Среда , 5 октября 2022
Бизнес-Новости
Разное / Решение жилищных вопросов: Путин заявил об исторической возможности решения жилищного вопроса в России — Газета.Ru

Решение жилищных вопросов: Путин заявил об исторической возможности решения жилищного вопроса в России — Газета.Ru

Содержание

Медведев сообщил о новых инструментах решения жилищного вопроса в России :: Жилье :: РБК Недвижимость

Необходимо развивать арендное жилье и создавать программы индивидуального жилищного строительства, пояснил глава «Единой России»

Фото: Екатерина Штукина/POOL/ТАСС

Ипотека сейчас доступна лишь половине российских семей, поэтому необходимо создать дополнительные инструменты поддержки. С таким заявлением выступил председатель партии «Единая Россия», зампред Совбеза РФ Дмитрий Медведев, сообщает «Интерфакс-Недвижимость».

Особое внимание нужно уделить возведению арендного жилья и индивидуальному жилищному строительству, роль которого должна расти, чтобы достичь целевых показателей по обеспечению граждан жильем, подчеркнул Медведев. По его словам, спрос на ИЖС в пятилетней перспективе составляет 3 млн домов, но при текущих темпах строительства эта потребность может быть удовлетворена менее чем на 20 лет.

В связи с этим необходимо сделать развитие индивидуального жилищного строительства отдельным проектом «Единой России», уточнил глава партии. Он отметил, что это поможет достичь целевых показателей. «Это также требует создания банка типовых проектов ИЖС, разработки новых ипотечных программ, совершенствования законодательной базы», — резюмировал Медведев.

Ипотека не позволяет улучшать жилищные условия семьям с невысокими доходами, заявил сегодня глава госкомпании «Дом.

РФ» Виталий Мутко. Он пояснил, что для решения этой проблемы необходимо создать новый инструмент государственной жилищной политики — социальное арендное жилье.

До 2030 года в России планируется построить 1 млрд кв. м, напомнил ранее глава «Дом.РФ» Виталий Мутко. По его словам, для решения этой задачи компания планирует создать собственного девелопера.

Автор

Вера Лунькова

Вопросы, возникающие из жилищных правоотношений / КонсультантПлюс

Вопрос 1. В течение какого срока член товарищества собственников жилья вправе обратиться в суд с заявлением об обжаловании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья?

Ответ. Статья 146 ЖК РФ, которая регулирует порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, не устанавливает порядок и сроки обжалования решений общего собрания членов товарищества собственников жилья.Вместе с тем при решении вопроса, касающегося правомочий общего собрания членов товарищества собственников жилья, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ отсылает к положениям ст. 45 ЖК РФ, которая регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, неотъемлемой частью которого является принятие решения по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, а также порядок его обжалования.Часть 6 ст. 46 ЖК РФ в связи с этим устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в этом доме, принятое с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения и если при этом таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.Учитывая, что товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ), член товарищества собственников жилья вправе обратиться в суд с заявлением об обжаловании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении.

Открыть полный текст документа

: Структурные подразделения администрации :: Администрация :: Krd.ru

В соответствии со статьёй 51 Жилищного кодекса Российской Федерации гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

  • не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
  • являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

На основании статьи 50 Жилищного кодекса Российской Федерации учётная норма устанавливается органом местного самоуправления.

В соответствии с решением городской Думы Краснодара от 15.12.2005 № 4 п. 7 «Об установлении учётной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилищного фонда, предоставляемого гражданам по договору социального найма» установлена учётная норма площади жилого помещения, исходя из которой определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в размере 10 и менее квадратных метров площади жилого помещения на одного члена семьи.

Подробная информация о порядке признания гражданина нуждающимся в предоставлении жилого помещения может быть получена в отделах государственного автономного учреждения Краснодарского края «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края» (ГАУ КК «МФЦ»), расположенных по следующим адресам:

  • ул. проспект Чекистов, д. 37;

  • микрорайон Пашковский, ул. Крылатая, 2;

  • ул. Тургенева, д. 189/6;

  • ул. им. Александра Покрышкина, д. 34;

  • ул. Леваневского, д. 174;  

  • ул. Зиповская, д. 5,

а также в отделе по учёту граждан управления по жилищным вопросам администрации муниципального образования город Краснодар по адресу: г. Краснодар, ул. Кузнечная, 6, 7 этаж:

  • каб. 724 по Центральному внутригородскому округу, тел. 218-92-63;
  • каб.  724 по Карасунскому внутригородскому округу, тел. 218-92-59;
  • каб. 727 по Прикубанскому внутригородскому округу, тел. 218-92-10;
  • каб. 725 по Западному внутригородскому округу, тел. 218-92-25.

№ 852-РП О создании Городской комиссии по решению жилищных вопросов Московского управления внутренних дел на железнодорожном транспорте

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ  
  
                             П Р Е М Ь Е Р  
  
                        Р А С П О Р Я Ж Е Н И Е  
  
31 июля 1998 г. N 852-РП 

О создании Городской комиссии по решению
жилищных вопросов Московского управления
внутренних    дел   на   железнодорожном
транспорте                              

     Во  исполнение пункта 2.5. решения Столичной коллегии от 23.03.98
N 2-РСК "О мерах по укреплению безопасности на транспорте в Московском
регионе"  о  создании  Городской  комиссии  по  рассмотрению  вопросов
расселения   общежитий   линейных   органов   Московского   управления
внутренних  дел  на  железнодорожном  транспорте  (МУВДТ)  и плановому
распределению  жилья  сотрудникам,  нуждающимся  в  улучшении жилищных
условий:                                                              
     1.
Сформировать Городскую комиссию в следующем составе: Якушенко Э.С. - первый заместитель председателя Комитета муниципального жилья (председатель Комиссии) Демин А.С. - заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития г. Москвы Смирнова Т.М. - заместитель руководителя Департамента финансов Циркунов М.Л. - заместитель начальника Управления МУВДТ Синицын Н.Ф. - заместитель начальника Московской железной дороги Крошонкина А.Л. - начальник Управления Комитета муниципального жилья Ожкало В.В. - начальник отдела Управления МУВДТ Шатилов В.И. - начальник Управления муниципального жилья Западного административного округа Кофанова Л.И. - начальник Управления муниципального жилья Южного административного округа Андрианова Н. А. - заместитель начальника Управления муниципального жилья Северо-Восточного административного округа Танаева Л.В. - начальник отдела Управления муниципального жилья Центрального административного округа Копылова Т.Е. - начальник отдела Управления муниципального жилья Восточного административного округа Калиниченко Е.П. - специалист Управления муниципального жилья Юго-Восточного административного округа 2. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на первого заместителя Премьера Правительства Москвы Шанцева В.П. П.п.Премьер Правительства Москвы Ю.М.Лужков

Документ опубликован в соответствии с Законом № 63 от 28.11.2012 О внесении изменений в статью 21 Закона города Москвы от 14 декабря 2001 года № 70 «О законах города Москвы и постановлениях Московской городской Думы» и статью 19 Закона города Москвы от 8 июля 2009 года № 25 «О правовых актах города Москвы»

перечень вопросов и мнения исследователей

Гареев И. Ф., Матвеева Е.С., Киямова А.А. Социальное жилье: перечень вопросов и мнения

исследователей // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 3061–

3082. — doi: 10.18334/rp.17.21.36975

стола, состояние жилищных исследований обуславливается тем, что

интерес к социальному жилищу сохраняется среди российских

архитекторов в основном за счет внутренних этических ресурсов

профессии, модернисткой озабоченности общественной пользой и

ответственностью.

«Социальное жилище у нас почти не строят, на

государственном уровне не обсуждают, не изучают и уж, тем более, не

позиционируют как важную тему науки, культуры и профессиональной

практики», – такие он делает выводы [9].

Кияненко К.В. рассматривает проблему социального жилища

между политикой и архитектурой. «Корни социального жилища уходят в

политику, а крона возвышается в архитектуре, в городе, в жилой

среде», – считает он. Архитектор акцентирует внимание на том, что

покупка жилищ все еще осуществляется в собственность или в ипотеку,

к тому же жилищные программы выполняются плохо.

Решением проблем социального жилища является поиск новых

концепций во всех сферах: пересмотр политики и программ,

совершенствование жилищной статистики и нормирования, отстаивание

перспективных постиндустриальных проектно-строительных

технологий, активная поддержка архитектурной и жилищной науки,

требования организации творческих конкурсов. В этом процессе, по

мнению автора, архитектура сыграет важную роль.

Кандидаты архитектуры СамГАСУ (г. Самара) Виктор Павлович

Генералов и Елена Михайловна Генералова в своей статье «К вопросу о

перспективах развития доступного жилья эконом-класса в России»

рассматривают проблему в первую очередь с точки зрения

доминирующих в этой сфере форм собственности и приходят к выводу,

что наличествующая здесь свобода частного застройщика несовместима с

условиями «чудовищного жилищного кризиса» в стране [6].

Опираясь на опыт Сингапура и Гонконга, авторы акцентируют

внимание на необходимости возвращения государства в сферу

доступного жилища, создания четких стандартов комфортности,

использования рациональных форм проектирования и строительства,

повышения плотности и этажности застройки.

Марина Юрьевна Забрускова (Казань, КазГАСУ) в статье

«К современному видению городского жилища» описывает основные

подходы к формированию социального жилища, какими они предстают

в современной продвинутой зарубежной практике и какими могли бы

быть в России [8].

Муниципалитеты помогут решить жилищные вопросы сотрудников МВД

Госдума рассматривает законопроект о наделении органов местного самоуправления правом предоставлять участковым полицейским муниципальное служебное жилье. Данную инициативу сегодня поддержали депутаты Волгоградской областной Думы.

По закону «О полиции» участковый инспектор, не имеющий помещения для проживания в муниципальном образовании по месту работы, вправе получить служебное жилье не позднее, чем через шесть месяцев со дня вступления в должность. При этом жилплощадь для полицейского и членов его семьи должна выделяться из специализированного жилищного фонда Министерства внутренних дел России, однако такие помещения есть не во всех муниципалитетах.

Нередко в подобных ситуациях местная власть, чтобы привлечь участкового к службе на своей территории, предоставляет ему жилье из муниципального фонда. Вместе с тем согласно действующему законодательству, соответствующих полномочий у органов местного самоуправления нет, а значит, такие факты могут быть отнесены к нецелевому использованию бюджетных средств и повлечь наказание.

В целях устранения затруднений в реализации муниципалитетами прав по обеспечению жилыми помещениями участковых уполномоченных полиции предлагается внести изменения в федеральные законы об общих принципах организации местного самоуправления в РФ и о социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел. При этом подчеркивается, что данная норма не будет являться обязанностью муниципальных образований.

«В системе МВД должность участковых – одна из самых неукомплектованных. Решение жилищного вопроса в данном случае имеет большое значение, – отметил председатель комитета Волгоградской областной Думы по государственному строительству, местному самоуправлению и развитию территорий Михаил Струк. – Для местной власти и жителей важно, чтобы на их территории круглосуточно находились и работали участковые полицейские. От этого напрямую зависит спокойствие и безопасность граждан».

Региональный парламент принял постановление о поддержке предлагаемого проекта федерального закона. Соответствующее решение будет направлено в профильный комитет Государственной Думы.

Темы благоустройства, детского отдыха и решения жилищных вопросов обсуждались во время общения мегионцев с главой города по «прямой линии»

18.03.2020 10:17  Просмотров: 6082

Темы благоустройства, детского отдыха и решения жилищных вопросов обсуждались во время общения мегионцев с главой города по «прямой линии»

Более чем на двадцать вопросов ответил глава Мегиона Олег Дейнека в течение часа телефонного общения с горожанами. Очередная «прямая линия» организована во вторник. К участию были приглашены заместители главы города и руководители органов администрации, руководители предприятий жилищно-коммунального комплекса.

К слову, вопросов, касающихся коммунальной сферы было больше всего – они касались вывоза снега с дворовых территорий, отлова безнадзорных собак, регулирования освещения в подъезде многоквартирного дома, благоустройства территории одного из городских микрорайонов, начислений за коммунальные услуги.

Часть вопросов касалась реализации жилищных программ, в том числе расселения аварийных домов, содействия в решении проблем инвалидов, подготовки к летнему отдыху детей и подростков.

Сегодня на «прямую линию» дозвонились 17 человек, которые задали в общей сложности более двадцати вопросов. Значительная часть касалась вывоза с территории города снега. Этот же вопрос поднимают и пользователи городских пабликов в соцсетях. Работа ведется, но нужно понимать, что уровень осадков в шесть раз превысил прошлогодний. Для решения проблемы администрация города обратилась к производственным организациям города с просьбой оказать содействие подрядчику, – сообщил Олег Александрович в общении с журналистами городских СМИ.

Глава города подчеркнул, что каждое обращение фиксируется протокольно, если недостаточно телефонной консультации и рекомендации к дальнейшим действиям, к решению вопроса подключаются руководители предприятий ЖКХ и органов администрации, к чьей компетенции оно относится.

Напомним, что телефонная «прямая линия» работает не реже одного раза в месяц. О дате и времени сообщается на сайте администрации города, в газете «Мегионские новости», в официальных группах городской администрации, действующих в социальных сетях «ВКонтакте», «Одноклассники», «Инстаграм» – «Официальный Мегион».

Управление информационной политики

#МегионОткрытостьВласти #МегионПравовоеПросвещение

#МегионРешаемВместе


Количество показов: 6082
Дата изменения: 27.10.2020 11:43:03

4 политических решения жилищного кризиса

Для очень многих американцев высокая стоимость жилья в мучительной реальности. За последнее десятилетие арендная плата выросла на 31%, что значительно опережает почти неизменные темпы роста заработной платы. Многие люди с низкими доходами тратят половину того, что уносят домой, на жилье. Считается, что около 21 миллиона американцев обременены арендной платой до такой степени, что им приходится сокращать расходы на такие предметы первой необходимости, как еда и здравоохранение, или брать дополнительную рабочую силу, чтобы позволить себе дом. Даже в этом случае их риск остаться без крова высок.

Ужасная ситуация является результатом нескольких факторов: отсутствие государственных инвестиций в государственное и доступное жилье; десятилетия политики, которая не позволяла цветным семьям попадать на рынок жилья; политика зонирования, ограничивающая количество квартир или многоквартирных (и, следовательно, более доступных) зданий в общинах; отсутствие защиты и поддержки арендаторов; и минимальные возможности для получения качественных ипотечных ссуд для малообеспеченных людей, желающих купить.

[Исходное изображение: hjmediastudios / Blendswap (домашняя сетка)] Для решения жилищного кризиса политики в США. С. не может просто отбросить любой из этих факторов. Они должны решить их все одновременно.

Это идея, лежащая в основе недавнего отчета некоммерческой организации Data for Progress, которая проводит углубленные опросы по прогрессивным вопросам — от Зеленого нового курса до Medicare for All и инклюзивного жилья. В своем новом отчете Homes for All команда Data for Progress собрала исследования по целому набору политических решений по устранению жилищного кризиса и провела опрос с YouGov, чтобы оценить, как американская общественность отреагирует на такую ​​политику.«Тот факт, что жилье — это проблема, от которой сейчас страдают все, создал этот политический момент, когда люди начинают осознавать тот факт, что этот кризис дал метастазы за пределами тех мест, где им было комфортно с его существованием, и это создает возможность справиться с ним. — говорит Генри Кремер, научный сотрудник Data for Progress по жилищным вопросам, который написал отчет вместе с Питером Харрисоном, старшим консультантом Data for Progress по жилищным вопросам.

Вот четыре ключевых стратегии по прекращению жилищного неравенства, которые, по данным Data for Progress, встретят широкую поддержку со стороны общественности:

[Исходное изображение: hjmediastudios / Blendswap (дом сетка)]

Строительство большего количества (и меньшего размера) домов во многих больше мест

Дома с тремя спальнями составляют почти 40% жилого фонда в Америке, но только 20% американцев в настоящее время живут в семьях с двумя детьми и двумя родителями.С другой стороны, около 28% людей в Америке не замужем и живут одни. Но многие города и районы запрещают строительство многоквартирных домов, таких как квартиры или четырехэтажные дома, которые позволили бы большему количеству одиноких людей и семей, живущих с низкими доходами, жить там по доступным ценам. Это называется исключительным зонированием, и оно было продвинуто в основном за счет федеральной политики, направленной на сохранение фактической сегрегации после того, как явная расовая сегрегация на рынке жилья была объявлена ​​вне закона.

Федеральное правительство могло бы помочь обратить вспять исключительное зонирование, предлагая стимулы для сообществ, которые отказываются от своей политики в отношении односемейных домов.В настоящее время и Миннеаполис, и некоторые части Сиэтла отменили зонирование для одной семьи в пользу строительства многоквартирных домов в менее густонаселенных районах, а другие города, такие как Портленд и Остин, изучают аналогичные подходы. Из опрошенных Data for Progress людей 50% избирателей по всему политическому спектру (и 80% избирателей левого толка) поддержали идею национальной политики, направленной на поощрение более многосемейного развития.

[Исходное изображение: hjmediastudios / Blendswap (домашняя сетка)]

Создание большего количества вариантов общественного и некоммерческого жилья

Хотя добавление на рынок большего количества домов меньшего размера, безусловно, поможет преодолеть жилищный кризис, по оценке Data for Progress, есть как минимум 7 миллионов американцев, в том числе более 553 000 бездомных, которые по-прежнему не смогут себе позволить эти варианты. Чтобы удовлетворить их потребности, федеральное правительство должно поддержать значительные инвестиции и строительство государственного или некоммерческого жилья, стоимость которого не зависит от рынка и, следовательно, постоянно доступна. Это популярная стратегия: 60% опрошенных избирателей заявили, что они поддерживают политику, направленную на увеличение числа некоммерческих и государственных жилищных единиц.

[Исходное изображение: hjmediastudios / Blendswap (домашняя сетка)]

Помощь арендаторам во время кризиса

Предыдущие два предложения касались увеличения предложения жилья, что в стране с явной нехваткой жилья имеет жизненно важное значение.Но 21 миллион человек в США, которые сталкиваются с невероятно высокой стоимостью жилья, часто подвергаются риску выселения за неуплату арендной платы. Простая денежная субсидия, предоставляемая ежемесячно, могла бы снять эти опасения для наиболее уязвимых арендаторов. Субсидия может быть предназначена для защиты людей, платящих более 30% своего годового дохода за аренду, путем покрытия этой избыточной суммы, которую они должны потратить. Этот подход соответствует все более популярной идее универсального базового дохода, и Вашингтон, округ Колумбия, уже экспериментирует с предоставлением такой денежной помощи арендаторам в качестве альтернативы более запутанным программам жилищной помощи, таким как ваучеры по разделу 8.Согласно опросу Data for Progress, 44% людей в целом поддерживают эту идею, но 75% опрошенных левых людей поддерживают ее.

[Исходное изображение: hjmediastudios / Blendswap (сетка дома)]

Ограничение возможного роста арендной платы и стоимости жилья

Проблема с политикой, подобной субсидии на аренду, как отмечают авторы отчета, заключается в том, что она может привести к раздуванию домовладельцев ренты, чтобы собрать больше, опираясь на правительство, чтобы восполнить дефицит. Политика, которая стабилизирует арендную плату, запрещая ежегодное повышение более чем на 5%, будет противодействовать этому импульсу.Орегон уже принял аналогичную меру в масштабе штата, и в других штатах набирает обороты. Около 56% всех опрошенных Data for Progress избирателей хотели бы, чтобы такая мера была реализована на национальном уровне.

Эти четыре конкретные стратегии, которые могут быть приняты на федеральном уровне, дают представление о том, какого типа многосторонний ответ требует наш жилищный кризис. Несколько кандидатов в президенты на 2020 год, в том числе Камала Харрис, Элизабет Уоррен и Кори Букер, предложили идеи, аналогичные некоторым идеям, но никто не связал их все вместе.«Пока еще нет предложения по жилью, которое было бы достаточно большим, чтобы решить эту проблему», — говорит Кремер. Отчет «Данные для прогресса» призван доказать, что не только решения жилищного кризиса уже изучены и разработаны, но и, вероятно, получат широкую поддержку, поскольку это превратилось в проблему, которая затрагивает почти всех жителей страны. .

Мы знаем решения. Пора решать кризис доступного жилья.

Америка переживает кризис доступности жилья.Даже до пандемии, ни в одном штате, мегаполисе или округе США рабочий, зарабатывающий минимальную заработную плату в размере федеральной или преобладающей штатной или местной минимальной заработной платы и работающий со стандартной 40-часовой рабочей неделей, не мог позволить себе арендовать скромный дом с двумя спальнями, а в менее 5% округов могут позволить себе аренду однокомнатной квартиры. Национальная жилищная коалиция с низким доходом (NLIHC) обнаружила, что национальная «жилищная заработная плата» 2020 года (средняя почасовая оплата, работающая полный рабочий день, должна зарабатывать, чтобы позволить себе арендовать дом по справедливой рыночной арендной плате HUD, не тратя более 30% своего дохода). 23 доллара.96 в час за скромный дом с двумя спальнями и 19,56 долларов в час за скромную аренду с одной спальней. Работник со средней минимальной заработной платой должен работать 97 часов в неделю, чтобы позволить себе аренду двухкомнатной квартиры, или 79 часов в неделю, чтобы позволить себе аренду одной спальни по средней справедливой рыночной арендной плате. С 1989 года отчет NLIHC Out of Reach обращает внимание на эту пропасть между реальной заработной платой и тем, что люди должны зарабатывать, чтобы позволить себе арендную плату, но заработная плата — не единственный фактор. Отчет NLIHC The Gap документирует системную нехватку доступного жилья, показывая, что в национальном масштабе на каждые 100 арендаторов с крайне низким доходом приходится всего 36 доступных и доступных для аренды домов.

Финансирование доступного жилья сокращается на протяжении десятилетий. С поправкой на инфляцию, объем средств федерального бюджета на программы жилищной помощи в 1970-х годах был почти в три раза больше, чем сегодня, несмотря на значительный рост числа арендаторов с низким доходом, имеющих право на получение помощи. Современное явление бездомности не существовало в конце 1970-х годов, потому что в нашей стране жили почти все, включая семьи с самым низким доходом. В то время в нашей стране был скромный избыток жилья, доступного и доступного для людей с самыми низкими доходами.Основное различие между тем и сейчас: федеральные субсидии. Результатом этого сокращения федеральных инвестиций является нехватка 7 миллионов домов, доступных и доступных для людей с чрезвычайно низкими доходами, 11 миллионов домохозяйств-арендаторов, которые «сильно обременены стоимостью жилья» — платят 50%, 60%, 70% или более их доходов на жилье — и только одно из четырех домохозяйств, имеющих право на федеральную жилищную помощь, действительно получает необходимую помощь. Эти домохозяйства отказываются от здоровой пищи или откладывают медицинское обслуживание, чтобы заплатить за квартиру.В худшем случае они становятся бездомными. Пандемия коронавируса усугубила этот кризис, и американское общество осознает необходимость перемен. Никогда еще не было более неотложного времени для расширения помощи в аренде жилья и защиты тех, кто сталкивается с нехваткой жилья.

[ Возможности начинаются из дома — это многосекторальная кампания по доступным домам, проводимая NLIHC.]

Кризис доступного жилья в стране больше всего вредит арендаторам с низкими доходами, непропорционально цветным людям.Бездействие дорого обходится; инвестиции в проверенные решения по искоренению бездомности и жилищной бедности приносят пользу всем нам. Подобно дорогам и мостам, доступное жилье является долгосрочным активом, который помогает сообществам и семьям процветать. Неудачи как частного рынка, так и государственной политики — на федеральном уровне, уровне штатов и на местном уровне — способствовали возникновению сегодняшнего кризиса. Федеральное правительство призвано сыграть незаменимую роль в ее решении. Конгресс должен полностью профинансировать ключевые федеральные жилищные программы, которые обслуживают арендаторов с самым низким доходом в стране.Эти программы включают национальный целевой фонд жилищного строительства, ваучеры на выбор жилья, государственное жилье, помощь в аренде жилья на основе проектов и другие программы аренды жилья. Полностью возвращаемый налоговый кредит арендаторам для малообеспеченных арендаторов жилья также поможет малообеспеченным семьям оплачивать арендную плату. В срочном порядке необходимо принять немедленные меры для защиты тех, кто подвергается серьезному риску во время пандемии, путем оказания экстренной помощи в аренде; национальный мораторий на выселение и отчуждение недвижимости; и чрезвычайные фонды для поставщиков услуг по уходу за бездомными, жилищных властей и поставщиков жилья.

Основанная в 1974 году, NLIHC занимается исключительно обеспечением пожилых людей с низкими доходами, людей с ограниченными возможностями, семей с маленькими детьми и других людей в нашей стране безопасными, доступными и доступными по цене домами. NLIHC работает с людьми с низкими доходами, которые нуждаются в безопасных, доступных и недорогих домах, и от их имени. Посредством исследований на основе данных, анализа политики и пропаганды, государственного образования и коммуникаций, а также усилий по информированию и мобилизации, NLIHC стремится найти доступные жилищные решения для наиболее нуждающихся.

Мы можем положить конец бездомности и жилищной бедности в Америке. У нас есть данные, решения и, как страна, ресурсы. Нам не хватает только политической воли для финансирования решений в необходимом масштабе.

Примите меры

  • Используйте свой голос, чтобы отстаивать федеральные решения, чтобы люди с самыми низкими доходами имели доступ к приличным и доступным домам.
  • Станьте членом NLIHC или поддержите работу NLIHC по увеличению доступного жилья для людей с самыми большими потребностями.
  • Свяжитесь с одним из партнеров NLIHC в штате или на местном уровне, поддерживающим политику на государственном / местном уровне.
  • Подпишитесь на новости и призывы к действию от NLIHC.

Как демократы могут исправить кризис доступного жилья — Shelterforce

Фото Гейджа Скидмора, через Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0

Когда на этой неделе Джо Байден был приведен к присяге в качестве 46-го президента США, защитники доступного жилья с надеждой и трепетом смотрели в ближайшие дни, месяцы и годы. .

Байден дал понять, что он понимает масштабы жилищного кризиса в стране и соразмерно масштабные ответные меры, необходимые для его решения. Через несколько часов после церемонии инаугурации Байден подписал распоряжение о продлении национального моратория CDC на выселение, срок действия которого истекал 31 января, до конца марта и призвал Конгресс продлить его до конца сентября. Он также попросил Конгресс принять пакет чрезвычайной помощи в связи с COVID-19 на сумму 1,9 триллиона долларов, который включает 30 миллиардов долларов на аренду и коммунальные услуги и 5 миллиардов долларов для стабилизации положения людей, подверженных риску бездомности, и для финансирования усилий по быстрому переселению.

В речи за неделю до инаугурации, в которой излагались его планы по борьбе с пандемией, Байден указал на связь между жилищной стабильностью и продолжающимся распространением вируса.

«Примерно 14 миллионов американцев не выплатили арендную плату», — сказал Байден 14 января. «Если мы не будем действовать сейчас, в ближайшие месяцы по мере разрастания пандемии будет волна выселений и лишений права выкупа. Это приведет к перегрузке убежищ и увеличит число случаев заражения COVID-19, поскольку людям некуда идти и они не могут дистанцироваться от общества.”

Как кандидат от Демократической партии, Байден представил длинный контрольный список политики в области жилья и бездомности и планов расходов, которые включали всеобщий доступ к ваучерам Housing Choice, увеличение Жилищного трастового фонда на 20 миллиардов долларов, сокращение исключительного зонирования, повторное осуществление мер, отмененных президентом Дональдом Трампом, включая Affirmatively Further Fair Housing, признание права человека на жилье и многое другое. В общей сложности план Байдена предусматривает потратить 640 миллиардов долларов на жилье и бездомность в течение 10 лет.Когда демократы вернут контроль над Сенатом, есть шанс, что некоторые из этих амбициозных и дорогостоящих законопроектов действительно пройдут через Конгресс.

Однако многие защитники жилищного строительства по-прежнему обеспокоены тем, что игла не продвинется достаточно далеко. Американцы с низкими доходами страдали от нехватки доступного жилья задолго до пандемии, но пандемия принесла новые проблемы: миллиарды долларов арендной платы, надвигающийся кризис выселения и перспектива длительной безработицы для миллионов.Принимая во внимание тот факт, что демократы имеют в Сенате лишь большинство в один голос, и реальность того, что борьба за принятие некоторых из основных жилищных предложений Байдена все еще будет сложной, будущее федеральных жилищных действий остается открытым вопросом.

Тем не менее, диапазон возможного сейчас более широк, чем был в предыдущие десятилетия, и сторонники защиты планируют воспользоваться этой возможностью, чтобы подтолкнуть Вашингтон к существенным инвестициям, необходимым для реального решения жилищного кризиса с помощью краткосрочных и долгосрочных решений.

«Примечательно, что жилье и особенно аренда превратились в кухонный стол», — говорит Ноэль Портер, директор по делам правительства Национального проекта жилищного права (NHLP). «Что касается жилья, темнокожие и коричневые американцы больше всего пострадали из-за того, что мы отказались от ответственности за жилье с федеральной помощью и программы, которые обслуживают арендаторов, но мы приближаемся к точке, когда даже белые американцы со средним уровнем дохода не могут позволить себе арендную плату и вот тогда он поднимается до уровня общенационального вопроса.[Итак,] президент произносил речи, в которых упоминал решения и выдвигал предложения по политике с облегчением, находясь на вершине памяти. И это замечательно ».

Хотя действия Байдена в первый день были долгожданным облегчением для адвокатов, которые били тревогу о десятках миллионов арендаторов, не имеющих работы и находящихся под угрозой выселения, уже началось лоббирование Байдена и Конгресса с целью добиться гораздо большего. их краткосрочные жилищные акции.

Спасение продолжается дальше

Начнем с того, что мораторий на выселение, продленный Байденом до марта, имеет значительные лазейки, которые позволяют домовладельцам продолжать выселять арендаторов во время пандемии.Текущий приказ требует, чтобы арендаторы по существу соглашались на защиту, он применяется только к выселениям за неуплату арендной платы, и он позволяет домовладельцам по-прежнему подавать заявления о выселении, которые, среди прочего, начнутся, как только закончится мораторий, оставляя дверь открыта для домовладельцев, чтобы обойти намерение моратория, соблюдая букву закона.

Когда Конгресс рассматривает возможность продления моратория на выселение до конца сентября, защитники жилищного строительства требуют, чтобы они усилили его до всеобщего моратория, который распространяется на всех арендаторов и все типы выселений, чтобы люди действительно оставались в своих домах до конца пандемии и после нее.

Адвокаты также настаивают на том, чтобы Конгресс пошел дальше предложенных Байденом 30 миллиардов долларов помощи в аренде жилья и 5 миллиардов долларов на решение проблемы бездомности. Во время телефонной конференции 19 января президент Национальной жилищной коалиции с низким доходом (NLIHC) Дайан Йентел заявила, что предложенные 30 миллиардов долларов в сочетании с денежными средствами от стимулирующих чеков в предложении Байдена, а также 25 миллиардов долларов в виде помощи в аренде жилья и чеков на 600 долларов из декабрьского счета за оказание помощи являются вероятными. достаточно, чтобы покрыть накопившуюся задолженность по аренде и оплате коммунальных услуг на сумму около 70 миллиардов долларов, но не сможет покрыть арендную плату достаточно долго, чтобы обеспечить людям стабильное жилье во время и сразу после пандемии.

Чтобы удовлетворить эту огромную потребность, NLIHC хочет, чтобы Конгресс включил дополнительные 28 миллиардов долларов в пакет помощи для ваучеров на выбор жилья, что достаточно для покрытия 5-летних ваучеров для 500 000 арендаторов. Он также хочет, чтобы Конгресс выделил дополнительно 44 миллиарда долларов на приобретение средств, чтобы помочь штатам и местным общинам покупать и переоборудовать мотели и отели в качестве приюта и жилья. «Для тех людей, которые сейчас живут в мотелях и отелях, нет стратегии выхода. Мы не можем просить мэров возвращать людей на тротуары, по которым они были.. . . Это логический мост между инвестированием в неотложные жилищные нужды и инвестированием в долгосрочное постоянное поддерживающее жилье », — сказал Йентель.

NHLP также лоббирует, чтобы арендаторам не навредили выселения или долги, накопленные ими во время пандемии не по своей вине.

«Мы просим Конгресс прекратить сообщать кредитным агентствам о выселениях и накоплении долгов во время пандемии», — говорит Портер. «Мы говорим, что в этот период времени не разрешен вред, который он может нанести арендаторам.Мы принесем вам ваши деньги, домовладельцы. Мы собираемся пережить битву за неотложную медицинскую помощь. Но мы не позволим вреду этой пандемии преследовать людей вокруг в течение 2, 5, 10 лет ».

Она продолжает: «Один из непреходящих вредов жилищного кризиса 2008 года — это плохие ипотечные кредиты и потери права выкупа закладных по-прежнему преследуют людей. Мы выручили рынок, но не помогли людям и сказали, что вот решение, которое даст вам реальный шанс ».

Большие идеи для улучшения жилищных условий

Даже несмотря на то, что демократы обеспечили большинство в один голос в Сенате с вице-президентом Камалой Харрис, выступающей в качестве решающего вопроса, получить полный доллар Байдена будет непросто.Пройдено 9 триллионов пакетов, не говоря уже о расширенном пакете. Демократам потребуется 10 их коллег-республиканцев, чтобы они подписались, чтобы избежать обструкции. Но видные умеренные республиканцы, в том числе сенатор Митт Ромни и Лиза Мурковски, уже отказались от еще одного огромного пакета расходов сразу после декабрьского законопроекта о помощи в размере 900 миллиардов долларов.

Многие защитники надеются, что демократы вместо этого обратятся к согласованию бюджета, чтобы получить как можно больше из своего пакета расходов. Это неудобный процедурный инструмент, который позволяет принимать законопроекты простым большинством голосов.Президент Барак Обама использовал его для принятия Закона о доступном медицинском обслуживании, а президенты Джордж Буш и Дональд Трамп использовали его для снижения налогов.

Тот факт, что помощь малообеспеченным арендаторам обойдется более чем в 70 миллиардов долларов, чтобы выбраться из огромной финансовой дыры, в которую они попали во время пандемии, вероятно, сдерживает аппетит Конгресса к тому, чтобы также потратить сотни миллиардов долларов на жилье помимо этого. Снижение сроков аренды и защита от выселения. Но некоторые защитники надеются, что пандемия действительно повысит шансы Байдена на успех.

«Пандемия сделала важность жилищного строительства более заметной, чем когда-либо, — говорит исполнительный директор Вашингтонского жилищного союза с низким доходом (WLIHA) Рэйчел Майерс. «Это создало эту возможность, когда лица, принимающие решения, законодатели и люди в сообществах — все признают, что жилье является абсолютно необходимой потребностью для каждого и частью здравоохранения».

Многие защитники сплотились вокруг предложения Байдена сделать ваучеры на выбор жилья доступными для всех, кто соответствует требованиям, как, например, продовольственные пособия SNAP, Medicaid и другие федеральные программы социальной защиты, в отличие от нынешнего статуса, когда только около четверти тех, кто qualify действительно могут получить ваучеры.

«Превращение Раздела 8 в полностью финансируемое пособие было бы огромным изменением», — говорит Стив Берг, вице-президент Национального альянса за искоренение бездомности. «Если бы это стало законом, это означало бы, что люди не стали бы бездомными почти так часто. Это означало бы, что все другие пагубные последствия недоступности жилья будут уничтожены. Доступ к школам был бы лучше, людям было бы легче найти работу. Отсутствие жилья — одна из главных причин расового неравенства в этой стране.”

Также широко поддерживается план Байдена по увеличению бюджета Национального целевого жилищного фонда, который используется для строительства, сохранения, восстановления и эксплуатации арендного жилья для малоимущих. В прошлые годы Конгресс профинансировал его на сумму чуть более 300 миллионов долларов. Байден предложил увеличить финансирование до 20 миллиардов долларов.

Байден также предложил привязать гранты Министерства жилищного строительства и городского развития и Министерства транспорта США к вопросам местного зонирования, чтобы стимулировать населенные пункты и штаты к устранению ограничений на зонирование, препятствующих строительству доступного жилья.Любой поставщик жилья, пострадавший в результате апелляций и судебных исков NIMBY, запрещающих новое строительство, может понять, почему это будет важно для строительства нового доступного жилья.

«Если вы собираетесь профинансировать программу жилищных субсидий и сделать крупные инвестиции, внесение изменений в землепользование на уровне штата и на местном уровне заставит эти деньги пойти дальше», — говорит вице-президент Института урбанистики Мэри Каннингем.

Каннингем, однако, признает, что местный НИМБИизм станет серьезным препятствием, которое необходимо преодолеть.«Это действительно сложно изменить. Я думаю о своем районе [чат-группе] и о том, как люди относятся к новому строительству и плотности. Я не знаю, как убедить обычных людей, что им, возможно, придется немного отказаться, чтобы жить в обществе, где нет бездомных и людей, живущих на грани выселения ».

Независимо от того, что в конечном итоге будет принято Конгрессом, Портер из НХЛП и другие хотят обеспечить арендаторам с низким доходом и другим людям, пережившим выселение или бездомность, реальный голос при разработке и реализации политики.

«Во многом мы просим администрацию, чтобы в каждом разговоре были места за столом для организаторов и арендаторов», — говорит Портер. «При переоборудовании RAD они идут лучше, когда арендаторы сидят за столом, потому что они живут там и знают, что должно произойти, чтобы жилье лучше им служило. Нам нужны омбудсмены для арендаторов в каждом разговоре ».

Фрэнк Вудрафф, исполнительный директор Национального альянса ассоциаций экономического развития сообществ, хочет, чтобы федеральное правительство приняло участие в восстановлении потенциала корпораций развития местных сообществ.В конце концов, какой толк в огромных расходах на жилье, если их нельзя найти наилучшим образом на земле? Вудрафф предусматривает налоговую льготу для сертифицированных CDC, чтобы помочь им увеличить свой потенциал. «Мы хотим видеть поддержку CDC в относительно быстром развертывании большого количества капитала и проектов. Федеральное правительство пренебрегало ими в течение десяти или двух лет, и мощности немного истощились ».

Многие защитники указывают на обещание платформы Байдена сделать жилье правом человека как потенциальный первый шаг к тому, чтобы федеральное правительство вновь приняло решение строить и поддерживать государственное жилье.

«Правительства штатов и местные власти пытались, но не могли компенсировать, что федеральное правительство просто отказалось от жилья много лет назад», — говорит Майерс из WLIHA. «Это такая большая потребность, и масштаб проблемы настолько велик. Мы не можем решить эту проблему в одиночку. Государство может многое, местные сообщества могут многое. Но федеральное правительство должно быть главным партнером ».

Некоторые адвокаты и исследователи, с которыми беседовала Shelterforce , хотят, чтобы федеральное правительство не только финансировало накопившиеся 70 миллиардов долларов или более по капитальным затратам на государственное жилье, но и приняло на себя реальные обязательства по финансированию и строительству жилья для американцев с очень низкими доходами. что открытый рынок никогда не будет служить.

«Суммы в долларах такие огромные, — говорит Джеймс ДеФилиппис, профессор Школы планирования и государственной политики Эдварда Дж. Блустайна при Университете Рутгерса. «Но мы также находимся в момент, когда федеральное правительство может занимать деньги бесплатно. Окажемся ли мы когда-нибудь в момент, когда заимствования снова станут такими дешевыми? »

Он продолжает: «Одна из старых мантр в моей области — составить немалый план, потому что в них нет магии, чтобы размешать кровь людей, и, вероятно, они все равно не будут построены. Неравенство в наших жилищных условиях и в наших городах никогда не было более явным, чем в последнее десятилетие. Думать, что способ реагирования — это просто вкладывать больше денег в дела, как мы всегда это делали, — значит не понимать масштаб проблемы ».

То, что администрация Байдена и демократы из Конгресса в конечном итоге будут преследовать в области жилья, будет в значительной степени зависеть от работы защитников и организаторов на местном, государственном и национальном уровнях в ближайшие месяцы и годы. В конце концов, именно их работа сыграла ключевую роль в том, что кандидаты от демократов стали рассматривать вопрос доступности жилья как «кухонный стол».

«Это не дело Байдена», — говорит Майкл Кейн, исполнительный директор Национального альянса арендаторов HUD. «Наша задача — мобилизоваться на улицах и в средствах массовой информации и оказать давление на политическую систему, чтобы добиться этого. Ничего из этого не произойдет без массовой мобилизации ».

Жилищный кризис.

Может ли федеральное правительство помочь исправить это?

Министерство финансов размахивает флагом, предупреждающим Конгресс и других политиков о рынке жилья.Его сообщение? В стране быстро заканчиваются дома, и с этим нужно что-то делать.

Традиционно жилищная политика федерального правительства была направлена ​​на регулирование спроса. Такие вещи, как вычет процентов по ипотеке, который снижает налоги домовладельцев (стимулирует спрос), или ФРС, скупающая более триллиона долларов ипотечных облигаций, чтобы помочь снизить ставки по ипотечным кредитам (что также стимулирует спрос). Эти типы политики широко популярны, поскольку помогают людям позволить себе что-то дорогое.Но они ничего не делают для удешевления жилья.

Теперь, в записке, написанной заместителем министра финансов Уолли Адейемо, он приводит доводы в пользу повышенного внимания к вмешательствам на стороне предложения. Проще говоря: нам нужно строить больше домов.

«В конечном счете, самой большой причиной отсутствия доступного жилья сегодня является ограничение предложения, которое существовало до пандемии COVID, но усугубилось пандемией», — говорит Адейемо Vox.

26 марта министр финансов Джанет Йеллен (слева) приводит к присяге Уолли Адейемо в качестве заместителя министра финансов. Эрин Скотт / Блумберг через Getty Images

В записке он пишет: «Крайне важно, что администрация Байдена-Харриса предпринимает исторический сдвиг в жилищной политике США, сосредоточив внимание на ограничениях предложения и наличии доступного жилья, включая многоквартирные дома, сдаваемые в аренду».

Адейемо прав: проблема предложения — самая большая проблема на рынке жилья. Это не только основная причина резкого роста цен за последний год, но и обременительная стоимость аренды и домов до того, как Covid-19 когда-либо поразил Соединенные Штаты, и это открывает двери для усиления дискриминации.

В служебной записке излагаются некоторые меры, которые, по мнению Минфина, помогут решить проблему, для реализации каждой из которых потребуется помощь Конгресса:

  1. Налоговые льготы, которые делают «рентабельным строительство новых единиц доступного жилья и восстановление существующих домов в плохом состоянии»
  2. Примерно 94 миллиарда долларов дополнительных субсидий на «строительство и сохранение арендного жилья для арендаторов с самым низким доходом»
  3. 40 миллиардов долларов вложить в государственный жилищный фонд Америки
  4. Программа стимулирования на сумму 5 миллиардов долларов для «поощрения юрисдикций», отменяющих политику исключительного зонирования

Эти правила сами по себе не являются новыми предложениями для администрации Байдена. Эти четыре перечисленных выше — это , некоторые из жилищной политики в американском плане занятости, который, по оценке Министерства финансов, «приведет к [] производству или сохранению более 2 миллионов единиц доступного жилья». Что примечательно в памятке, так это то, что она сосредоточена на поставках. Адейемо утверждает, что федеральное правительство не может довольствоваться простой помощью людям позволить себе дорогое жилье — оно должно что-то делать, чтобы снизить стоимость самого жилья.

Министерство финансов не подтвердило Vox, сколько единиц будет произведено по сравнению ссохранились. Хотя сохранение существующего доступного жилья важно и гарантирует, что предложение не уменьшится, это только удерживает США в статус-кво, который представляет собой рынок с дефицитом жилья примерно на 4 миллиона и где примерно 46 процентов арендаторов обременены арендной платой.

Хотя это хороший сигнал о приоритетах министерства финансов и администрации Байдена, предлагаемая политика вряд ли поможет решить кризис предложения — и это если Конгресс присоединится.

Что будет и что не будет делать план Байдена

Трудно представить, как нынешний план Байдена существенно решит проблему нехватки жилья в стране.Это хороший первый шаг, но на данный момент федеральные политики остаются неуверенными в том, как эффективно снизить меры местного зонирования, которые задушили жилищный фонд, в частности доступное жилье в регионах с высоким спросом. Таким образом, большинство жилищных планов сосредоточено на мерах, которые пытаются решить проблему другими способами.

Возьмем, к примеру, многомиллиардные инвестиции в государственное жилье. Согласно отчету Национальной жилищной коалиции с низким доходом за 2019 год, объем невыплаченных работ по техническому обслуживанию и ремонту государственного жилья составляет 70 миллиардов долларов.Таким образом, маловероятно, что большая часть команды Байдена, предлагающей 40 миллиардов долларов на государственное жилье, пойдет на увеличение жилищного фонда страны. Это не значит, что это не стоит делать, это просто не решает проблему, о которой якобы говорится в записке.

Политика в меморандуме, которая, скорее всего, приведет к созданию доступного жилья, — это инвестиции в налоговые льготы. Одним из таких налоговых кредитов является налоговый кредит на жилье с низким доходом (LIHTC), который, согласно исследованию Urban Institute за 2018 год, отвечает за создание или сохранение примерно двух.3 миллиона единиц жилья. Байден предложил инвестировать 55 миллиардов долларов в LIHTC в течение 5 лет.

Более того, широко распространено мнение о том, что основная причина нехватки предложения в Америке — это местные правила зонирования, которые сделали незаконным строительство многих типов доступного жилья, особенно в регионах с наибольшим количеством рабочих мест.

Эти правила, такие как минимальные размеры участков, которые вынуждают застройщиков строить большие дома на больших участках земли, или минимальные парковочные места, из-за которых строительство многих доступных многосемейных домов становится чрезмерно дорогим, привели к росту стоимости в регионах с наиболее высоким спросом. .В свою очередь, это вынудило многих людей, живущих в этих регионах, искать жилье в более доступных местах, тем самым увеличивая спрос в ранее доступных общинах и создавая каскадные проблемы с предложением по всей стране.

Джо Байден и министр жилищного строительства и городского развития Марсия Фадж в Талсе, штат Оклахома, 1 июня. Согласно отчету Национальной жилищной коалиции с низким доходом за 2019 год, существует невыполненная задолженность по техническому обслуживанию и ремонту государственного жилья на сумму 70 миллиардов долларов. Мандал Нган / AFP через Getty Images

5 миллиардов долларов, которые федеральное правительство пытается выделить, очень мало перед лицом этой проблемы. Высокопоставленный чиновник казначейства сказал, что это была умеренная сумма денег, но что текущая цель состоит в первую очередь в том, чтобы узнать, что местные жители делают в ответ на эти средства, и посмотреть, что работает, чтобы увидеть, как федеральное правительство может нацеливаться на наиболее вредную политику.

Чиновник добавил, что 5 миллиардов долларов, скорее всего, будут результатом сен.Предложение Эми Клобучар предоставить местностям грантовую помощь, чтобы выяснить, как переделать их законы о зонировании, и первоначальное предложение Белого дома, согласно которому финансирование будет предоставляться местным поселениям только после того, как они отменит вредные законы о зонировании.

Существует широко распространенное исследование вреда этой политики как для жизни американского рабочего класса, так и для экономики в целом. Проблема с отменой запретительных законов о зонировании не техническая или академическая, а политическая.

Некоторые местные домовладельцы стремятся заблокировать строительство нового жилья либо из-за беспокойства о стоимости своей собственности, либо из-за личной неприязни к тем людям, которые, по их мнению, смогут жить в их общинах, если будет построено более доступное жилье.

Согласно исследованию CoreLogic, за последний год домовладельцы накопили более 1,5 триллиона долларов в виде собственного капитала. Вполне вероятно, что, если эти исключающие законы о зонировании не будут отменены, стимул к продолжению ограничения строительства большего количества жилья победит.

Если будет принята мера за 5 миллиардов долларов по борьбе с законами об исключительном зонировании, администрация Байдена пойдет дальше, чем любая предыдущая администрация, в оспаривании запретительного зонирования — но этого еще недостаточно, чтобы решить проблему.

Записки все в порядке, но реальное решение принимает Конгресс

Исторически сложилось так, что Конгресс не был заинтересован во вмешательстве в сфере предложения. Почему? Политика спроса — это весело! Политики могут помочь своим избирателям позволить себе что-то без необходимости выполнять тяжелую и зачастую политически рискованную работу по удешевлению чего-либо. Но это также означает, что правительству часто не удается устранить корень проблемы.

«Одна из наихудших тенденций в американской политике — ограничение предложения и субсидирование спроса», — написал экономист Тайлер Коуэн в колонке Bloomberg 2019 года, сославшись на эту фразу экономисту Арнольду Клингу. «Вероятный результат такой политики — высокие и растущие цены, ограниченный доступ и зачастую низкое качество. Если вы, например, ограничиваете количество домов и квартир, но даете покупателям субсидии, это формула завышенных цен ».

Это как раз проблема на рынке жилья США сегодня. Чтобы быть справедливым по отношению к Конгрессу, это местные органы власти ограничили предложение, в то время как Конгресс поддержал их, пытаясь субсидировать рост стоимости жилья и аренды. Но их влияние на национальную экономику выходит за рамки местного уровня: по оценкам исследователей, из-за этой политики страна потеряла колоссальные 36 процентов экономического роста с 1964 по 2009 год.

Это сложная проблема, потому что многие политики со стороны спроса оправданы.

Жилищное строительство в Лос-Анджелесе 21 ноября 2020 года. Министерство финансов размахивает флагом, предупреждающим Конгресс и политиков о жилищном кризисе. Крис Дельмас / AFP через Getty Images

Например, универсальные жилищные ваучеры предоставят еще 11 миллионам человек помощь для оплаты аренды, уменьшат насилие в семье, отсутствие продовольственной безопасности и разлучение детей со своими родителями. Но в то время, когда предложение доступного жилья невелико, есть свидетельства того, что арендодатели получат выгоду от этой политики, поскольку рост спроса приведет к увеличению арендной платы. Кроме того, любые домохозяйства с низкими доходами, которые не участвуют в программе, могут получить более высокую арендную плату. Правительство в любом случае должно полностью профинансировать ваучерную программу, но, в конечном итоге, предложений нет, есть фиксированное количество людей, которые могут быть размещены независимо от количества предоставленных субсидий.

Конгресс также рассматривает возможность принятия «законопроекта о помощи при предоплате, [который] предоставит 25 000 долларов впервые покупателям жилья, но только тем, кто покупает жилье в первом поколении и находится в экономически невыгодном положении», — сообщает HousingWire.Если законопроект будет принят, может появиться еще несколько американцев с низким доходом и в первом поколении, которые смогут купить дом. Но в основном это будет раздача существующим домовладельцам, которые в среднем богаче, чем население в целом, потому что это повысит стоимость их домов.

Адейемо утверждает, что нужно делать и то, и другое: «Вы должны сделать что-то, чтобы убедиться, что даже в условиях ограниченного рынка жилья цветные и малообеспеченные люди не остались в стороне. Но место, где нам нужно больше всего ресурсов на данный момент, пытается придерживаться ограничений со стороны предложения.Мы должны следить за тем, чтобы арендаторы не видели, как арендная плата становится заоблачной, и в конечном итоге выгоды от домовладения достаются покупателю дома, а не учреждению, которому принадлежит дом ».

«Очень важно добиться правильного баланса», — добавил он. «Конгресс в основном сосредоточился на спросе, предоставлении ваучеров, поиске помощи по первоначальному взносу. Этим изданием мы пытаемся показать, что мы также хотим работать с ними в сфере предложения, потому что часто люди не обращают на это внимания.”

Жилищный кризис в Лос-Анджелесе: может ли дизайн стать решением?

Может ли самый большой город Калифорнии — и, возможно, наименее доступный по цене — изменить дизайн своего пути из жилищного кризиса?

Это вопрос, который ставит спонсируемый городом архитектурный конкурс под названием «Малоэтажное строительство: жилищные идеи для Лос-Анджелеса». На днях были объявлены победители.

Жилищная проблема города решалась десятилетиями. Полвека назад Лос-Анджелес был быстро развивающимся мегаполисом, в котором проживало до 10 миллионов человек.Он был пионером в области малоэтажной застройки, с четырьмя этажами, кортами для бунгало, такими как Horatio West Court, модернистским шедевром Ирвинга Гилла, и дингбатами: эти скромные лепные ходунки на ходулях, носящие вымышленные имена, такие как Casa Bella и Camelot.

Но динамика жилищного строительства в Лос-Анджелесе в последние годы прошлого века совпадала с траекторией многих других американских городов, где плотность приравнивалась к упадку городов, а белые жители прибегали к красной линии и другим расовым ограничениям, чтобы не допустить чернокожих. и иммигранты.В случае с Лос-Анджелесом политика медленного роста, вызванная, в первую очередь, опасениями манхэттенизации, резко затормозила строительство многоквартирных домов. Односемейное зонирование стало нормой. Опираясь на систему автомагистралей и мифологию о пустыне как бескрайнем пространстве для пригородной экспансии, Лос-Анджелес к 2010 году сократил зону своего зонирования до 4,3 миллиона человек.

Сегодня в этом регионе меньше всего домов на душу населения по сравнению с любым мегаполисом в стране, и он занимает второе место по уровню арендной платы среди всех крупных мегаполисов.По словам Кристофера Хоторна, главного дизайнера города Кристофера Хоторна, более 75 процентов жилых земель в городе, представляющих более 400 000 участков, предназначены для строительства домов на одну семью.

А с засухой, лесными пожарами и изменением климата преобладание односемейных кварталов, способствующее разрастанию населения и использованию автомобилей, усугубляет не только жилищный кризис, но и экологическую незащищенность региона. Между тем, соседи, такие как Калвер-Сити и Санта-Моника, создавая рабочие места без строительства новых домов для наплыва рабочих, усиливают жилищное давление в Лос-Анджелесе.

Сегодня более половины жителей Анджело являются арендаторами, и почти половина арендаторов тратит не менее половины своего дохода на жилье. Это выходит далеко за рамки федерального определения недоступного жилья (отводить на жилье более одной трети дохода семьи). И это коррелирует с ростом бездомности.

Местные власти недавно вложили миллиарды в систему общественного транспорта и продвинули, с многообещающими, но ограниченными результатами из-за ограничений на зонирование, Программу стимулирования доступного жилья для сообществ, ориентированных на транзит, которая поощряет строительство многоквартирных домов рядом с остановками общественного транспорта.В своем последнем городском бюджете мэр Лос-Анджелеса Эрик М. Гарсетти пообещал 1 миллиард долларов на борьбу с бездомностью. Кроме того, город приобрел около 20 мотелей и другую недвижимость для преобразования в субсидируемое жилье.

Естественно, жители частных домов не хотят отказываться от своих приусадебных участков и заборов. И многие из них питают рудиментарные, часто беспочвенные опасения по поводу снижения стоимости своей собственности. В то же время убийства афроамериканцев полицией и последовавшие за этим общенациональные протесты высветили историю расизма и недвижимости.

А с пандемией многие владельцы частных домов внезапно осознали реальность небезопасного жилья и ограничения правил зонирования, которые исключают возможность ходить в аптеку по соседству или жить в гибких, многоцелевых, многоквартирных домах, которые облегчают работу. образ жизни и альтернатива поездкам на работу.

Так где же золотая середина?

В 2017 году законодатели Калифорнии сделали шаг в правильном направлении, упростив процесс утверждения строительства дополнительных жилых единиц — ADU или квартир для бабушек, как их еще называют: гаражные квартиры, коттеджи на заднем дворе и студии, добавленные к существующим домам.Строительство и аренда ADU дешевле, чем у большинства других типов жилья, поэтому они представляют собой очевидный и относительно простой способ увеличения жилищного фонда. На их долю приходится более 20 процентов нового жилья в Лос-Анджелесе. Чтобы ускорить их производство, Хоторн недавно заказал ряд предварительно утвержденных проектов ADU, что дало Ангеленосу возможность избежать бюрократической неопределенности при переговорах с городским Департаментом строительства и безопасности.

Но сами по себе ADU не могут преодолеть жилищную пропасть города.

Итак, в тандеме с Управлением бюджета и инноваций мэра Гарсетти, Хоторн, бывший архитектурный критик в газете Los Angeles Times, выступил с проектом «Малоэтажный», восходящим к программе Case Study House, опубликованной журналом Arts & Architecture Magazine. организованный после Второй мировой войны для разработки новых парадигм дизайна жилых домов в Лос-Анджелесе.

Участникам «малоэтажных» было поручено придумать не утопии «пирожка в небе», а прагматические, общинные схемы для дуплексов, четырехуровневых домов и многоцелевых угловых застройок, которые могли бы, гипотетически и даже очень скромно. , уплотнить односемейные кварталы города.

В отличие от планов для ADU, ни одно из «малоэтажных» предложений не может быть реализовано в соответствии с действующими городскими законами о зонировании для одной семьи — и силы, выстроенные против изменения этих законов, остаются огромными. Два года назад члены городского совета Лос-Анджелеса проголосовали со счетом 12: 0 против SB 50, законопроекта о повышении зонирования штата. Это чисто церемониальный шаг, отражающий влияние коалиции противников развития, подобных тем, которые возникли в других городах с безудержной ценой на жилье. В случае с Лос-Анджелесом коалиция объединяет домовладельцев NIMBY из богатого Вестсайда, которые обеспокоены тем, что развитие может снизить стоимость собственности, с арендаторами, испытывающими небезопасное жилье в недостаточно обслуживаемых районах, которые опасаются, что это приведет к перемещению.

Я не могу представить себе большего препятствия на пути решения проблемы бездомности и кризиса доступного жилья в Америке сегодня, чем эта коалиция.

«Малоэтажный» не предполагает покачивания НИМБИ, которых нельзя поколебать, но вместо этого он направлен на то, чтобы показать Ангеленосам, у которых есть законные опасения по поводу своего места в будущем города, видение того, как могут выглядеть сообщества, созданные для них. .

В рамках конкурса проводились сеансы прослушивания с резидентами. Абитуриенты — их было около 400 — должны были услышать, что говорят жители. В состав жюри вошли застройщики доступного жилья, архитекторы, арендаторы и городские власти.

По сути, они стремились возродить наследие малоэтажной многоквартирной архитектуры. Как Каролина А. Миранда, обозреватель Los Angeles Times, занимающийся искусством и городским дизайном (которая выросла в 70-е годы в одном таком многоквартирном доме в городе), подытожила логику «Малоэтажного»: «Мы все время занимались плотностью. . Теперь нам просто нужно сделать это лучше ».

Победители представили различные примеры того, как может выглядеть лучше.В предложении бруклинского архитектора Вонна Вайзенбергера был изображен комплекс остроконечных зданий с зеленой крышей с сборными элементами и модульными квартирами, разделяющими затененный внутренний двор. В дизайне отеля сочетаются народные намеки на старый двор бунгало и классические дома ранчо Клиффа Мэя. План включает общественную комнату или коммерческое помещение на первом этаже, выходящее на улицу, чтобы жители по соседству могли, скажем, дойти до продуктового магазина на углу, чтобы купить молоко, вместо того, чтобы куда-то ехать.

Другой план, разработанный студией TAAP, молодой командой из Остина, штат Техас, представляет собой угловой застройку с общими кухнями, чтобы снизить затраты на строительство и удовлетворить потребности домохозяйств, состоящих из нескольких поколений, которые пострадали во время пандемии из-за несоответствия между желаемыми условиями жизни и условиями жизни. анахроничный жилищный фонд, задуманный для обслуживания все более устаревших представлений о нуклеарных семьях.

В категории «подразделение» Louisa Van Leer Architecture и Антонио Кастильо добавляют дуплексы в задней части односемейных участков, выходящих на переулки среднего квартала (в Лос-Анджелесе их около 900 погонных миль), которые по мере строительства дуплексов увеличиваются. можно было постепенно озеленить.

И Omgivning и Studio-MLA из Лос-Анджелеса выиграли конкурс в категории четырехэтажных домов по схеме «Скрытые сады: баланс между внутренним и внешним миром». Он включает в себя двухэтажные дома со спальнями на первом этаже и наполненными светом жилыми комнатами и кухнями наверху, освещенными окнами верхнего этажа и выходящими на решетчатые балконы. Пешеходные и велосипедные дорожки проходят через лужайки и огороды. Недавнее исследование McKinsey показывает, что четыре комплекса являются наименее дорогими многоквартирными домами для строительства с нуля в Лос-Анджелесе, поэтому они лучше всего подходят для строительства малоэтажного доступного жилья в значимых количествах.

Остается очевидный вопрос: изменят ли красивые картинки мнение?

Кто знает. Архитектура «Малоэтажной» может, по крайней мере, начать разговор. Мэрия Лос-Анджелеса в настоящее время работает с Департаментом городского планирования, чтобы определить, как включить идеи конкурса в обновления жилищных и общественных планов города.

Столетие назад Беркли стал первым калифорнийским городом, принявшим односемейное зонирование с явной целью запретить темнокожим и смуглым людям проживать в определенных кварталах.Ранее в этом году Беркли присоединился к Сакраменто как первые два города штата, которые предприняли шаги по запрету зонирования для одной семьи.

Лос-Анджелес — более сложный случай. Но это также и капитал переосмысления.

Во второй половине прошлого века и в начале нынешнего, округ Лос-Анджелес отстал на миллион домов по сравнению с ростом населения, став меккой на одну семью благодаря федеральным субсидиям на автострады, субсидируемым жилищным ипотечным кредитам, какая-то гениальная современная архитектура и мифология бассейна, сада и человека — по сути, видение рая, которое в конечном итоге предназначалось в первую очередь для белых людей.

Но это главная черта «малоэтажного». Раньше город переделывался.

Он может сделать это снова.

Пять вещей, которые я узнал, рассказывая о жилищном кризисе в Калифорнии

Итого

Уроки трех лет, освещающие политику, политику и абсурдность попыток решить одну из самых неприятных проблем государства.

Еще в 2017 году я написал довольно непримечательную статью о предложении законодателя штата отменить налоговую льготу на дома для отдыха в Калифорнии, чтобы финансировать больше жилья для малоимущих.Точнее — поверьте мне, среди жилищных ботаников важно быть точным — законопроект устранил бы вычет процентов по ипотеке на вторые дома, что принесло бы примерно 300 миллионов долларов в год на строительство субсидируемых государством квартир.

С точки зрения устаревшей журналистики, законопроект, который отнимет сомнительную налоговую льготу у более богатых калифорнийцев, которым на самом деле не нужно финансировать жилье для более бедных калифорнийцев, которые это делают, был «болтуном».

Но в прошлом мои лучшие «болтуны» не привлекали того внимания, которое привлекла эта история.У этого жилого дома с относительно небольшими ставками было в три раза больше читателей, чем у всего остального, что я опубликовал в том году. В штате недостаточно домовладельцев для отдыха, чтобы оправдать такое количество взглядов.

На каком-то уровне это имело для меня смысл. Казалось, что все в Калифорнии говорили — или, по крайней мере, все, кто не покупал дома в 1997 году, — говорили о том, насколько дорого здесь жить. Арендная плата в Сан-Франциско превзошла Нью-Йорк как самый дорогой в стране, с небольшим отрывом от Лос-Анджелеса, Окленда, Сан-Хосе и Сан-Диего.После краха во время Великой рецессии в 2017 году средняя цена дома на одну семью по всему штату составила более полумиллиона долларов, а к 2020 году вырастет до поразительных 700000 долларов. По цене одного среднего дома в Калифорнии теперь вы можете купить два в Фениксе.

Среди молодых калифорнийцев, особенно молодых калифорнийцев, существовало мучительное чувство, что «Калифорния всегда была дорогой, все хотят здесь жить» пожимают плечами старшего поколения, или «это технологические братья все разрушают», бромиды, представленные в Твиттере, были неадекватными (хотя технологические братья действительно много чего портят).Что-то в жилищном строительстве в Калифорнии казалось более серьезным, и широкая часть штата просто хотела знать, почему все так плохо и как мы могли бы начать их откручивать.

После того, как законопроект о загородном доме завершился, когда в Сакраменто было принято много жилищного законодательства, похороненного оппозицией со стороны видной группы интересов, я начал сообщать больше жилищных историй. Эта удивительно большая аудитория надежно пришла, чтобы прочитать их, настолько, что в течение года CalMatters запустила шаткий подкаст о жилищном строительстве, который слушал достаточно ботаников, чтобы оправдать его существование.Через два года я стал репортером нашего жилищного журнала.

В то же время жилищный кризис стал приоритетом в политической повестке дня государства. До пандемии, когда их спросили, какие проблемы их больше всего беспокоят, избиратели из Калифорнии ставили бездомность и доступность жилья во главу своего списка тревог, а не вечных приоритетов, таких как экономика, образование и окружающая среда. Во время предвыборной кампании 2018 года тогдашний кандидат Гэвин Ньюсом незабываемо призвал к «плану Маршалла» для решения жилищных проблем государства, подразумевая, что решения были в масштабе реабилитации послевоенной Европы, подвергшейся бомбардировке еще в 19 веке.

Сейчас 2021 год, и даже несмотря на то, что пандемия коронавируса уносит большую часть нашей повседневной жизни, жилищный кризис в штате продолжается. Напряженный и видоизмененный вирусом, он будет ждать нас, когда вакцины будут распространены и жизнь снова станет псевдонормальной. Просто это будет выглядеть иначе.

После трех с лишним лет освещения жилищного кризиса в Калифорнии и почти безуспешных попыток штата исправить его, я покидаю свой пост, чтобы продолжить работу в радиопрограмме «Рынок» американских государственных СМИ.Но перед отъездом, в традициях других журналистов с завышенным чувством собственной важности, я хотел поделиться некоторыми извлеченными уроками, которые, как мне кажется, следует знать среднему калифорнийцу о жилищной политике и политике.

Это мои собственные наблюдения, и не все с ними согласны. Но это выводы, которые я сделал о том, почему эту проблему так трудно решить, и о наиболее реалистичных способах ее решения. Не волнуйтесь, есть гифки, так что скучно не будет.

Урок 1: Нет ОДНОГО жилищного кризиса.Есть действительно ТРИ жилищных кризиса. Будьте конкретны, о чем вы говорите.

В какой-то момент фраза «жилищный кризис» стала настолько повсеместной в политике Калифорнии, что ее неоднозначное использование в пресс-релизах и критических речах начало подрывать ее актуальность. Один депутат был настолько очарован этой фразой, что захотел создать специальный номерной знак, чтобы подчеркнуть ее важность.

Следите за последними политическими и политическими новостями Калифорнии

Я исправлю это прямо сейчас.Калифорнию действительно переживают три различных жилищных кризиса. Хотя они часто проистекают из одних и тех же основных проблем, они влияют на разные слои населения и требуют разных (а иногда и конкурирующих) решений.

Первый и самый неотложный кризис — это 150 000 бездомных калифорнийцев, спящих в приютах или на улицах. Губернатор Ньюсом уделил этому аспекту жилищного кризиса больше внимания, чем любому другому. Это самый позорный симптом того, что здесь что-то пошло не так, и тенденция идет не в том направлении.

Второй жилищный кризис затрагивает 7,1 миллиона калифорнийцев, живущих в бедности, если принять во внимание расходы на жилье. Хотя 56% этих малообеспеченных калифорнийцев не являются бездомными, более половины их зарплаты уходит на повышение арендной платы. Черно-коричневые, это арендаторы, которые сталкиваются с интенсивным давлением перемещения и джентрификации, живут в перенаселенных и небезопасных жилищных условиях и за последние два десятилетия покинули городские центры в поисках дешевых окраин.

Третий жилищный кризис в Калифорнии поражает молодое поколение калифорнийцев из среднего класса и с более высокими доходами.В конце 1960-х годов средняя стоимость дома в Калифорнии примерно в три раза превышала доход среднего домохозяйства. Теперь это стоит в семь раз больше, чем зарабатывает средняя семья. Высокая арендная плата значительно затрудняет сбережение на первоначальном взносе. В то время как малообеспеченные калифорнийцы десятилетиями пытались позволить себе жить в штате, термин «жилищный кризис» и связанная с ним реклама действительно вошли в моду только после того, как более богатые калифорнийцы начали всерьез задумываться о переезде в Остин, Портленд или Лас-Вегас.

Очевидно, что все три этих кризиса связаны между собой и проистекают из одной коренной проблемы: нехватки жилья.

Но важно не объединять их. В то время как отсутствие доступного жилья является основной причиной того, что количество бездомных является самым большим в стране, проблемы психического здоровья и наркомании затрудняют ее решение. Новая налоговая льгота для домовладельцев, впервые проживающих в доме, может быть благом для лиц с более высокими доходами, но она не поможет тем, кто находится в списке ожидания Раздела 8 для получения субсидируемого государством жилья.

В мире ограниченных государственных ресурсов и непродолжительного политического внимания, когда ваши избранные представители говорят, что они хотят решить жилищный кризис, спросите их: «Какой именно?»

Урок 2: Рост удаленной работы снизит спрос на жизнь в плотной городской среде.(Думаю).

Сейчас ведутся очень глупые дебаты о том, приведет ли вызванный пандемией рост удаленной работы к гибели крупных городов. Сан-Франциско после вакцинации не будет сводиться к бродячим бандам бывших сотрудников Твиттера, разглядывающих морских львов на Рыбацкой пристани в поисках пропитания после того, как испортились последние бутылки Soylent. Желательные калифорнийские города по-прежнему будут существовать и будут по-прежнему дорогими местами для жизни.

Настоящая дискуссия заключается в том, откажется ли значительное число семей от самых дорогих и плотных районов штата в пользу более дешевых и просторных помещений, если им будет гарантировано, что им придется ездить на работу только два или три дня в неделю.Я считаю, что достаточно большое количество жителей переедет, так что арендная плата в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе и Сан-Диего в целом будет ниже, чем до пандемии. Между тем цены на дома на одну семью и более крупную аренду в средних городах, пригородах и пригородах будут расти.

Мой прогноз в основном зависит от старения миллениалов, стремления и способности иметь собственное жилье и больше места, подкрепляемого дешевыми ставками по ипотечным кредитам и удаленной работой. Это происходило до пандемии, и я думаю, что это будет ускоряться.

Умные люди могут не соглашаться — мы вполне можем оказаться там, где были в феврале 2020 года, до того, как арендная плата в Сан-Франциско упала на 25%, и за углом не было крутого бара, оправдывающего запихивание четырех человек в двухкомнатную.

Если этого не произойдет, очаг жилищного кризиса немного сместится на восток и наружу — подумайте о Сакраменто, Фресно и Бейкерсфилде, где арендная плата и цены на жилье резко выросли во время пандемии. В то время как удаленная работа, вероятно, означает сокращение выбросов из выхлопных труб, законодателям придется разработать политику, которая сокращает количество поездок на других машинах, которые, как правило, увеличиваются, когда вы уходите от BART или метро.Давление смещения будет расти на последних бастионах доступности для малообеспеченных рабочих: пригородах и Центральной долине.

Урок 3: Большая разделительная черта в жилищной политике заключается в том, считаете ли вы, что еще одна единица жилья по рыночной цене — это хорошо или плохо. В основном это хорошо, но это зависит от обстоятельств.

Housing не следует традиционным линиям политического разлома левых и правых в Калифорнии. Против самого противоречивого законопроекта о строительстве жилья в прошлом году, который заставил бы жилые кварталы только для одной семьи разрешить дуплексы и разделение участков, выступили республиканец из Высоких Сьерр и демократ из Калвер-Сити.За него проголосовали демократы из Сан-Франциско и республиканец из Бейкерсфилда.

По сути, основная разделительная черта для многих калифорнийцев состоит в том, думаете ли вы, что строительство нового многоквартирного дома где-нибудь в вашем районе поможет или повредит вам. С философской точки зрения это действительно зависит от того, подключаетесь ли вы к спросу и предложению.

Прогрессивный скептицизм по отношению к рыночным силам — вот что якобы объединяет жителей округа Марин и Комптона в противодействии строительству нового жилья. Сообщества с низкими доходами опасаются, что строительство нового многоквартирного дома приведет к росту арендной платы, которую они не могут себе позволить.В более богатых пригородах опасаются, что больше квартир означает больше людей, которые увеличат движение транспорта и испортят «характер» их сообществ.

Рынок жилья не так прост, как график спроса и предложения из учебника Econ 1. Но по сути, подавляющее большинство исследователей жилищного строительства согласны с тем, что добавление большего количества единиц жилья по рыночной цене, как правило, приводит к снижению региональных цен на жилье.

На уровне городского квартала или района все становится немного сложнее.В рамках исследования ведутся законные споры о том, завышает ли это первое блестящее новое здание кондоминиума в районе с низкими доходами близлежащие арендные ставки или снижает их за счет увеличения арендного фонда.

Но ничего нигде не строить — в значительной степени стратегия Калифорнии за последние полвека — приводит к слишком малому количеству квартир для слишком большого количества людей и астрономическим затратам на жилье.

Урок 4: Государственный профсоюз строительных рабочих имеет гораздо большее влияние, чем вы думаете.

Жилищная политика Калифорнии — это осыпное гнездо влиятельных групп интересов. Девелоперы, риэлторы, крупные технологические компании, города, округа, экологические группы, арендодатели, защитники джентрификации и группы домовладельцев — все так или иначе лоббируют законодателей и губернатора. Это одна из причин того, что инерция является положением вещей по умолчанию.

Но есть королевский шершень, который на сегодняшний день является самым эффективным и могущественным: Государственный совет по строительству и строительным специальностям.

Поддержка некоммерческой журналистики в Калифорнии a

Мы рассчитываем на вашу щедрую поддержку, чтобы освещать наиболее важные для вас истории. Если вы считаете нашу работу ценной в эти трудные времена, пожалуйста, поддержите нашу журналистику.

Профсоюз строителей, крупный спонсор демократов Калфорнии, ведет жесткую политическую игру как публично, так и за кулисами. Вы очень, очень редко слышите, как депутат-демократ критикует сделки в СМИ, хотя они часто говорят вам на заднем плане, что пересекать их — глупое дело.

Я еще не видел, чтобы основной закон, которому противостоят торги, фактически стал законом. Законопроект, позволяющий церквям и университетам переоборудовать свободную землю в жилье для малообеспеченных людей без трудоемкой экологической экспертизы? Противодействовали торгам и похоронили. Законопроект, обязывающий районы с более высокими доходами разрешать более плотное жилье для малоимущих с ускоренным рассмотрением? Противодействовали торгам и похоронили. В одном случае неожиданный поток свидетельских показаний профсоюзных работников, выступающих против законопроекта об упрощении преобразования мотелей в многоквартирные дома, заставил члена Ассамблеи расплакаться.

Можно подумать, что профсоюз строителей захочет упростить строительство домов: чем больше жилищного строительства, тем больше рабочих мест. Но статус-кво в основном работает для торгов. Они могут использовать длительные процессы проверки со стороны местных органов власти в переговорах с застройщиками по рыночной ставке, чтобы гарантировать заработную плату на уровне профсоюзов и другие меры защиты.

В последние годы торги были еще более агрессивными, требуя дополнительных мер защиты труда для жилья с низким доходом, что, по мнению защитников доступного жилья, делает строительство субсидированного жилья более дорогим.

Урок 5: Ньюсом не доктор Манхэттен. Но я не думаю, что даже доктор Манхэттен смог бы достичь своих жилищных целей.

Если вы не читали графический роман «Хранители» или не смотрели сериал HBO, доктор Манхэттен — богоподобное существо, которое может разрушать, создавать и манипулировать материей любым способом, который он считает нужным.

Но я сомневаюсь, что даже доктор Манхэттен смог бы выполнить «цель» кампании — построить 3,5 миллиона домов в Калифорнии за семь лет.

По ходу предвыборной кампании план Маршалла Ньюсома предусматривал строительство 500 000 домов в год, чтобы снизить расходы на жилье.Такой уровень строительства был бы беспрецедентным в современной истории Калифорнии. За два года своего правления он и близко не подошел к этой отметке.

Число 3,5 миллиона получено из исследования McKinsey, которое интересно узнать, сколько времени команда Ньюсома потратила на анализ. Другие эксперты в области жилищного строительства и застройщики могли бы сказать вам, что такое быстрое развитие невозможно без масштабных, политически непопулярных реформ. И даже тогда это сомнительно.

Не стоит отвлекаться на 3.Число 5 миллионов, которое претенденты Ньюсома на пост губернатора в 2022 году будут вешать ему всякий раз, когда представится такая возможность. Но губернатору будет трудно утверждать, что он значительно упростил строительство жилья в свой первый президентский срок.

Что касается бездомности и защиты жильцов, Ньюсом заслуживает большой похвалы за то, что он обещал сделать, или, по крайней мере, за то, что его предшественники в значительной степени игнорировали. Project Homekey, амбициозный план Ньюсома по приобретению свободных мотелей для постоянного проживания бездомных во время пандемии, предполагает приобретение 6000 единиц всего за шесть месяцев, что является невероятно коротким периодом времени.В прошлом году Ньюсом выполнил свое послевыборное обещание о посредничестве в рамках определенного пакета защиты арендаторов между арендодателями и арендаторами, успешно возглавив первый в стране закон о борьбе с завышением арендной платы.

Но в сфере жилищного строительства политика уступила место риторике. Пригрозив забрать транспортные средства из городов, которые не одобряют достаточное количество жилья, Ньюсом отступил после того, как местные власти и законодатели оказали сопротивление.

Посмотрим, означает ли нормальное состояние Ньюсома после пандемии новый толчок к облегчению строительства.

Примечание. Из-за ошибки редактирования этот материал был исправлен с учетом того, что «Marketplace» является радиопрограммой американских государственных СМИ.

Краткий обзор: рекомендуемые решения кризиса доступного жилья в Колорадо

Коалиция экспертов по жилищному строительству по всему Колорадо в течение последних восьми месяцев проводила удаленные встречи, чтобы обсудить долгосрочные стратегии смягчения кризиса доступного жилья в штате.

Рабочая группа по стратегическому жилищному строительству, созванная Департаментом по местным делам штата, рассмотрела предварительные рекомендации во время открытого собрания в четверг.Как только оставшиеся недостатки будут устранены, окончательный отчет будет представлен на открытом заседании Государственного жилищного совета 13 июля, а затем перед законодателями штата на следующей законодательной сессии, которая состоится в январе.

«Группы работают над созданием и консультированием по наилучшим стратегиям для развития, действий и сохранения динамики для доступного жилья в масштабе штата и доступного жилья», — сказала фасилитатор Хайди Аггелер, директор отдела исследований корневой политики, община из Денвера. фирма по планированию и жилищным исследованиям.«И все, безусловно, изменилось за восемь месяцев, что мы все вместе».

ПОЛУЧАЙТЕ УТРЕННИЕ ЗАГОЛОВКИ НА СВОЙ ЯЩИК

ПОДПИСЫВАТЬСЯ

Предлагаемые стратегии, выдвинутые стратегической группой жилищного строительства, охватывают от стимулирования сохранения существующих единиц доступного жилья, которое на половину или две трети дешевле, чем строительство новых единиц, до корректировки пределов дохода и обеспечения финансирования дефицита для государственной и федеральной помощи программы, которые не соответствуют рыночным ценам на жилье.

Предварительные рекомендации появились после исторической законодательной сессии, на которой законодатели штата утвердили подробный список новых правовых мер защиты для арендаторов и выделили миллионы из государственных и федеральных фондов для поддержки усилий по обеспечению доступного жилья.

Один законопроект, одобренный на этой сессии, позволяет городам и округам требовать, чтобы новые сдаваемые в аренду жилые комплексы включали в себя доступное жилье, политика, известная как инклюзивное зонирование. Другой законопроект будет финансировать создание «набора инструментов» для местных органов власти, желающих внести изменения в землепользование для содействия развитию доступного жилья.

Основные проблемы, выявленные группой после процесса взаимодействия с заинтересованными сторонами в масштабе штата:
  • Проблемы с получением жилищной помощи для людей с криминальным прошлым или плохой кредитной историей, а также для семей со средним уровнем дохода, доход которых превышает пороговые значения программы, но все еще слишком низок, чтобы позволить себе жилье по рыночной цене
  • Негативное влияние жилищного кризиса на занятость и экономическое развитие
  • Отсутствие понимания проблем доступности — и понимания потребностей — среди политиков и жителей
  • Приоритет для людей, живущих и работающих в своих сообществах
  • Обеспокоенность перемещением населения
  • Ликвидация доступного естественного жилья, в том числе жилищного строительства на колесах
  • Уникальные потребности уязвимых групп населения и важность поддерживающих услуг в сочетании с доступным жильем

Стратегии наращивания капитала и производственных мощностей

Что касается доступности, группа предложила в своих предварительных рекомендациях, чтобы государство стимулировало застройщиков к созданию более доступного доступного жилья, финансируя 5000 долларов за построенное жилье.

«Это будет включать в себя функции, которые позволят жителям с ограниченными физическими возможностями получать доступ к квартирам без изменений и иметь одну полностью доступную ванную комнату», — сказал Аггелер. «Итак, не мандат, а стимул, и он также будет применяться к модернизированным агрегатам».

В ходе процесса взаимодействия группы с заинтересованными сторонами в 2019 году она услышала озабоченность, выраженную в сельских сообществах, где местные и небольшие некоммерческие организации борются за масштабирование, финансирование и завершение проектов, которые отчаянно необходимы из-за системного отсутствия доступа к ресурсам.

Некоторые решения, предлагаемые для наращивания «капитала и мощностей», включают предоставление более высоких субсидий для этих проектов; гибкие источники финансирования, которые можно использовать для покрытия затрат на подготовку к разработке; и пул дежурных консультантов, помогающих более мелким компаниям ориентироваться в доступном жилом комплексе.

Оптимизация программ жилищной помощи, расширение вспомогательных услуг

Подгруппа более крупной стратегической группы жилищного строительства рассмотрела вопрос о том, как оптимизировать программы помощи в аренде жилья, такие как федеральная программа ваучеров на выбор жилья, также известная как жилье по Разделу 8.

Федеральная программа сокращалась на протяжении десятилетий, поскольку арендная плата увеличилась в большей части США, что затрудняет для арендаторов поиск жилья за пределами районов с высоким уровнем бедности, согласно проекту отчета.

Группа рекомендует выделять средства для «преодоления разрыва» между тем, что федеральное правительство возмещает за ваучеры, и ценой рыночной ренты, а также выделять средства для покрытия административных расходов для более мелких организаций, которые администрируют программы.

Например, жилищное управление Ганнисон-Вэлли прекратило администрирование ваучеров по разделу 8 после подсчета ежегодных убытков в размере 40 000 долларов, по словам Дженнифер Кермод, исполнительного директора GVRHA.Жилищное управление сочло программу неустойчивой из-за их размера и неспособности компенсировать административные расходы, связанные с предложением программы.

Вспомогательные жилищные услуги, оплачиваемые через Medicaid

Другие рекомендации включают предложение вспомогательных жилищных фондов наряду с программами доступного жилья, чтобы арендаторы могли получить доступ к услугам по охране психического здоровья и наркозависимости.

«Это то, что организации по защите интересов, в частности, Коалиция Колорадо для бездомных и другие, поднимали в прошлом, — сказала Дженнифер Роджерс, член рабочей группы, вице-президент и руководитель рынка Enterprise Community Partners Inc.

«Что должно произойти, так это то, что штат должен будет попросить Medicaid об отказе от прав или об изменении структуры выставления счетов, чтобы позволить поставщикам жилья выставлять счета за вспомогательные услуги», — добавила она. «Похоже, это самая распространенная модель финансирования услуг по всей стране».

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.