Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Как снять обременение после выплаты ипотеки: пошаговая инструкция — Ипотека
Если вы приобрели недвижимость в ипотеку, право собственности вы оформляете сразу на себя. Но до полного погашения кредита на недвижимости будет обременение: продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так нельзя. Информация о том, что недвижимость с обременением, записана в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.
После полного погашения ипотечного кредита банк снимает обременение с недвижимости, чтобы вы могли свободно распоряжаться своей собственностью.
Как снять обременение?
Обременение снимается автоматически — писать заявление, приходить в банк, Росреестр или МФЦ не нужно.
Если вы оформили ипотеку в Сбербанке, то в течение двух дней после внесения последнего платежа вы получите смс о запуске процесса снятия обременения. В смс будет ссылка на личный кабинет, он создается всем ипотечным клиентам банка. Там можно отслеживать статус снятия обременения, а также задать вопрос специалисту — в чате или заказать звонок.
Сколько времени занимает снятие обременения?
Снятие занимает до 30 календарных дней. Когда обременение будет снято, вы также получите смс об этом.
Я не получил смс о запуске процесса снятия обременения. Что делать?
Не переживайте, возможно, вы поменяли номер, и смс отправили на старый телефон. Тогда просто ждите. Через 30 дней проверьте, снято ли обременение.
Если же вы уверены, что номер указан правильно — оформите заявление на ДомКлик или позвоните по телефону 8 800-770-9999 (в меню нажмите 2 – «Вопрос по полученной ипотеке», далее 2 – «Снять обременение»). Специалисты все проверят и сообщат вам, когда обременение будет снято.
Что делать после снятия обременения?
Итак, вы получили смс от банка, что обременение снято. Дальше от вас никаких действий не требуется. В Едином государственном реестре недвижимости информация о вашей недвижимости обновилась, и там больше нет пометки об обременении.
Если вам нужно подтвердить, что на квартире нет обременения в виде ипотеки, можно заказать выписку из ЕГРН.
Учтите, это платная услуга, и такая выписка действительна в течение 30 дней. Поэтому нет смысла её заказывать заранее, если в ближайшее время никаких действий с недвижимостью не собираетесь совершать. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду.
Как проверить, что обременение снято?
- Бесплатно на странице справочного сервиса Росреестра. Нужно указать кадастровый, условный номер или адрес. Внизу в разделе «Права и ограничения» должно быть пусто. При проверке обратите внимание на дату обновления информации.
- Бесплатно в разделе «Мои объекты» в личном кабинете на сайте Росреестра. Сделать это можно, если у вас есть аккаунт на сайте Госуслуг. В разделе отображается ваша недвижимость. В карточке будет информация об обременении. Если обременение снято, в графе «Сведения об ограничениях/обременениях прав» будет стоять прочерк.
- Закажите выписку из ЕГРН — в ней тоже есть графа об ограничении прав и обременении. Там должно быть написано: «Не зарегистрировано». Заказать выписку можно на сайте Росреестра. Учтите, это платная услуга.
Несколько лет назад мне выдали свидетельство с отметкой об ипотеке, его нужно менять?
Нет, бумажные свидетельства о праве собственности вообще больше не выдают. С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности и содержит всю информацию по переходу прав и обременениям на объект недвижимости.
Мне оформляли закладную, можно её получить?
После снятия обременения закладная хранится в Росреестре и банку не выдается.
Если по вашему кредиту оформлялась закладная, и вы хотите её получить, нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением.
У меня остались вопросы, куда обратиться?
Задайте их в личном кабинете сопровождения или по телефону 8 800-770-9999 (в меню нажмите 2 – «Вопрос по полученной ипотеке», далее 2 – «Снять обременение»).
Сейчас читают
Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить
Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку
Ипотека: главные мифы и заблуждения
Детские пособия: как быстро оформить документы и получить максимальные выплаты — Новости
В России есть около 160 разновидностей региональных выплат и 18 федеральных для будущих родителей и родителей с детьми. А в 2020 году вступят в силу новые правила зачисления средств и появятся новые пособия — в том числе изменится и программа маткапитала.
Теперь выплаты можно будет получить и за первенца, использовать деньги на улучшение жилищных условий будет проще — например, для многодетных семей ставка на ипотеку снизится до 6%, а дом разрешат покупать или строить и на садовом участке.
Трудно самостоятельно разобраться, какие выплаты вам положены, как собрать документы на пособие и уложиться в сроки.
Сервис «Детские пособия» собрал всю актуальную информацию — теперь у родителей под рукой всегда есть инструкция, как правильно оформить бумаги и куда с ними идти.
Рассчитайте выплаты
Для этого используйте калькулятор расчета пособий.
Чтобы понять, на какие пособия вы претендуете, просто выберите из списка ваш регион, возраст ребенка и условия, которые могут повлиять на размер выплат.
Если у вас многодетная семья, вы воспитываете ребенка и учитесь очно или в семье есть приемные дети — калькулятор учитывает все возможные жизненные ситуации.
Как только вы введете свои данные, увидите полный список пособий, которые вам положены — федеральные и региональные, ежемесячные и ежегодные.
Сверьте документы с чек-листом
Для основных федеральных пособий на сайте есть подробный чек-лист документов — воспользуйтесь им, чтобы сэкономить время и не «доносить» недостающие справки.
И обратите внимание на пометки «Важно» — они помогут не «сорвать дедлайн» и успеть оформить документы в том случае, если сроки ограничены.
Например, если нужно успеть подать заявку в течение 6 месяцев после выхода из декрета.
Если вы работаете, отнесите пакет документов работодателю, если нет — в МФЦ, в органы соцзащиты или подайте заявку на портале Госуслуг. Точный список документов для региональных выплат может меняться в зависимости от города — условия лучше уточнить в местных органах соцзащиты.
Заранее позаботьтесь о карте
С 1 июля 2020 года изменятся условия начисления детских пособий — все выплаты через Фонд социального страхования обязательно должны поступать на карту платежной системы МИР, на бессрочный счет или вклад с возможностью пополнения или снятия.
Вы можете заранее оформить карту онлайн на странице сервиса «Детские пособия» — это бесплатно и быстро.
Будьте в курсе всех изменений
Сервис будет обновлять информацию — вы сразу узнаете о любых изменениях, связанных с оформлением документов на новые детские пособия и с индексацией уже действующих пособий, которая ожидается в этом году.
Сейчас читают
Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году
Как сделать квартиру безопасной для здоровья
Хочу взять ипотеку. Что нужно знать?
Обязательное выделение долей в квартире детям и супругу при использовании материнского капитала
Любое жилье, приобретенное с привлечением средств материнского капитала, должно быть оформлено в долевую собственность всех членов семьи на момент получения материнского (семейного) капитала: оба супруга и все рожденные или усыновленные дети.
Обязательным условием использования материнского семейного капитала для частичной оплаты приобретаемого жилья является оформление договора купли-продажи или долевого участия в строительстве сразу на всех членов семьи (супругов, детей).
При оформлении договора купли-продажи на одного из супругов (например, если договор был заключен раньше, чем родился второй ребенок, а право собственности на помещение появилось уже после рождения) необходимо «нотариальное» обещание о наделении долями всех членов семьи в будущем.
Пенсионный Фонд принимает его в виде нотариально заверенного письменного обязательства лица, являющегося покупателем, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по соглашению.
При случае, когда договор оформляется изначально на всех членов семьи срок оформления права общей долевой собственности — 6 месяцев после перечисления Пенсионным Фондом денежных средств Продавцу.
При оформлении договора участия в долевом строительстве на одного из супругов необходимо также предоставить в Пенсионный Фонд нотариально заверенное письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по соглашению.
Срок оформления права общей долевой собственности — 6 месяцев с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
В связи с изменениями в законодательстве перечисление материнского (семейного) капитала по договору участия в долевом строительстве также может производиться не только напрямую застройщику, но и на эскроу-счет в банке.
Соглашение о выделении долей необходимо составить в письменной форме и заверить у нотариуса согласно ст. 42 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соглашении необходимо указать паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости, а также отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения.
Затем выделение долей необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого понадобятся следующие документы:
— Паспорта родителей
— Свидетельства о рождении детей
— Соглашение о выделении долей в 3 экземплярах
— Свидетельство о браке или разводе
— Документ-основание права собственности
— Чеки об уплате госпошлины.
Закон не регламентирует конкретный размер или соотношение долей. Его вы определяете самостоятельно.
Однако, нужно учитывать санитарную норму жилья. Жилищный кодекс устанавливает минимальную норму площади на человека. Она составляет 6 кв. м для общежития и от 10 до 18 — для других жилых помещений. Это зависит от региона.
Необходимо знать, что наделить детей и супруга долями в квартире, которая не приобреталась с использованием материнского капитала (например, в квартире родственников) нельзя, так как это будет нарушением законодательства. В письменном обязательстве, заверяемом нотариусом, указывается конкретный адрес помещения, в котором лицо, приобретающее квартиру с использованием материнского капитала, обязуется наделить супруга и детей (согласно Правилам, можно указать только квартиру, приобретаемую с использованием материнского капитала).
Если вы хотите более подробно изучить тему материнского капитала, читайте наши статьи: «Материнский капитал — что изменилось?» и «Правила использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий».
Выделение доли в квартире при использовании материнского капитала
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Выделение доли в квартире при использовании материнского капитала (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Выделение доли в квартире при использовании материнского капитала Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 65 «Осуществление родительских прав» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца к ФСИН России, УФСИН России по субъекту РФ о признании незаконным отказа в постановке на учет для получения единовременной социальной выплаты, возложении обязанности принять на учет для получения единовременной социальной выплаты. При этом суд отклонил довод ответчика о том, что истцу принадлежало жилое помещение, которое истец подарил своим несовершеннолетним детям.
Таким образом, истец совершил намеренные действия по отчуждению жилых помещений, что признается ухудшением жилищных условий. Как указал суд, истец приобрел в собственность жилую недвижимость с использованием материнского капитала, главным условием использования которого является обязательство родителей выделить доли в жилом помещении, приобретенном с помощью средств материнского капитала, определив размер долей каждому члену семьи. В соответствии со ст. 65 Семейного кодекса РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. Таким образом, оформляя в общую долевую собственность несовершеннолетних детей приобретенное ранее жилье, истец действовал исключительно в интересах несовершеннолетних детей и исполнял требования действующего законодательства. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 60 «Имущественные права ребенка» СК РФ»Суд первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства по правилам ст.
67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 8, 10, 28, 37, 154, 168, 209, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — ГК РФ, Закон N 256-ФЗ, соответственно), установив, что истица П.О., использовав средства материнского капитала, средства, выделенные из федерального и областного бюджета на строительство жилого помещения, не исполнила нотариально удостоверенное обязательство по оформлению в собственность своих несовершеннолетних детей спорное жилье с определением размера долей по соглашению, и без согласия органа опеки и попечительства включила объект недвижимого имущества, в праве собственности на которые имелась доля ее несовершеннолетних детей, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа от 10.09.2015, а затем, в соответствии с договором поручительства с Т.М.Н. также без согласия органа опеки и попечительства включила условие о купле — продажи жилого дома, пришли к выводу о ничтожности данных условий договоров, а также сделок по отчуждению жилого дома Т.
М.Н., П.В., Т.И., З.М., как нарушающие права и законные интересы несовершеннолетних детей истицы, приведшие к нарушению гарантированного несовершеннолетним детям права собственности на жилье, а также противоречащие требованиям закона, в том числе целям и задачам Закона N 256-ФЗ, федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2010 года», Закона Липецкой области от 27.12.2017 «О социальных выплатах жителям Липецкой области на приобретение или строительство жилья».»Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Выделение доли в квартире при использовании материнского капитала Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Юридический справочник: долевая собственность»
(выпуск 20)
(«Редакция «Российской газеты», 2020)Настоящий выпуск продолжает серию тематических. Все собранные в нем вопросы связаны с имущественными долями. Прочитав этот сборник, вы, в частности, узнаете, какие правила необходимо соблюдать при совершении сделок с таким имуществом, кто может определить порядок пользования долевой собственностью, что вправе сделать дольщики в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, как распределяются доли в квартире при использовании материнского капитала, при каких условиях выделяются земельные доли.
Нормативные акты: Выделение доли в квартире при использовании материнского капитала Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Базовый стандарт совершения кредитным потребительским кооперативом операций на финансовом рынке»
(утв. Банком России, Протокол от 13.10.2020 N КФНП-29)4.13. При предоставлении ипотечных займов с последующим погашением их средствами материнского (семейного) капитала не допускается повторное в течение одного года использование одного и того же объекта недвижимости (либо части объекта недвижимости) в сделках при заключении договоров ипотеки, связанных с предоставлением займов с погашением их из средств материнского (семейного) капитала, кроме случаев, когда доли всем членам семьи продавца были выделены до отчуждения жилья и предоставлено постановление органов опеки и попечительства, разрешающее отчуждение долей несовершеннолетних.
Выделение долей по материнскому капиталу
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Выделение долей по материнскому капиталу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Выделение долей по материнскому капиталуСудебная практика: Выделение долей по материнскому капиталу Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 65 «Осуществление родительских прав» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца к ФСИН России, УФСИН России по субъекту РФ о признании незаконным отказа в постановке на учет для получения единовременной социальной выплаты, возложении обязанности принять на учет для получения единовременной социальной выплаты. При этом суд отклонил довод ответчика о том, что истцу принадлежало жилое помещение, которое истец подарил своим несовершеннолетним детям.
Таким образом, истец совершил намеренные действия по отчуждению жилых помещений, что признается ухудшением жилищных условий. Как указал суд, истец приобрел в собственность жилую недвижимость с использованием материнского капитала, главным условием использования которого является обязательство родителей выделить доли в жилом помещении, приобретенном с помощью средств материнского капитала, определив размер долей каждому члену семьи. В соответствии со ст. 65 Семейного кодекса РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. Таким образом, оформляя в общую долевую собственность несовершеннолетних детей приобретенное ранее жилье, истец действовал исключительно в интересах несовершеннолетних детей и исполнял требования действующего законодательства. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 10 «Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
(Р.
Б. Касенов)Юридически значимыми обстоятельствами по настоящему спору являются установление того, имеет ли место фактическое улучшение жилищных условий семьи истца в результате приобретения спорного жилого помещения, а также соответствуют ли названные условия приобретения истцом спорного жилого помещения целям направления средств материнского капитала (ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). При этом Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» не содержит запрета направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения (доли жилого помещения) в собственность граждан, имеющих права пользования данным жилым помещением, поэтому это право, безусловно, подпадает под одно из предусмотренных законом оснований для реализации средств материнского (семейного) капитала. Размер приобретенной доли жилого помещения истцом в интересах несовершеннолетнего ребенка позволил выделить ему в пользование изолированное жилое помещение, между собственниками определен порядок пользования жилыми помещениями в квартире.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о соответствии условий договора купли-продажи жилого помещения целям направления средств материнского капитала — улучшение жилищных условий семьи истца, в этой связи отказ пенсионного органа в распоряжении средствами материнского (семейного) капитала носит незаконный характер. Таким образом, суд удовлетворил заявленные требования о признании незаконным и отмене решения Пенсионного фонда РФ об отказе.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Выделение долей по материнскому капиталуНормативные акты: Выделение долей по материнскому капиталу Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ(ред. от 22.12.2020)
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Нотариусы объяснили, как оформлять жилье с маткапиталом — Российская газета
Федеральная нотариальная палата разъяснила острые юридические моменты, связанные с покупкой жилья с помощью материнского капитала.
«К сожалению, не все знают о том, что в случае, если при покупке или строительстве жилья использовался материнский капитал, закон обязывает родителей выделить доли в объекте недвижимости всем детям, — объяснили в Федеральной нотариальной палате. — Чтобы позже с недвижимостью не возникло проблем, необходимо оформить договор о выделении долей у нотариуса».
Закон обязывает подписать такой договор в течение полугода после выплаты ипотечного кредита. Как подчеркивают в ФНП, в этом случае нотариус обязательно предоставит льготу. После подписания договора сведения направляются в Пенсионный фонд и Росреестр.
«Многие получатели материнского капитала невнимательно относятся к обязанности выделить детям доли в квартире, купленной в ипотеку, на гашение которой был использован материнский капитал, — поясняют в Федеральной нотариальной палате.
— Кто-то намеренно «забывает» исполнить требования закона. Если доли не выделить в срок, с продажей квартиры могут возникнуть проблемы. Покупка такого жилья может нести в себе серьезный риск для новых владельцев — сделка может быть оспорена в дальнейшем».
На практике были случаи, когда сделки, где не все условия использования маткапитала соблюдены, оспаривались в суде. В результате страдали и добросовестные покупатели, и «забывчивые» хозяева. Ведь прокуратура и Пенсионный фонд проводят проверки целевого использования материнского капитала.
Например, в декабре прошлого года суд обязал вернуть деньги некую жительницу Перми, которая за счет материнского капитала купила жилье, но допустила правовые ошибки при оформлении. Женщина не выделила в новом доме доли несовершеннолетним детям, а затем продала недвижимость. В итоге суд обязал пермячку вернуть неосновательно израсходованные средства материнского капитала. В случае же расторжения сделки под ударом оказываются покупатели квартиры.
Так что теперь при покупке недвижимости появился еще один юридический риск, который надо учитывать.
«Чаще всего проблемы, связанные с правовой природой материнского капитала, возникают при разделе или продаже жилья, — поясняют в нотариате. — Если в первом случае — это внутрисемейный вопрос, то во втором он связан с правами третьих лиц, которые должны иметь гарантии того, что сделка соответствует закону и не будет оспорена. Нотариусы рекомендуют покупателям недвижимости обращать внимание на случаи, когда у собственников есть несовершеннолетние дети и подробно интересоваться историей объекта. Чтобы гарантированно защититься от возможных рисков, лучше отдать предпочтение нотариальному удостоверению сделки».
Мои Документы Республики Тыва
November 13, 2020November 14, 2020November 15, 2020November 16, 2020November 17, 2020November 18, 2020November 19, 2020November 20, 2020November 21, 2020November 22, 2020November 23, 2020November 24, 2020November 25, 2020November 26, 2020November 27, 2020November 28, 2020November 29, 2020November 30, 2020December 1, 2020December 2, 2020December 3, 2020December 4, 2020December 5, 2020December 6, 2020December 7, 2020December 8, 2020December 9, 2020December 10, 2020December 11, 2020December 12, 2020December 13, 2020December 14, 2020December 15, 2020December 16, 2020December 17, 2020December 18, 2020December 19, 2020December 20, 2020December 21, 2020December 22, 2020December 23, 2020December 24, 2020December 25, 2020December 26, 2020December 27, 2020December 28, 2020December 29, 2020December 30, 2020December 31, 2020January 1, 2021January 2, 2021January 3, 2021January 4, 2021January 5, 2021January 6, 2021January 7, 2021January 8, 2021January 9, 2021January 10, 2021January 11, 2021January 12, 2021January 13, 2021January 14, 2021January 15, 2021January 16, 2021January 17, 2021January 18, 2021January 19, 2021January 20, 2021January 21, 2021January 22, 2021January 23, 2021January 24, 2021January 25, 2021January 26, 2021January 27, 2021January 28, 2021January 29, 2021January 30, 2021January 31, 2021February 1, 2021February 2, 2021February 3, 2021February 4, 2021February 5, 2021February 6, 2021February 7, 2021February 8, 2021February 9, 2021February 10, 2021February 11, 2021February 12, 2021February 13, 2021February 14, 2021February 15, 2021February 16, 2021February 17, 2021February 18, 2021February 19, 2021February 20, 2021February 21, 2021February 22, 2021February 23, 2021February 24, 2021February 25, 2021February 26, 2021February 27, 2021February 28, 2021March 1, 2021March 2, 2021March 3, 2021March 4, 2021March 5, 2021March 6, 2021March 7, 2021March 8, 2021March 9, 2021March 10, 2021March 11, 2021March 12, 2021March 13, 2021March 14, 2021March 15, 2021March 16, 2021March 17, 2021March 18, 2021March 19, 2021March 20, 2021March 21, 2021March 22, 2021March 23, 2021March 24, 2021March 25, 2021March 26, 2021March 27, 2021March 28, 2021March 29, 2021March 30, 2021March 31, 2021April 1, 2021April 2, 2021April 3, 2021April 4, 2021April 5, 2021April 6, 2021April 7, 2021April 8, 2021April 9, 2021April 10, 2021April 11, 2021April 12, 2021April 13, 2021April 14, 2021April 15, 2021April 16, 2021April 17, 2021April 18, 2021April 19, 2021April 20, 2021April 21, 2021April 22, 2021April 23, 2021April 24, 2021April 25, 2021April 26, 2021April 27, 2021April 28, 2021April 29, 2021April 30, 2021May 1, 2021May 2, 2021May 3, 2021May 4, 2021May 5, 2021May 6, 2021May 7, 2021May 8, 2021May 9, 2021May 10, 2021May 11, 2021May 12, 2021May 13, 2021May 14, 2021May 15, 2021May 16, 2021May 17, 2021May 18, 2021May 19, 2021May 20, 2021May 21, 2021May 22, 2021May 23, 2021May 24, 2021May 25, 2021May 26, 2021May 27, 2021May 28, 2021May 29, 2021May 30, 2021May 31, 2021June 1, 2021June 2, 2021June 3, 2021June 4, 2021June 5, 2021June 6, 2021June 7, 2021June 8, 2021June 9, 2021June 10, 2021June 11, 2021June 12, 2021June 13, 2021June 14, 2021June 15, 2021June 16, 2021June 17, 2021June 18, 2021June 19, 2021June 20, 2021June 21, 2021June 22, 2021June 23, 2021June 24, 2021June 25, 2021June 26, 2021June 27, 2021June 28, 2021June 29, 2021June 30, 2021July 1, 2021July 2, 2021July 3, 2021July 4, 2021July 5, 2021July 6, 2021July 7, 2021July 8, 2021July 9, 2021July 10, 2021July 11, 2021July 12, 2021July 13, 2021July 14, 2021July 15, 2021July 16, 2021July 17, 2021July 18, 2021July 19, 2021July 20, 2021July 21, 2021July 22, 2021November 13, 2020November 14, 2020November 15, 2020November 16, 2020November 17, 2020November 18, 2020November 19, 2020November 20, 2020November 21, 2020November 22, 2020November 23, 2020November 24, 2020November 25, 2020November 26, 2020November 27, 2020November 28, 2020November 29, 2020November 30, 2020December 1, 2020December 2, 2020December 3, 2020December 4, 2020December 5, 2020December 6, 2020December 7, 2020December 8, 2020December 9, 2020December 10, 2020December 11, 2020December 12, 2020December 13, 2020December 14, 2020December 15, 2020December 16, 2020December 17, 2020December 18, 2020December 19, 2020December 20, 2020December 21, 2020December 22, 2020December 23, 2020December 24, 2020December 25, 2020December 26, 2020December 27, 2020December 28, 2020December 29, 2020December 30, 2020December 31, 2020January 1, 2021January 2, 2021January 3, 2021January 4, 2021January 5, 2021January 6, 2021January 7, 2021January 8, 2021January 9, 2021January 10, 2021January 11, 2021January 12, 2021January 13, 2021January 14, 2021January 15, 2021January 16, 2021January 17, 2021January 18, 2021January 19, 2021January 20, 2021January 21, 2021January 22, 2021January 23, 2021January 24, 2021January 25, 2021January 26, 2021January 27, 2021January 28, 2021January 29, 2021January 30, 2021January 31, 2021February 1, 2021February 2, 2021February 3, 2021February 4, 2021February 5, 2021February 6, 2021February 7, 2021February 8, 2021February 9, 2021February 10, 2021February 11, 2021February 12, 2021February 13, 2021February 14, 2021February 15, 2021February 16, 2021February 17, 2021February 18, 2021February 19, 2021February 20, 2021February 21, 2021February 22, 2021February 23, 2021February 24, 2021February 25, 2021February 26, 2021February 27, 2021February 28, 2021March 1, 2021March 2, 2021March 3, 2021March 4, 2021March 5, 2021March 6, 2021March 7, 2021March 8, 2021March 9, 2021March 10, 2021March 11, 2021March 12, 2021March 13, 2021March 14, 2021March 15, 2021March 16, 2021March 17, 2021March 18, 2021March 19, 2021March 20, 2021March 21, 2021March 22, 2021March 23, 2021March 24, 2021March 25, 2021March 26, 2021March 27, 2021March 28, 2021March 29, 2021March 30, 2021March 31, 2021April 1, 2021April 2, 2021April 3, 2021April 4, 2021April 5, 2021April 6, 2021April 7, 2021April 8, 2021April 9, 2021April 10, 2021April 11, 2021April 12, 2021April 13, 2021April 14, 2021April 15, 2021April 16, 2021April 17, 2021April 18, 2021April 19, 2021April 20, 2021April 21, 2021April 22, 2021April 23, 2021April 24, 2021April 25, 2021April 26, 2021April 27, 2021April 28, 2021April 29, 2021April 30, 2021May 1, 2021May 2, 2021May 3, 2021May 4, 2021May 5, 2021May 6, 2021May 7, 2021May 8, 2021May 9, 2021May 10, 2021May 11, 2021May 12, 2021May 13, 2021May 14, 2021May 15, 2021May 16, 2021May 17, 2021May 18, 2021May 19, 2021May 20, 2021May 21, 2021May 22, 2021May 23, 2021May 24, 2021May 25, 2021May 26, 2021May 27, 2021May 28, 2021May 29, 2021May 30, 2021May 31, 2021June 1, 2021June 2, 2021June 3, 2021June 4, 2021June 5, 2021June 6, 2021June 7, 2021June 8, 2021June 9, 2021June 10, 2021June 11, 2021June 12, 2021June 13, 2021June 14, 2021June 15, 2021June 16, 2021June 17, 2021June 18, 2021June 19, 2021June 20, 2021June 21, 2021June 22, 2021June 23, 2021June 24, 2021June 25, 2021June 26, 2021June 27, 2021June 28, 2021June 29, 2021June 30, 2021July 1, 2021July 2, 2021July 3, 2021July 4, 2021July 5, 2021July 6, 2021July 7, 2021July 8, 2021July 9, 2021July 10, 2021July 11, 2021July 12, 2021July 13, 2021July 14, 2021July 15, 2021July 16, 2021July 17, 2021July 18, 2021July 19, 2021July 20, 2021July 21, 2021July 22, 2021
Правовые и процедурные аспекты — Наследование акций кооператива
Допустим, вы и ваш супруг (а) владеете домом на одну семью.
У вас двое взрослых детей и пара внуков. Когда придет время, при условии, что ваше завещание и другие документы об окончании срока службы в порядке, проследить за тем, чтобы ваша собственность и активы передавались по вашему желанию, — это довольно простой процесс — в конце концов, дом — это недвижимость, и законы о наследовании были практически изобретены, чтобы гарантировать передачу такой собственности наследникам без особых хлопот.
Но кооперативы разные; кооперативы не находятся в прямой собственности, как дома для одной семьи или квартиры. Жизнь в кооперативе означает, что вы являетесь акционером, а не владельцем собственности, и что ежемесячные взносы на содержание, которые вы платите своей кооперативной корпорации, дают вам право занимать одну из квартир в вашем здании. Но при этом можно ли оставить кооперативную квартиру наследникам? Можно ли унаследовать доли в кооперативной квартире? Короткий ответ — да — акции любой корпорации передаются по наследству.
Но в целом наследование этих долей может быть немного сложнее, чем кажется на первый взгляд. Сложности, если таковые имеются, обычно связаны с арендой собственности.
Во-первых, обратите внимание на договор аренды
Филлис Вайсберг, партнер юридической фирмы Armstrong Teasdale, расположенной на Манхэттене, объясняет; «В большинстве случаев обзор частной аренды дает ответы на ваши вопросы. Договор аренды не имеет значения, если передача осуществляется в силу закона, то есть когда один из двух совместных арендаторов или арендаторов в целом умирает, а оставшийся в живых получает все.Но в договоре аренды обычно есть положение, касающееся передачи в случае смерти. В договоре аренды может быть предусмотрено, что передача супругу не требует согласия [правления], или может быть предусмотрено, что правление «не будет необоснованно отказывать в согласии материально ответственному супругу». Некоторые договоры аренды не будут касаться супруга отдельно, но предусматривают что правление «не будет необоснованно отказывать в согласии на перевод финансово ответственному члену семьи», [хотя] иногда оно ограничивается ближайшими родственниками.
”
Филип Т. Симпсон — поверенный в нью-йоркской юридической фирме Robinson Leinwand Genovese and Gluck. «Вопрос обычно в первую очередь касается языка договора аренды. Является ли договор частной аренды исключением из обычного требования о том, что правление кооператива одобряет все передачи по делам, связанным с наследованием от умершего акционера? Некоторые виды частной аренды составляют исключение; другие нет.”
Об этих исключениях …
«Если нет исключения, — продолжает Симпсон, — лицо, желающее получить наследство, должно пройти тот же процесс, что и любое лицо, подавшее заявку на покупку кооперативного жилья». Если есть исключение, то возникают вопросы о том, кто подпадает под это исключение. Патентованная аренда может относиться к «ближайшим родственникам» — что является неудачным выражением, потому что нет четкого определения — или может описывать с конкретностью людей, которые подпадают под исключение.
Лучшая альтернатива «ближайшим родственникам» — это частная аренда, чтобы подробно описать классы людей, подпадающих под исключение. Сюда могут входить супруги, взрослые дети, родители или другие специально выделенные классы людей ».
Вейсман советует, что «любая передача в случае смерти должна быть рассмотрена юрисконсультом кооператива, чтобы удостовериться в том, что передающая сторона действительно является должным образом назначенным представителем недвижимости; в случае завещания — исполнитель.Если нет завещания, это будет администратор. В случае завещания адвокат подтвердит, что передача осуществляется в соответствии с положениями завещания и что налоговые органы предоставили освобождение от залога или освобождение от него. Предполагая, что правление имеет право дать согласие на аренду, правление должно запросить заявку у предполагаемого получателя и провести собеседование. Хотя существует противоречивое прецедентное право относительно того, имеет ли правление право отказать указанному бенефициару в завещании, на практике, если правление делает это, то указанный бенефициар получит финансовую выгоду, когда исполнитель продаст квартиру.
”
Симпсон говорит, что в настоящее время он вовлечен в дело, связанное с вопросом о том, кто может наследовать. «В этом случае, — говорит он, — проприетарная аренда имеет самое широкое включение, которое я когда-либо видел. Согласие совета директоров не требуется для передачи супругу, родителям, взрослым братьям и сестрам, взрослым детям, взрослым приемным детям, опекунам или попечителям траста в пользу детей или приемных детей Арендатора или траста, созданного по Воле Арендатора в пользу Арендатора. не должно быть необоснованно отказано в согласии супруга (-и) и правления ‘на передачу’ взрослым внукам, приемным внукам или бабушкам и дедушкам Арендатора.’”Как указывает Симпсон выше, это включение очень широкое. Гораздо чаще встречается исключение, ограниченное только супругами и взрослыми детьми.
Права Правления
Если есть исключение, каков предел прав Правления утвердить или отклонить передачу? Очень широкое исключение, процитированное Симпсоном, фактически означает, что совет директоров не имеет права утверждать назначение одним людям и что в одобрении совета не должно «необоснованно отказывать» другим.
«Это один из возможных сценариев», — объясняет Симпсон. «Другой сценарий, когда есть исключение, заключается в том, что в одобрении правления« не должно быть необоснованно отказано »в отношении всех правопреемников или наследников, подпадающих под исключение. Это налагает на правление обязательство действовать разумно — это означает, что правление должно сформулировать здравую причину для отказа наследнику, подпадающему под исключение ».
Иногда исключение гласит, что правление одобрит передачу, если финансовые показатели наследника «удовлетворительны».Это может означать, что, скажем, писатель-фрилансер, актер или музыкант, доход которого меняется из года в год (или даже из месяца в месяц), может с трудом унаследовать кооперативную квартиру в дорогом здании.
Назначается ли «наследник» завещанием или нет, не имеет значения так или иначе. Симпсон описывает ситуацию с кооперативом в Верхнем Ист-Сайде Манхэттена, в котором подразделение было специально предназначено для наследника в завещании умершего акционера, но у наследника не было финансовых средств, чтобы соответствовать требованиям.Таким образом, наследник решил продать квартиру самостоятельно. Воля или нет, в любом случае для умершего акционера должно быть открыто имущество.
«Личный представитель умершего — исполнитель, если есть завещание, или администратор, если его нет, — должен быть назначен суррогатным судом», — поясняет Симпсон. «Затем личный представитель подпишет документы о передаче акций и имущественной аренды.Если в Суррогатном суде идет спор по поводу завещания или назначения администратора, это может занять годы и задержать передачу квартиры. Или может случиться так, что кто-то может получить временное назначение с целью передачи кооперативного подразделения, пока будет решено оспаривание завещания ».
Пример из реальной жизни
В одном хорошо известном случае, описанном фирмой Ganfer Shore Leeds и Zauderer на их веб-сайте, совету кооператива было предписано признать двух сыновей умершего акционера правопреемниками соответствующих акций. в квартиру их матери и разрешить присвоение акций их именам.
В деле Estate of Del Terzo v. 33 Fifth Avenue Owners Corp. два брата унаследовали от своей матери кооперативную квартиру, которую семья занимала в течение 50 лет. За годы, непосредственно предшествующие кончине их матери, один брат проживал в квартире со своей матерью, женой и двумя детьми студенческого возраста. Другой брат проживал в Пенсильвании, где у него была процветающая медицинская практика.
Братья обратились в правление кооператива с просьбой о передаче им долей в имении матери им обоим совместно.Однако только брат, не являющийся жильцом, имел достаточный доход, чтобы платить 3500 долларов в месяц. Опираясь на положение о частной аренде, в котором говорится, что «не должно быть никаких ограничений» в праве совета давать — или удерживать — согласие на уступку, совет отклонил заявление братьев. Суд аргументировал это тем, что договор аренды не позволял более чем одной семье проживать в квартире, и что, если в ней проживали только брат и его семья, проживающие в настоящее время, заявление должно быть отклонено, поскольку он не имел финансовых возможностей стать акционером.
Братья подали в суд на правление, утверждая, что отказ от уступки им как наследникам нарушил отдельное положение в договоре аренды собственности, регулирующее согласие на уступку правопреемникам. В этом положении об аренде говорилось, что «в случае смерти Арендатора в согласии [совета директоров] не должно быть необоснованно отказано в уступке аренды и акций финансово ответственному члену семьи Арендатора». Суд согласился с братьями и пришел к выводу, что правление необоснованно отказало в своем согласии.
Хотя большинство людей не думают о конце своей жизни, когда покупают кооперативную квартиру (напротив, они обычно думают о новой главе, которую представляет новый дом), факт остается фактом: в зависимости от языка Закодированное в договоре аренды здания, совет может иметь широкую власть над тем, как эта квартира может быть передана последующим поколениям. Этот язык — и та сила, которую он дает — безусловно, следует учитывать при принятии решения о покупке.
А. Дж. Сидрански — штатный писатель / репортер The Cooperator и писатель-романист.
Смерть и налоги — Что происходит, когда умирает владелец
В этом мире нет ничего, кроме смерти и налогов. Так как же владельцу кооператива или кондоминиума подготовиться к неизбежной смерти, поскольку это связано с долей владения и защитой актива для целей наследования и владения? Аналогичным образом, как совет директоров осуществляет контроль над тем, кто в конечном итоге владеет квартирой, а также проживает в ней, когда умирает акционер или законный владелец? Можно подумать, что это просто вопрос завещания, чтобы определить как собственность, так и владение интересами, но в мире нью-йоркской недвижимости нет ничего простого.Тип доли владения и, в случае кооператива, условия частной аренды являются ключевыми элементами, которые необходимо разгадать в головоломке наследования и владения, которая следует за смертью акционера.
Нью-Йорк допускает различные виды собственности: полная аренда (для пары, состоящей в законном браке), совместных арендаторов с правом наследования и общих арендаторов. В случаях полной и совместной аренды другой акционер или собственник автоматически наследует интересы умершего собственника.В случае арендатора, находящегося в долевой собственности, интересы умершего переходит к его или ее имуществу, и условия завещания регулируют распоряжение имуществом. Если оставшийся в живых владелец уже проживает в квартире или является ближайшим родственником или супругом умершего, то владение не должно вызывать беспокойства.
Осложнения часто возникают, когда владелец умирает без завещания или когда член семьи въезжает после смерти акционера.Правление должно иметь правила и положения, чтобы иметь дело с этими обстоятельствами, чтобы предотвратить проблемы, осложнения и ненужные судебные разбирательства. Внутри здания должна быть фиксированная политика, которой придерживаются, когда умирает акционер или владелец единицы. Полис должен быть предоставлен управляющей компанией представителю умершего в разумный срок после смерти владельца. В полисе должны быть указаны обязательства наследственного имущества в отношении алиментов, проживания и, в случае кооператива, как доли передаются оставшемуся в живых супругу или наследникам.Если со стороны объекта недвижимости нет движения для решения проблем с размещением или для оплаты начисляемых алиментов или общих расходов, в течение трех месяцев после смерти владельца квартиры совет директоров должен обратиться к консультанту, чтобы определить, какие юридические шаги , если таковые имеются, должны быть приняты.
Последняя воля и завещание могут контролировать переход права собственности, но не дают автоматического права на занятие квартиры.Если акционер или владелец паи жили один, то в большинстве случаев наследник не может просто переехать в квартиру после смерти акционера или собственника. Как правило, в процессе передачи акций правление имеет право утвердить размещение до передачи. Тем не менее, когда дело доходит до наследования, условия соглашения о найме будут определять, какой контроль должен иметь совет, чтобы утвердить наследника, и будет ли член семьи иметь право не только владеть, но и в конечном итоге занимать квартиру. .
Вне зависимости от наличия завещания договор аренды в кооперативе не прекращается после смерти владельца. Большинство советов кооперативов разрешают членам семьи продолжать занимать квартиру после смерти акционера при условии, что они проживали с умершим акционером до его или ее смерти. Но если акционер жил один, никто не может заселиться в квартиру без разрешения совета директоров. Сюда входят наследники, а также исполнитель наследства, единственной целью которого является завершение дел с наследством, включая вывоз личных вещей и продажу имущества.Выплаты по содержанию продолжают накапливаться, и ответственность за эти выплаты несет наследство. Если кто-то занимает квартиру без разрешения кооператива, корпорация может возбудить иск против недвижимости за нарушение договора аренды. Кроме того, кооператив не может принимать оплату содержания от кого-либо, кроме имущества акционера, не рискуя заявить об отказе от прав, даже если в договоре аренды указано иное.
Другая проблема, с которой часто сталкиваются после смерти акционера, возникает, когда акции принадлежат как совместным арендаторам — или если квартира была куплена до 1996 года супружеской парой, которая не указала себя на акциях в качестве совместных арендаторов. .Доля умершего переходит к наследству и наследуется бенефициаром по завещанию или ближайшими родственниками. Это может быть не совладелец акций или даже не супруг умершего. Оставшийся в живых акционер может столкнуться с риском того, что ему придется разделить акции с другими наследниками, что может привести к судебным искам, нежелательному выкупу наследников или непредвиденной продаже квартиры. Акционерам важно проверять свои сертификаты на акции, чтобы убедиться, что акции обозначены должным образом и что их завещания соответствуют их посмертным пожеланиям.
Владельцы кондоминиумов сталкиваются с аналогичными проблемами в отношении наследования, но советы директоров могут иметь меньше возможностей контролировать, кто будет жить в этих квартирах после смерти владельца. Совет директоров кондоминиумов должен консультироваться с правилами дома, а также с уставом организации, чтобы определить протокол и необходимость отказа от права первого отказа в случае смерти владельца и возникновения проблемы с заселением.
Как и в любой ситуации, когда возникают правовые вопросы, следует искать адвоката для определения прав и средств правовой защиты сторон, а также обязательств совета директоров перед наследниками имущества.Управляющая компания должна внедрить стандартные процедуры, которые касаются смерти владельца единицы, чтобы помочь в решении имущественных вопросов — и упростить процесс, который в противном случае может оказаться трудным и тернистым.
Лиза Брейер Урбан — адвокат по недвижимости из Манхэттена, управляющий партнер и одна из основателей Breier Deutschmeister Urban & Fromme.
Продают ли ваш город мировой элите? — Мать Джонс
Эван Вуччи / AP; Alex_533 / iStock
Боритесь с дезинформацией.Получите ежедневный обзор важных фактов. Подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Mother Jones .«Видите туфли?» Керри Старчук останавливает свой минивэн перед огромным особняком с довоенными колоннами и чугунным забором и указывает на входную дверь. Конечно же, рядом с приветственным ковриком лежит пара одиноких сабо. Риэлторы делают это, говорит мне Старчук, «чтобы было похоже, что там кто-то живет». Но быстрый осмотр собственности портит уловку. Жалюзи опущены.Газон зарос, а просторная круглая подъездная дорожка пуста. Тем не менее, Старчук благодарит за усилия. «Вы проезжаете мимо некоторых домов, а они даже не забрали свою почту».
Середина утра субботы в Ричмонде, пригороде Ванкувера, Британская Колумбия, и это, возможно, 20-й пример того, что местные жители называют «синдромом пустого дома», — дома, приобретенные иностранными гражданами, многие из которых состоят из богатых людей. Китайцы, а остались сидеть пустыми. В некоторых в конечном итоге появятся обитатели; Ванкувер — популярное направление для состоятельных эмигрантов.Но часто новые владельцы относятся к домам как к средствам передвижения для вывоза капитала из Китая. По недавним оценкам, 67 000 домов, кондоминиумов и квартир в районе метро Ванкувера, или около 6,5% от общего числа, либо пусты, либо «недостаточно используются» — ужасная статистика, учитывая, что рынок жилья настолько ограничен, что уровень арендных ставок ниже 1 процент. Отсюда и обувь: чтобы оградить отсутствующих владельцев от публичного осуждения, нишевые фирмы, специализирующиеся на «обслуживании пустующей собственности», будут устраивать тщательно продуманные камуфляжи — все, от выключателей света и «садовых сцен» до искусных декораций, таких как тыквы на Хэллоуин и венки на Рождество.
Однако такая тактика не может замаскировать пустоту домов или атмосферу города-призрака целых кварталов. Здесь, например, несмотря на солнечную погоду на выходных, мы видели мало пешеходов и детей — только подрядчиков и риэлторов в последних моделях BMW. Обводя нас вокруг фургона подрядчика с китайскими буквами, Старчук уже не в первый раз говорит мне: «Я чувствую себя иностранцем в своей стране».
Подобные комментарии не всегда удаются в городе с огромным иммигрантским населением и гордым представлением о себе как о средоточии прогрессивного интернационализма.Но на самом деле многие члены большой китайско-канадской общины Ванкувера столь же возмущены поведением сверхбогатых китайцев-новичков и тем, как их присутствие изменило повседневную жизнь. Во всяком случае, как невежливые претензии Старчука, так и резкая реакция на них лишь подчеркивают беспорядочные социальные реалии города, вывернутого наизнанку императивами мирового капитала.
«В 2015 году на китайских покупателей приходилась треть всех покупок в районе Ванкувера, и цены подскочили на 40 процентов.”
Для богатых китайцев Ванкувер превратился в идеальный «город-изгородь» — живописный, космополитический, с хорошими школами, давним китайским сообществом и недооцененным (по мировым стандартам) рынком недвижимости, на котором капитал может быть защищен от растущей экономической активности. и политическая неопределенность дома. Только в 2015 году, по оценкам Национального банка Канады по финансам, китайские покупки недвижимости в районе Ванкувера составили почти 10 миллиардов долларов, или треть общей долларовой суммы, потраченной на городскую недвижимость.(Цифры в долларах США, если не указано иное.) Ванкувер настолько популярен среди хеджеров, что местные фирмы по недвижимости отправляют рекрутеров, говорящих на китайском, в китайские города, чтобы побудить покупателей совершить автобусные туры по престижным районам Ванкувера.
Но для многих давних жителей развивающаяся роль Ванкувера как гигантского сейфа для китайской элиты серьезно дестабилизирует. Отчасти благодаря иностранному капиталу цены на жилье здесь более чем удвоились с 2006 года. За один 12-месячный период (с середины 2015 года до середины 2016 года) средняя цена на дом на одну семью подскочила почти на 40 процентов, до 1 доллара.17 миллионов, что делает Ванкувер почти таким же дорогим, как Сан-Франциско, но с гораздо менее разнообразным и устойчивым рынком труда.
Линия горизонта Ванкувера Энди Кларк / Reuters
В августе прошлого года, в значительной степени игнорируя влияние иностранных инвестиций, правящая Либеральная партия Британской Колумбии ввела 15-процентный налог на покупку жилья в районе Ванкувера за пределами Канады. Но пока налог принес некоторое облегчение (в январе цены на дома на одну семью упали на 18.9 процентов от их пикового значения до вычета налогов), это мало помогло успокоить общественное недовольство. Некоторая часть этой ярости неизбежно приобрела ксенофобский оттенок — болезненный поворот для города, который упорно трудился, чтобы преодолеть вековое наследие антиазиатских настроений. Вскоре после выборов в США жители Ричмонда обнаружили, что их районы завалены листовками со зловещим посланием: «Отойди, белый! Китайцы захватывают власть! »
Тем не менее, большая часть гнева сосредоточена на политических лидерах и их международных претензиях.Потому что на самом деле здесь политики не просто игнорировали влияние иностранных инвестиций; до недавнего времени они энергично поощряли это как часть плохо продуманного плана по превращению Ванкувера в глобальный «город ворот».
Ванкувер, возможно, нанес сам себе раны. Но это не будет последний рынок городского жилья, взорванный триллионами долларов, которые сейчас выливаются из стран с развивающейся рыночной экономикой. Учитывая привлекательность городской недвижимости для иностранных инвесторов — и соблазн, который внешний капитал создает для нуждающихся в денежных средствах городов — разгром в Ванкувере должен стать обязательным примером для городских политиков, активистов и горожан во всем мире.
Как это часто бывает в историях о грандиозных гражданских амбициях, нынешний кризис Ванкувера начался как благонамеренное решение предыдущей беды. В начале 1980-х годов город шатался после долгих лет рецессии и краха экономики западной Канады, основанной на лесной и горнодобывающей промышленности. Безработица в Британской Колумбии колебалась от 10 до 15 процентов. Рынок жилья Ванкувера потерял 40 процентов своей стоимости. Компании закрывались, и город «был на пути к превращению в Тихоокеанский Детройт», — говорит Энди Ян, специалист по городскому планированию из Университета Британской Колумбии, который внимательно изучил региональный рынок жилья.Поэтому местные и федеральные власти разработали план модернизации экономики города за счет привлечения иностранных деловых специалистов и капитала.
Эта стратегия, получившая название «Тихоокеанский регион», была разновидностью модели, разработанной в Соединенных Штатах в послевоенную эпоху. В 1950-х и 60-х годах Стэнфордский университет использовал обещание дешевой земли, чтобы привлечь технологические фирмы к созданию нового промышленного бизнес-парка, который стал ядром Кремниевой долины. Точно так же Phoenix применил «дружественную к бизнесу» стратегию жесткого дерегулирования, низких налогов и агрессивной антипрофсоюзной политики, чтобы заманить сотни производственных и технологических компаний из больных городов Ржавого Пояса.
«Рассказы о фуэрдаях , детях китайских трастовых фондов, заполнили прессу. Есть даже реалити-шоу: Ultra Rich Asian Girls. “
Стратегия «Тихоокеанский рубеж» в Ванкувере была еще более грандиозной. Усилия по найму были сосредоточены не на Северной Америке, а на быстро развивающейся Азии. И вместо того, чтобы ухаживать за компаниями, Ванкувер пошел за индивидуальными инвесторами и предпринимателями или «бизнес-иммигрантами», используя простой, но очень привлекательный соблазн: канадский паспорт.В соответствии с новой федеральной программой, принятой частично для оказания помощи Ванкуверу, иностранные граждане с чистой стоимостью около 800000 канадских долларов (600000 долларов США) будут в ускоренном порядке получать постоянное место жительства в Канаде, если они согласятся предоставить ссуду половину этой суммы правительству провинции под проценты. -бесплатно на пять лет. Исследователям истории Ванкувера, возможно, понравилась ирония судьбы: в начале 20 века китайские мигранты были вынуждены платить открыто расистский федеральный «головной» налог за привилегию выполнять тяжелую работу в шахтах, лесах и железных дорогах региона.Спустя полвека за материковыми китайцами начали ухаживать за их деловую доблесть и интеллект (и банковские счета). Но таков прогресс: в рамках стратегии Азиатско-Тихоокеанского региона Ванкувер не просто противостоял предрассудкам своего прошлого, но и открыто признал жизненно важную роль, которую разнообразие сыграет в его будущем. И, сосредоточив внимание на бизнес-иммигрантах, которые принесут в Китай таланты и капитал, а также свои личные связи, Ванкувер полагал, что он может стать доминирующим глобальным центром — новой Венецией.”
Эти непомерные амбиции прекрасно отражали зарождающуюся идеологию начала 1980-х годов. В эпоху Рейгана и Тэтчер состоятельный бизнес-иммигрант рассматривался как важнейший агент экономической глобализации — «трофей в режимах неолиберальной политики», как сказал Дэвид Лей, городской географ из Университета Британской Колумбии. написал. В конце концов, более 30 стран предложили программы для бизнес-иммигрантов; America’s, известная как EB-5, была запущена в 1990 году и широко используется девелоперами, включая президента Дональда Трампа и его зятя Джареда Кушнера.(Использование семьи Кушнеров EB-5 вызвало шквал заголовков в эти выходные после того, как стало известно, что сестра Джареда, Николь Майер, пообещала китайским инвесторам, собравшимся в пекинском отеле, что они получат «золотую визу», если они вложат деньги в роскошный жилой комплекс в Джерси-Сити, который строят Кушнеры. Согласно Forbes , Кушнеры уже использовали программу, чтобы направить 50 миллионов долларов на этот проект, прежде чем Джаред частично отказался от семейного бизнеса.Но сторожевые псы по этике забили тревогу по поводу того, что презентация также приняла к сведению «статус знаменитости» Кушнера, и что Трамп подписал счет о расходах, в котором было продлено продление программы EB-5, за день до того, как Майер выступила с презентацией, и что инвесторов призвали действовать сейчас, до изменения правил. С тех пор Kushner Companies сообщила газете Washington Post , которая раскрыла эту историю, что она «приносит свои извинения, если это упоминание о ее брате каким-либо образом было истолковано как попытка соблазнить инвесторов.Это не входило в намерения г-жи Мейер ».)
Но канадский вариант был бесспорно самым популярным благодаря как историческим связям Канады в Содружестве с Азией, так и внезапно нестабильной политике Азии. С возвращением Гонконга к правлению материкового Китая в 1997 году и усилением давления Пекина на Тайвань по поводу воссоединения, обеспокоенные элиты обоих этих анклавов смотрели на Ванкувер как на идеальное убежище для себя и своей столицы. Из 330 000 бизнес-иммигрантов, которые воспользовались канадской визовой программой к 2001 году, более трети из них, включая большинство так называемых мигрантов-миллионеров, поселились в Ванкувере.Объем прибывшего богатства был ошеломляющим. В течение одного трехнедельного периода в 1992 году 50 миллионеров открыли счета в отделении HSBC в китайском квартале Ванкувера. В 1995 году более 500 миллионов долларов было переведено из Гонконга в банки Британской Колумбии. В целом, по оценке Лея, с 1988 по 1997 год Ванкувер заработал иммигрантское богатство на 50 миллиардов долларов. Согласно некоторым сообщениям, именно трата денег этой новой когорты в значительной степени спасла Ванкувер от глубокой национальной рецессии 1990-х годов — удивительного возвращения Детройта в Тихоокеанском регионе.
Однако вскоре новые состояния Ванкувера стали явно фаустовскими. Первоначальная вера в то, что новички применит свои предпринимательские навыки в местной экономике, оказалась до неловкости наивной. Хотя многие из первой волны бизнес-иммигрантов из Гонконга и Тайваня полностью намеревались открыть бизнес в Ванкувере или инвестировать в него, мало кто из них добился большого успеха, говорит Лей. Несмотря на то, что они говорят на диалекте с этническими китайцами Ванкувера (большинство из которых приехали на несколько поколений раньше из Гонконга), новоприбывшие часто сбивались с толку канадской деловой культурой, ее правилами и высокими налогами.
Предпринимательский успех оказался еще труднее для тех, кто прибыл позже. К началу 2000-х годов поток бизнес-иммигрантов переместился с жителей Гонконга и Тайваня на материковых китайцев, которые, хотя и были богаче своих предшественников, обычно не говорили ни на английском, ни на кантонском диалекте, который предпочитали в китайском квартале Ванкувера. Между тем канадские власти сделали на удивление мало, чтобы помочь этим новичкам ассимилироваться. По словам Яна, почти не существовало спонсируемых государством программ изучения английского языка, равно как и не существовало формального процесса признания академической или профессиональной квалификации иммигрантов.И существующая в городе этническая китайская община вряд ли приветствовала. Помимо языковых различий, говорит Лей, местных жителей часто отталкивала политика и образ жизни новичков, не в последнюю очередь их склонность к «показному богатству».
Разочарованные, некоторые вернулись в Китай. (Сегодня в Гонконге проживает около 300 000 владельцев канадских паспортов.) Другие сохранили свои дома в Ванкувере, но «ездили на работу» в Китай — практика, отраженная в поговорке: «Гонконг — зарабатывание денег, Канада — за качество жизни.«Но многие новички просто адаптировались, ища более простой вид бизнеса, в который можно войти, — говорит Дэвид Эби, член оппозиционной Новой демократической партии (НДП), представляющий Ванкувер в провинциальном собрании. И, по словам Эби, они обнаружили «в основном недвижимость».
Это тоже не должно было быть сюрпризом. Помимо привлекательного климата, нетронутой окружающей среды и живописных пейзажей побережий и заснеженных вершин, Ванкувер был выгодной сделкой с недвижимостью. К 1990-м годам местный рынок жилья восстанавливался (отчасти благодаря большому количеству богатых новых жителей), но цены на жилье все еще оставались довольно низкими по сравнению с другими рынками Северной Америки.Иными словами, жилье представляло собой надежные, сравнительно ликвидные инвестиции с широким потенциалом для долгосрочного роста цен — «именно тот актив, который вам нужен, если вы хотите спрятать наличные или просто спрятаться», — говорится в сообщении. Томас Давыдов, директор Центра городской экономики и недвижимости Университета Британской Колумбии. Жилье, добавляет Ян, стало «хранилищем капитала».
Единственная проблема в том, что рынок жилья среднего размера, такой как Ванкувер, был не готов к такому притоку нового капитала.По мере того как китайские деньги хлынули, цены на жилье быстро превысили доходы местных жителей, которые оставались одними из самых низких среди всех крупных канадских метрополитенов. Вместо того, чтобы строить блестящую новую экономику технологий и предпринимательства, Ванкувер оказался с финансово развитой экономикой, наиболее быстрорастущими секторами которой были недвижимость, жилищное строительство, ипотечное кредитование и, в конечном итоге, спекуляции, причем не только иностранцами. Местные жители теперь тоже вкладывали средства в рынок горячего жилья.
Подпитываемый все более удаленной столицей, город начал трансформироваться почти в реальном времени.Поскольку участки стали намного более ценными, чем зачастую скромные дома на них, тысячи старых домов были снесены и заменены особняками. В престижных деловых районах города квартал за кварталом сносили для строительства многоквартирных домов, квартиры которых пустовали в течение нескольких месяцев. Семейные и популярные магазины уступили место элитным бутикам и автосалонам роскошных автомобилей. Жалобы жителей в основном игнорировались. Вместо этого в 2010 году канадское правительство буквально удвоило количество бизнес-иммигрантов: соискателям программы теперь потребуется чистая стоимость активов в размере 1 канадский доллар.6 миллионов и будут готовы одолжить правительству 800 000 канадских долларов. Это повышение не испугало иностранных инвесторов. Китайский капитал продолжал поступать на рынок жилья Ванкувера, который после небольшой паузы во время Великой рецессии быстро возобновил стремительный рост.
Ванкувер, говорит Ян, теперь был захвачен тем, что экономисты называют «зависимостью от пути». Эта закономерность возникает, когда один вид деятельности становится настолько доминирующим на местном уровне, что вызывает адаптацию в региональной экономике, что затем позволяет доминирующему виду деятельности становиться еще более мощным.«Все в столичном Ванкувере занялись жилой недвижимостью, — говорит Ян. «И даже другие виды экономической деятельности стали вспомогательными или зависимыми от жилой недвижимости». В районе за районом характер города, принадлежащий к среднему классу, уступал место чему-то более высококлассному курортному городку — что неудивительно для места, которое, по одной оценке, могло быть домом для более чем 100 000 китайских миллионеров. Тем временем семьи рабочего и среднего класса покидали метрополитен в таком количестве, что начальные школы закрывались.
Наконец, в 2014 году правительство Канады завершило программу бизнес-иммиграции, отклонив более 59 000 заявителей. Но характерной чертой зависимости от пути является импульс: как только местная экономика встает на такой путь, говорит Ян, остановить ее очень трудно. «Просто двигайся все быстрее и быстрее». Жилищный кризис Ванкувера по существу стал самоокупаемым. В 2016 году соотношение цены на жилье к доходу, являющееся ключевым показателем доступности, превысило 11: 1, что сделало Ванкувер третьим наименее доступным городом в мире.Или, как выразился Эби, законодатель НДП, Ванкувер был на пути к превращению в «новое Монако».
В таких тяжелых экономических условиях социальная напряженность была неизбежна. Город, известный своим интернациональным, многокультурным характером, сейчас изо всех сил пытается ассимилировать новых иммигрантов, которые во многих отношениях держались особняком. В некоторых элитных районах предприятия больше не утруждают себя размещением вывесок на английском языке — тенденция, которую некоторые давние жители пытались объявить вне закона. Меняются традиционные социальные структуры: Ян и Лей, например, обнаружили, что многие китайские новоприбывшие попадают в систему, известную как «семья космонавтов»: жена и дети живут в Ванкувере, а муж живет и работает в Китае, его канадский паспорт всегда наготове.
Но самым большим источником культурных трений является беспрецедентная покупательная способность новичков, поскольку простое «показное богатство» уступило место сюрреалистическим проявлениям демонстративного потребления. Счета о разросшихся многомиллионных особняках, клубах вождения суперкаров и о детях из китайских трастовых фондов, которые тратят деньги бесплатно, заполнили местные газеты и вызвали презрение международной прессы. «Песня китайских отпрысков: мой папа богатый, а мой Lamborghini красивый», — гласит заголовок статьи New York Times в 2016 году, в которой подробно описывается экстравагантность Vancouver’s fuerdai , китайского термина, означающего «второе поколение богатых».«Они не работают», — сказал « Times » Дэвид Дай, основатель клуба водителей суперкаров, члены которого на 90% являются гражданами Китая. «Они просто тратят деньги своих родителей». Ши И, владелец автосалона суперкаров, добавляет: «В Ванкувере много детей коррумпированных китайских чиновников. Здесь они могут выставлять напоказ свои деньги ». Как и следовало ожидать, есть даже онлайн-реалити-шоу « Ultra Rich Asian Girls », в котором дочери элитных иммигрантов Ванкувера ходят по магазинам, едят и гуляют по элитному ландшафту города.И все же, несмотря на ярлыки, в этих выходках мало что особенно китайского или даже «иностранного». Обычным людям всегда приходилось мириться с излишествами высшего общества и их беззаботным безразличием к местным нормам. Просто до недавнего времени верхняя часть обычно была белой.
Таким образом, может возникнуть соблазн изобразить историю Ванкувера как историю, движимую прежде всего тревогой белых по поводу упадка того, что раньше было доминирующей культурой. Более 5000 жителей Британской Колумбии подписали федеральную законодательную петицию, которую Старчук инициировал в прошлом году, чтобы отменить автоматическое «гражданство по праву рождения» для детей, рожденных в Канаде от матерей неканадцев.Как и ожидалось, это вызвало гневные отклики сторонников прогресса и подняло фундаментальные вопросы о том, что значит быть канадцем — особенно неудобно, учитывая, что английский и французский блоки страны только недавно пришли к непростому соглашению о том, как лучше всего приспособить разные языки и культуры.
И все же некоторые из самых резких жалоб на жилищный кризис в Ванкувере исходят от китайских иммигрантов во втором и третьем поколении, которые не меньше страдают от роста цен на недвижимость, чем их неазиатские соседи.Членом консервативного парламента, спонсирующим петицию о гражданстве Старчука по праву рождения, является Алиса Вонг, которая приехала из Гонконга в 1980 году. Гэри Лю, 38-летний ученый-энергетик, чья семья иммигрировала из Тайваня в 1993 году, говорит, что он и его жена пытались с 2014 года променяю свою небольшую квартиру в пригороде на таунхаус. «Но каждый день открытых дверей всегда забит людьми из материкового Китая», — говорит Лю, который теперь подрабатывает защитником жилищного строительства. «А когда мы спрашиваем, откуда они, мы отвечаем:« О, из провинции Шаньдун.«Из внутренних провинций.« Они здесь только для того, чтобы купить дом ».
«Вместо того, чтобы подпитывать процветание предпринимательства, иностранный капитал раздувал огромный жилищный пузырь».
Но для обескураженного среднего класса Ванкувера самой возмутительной частью всей этой истории было нежелание правительства признать наличие проблемы. В интервью для прессы законодатели систематически отклоняли предположения о том, что иностранный капитал разжигает жилищный кризис. Вместо этого они обвинили стремительный рост цен в основном в ограниченном предложении жилья и отсутствии плотности в городах — знакомый аргумент, который мог бы иметь больший вес (жители Ванкувера любят свои дома на одну семью), если бы не стремительный рост незаселенных домов и кондоминиумов.
Отчасти это отрицание было обусловлено финансовыми соображениями. Правительства провинций и городов получили огромную выгоду от беспроцентных ссуд для бизнес-иммигрантов и от резкого увеличения налогов на операции с недвижимостью (более 1,5 млрд долларов в Британской Колумбии только в 2016 году). Политики привыкли к щедрости раздутого сектора недвижимости, вклад которого в избирательную кампанию был примерно вдвое больше, чем у двух следующих по величине секторов — горнодобывающей и лесной. В последние годы законодатели и девелоперы почти не пытались скрыть свои связи: до ухода в отставку в этом году Боб «Кондо Кинг» Ренни, один из крупнейших игроков в сфере недвижимости Ванкувера, был главным сборщиком средств для правящей Либеральной партии, которая в течение последнего десятилетия взяли в 35 раз больше взносов от сектора недвижимости (10 долларов.5 миллионов), как и оппозиционная НДП (300 000 долларов).
Но действовала и более тонкая динамика: политические институты тоже деформируются по мере того, как экономика становится зависимой от траектории движения. Так было в Фениксе, где компании, собранные в город, в конечном итоге стали доминировать в местной политике и начали требовать — и постоянно выигрывать — больше налоговых льгот и других соблазнов. То же самое произошло в районе залива Сан-Франциско, где правительства подсластили горшок, скажем, «налоговой льготой в Твиттере» или разрешив автобусам для сотрудников роскошных технологических фирм пользоваться остановками общественного транспорта.
Такая динамика кооптации часто приводит к серьезным социальным издержкам, таким как недофинансирование школ, инфраструктуры и других государственных услуг. И все же оптика обманчива: чем яростнее города борются за экономический рост и за капитал, необходимый для его подпитки, тем больше их политическая культура оправдывает эти затраты как необходимые для процветания — и, действительно, тем больше эти затраты рассматриваются как утверждения. этого процветания.
Эта динамика явно сработала в Ванкувере. Снова и снова политический класс просто отказывался признать, что капитал Тихоокеанского региона, предназначенный для подпитки нового предпринимательского процветания, вместо этого просто надувает огромный жилищный пузырь.Жалобы на иностранные инвестиции были отклонены как ксенофобные. Ранние призывы к политическим действиям — например, о введении городского налога для наказания покупателей, оставивших свои дома пустующими, — встречали сопротивление в течение многих лет. (Ванкувер только что ввел в действие налог на вакансию в размере 1% в конце 2016 года.) Безусловно, чиновники столкнулись с многочисленными ограничениями. Налоговые полномочия городов в значительной степени контролируются провинцией: например, когда Грегор Робертсон, мэр Ванкувера НДП, попросил провинциальных законодателей ввести налог для спекулянтов недвижимостью в 2015 году, правящие либералы отвергли его.А местные лидеры преодолевают сложное культурное минное поле, пытаясь развеять опасения по поводу доступности, не обижая китайских канадских избирателей.
Но Робертсон и другие городские лидеры также активно поощряли китайские инвестиции и продолжают винить жилищный кризис в отсутствии предложения — позиция, которая обходит стороной большое количество пустующих домов, принадлежащих иностранцам. И они не перестают эксплуатировать культурную напряженность. Когда Ян опубликовал данные о том, что покупатели с китайскими фамилиями составляли две трети всех домов в районе Ванкувера, проданных в период с августа 2014 года по февраль 2015 года (и для 91 процента домов стоимостью 3 миллиона долларов и выше), его исследование подверглось критике со стороны промышленности и правительственные чиновники как расисты.(Робертсон и другие городские власти отказались комментировать эту историю.)
До сих пор трудно понять, в какой степени динамика города-изгороди исказила политическую систему. Даже в июне 2016 года, когда цены на односемейное жилье выросли за год примерно на 40 процентов, премьер-министр Британской Колумбии Кристи Кларк взяла с собой местные компании по недвижимости в торговую миссию в Азию. Правительство также проигнорировало сообщения о том, что недвижимость Ванкувера использовалась для отмывания части коррумпированного богатства на сумму около 2 триллионов долларов, которое покинуло Китай с 1990-х годов.И только после того, как новая система правительственной отчетности показала, что иностранная собственность в некоторых частях Ванкувера была намного выше, чем предполагалось ранее — и после того, как опросы показали, что доступность является главной проблемой на провинциальных выборах 2017 года, — Либеральная партия Кларка согласилась на 15-процентный налог на покупка зарубежной недвижимости.
Этот налог действительно принес некоторое облегчение. Объемы продаж упали, и даже обычная для поллианян индустрия недвижимости города теперь прогнозирует падение цен на жилье почти на 8 процентов в 2017 году.Но, как отмечает Эби из НДП, рынок жилья Ванкувера настолько раздут, что для восстановления доступности потребуется коррекция цен на 40 процентов, что опустошит тех, «кто многократно использовал свои силы, чтобы попытаться выйти на рынок».
Вряд ли такой ужасный исход. Но рынок, несомненно, изменился. Многие крупные застройщики, которые спешили построить кондоминиумы в Ванкувере, обратили свое внимание на юг, на Сиэтл, Сан-Франциско и Лос-Анджелес. Продавцы элитного жилья были вынуждены резко снизить цены.Тем временем в Китае похолодание ванкуверской мании. Три года назад Ванкувер был третьим по популярности городом в мире для богатых китайских иммигрантов, уступая только Лос-Анджелесу и Сан-Франциско, по данным исследовательского института Hurun. К 2016 году Ванкувер опустился на шестое место. После многих лет опасений по поводу того, что иностранные инвестиции делают их город недоступным, некоторые жители Ванкувера теперь опасаются противоположной угрозы — что уходящий иностранный капитал может разрушить рынок жилья и вызвать рецессию. «Здесь мы сталкиваемся с действительно трудным моментом, потому что этому позволяли продолжаться так долго», — сказал мне Эби.«Если здесь есть урок для других юрисдикций, то следует заранее определить эту [тенденцию] и не ждать, чтобы начать действовать».
Для других городов, наблюдающих за Ванкувером, было бы легко ошибиться в понимании кризиса как чего-то уникального и неповторимого — идеального шторма исключительных политических и исторических факторов. Но если текущие тенденции сохранятся, в течение следующего десятилетия 1 процент развивающихся экономик продолжит переводить триллионы долларов за границу. И хотя этот капитал будет перетекать во все мыслимые активы — от нефтяных компаний до виноградников и произведений искусства, — недвижимость будет приоритетом.В эпоху низких процентных ставок, вялого экономического роста и растущей политической неопределенности быстрое повышение стоимости недвижимости в стабильных западных странах предлагает богатым хеджерам все более редкие возможности для получения прибыли и безопасности. По данным Исследовательского института Хурун, только в материковом Китае насчитывается более 1 миллиона домашних хозяйств с чистым капиталом, превышающим 1,5 миллиона долларов, и три пятых из них хотят купить недвижимость за границей в ближайшие три года. По оценке консалтинговой компании Juwai, китайские владения недвижимостью за рубежом, которые в 2015 году составили 80 миллиардов долларов, к 2020 году вырастут до 220 миллиардов долларов.Пекин пытается остановить отток капитала с помощью новых правил валютных переводов и жесткой антикоррупционной кампании, координируемой с правительствами западных стран. Но «капитал все еще уходит», — говорит Дин Джонс, глава сиэтлского офиса Realogics Sotheby’s International Realty, глобальной фирмы по недвижимости, которая в значительной степени ориентируется на покупателей из Азии. «И большая часть капитала уже выведена. И эти ресурсы хранятся на множестве банковских счетов, множестве домов и множестве художественных галерей по всему миру.”
Когда хеджеры переводят эти активы в недвижимость, покупки будут широко рассредоточены. Гонконг, Сидней и Лондон уже известны как города-хеджи, но всегда появляются новые кандидаты: китайские инвесторы планируют потратить 100 миллиардов долларов на строительство огромного роскошного «города» на окраине Сингапура. Но американские города остаются главной целью — в период с 2011 по 2015 год объем покупок китайской недвижимости в США более чем утроился и составил 27,3 миллиарда долларов, по данным Национальной ассоциации риэлторов, и теперь на них приходится более четверти общей выручки от всех покупок за рубежом. , или более чем в четыре раза больше, чем у следующей по величине группы покупателей, канадцев.Городская недвижимость в США быстро дорожает, но остается выгодной сделкой по сравнению со многими городами с формирующимся рынком. И хотя правительство США не так активно привлекает иностранный капитал, как Канада, наша программа EB-5 предоставляет вид на жительство иностранцам, которые вкладывают 1 миллион долларов в коммерческие проекты.
Многие американские города чувствуют, что у них нет другого выбора, кроме как ухаживать за иностранными жителями. Несмотря на огромный спрос на инфраструктуру и услуги, города испытывают сильное давление с целью удержать местных работодателей за счет снижения налогов, и соблазн восполнить дефицит с помощью иностранных хеджеров велик.
китайских хеджеров — не единственные, кто присматривается к американской недвижимости. Российские и ближневосточные инвесторы направляются в восточные города, такие как Нью-Йорк и Вашингтон. Южноамериканские элиты покупают в Майами и Хьюстоне. Но китайские охотники за домами, вероятно, имеют наибольшее влияние благодаря как масштабу их коллективного богатства, так и их предпочтению городам среднего размера на Западном побережье.
Экспонат А — Сиэтл, который в прошлом году заменил Ванкувер, став третьим по величине городом для богатых китайских иммигрантов.По оценкам Realogics Sotheby’s, половина его продаж загородных домов в районе Сиэтла в 2016 году приходилась на китайских покупателей — по сравнению с 30 процентами в 2015 году. Отчасти это увеличение отражает охлаждение интереса к Ванкуверу. Но это также отражает признание того, что у этого быстро развивающегося города есть все, что нужно, чтобы стать следующим городом-изгородью: привлекательная обстановка, хорошие школы, разнообразная, толерантная культура — и, конечно же, рынок недвижимости, который, несмотря на стремительный рост цен, остается недооценен по сравнению с городским Китаем. На более глубоком уровне восходящая звезда Сиэтла иллюстрирует безудержную природу глобального капитала.Город может отпугнуть иностранных инвесторов, но это только означает, что они потекут в новые города. «Это Ванкувер 2.0», — сказал агентству Bloomberg прошлой осенью Джонс, глава офиса Realogics Sotheby’s в Сиэтле. «Многие из тех же мотивов и целей воспроизводятся в Сиэтле».
Сиэтл еще не находится на территории Ванкувера; его экономика гораздо более разнообразна и устойчива и, следовательно, менее чувствительна к дестабилизирующему воздействию иностранного капитала. Но уже есть симптомы, похожие на Ванкувер, в том числе перелистывание иногородними игроками и рост числа пустых домов, особенно в элитных районах.«Около трети моих покупателей не живут здесь», — говорит один риэлтор из Сиэтла, который работает исключительно с покупателями из материкового Китая. «Они приезжают сюда, может быть, на пару месяцев в году, а то и вовсе не приезжают. Но они не хотят сдавать свою собственность ». В то время, когда Сиэтл рассматривает возможность значительных расходов на доступное жилье, эта тенденция сбивает с толку. «У нас сейчас нехватка жилья», — говорит член совета Сиэтла Майк О’Брайен. «И идея о том, что люди будут размещать свой капитал в жилищном строительстве, но не использовать [его], — это не то, чего мы хотим видеть.”
И все же у Сиэтла еще меньше возможностей для защиты, чем у Ванкувера. Сиэтл может быть нацелен на спекулятивные практики, которые не являются исключительно иностранными — например, штраф в отношении пустующих домов. Но закон штата не разрешает взимать налог с иностранных покупателей — и разговоры о такой политике вызвали недовольство среди многих этнических общин Сиэтла. Кроме того, в то время как Канада приостановила большинство своих программ для бизнес-иммигрантов, ожидается, что американская программа EB-5, любимая президентом Трампом, несмотря на его антииммигрантскую риторику, останется в силе.
Говоря более фундаментально, любой барьер, который Сиэтл или другие города США могут правдоподобно воздвигнуть, будет просто слишком скромным. Во-первых, глобальные инвесторы всегда могут обойти налоги или другие препятствия с помощью подставных компаний и местных партнерств. А для решительного хеджера, спасающегося от политических репрессий или экономических потрясений (Китай сажает в тюрьму коррумпированных магнатов, а его фондовый рынок упал почти на 40 процентов с 2015 года), даже 15-процентный налог — это всего лишь цена ведения бизнеса. И хотя более 40 процентов всего жилья в Гонконге и Сингапуре находится в государственной собственности и, таким образом, действительно изолировано от иностранного капитала, это политическая нестабильность для городов США.
Но более серьезным препятствием является то, что многие люди в Сиэтле хотят больше иностранного капитала, а не меньше. Местные девелоперы упорно трудились над привлечением офшорных инвестиций, а фирмы по недвижимости изменили конфигурацию, чтобы охватить элитную китайскую клиентуру, с агентами и брокерами, говорящими на мандаринском языке, которые действуют как консьержи. Вэньцзюнь Чен, риэлтор из Сиэтла, не только переводит для своих китайских клиентов, но и часто выполняет их поручения, водит их за покупками, знакомится с людьми и обучает основам обслуживания дома на одну семью.«Многие из них настолько беспомощны, — сказал мне Чен.
Вернувшись в Ричмонд, Керри Старчук испытывает иную беспомощность. Ее собственные взрослые дети не могут позволить себе жить в городе, где они выросли. Ее район по-прежнему напоминает нечто среднее между городом-призраком и зоной боевых действий. Строительный шум постоянный. Практически в каждом квартале дома все еще строятся или сносятся. «Чтобы увидеть, как мой район живет так, как он есть, и тогда не получить поддержки со стороны политиков, — говорит Старчук, — даже если они знают, что происходит…»
Она замолкает.Мы застряли в пробке в центре Ричмонда, где половина витрин, похоже, принадлежит отделениям банков или брокерским конторам. Новые дома и строительные краны нависают над нами. Десятки вывесок, многие только на китайском, объявляют о будущих проектах. В прошлом году местный риэлтор по имени Стив Сарецки опубликовал данные, показывающие, что почти половина квартирных квартир, проданных в центре Ричмонда за первые девять месяцев 2016 года в зданиях возрастом не менее одного года, никогда не были заселены. По ее словам, когда Старчук приезжает сюда ночью, во многих построенных зданиях темно.«Я этого не понимаю, — говорит она. «Они просто позволяют рынку делать свое дело? Это бесплатно для всех «.
15-процентный налог побудил некоторых иностранных инвесторов уехать в Сиэтл или Торонто (новый фаворит среди китайских покупателей, ищущих канадскую недвижимость). Но другие просто перешли на новые классы активов в Ванкувере. В прошлом году китайские инвесторы начали скупать сельскохозяйственные угодья недалеко от города для строительства особняков и курортов, а в последние месяцы они проникли на рынки промышленной собственности Ванкувера.Энди Ян из Университета Британской Колумбии обнаружил, что цены на землю, предназначенную для компаний легкой промышленности, подскочили на 48 процентов за один год — тенденция, из-за которой Ванкуверу будет еще труднее ухаживать за стартапами и другими предприятиями, которые могут помочь городу отказаться от его зависимость от пути к недвижимости.
В общем, многие давние жители здесь чувствуют себя использованными — глобальной элитой, но также и недальновидным правительством, которое настолько стремится ухаживать за этой элитой, что продолжает ставить под угрозу долгосрочное процветание региона.Такое соучастие может дорого обойтись. Опросы общественного мнения показывают, что правящая Либеральная партия будет идти плечом к плечу с НДП на выборах в провинцию в мае. Тем не менее, на столь позднем этапе трудно понять, что на самом деле может сделать даже новое руководство, чтобы изменить нарратив города. Даже если правительство сможет разработать сочетание налогов, правил и других рыночных стимулов, которые каким-то чудесным образом охладят экономику, не вызывая рецессии, подавляющее большинство единодушно согласны с тем, что уже нанесенный ущерб залечит годы.«Когда дело доходит до рынка жилья, мы — выжженный регион, — говорит Лей, урбанист из Университета Британской Колумбии. «Ущерб здесь настолько велик, что трудно понять, как нам выбраться из этой дыры».
Как сэкономить на НАЛОГЕ НА ПРИБЫЛЬ КАПИТАЛА при продаже участка / квартиры / дома?
Капитальный актив обычно относится ко всему, чем вы владеете в личных или инвестиционных целях. Он включает в себя все виды собственности; движимые или недвижимые, материальные или нематериальные, фиксированные или находящиеся в обращении.
Примеры включают дом, землю, предметы домашнего обихода, акции, облигации или паевые инвестиционные фонды, удерживаемые в качестве инвестиций и т. Д.,
Когда вы продаете капитальный актив, разница между покупной ценой актива и суммой, за которую вы его продаете, составляет прирост капитала или убыток капитала . Прибыли и убытки от прироста капитала классифицируются как долгосрочные или краткосрочные .
Если земля или дом находятся в собственности 36 месяцев или менее 24 месяца или менее (w.e.f. 2017-18 финансовый год) , то этот актив считается краткосрочным капитальным активом. Вы, как инвестор, получите либо краткосрочную прибыль от прироста капитала (STCG) , либо краткосрочную потерю капитала (STCL) по этим инвестициям.
Если земля или дом находится в собственности более 36 месяцев более 24 месяцев (w.e.f FY 2017-18 / AY 2018-19) , то этот Актив считается долгосрочным капитальным активом. Вы получите либо долгосрочную прибыль от прироста капитала (LTCG) , либо долгосрочную потерю капитала (LTCL) по этим инвестициям.
Возможно, вам придется заплатить налог на прирост капитала по STCG / LTCG.
В этом посте позвольте нам понять — как рассчитать краткосрочный прирост капитала от продажи земли или собственности? Как рассчитать долгосрочную прибыль от продажи земли или дома? Какие применяются ставки налога на прирост капитала при продаже земли / дома? Как избежать / сэкономить / минимизировать налог на прирост капитала при продаже земли или квартиры?
Как рассчитать прирост капитала от продажи земли или дома? Расчет краткосрочной прибыли от прироста капитала рассчитывается следующим образом:STCG = Общая продажная цена — Стоимость приобретения — расходы, непосредственно связанные с продажей — стоимость улучшений.
Расчет долгосрочной капитальной прибыли;Расчет LTCG аналогичен расчету STCG. Единственное отличие состоит в том, что вам разрешено вычитать индексированную стоимость приобретения / индексированную стоимость улучшений из продажной цены, а также требовать определенных льгот для экономии налога на прирост капитала.
Начиная с 2017-18 финансового года, базовым годом для расчета индексации будет 2001 .
(Индексация производится с применением CII — индекса инфляции затрат.Это увеличивает вашу базу затрат, то есть закупочную цену, и снижает вашу прибыль. Цена покупки скорректирована с учетом инфляции.
Как рассчитать индексированную стоимость покупки? Индексированная стоимость рассчитывается с помощью таблицы индекса инфляции затрат.
Разделите стоимость, по которой вы приобрели Недвижимость, на индекс на дату покупки. Умножьте это на индекс на дату продажи.
Например: если год покупки — 2011, а год продажи — 2015 финансовый год.Тогда индексированная стоимость покупки будет —
.Индексированная стоимость покупки = (Закупочная цена / 184) * 254.)
Ниже для справки представлена таблица индекса инфляции затрат с 2001-02 по 2020-2021 финансовый год . Индекс инфляции затрат (CII) на 2020–2021 финансовый год / 2021–2021 финансовый год. Уведомление CBDT по номеру 280.
Какие применяются ставки налога на прирост капитала при продаже имущества в 2021-2021 гг.?- Краткосрочная прибыль от прироста капитала включается в ваш налогооблагаемый доход и облагается налогом по применимым ставкам налога на прибыль.
- Долгосрочная прибыль от прироста капитала облагается налогом по ставке 20% .
Как мне сэкономить налог на прирост капитала от продажи собственности?
Налог на прирост капитала в отношении краткосрочной прибыли неизбежен, и никаких исключений для минимизации ваших налоговых обязательств не предусмотрено. Тем не менее, вы можете требовать удержания для снижения налоговых обязательств в отношении долгосрочной прибыли.
Как сэкономить на налоге на прирост капитала, потребовав освобождения от уплаты налогов в соответствии с разделом 54EC? (Применимо только к LTCG, при продаже земли / жилого дома / коммерческой недвижимости)- Прирост капитала от продажи любого долгосрочного актива может быть востребован как освобожденный от налогов в соответствии с разделом 54EC Закона о подоходном налоге путем инвестирования в объявленные облигации в течение шести месяцев после передачи актива.
- Эти облигации выпущены Корпорацией по электрификации сельских районов и Национальным управлением автомобильных дорог Индии.
- Освобождение от налогов приравнивается к инвестициям или приросту капитала, в зависимости от того, что меньше. Если вы передадите или возьмете ссуду под эти облигации в течение трех лет , прирост капитала станет налогооблагаемым.
-
Они подлежат погашению через 3 года и не могут быть проданы до истечения 3 лет с даты продажи собственности дома.Облигации, выпущенные u / s 54EC для экономии LTCG при продаже собственности, теперь будут иметь период блокировки , равный 5 годам, вместо 3 лет с 2018-19 финансового года. - Вам разрешается инвестировать в эти облигации в течение 6 месяцев, но до даты подачи налоговой декларации (для подачи заявления об освобождении).
- Вы можете инвестировать максимум в размере 50 лакхов рупий в течение финансового года в эти облигации в соответствии с бюджетом на 2015-16 гг.
Вы можете использовать всю выручку от долгосрочного прироста капитала от продажи жилого дома для покупки другого жилого дома (жилая недвижимость) для экономии налога на прирост капитала.Однако необходимо выполнить следующие условия;
- Новый дом должен быть куплен за год до (недвижимость в стадии строительства) передачи первого дома или в течение двух лет после продажи. (Для объекта или квартиры в стадии строительства строительство должно быть завершено в течение трех лет после передачи первого объекта недвижимости.)
- Разрешенный вычет равен фактическим инвестициям или приросту капитала, в зависимости от того, что меньше.
- Если вы планируете использовать прибыль для строительства дома, это необходимо сделать в течение трех лет после продажи собственности. Обратите внимание, что «стоимость земли» может быть включена в стоимость строительства.
Приведенные ниже условия должны быть выполнены, если вы продаете землю и планируете купить жилой дом.
- Вы можете использовать всю выручку от продажи (полученную от продажи участка / земли) , чтобы купить новый дом или построить новый жилой дом.
- Если вы используете часть денег, вычет будет пропорционально вложенной сумме к продажной цене.
- Сроки инвестирования такие же, как и для прироста капитала от жилой недвижимости.
- Вы не должны владеть более чем одним жилым домом до этой инвестиции.
- Вычтенный прирост капитала (от продажи земли) становится налогооблагаемым, если вы покупаете другой дом (кроме нового) в течение двух лет после передачи первоначального актива или строите новый в течение трех лет.
- Если новый дом продан в течение трех лет , заявленный вычет будет облагаться налогом как долгосрочная прибыль.
- Этот новый дом, купленный или построенный в году, должен находиться в Индии в году.
- Выручку нельзя инвестировать в коммерческую недвижимость или другой свободный участок.
Если вы не можете инвестировать выручку от продажи в любой из вышеперечисленных вариантов до даты подачи налоговой декларации, вы можете депонировать ПРИБЫЛЬ КАПИТАЛА (не всю выручку от продажи) в банке государственного сектора или других банках согласно Схема счета прироста капитала — CGAS, 1988.
- Прирост капитала (полная или использованная сумма) может быть депонирован на счет CGAS.
- Это только временное соглашение , поскольку средства должны быть использованы для покупки или строительства дома в течение указанного периода.
- Внесенные деньги могут быть использованы только на покупку или строительство жилого дома в установленные сроки.
- Если вы снимаете средства с этого счета, они должны быть использованы в течение 60 дней .
- Если вы не используете сумму в течение трех лет после продажи первой собственности, такая неиспользованная сумма будет рассматриваться как LTCG, это приведет к налогообложению неиспользованной суммы как долгосрочный прирост капитала после трех лет после продажи. первой / оригинальной собственности.
- Процентные ставки, выплачиваемые по этим счетам, такие же, как по обычным сберегательным и срочным депозитам. Обратите внимание, что проценты, полученные по этому счету, составляют , облагаемые налогом .
В соответствии с разделом 54GB (5) Закона о подоходном налоге 1961 года долгосрочный прирост капитала от продажи жилой недвижимости будет освобожден от налога, если выручка от продажи инвестируется в соответствующий стартап, при условии, что такая передача произошла до 31 марта 2019 года. .Согласно последнему полному бюджету на 2019-2020 годы, он продлен до марта 2021 года.
Важные моменты, касающиеся налога на прирост капитала и продажи земли / дома- Сельскохозяйственная земля в сельской местности в Индии не считается капитальным активом, и поэтому при ее продаже не применяется прирост капитала.
- При расчете прироста капитала расходы, связанные с передачей / продажей, такие как расходы на рекламу , брокерские расходы, гербовый сбор, сборы за регистрацию купли-продажи, расходы на юриста (юриста) и т., может быть вычтена из Покупной цены.
- Продажа имущества, которое унаследовано или принято в дар , также привлечет резервы на прирост / убыток капитала, даже если вы не потратили деньги на его приобретение. В таком случае прирост капитала будет рассчитываться на основе затрат предыдущего владельца, индексированных по году покупки.
- Если стоимость нового жилого объекта ниже, чем общая сумма продажи, то освобождение допускается пропорционально.
- Новое имущество можно покупать только на имя продавца , а не на чье-либо имя. Совместное владение может быть приемлемым, но освобождение может быть ограничено долей владения.
- Вы также должны помнить, что вам разрешено купить или построить только один новый актив за счет накопленного прироста капитала. Это означает, что вы не можете совершить многократных приобретений собственности и, таким образом, стремиться уменьшить ваши налоговые расходы. Однако, если вы продаете более чем одной собственности, вы можете инвестировать полученную совокупную сумму прироста капитала в одну новую собственность.
- Если вы используете сумму прироста капитала для чистых ссуд , то налог на LTCG не может быть сохранен. Никакие исключения не могут быть заявлены.
- Налог на прирост капитала не может быть сохранен, если выручка от продажи инвестируется в коммерческую недвижимость , сельскохозяйственную землю или участок .
- Согласно последним поправкам к Закону о подоходном налоге, жилая недвижимость, которая покупается путем реинвестирования долгосрочного прироста капитала , должна находиться в Индии . Если вы хотите купить недвижимость за пределами Индии, скажите в США , вам необходимо уплатить налог с части прироста капитала от выручки от продажи.
Обобщить ;
- Классифицируйте свой прирост капитала, т. Е. Краткосрочный или долгосрочный.
- Расчет краткосрочной прироста капитала (STCG) / долгосрочной прироста капитала (LTCG) .
- Если у вас есть STCG, налоги уплачиваются в соответствии со ставкой подоходного налога.
- Если у вас есть LTCG, чтобы сэкономить налог на прирост капитала;
- Вы можете инвестировать прибыль в другую жилую недвижимость (или)
- Купить объявленные облигации (или)
- Временно инвестируйте в схемы счета прироста капитала.
- В противном случае вы должны заплатить 20% от прироста долгосрочного капитала.
Расчет налога на прирост капитала при продаже имущества иногда бывает непростым. Желательно проявлять осторожность при подаче заявления на освобождение от налога на прирост капитала. В случае сомнений проконсультируйтесь с налоговым экспертом или дипломированным бухгалтером.
Читать далее :
- Облагается ли доход от сельского хозяйства налогом? Как рассчитать подоходный налог с доходов от сельского хозяйства?
- Как рассчитать период владения и прирост капитала при продаже недвижимости в стадии строительства?
- Может ли заложенная собственность быть подарена, завещана или унаследована?
- Продажа наследственного (или) подаренного имущества и налоговые последствия прироста капитала
(Изображение любезно предоставлено Стюартом Майлзом из FreeDigitalPhotos.нетто)
законов штата Нью-Йорк о наследовании | Что вы должны знать
Нью-Йорк является одним из 12 штатов, наряду с округом Колумбия, которые облагают налогом имения умерших, которые были резидентами или владели недвижимостью, находящейся в его границах. Помимо этого, есть много других факторов, которые влияют на то, как государство обрабатывает наследование, начиная с того, есть ли у вас действительное завещание. Если вам нужен профессиональный совет по тонкостям законов о планировании недвижимости или законов Нью-Йорка о наследовании, инструмент SmartAdvisor может соединить вас с квалифицированными финансовыми консультантами в вашем районе, которые будут помогать вам на протяжении всего этого процесса.
Есть ли в Нью-Йорке налог на наследство или налог на наследство?Хотя Нью-Йорк не взимает налог на наследство, он включает налог на наследство в свое законодательство. Штат установил освобождение от уплаты налога на наследство в размере 5,25 миллиона долларов, а это означает, что если имущество умершего превысит эту сумму, им необходимо подать налоговую декларацию на наследство в Нью-Йорке. Правительство штата требует, чтобы они были поданы в течение девяти месяцев после смерти умершего, хотя есть возможность продления.Наибольшая ставка налога, которую вы можете получить, составляет 16%.
Необходимо подать налоговую декларацию на имущество штата Нью-Йорк, если общая стоимость имущества превышает указанное выше освобождение от налога в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк о наследовании. Но для тех, кто просто владеет недвижимостью в Нью-Йорке, но не является резидентом, в этот закон включена только стоимость их собственности в Нью-Йорке. Если вам нужна дополнительная информация, SmartAsset подробно описал законы Нью-Йорка о недвижимости.
Другая необходимая налоговая отчетностьНалог на недвижимость в Нью-Йорке является дополнением к федеральному налогу на недвижимость, который предусматривает использование частных владений на сумму более 11 долларов.4 миллиона между валовыми активами и предыдущими налогооблагаемыми подарками, подлежащими выплате в течение девяти месяцев после смерти человека. Только стоимость недвижимости, превышающая указанное выше освобождение, подлежит обложению федеральным налогом на недвижимость. Автоматическое продление на шесть месяцев будет автоматически предоставлено для этого, если вы попросите его до установленного срока.
Федеральное правительство и правительство штата Нью-Йорк также требуют, чтобы окончательная индивидуальная налоговая декларация штата и окончательная индивидуальная федеральная налоговая декларация были поданы по налоговому дню года, следующего за датой смерти человека.Также необходимо позаботиться о федеральной налоговой декларации о доходах от имущества / траста. Для этого убедитесь, что вы подали заявление до 15 апреля года после смерти человека.
IRS требует, чтобы у недвижимости был собственный идентификационный номер работодателя (EIN), чтобы представлять себя в любых налоговых вопросах. Чтобы подать заявку на EIN, посетите веб-сайт IRS или отправьте заявку по факсу или почте.
Как недвижимость классифицируется в Законе о наследовании штата Нью-ЙоркНедвижимость в Нью-Йорке делится на две простые группы: движимое имущество и недвижимое имущество.В недвижимость входят такие вещи, как дома и земля или, в более широком смысле, недвижимость. С другой стороны, личная собственность — это все, что угодно, например, автомобили, драгоценности, мебель, деньги, инвестиции и семейные реликвии.
Нью-Йорк не является штатом общественной собственности. Это означает, что в соответствии с законами Нью-Йорка о наследовании супруга не получит автоматически большую часть или всю собственность умершего после его или ее смерти.
Смерть по воле в Нью-ЙоркеДля умерших по завещанию в Нью-Йорке дела обстоят довольно несложно: большинство завещаний исполняется в точности так, как было указано умершим.Однако то, как будет решена эта ситуация, полностью зависит от стоимости недвижимости и других факторов. В каждом случае, когда есть завещание и недвижимое имущество в наследстве, завещание должно быть передано в суд для утверждения завещания.
Процесс завещания в Нью-Йорке начинается с того, что судья рассматривает завещание умершего, проверяя его точность и наличие всей информации, необходимой для того, чтобы оно считалось действительным. Убедитесь, что вы подписали завещание в присутствии двух свидетелей, и что они тоже подписывают.После этого официально назначается исполнитель, указанный в завещании, и он или она начинает распределять имущество, указанное в завещании, предполагаемым бенефициарам. Это лицо также несет ответственность за урегулирование любых обязательств, которые еще могут быть не урегулированы в соответствии с законами Нью-Йорка о наследовании.
При подаче заявления на завещание обязательно приложите копию завещания, свидетельство о смерти, ходатайство о завещании и любую другую соответствующую документацию. В некоторых округах вам разрешают подавать документы через Интернет, однако рекомендуется обратиться за помощью к адвокату.
Однако, если есть завещание, но стоимость личного имущества умершего менее 30 000 долларов и он или она либо владеют недвижимостью совместно, либо не владеют недвижимостью совсем, то вам следует подать небольшой судебный процесс по наследству в соответствии с законами Нью-Йорка о наследовании. .
Умереть без воли в Нью-ЙоркеАдминистративное разбирательство является наиболее частым юридическим событием, которое происходит в Нью-Йорке, если вы умираете без действующего завещания, но с недвижимым имуществом на ваше имя.Но если после вашей кончины у вас нет завещания, ваше имущество состоит либо из совместной собственности, либо без недвижимого имущества, а ваша личная собственность стоит менее 30 000 долларов, вы должны подать заявление как небольшое имущество в соответствии с наследством Нью-Йорка. законы.
Кроме того, если вы умрете без действующего завещания, Нью-Йорк признает вас не имеющим завещания, а распределение вашего имущества регулируется законами штата о наследовании по закону. Это может означать, что вашей собственностью могут владеть несколько разных родственников.Единственное возможное исключение из этого правила — если имущество умершего состоит исключительно из недвижимого имущества, и в этом случае земля просто перейдет к ближайшему наследнику без процесса управления.
В отличие от суда по наследственным делам, назначающего заранее указанного исполнителя при наличии завещания, в ходе разбирательства без завещания судья выбирает исполнителя или личного представителя. Этот исполнитель несет такую же обязанность по управлению имуществом, только закон о завещании, а не завещание, диктует способ раздела имущества.
Супруги в Законе о наследовании штата Нью-ЙоркНью-Йорк использует избирательное право супруга при принятии решения о наследстве супругов. Этот закон гласит, что в случае смерти супруга его или ее супруга получит «выборную долю» в размере 50 000 долларов, или одну треть наследства умершего. Если супруг (а) не получит эту выборную долю, он или она имеет право подать на нее заявление в течение шестимесячного периода после того, как был назначен исполнитель наследственного дела, согласно законам Нью-Йорка о наследовании.
Если у вас и вашего супруга (а) нет биологических или приемных детей вместе, и у вас нет детей вне этого брака, то ваш супруг получит все ваше имущество. Но если речь идет о биологических или приемных детях, все немного меняется. Согласно закону штата Нью-Йорк о наследовании по закону, ваш супруг (а) получит до первых 50 000 долларов вашего имущества плюс половину остатка вашего имущества. Остальное получат ваши дети.
Нью-Йорк дает оставшимся в живых супругам умерших, лишивших их наследства, часть их имущества.Однако это ограничено, когда речь идет об активах, не связанных с завещанием, таких как имущество, находящееся в совместной аренде, или совместно используемый брокерский счет, выплачиваемый в случае смерти бенефициарам, поскольку они не могут быть полностью изъяты.
Закон о наследовании детей в Нью-ЙоркеВ соответствии с законом штата Нью-Йорк о наследовании по закону, биологические дети умершего получают полноправные права наследования имущества своих родителей. Это также относится к незаконнорожденным или внебрачным детям умершего при условии, что биологическое отцовство может быть научно доказано в соответствии с законами штата Нью-Йорк о наследовании.
Усыновленные дети, поскольку они считаются так же, как и биологические дети в Нью-Йорке, обладают полным правом наследования по закону. Однако эти же права не распространяются автоматически на приемных детей и приемных детей, если умерший никогда их не усыновил.
Согласно законам штата Нью-Йорк о наследовании, если вы умрете до рождения ребенка, зачатого до своей смерти, этот ребенок по-прежнему будет обладать обычными правами биологического ребенка на ваше имущество.
Конкретные права наследования без завещания для перечисленных выше детей различаются в зависимости от того, кто переживет умершего.Нью-Йорк передаст все имущество вашим детям, если вы не состоите в браке или если супруг умер раньше вас. Но если супруг (а) переживет вас, ваши дети получат остаток вашего имущества только после того, как ваш супруг получит 50 000 долларов плюс половина оставшегося остатка имущества.
| Наследство по наследству: супруги и дети | |
| — Если супруг, но нет детей | — Все имущество супруге |
| — Если супруг и дети | — 50 000 долларов имущества и половина остатка супруге — Остальное имущество детям |
| — Если дети, но нет супруга | — Все имущество детям |
Единственная ситуация, в которой Нью-Йорк предоставит вашим внукам какие-либо имущественные права посредством наследования по завещанию, — это если ваш ребенок (родитель вашего внука) умер раньше вас.В противном случае, если ваш ребенок был жив на момент вашей смерти, права наследования будут предоставлены ему или ей, а не вашему внуку. Конечно, вы можете избежать каких-либо сложностей, указав своих внуков наследниками определенного имущества в своем завещании, если вы того пожелаете.
Лица, не состоящие в браке, без детей в Законе о наследовании штата Нью-ЙоркИмущество в вашем имении перейдет к вашим родителям, если вы умрете без пережившего супруга или оставшихся в живых детей. Но если ваши родители умерли раньше вас, то ваши братья и сестры разделят ваше имущество поровну в соответствии с законами Нью-Йорка о наследовании.
Если все вышеперечисленные возможности наследников не переживут вас, ваше имущество перейдет к одному или нескольким выжившим бабушке и дедушке, поровну разделенным между вашей отцовской и материнской сторонами. Но если ни один из ваших бабушек и дедушек не переживет вас, ваше имущество перейдет в ведение ваших тети и дяди, и оно снова будет поровну разделено между вашей отцовской и материнской сторонами. Если только у одной стороны останутся наследники, которые переживут вас, все имущество перейдет к ним в обоих случаях.
В крайнем случае, ваши племянники и племянники получат ваше поместье. Он снова будет разделен между сторонами, пополам и пополам, при этом все поместье перейдет в одну сторону, если на другой стороне нет выживших племянников и племянников.
| Наследие в неприкосновенности: расширенная семья | |
| — Если родители, но нет супруга или детей | — Все имущество родителям |
| — Если нет родителей | — Все имущество братьям и сестрам |
| — Если братьев и сестер нет | — Имущество поровну разделено между бабушкой и дедушкой по отцовской / материнской линии |
| — Если нет бабушек и дедушек | — Имущество поровну разделено между тетями и дядями по отцовской / материнской линии |
| — Если нет тети и дяди | — Поместье поровну разделено между племянницами и племянниками |
Если суды Нью-Йорка рассмотрят все возможные варианты наследников и не останется ни одного живого или доступного для получения вашей собственности, штат получит право собственности на ваше имущество.Это связано с законом о брошенной собственности в Нью-Йорке.
Наследство, не связанное с завещанием, штат Нью-ЙоркАктив, не имеющий отношения к завещанию, в Нью-Йорке — это имущество, право собственности на которое передано не в соответствии с законами о наследовании по завещанию или даже не на основании действующего завещания, а путем назначения бенефициара. Государство включает в эту группу совместные банковские счета, полисы страхования жизни, пенсионные счета и льготы, банковские счета, находящиеся в доверительном управлении, недвижимость, находящуюся в совместном владении арендаторами, и имущество, находящееся в доверительном управлении.
Все эти учетные записи и части собственности требуют, чтобы вы указали права на наследство или бенефициара, поэтому нет никаких шансов, что собственность перейдет кому-либо, кроме указанного лица или группы, пока этот человек еще жив. Однако вы можете указать свое имущество в качестве бенефициара, который будет передавать его наследство либо вашей воле, либо наследованию по закону.
Другие ситуации в Законе о наследовании штата Нью-ЙоркБраки на смертном одре — растущая тенденция в США.S. Они связаны с тем, что опекун или другое оппортунистическое лицо вступает в брак с умершим незадолго до его смерти исключительно с целью получения супружеских прав на наследство.
Нью-Йорк предлагает членам семьи возможность расторгнуть брак, если они смогут доказать суду, что человек, вступающий в брак с их родственником, делает это, в частности, с целью получения мошеннической финансовой выгоды. В отличие от некоторых других подобных законов, Нью-Йорк разрешает завершение этих разбирательств даже после смерти умершего.
Ресурсы для планирования недвижимостиУправление собственным имуществом или решение тонкостей наследования денег из имущества умершего любимого человека включает в себя множество сложных факторов, которые необходимо учитывать. Это может быть настолько ошеломляющее предприятие — с налоговыми декларациями, возможным судебным разбирательством и многим другим — что вам может потребоваться некоторая помощь, особенно в понимании законов Нью-Йорка о наследовании.
Инструмент подбора финансового консультанта SmartAsset объединит вас с тремя ближайшими финансовыми консультантами, которые могут справиться с вашими потребностями в планировании имущества и наследования.Совпадения подбираются на основе ваших ответов на несколько простых вопросов, поэтому будьте как можно более конкретными, когда говорите, с чем вы собираетесь справиться в своей финансовой жизни.
Фото: © iStock.com / DNY59, © iStock.com / spyarm
Действительно ли аренда — пустая трата денег?
Вы зря тратите деньги на аренду?
Фото Брэндона Григгса на UnsplashВ мире недвижимости распространен припев: если вы арендуете, а не покупаете, вы выбрасываете деньги.Мне уже приходилось слышать это от нескольких риелторов… но правда ли это?
Ответ — нет. Аренда — это не пустая трата денег.
Аргумент против аренды состоит в том, что вы не вкладываете деньги в отличное вложение: в ваш дом. Послушайте, у меня есть дом, но он не входит в мой инвестиционный портфель. Это не покупка моей финансовой независимости. Итак, я не согласен с мнением о том, что дом — это отличное вложение, даже после того, как вы выплатили ипотечный кредит и сразу стали владеть домом. Вам еще предстоит учесть:
- Опередил ли рост стоимости моего дома инфляцию?
- Учитываю ли я все расходы, связанные с домом за эти годы?
Покупка дома — это не просто обязательство по ипотеке.Вы должны купить мебель. Скоро возникнут ремонтные работы, многие из которых будут дорогостоящими. Ранее этим летом мне пришлось заплатить 3600 долларов только за то, чтобы починить кондиционер! Инструменты, необходимые для ухода за домом, требуют ухода, например, косилка. Скорее всего, вы собираетесь ремонтировать дом, если останетесь в нем до выплаты ипотеки.
Я хочу сказать: возможно, вы не учитываете эти затраты, когда рассматриваете, сколько вы заплатили за приобретение этого актива, по сравнению с его стоимостью после выплаты ипотеки.
Недооцененная ценность при покупке дома
Даже если я не считаю дом отличным финансовым вложением, его покупка может улучшить качество вашей жизни, и это важно. Когда мы с женой поженились, я был полным скрягой, несмотря на то, что зарабатывал шестизначные суммы. Я отказывался тратить деньги до такой степени, что моя свекровь была вынуждена вмешаться и купить одежду для моей жены, которая в то время была учительницей первого класса.
Когда я стал более широким мышлением, мы купили дом, который был по нашим средствам.Мы любили и наслаждались этим домом вместе. Мы начали собирать людей и организовывать учебные группы. У нас были маленькие дети, поэтому у них было больше места для бега. Счастье, которое мы нашли в этом доме, стоило денег, и, оглядываясь назад, я сразу же приму это решение.
Однако в этом доме был недостроенный подвал, и я потратил много денег на его ремонт и завершение. Получил ли я обратно адекватную стоимость, когда продал дом за то, что положил в подвал? Нет, я не делал.Не поймите меня неправильно: я рад, что отремонтировал подвал так, чтобы он улучшил мою жизнь и жизнь моей семьи, даже если это не было разумным финансовым решением.
Как избежать ловушки образа жизни
Еще одна причина, по которой я не считаю, что дома — это хорошее вложение, — это стратегия, которую люди используют при оценке своей покупки. Я это хорошо знаю, потому что чуть не попал в эту ловушку.
Многие люди не покупают дом по цене; они покупают на основе ежемесячной оплаты, так что в итоге они получают больше дома, чем им нужно.Это начинает эффект снежного кома, связанный с увеличением текущих расходов (например, коммунальные услуги и техническое обслуживание) и покупкой большего количества вещей, чтобы заполнить пространство.
У нас был дом по контракту, который идеально подходил под это определение: это был намного больший дом, чем мы могли бы использовать. Однако я не заметил этого в то время, когда мы сделали предложение. К счастью, мой адвокат сказал мне: «Ты действительно хочешь переехать в такой большой дом? У нас есть один такой размер, и это перебор. Мы даже не ходим во многие комнаты ». Его комментарий остановил меня.
Я решил не закрывать его и в результате потерял деньги условного депонирования. Мы купили дом меньшего размера, который лучше подходит нашей семье, а это значит, что мы меньше накапливаем и отдаем больше. Мы обнаружили, что это более здоровый способ думать о покупке дома — для наших кошельков и для нашего благополучия.
Что еще следует учитывать
Есть и другие факторы, которые следует учитывать в уравнении «аренда против покупки», одним из которых является рынок в вашем районе. Недавно меня спросила женщина по имени Лиза, стоит ли ей покупать квартиру, учитывая, насколько низкие процентные ставки упали.Принимая это конкретное решение, было важно не ограничиваться только стоимостью и тем, имеет ли оно смысл с учетом дружественных процентных ставок.
Учитывая, что квартиры часто являются вторым домом, если бы Лиза владела домом в комплексе с множеством снежных птиц, и экономика пошла бы на спад, в ее здании было бы много свободных квартир на продажу. Так что, если ей нужно продать в то время, она столкнется с огромной конкуренцией, что негативно скажется на ее запрашиваемой цене и стоимости, которую она может получить обратно при продаже.
Была и обратная сторона этой возможности: если бы Лиза могла подождать, в будущем могло бы появиться больше возможностей купить квартиру по лучшей цене, чем сейчас.
Что касается Лизы, то был также фактор ее финансового положения: у нее был долг в 500 000 долларов, большая часть из которых была из студенческих кредитов. Вот почему она подумывала о покупке квартиры: вложить деньги в актив. Используя те же рассуждения, которые я изложил в этой статье, я объяснил, что дом — не лучший вариант для нее в качестве инвестиций.Я рекомендовал разместить ее деньги в ликвидных местах с доходностью 4-5%, например, CashflowBanking.com, или использовать их для выплаты ссуды. Если, например, она платила 8% по своим кредитам, было бы лучше использовать ее деньги таким образом.
Вопросы, которые стоит задать себе
Есть много веских причин для покупки дома, поскольку вложение в них не входит. Если бы я начал все сначала сегодня, я бы задал себе следующие вопросы перед покупкой дома:
- Достаточно ли я откладываю?
- Я плачу сначала себе?
- Инвестировал ли я в себя?
- Принослю ли я большую ценность в той роли, в которой я нахожусь?
- Знаю ли я, куда инвестировать, чтобы создать денежный поток?
Если бы я мог отметить все эти флажки, и я хотел бы купить дом, соответствующий моему качеству жизни, или иметь хорошее место для жизни своей семьи, то я бы купил его по средствам.Если бы у меня не было возможности, я бы продолжал снимать жилье в безопасности, зная, что не выбрасываю деньги, поступая таким образом.
досок для совместной игры для покупателей: нет. Не по этой цене.
Кооператив может отказаться от продажи практически по любой причине, если он не допускает незаконной дискриминации. А недавние судебные решения постановили, что решение совета директоров отклонить продажу квартир из-за низкой цены подпадает под его коммерческое решение.
По сравнению с тем, что было всего три года назад, «отказ совета директоров от передачи квартиры на основе цены с большей вероятностью будет защищен и изолирован от проблем в 2012 году», — сказала Ева Талел, партнер Stroock & Stroock & Lavan, отвечающая за группа представителей совета кооператива / кондоминиума.В январе она стала соавтором статьи в The New York Law Journal об отказе кооперативов на основании цен. «Я думаю, что суды стали чувствовать себя более комфортно при рассмотрении вопроса о сфере действия коммерческого решения совета директоров, касающегося того, что является законным беспокойством в отношении зданий», — сказала она. «Если цены не поддерживаются на определенном уровне, это, вероятно, отрицательно скажется на стоимости других квартир».
Если единственное, что сдерживает продажу, — это цена на бумаге, брокеры говорят, что есть способы обойти проблему.Ранее этим летом июнь Л. Готтлиб, брокер Warburg Realty, столкнулась с продавцом, который не принял предложение своего покупателя наличными в размере 690 000 долларов за недвижимость в районе Мидтаун-Восток, торгуемую по цене 700 000 долларов, из опасения, что правление сочтет ее слишком низкой и не одобрит распродажа. Покупатель отказался увеличить свое предложение, потому что квартира, которая была частью продажи недвижимости, нуждалась в капитальном ремонте.
«Единственный способ заключить сделку — согласиться разделить подоходный налог», — сказала г-жа Готтлиб. Покупатель заплатил больше за квартиру в контракте, но при заключении сделки продавец выписал ему чек на часть налога на перекуп, «поэтому в контракте была указана цена, которая была бы приемлемой для совета директоров», — сказала она.
Еще одно творческое решение, по словам брокеров, — это увеличить закупочную цену на бумаге и создать компенсационный кредит или «уступку продавца». Покупатель, готовый заплатить, скажем, 770 000 долларов за квартиру по цене 800 000 долларов, согласится с ценой в 800 000 долларов, а затем при закрытии получит кредит в размере 30 000 долларов в виде чека от продавца, который будет использован для ремонта или других улучшений. Таким образом, покупатель заплатит не больше, чем было согласовано ранее, продавец сможет продать квартиру, хотя и по цене, и сделка будет зарегистрирована по цене, которая устраивает совет кооператива.