Риэлтор при покупке квартиры: Как правильно купить квартиру через агентство недвижимости

alexxlab 05.04.2019 Разное Leave a comment 199 Просмотры

Содержание

Иногда квартиры в новостройках выгоднее покупать с помощью риэлтора — Рынок жилья

Покупатели жилья на первичном рынке нередко обращаются не напрямую к застройщикам, а в сотрудничающие с ними агентства недвижимости. Дает ли это какие-либо преимущества?

Во многих случаях покупать квартиры в новостройках через агентство бывает удобней. А иногда это единственный способ приобрести недвижимость в понравившемся доме: некоторые застройщики предпочитают не тратиться на содержание собственных отделов продаж и реализуют квартиры исключительно с помощью риэлторов.

Жилищный аутсорсинг

Мода на реализацию строящихся квартир с привлечением посредников появилась в кризис 2008 года. Снижение объема продаж вынудило застройщиков искать новые механизмы продвижения своих продуктов на рынке. А точнее – привлекать профессиональных продавцов недвижимости, услуги которых в условиях рынка покупателя оказались как нельзя кстати.

Небольшим компаниям, которые строят единичные объекты, невыгодно продавать недвижимость своими силами. Тем более, что потенциальные покупатели могут просто не знать о существовании компании – так называемая сила бренда в этих случаях не поможет.

А создание и содержание собственного полноценного отдела рекламы и продаж – задача непростая, длительная и крайне затратная. Эта структура попросту не окупится, если компания строит 1-2 сравнительно небольших объекта в год.

Шире выбор

Покупать квартиру в новостройках с помощью риэлторов есть смысл и в тех случаях, когда, например, вы хотите приобрести строящееся жилье, продав имеющееся, или получить ипотечный кредит. В этих случаях агентство выполняет роль «единого окна»: покупатель может сравнить варианты, цены, объекты, условия оплаты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков.

При покупке жилья как через агентство, так и напрямую у застройщика, цена объекта будет одинакова. Риэлторы в подавляющем большинстве случаев не требуют с покупателя комиссионных за помощь в проведении сделки (им платит застройщик – обычно от 2% до 5% от стоимости квартиры). Конечно, в данном случае речь идет о простой покупке. Если сделка состоит из нескольких этапов, к примеру, – продажа имеющегося жилья и покупка квартиры в новостройке, то комиссия будет примерно такая же, какую клиент платит за услугу по обычной продаже квартиры.

Приобретая новостройку через агентство, клиенту стоит понимать, что договор на продажу возводимого жилья имеет право подписывать исключительно застройщик. С агентством покупатель заключает соглашение на оказание информационных услуг или иной аналогичный договор.

Фактически агентство-посредник лишь оказывает услуги по поиску подходящего объекта, оформлению договора и сопровождению сделки.

Здоровая конкуренция

Единых стандартов и правил взаимодействия между агентствами и застройщиками в Петербурге не существует. Некоторые строительные компании полностью передают функции по продаже агентствам. Часто так делают подрядчики, с которыми застройщики расплачиваются жильем в счет выполненных работ. Многие застройщики продают жилье исключительно собственными силами, а ряд компаний успешно совмещают оба варианта: реализуют недвижимость как через собственные отделы продаж, так и через агентства.

Что позволяет не только привлечь больше клиентов, но и одновременно работать на узнаваемость своего бренда.

По мнению экспертов, последний вариант имеет неоспоримое преимущество – позволяет создать здоровую конкуренцию между отделами продаж компании и посредника. Что, в свою очередь, положительно влияет на качество обслуживания покупателей. Если же строительная компания реализует жилье силами только собственного отдела продаж, теряется возможность сравнивать результаты работы своих продавцов с результатами брокеров.

Агент – не арбитр

Заключая сделку с агентством, стоит помнить: посредник не защитит вас от известных рисков, связанных с приобретением строящегося жилья.

Не стоит рассчитывать на агентство, как на арбитра, который уладит возможные проблемы между покупателем и застройщиком. Многие считают, что посредник тщательно проверяет застройщика перед тем, как заключить с ним договор о сотрудничестве. Но чаще всего эта проверка весьма условна – у агентств попросту нет механизмов, с помощью которых можно было бы провести серьезный мониторинг состояния строительной компании.

В последние годы число сделок по приобретению жилья на первичном рынке через агентства постепенно увеличивается – застройщики на фоне кризиса оптимизируют структуру своих компаний, сокращая собственные отделы продаж.

Впрочем, массовым это явление вряд ли станет – многие уверены, что более успешно и качественно продавать квартиры может лишь тот, кто сам их строит.

Ну а к кому именно обращаться – агенту или застройщику – это уже решать вам.

Вера Байбус

заместитель генерального директора АН 4ROOMS:

– Агенты профессионально разбираются в достоинствах и недостатках объектов. Клиент может в принципе не понимать, в чем заключаются недостатки квартиры, расположенной рядом с шахтой лифта или в торце здания. И в итоге будет разочарован, когда его новое жилье окажется холодным, или в нем будут слышны посторонние шумы.

Опытный риэлтор обратит внимание на эти и многие другие факторы, он обязательно сверится с технической документацией, поэтажными планами и т.

д.

Главная задача застройщика – продать жилье, причем побыстрее реализовать менее ликвидные квартиры, соответственно он не заинтересован рассказывать покупателю об их недостатках.

Риэлторский же бизнес очень сильно завязан на репутацию агентов. Что касается жилья в новостройках, то значительная часть людей впоследствии продают эти квартиры. Как риэлтор, я заинтересована в том, чтобы они остались довольны покупкой, которую помогла им совершить. Тогда и продавать квартиру, если им потребуется это сделать, они будут тоже через меня.

Сергей Слободянюк

адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга:

– Если вы решили приобрести квартиру в новостройке и обратились не в строительную компанию, а в агентство недвижимости – думаю, что это правильное решение. Специалист по новостройкам сможет вам предложить квартиры не одного застройщика, а большинства застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Однако если вы не заказываете услугу по юридическому сопровождению сделки, рассчитывать на помощь агентства в юридических вопросах не следует. Если же вы заключите договор с агентством недвижимости на сопровождение сделки по приобретению квартиры в новостройке, то риэлторская компания будет заинтересована не только в том, чтобы подобрать вам вариант, но и в том, чтобы ваша сделка прошла юридически чисто, законно и безопасно.

Ольга Морозова

руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

– Мнение, что риэлторы хуже застройщика знают особенности продающихся в новостройках квартир, ошибочно. Агентство при заключении договора со строительной компанией получает доступ ко всей необходимой информации: по технологии строительства, условиям продаж, акциям, скидкам и юридическим тонкостям проведения договора.

При этом может предложить покупателю не только те несколько домов, которые строит одна строительная компания, но и сравнить предложения от разных строительных компаний по всем интересным для покупателя параметрам. И если какой-то информации не хватает, – получить ее напрямую от специалиста-застройщика.

А самое главное отличие – в подходах к целям продаж. Наша главная цель – не в продаже конкретного объекта, а чтобы клиент был доволен и рекомендовал нас в будущем своим родственникам и знакомым. Это делает нас более объективными в оценке плюсов и минусов жилищных проектов.

Жанна Реброва

директор направления «Новое строительство» АН «Итака»:

– У покупки квартиры в новостройке через агентство недвижимости есть целый ряд преимуществ. Это и полнота предложения – крупные риэлторские компании сотрудничают с большинством строительных компаний города, и надежность, ведь дорожащее своей репутацией агентство работает только с проверенными застройщиками, имеющими всю необходимую разрешительную документацию.

Цены на квартиры у риэлторов те же, что и у строительной компании, кроме того, действуют аналогичные акции и спецпредложения.

Еще одно преимущество – комплексное обслуживание. Персональный менеджер будет сопровождать вас на каждом этапе сделки, начиная с первой консультации и заканчивая получением ключей от новой квартиры. Ну и, наверное, самое приятное – отсутствие комиссии. Комиссионные риэлтору платит не покупатель, а строительная компания.

Александр Акимов

директор по продажам ООО «Смирнов и К»:

– Если агентство не просто подбирает клиенту квартиру в новостройке, но параллельно продает его старое жилье, то комиссия агентства по такой сделке будет составлять 4-5% от стоимости продаваемого жилья клиента.

По согласованию клиента с агентством возможно заключение одного агентского договора на продажу со встречной покупкой квартиры в новостройке или двух агентских договоров на продажу жилья и на поиск квартиры в новостройке.

Кроме этого клиенту предстоит подписать договор купли-продажи своего жилья и договор долевого участия или паевого взноса со строительной компанией.

Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок

Зачем нужен риелтор и сколько стоят его услуги? | Новостройки.SHOP

Зачем нужен риелтор при покупке новостройки?

Половина наших клиентов — это люди, которые решили купить квартиру в новостройке Краснодара без риелтора. Они платёжеспособные, финансово грамотные и знают, чего хотят. Но в итоге им понадобилась помощь риелтора. Почему? Часто люди представляют покупку недвижимости от застройщика так: выбрать квартиру, взять ипотеку, получить ключи. Если бы всё было так просто, вы бы не читали наш блог.

Риелтор — ваш персональный поисковик нужной квартиры среди тысяч предложений. И работает такой поиск получше Google или Яндекс:

риелтор знает о будущих жилых комплексах застройщиков, которые вот-вот начнут строить, поэтому лучше подождать пару месяцев до старта продаж
у профессионального риелтора есть большая база квартир в новостройках, собрать которую самостоятельно у вас не получится
риелтор знает (а хороший риелтор расскажет), почему в выбранном вами новом жилом комплексе люди не покупают квартиры, какие есть минусы и скрытые риски

У покупателей нет доступа к тем инструментам и той информации, которая нужна для быстрого поиска действительно хороших вариантов, а не для отсеивания фейков на популярных сайтах с объявлениями.

Риелтор также ваш личный юрист для безопасной и прозрачной покупки квартиры. Не стоит надеяться, что все застройщики белые и пушистые, а их договоры идеальны. Если у вас нет успешного опыта в покупке квартиры от застройщика, то давайте обойдёмся без самонадеянности. Это как в медицине: народные средства хороши для решения мелких проблем, но когда зуб болит вторую ночь, мы идём к стоматологу.

Риелтор защищает ваши интересы, а не интересы застройщика. Это тоже важно понимать, чтобы доверять человеку. Менеджеры застройщика могут пригласить на просмотр уже проданной квартиры, не рассказать об изменениях плана застройки комплекса или просто активно предлагать «неликвидную» квартиру, которую нужно скорее продать. Ситуаций может быть много. Распознать их, предупредить клиента и помочь купить правильную квартиру в правильном доме — работа вашего риелтора, а не менеджера в офисе застройщика.

Дистанционная покупка квартиры в новостройке

Услуга дистанционной покупки квартиры облегчила жизнь сотням наших клиентов, у которых не было возможности приехать в Краснодар для личного оформления документов. Да, сначала многие с опаской рассматривают вариант дистанционной покупки новостройки. Но посчитав экономию семейного бюджета и изучив про юридические гарантии, принимается решение: нужна помощь риелтора.

Риелтор на дистанционную покупку квартиры в Краснодаре — ваш официальный представитель, который действует по нотариальной доверенности. Как купить квартиру онлайн в другом городе читайте подробнее в нашей статье.

Онлайн-покупка квартиры в новостройке — сложный бюрократический процесс, завершить который в одиночку невозможно. Риелтор работает с вами по договору и ни о какой самодеятельности нет и речи. Мы помогаем не только дистанционно купить квартиру в новостройках Краснодара, но и выбрать жильё онлайн. Наш риелтор снимет для вас видео строящегося комплекса или готовой квартиры от застройщика. Вы увидите качество отделки, риелтор проверит подключение коммуникаций, работу лифта, даже поговорит с консьержем и покажет паркинг на видео и фото.

Услуги ипотечного брокера в Краснодаре

Многие думают, что ипотека — это история между банком и покупателем квартиры. Если у вас много времени на работу с отказами банков, то, возможно, можно обойтись без ипотечного брокера. Но рациональнее будет прийти к профессионалу и разделить с ним юридические заботы.

Ипотечный брокер и риелтор — разные люди? Зависит от ситуации. Наши риелторы проходят повышение квалификации и имеют реальный опыт в заключении ипотечных сделок. Поэтому вашу сделку может вести один человек, что удобно: от помощи в выборе квартиры до снижения процентной ставки по ипотеке в новостройке.

Зачем нужен ипотечный брокер?

объективно оценить ваши шансы на большой кредит и даже превратить минусы в плюсы
с первого раза составить правильную заявку на ипотеку
проконсультировать по любым ипотечным программам, под которые подходит квартира
помочь получить льготную ипотеку, например, для многодетных семей
правильно использовать материнский капитал: для первоначального взноса или для ежемесячных выплат в зависимости от условий банков
помочь купить квартиру по военной ипотеке
ускорить рассмотрение заявки на ипотеку

Мы не говорим о том, что клиент должен отдать нам на откуп все ипотечные вопросы. Всё же выплачивать кредит покупателю квартиры, и хорошо, если человек активно включается в процесс изучения документов. Но самостоятельная подготовка к ипотеке без юридической практики оборачивается фатальными ошибками и невозможностью комфортно жить с таким тяжёлым и неудобным кредитом на 15 лет. Мы ежедневно помогаем клиентам получить ипотеку на общих или редких, льготных условиях

Продать квартиру с помощью риелтора в Краснодаре

Продажа квартиры без риелтора может обернуться финансовыми потерями и юридическими проблемами. Вроде бы ничего сложного, нужно промониторить среднюю цену на рынке, сделать фото, выложить объявления и ждать покупателя. На практике всё не так просто, поэтому продать квартиру в Краснодаре через риелтора безопаснее, выгоднее и быстрее.

Зачем нужен риелтор при продаже квартиры?

для адекватной оценки стоимости вашей недвижимости. Вы определяете цену исходя из стоимости покупки и качества ремонта. Риелтор знает динамику цен в нужном микрорайоне, его перспективы, лично видел множество похожих вариантов и понимает, за какую цену реально продать объект. Часто продавцы квартир не принимают во внимание потенциал и некоторые преимущества недвижимости, занижая стоимость, ориентируясь на ценники сайтов с объявлениями
риелтор сделает презентацию вашей квартиры, чтобы отсечь нецелевую аудиторию и привлечь потенциальных клиентов. Качественные фото и видео, описание квартиры, жилого комплекса и микрорайона
вы не встречаетесь с десятками покупателей, а ведёте переговоры только с теми, кто готов купить ваш объект. Покупатели могут срывать встречи, просить необоснованную скидку, смотреть квартиру в будни. Всем этим займется риэлтор, а вы получите отчет по каждому просмотру
риелтор защищает ваши юридические интересы, оформляет документы, проверяет условия покупки с помощью ипотеки, материнского капитала. Риелтор также поможет оформить рассрочку, будет сопровождать вас в МФЦ. Это значит, что через пару лет вы не столкнетесь с юридическими проблемами из-за неправильно оформленной сделки купли-продажи

Мы не только помогаем клиентам продать квартиру, но и выполняем сложные сделки по продаже и покупке квартир. Риелтор помогает вам продать квартиру и одновременно ведёт поиск подходящих вариантов в новостройках. Таким образом вы продаёте старое жильё и покупаете квартиру в новом доме за адекватное время и на выгодных условиях. Узнайте больше об услугах риетора при продаже квартир в нашей компании.

Сколько стоят услуги риелтора в Краснодаре?

Вы самостоятельно определяете, какие услуги вам необходимы. Из этого складывается стоимость. Подбор квартир в новостройках всегда бесплатно! Если вы уже нашли квартиру, то будет полезно получить юридическое сопровождение сделки. Также вы можете воспользоваться только услугами ипотечного брокера. Мы не навязываем лишние услуги, вы сами выбираете тот уровень поддержки, который нужен для покупки или продажи квартиры.

А ещё мы любим дарить подарки! Наши клиенты получают сертификаты на покупку мебели, ремонт или приёмку квартиры. Интересно? Получите бесплатную консультацию на нашем сайте или позвоните менеджеру по телефону 8800 555-22-76

Зачем риелтор при покупке новостройки?

Квартиру в новостройке можно купить напрямую у застройщика или через риэлтора. Практика показывает, что покупка квартиры в новом доме через риелтора имеет много преимуществ.

Зачем застройщику помощь риэлтора по новостройке?

Хотя у подавляющего большинства строительных компаний есть собственные отделы продаж, все равно застройщики сотрудничают с агентствами недвижимости. Во-первых, так застройщик привлекает большее число покупателей. А во-вторых, сотрудники отдела продаж не всегда справляются своими силами, и им помогают реализовывать квартиры посредники.

Надо сказать, что у некоторых строительных компаний, особенно у молодых застройщиков попросту нет отдела продаж. Зачем содержать целый штат сотрудников, если фирма сдает мало объектов. Здесь на помощь приходят риэлторы, которые работают с клиентами.

Зачем покупателю новостройки риелтор?

Хотя квартиру можно купить и напрямую у застройщика, все же многие покупатели обращаются к услугам посредников, и в этом есть множество преимуществ.

Главный плюс работы с риэлтором по новостройке – это значительно более широкий выбор квартир. Если застройщик может предложить своему клиенту квартиру только в своих объектах, то агентство недвижимости обычно работает с несколькими строительными компаниями, и может предложит широкий выбор квартир.

Кроме того, в отделе продаж строительная компании просто физически не могут уделить каждому покупателю максимум времени. Тут на помощь опять же приходят риелторы, которые продемонстрируют квартиру, расскажут о ходе строительства, покажут объект, разъяснят все неясности.

При оформлении документов покупателю обязательно нужен опытный посредник. Подписывая договор следует прочитать и проверить каждый пункт. Не допустить ошибку поможет опытный риелтор.

Есть мнение, что при покупке новостройки риелтору придется заплатить комиссионные за покупку. На самом деле в большинстве случаев работу по поиску покупателя и продаже квартиры оплачивает строительная компания. Покупатель не платит риелтору ни копейки, и получает качественные услуги и гарантию безопасной сделки.

Узнать, сколько в среднем стоят услуги риэлтора по новостройки, можно по телефону 8-903-55-16-777, или оставьте заявку!

С уважением риэлтор по новостройкам Бросалин Артем Алексеевич!

почему не стоит отказываться от профессиональной помощи

Планируя покупку недвижимости можно приобрести её самостоятельно, либо воспользоваться услугами профессионального риелтора. Риелтор знает какая необходима документация, как правильно проводить сделку купли-продажи недвижимости, какие необходимы разрешения, поэтому пользуясь услугами риелторов клиент избавляется от большинства проблем и всевозможных проволочек при покупке жилья. Несмотря на все преимущества многие покупатели отказываются от услуг профессионалов, и предпочитают осуществлять все сделки самостоятельно придерживаясь информации представленной на странице velikran-invest.ru, а зря, рынок недвижимости таит порой немало неприятных сюрпризов.

Возможные риски при покупке недвижимости

Даже если не брать в расчёт огромное количество мошенников на рынке недвижимости, которые так и норовят найти новых жертв, покупателей квартир могут ожидать ещё немало непредвиденных ситуаций.

Естественное желание большинства покупателей найти доступный по цене вариант и сэкономить деньги на покупке.

За работу риелтора и агентства недвижимости нужно платить, следовательно, если найти вариант самому, то уже можно сэкономить. Такой логической цепочки придерживается большинство покупателей квартир, только вот экономия получается сомнительной, есть огромный риск потерять намного больше. Большинство объявлений о недвижимости на сегодняшний день выставляется в рубрики объявлений посредниками, которые обязательно включают в стоимость свои услуги.

Обратившись в агентство, клиент не выплачивает никаких дополнительных посреднических наценок, клиенту не нужно самостоятельно проводить сделку, торговаться с продавцов, что уже является огромным плюсом.

Продавцы, напрямую продающие жильё, не снижают цен и получается, что, экономя на агентстве, они просто наживаются на стоимость укладывая в свой карман сэкономленные на риелторах деньги.

Если сравнить несколько объявлений от прямых владельцев жилья и агентств, то можно заметить, что никакой разницы в цене нет, только вот хлопот с оформлением документов обращаясь в агентство можно избежать.

Ещё одним немаловажным преимуществом является огромный опыт профессионалов, которые практически со 100 % точностью распознают мошенников ещё до подписания договора, неопытного человека мошенники проведут в два счёта.

Что входит в перечень услуг, оказываемых риелторами

Между риелторами Западных стран и нашими отечественными есть одно главное отличие, наши специалисты являются специалистами широкого профиля, и в совершенстве владеют всей необходимой информацией об этапах всего процесса купли-продажи.

Для клиентов, желающих приобрести жильё риелторы оказывают следующие услуги:

Предоставляют всю информацию об имеющихся вариантах жилья, с учётом их особенностей, преимуществ и даже недостатков квартиры.
Помогают определиться с выбором. Выбирают оптимальный вариант квартиры для покупателя, с учётом всех его пожеланий.
Устраивают личную встречу покупателя и продавца, либо осмотр жилья.
Помогают оформить необходимую документацию
Взять целевой кредит на покупку жилья.

В услуги риелтора входит и полный расчёт покупателя и продавца в сделке, но этот пункт по желанию обеих сторон.

Риелтор выступает в сделке своего рода гарантом, снижающим все возможные риски как для покупателя, так и для продавца недвижимости.

Пользуясь услугами риелторов весь процесс покупки жилья сводится к выбору хорошего агентства недвижимости, которое поможет подобрать оптимальный для клиента вариант квартиры, проследить за оформлением документов. Останется лишь заселиться в свою квартиру после подписания договора.

Зачем покупателю новостройки нужен риелтор?

Казалось бы, зачем при покупке квартиры в новостройке обращаться в агентство недвижимости, когда можно пойти напрямую к застройщику? Телефоны строительных компаний известны, предложения опубликованы на сайте, кому в этой ситуации нужен риелтор?

Если вы прекрасно ориентируетесь на рынке недвижимости, вам не требуется консультация о надежности строительной компании и положении дел на объекте, на руках у вас есть деньги или одобрение банка на ипотеку, риелтор вам действительно не нужен, вы можете напрямую обращаться в отдел продаж строительной компании.

Подберет альтернативный вариант

Риелтор нужен тем, кто еще не определился с объектом, тогда специалист поможет подобрать оптимальный вариант. «Сотрудники отдела продаж строительной компании никогда не дадут покупателю полной информации. Их задача — продать конкретный дом, именно его они и предлагают. При этом рядом в том же районе может находиться дом другого застройщика, который по ряду критериев, например по сроку сдачи, предпочтительнее. У риелтора предложений намного больше, чем у любого конкретного застройщика, — объясняет директор по развитию компании «Кром» Максим Омельянчук, — кроме новостроек он предлагает подходящие по параметрам квартиры на вторичном рынке. Также периодически в базах данных агентств появляются квартиры в домах, которые вот-вот будут введены в эксплуатацию. Риелторы здесь имеют большое преимущество, потому что знают больше, чем конкретный покупатель». Платить за услуги риелтора покупателям квартир в новостройках не придется, вознаграждение агентам платит заключивший с ними договор застройщик.

Найдет покупателя на старую квартиру

Если купить квартиру в новостройке покупатель может только после продажи принадлежащей ему жилплощади, перед ним открыты два пути: подать объявление и проводить показы, пытаясь продать квартиру самостоятельно, или обратиться в агентство. Необходимость найти покупателя на свою квартиру — основная сложность, из-за которой в нынешних условиях срываются многие обменные сделки.

Поможет в оформлении ипотеки

Риелтор поможет не только найти подходящий вариант, но и оформить ипотеку, если покупателю нужен кредит. В штате большинства агентств недвижимости есть ипотечные брокеры, которые подберут программу, подходящую для конкретной ситуации заемщика. Если заемщик покупает квартиру в новостройке с помощью агентства, платить за услуги риелтора в таком случае, как правило, не придется. К тому же есть возможность сэкономить и получить ипотеку на более выгодных условиях. Дело в том, что ряд банков предоставляет клиентам крупных агентств недвижимости, через которые проходит большое количество сделок на рынке, скидки на ипотеку. Если человек приходит в банк от такого агентства, проценты по кредиту для него будут ниже, чем при самостоятельном обращении. Размер скидки может доходить до одного процента.

Найдет квартиру на заказ

Наконец, через риелторов зачастую продаются квартиры, которые сам покупатель никогда не найдет на сайте у застройщика. Речь идет о квартирах подрядчиков и поставщиков стройматериалов. Компании, выполнявшие на объектах застройщика те или иные работы, получили в счет платы за них квартиры и теперь стремятся их продать. «По своим каналам мы можем даже подобрать объект под конкретный заказ, — рассказывает Максим Омельянчук. — Например, человеку нужна квартира в определенном доме, он оставляет запрос. Если у нас есть на примете подрядчик, работающий с этим застройщиком, он может ее получить за свою работу. Объект для покупателя в таком случае обойдется дешевле, чем напрямую от строителей». Услуги риелтора, который продает квартиры подрядчика или инвестора, для покупателя бесплатны. Чтобы в условиях падения спроса на рынке объект от неизвестного подрядчика мог конкурировать с квартирами застройщика, подрядчикам приходится снижать их цену. «Стандартная разница в цене между квартирами от застройщика и у подрядчика в одном и том же объекте составляет пять — десять процентов. Максимальная разница в нашей практике доходила до 27 процентов», — вспоминает Максим Омельянчук.

К особенно привлекательным предложениям нужно относиться очень осторожно. Большие скидки на рынке действительно бывают, например, когда подрядчикам срочно нужны деньги, чтобы выплатить зарплату сотрудникам, поэтому они готовы снижать цену. В большинстве же случаев серьезный демпинг свидетельствует о том, что кто-то пытается побыстрее избавиться от проблемной квартиры. Работы на объекте замерли, застройщик срывает сроки сдачи, имидж объекта подмочен и существует опасность появления долгостроя. В любом случае, покупая квартиру у подрядчика, нужно удостовериться, действительно ли подрядная организация выполнила все работы в счет договора и имеет право этот объект продавать. Посоветовать надежного застройщика или подрядчика также может риелтор. Читайте подробно об уступке права требования по договору долевого строительства Договор уступки права требования квартиры.

В любом случае, начать поиск новой квартиры можно на сайте Sibdom.ru Каталог новостроек, где вы сможете ознакомиться с подробным каталогом новостроек Красноярска, а также Сосновоборска и других городов региона, выбрать квартиру от застройщика, подрядчика, агентств недвижимости.

Риэлтор по ипотеке, обязанности риэлтора при покупке квартиры в ипотеку, услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку

Риэлтор по ипотеке, полное сопровождение. Обязанности риэлтора при покупке квартиры в ипотеку.

Кто обращается к услугам риэлтора: чаще всего к агентам по недвижимости обращаются занятые люди и не слишком осведомлённые в проведении ипотечных сделок.

Задачи риэлтора, который он решает при ипотечной сделке.

1. Агент помогает определиться с выбором банка и размером первоначального взноса, объёмом кредита.
Для того, чтобы определиться сколько брать кредитных средств, нужно сделать некий анализ рынка и определиться с тем, сколько средств не хватает. Эту задачу решает агент по недвижимости.

2. Когда определились с размером кредита, нужно выбрать банк. Как его выбрать? Чаще всего идут в банк, в котором получают зарплату, «зарплатный» банк. У всех банков – разные ипотечные программы.

Условия кредитования в разных банках имеют отличия. Они отличаются величиной процентной ставки, размером первоначального взноса и другими условиями. Сразу непросто в этом разобраться.

Агент поможет определиться с банком и с выбором ипотечной программы. Когда определились с банком, то первый визит к ипотечному менеджеру на консультацию лучше делать с агентом по недвижимости. Ипотечный менеджер сделает предварительный расчёт размера кредита, срока кредита и процентов по кредиту.

3. Банки рады сотрудничать с риэлторами при проведении ипотечных сделок. Они регулярно проводят обучение для агентов по недвижимости, на семинарах для агентов они презентуют свои новые программы и их условия. Банкам проще работать, когда клиент приходит со сведущим человеком. Когда клиент вовремя приносит пакет документов на объект недвижимости, меньше уходит времени на рассмотрение пакета документов.

4. Когда заявка на кредит одобрена, нужно приступать к выбору квартиры. Агент подбирает квартиру согласно требованиям банка. Каждый банк выдвигает свои требования к объекту недвижимости. Банки дают ограниченное время на подбор объекта недвижимости, за это время нужно успеть подобрать объект недвижимости, который удовлетворит требованиям банка. Иногда покупатель по неопытности выбирает объект недвижимости, который банк никогда не одобрит. Банк не одобряет объект, а время на поиск объекта прошло. Нужно заново одобряться – получать одобрение на кредит.

5. Многие продавцы не хотят продавать свои квартиры покупателям- ипотечникам. Ипотечная сделка всегда длится несколько дольше, чем при покупке наличными деньгами. Так уж заведено на рынке, продавцу всегда предпочтительнее покупатели с наличными деньгами, сделка быстрее и меньше хлопот. Грамотный агент по недвижимости всегда может убедить продавца в безопасности ипотечной сделки, развеет все страхи продавца и грамотно прояснит все вопросы, связанные со сделкой. Большинство продавцов после общения с агентом меняют своё мнение, особенно если они получили ответы на все вопросы, связанные со сделкой и получением денег.

6. Проведение сделки. В обязанности агента входит проведение сделки: составление договора купли-продажи, контроль процесса проведения сделки, взаиморасчётов, сдача документов на регистрацию. Приёмка квартиры по акту после регистрации и завершение сделки.

На всех этапах ипотечной сделки могут возникнуть разные осложнения. Ипотечная сделка может быть встречной, в ней могут принимать большое количество участников, некоторые могут быть тревожными, другие мнительными или с тяжёлым характером. Никогда не знаешь, что именно может произойти на сделке: сбой в работе нотариуса, регистрационной палаты либо ошибки в действиях работников банка. Практика показывает, что возможно всё. При всех непредвиденных обстоятельствах сделки помогает риэлтор.

По одной из последних моих сделок была встречная покупка, в которой было две ипотеки разных банков, субсидии горжилобмена, и . .. пятеро участников сделки. Участники сделки вряд ли бы смогли договориться по целому списку вопросов без помощи агентов. Агенты организовали эту сделку полностью, расписав действия каждого участника сделки.

Нужны ли услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку, решать Вам.

Желаю удачи! Галина Черкис

Зачем нужно агентство недвижимости или риелтор при покупке квартиры в новостройке

Хотя подавляющее большинство строительных компаний на первичном рынке имеют собственные отделы продаж, они все равно активно работают с риэлторскими агентствами. Объяснить это можно множеством причин, но главная из них – это погоня за каждым покупателем, ведь нередко люди, начиная искать квартиру на вторичке, останавливают свой выбор на новостройке.

Многие застройщики пришли к выводу, что сотрудничество с агентствами недвижимости – это очень выгодно. Не каждая компания может содержать большой штат работников в отделе продаж, а демонстрировать квартиры и общаться с клиентами надо постоянно. Функцию общения с потенциальными покупателями берет на себя риэлтор.

Если зачем застройщику риэлтор более-менее понятно, то в чем выигрывает покупатель, если он приобретет квартиру в новостройке через агентство недвижимости?

Экономия времени

Зачастую в отделах продаж строительных компаний сотруднику не могут уделить столько времени каждой клиенту, сколько необходимо. Также у застройщика может вовсе не быть отдела продаж. Строительная компания занимается возведением домов, и все силы направляет на строительство.

Когда покупатель обращается к услугам риэлтора, он может рассчитывать, что ему уделят максимум времени, продемонстрируют новую квартиру в удобное для него время, расскажут все о достоинствах и не станут скрывать недостатки. Для покупателя риэлтор – это как палочка-выручалочка, ведь опытный человек сможет рассказать о будущем жилье буквально все. Не надо тратить время на поездки по офисам, ждать в очереди. Всю исчерпывающую информацию покупатель получит от риэлтора.

Кроме того, именно в риелторском агентстве покупатель может убедиться, что у застройщика все в порядке с документами. Не надо будет просматривать мало понятные документы, читать устав фирмы, проверять права на землю. Все это за вас сделает агентство недвижимости.

Большой выбор

Но для покупателя экономия времени – это не главный фактор, на который он обращает внимание. Главный плюс для человека, решившего купить новостройку в обращении к услугам риелторов – это более широкий выбор. Застройщик не может предложить выбирать квартиру в разных районах города, в домах разных типов. Агентство же недвижимости, как правило, сотрудничает одновременно с несколькими строительными компания, и предоставляет своей клиенту широкий выбор жилья.

И, наконец, еще один значимый плюс – если покупателю надо сначала продать свою квартиру, чтобы купить новостройку, то риэлтор поможет выстроить цепочку сделок.

Управление информации VSN Realty

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55
[email protected]

Покупаете многоквартирный дом? Сначала сделай домашнее задание

Многоквартирный дом может быть выгодным вложением, если все сделано правильно.

Хороший инвестор ищет лучший совет, собирает всю возможную информацию, а затем выбирает правильное здание.

Хороший инвестор познакомится с местными агентами по недвижимости и другими инвесторами и найдет наставника. Опытные инвесторы не позволят эмоциям влиять на окончательные решения; они сделают математику и убедятся, что могут позволить себе любые ссуды.

Вот как можно выгодно вложить деньги в многоквартирный дом.

Консультации профессионала

Найдите нужных профессионалов, которые помогут вам в этом процессе, особенно если вы покупаете инвестиционную недвижимость впервые. Чем более опытный взгляд на вашу сделку, тем больше вероятность, что вы охватите все свои базы.

Адвокаты по недвижимости: Не пишите собственные юридические документы. Поверенный по недвижимости должен написать или просмотреть все документы о покупке.Они будут нести ответственность за такие вещи, как управление условным депонированием, написание запросов на ремонт и изучение права собственности на собственность.
Инспекторы: Найдите время, чтобы найти инспектора, имеющего опыт работы с коммерческой недвижимостью. Прежде чем заказывать инспекцию, обсудите, что инспектор проверит, и проясните ваши ожидания. Стандартный осмотр позволит оценить состояние конструкции здания и электрических систем. Стандартная проверка не проверяет такие вещи, как мокрый подвал или неисправные трубопроводы под зданием.Вы можете поручить им дополнительные проверки.
Бухгалтер: Скорее всего, вам придется вести базовый бухгалтерский учет, но тонкости местных и федеральных налогов могут оказаться минным полем. Требования могут постоянно меняться. И вам понадобится профессионал, который сможет обеспечить баланс ваших чеков.
Агент по недвижимости: Местный агент будет иметь бесценную информацию о областях, в которые вы хотите инвестировать, а РИЭЛТОР® обычно будет иметь больший выбор недвижимости на рынке.Хороший агент будет представлять вас, когда дело дойдет до предложения, и посоветует вам варианты, основываясь на своих обширных знаниях о том, что может выдержать рынок.
Управляющие компании: Большинство инвесторов не управляют своими зданиями лично. Хорошая управляющая компания будет поддерживать ваше здание в хорошем состоянии и обеспечивать своевременное получение арендной платы от арендаторов. Для инвестора с несколькими объектами недвижимости или с постоянной работой компания по управлению недвижимостью может сэкономить владельцу много времени и избавить его от головной боли.

Сделайте математику в многоквартирном доме

Несколько основных математических формул могут сказать вам, является ли здание хорошей инвестицией.

Например, вам нужно рассчитать чистую операционную прибыль здания, скорость движения денежных средств и рентабельность инвестиций. Большинство ипотечных кредиторов не будут финансировать здание, если вы не докажете, что здание уже приносит прибыль — и они захотят знать, как вы рассчитали эту прибыль.

Простой поиск в Интернете по запросу «формулы коммерческого анализа» обнаруживает множество информативных веб-сайтов и учебных пособий в этой области.

Финансирование

Большинство кредиторов требуют как минимум 20% первоначального взноса. Однако ссуды различаются — найдите время, чтобы присмотреться к ним.

Существует два распространенных типа инвестиционных ссуд:

Без права регресса: Они предназначены для недвижимости стоимостью более 2,5 миллионов долларов. Залог помещается на само имущество (или иногда на другое указанное имущество в вашем портфеле). Если вы не сможете вовремя погасить ссуду, то имущество, о котором идет речь, перейдет к кредитору. Вы не несете личной ответственности за ссуду, поэтому кредитор не может снимать деньги с ваших личных банковских счетов или с любого другого имущества, которое у вас может быть. Это кредит с ограниченной ответственностью.
Ссуда с правом регресса: Это вид ссуды, по которому вы (и все ваше состояние) несете личную ответственность, если вы не сможете выполнить платежи по ссуде. Если выбранная вами недвижимость стоит менее 2,5 миллионов долларов, вы не имеете права на получение ссуды с ограниченной ответственностью — и вам придется лично претендовать на получение ссуды с регрессом.

Правильный жилой дом

Самый простой способ найти недвижимость — через агента по недвижимости. Вы также можете ознакомиться с местными газетами о выставленных на продажу зданиях. Поговорите с инвесторами в сообществе, так как недвижимость часто продается из уст в уста без рекламы.

Свяжитесь с местными поверенными по недвижимости, чтобы узнать, знают ли они о какой-либо недвижимости на рынке, и рассмотреть возможность использования агента по недвижимости. Вам придется заплатить агенту комиссию, но для покупателя впервые опыт агента и рыночные ноу-хау невероятно ценны.

Агент также может порекомендовать местные компании по управлению недвижимостью. Помните, что РИЭЛТОР® — агент по недвижимости с дополнительным профессиональным образованием и опытом.

Наконец, не забудьте отложить эмоции. Проверка и выбор зданий должны быть чисто деловым решением.

Самообразование

Как можно больше узнать об инвестиционной собственности, это поможет вам сделать правильный выбор.

Прочтите все, что сможете. Посещайте законные семинары лично и в Интернете.В вашем городе, округе или государственном агентстве также могут быть семинары.

Найдите опытных инвесторов и, в идеале, посмотрите, будет ли один из них наставлять вас. Поговорите с агентами по недвижимости и примите меры к вступлению в инвестиционный клуб или фокус-группу по коммерческой недвижимости.

Ничто не сравнится с изучением практического опыта других инвесторов для принятия разумных инвестиционных решений и наблюдения за ростом вашего портфеля.

На основе оригинальной статьи Кэсси Дэниэлс.

Покупка квартиры: как отказаться от сдачи в аренду на благо

Покупка квартиры может иметь большой смысл, как с финансовой, так и с другой стороны, если вы ее снимали. Тем не менее, основные принципы покупки квартиры на первый взгляд могут показаться сложными. Не бойтесь — просто выполните эти шаги, чтобы начать.

Сравните ваше положение в арендной плате с собственным уравнением

Перво-наперво: будет ли покупка или аренда дешевле, зависит от рыночных условий, в которых вы живете, и от того, как долго вы там останетесь.Один из способов вычислить все эти цифры сразу — это воспользоваться нашим калькулятором арендной платы или покупки, где вы можете ввести свой почтовый индекс или город и / или сумму, которую вы ожидаете заплатить за владение или аренду в вашем районе.

Допустим, вы платите 1000 долларов за аренду, но покупка квартиры будет стоить 200000 долларов. Предварительная покупка, конечно, будет казаться дороже, потому что вам придется выложить до 48000 долларов в качестве первоначального взноса и затрат на закрытие. Но пока вы остаетесь на месте не менее пяти лет, баланс склоняется, делая покупку более дешевым вариантом.

Причина: по прошествии пяти лет вы создали собственный капитал в своем доме, вместо того, чтобы тратить деньги на аренду. Поэтому обязательно сравните цены в вашем регионе и посмотрите, что вам подходит.

Определите, доступна ли покупка квартиры

Еще один расчет, который вам нужно сделать, это то, сколько вы можете позволить себе заплатить за квартиру. Воспользуйтесь нашим калькулятором доступности жилья, где вы можете указать свой доход, долги и сбережения при первоначальном взносе.

Предположим, например, что у вас есть годовой доход в размере 70 000 долларов США, вы платите 250 долларов в месяц по кредитным картам и другим долгам и имеете сэкономленные 40 000 долларов для первоначального взноса. Это означает, что вы можете позволить себе квартиру стоимостью около 263000 долларов, за которую вы будете платить 1575 долларов в месяц. Эти цифры важны, потому что они помогут вам сузить поиск квартиры до желаемого диапазона цен.

Изучите кооперативы по сравнению с кондоминиумами

Если вы собираетесь купить квартиру, вы, вероятно, столкнетесь как с кондоминиумами, так и с кооперативами. Так в чем разница?

«Кондоминиум похож на покупку дома, где вы фактически получаете документ на квартиру, и, как правило, если вы когда-нибудь захотите сдать свою квартиру в аренду, вы сможете без каких-либо условий, за исключением, конечно, того, что новый арендатор должен пройти квалификацию через совет по кондо », — говорит агент по недвижимости Лила Неджад из Дугласа Эллимана.

«Кооператив покупает долю в здании, в котором вы владеете единицей, но есть больше требований к совету директоров, чтобы претендовать на покупку, и неамериканские граждане с гораздо меньшей вероятностью попадут в большинство этих зданий. политика также, как правило, намного строже, часто с ограничениями только на два года или вообще без сторонней аренды ».

Определитесь с необходимыми вещами

Начиная охоту за квартирой своей мечты, важно, так сказать, сузить игровое поле.

«Несмотря на то, что мы все хотим иметь большое пространство, туалеты и первоклассное расположение, я всегда спрашиваю своих покупателей, которые впервые покупают, что им нравится в том месте, где они сейчас живут, и что им нужно в первую очередь для новой квартиры», — говорит реальный агент по недвижимости Елена Саркисян Дуглас Эллиман. «Например, для некоторых покупателей может потребоваться двойной туалетный столик в главной ванной, окна от пола до потолка, высокие потолки, стиральная / сушильная машина или утренний свет».

Это также время подумать о том, где вы в идеале хотели бы жить (т.д., какая часть города соответствует вашему образу жизни) и как далеко вы готовы добираться до работы. Чем конкретнее вы можете быть заранее, тем легче будет выделить потенциальные объявления.

Найдите подходящего агента по недвижимости

Купить дом сложно, но купить квартиру может быть еще сложнее. Конкуренция велика в густонаселенных районах, где собираются жители квартир, поэтому как никогда важно иметь на своей стороне агента надежного покупателя.

«Сегодня покупатель квартиры должен иметь агента по недвижимости, который имеет рыночную смекалку и опыт, чтобы защищать покупателя и правильно позиционировать его или ее в тех сценариях множественных ставок, которые мы наблюдаем сегодня», — говорит Саркисян.

Опытный агент не только поможет вам найти подходящую квартиру, но и поможет вам заключить сделку и проведет вас через весь процесс. Хороший агент также знает, какие вопросы нужно задавать, например, о правилах аренды домашних животных и субаренды в здании, чтобы вы не остались в стороне. Итак, не берите просто первого агента, который появляется; свяжитесь с некоторыми из них и задайте им вопросы (например, как долго они занимаются бизнесом и в каких районах они специализируются), чтобы узнать, подходят ли они для того, чтобы провести вас через этот сложный процесс.

Как найти квартиру с помощью агента по недвижимости

Если вы ищете апартаменты для сдачи в аренду, будь то для себя или с соседом по комнате, вы можете как можно скорее позвонить своему местному агенту по недвижимости. Работа агентов по недвижимости состоит в том, чтобы знать все тонкости рынков жилья, на которых они работают. Если вы продаете свой дом, вам, вероятно, приходила в голову идея нанять агента по недвижимости. Но стоит ли вам нанять агента, чтобы найти аренду?

Независимо от того, покупаете ли вы, арендуете или продаете дом, вы можете получить выгоду от работы с агентом просто потому, что этот агент знает рынок, которого не хватает обычному человеку.Агент особенно полезен, если вы переезжаете в незнакомый район и нуждаетесь в помощи в поиске сообществ, где вам было бы приятно жить.

Агент также может ознакомиться с договором аренды и убедиться, что ваши права как арендатора защищены. Однако, если квартира вашей мечты окажется за пределами вашего ценового диапазона, вам может потребоваться обменять пару удобств (или уменьшить размер студии до однокомнатной), поискать в другом районе или найти соседа по комнате, который поможет покрыть арендную плату по вашей аренде.

Возможно, вам придется платить комиссию брокеру, а может и нет.

Во многих случаях домовладельцы платят агентам комиссию за поиск квалифицированного арендатора. Однако некоторые агенты требуют, чтобы вы заплатили им брокерское вознаграждение. Прежде чем подписывать какое-либо соглашение или работать с агентом по недвижимости, который пообещал, что знает, как найти для вас квартиру, убедитесь, что вы понимаете, как этому человеку будут платить, чтобы вы не удивились.

Например, в Нью-Йорке многие арендаторы пользуются услугами брокера, потому что конкуренция за квартиры очень высока.Там брокеры обычно требуют плату в размере арендной платы за один месяц или 15% от годовой арендной платы.

В то время как большинство квартирных маклеров придерживаются этических норм, некоторые иногда просят вас, арендатора, заплатить комиссию, а также взимать арендную плату с домовладельца или управляющего недвижимостью. Будьте осторожны, обсуждая аренду и сборы как с арендодателем, так и с брокером, чтобы этого не произошло (вы же не хотите упустить идеальную квартиру!).

Как найти квартиру с помощью брокера

Время, которое потребуется вам для поиска аренды, зависит от нескольких факторов, включая условия местного рынка, особенности аренды, которую вы ищете (например, особые удобства, которые вы хотите), и ваша собственная квалификация арендатора (в основном, сколько арендной платы вы можете себе позволить).

Агент по недвижимости может помочь вам разобраться в деталях и найти многоквартирный дом с арендной платой, которую вы можете покрыть в хорошем районе.

На рынке арендного жилья с большим количеством доступных квартир и домов поиск подходящего места может занять всего несколько дней. Однако на рынках жилья с ограниченным предложением аренды вы можете столкнуться с конкуренцией со стороны других потенциальных арендаторов и неделями будете искать себе жилье. Вот тогда окупается наличие агента, который знает, что соседство.

Один из способов облегчить процесс поиска квартиры — это быть полностью подготовленными со всем необходимым для аренды, включая документы и достаточно денег.

Проверьте свой кредитный отчет и оплатите свой кредитный рейтинг, так как арендодатель также будет проверять его. (Лучше всего узнать, нужно ли вам улучшить кредитную карту или исправить ошибки, прежде чем подавать заявку на квартиру.)

Большинство домовладельцев также хотят проверить вашу работу и доход и попросят рекомендации, поэтому держите эту информацию под рукой.

Для большинства случаев аренды вместе с заявкой требуется внести залог. После того, как арендодатель принял вас, вам, как правило, потребуется внести залог в размере арендной платы за один месяц до даты въезда вместе с вашим первым месяцем аренды и, возможно, некоторыми другими сборами.

Чем больше вы осведомлены о своем местном рынке аренды и чем лучше вы подготовлены к тому, чтобы представить себя квалифицированным арендатором, тем проще снять квартиру и подписать договор аренды. Помните, найти эту первую квартиру может быть непросто, но вскоре вы окажетесь в отличном месте с ежемесячной арендной платой, которую можете себе позволить.

Стоит ли покупать дом без риэлтора?

Если вам интересно, нужен ли вам риэлтор для покупки дома, короткий ответ — нет. Возможно, вы не решаетесь работать с одним из них, потому что не хотите, чтобы вас обременяли гонорарами риэлтора, но обычно покупатели не платят комиссию агенту по недвижимости, а продавцы платят. Дело в том, что многие покупатели жилья используют риэлтора, который помогает им на протяжении всего процесса, поэтому, прежде чем решать, стоит ли им работать с ним при покупке дома, рассмотрите эти плюсы и минусы.

Причины купить дом с помощью риэлтора

Агенты по недвижимости (некоторые из которых являются риэлторами, членами Национальной ассоциации риэлторов или НАР) являются лицензированными профессионалами, которые работают от вашего имени и защищают ваши интересы. В большинстве случаев у продавцов есть агент по недвижимости, работающий на них — листинг или агент продавца, — поэтому вам понадобится кто-то на вашей стороне, агент покупателя, который также поддерживает ваши переговоры и может помочь вам понять, как сделать предложение на дом.

Агент покупателя помогает покупателям жилья и во многих других областях. Вот некоторые из задач, которые вам пришлось бы выполнить самостоятельно, если бы вы купили дом без риэлтора:

Найдите дома, которые соответствуют вашему бюджету и потребностям. Поисковые сайты предлагают вам выборку того, что есть в наличии, но вам нужно будет выяснить, оправданы ли запрашиваемые цены на основе сопоставимых продаж домов в этом районе.
Найдите факты о районе , в том числе те, которые продавец может не раскрывать и которые могут быть важны для вас.
Провести переговоры по оферте , включая цену и другие положения и условия в договоре купли-продажи.
Навигация по домашней инспекции и обсудите ремонт или кредит с продавцом.
Расшифруйте документы , которые могут быть заполнены сложным жаргоном и терминами, которых вы не понимаете.
Запросить и просмотреть раскрытие информации продавцом. Возможно, вы не знаете, о чем просить или какие продавцы в вашем штате обязаны раскрывать.

Итог: если вы раньше не проходили через процесс покупки дома, лучше обратиться к риэлтору, чем нет, — объясняет Лори Бланк, риэлтор из Edina Realty в Миннеаполисе.

«Слишком много юридических лазеек и причудливых терминов, которые могут сбить с толку и запутать человека, не разбирающегося в бизнесе с недвижимостью», — говорит Бланк.

Почему некоторые покупатели отказываются от работы с риэлтором

Хотя большинство покупателей жилья работают с риэлтором — только 12 процентов покупателей жилья не работали с риэлтором в 2020 году, сообщает NAR, — покупка дома без такового может быть жизнеспособным вариантом для некоторых , особенно если вы знакомы с недвижимостью.

На самом деле, отказ от сотрудничества с агентом покупателя по «внутрисемейной сделке — довольно распространенное явление», по словам Памелы Лински, адвоката и основателя Linskey Law LLC, специализирующейся на недвижимости, планировании недвижимости и завещании в Массачусетсе.

Большинство покупателей, решающих не сотрудничать с агентом, стремятся сэкономить деньги — цель, которой можно ошибиться, учитывая типичную структуру комиссионных риэлторов. Комиссия обычно составляет от 5 до 6 процентов от покупной цены дома и распределяется между агентом по листингу и агентом покупателя.Часто продавцы встраивают эту плату в цену своего дома.

«Как правило, единственное преимущество покупки дома без агента — это экономия денег, которые потребуются для выплаты агенту, обычно около 3 процентов от стоимости покупки», — объясняет Уильям П. Уолцер, адвокат Davidoff Hutcher & Citron LLP. в Нью-Йорке. «Для дорогих домов эта сумма нетривиальна и может составлять десятки тысяч долларов».

Для дома за 450 000 долларов, например, 3-процентная комиссия агента покупателя составит 13 500 долларов.

Однако, поскольку комиссию оплачивает продавец, для покупателя может не быть никакого реального преимущества в экономии денег, отмечает Лински: «Продавец платит брокерскую комиссию за листингового агента и любого агента покупателя, так что на самом деле никакой выгоды нет. покупателю за то, что он пошел в одиночку ».

В дополнение к экономии денег или знанию дома, о котором идет речь, есть несколько других причин, по которым вы можете отказаться от работы с риэлтором:

Вы наняли опытного юриста по недвижимости, который проведет вас через оформление документов и предложить совет.
Вы приобрели несколько объектов недвижимости и понимаете процесс.
Продавец не желает платить комиссию за агента покупателя, и вы не хотите ее платить.

Однако, независимо от вашей мотивации, знайте, что без риэлтора вы могли бы заплатить больше за дом. Это связано с тем, что одной из ключевых задач риэлтора является оценка цен на дома в настоящее время на рынке, а также на дома, которые были проданы в последние месяцы, чтобы определить, соответствует ли запрашиваемая продавцом цена справедливой рыночной стоимости.Если у вас нет опыта в проведении такого анализа самостоятельно, вы можете бессознательно переплатить.

Вы также можете столкнуться с серьезными проблемами в доме, когда вам придется тратить деньги на ремонт без помощи продавца, потому что у вас не было необходимых непредвиденных обстоятельств или, что еще хуже, вы вообще пропустили осмотр.

«Я слышал истории, в которых покупатели разрабатывали условия контракта и обнаруживали множество серьезных проблем после того, как переехали в дом», — говорит Бланк, добавляя, что в результате контракта у этих покупателей не было возможности вернуть свои деньги или потребовать продавцу оплатить ремонт.

Марк Б. Хантли, бывший поверенный по недвижимости, который теперь ведет блог о личных финансах в Сан-Диего, рассказывает похожую историю о покупателе, который приобрел дом без агента. Покупатель полагался на свою собственную инспекцию, чтобы обосновать, почему он хотел избежать непредвиденных обстоятельств, которые не закончились хорошо.

«Оказывается, дом кишел термитами, и у покупателя не было законной возможности выйти из контракта, поэтому он потерял свой залог в размере 5000 долларов», — говорит Хантли.

Как купить дом без риэлтора

Если вы внимательно рассмотрели недостатки и решили продвинуться в процессе покупки дома без риэлтора, вот как это сделать и чего ожидать при закрытии сделки.

1. Вести переговоры с агентом по листингу

Как покупатель, вы можете договориться о цене дома с агентом по листингу, поскольку вы избавляете продавца от необходимости платить комиссионные своему агенту. Несмотря на то, что комиссию выплачивает продавец, комиссия агента покупателя часто включается в цену покупки, но, если агента покупателя нет, продавец может снять эту комиссию с цены покупки.

Ведение переговоров о покупке дома, конечно, требует навыков, но если продавец снижает покупную цену, чтобы отразить отсутствие агентских сборов, это означает меньшую ипотеку и меньшие ежемесячные платежи для вас.

2. Просмотрите заключительное раскрытие информации и задайте вопросы

Заключительное раскрытие — важный документ, который включает информацию об условиях вашей ипотеки и затратах на закрытие. Обязательно прочтите этот документ и сравните все со своей первоначальной оценкой кредита от вашего кредитора. Если вы заметили какие-либо расхождения, сейчас самое время задать вопросы. Обратите особое внимание на процентную ставку, количество платежей, наличие штрафа за предоплату и любые существенные изменения в стоимости закрытия.

Также было бы целесообразно подать запрос на доставку окончательных счетов в день закрытия. Это покажет, что все неоплаченные счета продавца, например за коммунальные услуги, оплачены.

3. Проведите профессиональную проверку документов.

По крайней мере, наймите юриста по недвижимости на раннем этапе, чтобы он проверил договор купли-продажи и заключительные документы. Покупка дома — это крупная покупка, а документы могут быть сложными для чтения и понимания. Опытный юрист проконсультирует вас и внесет текст в договор купли-продажи, чтобы защитить ваши интересы.

Помните, что проблемы могут возникнуть в любой момент продажи, поэтому юрист по недвижимости может быть ресурсом и союзником на протяжении всего процесса.

«Забудьте ждать до закрытия, чтобы получить адвоката», — говорит Лински.

4.

Получите кассовый чек, свидетельство о страховании и ваши удостоверения личности.

Есть несколько важных вещей, которые вам нужно будет принести при закрытии. Подготовьте эти предметы заранее, чтобы не столкнуться с какими-либо проблемами в важный день:

Сертифицированный или кассовый чек : Вы должны быть уведомлены как минимум за день до получения чеков. Я должен сообщить о закрытии сделки, в том числе, кому они должны быть выплачены, и точную сумму.Персональные чеки обычно не принимаются, поэтому вам придется обратиться в банк за официальным чеком.
Подтверждение страхования домовладельцев : Вам нужно будет предоставить доказательство того, что у вас есть полис для страхования вашего дома на день закрытия, действительный как минимум в течение одного года.
Удостоверение личности с фотографией, выданное государственным органом: Убедитесь, что у вас есть действующие водительские права или паспорт.

5. Подпишите все документы и получите ключи

При закрытии запланируйте один-два часа на просмотр и подписание двух наборов нескольких документов.Один набор содержит соглашение между вами и вашим ипотечным кредитором, а другой набор содержит соглашение между вами и продавцом. Не торопитесь и прочтите все (и, если возможно, пусть присутствует ваш поверенный). Вы же не хотите ставить свою подпись под непонятным юридическим документом.

Итог

Есть много движущихся частей, которые необходимы при покупке дома, и работа с риэлтором может сэкономить ваше время и деньги и предотвратить потенциальные головные боли. Если вас беспокоит возможность позволить себе комиссию риэлтора, знайте, что комиссионные агента покупателя обычно оплачиваются продавцом, а не покупателем — хотя они часто включаются в прейскурантную цену дома, поэтому покупатель технически «платит» Во всяком случае.

Тем не менее, большинство покупателей жилья сотрудничают с риэлтором. Те, кто не склонен быть опытными покупателями или знаком с домом, который они хотят приобрести. Если вы решили купить дом без риэлтора, лучше всего нанять юриста по недвижимости, который поможет вам разобраться в более сложных частях сделки.

Резюме: можно ли купить дом без риелтора?

Дополнительная информация от Дайан Костальола

Подробнее:

9 важных вопросов, которые следует задать при покупке квартиры

Задумывались ли вы о покупке квартиры? Возможно, квартира находится в перспективном районе, и вы захотите купить ее до того, как цены начнут стремительно расти.Или, возможно, вы устали от того, что не можете красить стены в своей квартире, и готовы сделать следующий шаг к приобретению жилья. Или, может быть, вы просто готовы уменьшить размер своего дома.

Какой бы ни была причина, многим людям очень нравится жить в кондоминиумах. Вы часто получаете бассейн и фитнес-центр, а также команду безопасности и возможность владеть домом, не беспокоясь о всех обязанностях по уходу.

Хотя у покупки кондоминиума есть свои плюсы и минусы, это не совсем то же самое, что покупка дома.Есть важные аспекты, которые следует учитывать, и важно, чтобы вы знали, какие вопросы задавать.

Вопросы, которые следует задать перед покупкой квартиры

Итак, что вы должны спросить своего агента по недвижимости, своих будущих соседей и ассоциацию домовладельцев перед тем, как купить свою квартиру? Вот начальный список, который вы можете использовать в качестве руководства для начала.

1. Какие самые большие жалобы?

Какие претензии люди высказывают на собраниях совета директоров кондоминиумов? Получите в руки протоколы последних нескольких встреч или поговорите с нынешними владельцами.Если ассоциация не спешит с исправлениями, вы хотите узнать об этом, прежде чем соглашаться жить там.

2. Как выглядит команда менеджеров?

Вам нужно лично поговорить с менеджером кондоминиума (то есть с тем, кто работает полный рабочий день). Также поговорите с соседями об управлении. Плохой менеджер может превратить жизнь в кондоминиуме изнурительно.

Некоторые квартиры управляют собой сами. То есть нет управляющих недвижимостью, и жители собираются вместе, чтобы вместе принимать решения.Хорошая сторона этого заключается в том, что это часто означает, что ежемесячная плата намного ниже, чем в профессиональных сообществах. Хотя в некоторых случаях самоуправление работает, хорошенько подумайте, прежде чем вступать в подобное сообщество. Вы должны жить по соседству со всеми этими людьми … вы действительно хотите управлять сообществом вместе с ними?

3. Есть ли место для хранения?

Некоторые квартиры предлагают жильцам личные кладовые. В вашей квартире, скорее всего, не будет чердака или гаража (если вы не в таунхаусе), поэтому спросите, будет ли вам предоставлено дополнительное место для хранения велосипедов, зимних лыж и багажа.

4. Что покрывает страховка?

Убедитесь, что у вас есть копия страхового полиса ассоциации кондоминиумов. Выясните, что именно покрывается страховкой, включая стоимость приведения здания в соответствие с нормами (если это более старое здание). Также убедитесь, что оценки для восстановления являются точными, а не минимизированными или устаревшими.

Если полис сбивает с толку, возможно, стоит принести копию своему страховому агенту, чтобы вы могли вместе изучить ее.

Также важно проверить, распространяется ли их политика на ваши личные вещи в случае протечки крыши или возгорания здания.Если этого не произойдет, вам следует подумать о том, чтобы оформить полис самостоятельно (что будет еще одним ежемесячным расходом).

5. Потребуется ли мне переезд в ближайшие пять лет?

Кондо обычно оцениваются медленнее, чем дома на одну семью. А поскольку рынок недвижимости уже находится в упадке, может потребоваться некоторое время, чтобы цены восстановились достаточно, чтобы получить прибыль, если вы решите продать. Хотя невозможно предсказать будущее, убедитесь, что действительно хотите жить в этом сообществе, прежде чем решиться на покупку.

6. Полностью ли я понимаю ежемесячные взносы ассоциации?

Сборы ассоциации

Condo рассчитываются на основе количества единиц, затрат на содержание собственности (как краткосрочной, так и долгосрочной), независимо от того, является ли сообщество профессиональным или самоуправляемым, а также средств, выделенных для судебных разбирательств и крупных ремонт.

Получите разбивку ежемесячных взносов, за которые вы будете нести ответственность. Убедитесь, что вы действительно можете позволить себе этот дополнительный платеж, и что вы понимаете, что получаете за этот платеж.И помните, сборы ассоциации кондоминиумов не подлежат вычету из налогооблагаемой базы, как ваша ипотека.

Еще нужно присмотреться в Ремонтную кассу. Каждая кондоминиум-ассоциация должна отложить определенную часть взносов на капитальный ремонт. Если комплексу меньше 10 лет, то в ремонтный фонд должно быть 10% стоимости ремонта основных объектов (например, крыш, теннисных кортов и т. Д.). Если вашему населению 10-20 лет, у фонда должно быть 25-30% и более на капитальный ремонт. А если сообществу больше 20 лет, необходимо профинансировать 50%.

Многие общины обещают своим жителям «сверхнизкие взносы». Будьте осторожны. Хотя это может показаться привлекательным, скорее всего, это означает, что сообщество не финансирует свой ремонтный фонд, как должно; если крыши потребуют замены, вам и всем жильцам придется заплатить крупный счет.

Узнайте также о показателях просрочки по ежемесячным взносам. Когда другие владельцы не платят свои ежемесячные взносы, это часто оставляет мешок у всех остальных. В хороших общинах уровень просрочек не превышает 15%.

7. Каковы правила?

Разрешает ли это сообщество домашних животных? Можете ли вы сдать квартиру в аренду, если вам нужно? Будет ли у вас возможность посадить грядку с цветами?

Изучите правила сообщества строка за строкой. Убедитесь, что в кондоминиуме нет правил, с которыми вы просто не можете жить.

8. Есть ли судебные разбирательства?

Кондо-сообщества часто могут быть изобилуют драмами и, да, судебными тяжбами. Владельцы подают в суд на других владельцев, а также на команду менеджеров или застройщика. Убедитесь, что в вашем сообществе нет прошлых или ожидающих судебных разбирательств, поскольку это часто является признаком плохого управления или сообщества, в котором много спорных соседей.

9. Это МОЕ крыльцо?

Многие квартиры предлагают жильцам веранды или балконы со своими квартирами. Удостоверьтесь, что вы внимательно изучаете Юридический документ и Главный акт. Крыльцо может быть прикреплено к вашему апартаменту, но действительно ли оно принадлежит вам, а это означает, что вы обязаны отремонтировать его по мере старения или поломки? Или вы владеете им в том смысле, что он ваш, но на самом деле его поддерживает сообщество?

Заключительное слово

Купить квартиру — дело непростое. Есть много важных аспектов, о которых вам не нужно беспокоиться при работе с домами для одной семьи. Вот почему важно входить в процесс, зная, что искать и о чем спрашивать.

Кто-нибудь из вас когда-нибудь думал о покупке квартиры? Или у вас уже есть такой? Какие вопросы вы хотели бы задать перед покупкой?

Покупка дома без риэлтора

У вашей машины перегоревший двигатель, и вам нужен новый. Можете ли вы заменить его самостоятельно?

Конечно можно . Но это не значит, что вам нужно .

Если вы опытный автомеханик, возможно, имеет смысл выполнить работу самостоятельно.Но если вы просто возитесь на выходных или не знаете разницы между Chevy и Tesla, возможно, лучше всего будет положиться на эксперта, который сделает всю работу. В противном случае ремонт, который вы можете нанести, может стоить намного дороже, чем вы сэкономите на затратах на рабочую силу.

Вот урок, и вы, несомненно, знаете, что мы собираемся сказать дальше: конечно, вы, , можете купить дом за без посредника, но это не значит, что вы должны .

Продажа домов — сложная задача.А агенты по недвижимости (или риэлторы, которые являются просто агентами, принадлежащими к определенной отраслевой группе) обладают знаниями, контактами и опытом, которых нет у большинства из нас. В конце концов, помогать людям покупать или продавать дома — это то, чем они занимаются каждый день.

Они знают рынок и его ценовые тенденции, у них есть опыт ведения переговоров и необходимой документации, они знакомы с лучшими внешними профессионалами (например, с инспекторами и юридическими лицами), и они часто обладают внутренними знаниями о домах, которые вот-вот появятся на рынке или не котируются на MLS.Часто они лично знакомы с агентом продавца и могут узнать, реалистична ли цена на листинге или что именно нужно для заключения сделки.

Вот что может быть наиболее важной причиной для использования хорошего агента по недвижимости. Покупатель обычно не платит за своего агента по недвижимости; продавец делает. Другими словами, использование риэлтора или агента покупателя ничего вам не стоит, но приносит огромные дивиденды, особенно если вы впервые покупаете жилье и не знакомы с процессом покупки дома.

Тем не менее, некоторые люди хотят сделать это сами. Вот несколько примеров того, когда это может иметь смысл, и пошаговое руководство по покупке дома без посредников.

Когда вы захотите пойти в одиночку

Есть несколько случаев, когда покупка дома без участия агента по недвижимости может иметь смысл.

Вы риэлтор или бывший агент по продаже недвижимости, либо у вас есть близкий друг или родственник, занимающийся торговлей недвижимостью.
Вы покупаете дом у друга или родственника, которому полностью доверяете.
Вы купили много домов или другой собственности и точно знаете, что делать и как это делать.
Продавец не хочет платить комиссионные вашему агенту, и вы тоже. Чаще всего это происходит, когда дом относится к категории FSBO (Продажа от собственника), потому что продавец также не платит комиссию агенту по листингу за свою часть продажи. (Предостережение: некоторые FSBO не пользуются услугами риэлторов, потому что продавец не хочет сообщать о серьезной проблеме с домом агенту, который затем должен сообщить об этом потенциальным покупателям жилья. Действуйте на свой страх и риск.)

В этом последнем случае многие преимущества использования агента по недвижимости могут заставить вас потрудиться и заплатить агенту покупателя самостоятельно. Но если вы все же полны решимости купить дом без риелтора, вот шаги, которые необходимо предпринять. Если вы ищете исчерпывающий контрольный список для покупки дома, вы можете найти его здесь.)

Как купить дом без риэлтора

Прежде всего, вам следует сузить список сообществ или районов, в которых вы хотели бы жить, составить полный бюджет, чтобы выяснить, сколько дома вы можете себе позволить, проверьте свой кредитный рейтинг, чтобы получить хорошее представление, если вы Получу право на ипотеку и проведу общее исследование цен на жилье в вашем целевом районе (для этого подойдут Zillow, MLS или другие сайты по недвижимости).Вооружившись этой исходной информацией, вы можете двигаться вперед.

Получите предварительное одобрение ипотеки. Это не только сэкономит время во время процесса утверждения ипотеки, но и покажет продавцу и ее агенту, что вы серьезный и квалифицированный покупатель. Это также подтверждает, сколько вы можете позволить себе потратить на дом, потому что вы примерно знаете, какой размер ипотечной ссуды вы можете получить и какую процентную ставку вы можете рассчитывать на выплату.
Нанять адвоката по недвижимости. В некоторых штатах от вас не требуется использовать адвоката при покупке дома.Однако это настоятельно рекомендуется, если у вас нет опытного риелтора, который может просмотреть горы документов, необходимых для покупки недвижимости. Небольшая юридическая ошибка может дорого вам обойтись. К счастью, услуги юристов по недвижимости обычно не такие дорогие, как вы думаете, поскольку вам понадобятся их услуги всего несколько раз в течение всего процесса.
Найдите дом своей мечты: во время поиска дома вы будете иметь дело напрямую с продавцами или их агентами. Помните, что тоже не ваш «друг», даже если вы долго и приятно беседуете с ним на днях открытых дверей. Вы будете защищать себя, поэтому чем больше вы изучите окрестности, дома в этом районе и недвижимость в целом, тем лучше.
Получите информацию от продавца: по закону продавцы дома должны сообщать потенциальным покупателям о проблемах конструкции и безопасности дома. Поскольку вы действуете как собственный агент, это ваша ответственность. (Законы о раскрытии информации различаются в зависимости от штата — вам следует изучить конкретные законы в своем штате, прежде чем идти дальше. По крайней мере, в большинстве штатов требуется раскрытие информации о свинцовых красках и требуется, чтобы владельцы давали правдивые ответы на прямые вопросы.)
Продавцы жилья обычно должны сообщать о таких проблемах, как использование свинцовых красок, асбеста и радона в доме, ущерб, нанесенный насекомыми, водой и плесенью, а также основные дефекты фундамента, систем отопления и водопровода.
Это также хорошее время, чтобы задать вопросы о других проблемах конструкции или безопасности, которые могут у вас возникнуть, и узнать, как недавно были заменены такие важные элементы, как крыша и печь. Вы также можете уточнить в это время, какие приспособления или приборы будут оставаться в доме, а какие могут быть доступны для продажи или покупки.

Поздравляем — вы купили свой новый дом.

Есть три распространенных мысли, которые возникают у людей после покупки дома без посредника:

Надеюсь, вы относитесь ко второй или третьей группе, а это означает, что покупка дома прошла гладко.

Может ли агент по недвижимости помочь вам снять квартиру?

Автор фотографии: UWMadison / Getty Images

Когда дело доходит до поиска вашей следующей квартиры для сдачи в аренду, это может быть отличным решением, в зависимости от вашей ситуации.Возможно, вы ищете квартиру в городе с конкурентным рынком недвижимости, или, может быть, вы совсем новичок в аренде и хотите быть в безопасности, а не сожалеть. Независимо от вашей ситуации, агент по недвижимости может быть вам лучшим помощником во время следующего поиска квартиры.

Хотя агенты по недвижимости обычно участвуют в покупке дома, у них есть связи, которые могут вам понадобиться, чтобы найти следующую аренду, и они могут помочь обсудить такие вещи, как удобства и условия аренды. Почему бы не позволить кому-то другому избавить вас от лишних хлопот?

Вот все, что вам нужно знать об использовании агента по недвижимости для поиска следующей квартиры.

Как найти агента по недвижимости

Условия аренды различаются от города к городу, поэтому сначала спросите друзей и семью, могут ли они порекомендовать каких-либо агентов по недвижимости в городе. Хэштеги Instagram — еще один отличный способ найти местных агентов по недвижимости или лизинговых агентов. Просто введите название «#city», в котором вы ищете, а затем «#realestateagent», и посмотрите, появятся ли какие-либо потенциальные клиенты.

Вы также можете искать в каталогах агентов по недвижимости, которые включают обзоры агентов, области, в которых они специализируются, и другую информацию. Звонок или электронная почта агентам по недвижимости в городе, в котором вы хотите разместить свою следующую квартиру, также является отличным способом начать поиск идеального агента. Они не только расскажут вам, как работает аренда в этом городе, но также укажут вам правильное направление и подскажут, что вам может понадобиться, а также то, что вы можете платить за аренду.

Тип недвижимости, в которой вы хотите жить, может в первую очередь определить, нужен ли агент по недвижимости.Часто коммерческая недвижимость не будет взаимодействовать с агентами по аренде или недвижимостью, поскольку они имеют право самостоятельно рекламировать и продавать.

Управляющие частной собственностью, у которых есть только несколько квартир, могут быть теми, кто ищет агентов по недвижимости, чтобы помочь им подписать договор аренды.

Независимо от объекта недвижимости, если вы не чувствуете себя уверенно, ориентируясь на аренде жилья в одиночку, совет агента по недвижимости может оказаться полезным.

Комиссионные агента по недвижимости, объяснение

Так же, как вы платите агенту по недвижимости комиссию при покупке дома, вы будете платить комиссию, если используете их, чтобы помочь вам найти свою следующую квартиру. Хорошая новость в том, что эти сборы намного ниже. Это может быть фиксированная плата или процент от годовой стоимости аренды квартиры.

Эти сборы следует обсудить до начала поиска. Если это не так, всегда лучше быть заранее и спросить о них, прежде чем продолжить.

Имейте в виду: в некоторых городах домовладельцы могут попросить арендаторов заплатить «брокерский сбор», то есть сбор, который арендодатель платит за размещение собственности в листе. Ваш агент по недвижимости может сообщить вам, есть ли в квартире брокерское вознаграждение, но во многих объявлениях брокерское вознаграждение будет рекламироваться.

Как агент по недвижимости может помочь на конкурентном рынке аренды

На конкурентных рынках недвижимости нормально получить помощь агента по недвижимости, чтобы вы могли убедиться, что получаете лучшую цену на лучшую недвижимость.

Поиск квартиры может быть сложной задачей, особенно если вы переезжаете в новый город или впервые приступаете к поиску в одиночку. Вот тогда вам следует вызвать экспертов! Агенты по недвижимости не только могут дать вам представление о том, сколько времени может занять ваш поиск, но они также могут помочь вам получить именно то, что вам нужно, из вашей следующей квартиры, подключившись к их широкому кругу связей.