Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
перечень для разных ситуаций, оформление Закон и дом
Пакет документов для покупки квартиры
Последнее обновление: 24.12.2017
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:
…Идем дальше.
Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).
Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).
Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:
- Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
— Этот документ подтверждает,
Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?
Все сделки с недвижимостью условно можно разбить на две категории: на первичном или на вторичном рынке. В первичную категорию входит недвижимость, ранее не имевшая владельца, то есть только что построенная и переходящая в право собственности (новостройки). Вся остальная недвижимость, уже имеющая владельца, фигурирует в сделках, как вторичная.
Правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, значит сберечь свои деньги и избежать многочисленных рисков. Сегодня зачастую сделки купли-продажи квартир совершаются с привлечением заемных средств банков (ипотека), но могут происходить и за наличные, когда покупатель располагает всей необходимой суммой.
Выбор квартиры
Ориентироваться при отборе квартиры, следует, главным образом, на цели ее приобретения:
- Если жилье приобретается в качестве вложения капитала, то имеет смысл рассматривать только те варианты, которые мало отличаются от новостроек по возрасту. Новое жилье, оснащенное всеми современными коммуникациями, расположенное в районе с развитой инфраструктурой и на хорошем этаже (не первом и не последнем), — это и есть грамотное вложение. Такая недвижимость остается ликвидной, то есть растет в цене с каждым годом и имеет высокий спрос.
- Если жилье подыскивается, ориентируясь на определенную сумму, то стоит привлечь к поиску риелтора с хорошей репутацией. Огромная база данных агентства – это тот источник информации, в котором обязательно найдется несколько вариантов на выбор, причем риск нарваться на мошенников ниже, чем при самостоятельном поиске.
- Площадь имеет большое значение, но она не напрямую связана со стоимостью, поэтому за одни и те же деньги можно купить 1-комнатную и 3-комнатную квартиру, но расположение их и характеристики будут очень разными.
В основе удачного выбора лежит четкое определение цели. Сформулируйте, какое жилье вам требуется, тогда и поиск пройдет намного быстрее.
Правовые вопросы
Если выбор состоялся, и вы остановились на нескольких самых интересных для вас вариантах, необходимо сделать окончательный выбор в пользу 1, максимум 2 квартир, чтобы приступить к проверке юридической чистоты предстоящей сделки. Самым тщательным образом необходимо проверить следующее:
- Расширенную выписку из домовой книги понравившейся квартиры. В ней указывается: кто был ранее прописан, кто проживает сейчас на данной жилплощади. Необходимо убедиться, что нет среди указанных лиц тех, кто в будущем после оформления сделки сможет предъявить претензии.
- Убедитесь, что фактическая планировка соответствует плану квартиры. Неузаконенная перепланировка не является препятствием для продажи, но в будущем потребует от покупателя немалых расходов на оформление необходимых документов, а возможно и по устранению переделок.
- Закажите выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии ареста. За нее потребуется заплатить госпошлину.
- Убедитесь в подлинности документов владельца квартиры. Сделать это можно двумя путями. На сайте ФМС номер и серию документа можно проверить по архиву недействительных паспортов. Также можно подать в ФМС заявление с просьбой подтвердить подлинность, но срок такой проверки – 1 месяц.
- Если продавец состоит в законном браке или развелся, потребуйте предъявить нотариально заверенное согласие супруга (бывшего супруга) на сделку купли-продажи.
В заключении будет не лишним попросить продавца предъявить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это сможет послужить при возможных спорах доказательством дееспособности на момент оформления сделки.
Стоит ли обращаться к риелторам?
Таким вопросом задается каждый покупатель, так как отсутствие необходимых знаний и опыта в совершении таких сделок заставляет чувствовать себя неуверенно. Помощь риелтора – это не только поиск подходящих вариантов, которые устроят клиента по цене и прочим характеристикам. Опытный специалист проверить документы продавца, убедится в отсутствии признаков мошенничества, а также поможет оформить все необходимые документы в максимально сжатые сроки.
Выбирая то или иное агентство, следует опираться на следующие данные:
- Каков опыт работы данной конторы. Чем больше, тем лучше.
- Рекомендации. Это не только книга отзывов, но и собственный сайт, где размещены отзывы реальных клиентов.
- Гарантия. Компания должна отвечать по договору за результат, то есть за отсутствие проблем у покупателя в будущем с законностью сделки.
Каждое агентство сотрудничает с банками, выдающими ипотечные ссуды. Это позволит свести к минимуму затраты времени на подбор квартиры и получение одобрения банка на оформление ипотечной ссуды. За свои услуги агентство возьмет плату, привязанную к стоимости жилья.
Порядок оформления сделки
- Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
- Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
- Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
- Заключите договор и оплатите покупку.
- Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.
Только после регистрации квартира перейдет в собственность покупателя, а подтверждением станет соответствующая выписка из ЕГРП.
Какие понадобятся документы?
Самый большой пакет документов готовит продавец, но и покупателю тоже потребуется подготовка. В стандартный пакет документации входит:
- Паспорт.
- Заявление в банк на оформление ипотечной ссуды.
- Документы, подтверждающие платежеспособность.
- Отдельный пакет документов, который потребуется предоставить в банк для получения ссуды. Узнать, какие именно документы нужно собрать, можно непосредственно на его сайте или в офисе.
Порядок действий покупателя несколько меняется, если расплачиваться он намерен заемными средствами банка. В этом случае:
- Сначала выбирается банк, в котором имеется подходящая ипотечная программа, а также велик шанс получить одобрение на выдачу кредита.
- После этого выбирается сама квартира на вторичном рынке.
- Проводится сбор документов для банка на получение положительного решения по кредиту.
- После получения одобрения банка, покупатель вносит по ипотеке первоначальный взнос и заключает договор.
- Привлеченный риелтор проводит сделку купли-продажи.
- Деньги передаются продавцу.
Далее покупатель может въезжать в свою квартиру и начинать выплачивать ипотечный кредит.
Важные нюансы
В простой на первый взгляд процедуре купли-продажи имеется несколько очень важных, ключевых моментов, каждый из которых требует от сторон максимальной внимательности. К этим моментам относятся:
1. Осмотр.
Эту процедуру при рассмотрении окончательного варианта стоит проделать лично. Нужно внимательно осмотреть не только особенности планировки, но и техническое состояние всех коммуникаций. Не стоит стесняться, продавцу следует задать все интересующие вопросы. Проводить осмотр следует в присутствии выбранного риелтора.
2. Торги.
Даже если озвученная первоначально цена вас целиком и полностью устраивает, не стоит сразу же на нее соглашаться. Внимательный осмотр квартиры поможет выявить те недостатки, которые помогут сбить цену. Особенно настаивать не стоит, если цена вас на самом деле устраивает, ведь можно поссориться с продавцом и тот просто откажется от сделки. Но при удачном торге можно сбить 5%, а то и 10% первоначальной цены, что немаловажно при необходимости покупать жилье в ипотеку.
3. Проверка.
Лично убедитесь в том, что у продавца на руках имеются в наличии все необходимые документы, причем не нотариально заверенные копии, а оригиналы. Внимательно ознакомьтесь с каждым документом, а также с выпиской из домовой книги. Примеров тому, как продажи оспаривались недовольными родственниками, очень и очень много. Такой риск есть всегда, поэтому только проверка поможет свести его к минимуму.
4. Подписание договора.
Если все предыдущие этапы пройдены успешно, можно смело переходить к подписанию купчей. Тут тоже не стоит спешить. Проверьте наличие у продавца справки из психоневрологического диспансера. Пригласите на подписание своего риелтора, чтобы в его присутствии подставить подписи на документе. Не лишним будет пригласить и других свидетелей, которые смогут засвидетельствовать факт добровольного подписания документа.
5. Регистрация.
В Регистрационную палату для оформления перехода права собственности на квартиру покупателю необходимо предоставить следующий пакет документов:
- Паспорт.
- Купчую.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Техпаспорт и кадастровый паспорт на квартиру.
Максимальный срок регистрации составляет 10 дней, однако, весь процесс оформления сделки может растянуться на 1-2 месяца, в особенности, когда продавцу требуется время на то, чтобы освободить свое бывшее жилье.
6. Оплата.
Важнейший этап, который стоит хорошо обдумать и согласовать заранее с продавцом. Убедитесь, что подходящий вам вариант оплаты устраивает продавца. На сегодня применяются следующие, проверенные временем схемы:
- Оплата наличными или перечислением на банковский счет. Преимущество: предельная простота. Недостаток: низкая степень надежности. Позволить себе подобный взаиморасчет могут только стороны, полностью доверяющие друг другу, не сомневающиеся в порядочности второй стороны.
- Банковская ячейка. Закладку денег в ячейку осуществляет покупатель. Банк принимает на себя обязательство выплатить всю сумму из ячейки продавцу при предъявлении выписки из ЕГРП, подтверждающей переход права собственности на квартиру. Недостаток: риск мошенничества со стороны работников данного банка, поэтому к выбору банка стоит подойти со всей ответственностью.
- Аккредитив. В этом случае пользуются не наличными средствами, а специальным расчетным счетом. Деньги на него кладет покупатель и банк блокирует сумму на определенное время, после которого при заключении сделки проводится зачисление на счет продавца. Это простой и безопасный способ, но продавец рискует тем, что в последний момент уже после подписания купчей покупатель передумает и отзовет аккредитив.
Как свести риски к минимуму?
Сделки с недвижимостью заслуженно относятся к категории рискованных. При этом рискуют все участники: продавцы, покупатели, риелторы, банки. Свести самые распространенные риски к минимуму можно путем выполнения простых рекомендаций:
- Не пользуйтесь ненадежными вариантами оплаты. Изучите возможные варианты и выберите тот, который в данном случае самый надежный.
- Воспользуйтесь услугами риелтора с хорошей репутацией и большим опытом работы в данном населенном пункте. Деловая репутация нарабатывается годами, и рисковать ею настоящий профессионал никогда не станет.
- Если продавец не может предоставить какие-либо документы, от данной квартиры стоит сразу же отказаться, так как слишком велик риск столкнуться с мошенничеством.
- Сами внимательно проверяйте все документы, а при обнаружении любых неточностей или несостыковок в бумагах, сразу же отказывайтесь от этого варианта.
Для риелторской конторы сделка купли-продажи вторичного жилья – рядовое событие, но для каждого покупателя оно таковым не является. На карту поставлена большая сумма, а порой даже не своя, а заемная. Поэтому слишком много бдительности не может быть по определению.
law03.ru
Как оформить покупку квартиры самостоятельно
Покупка квартиры – событие в жизни человека важное, ответственное и исключительно волнительное. Совершая покупку на сумму в десятки тысяч долларов (в эквиваленте), конечно, хочется быть уверенным, что приобретаемая квартира будет соответствовать заявленным требованиям и личным ожиданиям. Более того, важным будет наличие гарантии, что на квартиру уже после заключения сделки и удостоверения договора купли-продажи не возникнет прав у каких-либо третьих лиц. Согласитесь, мало приятного, когда уже после отпразднованного новоселья квартира может оказаться не совсем вашей собственностью.
Многих людей, которые сталкиваются с таким приятным событием, как покупка квартиры, волнует вопрос, как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно, без обращения в агентство недвижимости. Причин такому поведению покупателей квартир может быть несколько:
- уже имеющийся, к сожалению, негативный опыт сотрудничества с риэлтерской компанией;
- боязнь быть обманутыми недобросовестными участниками рынка, которые работают вне рамок законодательства;
- желание сэкономить на стоимости риэлтерской услуги.
Какими бы ни были причины выбора самостоятельного пути купли-продажи квартиры, этот выбор (будем надеяться) делается осознанно. Договорные отношения с риэлтерской компанией (как и с другими компаниями в нашей стране) являются добровольными: нельзя принудить человека заключать договор, который его не устраивает по тем или иным причинам или в котором человек просто не заинтересован. Если вы чувствуете в себе силы и возможности заниматься всеми специфическими вопросами самостоятельно, и финансовые, временные и трудозатраты не являются для вас камнем преткновения – осуществлением сделки купли-продажи квартиры можно заниматься самостоятельно. Знания как купить квартиру без агента в этом случае вам смогут пригодиться.
Краткое содержание статьи
Подготовка к сделке: осмотры квартиры и торг
Как театр начинается с вешалки, так процесс покупки квартиры начинается с объявления продавцу о своих намерениях. Но сначала надо выбрать квартиру. Внимательно проштудируйте рекламные объявления, выберите интересующую вас квартиру и договоритесь о просмотре. Выбирая квартиру нужно тщательно осмотреть предмет будущей покупки. Наличие перепланировки, возможные подтеки, качество ремонта – то, что должно вас волновать. Если вы собираетесь покупать квартиру со встроенной мебелью или бытовой техникой, не лишним будет открыть дверцы и уточнить, как и что работает. Истекли ли гарантийные сроки на бытовую технику? Какой напор воды в кранах? Вряд ли все эти вопросы необходимо задавать при первом визите, но точно стоит уточнить еще до покупки квартиры.
Итак, вам все нравится, и вы нашли ее – мечту. Следующим этапом надо делать ценовое предложение продавцу. Казалось бы, что проще. Ведь сейчас все торгуются. Но в этом вопросе есть два нюанса: справедливая цена и то, как мы это торгуемся.
Очень часто желание покупателя купить квартиру разбивается вдребезги о нежелание продавца торговаться. «Хочу 80 тысяч при средней рыночной цене в 56». К сожалению, такая картина вовсе не редкость на сегодняшнем рынке недвижимости. Ваше ценовое предложение должно быть справедливым и аргументированным. Только так, вы сможете успешно торговаться с продавцом и не упустить подходящий вам вариант.
Подавляющее большинство продавцов не терпят давления и категоричного тона. Аргумент «берите сколько дают, прямо сейчас или не получите ничего» вряд ли основа для выгодной сделки.
Важно: определять цену окончательно необходимо после того, как определены остальные существенные условия сделки. Итак, ваши аргументы восприняты благосклонно, и вы договорились с продавцом о цене сделке. Поздравляем. Здесь все только начинается.
Если продавец (нынешний собственник) недвижимости заинтересован в получении задатка, то не лишним будет документально зафиксировать этот факт. Например, с помощью простого соглашения о намерении совершить сделку, в письменной форме. В соглашении должно быть чётко прописано, что стороны имеют намерение заключить договор купли-продажи квартиры (указывается точный адрес), и что задаток передан собственнику квартиры в счет будущей оплаты за квартиру в оговоренном размере. Также в составленном соглашении о намерении совершить сделку следует предусмотреть условия его возврата покупателю в случае, если какая-либо из сторон отказывается от заключения сделки. Не забудьте указать сроки, в которые должна состояться сделка, порядок оплаты за квартиру, сроки, в которые она должна быть освобождена и состояние, в котором вам должны передать квартиру.
Еще раз внимательно осмотрите квартиру, которая вас заинтересовала, на предмет наличия недостатков, уточните у продавца о тех дефектах, которые могут быть не видны невооруженным глазом. В соглашении стоит указать перечень имеющихся недостатков и подробно описать их степень. В последствии это поможет защитить вас от возникновения новых дефектов.
Экземпляров такого соглашения может быть сколько угодно, но обычно их два: по одному для каждой предполагаемой по договору купли-продажи стороны.
Как купить квартиру и не быть обманутым
Перед тем, как соглашаться на передачу задатка и отдавать продавцу кровно наработанные деньги в качестве задатка, убедитесь, что беседу вы ведете с человеком, который действительно имеет право распоряжаться этой квартирой. Попросите продавца предоставить вам, как будущему покупателю, свой гражданский паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (напечатанное на «гербовой» бумаге) и документ, на основании которого квартира была приобретена (договор купли-продажи, долевого строительства, дарения и др.). Если человеку скрывать нечего и помыслы его чисты, то эти документы он вам предоставит.
Обратитесь в территориальное агентство по регистрации и земельному кадастру (Минское или областное). По адресу квартиры, которую вы хотите купить и при предоставлении своего паспорта вы можете заказать выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества – она даётся любому лицу при предоставлении гражданского паспорта. В выписке будет указан инвентарный номер квартиры, её площадь, дата её регистрации как недвижимого имущества в государственном реестре. Также будут указаны все актуальные права собственности на квартиру, ограничения (обременения), если таковые имеются. Информацию о собственнике (собственниках), правоустанавлива
Документы, необходимые для сделки
Когда данные сверены и сомнений в том, что квартиру вам продаёт действительно её собственник (или собственники) и вы действительно решаете приобретать квартиру, можно начинать собирать документы для осуществления сделки. Тут без помощи продавца вам не обойтись. Поэтому, как только продавец начинает ставить палки вам в колёса и препятствовать какой-либо проверке квартиры или не предоставлять нужные документы, задумайтесь о причинах такого поведения.
Для того, чтобы понимать какие документы будут необходимы для оформления сделки и регистрации перехода права собственности, лучше всего вместе с вашим продавцом обратиться за консультацией в Минское городское или Минское областное агентство по регистрации и земельному кадастру. Регистраторы консультируют по перечню документов, которые необходимы для купли-продажи той или иной квартиры, каждый случай рассматривают индивидуально. Учтите, что регистратор будет требовать только документы, необходимые для удостоверения договора купли-продажи текущей сделки. Регистратор, равно как и нотариус, не будет проверять сделки, предшествующие вашей сделке купли-продажи.
Так, например, если к моменту сделки купли-продажи в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, регистратор в обязательном порядке не будет требовать подтверждение того, что дети не находятся в социально опасном положении.
Если вам известно о таком факте, то позаботиться о получении письма из администрации района о том, что дети не находятся в социально-опасном положении вам придется самостоятельно. Рекомендуем получить такой документ и в случае, если несовершеннолетних выписывают до сделки.
Или вот другая ситуация: если квартира приобреталась с привлечением кредита, а кредит не погашен. Этот вопрос касается покупателя в случае, если обеспечением по кредиту является квартира, которую он собирается приобретать.
В таком случае нужно будет обращаться в банк. И или предоставлять другое обеспечение (предоставить поручителей или заложить другое имущество), или очевидный вариант: можно просто погасить кредит до сделки. После того, как ипотека будет снята, можно будет осуществить сделку. Это касается коммерческого кредита. Если для строительства приобретаемой вами квартиры использовался льготный кредит, последовательность действий будет другая.
Если кредит был погашен, то еще в течение 5 лет право преимущественной покупки будет у администрации города. Существует перечень случаев, при которых квартиру можно продать третьим лицам до истечения этих 5 лет. Например, когда люди разводятся или покупают что-то большее по площади, т.е. улучшают свои жилищные условия.
Если кредит еще не выплачен, то его нужно погасить и уже потом идти в администрацию города, получать разрешение на отчуждение квартиры иным лицам. Срок сделки для вас как для покупателя существенно возрастает, а если льготный кредит был погашен за счет ваших средств, в случае отказа администрации вопрос возврата денежных средств станет остро, и лучше если эти вопросы будут оговариваться участниками сделки заранее.
В каждом случае перечень документов индивидуальный и универсального перечня не существует. Квартиры, как и люди, уникальны и все их истории требуют внимания и индивидуального анализа.
Процесс переоформления квартиры
Составление, удостоверение и последующую регистрацию договора купли-продажи производит регистратор Минского городского или Минского областного агентства по регистрации и земельному кадастру либо нотариус. На приём к этим специалистам лучше предварительно записаться. При обращении к регистратору или нотариусу для переоформления квартиры и оформления сделки купли-продажи стороны (покупатель и продавец) обыкновенно должны иметь при себе:
- личные гражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность;
- копию лицевого счета на квартиру, в отношении которой стороны имеют намерение совершить сделку. Выписку из расчетно-справочного центра заказать может только нынешний собственник квартиры, т.е. её продавец.
Как юридически правильно купить квартиру самостоятельно
Все лица, которые указаны в выписке из лицевого счета, т.е. все, кто зарегистрирован в квартире на момент заключения сделки купли-продажи квартиры, должны дать своё согласие на продажу этой квартиры. Либо все зарегистрированные лица должны быть выписаны до сделки – тогда копия лицевого счета будет «пустой».
Если покупатель на момент осуществления сделки состоит в браке, то при приобретении квартиры она поступает в общую совместную собственность. Если между супругами заключен брачный договор, то его необходимо взять с собой к регистратору или нотариусу для того, чтобы имущество было зарегистрировано так, как было определено брачным договором.
Составленный регистратором или нотариусом договор купли-продажи подписывается сторонами: покупателем и продавцом. Регистратор или нотариус ставят на договоре свою подпись, печать и учиняют удостоверительную надпись. Договор купли-продажи подписан, половина пути пройдена!
Договора купли-продажи недвижимости вступают в силу только с момента их регистрации в территориальном агентстве. Поэтому после того, как вы и ваш продавец подписали договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать. Заявление о регистрации договора по общему правилу подается двумя сторонами, если в договоре не было оговорено иное. Может быть указано, что по соглашению сторон право подачи заявления на регистрацию договора и перехода права собственности возлагается на покупателя. Так происходит в случае, когда оплата квартиры к моменту регистрации договора произведена в полном объеме (что прописывается в договоре купли-продажи). В противном случае в договоре указывается в каком объеме, в какой срок и каким образом должна быть внесена сумма.
После того, как покупатель полностью рассчитается с продавцом, должен быть составлен акт приема-передачи. Его может составить регистратор. Акт приёма-передачи является подтверждением того, что продавец получил денежные средства в полном объеме, а покупатель — получил квартиру в собственность в должном состоянии.
Если расчет за квартиру происходил или будет происходить безналичным путем, то в договоре купли-продажи прописывается, на какой расчетный счет продавца в каком банке зачисляются деньги. В случае безналичных расчетов на регистрацию договора в агентстве по регистрации и земельному кадастру тоже необходим договор на открытие счета.
Теперь вы знаете, как оформить куплю квартиры самостоятельно. Однако считаем нужным обратить внимание на некоторые нюансы.
Нюансы и особенности
1. Если квартира покупалась в браке возмездным путем (купля-продажа, приватизация), то супруг (супруга) должны предоставить свое письменное согласие на отчуждение.
2. Если квартира приватизировалась, то необходимо будет согласие всех совершеннолетних членов семьи, на которых начислялась жилищная квота.
3. Информация о всех предыдущих собственниках, нанимателях, членах семьи может быть доступна только по запросу в РСЦ. Получают такую информацию риэлтерские компании. Часто документ, в котором предоставлена вся эта информация, называется развернутая копия лицевого счета. Эта информация нужна для проверки предыдущих сделок по квартире. И эту информацию не запрашивает больше никто. Развернутая копия лицевого счета не является обязательным документом ни для регистратора, ни для нотариуса.
4. Несмотря на сложившуюся практику указания цен на квартиры в валюте, расчет должен производиться в белорусских рублях. Это могут быть наличные расчеты или безналичные, до договора купли-продажи или после него. Если расчет производится после подписания договора купли-продажи, то регистрируется как правило договор купли-продажи. Право собственности в такой ситуации может быть зарегистрировано как правило после полного расчета за квартиру, после подписания сторонами акта приема-передачи. Регистратор агентства по регистрации и земельному кадастру зарегистрирует переход права собственности при наличии акта приёма-передачи.
5. При сделках с готовыми квартирами в новостройках продавцом выступает застройщик, юридическое лицо, у которого в собственности находятся все построенные квартиры. Необходимые для сделки документы в данном случае предоставляет именно он.
6. При покупке квартиры у застройщика в рассрочку переход права собственности на квартиру может происходить в разное время. Если право собственности переходит к покупателю после внесения первоначального взноса, то до полной выплаты квартира находится в залоге у продавца. Чаще всего право собственности на квартиру переходит после окончательного расчета за квартиру.
Не лишним будет, если сделка купли продажи квартиры самостоятельно оформляется (переоформляется):
1. Попросить у лиц, которые участвуют в сделке, предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что эти люди не состоят в этих учреждениях на учёте.
2. Еще до момента обращения к регистратору или нотариусу для оформления сделки, получите у собственника справку из ЖЭСа (другой эксплуатирующей организации) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
3. При просмотре квартиры обратите внимание на показания счетчиков. Попросите у собственника информацию о последних совершенных платежах за электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение. Небольшие расхождения между оплаченными и фактическими показаниями в меньшую сторону возможны. Но десятки кубометров и сотни киловатт должны вас насторожить.
4. Чтобы избежать изменения фактического состояния квартиры, а также порчи мебели, техники и прочего имущества, которое договорено было оставить в квартире после продажи, рекомендуем перед регистрацией договора купли-продажи вместе с вашим продавцом посмотреть квартиру еще раз, а также проверить показания счетчиков.
Безусловно, заниматься сбором документов, проверкой истории квартиры и оформлением сделки можно самостоятельно, оббивая пороги различных инстанций и рано или поздно теряясь в количество справок и иных документов. Однако не всегда эти усилия могут привести к ожидаемому результату. Некоторые операции, на наш взгляд, лучше поручать профессионалам. Тем более, если эти операции происходят в нашей жизни не так часто, как хотелось бы.
Фото: google.com
smartrealt.by
как оформить самостоятельно, начиная со сделки и заканчивая регистрацией договора
Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.
Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план
Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и правильно зарегистрировать сделку, понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:
- Определиться с ценой — исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
- Выбор жилья — район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
- Проверка документов — право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
- Заключение сделки — оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
- Регистрация договора, передача площади по акту приемки.
В договоре указана цена продажи жилья. Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.
Проверка собственников квартиры и продавца
Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов. Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.
Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в долевой собственности или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из свидетельства регистрации недвижимости. Если квартира досталась по наследству, следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.
Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости. Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.
Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру
Любой продавец имеет: свидетельство собственности; кадастровый паспорт. Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:
- подлинность всех правоустанавливающих документов;
- правомочие владельца недвижимости;
- наличие прописанных на площади лиц;
- существуют ли обременения – рента, ипотека, арест;
- посмотреть задолженность коммунальных платежей;
- официальное оформление перепланировки.
Внимание! Если собственность была получена текущим хозяином по суду, то ее могут обжаловать и жилье возвратится прежним владельцам. Вернут ли деньги покупателю — неизвестно, возможно, ему также придется подавать в суд.
Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.
Проверка квартиры на предмет наличия обременений
Если площадь сдавалась в аренду, была ипотека или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.
Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии прописанных жильцов. Но помнить, там нет данных о временно выписанных — сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из домовой книги. Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. Выписать их можно через суд, а это долгий процесс.
Составление договора
Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный договор купли-продажи квартиры. Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не отменит сделку. Подписывая договор, покупатель вносит задаток. Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:
- Ф.И.О сторон, их прописка, даты рождения, паспорта;
- запись что продавец передает собственность, а покупатель платит за нее;
- подробное описание объекта;
- стоимость жилья;
- отсутствие обременений, арестов;
- наличие перепланировки и ее оформление.
При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.
Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта
Последний этап — акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:
- дата, место, город;
- Ф.И.О и паспорта обеих сторон;
- сведения о состоянии жилья, наличии оборудования;
- подписи.
Внимание! Подписывать акт рекомендуется после получения документов с государственной регистрации.
Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.
Расчет с продавцом квартиры
Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея расписку о передаче денег, вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.
Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.
Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности
Образец свидетельства о регистрации права собственности на квартиру
После оформления договора пакет документов сдается на регистрацию в МФЦ:
- Заявления, образец для заполнения есть на сайте Росреестра.
- Квитанция оплаты пошлины.
- Договор продажи.
- Акт приема-сдачи.
- Кадастровый паспорт.
- Заверенное согласие супруга.
- Паспорта участников.
Для регистрации могут понадобиться дополнительные справки. Это зависит от некоторых особенностей договора. Сделка закончена при получении свидетельства о государственной регистрации.
Распространенные ошибки, ответы на частые вопросы
Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:
- Перед оформлением у нотариуса проверить, чтобы все были выписаны с площади, потом это придется делать в принудительном порядке. Процесс может быть очень долгим.
- При сдаче документов на регистрацию обязательно взять расписку от продавца о получении им денег. Документ составляется в свободной форме.
- Следует внимательно изучить предоставляемые на подпись документы, сравнить копии и оригиналы.
- Если продавец не сообщил покупателю о третьих лицах, их правах на проживание в данной квартире, то покупатель может расторгнуть договор.
- Если квартира приобреталась по ипотеке, надо согласовать с банком возможность ее продажи и досрочного погашения суммы.
Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.
Что еще может быть важным при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Консультация на видео
Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.
terrafaq.ru