Сделки с недвижимостью это: Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная — Недвижимость

alexxlab 02.04.1979 Разное Leave a comment 194 Просмотры

Содержание

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная — Недвижимость

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались.

А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

–

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры

, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

–

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

^{Прямая или свободная}^{продажа: деньги в обмен на недвижимость}

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру

Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру

Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

–

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

–

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том,

что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

Читайте ещё

Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками

В какое время года выгоднее покупать квартиру

Какие документы потребуются для оформления ипотеки

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Виды сделок с недвижимостью : RUcountry

Недвижимость является очень привлекательным объектом для приобретения, продажи и прочих операций. Но при этом сделки с недвижимостью являются наиболее сложной сферой права. Неподготовленный человек вряд ли самостоятельно сможет совершить какую-либо сделку без совершения ошибок. Подробнее прочитайте про то, как правильно купить квартиру, а также как решить квартирный вопрос. А так как цена на недвижимость, в том числе и арендная, высоки, то и потери от ошибок будут существенными. Итак, какие же виды сделок с недвижимостью бывают и чем они друг от друга отличаются, попробуем разобраться в данной статье.

В первую очередь следует разобрать само понятие «операции с недвижимостью». Под этим определением скрывается способ взаимодействия между физическими или юридическими лицами, в результате которого должно произойти изменение, расторжение или появление какого-либо имущественного права на недвижимость. Как же заключаются сделки по недвижимости? Часто используемой причиной для заключения сделки с недвижимостью является какой-либо договор, к примеру, договор дарения, купли-продажи, унаследования и прочее.

Подобный договор представляет собой свободно заполненную форуму, заверенную у нотариуса, а специально заверенную форму требуется составлять лишь в случае оформления ренты. Любое изменение права собственности на недвижимость должно регистрироваться, кроме краткосрочных сделок по аренде, не имеющие договора с нотариальным заверением. Чтобы зарегистрировать сделку, вам необходимо обратиться в у Единый Государственный Реестр федеральной регистрационной службы.

Любое изменение права собственности на недвижимость должно регистрироваться, кроме краткосрочных сделок по аренде, не имеющие договора с нотариальным заверением.

С понятиями разобрались, переходим непосредственно к рассмотрению самих сделок с недвижимостью.

Аренда недвижимости

Данный вид сделок актуален как для жилищных помещений, так и для помещений коммерческой направленности. Аренда дает большую свободу действий для арендодателя, так и для арендатора помещения.

Для незнающих людей отличной новостью будет то, что на рынке недвижимости в большом количестве представлены компании, занимающиеся помощью в поиске арендаторов и арендодателей (риэлтерские компании).

Но найти клиента арендатору, и найти арендодателя арендатору – это пол дела. Правильно оформить подобную сделку не всегда является под силу простому человеку без специальных знаний. В этом случае многие риэлтерские компании с радостью возьмут для себя дальнейшее сопровождение сделки (естественно за отдельную плату).

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ. При этом вы не найдете там единого образца договора аренды, в некоторых случаях ее можно получить конкретную форму в сделках по аренде имущественных комплексов или подобных зданий. Составляя договор аренды, стараются достигнуть некого баланса прав между сторонами, а та сторона, которая менее защищена по отношению к другой, имеет усиленную поддержку со стороны государства.

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ.

Чтобы в будущем не возникло недоразумений или пересечения интересов, следует заранее подготовить грамотно составленный договор аренды. По большому счету аренда обычной квартиры, мало чем отличается от аренды коммерческой нежилой недвижимости. Рассмотрим, как правильно заключить договор с риэлтором.

Но на сегодняшний день законодательство в области аренды помещений не на столько развито, чтобы убрать все риски, как для арендатора, так и для арендодателя. Естественно с каждым годом оно совершенствуется, но на настоящее время имеется достаточно проблем, которые могут испортить отношения между арендатором и арендодателем.

Процедура дарения или наследования

Те люди, которые имеют в своем распоряжении недвижимость, не редко беспокоятся о том, кому она перейдет после их смерти. Для этого необходимо составить грамотное завещание, в котором указывается наследник, либо какие-то доли, которые распределятся между наследниками первой очереди. За счет того, что недвижимость имеет большую стоимость, споры между наследниками возникают постоянно. За редким исключением все решается мирно. Поэтому о составлении завещания, если имеется такая необходимость, следует позаботиться заранее.

Составляя завещание, надо понимать пару моментов. Переоформление квартиры обойдется недешево наследникам, потому что все подобные сделки с недвижимостью требует уплаты налога. Выбирая наследника, вам следует также выбрать между дарением или наследованием. По сути разница небольшая, однако в некоторых случаях это может стать решающим фактом.

Что же такое наследование имущества?

По юридическим меркам, наследование недвижимости – это переход не имущественных и имущественных прав от наследодателя в пользу другого лица, по установленному законом порядку. Вроде бы все просто и на поверхности, но это обманчивое чувство, даже если имеется на руках правильно составленное завещание, наследнику в некоторых случаях, будет не так-то просто доказать свои права. При этом необходимо учесть все нюансы российского законодательства.

Неприятная ситуация, когда завещаний два и более, но по законодательству считается корректным и действительным то, которое было составлено последним. Это приводит к многочисленным скандалам среди родственников, еще бы, ведь они теряют свои доли от недвижимости!

Также надо помнить о тех наследниках, которые будут таковыми являться во всех случаях, к ним относятся иждивенцы, например, инвалид супруг

Что такое дарение имущества на самом деле?

Обратившись к юридической терминологии, можно увидеть то, что дарение – это передача имущественных и других прав на недвижимость от одного физ. лица другому. Вроде бы совпадает с определением наследования, но есть одно сильное различие – при дарении, все имущественные и не имущественные права переходят сразу же после составления договора, то есть когда наследодатель еще жив, а при наследования, эти права начинают действовать лишь после смерти завещателя. Но выбрав вариант дарения, наследодатель может предотвратить будущие скандалы между родственниками, возникающими во время дележки имущества. Ознакомьтесь с рисками при приобретении квартиры по договору дарения.

Процедура купли-продажи недвижимости

Приобрести квартиру мечтают многие семьи, но по факту такое мероприятие не каждому по карману. Да и купля-продажа недвижимости, как жилой так и не жилой, является очень сложной процедурой, с огромным числом особенностей и характерных нюансов.

Перед проведением покупки или продажи недвижимости, следует подготовить должным образом ряд необходимых документов. К таким документам относятся: доки из БТИ, которые включают в себя технический паспорт на продаваемое помещения, также благодаря которому определяется предварительная цена. Причем надо помнить, собрав такой пакет документов, стоит сразу переходит к оформлению сделки купли-продажи, ведь действительными эти доки будет не более одного года

Кроме справок из БТИ, вам потребуются документы из ЖЭКа, выписки домовой книги, различные финансовые документы, подтверждающие отсутствие долгов по оплате за коммунальные услуги.

Если у вас какой-то специфический случай продажи недвижимости, то, возможно, понадобятся какие-либо дополнительные документы. Перечислять весь список документов в данной статье не имеет смысла. Если у вас имеются трудности с этим, советуем обратиться к специалистам в этой области, они сопроводят вашу сделку купли-продажи. Узнать весь перечень документов для покупки квартиры можно в этой статья. Если вы покупаете квартиру с привлечением ипотечных средств, тогда необходимо ознакомиться с тем какие документы необходимо предоставить заемщику при взятии ипотеки.

Сам процесс сделки проходит независимо от того, какого назначения продается или покупается объект (недвижимое имущество, коммерческое или жилое). Для того, чтобы забронировать квартиру, покупателю необходимо внести аванс, который будет выступать гарантом того, что квартира будет закреплена за ним в течении всего времени проведения сделки. При этом основную сумму за квартиру вносят в специальные денежные ячейки проверенных банков и происходит оформление всех необходимых документов, после чего продавец получает свои деньги, а покупатель право собственности на квартиру.

Оформление ипотеки

Среди всего рынка кредитования, банки отмечают, что лидерство в этой области перенимает на себя ипотека. На сегодняшний день законодательная система РФ не совсем продумана в этой области и клиенты банков имеют некоторые серьезные риски, тем не менее это не влияет на то, что ежегодно увеличивается количество желающих приобрести квартиру по ипотечному кредитованию. Прежде, чем брать ипотеку необходимо хорошо подумать.

Ипотека — это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке.

Что же такое ипотека? Это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке. В случае, если заемщик не будет в силах платить банку по долгу, банк имеет право обратиться в суд и получить все права на купленную заемщиком квартиру. Также в качестве залога может выступать не только купленная квартира, но и другое ценное имущество. В случае с ипотекой, заемщик имеет право проживать в купленной квартире, регистрироваться по адресу проживания, но он также имеет ряд ограничений. Например, он не может продать квартиру или обменять ее на другую, также он не может ее завещать третьим лицам или подарить. До погашения кредита, фактически квартира будет являться косвенной собственностью банка. Но ипотека не запрещает заемщику получить от государства налоговый вычет.

Как отмечалось выше, российское законодательство имеет слабую базу в области ипотечного кредитования. Это несет под собой определенные риски как для заемщика, так и для банка. Особенно явно выражена проблема недостатка специалистов в этой области, способных предусмотреть развитие событий наперед, к примеру, изменение валютного курса, который может напрямую влиять на условия ипотеки, особенно это касается зарубежной ипотеки.

Процедура (деприватизация) приватизации

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде. Право на приватизацию недвижимости имеют те граждане, которые проживают по условиям социально найма, при этом надо иметь в виду, для этого будет необходимо получить согласие всех жителей квартиры, в том числе и несовершеннолетних.

Как становится понятно, чтобы приватизировать квартиру, необходимо отвечать некоторым правилам. А именно, должна быть принадлежность жилья к государственному фонду и проживание в нем на правах социального найма.

Для того, чтобы пройти приватизацию, необходимо собрать обширный список документов, весь перечень которых можно посмотреть в соответствующих нормативных актах.

Деприватизация – это обратная приватизации процедура, благодаря которой жилье отдается в пользу государства. Вы спросите кому может прийти добровольно и бесплатно отдать квартиру? Встречаются случаи, когда продать ее или содержать, является неподъемным бременем для собственника, именно в этих случаях будет актуально деприватизация жилья.

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде.

Вот примерный перечень наиболее распространенных операций проводимых с недвижимостью. Надеемся, что данная статья будет вам полезной и поможет избежать ошибок и снизить риски при проведении сделок с недвижимым имуществом.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Сделки с недвижимостью | Нотариус г. Щёлково Аникеева И.А.

Сделки с недвижимостью это очень сложная и объёмная тема раскрыть которую в рамках одной статьи невозможно — все равно что-нибудь будет не раскрыто.

Поэтому наш совет такой: Не стесняйтесь, звоните, пишите, приходите, спрашивайте — главное, обращайтесь к нотариусу — мы всегда бесплатно проконсультируем вас по любым нотариальным действиям и поможем в решении ваших вопросов.

Поэтому мы осветим здесь самые ключевые моменты. Договор (сделка) заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, переход права собственности на недвижимое имущество по договору подлежит государственной регистрации. Обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимого имущества требуется в редких случаях, прямо установленных в законе, и большинству сделок с недвижимостью стороны могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым снимая с себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями.

Порядок нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Если вам принадлежит не целый объект имущества, то перед тем, как обратиться к нотариусу, желающий продать свою долю недвижимости обязан уведомить о своих намерениях всех остальных владельцев данной квартиры или жилого дома.

Остальные владельцы вправе отказаться от приобретения. В таком случае составляется отказ от преимущественного права покупки (ссылка на данный документ из раздела НД) и вы можете продавать принадлежащую вам долю любому лицу, желающему ее приобрести. В течение 1 (одного) месяца с момента их уведомления сособственники наоборот могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В этом случае они получают приоритет по сравнению с третьими лицами и это значит что используя свое право они приобретут вашу долю в имуществе за ту цену, которую вы просите. Таким образом, значительно снижается вероятность того, что доля недвижимости будет продана мошенникам по низкой цене.

Если вам принадлежит целый объект (квартира, земельный участок, жилой дом, комната и т. д.), то можно сразу обращаться к нотариусу.

Нотариус перед удостоверением договора сначала должен заказать необходимые документы как на имущество, так и в отношении сторон договора.
Поэтому лучше заранее либо обратиться в нотариальную контору с документами или направить сканы документов для того, что бы нотариус заранее мог заказать и получить необходимые выписки и документы.

Следующий шаг — это договорённость о цене, о порядке взаиморасчётов, т.е. как и когда будут переданы деньги за имущество (до подписания, при подписании или после подписания договора), затем подготовка документов на отчуждаемое имущество и поездка в нотариальную контору.

А вот на расчёте сторон надо остановиться подробнее…
Специфика купли-продажи объектов недвижимости (квартиры, земельные участки, жилые дома, гаражи и т.д.) в том, что после удостоверения сделки нотариусом покупатель должен зарегистрировать свои права в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Поэтому между моментом передачи денег и днём, когда он становится полноправным собственником купленной недвижимости, проходит некоторое время (разрыв во времени).
Продажа и покупка квартиры через депозит нотариуса — безопасный способ расчёта между сторонами сделки, который можно предусмотреть в договоре. В этом случае, покупатель вносит деньги на депозит нотариуса заранее, исполняя свою часть сделки, а продавец гарантированно получает деньги после регистрации прав покупателя на приобретённый объект.
В такой схеме отсутствуют возможности для мошенничества. Передача денег через нотариуса при покупке / продаже квартиры осуществляется через депозит нотариуса, который выступает гарантом легитимности сделки.

Далее, после поступления нотариусу всех запрошенных документов и документов на имущество, а также после выяснения всех договорённостей сторон сделки, нотариус поможет составить и удостоверить юридически грамотный договор, документ подписывается сторонами и далее подаётся сторонами в регистрирующий орган (через МФЦ) для внесения изменений в ЕГРН.

Важно отметить, что с 2019 года по желанию сторон нотариус может сам направить документы по сделке купли-продажи недвижимости в орган Росреестра по электронным каналам связи. В этом случае регистрация перехода производится в течение одних суток (при подаче документов физическим лицом процедура занимает 5–7 дней).

Ну и последнее — передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача имущества возможна также в разных варианта по соглашению сторон, но самыми частыми являются: передача имущества после подписания договора или после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Важно следующее: При передаче имущества по передаточному акту все риски (гибели, повреждения и т.д.) переходят к покупателю и возможна такая ситуация, что переход права на покупателя еще не зарегистрирован, а он уже несёт ответственность за это имущество (например, квартира — затопление соседей, жилой дом — пожар). До передачи имущества риски и ответственность несёт продавец.

Поэтому совет: подписывайте передаточный акт тогда, когда непосредственно принимаете имущество.

Если кратко подытожить, то самым лучшим и главное безопасным способом продать и купить имущество — это воспользоваться всем набором нотариальных услуг, а именно:

Обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением договора.
Расчёт по сделке произвести через депозит нотариуса.
Доверить нотариусу самому направить документы по регистрации перехода права собственности на покупателя.

Таким образом, круг безопасности вокруг сторон сделки замыкается и совершая сделку ни один из них ничем не рискует, т.к. все три составляющие (договор, расчёт и регистрация) находятся под контролем нотариуса, выступающего гарантом законности и прозрачности совершаемой сделки.

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Доли, дети, опечатки: на что нужно обращать внимание при покупке недвижимости | Статьи

Сделки с недвижимостью — одни из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем. Несмотря на довольно жесткий контроль и существенное «обеление» рынка, нечистых на руку продавцов по-прежнему хватают, а цена ошибки или обычной невнимательности для покупателя может быть очень высока. «Известия» собрали рекомендации юристов и специалистов «Росреестра» о том, на что нужно обратить внимание при приобретении квартиры, чтобы не лишиться квартиры или денег по своей вине.

Продавцы и документы

Прежде всего специалисты рекомендуют обратить внимание на человека, у которого вы собираетесь покупать квартиру: желательно, чтобы у вас была возможность поговорить с ним лично. Нужно помнить, что любая сделка может быть оспорена, если позднее человек заявит, что находился в невменяемом состоянии — и, например, состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если сомневаетесь, попросите его предоставить справки о том, что на учете он не состоит, еще до заключения сделки.

Во-вторых, нужно внимательно изучить все документы (и не только ваш договор купли-продажи), напоминают в Росреестре.

— Кроме того, при покупке жилья необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы: договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, договор мены, дарения, наследования или договор долевого участия в строительстве, изучить сведения из ЕГРН (адрес, материал стен жилого дома, инвентаризационная стоимость, а также планировка квартиры с указанием площадей), — рекомендуют специалисты ведомства.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Михаил Терещенко

Всю информацию о жилплощади, указанную в документах, необходимо сверить с реальным положением дел, чтобы в дальнейшем не пришлось отвечать за незаконную перепланировку, авторами которой были прежние владельцы.

Также во избежание неприятных сюрпризов попросите продавцов предоставить документы, подтверждающие, что за жилплощадью не числится неоплаченных долгов по коммуналке.

Кроме того, особое внимание необходимо обратить на точность написания адреса во всех документах. Это касается не только названия улицы и номера дома, но и других символов — например, знака дроби или литеры рядом с номером дома или квартиры. Любая ошибка или опечатка в этом случае впоследствии может принести вам множество хлопот.

Чтобы при совершении сделки легко было уточнить любые вопросы или исправить недочеты, попросите, чтобы собственник присутствовал лично. Если он откажется, не имея на то серьезной причины, — это уже повод насторожиться.

И да, если продавец выступает категорически против обращения к нотариусу или юристу под любым предлогом, это серьезный повод усомниться в его добросовестности и либо отказаться от сделки совсем, либо настоять на участии специалистов.

Цена вопроса

Цена, которую вам называют за квартиру, является важным показателем того, насколько добросовестен сам продавец.

Например, если она оказывается сильно ниже рыночной, это может говорить о том, что у квартиры есть скрытые изъяны, — скажем, продавец знает о спорах между собственниками или серьезных проблемах с соседями, сам когда-то приобрел жилплощадь незаконно или просто в ближайшее время в тихом «спальном» районе планируется капитальное строительство. Так что в этом случае необходимо навести дополнительные справки.

Иногда нюансы, которые работают на снижение цены, видны и невооруженным глазом или продавец готов честно вас о них предупредить. Но если квартира при невысокой стоимости выглядит практически идеальной — это верный признак того, что вам следует насторожиться.

То же самое относится и к предложению продавца занизить стоимость, которая указывается в договоре. Помимо того что это говорит о желании человека скрыть свои доходы, это также может поставить под угрозу вашу сделку — если стоимость по документам будет значительно занижена, позднее сделку могут оспорить в суде как совершенную по цене ниже рыночной и в итоге признать ничтожной (то есть аннулировать). Доказать, что в реальности вы заплатили за квартиру полную стоимость, в этом случае вам будет сложно.

Квартиры, в которых проживают дети

Покупка недвижимости, в которой проживает и имеет долю несовершеннолетний, связана с наибольшими сложностями. Особое внимание также стоит обратить на любые сделки в сфере недвижимости, которые совершаются с использованием материнского капитала.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Первое, что необходимо знать: ни при каких обстоятельствах ребенка нельзя выписать из квартиры «в никуда». Даже если сделка совершается по всем правилам, продавцу вы платите вполне рыночную цену и совершенно уверены, что в дальнейшем он приобретет другое жилье, в котором будет проживать ребенок, если долю в другой квартире несовершеннолетний не получил сразу, позднее сделку могут признать недействительной по требованию опеки.

Это относится и к сделкам с использованием материнского капитала — совершать их без выделения доли для ребенка незаконно.

Кроме того, нужно соблюсти определенные условия. Так, площадь, которая принадлежит ребенку на новом месте жительства, не должна быть меньше той, которая принадлежала ему в этой квартире. То же самое относится и к рыночной цене: новая доля не должна потерять в стоимости по сравнению с тем, что у ребенка есть сейчас. Наконец, ребенок не может потерять в уровне бытовых условий — они на новом месте жительства должны быть не хуже. И, конечно, там должны быть система отопления, электроснабжение и водоснабжение.

Наконец, прежде чем совершать сделку, необходимо заручиться согласием опеки. Они проверят соблюдение всех перечисленных условий и, если всё будет в порядке, дадут свое согласие. Без него любую сделку впоследствии легко могут признать ничтожной.

Сделки с недвижимостью, в которых ребенок выступает собственником либо участником долевой собственности, можно проводить только с участием нотариуса.

Квартиры в долевой собственности

Все сделки с жилплощадью, которая находится в долевой собственности, необходимо проводить с участием нотариуса.

Если речь идет о покупке всей квартиры, вам потребуется не только согласие собственников долей, но и нотариально заверенные согласия их супругов (если они состоят в браке).

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Если приобретается одна доля, нужно убедиться, что все остальные собственники получили письменные уведомления о сделке.

Если в квартире проживают несовершеннолетние, то дополнительно необходимо соблюсти все условия, которые действуют в случае таких сделок.

И отдельно стоит обратить внимание на то, не приобреталось ли жилье в браке.

— Не забывайте о необходимости получения согласия супруга на отторжение имущества, в случае если оно куплено в браке либо входит как объект раздела по брачному договору, — также предостерегают в Росреестре.

Квартиры, полученные в наследство

Если вы покупаете квартиру, которую собственник получил в наследство, здесь тоже необходимо проявить дополнительное внимание, чтобы не пришлось позднее отвечать за ошибки или нарушения, допущенные получателями наследства или наследодателем.

Прежде всего, конечно, необходимо будет изучить все документы собственника, чтобы убедиться, что он действительно имеет право распоряжаться этим объектом недвижимости.

Насторожиться стоит, если речь идет о так называемых спорных случаях наследства — например, если по желанию наследодателя имущество получает не прямой наследник. Скажем, квартиру после смерти пожилого родственника получили не его дети или его вдова, а племянник, брат или сестра. Не исключено, что другие наследники попытаются оспорить сделку.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

То же самое относиться и к возможным спорам между близкими родственниками (детьми или супругами). В этом случае к решению спорных вопросов и оформлению сделки лучше привлечь юриста.

В целом же при выборе квартиры, полученной продавцом в наследство, стоит иметь в виду, что родственники, желающие оспорить права наследования, смогут сделать это в течение как минимум трех лет.

Глава 2. Сделки с недвижимостью – какие они?

Права собственности на квартиру переходят от продавца к покупателю в процессе совершения сделки. Обычно мы говорим о сделке купли-продажи квартиры, однако разновидностей сделок гораздо больше. Перечислим основные виды сделок с недвижимостью.

Когда в сделке участвуют только две стороны – продавец и покупатель, она называется прямой. Но таких сделок в Петербурге совершается не слишком много. Основная масса покупателей стремится улучшить свои жилищные условия, продав старую квартиру и купив другую, как правило, большую по площади. Продавец, в свою очередь, может отказаться от большой квартиры и переехать в меньшую. Такого рода сделки относятся к категории обменов. Обмены могут быть равнозначными, когда люди переезжают из одного района в другой в одинаковые квартиры. Впрочем, правильнее будет сказать, в одинаковые по стоимости, поскольку даже одинаковые квартиры, расположенные в одинаковых типах домов, в разных районах стоят по-разному. Если один из участников обмена доплачивает другому, получается сделка обмена с доплатой. Именно сделки такого рода превалируют на петербургском рынке.

«Обменных» покупателей в агентства недвижимости приходит много, и у каждого – относительно небольшая сумма денег, которых хватает как раз для оплаты разницы между стоимостью старой и новой квартиры. Поэтому риэлторы научились составлять так называемые «цепочки».

Гражданин А. продает свою однокомнатную квартиру, доплачивает и переезжает в двухкомнатную. Гражданин Б. покидает свою двухкомнатную (в которую переедет А.) и мечтает о трехкомнатной – разумеется, с доплатой. Семья В., занимающая трехкомнатную квартиру, собирается разъехаться в две однокомнатные. Одна в нашей «цепочке» уже есть. Остается найти продавца, который хочет только продать, но ничего не будет покупать. По крайней мере, не сейчас. Или покупателя, который «живыми» деньгами сдвинет цепочку с места. Это самая примитивная «цепочка», с минимальным количеством участников. Риэлтор должен «объединять» гораздо больше людей и объектов. Подписание всех договоров и передача денег происходит в один день. Под дверью кабинета нотариуса собираются все без исключения участники «цепочки». Если хотя бы одно «звено» этой «цепочки» в последний момент передумает продавать или покупать квартиру (не факт, что это будет обычная блажь или упрямство, обстоятельства бывают разные), развалится вся скрупулезно собираемая месяцами сделка. Поэтому, участвуя в «цепочке», никогда заранее не знаешь, куда «соломку подстелить».

Одна из разновидностей обменных сделок – междугородный обмен. Это под силу агентствам, которые или имеют филиалы в разных городах, или заключают договоры о сотрудничестве с местными фирмами. Безусловно, такие сделки удобны клиентам, поскольку им не приходится тратить время и деньги на разъезды. Продавец (или покупатель) обращается в филиал агентства в своем городе, а подбор квартиры в другом городе происходит дистанционно, то есть сотрудники агентства сопровождают сделку сразу в двух городах. При междугородных сделках роль агентства недвижимости возрастает чрезвычайно, поскольку риэлторы координируют работу страховщиков, банков, оценщиков, контрагентов в двух городах сразу. (См. схему сделки по технологии холдинга «МИЭЛЬ» в главе 5.)

Проходит довольно много сделок, которые на риэлторском сленге носят название «альтернативы» (продажа и альтернативная покупка). Клиент в этой сделке сначала выступает в роли продавца, а потом – покупателя. Если обычная сделка купли-продажи может происходить с участием двух агентств недвижимости (в одном есть продавец, в другом – покупатель), то «альтернативы», как правило, происходят в одном и том же агентстве. Для альтернативных сделок у риэлторов разработана особая форма договора на услуги: важно, чтобы продажа и покупка происходили одновременно. В период, когда цены растут быстро, любое промедление означает, что на вырученные деньги удастся купить менее комфортное жилье, чем изначально предполагалось. Если альтернативный договор заключен, человек не окажется на улице.

В Петербурге беспрецедентно много коммуналок. Люди, которые в них живут, естественно, хотят переехать в отдельные квартиры, но для этого нужно, чтобы кто-то (городская администрация или частный инвестор) коммуналки расселил.

Расселение первых коммунальных квартир и даже целых домов происходило еще в начале 90-х. Агентства недвижимости расселяли коммунальные квартиры по заявкам клиентов, которые хотели жить на больших площадях в центре города. К концу 90-х годов подобные заявки стало сложно удовлетворять, поскольку самые интересные квартиры уже перешли в частную собственность, а жить во вторых-третьих дворах даже Невского проспекта люди, располагающие крупными суммами, не хотели.

Расселение «коммуналок» продолжается и сейчас, только по другим причинам. Расселяются дома, которые идут под реконструкцию: город принял программу по расселению аварийного жилого фонда (а это в основном коммунальные квартиры) и реконструкции кварталов, застроенных домами первых массовых серий («хрущевками», которые будут снесены).

Расселение – сложная и волнительная процедура не только для риэлторов, но и для самих жильцов «коммуналки». Представьте себе, что в квартире живет 8-10 семей. Они получают возможность улучшить условия жизни за счет покупателя, разъехаться, чтобы больше по утрам не встречаться на кухне с неприятными соседями.

Для нынешних жильцов «коммуналок» особенно важны два момента. Во-первых, никакого расселения не получится, если хотя бы один обитатель квартиры не согласится переезжать или передумает, неважно на каком этапе. Во-вторых, частное лицо, которое решило купить эту квартиру, готово выложить за нее определенную сумму денег. Если аппетиты жильцов значительно превысят плановую сумму, покупатель может отказаться от приобретения именно этой квартиры, и риэлторы подыщут ему другую. Не надо забывать, что покупателю еще предстоит потратиться на дорогостоящий ремонт.

Каждый жилец коммуналки в результате расселения имеет шанс переехать в квартиру, которая ему нравится, получить денежную компенсацию или меньшую площадь с доплатой. Иногда расселение – единственная возможность для большой семьи из нескольких поколений разъехаться по разным квартирам. Жильцы, как правило, требуют квартиры с лучшими условиями, чем те, в которых они находятся перед расселением. Это касается, в первую очередь, площади жилья. Кроме того, многие не хотят переезжать в другой район или в новые дома. Обычно на расселение требуется в 3–4 раза больше квадратных метров, чем есть в старой квартире. Хорошо, если потенциальный покупатель к этому готов.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке дарения

Поскольку коммунальных квартир не стало ощутимо меньше, возможна покупка комнаты в общей квартире, то есть покупка доли в коммуналке. Каждый обитатель коммуналки имеет не только право собственности на комнату, в которой он живет, но и долю в остальных помещениях общего пользования: кухне, ванной и т. д. Доля зависит от площади комнаты: чем больше квадратных метров у жильца в собственности, тем больше его доля в общем имуществе. Для продажи доли в общем имуществе необходимо согласие всех совладельцев. Кроме того, соседи имеют преимущественное право на покупку комнаты. То есть продавец сначала должен предложить свою комнату им и только потом, через месяц, если все соседи откажутся, можно выставлять свою долю на продажу. Доля комнат достигает 20 % в общем объеме предложений.

Квартира также может перейти в собственность по договору дарения и по наследству. Естественно, когда человек дарит квартиру, о деньгах речь не идет, особенно если речь идет о родственниках. Между тем оформлять такую сделку необходимо с участием нотариуса. И налог платить все равно придется.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Как проверить недвижимость на наличие обременений?

Сделки с недвижимостью – довольно хлопотное и рисковое дело, ведь на каждом шагу вам может встретиться множество подводных камней. Приобретая квартиру или дом, необходимо быть предельно внимательным и тщательно проверять понравившийся объект на предмет юридической чистоты, чтобы после покупки не столкнуться с неприятностями. Одним из самых распространённых ограничений, налагаемых на объекты недвижимости (особенно это касается вторичного жилья), является обременение. Сегодня мы расскажем, что это такое, какие бывают виды обременений и как проверить недвижимость на их наличие.

Что такое обременение?

Обременение — это ограничение прав, наложенное имущество (объект недвижимости). Обременение может возникнуть на основании закона или договора. Это означает, что таким имуществом нельзя распоряжаться без согласия определённого лица, которое наложило это ограничение. Пользоваться можно, распоряжаться (например, продать или подарить) — нельзя.

Наличие обременения не препятствует проведению сделок купли-продажи. Основная проблема в том, что продавцы часто умалчивают о подобных ограничениях, а это в дальнейшем может принести немало хлопот будущему собственнику имущества. Чтобы обезопасить себя от подобных «сюрпризов», перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее на предмет юридической чистоты.

Какие бывают виды обременений?

В соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16. 02.1998 г., выделяется несколько видов обременений на недвижимость, проверку которых рекомендовано выполнять перед совершением сделки:

Сегодня это, пожалуй, самый распространенный вид обременения. Суть такого обременения заключается в том, что до полного погашения кредита, выданного на приобретение недвижимости на условиях ипотеки, она фактически принадлежит банку, находясь у него в залоге. Однако, право собственности на объект недвижимости возникает у заемщика сразу после оформления сделки купли-продажи, оформленной должным образом. То есть, собственник может распоряжаться объектом как угодно, но его полномочия ограничиваются возможностью регистрироваться в этом объекте, а также регистрировать в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как купля-продажа, сдача в наем, а также передача в безвозмездное пользование могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование подобных сделок. Права собственника на имущество, приобретенное в ипотеку, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16. 02.1998 г.

Это вид права на имущество, дающее возможность пожизненного содержания. Заключив сделку на условиях ренты, покупатель квартиры или дома обретает статус собственника имущества, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания. Рента подразумевает, что вместо единовременной покупки объекта новый собственник обязуется регулярно выплачивать прежнему владельцу определенную сумму, которая должна покрыть его расходы на оплату продуктов, лекарств и др. Обязательство по выплате ренты сохраняется до тех пор, пока получатель ренты не умрет. После этого имущество может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Однако, обременение с такого имущества будет снято лишь тогда, когда новый собственник предоставит в регистрационную службу свидетельство о смерти получателя ренты. Договорные отношения на условиях ренты регулируются Статьей 583 ГК РФ.

Договор аренды, в соответствии с Главой 34 ГК РФ, определяется как договор, по которому собственник недвижимого имущества (арендодатель) передает её другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. При сроке аренды более года договор аренды подлежит государственной регистрации. При согласии арендодателя, арендатор вправе передать объект в субаренду, что делается исключительно с целью получения прибыли. Сдавая имущество в аренду, собственник теряет возможность использовать его исключительно в своих интересах. Обременение в виде аренды снимается автоматически после окончания соответствующего договора. Однако, снять это ограничение можно и раньше, выплатив арендатору неустойку.

Обременение на имущество в виде ареста накладывается судом или судебным приставом на основании судебного акта. Это ограничение, налагаемое в счет обеспечения иска о погашении долга собственника квартиры, может быть снято только тем органом, который его наложил, и только после устранения причин наложения. Например, владелец накопил большую задолженность по коммунальным услугам и на его квартиру был наложен арест. Такую квартиру нельзя будет продать до тех пор, пока не будет отменено решение суда об аресте. Отмена решения об аресте в данном случае возможна только после погашения всех долгов собственником.

Нередко объект недвижимости, например, земельный участок, оказывается обремененным под влиянием чужого права. Законодательные формы такого обременения определены в Статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется сервитут. Сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Зачастую сервитут устанавливается над участками для обеспечения возможности прохода или проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникационных, водопроводных и прочих систем, если они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом могут обременяться и здания. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой спор разрешается через суд и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

Доверительное управление

Это временная передача прав собственности доверенному лицу владельца квартиры, которая является ограничением для осуществления любых сделок в отношении объекта имущества.

Опека и попечительство

Вид обременения, когда права на недвижимое имущество имеются у несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. В случае обременения в виде опеки и попечительства, сделку купли-продажи с объектом недвижимости можно совершить только при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Способы проверки квартиры на обременение

Существуют два способа проверки недвижимости на обременение:

На сайте Росреестра

На странице Справочная информация по объектам недвижимости в режиме onlineвведите нужный адрес или кадастровый номер и нажмите кнопку «Сформировать запрос».
В результатах поиска нажмите на адрес квартиры. Если запрашиваемого адреса нет в результатах поиска, значит сведений об этом объекте недвижимости в ЕГРН нет.
Нажмите на раздел «Права и ограничения». Сведения об имеющихся обременениях будут указаны справа в подразделе «Ограничения». Если обременений на запрашиваемый объект нет, будет показана пустая строка.

На примере ниже в разделе «Права и ограничения» имеется пометка «в силу закона». Это значит, что квартира находится в залоге у банка из-за ипотеки.

Стоит иметь в виду, что на сайте Росреестра сведения об обременении обновляются редко, либо выгружаются не всегда корректно. Кроме того, информация об обременении отображается не в полном виде. Например, в описании не будет указано название банка, в залоге у которого находится квартира. Если вам нужна полная и актуальная информация об объекте, лучше заказать выписку из ЕГРН.

Информация в выписке

На примере ниже обратите внимание на пункт 3 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» второго раздела, в котором указано «в силу закона, весь объект». Это значит, что квартира в залоге у банка из-за ипотеки.

Будьте внимательны при совершении любых сделок с недвижимостью, удачных покупок!

Команда «Kadastr RU»

Предыдущий пост

Как прочитать и проверить XML-выписку?

Следующий пост

5 способов, как продать квартиру в ипотеке

сделок с недвижимостью | Wex | Закон США

сделки с недвижимостью: обзор

Сделки с недвижимостью регулируются широким набором федеральных законов и сочетанием статутов штата и общего права. Требования, установленные законом штата, часто значительно различаются от штата к штату.

Брокеры по недвижимости нанимаются в качестве агента продавца с целью найти покупателя на свою собственность. См. Агентство . Контракт между брокером и продавцом называется листинговым соглашением.Соглашение может быть открытым соглашением, по которому брокер получает комиссию только в том случае, если он или она находит покупателя. Листинг является эксклюзивным, если брокер является единственным агентом, имеющим право на комиссию за поиск покупателя. По исключительной договоренности брокер может иметь право на выплату, даже если продавец находит покупателя без помощи брокера. Брокеры по недвижимости и продавец имеют лицензии и регулируются местными законами штата. См., Например, , Гражданский кодекс Калифорнии, § 2079. Профессиональные организации также могут предоставить дополнительные инструкции.

Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию при сделках с недвижимостью по признаку расы, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения. См. 42 U.S.C. §§ 3601-3631. Брокерам по операциям с недвижимостью прямо запрещается дискриминация в соответствии с законом. См. § 3606 закона.

Соглашение о продаже между покупателем и продавцом недвижимости регулируется общими принципами договорного права. См. контрактов. Статут о мошенничестве требует, чтобы контракты на недвижимость заключались в письменной форме. См. , например, Гражданский кодекс Калифорнии, § 1624.

Обычно в договорах с недвижимостью требуется, чтобы право собственности на проданную собственность было рыночным. Это требует, чтобы у продавца было подтверждение права собственности на всю недвижимость, которую он или она продает, и чтобы третьи стороны не имели нераскрытых интересов в этом праве. См. Недвижимость.

Покупатель часто нанимает компанию по страхованию титула или поверенного, чтобы выяснить, действительно ли этот титул является товарным.Компании по страхованию титула также страхуют покупателя от убытков, вызванных его недействительностью.

Для передачи права собственности необходимо оформить и вручить акт с надлежащим описанием земли. В некоторых штатах требуется, чтобы документ был официально зарегистрирован, чтобы установить право собственности на недвижимость и / или предоставить уведомление о ее передаче последующим покупателям.

Самый распространенный метод финансирования сделок с недвижимостью — ипотека. См. Ипотека.

Подробное руководство по сделкам с недвижимостью

Многие люди знают, что инвестирование в недвижимость может быть прибыльным делом.Однако меньше людей имеют опыт работы в сфере недвижимости на начальном этапе. Если вы новичок в отрасли, ознакомьтесь с нашим руководством по сделкам с недвижимостью ниже. Вы узнаете, что такое сделка с недвижимостью, как она работает и кто в ней задействован.

Что такое операции с недвижимостью?

Проще говоря, сделка с недвижимостью происходит, когда продавец выставляет свой дом на продажу, а покупатель соглашается купить недвижимость. В этом процессе задействовано много разных этапов. Однако, по сути, деньги предоставляются продавцу в обмен на передачу права собственности на недвижимость покупателю.

Также стоит отметить, что каждая транзакция будет немного отличаться в зависимости от того, кто участвует, и места, где транзакция происходит. В наши дни каждый штат имеет свои собственные правила проведения сделки с недвижимостью и свои собственные документы, которые необходимо заполнить и подать, чтобы передача недвижимости стала юридически обязательной.

Кто основные стороны, участвующие в сделке с недвижимостью?

Теперь, когда вы знаете больше о том, что такое сделка с недвижимостью, следующий шаг — узнать, кто является основными сторонами, участвующими в этой сделке. Прочтите этот список, чтобы лучше понять каждого ключевого участника сделки с недвижимостью и их уникальную роль в этом процессе.

Продавец: В сфере недвижимости продавец — это человек, который продает свой дом.
Покупатель: Покупатель — лицо, заинтересованное в приобретении недвижимости у продавца.
Специалист по недвижимости: Также известный как агент по недвижимости, брокер по недвижимости или риэлтор, специалист по недвижимости отвечает за помощь своему клиенту в проведении сделки. Например, агент по листингу поможет продавцу продать свой дом и обсудить предложения, а агент покупателя поможет покупателю найти потенциальную недвижимость и подать предложения. Примечательно, что не все агенты по недвижимости являются риэлторами. Чтобы быть риелтором, вы должны принадлежать к Национальной ассоциации риэлторов (NAR).
Ипотечный кредитор: Если покупателю требуется финансирование для покупки дома, ипотечный кредитор поможет облегчить этот процесс.
Титульная компания или поверенный по недвижимости: В зависимости от штата, в котором происходит сделка, за содействие передаче правового титула, включая документ, будет нести ответственность либо титульная компания, либо поверенный по недвижимости. Кроме того, они, вероятно, также будут нести ответственность за хранение любых денег, которые переходят из рук в руки во время транзакции, на условном депонировании.

Каковы основные этапы сделки с недвижимостью?

Когда вы лучше поймете, кто участвует в сделке, пора узнать, какие шаги предпринимаются в ходе сделки с недвижимостью. Мы перечислили все шаги для вас здесь. Однако, поскольку каждая транзакция уникальна, и в каждом штате есть собственная версия закона о недвижимости, эти шаги предназначены только для использования в качестве общего руководства.

Выставление недвижимости на продажу / просмотр недвижимости

Первый шаг в этом процессе будет отличаться в зависимости от того, на какой стороне транзакции вы находитесь.Продавец подпишет договор о листинге с агентом по недвижимости, который затем поможет ему продвигать свою недвижимость на продажу. Между тем, как только покупатель найдет агентский договор с профессионалом в сфере недвижимости, его агент поможет ему найти доступную недвижимость, соответствующую его потребностям.

Подача предложений и ведение переговоров

Как только покупатель находит идеальную недвижимость, пора подавать предложение или договор недвижимости. Их агент поможет им составить лучшее предложение и отправить его агенту по листингу.Затем агент по листингу поможет продавцу просмотреть все полученные предложения и выбрать наиболее подходящее для них.

Подача заявки на финансирование

После того, как покупатель принял предложение, пора начинать процесс финансирования. На этом этапе кредитор поможет покупателю заполнить заявку на ссуду и предоставить соответствующие документы.

Проведение инспекций и оценки

В то же время покупатель, вероятно, будет проводить инспекции и ожидать результатов их оценки.Как только все эти этапы будут выполнены, покупатель и агент покупателя получат исчерпывающие отчеты с результатами, и переговоры начнутся снова. Если цена продажи должна быть скорректирована из-за оценки или ремонта, который необходимо провести после проверок, они будут согласованы между покупателем и продавцом.

Условные обязательства по клирингу и право собственности

Тем временем кредитор будет работать с покупателем, чтобы погасить любые непредвиденные обстоятельства для утверждения ссуды. В конце продажи титульная компания или поверенный по недвижимости будет работать с продавцом, чтобы очистить право собственности на собственность, чтобы ее можно было передать покупателю.Титульная компания также будет работать, чтобы обеспечить покупателя страховкой титула на случай, если в ходе сделки была допущена ошибка.

Готовимся к закрытию

После того, как все закулисные работы выполнены, пора переходить к закрытию. При закрытии покупатель и продавец подпишут все соответствующие документы, деньги переходят из рук в руки, и покупатель получит акт на недвижимость вместе с ключами.

Топ-5 типов сделок с недвижимостью, используемых для получения комиссионных — RISMedia

Независимо от того, насколько они успешны, агенты по недвижимости постоянно пытаются преодолеть разрыв между закрытиями, чтобы сгладить свои денежные потоки, продолжая при этом инвестировать в свой бизнес.Это бесконечное жонглирование закрытием, привлечением клиентов, продвижением объявлений и показом недвижимости. Стресс, связанный с одновременным удержанием всех мячей в воздухе, может быть непосильным, и именно тогда комиссионный аванс может стать настоящей палочкой-выручалочкой для любого агента.

Комиссионные авансы помогают агентам сгладить денежные потоки между закрытиями, давая им деньги, которые им нужны , когда они им нужны , чтобы поддерживать бизнес. Идея проста: агент с незавершенным контрактом применяет перед закрытием для получения аванса на комиссию, которая обычно выплачивается ему при закрытии . Комиссионные средства могут быть выплачены агенту за несколько недель или даже месяцев до фактической даты закрытия.

Ниже приведены пять основных типов сделок с недвижимостью, которые агент обычно использует для получения комиссионного вознаграждения по незавершенным контрактам:

Перепродажа
Типичная перепродажа дома — это сделка с недвижимостью №1, которую агенты используют при подаче заявления на получение комиссионного аванса. Поскольку большинство агентов по недвижимости сосредотачиваются на перепродаже домов на одну семью, это неудивительно.Конечно, это может быть таунхаус, дуплекс или кондоминиум.

Даже самые эффективные агенты могут иметь отставание в будущих закрытий без каких-либо текущих закрытий . Когда это происходит, агент может принять решение подать заявку на получение комиссионного аванса для преодоления разрыва до следующего закрытия.

Новое строительство
Из-за длительных сроков, обычно связанных с закрытием нового дома, агенты с контрактами на новое строительство обычно обращаются за авансом комиссии. Поскольку агенты с объявлениями о новостройках часто должны брать на себя обязательства по инвестированию в маркетинг, чтобы «выиграть» объявления, средства от аванса можно использовать для оплаты этого маркетинга. К счастью, многие компании, занимающиеся авансом, работают с агентами по контрактам на новое строительство и при необходимости выплачивают авансы за несколько месяцев до закрытия.

REO / Короткие продажи
Многие агенты по операциям с недвижимостью наладили отношения с банками коротких продаж, что увеличивает их вероятность успеха в принятии и закрытии этого типа транзакции.Если короткая продажа одобрена банком, агент может выбрать аванс в виде комиссионного вознаграждения по короткой продаже. Без письма-подтверждения банка остается слишком много сомнений в том, когда и будет ли сделка закрыта; Таким образом, большинство услуг по предоставлению авансового комиссионного вознаграждения не обеспечат финансирование без письма-одобрения.

При продажах REO агенты по недвижимости часто несут ответственность за безопасность и ремонт дома, принадлежащего банку, что может привести к большим денежным затратам для агента.Таким образом, агент может использовать комиссионный аванс для покрытия эксплуатационных расходов, чтобы подготовить дом к предстоящим показам.

Инвестиционная недвижимость
Иногда агентам по недвижимости открываются возможности для бизнеса, и они слишком хороши, чтобы их упустить. Часто это связано с вложением денежных средств, которое имеет большой деловой смысл, но требует наличных денег. Чтобы получить дополнительные средства, необходимые для инвестирования в бизнес-возможность или инвестиционную недвижимость, агент может обратиться к краткосрочному решению, например к выплате комиссионного аванса по одному из своих предстоящих незавершенных контрактов.В этой ситуации комиссионный аванс может быть гораздо лучшей альтернативой пополнению долга по кредитной карте или использованию линии собственного капитала.

Luxury Market
Покупка и продажа элитной недвижимости ориентирована на ограниченное число потенциальных клиентов. Реклама и продажа этой недвижимости могут быть проблемой и потребовать много времени и денег, поскольку продавцы элитной недвижимости ожидают, что их агенты будут вкладывать значительные средства в маркетинг с помощью высококачественных вывесок, HD-видео с дронами и интерактивных туров.Комиссионный аванс может покрыть расходы на продажу и размещение домов на роскошном рынке.

Агенты, которые сосредоточены на сегменте роскоши, могут иметь меньше годовых транзакций из-за высокой цены, но они могут управлять взлетами и падениями своего денежного потока в течение года с комиссионным авансом между закрытием. Многие агенты по продаже предметов роскоши решают получить частичный аванс от одной из своих предстоящих незавершенных сделок, чтобы сократить разрыв до следующего закрытия.

Эндрю Минц — вице-президент по маркетингу RealCommissions. Компания RealCommissions, основанная в 2004 году, является ведущим национальным комиссионным поставщиком услуг для индустрии недвижимости с целью помочь агентам по недвижимости сбалансировать свой денежный поток и предоставить им финансирование, необходимое для продажи большего количества домов, выплачивая им комиссию заранее. ожидающий контракт. Для получения дополнительной информации посетите сайт realcommissions.com.

Кто участвует в сделке с недвижимостью при покупке

Вы думаете о покупке дома? Возможно, вам будет интересно узнать стороны, участвующие в сделке с недвижимостью.Для первого покупателя дома покупка дома должна быть такой же простой, как заказ пиццы. Но опытному покупателю приходит на ум идиома: «дьявол кроется в деталях».

Сделки с недвижимостью являются сложными и длительными, и в них могут участвовать до десяти специалистов, в зависимости от характера сделки. Итак, кто эти люди вовлечены и какова их роль в процессе покупки жилья?

Обычно в каждой сделке с недвижимостью участвует одна и та же группа профессионалов.А когда вы имеете дело с более чем пятью сторонами, бывает сложно угнаться за всеми. Мы выпили галлон кофе, чтобы составить полный список ключевых игроков в сделке с недвижимостью и их ролей.

1. Продавец

Продавец является законным владельцем объекта недвижимости, выставленной на продажу. Это может быть физическое или юридическое лицо — компания, занимающаяся покупкой жилья, финансовое учреждение, строительная компания или даже компания, занимающаяся строительством жилья.

Продавец дома обычно нанимает агента для управления процессом продажи дома.Иногда домовладелец может действовать в одиночку, и в этом случае недвижимость рекламируется как «Продается владельцем».

2. Кредитный специалист

Кредитный специалист — это представитель банка или любого другого финансового учреждения.

Он или она изучит вашу финансовую информацию и кредитный отчет, чтобы определить, имеете ли вы право на получение ипотеки, и даже поможет вам получить предварительное одобрение на получение ссуды.

Предварительное одобрение важно для покупателя дома, потому что оно показывает продавцу / агенту, насколько серьезно вы относитесь к покупке дома.Если ваша кредитная заявка не будет одобрена, кредитный специалист также может посоветовать вам, что делать, чтобы улучшить ваш кредитный рейтинг.

3. Кредитор

Кредитор часто является учреждением, а не физическим лицом, которое предоставляет вам финансирование, необходимое для покупки дома. Это может быть коммерческий банк, кредитный союз, сберегательно-кредитное учреждение или любое другое финансовое учреждение.

Эти учреждения полагаются на информацию, предоставленную кредитным специалистом, чтобы дать вам право на получение ссуды / ипотеки.

Лучше всего посетить кредитора перед тем, как отправиться домой на охоту. Кредитор проведет предварительный квалификационный отбор на сумму, необходимую для получения кредита, и предоставит вам предварительное квалификационное письмо, которое вы представите продавцу.

4. Агент по недвижимости

Агент по недвижимости — это лицензированный профессионал, представляющий продавцов или покупателей недвижимости. На самом деле, чтобы стать агентом по недвижимости, требуется больше нескольких месяцев, особенно с учетом лицензионных требований.По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), 87% покупателей жилья используют агента при покупке дома.

Итак, скорее всего, вы обратитесь к агенту по недвижимости при покупке следующего дома. Тем не менее, при покупке дома вы найдете два разных типа агентов.

Агент покупателя
Агент продавца

Агент покупателя работает на покупателя. Он или она поможет вам найти дом своей мечты, устроит выставки, договорится о справедливой цене на недвижимость от вашего имени и проведет вас через юридические требования для завершения вашей покупки.

В среднем покупатель может потратить несколько дней на предварительное одобрение, несколько недель на покупку подходящего дома и примерно 30–45 дней на заключение сделки. Ваш агент будет сопровождать вас на каждом этапе процесса сделки с недвижимостью до закрытия.

Для сравнения: агент продавца работает на продавца, и вы можете не взаимодействовать с ним напрямую. Их роль, также известных как агент по листингу, состоит в том, чтобы вносить недвижимость в список MLS и выполнять различные маркетинговые обязанности для продавца.

5. Оценщик дома

Прежде чем кредитор сможет утвердить жилищный заем, он потребует провести оценку дома, чтобы подтвердить его стоимость до закрытия. Оценка — это объективная оценка истинной стоимости недвижимости.

В этом контексте оценщик жилья проверит дом и сравнит его с ценами на аналогичную недвижимость в этом районе, чтобы определить рыночную стоимость дома. Хотя домашний оценщик работает на кредитора, вы несете ответственность за оплату комиссии за оценку.

6. Домашний инспектор

Домашний инспектор — это профессионал, нанятый покупателем, чтобы убедиться, что здание соответствует нормам. Он или она осмотрит недвижимость вместе с вами сверху вниз и предоставит всесторонний анализ состояния основных компонентов и систем дома, в том числе:

Стены, крыша и полы
Электросистемы
Сантехнические системы

В случае, если инспектор обнаружит какие-либо структурные дефекты, он уведомит вас, и вы сможете использовать отчет об инспекции дома, чтобы договориться о более выгодной цене.Этот осмотр также может дать вам представление о затратах на ремонт, которые вы, вероятно, понесете в будущем.

7. Название компании

Еще одна очень важная сторона в сделке с недвижимостью — это титульная компания.

Во время процесса закрытия представитель титульной компании будет работать с вами, вашим агентом и вашим поверенным, чтобы гарантировать, что титул свободен от залогов и обременений, которые могут помешать передаче права собственности. Это гарантирует, что лицо, продающее недвижимость, является истинным владельцем или имеет законные права на ее продажу в случае, если собственность была унаследована.

8. Поверенный по недвижимости

Поверенный по недвижимости не участвует в каждой покупке дома, но в некоторых штатах требуется, чтобы закрытие сделок с недвижимостью проводилось адвокатом.

Тем не менее, вам понадобится поверенный по недвижимости, который ознакомит вас с правовой базой, связанной с законодательством о собственности. По крайней мере, ваш адвокат должен быть в состоянии решить некоторые проблемы, о которых вы, возможно, не задумывались.

Например, что произойдет, если продавец передумает в последнюю минуту? Что будет, если при домашнем осмотре будет обнаружен структурный дефект? Если к дому пристроена терраса, было ли это сделано законно? Ваш адвокат по недвижимости должен уметь ответить на эти вопросы.

9. Страховая компания

Управление рисками жизненно важно при такой дорогой покупке, и поэтому страховой представитель является обязательной стороной в любых сделках с недвижимостью. Страхование имущества имеет решающее значение, поскольку оно поможет вам избежать серьезного финансового бремени в случае травм. Это также помогает защитить ваш дом в случае пожара, наводнения и других стихийных бедствий.

Если вы покупаете дом, вам может быть интересно, кто участвует в сделке, и здесь мы расскажем о сторонах, с которыми вы, скорее всего, столкнетесь.# недвижимость # покупка жилья

Последние мысли

Мы надеемся, что эта статья даст вам представление о сторонах, с которыми вы, вероятно, будете взаимодействовать при покупке дома. Не стесняйтесь комментировать и делиться.

Пожалуйста, рассмотрите возможность распространения информации и обмена; Кто участвует в сделке с недвижимостью при покупке дома?

Об авторе

Ведущий риэлтор Веллингтона, Мишель Гибсон, написала: «Кто участвует в сделке с недвижимостью при покупке дома?»

Мишель с 2001 года специализируется на жилой недвижимости в Веллингтоне, Флорида и его окрестностях. Если вы хотите купить, продать или арендовать, она проведет вас через всю сделку с недвижимостью. Если вы готовы использовать знания и опыт Мишель, позвоните или напишите ей сегодня же.

Районы обслуживания включают Веллингтон, Лейк-Уорт, Ройал-Палм-Бич, Бойнтон-Бич, Уэст-Палм-Бич, Локсахатчи, Гринакрес и другие.

Пошаговое руководство по процессу продажи недвижимости: от листинга до закрытия

Шаг 5. Завершение продажи

Заключительные шаги по закрытию собственности вашего продавца включают заключительную проверку, предоставление покупателю необходимых документов и, наконец, снятие собственности с продажи.

Пришло время перейти к заключительной стадии сделки в вашей CRM. Вы можете настроить занятия и цели, чтобы ничего не упустить. Это последний обратный отсчет, и CRM-система поможет вам легко добраться до финиша.

Часть 1: График заключительной проверки

Заключительный осмотр — это последний шанс для покупателя указать на что-либо в собственности, что его не устраивает.

Законы о недвижимости требуют, чтобы вы (как агент) и ваш клиент (продавец) предоставили покупателю полную информацию обо всех неисправностях в собственности.Если ваш продавец не соблюдает правила, он будет нести ответственность за любой дефект, поэтому держите покупателя в курсе.

Очевидно, что время окончательной проверки должно быть согласовано между продавцом и покупателем. Но чем раньше, тем лучше будет продолжить процесс продаж.

Вы или ваш продавец должны нанять квалифицированного инспектора для подготовки окончательного отчета о проверке. Убедитесь, что кто-либо из организаторов инспектора сообщил им, что вы будете присутствовать. Сообщите продавцу и покупателю, что типичный окончательный осмотр может занять до четырех часов в зависимости от размера собственности, поэтому им нужно будет согласовать свои графики.

Убедитесь, что вы присутствуете на этой проверке, чтобы вы могли провести продавца и покупателя через весь процесс.

Не думаете, что это необходимо?

Это так.

Бывают случаи, когда инспектор что-то говорит об элементе собственности (например, камин нужно будет заменить в ближайшие 5 лет), и ваш покупатель может запаниковать.

В уме они могут подумать, что «камин нужно немедленно заменить, иначе дом не подходит.«Присутствуя на месте, вы можете решить эти проблемы, сохраняя спокойствие вашего покупателя и позволяя ему завершить сделку.

Недвижимость нужно оценивать сверху вниз: от комнат и особенностей до фундамента и крыши. Попросите покупателя проверить, работают ли кондиционеры и отопление на всей территории, а также все водопроводные и электрические розетки (и любые приборы, которые были включены в продажу).

Наконец, инспектор осмотрит фундамент недвижимости, комнату, стены, окна и любые другие структурные элементы собственности вашего покупателя.

Основная цель заключительной проверки — убедить покупателя в том, что недвижимость находится в хорошем состоянии. Если все пойдет хорошо, это должно помочь продвинуть их по пути покупки и сделать их более комфортными, когда вы перейдете к заключительным переговорам после проверки.

Часть 2: окончательные переговоры для вашего продавца

Вы как риэлтор должны вести окончательные переговоры для продавца после осмотра недвижимости. Обычно у покупателя будет собственный агент, с которым вы будете вести переговоры, но вы можете вести переговоры напрямую с покупателем.

Имейте в виду, что иногда заключительные переговоры не всегда нужны. Если информация, предоставленная покупателю, была точной и во время окончательной проверки не было никаких сюрпризов, скорее всего, он будет счастлив заплатить первоначальную цену.

Если покупатель обнаружил участки собственности, которые ему не понравились, переговоры должны вести вы. Если это произойдет, лучший способ заключить сделку — это пойти на компромисс.

Иногда продавцу, возможно, придется взять за недвижимость немного меньше, чем они рассчитывали, но напомните им, что это лучшее решение, чем продажа недвижимости в обозримом будущем.

Pro-tip : Вы и ваш продавец можете избежать окончательных переговоров, будучи максимально прозрачными с покупателями на протяжении всего процесса продажи.

Часть 3: Подпишите бумаги и передайте все необходимые документы

Следующая часть процесса: подписание договора купли-продажи.

В надежном соглашении о покупке будут указаны все платежи и кредиты, причитающиеся вашему продавцу, а также любые платежи, которые причитаются с покупателя.

Убедитесь, что вы указали все расходы в договоре купли-продажи.Это включает в себя такие операции, как поиск по названию и налогу, корректировки (если они были необходимы) и предоплаченные налоги.

Агент покупателя составляет официальный договор, который покупатель подпишет перед отправкой вам и вашему продавцу. Найдите время, чтобы объяснить все своему продавцу и обсудить это с ним, прежде чем они подпишут его на своей стороне.

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами пора передать документы на недвижимость новому покупателю.А их очень много.

Лучший способ сделать это как можно более безболезненным — забрать все у продавца в процессе продажи и сохранить в файле.

Вам понадобится:

Документ о собственности
Страховой полис продавца : Как правило, ваш продавец должен будет убедиться, что имущество застраховано до его окончательного закрытия, чтобы покупатель был защищен.
Любые счета за воду, канализацию и налог на имущество. : Если недвижимость вашего продавца подключена к городской канализации и водопроводу, вам потребуется подтверждение того, что при закрытии все оплачено.Это касается и налогов на недвижимость. Государственные или местные налоги на передачу собственности обычно уплачиваются при передаче права собственности от продавца к покупателю.
Свидетельство о праве собственности / полис страхования титула : Как агент по недвижимости, вы должны заранее проверить титулы и полисы, чтобы убедиться в отсутствии сюрпризов (вернитесь к самому первому шагу в этом руководстве). Вы должны убедиться, что все неуплаченные налоги, начисления или другие проблемы решены вашим продавцом, прежде чем передавать их покупателю. Полис страхования титула собственности предназначен для покупателя и покрывает его потенциальные убытки, которые могут возникнуть в результате споров о праве собственности. И новый покупатель, и его кредитор должны получить их копию.
Окончательные показания коммунальных услуг : Ваш продавец должен снять окончательные показания всех газовых и электрических счетчиков в собственности и передать их поставщику услуг и новому покупателю. Это значительно упростит переезд для нового покупателя, поскольку поставщики услуг уже будут знать, что ваш продавец больше не несет ответственности за коммунальные услуги в собственности.
Любые записи об обслуживании или гарантии : Ваш продавец должен передать все записи об обслуживании или гарантии на любые приборы или техническое обслуживание, которое когда-либо проводилось в собственности. Любые рекомендации надежного сантехника или электрика также будут приятным штрихом для нового покупателя, особенно если он новичок в этом районе.
Планы земельного участка и обследования : Наконец, покупатель должен будет получить копию обновленного обследования для закрытия. Если ваш продавец потерял их, вы сможете получить копию в мэрии или мэрии за небольшую плату.

После того, как все документы будут переданы и все документы подписаны, самым последним шагом для вас как риэлтора является снятие собственности с продажи. Удалите его из MLS, своего веб-сайта и любой рекламы в социальных сетях, которую вы для этого использовали.

Скорость процесса продажи недвижимости зависит от вас

Процесс продажи недвижимости может быть долгим. Но чем дольше он длится, тем больше времени ваш продавец будет без средств, и тем больше времени вашему агентству придется потратить на поиск покупателя.

В идеале, вы хотите закрыть продажу недвижимости как можно быстрее (чтобы продавец не торопился).

Организация продавца на самых ранних этапах процесса продажи (постановка его собственности и получение документов) может существенно повлиять на скорость и скорость продажи. CRM-системы также могут значительно упростить, организовать и автоматизировать процесс продаж.

После того, как вы зацепили потенциального покупателя, ключом к более плавной продаже является помощь обеим сторонам в решении любых возникающих у них вопросов, чтобы вы могли устранить любые возражения, которые могут остановить процесс продажи.

В конце концов, 89% людей, продающих свой дом, пользуются услугами агента по недвижимости, поэтому правильная продажа может открыть двери для вашего агентства. Не только с текущими клиентами, но и с домовладельцами, которые ищут компетентное агентство для проведения следующей продажи недвижимости.

Познакомьтесь с 10 сторонами, участвующими в большинстве сделок с недвижимостью

В большинстве сделок с недвижимостью во Флориде может участвовать до 10 сторон.

Покупаете ли вы дом или продаете дом, для успешного проведения сделки с недвижимостью требуется деревня. Большинству людей известна тройка лидеров, но в типичной транзакции может быть до 10 сторон. На самом деле их может быть больше десяти.

Вот наиболее часто встречающиеся стороны:

1. ПОКУПАТЕЛИ И ПРОДАВЦЫ — это само собой разумеющееся, но технически они являются наиболее важными. Ведь все начинается с покупателей и продавцов.

2. РИЭЛТОРЫ — Это профессионалы, представляющие покупателей и продавцов. Они помогают составлять предложения и контракты по недвижимости, управляют графиком до закрытия.Агенты по работе с покупателями представляют покупателей жилья, помогая им найти подходящий дом и заключить договор. Агенты по листингу представляют продавцов дома и помогают им в процессе продажи дома, начиная с постановки, планирования рынка и переговоров. Лицензированные риэлторы имеют доступ к MLS (Multiple Listing Service), которая представляет собой обширную общую базу данных и торговую площадку онлайн-недвижимости.

3. КРЕДИТОРЫ — Кредиторы предоставляют финансирование для покупателей жилья.

4. СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ (или Фирма по страхованию титулов) — Компании по страхованию титулов являются наиболее распространенным бизнесом при любой сделке с недвижимостью во Флориде. Они действуют как нейтральная сторона, в равной степени представляя как покупателей, так и продавцов. Они также несут большую финансовую ответственность, поскольку являются финансовым звеном всей транзакции. Все деньги текут через титульную компанию. Они также исследуют юридический титул дома, чтобы убедиться, что титул ясен и готов к передаче права собственности…и они обеспечивают свои выводы с помощью полисов страхования титулов, которые защищают от необнаруженных залогов. Они также вносят новый акт в публичные архивы.

5. ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ — Оценщики недвижимости являются независимыми лицензированными профессионалами, которые предоставляют отчеты о рыночной оценке. Они нанимаются кредитором покупателя, чтобы гарантировать, что покупатель и кредитор знают текущую рыночную стоимость дома и общее состояние дома.

6.ИССЛЕДОВАТЕЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ — Инспектор недвижимости — это независимый лицензированный профессионал, который создает профессиональные чертежи собственности, включая площадь дома, размеры участка, законные границы собственности, обременения, сервитуты, бассейны, настилы, линии заборов, водоемы. примыкает к собственности и многое другое. Их отчеты заказываются компанией по страхованию титулов и являются необходимыми документами для титульной компании для выдачи подтверждения полиса страхования титула, называемого Флоридской формой 9, которая требуется для всех ипотечных кредиторов во Флориде.

7. ДОМАШНИЙ ИНСПЕКТОР — Домашний инспектор — это независимо лицензированный профессионал, который проводит всестороннюю проверку состояния самого дома. В отличие от оценщика недвижимости, отчет Home Inspector сосредоточен только на состоянии дома и всех его систем, включая бытовую технику, HVAC, сантехнику, кровлю, пол, плесень, состояние древесины, бассейны, оборудование для бассейнов и многое другое.

8. ИНСПЕКТОР ВРЕДИТЕЛЕЙ — Инспектор вредителей — это независимый лицензированный специалист, который осматривает дом на предмет признаков активного или прошлого заражения вредителями, такими как термиты, муравьи, пауки, грызуны и другие твари.Они также могут лечить активные заражения и выпускать отчеты и гарантии, подтверждающие, что прошлые заражения были обработаны.

9. СТРАХОВОЙ АГЕНТ — Страховые агенты помогают покупателю застраховать дом для общей страховки домовладельца, а также от наводнения.

10. ШТАТ ФЛОРИДА — Штат Флорида участвует во всех сделках с недвижимостью в форме налогов на транзакции (штампы документов, нематериальные налоги и штампы документов).

Если это кажется непосильным, не волнуйтесь. Два ваших лучших ресурса, которые помогут вам разобраться в этих партиях, уже включены в этот список!

Ваш РИЭЛТОР может помочь вам сориентироваться в том, какие из них будут играть роль в вашей транзакции.
Ваш КРЕДИТОР может помочь вам, предоставив смету ссуды , в которой показаны предполагаемые затраты, связанные с каждой стороной сделки. Вот почему всегда полезно получить предварительное разрешение, прежде чем начинать покупать дом. Мы хотим, чтобы вы были полностью готовы к предстоящей дороге, чтобы вы могли наслаждаться процессом покупки жилья и делать покупки с уверенностью!

Если вы собираетесь купить дом в районе Большого Тампа-Бэй, в его окрестностях… или где-нибудь во Флориде, мы будем рады помочь!

Вы можете связаться с нами ЗДЕСЬ .

PS — Почетные упоминания в приведенном выше списке «10 лучших» включают: разнорабочих, сантехников, кровельщиков, мобильных нотариусов.

Анатомия сделки с недвижимостью — части сделки | Whitman Legal Solutions, LLC

Большинство людей знают, что песни написаны по структуре.В некоторых песнях есть несколько куплетов, написанных на одну и ту же музыку. Например, Звездное знамя состоит из четырех стихов; хотя большинство из нас знает только первую. Другие песни, такие как God Bless the USA, содержат припев или припев, в котором между куплетами есть те же слова и та же музыка.

Хотя это может быть не так очевидно, как музыка со словами, классическая музыка также может быть написана в нескольких музыкальных формах. Форма рондо содержит повторяющийся основной раздел или тему с различными разделами между ними.

Форма темы и вариантов имеет простую тему, за которой следуют разделы в разных стилях, основанных на этой теме. Этот стиль также можно назвать чаконой или пассакальей, в зависимости от музыкальной эпохи и стилевых вариантов.

Многие симфонии, концерты и сонаты написаны в форме сонатно-аллегро. Эта форма начинается с экспозиции, в которой представлены основной тон и тематика произведения. Далее идет раздел разработки, в котором темы исследуются в различных тональностях, ритмах, стилях или сложности.

После разработки идет перепросмотр. Перепросмотр обычно в том же ключе, что и экспозиция, и звучит аналогично экспозиции, но может отражать изменения, исследованные в процессе разработки. Хотя тысячи музыкальных композиций могут иметь одну и ту же форму, их отличает детали, которые добавляют композиторы.

Сделки с недвижимостью похожи на музыкальные формы. Большинство из них следуют аналогичной схеме, но, как и в случае с недвижимостью, каждая сделка отличается, как и каждый участок недвижимости сам по себе.

Это первая из серии статей об анатомии сделки с недвижимостью. В этой статье обсуждается форма транзакции — основные периоды типичной транзакции и их взаимосвязь. В следующих статьях будет более подробно обсуждаться, что происходит в каждый период.

Части сделки с недвижимостью

Большинство сделок с недвижимостью состоит из шести основных частей:

Предконтрактный период
Период комплексной проверки
Период финансирования
Завершение подготовительного периода
Закрытие
Период после закрытия

В некоторых транзакциях эти части могут перекрываться.Например, покупатель обычно начинает процесс финансирования до окончания комплексной проверки. В других случаях покупатель может провести некоторую должную осмотрительность в течение срока действия контракта. Однако большинство транзакций будут иметь все эти периоды.

Предконтрактный период

Предконтрактный период состоит из всего, что происходит до того, как покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи недвижимости (Контракт). Как минимум, это будет включать переговоры об условиях покупки и продажи, таких как цена и сроки транзакций.

В сделке с коммерческой недвижимостью предконтрактный период может быть продолжительным. Покупатель может выдать письмо о намерениях (LOI), которое само может быть согласовано до того, как поверенные сторон начнут работу над Контрактом.

В других сделках продавец может делиться информацией об имуществе с потенциальными покупателями, надеясь упростить контракт и периоды комплексной проверки. Или покупатели сами могут тщательно оценить недвижимость, прежде чем даже выдать письмо о намерениях продавцу. Тем не менее, предконтрактный период заканчивается, когда стороны подписывают Контракт и покупатель вносит необходимый задаток, демонстрируя приверженность покупателя совершению покупки.

Период комплексной проверки

В большинстве сделок с недвижимостью после подписания контракта начинается период проверки покупателя (период должной осмотрительности). При покупке дома период должной осмотрительности может включать в себя немного больше, чем проведение домашнего осмотра. Однако в сделке с коммерческой недвижимостью период должной осмотрительности обычно бывает более сложным.

Подобно покупателю дома, покупатель коммерческой недвижимости нанимает независимых экспертов для проверки собственности, но вместо одного инспектора их может быть много.Они могут включать структурные, экологические, вредные воздействия, зонирование, титул, обследование и, возможно, другие, в зависимости от типа недвижимости.

Договор коммерческой недвижимости обычно требует, чтобы продавец предоставил покупателю определенную информацию о недвижимости. Покупателю могут быть доступны тысячи страниц документации по аренде, финансовой, технической и другой документации.

По окончании периода комплексной проверки покупатель имеет право расторгнуть Контракт.Обычно, но не всегда, если покупатель отменяет подписку, ему возвращается любой задаток.

Период финансирования

Хотя для покупки недвижимости необходима определенная сумма наличных, большинство покупателей получают ипотечный кредит для оплаты большей части покупной цены. Поскольку ссуда представляет собой львиную долю покупной цены и может быть непогашенной на срок от 25 до 30 лет, покупатели хотят получить наиболее выгодные условия ссуды, которые они могут получить.

Хотя период финансирования является отдельным периодом, он часто совпадает как с периодом должной осмотрительности, так и с завершающим подготовительным периодом.Это связано с тем, что для утверждения ссуды и подготовки документации требуется время.

При покупке как жилой, так и коммерческой недвижимости кредиторы требуют, чтобы покупатель предоставил большой объем документации для утверждения ссуды. После получения исходных документов у кредитора могут возникнуть вопросы и потребоваться дополнительная информация. Кроме того, если первый кредитор не одобряет заявку на ссуду, покупателю нужно время, чтобы пройти через процесс еще раз.

После утверждения ссуды вместе с жилищной ипотекой документация может состоять из необоротных форм.Но в сделке с коммерческой недвижимостью стороны могут согласовывать кредитные документы до даты закрытия.

Завершение периода подготовки

Подготовка к закрытию обычно начинается в конце периода комплексной проверки или всякий раз, когда есть уверенность в том, что покупатель будет покупать недвижимость. Он заканчивается при закрытии.

Завершающий подготовительный период — это когда дело завершается. При закрытии сделки с коммерческой недвижимостью, возможно, могут быть подготовлены другие передаточные документы, такие как счет купли-продажи или уступки договоров аренды и договоров.

Во время подготовительного периода к закрытию и покупатель, и продавец готовятся к передаче права собственности на недвижимость. Стороны должны согласовать передачу счетов за коммунальные услуги. При продаже дома продавец может выехать из дома и организовать его уборку. Покупатель может нанять подрядчиков для разработки планов ремонта, который должен быть завершен до того, как покупатель переедет в дом.

В сделке с коммерческой недвижимостью продавец может расторгнуть договор управления, а покупатель может нанять собственную управляющую компанию.И покупатель и продавец должны сотрудничать, чтобы переход управления прошел гладко для любых арендаторов.

Непосредственно перед закрытием закрывающий агент готовит отчет о расчетах, в котором транзакционные издержки распределяются между покупателем и продавцом. Хотя эти расходы могут быть стандартными при покупке дома, нередко выписка по расчету повторяется несколько раз туда и обратно при сделке с коммерческой недвижимостью.

Закрытие

Несколько лет назад стороны собирались в одном месте, обычно в одно и то же время, для заключения сделки со своими адвокатами и нотариусом. Они передавали документы вокруг стола с каждым подписывающим документом, и покупатель платил продавцу.

В 21-м веке многие закрытие происходит без встречи сторон. Они могут отправлять документы по электронной почте туда и обратно, а оригиналы документов могут быть отправлены через службу ночной доставки. Некоторые юридические документы можно даже подписать в электронном виде. И вместо того, чтобы доставить сертифицированный или кассовый чек до закрытия, покупатель может переводить денежные средства.

Но основная цель закрытия та же самая: закрытие знаменует момент, когда стороны обмениваются документами и право собственности на недвижимость переходит от покупателя к продавцу.

Период после закрытия

Закрытие дома может не иметь периода после закрытия. Скорее, покупатель и продавец могут разойтись после закрытия.

Однако из-за сложностей, связанных с управлением коммерческой недвижимостью, закрытие сделки обычно не является концом отношений между покупателем и продавцом. Могут быть счета за коммунальные услуги или другие счета, которые необходимо распределить между сторонами. Или арендатор может оплачивать аренду с опозданием, и покупатель может быть вынужден переслать платеж продавцу.

Иногда стороны закрывают транзакцию с другими открытыми элементами, такими как незавершенный ремонт или судебный процесс, требующий сотрудничества после закрытия. В других случаях может быть задержка или гарантия после закрытия, которая удерживает стороны в течение нескольких месяцев после закрытия.

Эта серия основана на опыте Элизабет Уитман и ее увлечении классической музыкой, чтобы проиллюстрировать творческие решения юридических проблем, с которыми сталкиваются предприятия и инвесторы в недвижимость.