Сдать квартиру в аренду по договору: Как сдать квартиру в аренду правильно и безопасно?

образец, нюансы заключения и расторжения

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов

Договор нужен, как минимум, для подтверждения факта проживания в съемной квартире (Фото: fizkes/shutterstock)

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Образец договора найма жилья

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский.

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма (Фото: Tero Vesalainen/shutterstock)

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Как законно сдать квартиру в аренду?

Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.

В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая. В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей. В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой. Стандартным условием является установление гарантийного платежа — денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.

Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т. д.).

Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности. В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки — срок ее действия составляет один месяц.

Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.

Как правильно сдать квартиру в аренду и заплатить налог в Беларуси

По многим источникам известно, что в больших городах 80% жилья сдаются в аренду. Может быть, в Минске его не так много, но процент тоже приличный. Каждый год в столицу приезжают студенты, молодые специалисты, только что закончившие университет, тоже стараются остаться в Минске. Многие молодые люди едут в Минск в поисках работы. Все они в первую-очередь ищут квартиру в аренду. При нарастающем спросе на съемное жилье нужно обезопасить себя и свое имущество, поэтому мы расскажем вам, как правильно сдать квартиру в наем.

Долгое время сфера сдачи квартир в аренду в Беларуси никак законодательно не регулировалась. Никаких договорных взаимоотношений между арендодателем и нанимателем не было. Это влекло за собой конфликты и недопонимания. Теперь же нужно заключить договор, где четко прописано, кто, кому и что должен. Многие арендодатели до сих пор избегают заключения договора, чтобы не платить налог. Однако, тем самым они не могут обезопасить ни себя, ни свое имущество.

Продолжаться так бесконечно не могло. Теперь сферу аренды квартир регулирует Жилищный кодекс Республики Беларусь. В нем содержатся основные нормы и требования к договору найма. Нам нужна статья 49. Именно в ней подробно расписано, какие права и обязанности есть у сторон, заключивших договор найма, чтобы официально сдавать квартиру в аренду.

Как официально и правильно сдать квартиру в аренду?

Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».

В договоре нужно указать стоимость квартиры в месяц. Чтобы ее определить, вам необходимо изучить рынок недвижимости аренды, посмотреть стоимость арендных квартир в вашем районе и вывести средний ценник. Также на стоимость квартиры влияет расположение, наличие рядом метро, количество комнат, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники, срок найма. Можно обратиться в агентство недвижимости, где специалисты определят стоимость вашей квартиры в месяц, составят объявление и найдут вам квартирантов.

Также кроме личных и обязательных для заполнения данных можно подробно описать помещение, качество ремонта, что в квартире было, чего не было. После это поможет вам избежать спорных и конфликтных моментов.

Сдавая жилье в наем, вы должны понимать, что вам предстоит платить налоги. Если ваш доход от сдачи квартиры в аренду превышает Br5555 в год, то налоговые ставки устанавливаются Особенной частью Налогового кодекса. Если ваш доход меньше обозначенной суммы, то ставка устанавливается Решением Минского городского Совета депутатов. Если говорить в общем, то ставки для жилых помещений варьируются от Br16 до Br27,5 в месяц за каждую комнату. Налог можно платить двумя способами: один раз в год либо каждый месяц. Вы выбираете, как вам удобно, сами. Кстати, при сдаче квартиры в наем близким родственникам либо молодым специалистам вы от налога освобождаетесь. 

Какие документы нужны для регистрации договора?

Итак, для того чтобы сдать квартиру по договору, вам нужно предоставить:

• заявление от собственника квартиры и тех, кто имеет право на эту квартиру;
• паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность;
• три экземпляра договора найма.

Собственник также должен предоставить технические паспорт на квартиру, а еще документ, который подтверждает право собственности. Если квартира находится в собственности нескольких человек, то необходимо их письменное согласие на сдачу квартиры в аренду.

Далее, после того, как договор был заключен, вам необходимо сходить в инспекцию по налогам и сборам по месту жительства и зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. В это ведомство вы должны предъявить паспорт, копию договора найма, копию технического паспорта квартиры, выписку с лицевого счета, а также согласие всех проживающих.

Можно ли расторгнуть договор аренды?

Если обе стороны хотят расторгнуть договор, то это можно сделать, если обе стороны выполнили свои обязательства. Подробно процесс расторжения договора расписан в статье 61 Жилищного кодекса. В ней сказано, что после исполнения всех своих обязанностей квартиросъемщик может расторгнуть договор аренды в любое время. Также договор можно расторгнуть, если одна из сторон не выполнила или нарушила прописанные в договоре условия, использует помещение не по назначению. Если договор расторгается по желанию собственника, то он должен предупредить квартиранта об этом за месяц, прислав письменное уведомление.

Как сдать квартиру без посредников?

Если вы категорически настроены сдавать квартиру самостоятельно без посредников в виде агентств недвижимости, то будьте готовы к шквалу звонков и многочисленным просмотрам. Как мы писали выше, для начала вам нужно определить правильную стоимость вашей квартиры, чтобы сдавать ее в аренду. Для этого стоит просмотреть десятки объявлений квартир, которые находятся в вашем районе, учесть качество своей квартиры и таким образом сформировать ценник.

Далее, необходимо составить объявление, сделать хорошие фотографии квартиры, максимально точно описать, что есть в квартире, а чего нет. Важно указать все ограничения, если они есть. Например, в квартире нельзя жить животным или в ней нельзя курить. На такие бытовые нюансы нужно указывать сразу, чтобы не тратить время, ни свое, ни людей. После нужно опубликовать объявление на самых популярных порталах о недвижимости и ждать звонков и просмотров. Можно собрать всех желающих в одно время и устроить массовый просмотр. Выбрав квартиранта, советуем вам заключить с ним договор, который обезопасит и его, и вас. Надеемся, вам будут полезны наши рекомендации. 

Как сдать квартиру без лишних неприятностей. Советы юриста — Секрет фирмы

Как правильно заключить договор о сдаче квартиры в аренду

Два вида договоров и их особенности

При официальной сдаче по закону договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Все существенные условия съёма квартиры определяются этим документов, поэтому очень важно урегулировать в нём все спорные вопросы.

Гражданский кодекс устанавливает два вида срока такого договора:

• краткосрочный — до одного года;
• долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определён, то контракт считается долгосрочным.

Для краткосрочного договора найма жилого помещения ГК предусматривает целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным. При заключении краткосрочного соглашения закон не предполагает включение в договор третьих лиц. Соответственно, он не разрешает проживание временных жильцов, а также сдачу жилья по договору поднайма.

У жильца, снимающего квартиру по краткосрочному договору, нет преимущественного права на заключение контракта на новый срок. Кроме того, в случае смерти квартиранта краткосрочный договор прекращает своё действие.

Если договор заключили на срок более года, он должен быть официально зарегистрирован.

Требования к наймодателю и нанимателю

Согласно Гражданскому кодексу, наймодатель должен эксплуатировать надлежащим образом дом, в котором находится сдаваемое жилое помещение, оплачивать коммунальные услуги (самостоятельно или за счёт нанимателя), проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и счётчиков, находящихся в жилом помещении. Урегулировать все эти вопросы лучше сразу в документе.

Граждане, включённые в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но всю ответственность за их действия перед собственником квартиры несёт жилец, заключивший договор. Дополнительные жильцы могут выступить в качестве сонанимателей, но в таком случае они все будут в равной степени отвечать перед владельцем квартиры. Соответственно, владелец будет вправе требовать оплатить проживание как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности.

Аренда: какие документы нужно проверить, подписать и оформить — Аренда

Какие документы проверить у собственника

Главное: надо убедиться, что вы снимаете жильё именно у собственника, и он имеет полное право им распоряжаться. Передавать деньги можно только ему. Нередко бывает так, что мошенник снимает квартиру, выдаёт себя за арендодателя, пересдаёт нескольким жильцам на длительный срок и, получив предоплату за один-два месяца вперёд, просто исчезает. А вы остаётесь ни с чем. Итак, какие документы нужны для аренды квартиры от её владельца:

• Паспорт. Нужен, чтобы установить личность того, кто сдаёт квартиру. Проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Обращайте внимание на фото — на нём абсолютно точно должен быть собственник. Лучше попросить показать ещё какой-нибудь документ, например загранпаспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед вами владелец квартиры, а не аферист. 

Паспорт владельца квартиры

• Выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на объект недвижимости. Иногда арендодатели показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности. Но такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли устареть. Поэтому для заключения договора найма нужно спрашивать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца: если времени с её получения прошло больше, то есть риск, что квартира уже принадлежит другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и в паспорте должны совпадать.

Совпадение паспортных данных с данными из ЕГРН

В выписке также будет указано, сколько у квартиры собственников и зарегистрированных жильцов. В идеале надо просить, чтобы на подписании договора найма присутствовали все собственники. Если это невозможно, необходимо запрашивать доверенность у собственника, который будет заключать с вами договор. В документе пропишите, что он гарантирует, что остальные собственники не против сдать квартиру в аренду. Так другие собственники не смогут требовать от вас выселиться без уведомления наймодателя.

Убедитесь, что на квартиру нет обременений и она не под арестом — это тоже будет указано в выписке. От квартир с «проблемами» лучше держаться подальше. А вот если квартира в ипотеке, это нестрашно: покупать квартиру в ипотеку и потом сдавать её, чтобы побыстрее выплатить кредит, — распространённая практика. Шанс, что банк заберёт квартиру у собственника и ему придётся выселять жильцов, минимальный. Тем более, как вы понимаете, многое зависит и от вас — будете платить своевременно, собственник будет спокойно отдавать долг банку.

• Cвежие квитанции об оплате коммунальных услуг. Если по ним есть задолженности, надо требовать, чтобы собственник обязательно погасил их до того, как будет заключён договор аренды. А когда будете подписывать договор, укажите в нём показания счётчиков электричества и воды, чтобы потом избежать проблем с расчётами.

Какие документы проверить у квартиросъёмщика

Как правило, собственнику от арендатора нужен только паспорт — для установления его личности. На всякий случай проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Это нужно, чтобы обезопасить себя от аферистов, которые снимают квартиру, чтобы потом продать или пересдать её по поддельным документам.

Результат запроса настоящего паспорта

В паспорте обратите внимание на штамп о постоянной регистрации (прописке). Это ни на что не влияет, но, возможно, жильцу потребуется временная регистрация, если он приехал из другого региона. По закону, арендодатель обязан зарегистрировать квартирантов, если они приехали из другого региона (подробнее о постоянной и временной регистрации мы писали в этой статье)

Убедитесь, что у потенциального жильца нет судебных задолженностей. Косвенно это  свидетельствует, что он будет оплачивать квартиру вовремя. Такую информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов. Бывает, правда, что на человеке висят долги по алиментам, но за квартиру он готов платить исправно. Если сомневаетесь, для надёжности попросите в качестве дополнительного документа справку с работы (подойдёт написанная в свободной форме бумага, подтверждающая, что у потенциального нанимателя есть работа) или фото трудовой.

Можно поискать потенциального жильца в соцсетях, чтобы составить представление о его образе жизни.

А если квартиру у вас хочет снять иностранец?

По разным оценкам, в России постоянно проживает около 10 млн граждан других государств. И всем им надо где-то жить. Сдавать ли квартиру иностранцам — решать вам. Никаких ограничений на это нет, и совсем не обязательно, что человек будет «вести себя» хуже россиянина. Тем более, что подавляющее число мигрантов приезжает из стран бывшего СССР, многие из них считают русский язык и культуру родными.

Если наниматель — гражданин другого государства, проверять нужно не только его паспорт, но и документы, подтверждающие законность нахождения в России (рассмотрим только ситуации, когда человек приехал, чтобы жить и работать в РФ, и ищет жильё на длительный срок). Для разных стран необходимые документы разные. Общей будет только миграционная карта (вкладыш в паспорт), которая выдаётся на границе. Её тоже стоит проверить.  

Граждане Армении, Беларуси, Казахстана и Киргизии могут жить и работать в России без специальных документов, им нужен только паспорт своей страны. Оформление виз или чего-то подобного им не требуется.

Граждане Украины, Молдовы, Азербайджана, Узбекистана и Таджикистана для работы в России должны оформить специальный патент (это небольшая ламинированная карточка). Его нужно продлевать каждый год.

Пример патента для работы гражданки Украины

Граждане других государств должны получить рабочую визу (этим, как правило, занимается их работодатель). Виза вклеивается в паспорт.  

Пример рабочей визы

Также граждане других государств могут получить РВП (разрешение на временное проживание) или ВНЖ (вид на жительство) — это небольшие книжечки, вроде паспорта. В этом случае временная регистрация у них должна быть.При наличии РВП жить и работать человек может только в том регионе, где выдано РВП. Для ВНЖ таких ограничений нет.

Реже встречаются иностранцы с разрешением на работу как высококвалифицированным специалистам и беженцы.

Юристы рассказали, кому нельзя сдавать квартиру в аренду

МОСКВА, 27 дек — ПРАЙМ. Главный критерий успешной сдачи квартиры в аренду — сдавать ее тем, кому она подходит. В этом случае проблем быть не должно. Однако все же лучше подготовить квартиру для сдачи, убрав весь эксклюзив из интерьера. Риски можно обговорить с квартиросъемщиком заранее, чтобы обойтись без конфликтных ситуаций, рассказал агентству «Прайм» риелтор, основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков.

Нотариус рассказала, как не потерять квартиру, сдавая ее в аренду

Жилье Москвы продолжит дорожать в 2021 году из-за пандемии

Читайте также:

Названы новые штрафы и запреты для владельцев жилья в 2021 году

Как сдать квартиру в аренду по закону

Далеко не все знают, как сдать квартиру по закону, поэтому предпочитают не сдавать ее вовсе, опасаясь возможной порчи имущества, необходимости делать дорогостоящий ремонт после неаккуратных жильцов в дальнейшем, или мошенничества со стороны жильцов. Но в этом случае квартира стоит пустая, а платить за нее налоги и ЖКХ все равно приходится (к примеру, отопление подается в квартиру независимо от того, живет в ней кто-то или нет). Однако, вопрос как сдать квартиру в аренду по закону – несложен, просто нужно знать как, и хорошо все продумать. Давайте разберемся, зачем все оформлять и как это сделать.

Плюсы официальной сдачи квартиры в аренду

1. Безопасность – официальное оформление с фиксацией сделки минимизирует риски мошенничества. Можно быть вполне уверенным, что жильцы, официально заключившие договор, будут более ответственно относиться к квартире и не сбегут, не заплатив за аренду и ЖКХ.

2. Прозрачность договора гарантирует отсутствие споров, разногласий и конфликтов между владельцем и арендатором – права, обязанности и ответственность сторон четко распределены. Особенно это важно, когда в роли арендаторов выступают друзья или родственники. Распространенная проблема, когда договаривались об одном, а думал при этом каждый о своем – здесь исключена в принципе.

3. Финансовая экономия и упорядоченность – все грядущие расходы предусмотрены и владелец избавлен от неприятных сюрпризов – космических счетов за междугородные переговоры по стационарному телефону, ремонтов поломанной сантехники и оплаты ремонта квартиры соседей, залитой арендаторами.

4. Юридическая законность сделки устраняет возможность любых претензий со стороны налоговой службы и других государственных органов.

Итак, спокойствие и здоровый сон, обусловленные государственной защитой ваших интересов, кажутся вполне достойными результатами хлопот по решению вопроса как легально сдать квартиру. Но если хлопот будет слишком много, то их тяжесть может перевесить ценность рассмотренных плюсов. Давайте посмотрим, какие документы нужно подготовить для оформления сделки.

Документы, необходимые чтобы законно сдавать квартиру

Главный момент, определяющий как официально сдать квартиру в аренду – это договор аренды. Для его заключения владелец квартиры должен иметь следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на квартиру,

• выписка из лицевого счета в УК или ЖЭКе, содержащая список всех, кто зарегистрирован в квартире,

• нотариально заверенное согласие на аренду других собственников квартиры (если они есть).

Кроме того, при заключении договора на аренду должны присутствовать все собственники жилья – им предстоит собственноручно подписать договор. А как быть, если совладелец квартиры – ваш родственник, но живет в другом городе (или в другой стране) и приехать на подписание договора не сможет? В этом случае необходимо получить от него еще и нотариально заверенную доверенность на право сдавать квартиру в аренду.

Арендатор должен представить паспорт. Внимательно рассмотрите его, обратив внимание на срок действия, соответствие фотографии владельцу, снимите копию паспорта. Если есть какие-либо сомнения – проверьте сведения о человеке на сайтах Федеральной миграционной службы и Службы судебных приставов – это можно сделать вполне легально и бесплатно. Если арендатор будет проживать не один – снимите копии паспортов у всех членов его семьи.

А можно ли легально сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Если в договоре ипотечного кредитования нет прямого запрета, то можно, но на это все равно потребуется согласие банка. Банк (даже лояльно относящийся к сдаче ипотечных квартир в аренду) вполне может отказать в выдаче разрешения без объяснения причин. Но обычно это происходит вследствие нерегулярных платежей по ипотеке, слишком длительного срока аренды (более 1 года), ненадлежащего качества жилья или выявления факта неофициальной сдачи квартиры в аренду.

Некоторые граждане рискуют в случае отказа банка сдавать квартиру без официального заключения договора, на основе устного соглашения – в этом случае банку будет трудно доказать сам факт сдачи квартиры в аренду. Трудно, но можно. Поэтому мы не рекомендуем такой способ сдачи квартиры. Прежде всего потому, что это грозит неприятными последствиями – например, в виде наложения штрафа, требования банка досрочно погасить остаток задолженности по ипотеке, а также исками от налоговой службы.

Что такое договор аренды – его цель и основные пункты

Договор аренды жилья – это главный официальный документ, удостоверяющий законность сделки по сдаче квартиры в аренду. Это «подушка безопасности», защищающая арендодателя (и арендатора, между прочим, тоже) от возможных проблем, и главное основание, к примеру для возможности взыскать с арендатора возмещение ущерба, понесенного владельцем квартиры по его вине, или возможности заставить его самого оплачивать, к примеру, ремонт залитой квартиры соседей. Законно сдать квартиру в аренду невозможно без этого документа. Без него невозможно будет решить проблемы с жильцами, весь ущерб от их действий ляжет на владельца квартиры.

Договор найма и договор аренды

Это две разные формы договора, использующиеся в зависимости от того, кому владелец сдает квартиру. Если физическому лицу – то заключается договор найма. Если юридическому лицу – заключается договор аренды.

Основные пункты

В договоре обязательно должны быть четко определены права и обязанности как арендатора, так и арендодателя:

• размер ежемесячной платы и сроки ее внесения,

• возможность использования личного имущества владельцев квартиры,

• распределение обязанностей по оплате коммунальных расходов – с точным указанием сумм и сроков платежей, причем фиксируется отсутствие задолженностей на момент заключения договора,

• порядок, сроки и время проверки хозяевами квартиры и личного имущества в ней,

• указываются точные сведения о собственниках квартиры,

• указываются точные сведения о всех жильцах данной квартиры,

• ответственность арендатора в случае неуплаты аренды,

• порядок возмещения материального ущерба из-за неправомерных действий арендатора,

• указываются все обременения по квартире (например, ипотека) или их отсутствие (например, что квартира не заложена и не сдана другим жильцам),

• другие важные для сторон обстоятельства и условия.

В качестве приложения к договору обязательно составляется акт приема-передачи квартиры и личного имущества хозяев. В нем желательно точно отразить все важное и ценное имущество, находящееся в квартире – это позволит минимизировать риски потери имущества и средств на возмещение ущерба.

Мы много говорим о том, что сдать квартиру по закону – значит защитить владельца квартиры – его интересы, его имущество и т.п. Но официальный договор найма жилья защищает не только хозяина, но и квартиросъемщика: он видит, что все оформлено по закону, что у него тоже есть права, что хозяин не накрутит через 2 месяца арендную плату в 2-3 раза, что не повесит на арендатора ремонт квартиры, «убитой» предыдущими арендаторами, или оплату накопленных за 3 года долгов по ЖКХ. Да и просто – что владелец действительно является собственником квартиры и имеет право ее сдавать.

Передача денег

Один из ключевых моментов заключения договора аренды – это передача арендной платы. Независимо от суммы к этому вопросу необходимо подходить со всей серьезностью. Существует 2 основных способа оплатить съемную квартиру.

1. Оплата наличными «из рук в руки». Это часто практикуемая наиболее простая форма передачи денег. Недостаток ровно один: необходимость обеим сторонам находить время для регулярных личных встреч. Если вы выбрали именно такую форму взаимодействия – обязательно пишите расписку в получении конкретной суммы денег.

2. Безналичная оплата переводом или внесением денег на банковский счет хозяина квартиры. Это удобно делать в любое назначенное время, нет нужды писать расписки и встречаться лично. Но арендатору важно аккуратно сохранять все квитанции, подтверждающие факт оплаты.

Вполне очевидно, что процедура оплаты должна происходить в строгом соответствии с договором. Ни сумма оплаты, ни сроки не могут быть изменены устно, без внесения изменений в текст договора, тем более в одностороннем порядке.

Как платить налоги за аренду

Налоги платят не все. Чем это может грозить? Многие неплательщики уповают на то, что налоговая служба не узнает, что квартира сдается в аренду и ее хозяин получает какой-то доход. И нередко такая ситуация может продолжаться некоторое время. Но очень часто в какой-то момент правда выплывает наружу и владелец, сдающий квартиру в аренду нелегально, оказывается перед лицом штрафов и судебных исков. Ситуация может вскрыться неожиданно – например, если жильцы слишком громко отмечают Новый год, или по иной причине – соседи могут вызвать полицию, пожаловаться в ЖЭК или УК. И вот тут-то начнутся проблемы.

Поэтому налоги лучше платить изначально. Обычно это НДФЛ – 13 % от суммы арендной платы, указанной в договоре. Если владелец квартиры оформит ИП, то может платить 6 % по упрощенной схеме налогообложения, или фиксированную ставку по патенту. Также владелец может зарегистрироваться как самозанятый и платить 4 %. В общем варианты есть.

В конце концов, можно просто сдать квартиру в аренду через агентство недвижимости – все будет официально, законно, и проблем с налогами никаких, потому что платить их будет агентство. Но в таком случае и почти вся прибыль тоже останется у него. Этот вариант хорош, когда владельца не волнует доход от аренды, а, к примеру, необходимо перед отъездом на длительный срок быстро сдать квартиру, чтобы она не пустовала.

Возможные трудности при заключении договора

Необходимо учесть все возможные проблемы, чтобы не совершать ошибок, которые уже совершали другие.

1. Необходимо сразу записать в договоре срок аренды. Если он больше 12 месяцев, то договор необходимо регистрировать в Федеральной регистрационной службе. Госпошлину при этом выплачивает арендатор, а договор обретает полную юридическую силу.

2. Не пренебрегайте возможностью расспросить будущих арендаторов подробнее об их социальном положении, работе и доходах, проверьте всю возможную информацию. Чем больше вы узнаете, тем надежнее будет сделка.

3. Уделяйте всем мелочам внимание – это позволит избежать множества проблем. Никто не позаботится о ваших интересах так, как это сделаете вы.

Сделайте все правильно, когда собираетесь законно сдавать квартиру и в дальнейшем у вас не возникнет никаких неприятных ситуаций.

Что включать в договор аренды [Для арендодателей]

В связи с высоким спросом на аренду сейчас самое время быть владельцем недвижимости или арендодателем.

Согласно недавнему опросу, около 37% от общего числа домохозяйств в США заняты съемщиками, и это почти исторический максимум. Судя по всему, у домовладельцев есть из чего выбирать. Но важно, чтобы все ваши утки были в ряду.

Чтобы максимально использовать потенциал вашей арендуемой квартиры и помочь предотвратить любые проблемы, вам необходимо иметь прочное соглашение об аренде, в котором излагаются правила для собственности, процедуры оплаты и другие обязанности, связанные с арендой.При составлении договора аренды убедитесь, что вы включаете общие условия, призванные защитить как арендодателя, так и арендатора.

Что такое договор аренды?

Договор аренды — это юридический договор между арендатором и домовладельцем. Правильно составленный договор аренды может помочь уменьшить проблемы с арендатором и защитить вас в суде, если возникнут проблемы.

Подробный договор также отвечает интересам вашего арендатора, так как он дает ему лучшее понимание условий вашей аренды.

Одно пояснение, прежде чем мы начнем. Договор аренды и договор аренды — это термины, которые часто используются как взаимозаменяемые, но, как правило, вы можете обнаружить, что договор аренды обычно строится из месяца в месяц, в то время как договор аренды обычно составляется для покрытия долгосрочной аренды на 12 месяцев или дольше.

Общие условия договора аренды

Независимо от того, составляете ли вы договор аренды или договора аренды, эти общие условия обычно включаются.

1.Пределы вместимости

Ограничения по проживанию ограничивают количество людей, которые могут официально проживать в вашей собственности. Возможность арендодателя устанавливать количество людей, которые могут проживать в квартире, будет зависеть от местных законов о размещении и аренде, поэтому вам следует проконсультироваться с юристом, прежде чем устанавливать лимиты проживания в договоре аренды. При определении стандартов заполняемости арендуемой собственности следует учитывать несколько факторов.

При определении максимальной вместимости домовладельцы могут применять стандарт, согласно которому на каждую спальню приходится два арендатора.В начале 1990-х годов в меморандуме Китинга говорилось, что политика двух человек в спальне была разумной. Но это было всего лишь практическим правилом. Необходимо было учитывать и другие факторы, такие как размер спальни, возраст детей, конфигурацию помещения и другие факторы.

В конечном счете, при выборе правильного количества людей для вашего помещения вам необходимо соблюдать жилищные правила, установленные Законом о справедливом жилищном обеспечении, а также постановлениями города и законами штата. Наряду с пересмотром ограничений по вместимости, сотрудники службы строительства и администраторы кодекса (BOCA) являются полезным практическим правилом.В этом коде используются квадратные футы для определения общих правил аренды жилья:

• 150 квадратных футов для первого арендатора
• 100 квадратных футов на каждого дополнительного жителя
• В каждой комнате, которая используется для сна, должно быть не менее 70 квадратных футов в комнате или не менее 50 квадратных футов площади на каждого человека.

Есть определенные исключения из этих правил, такие как ограничение количества арендаторов на основе количества ванных комнат, которые могут разумно вместить жильцов.

Правила размещения и права субаренды часто регулируются местным законодательством. Вам следует проконсультироваться с юристом, прежде чем решать, как составить договор.

2. Информация о помещениях и имена всех арендаторов

Укажите адрес аренды и убедитесь, что каждый взрослый арендатор, проживающий по этому адресу, подписал документ об аренде. Как правило, арендатор, подписывающий договор, несет ответственность за соблюдение обязательств по договору.

Для вас, домовладельца, это может означать, что, если один арендатор не внесет свою долю арендной платы, другие могут быть юридически ответственны за уплату полной суммы.Это также может означать, что если один арендатор нарушает договор аренды, вы можете удалить всех арендаторов на основании этого нарушения. Найдите время, чтобы устно обсудить эти последствия с вашим арендатором, чтобы избежать путаницы, которая может возникнуть. Это также дает вашим арендаторам возможность задавать вопросы. Проконсультируйтесь с вашим адвокатом и обратитесь к местным законам, чтобы лучше понять ваши права в вашем городе или городе.

3. Срок аренды

Необходимо указать даты аренды, чтобы и арендатор, и арендодатель находились на одной странице.Как правило, первый день аренды — это 1 ^-е месяца, и в противном случае арендная плата может быть пропорционально распределена с учетом сокращенного месяца, хотя договоры аренды могут быть по-разному структурированы.

На этом этапе решите, хотите ли вы аренду с помесячной оплатой или с более длительным сроком аренды, который в большинстве случаев длится из года в год.

Краткосрочная аренда обеспечивает большую гибкость как для арендатора, так и для арендодателя. Однако, если у вас есть шестимесячная аренда, которая никогда не продлевается после истечения первоначального периода, может потребоваться много работы, чтобы проходить процесс проверки снова и снова.

4. Условия аренды

Одна из наиболее важных частей договора аренды — это когда, как и где производятся арендные платежи.

Обязательно четко укажите сумму арендной платы в долларах, которую вы взимаете, и дату ее выплаты. Практически во всех случаях разумнее всего вносить арендную плату в начале месяца.

Перед тем, как рассмотреть условия аренды, мы предложим несколько мыслей о том, как установить арендную плату за вашу квартиру. Как правило, для начала следует взимать около 1% от рыночной стоимости вашей собственности.Но это всего лишь эвристика, чтобы понять, какую сумму вы могли бы рассмотреть в качестве платы за аренду. И, в зависимости от стоимости вашей собственности, местоположения и удобств, это число может реально отслеживаться в диапазоне от 0,5% до 0,8%.

Однако более важно посмотреть на местный рынок аренды, чтобы понять цены на аренду и оценить, сколько вы можете взимать. Установление справедливой рыночной арендной платы гарантирует, что ваша аренда будет оценена по конкурентоспособным ценам, чтобы привлечь арендаторов, а также максимизировать вашу прибыль.Посмотрите на сопоставимые объекты недвижимости в этом районе, чтобы понять, сколько взимается арендная плата. Получите как можно больше точек данных, потому что эти единицы конкурируют с вашей собственностью за привлечение качественных арендаторов. Скорректируйте цену с учетом таких факторов, как количество спален, предлагаемые удобства, местоположение и размер квартиры.

Следующим шагом является указание подходящих способов оплаты арендатором.

Будьте конкретны. Сообщите своим арендаторам, по какому адресу они должны отправлять арендную плату и какие способы оплаты приемлемы (например, онлайн или посредством личного чека).Вы также можете запросить высадку лично или указать указанное место высадки. Вы также должны указать, готовы ли вы предоставить арендаторам льготный период для просроченных платежей. Важно отметить любые штрафы за просрочку платежа, которые вы планируете взимать при несвоевременном получении арендной платы или в случае возврата чека.

Это также подходящий раздел, чтобы четко проинформировать ваших арендаторов о том, что если арендная плата не получена или если платежи неоднократно задерживаются, это является основанием для выселения.

Исследование TransUnion показало, что проблемы с оплатой являются главной проблемой для 84 процентов арендодателей.Использование такого инструмента, как Income Insights, экономит ваше время и усилия, поскольку позволяет оценить доход арендатора за считанные минуты и указать, необходимы ли дополнительные доказательства дохода. Анализируя доход перед принятием решения о лизинге, вы можете лучше предотвратить проблемы с оплатой арендатора с самого начала.

5. Правила внутреннего распорядка и документы на въезд

Если вы арендодатель и в прошлом у вас были проблемы с другими арендаторами, рекомендуется включить в него положения о поведении и другие правила. Например, возможно, в прошлом вы получали жалобы на шум от администрации или соседей.Чтобы избежать подобных проблем в будущем, укажите особые «тихие часы», в течение которых арендаторы должны воздерживаться от чрезмерного шума.

Вы также захотите включить то, что считается «чрезмерным шумом», определив его. Непрерывный лай собаки в течение нескольких часов, громкая игра на инструментах и ​​шумные вечеринки — хорошие примеры для включения в договор аренды.

Четко укажите размер сборов и меры, принятые в случае нарушения арендаторами этих правил, а также то, что происходит после первого нарушения, второго нарушения и т. Д.

Также разумно добавить политику, позволяющую арендаторам официально решать проблемы, связанные с другим арендатором.

Опишите надлежащую процедуру, которой вы хотите, чтобы они следовали, и различите раздражение и что-то более серьезное.

Наряду с правилами, дайте своим новым арендаторам пакет документов для въезда с полезной информацией, которая может им понадобиться. Информация, которую вы должны им предоставить, приведена ниже:

• Время суток, когда с вами можно связаться в случае возникновения чрезвычайной ситуации, указав контактный номер или адрес электронной почты (а также информацию о том, что представляет собой чрезвычайную ситуацию)
• План действий в чрезвычайных ситуациях с картой дома или строения
• Расположение выходов
• Номера телефонов экстренных служб, например местного отделения полиции, токсикологической службы и пожарной части
• График вывоза мусора и вторсырья
• Номера телефонов газовой и электрической сети и процедуры создания учетной записи на их имя, если арендатор несет ответственность за коммунальные услуги

6.Депозиты и комиссии

При аренде почти всегда требуется залог. И они также могут быть источником разногласий между арендаторами и арендодателями и, как правило, строго регулируются государственным и местным законодательством.

Во избежание любых потенциальных проблем тщательно спланируйте и подробно опишите использование гарантийных депозитов и суммы в долларах, чтобы арендаторы имели полное представление о требованиях и условиях.

Обратите внимание на законы штата, которые ограничивают максимальную сумму, которую вы можете взимать за депозит, или виды деятельности, которые вы можете взимать.Если оставить в стороне конкретные юридические требования, практическое правило для суммы залога составляет половину арендной платы за весь месяц. Таким образом, если арендная плата составляет 1500 долларов в месяц, обычная сумма гарантийного депозита будет составлять от 750 до 1500 долларов.

В договоре аренды укажите, как вы можете использовать залог. Во многих случаях арендодатели используют залог для устранения повреждений или покрытия необычных или неожиданных затрат на уборку. Вы также должны заявить, что залог не может быть использован, например, для оплаты аренды.Убедитесь, что этот раздел соответствует вашим юридическим обязательствам.

Кроме того, после расторжения договора аренды вам необходимо решить, когда и как будет возвращен залог, а также как вы будете уведомлять арендаторов об использовании их депозита.

В ваших интересах и в интересах арендаторов также сообщить своим арендаторам, где хранится гарантийный депозит, выплачиваются ли проценты по депозиту, и когда или если они получат его обратно. Во многих юрисдикциях от вас могут потребовать это сделать.

7. Требования к ремонту и техническому обслуживанию

Как арендодатель, вы несете ответственность за включение ремонта и технического обслуживания в договор аренды.

Техническое обслуживание

Опишите обязанности арендатора по содержанию в вашем договоре аренды, чтобы убедиться, что они понимают свои обязательства по содержанию собственности в соответствии с вашими стандартами.

Изложение ваших ожиданий по содержанию в договоре аренды предоставит вам необходимые доказательства, если ваши арендаторы повредят вашу собственность или пренебрегают ею.

Вы можете рассмотреть возможность предоставления своим арендаторам контрольного списка технического обслуживания, включая обязанности по техническому обслуживанию:

• Регулярная замена воздушных фильтров в системе отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
• Не перегружайте бытовую технику, это может привести к поломке.
• Регулярно пылесосить и убирать мусор, чтобы предотвратить заражение вредителями
• Уход за газоном по мере необходимости путем полива, стрижки, обрезки и т. Д.

Ремонт

Четко укажите, какая сторона несет ответственность за ремонт и кто отвечает за ремонт и оплату таких вещей, как техническое обслуживание стиральной машины.На каждом приборе должна быть пометка о том, кто несет ответственность за ремонт — арендатор или домовладелец.

Если у вас есть арендаторы, которые только что прибыли в вашу аренду, убедитесь, что вы разрешили им задокументировать ранее существовавшее состояние собственности до того, как они официально заселятся. Таким образом арендатор может заметить повреждения с самого начала; это снижает вероятность путаницы или разногласий между домовладельцем и арендатором при выселении.

Важнейшей частью этого процесса является установление согласия обеих сторон в отношении состояния собственности.

Также заявите о своих ожиданиях и ограничениях в отношении переделки дома: покраска, постоянные портьеры, гвозди в стенах и т.д. дата: заделать дырки от гвоздей, перекрасить стены в белый цвет и т. д.

Что такое договор аренды? Все, что должны знать арендаторы

Наконец-то вы готовы погрузиться в независимость и получить свою первую квартиру. Вы можете спросить: «Что такое договор аренды?»

Арендаторы, впервые снимающие жилье, часто чувствуют себя ошеломленными этим важным документом.Тем не менее, если вы знаете, что искать, ориентироваться будет просто. Это также первый шаг к переезду в вашу первую квартиру. Вот все, что вам нужно знать о договорах аренды.

Что такое договор аренды?

Договор аренды — это договор между арендатором и арендодателем. В нем разъясняются обязанности и условия в течение установленного периода времени.

Если у вас есть сосед по комнате, он тоже должен быть в аренде. Хотя некоторые домовладельцы действуют более непринужденно, чем другие, рукопожатие и обещание не являются арендой.И арендаторы, и домовладельцы должны защищать себя юридически обязывающим договором аренды, который обязывает каждую сторону устанавливать условия.

Прежде чем углубляться в детали вашего контракта, вы должны знать, какие стороны вовлечены:

• Арендатор: Арендатор или арендатор объекта недвижимости. К арендаторам относятся все соседи по комнате, проживающие в квартире.
• Арендодатели: Арендодатель или собственники недвижимости, которые сдают квартиру в аренду.

Какова цель договора аренды?

Юридически обязательный договор аренды защищает как арендодателей, так и арендаторов, устанавливая обязанности и ожидания каждой стороны.Некоторые примеры условий для арендодателей могут включать:

• Обеспечение безопасных условий жизни
• Борьба с вредителями
• Капитальный ремонт

Арендодатель или арендатор также соглашается с условиями, которые обычно включают:

• Даты платежа
• Штрафы за нарушение договора аренды
• Ответственность за конкретный ущерб квартире

Когда вы подписываете договор аренды, вы должны иметь четкое представление о том, что ожидается от вас как от арендатора.Арендаторы, впервые снимающие билеты, должны чувствовать себя вправе задавать вопросы и уточнять всю информацию перед подписанием.

Независимо от того, впервые ли вы снимаете квартиру или живете в нескольких многоквартирных комплексах, также важно внимательно изучить условия аренды. Перед подписанием внимательно ознакомьтесь с условиями аренды. Все, что указано в контракте, можно использовать в юридических целях или при разрешении споров.

В чем разница между договором аренды и договором аренды?

Договоры аренды и аренды могут звучать одинаково.Однако, несмотря на то, что их содержание схоже, ключевое различие заключается в сроке действия соглашения.

Аренда — это долгосрочное обязательное соглашение. Обычно это шесть или 12 месяцев.

Обычно они выгодны обеим сторонам. Это потому, что арендатор не может просто встать и переехать, не заплатив штраф. Таким образом, домовладелец сможет возместить затраты.

Когда вы подписываете договор аренды, домовладелец также не может решить внезапно повысить арендную плату или решить, что вы не можете иметь домашнего питомца.

Если вам нужна помесячная аренда или договоренность о проживании, вы, скорее всего, подпишете договор аренды. Стандартный договор аренды также может меняться ежемесячно по усмотрению арендодателя.

Он предлагает большую гибкость и дает арендаторам возможность переехать в конце месяца. Это также дает домовладельцам возможность повысить арендную плату или решить, что собака — не самая лучшая идея.

В отличие от аренды договор аренды обычно автоматически возобновляется в конце 30-дневного периода.Чтобы съехать или изменить условия, арендатор или домовладелец должны уведомить об этом в согласованный срок. Этот период обычно указывается в договоре аренды, например, в уведомлении за 30 дней.

Кто является участником договора аренды?

Вы, вероятно, встречали информацию о со-подписывающих сторонах при изучении вопроса «что такое договор аренды». Соподписывающее лицо подписывает договор аренды с вами, но, вероятно, не проживает с вами. Например, родитель или родственник подпишут договор аренды и поручатся покрыть ваши арендные платежи, если вы не в состоянии это сделать.

Но зачем кому-то нужен соавтор? Если у вас стабильная, хорошо оплачиваемая работа и хороший кредит, вам, скорее всего, не понадобится, чтобы кто-то подписывал с вами договор аренды.

Некоторые города, такие как Нью-Йорк и Бостон, слишком дороги для людей, которые продолжают свою карьеру, чтобы удовлетворить требования арендодателя к доходу. Независимо от того, низок ли ваш доход или у вас плохая кредитоспособность, арендодатели могут потребовать, чтобы подписывающая сторона выполнила финансовые условия договора аренды.

Можно ли заключить устный договор аренды?

Большинство договоров аренды представляют собой письменные юридически обязательные документы, однако некоторые устные договоры аренды могут быть исполнены в устной форме.Хотя арендаторы по-прежнему защищены законами о правах арендаторов посредством устного договора аренды, не все штаты поддерживают устные договоры.

Может возникнуть соблазн пропустить все документы и сразу перейти к устному контракту. Однако договоры аренды являются сложными и содержат множество правил и положений об аренде квартиры. Как правило, не следует полагаться на устные договор аренды, даже если они разрешены в вашем штате. Это всегда безопаснее и позволяет избежать путаницы и потенциальных нарушений аренды, если все с самого начала оформить в виде обязательного письменного документа.

На что обращать внимание в соглашении об аренде

Договоры аренды являются относительно стандартными для каждой собственности. Однако есть несколько важных моментов, на которые следует обратить внимание.

1. Срок аренды и ежемесячная арендная плата

Срок аренды и ежемесячная арендная плата являются наиболее важными элементами информации в договоре аренды. Скорее всего, он будет в самом верху документа.

Обратите внимание на условия, которые включают штрафы за просрочку оплаты аренды или нарушение договора аренды. Если вы считаете, что вам, возможно, придется внезапно переехать из-за незавершенного предложения о работе, месячный договор аренды может быть лучшим выбором.

2. Детали гарантийного депозита

Сумма залога будет указана в договоре аренды, а также будет предоставлена ​​информация о том, как получить обратно залог. Например, вам, возможно, придется подать запрос в письменной форме или согласиться на личную беседу с арендодателем, прежде чем ваш залог будет возвращен.

Также важно узнать, когда арендодатель вернет вам залог. В некоторых договорах аренды указывается продолжительность, например, 15 или 30 дней до возврата залога.

Также могут быть обстоятельства, при которых ваш залог будет удержан. Это могло произойти из-за небрежного повреждения арендатора домашними животными, вечеринками или другими факторами.

3. Политика в отношении домашних животных

Любители животных уже знают, что найти квартиру, в которой разрешено проживание с домашними животными, сложно. Несмотря на то, что в вашей новой квартире могут быть разрешены домашние животные, вам все же следует ознакомиться с политикой, такой как ограничения по породам, и дополнительные расходы на аренду с вашим пушистым другом будут стоить вам.

Узнайте подробности о залоге, аренде домашних животных и сборах за домашних животных.В вашем договоре аренды также могут быть условия о повреждении домашнего животного и залоге. Скорее всего, вы потеряете большую часть, если не все, свой депозит, если ваш питомец нанесет урон из-за копания, жевания или мочи.

4. Коммунальные расходы

В договоре аренды вашей квартиры также должно быть указано, за какие коммунальные услуги вы несете ответственность и какие коммунальные услуги оплачивает владелец недвижимости. В больших многоквартирных домах часто используются такие услуги, как вывоз мусора и вода.

Арендаторы обычно платят за электричество, тепло и дополнительные услуги, такие как Wi-Fi.Также целесообразно посмотреть, есть ли какие-либо условия, касающиеся ограничений на воду. Чрезмерное использование воды может привести к увеличению счетов.

5. Шум

Если вам необходимо развлекаться и устраивать еженедельные обеды, вам следует узнать подробности о часах тишины и условиях в отношении жалоб на шум. Эти условия также полезны для всех, кто ценит тишину и спокойствие и хочет знать, что делать с потенциально шумными соседями.

Последние мысли

Договоры аренды никогда не занимают высокое место в списке вещей, которые вы стремитесь сделать при переезде в новую квартиру, таких как выбор мебели и знакомство с соседями.Но они очень важны и могут как улучшить ваш опыт, так и испортить его. Не торопитесь, изучая договор аренды, чтобы подготовиться к плавному переходу.

5 раз арендатор может выйти из договора аренды без штрафа

Договор аренды — это договор между арендодателем и арендатором, по которому арендатор соглашается проживать в арендуемой собственности в течение определенного периода времени. Хотя у арендатора могли быть все намерения оставаться в аренде в течение всего срока аренды, возникают ситуации, которые могут вынудить арендатора выехать раньше.Узнайте пять раз, что арендатор сможет выйти из договора аренды без штрафа за нарушение договора.

Последствия незаконного расторжения договора аренды

Поскольку аренда является обязательным договором между арендодателем и арендатором, если арендатор нарушит договор, он или она может столкнуться с серьезными юридическими последствиями. К ним относятся:

1. Арендодатель может подать на арендатора в суд за причитающуюся арендную плату
2. Арендодатель может подать на арендатора в суд за нарушение договора и возмещение ущерба.
3. Арендатор может зарегистрировать выселение.
4. Судебные решения и выселение негативно повлияют на кредитный рейтинг арендатора.
5. Арендатор может столкнуться с трудностями при поиске новой квартиры из-за выселения и / или плохой кредитной истории.

5 раз арендатор может выйти из аренды без штрафных санкций

1. Имущество с нарушением норм пригодности

Арендодатели обязаны поддерживать недвижимость в исправном и пригодном для проживания состоянии. Некоторые общие обязательства включают:

• Жильцы имеют доступ к водопроводу в любое время.
• Обеспечение подходящих мусорных баков для мусора
• Поддержание чистоты в местах общего пользования.
• Ремонтные работы.
• Соблюдение правил охраны труда и техники безопасности.

Арендатор может подать жалобу на здоровье или безопасность в город или арендодателю:

1. Жалоба в организацию по охране труда:
   1. Если арендатор подает жалобу непосредственно в строительный отдел или другую организацию по охране здоровья или безопасности, инспектор придет в собственность, чтобы проверить, имеет ли жалоба арендатора какие-либо основания.Если инспектор решит, что претензия действительна, арендодателю будет отправлено уведомление о нарушении, в котором говорится, что арендодатель должен устранить проблему в течение определенного количества дней.
2. Жалоба арендодателю:
   1. Арендатор может направить письменное уведомление непосредственно домовладельцу о том, что имеет место нарушение здоровья или безопасности, которое необходимо устранить. Законы штата будут зависеть от того, как долго домовладелец должен реагировать на нарушение и устранять его.
   2. В большинстве штатов, если арендодатель не устраняет серьезное нарушение здоровья или безопасности, а не просто ремонт, арендатору может быть разрешено по закону нарушить договор аренды.
   3. Чтобы расторгнуть договор аренды, арендатор должен предоставить арендодателю письменное уведомление о намерении арендатора расторгнуть договор аренды. В зависимости от законодательства штата, арендатору придется подождать определенное количество дней после подачи этого уведомления, прежде чем он или она сможет выехать, если только нарушение здоровья или безопасности не было настолько серьезным, что потребовало бы немедленного выезда арендатора.

2. Арендодатель нарушает правила въезда или преследует арендатора

Арендодатель обычно должен уведомить арендодателя не менее чем за 24 часа до того, как арендодатель получит право войти в съемную квартиру арендатора.Кроме того, у арендодателя должна быть законная причина для въезда в квартиру, например:

• Для осмотра установки
• Сделать ремонт
• Для демонстрации квартиры потенциальным арендаторам

Арендатор может иметь право расторгнуть договор аренды, если:

• Арендодатель пытается ввести арендную плату арендатора по причинам, не разрешенным законом.
• Продолжает попытки проникнуть в квартиру арендатора без надлежащего уведомления
• Преследует арендатора.

Арендатор обычно должен получить постановление суда, чтобы заставить домовладельца прекратить поведение. Если домовладелец нарушает постановление суда и отказывается прекратить такое поведение, то арендатор может уведомить о расторжении договора аренды.

3. Арендатор на действительной военной службе

Закон о гражданской помощи военнослужащим, также известный как SCRA, предлагает определенные меры защиты для военнослужащих, находящихся на действительной военной службе. Эти члены защищены, когда они получают изменение распоряжения станции.

Если обслуживающий участник подписывает договор аренды, а затем получает приказы, требующие от участника переехать на срок не менее 90 дней, арендатор может:

• Предоставить домовладельцу письменное уведомление о необходимости расторжения договора аренды.
• Это уведомление обычно должно быть сделано не менее чем за 30 дней до желаемой даты расторжения.
• Арендатор также должен предоставить доказательства, такие как копия изменения приказов станции или военного развертывания.

4. Жертвы домашнего насилия

Многие штаты включают защиту жертв домашнего насилия в свои законы об арендодателях. Арендаторы, ставшие жертвами домашнего насилия, могут иметь право расторгнуть договор аренды без штрафных санкций. Обычно акт насилия должен был иметь место в недавнем прошлом, обычно в течение последних трех-шести месяцев.

Арендатор обязан:

• Предоставить домовладельцу письменное уведомление о желании расторгнуть договор аренды из-за домашнего насилия.
• Необходимо предоставить это уведомление не менее чем за 30 дней до желаемой даты расторжения. В некоторых штатах требуется уведомление более чем за 30 дней.
• Арендатор несет ответственность за уплату арендной платы только до даты расторжения договора аренды.

Арендодатель имеет право потребовать доказательства этого акта домашнего насилия. Приемлемые формы доказательства обычно включают копию приказа о защите или полицейского отчета, в котором задокументирован инцидент.

5. Квартира незаконная

Если выясняется, что квартира, которую арендовал арендатор, не являлась юридической единицей аренды, арендатор может расторгнуть договор аренды без штрафных санкций.Законы штатов могут быть разными, но арендатор часто имеет право на возврат, по крайней мере, части арендной платы, которую он заплатил за весь срок аренды. Они могут даже иметь право на получение дополнительных денег от домовладельца, чтобы помочь им найти другую квартиру для сдачи в аренду.

Арендаторы могут иметь право разорвать договор аренды на законных основаниях, если квартира нарушает стандарты пригодности для проживания, если арендодатель преследует арендатора, если арендатор получает изменение в приказе военного участка, если арендатор является жертвой домашнего насилия или если квартира является незаконной.

Все о субарендах — Ресурсный центр для арендаторов

Примечание: был ли ваш договор аренды подписан или возникновение вашего беспокойства было начато до 18 апреля 2018 г.? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».

По мере того, как заканчивается каждый семестр, многим студентам UW приходится строить планы относительно другого жилья. Может быть, этот лучший сосед по комнате превратился в худшего человека в мире.Может быть, вы собираетесь учиться за границей, или получили отличную стажировку, или вы заканчиваете учебу и двигаетесь дальше. Поскольку большинство договоров аренды в городе действует с августа по август, здесь есть все, что вам нужно знать о сдаче квартиры в субаренду.

Что такое субаренда?

Субаренда или договор субаренды добавляет кого-то нового к существующему договору аренды. Обычно новое лицо (субарендатор) заменяет кого-то, кто выезжает (субарендатор или субарендатор), но это также может произойти с любым новым лицом, добавленным к договору аренды.Субаренда — это договор, имеющий обязательную силу, и все те же правила аренды и законы об аренде применяются ко всем участникам, как и в случае обычной аренды. В Висконсине договоры аренды могут быть устными, а субаренда — в письменной форме. В противном случае у вас может быть другая ситуация с лизингом, и могут применяться другие правила. Висконсин. Стат. 704,09 (4)

Перво-наперво: возможно, вам не придется сдавать в субаренду!

Субаренда — дело рискованное. Это сопряжено с теми же рисками, что и нападение на соседа по комнате, за исключением того, что оба человека не будут здесь, чтобы решать проблемы по мере их возникновения.Если ваш субарендатор выезжает из города или повреждает квартиру, вы несете солидарную ответственность с ними и можете застрять с счетом. Если вы новый человек, это может быть похоже на обычную аренду, за исключением того, что человек, с которым вы, возможно, больше всего общаетесь, является одновременно арендатором и (своего рода) домовладельцем. В любом случае, в отличие от соседа по комнате, велики шансы, что это не тот, кого вы очень хорошо знаете. А иногда есть и лучшие варианты!

По всем этим причинам вы хотите убедиться, что вам действительно нужно идти этим путем, прежде чем подписывать договор субаренды.В Ресурсном центре для арендаторов мы предлагаем это только в качестве последнего варианта, хотя многие студенты в конечном итоге вынуждены выбирать его по причинам, изложенным здесь.

Вам нужно всего в субаренду, если …

• Вы выходите из договора аренды, который вы разделяете с соседями по комнате, и по крайней мере один из них остается. (Это, безусловно, самая частая причина сдачи в субаренду.)
• Вы хотите вернуться в ту же квартиру позже (например, летом после весеннего семестра).

Если ни один из них не подходит, мы настоятельно рекомендуем рассмотреть другие варианты досрочного прекращения аренды! Конечный результат тот же (кто-то новый въезжает в вашу квартиру и берет на себя арендную плату), но домовладелец должен проделать больше работы по поиску этого нового арендатора, и у вас больше нет обязательств, даже если этот новый человек нарушает правила или должен Деньги.

Шаги для субаренды

1. Разрешение арендодателя. Проверьте свой договор аренды на предмет правил, касающихся субаренды или «переуступки».

• Если у вас есть помесячная аренда или вы арендатор по собственному желанию, вам никогда не разрешается сдавать в субаренду без разрешения арендодателя. Но в такой ситуации это не имеет значения! Вы можете довольно быстро расторгнуть договор аренды, с их разрешения или без него, отправив простое письменное уведомление. Висконсин. Стат. 704,09 (1)
• Если у вас есть договор аренды на определенный срок, например, на один год, вы можете сдавать в субаренду с разрешения домовладельца или без него, если они не запрещают это в письменном договоре аренды.Висконсин. Стат. 704.09 (1). Однако, даже если вам это разрешено, никогда не будет хорошей идеей для въезда кого-либо без ведома домовладельца, поскольку он может не уважать права этого человека, если не знает, что является там арендатором. Всегда лучше, если вы можете получить разрешение и от домовладельца, но, по крайней мере, вы должны сказать им, кто там живет.

2. Разрешение соседа по комнате. (У вас нет соседей по комнате? Рассмотрите другие способы расторгнуть договор аренды!) Вам всегда требуется разрешение от других арендаторов, чтобы добавить кого-то в договор аренды.Вы можете изменить существенные условия договора только в том случае, если с этим согласны другие стороны аренды. Это означает, что ваши соседи по комнате должны одобрить въезжающего человека, сумму арендной платы, которую они будут платить и т. Д. Решите между собой, кто будет размещать рекламу и проводить показы, когда они будут соответствовать соседям по комнате, каковы критерии будет пр.

Советы человеку, выезжающему из дома: Вы должны быть максимально любезны, чтобы они приняли нового соседа по комнате. Подумайте об этом с их точки зрения и продолжайте общение.

Советы для человека, который останется дома: Вы также должны быть справедливыми, принимая или отклоняя нового потенциального соседа по комнате. Если нынешний человек уезжает, не имея возможности обеспечить замену, вы можете попытаться получить от него деньги за аренду, но обычно не раньше, чем домовладелец начнет процесс выселения. И если нет четкого соглашения с соседом по комнате об арендных платежах, тогда может быть очень сложно заставить предыдущего соседа платить за аренду после того, как они уехали. Итак, в ваших интересах принять кого-то, кто будет выполнять обязательства уходящего арендатора.

Ознакомьтесь с нашими полезными сообщениями в блоге: «Переговоры 101» и «Как просить о том, чего вы хотите»!

3. Договоры субаренды. Вот образец договора субаренды, который вы можете заполнить или использовать в качестве шаблона. Это очень хорошая идея, чтобы все также подписали соглашение о соседстве по комнате, где это возможно. Что бы вы ни делали, вам всем необходимо согласовать несколько важных вещей, например:

Кому субарендатор будет платить арендную плату?

Безопаснее всего платить напрямую арендодателю.Субарендаторам грозит выселение, если субарендатор заберет их деньги и вовремя не вложит их в арендную плату.

Как вы будете вносить залог?

Самый безопасный для домовладельца — провести выезд со старым арендатором, чтобы вернуть его часть, а затем провести регистрацию с новым арендатором и получить от него новый залог. Однако это требует времени и энергии, а домовладелец не обязан это делать. В противном случае у арендаторов есть два варианта:

 Как узнать, что вы подписываете 

 
 Основы договоров аренды 
 
 
  
 Это может показаться простым, но убедитесь, что вы читаете то, что подписываете. Прежде чем подписывать какие-либо документы, запросите копию правил, положений, положений и условий и т. Д. Внимательно прочтите эти документы, чтобы точно знать, что вы будете подписывать, и снизить риск нежелательных сюрпризов.
  
 Прочтите договор, затем прочтите его еще раз! 
 
 
 Из всех советов в этой статье этот может быть самым важным: прочтите свой контракт. Дважды. Убедитесь, что вы точно знаете, что влечет за собой ваша аренда. Четкое понимание условий аренды поможет вам избежать неприятностей, и вы сможете привлечь арендодателя к ответственности за любые ошибки, которые могут произойти с его стороны. 
 
 Прочтите: Что вам нужно для заявки на аренду? 
  
 Вот некоторые из ключевых моментов, на которых следует сосредоточиться: