Заработок на приглашениях: Как заработать на приглашениях — Workle

Программа приглашения | Huobi Global

1、После того, как ваши друзья примут приглашение, каждая их плата за транзакцию будет производить соответствующую сумму кэшбэка.

2、Кэшбэк будет возвращен на ваш счет в USDT или поинтах или HT. Коэффициент кэшбэка в USDT составляет 30%, в поинтах — 30%, и в HT — 30%.

3、В случае, если приглашенное лицо совершает транзакцию с использованием поинт карты, то фактическое вознаграждение будет выдано приглашателю после расчета в сумме эквивалентных поинтов; если приглашенный совершает транзакцию без использования поинтов и комиссия является HT, то фактическое вознаграждение будет выдано приглашателю после расчета в сумме эквивалентных HT; если приглашенный совершает транзакцию без использования поинтов и комиссия не является HT, то фактическое вознаграждение будет выдано приглашателю после расчета в сумме эквивалентных USDT.

4、Кэшбэк от комиссий друзей рассчитывается в данный день и зачисляется вечером следующего дня. Кэшбек (USDT или поинты или HT)= фактический объем сделки * процент комиссии*процент кэшбека.

5、Эффективная продолжительность кэшбэка начинается с момента фактической регистрации приглашенного. После эффективной продолжительности (730 дней) приглашатель не будет иметь права на получение возврата от комиссий за транзакции приглашенного.

6、Платформа будет принимать рыночную цену каждые 5 минут и конвертировать соответствующую валюту в USDT в режиме реального времени, а сумма кэшбэка будет определяться фактической суммой возврата.

7、Ежемесячный список на 1-е число месяца может показать только данные за предыдущий месяц.

8、Ежедневное время расчета：0:00. Время оплаты не позднее 22:00 следующего дня.

9、Комиссия за депозит и снятие средств, а также проценты по маржинальному кредиту при расчете кэшбэка не учитываются

10、Если приглашенный нарушает соответствующие правила контроля риска для Приглашения, плата за обработку не будет возвращена приглашателю. В то же время статус приглашения приглашенного становится [Недействительно], и статус его сгенерированных кэшбэков становится [Недействительный кэшбэк].

11、Лимит кэшбэка от одного приглашенного составляет %s USDT (поинт/USDT = 1:1, HT конвертируется в USDT по рыночной цене на момент транзакции). Нет лимита приглашенных.

12、Если у вас намерение углубленного сотрудничества по каналам,, пожалуйста, свяжитесь с [email protected] В электронном письме должна быть указана такая информация, как UID Huobi, страна и регион отрасли, информация о собственных ресурсах, краткий план выставки, самостоятельное знакомство, личный номер WeChat или номер мобильного телефона и т. д.

Для любых изменений, пожалуйста, обратитесь к обновлениям на Huobi Global. Huobi Global оставляет за собой право окончательного толкования.

как IT-компании и британская разведка ищут ценные кадры / Хабр

Найти хорошего специалиста непросто — эта прописная истина известна многим руководителям крупных и мелких предприятий, которым понадобился профессионал. В этом случае даже высокая зарплата не всегда помогает.

Но можно заинтересовать не только зарплатной, но и оригинальным способом поиска. Например, искать таланты без уведомления об этом, скрывая приглашение на работу в виде малозаметного сообщения или даже шифра. Но встречаются и вовсе курьезные случаи.

Британская разведка

Это самый известный пример, о котором слышали многие. Самое интересное то, что английские разведчики ищут коллег с использованием необычных способов не один, два или даже пять лет. Они начали привлекать таланты, способные разгадать шифры начиная с середины XX века.

В 40-х годах специалистов стало не хватать и руководство спецслужб распорядилось разместить в известных СМИ сложные шифры. Тех, кто их разгадывал, давали приз и приглашали на работу в «органы». Такое вот комбо. Сейчас уже неизвестно, можно было отказаться от такого предложения или нет.

С тех пор спецслужбы Великобритании использовали множество разных способов найти молодые таланты. В прошлом году, например, в Twitter британского Центра правительственной связи (GCHQ) была размещена ссылка на сложную головоломку в виде зашифрованной рождественской открытки.

Шифр состоит из девяти букв. Ответы, полученные в случае обнаружения решения, нужно вставить в открытку, а затем, используя подсказки, получить закодированное разведчиками сообщение.

«Разгадка головоломки даст представление, какие навыки потребуются для того, чтобы стать аналитиком GCHQ», — заявили авторы этого приглашения.

Google

Несколько лет назад разработчик по имени Макс искал в Google ответы на вопросы о некоторых функциях Python. К слову, за три месяца до описываемого случая он пытался трудоустроиться в корпорацию, но ему отказали — чем-то молодой специалист не подошел.

Так вот, в ходе поиска ответа на запрос о лямбда-функциях Python он получил сообщение на главной странице Google о том, что компания говорит на одном с ним языке и предложение пройти испытание.

После клика по ссылке он попал на страничку с UNIX-интерфейсом и начал ее изучение. Далее он нашел файл с 6 заданиями, на решение каждого ему давалось 48 часов. После того, как он все решил, появилась форма ввода данных вроде телефона и e-mail. Без особой надежды на продолжение он все ввел и через пару дней ему позвонил рекрутер.

Спустя три месяца после решения задач от Google он получил оффер.

Outside Digital

Это российская компания, которая и не попала бы в эту подборку, если бы не тг-канал «Код Дурова». В нем на днях был размещен пост с фотографией некой газеты, где на титульной странице размещено огромное объявление о поиске девопса.

Вот ссылка на то самое сообщение. Не совсем понятно, конечно, всерьез ли компания ищет девопса или кто-то шутит, но судя по реакции тех же телеграм-каналов, внимание все это привлекло. Это же объявление засветилось и в “Типичном программисте” вместе с парочкой других каналов.

Интересно, как много девопсов прочитали это объявление.

Apple

Корпорация несколько лет назад разместила вакансию о поиске «талантливого» разработчика на скрытой странице своего сайта. Компания при помощи этого объявления надеялась на получение специалиста, который работал бы над масштабной инфраструктурой, которая включает «миллионы жестких дисков, десятки тысяч серверов по всему миру и эксабайты данных».

Скорее всего, корпорации не повезло, поскольку вакансию обнаружил не специалист, который искал работу, а редактор IT-СМИ. Он опубликовал ссылку на эту страницу и Apple получила тысячи запросов о приеме на работу.

Вскоре страницу убрали, и, вероятно, сотрудника начали искать как-то еще.

Airbnb

Эта компания решила рассылать специфические HTTP-ответы через мобильные API со своих серверов. Идея интересная, но, к сожалению, обнаружили пасхалку студенты специалиста по информационной безопасности Троя Ханта.

Ответ состоял из такой информации:
X-Hi-Human: The Production Infrastructure team added this header.
Come work with us! Email [email protected]

Расчет был на то, что человек, который внезапно и по какой-то причине решит чекнуть HTTP-ответы, уже заслуживает внимания со стороны компании. Просто так подобными вещами обычный «пользователь ПК» заниматься не будет. Значит, потенциальный кандидат выполнял определенную задачу, которая потребовала анализа ответов сервера.

Ну а поскольку этот человек явно знает, чем занимается, то его можно пригласить на работу. После публикации пасхалки на указанную почту посыпались тысячи сообщений, так что компания прекратила набор потенциальных сотрудников.

Кстати, интересно — а сталкивались ли с чем-то подобным вы? Или, возможно, слышали о похожих случаях от знакомых? Если да, давайте обсудим эти случаи в комментариях, вероятно, интересно будет всем.

Обучение сетевому маркетингу (МЛМ) в сервисе PRO103

Привет всем посетителям блога Blogmonet.ru.  Все, наверное, слышали о таком способе заработка, как МЛМ (многоуровневый маркетинг). Его еще называют сетевым бизнесом, млм-бизнесом. Основная трудность этого бизнеса – проблема приглашений людей в свой бизнес, поиск партнеров, так называемый рекрутинг. Сегодня я расскажу о сервисе автоматического рекрутинга pro103, как об универсальном способе решить эту проблему.

Способы приглашения партнеров в свой сетевой бизнес

Как приглашать людей в проект? Точнее, как приглашают в сетевой бизнес? Каждый сетевик это делает по-разному, и у каждого думающего млм-щика есть свои фишки. Но стандартный набор приемов и инструментов известен.

По теплым контактам — отработка контактов по всем направлениям:

• Соцсети
• Скайп
• Телефон
• Работа оффлайн
• Родственники

Из работы с холодным трафиком:

• Предложение своего бизнеса в личных сообщениях в социальных сетях
• Спам на различных форумах и в группах
• Рассылки по скайп-чатам
• Изматывающие переговоры голосом в скайпе
• Платная реклама

Много лет эти методы работали.  Работают сейчас. Но с каждым годом эффект все снижается и снижается. Привлекать партнеров становится все труднее и труднее.

Ошибка большинства новичков в рекрутинге партнеров

Почему у многих людей, решивших попробовать себя в млм бизнесе, ничего не получается? Почему 95% новичков уходят из сетевого маркетинга, так и не сумев заработать? Использование старых, или традиционных методов все чаще дает сбои. И ресурсы (время, силы, нервы, деньги), затраченные на приглашение в интернет проекты, на набор рефералов, очень часто не оправдывается по деньгам.

Не получилось раз, второй, третий – естественно, новичок бросает это дело и ищет другие способы заработка, возмущаясь, что млм – это кидалово, сетевой бизнес – лохотрон, и он зря поверил человеку и вложился.

Но смотрите, вот такой пример. Вы купили на базаре рыбу (допустим, семгу). Продавец сказал, что это очень вкусная рыба. Вы пришли домой, отрезали кусочек от рыбины, попробовали, выплюнули – и рассказали всем знакомым, что семга – редкостная гадость, а продавец – шарлатан.
А все дело в способе приготовления. Прежде чем насладиться вкусом рыбы, нужно ее правильно приготовить!

То же самое и с млм компаниями. Чтобы получить прибыль от участия там, нужно построить свою структуру партнеров, собрать большую команду. А для этого нужно правильно приглашать в потенциальных партнеров в свой бизнес.

Сервис автоматического рекрутинга Pro103

И вот, помыкавшись по нескольким млм проектам, ничего не заработав там и почти никого не сумев пригласить, я решил, что надо менять подход.

Надо где-то научиться другим методам эффективным рекрутинга. И так, чтобы я смог на практике использовать новые знания. А то знаете же, как бывает: купишь видеокурс, изучишь его, – а дальше уже не забота автора. Получится у тебя что или нет – только твое дело.

Меня такое положение не устраивало.

И вот как раз в этот момент я наткнулся на видео об обучающей системе pro103. Видео меня заинтересовало, я связался по скайпу с человеком, выложившим ролик, поговорил с ним, и решил начать обучение именно здесь, в Просто3.

Что дает обучающий сервис Просто3

Мое предложение каждый день видят несколько сотен, а то и тысяч человек.

Из них примерно 100-120 из них заинтересовываются моей информацией

Ежедневно порядка 20 человек сами связываются со мной и задают вопросы

И 1-2 из них регистрируются и оплачивают в ту компанию, которую я продвигаю

А дальше уже идет дубликация — каждый день мои партнеры приводят в команду новичков.

Такая вот математика.

В первую очередь, программа сервиса — это целая СИСТЕМА, которая позволяет мне:

• освободить огромное количество времени для других дел, для себя и своей семьи,
• выполняет всю однообразную, объемную ручную рутинную работу,
• все мои действия по привлечению в различные мои проекты и продвижению и развитию меня как ЛИДЕРА становятся более эффективными,
• уже не надо стучаться во все лички всех контактов и предлагать, уговаривать, навязывать всем свое предложение,
• меня в интернете становится БОЛЬШЕ с каждым днем,
• теперь я не переживаю о том как обучать моих НОВИЧКОВ — готовая система для этого УЖЕ ЕСТЬ.

Маркетинг площадки

Обучение в сервисе дает нам систему, систему автоматического приглашения в любой интернет проект. Знания даются дозировано, по шагам, подробно, с элементарных вещей. После каждого видео-урока нужно ответить на вопросы и выполнить практического задание. Без этого дальше не пройдешь.

Программа построена так, что повторить действия из обучающего курса по силам каждому. Инструменты автоматизации тоже может использовать человек с любым уровнем знаний. А если что-то не получается, всегда получаешь помощь от спонсора, вышестоящих спонсоров, в технической поддержке или в скайп-чатах. Если обратиться, помогают даже руководители сервиса – я сам обращался уже дважды, и всегда помогали. Поэтому команда, структура строится быстро и безболезненно.

Обучение разделено на 4 курса. Каждый курс подчинен своей цели.

И самое классное – здесь в процессе обучения можно сразу строить свою команду и зарабатывать уже внутри системы!

В основе структуры тринарная структура. В вашей первой линии 3 человека, у ваших троих – тоже по три человека и так далее на 5 линий в глубину. Причем система дает вам возможность получить в первую линию 3 уже оплаченных партнера! Сервис так и называется – Просто 3. (сразу скажу, что быстрее и денежнее пригласить этих партнеров самому или получить переливом от спонсоров.)

На первом курсе вы строите структуру на два уровня, то есть 3+9 = 12 человек и зарабатываете минимум $72. Это те деньги, если вы вообще не будете никого приглашать, а получите партнеров от спонсора и сервиса pro103. Но, как я писал выше, это долго и менее прибыльно, потому что за одного лично приглашенного вы получаете $20.

На втором курсе структура будет иметь в глубину уже не две а 5 линий, и общее количество ваших партнеров в структуре может достигнуть 363 человек! Минимально это принесет вам $1398, а максимум будет зависеть от вас.

А теперь представьте – вы в процессе обучения заработали от 1400 долларов и можете применить свои знания в любом проекте. Оценили перспективы?!

На 3 и 4 курсах идет более индивидуальная, углубленная работа уже конкретно с вашими проектами. Стоимость обучения там выше, но эти деньги вы заработали на 1-2 курсах. Так, на 4 курсе можно заработать по минимуму $69900 только на своей структуре, построенной в предыдущих курсах. Это не считая лично приглашенных вами людей.

Как начать обучение в PRO103 ?

Если я вас сумел заинтересовать, и вы хотите узнать более подробно о том, как поставить приглашение рефералов в свои проекты на поток, переходите на сайт этого проекта.

Здесь вы можете послушать видеообращение одного из основателей и создателей системы авторекрутинга Просто3 Михаила Лятавского. А дальше, если то, что он вам скажет, актуально для вас, и вы готовы посмотреть бесплатный семинар по проблемам и фишкам млм бизнеса, жмете на кнопку «Узнать подробнее», проходите простую регистрацию и попадаете на бесплатный семинар.

Это семь 3-4 минутных видео, на которых рассказывается об ошибках большинства сетевиков, о том, что такое партнерский сервис pro103, а также вопрос цены.

И если вас все устроило, связываетесь со мной по скайпу kovadoss или оплачиваете обучение самостоятельно. Сайт работает с платежными системами perfect money и advcash.
На этом поспешу закончить свой рассказ о моем обучении системе автоматизации млм бизнеса pro103, потому что и так затянул статью. Кто дочитал до конца – молодец!

Успехов Вам в интернет бизнесе и офлайн жизни!

Invitation Homes inc (INVH) Стенограмма звонка о доходах за 3 квартал 2021 года

Источник изображения: Пестрый дурак.

Invitation Homes inc (INVH 0,85%)
Звонок о доходах за 3 квартал 2021 г.
28 октября 2021 г., 11:00 по восточноевропейскому времени

Содержание:

• Подготовленные примечания
• Вопросы и ответы
• Обзвон участников

Подготовлено примечаний:

Оператор

Приветствую и добро пожаловать на конференц-звонок по доходам от Invitation Homes за третий квартал 2021 года.[Инструкции оператора] На этот раз я хотел бы передать конференцию Скотту Маклафлину, вице-президенту по связям с инвесторами. Итак, Скотт, пожалуйста.

Скотт Маклафлин — Вице-президент по связям с инвесторами

Доброе утро и добро пожаловать. Сегодня ко мне из Invitation Homes присоединились Даллас Таннер, президент и главный исполнительный директор; Эрни Фридман, финансовый директор; и Чарльз Янг, главный операционный директор. Во время этой телеконференции мы можем сослаться на наш пресс-релиз о прибыли за третий квартал 2021 года и дополнительную информацию.Этот документ был выпущен вчера после закрытия рынка и доступен в разделе по связям с инвесторами на нашем веб-сайте www.invh.com.

Некоторые заявления, которые мы делаем во время этого телефонного разговора, могут включать прогнозные заявления, касающиеся будущих показателей нашего бизнеса, финансовых результатов, ликвидности и капитальных ресурсов, а также другие неисторические заявления, которые подвержены рискам и неопределенностям, которые могут привести к фактическим результатам или результатам. существенно отличаться от указанных в таких заявлениях.

Мы описываем некоторые из этих рисков и неопределенностей в нашем годовом отчете за 2020 год по форме 10-K и других документах, которые мы время от времени подаем в SEC. Invitation Homes не обновляет прогнозные заявления и прямо отказывается от каких-либо обязательств делать это. Мы также можем обсудить некоторые финансовые показатели, не относящиеся к GAAP, во время телефонного разговора. Вы можете найти дополнительную информацию об этих показателях, не относящихся к GAAP, включая сверку с наиболее сопоставимыми показателями GAAP, в той степени, в которой это доступно без необоснованных усилий, в нашем отчете о доходах и дополнительной информации, которые также доступны в разделе по связям с инвесторами на нашем веб-сайте.

На этом позвольте мне передать звонок Далласу.

Даллас Б. Таннер — Президент и главный исполнительный директор

Доброе утро. Я рад, что вы смогли присоединиться к нам, и мы поделимся своими мыслями о прошедшем квартале и перспективах нашей компании в будущем. Для начала у нас был еще один выдающийся квартал отличных результатов. Мы также продолжаем искать способы вложения капитала и обеспечения внешнего роста. Я особенно горжусь нашими сотрудниками, которые снова оказали резидентские услуги с искренней заботой, которая стала синонимом нашего бренда.Наша способность развивать лояльность к нашим резидентам помогла нашим акционерам добиться хороших результатов.

Вдобавок ко всему, мы считаем, что операционные основы нашего бизнеса остаются фантастическими и что среда для роста остается благоприятной, а наши возможности наращивать новый капитал являются одними из лучших, которые мы видели за последние годы. Я хотел бы обсудить с вами эти моменты более подробно, начиная с прочности основных операционных показателей. Как мы уже сообщали, наша средняя заполняемость остается на исторически высоком уровне.Оборот продолжает снижаться, и наши арендные ставки продолжают ускоряться по сравнению с нашим традиционным периодом летней аренды, поскольку рынок продолжает требовать больше продуктов для аренды на одну семью.

Мы считаем, что основной причиной повышенного спроса является демография. Ранее я говорил о резком росте населения миллениалов и о том, как мы ожидаем, что многие в этой когорте со временем перейдут в дома на одну семью. Им нужно больше места для семьи и комнаты для домашнего офиса, а также лучший доступ к хорошим школам, работе и удобствам.Они также ценят удобство беззаботного образа жизни, основанного на подписке. Мы считаем, что у нас есть хорошие возможности для продолжения отслеживания этих тенденций.

В отличие от этого всплеска спроса наблюдается нехватка предложения жилья, которая, как мы ожидаем, сохранится на наших рынках с учетом ограничений цепочки поставок, политических ограничений и времени, необходимого для доставки нового предложения. Поэтому мы считаем, что дома на одну семью, расположенные в жилых кварталах на быстрорастущих рынках, где основные характеристики спроса и предложения являются наиболее благоприятными, останутся очень привлекательными инвестициями на протяжении большинства циклов недвижимости.На этом благоприятном фундаментальном фоне мы считаем, что среда для роста, позволяющая нам инвестировать значительный капитал, остается очень сильной.

Мы превзошли нашу первоначальную цель по приобретению в 1 миллиард долларов за полный год еще в августе, а в третьем квартале у нас был самый успешный квартал по приобретениям за многие годы, когда в наш портфель поступило около 1700 новых компаний. В результате ускорения темпов приобретения и улучшения условий перепродажи жилья мы повысили наш прогноз по приобретениям в прошлом месяце до 1 доллара США.7 миллиардов и 1,8 миллиарда долларов за полный год. Учитывая, что в прошедшем квартале наша средняя капитализация на 5% превышала предполагаемую капитализацию, мы полагаем, что размещаем капитал с доходностью, превышающей нашу стоимость капитала.

Это связано с тем, что арендная плата на наших рынках не отставала, так как цены на жилье продолжали расти, и наше внимание к местам заполнения хорошо отличается от большинства новичков в этом пространстве. Чтобы воспользоваться этими возможностями, у нас есть стратегия многоканального приобретения.Напоминаем, что мы всегда не ориентируемся на каналы и не зависимы от местоположения. И большинство наших каналов в третьем квартале были открытыми и активными и остаются таковыми сегодня. Условия для разовых приобретений сейчас особенно сильны, особенно для продукта, на который мы ориентируемся, а именно для хорошо расположенных домов, в первую очередь на западном побережье и рынках Sunbelt.

Кроме того, мы продолжаем опираться на нашу лучшую в своем классе сеть строительных компаний, чтобы помочь вывести на рынок новые предложения.В этом году мы купили несколько сотен новых домов напрямую у строителей, что составляет почти 20% наших приобретений, находящихся в полной собственности. Сюда еще не входят какие-либо дома из наших ранее объявленных стратегических отношений с Pulte Homes, в отношении которых мы сейчас заключили контракт или договорились об условиях более чем 1500 домов. Ожидается, что первый из этих домов Pulte будет сдан к концу следующего года, а наша цель — построить более 7 500 новых домов в течение пяти лет.

Мы рады, что у нас есть такой мощный поток новых домов через разнообразную сеть домовладельцев без повышенного риска, связанного с тем, что мы сами являемся застройщиком.Прежде чем закончить, я хотел бы предложить обновленную информацию о наших усилиях в области устойчивого развития. Ранее в этом месяце мы добились увеличения нашей оценки GRESB более чем на 13% с 2020 по 2021 год, что выгодно отличается от среднего участника GRESB, у которого не было изменений в своей оценке по сравнению с прошлым годом. Как вы помните, в прошлом году мы были одними из первых REIT, которые добавили компонент ESG к нашей кредитной линии.

Таким образом, в результате повышения нашей оценки GRESB мы добьемся улучшения цен на нашу возобновляемую кредитную линию на один базисный пункт.Это прагматические шаги, которые мы предпринимаем, ведя себя. Устойчивое развитие — важная часть нашего долгосрочного успеха, и мы гордимся тем, что движемся в правильном направлении, осознавая, что можем продолжать делать больше. Напоследок очень хочу поблагодарить нашу команду. Независимо от того, демонстрируете ли вы наши основные ценности напрямую нашим жителям или делитесь ими из наших корпоративных офисов, вы являетесь движущей силой ценности, которую мы создаем как для жителей, так и для акционеров.

И я искренне благодарю вас за вашу преданность нашей миссии.На этом я передам слово Чарльзу, нашему главному операционному директору, чтобы он подробнее рассказал о наших производственных результатах.

Чарльз Д. Янг — Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Спасибо, Даллас. Все наши усилия по созданию беспрепятственного и легкого опыта аренды для наших жителей привели к еще одному выдающемуся кварталу с операционной точки зрения. Я благодарен всем нашим сотрудникам за то, что они сделали нас лучшим выбором в сфере аренды жилья. Для нашего портфеля магазинов с аналогичными магазинами рост NOI ускорился до 11.9% по сравнению с прошлым годом. Выручка от продаж в одном магазине выросла на 7,9% за счет высоких ставок арендной платы и прочих доходов, в то время как расходы в одном магазине увеличились на скромные 0,6%, в основном за счет снижения оборачиваемости и затрат на ремонт и техническое обслуживание.

Сочетание более низкой текучести кадров и меньшего количества дней для повторного проживания продолжает обеспечивать рекордно высокий уровень занятости. Средняя заполняемость одних и тех же магазинов оставалась выше 98% ежемесячно в 2021 году и составила 98,1% в третьем квартале. Рост арендной платы по новой аренде за квартал составил 18,4%, в то время как рост арендной платы за продление составил 7.8%. В совокупности это привело к совокупному росту арендной платы на 10,6%, что на 660 базисных пунктов больше, чем в прошлом году. Напоминаем, что в прошлом году наш смешанный рост арендной платы в третьем квартале 2020 года составил 4%, несмотря на проблемы, связанные с пандемией.

Итак, наш прошлогодний результат очень здоровый. В то же время наш оборот снизился на 110 базисных пунктов по сравнению с прошлым годом. Таким образом, показатель текучести кадров за последние четыре квартала составляет всего 23,8%, что является самым низким показателем в нашей истории, и является еще одним убедительным свидетельством удовлетворенности наших постоянных жителей.Мы также продолжаем добиваться прогресса в отношении нашей безнадежной задолженности, которая при 1% валовых доходов от аренды составляла половину от того, что было в третьем квартале 2020 года. Важная часть этого улучшения связана с выдающимися усилиями нашей команды, которая тесно сотрудничает с нашими жителями, чтобы найти решения, чтобы удержать их в своих домах.

С начала пандемии мы помогли тысячам жителей подать заявку на участие в программах помощи в аренде жилья. В результате на сегодняшний день мы получили более 25 миллионов долларов в виде оплаты помощника по аренде в пользу наших жителей.Наши команды продолжают работать с теми, кому нужна помощь с их претензиями. По большому счету, наша резидентская база крепкая и стабильная. В среднем наш новый житель сегодня — это семья как минимум с одним ребенком и одним домашним животным. Взрослым в среднем 39 лет, и они работают, и вместе зарабатывают более 120 000 долларов в год, что соответствует более чем пятикратному соотношению дохода к арендной плате, как мы видели.

Мы считаем, что наши рынки, расположение и качество домов стимулируют наших клиентов с более высоким уровнем обслуживания, наряду с беззаботным образом жизни при аренде и лучшим в своем классе сервисом, который мы предоставляем и которого ожидают наши жители.Таким образом, мы считаем, что находимся в отличной позиции, чтобы успешно завершить год, и мы по-прежнему сосредоточены на продолжении работы в последние пару месяцев. После этого я передам его Эрни, нашему финансовому директору.

Эрнест М. Фридман — Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Спасибо, Чарльз. Сегодня я затрону следующие темы: баланс и деятельность на рынках капитала; финансовые результаты за третий квартал; и обновленное руководство на 2021 год.В третьем квартале мы предприняли ряд шагов для поддержки нашего внешнего роста и дальнейшего улучшения нашего баланса. Для начала мы закрыли наше первое публичное размещение необеспеченных облигаций на сумму 650 миллионов долларов в августе. Облигации имеют купонный доход 2% и подлежат погашению в августе 2031 года. Мы использовали вырученные средства для добровольной предоплаты наших сертификатов секьюритизации самых высоких классов стоимости, которые должны были достичь окончательного срока погашения в течение следующих пяти лет.

В течение квартала мы выпустили около 17,5 миллионов акций, получив более 693 миллионов долларов чистой выручки как за счет нашей программы банкоматов, так и за счет первичного размещения, которое было завершено в конце сентября.В октябре мы продали еще 1,875 млн акций в соответствии с опционом андеррайтеров на покупку дополнительных акций, получив дополнительную чистую выручку в размере 75 млн долларов. Поступления от выпуска использовались и будут использоваться в основном для общих корпоративных целей, включая приобретения.

Как было объявлено ранее в июле, мы уведомили о нашем намерении погасить наши конвертируемые векселя на 3,5% со сроком погашения 15 января 2022 года обыкновенными акциями. По состоянию на 30 сентября 2021 года основная сумма в 199 миллионов долларов была конвертирована примерно в 8.7 миллионов обыкновенных акций по выбору держателей облигаций, оставляя примерно 6,4 миллиона акций, которые должны быть распределены не позднее января 2022 года. С учетом воздействия этой деятельности в третьем квартале наше отношение чистого долга к EBITDA снизилось до 6,2 раза.

Забегая вперед, мы продолжим фокусироваться на достижении баланса между нашими целями роста и нашей целью достичь отношения чистого долга к EBITDA в 5,5–6 раз. Переходим к финансовым результатам за третий квартал. Базовый FFO составил 0,38 доллара за акцию, что на 27% выше, чем в прошлом году.А AFFO составил 0,32 доллара за акцию, что на 32,7% выше, чем в прошлом году. Во многом это произошло из-за чрезмерного роста NOI и экономии на процентах. Из замечаний Чарльза я хотел бы выделить один момент — это увеличение разницы между нашим новым договором аренды и ростом арендной платы после продления.

Как вы можете видеть в наших результатах, наши новые ставки аренды, которые основаны на текущих рыночных условиях, значительно выше, чем наши ставки на продление. Это приводит к убыткам от аренды, которые намного выше, чем мы исторически видели.Продления составляют около 3/4 нашей лизинговой деятельности, и убытки от аренды при таких продлениях намного выше, чем убытки от аренды, связанные с новыми договорами аренды. Мы считаем, что это может обеспечить нам благоприятные условия для роста арендной платы в следующие 12 месяцев и в последующий период.

Последнее, о чем я расскажу в нашем обновлении, — это руководство на 2021 год. Учитывая наши результаты за год до текущей даты, мы повышаем наш прогноз роста NOI в тех же магазинах на 2021 год до диапазона от 8,5% до 9,5%. В среднем это на 200 базисных пунктов больше нашего предыдущего прогноза.Это увеличение обусловлено ожиданиями роста выручки от основной выручки в тех же магазинах на уровне 6,25–6,5%, что лучше предыдущего прогноза в 5,5% в середине. Наш новый прогноз также благоприятен для роста основных расходов одного магазина.

Теперь мы ожидаем роста в диапазоне от 1% до 2%, что на 150 базисных пунктов выше нашей предыдущей ориентировочной средней точки. Мы также повышаем наш прогноз по основному FFO на акцию на 2021 год до $ 0,05 в среднем до $ 1,49, а наш прогноз AFFO на акцию на 2021 год — до $ 0.04 в середине до 1,28 доллара. В заключение, мы испытываем постоянный высокий спрос на нашу продукцию, что доказывает, что стремление к гибкости и выбору на рынке жилья остается сильным. Мы гордимся своей работой, помогая отдельным лицам и семьям, которые хотят жить в лизинге.

Мы продолжим поднимать планку лучших в бизнесе как для резидентов, так и для акционеров. На этом давайте откроем очередь для вопросов.

Вопросы и ответы:

Оператор

[Инструкции оператора] Первый вопрос, который мы задаем по телефонным линиям, исходит от Ричарда Хилла из Morgan Stanley.Пожалуйста продолжай.

Ричард Хилл — Морган Стэнли — Аналитик

Привет, ребята, доброе утро. Эрни, я хотел начать с тебя. Прежде всего, быстрый вопрос по предполагаемому руководству по 4 кварталу. Похоже, расходы выросли довольно значительно. Признанная выручка и NOI также выросли. Я знаю, что в прошлом вы говорили о повышении расходов во второй половине года, но, возможно, вы сможете распечатать это еще немного для нас, чтобы я мог лучше это понять.Я предполагаю, что мы ожидали, что расходы будут выше в 3 квартале, чем они пришли. Так что мне просто интересно, есть ли на самом деле потенциал роста в этом предполагаемом руководстве по расходам.

Эрнест М. Фридман – Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Да. Что ж, к сожалению, Рич, это единственное, в чем я ошибался весь год. Так что мы хотели бы ошибиться и в четвертом квартале в том, что касается наших предполагаемых указаний. Но в некоторых областях мы действительно думаем, что у нас будет некоторое давление по сравнению с тем, что мы видели в первые три квартала, потенциально немного выше темпов роста от налогов на недвижимость, которые мы наблюдали до сих пор в этом году. у нас были действительно хорошие результаты по возврату средств в первой половине года, включая третий квартал.Мы делаем — запеклись в ориентире, хотя, опять же, текучесть кадров идет в обратном направлении. Мы предполагаем, что в четвертом квартале товарооборот стабилизируется или, возможно, немного вырастет, но в этом году мы этого еще не наблюдали. Так что, безусловно, здесь есть некоторая возможность для роста. Персонал, Рич, в третьем квартале вы видели, что расходы на персонал увеличились по сравнению с прошлым годом.

Мы ожидаем, что это сохранится и в четвертом квартале. Отчасти это связано только с нашим превосходством в этом году, и мы следим за начислением бонусов и их необходимостью с этой точки зрения.Так что мы, безусловно, надеемся, что сможем превзойти то, что мы сделали. Нам удавалось делать это каждый из последних трех кварталов, но мы действительно ожидаем, что в какой-то момент мы вернемся к более инфляционному росту расходов. Но мы сделаем все возможное, чтобы увидеть, сможем ли мы сделать четыре квартала подряд, где мы сможем добиться большего, чем мы запланировали.

Ричард Хилл — Morgan Stanley — аналитик

Да. Это полезно. Эрни, я хочу поговорить о росте вашей ставки аренды по сравнению с оборотом.Вы как бы намекали на это в своих подготовленных замечаниях, но ваш новый рост арендных ставок довольно привлекателен — очень привлекателен. На самом деле мы не видим никаких признаков того, что он утихает. А ваш оборот, скажем так, меньше 25%. Таким образом, это предполагает, что у вас есть встроенная система вывода на рынок, которая будет сохраняться в течение двух, трех, может быть, даже немного дольше этого срока. Я не прошу вас руководить. Я просто прошу вас пройти со мной методологию, потому что похоже, что отсутствие арендной платы снижается, есть устойчивая взлетно-посадочная полоса, по крайней мере, на несколько лет, чтобы иметь довольно привлекательный доход от тех же магазинов.

Эрнест М. Фридман – Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Да. Конечно, вы можете рассчитывать на следующие, скажем, от 12 до 18 месяцев, в зависимости от текущих ставок. И я думаю, что через два или три года вы должны принять во внимание все, Рич, каким, по вашему мнению, будет рынок в целом. Но ваша точка зрения совершенно верна в том, что мы видим убыток от аренды в портфеле, который больше, чем мы видели раньше. И, что немаловажно, мы не продвигаем обновления до уровня рыночных.Мы не устанавливаем рыночные ставки. Рынки устанавливают рыночные ставки, но мы работаем с нашими жителями. И вы можете видеть, что наши ставки продления составляют менее половины того, что происходит в новых арендных ставках. Но это создает для нас довольно благоприятный фон в следующем периоде времени с точки зрения потерь при аренде, которые сейчас выражаются двузначными числами в отношении того, как это может разыграться, конечно, в течение следующего года и, по крайней мере, в первую половину 2023 года.

Ричард Хилл — Morgan Stanley — Analyst

Понятно.Еще один быстрый макро-вопрос, и я не знаю, к Далласу он или Чарльзу. Но мне любопытно, что рост цен на жилье был действительно сильным в Соединенных Штатах, очевидно, что в недавних публикациях были отмечены некоторые признаки замедления. Но Даллас или Чарльз, видите ли вы какие-либо признаки ослабления предложения от строительства до аренды, которые начинают проявляться на некоторых рынках или микрорынках? Что ты видишь на земле?

Даллас Б. Таннер — Президент и главный исполнительный директор

Нет, мы не видим никаких слабых мест в виде слишком большого предложения, поступающего на рынок.Вероятно, все еще наоборот. То же самое, что мы чувствуем, например, стоимость бензина, молока или некоторые из этих других вещей, влияет на строителей по сравнению с их цепочками поставок. Очевидно, что мы очень близки с некоторыми нашими партнерами-строителями. И только дверные и оконные пакеты практически невозможно правильно спрогнозировать с точки зрения того, когда они будут иметь эти вещи относительно ввода нового предложения. Итак, Рич, на самом деле это все еще немного наоборот с нашей точки зрения.По-прежнему кажется, что на получение льгот нужно время.

Для завершения требуется время. Но в конечном итоге мы стали свидетелями небольшого роста предложения при перепродаже, что мы считаем чистым положительным моментом. Если мы получим немного больше сползания процентных ставок, я думаю, это поможет делу с точки зрения ослабления предложения. И Эрни прав в своих комментариях по поводу потери аренды, но у нас также нет иллюзий, что вы можете получить 20% -ное повышение цены на жилье навсегда. Я смотрел на цифры Case-Shiller с этого момента в прошлом году.А в ретроспективе это было около 6%. А если вы посмотрите на наш рынок, сейчас это примерно 22%. Это просто … это немного безумие, и это момент времени, когда мы чувствуем проблемы с цепочкой поставок, а сейчас просто не хватает качественного жилья.

Ричард Хилл — Морган Стэнли — аналитик

Спасибо, ребята.

Оператор

Спасибо. Теперь у нас есть следующий вопрос от Сэма Чоу из Credit Suisse.Пожалуйста продолжай.

Сэм Чоу — Credit Suisse — Аналитик

Привет, ребята. Поздравляю с отличным кварталом. Думаю, во-первых, вернемся к руководству. Я полагаю, что сохранение такого уровня консерватизма в цифрах имеет смысл. Но я думаю, что в этом году вы, ребята, очень хорошо работали с 98% загруженностью. Оборот действительно имеет тенденцию к снижению. Мне просто любопытно, а мы — вы, ребята, достаточно насмотрелись на свою резидентскую базу и их поведение, чтобы начать думать о том, является ли это новой нормой? А если это не так, мне просто любопытно, например, какие проблемы у вас есть в будущем в этой текущей динамике?

Чарльз Д.Янг – Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Да. Итак, это Чарльз. Спасибо за вопрос. Когда мы смотрим на общие основы лизинга, и вы спрашиваете, является ли это новой нормой, мы находимся в действительно здоровом положении. И вы это назвали. Мы на 98% загружены. Мы были там весь год. Спрос на наши удачно расположенные дома очень высок. И как долго это продлится? Посмотрим. Последний вопрос и беседа касались нашей встроенной потери аренды, и я думаю, что это дает нам хорошую возможность в отношении продления, чтобы сохранить ее на прежнем уровне.С прошлого лета мы ускоряемся в продлении. Каждый квартал рос, что действительно здорово, и мы видим, что это действительно идет и в четвертый квартал. Что касается новой стороны аренды, мы все еще находимся в подростковом возрасте от среднего до старшего возраста. Мы не видим типичной сезонности. Так что трудно предсказать, как долго это продлится, но мы находимся в действительно здоровом положении и хорошо настроены на выход в 2022 год.

Сэм Чоу — Credit Suisse — Analyst

Понял.Понятно. Это полезный цвет. Думаю, было действительно приятно видеть, что история внешнего роста действительно возвращается к вам, ребята. Теперь, когда я смотрю — когда Эрни упоминал о динамике потерь при аренде, которая происходит прямо сейчас, вы как бы смотрели на свои рынки в Сиэтле, Фениксе и Лас-Вегасе, где это несоответствие довольно большое — оно велико. Итак, с учетом сказанного, я увидел, что некоторые приобретения больше ориентированы на определенные рынки. Например, если я смотрю на Лас-Вегас, как это местное, как динамика предложения, как тенденции в этой области? И, очевидно, я думаю, что, возможно, план размещения со временем может позволить вам как бы перераспределить капитал на эти рынки, где вы действительно сможете извлечь выгоду из ситуации.Я вроде как правильно обо всем думаю?

Даллас Б. Таннер – Президент и главный исполнительный директор

Да. Я думаю, вы много думаете об этом вопросе. Есть несколько вещей. Позвольте мне просто убедиться, что я пытаюсь затронуть основные моменты. Я думаю, ваш первый вопрос — ваш последний вопрос о распределении капитала — это вопрос, к которому мы всегда очень сознательно подходили к тому, куда мы инвестируем капитал и почему. Как вы отметили, на конкретных рынках, таких как Лас-Вегас и Феникс, эти рынки типа Southwest Sunbelt за последние восемь-десять лет действительно продемонстрировали превосходство в том, что касается чистой миграции и формирования домохозяйств.И, в конечном итоге, это проявляется в повышении цен на жилье и в росте темпов, который мы наблюдаем при соответствующем росте цен на жилье.

Мы продолжим инвестировать капитал в те регионы страны, где, по нашему мнению, мы продолжим видеть это превосходство. Вы не видели, чтобы мы инвестировали капитал, например, на Среднем Западе за последние пять или шесть лет, потому что мы хотим быть уверенными, что наши акционеры получают надлежащие риски там, где рост будет максимальным.Несколько лет назад мы сознательно начали продавать некоторые из наших предприятий на Среднем Западе. И мы начали перераспределять капитал на такие рынки, как Феникс, где пару лет назад у нас было всего 7000 единиц. Я думаю, что сегодня мы приблизились к 8 700 единицам. Мы хотим и дальше развивать эти типы рынков, потому что они видят такую ​​производительность по мере сокращения предложения. Так что да, это наш смешанный подход к тому, как мы думаем о доходности с поправкой на риск.

Мы хотим всегда пытаться найти правильный баланс между оценкой актива, когда у нас есть самое твердое убеждение в том, что произойдет с нашими потоками доходов и как это может повлиять на рост ставок, а затем убедиться, что мы инвестируем наши время и наша столица соответственно.

Сэм Чоу — Credit Suisse — Аналитик

Понял. Большое спасибо.

Оператор

Спасибо. Теперь у нас есть Джефф Спектор из Банка Америки. Пожалуйста продолжай.

Джефф Спектор — Банк Америки — Аналитик

Доброе утро, спасибо. Поздравляю с четвертью. Первый вопрос, я хотел бы остановиться на спросе. Все пытаются, конечно, спрогнозировать, спрогнозировать рост спроса.Вы прокомментировали свою статистику удовлетворенности резидентом. И снова товарооборот продолжает снижаться. Я знаю, что вы много занимаетесь аналитикой данных. Я не знаю, можете ли вы поделиться чем-нибудь на этой телеконференции, чтобы немного подробнее обсудить, где вы видите спрос, как долго сохраняется тенденция в вашей арендной плате — продолжительность арендной платы остается в ваших домах, где вы видите это произойдет в ближайшие пару лет?

Чарльз Д. Янг – Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Да.Это Чарльз. Отличный вопрос. В итоге мы видим действительно здоровый спрос. А если совместить это с низкой текучестью кадров и высокой загруженностью, мы действительно находимся в отличной форме. Я поделюсь парой статистических данных из нашего недавнего маркетингового исследования наших переездов в третьем квартале. Большинство, 80%, все еще из одной семьи, поэтому они знают продукт. Но что их привлекает, так это дом на одну семью, очевидно, но наши места заполняются. Две главные причины, по которым они переезжают в дома SFR и IH, — это больше места, которое, очевидно, предоставляет одна семья, и поближе к работе, что в большинстве наших заполненных домов делает это.Мы также — мы спросили их, что для вас важно, и они ответили, что 70% хотят иметь дополнительный офис или бонусную комнату.

Итак, эти вещи, когда вы думаете о долгосрочном спросе, тенденциях работы на дому и всем остальном, ставят нас в действительно здоровое положение. Опять же, в сочетании с нашими рынками, мы видим спрос на Западе, мы наблюдаем большое движение на юго-восток, в частности, во Флориду, Атланту, и это отражается в наших показателях арендной платы. Так что у нас там все хорошо. Вдобавок вы спросили — да, вы спросили, где мы находимся с точки зрения продолжительности пребывания; продолжает двигаться вверх.Мы — с такой низкой текучестью люди остаются дольше. И затем я упомянул об этом в наших замечаниях, наша средняя семья составляет более 120 000 человек. Это дает нам соотношение арендной платы к доходу в пять или пять раз, что, как мы уже видели, очень хорошо. Так что все это действительно дает нам отличную форму, о которой мы думаем на долгие годы.

Джефф Спектор — Банк Америки — Аналитик

Спасибо, Чарльз. Думаю, что вы можете предоставить что-нибудь более конкретное в связи с такой продолжительностью пребывания? Я имею в виду, опять же, я знаю, что все пытаются спрогнозировать, в каком направлении будет развиваться этот бизнес в следующие пять, 10, 20 лет.Но какова самая длительная продолжительность пребывания в портфолио? Это — что — и какой это процент портфеля? Просто пытаюсь снова посмотреть, к чему это может привести.

Чарльз Д. Янг – Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Да. Наше портфолио, как я уже сказал, было — наши жители остаются все дольше и дольше. Мы видим, что им уже третий год, и он продолжает расти. И с такой низкой текучестью, мы ожидаем, что она будет становиться все дольше и дольше, вплоть до трех лет.Посмотрим, как это разовьется со временем.

Эрнест М. Фридман – Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Да. Я думаю, Джефф, средняя продолжительность пребывания кого-то сейчас составляет более 32 месяцев, а наш средний срок аренды — 15 месяцев. Я имею в виду, что кто-то продлевает в среднем вдвое больше первоначального срока аренды у нас. И это число продолжает увеличиваться примерно на один месяц до 1,5 месяцев каждый квартал. Это тенденция, которую мы наблюдаем последние несколько кварталов.

Джефф Спектор — Банк Америки — Аналитик

Отлично, спасибо.

Оператор

Спасибо. Теперь у нас есть вопрос от Ника Джозефа из Citi. Ваша линия теперь открыта.

Ник Джозеф — Citi — Аналитик

Спасибо. Похоже, что политическая и нормативная среда вокруг более широкого сектора аренды на одну семью становится все более актуальной и потенциально опасной. Как вы с этим справляетесь с организационной и оперативной точки зрения?

Даллас Б.Таннер — Президент и главный исполнительный директор

Ник, Даллас здесь. Отличный вопрос. Мы действительно занимаемся этим почти 10 лет с тех пор, как начали свой бизнес, с точки зрения активности как в покупке домов, так и в стандартизации условий аренды на одну семью. У нас здесь явно есть команда людей, как с PR, так и с юридической точки зрения. И за эти годы мы столкнулись с множеством проблем. Итак, два или четыре года назад мы занимались некоторыми проблемами контроля арендной платы и некоторыми бюллетенями, которые проводились на разных рынках, и мы очень активны в этой сфере.Кроме того, в течение долгого времени у нас был ряд запросов к законодательным органам или группам, желающим узнать больше о том, чем мы занимаемся.

История не совсем простая, потому что аренда на одну семью существует в этой стране уже более 200 лет, но это самоорганизация и обеспечение того, чтобы у вас были данные перед вами, которыми вы можете поделиться. от кого бы ни исходил запрос, чтобы помочь им понять, что на самом деле происходит в космосе.

Ник Джозеф — Citi — Аналитик

Спасибо, а есть ли какие-либо обновления или подробности, которые вы бы дали в письме FTC, которое вы получили? Думаю, это было раскрыто в начале сентября.

Даллас Б. Таннер — Президент и главный исполнительный директор

Нет, не совсем. Время от времени к нам поступают запросы из разных законодательных органов. До пандемии мы работаем с Комитетом по финансовым услугам Палаты представителей как отрасль и собираем информацию оттуда. И поэтому время от времени мы получаем эти запросы. Мы хотели убедиться, что мы раскрыли письмо, которое мы получили от FTC, но на данный момент никаких обновлений.

Ник Джозеф — Citi — Аналитик

Спасибо.

Оператор

Теперь у нас есть Деннис МакГилл из Зельмана. Пожалуйста продолжай.

Деннис МакГилл — Зельман — Аналитик

Привет, спасибо. Даллас, первый вопрос касается только того, что вы упомянули возможность покупать по привлекательной ставке капитализации 5%. Мне просто интересно, можете ли вы немного объяснить, почему вы думаете, что не видели большего сжатия этой ставки капитализации за последние 12 или 18 месяцев, учитывая, сколько капитала было сосредоточено в этом секторе, то есть институционального капитала, и насколько сильно снизилась доходность в родственных отраслях, особенно в многоквартирных, и в погоне за доходностью в целом вокруг активов.

Даллас Б. Таннер – Президент и главный исполнительный директор

Да. Отличные вопросы. Позвольте мне сначала ответить на вторую часть. Поэтому я думаю, что иногда мы становимся немного близорукими, когда думаем о SFR с точки зрения объема, и, безусловно, в это пространство входит много капитала. Это подтверждение того факта, что бизнес может существовать в очень благоприятной или даже неблагоприятной среде, как это было с пандемией. Но с учетом сказанного вам нужно сделать шаг назад.Ежегодно в США совершается 6,5 миллиона операций перепродажи. И если вы начинаете думать об операторах SFR или инвесторах, которые хотят быть активными в этой когорте каждый год, мы представляем очень небольшой процент от общего числа покупок и продаж, которые происходят на рынке. . Кстати, это одна из причин, почему это отличный бизнес. Это просто очень ликвидный рынок как для конечных пользователей, так и для инвесторов. Деннис, я не думаю, что мы видели сжатие по двум причинам.

Во-первых, вы должны помнить, и я говорил об этом в предыдущем комментарии по поводу Case-Shiller, но рост цен на дома был довольно резким, скажем, за последние 12–18 месяцев.Он был очень стабильным последние 10 лет. Мы видели — в некотором роде подобным образом действительно за последний год, 1,5 года, мы видели, что скорость действительно соответствует тому, что мы наблюдаем в отношении ценообразования. Теперь это не дойдет до неба. У нас нет иллюзий на этот счет, это нормально. Обычно мы ожидаем от среднего до высокого однозначного числа, как мы думаем о росте ставок в обычный год. Нам, как операторам, просто повезло, что в окружающей среде или на рынке не хватает предложения, поэтому он поддерживает рост скорости аналогичным образом.Теперь это будет со временем и на расстоянии. Но опять же, возвращаясь к первому пункту, в пространстве происходит множество транзакций, которые происходят внутри операторов SFR и вокруг них, на самом деле, с гораздо большим масштабом.

Итак, я думаю, что мы действительно хороши в выборе мест. Мы были активны в тех частях страны, которые обеспечивают более высокие показатели, как я уже говорил ранее, но мы также очень осторожны в том, куда мы вкладываем капитал и почему. Если вы посмотрите на то, что мы сделали на сегодняшний день, я думаю, что мы почти 2 000 домов, приобретенных на балансе до третьего квартала.Это действительно минимально в мире 6,5 миллионов перепродаж. Итак, пока вы знаете, куда вы вкладываете капитал и почему, я думаю, вы можете обнаружить это превосходство и придерживаться своего инвестиционного тезиса. И, как упоминал Эрни, и я упоминал в наших предыдущих комментариях, у нас просто хорошая стоимость капитала или в целом хорошая стоимость капитала прямо сейчас, поэтому мы пользуемся этим.

Деннис МакГилл — Зельман — Аналитик

Означает ли это в некоторой степени, что многие учреждения, о которых мы все читаем, и масштабы, которые, как мы видим, пытаются получить другие, нацелены на разные рынки , субрынки или ценовые категории, чем вы?

Даллас Б.Таннер — Президент и главный исполнительный директор

Может. Я имею в виду, что большая часть истории о сдаче в аренду, о которой вы слышите сейчас, происходит немного дальше, в других частях страны, откровенно говоря, мы просто не работаем. Я думаю, у нас есть некоторые параллели с другими платформами, где мы можем столкнуться друг с другом на нескольких рынках. Но в целом, я думаю, вы это знаете, Деннис, мы покупаем более дорогой продукт с гораздо большим наполнением. Он отличается от большинства наших коллег.И поэтому я думаю, что наша средняя цена в третьем квартале была близка к 440 000 долларов на балансе. Это намного более дорогой дом, чем, я бы сказал, большая часть нового капитала, приходящего на рынок, нацелена на

Деннис МакГилл — Зельман — Аналитик

Понятно. А потом, может быть, еще один, просто чтобы немного переключить передачи. Мы много видели, как строители домов, а также покупатели iBuyers борются за то, чтобы дома были построены или приобретены, отремонтированы и возвращены на рынок.Сталкиваетесь ли вы с подобными проблемами при приобретении? Или вы можете уточнить, приобретая дома сегодня, изменились ли вообще темпы их возврата на рынок и сдачи в аренду?

Чарльз Д. Янг – Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Да. Нет, это здорово, что у нас есть такой объем закупок, и мы ориентируемся на несколько рынков. Для большинства это рынки, где у нас есть отличные команды, готовые принять это — принять вызов.Объем реальный, и мы обращаем на это внимание, но мы в состоянии не отставать, и мы их продвигаем. Многие из этих домов, как сказал Даллас, действительно в хорошем состоянии, и мы знаем, что нам нужно делать в отношении реабилитации. И это нас прекрасно настраивает. Многие из этих домов будут готовы в начале следующего года, и мы — то, что мы видели и что мы смогли реализовать, было действительно полезным с точки зрения того, что мы смогли получить от аренды. . Так что мы чувствуем, что находимся в хорошей форме, чтобы справиться с этим.

Деннис МакГилл — Зельман — Аналитик

Спасибо и удачи.

Оператор

Спасибо. Теперь у нас есть Брэд Хефферн из РБК. Пожалуйста продолжай.

Брэд Хефферн — РБК — Аналитик

Спасибо, всем доброе утро. Еще парочка по приобретениям. Очевидно, что прогноз значительно вырос до 1,7–1,8 млрд долларов. Мне любопытно, было ли это просто большим количеством возможностей, которые вы неожиданно увидели в этом году, или, если вы так думаете, это что-то жизнеспособное.И как мы должны думать о том, что дома Пулте в следующем году станут дополнением к этому?

Даллас Б. Таннер — Президент и главный исполнительный директор

Да, нет, отличный вопрос. Итак, несколько кварталов назад мы начали сигнализировать о том, что видим еще несколько возможностей на рынке. И чтобы быть ясным, из 1700 домов, которые мы купили в третьем квартале, подавляющее большинство — это всего лишь разовая покупка. Чарльз немного рассказал об этом, но возможности нашей платформы действительно уникальны с точки зрения нашей способности определять разовые приобретения и затем обрабатывать их, устанавливать собственные стандарты отделки и подгонки для этих домов и иметь возможность они готовы к сдаче в аренду, что позволяет работать с высокой скоростью.Трудно сказать, как рынок будет выглядеть и ощущаться через пару кварталов.

Но пока у нас есть приличная стоимость капитала и мы можем покупать по таким ценам, мы хотели бы оставаться конъюнктурными. Мы, конечно, хотели бы искать возможности для покупки весов. Один из способов, с помощью которого, как мы знаем, мы можем привнести в платформу выделенный масштаб, — это партнерство со строителями, такими как тот, который у нас есть с Pulte. Об этом мы тоже начали говорить несколько кварталов назад.

Мы работаем с множеством разных строителей.Pulte — лишь один из наших предпочтительных партнеров, с которым мы собираемся попытаться использовать возможности алгоритмических покупок. И они были прекрасным партнером. Они проделывают фантастическую работу, будучи вторыми по величине строителями в стране. И мы начнем видеть, что они войдут в наше нормальное распределение примерно к концу третьего квартала следующего года. Джон и Питер проделали отличную работу в команде, работающей с PulteGroup, чтобы начать изучать районы страны, которые мы можем начать прогнозировать на год или два вперед.И это дает нам реальное стратегическое преимущество.

И, кстати, мы не несем за это никаких затрат. Как будто нам не пришлось увеличивать численность нашей команды или привлекать кучу дополнительных G&A, чтобы иметь возможность запустить эту программу. Так что мы чувствуем, что находимся в действительно хорошем месте, и это дополнит то, что мы уже неплохо делаем в разовой сфере.

Брэд Хефферн — РБК — Аналитик

Хорошо. Понятно. И мне было интересно, не могли бы вы немного рассказать о канале iBuyer.Очевидно, мы видели новость о приостановке Zillow. Эта новость имеет какое-то значение для вас, ребята? И можете ли вы поговорить о том, может быть, в последнее время, насколько этот канал репрезентативен для объемов приобретения?

Даллас Б. Таннер — Президент и главный исполнительный директор

I Покупка всегда составляла довольно небольшой процент от того, что мы покупаем. Это один из многих наших каналов, о котором я говорил в своем вступительном слове. Мы хотим, чтобы все каналы были открыты и доступны для нас.Я не хочу конкретно комментировать сильные и слабые стороны какой-либо компании в конкретном квартале. Но эти вещи имеют свойство приливы и отливы, и я уверен, что они с этим справятся. Я думаю, что это, вероятно, больше говорит о некоторых проблемах на рынке труда, которые только что обсуждал Чарльз. Это непростая среда для работы, если у вас нет инфраструктуры, настроенной на длительный срок.

И даже тогда вам придется управлять этим давлением, поскольку оно как бы изгибается по-разному.Но, безусловно, это может предоставить больше возможностей для покупки платформы с такими компаниями, как наша, но мы — дружественные партнеры со всеми iBuyers. Нам нравится тот факт, что транзакции в жилом пространстве начинают оцифровываться и становятся более эффективными. Это имеет большой смысл для конечного пользователя, для инвесторов, для всех, кто действительно активен в одной семье.

Брэд Хефферн — РБК — Аналитик

Спасибо.

Оператор

Теперь у нас есть еще один вопрос по линии от Алана Петерсона с Грин-стрит.Пожалуйста продолжай.

Алан Петерсон — Грин Стрит — Аналитик

Спасибо, ребята. Просто сосредотачиваюсь на внешнем росте. Даллас, вы затронули некоторые узкие места в цепочке поставок, которые влияют на ваших партнеров-строителей. Влияет ли это на ценообразование с вашими партнерами, такими как Pulte? Наблюдаете ли вы какое-либо сжатие в той стабилизированной доходности, которую вы ранее указали, на следующей серии приобретений?

Даллас Б. Таннер — Президент и главный исполнительный директор

Я бы сказал, в целом, мы довольно хорошо относимся к тому, о чем мы говорили в прошлом с теми, кто звонил по телефону, и к нашему — способу мы смотрим на мир.Мы специально построили с ними структуру, которая защищает обе компании в случае роста расходов, но позволяет нам как бы переосмыслить и перезагрузить все вместе, если есть волатильность рынка. Кстати, мы видели это с пиломатериалами. Цена на пиломатериалы возвращается на землю. И мы думаем, что увидим это в некоторых из этих других категорий. Это просто сложно, и это не просто — это не просто зависит от стоимости проданных товаров, чтобы быть действительно ясным. Если вы подумаете о том, что произошло с пандемией с точки зрения поступления новых поставок, это замедлило процессы предоставления прав в муниципалитетах и ​​городах.Он многое делает.

Это сорвано. Точно так же, как сейчас сложно найти машину или подержанную машину, это очень похоже с точки зрения вывода на рынок новых предложений. Это просто создало небольшую пробку с точки зрения эффективности цепочки поставок. Мы прогнозируем и полагаем, что все это начнет регулироваться, вернется в норму и со временем начнет возвращать часть этих ускоренных поставок на рынок.

Алан Петерсон — Грин Стрит — Аналитик

Понял.Значит, стабилизированные 5% доходности все еще остаются в силе для вашего партнерства с Pulte?

Эрнест М. Фридман – Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Да. На самом деле, это ничем не отличается от того, что мы цитировали ранее, что на самом деле — мы получаем их с более высокой капитализацией. Так что это не изменилось. Обычно мы использовали 25-50 базисных пунктов того, что мы делаем на рынке с такими отношениями. И мы не заметили никаких изменений в этой динамике.

Алан Петерсон — Грин Стрит — Аналитик

Идеально. И последний для меня. Чарльз, не могли бы вы рассказать о причинах последовательного снижения доходов в Далласе? А потом немного мягкости в Денвере, просто пытаясь разобраться в фундаментальных показателях рынка.

Чарльз Д. Янг – Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Да. Я имею в виду, что если я посмотрю на оба этих рынка с точки зрения роста арендной платы, мы увидим ускорение на обоих.В частности, в Далласе, у нас было действительно хорошее увеличение новой арендной платы в третьем квартале на 15,5%, а количество продлений было хорошим, около девяти — около 6% для хорошей смеси. Когда вы думаете о доходах в Далласе, я думаю, что нам нравится этот рынок. Покупаем на рынке. Мы собираемся и дальше расти там. Денвер похож. Это был здоровый рынок. Новые договоры аренды составляют почти 12%, а продления — примерно 7,5%. Итак, оба рынка действительно — с нашей точки зрения, у нас хорошее лидерство на местах, и они движутся в правильном направлении.Мы много покупаем в Денвере и обращаем на это внимание, и это здорово. И я думаю, что это один из тех рынков, как Даллас, и мы хотим развивать их оба. И мы думаем, что они станут для нас хорошими рынками в долгосрочной перспективе.

Алан Петерсон — Грин Стрит — Аналитик

Понял. Спасибо, ребята, цените время.

Оператор

Следующий вопрос от Кигана Карла из Беренберга. Ваша линия открыта.

Киган Карл — Беренберг — Аналитик

Спасибо за ответ на мой вопрос.Только один для меня. Изменилось ли ваше намерение внедрить платформу продажи с обратной арендой, учитывая текущий дефицит жилья? Это всего лишь моя точка зрения, но я думаю, что сейчас подходящий момент. Если вы посмотрите на количество людей, которые, возможно, воспользовались рынком горячего жилья, но не переехали из-за нынешнего уровня цен.

Даллас Б. Таннер – Президент и главный исполнительный директор

Да. Нам нравится ваше мышление. Я имею в виду, что определенно кажется, что будут некоторые возможности, и это то, что мы рассмотрели, и то, как привнести немного больше продукта социального жилья в пространство для одной семьи.И хотя сегодня мы не обязательно готовы говорить о каком-либо повороте или изменении, безусловно, есть категории, на которые мы смотрим и на которые тратим больше времени. Мы действительно считаем, что продукт продажи с обратной арендой с течением времени — отличный способ для людей, которые хотят думать о выходе на пенсию, которые хотят провести часть года на разных рынках, и мы видели это даже в нашем собственном портфеле, где мы Попросите пару арендовать жилье во Флориде, потому что они собираются провести там полгода, но в теплые месяцы они проводят оставшуюся половину года на севере где-нибудь.Итак, да, краткий ответ заключается в эволюции нашей компании и тех вещах, на которых мы сосредоточены. Я думаю, вы увидите, что со временем мы изучаем больше этих типов продуктов и вплетаем их в нашу бизнес-модель. Но не обязательно завтра, а со временем. Абсолютно.

Киган Карл — Беренберг — Аналитик

Понятно. Как бы на этом выглядела пилотная программа? Вы бы просто сосредоточились на одном из своих небольших рынков и протестировали его? Или вы думаете, что будете довольно агрессивны на работе?

Даллас Б.Таннер — Президент и главный исполнительный директор

Я бы не хотел спекулировать. И я дам вам немного какого-то реального мира. Мы сделали много сделок по обратной аренде 10 лет назад, когда у нас были дома, где вы что-то покупали через проблемные каналы, а кто-то сдавал в аренду. Итак, мы хорошо знакомы с его технологической стороной. Но вы всегда можете — на ваш взгляд, вы можете опробовать его в более устойчивой форме на рынке. Вы могли бы сотрудничать с другими предприятиями, которые в настоящее время этим занимаются, и привнести опыт в бэк-офис.Я думаю, вы можете думать об этом по-разному. Мы еще не находимся в том месте, где мы точно знаем, как мы хотим подойти к этому, но мы, безусловно, рассматриваем эти возможности социального жилья как способ для этой абонентской экономики иметь выбор.

И это то, во что мы во многом верим в Invitation Homes, так это то, что не существует универсального подхода к тому, как вы хотите жить. Для некоторых это собственность. Для некоторых это аренда. Для некоторых это возможность купить.И поэтому я думаю, что по мере того, как эти рынки продолжают развиваться, мы будем уделять пристальное внимание и выбирать места, если, когда и где мы хотим участвовать

Киган Карл — Беренберг — Аналитик

Понятно . Спасибо ребята.

Оператор

У нас есть еще один вопрос по линии от Rich Hightower из Evercore. Пожалуйста продолжай.

Rich Hightower — Evertower — Аналитик

Всем привет, доброе утро.Пока много хороших вопросов, но я хочу вернуться к среднему доходу домохозяйства в 120 000 человек. Я думаю, вы недавно говорили о новых договорах аренды. Итак, я просто хочу получить представление о темпах роста из года в год в этой статистике и как мы коррелируем это, чтобы связать арендную плату с повышением цен на жилье, и как вы ожидаете, что это будет развиваться в следующие год или два?

Эрнест М. Фридман — Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Что ж, мы видели — я думаю, самый простой способ говорить об этом — мы видели соотношение доходов и арендной платы увеличилось примерно с четырех / шести до четырех / семи, и теперь это более чем в пять раз с цифрами, о которых говорил Чарльз, мы около 123000.Итак — и за этот период мы наблюдали довольно значительный рост арендной платы. Итак, мы видим это для резидента, который переезжает. Вот как мы это отслеживаем. Это наши новые жители, которые поддерживают рост арендной платы с точки зрения своего дохода. Таким образом, это очень коррелировано, почти идентично или на самом деле немного лучше, потому что мы перешли от примерно четырех / шести, четырех / семи до пяти / двух, пяти / трех в отношении нашего среднего отношения дохода к арендной плате. Предсказать, что это будет в будущем, было бы непросто, но мы, безусловно, наблюдали хорошую тенденцию за последние много лет, когда наш средний доход составлял, я думаю, около 100000 долларов, а может быть, даже немного меньше, чем в IPO пять лет назад туда, где мы находимся сегодня.

Rich Hightower — Evertower — Аналитик

Хорошо. Что ж, если это правда, Эрни, то от 100 до 120, я полагаю, будет примерно больше — с момента IPO, назовем это, 20%. Это соответствует тому, что количество новых договоров аренды растет почти за год. Я имею в виду, что это просто замечательная статистика, тебе не кажется? Я просто пытаюсь подумать о том, как согласовать это со всем, что мы видим прямо сейчас. Кажется, что все выходит за рамки графика, и я пытаюсь понять, имеет ли все это смысл или нет.Думаю, с точки зрения Invitation это все хорошо.

Эрнест М. Фридман — Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Помните, мы находимся в очень плотных местах. Люди, которые хотят жить рядом с хорошими школами, рядом со своей работой. И поэтому мы не обязательно делаем ставку на широкую с точки зрения средних значений. И снова подумайте о рынках, на которых мы работаем. И мы конкретно в Солнечном поясе, на юго-востоке и западе, куда люди мигрируют.Итак, есть большая группа людей, которым нравится экономика подписки, которые хотят арендовать, и у них, безусловно, есть экономика и возможность покупать, но они предпочитают не делать этого по множеству причин. И мы пытаемся предоставить им этот продукт и эту услугу, и Чарльз и его команда это делают. Так что я думаю, что это по-прежнему работает для нас, и мы надеемся — продолжим делать это доступным, возможно, в будущем.

Rich Hightower — Evertower — Аналитик

Хорошо.Я ценю цвет. А затем, возможно, один дополнительный вопрос — очевидно, что у Приглашения есть очень продуманная стратегия заполнения, как вы, ребята, много раз упоминали во время этой телеконференции, а также в прошлом. Я имею в виду, как бы вы сопоставили это со стратегиями нескольких видов новых участников или даже давних конкурентов на рынке и даже внутри помещений, сдаваемых в аренду? Я имею в виду, как далеко от центра города вы видите, как покупается или добавляется «конкурентоспособный» продукт SFR, когда на самом деле он, вероятно, не так конкурентоспособен? Я имею в виду, как бы вы охарактеризовали там пейзаж?

Эрнест М.Фридман — Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Что ж, мы с этим согласны, Рич. И я думаю, что то, как мы отличаемся от других в пространстве, — это местоположение, масштаб, взгляд и рынок. Поэтому мы очень сосредоточены на местах засыпки. И мы действительно думаем, что многие из новых проектов для одной семьи, которые появляются, находятся в более отдаленном районе или на более высоких рынках. Таким образом, мы очень сосредоточены на местоположении с точки зрения того, где мы хотим быть на рынке, а также на рынках, которые мы выбрали для работы.Мы считаем, что масштаб является отличительным признаком того, что мы можем работать более эффективно, и я думаю, что он помогает решить множество проблем, которые могут возникнуть у других в цепочке поставок, потому что мы работаем на этих рынках долгое время. Итак, у нас есть давние трудовые отношения и отношения поставок. Это не значит, что мы не застрахованы от этого, но я имею в виду, что я думаю, что, возможно, мы справляемся с этим лучше, чем то, о чем сообщают другие. Затем, наконец, глаза на рынок. Это помогает нам в том, чтобы быть умными в том, как мы приобретаем и как мы работаем.

Даллас Б. Таннер – Президент и главный исполнительный директор

Да. Я хочу добавить сюда одну вещь, Рич. Даллас. Эрни ударил по шкале, и я просто не могу не подчеркнуть, что за 10 или 11 лет, которые мы все это делали, шкала — ваш друг. Это позволяет нам инвестировать в технологии. Это позволяет нам обновлять потерянные системы, нанимать лучших людей. Например, воспроизвести тот тип платформы, который есть сегодня у Invitation Homes, очень сложно даже в такой среде. Сейчас в космос поступает много горячих денег, которые, по большей части, вероятно, пойдут на пользу, и это будет больше рассматриваться как сделка.Будет интересно посмотреть, как это сработает со временем. Но мощь нашей платформы действительно проявляется прямо сейчас. Я бы сказал, что несмотря на пандемию и по мере того, как мы начинаем восстанавливаться, последовательность, способность работать, общаться с жителями таким образом, чтобы у вас было время очереди, как у нас за последние 18 месяцев. просто замечательно. И я думаю, что это само по себе является очень трудным для новых денег и попыток воспроизвести их.

Rich Hightower — Evertower — Аналитик

Отлично, спасибо, ребята.

Оператор

Спасибо. У нас есть еще один вопрос от Haendel St.Juste of Mizuho. Пожалуйста продолжай.

Haendel St. Juste — Mizuho — Analyst

Спасибо, доброе утро. В моем списке было несколько дополнительных вопросов. Я предполагаю, что сначала начну с сильного роста арендной платы, который вы наблюдаете, ускорения здесь, в третьем квартале. Думаю, мне любопытно, влияет ли запрос Федеральной торговой комиссии на вашу стратегию ценообразования на аренду.А также в рамках этого не могли бы вы рассказать нам немного о новых тарифах и тарифах на продление с октября, а также о том, что вы отправляете на ноябрь и декабрь?

Чарльз Д. Янг – Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Конечно. Итак, Гендель, это Чарльз здесь. Итак, на ваш первый вопрос, никакого влияния со стороны Федеральной торговой комиссии с точки зрения лизинга. Если вы просто сделаете шаг назад и подумаете об общей эффективности нашего лизинга, а во многом это, как я уже говорил, низкая текучесть кадров, высокая заполняемость, отличное расположение, то мы окажемся в действительно здоровом положении.А по новой аренде Запад продолжает лидировать, и это здорово. Вы смотрите на Феникс, и вы смотрите на Вегас почти на 30%, 29% соответственно. Но дело не только в этих рынках. Это все рынки. И что действительно захватывающе, так это увидеть, что происходит во Флориде на юго-востоке, как вы думаете — и в Атланте, новая аренда в Атланте под 20%; Тампа — 21%; Джексонвилл с 19%. Это действительно хорошие показатели для нашего портфолио. И мы наблюдаем, как такая поддержка сохраняется в октябре, на ваш вопрос здесь.А что касается обновления, я уже говорил об этом немного раньше.

Мы видели действительно разгон. Опять же, они как бы отстают от новой стороны аренды, и новая аренда выросла так быстро, но с прошлого лета мы увеличиваем почти каждый месяц. И в третьем квартале вы это видели. Мы пришли к обновлению — это было действительно неплохо — 7,8% по сравнению с прошлогодним показателем чуть более 3%, с концом сентября на 8,4%. И такая тенденция к росту продолжается до октября, на ваш вопрос.И затем, когда мы подошли к вопросу о том, о чем мы просим в будущем, мы находимся в диапазоне от 8 до 9, если подумать до января. Итак, мы хорошо настроены, чтобы продолжить эту сторону обновления. И вот здесь, я думаю, настоящее отличие от типичной сезонности, которую мы можем наблюдать в это время года, на самом деле просто не проявляется.

Haendel St.Juste — Mizuho — Analyst

Понятно. Понятно. Оцените цвет, Чарльз. Думаю, вы также упомянули, что с начала года получили 25 миллионов долларов помощи в аренде.Я думаю, мне любопытно, каковы ваши ожидания на весь год, я полагаю, оставшуюся часть календарного года здесь, и что это означает для возможности в следующем году. А потом, может быть, еще немного окрасится безнадежная задолженность. Вы добились некоторого прогресса в этом, очевидно, по сравнению с прошлым годом, но все еще выше долгосрочной нормы. Как вы думаете об этой возможности в ближайшем будущем?

Эрнест М. Фридман — Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Да, Хендель.И так же о помощи в аренде, так что фактически в этом году она составила около 22 миллионов долларов. В прошлом году это около 3 миллионов долларов. Итак, с начала года до даты — или, извините, срок жизни — это 25 миллионов долларов, на которые вы ссылались. По крайней мере, нет — постепенно становимся все сильнее и сильнее по мере того, как мы добрались, скажем, до периода с мая по июнь до августа и сентября, когда каждый месяц в августе, сентябре мы собираем от 5 до 6 миллионов долларов помощи в аренде. Трудно предсказать, как это будет развиваться дальше. Для наших жителей еще не рассмотрены заявки на десятки миллионов долларов.И местные юрисдикции, государственные юрисдикции лучше справляются с этим, пытаясь справиться с ними. И, что важно, наши операционные группы помогают этим людям в этом процессе, где мы можем. Просто трудно сказать, как долго эта скорость будет продолжаться или будет ли она увеличиваться по мере того, как мы переходим в четвертый квартал здесь и в начале следующего года.

Тем не менее, у нас все еще есть большой остаток дебиторской задолженности, на котором много исторически просроченных остатков.Так что, если программы систем аренды останутся открытыми, если они продолжат получать финансирование, у нас, безусловно, есть возможность получить более высокие сборы и, надеюсь, продолжить видеть наше последовательное уменьшение безнадежных долгов, которое вы наблюдали за последние пару кварталов. Здесь, в третьем квартале, безнадежная задолженность составляла 1% валовых доходов от аренды, что лучше, чем у нас во втором квартале, что было лучше, чем у нас в первом.

Так что мы действительно чувствуем, что продолжаем двигаться по этой скользящей дорожке, чтобы, надеюсь, вернуться к нашим историческим цифрам где-то к концу следующего года с точки зрения того, чтобы приблизиться к 40 базисным пунктам безнадежного долга.А затем, возможно, на какое-то время мы будем немного лучше справляться с компенсацией за счет помощи по аренде, и вы увидите период времени, когда безнадежный долг может стать даже отрицательным, поскольку дела урегулируются со стороны просрочки. Нам просто нужно посмотреть, произойдет ли это.

Haendel St.Juste — Mizuho — Analyst

Понятно. Понятно. Это был остаток дебиторской задолженности? Я, наверное, должен это знать, но есть ли у вас под рукой этот номер?

Эрнест М.Фридман — Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Нет. Это — сегодня, это — на валовой основе, это более 50 миллионов долларов. Это около 55 миллионов долларов дебиторской задолженности по аренде, которые причитаются нам. И, конечно, у нас есть большой резерв против этого. Таким образом, чистая цифра в нашей финансовой отчетности намного ниже. Это около 13 миллионов долларов или 14 миллионов долларов из — на чистой основе. Итак, мы посмотрим, что мы можем сделать, чтобы попытаться получить помощь в аренде — помочь нашим жильцам снизить это количество в течение определенного периода времени.

Haendel St.Juste — Mizuho — Analyst

Хорошо, полезно. Спасибо.

Оператор

Спасибо. У нас есть вопрос от Чандни Лутры из Goldman Sachs. Пожалуйста продолжай.

Чандни Лутра — Goldman Sachs — Аналитик

Привет, спасибо за ответ на мой вопрос. Команда, мне было интересно, учитывая, что показатели спроса и предложения сильно наклонены в вашу пользу, как вы сейчас думаете о дополнительных возможностях? Есть ли еще потенциал роста? Есть ли области, о которых вы, возможно, не задумывались раньше, но которые, по вашему мнению, теперь лежат на столе? Просто пытаюсь оценить, как это может выглядеть в 2022 году по мере того, как вы продолжаете набирать масштабы.

Чарльз Д. Янг — Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Это Чарльз. Отличный вопрос. Даже во время пандемии вспомогательные услуги были для нас в центре внимания. Около двух лет назад мы провели встречу с инвесторами и поставили цель получить от 15 до 30 миллионов долларов по нашим вспомогательным услугам к концу трех лет, то есть к концу 2022 года. мы находимся на пути к достижению максимальных результатов, и мы собираемся сделать все, что в наших силах, чтобы достичь сверхдостижения.И это только начало, когда мы думаем об этом. Таким образом, это было основным направлением строительства конвейера и инфраструктуры проектов, чтобы мы туда попали. И основное внимание на самом деле было сосредоточено на расширении и снижении стоимости нашей технологии Умного дома в 2022 году. Мы ожидаем, что мы собираемся выпустить видеодомофоны, что поможет их росту. И когда мы опрашиваем наших жителей, они об этом просят. В современном мире это действительно ценно.

Мы разработали программу фильтрации, которая помогает нам снизить стоимость наших фильтров, но также обеспечивает меньший доход.Мы работаем над домашними животными и вредителями в рамках соглашения — национального соглашения с Terminix. И мы видим много подобных программ, которые мы продолжим внедрять в 2022 году и далее. Услуги в области энергетики и озеленения, услуги разнорабочих, услуги широкополосного доступа. Так что есть много над чем мы работаем, и мы думаем о том, когда и как их внедрять. И затем, когда вы помещаете это поверх того, что наши жители ищут и просят, и мы говорили об этом немного раньше во время телеконференции, мы думаем, что это продлит срок пребывания — что наши жители собираются остаться с нам, потому что мы даем то, о чем они просят.Мы делаем их действительно удобными и легкими для аренды у нас. Так что это большая часть нашего долгосрочного плана, и мы идем по пути к тому, что наметили пару лет назад.

Чандни Лутра — Goldman Sachs — Аналитик

Понятно. И в качестве продолжения я хотел бы поговорить о повышении цен на дома, которое мы наблюдали до сих пор. Не могли бы вы дать нам какие-либо предварительные сведения о том, как нам следует думать о налогах на недвижимость в следующем году в свете уровня цен на жилье, который мы видим?

Эрнест М.Фридман – Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Да. Всегда сложно попытаться предсказать, где это будет. Но я бы сказал, что оценки рисков, безусловно, будут существенно выше, чем те, которые существуют сегодня. Но мы, Чандни, обычно видели в прошлом такие циклы, когда ставки за мельницу снижаются, потому что — только потому, что рост цен на жилье вырос на 10%, 15%, 20%, ваш налог на недвижимость должен был увеличиться на 10%. %, 15% или 20%.Люди, которые живут в этих юрисдикциях, люди, которые голосуют за разных людей, которые принимают эти решения, в целом, в среднем, доходы этих людей не увеличиваются на 10%, 15%, 20%. Поэтому я думаю, что в целом вы увидите, что в ближайшие несколько лет налоги на недвижимость будут оставаться объектом риска с точки зрения того, что темпы роста выше инфляции, но это было бы удивительно и не совсем соответствовало бы тому, что мы » Мы видели в предыдущих циклах, чтобы увидеть, что это будет столько же, сколько вы видели — увеличение, как вы видели, куда пошло повышение цен на жилье.

Чандни Лутра — Goldman Sachs — Аналитик

Понял. Поздравляю с четвертью.

Оператор

Теперь у нас есть Джейд Рахмани из KBW. Пожалуйста продолжай.

Джейд Рахмани — KBW — Аналитик

Спасибо вам большое. Не могли бы вы прокомментировать недавние оценки удовлетворенности клиентов, как они меняются? А также, был ли какой-нибудь негативный ответ на резкий рост арендной платы, который мы наблюдаем?

Чарльз Д.Янг – Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Да, это Чарльз. Удовлетворенность жителей продолжает оставаться для нас ярким пятном. Наши команды проделывают отличную работу в этой области. Как вы, возможно, знаете, мы по-прежнему отслеживаем и запрашиваем опросы после каждого взаимодействия с жильцом, будь то въезд, выезд, порядок работы. И наши команды отлично справляются со своей задачей. И это помогает информировать наших жителей о том, что переживают и как идут дела. Отмечу, что мы продолжаем видеть рост, и вы возьмёте наши социальные оценки Google и Yelp, и мы были в среднем более четырех по всем нашим рынкам.И так все это действительно здорово. Есть ли области, в которых мы хотим продолжать улучшаться? Да, именно поэтому мы проводим опросы и учимся. Но нам нравится то, что делают наши команды, и мы продолжаем уделять этому внимание.

Даллас Б. Таннер — Президент и главный исполнительный директор

Отклонение ставки.

Чарльз Д. Янг – Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Да. А потом — да, мы призадумались на ставку.Что касается новой аренды, вы должны помнить, что это пустой дом. Мы действительно — мы вышли на рынок. И поэтому мы просто устанавливаем арендную плату на уровне рыночного. И поэтому здесь вы не получите никакого сопротивления. Что касается обновления, мы стараемся быть действительно внимательными. На самом деле мы — исходя из того, что происходит с новыми договорами аренды, цены ниже рыночных. И мы хотим думать об этом. И мы тесно сотрудничаем с национальной командой, которая устанавливает арендную плату, и нашей местной командой, чтобы быть максимально внимательными к жителям.

Эрнест М. Фридман – Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Да. И Jade, конкретно только за последние 90 дней, у нас был рекордно высокий уровень удержания резидентов. И вы видели, что у нас была самая низкая текучесть кадров в третьем квартале. Я имею в виду, что в третьем квартале обычно не бывает таких низких показателей. Поэтому я думаю, что потребитель понимает, что происходит. На самом деле кажется, что они заключают довольно выгодную сделку с точки зрения того, где мы ставим наши ставки обновления по сравнению с тем, где находится рынок, что составляет менее половины увеличения рыночных ставок, которое вы видите, — это то, где мы обновления сегодня.

Джейд Рахмани — KBW — Аналитик

Оцените ваш консервативный подход. Также хотел спросить о цепочке поставок. Я думаю, не могли бы вы напомнить мне, какой процент работы над домом выполняется штатными командами? И, по вашему мнению, чувствуете ли вы, что испытали на себе всю тяжесть продолжающихся сбоев в цепочке поставок? Или это может стать встречным ветром?

Чарльз Д. Янг – Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Да.Итак, что касается вашего первого вопроса, наш обслуживающий персонал в среднем выполняет около половины поступающих заказов на работу. И обычно они выполняют свою работу разнорабочих. Большую крышу, бетон и тому подобное, если таковое будет, мы передадим на аутсорсинг другим поставщикам, возможно, HVAC и тому подобное. Это сезонный показатель. Так что летом она немного снижается. Но в это время года мы на самом деле имеем тенденцию к 50%. Прямо сейчас мы не видим, чтобы многие подобные вещи в цепочке поставок напрямую влияли на работу по обслуживанию заказов на работу.Мы действительно заметили некоторый ранний шум в пандемии вокруг бытовой техники и других предметов. Мы смотрим на небольшое давление, связанное с ценами, но у нас есть несколько преимуществ, когда дело доходит до этого. И это наш — об этом говорил Даллас. Наш масштаб и размер действительно помогают.

Итак, наши централизованные команды по закупкам отлично справляются с этой задачей. Мы не собираемся удерживать его на нуле, но это позволяет нам жить лучше, чем другим. А что касается рабочей силы, вы можете видеть в наших цифрах, это не проявляется, но есть некоторое давление, и мы обращаем на это внимание.И что замечательно, это еще одна вещь, которую нам позволяет наш местный масштаб — местная плотность. Если у нас есть кто-то другой, следующий человек, следующий товарищ по команде может выступить. И мы — привлекательная платформа. Будучи лидером в отрасли, мы можем нанимать, и наша команда отлично справляется с подбором кадров с точки зрения HR.

Jade Rahmani — KBW — Analyst

И чтобы подвести итог темы, учитывая инфляционное давление, цепочку поставок, о которой мы слышим сегодня, что является основным драйвером для более низкой — руководство по расходам в магазине?

Эрнест М.Фридман – Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Да. На самом деле это всего лишь прибыль от того, что произошло в первой половине года. Вы определенно можете видеть, что предполагаемый прогноз Jade на четвертый квартал выше, чем мы прогнозировали в этом году — значительно выше. И поэтому мы действительно ожидаем некоторого давления. И мы говорили о налогах на недвижимость, которые немного выше, чем мы ожидали — чем мы видели в первые три квартала, о расходах на персонал из-за того, что мы превысили показатели в этом году, и тому подобное.Но причина, по которой вы увидели это падение, заключалась в том, что в третьем квартале у нас был квартал с чрезвычайными расходами, который 90 дней назад, как мы не думали, будет таким сильным.

Джейд Рахмани — KBW — Аналитик

Спасибо.

Оператор

У нас есть последний вопрос по телефонным линиям от Эндрю Розивача из Wolfe Research. Пожалуйста продолжай.

Эндрю Росивач — Wolfe Research — Аналитик

Ребята, вы ответили на все мои вопросы.Поздравляю с хорошей четвертью.

Чарльз Д. Янг — Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Спасибо, Эндрю.

Оператор

[Заключительное слово оператора]

Продолжительность: 66 минут

Участники звонка:

Скотт Маклафлин — Вице-президент по связям с инвесторами

Dallas B. Президент и главный исполнительный директор

Чарльз Д.Янг – Исполнительный вице-президент и главный операционный директор

Эрнест М. Фридман – Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор

Ричард Хилл – Morgan Stanley — Аналитик

Сэм Чоу — Credit Suisse — аналитик

Джефф Спектор — Bank of America — аналитик

Ник Джозеф — Citi — аналитик

Деннис МакГилл — Зельман — аналитик

Брэд Хефферн — РБК — аналитик

Алан Петерсон — Грин Стрит — аналитик

Киган Карл — Беренберг