Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Ипотека на вторичное жилье 2018: порядок оформления
Среди существующих программ жилищного кредитования особым спросом пользуется ипотека на вторичное жилье. Многие семьи, планирующие обзавестись собственным жильем, выбирая объект недвижимости, обращают внимание на рынок вторички как менее дорогостоящий и более безопасный вариант.
Если покупка строящейся квартиры влечет за собой риски, связанные с надежностью застройщика, непредсказуемыми ситуациями, то в отношении уже сданных объектов гарантируется передача полного права на собственность при условии тщательной предварительной проверки на юридическую чистоту. Есть и иные преимущества, связанные с условиями, на которых дается ипотека. Следует разобраться, какая недвижимость считается вторичным жильем и как лучше оформить кредитную сделку.
Достоинства и недостатки ипотеки на вторичку
Перечислять преимущества ипотеки на вторичное жилье 2018 года можно долго, однако основной плюс покупки готовой собственности заключается в меньшем риске и отсутствии зависимости покупателя от действий застройщика, его планов, финансовых, юридических, технических возможностей к исполнению условий договора.
К положительным сторонам приобретения кредитной квартиры из вторичного фонда можно отнести следующие моменты:
- Возможность быстро заселиться – сразу после оформления сделки.
- Стоимость жилья не имеет твердой фиксированной величины, все зависит от договоренностей между покупателем и продавцом.
- Выбор практически неограничен, можно подобрать любой район, дом, этаж, планировку, учесть особые потребности клиента.
- Развитая инфраструктура, близость от садов, школ, поликлиник, транспортных коммуникаций.
- Юридическая прозрачность сделки позволяет выявить возможные риски появления претензий от третьей стороны, проверить на соответствие каждый параметр, указанный в документации на жилье.
- В отличие от строящегося объекта, владелец ипотечной вторички гарантированно получает ключи от квартиры и все права собственника. При покупке несданной новостройки в условиях нестабильности риск банкротства и мошенничества очень велик.
- Беспроблемное кредитование ликвидной вторички со стороны банков, что выражается в маленьком проценте по ипотеке и комфортных условиях оформления, погашения долга.
Несмотря на все преимущества, не стоит забывать и о недостатках кредитования вторичного сектора:
- Недобросовестный продавец может умолчать о наличии проблем с продажей, оформлении объекта в залог, наличии иных ограничений, по которым на недвижимость могут претендовать другие лица. После передачи денег продавцу может выясниться, что на данной площади были зарегистрированы лица, выписать которых законным путем было нельзя. В результате на право проживания в квартире будут претендовать посторонние лица. Не всегда юридическая проверка способна выявить скрытые проблемы, при которых уже после сделки появляются новые претенденты на собственность.
- Плохое состояние инженерных коммуникаций и состояния жилья может привести к снижению ликвидности, что сделает невозможным одобрение сделки у кредитора.
- На успех сделки повлияет наличие неузаконенной перепланировки. Зарегистрировать квартиру, в которой были проведены конструктивные изменения, не удастся. Потребуется предварительно согласовать и получить новые документы с учетом внесенных изменений и лишь затем выходить на сделку.
Как оформить ипотеку на вторичное жилье
Процесс приобретения кредитной квартиры состоит из нескольких этапов. Необходимо заранее узнать, как оформляется ипотека на вторичное жилье и какие ограничения может выдвинуть кредитор.
Будущему владельцу квартиры предстоит следующий порядок действий:
- Первичный сбор документов для подачи предварительного запроса на предоставление кредитной линии.
- Изучение условий, дают ли ипотеку рассматриваемой категории заемщиков, подбор оптимальной программы и финансового учреждения.
- Определение требуемых параметров кредита с учетом располагаемой суммы первоначального взноса, величины кредитной линии, срока погашения, допустимого ежемесячного платежа, исходя из существующего заработка.
- Подача заявки на рассмотрение в выбранный банк. Можно подать запрос сразу в несколько организаций, чтобы определить, где предоставляются более низкие ставки, гибкие условия обслуживания долга, иные дополнительные преимущества.
- Выбор варианта, соответствующего критериям будущего покупателя, с учетом располагаемого лимита средств и готовности продавцов на ипотечную сделку (деньги поступают в распоряжение бывшего владельца квартиры только после завершения регистрационной процедуры с переоформлением прав на нового собственника).
- Подготовка полного пакета документов к сделке со стороны продавца. От заемщика требуется оформить заключение экспертов об оценочной стоимости жилья. Чтобы получить ипотеку, заемщик собирает внушительный перечень бумаг: личные документы и справки об официальном доходе, техническую, юридическую документацию на объект, справки о зарегистрированных жильцах, отсутствии долгов и обременений. Полный список сообщит менеджер, ведущий ипотечную сделку, с учетом конкретной ситуации.
- Перед сделкой потребуется оформить страхование будущего объекта залога. А сама закладная подписывается в момент заключения ипотечного договора. Дополнительно финансовая организация может попросить оформить личную страховку по основным рискам, обеспечивая себя защитой на случай невозврата вследствие каких-либо негативных событий.
- Накануне составления и подписания соглашения банк тщательно изучит документы на объект недвижимости. Следует внимательно изучить параметры жилья, приобретение которого готов кредитовать банк. Это позволит избежать отказа в последний момент перед сделкой. Отдел безопасности проверит репутацию плательщика на предмет отсутствия в прошлом значительных просрочек, непогашенных на текущий момент проблемных долгов и т. д.
- В назначенный день происходит подписание купчей и ипотечного договора. Следует внимательно читать договор с продавцом, а также тщательно изучить положения в соглашении с кредитором, чтобы в дальнейшем не иметь неприятностей в связи с переоформлением недвижимости и дальнейшими выплатами долга.
- Получив на руки купчую, закладную, ипотечный договор, покупатель обращается в Росреестр с целью внесения новой регистрационной записи, информирующей о смене собственника. Срок на проведение регистрации составляет 5 дней, после чего заемщик получает новые документы на собственность, а продавец получает оставшуюся согласно договору сумму в банке.
Условия и особенности ипотечного кредитования
Благодаря привлечению заемных средств, заемщик сможет стать собственником недвижимости даже при наличии незначительной (не менее одной десятой доли) суммы личных накоплений. В свою очередь кредитор, выдавая крупные суммы, должен быть уверен в безопасности сотрудничества с клиентом, выдвигая особые требования к жилью.
В отличие от классических займов, ипотеке характерны следующие параметры:
- Большие лимиты кредитной линии, позволяющие финансировать до 90% от оценочной стоимости объекта.
- Пониженные ставки, обеспечивающие небольшую долю переплаты.
- Увеличенный срок кредитования – до 30 лет (в некоторых случаях заем погашается дольше).
- Обязательность оформления залога и страховки на залоговую недвижимость.
- Ограничение в праве распоряжения объектом на протяжении действия ипотечного договора.
Так как срок погашения длителен, в течение десятилетий суммарная переплата по процентам может многократно превысить изначальную суму займа. Необходимо заранее рассчитать, сколько средств потребуется вносить ежемесячно, чтобы погашать долг в соответствии с установленным графиком.
Получить согласие на сделку можно, если выбирать имущество с учетом требований банка. Традиционные требования к ипотечному жилью выглядят следующим образом:
- высокая ликвидность объекта залога;
- юридическая чистота оформляемых документов, отсутствие ограничений в праве распоряжения;
- объект располагается в доме с исправными коммуникациями, отличным техническим состоянием, этаж не может быть первым или последним;
- предыдущий хозяин владел им более 3 лет;
- перепланировка должна быть узаконена;
- жилплощадь должна быть изолирована и иметь все необходимые для проживания удобства.
Подводные камни
Чтобы ипотека на вторичном рынке жилья была успешной, необходимо придерживаться следующих рекомендаций:
- Выбирать для покупки только отдельные объекты недвижимости (квартира или дом). Купить невыделенную долю в квартире нельзя.
- Проверяют год сдачи дома в эксплуатацию, степень износа по технической документации, общее состояние зданий. Банк запретит любую сделку, если дом признан аварийным или запланирован под снос.
- Под запретом также сделки между ближайшими родственниками.
- Сложно, а иногда и вовсе невозможно получить разрешение на выделение кредитной линии, если собственником является ребенок, лицо с инвалидностью, осужденный.
Так как сумма займа велика, а срок кредитования длителен, банки дают ипотеку только в том случае, когда не остается сомнений в юридической чистоте сделки и успешном погашении долга.
Загрузка…Автор статьи
Закончила Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», г. Москва факультет экономики, банки и банковское дело.
Написано статей
kredit-blog.ru
Как взять ипотеку на вторичное жилье
Банки предлагают разные ипотечные программы. Потребители, которые нуждаются в новом жилье, могут выбрать подходящую программу и купить недвижимость на вторичном рынке. Учитывайте, что банки предъявляют жесткие требования не только к заемщикам, но и к недвижимости.
Банков много, и вы должны выбрать тот, который предлагает наиболее выгодные и подходящие условия. Вы должны предоставить пакет документов, изучив который, банк убедится в вашей платежеспособности. Способность заемщика погасить долг – важнейший аспект при принятии решения о выдаче ипотечного кредита.
Выбрав банк, напишите заявление о выдаче ипотеки. Как только ваша заявка будет одобрена, смело начинайте сбор нужных документов и подыскивайте новую квартиру. Выбрав подходящее жилье, сообщите об этом банку, который произведет его оценку и застрахует жилье. После следует процедура, когда по установленной схеме передаются деньги.
Обычно это выглядит так: вами оплачивается первый взнос, после чего банк осуществляет выкуп квартиры. Вы въезжаете в новое жилье и начинаете выплачивать банку ежемесячно определенную сумму и причитающиеся проценты. Лучше всего приобретать недвижимость в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями. Перед заключением договора необходимо беспристрастно оценить свои финансовые возможности и понять, сможете ли вы оплачивать ипотечный кредит.
Для оформления ипотеки необходимы следующие документы: паспорт РФ (копия всех страниц), информация о доходах по форме 2-НДФЛ (копия и оригинал), анкета-заявление, трудовая книжка (две заверенные копии). Контрактникам необходимо предоставить справку о прохождении службы и контракт (каждого документа — по две заверенные копии), пенсионное удостоверение, разрешение на обработку личных данных. Мужчинам призывного возраста нужно предоставить военный билет (с копией всех страниц).
Лучше уточнить список документов у сотрудника банка, либо на сайте организации. Это поможет сэкономить время. Если вы частный предприниматель – то пакет документов потребует внесения еще нескольких видов бумаг.
Кроме перечисленных документов, нужны документы на квартиру, которую покупают за счет займа. Вам потребуется собрать: копии паспорта продавцов, документы на владение жилплощадью, справка о лицах, зарегистрированных в квартире; копию техпаспорта квартиры, оригинал справки оценки жилья (вдается оценщиком), а также сертификат оценщика. Также необходим документ об отсутствии обременений из Федеральной регистрационной службы. Кроме того, иногда банк может потребовать наличие поручителей в качестве дополнительной гарантии вашей платежеспособности.
www.kakprosto.ru
Ипотека на вторичное жилье: особенности получения
Ипотека на вторичное жилье – актуальное решение проблемы для многих россиян. Особенности получения ипотеки на вторичное жилье интересуют всех, кто задумывается о приобретении собственной квартиры или дома. Программа «Ипотека на вторичное жилье» наиболее востребована из всех предлагаемых ипотечных программ.
Ипотечное кредитование значительно расширяет возможности приобретения собственного жилья. Если на строящееся жилье банки дают заемные средства крайне неохотно, что связано с высокими рисками, то ипотека на вторичное жилье считается более доступной.
Но решающим фактором выдачи ипотеки на вторичное жилье является ее ликвидность, а также масса других нюансов. Однако не стоит обольщаться: обилие ипотечных предложений и залоговое обеспечение отнюдь не влечет за собой автоматическую лояльность к потенциальным заемщикам при оформлении ипотеки на вторичное жилье. Банки по-прежнему придирчивы в отборе кредитуемых клиентов.
С чего начать?
Самая распространенная ошибка, которую совершает практически каждый заемщик – это подбор квартиры до рассмотрения вариантов ипотечного кредитования в разных банках.
Мало кто может реально оценить свой доход и правильно определить сумму, которую банк выдаст в качестве займа.
Результат такого подхода печален: время на подбор квартиры потрачено, но необходимую сумму на ее покупку собрать не получается. Рассмотрим пошагово, как эффективно достичь своей цели.
Алгоритм выбора банка с выгодной ипотекой на вторичное жилье
Главное, максимально расширить круг поиска банка, подходящего по условиям, и при этом не ограничиваться каким-либо одним.
Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования предоставляют крупные российские банки. Схема ипотечной ссуды в них отработана до мелочей, ею уже воспользовались сотни тысяч россиян.
Но и перспективные молодые банки стараются не упускать возможности привлечь к себе потенциальных заемщиков. Они способны заинтересовать более лояльными требованиями и быстрыми сроками рассмотрения заявки.
Большинство из них предлагает реализовать материнский капитал как первоначальный взнос согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006г (Подробнее см. Ипотека под материнский капитал: каковы условия первоначального взноса?).
Для того чтобы увеличить свои шансы и взять ипотеку на вторичное жилье на оптимальных условиях, нужно:
- Ознакомиться и проанализировать все ипотечные предложения по банкам вашего города. Интернет упрощает эту задачу в разы. Вам не потребуется на начальном этапе обходить банки лично. Достаточно просто зайти на их официальные сайты и изучить представленную информацию.
- Отсечь предложения, по которым вы не проходите в качестве заемщика (не соответствуете по возрастной категории, уровню доходов, месту регистрации; имеете несовершеннолетних детей или членов семьи с инвалидностью и т.д.). Перед тем, как вычеркнуть тот или иной банк, уточните данные. Не всегда информация на сайте своевременно обновляется.
- Изучить более пристально оставшиеся предложения. Как правило, в условиях кредитных программ процентная ставка указана размыто, с приставкой «от». Уточнить, какова она будет именно для вас и какую сумму готов будет выдать вам банк, можно только при личной консультации.
При отсутствии возможности уделить вышеперечисленным процедурам должное количество времени, рассмотрите возможность обращения в кредитно-консалтинговое агентство.
Преимущества услуг посредников в подборе ипотеки на вторичное жилье
Постепенно обретают популярность услуги ипотечных брокеров или кредитно-консалтинговых агентств как посредников между банками и заемщиками.
При выборе ипотечного брокера или агентства оцените количество полученных и действующих сертификатов. Чем больше сертификатов в разных банках – тем больше предложений будет для вас рассмотрено. Целесообразно обратить внимание на сертификацию именно в тех банках, которые вас заинтересовали.
Самостоятельный подбор квартиры для ипотеки
Помимо стандартных требований к предмету ипотеки (то есть вторичному жилью), которые описаны ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, банк выдвигает требования и к техническому состоянию закладываемой в обременение квартиры.
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Дом, в котором находится квартира, не должен подлежать сносу, реконструкции или капитальному ремонту.
Существуют и другие нюансы:
Во-первых, вторичное жилье должно быть самостоятельным и обладать всеми необходимыми коммуникациями (электроэнергия, водоснабжение, отопление и пр.). Крайне неохотно банк рассматривает квартиры коммунального или гостиничного типа.
Во-вторых, процент износа, по оценке экспертов, должен быть довольно низким. Ипотека на вторичное жилье может быть оформлена и на двадцать, и на тридцать лет. Банк должен быть уверен, что сможет легко его реализовать в случае неплатежеспособности заемщика.
В-третьих, по этой же причине незаконные перепланировки и реконструкции недопустимы.
В-четвертых, банки неохотно рассматривают в качестве залога «хрущевки» и все постройки 60-х или 70-х годов, предвзято относятся к полуподвальным, цокольным и первым этажам.
Однако банки интересуются не только техническим состоянием квартиры, но и ее продавцом, не желая, например, видеть в качестве продавца квартиры близкого или дальнего родственника заемщика.
Если вторичное жилье перешло по наследству или договору дарения менее чем полгода назад, то оно также вряд ли устроит банк в качестве залога.
Экспертная оценка для ипотеки на вторичное жилье
После подбора квартиры предстоит процедура независимой оценки стоимости вторичного жилья. Не всегда она совпадает с ожидаемой продавцом. Но банк в выдаче ипотеки будет опираться именно на эту цифру (Подробнее см. Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?).
В случае большого расхождения, будьте готовы, что первоначальный взнос для вас станет несколько больше. Или подыскивайте другой вариант.
Выдача ипотеки на вторичное жилье
Перед оформлением ипотеки на вторичное жилье необходимо оплатить установленную комиссию банку и застраховать приобретаемую квартиру в любой компании из списка, представленного банком.
Договор купли-продажи и ипотека заключаются одновременно. До регистрации сделки в Росреестре продавец квартиры довольствуется суммой, которая составляла первоначальный взнос заемщика.
Окончательный расчет, то есть заемные средства от банка, будут переведены продавцу после оформления свидетельства с обременением (через 5 рабочих дней после подачи договора на госрегистрацию).
Перед заключением сделки обязательно убедитесь в чистоте истории квартиры (отсутствии обременений, прописанных несовершеннолетних, заключенных, военнослужащих и т.д.) (См. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?).
nsovetnik.ru