Сдача в аренду жилого помещения: Налог на сдачу квартиры: полная инструкция по оплате

alexxlab 19.06.2021 Разное Leave a comment 204 Просмотры

Содержание

Сдать жилое помещение — виды договоров | Отличие аренды жилья от найма

Если вы планируете сдавать свою недвижимость, то заключение договора будет, бесспорно, правильным решением. В договоре закрепляются условия, согласованные его сторонами. Это впоследствии позволит избежать многих проблем и упростит разрешение споров, если до них дойдет дело.

договора аренды на все случаи жизни, составленные юристами портала

Однако, как и у любого действия, у заключения договора имеются свои последствия. После заключения договора придется исполнять обязательства: перед стороной, с которой заключен договор, и перед государством.

Какими видами договоров можно оформить предоставление помещения другому лицу?

Помещения бывают разные. Лица, желающие их сдать − тоже. Поэтому возникает необходимость разделить виды договоров, используемые в различных ситуациях.

На сегодняшний день законодатель предлагает 4 варианта оформления отношений между собственником помещения, и лицом, которому данное помещение предоставляется:

Аренда
Наём жилого помещения
Безвозмездное пользование

Социальный наём

Аренда и наём – выбрать просто

На первый взгляд может показаться, что договор аренды и договор найма жилого помещения очень похожи и взаимозаменяемы. Поэтому определиться, какой же использовать, очень сложно.

Действительно, в обоих случаях предоставляется помещение. В обоих случаях — за плату, с суммы которой нужно будет уплатить налог. Но, тем не менее, между этими формами договоров есть различия, позволяющие однозначно выбрать для себя нужный договор.

Определить, чем отличается аренда от найма, можно, ответив на следующие вопросы:

Вопрос	Договор аренды	Договор найма
Какими нормами законодательства регулируются отношения сторон?	Гл. 34 ГК РФ	Гл. 35 ГК РФ
Что может быть объектом договора?	Жилое или нежилое помещение	Жилое помещение
Кому предоставляется помещение?	Юридическому лицу	Физическому лицу
Как называются стороны в договоре?	Арендодатель и Арендатор	Наймодатель и наниматель

Итак, сделаем выводы:

Договор аренды заключается в следующих случаях:

Жилое помещение предоставляется юридическому лицу;
Нежилое помещение предоставляется юридическому лицу.

скачать образец договора аренды помещения (бесплатно)

Договор найма заключается в случае предоставления жилого помещения физическому лицу.

договора найма, составленные юристами потала с комментариями и шаблонами для заполнения скачать образец договора найма помещения (бесплатно)

Аренда и наём имеют и другие особенности, которые подробнее будут рассмотрены в статьях, посвященных каждому из этих видов договоров.

Здесь же отметим, что в соответствии с законодательством,

вид договора определяется его содержанием, а не названием. Не стоит договор, который по содержанию соответствует договору аренды, называть договором найма. Даже если изменить наименования сторон и терминологию в таком договоре, он все равно будет переквалифицирован в договор аренды и к нему будут применяться соответствующие нормы законодательства.

Договор безвозмездного пользования: “бесплатная аренда”?

Как следует из названия данной формы договора, никакой платы собственник помещения от своих жильцов при заключении такого договора официально не получает.

Правоотношения, возникающие в данном случае, урегулированы гл. 36 Гражданского кодекса.

Если вы хотите сдавать квартиру, оформив это документально, и сэкономить на налоговых платежах, такой вариант может показаться привлекательным. Однако отметим, что в таком случае, и требовать с жильца по договору вы сможете только поддержания порядка в предоставленном помещении. Все, что касается оплаты, останется на уровне устных договоренностей.

Если вы хотите снимать квартиру на основании договора безвозмездного пользования, то для вас это также несет определенные риски. Если относительно договора найма в законодательстве содержатся нормы, особо защищающие

права нанимателя, то в договоре безвозмездного пользования такого не предусмотрено.

Социальный найм

Договор социального найма стоит выделить среди остальных, т.к. по такому договору предоставляются только жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Сдать свою квартиру используя эту форму договора не получится. А чтобы заключить такой договор как нанимателю, нужно соответствовать критериям, установленным законодательством. К договору социального найма также применяются отдельные нормы Гражданского кодекса (ст. 672 ГК РФ

), но в основном, данные правоотношения регулируются Жилищным кодексом (гл. 8 ЖК РФ).

На нашем портале Вы можете абсолютно бесплатно скачать шаблон любой формы договора аренды жилья.
Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.

Аренда или коммерческий наём помещения. Какой договор заключается при сдаче квартиры?

Большинство людей употребляют термин аренда, когда говорят о сдаче квартиры. Рынок арендного жилья, аренда квартиры – все эти термины давно вошли в наш лексикон. Но какой договор заключается, когда нужно передать физическому лицу квартиру в пользование для целей получения арендной платы?

Как ни странно, договор, по которому жилье передается за плату для проживания граждан, называется не договором аренды, а договором найма жилого помещения. Такой наём принято называть коммерческим, поскольку законом также предусмотрен социальный наём по которому незащищенные слои населения безвозмездно получают в пользование жилье от государства (муниципалитета). Договор аренды заключается только в случаях сдачи квартиры юридическим лицам, которые могут использовать жилье для проживания сотрудников или временного размещения своих клиентов и подрядчиков. При этом, если клиенты размещаются за плату, то юридическое лицо заключает с ними договор найма (поднайма).

Почему термин «аренда квартир» употребляется так часто, и как это связано с терминологией законодательства?

Арендой называются отношения по передаче имущества во временное владение и/или пользование за определенную плату. Аренда регулируется положениями главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Но для сдачи жилья физ. лицам жилья предусмотрена специальная форма договора найма жилых помещений. Данный договор регулируется положениями гл.35 ГК РФ, при этом к нему не применяются нормы о договоре аренды. Соответственно, с точки зрения закона это разные договоры.

Но если мы взглянем на статью 606 ГК РФ, которая определяет, что такое договор аренды, то увидим следующую формулировку: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Как можно заметить, текущее законодательство не делает различие между терминами «аренда» и «наём» (правильная форма этого слова в именительном падеже именно наём, а не найм). При анализе юридической истории также можно заметить совместное существование данных терминов – только с тем отличием, что слово «аренда» имеет латинское происхождение (от лат. arrendare), а слово «наём» имеет русское происхождение. В законодательстве различных периодов отношения по передаче имущества во временное возмездное пользование именовались либо одним, либо другим термином. Сейчас оба слова присутствуют в нашем законодательстве и имеют одно значение.

Но договор аренды и договор найма жилого помещения различаются именно регулированием. Стоит отметить, что для аренды других видов имущества предусмотрены отдельные договорные конструкции. К примеру, для аренды транспортного средства с экипажем предусмотрен специальный договор, к которому, однако, в отличие от договора найма жилого помещения, применяются некоторые общие положения о договоре аренды.

Надеюсь, что мы не утомили Вас юридическими и лингвистическими подробностями. Главное помнить один момент – не столько важно, как вы назовете договор, важно скорее условия такого договора. В случае спора между наймодателем и нанимателем-физ. лицом суд будет применять положения ГК РФ о договоре найма жилого помещения. Теперь же перейдем к непосредственным различиям в регулировании аренды и найма жилого помещения.

Договор аренды недвижимого имущества и договор найма жилого помещения: отличия

Субъектный состав: наймодателями или арендаторами по обоим соглашениям могут выступать любые лица. Нанимателем по договору найма жилого помещения может являться только физическое лицо. Арендатором по договору аренды выступает юридическое лицо.
Срок договора: предельный срок для найма жилого помещения – 5 лет. При отсутствии срока среди условий договора считается, что квартира сдана внаём на 5 лет. Данный договор нельзя заключить на неопределенный срок. Для аренды квартир юридическими лицами не предусмотрено максимальных сроков. Если стороны не укажут срок аренды в договоре, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как и в случае, если стороны прямо укажут неопределенный срок в тексте договора. Это означает, что любая из сторон может расторгнуть договор, уведомив за 3 месяца (если договором не предусмотрено иное время) своего контрагента.
Проживающие в квартире лица: по договору найма жилого помещения в квартире может постоянно проживать наниматель и другие лица, вписанные в договор. Вселение проживающих, за исключением несовершеннолетних детей, допускается только с согласия наймодателя, если, конечно, в договоре не будет установлено условие об обратном. Если в договоре аренды квартиры юридическим лицом, стороны не пропишут, что квартирой могут пользоваться определенные лица, то проживать в такой квартире могут любые лица, которым арендатор предоставил квартиру. В таких соглашениях зачастую не прописывается такое условие, поскольку состав работников арендатора может постоянно меняться, не говоря уже о клиентах и контрагентах, заселяемых в квартиру.
Преимущественное право нанимателя (арендатора) на заключение договора на новый срок. Наниматель по договору найма жилого помещения (квартиры) имеет право на заключение договора на новый срок. Закон устанавливает довольно строгие правила на этот счет и такое право стороны не могут отменить договором. Когда собственник квартиры не желает сдавать квартиру внаём далее, он должен предупредить нанимателя о своем решении за 3 месяца. Если он вовремя не предупредил другую сторону, а наниматель не отказался от дальнейшего съема жилья, то после окончания срока действия договор считается перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях.

Если наймодатель вовремя предупредил нанимателя и наём закончился, то он не должен сдавать квартиру другим лицам в течение года. В случае если он все же сдаст квартиру новым жильцам, предыдущий наниматель может оспорить договор и потребовать убытки. Но такие ситуации случаются крайне редко, как минимум потом, что прошлому нанимателю тяжело доказать факт того, что собственник именно сдает ее другим лицам. Новые жильцы и собственник однозначно будут заявлять о том, что квартира была передана во временное безвозмездное пользование друзьям или родственникам, поскольку им бы не хотелось, чтобы договор между ними был признан недействительным.

Положения законодательства о договоре аренды недвижимости юридическими лицами также предусматривают похожее преимущественное право. При этом имеются три серьезных отличия.

Во-первых, такое право стороны могут исключить такое условие в своем договоре.
Во-вторых, содержание такого права и механизм его реализации несколько отличаются. В данном случае о желании перезаключить договор должен уведомлять арендатор. Обычно в договоре устанавливается срок для такого уведомления, в ином случае он должен сделать это в разумный срок, который может различаться в зависимости от ситуации. Если арендатор предупредил в необходимый срок арендодателя, но последний заключил договор с другим лицом, то арендатор может требовать «выкупа» аренды и/или возмещения убытков.
В третьих, если срок договора истек, но ни одна из сторон не заявила о прекращении договора и не совершала никаких действий (не покинула помещение или не попросила покинуть помещение), то договор возобновляется на неопределенный срок. В данном случае заметна разница с договором найма жилого помещения, поскольку договор перезаключается не на весь срок, а любая из сторон договора может через 3 месяца его расторгнуть.

Для того чтобы действовало преимущественное право нанимателя (арендатора), требуется надлежащее исполнение им своих обязанностей. Это правило применимо к обоим видам соглашений.

Государственная регистрация и момент заключения договора.

Договор найма жилого помещения должен быть зарегистрирован в ЕГРН (Росреестре), если его срок составляет один год и более. При этом договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, а на регистрацию такого договора закон предоставляет один месяц.

Договор аренды на срок не менее года также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Такое соглашение на срок в год или более считается заключенным с момента регистрации договора – такое правило приводит закон. Но такой момент вступления договора в силу действует только для третьих лиц, о чем говорит правило ст.433 ГК РФ, а также судебная практика. Между сторонами договор действует с момента подписания, а потому они не могут заявлять о том, что не будут исполнять свои обязанности, так как договор не вступил в силу.

ГК РФ устанавливает, что реестре регистрируется именно право найма жилого помещения и договор аренды недвижимости. На практике, это не имеет никакого значения для сторон, поскольку им все равно придется предоставлять экземпляр договора в регистрирующий орган.

Основания и порядок расторжения договора.

Положения главы 35 ГК РФ, регулирующие наём жилых помещений, предусматривают довольно строгие правила касательно расторжения договора.

Наниматель может расторгнуть договор, известив об этом другую сторону за 3 месяца.

Наймодатель может потребовать расторжения договора в следующих случаях:

При неуплате арендной платы за 2 периода (месяца), если срок договора менее года
При неуплате арендной платы за 6 месяцев, если срок договора не менее года
Разрушения или порчи квартиры нанимателем и теми лицами, за которых он отвечает
Систематическое использование квартиры не по назначению (например, не для проживания, а в качестве кондитерской фабрики)
Систематическое нарушение нанимателем, а также иными жильцами и гостями интересов соседей

Для договора аренды квартиры юр. лицом предусмотрены похожие правила. В частности, неуплата арендной платы за 2 периода и ухудшение состояния квартиры, а также использование не по назначению. Кроме того, такой договор можно расторгнуть, если арендатор не выполняет обязанности по ремонту квартиры. Правило о расторжении договора в случае создания помех соседям лицами, проживающими в арендованной квартире, прямо не предусмотрено, но его можно добавить в договор. Кроме того, в договор аренды квартиры юр. лицом можно добавить иные основания расторжения.

Законом устанавливается судебный порядок расторжения договора, по которому квартира сдается внаём гражданину. Договора аренды такой порядок не обязателен, указывается только лишь то, что арендодатель должен направить письменную претензию об устранении нарушений арендатору. И только в случае, если он их не устранит, расторгнуть договор.

На практике, в случае возникновения серьезного конфликта стороны будут обращаться в суд, а досудебный порядок действует до того момента, как арендатор начнет упорно отказываться освободить помещение. С другой стороны, договор найма квартиры гражданином довольно часто расторгается во внесудебном порядке. Во-первых, если наниматель четко следует условиям договора, то он может освободить помещение и без предъявления иска. Во-вторых, собственники жилья фактически могут поменять замки и выставить нанимателя на улицу. Но если такой наниматель не исполнял условия договора, то его обращение в суд с иском к наймодателю может не дать должного результата.

Тема 415 — Сдача в аренду жилого помещения для проживания или отдыха

В случае, если вы получаете доходы от сдачи в аренду жилого помещения, как например, дома или квартиры, вы можете вычесть из налоговой базы определенные расходы. Эти расходы, в число которых могут входить процентные платежи по ипотеке, налоги на недвижимость, убытки от повреждения имущества, расходы на содержание помещения, коммунальные платежи, расходы на страхование и амортизацию, приведут к снижению налогооблагаемого арендного дохода. Обычно вы представляете информацию об этих доходах и расходах в Форме 1040 или Форме 1040-SR, «Декларация о выплате индивидуального подоходного налога США» (Английский), «Налоговая декларация США для пожилых лиц» и в Таблице «E» Формы 1040 или Формы 1040-SR «Дополнительный доход и убыток» (Английский). В случае, если вы сдаете недвижимое имущество в аренду с целью получения прибыли и не пользуетесь этим жилищем для проживания, ваши расходы на сдачу внаем могут превысить ваш валовой арендный доход. Однако такие потери, как правило, будут ограничены «рисковыми» и (или) правилами, касающимися убытков от пассивной активности. Информация по этим ограничениям приводится в Публикации № 925 «Пассивная активность и рисковые правила» (Английский).

Аренда имущества и его использование в личных целях

В случае, если вы сдаете другим лицам жилоe помещениe, которoe вы также используете в качестве своего личного жилища, объем расходов, связанных со сдачей собственности в аренду и разрешенных к вычету из налоговой базы, может быть ограничен. Считается, что вы используете недвижимость в качестве жилища, если вы пользуетесь ею для личных целей в течение налогового года на протяжении периода, превышающего

14 дней или
10% от общего числа дней, в течение которых недвижимость сдана вами в наем другим лицам по справедливой рыночной стоимости.

Возможно, что вы пользуетесь более, чем одной единицей жилого фонда, как жилищем в течение года. Например, если вы проживаете в вашем основном доме на протяжении 11 месяцев, то ваш дом — единица жилого фонда, используемая как жилище. В случае, если вы проживаете в доме, который вы используете для отдыха, в течение оставшихся 30 дней года, то эта собственность также считается жилищем, используемым в качестве жилища, за исключением случаев, когда вы сдаете указанную используемую для отдыха недвижимость в аренду по справедливой рыночной стоимости на протяжении 300 или более дней в году в этом примере.

День использования единицы жилого помещения в качестве личного жилища — это любой день, в течение которого недвижимость используется:

Вами или любым другим лицом, владеющим долей в ней, если вы не переуступаете ваши права собственности другому владельцу в качестве основного жилища, и этот другой владелец платит соответствующую арендную плату в рамках соглашения о совместном финансировании собственности;
Членом вашей семьи или членом семьи любого другого лица, владеющего долей в ней, если только данный член семьи не использует эту недвижимость в качестве своего основного жилища с выплатой справедливой арендной платы;
Любым иным лицом в рамках соглашения, по которому вы используете иную единицу жилого фонда;
Любым иным лицом по цене ниже справедливой арендной платы.

Минимальное использование для арендой имущества

Особое правило действует в случае, если вы сдаете часть недвижимости, в которой вы проживаете, в аренду на срок менее 15 дней. В этом случае не сообщайте о доходах, полученных от аренды, и не вычитайте каких-либо расходов, связанных со сдачей собственности внаем.

Разделение расходов между арендой имущества и личным пользованием

В случае, если вы используете недвижимость как для сдачи внаем, так и в личных целях, как правило, вы должны разделить общую сумму понесенных вами расходов между деятельностью, связанной с арендой имущества, и личным пользованием, исходя из количества дней, на протяжении которых недвижимость используется по этим назначениям. Вы не сможете вычесть расходы по сдаче имущества внаем на сумму, превышающую ограничение, относящееся к валовому арендному доходу (ваш валовой доход от аренды за вычетом арендной доли процентных платежей по ипотеке, налогов на недвижимость, а также суммы ущерба, причиненного имуществу, и расходов по организации аренды, таких, как стоимость услуг агентов по недвижимости и расходов на рекламу). Однако возможно, вы сможете перенести на следующий год часть этих расходов с учетом ограничения, относящегося к валовому доходу от аренды за этот год. В случае, если вы разбиваете ваши вычеты по позициям в Таблице «А» Формы 1040 или Формы 1040-SR «Постатейные вычеты» (Английский), вы все же сможете вычесть вашу личную долю процентных платежей по ипотечному кредиту, налогов на недвижимость и затрат в связи с ущербом, причиненным имуществу стихийным бедствием, признанным федеральными органами, в этой таблице ставок.

Использование жилища для ведения коммерческой деятельности

Еще одно особое правило применяется в случаях, когда вы сдаете часть вашего жилища в аренду вашему работодателю и оказываете услуги вашему работодателю в этом сданном в аренду помещении. В этом случае следует сообщать о доходах, полученных от сдачи внаем, но не следует вычитать расходы, связанные со сдачей собственности. Вы можете вычесть из суммы дохода ипотечные проценты, налоги на недвижимость и личные расходы в связи с ущербом, причиненным стихийным бедствием, признанным федеральными органами сдаваемой внаем части жилища, с учетом любых ограничений. Однако никакие расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, не вычитаются. Для получения информации об этих ограничениях см. Публикацию № 587 «Использование вашего жилища в коммерческих целях (включая сдачу внаем для использование в качестве детского учреждения» (Английский).

Налог на чистый доход от инвестиций

Если вы получаете доход от сдачи внаем, вы, возможно, должны уплатить налог на чистый доход от инвестиций (NIIT). Дополнительная информация приведена в разделе Тема 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации по предложению жилища внаем см. Публикацию № 527 «Сдача внаем недвижимости (в том числе временно занимаемой или используемой для отдыха)» (Английский).

Для получения дополнительной информации о доходах от предоставления жилья внаем и соответствующих расходах обращайтесь по ссылке «Подлежит ли мой доход от сдачи жилья внаем обложению налогом и (или) вычитаются ли мои доходы из налогооблагаемой базы?» (Английский).

Самозанятые и сдача квартиры в аренду: нюансы

Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду. По популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — такси).

Уточню, что доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках НПД.

Однако если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад. Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются.

В этом посте приведу разъяснения фискалов, касающиеся данного вида деятельности самозанятых.

Имущество супругов

Ситуация: муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов. С квартирантов получены деньги. Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества?

Да, может, отвечает ФНС. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.

Такие разъяснения ФНС дает в письме № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019.

Сдача имущества третьим лицом

ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.

Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.

Субаренда

А что если жилье сдавать в субаренду?

В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».

Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Расходы на коммуналку

А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?

Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.

Такие разъяснения в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.

Сдача жилья и работа по трудовому договору

Гражданин работает по трудовому договору и хотел бы сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД.

Такой вариант вполне возможен, сообщается в письме ФНС № СД-3-3/458@ от 25.01.2019.

Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения | Образец — бланк — форма

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Предметом (объектом) договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их «жилыми», что позволило договору аренды жилого помещения занять еще одну важную нишу в арендных договорных обязательствах.

Загородные коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям жилого помещения. Поэтому возможно выделение еще одного критерия — наличия решения органа местного самоуправления о признании строения «жилым». Все эти критерии очень важны для договора аренды жилого помещения, так как предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.

Как известно, образец договора аренды обычно включает в себя такие пункты: срок, в соответствии с которым арендатор будет занимать жилое помещение, стоимость арендной платы, описание квартиры (количество комнат и т.д.), данные обо всех имеющихся собственниках, список лиц, которые будут проживать в помещении (а также их паспортные данные), условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды и многое другое

Существенными условиями договора аренды жилого помещения являются:

Предмет, то есть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Таким образом, в образце договора аренды жилого помещения должны быть конкретно и ясно указаны все характеристики передаваемого помещения.
Размер арендной платы и порядок ее уплаты должен быть обязательно указан в тексте образца договора аренды жилого помещения. В течение всего срока действия договора аренды жилого помещения, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды жилого помещения. Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Статья на тему: «Аренда и найм недвижимого имущества» — ЦН АЛЬФА

Аренда и найм недвижимого имущества

Если вы планируете заключить сделку по аренде коммерческого помещения (договор аренды) или сделку по аренде жилого помещения (найм), то эта статья – для вас.

Для начала, следует разграничить правовые основы значений договоров аренды и найма, поскольку между этими видами договоров имеются существенные различия.

Если вы сдаете или берете в аренду жилое помещение – необходимо заключить договор найма.

Если вы сдаете или берете в аренду нежилой объект недвижимости: коммерческое помещение (например, под магазин или офис), здание или земельный участок – необходимо заключить договор аренды. Также следует учитывать, что договор аренды заключается в отношении жилого помещения в том случае, если одной из сторон по договору будет являться юридическое лицо (например, организация арендует жилое помещение для проживания сотрудников).

Договор найма не подлежит государственной регистрации в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии, вне зависимости от того, на какой срок он был заключен (бессрочный найм в том числе). Однако государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности правообладателя в случае, если договор найма заключен на срок более одного года. Многие граждане пренебрегают этим правилом, что затрудняет установление факта заключенных договоров найма в отношении жилого помещения.

Наиболее распространенным вариантом сдачи жилья в аренду является оформление договора найма помещения на краткосрочный период – до одного года, с возможностью его дальнейшей пролонгации. Ограничение (обременение) права собственности правообладателя по такому договору не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу.

Договор аренды подлежит обязательной регистрации, если он заключен на срок от 1 года (включительно). Следует учитывать тот факт, что несоблюдение условия об обязательной государственной регистрации договора может повлечь признание такого договора незаключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Законодатель предусмотрел автоматическую пролонгацию договора найма, срок которого не урегулирован сторонами, на 5 лет с даты подписания такого договора найма. Ввиду этого, нужно внимательно относиться даже к самым мельчайшим деталям договора найма. Наймодатель (при допущении подобной оплошности) не сможет на протяжении 5 лет выселить таких «временных» жильцов.

В случае, если у вас родилась мысль запретить в таком договоре автоматическую пролонгацию, прописав соответствующий пункт, то здесь позиция судов спорная: добрая часть судебного аппарата опирается на императив нормы статьи 683 ГК РФ, не предусматривающий такой возможности для сторон договорных правоотношений.

Что касательно договора аренды: при отсутствии срока в договоре, он считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В этом случае все существенно проще: каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую о наступлении такого события за 1 месяц. Но, здесь, как и в другом законе, имеется лазейка: «Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному».

Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его арендой и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия аренды в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Так, например, предельные сроки аренды установлены для аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В связи со сроками договоров аренды достаточно часто возникают казусы при подписании договора субаренды. Существенной и достаточно распространенной ошибкой считается заключение договора субаренды на более продолжительный период времени, когда как правоотношения основного Арендодателя (собственника) и арендатора (выступающего субарендодателем в правовом регулировании договора субаренды) заканчиваются гораздо раньше. На самом деле, договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Правила о сроках, установленные в действующем законодательстве РФ, нарушать не следует. Поскольку это может повлечь как всевозможные споры, так и недействительность договора.

На действительность договора влияют существенные условия, которые закреплены за каждым видом договорных обязательств. В связи с этим, в договорах найма и аренды должны обязательно присутствовать следующие условия:

Стороны договора. Корректность и полнота всех данных физических и юридических лиц, позволяющих идентифицировать каждого из них, вплоть до места их регистрации и преимущественного нахождения.
Предмет объекта. В него входит наименование объекта, а именно: регион, улица, номер дома, номер квартиры или офиса. Необходимо включать в предмет площадь недвижимого имущества и кадастровый номер, который на сегодняшний день всегда отражен в сведениях онлайн на сайте Росреестра.
Срок начала и окончания действия договора.
Плата, которая будет взиматься собственником недвижимости с арендатора/нанимателя за пользование и проживание. Она должна быть фиксированной (никакого %-ного соотношения от каких-либо показателей экономических единиц), но может подлежать изменению, но не чаще 1 раза в год (ст. 614 ГК РФ), при отсутствии фактора внезапности (обязательно заблаговременное уведомление, не позднее чем за 1 месяц до предполагаемой даты изменения цены договора). Надо иметь в виду, что условие о возможном изменении цены арендной платы может быт изменено по договоренности сторон, например, арендодатель может предусмотреть изменение арендной платы чаще, чем один раз в год, если это условие будет закреплено в договоре.

Учитывая все юридические тонкости при заключении договора найма/аренды, вы страхуете себя всевозможных рисков и дальнейших судебных разбирательств, в том числе от признания договоров найма/аренды недействительными, что позволит вам сэкономить ваше время и деньги. Поскольку нюансов аренды/найма недвижимого имущества очень много, в данной статье не представляется возможным осветить всю полезную информацию по сделкам аренды/найма, в следующих статьях мы рассмотрим другие подводные камни при заключении указанных видов договоров.

ОКПД Код 68.2 — Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственного или арендованного недвижимого имущества, расшифровка

68.20 Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственного или арендованного недвижимого имущества

68.20.1 Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственного или арендованного недвижимого имущества

68.20.11 Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных жилых помещений Эта группировка включает: — услуги по сдаче в аренду (внаем) жилых помещений их владельцами или арендаторами другим лицам: домов, квартир, многоквартирных домов, зданий многоцелевого назначения, используемых в основном в качестве жилых площадок для размещения домов на колесах, площадей, принадлежащих владельцам недвижимости на фиксированное время года Эта группировка не включает: — услуги по временному размещению, предоставляемые гостиницами, мотелями, меблированными комнатами, школьными общежитиями, кемпингами и прочими местами временного проживания, см. 55

68.20.11.000 Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных жилых помещений

68.20.12 Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных нежилых помещений Эта группировка включает: — услуги по сдаче в аренду (внаем) промышленных, коммерческих или прочих нежилых зданий или помещений их владельцами или арендаторами другим лицам: производственных и административных зданий и складских помещений театров, дворцов съездов, выставочных залов и зданий многоцелевого назначения, являющихся в основном нежилыми, помещений сельскохозяйственного или лесохозяйственного назначения и аналогичных им помещений; — сдачу в аренду (внаем) или лизинг на месячной или годовой основе стоянок для домов на колесах, гаражей или прочих мест для парковки автотранспортных средств

68.20.12.000 Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных нежилых помещений

Аренда коммерческих помещений | Бизнес-шлюз

4.

Типы договоров аренды имущества

Вы можете сдавать бизнес-помещения в аренду. Если вам требуется помещение на короткий срок — например, для выполнения крупного заказа — рассмотрите возможность получения лицензии, а не аренды.

Лизинг

Как правило, договоры аренды заключаются на срок от трех до 25 лет и могут обеспечить долгосрочную стабильность.Однако сроки аренды становятся короче, и недавние исследования показывают, что средняя продолжительность бизнес-аренды составляет менее восьми лет.

Вы, вероятно, сможете обсудить это с арендодателем и обязательно должны проверить это перед подписанием контракта.

Помимо самой арендной платы, вам следует изучить следующие ключевые области контракта:

срок аренды
положения о прекращении договора
плата за обслуживание
ветхость (сумма, подлежащая выплате арендодателю в конце срока аренды)
ответственность за техническое обслуживание и ремонт здания и внешних площадей

Срок аренды

Арендная плата обычно выплачивается заранее ежеквартально. Однако вы можете платить ежемесячно. Это может быть частью переговоров с арендодателем. Если ваш бизнес новый, вы можете рассмотреть вопрос о краткосрочной аренде на три года или меньше или попросить о перерыве.

Плата за обслуживание

Проверьте, сколько это стоит и какие услуги они покрывают, например, уборку и отопление. Определите, какие помещения вы можете использовать вместе с другими арендаторами. Плата за обслуживание является дополнительной платой за аренду и может быть дороже, чем если бы вы сами ее организовали.У вас есть право оспорить плату за обслуживание.

Лицензирование

Лицензия может быть полезна малому бизнесу, ищущему краткосрочное решение по недвижимости, на срок до одного года. Лицензии обычно предлагают большую гибкость и обычно могут быть прекращены в короткие сроки с обеих сторон. Однако у вас не будет автоматического права на продление лицензии, и всегда рекомендуется обращаться за профессиональной консультацией, например, к дипломированному оценщику или адвокату.

Поиск адвоката от Общества юристов Шотландии.

Когда арендодатель может войти в помещение?

Как арендатор, вы когда-нибудь чувствовали себя обязанными впустить арендодателя в свой дом, когда он или она захотят? Поскольку арендодатель является фактическим владельцем недвижимости, многие арендаторы борются с этой ситуацией.

Однако, чтобы арендодатель легально вошел в собственность арендатора, он должен предпринять определенные шаги. Арендодатели должны предоставить арендаторам письменное уведомление о въезде, прежде чем они намереваются въехать.В большинстве штатов домовладельцы обязаны уведомлять об этом как минимум за 24 часа. Однако это может отличаться в зависимости от вашего состояния и обстоятельств.

Например, в штате Вашингтон арендодатели должны уведомить за 48 часов, чтобы войти в квартиру арендатора. Но если они демонстрируют квартиру потенциальному арендатору или покупателю, они должны уведомить об этом только за 24 часа.

В этом посте мы обсудим, что такое уведомление о входе, и четыре распространенных сценария, когда домовладельцы могут войти в жилое пространство своих арендаторов.Мы также коснемся того, что могут сделать домовладельцы, чтобы попасть в квартиру арендатора в экстренных случаях.

Что такое уведомление о въезде?

Уведомление о въезде — это письменное уведомление, которое домовладелец использует для информирования арендатора о том, что он войдет в квартиру в ближайшем будущем. Иногда уведомление о въезде также известно как извещение арендодателя о въезде.

Уведомление о въезде обычно включает:

Контактная информация арендодателя
Дата и время, когда домовладелец хочет ввести
Адрес дома или квартиры
Причина, по которой арендодатель входит в собственность
Оценка того, как долго они планируют оставаться в подразделении

Арендаторы ожидают (и имеют право) на то, чтобы их баржа арендодателя не прибыла без предупреждения. Арендодатели всегда должны предоставлять арендаторам уведомление о въезде. Это гарантирует, что они не нарушают права арендатора на неприкосновенность частной жизни и спокойное развлечение.

Сценарий № 1: Для проверки

Когда новые арендаторы въезжают, а старые выезжают, арендодателям необходимо получить доступ к квартире, чтобы задокументировать ее состояние. Документирование состояния собственности обычно включает заполнение официального отчета о проверке аренды.

Для проверки въезда арендодатель часто назначает дату и время, когда арендатор подписывает договор аренды.Целью этой проверки является документирование состояния собственности, когда новый арендатор вступает во владение. Часто проверка проводится до того, как арендатор перевезет все свое имущество, но иногда это происходит вскоре после этого. Арендодатели, как правило, избегают проведения инспекций при въезде после въезда нового арендатора. После въезда арендатора невозможно узнать, произошел ли ущерб во время въезда.

Для проверки при выезде домовладелец обычно назначает осмотр после того, как арендатор вывезет свои вещи из квартиры.Таким образом, арендатор может взять на себя ответственность за любой ущерб, возникший в процессе выселения. По результатам проверки будет определено, причинил ли арендатор какой-либо ущерб в течение срока аренды. Затем проверка может определить, какую часть гарантийного депозита получит обратно арендатор.

Сценарий № 2: Ремонт или модернизация собственности

Когда что-то нуждается в ремонте в арендуемой собственности (например, неисправный прибор или разбитое окно), арендаторы обычно отправляют уведомление о ремонте своему домовладельцу, чтобы проинформировать их.

Арендодатель должен решить, как будет проводиться ремонт, например, вызвать специалиста по ремонту и назначить консультации или время ремонта. Затем домовладелец должен вручить арендатору Уведомление о въезде, чтобы проверить наличие повреждений или проблем в квартире. Если домовладелец входит с подрядчиком (например, сантехником или электриком), они также должны включить эту информацию в уведомление.

Иногда домовладельцу, возможно, придется входить в собственность более одного раза в разных случаях.Например, они могут войти один раз для проверки повреждений и второй раз с участием специалиста по ремонту. в этом случае они либо вручат арендатору два отдельных уведомления о входе, либо укажут два разных времени входа в одном уведомлении.

Сценарий № 3: Службы борьбы с вредителями

Как и в случае ремонта, упомянутого выше, если арендатору требуются услуги по борьбе с вредителями, он должен сообщить об этом своему домовладельцу. Многие компании по управлению недвижимостью имеют систему отчетности по таким вопросам обслуживания.В экстренных случаях (например, когда квартира заражена клопами), домовладельцам и управляющим имуществом часто бывает достаточно электронной почты или телефонного звонка.

После того, как домовладелец будет уведомлен, он пригласит специалиста по борьбе с вредителями и проведет фумигацию. Когда назначена встреча, арендодатель отправит арендатору уведомление о входе с указанием даты и времени.

Надлежащее уведомление особенно важно в случае борьбы с вредителями. Часто арендаторам приходится договариваться о том, чтобы не находиться в своей квартире на длительный период времени.В случае фумигации им также может потребоваться подготовить свое отделение. Жильцов обычно просят сложить продукты и другие вещи, чтобы избежать заражения фумигационными химикатами.

Сценарий № 4: показать недвижимость потенциальным арендаторам

Когда арендатор решает не продлевать договор аренды, арендодатель должен начать процесс поиска нового арендатора. Этот процесс включает в себя показ объекта потенциальным арендаторам. Иногда просмотры происходят до того, как текущий арендатор съехал.

В этом случае домовладелец назначит просмотр и сообщит текущему арендатору дату и время с официальным уведомлением. В идеале домовладелец будет планировать просмотры на время, удобное для текущего арендатора. Желательно, чтобы арендодатели планировали просмотр, когда арендаторов нет дома.

В случае аварии

Один из немногих случаев, когда домовладельцу не нужно официально уведомлять, чтобы войти в съемную квартиру, является чрезвычайная ситуация. Например, если в квартире лопнула труба, у домовладельца есть веские основания войти в квартиру.

Также стоит отметить, что если вы по какой-либо причине пригласите арендодателя в свою квартиру, ему не нужно будет уведомлять вас о въезде. Вы дали им согласие на участие.

Знайте свои права как арендатора

Даже если вы просто сдаете в аренду, у вас все равно есть права арендатора. Арендодатели не могут приходить и уходить по своему усмотрению. Не позволяйте домовладельцу нарушать ваши права на неприкосновенность частной жизни и спокойное наслаждение.

Защитите себя, зная, когда арендодатель может и не может войти в вашу квартиру.Знание своих прав может предотвратить неловкую ситуацию с ними и гарантировать, что они не воспользуются вами.

Соглашения об обратной аренде с вашим собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека — создать ценность не только в деловой репутации и денежных потоках, но и в активах бизнеса, чтобы создать собственный капитал в «твердых активах». «принадлежит бизнесу. Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются.Запасы быстро меняются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, теряет ценность через несколько лет и обычно продается за гроши на доллар. Многие компании стремятся создать «материальные активы» из интеллектуальной собственности, такие как коммерческие тайны, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других участников бизнеса, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Однако большинство непромышленных предприятий имеют и используют ценные активы, которые обычно востребованы не только небольшим рынком конкурентов…. но по глупости выбросить этот актив, сдав его в аренду, вместо того, чтобы владеть им и наращивать капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, в которых работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и обслуживание), если компания может купить собственное помещение, сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе покупать, а не сдавать в аренду собственное помещение, то эти инвестиции имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, зачастую более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку.Вы находитесь в завидном положении, когда используете арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать собственный капитал недвижимого имущества (твердый актив).

Понимая это, любой мудрый деловой человек будет стремиться купить собственное помещение и владеть им как можно скорее, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: если все сделано правильно, то наличие частные собственники покупают помещения и сдают их в аренду бизнесу (« договор обратной аренды. «). Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, так что стоимость покупки будет меньше стоимости аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности в компании, которые необходимо тщательно продумывать. рассматриваются и обрабатываются, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Базовая обратная сделка по аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее в аренду обратно бизнесу, которым они управляют, получая арендную плату, как и любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатором является организация с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которая подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может создать компанию с ограниченной ответственностью или стать ею. Как обсуждается ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по разным причинам, как по налогам, так и по соображениям безопасности. В зависимости от того, все ли владельцы также являются собственниками собственности, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на собственность являются частью арендных платежей (например,грамм. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в арендных платежах.) Нередко стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом продления со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку вполне вероятно, что все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев является арендодателями, условия могут стать предметом ожесточенного оспаривания, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой схемы как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

У компании есть «дружелюбный» арендодатель, который будет работать с бизнесом, чтобы поддерживать помещения в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещения, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем у обычного арендодателя.
У предприятия есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, которые большинство арендодателей не удержалось бы.
Арендодатель не только имеет бизнес, производящий платежи, которые увеличивают долю в его или ее собственном активе, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора и ему не нужно бояться, что арендатор не платит арендную плату или не причиняет вред помещению.
Арендодатель может амортизировать стоимость конструкции, получая значительные налоговые преимущества, и, в качестве альтернативы, может внести улучшения в здание, которые увеличивают добавленную стоимость здания И в то же время помогают бизнесу, которым он или он владеет, получить двойную прибыль.
Даже если у предприятия может не быть достаточного дохода для получения налоговой выгоды от вычета необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может оплатить эти улучшения, обесценив улучшение, и выплатить себе долг со временем по соглашению арендатора с увеличением аренда. ..и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к собственнику (-ам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь ценность независимо от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли … но при условии, что новый владелец продолжит арендовать помещение у старого собственника-арендодателя, благодаря которому продавец-арендодатель получал прибыль не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он смогла гарантия от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
Существует необходимость внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
Если дела идут плохо для бизнеса, владелец сталкивается с двойной проблемой: уменьшение его или ее денежного потока от бизнеса в то же время, когда арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство в здании с бизнесом, яйца оказываются в одной корзине.
Часто человек не может позволить себе место, которое идеально подходит для бизнеса, и покупает место по доступной цене … но это недостаток для бизнеса.
И потребности собственника недвижимости могут не полностью соответствовать потребностям бизнеса. Нередко владелец здания хочет продать его во время рыночного пика, когда владелец бизнеса …Часто одно и то же лицо … не хочет менять арендодателя или месторасположение. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке его продать; и наоборот, предприятие может пожелать переехать в новое место в связи с изменениями в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в течение периода, когда доступно несколько арендаторов. Можно легко представить другие примеры, когда потребности владельца собственности и потребности бизнеса расходятся.

Самый большой недостаток, подробно описанный ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и могут возникнуть конфликты интересов , когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть сведены к минимуму и могут быть сведены к минимуму соответствующими договорными документами и документами по аренде, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании предприятий, которые будут использоваться для обратной аренды. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, например корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеют зданием, в то время как другое юридическое лицо владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость при различном налоговом планировании, поскольку два или более отдельных налоговых объекта могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. Д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, то, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы на до , когда будут созданы конструкции и договоры и договоры аренды. выполнен. У каждого владельца будут индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется консультация специалиста по налогообложению. В случае необходимости наш офис может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов…который, конечно, подлежит вычету.

IRS рассмотрит любую сделку, связанную с ведением бизнеса, которая по своей сути необоснованна, и вместо этого предложит для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то ссужает деньги без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут обложить подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или наложить конструктивный процент на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически никогда не были получены! Налоговое планирование необходимо учитывать с момента первого рассмотрения идеи обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать проблем в будущем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заранее спланировать все стороны и позволят избежать недоброжелательства, которое может вызвать недопонимание обязанностей или обязательств.

Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагая, что существует совместная собственность на собственность, предусматривающую не только разделение дохода и власти, но и то, что происходит, если один из владельцев желает быть выкупленным, умирает или становится в разводе.(Рассмотрим катастрофу, которую горький развод может вызвать для всего плана; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную силу путем принуждения к продаже бизнеса или расторжения договора аренды.) Действующее соглашение купли-продажи между владельцами недвижимости Собственность является жизненно важным условием для эффективной договоренности об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих договоренностях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хорошее соглашение о покупке и продаже, независимо от того, будет ли оно арендовать или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения о обратной аренде.)
Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям собственности, описанным выше. Соглашения без надлежащей записи о праве собственности являются поводом для спора.
Наконец, между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно разработан отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
Могут потребоваться дополнительные документы из-за особых проблем, с которыми сталкивается индивидуальное налоговое планирование владельцев или тип бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения о возмещении ущерба и возмещения убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. Д.)
И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой собственный пакет документов, который обсуждается далее в разделе «Сделки с недвижимостью».

Уникальные проблемы, связанные с соглашением об обратной аренде

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях со стороны владельцев юридического лица с ограниченной ответственностью, арендующего помещение.В условиях слабого рынка домовладелец хочет получить краткосрочную аренду, чтобы в ближайшее время можно было повысить арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичная коммерческая аренда — это очень односторонний документ, дающий арендодателю огромные права и аннулирующий многие из норм общего права или установленных законом мер защиты, доступных арендатору.

Все это обычно можно легко решить, если права собственности на здание и собственность на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может создать конфликт интересов, который, если он будет чрезмерным, может привести к последующим искам о нарушении фидуциарных обязательств.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в партнерстве несут друг перед другом фидуциарные обязанности, высшую обязанность проявлять осторожность, известную в законе. Соглашение о обратной аренде, которое наносит ущерб компании, может привести к последующим претензиям других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязательства перед компанией — или наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом, заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидное решение состоит в том, чтобы иметь одинаковое право собственности и на собственность, и на бизнес, поскольку тогда у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). Однако если предположить, что собственность или проценты не могут быть идентичными, решение то же самое для любой «сделки с самим собой» с привлечением фидуциара. Необходимо предпринять следующие шаги:

Полное письменное раскрытие существующего или потенциального конфликта интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие.Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
Доверительный управляющий в конфликте не должен голосовать по вопросу о принятии сделки. Как директор или акционер, доверительному управляющему лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт по поводу какого-либо аспекта обратной аренды, доверительный управляющий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, нарушать ли договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть конфликт.
Как правило, перед оформлением каких-либо документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было обсудить более подробно и разрешить до того, как возникнут эмоции, или до того, как любая из сторон совершил покупку или оформлен возврат аренды .Если проблемы не могут быть решены до исполнения, то это необходимо решить до того, как они приведут к обязательствам, которых невозможно избежать, и возникновению вражды. После разрешения решение сводится к письменной форме либо в договоре, связывающем стороны, протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном этими организациями.

Так сложно … Стоит делать?

Если кто-то может себе это позволить, редко можно найти более выгодное вложение. Он позволяет вносить платежи в аренду для создания собственного капитала, позволяет избежать многих проблем с арендой, которые могут нанести ущерб бизнесу, и превращает одно бизнес-предприятие в два бизнес-предприятия: компанию по недвижимости, а также все, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью — брокерские сборы, расходы на право собственности и т. Д. В большинстве случаев эти расходы оплачиваются за счет повышения стоимости капитала через год или два владения и помните, что в более позднее время собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником чрезвычайного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить себе лучшее вложение для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

5 вещей, которые арендатор должен знать о коммерческой аренде

Большинству предприятий нужны помещения для работы, будь то офисы, мастерские, фабрики или складские помещения.

ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: ДЛЯ КОНКРЕТНЫХ РУКОВОДСТВ ПО КОРОНАВИРУСУ МЫ СОСТАВИЛИ СЛЕДУЮЩИЕ БЛОГИ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЕ / ВОПРОСАМ АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДАТОРА:

Закон о коронавирусе — что он значит для домовладельцев и арендаторов

Коронавирус — Остались ли мои обязательства по коммерческой аренде?

Хотя некоторые предприятия владеют помещениями, в которых они работают, большинство из них арендуются по рыночной арендной плате.Но коммерческая аренда — это нечто большее, чем уплата арендной платы, и ответы на следующие часто задаваемые вопросы могут дать потенциальным бизнес-арендаторам полезные рекомендации: —

1. После того, как я подписал договор аренды, могу ли я выйти из него, если мой бизнес переживает спад?

Аренда обычно предоставляется на определенный срок, известный как срок. Срок аренды может быть прекращен арендатором досрочно только в том случае, если до заключения договора аренды арендодатель согласился с тем, что арендатор имеет право сделать это, или арендодатель позже соглашается освободить арендатора от договора аренды до истечения срока. .Если ни одна из этих ситуаций не возникает, и вы не можете найти приемлемого арендатора для замены помещения, вы вполне можете остаться обязанными платить арендную плату и выполнять все другие обязательства до конца срока аренды, даже если вы освободили помещение.

2. Я знаю, что придется платить за аренду, но есть ли другие расходы, которые я могу нести по договору аренды?

Если вы арендуете часть здания арендодателя, например, офисный блок, вы также можете нести ответственность за содержание и обслуживание общих частей всего здания, таких как крыша и несущие стены, или других вещей, которые используются. вместе с другими арендаторами собственности арендодателя, например, лифтами или приемной.Это часто называют платой за обслуживание. Арендатор также будет нести ответственность за уплату страхового взноса за помещение для покрытия ущерба, нанесенного помещению, а также за потерю арендной платы, которую может понести арендодатель, если помещение станет непригодным для использования из-за такого повреждения.

Если вы хотите передать аренду или субаренду части собственности кому-то другому, могут потребоваться расходы, поскольку обычно вам потребуется письменное разрешение арендодателя, и арендодатель обычно может требовать возмещения расходов на рассмотрение вопроса о согласии сделки, а также составление и согласование формы письменного разрешения.Наконец, вы обычно будете нести ответственность за коммерческие тарифы, коммунальные услуги и любые другие расходы, связанные с помещением.

3. Если я обнаружу, что в жилых помещениях требуется ремонт, могу ли я думать, что домовладелец их разберет?

Большинство коммерческих арендодателей не только стремятся избежать какой-либо ответственности за ремонт помещения, но и фактически стремятся переложить ответственность за ремонт объекта на плечи арендатора. Арендатор, который соглашается на полное обязательство по ремонту, может оказаться, что счет за ремонт составит десятки тысяч фунтов стерлингов по окончании аренды, несмотря на то, что неисправность возникла раньше самой аренды.Хорошо информированный арендатор постарается ограничить свои обязанности по ремонту, чтобы поддерживать его в не худшем состоянии, чем на момент аренды. По этой причине настоятельно рекомендуется, чтобы новый арендатор прошел обследование для проверки и записи состояния помещений перед заключением договора аренды.

4. Что произойдет, если после заключения договора аренды я обнаружу проблемы, связанные с помещениями, которые влияют на мой бизнес?

Принцип «покупатель, остерегайся» относится к арендатору, заключающему договор аренды таким же образом, как и к покупателю, покупающему недвижимость, а это означает, что арендатор берет недвижимость «без оглядки», и они должны убедиться, что она подходит. как физически, так и юридически для использования по назначению.Исследование собственности, проведенное хорошим юристом, раскроет много вещей об имуществе, включая то, действительно ли домовладелец имеет право предоставлять аренду, любые неблагоприятные права, которые могут повлиять на него, а также любые права, которые приносят пользу собственности, такие как преимущественное право проезда. Юристы могут провести ряд запросов и поисков, чтобы выяснить такие вещи, как разрешения на планирование, влияющие на землю, подключена ли собственность к автомагистрали общего пользования, есть ли какой-либо риск того, что помещения могут находиться на загрязненной земле, есть ли риск осадки из-за исторической добычи полезных ископаемых в этом районе, подключен ли объект к сетевым коммуникациям и множество другой информации.

Арендаторы, которые не были представлены адвокатами, часто заключают договор аренды, не узнав никакой этой информации. Если в таком случае возникнет проблема, например, у объекта недвижимости нет разрешения на планирование использования его для бизнеса арендатора, у него не будет никаких возражений против арендодателя, и арендатор должен будет продолжать платить арендную плату, несмотря на то, что у него может быть бесполезный актив.

5. Я слышал, что домовладелец может поменять замки в моем офисе, если я опаздываю с арендной платой, правда ли это?

Короче да.Полномочия коммерческого арендодателя по урегулированию невыплаты арендной платы весьма обширны. Конфискация — это процедура, с помощью которой арендодатель может расторгнуть договор аренды, и практически во всех договорах коммерческой аренды будет пункт, позволяющий арендодателю расторгнуть договор аренды, если арендная плата не выплачивается в течение определенного количества дней, обычно где-то между 14 и 28 днями. В отличие от своих собратьев по жилью, коммерческие арендодатели не нуждаются в постановлении суда для повторного вступления во владение арендованной собственностью, если их право на отказ от аренды возникло из-за несвоевременной выплаты арендной платы.Арендодатели также имеют право направить судебных приставов для изъятия имущества арендатора и его продажи, если арендная плата не выплачена, но вскоре вступит в силу закон, ограничивающий это право.

Приведенные выше ответы охватывают некоторые основные вопросы, связанные с коммерческой арендой, но на самом деле лишь поверхностно относятся к сложной теме. Если у вас есть какие-либо вопросы, касающиеся коммерческой аренды, прокомментируйте эту статью, и я постараюсь ответить на них. Я также буду публиковать дальнейшие блоги по различным аспектам коммерческой аренды и коммерческой собственности в целом, и буду приветствовать вас, а также комментарии и предложения, которые вы можете иметь.

документов для чтения: Права и обязанности арендодателей и арендаторов

Права и обязанности арендодателей

Закон возлагает на арендодателя ряд обязанностей и дает арендатору ряд соответствующих прав. К ним относятся (1) владение, (2) жилые условия и (3) невмешательство в использование.

Владение

Арендодатель должен предоставить арендатору право владения недвижимостью. Эта обязанность нарушается, если в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение, третья сторона имеет преимущественный титул на собственность, и утверждение этого титула лишит арендатора возможности использования, предусмотренной сторонами.Paramount title означает любой законный интерес в помещении, который не может быть прекращен по желанию арендодателя или в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение.

Если арендатор уже вступил во владение и затем обнаруживает первостепенный титул, или если первостепенный титул возникает только тогда, арендодатель автоматически не нарушает права собственности. Однако, если после этого арендатор выселяется из помещения и таким образом лишается собственности, то арендодатель нарушает правила. Предположим, домовладелец сдает дом врачу на десять лет, зная, что врач намеревается открыть медицинский кабинет в части дома, а также зная, что участок предназначен только для использования в жилых помещениях.Въезжает врач. Хозяин еще не объявил дефолт. Арендодатель будет нарушить закон, если сосед получит судебный запрет на содержание офиса. Но если домовладелец не знал (и не мог разумно знать), что врач намеревался использовать его дом под офис, то арендодатель не будет нарушать обязательства по договору аренды, поскольку собственность могла быть приведена в нормальное состояние, т.е. является жилым — использование без ущерба для права владения арендатором.

Гарантия пригодности для жилья

Применительно к аренде старая общеправовая доктрина caveat emptor гласила, что после того, как арендатор подписал договор аренды, она должна забрать помещения в том виде, в каком она их найдет.Поскольку она могла осмотреть их до подписания договора об аренде, она не должна жаловаться позже. Более того, если обнаружатся скрытые дефекты, их должно быть достаточно легко исправить самой арендатором. Сегодня это правило больше не действует, по крайней мере, при аренде жилья. Если стороны специально не договорились об ином, арендодатель нарушает договор аренды, если условия непригодны для использования в жилых помещениях, когда арендатор должен въехать. На арендодателя распространяется подразумеваемая гарантия пригодности для жилья.

Изменение правила частично связано с условиями современной городской среды: у арендаторов мало или нет возможности уйти от имеющейся квартиры в районах, где мало жилья.Это также связано с конструкцией и технологией модема: немногие арендаторы способны устранить большинство дефектов. Апелляционный суд США заявил следующее:

Сегодняшние городские арендаторы, подавляющее большинство которых проживают в многоквартирных домах, заинтересованы не в земле, а исключительно в «доме, пригодном для проживания». Более того, у современного городского жителя обычно есть один специализированный навык, не связанный с ремонтными работами; он не может делать ремонт, как фермер-мастер на все руки, который был образцом арендатора по обычному праву.Кроме того, в отличие от своего предшественника-аграрника, который часто оставался на одном участке земли на протяжении всей своей жизни, городские арендаторы сегодня более мобильны, чем когда-либо прежде. Проживания квартиросъемщика в конкретной квартире зачастую недостаточно для оправдания усилий по ремонту. Кроме того, возрастающая сложность современных жилищ делает их гораздо более трудными в ремонте, чем постройки прежних времен. В многоквартирном доме для ремонта может потребоваться доступ к оборудованию и участкам, находящимся под контролем арендодателя.Арендаторы с низким и средним доходом, даже если бы они были заинтересованы в ремонте, не смогли бы получить финансирование на капитальный ремонт, поскольку у них нет долгосрочной заинтересованности в собственности.

Согласно общему праву, домовладелец не несет ответственности, если помещение становится непригодным после въезда арендатора. Это правило часто применялось жестко, даже в неподходящих условиях, вызванных внезапным стихийным бедствием, например, торнадо. Даже если помещение рухнет, арендатор будет обязан платить арендную плату за весь срок аренды.Однако сегодня во многих штатах законодательно отменена обязанность арендатора платить арендную плату, если не искусственная сила делает помещение непригодным. Более того, большинство штатов сегодня возлагают на арендодателя после въезда арендатора ответственность за поддержание помещений в безопасном, пригодном для жизни состоянии в соответствии с кодексами безопасности, здоровья и жилищного строительства в данной юрисдикции.

Эти правила применяются только при отсутствии явного соглашения между сторонами. Арендодатель и арендатор могут распределить в договоре аренды ответственность за ремонт и техническое обслуживание.Но маловероятно, что какой-либо суд будет применять положение об аренде, отказываясь от подразумеваемых гарантий пригодности домовладельца для жилых квартир, особенно в районах, где жилья относительно мало.

Невмешательство при использовании

В дополнение к содержанию помещения в физически подходящем состоянии, домовладелец обязан перед арендатором не препятствовать допустимому использованию помещения. Предположим, Симона переезжает в дом с несколькими квартирами. Один из других жильцов постоянно играет музыку поздно вечером, из-за чего Симона теряет сон.Она жалуется арендодателю, у которого есть положение в договоре аренды, позволяющее ему расторгнуть договор аренды с любым арендатором, который продолжает беспокоить других арендаторов. Если домовладелец ничего не сделает после того, как Симона известила его о нарушении, он нарушит правила. Иногда говорят, что это право не вмешиваться в допустимые виды использования возникает из подразумеваемого договора домовладельца о спокойном пользовании.

Средства правовой защиты арендатора

Когда домовладелец нарушает одну из вышеперечисленных обязанностей, у арендатора есть выбор из трех основных средств правовой защиты: расторжение договора, возмещение ущерба или корректировка арендной платы.

Практически во всех случаях, когда арендодатель нарушает договор аренды, арендатор может расторгнуть договор аренды, тем самым прекратив свое обязательство по продолжению выплаты арендной платы. Для расторжения договора арендатор должен (1) фактически освободить помещение в течение времени, на которое она имеет право расторгнуть договор, и (2) либо соблюдать положения об аренде, регулирующие метод расторжения договора, либо предпринять разумные меры, чтобы домовладелец знал, что она прекратила договор. и почему.

Когда домовладелец физически лишает арендатора права собственности, он выселяет арендатора; неправомерное выселение позволяет арендатору расторгнуть договор аренды.Даже если поведение арендодателя не соответствует фактическому выселению, оно может достаточно существенно повлиять на допустимое использование арендатором, так что оно равносильно выселению. Это известно как конструктивное выселение и охватывает широкий спектр действий как арендодателя, так и тех, чье поведение связано с ним, как показано в деле Fidelity Mutual Life Insurance Co. против Kaminsky (см. Раздел 13.5.1 «Конструктивное решение»). Выселение »).

повреждений

Еще одно традиционное средство правовой защиты — денежная компенсация, доступная всякий раз, когда расторжение договора является подходящим средством правовой защиты.Возмещение ущерба может быть востребовано после расторжения или в качестве альтернативы расторжению. Предположим, что после того, как домовладелец отказал Симоне в просьбе отремонтировать электрическую систему, Симона наняла подрядчика для выполнения этой работы. Стоимость ремонтных работ будет возмещена арендодателем. Другие возмещаемые затраты могут включать в себя расходы на переезд в случае прекращения аренды, затраты на переезд, расходы, связанные с поиском новых помещений, а также любое увеличение арендной платы за период прекращения аренды сопоставимых новых площадей.Компания может возместить потерю ожидаемой прибыли, но только в том случае, если размер убытка установлен с разумной уверенностью. В случае большинства новых предприятий практически невозможно доказать упущенную выгоду.

Во всех случаях возмещение арендатора будет ограничиваться убытками, которые были бы понесены арендатором, который принял все разумные меры для уменьшения убытков. То есть арендатор должен принять разумные меры для предотвращения убытков, связанных с нарушением права арендодателя, найти новое пространство в случае прекращения договора, эффективно переехать и так далее.

Средства правовой защиты от аренды

Согласно старой норме общего права, обязанность арендодателя предоставить арендатору жилую площадь и обязанность арендатора платить арендную плату были независимыми условиями. Если арендодатель нарушил закон, арендатор по-прежнему был обязан платить арендную плату; ее единственными средствами правовой защиты были расторжение договора и иск о возмещении ущерба. Но зачастую это трудные средства для арендатора. Прекращение действия означает ухудшение условий переезда при условии, что можно будет найти новое жилье, а судебный иск о возмещении ущерба отнимает много времени, является неопределенным и дорогостоящим.Очевидное решение — разрешить арендатору удерживать арендную плату или то, что мы здесь называем корректировкой арендной платы. Современное правило, принятое в нескольких штатах (но еще не в большинстве), гласит, что взаимные обязательства арендодателя и арендатора зависят друг от друга. Государства, следующие этому подходу, разработали три типа средств правовой защиты: удержание арендной платы, применение арендной платы и снижение арендной платы.

Самый простой способ — арендатор удерживает арендную плату до тех пор, пока арендодатель не исправит недостаток. В некоторых штатах арендатор может оставить деньги себе.В других штатах арендная плата должна выплачиваться ежемесячно на счет условного депонирования или в суд, а деньги на счете условного депонирования подлежат выплате арендодателю после устранения дефолта.

Законодательство нескольких штатов разрешает арендатору использовать арендную плату напрямую, чтобы исправить дефект или иным образом удовлетворить требования арендодателя. Таким образом, Симона могла вычесть из своей арендной платы разумную стоимость найма электрика для ремонта электрической системы.

В некоторых штатах арендная плата может быть снижена или даже отменена, если домовладелец не устранит определенные типы дефектов, например, нарушения жилищного кодекса.Уменьшение будет продолжаться до тех пор, пока не будет устранен дефолт или пока не будет расторгнут договор аренды.

Права и обязанности арендаторов

В дополнение к обязанностям арендатора, изложенным в самом договоре аренды, общее право налагает три других обязательства: (1) платить арендную плату, зарезервированную (заявленную) в договоре аренды, (2) воздерживаться от совершения растраты (ущерба) и (3) не использовать помещения в незаконных целях.

Обязанность по уплате арендной платы

То, что составляет арендную плату, не обязательно ограничивается установленной периодической оплатой, обычно называемой «арендной платой».«Арендатор также может нести ответственность за такие начисления, как налоги и коммунальные услуги, подлежащие уплате арендодателю в качестве арендной платы. По договору аренды Симона должна платить налоги в размере 500 долларов в год, которые должны выплачиваться ежеквартально. Она платит арендную плату первого числа каждого месяца, а первый налоговый счет — 1 января. 1 апреля она платит арендную плату, но не оплачивает следующий налоговый счет. Она не заплатила арендную плату, зарезервированную в договоре аренды.

В большинстве штатов арендодатель не обязан компенсировать свои убытки, если арендатор откажется от собственности и после этого не уплатит арендную плату.На практике это означает, что арендодателю не нужно пытаться сдавать недвижимость в аренду, а вместо этого он может оставить ее пустой и предъявить иск арендатору, нарушившему обязательства, о выплате остатка арендной платы по мере наступления срока платежа. Однако арендатор может уведомить арендодателя о том, что она отказалась от собственности или собирается отказаться от нее, и предложить ее сдать. Если домовладелец принимает передачу, договор аренды прекращается. Если в договоре аренды это специально не предусмотрено, арендодатель, который принимает передачу, не сможет взыскать с арендатора разницу между суммой ее арендного обязательства и арендного обязательства нового арендатора.

Многие договоры аренды требуют от арендатора внесения залога — выплаты определенной суммы денег для обеспечения выполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Если арендатор не платит арендную плату или иным образом не выполняет свои обязательства, арендодатель может использовать деньги для улучшения показателей арендатора. Какая бы часть денег не использовалась для выполнения обязательств арендатора, она должна быть возвращена арендатору в конце срока аренды. При отсутствии соглашения об ином домовладелец должен уплатить проценты на гарантийный депозит, когда он вернет сумму арендатору в конце срока аренды.

Переоборудование и восстановление помещений

При отсутствии специального соглашения в договоре аренды арендатор имеет право физически изменить помещение, чтобы максимально использовать его, но он не может производить структурные изменения или повреждать (растрачивать) имущество. Жилой жилец может добавить телефонные линии, повесить фотографии и прикрепить книжные полки к стенам, но он не может убрать стену, чтобы увеличить комнату.

Арендатор должен восстановить собственность до ее первоначального состояния по окончании аренды, но это требование не включает нормальный износ.Симона снимает квартиру с недавно отполированными деревянными полами. Так как ей нравится внешний вид дуба, она решает не покрывать пол ковриками. Через несколько месяцев полы теряют блеск и покрываются потертостями. Симона не обязана красить полы, потому что потертости возникли в результате обычной ходьбы, что является обычным износом.

Использование имущества в незаконных целях

Это нарушение арендатором обязанности использовать имущество в незаконных целях.Арендодатель, который обнаружил, что арендатор, например, занимается рэкетом номеров или производит и продает самогонный виски, может по праву выселить ее.

Средства правовой защиты арендодателя

Как правило, когда арендатор нарушает любую из трех обязанностей, предусмотренных общим правом, домовладелец может расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков. Особого упоминания заслуживает одна распространенная ситуация: оставшийся арендатор. Когда арендатор ненадлежащим образом продлевает срок аренды, он считается арендатором на условиях страховки, что означает, что она подлежит выселению.В некоторых культурах, например в японской, наблюдается значительная предвзятость по отношению к арендатору, что чрезвычайно затрудняет выселение старых арендаторов, которые решают остаться. Но в Соединенных Штатах домовладельцы могут снимать арендаторов путем упрощенного (ускоренного) разбирательства, доступного в каждом штате, или, в некоторых случаях, путем самопомощи. Самопомощь — это установленное законом средство правовой защиты для домовладельцев или новых арендаторов в некоторых штатах и включает в себя мирный вывоз имущества бывшего арендатора. Если в штате есть закон, предусматривающий упрощенную процедуру удаления удерживаемого арендатора, ни арендодатель, ни новый арендатор не могут прибегать к самопомощи, если это специально не разрешено законом.Положение в договоре аренды, разрешающее самопомощь при отсутствии установленных законом полномочий, не имеет исковой силы. Самопомощь должна быть мирной, не должна причинять физический вред или даже ожидание причинения вреда арендатору или кому-либо в помещении с его разрешения, а также не должна приводить к неоправданному ущербу собственности арендатора. Любой пункт в договоре аренды, в котором делается попытка отказаться от этих условий, недействителен.

Самопомощь может быть рискованной, потому что некоторые упрощенные процессуальные законы объявляют это преступным деянием и потому, что это может повлечь за собой деликтную ответственность арендодателя.Предположим, что Симона ненадлежащим образом держится в своей квартире. Поскольку новый арендатор должен прибыть через два дня, домовладелец стучит в ее дверь вечером после истечения срока аренды. Когда Симона открывает дверь, она видит хозяина, стоящего между двумя борцами сумо весом 450 фунтов с угрожающим выражением лица. Он требует, чтобы она немедленно ушла. Опасаясь за свою безопасность, она мгновенно уезжает. Поскольку у нее было разумное ожидание причинения вреда, если бы она не выполнила требование домовладельца, Симона будет иметь право взыскать убытки в результате деликтного иска против своего домовладельца, хотя она не будет иметь права вернуть квартиру во владение.

Помимо упрощенного судебного разбирательства и самопомощи, у арендодателя есть еще одно возможное средство правовой защиты от удерживаемого арендатора: наложение другого срока аренды. Чтобы продлить аренду таким образом, домовладелец должен просто уведомить арендатора, удерживающего арендную плату, о том, что она удерживается на другой срок, обычно измеряемый периодическим характером арендной платы. Например, если арендная плата выплачивалась каждый месяц, то введение нового срока приводит к помесячной сдаче в аренду. Один год — это максимальный срок аренды, который домовладелец может создать, выбрав удержание арендатора на другой срок.

КЛЮЧ

И арендодатели, и арендаторы имеют права и обязанности. Основная обязанность арендодателя заключается в соблюдении подразумеваемой гарантии пригодности для проживания: помещения находятся в безопасном, пригодном для жизни состоянии. У арендатора есть различные средства правовой защиты, если арендодатель не выполняет эту обязанность или если арендодатель не выполняет подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. К ним относятся расторжение договора, возмещение ущерба и удержание арендной платы. У арендатора также есть обязанности: платить арендную плату, воздерживаться от расточительства и не использовать имущество в незаконных целях.

УПРАЖНЕНИЯ

В соответствии с подразумеваемой гарантией пригодности для жилья арендодателем, могут ли арендодатель и арендатор договориться в договоре аренды о том, что арендатор несет все расходы по ремонту холодильника, плиты и микроволновой печи?
При каких условиях арендатор должен удерживать арендную плату у арендодателя?

Вопросы для размышления

Какой результат обучения относится к этому содержанию?
Какие ключевые темы освещаются в этом материале?
Как содержание этого раздела может помочь вам продемонстрировать мастерство получения результатов обучения?
Какие вопросы у вас есть по поводу этого содержания?

объектов коммерческой аренды | Закон об арендаторах штата Калифорния

Глоссарий

Вот некоторые термины, с которыми вы столкнетесь при оценке договоров аренды, и вы должны быть с ними знакомы, чтобы лучше понимать, о чем идет речь в переговорах.Порядок концептуальный, а не алфавитный.

« Triple Net » (иногда называемый «Net Net Net») означает, что в дополнение к вашей арендной плате только за пространство вы будете платить дополнительные суммы в зависимости от процентного размера вашего пространства от всего комплекса. Обычными «тройными» сборами являются (1) обслуживание помещений общего пользования [сборы CAM], (2) налог на недвижимость арендодателя и (3) страхование арендодателя. На самом деле этих трех элементов может быть больше или меньше, но используется один и тот же термин. Если ваша площадь занимает 10% от всего здания, вы должны платить дополнительно к арендной плате 10% от общей суммы годовых сборов за эти три помещения.Эти дополнительные расходы амортизируются до 12 ежемесячных платежей, которые причитаются вместе с арендной платой, обычно в том же чеке. Сравнивая арендуемые места, важно знать, сколько в сумме будут составлять эти тройные чистые расходы, чтобы вы могли сравнить их с другими возможными помещениями и составить соответствующий бюджет.

« Gross Lease » — это альтернатива тройной чистой аренде, что просто означает, что вы платите фиксированную ставку X долларов за свое пространство без каких-либо дополнительных ежемесячных затрат. Предположительно, расходы типа «тройной нетто» включаются в ежемесячную плату.

« Дата начала аренды » означает дату официального начала срока аренды. Если у вас есть 5-летний договор аренды, он заканчивается через 5 лет с этой даты. Если у вас арендная плата за первые 3 месяца бесплатна, вы платите арендную плату, начиная с четвертого месяца после Даты начала аренды. Обычно вы подписываете договор аренды и получаете ключ задолго до даты начала аренды, чтобы вы могли установить все необходимые улучшения арендатора, а также мебель и инвентарь, чтобы быть готовыми к ведению бизнеса.

« Арендуемые квадратные футы » — это термин в сфере недвижимости, относящийся к площади, на которой основана ваша арендная плата. Это , а не квадратных футов внутри вашего индивидуального люкса, если измерять от внутренних стен. Обычно коммерческое пространство оценивается в X долларов за квадратный фут, и эта ставка, умноженная на арендуемого квадратного фута на вашего помещения, определяет вашу ежемесячную арендную плату.

Измеряется от середины стены [то есть от середины каркаса стены за гипсокартоном] для внешних границ вашего люкса, плюс ваша пропорциональная доля общих помещений, включая общие ванные комнаты, коридоры, вестибюли и лифты.Парковка и внешние территории исключены.

Например, у вас может быть внутренняя комната 20X40 [800 ′], но вы платите за 1000 квадратных футов «арендуемой» площади. После того, как вы переедете, комната окажется слишком маленькой для ваших нужд. Вы измеряете, а затем делаете вывод, что вас обманули. Вы должны проверить арендуемых квадратных фута, а не только свои полезные квадратных фута. У вас может быть именно то, что было обещано в аренде в арендуемой площади в квадратных фута.

Вам важны полезные квадратных фута: пространство, которое вы можете пройти внутри вашего собственного помещения.При посещении потенциального места следует брать с собой рулетку. Это единственный способ убедиться, что вы получаете нужный размер и форму. Затем вы можете сравнить , что фактического пространства и сколько будет стоить всего с другим пространством и сколько они будут стоить вместе , и сделать более разумный выбор.

“ C.P.I. ”[сокр. для индекса потребительских цен] является мерой инфляции. Он используется в долгосрочной коммерческой аренде для корректировки годовой арендной платы с учетом темпов инфляции, чтобы арендодатель получал больше денег.Если вы платили 1000 долларов в месяц за аренду в этом году, а ИПЦ составляет 4%, вы заплатите 1040 долларов в следующем году. Министерство труда США публикует информацию об ИПЦ, как правило, с задержкой примерно на 2 месяца. Вы можете получить копию, отправленную вам по телефону.

Помимо ИПЦ существуют и другие виды повышения арендной платы. Некоторые договоры аренды вообще не меняют арендную плату. Другие устанавливают годовое указанное повышение арендной платы: 1000 долларов сейчас, 1200 долларов в следующем году, 1350 долларов в следующем и т. Д. Некоторые просто допускают корректировку «рыночной арендной платы». Аренда магазина может потребовать в качестве дополнительной части арендной платы процент от ваших валовых продаж, так что, если вы зарабатываете больше денег, вы платите больше арендной платы.

« Льготная арендная плата » означает арендную плату, которую вам не нужно платить. Обычно «сниженная арендная плата» относится к первым нескольким месяцам бесплатной аренды, обычно предоставляемой новому арендатору в качестве стимула к въезду. Идея состоит в том, что вы только начинаете, завершаете въезд и готовитесь к ведению бизнеса, так что они дают вам перерыв.

Конечно, это не совсем «бесплатно», это просто амортизация в течение других месяцев, которые вы платите. Поскольку снижение арендной платы на 2 или 3 месяца обычно включается в коммерческую аренду на годы, вы должны рассчитать свой выбор помещений, включив в него выгоду от этого свободного времени или, если оно вам не нужно, уменьшив ежемесячную арендную плату. количество.

Иногда бесплатная аренда включается в месяцы с низкой производительностью. Например, ваш бизнес может быть медленным в декабре, поэтому вы договариваетесь о сниженной арендной плате каждый декабрь из соображений движения денежных средств.

Другой вид снижения арендной платы иногда встречается там, где был структурный дефект, мешающий коммерческой деятельности арендатора. Арендная плата может быть «снижена» (уменьшена) в той степени, в которой это отрицательно сказывается на бизнесе. Этой «степенью» может быть процент снижения арендной платы, представленный площадью, или компенсация, пропорциональная снижению валовых продаж.На практике к этому виду снижения выбросов прибегают редко, поскольку домовладелец отвечает выселением за невыплату арендной платы, поэтому, если арендодатель выигрывает, арендатор теряет весь свой бизнес. Чтобы быть действительно эффективным, такое положение должно определять критерии и устанавливать разумную процедуру урегулирования, чтобы затраты на разрешение спора не превысили суммы спора и не переросли в действие о выселении.

« T.I. ”[сокр. для улучшений арендатора] означает те физические изменения в предлагаемом арендуемом пространстве, которые будут внесены в соответствии с планом и потребностями вашего бизнеса.Стены можно перемещать или строить, устанавливать коммуникации, строить кухни и туалеты, менять освещение, добавлять двери, строить чердаки, опускать потолки, делать ковровое покрытие и покраску и все остальное, что требуется.

Обычно TI выполняется арендодателем в размере, пропорциональном сумме арендной платы, которую вы будете платить в течение всего срока вашего первоначального периода аренды. Чем больше вы будете платить и чем дольше вы будете оставаться, тем больше домовладелец сможет оправдать затраты на ремонт квартиры в соответствии с вашими требованиями.Его стоимость амортизируется в течение срока аренды, и встроенная в запрашивает арендную плату за площадь. Если вы собираетесь проводить ТИ самостоятельно или собираетесь занять место «как есть», арендодателю не нужно тратить эти деньги, и он может позволить себе снизить арендную ставку за вас.

« Торговое оборудование » обычно означает часть оборудования или конструкцию, которая используется в вашем конкретном виде бизнеса. Печи, посудомоечные машины и прилавки из нержавеющей стали — это торговое оборудование для ресторанов.Стоматологические кресла, экраны для рентгеновских лучей и раковины являются предметами торговли стоматологов. Приемные окна, выходящие на зону для посетителей, и стена, в которой они находятся, не являются торговым приспособлением, потому что другие предприятия могут использовать такую конструкцию. Между этими очевидными крайностями есть серые области. Этот термин используется в отношении TI, которые могут быть удалены или должны оставаться после установки. Торговые приспособления разрешается удалять, если не указано иное.

«Опция » обычно относится к опции продления аренды на другой период времени, но также может относиться к опции покупки самой собственности.Типичная коммерческая аренда — это «5 и 5», что означает 5-летнюю аренду с возможностью продления еще на 5 лет. Опционы обычно должны быть исполнены путем написания письма домовладельцу за несколько месяцев до истечения первоначального срока аренды, в котором прямо исполнился опцион.

Одна из основных ловушек, с которой сталкиваются коммерческие арендаторы, — это расплывчатый вариант договора аренды «по новой договоренности об аренде». Что случилось с этим? Например, вы завершите 5 успешных лет построения своего бизнеса в этом месте, ожидая продления срока аренды еще на 5 лет, только чтобы обнаружить, что ваш домовладелец отказывается продлевать вашу аренду, если он не получит двойную арендную плату.Нет переговоров, только подчинение. Если вы не платите столько, сколько просит домовладелец, даже если она превышает рыночную арендную плату, вы выбываете.

Если аренда и условия нового периода опциона не указаны в письменной форме вместе с договором аренды, это ловушка для неосторожных. Это ничто. Это , а не вариант. Это иллюзия варианта. Закон гласит, что соглашение о согласии в будущем — это не вариант, а недействительность. Вы не можете обещать, что согласится с , даже если вы оба обязаны действовать разумно.Новая арендная плата может быть рыночной арендной платой, скорректированной ИПЦ, последней арендной платой плюс 100 долларов или чем-то , рассчитываемым . Такой важный термин, как сумма арендной платы за период опциона, не может быть «предметом переговоров» или подобным «доверься мне».

« Назначить » означает, что ваше место в качестве арендатора займет кто-то другой. Обычно это происходит, когда вы продаете свой бизнес кому-то другому. Они покупают бизнес и берут на себя аренду. Арендодатель должен одобрить переуступку, в противном случае договор аренды может быть расторгнут.Вы можете или не можете быть освобождены от вторичной ответственности [то есть поручителя] по арендной плате.

Арендодатель может обусловить свое одобрение задания получением более высокой арендной платы или выплатой. Если вы планируете продать бизнес во время аренды, вы можете избежать таких проблем, добавив в договор аренды соответствующие условия, запрещающие арендодателю получать вашу прибыль от продажи.

« Субаренда » аналогична переуступке, за исключением того, что вы остаетесь основным арендатором, ответственным за уплату арендной платы непосредственно арендодателю, и вы сохраняете за собой право «выселить» своего субарендатора, если он не заплатит вам.Бизнес, проданный в субаренду, может быть возвращен продавцом-арендатором путем выселения покупателя-субарендатора. Продавец-арендатор должен все же платить арендную плату арендодателю во время этого процесса.

« Подчинение » означает уступку приоритета другому. Ваш договор аренды обычно предусматривает подчинение, когда домовладелец должен рефинансировать ипотеку здания. Ваш договор аренды должен быть предметом новой ипотеки, даже если она была первой в срок. В противном случае обращение банка взыскания не приведет к прекращению вашей аренды, и они получат право собственности, как это сделал бы новый покупатель.

«Сертификат Estoppel » — это документ, используемый при продаже здания, чтобы доказать покупателю, что вы и другие арендаторы платите арендную плату и действуете на условиях, которые ваш арендодатель представил этому покупателю. Если у вас есть подпись, это означает, что домовладелец продает здание. Просто убедитесь, что отдельные факты в свидетельстве Эстоппеля верны.

Обязательства арендатора: что это такое?

Обязательства арендатора — это обязанности, которые несет арендатор.Эти обязательства могут варьироваться от штата к штату, но обычно они включают поддержание арендуемой площади в чистоте и в хорошем состоянии.

Узнайте больше об обязанностях арендатора и узнайте, какие обязанности арендатор несет перед своим арендодателем.

Каковы обязанности арендатора?

Обязательства арендатора — это условия, которые арендатор должен соблюдать в соглашении между арендодателем и арендатором. Некоторые из этих обязательств прописаны в договоре аренды или аренде, в то время как другие считаются частью отношений арендодатель-арендатор.

Точно так же, как арендодатель должен предоставить жилое место для проживания, свободное от опасных или антисанитарных условий, также ожидается, что арендатор внесет свой вклад в поддержание пригодности помещения для проживания.

Альтернативное имя : Обязанности арендатора

Как работают обязательства арендатора

Когда арендатор подписывает договор об аренде квартиры, он соглашается соблюдать условия этого соглашения. Они обязаны выполнить свою часть сделки.

Если они не соблюдают условия подписанного ими договора аренды, это будет нарушением договора, и арендодатель может иметь право на взыскание убытков.

Точные условия аренды сильно различаются, но, если они являются законными и не запрещены законом в штате или муниципалитете, где происходит аренда, арендатор обязан их соблюдать.

Например, если кто-то снимает квартиру и подписывает договор об аренде, он берет на себя обязательство хорошо позаботиться об аренде.Если лампочка погасла, ее заменяют; если унитаз забивается, его прочищают. Поскольку они обязаны заботиться о квартире, они регулярно выносят мусор, чистят и обслуживают холодильник и плиту, а также стараются быть хорошими соседями для других людей в доме. Соблюдая эти стандарты (и выплачивая арендную плату полностью и вовремя), они выполняют свои обязательства в качестве арендатора.

Какие обязательства арендатора покрывают

Условия аренды будут охватывать детали договора арендодателя и арендатора, включая даты и суммы в долларах.Примеры общих условий аренды включают:

Срок аренды
Использование имущества
Правила внесения залога
Размер арендной платы к оплате
Порядок оплаты аренды
Условия неуплаты или несвоевременной оплаты арендной платы
Требования к выселению
Раскрытие свинцовой краски

В дополнение к условиям, изложенным в договоре аренды, арендатор также обязан содержать помещения в рабочем состоянии в рамках договорного соглашения между арендодателем и арендатором.Единый закон об арендодателе-арендаторе жилого дома определяет, что арендатор должен делать, чтобы обеспечить такое обслуживание. Эти обязанности включают:

Согласно строительным и жилищным нормам. Арендаторы должны соблюдать разделы этих кодексов, относящиеся к арендаторам. Эти части часто фокусируются на стандартах безопасности и гигиены труда.

Обеспечение безопасности и гигиены устройства. Арендаторы должны поддерживать свое жилище в относительно безопасном и чистом состоянии.

Блок не обязательно должен быть безупречным или лишенным беспорядка, он просто должен быть свободен от угроз безопасности, таких как заблокированные пожарные лестницы или санитарных опасностей, таких как собачьи экскременты.

Вывоз мусора. Арендаторы несут ответственность за недопущение накопления мусора, мусора и других отходов. Мусор следует выбрасывать регулярно.

Обслуживание сантехники. Арендаторы должны делать все возможное, чтобы все сантехнические устройства, которые они используют, например, унитаз или душ, находились в хорошем состоянии.

Правильная эксплуатация всей сантехники и электрооборудования. Арендаторы должны использовать все электрические, водопроводные, отопительные, охлаждающие и другие объекты в соответствии с их предполагаемым использованием.

Обслуживание бытовой техники, предоставленной домовладельцем. В том же духе арендаторы также несут ответственность за надлежащий уход за плитами, холодильниками, посудомоечными машинами, стиральными машинами, сушилками или любыми другими приборами, которые были поставлены арендодателем.

Не повредить устройство. Арендатор несет ответственность за то, чтобы он, любой из его гостей или кто-либо, кого они допускают на территорию, не повредили квартиру или любую другую часть помещения, к которой у них есть доступ, включая общую зону, подвал, или задний двор.Это включает умышленное повреждение или разрушение, повреждение в результате небрежности или удаление любой части собственности.

Уважать тишину и покой других соседей. Арендаторы и все, кого они допускают в собственность, обязаны вести себя так, чтобы не мешать их соседям. Это может включать в себя воздержание от громкой музыки или разрешение детям бегать и кричать по территории.

Ключевые выводы

Обязательства арендатора — это обязанности арендатора перед своим домовладельцем.
Многие из этих обязанностей прописаны в условиях аренды, которые арендатор обязан соблюдать.
Арендатор также обязан поддерживать аренду, обеспечивая ее чистоту и отсутствие мусора, отходов, вредителей и других опасностей, а также правильное использование и техническое обслуживание находящейся в ней техники.

.
No related posts.