Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Разница между оценкой рыночной, кадастровой и ликвидационной стоимости недвижимости
Довольно часто, обращаясь к нам за оценкой недвижимости, клиенты путают различные виды стоимости. Иногда это приводит к недоразумениям. Это примерно как заказать в ресторане утку “по-пекински”, а вместо этого получить чизбургер.
Чтобы избежать подобных недоразумений, разберемся в чем различие между разными видами стоимости (а соответственно и оценки).
Кадастровая стоимость
Этот вид стоимости используется в основном для целей налогообложения. Определяется она в процессе государственной кадастровой оценки и в последствии вносится в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость почти никогда не соответствует действительности и часто значительно отличается от действительной рыночной (которая будет рассмотрена ниже).
Узнать кадастровую стоимость интересующего вас (или принадлежащего вам) объекта недвижимости можно на сайте Росреестра или на сайте Госуслуги по кадастровому номеру или адресу.
Более подробно все что связано с кадастровой стоимостью, определяет Федеральный стандарт оценки ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”.
Рыночная стоимость
Как раз определение рыночной стоимости недвижимости чаще всего и заказывают оценочным компаниям.
Рыночная стоимость недвижимости – это ее действительная справедливая стоимость. Иными словами – это стоимость за которую на данный момент на рынке при обычных условиях можно продать объект недвижимости в стандартные сроки.
Именно рыночная стоимость важна при покупке или продаже недвижимости. Именно этот вид стоимости оценщик должен указать в отчете при оценке недвижимости для банка.
Ликвидационная оценка недвижимости (ликвидационная стоимость)
Этот вид стоимости отражает цену, за которую можно реализовать объект недвижимости, если его нужно продать в сжатые сроки. Ликвидационная стоимость естественно всегда ниже рыночной.
Оценка ликвидационной стоимости недвижимости производится например в процессе банкротства предприятия или физического лица при реализации имущества.
Также ликвидационная стоимость указывается наряду с рыночной в отчете об оценке для банка при оформлении ипотеки. Делается это для того, чтобы банк понимал за какую цену он сможет реализовать объект недвижимости в случае, если клиент перестанет платить и банк заберет квартиру через суд.
Понятие ликвидационной стоимости, требования к ее определению подробно раскрыты в Федеральном стандарте оценки №12 “Определение ликвидационной стоимости”.
Конечно, в данной статье раскрыты далеко не все аспекты рыночной, ликвидационной и кадастровой стоимости недвижимости. А то, что все же описано – изложено в весьма упрощенной форме. Но все же надеемся, что по крайней мере вы уже не перепутаете между собой эти три вида стоимости.
Однако, если у вас остались вопросы по теме статьи или конкретно по вашей ситуации, то можете связаться с нами и получить бесплатную консультацию или заказать оценку.
Для того, чтобы заказать оценку недвижимости в Краснодаре или получить бесплатную консультацию, позвоните нам по телефону:
otsenka-krasnodar.ru
Анализ и виды стоимости объектов недвижимости; факторы, влияющие на их цену
Стоимость не имеет единственного либо общепринятого определения, так как относится к числу фундаментальных экономических категорий.
Первое, с чем ассоциируется стоимость, является полезность. Термин «полезность» был введен английским философом И. Бентамом. Полезностью блага — это способность экономического блага удовлетворять одну или несколько человеческих потребностей [2]. По выражению К. Менгера, стоимость — характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами, невозможно удовлетворить наши потребности.
Полезность вещей, обязанных умственным и физическим усилиям человека, отражается стоимостью объема и качества таких усилий. Иначе говоря, существующая на сегодняшний день стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести, для создания точно такой же, либо другой, но идентично полезной вещи. [6]
Еще одним из определяющих факторов стоимости является редкость вещей. Для возможности суждения о стоимости вещи, во внимание берется общедоступность данного блага, то есть потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение). Вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, чаще всего являются предметами обмена на другие вещи либо деньги. Очевидно, что при этом стоимость рассматривается как категория обмена, своей привлекательной способностью обмена на другие вещи или деньги.
При оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и тем самым понимается как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости свидетельствует о том, что изменились какие-либо свойства самой вещи и/или отношение потребителей к ней, либо изменения потерпела ценность денежных средств, как единицы измерения стоимости. Не исключено, что данные события могут произойти одновременно.
Термин «цена» часто используется как синоним стоимости в обмене. Ценой объекта недвижимости является фактическая сумма конкретной свершившейся сделки. Рассматривается цена объекта недвижимости всегда до налогообложения и подразделяется на цену покупателя, цену продавца и цену реализации.
Цена продавца — это сумма, которую он получает в результате совершения сделки. Цена покупателя — это общая сумма всех затрат на покупку объекта недвижимости. Цена реализации — это сумма которую покупатель отдает продавцу за недвижимое имущество. [1]
В экономической теории существует утверждение, что независимо от того, как различаются и изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и данным законом является — стоимость вещи. В связи с этим, конкретные изменения цен в конечном счете, связаны с изменением стоимости вещей, а в более общем представлении — с соотношением спроса и предложения.
Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т. д.
Рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее приближенная цена, по которой он может быть продан в условиях конкуренции на открытом рынке. При этом, предполагается, что покупатель и продавец располагают всей необходимой информацией о стоимости имущества, действуют добровольно и какие-либо чрезвычайные обстоятельства не отражаются на величине сделки. [8]
Потребительскую стоимость иначе называют стоимостью при существующем использовании. Определяется отражением ценности объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.
Восстановительная стоимость отражает затраты в текущих ценах на строительство дубликата данного объекта из точно таких же материалов, по таким же нормам. В данном случае воспроизводится по аналогии всё, вплоть до морально износа и недостатков либо достоинств архитектурных решений.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, эквивалентного своей полезностью оцепеневаемую, но с использованием новейшего оборудования, современных проектных решений и нормативов, а так же в новом архитектурном стиле, и из прогрессивных конструкций и материалов.
Инвестиционная стоимость выражается в доходности конкретного лица, при заданных инвестиционных целях. Имеет сходство с понятием стоимости в использовании. Данный вид стоимости носит субъективный характер, определяемый обычно исходя из ожидаемых доходов для инвестора, при оценке конкретного инвестиционного проекта.
Страховая стоимость определяет страховые суммы, выплаты и проценты. Расчет ведется на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения, подвергаемого риску уничтожения или разрушения объекта.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при принудительной продаже или ликвидации, в случае если объект недвижимости должен быть отчужден в срок службы, меньший, чем у его аналогов.
Утилизационная стоимость — чистая денежная сумма, получаемая собственником объекта недвижимости в случае полной ликвидации последнего.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости включает в себя фактические затраты на приобретение или создание объекта начало его использования.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании — рыночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисляется исходя из его существующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций.
Залоговая стоимость — стоимость для целей обеспечения кредита.
Стоимость права аренды объекта недвижимости — единовременная плата за пользование и распоряжение объектом, иными словами — арендная плата.
На рис. 1 представлены существующий ряд факторов, от которых зависит цена объектов недвижимости.
Рис. 1. Факторы, влияющие на формирование цены объектов недвижимости
Объективные (экономические) факторы — определяют средний уровень цен конкретных сделок и субъектами недвижимости и разделяются на макроэкономические и микроэкономические. К макроэкономическим факторам относятся налоги, динамика курса валют, инфляция, пошлины, спрос и потребность на объекты недвижимости, уровень безработицы, уровень дохода населения и прочее. К микроэкономическим, в свою очередь, относятся факторы, характеризующие основные параметры конкретных сделок, например: предмет, роки действия, обязанности сторон, исполнение обязательств, санкции и штрафы, расторжение договора и т. д.
Психологические факторы связаны с феноменом массового сознания. В данном случае может происходить воздействие на сознание путем массирования рекламы, осведомленности потребителей, симпатии к конкретной сфере, инфляционных ожиданий и прогнозов развития либо затухания.
К физическим факторам формирования цены объектов недвижимости относятся: местоположение, архитектурно-конструктивные решения, физическое состояние объекта недвижимости, наличие и величина коммунальных услуг, экологические факторы и пр.
Факторы, влияющие на цену и скорость продажи объекта: количество аналогичных предложений, достоинства и недостатки объекта (планировка, износ, этажность и т. п.), престижность района, развитие социальной инфраструктуры возле объекта, транспортная доступность, юридическая «чистота» объекта, характер сделки.
Подводя итоги, можно отметить, что только комплексный анализ учёт всей совокупности внешних и внутренних факторов формирования цены, позволяет дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.
Литература:
- Асаул А. Н., Старинский В. Н. Рынок недвижимости — новая социально- экономическая реальность — СПб: МАИЭС, 2011–495 с.
- Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл./А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — Спб.: АНО «ИПЭВ», 2009–304 с.
- Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 г. № 51-ФЗ; Часть вторая от 26.01.96 г. № 14-ФЗ.
- Грибовский С. В., Сивец С. А., Левыкина И. А. Математические методы оценки стоимости имущества. М.: Маросейка; Книжная Линия, 2014.
- Грибовский С. В. — Оценка доходной недвижимости, 2015 г. — 349 с.
- Касьяненко, Т. Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов. — М.: КноРус, 2013–752 c
- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 г.
- Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.05.2015 г. № 297.
- Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.05.2015 г. № 298.
- Р. В. Бабенко. Оценка российской недвижимости: предпосылки, ограничения, инструменты. 2016 г. — 336 с.
Основные термины (генерируются автоматически): недвижимость, стоимость, формирование цены, рыночная стоимость, стоимость замещения, вещь, существующее использование, стоимость вещи, денежная стоимость, восстановительная стоимость.
moluch.ru
Оценка рыночной стоимости
Обновление: 20 октября 2017 г.
В отечественной практике взаимоотношений сторон гражданского оборота существенное значение отводится определению действительной стоимости тех или иных вещей или же прав требований. Среди всех возможных вариантов анализа наиболее часто встречается определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Данное обстоятельство обусловлено как повсеместной передачей таких вещей в залог, так и необходимостью уплаты имущественных налогов.
Принципы определения рыночной цены
Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что рыночной стоимостью является максимально вероятная продажная цена имущества в условиях открытого рынка и конкуренции.
Согласно же ст. 5 указанного выше акта нормотворчества оценка рыночной стоимости может производиться в отношении недвижимых вещей.
Вне зависимости от предмета, показатели которого определяются специалистом, соответствующее исследование проводится на основании договора, который обязательно должен содержать следующие сведения:
- цель оценки;
- вид показателя, подлежащего расчету;
- описание недвижимости, рыночная стоимость которой рассчитывается;
- размер вознаграждения, выплачиваемого оценщику;
- момент определения рыночной цены;
- информация о страховании ответственности специалиста;
- название СРО, в которой состоит эксперт;
- перечень стандартов, которыми руководствуется исполнитель;
- информация и обстоятельства наступления дополнительной ответственности оценщика;
- если стороной соглашения является организация, от имени которой работает эксперт, то в договоре надо указать информацию о страховании ответственности такого юрлица.
Для признания законным отчета об определении рыночной стоимости в соглашении надо сделать отметку о независимости организации-оценщика.
Если исполнителем работ является предприятие, то в договоре необходимо указать поименный перечень тех экспертов, которые будут производить расчеты.
Указанные выше предписания применяются как к случаям определения цены недвижимых и движимых вещей, прав требования, так и при расчете рыночной стоимости акций, облигаций, векселей, иного имущества.
Оценка недвижимости
Частью 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ установлено, что требования к конкретной оценке определяются соответствующими стандартами, имеющими силу нормативных актов.
Минэкономразвития Приказом от 25.09.2014 № 611 ввело в оборот Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Данный нормативный документ является обязательным при экспертизе недвижимости, но не подлежит применению при определении рыночной стоимости предприятия или оценке иного имущества.
Любые мероприятия по определению цены анализируемого здания, строения, помещения или земельного участка должны начинаться только после составления задания на оценку.
В процессе выполнения работ по определению стоимостных показателей недвижимости эксперт может руководствоваться:
- сравнительным подходом;
- доходным методом;
- затратным способом.
Вне зависимости от применяемого алгоритма исследования задачей оценки может быть определение рыночной стоимости недвижимости или установление кадастровой, ликвидационной, инвестиционной цены.
Следует подчеркнуть, что каждый специалист самостоятельно определяет:
- подход к выполнению работ;
- применяемые методы;
- объем проводимых исследований.
Экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия или физического лица заканчивается составлением отчета оценщика. Итоговый документ содержит указание на рыночную цену исследуемого объекта, а также может отражать стоимостной диапазон, в границах которого могут находиться искомые значения.
Кроме того, итоговый документ должен содержать формулу расчета рыночной стоимости. Облигации, акции, иное имущество и права, являющиеся предметом экспертизы, оцениваются по аналогичным правилам и принципам.
Также читайте:
glavkniga.ru
Рыночная стоимость — это… Что такое Рыночная стоимость?
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платёж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии со Стандартами оценки (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519) (в настоящее время отменены) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Определение рыночной стоимости
Определение рыночной стоимости производится оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности»
Подходы к оценке
- Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
- Сравнительный (рыночный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
- Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Методы оценки рыночной стоимости объектов оценки
Ювелирные изделия
Процесс оценки ювелирного изделия с драгоценными камнями включает оценку (1) стоимости драгоценного металла, (2) камней и (3) трудозатрат на изготовление этого изделия.
При определении рыночной цены предварительно необходимо провести геммологическую экспертизу, которая включает диагностику вставок, определение их характеристик. Так, например, как разница в рыночной стоимости природных драгоценных камней и их синтетических аналогов огромна. Необходимо также различать метод изготовления украшения. Так, например, Ювелирные изделия, изготовленные вручную стоят значительно больше чем аналогичные, изготовленные методом литья.
Литература
- Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135 — ФЗ, «Российская газета» № 148 — ФЗ от 06.08.1998 года.
- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. aidarkin.sfedu.ru (рус.)
Дронова Н.Д.Оценка рыночной стоимости ювелирных изделий и драгоценных камней:учеб.пособие.-М.:Дело, 2001
dik.academic.ru
Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в Москве и Московской области
Для совершения грамотных и прибыльных сделок с недвижимостью недостаточно просто хотеть заключить сделку. Важно хорошо разбираться в вопросе и уметь сделать так, чтобы соглашение соответствовало всем требованиям. Одним из таких требований может быть проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.
При владении любой недвижимостью, загородный дом, квартира, земельный участок, гараж и пр., может возникнуть немало ситуаций, в которых нужно будет знать их точную рыночную стоимость – без этого никакие операции с объектом невозможны.
Что такое оценка рыночной стоимости объектов недвижимости?
Оценка рыночной стоимости недвижимости – это процедура, которую проводят специализированные организации. Она может выполняться посредством разных методов, но в итоге заказчик получит официальный документ, с указанием рыночной стоимости объекта. Оценка проводится на основании закона «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно нему, оценка может проводиться как по желанию владельца, так и в обязательном порядке, например, при разделе имущества.
Итоговая цель оценки – это получение достоверной информации о цене объекта на данный момент.
Оценка требуется в таких ситуациях, как:
Какие документы нужны для проведения процедуры?
Существует список документов, без которых эксперты не в состоянии начать процедуру оценки. Этот список строго не фиксирован и зависит от объекта, предлагаемого к оценке. Но можно назвать ряд документов, которые понадобятся в любом случае:
- копия паспорта собственника объекта недвижимости. Для юридического лица понадобятся свидетельства ОГРН, ИНН, документ, подтверждающий назначение руководителя и копия паспорта;
- документы, подтверждающие право собственности;
- документы из БТИ, выписка из ЕГРП, с уточнением об обременении недвижимости;
- если обременения есть – то документы, подтверждающие это.
Если выполняется оценка дома, то дополнительно нужно предоставить:
- план границ земельного участка;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
- информацию о прочих постройках, а также инфраструктуре и наличии инженерных сетей.
Наша компания готова провести для вас независимую оценку недвижимости на выгодных для вас условиях и в самый короткий срок.
ocenka-m.com