Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Нормативная, рыночная и кадастровая стоимость земельного участка — Юридическая консультация
Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю»).
Из вышеприведенного определения следует, что приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке. Данное понятие было введено в российское законодательство в начале 90-х годов прошлого века для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и т.д.
Затем на смену данного института с принятием Земельного кодекса РФ пришел институт кадастровой стоимости земельного участка. Однако иногда нормативная стоимость земли до сих пор запрашивается заинтересованными лицами для осуществления нотариальных сделок при оформлении наследства либо для предоставления в суд по делам об имущественных спорах.
Кадастровая стоимость – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования земельных отношений, различных сделок с землей и установления определенной цены на земельный участок. Кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости участка и применяется главным образом в целях налогообложения, а зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п. Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 Земельного кодекса РФ).
Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.
На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на земельные участки, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
О рыночной цене на земельный участок
Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона, осуществляются согласно ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Согласно п.п. 12,13 ст.39.11 ЗК РФ, начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона, осуществляются согласно ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Согласно п.п. 12,13 ст.39.11 ЗК РФ, начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
Особенностью договора купли-продажи недвижимости (земельные участки согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относятся к недвижимости) является то, что цена этого имущества должна быть предусмотрена в договоре обязательно.
Согласно ст. 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из вышеизложенного, рыночная цена является ценой вероятной, и стороны вправе ее использовать для определения цены по сделке, но не обязаны делать этого, кроме случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом, прежде всего, ст.
Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли? | Полезные советы
Земли оцениваются соответственно их целевому назначению. К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане. Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.
Рыночная и кадастровая стоимость земли
Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.
Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.
Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка. Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований.
Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли
Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной.
Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.
Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.
Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?
Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд.
Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.
Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.
Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?
При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого.
Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.
Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.
Стоимость земельного участка. Анализ рынка недвижимости
Земельные участки одно из самых выгодных предложений для вложения денежных средств. Под земельным участком, предложенным для продажи и оценки, понимается участок земли, не изъятый из оборота и границы которого удостоверены и задокументированы в определенном порядке, установленным государством.
Участок земли, предложенный для продажи, может быть делимым и неделимым. В первом случае земельный участок может быть разделен на части, каждая из которых является самостоятельным земельным участком, а во — втором – нет. Земельный участок, с расположенными на нем объектами инженерных коммуникаций, зданий и сооружений, относится к категории качественно улучшенных. Понятно, что рыночная стоимость такого участка будет намного выше цены обычного земельного надела. Рыночная стоимость земельного участка может колебаться и определяется на конкретную календарную дату. Оценка участка может производиться оценочными компаниями, либо риелторами, имеющими большой опят подобной работы и определяющими стоимость земельного участка, исходя из рыночной конъюнктуры и методов. Но, в любом случае, покупка земли – это безрисковая и доходная зона вложения инвестиций.
Принципы оценки земельных участков
При определении стоимости земельного участка принято, исходя из соответствующих федеральных рекомендаций, использовать несколько основополагающих принципов: принцип полезности участка, принцип внешнего влияния, принцип замещения, принцип ожидания, принцип соответствия и принцип наиболее эффективного использования.
Принцип полезности
Принцип полезности земельного участка основывается на его способности соответствовать потребностям потенциального собственника.
Принцип внешнего влияния
Принцип внешнего влияния определяет зависимость ценности земельного участка от каких-либо внешних факторов.
Принцип замещения
Принцип замещения основан на предположении, что рыночная стоимость земельного участка не может быть больше цены аналогичного (замещающего) земельного участка. Принцип замещения способствует стабилизации рыночных цен на земельные участка, особенно в городах стандартной архитектурной застройки, когда найти одинаковые земельные участки не представляет особых трудностей. Другое дело – мегаполисы, подобные Москве или Санкт-Петербургу, когда уникальность и неэквивалентность земельных участков способствует формированию высокого уровня рыночных цен.
Принцип наиболее эффективного использования
Принцип наиболее эффективного использования основан на прогнозируемом использовании земельного участка, в результате которого пользователь может получить максимальную выгоду.
При этом использование участка не должно противоречить федеральным и муниципальным требованиям законодательства в части использования земельных участков. Считается, что наибольший экономический эффект достигается при разбиении земельного участка на отдельные части, которые отличаются видом, формой и способом использования. При оценке рыночной стоимости учитывается самый доходный характер использования данного участка.
Оценка стоимости дома в общей стоимости земельного участка
Оценка стоимости дома в общей стоимости земельного участка относится к непростым вопросам, так как требует учета многих важных факторов, влияющих на определение окончательной цены участка. Если речь идет не о дачном наделе, а о земельном участке, находящемся в черте города, то строение может относиться к памятникам архитектуры и истории, поэтому стоимость строения будет составлять существенную долю в общей стоимости земельного участка. Если же земельный участок не имеет застройки, то стоимость его определяется с учетом возможного строительства.
В общем случае, стоимость земельного участка увеличивается на величину стоимости дома или же уменьшается на величину затрат, необходимых для сноса здания.
Необходимо заметить, что здание или сооружение не всегда приносит владельцу земельного участка доход. Следует учитывать естественный износ дома и средства для его восстановления. Очевидно, что в этом случае, доля стоимости дома в общей стоимости земельного участка падает, при том, что цена самой земли может возрасти или же оставаться неизменной.
Естественные водоемы, теплотрассы, объекты соцкультбыта относятся к факторам, которые, наряду с размещенными объектами жилой недвижимости, значительно влияют на рыночную стоимость земельного участка. Для новосибирской области стоимость земли вблизи Оби или Обского водохранилища достаточно высока, по сравнению с обычными садовыми участками. Также вполне прогнозируемо, что цена земельного участка с жилым домом, расположенным в коттеджном поселке с инженерными коммуникациями и охраной, будет высокой.
Следует отметить, что с повышением благосостояния наших соотечественников популярность и ликвидность таких предложений на рынке земельной и жилой недвижимости также высока.
Хотелось бы остановиться еще на одном аспекте строительных застроек земельных участков – их градостроительной стандартизации. В условиях, когда наше государство, в отличие, например, от европейских муниципалитетов, никак не регулирует архитектурные решения жилых домов частных собственников, расположенных в пригородной зоне, привлекательность стандартных коттеджных городков будет только расти. Это неизбежно, учитывая современную открытость российского государства и увеличение числа наших соотечественников, выезжающих за рубеж. Возможно, когда-нибудь и российские муниципалитеты будут регулировать наклон крыши, этажность и стиль застроек жилых домов, расположенных в относительной близости с городом, что будет положительно сказываться на облике отечественных дачных или коттеджных поселков.
Предложения земельных участков от агентства «Палитра»
Агентство недвижимости «Палитра» предлагает к продаже земельные участки любого типа – со строениями и без них, а также в элитных коттеджных городках, расположенных практически в черте Новосибирска.
Продажа и покупка участков в городской черте или просто дачные участки для любителей садоводства и огородничества также входят в число приоритетных направлений деятельности нашего агентства.
Как определяется выкупная цена земельного участка.
Как определяется выкупная цена земельного участка.
Процедура изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу, арендатору всех тех потерь, которые вызваны изъятием земельного участка.
Учитывая, что изъятие земельных участков у собственников осуществляется путем их выкупа, возмещение соответствующих потерь собственников осуществляется путем выплаты им выкупной цены земельного участка.
В выкупную цену земельного участка включаются:
а) рыночная стоимость земельного участка;
б) рыночная стоимость расположенного на участке и принадлежащего собственнику земельного участка недвижимого имущества — жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений;
в) убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка.
При этом следует отметить следующее.
Установление рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками, действующими в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Независимо от того, что выкупная цена может определяться соглашением с собственником земельного участка (ст. 281 ГК РФ), проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным. Данное правило установлено ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и вызвано, очевидно, необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.
При несогласии собственника изымаемого участка с размером выкупной цены, установленной в решении об изъятии, недостижении соглашения о выкупной цене и возникновении соответствующего судебного спора суд должен определить размер выкупной цены исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества на момент рассмотрения спора.
Это с очевидностью следует из абз. 4 п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
По соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноценный) земельный участок. В этом случае его стоимость, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, зачитывается в выкупную цену земельного участка.
В случае, если земельный участок и расположенные в его пределах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компенсируется собственнику последних, а в выкупную цену земельного участка включаются стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику участка.
В понятие убытков, согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
В соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, в полном объеме, включая упущенную выгоду (в частности, это может быть связано с необходимостью досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами).
Вместе с тем действующее законодательство прямо указывает, в каких случаях убытки собственника не подлежат компенсации. Речь идет о тех затратах, которые связаны со строительством и реконструкцией зданий, строений и сооружений, а также иных затратах, существенно повышающих стоимость земельного участка, которые были осуществлены на изымаемом земельном участке по инициативе собственника после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ). Иными словами, собственник земельного участка не вправе рассчитывать на компенсацию ему тех затрат, произведенных им после указанного момента, которые не являлись необходимыми для обеспечения использования участка по назначению.
Выдержки из Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:
при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;
в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;
в случаях, установленных Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в соответствии с Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.
Выдержки из Гражданского кодекса Российской Федерации:
ст. 15: «1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».
ст. 280: «Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период».
ст. 281: «1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену».
Выдержки из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
28. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).
Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.
В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 9).
Оценка земельного участка | Независимая оценка рыночной стоимости участка
Земельный участок — это имущество, которое может использоваться как актив, в том числе, для получения прибыли. Расценки на него зависят от ряда факторов и могут меняться в зависимости от инфляции, экономического положения, ситуации на рынке, спроса и ряда других причин. Законодательство определяет ряд случаев, в которых должна проводиться независимая оценка земельного участка. Компания«МитраГрупп» оказывает данную услугу и предлагает вам с минимальными издержками определить, сколько в реальности стоит земля.
заказать оценку недвижимости Узнать стоимостьуслуги
Когда требуется провести независимую оценку земельного участка:
- Имущественные споры. Согласно законодательству, при разбирательстве в суде, требуется представить документ, который имеет юридическую силу. Официальная оценка представляет собой бумагу, которая может быть представлена в суде, а также использована при спорах любого другого типа, для оформления наследства и т.
д. - Получение кредита в банке под залог земли. Любые коммерческие организации выдадут деньги, только после подтверждения стоимости объекта, полученного в результате оценки кадастровой и рыночной стоимости земельного участка.
- Покупка земельного участка в кредит. Банк выдает только обоснованную сумму на приобретение объекта.
- Страхование недвижимости. От «ценника» земли непосредственно зависит, какова будет сумма договора. Поэтому для заключения его со страховой компанией требуется подтвердить расценки документально.
- Внесение в уставной капитал или другие операции с юридическим лицом, если этот участок ему принадлежит, так же потребуют экспертизы.
д.Как проводят оценку рыночной стоимости земельных участков?Специалисты нашей компании проводят оценку рыночной стоимости земельных участков для наследства, суда, получения кредита в несколько этапов.
- Прежде всего, они оценивают ситуацию на рынке. От нее в немалой степени зависит, сколько стоит данная земля.
- Далее определяется, к какой категории относится территория, сельскохозяйственная ли это земля, для частной застройки или коммерческая. Так, если речь идет о сотках для строительства дома, многое зависит от удаленности от центра, района, а также ряда других параметров. Расценки на земли сельхозназначения – отдельный разговор, и они оцениваются по-другому. Повлияет также наличие инфраструктуры, близость дороги, специфика территории, относится ли он к городу или сельскому поселению.
- В зависимости от типа участка наши специалисты разрабатывают методику рыночной оценки земельного участка.
При проведении процедуры используется сочетание самых различных методов. Как правило, основным является сравнительный, но скорректировать результат и свести погрешности к минимуму позволяет и доходный. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков затратный метод не применяется, так как этот тип недвижимости не создается и не воспроизводится.
Перечень необходимых документов:
- Свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП
- Кадастровый паспорт
Сколько стоит оценка земельного участка?
| Тип имущества | Стоимость работы, | |
| Земли садовых товариществ, огороды | до 30 соток | 9 000 |
| свыше 30 соток | 9 000 – 12 000 | |
| Земли ИЖС | до 1 Га | 10 000 |
| свыше 1 Га | 10 000 – 20 000 | |
| Земли с/х назначения | до 10 Га | 12 000 |
| свыше 10 Га | 15000 – 20 000 | |
| Земли промышленности | до 10 Га | 12 000 |
| свыше 10 Га | 15000 – 25 000 | |
| Земли лесного хозяйства | до 10 Га | 15 000 |
| свыше 10 Га | 20000 – 30 000 | |
Наши работы
Факторы, влияющие на результат оценки земельного участка в Москве
- Тип участка. Территория для коммерческой застройки оценивается стандартно дороже, чем участки для возведения жилых построек. Сельхозземли оцениваются по другим критериям, то же самое касается мест в промышленных зонах. Здесь есть косвенная зависимость от местоположения. Так, стратегически выгодные места (в центре города, на пересечении транспортных артерий) автоматически стоят дороже, вне зависимости от предназначения.
- Местонахождение. Центр города или близость к основным транспортным артериям влияют на то, сколько вам могут дать за землю. Будет ли это территория в заброшенной деревне или в центре мегаполиса? В центре или на окраине? Прямо около трассы или в глубине улицы? Все это в итоге сказывается на том, сколько вы получите на руки.
- Конъюнктура рынка. Явления, происходящие на рынке, оказывают непосредственное влияние на окончательную цену недвижимости. Так, типичным примером является резкий подъем цен, после того, как объявили, что Сочи станет столицей Зимних игр. Расценки на недвижимость разного рода выросли всего за одну ночь, и не только в самом городе-курорте, но и соседних районах. Такие процессы идут все время, они влияют на стоимостные показатели и их следует принимать во внимание.
- Состояние территории. Рельеф и особенности почв также играют не последнее значение. Так, если территория не пригодна для строительства многоэтажного здания, это может оказать влияние на ее стоимость, если она находится в интересном для девелоперов месте.
- Площадь территории. Расценки на землю определяются в стоимости за одну сотку, точно так же, как квартиры оцениваются по цене за квадратный метр.
- Требования к застройке. Так, определенные требования ограничивающие, или, наоборот, разрешающие различную деятельность, могут оказать большое влияние на рыночную стоимость объекта.
- Экономическая ситуация в регионе. Недвижимость в благополучных и процветающих областях и краях выше по цене, а депрессивные в экономическом отношении области не пользуются популярностью, и, следовательно, там земля дешевле.
- Плодородность, если речь идет об объектах сельхозназначения. Тут черноземные регионы окажутся в выигрыше, а земля в провинции нечерноземных регионов окажется не столь востребованной и будет стоить дешевле.
- Форма собственности. Аренда ли это или земля находится в собственности? Это оказывает непосредственное влияние на окончательную цену, которую вам готовы отдать за объект.
Такие процессы идут все время, они влияют на стоимостные показатели и их следует принимать во внимание.
Тут черноземные регионы окажутся в выигрыше, а земля в провинции нечерноземных регионов окажется не столь востребованной и будет стоить дешевле.Проводя независимую оценку земельного участка, вы можете узнать, сколько именно можно получить за данный участок, что дает возможность не прогадать при продаже. Все результаты проведенной процедуры объединяются в отчет, который поможет понять все факторы, влияющие на конечную стоимость данного участка. Мы не берем цифры из воздуха, а рассчитываем их по вполне определенной методике.
Преимущества независимой рыночной оценки земли и земельных участков в «МитраГрупп»
- Мы выполняем все расчеты, основываясь на конкретной методике, и учитываем все факторы, которые влияют на окончательную стоимость участка. Поэтому в результате вы получите точную рыночную цену, которая соответствует действительности.
- Наши опытные специалисты прекрасно разбираются в положении на рынке и способны учесть все влияющие факторы и определить стоимость земли с минимальной погрешностью.
- В результате нашей работы клиенту на руки выдается отчет, который может использоваться в любом случае, начиная от суда и для наследства и заканчивая предоставлением для включения недвижимости в уставной капитал.
- Большой опыт и профессионализм в оценке рыночной стоимости земельных участков позволяют нам держать цену за услуги на приемлемом для наших клиентов уровне.
Заполните
заявку сейчас
И ПОЛУЧИТЕ БЫСТРУЮ
ОЦЕНКУ ЗЕМЛИ И ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ В МОСКВЕ!
| Американский институт предпринимательства
Почему важны показатели цены на землю и земельных долей?
- Цена земли представляет собой чистую рыночную стоимость с учетом множества факторов, таких как размер и форма участка, доступ к работе, тип улицы, дорога на работу, школы, преступность, погода, район, удобства и т. Д.
- Для Впервые эталонные цены на жилую землю доступны в удобных географических регионах для большей части Соединенных Штатов.
- Предыдущая работа показала, что увеличение доли земли в стоимости дома во время последнего бума было значительным предиктором снижения цен на жилье во время спада («канарейка в угольной шахте»). Это подчеркивает важность сосредоточения внимания на земле при оценке риска изменения цен на жилье.
Д.Методология
Индикаторы цены на землю и доли земли, скорректированные на AEI, основаны на данных за 2012 год из «Цены на жилую землю для округов, почтовых индексов и участков переписи населения в США» Дэвиса (Рутгерс), Ларсона (FHFA), Олинер (AEI) и Шуй (FHFA).Однако из-за потенциальных предубеждений (привязанных к оценке налогов и ограничению оценок GSE), Davis et al. данные, вероятно, занижают величину повышения цен на жилье и, как следствие, величину повышения цен на землю. Таким образом, мы улучшаем Davis et al. данные с использованием индекса повышения цен на жилье постоянного качества AEI.
Чтобы прочитать подробную методологию , нажмите здесь.
Загрузка данных
Скорректированные по AEI цены на землю и акции на 2012 год доступны для скачивания в виде электронной таблицы.Мы предоставляем данные для большей части страны на уровне переписи населения, почтового индекса, округа, метро, штата и страны по годам. Эти данные предоставляются бесплатно. Чтобы загрузить данные , нажмите здесь .
Интерактивные данные
land interactive предоставляет индикаторы стоимости земли и доли земли для 100 крупнейших городских агломераций страны. Данные представлены на уровне почтового индекса за каждый год. Интерактивная карта также показывает карту с процентным изменением доли земли в период с 2012 по 2020 годы.
Для просмотра исторических данных по номинальной стоимости и индексам цен на жилье, землю и строения Морриса А. Дэвиса щелкните здесь.
Сельская земля — Центр недвижимости
Отчеты о сельских землях предоставляют информацию о сделках, предоставленных профессионалами рынка земли в Техасе, Алабаме, Луизиане и Миссисипи.
Представленная выборка продаж не включает все продажи в этих штатах. Однако представленная большая выборка эффективно отражает рыночные изменения в этих государствах .Подробную информацию о вычислении статистики см. В Руководстве пользователя данных.
В отчетах представлен анализ цен и посевных площадей в масштабе штата и региона. Отчеты Луизианы включают только один регион на весь штат. Отчеты Техаса включают ежегодный анализ 33 меньших территорий земельного рынка (LMA).
На веб-сайте под номером Select a Geography представлены три отдельных набора информации:
- Штаты: общегосударственные отчеты для выбранного штата.
- Регионы: региональные отчеты для выбранного региона.
- Районы рынка земли: Годовые отчеты по локализованным районам рынка земли. (** Отчеты доступны только для Техаса)
Texas Rural Land Value Trends предоставляет доступ к веб-сайту Техасского отделения Американского общества менеджеров ферм и оценщиков сельских районов, на котором публикуются результаты регионального анализа рынков по землепользованию.
Пользователи должны рассматривать статистику во всех отчетах как индикаторы общих условий на этих рынках в прошлом.Представленные данные не отражают цены или стоимость какой-либо конкретной фермы или ранчо. Однако статистика действительно дает общее представление об уровнях цен на земельном рынке и тенденциях в размерах. Пользователи не должны рассматривать представленные статистические данные как замену оценке или исследованию рынка текущих местных продаж относительно стоимости какой-либо конкретной фермы или ранчо .
Дополнительную информацию см. В разделе «Рынок земли» в исследовательской библиотеке.
Сколько стоит акр земли?
Мы все слышали выражение «Покупайте землю, потому что они больше ее не зарабатывают.«Хотя это, безусловно, может быть разумным инвестиционным советом во многих случаях, сколько именно стоит покупка земли?
Короткий ответ заключается в том, что это зависит от нескольких факторов, а рыночная стоимость акра земли может варьироваться от нескольких сотен.
долларов до ценника, который исчисляется миллионами. Как и для большинства других активов, стоимость земли определяется спросом и предложением. Таким образом, чем более желательным является конкретное место и чем меньше доступной земли в этом месте, тем дороже вы можете ожидайте, что будет акр земли.
Сколько земли в акре?
Итак, мы все на одной странице, давайте продолжим и определим, о чем мы говорим. Акр земли равен 43 560 квадратных футов. На квадратную милю приходится 640 акров, и акры — это наиболее распространенный способ описания земельных участков, выставленных на продажу в Соединенных Штатах.
Расположение, расположение, расположение
На вопрос «Сколько стоит акр земли?» Однозначного ответа нет. Есть несколько факторов, которые определяют стоимость земли — например, ровная она или наклонная, близко ли она к асфальтированным дорогам и есть ли на ней коммунальные услуги (или их можно легко добавить).Лишь около 6% земель в Соединенных Штатах застроены, что означает, что они покрыты дорогами или зданиями, и эта земля (в среднем) значительно более ценная, чем неосвоенная земля, удаленная от цивилизации.
Возможно, самым большим фактором, определяющим стоимость земли, является местоположение. В 48 смежных штатах имеется 1,9 миллиарда акров земли, а средняя стоимость составляет около 12 000 долларов за акр. Однако эта цифра колеблется от минимума в 1558 долларов за акр в Вайоминге до 196 410 долларов за средний акр земли в Нью-Джерси.
Внутри каждого состояния также могут быть огромные различия. Земля в глуши не стоит так дорого, как земля в очень привлекательных местах. Например, средняя стоимость земли в Калифорнии составляет 39 092 доллара за акр. Однако пустой участок площадью 1,43 акра в Атертоне, Калифорния (в Кремниевой долине) был оценен в ошеломляющие 6,9 миллиона долларов в 2017 году. случаях землю даже раздали бесплатно.Например, сельхозугодья в Нью-Мексико стоят в среднем 530 долларов за акр, а Маркетт, штат Канзас, отдал участки под застройку, если новый владелец соглашается построить на этой земле дом и прожить в нем не менее года.
Чистая прибыль на миллион акров
Суть в том, что нет однозначного ответа на вопрос, сколько стоит земля.
Это зависит от использования (или потенциального использования) земли, а также от ее местоположения в Соединенных Штатах.
Лос-Анджелес — третий по популярности рынок для увеличения стоимости земли: Риэлтор.com
Фото Барта Джайллета на Unsplash
Неудивительно, что земля в Лос-Анджелесе стоит дорого. Ранее в этом месяце девелопер Мохамед Хадид выставил на продажу свободный участок площадью 70 акров возле каньона Франклина за 100 миллионов долларов.
Но даже небольшие участки La La Land в наши дни будут стоить вам немалых денег, согласно недавнему отчету Realtor.com, в котором анализировалось, как выросли цены на неосвоенную недвижимость с начала пандемии COVID-19 в Соединенных Штатах.
Лос-Анджелес был назван третьим по размеру рынком для роста цен на землю после Норт-Порт / Сарасота, Флорида и Портленд, Орегон. Команда данных Realtor.com пришла к такому выводу, сравнив рост средней цены за квадратный фут в первой половине 2020 года с тем же периодом в 2021 году в 100 крупнейших мегаполисах страны.
Они также учитывали среднюю цену за квадратный фут земли при создании своей рейтинговой системы.
В Лос-Анджелесе средняя цена за квадратный фут выросла на 67 процентов по сравнению с прошлым годом, особенно в отдаленных районах города, которые когда-то считались относительно доступными.«Те, кто хочет найти более доступное жилье, вынуждены искать более сухие и жаркие районы — часто более подверженные лесным пожарам — подальше от бассейна Лос-Анджелеса», — поясняется в отчете.
Средняя цена за квадратный фут земли сейчас составляет 1,38 доллара, что ниже, чем во многих других метро в списке из-за огромных размеров Лос-Анджелеса. Столкнувшись с серьезной нехваткой жилья и географическими проблемами, не ожидается, что в ближайшее время стоимость земли в Лос-Анджелесе упадет.
«К сожалению, с океаном с одной стороны, пустыней с другой и крутыми холмами между ними, остается не так много места для развития», — продолжает отчет.
Сайт Realtor.com использовал в качестве примера участок в полакра в Санленде, обширном районе в долине Сан-Фернандо.
Стоимость недвижимости в этом районе составляет 1,35 миллиона долларов и предназначена для 11-квартирного жилого дома. За эту недвижимость просят вдвое больше, чем в конце 2019 года. Стоимость домов в этом районе выросла одновременно — бунгало с тремя спальнями на площади 8000 квадратных метров. футовый лот недавно был продан на рынок по цене 735000 долларов, что на 46 процентов выше, чем в 2017 году, когда он был продан за 460000 долларов.
Этот анализ проводится вслед за Индексом предложения лотов новых домов Zonda за первый квартал 2021 года, который назвал Лос-Анджелес самым узким рынком для предложения лотов новых домов.Количество незанятых земельных участков для частных домов в Лос-Анджелесе и округе Ориндж упало на 61 процент по сравнению с прошлым годом, что сделало этот рынок «крайне дефицитным».
ЗЕМЛЯ | Акции и новости City & Land Developers Inc.
Акции: Котировки акций США в реальном времени отражают сделки, зарегистрированные только через Nasdaq; подробные котировки и объем отражают торговлю на всех рынках и задерживаются не менее чем на 15 минут.
Котировки международных акций задерживаются в соответствии с требованиями биржи.Основные данные компании и оценки аналитиков предоставлены FactSet. © FactSet Research Systems Inc. Все права защищены. Источник: FactSet
Индексы: Котировки индексов могут отображаться в режиме реального времени или с задержкой в соответствии с требованиями биржи; обратитесь к отметкам времени для информации о любых задержках. Источник: FactSet
Дневник рынков: Данные на странице обзора США представляют торговлю на всех рынках США и обновляются до 20:00. См. Таблицу «Дневники закрытия» на 16:00. закрытие данных.Источники: FactSet, Dow Jones
Динамика цен на акции: Таблицы роста, падения и наиболее активных участников рынка представляют собой комбинацию списков NYSE, Nasdaq, NYSE American и NYSE Arca. Источники: FactSet, Dow Jones
Двигатели ETF: Включает ETF и ETN объемом не менее 50 000. Источники: FactSet, Dow Jones
Облигации: Котировки облигаций обновляются в режиме реального времени.
Источники: FactSet, Tullett Prebon
Валюты: Котировки валют обновляются в режиме реального времени.Источники: FactSet, Tullett Prebon
Товары и фьючерсы: Цены на фьючерсы задерживаются не менее чем на 10 минут в соответствии с требованиями биржи. Стоимость изменения в течение периода между расчетом открытого протеста и началом торговли на следующий день рассчитывается как разница между последней сделкой и расчетом предыдущего дня. Стоимость изменения в другие периоды рассчитывается как разница между последней сделкой и самым последним расчетом. Источник: FactSet
Данные предоставляются «как есть» только в информационных целях и не предназначены для торговых целей.FactSet (а) не дает никаких явных или подразумеваемых гарантий любого рода в отношении данных, включая, помимо прочего, любые гарантии товарной пригодности или пригодности для определенной цели или использования; и (b) не несет ответственности за любые ошибки, неполноту, прерывание или задержку, действия, предпринятые на основе любых данных, или за любой ущерб, возникший в результате этого. Данные могут быть намеренно задержаны в соответствии с требованиями поставщика.
Паевые инвестиционные фонды и ETF: Вся информация о взаимных фондах и ETF, содержащаяся на этом экране, за исключением текущей цены и истории цен, была предоставлена компанией Lipper, A Refinitiv Company, при соблюдении следующих условий: Авторские права © Refinitiv.Все права защищены. Любое копирование, переиздание или распространение контента Lipper, в том числе путем кэширования, фреймирования или аналогичных средств, категорически запрещено без предварительного письменного согласия Lipper. Lipper не несет ответственности за какие-либо ошибки или задержки в содержании, а также за любые действия, предпринятые в связи с этим.
Криптовалюты: Котировки криптовалют обновляются в режиме реального времени. Источники: CoinDesk (Биткойн), Kraken (все другие криптовалюты)
Календари и экономика: «Фактические» числа добавляются в таблицу после публикации экономических отчетов.
Источник: Kantar Media
Стоимость земли — Рынок продавца
Рейман отмечает, что округа в Айове с сильным животноводством показали особенно хорошие результаты в отношении стоимости земли за последние 10 лет.
«Если вы посмотрите на эти округа, то увидите, что большая часть их сельскохозяйственных угодий хранится навозом за последние 100 лет.Это невероятно богатая почва. Даже если это тот же тип почвы, что и в северо-западном графстве, он был настолько укреплен на протяжении многих лет, что он похож на суперпочва, и дает более качественные и стабильные урожаи. Когда эта земля поступает на рынок, существует довольно небольшая конкуренция, и я считаю, что это помогло в среднем по нашему штату ».
Еще одна область, которую большинство людей не поднимает при обсуждении причин высокой стоимости земли, — это, по мнению Реймана, особенно Ключ: технологии Он подчеркивает, что хорошая адаптация технологий во всех областях сельского хозяйства привела к ощутимой разнице в стоимости земли в его штате и в других.
«Двадцать пять лет назад, когда впервые появились мониторы урожайности, мы сказали, что это будет продавать много дренажной плитки в Айове. И так оно и есть», — объясняет он. «Люди смогли увидеть реальные данные, которые позволили им количественно оценить потери в тех областях, где дренаж был проблемой. Крупные проекты плитки стали обычным явлением. Я вижу, что люди покупают 160 акров и сразу же укладывают их сеткой, что обходится дорого. по цене от 500 до 1000 долларов за акр. Это значительные вложения, но окупаемость достаточно высока.«
Помимо этого, Рейман говорит, что многие производители теперь используют информационные блоки на своих месторождениях, где они программируют оборудование для изменения численности населения или некоторых других аспектов производства, чтобы указать цифры, которые, по их мнению, могут улучшить управление.
« Это случайно Достаточно того, что это не просто испытательный участок, а реальное испытание посреди чьего-то поля, — продолжает он.
— Именно такого рода инновации помогают нашим фермерам улучшать управление из года в год, и мы видим 1: 2.В результате средняя урожайность кукурузы увеличилась на 5%.
«Добавьте к этому генетические усовершенствования и достижения в сельскохозяйственном оборудовании, и точность, с которой мы можем обрабатывать сегодня, невероятна. Раньше 200 бушелей кукурузы на акр было большим делом; теперь это своего рода пресыщение».
Все это способствовало тому, что, как сообщает Рейман, — последовательному повышению цен на пахотные земли на 4–6% (в среднем за 100 лет), при этом сегодня средняя стоимость за акр составляет 7 070 долларов. Связывая это с рейтингом пригодности кукурузы штата (CSR2), он отмечает, что земля в среднем составляет от 100 до 120 долларов за точку.
ВОДА И ДИВЕРСИФИКАЦИЯ
На юго-востоке Джин Кук следит за рынком земли на юго-западе Джорджии, где он отмечает, что стоимость орошаемых земель остается хорошей, особенно для производителей, использующих арахис или семенной хлопок.
В этом районе наблюдается все большая диверсификация, включая производство овощей и картофеля. Кук говорит, что хорошие, орошаемые пахотные земли сегодня стоят здесь от 5 500 до 7 000 долларов за акр.
На этом рынке есть несколько крупных инвесторов, отмечает Кук, глава Gene Cook and Associates из Доналсонвилля.Группы, в том числе John Hancock Financial и UBS Group Ag, за пределами Швейцарии, владеют тысячами акров земли в штате. Одна французская семья, как сообщает Кук, владеет около 6000 акров земли, и они завезли в регион оливки.
Однако, несмотря на все эти инновации и инвестиции, он считает, что на стоимость сельскохозяйственных земель здесь оказывает большое влияние введенный правительством мораторий на ирригацию и колодцы.
«У нас есть 16 округов на юго-западе Джорджии, где вам не разрешают устанавливать новую ирригационную скважину для увеличения площади фермы», — объясняет Кук.«Министерство природных ресурсов [DNR] обеспечивает соблюдение этого требования, и наш губернатор издал распоряжение, в котором говорится, что DNR должно также проверять разрешенные для орошения акры на предмет того, что на самом деле находится на поле, и обеспечивать соблюдение требований.
Это проблема, потому что без воды в этой части Грузии вы не собираетесь много заниматься сельским хозяйством ».
В ПЕРСПЕКТИВЕ
Трудно предсказать, что принесут землевладельцам следующие 12 месяцев, но некоторые из ведущих земельных брокеров и аналитиков настроены осторожно и оптимистично.
Скотт Стеффес, глава Steffes Group, которая работает в семи штатах, включая Айову, Миннесоту, Северную Дакоту, Южную Дакоту и Висконсин, говорит, что внимательно следит за ценами на сырьевые товары, уровнем урожайности и процентными ставками. Он считает, что эти три индикатора указывают на то, куда пойдут цены на землю.
В целом, Стеффес использует такие слова, как «устойчивый» и «уверенный», говоря о сельскохозяйственных угодьях, отмечая, что на этом рынке «много хороших, сильных, преданных собственников». «На наших сельскохозяйственных рынках преобладающим покупателем по-прежнему является фермер, и единственные недостатки, которые мы видим, находятся на некоторых маргинальных землях, где в первую очередь вы, как правило, замечаете изменения рыночных условий», — говорит он.
Рейман из Айовы говорит, что его данные заставляют его думать, что впереди лучшие времена. В августе он сообщил, что еженедельные аукционы по кукурузе в Китае приносят кукурузу в эквиваленте 7,40 доллара за бушель.
«Поймите, что этим движет», — говорит он. «Политика правительства заключалась в том, чтобы держать большой запас кукурузы, но они изменили это и сократили запасы. То, что у них есть, находится в плохом состоянии с точки зрения качества, как мы слышим. Мы видели, как африканская чума свиней опустошила их поголовье свиней, и теперь они восстановление, что означает рост спроса на корма.Я верю, что они будут покупать у нас кукурузу, и считаю это положительным моментом для рынка ».
Рейман добавляет, что процентные ставки будут основным фактором, за которым стоит следить в будущем. Если ставки вырастут, это, естественно, окажет негативное влияние на цены на землю. в какой-то момент
В Техасе Беллингтон говорит, что самым большим ограничением на продажу земли по-прежнему является наличие воды.
«Это очень важно на таком рынке, как наш, для чего бы вы ни покупали землю. Если вам приходится полагаться на общественные колодцы, это является сдерживающим фактором для некоторых покупателей.
Он добавляет, что видит много 1031 обменных денег на рынке сельскохозяйственных земель, отличный инструмент для «поддержания активности рынка». Согласно правилам обмена 1031 IRS, любой, кто продает бизнес или инвестиционную недвижимость, может отложить уплату налогов на прибыль. от продажи путем реинвестирования денег в аналогичную собственность, аналогичный обмен. IRS дает 45 дней с момента продажи собственности для выявления потенциальных замен.
Беллингтон добавляет, если социальные проблемы сохранятся, а процентные ставки останутся низкими, больше потенциальные покупатели, вероятно, будут рассматривать возможность покупки земли в ближайшие месяцы.
«Безусловно, самый большой вопрос будет заключаться в том, как действуют процентные ставки. Но это не повлияет на наших покупателей за наличные, и мы наблюдаем изрядное количество таких».
Рэнди Дикхут, старший вице-президент по операциям с недвижимостью Farmers National Co., говорит, что, несмотря на спад в масштабах отрасли, они сообщили о более высоких объемах продаж в начале финансового года. По его словам, сочетание факторов сегодня тянет рынок в противоположном направлении, и только время покажет, изменится ли уравнение спроса и предложения в ту или иную сторону.
Положительными факторами влияния по-прежнему являются ограниченное предложение земли для продажи и процентных ставок. Но Дикхут противопоставляет эти положительные моменты снижению доходов фермерских хозяйств и сокращению оборотного капитала. «Еще слишком рано давать точный ответ о том, что будет дальше с земельным рынком, кроме как сказать, что сельскохозяйственные земли будут продолжать покупать и продавать. Земля, передаваемая следующему поколению, является постоянной. Решения, принятые этими наследниками земли, производителями, кредиторами, законодателями и инвесторы в ближайшие месяцы дадут ответы, которые мы ищем, относительно того, что будет дальше с ценами на землю.
«
[PF_1120]
(c) Copyright 2020 DTN, LLC. Все права защищены.
Отчет о фермерской недвижимости Небраски
Стоимость сельхозугодий в Небраске и ставки аренды в деньгах
2021 Окончательные результаты
Рыночная стоимость сельскохозяйственных земель в Небраске увеличилась на 6% по сравнению с предыдущим годом и составила в среднем 2 895 долларов за акр, согласно заключительному отчету Университета Небраски – Линкольна по исследованию рынка фермерской недвижимости Небраски 2021 года.
Результаты представлены ниже по регионам и типам земель.
Итоговый отчет за 2021 год PDF
Предыдущие годы
Основные моменты
- Специалисты земельной отрасли, принявшие участие в ежегодном опросе, связали рост стоимости фермерской недвижимости в Небраске с текущим уровнем процентных ставок, ценами на урожай и выплатами помощи при бедствиях COVID-19 операторам по всему штату.
- Операторы столкнулись с исключительным риском и неопределенностью при принятии производственных решений в разгар пандемии COVID-19.Более низкие процентные ставки и выплаты помощи при стихийных бедствиях обеспечили стабильность отрасли, столкнувшейся с остановкой экономики и сбоями в цепочках поставок.
- Расчетная рыночная стоимость пахотных земель с центральным круговым орошением выросла примерно на 8% по всему штату.
- Засушливые пахотные земли без потенциала орошения сообщили об увеличении примерно на 7%.
- Засушливые пахотные земли с потенциалом орошения вновь проявили интерес в связи с более высокими ценами на сырьевые товары. Этот класс земель показал увеличение штата на 6%.
- Рыночная стоимость улучшений пастбищ и сенокосов колеблется от 3% до 5%.
- Ставки аренды пахотных и пастбищных земель в 2021 году были выше, чем в предыдущем году. Отчеты участников опроса указывают на то, что более высокие цены на урожай являются движущей силой более высоких ставок.
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Среднее значение по всей земле | 2 895 | 6 |
| Пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 6,610 | 8 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 6 095 90 262 | 6 |
| Засушливые пахотные земли (орошаемый потенциал) | 4,390 | 6 |
| Пахотные земли в засушливых районах (без орошения) | 3,380 | 7 |
| Пастбища (пашня) | 1 305 | 5 |
| Пастбища (немощные) | 865 | 4 |
| Хейланд | 1,695 | 3 |
Из-за присущих этому опросу ограничений информацию в этом отчете не следует использовать для определения конкретной арендной ставки или оценки определенного участка недвижимости для продажи или налогов на недвижимость, обеспечения кредита и других связанных юридических вопросов.
.
Центральный
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Среднее значение по всей земле | 3 395 90 262 | 7 |
| Пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 7 265 90 262 | 9 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 6,180 | 6 |
| Засушливые пахотные земли (орошаемый потенциал) | 3,535 | 10 |
| Пахотные земли в засушливых районах (без орошения) | 3 075 | 8 |
| Пастбища (пашня) | 1 970 | 5 |
| Пастбища (немощные) | 1,495 | 2 |
| Хейланд | 1,985 | 3 |
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Орошаемые пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 235 | 2 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 215 | 5 |
| Пахотные земли в засушливых районах | 98 | 8 |
| Пастбище | 37 | 6 |
| Тип земли | $ / Месяц |
|---|---|
| Пары корова-теленок | 58.95 |
Округа: Буффало, Кастер, Доусон, Грили, Холл, Ховард, Шерман, Вэлли
Восток
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Среднее значение по всей земле | 6 840 | 5 |
| Пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 9 535 | 7 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 8 095 90 262 | 5 |
| Засушливые пахотные земли (орошаемый потенциал) | 6 820 90 262 | 4 |
| Пахотные земли в засушливых районах (без орошения) | 6,465 | 6 |
| Пастбища (пашня) | 3 375 | 6 |
| Пастбища (немощные) | 2,570 | 7 |
| Хейланд | 3 075 | 4 |
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Орошаемые пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 290 | 4 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 260 | 2 |
| Пахотные земли в засушливых районах | 220 | 7 |
| Пастбище | 53 | 3 |
| Тип земли | $ / Месяц |
|---|---|
| Пары корова-теленок | 55.20 |
Округа: Батлер, Касс, Колфакс, Додж, Дуглас, Гамильтон, Ланкастер, Меррик, Нэнс, Полк, Сарпи, Сондерс, Сьюард, Вашингтон, Йорк
Север
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Среднее значение по всей земле | 1,160 | 6 |
| Пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 4 285 90 262 | 8 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 3,790 | 4 |
| Засушливые пахотные земли (орошаемый потенциал) | 2,105 | 7 |
| Пахотные земли в засушливых районах (без орошения) | 1,655 | 9 |
| Пастбища (пашня) | 1,190 | 8 |
| Пастбища (немощные) | 695 | 5 |
| Хейланд | 1,200 | 3 |
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Орошаемые пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 210 | 8 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 180 | 6 |
| Пахотные земли в засушливых районах | 57 | 11 |
| Пастбище | 28 | 8 |
| Тип земли | $ / Месяц |
|---|---|
| Пары корова-теленок | 63.10 |
Округа: Артур, Блейн, Бойд, Браун, Черри, Гарфилд, Грант, Холт, Хукер, Кея Паха, Логан, Луп, Макферсон, Рок, Томас, Уилер
Северо-восток
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Среднее значение по всей земле | 5,765 | 7 |
| Пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 8,145 | 10 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 7,325 | 9 |
| Засушливые пахотные земли (орошаемый потенциал) | 6220 | 8 |
| Пахотные земли в засушливых районах (без орошения) | 5,770 | 5 |
| Пастбища (пашня) | 3,255 | 1 |
| Пастбища (немощные) | 2,130 | 4 |
| Хейланд | 3,220 | 5 |
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Орошаемые пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 305 | 5 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 280 | 8 |
| Пахотные земли в засушливых районах | 225 | 5 |
| Пастбище | 66 | 5 |
| Тип земли | $ / Месяц |
|---|---|
| Пары корова-теленок | 60.75 |
Округа: Антилопа, Бун, Берт, Седар, Куминг, Дакота, Диксон, Нокс, Мэдисон, Пирс, Стэнтон, Терстон, Уэйн
Северо-Запад
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Среднее значение по всей земле | 715 | 4 |
| Пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 2,565 | 4 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 2,235 | 5 |
| Засушливые пахотные земли (орошаемый потенциал) | 760 | 9 |
| Пахотные земли в засушливых районах (без орошения) | 635 | 4 |
| Пастбища (пашня) | 540 | 4 |
| Пастбища (немощные) | 445 | 3 |
| Хейланд | 775 | 8 |
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Орошаемые пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 150 | 7 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 115 | 10 |
| Пахотные земли в засушливых районах | 30 | 9 |
| Пастбище | 13 | 10 |
| Тип земли | $ / Месяц |
|---|---|
| Пары корова-теленок | 39.55 |
Округа: Баннер, Бокс-Бьютт, Шайенн, Доус, Деуэл, Гарден, Кимбалл, Моррилл, Скоттс-Блафф, Шеридан, Су
Юг
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Среднее значение по всей земле | 3,805 | 5 |
| Пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 6,885 | 6 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 5,745 | 5 |
| Засушливые пахотные земли (орошаемый потенциал) | 3,605 | 3 |
| Пахотные земли в засушливых районах (без орошения) | 3 070 | 3 |
| Пастбища (пашня) | 1,985 | 8 |
| Пастбища (немощные) | 1,465 | 6 |
| Хейланд | 1 920 | 1 |
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Орошаемые пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 235 | 7 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 210 | 2 |
| Пахотные земли в засушливых районах | 84 | 10 |
| Пастбище | 38 | 4 |
| Тип земли | $ / Месяц |
|---|---|
| Пары корова-теленок | 49.80 |
Округа: Адамс, Франклин, Фурнас, Госпер, Харлан, Кирни, Фелпс, Вебстер
Юго-Восток
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Среднее значение по всей земле | 5,235 | 8 |
| Пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 8,390 | 9 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 6,715 | 8 |
| Засушливые пахотные земли (орошаемый потенциал) | 5,670 | 6 |
| Пахотные земли в засушливых районах (без орошения) | 4 930 | 11 |
| Пастбища (пашня) | 2,990 | 2 |
| Пастбища (немощные) | 2,145 | 4 |
| Хейланд | 2,805 | 3 |
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Орошаемые пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 280 | 6 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 240 | 4 |
| Пахотные земли в засушливых районах | 170 | 3 |
| Пастбище | 49 | 1 |
| Тип земли | $ / Месяц |
|---|---|
| Пары корова-теленок | 54.90 |
Округа: Клэй, Филмор, Гейдж, Джефферсон, Джонсон, Немаха, Наколлс, Отоэ, Пауни, Ричардсон, Салин, Тайер
Юго-запад
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Среднее значение по всей земле | 1,600 | 3 |
| Пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 4,170 | 5 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 3,775 | 6 |
| Засушливые пахотные земли (орошаемый потенциал) | 1,615 | 5 |
| Пахотные земли в засушливых районах (без орошения) | 1,445 | 2 |
| Пастбища (пашня) | 950 | 3 |
| Пастбища (немощные) | 755 | 1 |
| Хейланд | 1,310 | 2 |
| Тип земли | $ / акр | % Изменение |
|---|---|---|
| Орошаемые пахотные земли с центральным поворотным механизмом | 195 | 5 |
| Пахотные земли с естественным орошением | 170 | 6 |
| Пахотные земли в засушливых районах | 42 | 12 |
| Пастбище | 22 | 7 |
| Тип земли | $ / Месяц |
|---|---|
| Пары корова-теленок | 51. Check AlsoПсихологические особенности детей 5-6 лет: что нужно знать родителямКак меняется поведение ребенка в 5-6 лет. На что обратить внимание в развитии дошкольника. Какие … |