Пятница , 20 ноября 2020
Бизнес-Новости
Бизнес советы / Как найти арендаторов на торговые площади – Ищу тебя! Раскрываем секреты поиска арендаторов островной торговли

Как найти арендаторов на торговые площади – Ищу тебя! Раскрываем секреты поиска арендаторов островной торговли

Содержание

Все о поиске арендаторов в торговый центр

В данной статье мы рассмотрим основные практические моменты подбора арендаторов в торговый центр, а также ошибки, которые чаще всего допускают собственники. 

Начнем с трех самых часто задаваемых вопросов, которые волнуют собственников:

1. За сколько месяцев до открытия необходимо начинать побор арендаторов в ТЦ? 

Для большинства торговых центров уместно начинать подбор арендаторов за 6-9 месяцев до запуска объекта, но многое зависит от площади и формата торгового центра. Так большинство крупных объектов начинают поиск арендаторов ещё до начала строительства на этапе предброкериджа, чтобы четко понимать, что к торговому центру гарантированно будет проявлен интерес. Также нужно принимать во внимание, что такие арендаторы, как кинотеатр, боулинг, парк развлечений заказывают оборудование за рубежом и достаточно долго готовят помещение к открытию. Таких арендаторов следует искать в первую очередь.

2. Как искать арендаторов в торговый центр (ТЦ)?

В первую очередь арендаторов нужно искать в соответствии с ранее разработанной концепцией торгового центра, в которой указано, какие категории арендаторов должны быть в торговом центре,  кто из них будет якорями, на каких этажах они будут размещаться и какие площади будут занимать. Имея концепцию необходимо преступать к прямым переговорам с потенциальными арендаторами путем выхода на отделы развития управляющих или собственников бизнеса. Часть арендаторов должна быть привлечена с помощью рекламы, размещенной на специализированных площадках.

3. Как привлечь крупных якорных арендаторов?

Чтобы привлечь сильных якорных арендаторов с известным именем нужно, чтобы здание было построено в хорошем месте и было  достаточно большим по площади, остальное зависит от грамотной подачи информации об объекте: правильно подготовленной презентации, указывающей на действительно важные для потенциального арендатора моменты. В данном вопросе нужно четко понимать, что у каждого арендатора свои требования, свои приоритеты, важно обозначить те преимущества, которые важны именно данному арендатору. 

А теперь обозначим три самых распространенных ошибки собственников торговых центров, допускаемых при поиске арендаторов.

1. Не соблюдение концепции

Отклонение от  концепции или заполнение ТЦ без концепции приводит к тому, что ТЦ заполняется слабыми арендаторами, расположенными абсолютно беспорядочно, а это напрямую влияет на качество торгового центра, уровень продаж магазинов и посещаемость ТЦ. Все торговые центры не имеющие концепцию рано или поздно сталкиваются со снижением посещаемости, падением арендных ставок и оттоком арендаторов. 

2. Открытие объекта в полузаполненном состоянии

Когда у собственников возникают сложности с заполнением объекта, они часто принимают решение об открытии объекта в полузаполненном состоянии. Это очень серьезная ошибка, которая может убить объект на начальном стадии, так как у посетивших его людей формируется отрицательное впечатление из-за того, что мало арендаторов мало выбора, невозможно найти товар, который бы хотелось приобрести, в итоге многие больше не захотят посещать данный объект и предпочтут  поехать или пойти в другой торговый центр, которых в настоящее время много в любом городе. В итоге вместо того чтобы стремительно наращивать посещаемость в первые месяцы после открытия, происходит обратная тенденция, арендаторы начинают съезжать  и эксплуатация объекта становится не рентабельной.

3. Привлечение слишком большого числа мелких арендаторов (индивидуальных предпринимателей, малых фирм).

Мелкие арендаторы обязательно должны быть в любом торговом центре одна их должно быть совсем не много, большую часть арендаторов должны составлять сетевые игроки или франчайзи известных компаний. Большое количество мелких арендаторов при отсутствии якорей превращает торговый центр в крытый рынок, где нет сильных арендаторов, нет требований к оформлению витрин, продается товар низкого качества.  Мы рекомендуем размещать мелких арендаторов на площади порядка 5% от общей площади здания.

Далее рассмотрим основные причины, по которым собственнику целесообразно привлечь специализированную компанию для проведения брокериджа торгового центра.

1. Опыт

Профессиональный брокер на рынке коммерческой недвижимости обладает большим опытом и знает, с какими арендаторами нужно вести диалог и как это нужно делать. Как показывает практика, это позволяет увеличить доходность торговых площадей минимум на 7% за счет более высоких ставок, которые способен выторговать хорошо знающий рынок брокер.

2. Скорость

Пользуясь услугами профессиональных брокеров на рынке коммерческой недвижимости, любой торговый центр будет заполнен арендаторами намного быстрее. Допустим, вознаграждение брокерской компании равняется 50% от месячной арендной платы по каждому привлеченному арендатору. А это значит, что компания должна привлечь арендаторов на 15 дней быстрее, чем это сделает  собственник самостоятельно, чтобы окупить вознаграждение. Очевидно, что на практике, в ситуации, когда собственник ищет арендаторов сам, это происходит намного дольше, чем 15 дней.

3. Большая база

Собственник не обладает и не может обладать полной базой потенциальных арендаторов, а значит, гарантированно упускает возможности по привлечению арендаторов. База любой профессиональной компании состоит более чем из 1000 потенциальных арендаторов, для собственника формирование такой базы данных потребует значительного времени и займет месяца, а большинство выставленных на продажу баз данных очень низкого качества.

Мы перечислили лишь три основных причины, почему необходимо привлекать профессионалов для поиска арендаторов, на самом деле их гораздо больше. Если Вас заинтересовали услуги по поиску арендаторов для вашего торгового центра, Вы можете связаться с нами, также более подробную информацию можно получить в разделе брокеридж.

Также читайте новую статью: Что делать, если не удается найти арендаторов.

 

concept-development.ru

Пошаговая инструкция как сдать в аренду коммерческую площадь

Привет всем, кто заглянул к нам сайт!

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

Содержание

1.      Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

2.      Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

o    Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

o    Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

o    Совет 3. Оцените электрические мощности

o    Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

o    Совет 5. Проверяйте документы на собственность

3.      Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

o    Шаг 1. Выбираем агентство недвижимости

o    Шаг 2. Определяем размер арендной платы

o    Шаг 3. Ищем арендатора

o    Шаг 4. Подготавливаем документы

o    Шаг 5. Заключаем договор аренды

4.      Как найти арендаторов коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа

o    Способ 1. Через Интернет

o    Способ 2. С помощью объявлений в газетах и журналах

o    Способ 3. Среди друзей и знакомых

o    Способ 4. С помощью агентств недвижимости

5.      Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

o    Риск 1. Использование помещения не по назначению

o    Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

o    Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

6.      Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

o    Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

o    Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

o    Риск 3. Субаренда

7.      Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей –агентствj недвижимости

8.      Заключение

1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

·         относительно невысокие финансовые затраты;

·         более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;

·         возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;

·         большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные агентства недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Агентства недвижимости».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

 

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Совет 3. Оцените электрические мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

·         сроки аренды, стоимость и способ оплаты;

·         если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;

·         ответственность сторон за нарушение договора;

·         условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и, если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Читайте материал по смежной теме «Страхование имущества».

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей гражданского кодекса, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

 

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

3. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.

Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.

Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.

Шаг 1. Выбираем агентство недвижимости

Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала агентство недвижимости. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными компаниями.

Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.

Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги брокера коммерческой недвижимости».

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу брокеру.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

Подробнее о преимуществах частного маклера – в соответствующей публикации на сайте.

На стоимость аренды влияет несколько факторов:

·         площадь и состояние помещение;

·         удалённость от центра города;

·         близость транспортных развязок;

·         общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.

Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.

Шаг 3. Ищем арендатора

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь брокеру – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.

О том, как выгодно продать коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.

Шаг 4. Подготавливаем документы

Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмёт на себя. Брокерам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.

 

Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700 квалифицированных юристов, в том числе специалистов по гражданскому праву.

Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед работает в круглосуточном режиме.

Шаг 5. Заключаем договор аренды

Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный брокер составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.

Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов. О них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным.

4. Как найти арендаторов коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа

Несколько подсказок тем, кто занимается сдачей объектов внаём впервые и абсолютно не в курсе, где ему искать арендаторов.

Способ 1. Через Интернет

Если вы владеете компьютером на уровне рядового пользователя, ищите арендаторов через интернет – на сайтах бесплатных объявлений и специализированных ресурсах.

Достаточно ввести в поисковую строку: сниму/сдам офис (торговое помещение, склад, мастерскую), и вы найдёте сотни желающих в своём городе арендовать вашу недвижимость.

Способ 2. С помощью объявлений в газетах и журналах

Несмотря на всеобщий переход на цифровой формат, люди продолжают читать бумажные газеты и журналы.

Находить потенциальных клиентов можно по объявлениям в печатных изданиях. Иногда такие объявления публикуют сами агентства недвижимости, если испытывают острую нужду в аренде нежилых помещений.

Способ 3. Среди друзей и знакомых

Хороший способ для тех, у кого широкий круг общения. Если вы опытный предприниматель, у вас наверняка есть знакомые, которые хотят либо самостоятельно снять нежилую площадь, либо знают людей, желающих арендовать недвижимость для деловых нужд.

Приятно иметь дело с арендатором, которого ты знаешь лично, но не забывайте и о том, что дружба дружбой, а договор надо составлять по всем правилам.

Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Каждое агентство недвижимости, даже сугубо локальное, имеет собственную базу данных, в которую внесены потенциальные арендаторы, покупатели и продавцы. Просто поставьте задачу поиска перед своим агентом и ждите результатов.

В таблице наглядно представлены преимущества и перспективы всех 4 способов поиска арендаторов:

Способ

Преимущества

Охват аудитории

1

Через интернет

Нулевые финансовые затраты, быстрота, эффективность

Широкий

2

Через газеты и журналы

Быстрота, удобство

Широкий

3

Через знакомых

Если арендатор найдётся, вы будет знать его лично

Ограниченный

4

Через агентства

У каждой конторы есть профессиональная клиентская база

Максимально широкий

Больше информации по этой теме – в статье «Управление недвижимостью».

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

 

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – агентство недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь, мы предлагаем ознакомиться с оной из популярных компаний, работающей с коммерческой недвижимостью.

4sochi.ru

Компания успешно выполняет для широкого круга клиентов: комплексные маркетинговые исследования в Сочи и других регионах России, оказывает консалтинговые услуги, разрабатывает концепции и бизнес-планы создания объектов коммерческой и жилой недвижимости (торговые (развлекательные) центры, бизнес-центры, гостиницы, складские комплексы, жилые комплексы, коттеджные поселки и др.), бизнес-планы и стратегии развития промышленных предприятий. Так же компания является профессиональным оператором на рынке элитной жилой и коммерческой недвижимости Сочи. Компания представляет полный спектр высококачественных консалтинговых и брокерских услуг по всем операциям с недвижимостью. Мы сотрудничаем с российскими и западными компаниями, оказывая услуги по аренде и продаже офисных, торговых помещений, отдельно стоящих зданий, оценке объектов недвижимости, исследованиям рынка недвижимости.

Юридическое, маркетинговое и бухгалтерское сопровождение компаний. Услуги в сфере недвижимости, банкинга, девелопмента и управления.

8. Заключение

Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.

В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные варианты.

Желаем нашим читателям успеха в любых сделках с недвижимостью! Будем рады, если вы оцените и прокомментируете статью. До новых встреч!

Автор

club.alfabank.ru

Аренда коммерческой недвижимости — как снять или сдать помещение

Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт — Денис Кудерин.

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.

Итак, начинаем!

1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

  • относительно невысокие финансовые затраты;
  • более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
  • возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
  • большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные агентства недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Совет 3. Оцените электрические мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

  • сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
  • если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
  • ответственность сторон за нарушение договора;
  • условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Читайте материал по смежной теме «Купить коммерческую недвижимость».

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

 

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Сайт Правовед.ру – это квалифицированное и быстрое решение любых правовых вопросов.

3. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.

Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.

Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.

Шаг 1. Выбираем риэлторское агентство

Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала риэлторское агентство. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными компаниями.

Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.

Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги риэлтора».

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

Подробнее о преимуществах частного риэлтора – в соответствующей публикации на сайте.

На стоимость аренды влияет несколько факторов:

  • площадь и состояние помещение;
  • удалённость от центра города;
  • близость транспортных развязок;
  • общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.

Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.

Шаг 3. Ищем арендатора

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь риэлтору – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.

О том, как выгодно продать коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.

Шаг 4. Подготавливаем документы

Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмёт на себя. Риэлторам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.

Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700 квалифицированных юристов, в том числе специалистов по жилищному праву.

Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед.ру работает в круглосуточном режиме.

Шаг 5. Заключаем договор аренды

Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный риэлтор составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.

Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов. О них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным.

4. Как найти арендаторов коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа

Несколько подсказок тем, кто занимается сдачей объектов внаём впервые и абсолютно не в курсе, где ему искать арендаторов.

Способ 1. Через Интернет

Если вы владеете компьютером на уровне рядового пользователя, ищите арендаторов через интернет – на сайтах бесплатных объявлений и специализированных ресурсах.

Достаточно ввести в поисковую строку: сниму/сдам офис (торговое помещение, склад, мастерскую), и вы найдёте сотни желающих в своём городе арендовать вашу недвижимость.

Способ 2. С помощью объявлений в газетах и журналах

Несмотря на всеобщий переход на цифровой формат, люди продолжают читать бумажные газеты и журналы.

Находить потенциальных клиентов можно по объявлениям в печатных изданиях. Иногда такие объявления публикуют сами агентства недвижимости, если испытывают острую нужду в аренде нежилых помещений.

Способ 3. Среди друзей и знакомых

Хороший способ для тех, у кого широкий круг общения. Если вы опытный предприниматель, у вас наверняка есть знакомые, которые хотят либо самостоятельно снять нежилую площадь, либо знают людей, желающих арендовать недвижимость для деловых нужд.

Приятно иметь дело с арендатором, которого ты знаешь лично, но не забывайте и о том, что дружба дружбой, а договор надо составлять по всем правилам.

Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Каждое риэлторское агентство, даже сугубо локальное, имеет собственную базу данных, в которую внесены потенциальные арендаторы, покупатели и продавцы. Просто поставьте задачу поиска перед своим агентом и ждите результатов.

В таблице наглядно представлены преимущества и перспективы всех 4 способов поиска арендаторов:

Больше информации по этой теме – в статье «Управление недвижимостью».

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.

1) Агентство.net

Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.

Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.

2) Респект

Коммерческая недвижимость в Москве и области – основная специализация компании. «Респект» работает на рынке с 2004 года. Своей целью агентство изначально поставило обеспечение клиентов самым широким спектром услуг, связанных с арендой, покупкой и продажей недвижимости.

Фирма имеет несколько представительств в столице. В своей работе использует передовые информационные технологии и программное обеспечение собственной разработки. Имеет одну из самых обширных баз данных в Москве.

На сайте есть открытый онлайн каталог объектов недвижимости. Гарантирует клиентам правовую поддержку, консультирует по всем вопросам, связанным с недвижимостью.

3) Ренталком

Агентство работает на рынке московской недвижимости больше 10 лет. Коммерческие объекты – основной профиль компании. Содействует в аренде, продаже и покупке офисов, торговых точек, складов, производственных помещений, крупных объектов индустриальной недвижимости.

Сотрудники «Ренталком» отлично разбираются в юридических и финансовых аспектах сделок и успешно применяют свои знания на практике. Другие плюсы сотрудничества с агентством – оперативность, низкие тарифы, собственная база данных, в которую включены нежилые объекты Москвы и Подмосковья.

Рекомендуем к просмотру интересный ролик по теме аренды и покупке коммерческой недвижимости.

8. Заключение

Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.

В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные варианты.

Желаем нашим читателям успеха в любых сделках с недвижимостью! Будем рады, если вы оцените и прокомментируете статью. До новых встреч!

hiterbober.ru

Если не удается найти арендаторов в торговые центры, бизнес центры

В рамках данной статьи мы рассмотрим ситуацию, когда собственникам торговых центров, бизнес-центров и других объектов коммерческой недвижимости не удается найти арендаторов  в силу сложившейся экономической ситуации. 

На сегодняшний день в России и СНГ возникла ситуация, когда даже одни из самых лучших объектов коммерческой недвижимости не могут похвастаться 100%-ой заполняемостью арендаторами, а что уж говорить про обычные торговые центры и бизнес-центры, расположенные в небольших городах,  или проблемные объекты недвижимости, где уровень вакантных площадей растет высокими темпами. В такой ситуации стандартные методы поиска арендаторов и продвижения объектов не работают и необходимо прибегать к новым методам работы.

Существует несколько вариантов действий в данной ситуации:

  1. Привлечение арендаторов на невыгодных для собственника условиях
  2. Развитие собственных бизнес направлений
  3. Работа по франчайзингу
  4. Консервация части площадей

Остановимся на каждом из них более подробно:

Привлечение арендаторов на невыгодных для собственника условиях – это допустимая стратегия работы, но только в том случае, если собственник понимает, что сдаваемые в аренду площади достаточно хороши, и дела арендатора постепенно пойдут в гору, что позволит владельцу недвижимости зарабатывать  вместе с арендатором (ситуация, когда аренда платится в виде  % с оборота), или арендатор убедится в эффективности работы на данном объекте недвижимости и будет готов платить более высокую арендную плату. Однако, как показывает практика, часто  даже на очень гибких условиях не удается найти арендаторов и приходится действовать другими способами.

Второй вариант – это развитие собственных бизнес направлений на имеющихся объектах недвижимости. Это наиболее интересный для собственника вариант использования площадей. Он подходит как самым современным и лучшим объектам недвижимости, так и старым проблемным зданиям. Существует множество различных бизнес направлений, которые могут развиваться в кризис, часть из них требует больших вложений, а часть может быть запущена с минимальными капиталовложениями. Также важно отметить, что для некоторых объектов недвижимости (торговых центров, рынков, ТРЦ) наличие большого количества вакантных площадей может привести к фатальным последствиям для всего объекта, а не просто к потере части дохода собственником. Такие объекты ввиду низкой заполняемости становятся не интересны потенциальной аудитории, падает посещаемость, и вскоре начинают съезжать даже те арендаторы, у которых раньше дела шли неплохо, в итоге объект окончательно «загибается».

Третий способ – это работа по франчайзингу. Он актуален лишь в том случае, если нет уверенности в успешном открытии собственного бизнеса на имеющихся площадях, и хочется воспользоваться проверенной бизнес моделью – франшизой. Но и здесь надо действовать очень аккуратно, так как практически 90% франшиз продающихся в России это «пустышки», где нет ни сильного известного бренда, ни каких-либо технологий. Соответственно, покупая такую франшизу, собственник площадей рискует ничуть не меньше, а даже больше, чем открывая бизнес самостоятельно.

Четвертый способ – это консервация площадей и объектов. Такой вариант допустим только в том случае, если это оказывает отрицательное влияния на общее состояние дел собственника или не приводит к ухудшению ситуации на самом объекте.  Консервация допустима только в том случае, если известно, что кризис носит краткосрочный характер и вскоре ситуация будет улучшаться. Применительно к текущему кризису в России, на наш взгляд, резкий подъем, как в 2008-2009 годы, практически исключен.

Наша компания оказывает следующие услуги для собственников недвижимости, которым не удается найти арендаторов и приходится искать другие способы развития:

  • Открытие бизнеса  «под ключ» на собственных площадях 
  • Консультирование по открытию бизнеса на собственных объектах
  • Содействие в выборе франшиз для собственных объектов
  • Разработка стратегии развития и использования собственных площадей

Более подробно об этих услугах читайте в разделе открытие бизнеса на собственных объектах.

concept-development.ru

Джентльмены сдачи

В основе любого успешного торгового центра лежит качественно подготовленный «фундамент» из множества кирпичиков. Эти кирпичики — арендаторы, а цемент, их скрепляющий, это и есть та основа, которую мы называем концепцией торгового центра. Брокеридж — это подбор оптимально подходящих друг к другу арендаторов «кирпичиков» согласно заранее разработанной концепции. В этой статье мы рассмотрим основные практические моменты подбора арендаторов в торговый центр, а также ошибки, которые чаще всего допускают собственники.

Как искать арендаторов

Привлечение арендаторов в торговый центр — это огромная работа, состоящая из звонков, встреч, презентаций, переговоров, формулирования предложений и условий сделки, которая заканчивается подписанием пакета договоров аренды. Первые шаги начинаются с разработки концепции торгового центра, в которой описывается наилучшее сочетание арендаторов, их размещение внутри центра, уровни арендных ставок, ценообразование аренды торговых площадей и правила сдачи в аренду. Концепция утверждается с собственником. После чего нужно приступать к прямым переговорам с потенциальными арендаторами путем выхода на отделы развития управляющих или собственников бизнеса. Часть арендаторов привлекается с помощью рекламы, размещенной на специализированных площадках.

Арендаторы

Принципы подбора арендаторов для каждого конкретного объекта должны определяться его концепцией.

Якорные арендаторы

На самых ранних этапах работы над проектом определяются якорные арендаторы. Они генерируют поток посетителей, которые, попав в этот самый якорный магазин, потом пойдут тратить деньги в более мелких торговых точках, покупая мимоходом товары повседневного спроса. Классические «якоря» — продуктовые гипермаркеты, магазины бытовой техники, развлекательные центры, универмаги. Обычно под якорного арендатора выделяют самые большие площади, на которых он может разместить широкий ассортимент товаров, тем самым накапливая потоки посетителей, привлеченных известностью ритейлера. Кроме того, «якоря» обычно заполняют мертвые зоны в ТЦ.

Мини-якорные арендаторы

К мини-якорным арендаторам относятся, как правило, крупные представители известных и популярных у покупателей марок одежды. Они занимают площадь от 500 м2 и выше и помогают сформировать в дальнейшем торговую галерею.

Уникальные арендаторы

За уникальным товаром покупатель способен поехать в другой район, город или даже в другую страну. В этом случае он подобен коллекционеру. Успешные торговые центры США придают особое значение уникальным арендаторам, ведется их направленный поиск, и им оказывается всяческая поддержка в виде низкой арендной платы и других условий.

Мелкие арендаторы

Мелкие арендаторы вбираются по двум параметрам — по финансовому показателю и по привлекательности брэнда для посетителя. Их задача создать благоприятные условия для покупки и сделать магазин красивым. Такие арендаторы способствуют увеличению оборотов всех операторов торговой галереи, что позитивно влияет на арендный платеж, получаемый владельцем торгового центра.

Небольшие торговые точки

Они способны создать уют, сделать более привлекательными торговые галереи. К ним относятся чайные лавки, небольшие острова с конфетами, подарками. Такие незаметные вкрапления способствуют тому, что покупатель дольше прогуливается между бутиками, не спешит к выходу сразу после совершения покупки, задерживается, чтобы совершить следующую.

Размещение арендаторов

Грамотное распределение торговых площадей в ТЦ должно быть в интересах основных групп потребителей: посетителей, арендаторов и собственника. Посетителям необходимо чувствовать себя комфортно и легко ориентироваться в ТЦ — для этого нужно предусмотреть зоны отдыха, питания, парковку, лифты. Арендаторам нужно обеспечить максимальную посещаемость магазинов, увеличить объемы продаж и прибыли. Собственник заинтересован в извлечении максимальной прибыли и уменьшении срока окупаемости проекта, поэтому важно избежать потерь площадей и «мертвых зон», грамотно распределить потоки посетителей. Для решения этой задачи тщательно продумывается поэтажное зонирование ТЦ, определяются площади и функциональное назначение помещений в зависимости от требований арендаторов и конкурентного окружения. Задача собственников и консультантов — найти «золотую середину» и компромиссное решение при расположении арендаторов — ведь далеко не каждый оператор подпишет договор аренды на помещение, которое находится в «мертвой зоне», но зато рядом с мощным якорем. Расположение внутри ТЦ определяет решение арендатора.

Ошибки собственников

А теперь обозначим четыре самых распространенных ошибки собственников торговых центров, допускаемых при поиске арендаторов.

  1. Не соблюдение концепции. Отклонение от концепции или заполнение ТЦ без концепции приводит к тому, что ТЦ заполняется слабыми арендаторами, расположенными абсолютно беспорядочно, а это напрямую влияет на качество торгового центра, уровень продаж магазинов и посещаемость ТЦ. Все торговые центры не имеющие концепцию рано или поздно сталкиваются со снижением посещаемости, падением арендных ставок и оттоком арендаторов. Мы рекомендуем, не отступать от первоначальной концепции, даже если пустуют площади.
  2. ​Открытие объекта в полузаполненном состоянии. Когда у собственников возникают сложности с заполнением объекта, они часто принимают решение об открытии в полузаполненном состоянии. Это серьезная ошибка, которая может убить объект на начальной стадии. Незанятые площади создают реальную угрозу функционированию торгового центра, ведь при этом теряется главный аспект привлекательности ТЦ — комплексность и единство места совершения покупок, что ведет к оттоку покупателей и снижению трафика. Мы рекомендуем начинать подбор арендаторов за 6-9 месяцев до запуска объекта. Также нужно принимать во внимание, что такие арендаторы, как кинотеатр, боулинг, парк развлечений заказывают оборудование за рубежом и достаточно долго готовят помещение к открытию. Таких арендаторов следует искать в первую очередь.
  3. Привлечение слишком большого числа мелких арендаторов. Мелкие арендаторы обязательно должны быть в любом торговом центре. Однако большую часть арендаторов должны составлять сетевые игроки или франчайзи известных компаний. Большое количество мелких арендаторов при отсутствии якорей превращает торговый центр в крытый рынок, где нет сильных операторов, нет требований к оформлению витрин, продается товар низкого качества. Мы рекомендуем размещать мелких арендаторов на площади порядка 5% от общей площади здания.
  4. Неправильно подобранный якорный арендатор. Хороший «якорь» способен самостоятельно сформировать более мощный покупательский поток, чем все прочие арендаторы вместе взятые. Неправильный выбор «якоря» может не только негативно отразиться на покупательских потоках, но и повлиять на пул арендаторов второй очереди, которые в конечном итоге приносят основную прибыль собственнику. При выборе «якоря» рекомендуем отдавать предпочтение известным операторам, обладающим разветвленной сетью магазинов, широким ассортиментом и профессиональной маркетинговой политикой.

Заключение

Концепция, состав и расположение арендаторов — это только часть оценки ситуации. Агентство регионального развития с 2013 года обучает своих партнеров и франчайзи всем тонкостям управления торговыми центрами. Мы научим Вас как искать перспективных арендаторов, оценивать риски освобождения площадей, разрабатывать альтернативные варианты на случай съезда арендаторов, в том числе якорных. Расскажем о том, как правильно составить презентацию, вести переговоры, формулировать предложения и условия сделки.

Хотите разбираться в коммерческой недвижимости более детально? Пишите нам в сообщения или оставьте заявку на сайте franchise.arrpro.ru.

arrpro.ru

Управление составом арендаторов торгового центра

© Кира и Рубен Канаян

Качественные изменения, которые произошли на рынке торговой недвижимости и розничной торговли в 2008-2009 годах, требуют адекватного и своевременного ответа. Сегодня многие торговые центры столкнулись с проблемами заполнения площадей, нехватки арендаторов, снижения посещаемости и вообще падения привлекательности центра. Для того, чтобы успешно справиться с этими проблемами, управляющий торгового центра должен оценить ситуацию и определить стратегию работы с арендаторами. В этой статье мы рассмотрим пошаговую методику оценки арендаторов и проиллюстрируем ее примерами действующих торговых центров.

Концепция и состав арендаторов – это ключевой фактор успеха торгового центра. Сегодня конкуренция между магазинами и торговыми центрами возросла, изменилось соотношение сил между игроками рынка, и некоторые сегменты розничной торговли наиболее сильно почувствовали влияние кризиса. Например, серьезное снижение продаж наблюдалось в сфере импортных автомобилей, модных товаров, предметов роскоши, мебели и предметов интерьера. В результате в торговых центрах стали появляться плохо посещаемые зоны. Перспективы ряда арендаторов непонятны: пока они работают и платят арендную плату (хотя постоянно жалуются «на жизнь» и настаивают на снижении ставки), но повышается вероятность съезда этих арендаторов и освобождения площадей. Есть торговые центры, которые снизили арендную ставку на 50% и даже больше, но некоторые магазины все-таки не могут эффективно работать. Отдельные якорные арендаторы перестали выполнять роль «магнита» (то есть арендатора, ради которого люди идут в торговый центр), но при этом они продолжают платить полагающуюся «магниту» низкую арендную ставку. Большая торговая площадь становится слишком «дешевой» для арендодателя, а концепция – более слабой. Даже если якорный арендатор работает плохо, многие управляющие боятся его отъезда, поскольку не имеют альтернативы: не знают, как заполнить площади и создать в центре новый, более сильный «магнит».

Как действовать в этих случаях управляющему? В первую очередь, необходимо оценить значение арендаторов для торгового центра и понять, каких операторов важно сохранить, а с какими торговый центр может безболезненно расстаться. И, конечно же, выделить круг потенциальных арендаторов, которых центр должен привлечь в перспективе, чтобы улучшить свои показатели.

Любой арендатор должен оцениваться с точки зрения его вклада в общую работу. Оценка производится по следующим показателям:

  1. Увеличение времени пребывания. Общее время пребывания в торговом центре зависит от возможности удовлетворения нескольких потребностей посетителей за один раз: в центре можно отдохнуть, повеселиться с друзьями, совершить необходимые покупки и заодно воспользоваться услугами. Отдельные операторы сами по себе могут увеличивать время пребывания, например, крупные магазины, кинотеатр и другие развлечения, рестораны, косметические и оздоровительные услуги.
  2. Расширение зоны охвата. Этой способностью обладают крупные магазины с широким и глубоким ассортиментом. Способны увеличить радиус привлечения также специализированные магазины, в ряде случаев магазины с марочным товаром, который нельзя купить в других местах. В такие магазины покупатели едут специально из других районов города. Вообще, за уникальным товаром покупатель способен поехать далеко, в другой район, город или даже в другую страну. В этом случае он подобен коллекционеру. Успешные торговые центры США придают особое значение уникальным арендаторам, ведется их направленный поиск, и им оказывается всяческая поддержка в виде низкой арендной платы и других условий. Наличие уникальных товаров в ассортименте магазина способно увеличить число посетителей даже при минимальной рекламе, информация распространяется сама. Например, за качественным охлажденным мясом по низким ценам покупатели способны ездить в удаленный супермаркет или на любимый рынок.
  3. Работа с определенными группами покупателей. Оценивается, какие арендаторы наиболее благоприятны, чтобы привлечь выбранную целевую аудиторию, – у кого из них лучшее ассортиментное предложение, цены, уровень сервиса, и какие марки (товаров и торговых сетей) имеют больший вес в глазах покупателей определенного сегмента.
  4. Создание удобства для посетителей центра. В первую очередь, удобство для посетителей создают сервисные операторы. В специализированных торговых центрах посетители ожидают найти полный набор услуг, сопутствующий данной специализации, а в универсальных – набор часто потребляемых услуг.
  5. Возможность периодических и повторных посещений. С этой точки зрения преимущество имеют те арендаторы, товары и услуги которых потребляются часто и регулярно, меньше зависят от колебаний уровня покупательского спроса. Самой предсказуемой является посещаемость продовольственных магазинов: в среднем, семья (домохозяйство) совершает покупки продуктов питания раз в три дня. Другие арендаторы оцениваются с точки зрения наличия в ассортименте товаров частого и периодического спроса, «расходников». Так, достаточно регулярно посещаются хозяйственные магазины, парфюмерные и косметические, магазины, где продаются детские товары, книги и медиапродукция. Фудкорт, кафе и рестораны будут посещаться чаще, если у них есть специальное предложение по завтракам и бизнес-ланчам. А предсказать частоту посещений, например, магазина одежды, гораздо труднее, поскольку посещаемость зависит от дохода покупателей.
  6. Возможность использования помещения в различное время суток. В основном, в вечернее и ночное время посещаются рестораны и развлечения. Магазины для профессионалов позволяют загрузить центр в рабочие часы, когда активность конечных потребителей ниже.
  7. Распределение спроса во времени (по дням недели, времени суток, по сезонам). Например, для специализированного центра мебели и предметов интерьера характерна очень низкая посещаемость в течение недели и пики в выходные. А в специализированном центре, где представлены строительные и отделочные материалы, присутствуют пики покупателей-профессионалов и конечных потребителей, за счет чего достигается более равномерная посещаемость в течение недели.
  8. Загрузка парковки. Если мест на парковке недостаточно, то нежелательным будет арендатор, который привлекает небольшое количество посетителей, и эти посетители проводят у арендатора много времени. Например, парикмахерская, салон красоты, фитнес-клуб. Оборачиваемость парковки снижается, и часть посетителей, которые могут за это время посетить нескольких арендаторов и потратить в центре больше денег, отказываются от посещения из-за того, что не увидели свободного места на парковке.

Рассмотрим пример оценки арендаторов по этим показателям. Управляющий торговым центром производит выбор наиболее подходящего ресторана для торгово-офисного центра в центре города, в офисной зоне. Есть два претендента: первый – популярный сетевой пивной ресторан, ориентированный на потребителей с доходом выше среднего, а второй – ресторан менее известной марки, предлагающий качественную и недорогую европейскую кухню. Недостатки первого оператора: он будет привлекать свою целевую аудиторию, численно небольшую, и будет интересен в лучшем случае половине работников офисов (мужчинам). Ожидается, что посещения этого ресторана будут реже, и основная нагрузка будет приходиться на вечерние часы, с пиком в пятницу. Пики посещаемости в выходные находятся под вопросом и будут зависеть от способности ресторана привлекать клиентов из дальней торговой зоны. Преимущество пивного ресторана: определенная уникальность (ради этого ресторана в центр некоторые посетители могут приезжать специально). Второй ресторан рассчитан на более широкую аудиторию, сбалансированную по половому составу, и способен обеспечить регулярные посещения в течение всей рабочей недели. Если будут качественные обеды и бизнес-ланчи, то центр получит регулярный поток из работников офисной зоны, которые по пути в ресторан будут проходить магазины. По выходным ресторан может предлагать корпоративное обслуживание, а также обслуживание свадеб, юбилеев и праздников, и меню лучше подходит для привлечения широкого круга клиентов, чем предложение пивного ресторана. В данном случае более важным является возможность регулярных посещений, и лучшим оператором питания для данного центра является второй ресторан.

Если какой-либо оператор торгового центра испытывает трудности, управляющий должен выявить корни проблемы и попытаться решить вопрос совместно с арендатором. Можно выделить несколько основных причин плохой работы арендаторов в торговом центре:

  • Несоответствие концепции комплекса. Это наиболее распространенная причина. Бывает, что арендатор не оценил ситуацию, а арендодатель польстился на возможный доход и не выдержал соответствие концепции. То, что арендатор готов платить сегодня, еще ничего не значит – если торговля пойдет плохо, то откуда же возьмутся средства? Поток-то есть, но он нецелевой и полностью проходит «мимо носа»: в центр приходят не те покупатели, на которых рассчитывает магазин. Необходимо проверять, окажется ли ассортимент арендаторов по карману представителям целевой аудитории. Например, бутик дорогой фарфоровой посуды может очень мало зарабатывать в окружном торговом центре, рассчитанном на средний сегмент, на демократичную покупательскую аудиторию, разнородную по возрастному составу. В самом плохом случае различные зоны торгового центра рассчитаны на абсолютно разные покупательские группы по доходу. Например, два нижних этажа занимает вещевая ярмарка, а наверху располагается дорогая мебель и предметы интерьера.  
  • Негативное влияние других арендаторов. Например, на Украине есть торговые центры, где на фудкорте разрешено курить, и продаются спиртные напитки по низким ценам, и в одном из центров в Одессе напротив фудкорта располагался универсальный детский магазин с товарами для самых маленьких. Очевидно, что в этом случае нахождение рядом с фудкортом – скорее минус, чем плюс, ведь молодым мамам с маленькими детьми приходится пробираться в магазин сквозь клубы табачного дыма и под гогот веселой молодежи.
  • Неудачное расположение. Для каждого предприятия торговли, услуг и развлечений выделяются свои оптимальные условия по расположению. Они связаны с типом спроса на товар. Например, торговые точки с импульсным товаром способны выжить только на проходных местах.

В действующих торговых центрах очень важно проводить регулярные исследования посещаемости. В ходе исследования управляющий должен получить ответы на следующие вопросы:

Задачи Вопросы

Проверка концепции торгового центра, популярности среди жителей территории

  • Является ли посещаемость торгового центра удовлетворительной?
  • Какова динамика посещаемости (рост или снижение)?
  • Как распределяются посетители по дням недели? Нормально ли это для данного формата и расположения торгового центра?
  • Работают ли разные арендаторы в команде или посещаются независимо друг от друга?
  • Как торговый центр использует проходящий пешеходный поток?
  • В какие часы наблюдается связь между увеличением проходящего потока и количества посетителей центра?
  • Какая связь между количеством посетителей центра и продажами?
  • Как выглядят графики посещаемости торгового центра: в течение суток по часам, в течение недели, в течение года?

Основные показатели, характеризующие эффективность работы всего торгового центра:

  • Среднее количество посетителей в день,
  • Среднее время пребывания посетителя в торговом центре,
  • Среднее количество посетителей на квадратный метр площади,
  • Средний товарооборот на 1 посетителя торгового центра. Применяется также показатель средних продаж на 1000 посетителей, чтобы было удобнее сопоставлять полученные данные с доходом, насыщенностью, которые тоже рассчитываются на 1000 жителей.

Проверка эффективности планировки

  • Какой маршрут в торговом центре выбирают посетители, и как  распределяются потоки по зонам?
  • Как посещаются различные этажи?
  • Какими входами больше пользуются посетители (при наличии нескольких входов)?
  • Какими торговые галереи являются наиболее посещаемыми? Есть ли слабые места или «мертвые» зоны?
  • Есть ли необходимость в установке дополнительных средств навигации (знаков, указателей)?

Оценка привлекательной силы арендаторов

  • Являются ли якорные арендаторы «магнитами»? Если да, то кто из них более сильный «магнит»?
  • Кто из мини-якорных арендаторов и небольших операторов выполняет роль «магнита»? Какие самые популярные магазины?
  • Работает ли «составной магнит» (совокупность магазинов одного направления)? Кто из магазинов в «составном магните» работает лучше всех, а кто выбивается из общего ряда?
  • Какие арендаторы являются крепкими середнячками, стабильно посещаются?
  • Кто из арендаторов является явным «паразитом», самым слабым, неспособным даже использовать поток в торговый центр?

Показатели, применяемые для оценки эффективности работы арендаторов:

  • Среднее количество посетителей в день,
  • Отношение «доля в посещаемости/доля в занимаемой площади»,
  • Отношение «доля в продажах/доля в занимаемой площади».

Оценка эффективности рекламных кампаний

  • Как повлияла проведенная рекламная компания на посещаемость торгового центра?
  • Как влияют рекламные кампании и специальные акции разных арендаторов на рост посещаемости?
  • Как влияет рост посещаемости на продажи во время специальных акций?

Работа службы эксплуатации. Расчет численности персонала, составление графиков работы (персонала арендаторов и торгового центра)

  • Какая средняя посещаемость в день? В час?
  • В какие периоды (дни недели, часы) возникают пиковые нагрузки? Каких значений достигает посещаемость в пиковые часы?
  • На какие периоды (дни недели, часы) приходится наименьшая нагрузка? Соответственно, в какое время управляющий может планировать технические работы, чтобы не мешать покупателям?
  • Есть ли участки, где персонал торгового центра мешает посетителям? Наблюдаются ли случаи, когда экономия или профилактический ремонт существенно мешают циркуляции людей (например, временное отключение лифтов, эскалаторов, траволаторов)?

Контроль безопасности в торговом центре

  • В каких зонах и в какие часы наблюдается наибольшее скопление посетителей?
  • Есть ли признаки заторов на входах, перегрузки эскалаторов, лифтов, которые могут привести к несчастным случаям?

Кроме исследования потоков внутри торгового центра, полезной будет информация об использовании парковки, а также проходящем пешеходном и автомобильном трафике. В первую очередь, исследуется связь между интенсивностью пешеходного потока мимо центра и числом посетителей центра: какую часть потока центру удается использовать, и есть ли резервы для привлечения большего количества посетителей. Интенсивность транзитного автомобильного потока играет огромную роль для торговых центров, но, как правило, прямую зависимость посещаемости центра от автомобильного потока удается выявить только в случаях, когда центр расположен на пути потока «работа-дом».

Для подсчета посетителей может проводиться полевое исследование, но обычно современные торговые объекты оснащаются автоматизированной системой подсчета посетителей, которая позволяет регулярно получать данные, анализировать посещаемость за длительный период времени, строить графики и формировать различные отчеты. Оптимально, когда управляющая компания и арендаторы регулярно обмениваются информацией. Торговый центр доводит до своих клиентов информацию об общей посещаемости, посещаемости зон, этажей и потоках к «магнитам». Сопоставляя данные о том, сколько человек входит и сколько выходит через контрольные точки, можно смоделировать движение посетителей. Это поможет понять, как нужно работать с покупательским потоком.

В результате исследования потоков в торговом центре могут выявиться проблемы. Перечислим наиболее распространенные из них:

1. Посетители неравномерно распределяются по зонам, в торговом центре образуются малопосещаемые участки. Обычно проблема связана с неэффективной планировкой, например, в многоэтажных торговых центрах – с недостаточным количеством и неправильным положением вертикальных коммуникаций, с тупиковыми зонами на плане. Отметим, что в условиях кризиса, когда возрастает «текучка» арендаторов, и есть риск съезда якорей, управляющим торговых центров необходимо оценить гибкость планировки, возможность преобразовать большой зал самообслуживания в «составной магнит» с несколькими арендаторами в едином торговом пространстве.

В основе функционирования любого торгового центра лежит синергетический эффект: два плюс два равняется пять или даже все десять. Преимущество открытия магазина в торговом центре, а не отдельно расположенного – это поток. Именно за поток, а не только за определенное количество квадратных метров платят высокую цену небольшие арендаторы. Но этот поток может быть вовсе не гарантирован им, если небольшие магазины неправильно расположены по отношению к «магнитам». Основные маршруты движения в торговом центре – от входов к ключевым арендаторам, и маленькие магазины не должны оказываться на окраине, в стороне от потоков. С учетом того, что на небольшие предприятия торговли и услуг может приходиться до 60% площади центра, они должны находиться в хороших условиях. Крупные якорные арендаторы не должны располагаться сразу у входа в торговый центр, и еще при оценке проекта необходимо проверить, чтобы маршрут «вход в центр – вход в торговый зал якорного арендатора» не оказался слишком коротким.

Пример 1. Торгово-развлекательный центр регионального значения с арендной площадью (GLA) 80 000 кв.м был построен на хорошем месте, в целом, удовлетворяющем требованиям расположения этого формата: между густонаселенными жилым районам крупного города, на одной из главных радиальных транспортных магистралей. Центр имеет 5 этажей, предназначенных для торговли, услуг и развлечений (1 подземный и 4 наземных), и традиционных для своего формата якорных арендаторов: супермаркет, магазин бытовой техники, супермаркет товаров для дома, кинотеатр и развлекательный комплекс, блок предприятий питания (рестораны, кафе и фудкорт). После открытия центра управляющие обнаружили, что на втором и третьем этажах находится маленькое количество посетителей. С наступлением кризиса 2008 года проблема стала серьезнее. Небольшие арендаторы, работавшие на этих этажах, начали жаловаться на плохую посещаемость и неудовлетворительные показатели, и даже снижение арендной ставки в 2009 году не помогло некоторым торговцам: в галереях стали появляться пустующие места. Что было причиной плохой работы двух уровней торгового центра? Во-первых, его планировочная схема. Участок, на котором был построен центр, представлял собой длинный узкий прямоугольник, что определило структуру планировки – пассаж. Но, к сожалению, участок был вытянут не вдоль магистрали, а стоял перпендикулярно ей, и пассаж оказался не транзитным: он не связывал пешеходные улицы или остановку транспорта с жилыми массивами. Во-вторых, основные «магниты» центры располагались на плане неудачно. Продовольственный супермаркет и супермаркет товаров для дома занимали подземный этаж, и посетители могли пройти к ним сразу с парковки, не заходя в другие магазины. Магазин бытовой техники занимал удаленную часть плана первого этажа, а мультиплекс, развлечения, рестораны и фудкорт группировались на четвертом этаже. Получилось, что второй и третий этажи остались вообще без «магнитов»: площади на этих этажах «нарезали» под небольшие модные магазины, а посещаемость магазинов одежды и обуви в период кризиса снизилась в гораздо большей степени, чем магазинов другой специализации. Что могут сделать владельцы и управляющие центра, чтобы исправить ситуацию? Произвести перепланировку, пересадить арендаторов и добавить в центр еще «магнитов». В удаленных участках плана этажей могут появиться тематические зоны, которые в центре пока отсутствуют (например, детские товары, спортивные товары) или набирающие привлекательность в период кризиса ярмарки и центры товаров отечественных производителей. Оптимальной планировочной схемой этого центра, конечно, была бы «гантель» – пассаж с двумя якорными арендаторами по обоим концам галереи, и такая планировка должна была быть на 1-м, 2-м и 3-м этажах.

2. Значительная часть посетителей приходит к отдельным арендаторам и не посещает другие предприятия торгового центра. Помимо планировочных особенностей корни проблемы следует искать в самой концепции: предприятия, расположенные под одной крышей, работают отдельно друг от друга. Магазины рассчитаны на разную целевую аудиторию (по возрасту, полу, доходу, или на конечных потребителей и корпоративных клиентов), поэтому от расположения в торговом центре они не сильно выигрывают по сравнению со стрит-ритейлом.

Пример 2. В специализированном мебельном центре с общей площадью 7 500 кв.м, расположенном на федеральной трассе при выезде из крупного города, на пути горожан к дачам и пригородам, открывается «МакАвто». Общее число посетителей центра увеличивается на 30%, но только с учетом всех клиентов «МакДональдс», в том числе тех, кто даже не выходит из автомобиля и получает заветный пакет с гамбургерами, картошкой фри и коктейлем в окошко раздачи. А посещаемость мебельных магазинов с открытием значимого предприятия фаст-фуда возрастает всего лишь на 5%. Не всем дачникам и жителям пригорода интересна мебель, для того, чтобы торговый центр мог эффективно использовать транзитный автомобильный поток, должен присутствовать выбор товаров для дома и сада: строительные или отделочные материалы, хозтовары и сезонные товары. Тогда автомобилисты будут чаще останавливаться и посещать торговый центр, а после покупок могут отправиться в популярный фаст-фуд.

3. Неудовлетворительная посещаемость якорных арендаторов. Все якорные арендаторы должны вносить весомый вклад в создание потока в торговый центр. Посещение большинства крупных магазинов, развлечений и ресторанов планируется заранее. Исключением является, пожалуй, только фудкорт: ради самого фудкорта в торговый центр обычно ходит только молодежь, а для большинства взрослых покупателей хороший фудкорт является дополнительным фактором удобства, когда выбирается торговый центр, в который лучше поехать за покупками. Но фудкорт очень влияет на распределение потоков внутри торгового центра – люди, которые приехали в центр, идут туда целенаправленно.

Посещаемость крупных продовольственных магазинов очень хорошо характеризует, во-первых, эффективность выбора формата для торгового центра, а во-вторых, состояние дел у арендатора. Например, если супермаркет с торговым залом в 1600 квадратных метров посещает 2000 человек в день – плоховато, 3500 – неплохо, а 8000 – очень хорошо, магазин является популярным, привлекает покупателей ассортиментом и ценами. Посещаемость хорошего гипермаркета (классического, с площадью торгового зала не менее 5000 кв.м и с 50% долей непродовольственных товаров в ассортименте) должна быть от 7000 в день, если меньше, это означает, что гипермаркет в чем-то не доработал, и ему не удалось завоевать лояльность покупателей. Выше мы отмечали одну из проблем некоторых гипермаркетов –  это неудовлетворительный ассортимент непродовольственных товаров и неумение освоить большую площадь. Также причины непопулярности гипермаркетов могут быть связаны с низким качеством товара и торгового зала: гипермаркет предстает в виде безликого и несоразмерного человеку пространства, в котором неудобно выбирать товары и даже не очень приятно находиться. Посещаемость супермаркетов зависит от их позиционирования и ценовой политики. В одном торговом центре в спальном районе произошла смена якорного арендатора, и место демократичного местного оператора заняла региональная сеть с магазином, рассчитанным на «средний плюс». Среднее количество посетителей в день в новом супермаркете стало меньше на 3000 человек, чем у предыдущего оператора. В другом городе замена районного продовольственного рынка на супермаркет в составе торгового центра привела к потере 5000 посетителей в день. Куда ушел поток? В Китае приверженцы учения «Дао» говорят: «Деньги подобны воде, они текут и стремятся туда, где цены ниже». Так и в этом случае покупатели стали ходить в другие магазины с более низкими ценами на продукты питания и другие повседневные товары. Соответственно, необходимость посещения данного торгового центра возникает реже. Эти два случая были отмечены еще в 2006-2007 годах, в период процветания розничной торговли. А с начала кризиса 2008 года во многих городах (особенно на территориях, где значимую роль играли производства, наиболее пострадавшие от кризиса) стал происходить заметный отток покупателей из красивых и богатых разнообразием товара супермаркетов в дискаунтеры, гипермаркеты и на рынки – менее красивые, с неглубоким ассортиментом, но зато с низкими ценами.

При оценке работы арендаторов в торговом центре используются следующие показатели, связанные с потоком:

  • абсолютные показатели посещаемости арендатора;
  • соотношение доли посетителей арендатора в общем количестве посетителей центра с долей занимаемой арендатором площади;
  • характерные особенности посещаемости арендатора.

При «грубой» оценке используется показатель среднего количества посетителей в день (торгового центра и каждого якорного арендатора). Для получения более точной картины необходимо выделять среднюю посещаемость по дням недели в течение каждого месяца, поскольку посещаемость может различаться не только в рабочие дни и в выходные, но и во время сезона и в предпраздничные дни. Например, каждый месяц необходимо считать среднее количество посетителей в день по понедельникам, вторникам, средам и т.д. Для определения наиболее сильных «магнитов» в центре доля в посещаемости сопоставляется с долей занимаемой площади, и учитывается расположение предприятия на плане торгового центра.

Пример 3. В трехэтажном торговом центре окружного значения с общей арендной площадью 45 000 квадратных метров было проведено исследование посещаемости якорных и мини-якорных арендаторов. Торговый центр расположен на участке с хорошей автомобильной доступностью, транзитных пешеходных потоков мимо центра нет, и посетители приезжают в центр специально. В ходе исследования были получены следующие результаты:

Посещаемость якорных арендаторов.

Этаж Специализация арендатора Арендная площадь, м2 Доля в арендной площади,
%
Доля посетителей (при среднем количестве посещений в день), %
Якорные арендаторы:   54,00  
1 этаж Гипермаркет 7000 15,56 25
1 этаж Семейный универмаг одежды 1200 2,67 12
2 этаж Мебельный центр 3500 7,78 6
2 этаж Супермаркет бытовой техники 2600 5,58 17
2 этаж Блок тематических ресторанов 1280 2,84 7
3 этаж Фитнес-клуб 3000 6,67 2
3 этаж Супермаркет детских товаров 1300 2,89 9
3 этаж Универмаг молодежной одежды 900 2,00 16
3 этаж Кинотеатр 2100 4,67 6
3 этаж Развлекательный комплекс 3200 7,11 15
3 этаж Фудкорт (площадь включает зону столиков) 980 2,18 23
Мини-якорные арендаторы:   6,13  
1 этаж Парфюмерия и косметика 380 0,84 11
3 этаж Спортивный магазин 750 1,67 4
3 этаж Книжный супермаркет 850 1,89 7
3 этаж Компьютеры, цифровая техника 780 1,73 9

Доли посетителей различных операторов показывают, что люди посещают несколько предприятий торговли, питания и развлечений за один раз.  Наибольшую долю посещений имеют: гипермаркет (25%), фудкорт (23%), супермаркет бытовой техники (17%), универмаг молодежной одежды (16%) и развлекательный комплекс (15%). При этом, бросается в глаза неудовлетворительная работа самого крупного магазина – гипермаркета. Он занимает 15,6% площади, а его посещают только 25% людей, и по количеству посещений он незначительно опережает других лидеров, имеющих гораздо меньшую площадь. Результаты исследования говорят о том, что по каким-то причинам гипермаркет не нравится жителям территории (высокие цены, низкое качество товара, перебои с поставками и пустые полки), и многие покупатели, которые приезжают в другие магазины центра, не заходят в конце покупок в продовольственный гипермаркет. Выделим тех операторов, чья доля в общей посещаемости существенно превышает долю в площади. Эти операторы и будут наиболее сильными «магнитами» центра, к ним многие посетители приезжают специально:


Специализация арендатора

Отношение доли в общей посещаемости к доле занимаемой площади

Фудкорт

10,5

Универмаг молодежной одежды

8

Семейный универмаг одежды

4,5

Супермаркет детских товаров

3,1

Супермаркет бытовой техники

3

Блок тематических ресторанов

2,5

Развлекательный комплекс

2,1

Кинотеатр

1,3

Среди мини-якорных арендаторов явно выделяется парфюмерно-косметический супермаркет, и видно, что этот магазин не только использует все возможные выгоды от расположения на первом этаже, но и является самостоятельным «магнитом». Книжный супермаркет и компьютерный магазин имеют очень хорошие показатели посещаемости и вносят полноценный вклад в создании потока в торговый центр вообще и на третий этаж, в частности. А вот спортивный магазин работает немного хуже. В центре есть два арендатора, доля посещаемости которых ниже доли в площади – это мебельный центр (0,77) и фитнес-клуб (0,3). Оба оператора занимают удаленные места на плане торгового центра, и предполагается, что посетители будут посещать их целенаправленно. Но о том, хорошо или плохо посещается оператор, можно судить, только учитывая его специфику. Для фитнес-клуба посещаемость является нормальной, а мебельный центр должен привлекать большее количество посетителей.

Даже взглянув на показатели долей посещаемости, можно увидеть возможную проблему в распределении значимых арендаторов. В центре очень сильный поток на 3-й этаж: всего к «магнитам» на 3-м этаже приходит 91% (!) посетителей, и люди могут подниматься от входов (от входных дверей и с многоуровневой парковки) сразу наверх на лифтах и эскалаторах. В то же время «магниты» на 1-м этаже используют всего 48% потока, а самым слабым является 2-й этаж – 30%. Такая нетипичная картина распределения посещаемости этажей получилась из-за неудачи на территории ключевого якорного арендатора – гипермаркета, а также из-за неэффективного распределения якорных арендаторов между двумя верхними этажами.

4. Слабая посещаемость потоковых магазинов при хорошей посещаемости якорных арендаторов. Причина – поток может быть не целевой, центр посещают представители другой целевой аудитории или покупатели с другой мотивацией. Распространенный пример – заполнение центра более дорогими марками модных товаров, чем оправдано на данной территории. Семейные пары охотно приезжают в гипермаркет и развлекательный центр, молодежь с большим удовольствием проводит время на фудкорте и в кинотеатре, но большинство товаров в галерее они просто рассматривают, как на выставке.

Исследование посещаемости торгового центра и работы отдельных операторов в нем – это только часть оценки ситуации. Если в центре чувствуются проблемы, то необходимо провести маркетинговые исследования и оценить конкурентную позицию центра, изучить мнения посетителей. После того, как проведен детальный анализ ситуации, управляющему торгового центра становится понятно, как действовать: как развивать концепцию торгового центра в целом и выбрать правильную позицию в отношениях с каждым арендатором.

Кира & Рубен Канаян,

ведущие консультанты компании «Юнион-Стандарт Консалтинг», г. Москва,
авторы книги «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы»,
книги «Проектирование магазинов и торговых центров»
и книги «Мерчандайзинг»

Назад в библиотеку

За 25 лет работы
нашей компанией было
спроектировано
2 643 040 кв.м
торговой площади
в 13 странах

Осуществлены проекты для

158
торговых центров

52
розничных сетей

600+
магазинов

2100 р.

ПРОЕКТИРОВАНИЕ МАГАЗИНОВ
и ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

Книга «Проектирование магазинов
и торговых центров» помогает глубже вникнуть в суть вопроса и учесть ошибки, которых можно избежать, в процессе проектирования магазинов.

Книга написана простым, доступным языком. Читается очень увлекательно. Чувствуется, и это радует, что авторы являются не только теоретиками, но и практиками. Поэтому там много полезной информации, которой доверяешь, и которую можно применить на практике.

Ивашкина Т. В.,
Директор по развитию
«Инкотрейд», г. Москва


2100 р.

Книга «ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ВЫЗОВЫ ВРЕМЕНИ и ПЕРСПЕКТИВЫ»

Книга «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы» рассказывает о стратегиях девелоперов и розничных торговцев, о направлениях и форматах, которые будут востребованы до 2020 года. В книге представлено множество цифр и показателей из практики действующих объектов, результаты маркетинговых исследований и анализа, проведенного по ряду городов России и других стран. Особое внимание в книге уделяется технологиям работы: представлены подробные методики для девелоперов, управляющих торговых центров, а также для компаний, которые работают в торговых центрах – магазинов, предприятий сферы общественного питания, услуг и развлечений. Даются рекомендации по открытию новых объектов и повышению прибыльности действующих торговых центров и магазинов.


Дорогие читатели!

В подарок от авторов
КИРЫ и РУБЕНА КАНАЯН
Вам предоставлена возможность

СКАЧАТЬ БЕСПЛАТНО

электронную версию бестселлера деловой литературы, книги «МЕРЧАНДАЙЗИНГ»

 

www.usconsult.ru

Розничные сети ищут новые торговые помещения и земельные участки

8 сентября 2016 г. в Москве состоится 6-й Центр переговоров арендаторов и арендодателей торговой недвижимости. На сегодня со стороны потенциальных арендаторов помещений и покупателей земельных участков подтвердили свое участие 65 компаний. Среди подтвердивших участников есть не только постоянные участники, эффективно развивающиеся розничные компании: «Магнит», «Лента», ZENDEN, «Агава», «Мегафон», «Атак», «Смешные цены», «Ручной Zоопарк», «Кораблик», «Иль Де Боте», «Л’Этуаль2, Bon Joli, «Дикси», «Леонардо», «Улыбка Радуги», Glance, OBI, «Спортмастер», Юлмарт, BAON, «Павловопосадские платки», «Ральф Рингер», ЗАО, «Эльдорадо», Palmetta, «Обувь XXI века», Shoes.ru, Familia, «Декатлон», «Посуда-Центр сервис», «Империя сумок», «Точка Красоты», «Салон Моне», Gloria-Jeans, кофейня «Шоколадница», кофейня «КОФЕ ХАУЗ», пиццерия «Пицца Хат», КФС, кафе «Блинница», ГК Concept Club & Acoola, «Московский Ювелирный завод», Food Retail Group, Maza Park, Inventive Retail Group, Rosinter restaurants «Росинтер», «Азбука Вкуса», но и ранее в переговорах не участвовавшие: «Читай-Город», «Много Мебели», «Ювелирный Дом Кристалл», «Наше золото», «ЗаОдно», Cats&Dogs, «ЛеМуррр», My Box, федеральная ювелирная сеть «585», «Кристалл.Лефортово», Carnevale, «Синема Парк», Evita Peroni, «Наше золото», «36.6», A.v.e, «Горздрав», «Старый лекарь», «03», «Алфавит», Incanto Fashion Group, «Линии Любви», «Южный Двор», «Метро Кэш энд Керри», «Ситилинк», Charuel, Respect, «Сильвано Фешн», «Джинсовая симфония», Alba, «Оливье», «Магнолия», «Офисмаг», «Евросеть», гипермаркет бытовой техники «Борк», «Леора оптика», 585 Gold, Media Markt.

По собранной статистике, текущая потребность в помещениях и земельных участках выглядит следующим образом:

Город/регион: вся РФ, города с населением от 60 тыс. чел.
Площадь помещений: от 6 кв. м. до 15 000 кв. м.
Площадь участков: от 0,1 Га
Расположение помещений: Стрит и ТЦ
Этаж в ТЦ: от -1 до 3
Условия аренды: фиксированная ставка или % с оборота

Если у Вас есть свободные торговые помещения или земельные участки — сдайте или продайте их без посредников! Пришлите на адрес [email protected] краткое описание объекта, и мы организуем Вам прямые переговоры с потенциальным арендатором или покупателем.

С уважением,
Издательский Дом RETAILER
Организатор Центра Переговоров арендаторов и арендодателей торговой недвижимости
+7 (495) 648-6909, +7 (812) 448-0727

retailer.ru

Check Also

Сайт с рекламами – Сайт с рекламой

Содержание Реклама сайта в интернете — Информационный портал о интернет-рекламе и ее видахТизерная реклама Тизерная …

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о