Проблемы при покупке квартиры: 7 проблем при покупке квартиры на вторичном рынке, которых легко избежать

Related Articles

Когда и как давать яблоко грудничку: советы по введению яблочного прикорма

1 неделя ago

Раннее развитие детей: методики, игры и упражнения для гармоничного роста

2 недели ago

Лучшие детские прыгунки для развития малыша: как выбрать и безопасно использовать

2 недели ago

7 проблем при покупке квартиры на вторичном рынке, которых легко избежать

Ольга Бажутина

Генеральный директор компании «Ипотека.Центр». Стаж работы в сфере ипотеки и недвижимости — 17 лет.

В разных источниках можно найти советы, как выбрать местоположение жилья и застройщика, рассчитать сумму кредита, но иногда из вида упускается процесс подготовки к самой сделке. А это может оказаться самым трудным этапом всей покупки.

Разбираем частые проблемы, которые могут возникнуть, если подойти к заключению сделки недостаточно внимательно.

1. После завершения сделки квартира стала выглядеть иначе

На финальном этапе перед покупкой вы встречаетесь с продавцом в вашей будущей квартире или доме. Всё прекрасно, вы счастливы и ждёте переезда, представляете, как красиво расставляете посуду на кухне и вешаете шторы в гостиной, а кресло и лампу размещаете в уютный угол рядом с розеткой.

Проходит сделка, вы заезжаете в новый дом и обнаруживаете, что все розетки вырваны с корнем, плинтусы ободраны, обои поцарапаны, а все красивые шкафы и тумбочки вывезены. Вы видите голые стены и понимаете, что вас ждёт ремонт и дополнительные траты.

Как предотвратить

В договоре нужно дополнительно прописать, что остаётся нетронутым после передачи ключей и выезда прошлых хозяев. Для ещё большей надёжности к документу можно приложить фотографии квартиры на тот момент, когда вы приняли решение о покупке и подписали бумаги с продавцом. В этом случае, когда вы получите ключи и заедете в квартиру, для вас не будет никаких сюрпризов.

2. Прошлый владелец не спешит выписываться

Вы купили квартиру и очень хотите как можно скорее совершить сделку и переехать в новое жильё. Кроме продавца, в нём зарегистрированы ещё несколько человек, и бывший хозяин не успевает выписать всех из квартиры. Вы договариваетесь, что они будут сняты с регистрации в течение месяца. Проходит месяц, два, люди не выписываются, на контакт продавец выходить не хочет.

Как предотвратить

Перед покупкой лучше всего дождаться полного юридического освобождения квартиры. Но если вы торопитесь, то обязательно фиксируйте в договоре купли‑продажи сроки, когда всех зарегистрированных в квартире снимут с учёта.

Если проблемы всё же возникают, этого не нужно бояться: вы всегда можете выписать посторонних через суд. Грамотные юристы помогут.

3. После подписания договора и внесения аванса продавец отказывается от продажи

Муки выбора позади: вы подобрали квартиру, которая подходит по всем параметрам, начали подготовку к сделке, самостоятельно или через риелтора подали заявку на одобрение ипотеки. И вдруг хозяин говорит, что квартиру продавать передумал. Или нашёл покупателя, который готов приобрести её на более выгодных условиях: например, платит наличными. Хозяин квартиры возвращает аванс и буквально захлопывает перед вами дверь.

Как предотвратить

В договоре аванса дополнительно прописывается, что после получения залога продавец квартиры гарантирует, что она закреплена за вами, а в случае нарушения условий договора он не просто возвращает аванс, но ещё и выплачивает вам неустойку.

Понятно, что ситуации могут быть разными и невозможно предусмотреть всё в рамках договора. Но дополнительную гарантию порядочности вашего продавца вы получите: выплачивать неустойку мало кто захочет.

4. Сделка признаётся недействительной из‑за проблем со здоровьем у продавца

Завершаются все этапы сделки, вы въезжаете в новый дом, обустраиваетесь и узнаёте, что сделка оказалась недействительной: продавец или один из продавцов (если владельцев недвижимости несколько) по решению суда ограничен ^{в дееспособности из‑за психического расстройства. Можно представить, какой ужас и проблемы вас ждут после подобных новостей.}

Как предотвратить

Даже если продавец не вызывает у вас подозрений, прекрасно выглядит и адекватно общается, обязательно запросите справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Возможно, вам покажется, что просить показать такого рода документы некрасиво или неудобно, но данные справки — стандартный запрос в сделках с недвижимостью. Помните, что вам нужно в первую очередь исключить все личные риски, подстраховаться и предусмотреть всё.

5. Сделка признаётся недействительной из‑за неадекватного состояния кого‑то из участников

Вы приезжаете на сделку, начинаете процесс подписания документов и понимаете, что продавец сильно пьян. Совместно со всеми участниками решаете подождать пару часов, чтобы он пришёл в себя. Через некоторое время собираетесь снова, подписываете документы. Ура, всё свершилось, вы получаете ключи. Но через пару недель продавец заявляет, что был пьян и ничего не помнит: сделка недействительна, вы должны вернуть ключи и съехать из квартиры немедленно.

Как предотвратить

Если во время сделки кто‑то из участников находится под действием веществ, которые изменяют сознание, она может быть признана ^{недействительной. Чтобы этого не допустить, обратите внимание, не отличается ли поведение продавца от привычного — которое вы уже наблюдали на этапах подготовки к сделке. Если понимаете, что человек, например, пьян, то переносите сделку на другой день. Даже если такое кажется очень неудобным, это точно избавит вас от возможных проблем в будущем. И сами перед сделкой хорошо выспитесь и не принимайте ничего «для храбрости».}

6. У продавца и покупателя возникают разногласия из‑за дополнительных расходов

Вы приступили к сделке, учли разные детали, оплатили оценку и страховку. И при этом вам нужны, например, услуги риелтора или юриста для внесения дополнительных пунктов в договор купли‑продажи. Или вы проводите передачу денег через ячейку или аккредитив. Между вами и продавцом возникает спор на тему того, кто должен покрывать подобные расходы.

Как предотвратить

Заранее договоритесь с продавцом, кто и как берёт на себя дополнительные расходы. Лучше всего фиксировать их в авансовом договоре: вы сбережёте свои нервы, не испортите отношения с продавцом и не омрачите себе радость от покупки жилья.

7. Способ расчёта не согласован заранее

Вы едете на встречу, везёте деньги в сумке, так как думаете, что вашему продавцу больше понравится увидеть наличные. Однако во время сделки выясняется, что он хочет получить оплату на счёт или положить в ячейку. Может оказаться, что сразу заказать в банке ячейку нельзя, так как в отделении, где проходит ваша сделка, подобного сервиса нет или все ячейки заняты. Или вы не можете моментально сориентироваться, на какой счёт класть деньги для перевода, в результате сделка откладывается.

Как предотвратить

Заранее договоритесь с продавцом, как будет проходить передача денег на сделке: через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу‑счёт. Более безопасными и спокойными для всех сторон считаются безналичные расчёты. Если же собираетесь рассчитаться наличными, заранее продумайте, как лучше и безопаснее это сделать. Случается, что сумку с деньгами случайно теряют в дороге или оставляют в общественном месте.

Чек‑лист

Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.

• Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
• Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
• При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
• Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
• Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
• Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
• Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.

Читайте также 🧐

Семейные тайны: у россиян возникают проблемы при покупке унаследованных квартир | Статьи

Эксперты предупредили россиян об опасностях покупки квартиры на вторичном рынке. К примеру, сделка по продаже наследуемого жилья может быть оспорена в суде, если на нее появятся новые претенденты. С какими подводными камнями можно столкнуться, покупая жилье у наследников, и как избежать ненужных проблем, выясняли «Известия».

Риски покупки квартир на вторичном рынке

Эксперты предупредили россиян об опасностях покупки квартиры на вторичном рынке. К примеру, сделка по продаже наследуемого жилья может быть оспорена в суде, если на нее появятся новые претенденты, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

По словам юриста, чаще всего россиянам в наследство достается недвижимость. Дом или квартиру можно унаследовать как по завещанию, так и по закону (если оно не было составлено). При этом в завещании могут быть указаны любые наследники, не только родственники владельца жилья.

В случае если завещания нет, имущество делится между наследниками в порядке определенных законом очередей в зависимости от степени родства. К наследникам первой очереди относятся дети, родители и супруги, а второй — братья, сестры, бабушки и дедушки.

Фото: ТАСС/URA.RU/Вова Жабриков

Наследники могут заявить о правах в течение полугода после смерти наследодателя. Если же они не успеют в указанный срок, можно обратиться в суд для восстановления прав — понадобятся лишь паспорт и посещение нотариуса по месту последней регистрации наследодателя.

Если впоследствии выяснится, что наследовать недвижимость могут сразу несколько человек, они имеют право оспорить сделку в суде. При этом один из наследников может разрешить спор, предложив другому выкупить свою долю, объяснил Скрипилев.

Именно поэтому, посоветовал в беседе с «Известиями» директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев, покупать унаследованную недвижимость лучше после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.

Опасные сделки

По словам адвоката Людмилы Никифоровой, есть несколько способов попасть на «опасную» сделку — и не все они связаны с наследниками. К примеру, стоит быть осторожнее, покупая приватизированную квартиру.

— Нужно проверить всех, кто был зарегистрирован в ней на момент приватизации. Обязательно обратить внимание, если кто-то отказался от приватизации — они будут иметь право пожизненного проживания в квартире. Избавиться от таких граждан вы потом не сможете даже через суд, — говорит юрист.

Фото: РИА Новости/Евгений Одиноков

Кроме того, следует проверить, не покупалась ли квартира в браке — даже если он давно расторгнут, могут появиться варианты оспорить договор с бывшим супругом. В таком случае может понадобиться нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры.

— У меня был случай, когда договор купли-продажи признали недействительным по иску бывшей супруги через 10 лет. Но для этого, конечно, нужны весомые аргументы — например, регистрация или проживание в спорной квартире после расторжения брака, — рассказывает собеседница «Известий».

Также, добавляет генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова, при покупке жилья на вторичном рынке возникает риск потери квартиры из-за банкротства продавца. Вероятность этого можно снизить, приобретя жилье в ипотеку: банки проверяют продавцов и при плохой репутации не одобрят кредит.

— Самому человеку перед покупкой квартиры следует проверить продавца на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Это публичная информация, представленная в открытом доступе. Когда продавец находится в процессе банкротства, его сделки незаконны, если не получено согласие финансового управляющего

, — объясняет Комбарова.

Фото: РИА Новости/Антон Денисов

В случае если продавца признают банкротом уже после продажи жилья, сделку тоже можно оспорить — потому необходимо проводить ее по рыночной стоимости, чтобы у суда не было повода объявить ее «притворной». Кроме того, юрист советует попросить у продавца ознакомиться с его кредитной историей, чтобы понимать долговую нагрузку и вероятность банкротства в будущем.

Наследственные квартиры

Особой внимательности требует покупка наследственной квартиры — ведь покупатель при совершении сделки не имеет возможности проверить всех потенциальных наследников, говорит юрист Европейской юридической службы Людмила Старовойтова.

— Не исключен риск того, что впоследствии появится наследник, который не знал о смерти наследодателя, и попытается оспорить состоявшуюся сделку. Есть много случаев, когда суд признавал покупателя спорной квартиры добросовестным приобретателем, одновременно разъясняя вновь объявившемуся наследнику его право на обращение в суд к продавцу квартиры (наследнику, принявшему наследство) с требованием о денежной компенсации, — рассказывает она.

В постановлении от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» Верховный суд РФ отметил, что, если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества невозможен из-за отсутствия у наследника этого имущества, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве.

Фото: ТАСС/Валерий Шарифулин

— При этом приобретатель признается добросовестным, если докажет, что в момент сделки не знал о неправомерности отчуждения имущества продавцом, — поясняет юрист.

По ее словам, позиции многих судов сводятся к тому, что добросовестный приобретатель при покупке жилья должен полагаться на данные ЕГРН и в законном порядке зарегистрировать переход права собственности, а не вникать во все нюансы предшествующей юридической судьбы квартиры. В случае каких-либо опасений он может оформить титульное страхование.

Анализ без стеснения

Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию с наследниками,

юристы советуют перед покупкой детально изучить пакет документов на квартиру. В него прежде всего входит выписка ЕГРН (не старше месяца с момента получения) и паспорта собственников, которые должны совпадать с теми, что указаны в ЕГРН. При этом проверить данные паспортов можно на сайте МВД России.

Копия лицевого счета квартиры и выписка из домовой книги помогут узнать, есть ли в квартире временно прописанные жильцы. Юристы также рекомендуют сделать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности, где прописаны все собственники, когда-либо владевшие конкретным жильем.

Также, уверены собеседники «Известий», не будет лишним поговорить с соседями — узнать, какая семья там проживала и сколько в ней было человек.

Фото: ТАСС/Сергей Бобылев

— Не нужно бояться и стесняться, когда дело касается покупки недвижимости, — говорит Артур Меркушев. — Не забывайте о детях, особенно если квартира покупалась за счет материнского капитала: им полагаются доли. Пожилые люди должны подтвердить свою дееспособность справкой из ПНД или копией актуального водительского удостоверения. В случаях с ними часто объявляются мошенники и разыгрывают схемы, когда пенсионер продает квартиру, а потом появляется якобы родственник со справкой, что бабушка «не в себе». Поэтому лучше перестраховаться и попросить доказательства недееспособности.

В случае если на пороге купленной квартиры окажутся новые наследники, юристы советуют не пытаться откупиться от них, а отправить в суд. В случае разбирательства новому владельцу нужно будет собрать доказательства того, что он добросовестный приобретатель. И даже если суд окажется на стороне наследника, покупатель не останется ни с чем — согласно закону, ему полагается компенсация за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим ущерба.

Новый юридический риск появился при покупке квартир — Российская газета

На рынке жилья появился новый юридический риск. При том, что общее количество мошенничеств с квартирами, по данным экспертов, выросло, новая опасность может в будущем привести к проблемам у тысяч покупателей. О новом риске предупредил «РГ» член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев.

«Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия, — рассказывает Вячеслав Голенев. — Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья. Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли».

Это достаточно новый риск. При этом покупка прав у физических лиц на строящееся жилье в последнее время стала массовым явлением. Банки активно выдают ипотечные кредиты, люди этим пользуются.

К тому же государство в рамках поддержки жилищного строительства ввело в действие ряд льготных программ. Правда, покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек теряет возможность воспользоваться льготной ставкой по кредиту. Но при этом получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица. Например, завтра окажется, что продавец недееспособный и не имел права разбазаривать имущество семьи.

Сегодня распространена ситуация: строится дом, в Сети масса объявлений о продаже в нем квартир, но почти всегда продавцами выступают частные лица. В свое время посредники успели купить подешевле и теперь хотят продать подороже. Нередко они при этом просят указать в договоре половину цены, чтобы им потом не платить налоги с продажи, так как после покупки прошло немного времени. И это еще один риск для покупателя.

Правовые тонкости операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Иногда человек, купивший квартиру по переуступке прав у посредника, делает в ней ремонт и выставляет на продажу. Его право. Но в таком случае новому покупателю надо досконально проверять не только нынешнего хозяина, но и того, кто был первым и продал квартиру еще на этапе строительства.

Директор центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венера Шайдуллина считает, что одним из факторов, способствующих росту мошенничеств в сфере жилья, является слишком простое оформления сделки. Теоретически стороны могут сами составить договор и отнести в Росреестр. Проблема здесь не в том, хватит ли обычному человеку квалификации учесть все юридические нюансы, а в том, что простотой часто пользуются мошенники.

Например, в минувшем декабре житель Кемерово Денис М. случайно выяснил, что уже не является хозяином своей второй квартиры. Он заказал выписку из ЕГРН и узнал, что владельцем жилья теперь является неведомый ему Артем. Мошенники составили письменный договор, подделали подпись Дениса и подали документы на регистрацию через МФЦ.

Квартира Дениса стояла без ремонта больше года. Мужчина не оплачивал коммунальные услуги, так как был занят и откладывал это «на потом». Видимо, мошенники посчитали жилье брошенным. В другом случае жилья лишился сирота. Его комнату несколько раз перепродали, а потом очередная хозяйка выставила парня за порог.

По мнению Венеры Шайдуллиной, необходимо законодательно закрепить необходимость заключения сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.

Юридические риски при покупке жилья на вторичном рынке

Покупка жилья на вторичном рынке связана с рядом рисков. Большинство из них касается притязаний на недвижимость третьих лиц. Разберёмся, на что стоит обратить внимание, чтобы обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Основные опасности

Недвижимость на вторичном рынке всегда имеет историю. Покупатели перед совершением сделки эту историю должны тщательно проверить: не были ли ущемлены интересы третьих лиц, которые могут заявить права на имущество. Чаще всего речь идёт о нарушениях при наследовании или приватизации, но не только – каждый переход права собственности должен соответствовать закону. Это касается и проводимой сделки – необходимо убедиться в отсутствии оснований для признания её недействительной.

Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то проверку юридической «чистоты» обычно проводит банк.

Чтобы исключить возможность недосмотра или ошибки, стоит либо участвовать в этом процессе самостоятельно, либо обратиться за помощью к юристу. Иногда для этого не обязательно искать юридическую компанию. Например, при оформлении ипотеки в Сбербанке заёмщикам доступен сервис «Правовая экспертиза». Услугой могут воспользоваться покупатели и продавцы недвижимости, в том числе не претендующие на ипотечный заём.

Далее рассмотрим подробнее юридические риски, с которыми может столкнуться покупатель «вторички».

Наследники

Для начала ознакомьтесь с правоустанавливающими документами. Если квартира получена по наследству, проверьте соблюдение прав наследников. Установите состав семьи на момент вступления в наследство и количество лиц, имевших право на обязательную долю. Если такие лица объявятся после проведения сделки, то суд может признать за ними долю в квартире.

Перед заключением договора изучите документы, которые относятся к наследству.

Также распространённый на практике случай, когда умирает один из супругов, и второй не вступает в права наследования, считая, что квартира автоматически переходит в его собственность. В этом случае Росреестр вынесет отказ в регистрации, так как 1/2 доля в праве на квартиру не будет принадлежать продавцу. Конечно, такая ситуация решаема, но процесс оформления недвижимости затянется.

Обременения

В отношении квартиры, приобретённой на вторичном рынке, у третьих лиц могут быть притязания на собственность или право проживания в помещении. Во-первых, это касается приватизации. Так, на момент передачи жилья в собственность в квартире могли быть зарегистрированы лица, которые не участвовали в приватизации, но сохранили право проживания. Избежать проблемы просто – запросите архивную справку, в которой будут перечислены все зарегистрированные в квартире на момент приватизации.

Говоря о приватизации, стоит выделить отдельно и случай, когда в жилом помещении был зарегистрирован ребёнок. Если он не получил долю в квартире, то впоследствии может заявить о нарушении своих прав и подать иск о передаче доли в квартире либо о признании сделки недействительной. Это грозит судебными спорами и шансом остаться без денег, которые будет сложно получить от продавца, учитывая низкое качество работы исполнительных инструментов в России.

Заранее убедитесь в том, что права третьих лиц соблюдены при приватизации.

Также обременение в виде права проживания третьих лиц возможно, если недвижимость приобреталась по договору дарения или ренты. Такие права будут указаны в выписке ЕГРП, но во избежание ошибок и неожиданностей лучше внимательно изучить правоустанавливающие документы (договор дарения или ренты). Эти лица сохраняют право проживания в квартире и после перехода права собственности.

Основания для признания сделки недействительной

Если квартира оформлена в собственность с нарушением закона, сделка может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ). Также это касается сделки, совершённой недееспособным человеком. Этим объясняется требование кредитных организаций предоставить при оформлении ипотеки справку, подтверждающую, что продавец не является недееспособным из-за психического расстройства. Такая справка пригодится в суде, если кто-то попробует оспорить сделку на этом основании.

Признание сделки недействительной означает возврат каждой из сторон полученного по ней  (ст. 167 ГК РФ). Но продавец может потратить средства, которые переданы за квартиру. В этом случае возврат денег зависит от того, будет ли приставами выявлено имущество, на которое обращается взыскание. Если такового нет, то покупатель останется с исполнительным листом, но без денег.

Сделка может быть оспорена по требованию кредиторов, если в отношении собственника жилья инициирована или будет инициирована в течение 1 года процедура банкротства.

Предугадать это сложно, так как продавец не обязан извещать о своём финансовом положении. Но оспорены могут быть только сделки, цена которых серьёзно отличалась от среднерыночной, и если есть доказательства того, что квадратные метры продавались с целью вывода активов должника. Нельзя сказать, что такие случаи часто встречаются, но лучше проверить наличие исков к продавцу квартиры на сайте районного суда по месту его регистрации.

Какая бы ни была ситуация при покупке квартиры, главное – внимательно изучить документы и убедиться, что при получении недвижимости продавец не нарушил ничьих прав. Если есть сомнения в законности предыдущих сделок с имуществом, лучше обратиться к юристу. Не забудьте и о подготовке доказательств того, что вы являетесь добросовестным покупателем. Такими доказательствами будут документы, свидетельствующие об отсутствии оснований для признания сделки недействительной (архивная справка, подтверждение дееспособности продавца и т.д). Если дело дойдёт до суда, это сыграет роль для принятия решения в вашу пользу.

Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке

Высокая стоимость квартиры – один из главных факторов, делающих этот рыночный сектор продажи недвижимости очень криминализованным. Мошенники, пользуясь юридической безграмотностью нашего населения, продолжают обманывать тысячи доверчивых граждан на сделках по покупке или продаже квартир.

Как же минимизировать риски продажи или покупки жилой недвижимости? Прежде, чем ответить на этот вопрос, разберем наиболее традиционные способы мошенничества на квартирном рынке и определим круг потенциально «опасных» типов недвижимости, к которому относятся:

• жилье, в котором на момент заключения сделки купли/продажи кто-нибудь проживает или прописан;
• квартиры, доставшиеся по праву наследования;
• квартиры призывников или осужденных в соответствии с судебным решением;
• жилье несовершеннолетних собственников;
• квартиры инвалидов или пенсионеров ;
• квартиры лиц, находящихся на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть дети

Один из самых распространенных видов мошенничества – продажа квартиры, владельцами которой, наряду со взрослыми собственниками, являются и несовершеннолетние дети. Такие сделки в ряде случаев могут быть оспорены в суде предыдущими собственниками квартиры или родственниками – опекунами. Процедура продажи этого жилья предусматривает разрешение от органов опеки, выдаваемое в том случае, если дети переезжают в квартиру большей площади, большей стоимости или, например, в лучший район. Иногда инспекторы Отдела попечительства поставлены в трудное положение при оценке будущего жилья ребенка, например, когда семья переезжает из престижного кирпичного дома в панельную многоэтажку, имеющую больший метраж. В таких случаях разрешение может быть дано при условии, что единственным собственником новой квартиры будет один ребенок, то есть происходит ущемление прав собственников родителей. То есть, при выдаче разрешения Отделом опеки, возможны случаи признания его недействительным.

Отдельно следует сказать о новом детском жилье в новостройках, которые могут быть в силу многих причин «заморожены». По закону несовершеннолетним детям должно быть предоставлено жилье в течение трех месяцев со дня продажи старой квартиры, а контроль за исполнением закона возлагается на прокуратуру. Очевидно, что осуществлять тотальный контроль за соблюдением прав ребенка прокуратура не может, но от контрольной выборки и признания сделки купли продажи недействительной никто не застрахован. В этих случаях совет один – обращаться в риелторскую контору с безупречной репутацией, где все нюансы продажи такой квартиры будут учтены.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть инвалиды

Подобные проблемы могут ожидать покупателя и при приобретении жилой недвижимости с собственниками – инвалидами, находящимися под опекой. Если собственник – инвалид на момент сделки был признан недееспособным, то сделка будет аннулирована. Если же в договоре купли-продажи квартиры стоит подпись вполне дееспособного лица, отдающего отчет в своих действиях, то владельцу квартиры не стоит опасаться юридических последствий заключения такой сделки.
Отдельной строкой стоит мошенничество при продаже квартир, принадлежавших лицам, стоящим на учете в психоневрологическом диспансере. Такой договор и права нового собственника также могут быть оспорены, поэтому перед заключением сделки следует вытребовать справку из этой организации о нахождении или не нахождении продавца квартиры на данном учете. Если же адекватность продавца квартиры вызывает у Вас подозрения и Вы не вполне доверяете добросовестности сотрудников психоневрологического диспансера, то лучше организовать независимое освидетельствование продавца квартиры в день заключения договора купли-продажи.
Категория сделок с квартирами, где на момент сделки кто-то прописан, — одна из самых простых, так как по — закону эти лица могут быть принудительно выписаны по суду. Но, на деле, эта процедура может занять несколько месяцев.
Также могут быть пролонгированы сделки с недвижимостью, где собственниками (или дольщиками) являются призывники или осужденные и отбывающие наказание по суду, так как в этом случае они попадают в категорию «временно недоступные».

Задаток при продаже квартиры

Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости. Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее. Вы также можете оформить предварительный договор у нотариуса – стоимость такой «визы» не будет стоить дорого, в отличие от нотариального подписания основного договора. 
При подписании договора указывайте реальную, а не фиктивную (уменьшенную) стоимость квартиры, так как взыскивать с продавца действительную сумму сделки будет юридически невозможно.

Предупреждение проблем перед покупкой квартиры

Еще один совет — не стесняйтесь обращаться в единый государственный реестр прав собственности перед покупкой квартиры, чтобы точно знать, кто собственник квартиры и не находится ли она под арестом. Если сделка будет аннулирована, то на руках у вас будут документы, доказывающие, что Вы – добросовестный приобретатель, что является большим преимуществом при разбирательстве дела в суде. 
Также стоит наведаться в жилищно-эксплуатационную контору, чтобы убедиться, что в покупаемой квартире никто не прописан. 
Конечно, мошеннических схем при продаже квартиры может быть множество, и никто, например, не застрахован от подделки документов лицом, не являющимся собственником квартиры. Как ни странно, здесь может помочь просто здравый смысл и визит к вашим потенциальным соседям. «Вы не знаете, давно ли Татьяна продает эту квартиру?» «Какая Татьяна, эта квартира в собственности Ивана Ивановича…». 
Все описанное – лишь малая часть «подводных камней» при продаже или покупке жилой недвижимости, поэтому лучше не заниматься продажей квартиры самостоятельно. Обычно, опытные риелторы знают, как обезопасить сделку такого рода. Наше агентство недвижимости «Палитра» окажет при оформлении договора купли продажи квартиры профессиональную помощь и возьмет на себя все хлопоты по проверке «юридической чистоты» продаваемой жилой недвижимости, чтобы сделка была юридически максимально безопасной как для покупателя, так и для продавца.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Содержание: 

 

Приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке может быть связано с реальными проблемами. Это зависит не только от вида покупаемой недвижимости, но и от особенностей проводимой сделки. Вы можете нарваться на настоящих мошенников, у которых уже отработаны схемы обмана. А можете иметь дело просто с неосведомлёнными в тонкостях проводимых продаж собственниками жилья. В каждом конкретном случае необходимо выработать свою тактику действий.

Рекомендуем при выборе жилья воспользоваться услугами профессионалов – риэлтеров, юристов или представителей девелоперских компаний.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка. Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками. Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях. И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

• Выяснить, является ли продавец собственником жилья;
• Уточнить прописку и отсутствие других собственников;
• Убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• Ознакомиться с историей предыдущих сделок по этой квартире;
• Определить, не находится ли жильё в залоге.

В России существует Единый государственный реестр прав на недвижимость, сокращённо ЕГРП. В него вносятся все собственники жилья – информацию о них можно узнать на официальном сайте «Росреестра». Там же содержатся сведения о том, кто ещё прописан на интересующей вас жилплощади и имеют ли они право собственности. Так, в квартире могут быть прописаны дети, не являющиеся собственниками. Но даже в этом случае необходимо их согласие на продажу жилья. Для этого получается справка в органах опеки.

Часто достаточно серьёзным препятствием к заключению договора купли-продажи может быть задолженность по услугам ЖКХ. Поэтому так же надо потребовать собственника предоставить справку о подобных задолженностях. Особое место среди перечня жилищно-коммунальных услуг занимает взимание платы за капитальный ремонт здания. Выплаты за него считаются новыми, а потому часто не принимаются во внимание.

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства. В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Так же важным моментом считается получение справки о том, что недвижимость не находится в залоге. И не проводится ли в отношении собственников процедура банкротства.  

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Приобретая жильё в новостройке, вы так же можете столкнуться с серьёзными проблемами. Хорошо, если дом уже построен и прошёл государственную регистрацию. В этом случае вы можете быть уверены, что пусть с недоделками, но квартира достанется вам.

Другое дело, когда сделка оформляется на стадии строительства. В этом случае есть большой шанс столкнуться с «недостроем» или «долгостроем». По этой причине рекомендуется узнать следующую информацию:

• Обладает ли застройщик положительной репутацией;
• На какой стадии находится строительство;
• Лично ознакомиться с расположением дома;
• Какие варианты оформления договора предлагает девелопер.

Хорошие отзывы о строительной компании играют большое значение. Застройщики, обладающие положительной репутацией, как правило, заканчивают строительные работы в срок и с большой долей вероятности проходят государственную регистрацию.

Далее следует узнать, на какой стадии находится возведение дома. Если присутствует не только котлован под фундамент, а уже возведены стены, можно начинать оформление покупки.

Важное значение имеет и расположение строящегося дома. Если он планируется к постройке в благоустроенной части города и имеет доступ к основным элементам инфраструктуры – приглашайте агента по недвижимости. Его услуги пригодятся вам для оперативного сбора необходимых документов. Он же может подсказать вам наилучший вариант договора. После этого можно приступать к подписанию предварительного соглашения со строительной компанией. И не забудьте зарегистрировать выбранный вами вариант договора в «Росреестре».  

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?

Изначально ипотечное кредитование ставило своей целью повышение покупательской способности граждан. Ведь далеко не каждая семья имеет возможность внести сразу всю сумму за покупку квартиры. Однако, по причине появления различных махинаторов и слабости законодательства ипотека превратилась в настоящий бич нашего времени. 27 лет ждать, пока вы станете собственником жилья, – морально тяжело. Поэтому россияне обычно выбирают вариант выплаты за 8-10 лет. Но и в этом случае вам грозит такая опасность, как невозврат внесённого задатка. Это может произойти даже при банкротстве застройщика или при неодобрении кредита банком. Поэтому необходимо в предварительном соглашении со строительной компанией или банком внести пункт о гарантированном возврате задатка.

Могут встретиться и другие «подводные камни», при которых вы останетесь без первоначального взноса. Это может быть:

• Неодобрение супруга или других прописанных родственников сделки;
• Если отсутствует справка от органов опеки о согласии проживающих детей;
• Если жильё получено в наследство и на него претендуют другие наследники.

Для того, чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо внимательно изучить договор и получить все справки о квартире. Особенно это касается недвижимости, покупаемой на вторичном рынке. Квалифицированные юристы подскажут вам, на какие пункты договора купли-продажи стоит обратить внимание. А также согласуют с застройщиком или банком внесение соответствующих поправок. Что же касается сбора необходимого справочного материала, то об этом мы уже писали выше, в разделе вторичного жилья.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Одной из наиболее простых и эффективных форм приобретения во всём мире считается заключение договора долевого участия (ДДУ). Но только не в России, ведь у нас строительная отрасль считается одной из самых криминальных. Не случайно армия обманутых дольщиков в нашей стране насчитывает уже сотни тысяч человек. Однако потеря вложенных денежных средств и прав на квартиры происходит не только по причине существования мошеннических схем. Часто сами дольщики в силу слабых знаний правовой базы ставят себя в затруднительное положение. Существует две основные формы заключения ДДУ: основной договор и предварительное соглашение.

Основной договор долевого участия заключается, когда дом уже построен, прошёл государственную экспертизу и внесён в «Росреестр». В этом случае риски приобретателей жилья сводятся к минимуму.

Другое дело, что далеко не всегда застройщики обладают собственными капиталами, позволяющими проводить строительные работы до самого конца. В этом случае они вынуждены обращаться за кредитом в банк или заключать предварительное соглашение с будущими собственниками жилья. Однако далеко не все знают, что предварительное соглашение на долевое участие даёт право лишь на заключение основного договора ДДУ в будущем. При этом такое соглашение не проходит процедуру государственной регистрации. А значит в случае отказа от строительства или банкротства компании покупатель просто теряет свои деньги. Лучшим способом избежать подобной неприятности станет заключения ДДУ с застройщиками, давно работающими на рынке недвижимости. Как правило, они имеют хорошую репутацию и в большинстве случаев доводят строительство до конца.

Стоит еще обратить внимание и на то, аккредитован ли дом в банке и в каком именно, – в этом случае ваши риски становятся минимальными. И, разумеется, следите за грамотным составлением договора долевого участия.

Только учитывая всё вышеперечисленное, вы можете быть уверены, что в скором времени станете счастливым обладателем собственного жилья. И не будете испытывать никаких проблем после приобретения квартиры.

Дайджест Квартблога

Квартира в новостройке: с отделкой или без? — Квартира с отделкой или без, что лучше? Разбираемся, какие плюсы и минусы есть в покупке квартиры с дизайнерской отделкой.

Типы домов: условия жизни в сталинках, хрущевках и брежневках — Плюсы и минусы серий домов старой застройки. Расскажем не только о сталинках и хрущёвках, но ещё и о брежневках.

На чем можно сэкономить во время ремонта — Хитрости от дизайнеров: где можно немного ужаться с бюджетом ремонта без потери качества? Как сэкономить на ремонте квартиры? Расскажем в нашей статье!

Как и зачем покупать дизайнерскую мебель — В эту мебель сложно не влюбиться! Дизайнерская мебель в квартиру: делимся полезными фактами и советами, которые помогут спланировать покупку и не переживать из-за ее цены.

Настоящий экодизайн: все правила «зеленого» дома — Как жить в гармонии с природой? Шесть простых идей, которые помогут спасти мир.

Покупка, квартира

Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан — Вторичное жильё

Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?

Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.

Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.

Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком. Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей. Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.

Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т.  д.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.

Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.

Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:

• Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
• Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
• Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
• Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».

Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.

Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи

Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы. Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется. После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.

По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги. «Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет юрист. — Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».

Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.

Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?

Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.

Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.

Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам). Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую. В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.

Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке. Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.

А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.

Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд. Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно. Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.

Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.

Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.

Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.

Что покупать, как выбирать

Часто принятой нормой для покупки дома является выбор собственности в прекрасном месте. Выбор лучшего места позволит лучше оценить ваши вложения. В то время как одни выбирают апартаменты, другие предпочитают отдельные дома. Обычно недвижимость с заоблачной ценой в метро вынуждает большинство покупателей жилья рассматривать апартаменты как предпочтительный выбор. Это немного дешевле, чем отдельная недвижимость, которая может быть в виде виллы или ряда этажей, построенных на участке.Хотя общеизвестно, что последнее имеет свою цену, между ними есть некоторые заметные различия.

MakaanIQ объясняет некоторые из этих различий, чтобы помочь вам принять решение о покупке легко и узнать квартиру или дом, который является лучшим выбором для вас —

На момент покупки

Удобства имеют стоимость: В то время как квартира имеет дополнительные преимущества, такие как безопасность, достаточное количество парковочных мест, резервное электроснабжение, водные системы и механизм пожарной безопасности, независимая собственность требует дополнительных усилий для настройки этих услуг. Это также будет включать дополнительную плату. Подсчитано, что на эти удобства вокруг отдельной виллы необходимо потратить 2-3% от общей стоимости недвижимости. Это будет включать установку небольшого резервного источника питания в виде инвертора или генераторной установки, а также вашего собственного водного механизма. Безопасность по-прежнему останется ограничением. Если ваша вилла расположена в колонии таких вилл, жители могут создать Ассоциацию социального обеспечения жителей (RWA). Затем RWA может позаботиться о безопасности и других подобных проблемах.

Напротив, в квартирном товариществе застройщик предоставляет все это заранее на первые 2–3 года. Позже управление услугами переходит к RWA.

Ипотека: В случае, если вы покупаете недвижимость в кредит, легче получить кредит на квартиру, чем на отдельную недвижимость. Банки-кредиторы часто составляют список санкционированных проектов, по которым покупатель может легко получить одобрение своей ссуды. Однако банки санкционируют выдачу кредитов на независимую недвижимость только после тщательной проверки заемщиков. Кредитование независимой собственности затруднено также из-за доли неучтенной денежной составляющей. Более того, сложно определить стоимость независимого дома.

Если вы планируете купить участок, имейте в виду, что банки в Индии предоставляют только 60-70% от общей стоимости участка. Вам нужно будет оплатить оставшуюся сумму, включая гербовый сбор и регистрационные сборы. Однако банки предоставляют строительную ссуду сверх этой суммы.

При покупке строящейся недвижимости : Допустим, вы решили купить строящуюся недвижимость. Есть проблемы. Однако, когда вы инвестируете в проект квартиры, проблемы резко сокращаются. Если вы планируете купить участок, а затем построить на нем дом, строительство участка будет долгой, громоздкой и утомительной задачей. Однако здесь у вас будет преимущество построить недвижимость в течение определенного периода времени. Для сравнения: в проекте квартиры вы будете во власти застройщика — независимо от того, хочет он завершить проект вовремя или нет. Денежный кризис, плохой экономический сценарий, рост стоимости сырья и рабочей силы, а также низкие продажи иногда сказываются на доходах застройщиков, что приводит к задержкам строительства.

После продажи / владения

Стоимость обслуживания: На этом ваша работа не заканчивается. Как только вы начнете жить в собственном доме, вам потребуется постоянная работа по поддержанию чистоты, строительству и ремонту. Однако было замечено, что расходы на содержание независимого дома больше, чем затраты, необходимые для многоквартирного дома, поскольку обслуживание осуществляется RWA общества в многоквартирном проекте.Из-за объединенных ресурсов в жилом комплексе стоимость услуг резко снижается. Эти услуги занимают меньше времени, чем в отдельном доме, таком как бунгало.

Возможность продажи: Среди всех классов активов собственность как класс активов требует больше времени для перепродажи. И задача может стать титанической, если это самостоятельное свойство. По оценкам отрасли, сейчас спрос на квартиры повысился. Даже в городах второго уровня наблюдается такое развитие событий.Сейчас девелоперы предлагают проекты квартир с комплексом запланированных застроек. Если вы решите продать свою недвижимость на более позднем этапе, будет проще продать квартиру. Среди квартир наибольшим спросом пользуются трехкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Таким образом, если вы решили купить недвижимость, отрабатывайте по этим параметрам. Хотя вы можете выбрать один вариант, всегда учитывайте, что для инвестиций в недвижимость нет определенного времени. Так что не ждите этого.

Плюсы и минусы домовладения

Преимущества и недостатки владения домом

Перед покупкой дома важно подумать, как покупка повлияет на ваши финансы и образ жизни.Прежде чем брать на себя обязательства, просмотрите как можно больше преимуществ и недостатков, связанных с тем, чтобы стать домовладельцем.

Каковы преимущества владения домом?

• Хорошая долгосрочная инвестиция: Дома могут обесцениться, но это случается не часто. Федеральный резервный банк Сент-Луиса сообщает, что средняя цена домов, проданных в США, выросла на 28% за 10 лет, начиная с 2009 года, и на 10% с 2014 по 2019 год. За то же десятилетие рынок жилья прибавил в стоимости 11,3 триллиона долларов. .Поскольку COVID-19 движет рынком, этот рост будет продолжаться, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Если вы один из немногих несчастных, чья стоимость снижается, земля, на которой расположен дом, может стать более ценной. Вы инвестируете в актив для себя, а не в компанию по управлению недвижимостью или арендодателя.
• Низкие процентные ставки: Мы редко увидим такие процентные ставки, как сейчас. Ставки могут варьироваться в зависимости от кредитного рейтинга и места покупки, но с самыми низкими ставками, равными 2 или около того.75% времени, возможно, никогда не будет лучше покупать. Это также одна из причин, по которой дома продаются так быстро. Процентная ставка ниже 3% приближается к тому, чтобы брать деньги в долг бесплатно. Это, конечно, не бесплатно, но близко.
• Собственный капитал: Ваш капитал — это разница между тем, за что вы можете продать дом, и тем, что вы должны. Собственный капитал растет по мере выплаты ипотеки. Со временем большая часть того, что вы платите каждый месяц, идет на остаток по ссуде, а не на проценты, создавая больше капитала.
• Федеральные налоговые льготы: Проценты по ипотеке вычитаются из первых 750 000 долларов покупной цены дома, а также проценты по жилищным кредитам, налоги на недвижимость до 10 000 долларов в случае брака (5 000 долларов при отдельной регистрации брака) и некоторые заключительные расходы в размере время покупки. Однако увеличение стандартного вычета до 24 800 долларов для супружеских пар (12 400 долларов для одиноких) немного усложняет перечисление этих процентных вычетов. Подсчет всех этих цифр перед покупкой поможет понять, какие налоговые льготы вы можете получить.
• Повышенная конфиденциальность: Недвижимость принадлежит вам, поэтому вы можете отремонтировать ее по своему вкусу, что не нравится арендаторам.
• Домашний офис: Феномен работы на дому может не исчезнуть после того, как пандемия исчезнет, ​​а это значит, что большему количеству из нас потребуется домашний офис. Правильная установка имеет значение для комфорта и производительности. Те, кому нужно место для работы на дому, могут найти его на рынке, если будут действовать быстро.
• Стабильные ежемесячные платежи: Ипотека с фиксированной ставкой означает, что вы будете платить одинаковую ежемесячную сумму по основной сумме и процентам до тех пор, пока не будет выплачена ипотека.Арендная плата может увеличиваться при каждом ежегодном продлении аренды. Неустойчивые налоги на недвижимость или страхование домовладельцев могут изменить ежемесячные платежи, но обычно это происходит не так часто, как увеличивается арендная плата.
• Стабильность: Люди, как правило, дольше остаются в доме, который они покупают, хотя бы потому, что покупка, продажа и переезд затруднены. Покупка дома требует уверенности в том, что вы планируете прожить в нем несколько лет.

Каковы недостатки владения домом?

• Расходы на COVID: Рынок жилья охвачен пламенем, продавцы обычно получают запрашиваемую цену и даже больше и получают ее в спешке.Это усложняет задачу покупателям-новичкам, которые, возможно, еще не накопили необходимые деньги для первоначального взноса. Это также усложняет задачу тем, кто любит обдумывать важные решения.
• Высокие первоначальные затраты: Затраты на закрытие по ипотеке могут составлять от 2% до 5% от покупной цены, включая многочисленные сборы, налоги на имущество, страхование ипотеки, осмотр дома, страховой взнос домовладельца на первый год, поиск титула, страхование титула , и баллы, которые представляют собой предоплаченные проценты по ипотеке. На возмещение этих затрат может уйти около пяти лет.
• Меньшая мобильность: Если одним из преимуществ домовладения является стабильность, это означает, что может потребоваться больше размышлений, чтобы принять привлекательное предложение о работе, требующее, чтобы вы переехали в другой город. Компенсирует это беспокойство скоростью, с которой продаются дома.
• Расходы на техническое обслуживание: Попытаться устранить утечку под кухонной раковиной — это (не радость) для тех, кто пробует это в первый раз. Но когда у вас есть дом, вы — первая линия ремонта, особенно если вы хотите сэкономить, делая это самостоятельно, в стиле Боба Вила.Некоторые предметы действительно требуют профессионального внимания. Если кондиционер погаснет, вы не только потеете, пока он не будет починен, но и выпишете чек, чтобы снова поступил холодный воздух. Некоторым людям нравится стричь газон; другие нет. Это, а также обрезка кустов, чистка желобов и уборка снега — все это часть домовладения.
• Собственный капитал не растет немедленно: Большая часть выплат идет на процентные ставки в первые годы ипотеки, поэтому вы не сможете быстро получить собственный капитал, если только стоимость недвижимости в вашем районе не резко возрастет — и это произошло во многих областях в постпандемический рынок.Те, кто хочет быстрее наращивать капитал, могут ежемесячно вносить небольшую дополнительную сумму к своей основной сумме, при условии, что она соответствует бюджету. Могут помочь даже дополнительные 20-50 долларов в месяц, специально предназначенные для основной суммы кредита.
• Стоимость недвижимости может упасть: Это произошло во время общенационального жилищного кризиса 2008 года, и это также может быть вызвано более местными условиями. Ваше здание со временем обесценится, особенно если вы не будете его поддерживать.
• Постоянные расходы: Когда вы пытаетесь продать свой дом, вам все равно придется продолжать вносить ипотечные платежи и поддерживать его.Если вы купили еще один дом перед тем, как продать свой, это означает, что вы заплатили за два дома. Тем не менее, пыл продаж после COVID помогает продавцам быстрее выгружать свою собственность.

Преимущества и недостатки аренды дома

Владение домом может быть не для всех, по крайней мере, не на всех этапах жизни. Перед покупкой подумайте, подходит ли это вам прямо сейчас.

Преимущества аренды дома

• Арендная плата может быть меньше: Это, безусловно, может быть, если вы снимаете квартиру, а также может иметь место при аренде идентичного дома.Если ипотека больше, чем вы можете себе позволить, аренда имеет больше смысла, чем чрезмерная финансовая нагрузка.
• Вы не несете ответственности за ремонт: Владелец собственности должен заплатить за протекающий кран и все остальное, что сломается или изнашивается. Таким образом, вам не нужно учитывать эти незапланированные расходы в своем бюджете.
• Гибкость: Ваши обязательства по аренде жилья не могут превышать срок аренды, и если владелец недвижимости сможет быстро найти нового арендатора, это может избавить вас от ответственности, если вы уедете до истечения срока аренды.
• Низкие авансовые расходы: Авансовый платеж отсутствует. За исключением страхового депозита — часто это стоимость месячной арендной платы — вам не нужно выписывать крупный чек или финансировать расходы, необходимые для получения ипотеки.
• Нет членских взносов в ТСЖ: Некоторые дома находятся в застройке с товариществами домовладельцев, которые требуют ежемесячных взносов в дополнение ко всем другим расходам, и они не являются обязательными. Не так с арендой.

Финансовые недостатки аренды

• Невозможно изменить свойство: Хотите колоду для развлечения? Вы бы предпочли огороженный двор? Хотите покрасить спальню в серо-голубой цвет? Во время проката вы ничего не можете поделать, кроме как пожаловаться; посмотрим, к чему это приведет.
• Вы не строите ценность: Когда вы снимаете аренду, все, что вы берете с собой, — это вы сами, а также мебель и посуда, которые вам принадлежат. Растет капитал собственника, а не ваш.
• Арендная плата может увеличиться: Возможно, вас устраивает, сколько вы платите каждый месяц, но это может измениться, когда ваш договор аренды будет продлен, как правило, через шесть месяцев или год.
• Нет улучшения кредитного рейтинга: Своевременная выплата ипотеки улучшает вашу кредитоспособность, но вы не получаете такой же выгоды от аренды.
• Без косметических улучшений: Если дом, который вы снимаете, выглядит устаревшим, возможно, вам просто нужно к нему привыкнуть.

Владение и аренда

Собственная или аренда	Преимущества	Недостатки
Домовладение	Конфиденциальность Обычно хорошее вложение Более стабильная стоимость жилья из года в год Гордость за собственность и прочные связи с общественностью Налоговые льготы Накопление капитала (сбережения)	Долгосрочное обязательство Затраты на техническое обслуживание и ремонт Отсутствие гибкости Обычно дороже, чем аренда Высокие первоначальные затраты Выкупа
Аренда	Снижение стоимости жилья Краткосрочные обязательства Нет / минимальные затраты на обслуживание и ремонт	Нет налоговых льгот Без фиксированных жилищных расходов Нет застройки собственного капитала

Оценивая плюсы и минусы, Фиггатт предлагает задать себе три вопроса.

1. Можете ли вы себе это позволить?

«Первоначальный взнос, затраты на закрытие сделки и риск внезапного возникновения очень больших расходов в совокупности делают предложение очень дорогостоящим», — сказал он. «Вам нужно откладывать сверх ипотечного платежа на нечастые, но крупные домашние расходы, чтобы поддерживать их должным образом. А внесение меньшего первоначального взноса и оплата частной ипотечной страховки (которая защищает кредитора в случае невыполнения обязательств по ипотеке) только увеличивает общую стоимость владения.”

2. Как долго вы планируете оставаться в доме?

«Может быть трудно окупить дом, если вы останетесь в нем три года или меньше; затраты на закрытие и комиссии значительны, и ожидание того, что дом вырастет в цене в течение трех лет, чтобы компенсировать эти затраты, может быть слишком завышенным для ваших ожиданий », — сказал Фиггатт. «И помните, что весь ваш платеж по ипотеке не идет на капитал дома. В течение первого года вашей ипотеки, в зависимости от условий, возможно, только около 30% основной суммы и процентных платежей фактически пойдут на основной счет дома.”

3. Почему вы хотите купить?

«Если вы рассматриваете покупку как инвестицию, она может сработать очень хорошо, но высокие фиксированные затраты означают, что чем короче период времени, в течение которого вы удерживаете недвижимость, тем меньше вероятность того, что вы выйдете вперед по сравнению с другие возможности для инвестиций », — сказал он. «Постоянная покупка и продажа домов, если вы часто переезжаете, может пожирать богатство, а не увеличивать его. И если вы планируете сдавать это место после переезда, убедитесь, что у вас есть план управления имуществом — будьте готовы заплатить и за это.”

Следующие шаги

Серьезные финансовые решения могут быть пугающими, и вы не хотите, чтобы вас парализовало бездействие. Решения InCharge Debt Solutions могут помочь вам продумать переменные, чтобы вы могли решить, является ли это разумным решением прямо сейчас. Если вам мешают кредитные проблемы, InCharge может помочь вам стать лучшим кандидатом на получение ипотеки и сэкономить деньги на выплатах. Сделайте здесь первый шаг.

Калькулятор ипотеки поможет отсортировать расходы и бюджеты. Калькулятор аренды или покупки помогает разобраться с некоторыми финансовыми проблемами.

Онлайн-курсы для покупателей жилья также могут стать отличной отправной точкой для тех, кто хочет приобрести жилье. Вы узнаете, как подготовиться к приобретению дома, и лучше поймете процесс покупки дома, в том числе о том, как финансировать и позволить себе жилье в долгосрочной перспективе.

---

Источники

10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке дома

В то время как большинство покупателей дома проводят время в день открытых дверей, просто проверяя планировку комнат и названия торговых марок на кухонной технике, умные покупатели знают, на что действительно важно обратить внимание, когда покупка дома.

На конкурентных рынках вы часто попадете в дом открытых дверей, который был тщательно очищен, модернизирован и обставлен стильной мебелью. Это хорошо, но если вы не будете осторожны, вы можете пропустить множество проблем. Вы не должны быть слишком впечатлены тем фактом, что дом хорошо выглядит и пахнет. (Однако вы можете быть справедливо потрясены домом, который выглядит и пахнет ужасно.)

На что следует обратить внимание при покупке дома

Если вы впервые покупаете жилье и ищете новый дом, или если вы просто нужно найти дом, который вы можете себе позволить, особенно легко ошибиться в процессе покупки жилья.

Неважно, насколько жарко на рынке или насколько вы спешите заключить сделку, прежде чем кто-то другой купит недвижимость, на которую вы положили глаз, убедитесь, что вам нравится этот район, и вы не попадаете в мелочь, о которой можете пожалеть.

Думайте о днях открытых дверей как о первом свидании. Вам не нужно быть домашним инспектором, чтобы провести предварительный осмотр дома и решить, стоит ли его снова увидеть, или вам следует двигаться дальше и никогда не оглядываться.

Вот на что обращать внимание при покупке дома, а также на то, что нужно проверить при покупке дома.

Красный флаг №1: Слишком сильный запах

Не позволяйте свежеиспеченному печенью или трепещущим на плите специям вводить вас в заблуждение. Чем агрессивнее запах, тем больше вероятность, что продавец принимает меры предосторожности, чтобы скрыть от покупателей более неприятный запах, говорит Denise Supplee , агент по недвижимости Long and Foster Real Estate в Дойлстауне, штат Пенсильвания.

«Когда в отделении запахов происходит слишком много всего — плагины, грелки для воска, свечи и , например, — мне интересно, что скрывается за этим излишеством.”

Вдыхайте глубокий вдох в каждой комнате, в которую вы входите, от спальни до подвала. И на улице понюхайте — трудно избавиться от запахов, если они исходят из окрестностей. Внимательно осмотрите стены, потолок и пол на предмет признаков несчастных случаев с домашними животными, плесени или дыма, прежде чем вы решите, что это дом вашей мечты.

Красный флаг № 2: Плохая облицовка плиткой

Осмотрите плитку на кухнях и ванных комнатах, предлагает Юджин Гэмбл , инвестор в недвижимость и владелец WeFundYourFlips в Тампе, Флорида.

«Если промежутки или плитки немного неровные, это может указывать на то, что я сделал самодельную работу, что заставит меня дважды подумать, особенно если я знаю, что этот дом перевернули», — говорит он. Ленивая мозаика может указывать на то, что несколько исправлений были внесены в свойство фиксации верхнего уровня, возможно, кем-то, кто на самом деле не занимается реконструкцией и понятия не имеет, что они делают. Вы можете рассчитывать на большие деньги в потенциальных затратах, чтобы сделать это заново.

Красный флаг № 3: Проблемы с фундаментом

У большинства домов есть микротрещины, которые просто указывают на то, что дом становится на свое место, но большие зазоры сигнализируют о более серьезных проблемах с фундаментом дома, говорит Гэмбл.Другие подсказки: торчащие двери или окна, видимые трещины над оконными рамами и неровный пол. Как узнать, неровные ли полы? Перекатайте шарик из стороны в сторону. (Это может быть более тонким делом, если с вами есть дети.)

Красный флаг № 4: Признаки отложенного ремонта собственности

«Когда я иду по дому, я ищу признаки того, что домовладелец мог пренебречь текущим ремонтом дома. , — говорит агент по недвижимости Малкольм Лоусон из Keller Williams Select Realtors в Аннаполисе, штат Мэриленд.Он ссылается на такие проблемы, как перегоревшие лампочки, высокая трава, протекающие краны или выцветшая краска.

«Эти признаки указывают на то, что продавец, возможно, проигнорировал другие текущие работы по обслуживанию дома, которые могут вызвать реальные проблемы в будущем».

Внимательный домовладелец собирается ежегодно промывать водонагреватель, ежемесячно менять воздушные фильтры, чистить дымоход, проверять крышу на герметичность и, например, регулярно ремонтировать окна и двери, чтобы все эти системы были в хорошем рабочем состоянии. .

Если продавец не может позволить себе время или деньги на устранение проблем с техническим обслуживанием, вы можете увидеть их беглым взглядом, просто подумайте, что покажет ваш домашний осмотр.

Красный флаг № 5: Рядом вода

Этот ручей сейчас может выглядеть живописно, но не будет, когда он каскадом протекает через заднюю дверь.

«Возрастающая непредсказуемость погоды означает, что очень важно учитывать возможность наводнения», — отмечает Гэмбл. Он видел, как люди не могут застраховать свой дом от риска наводнения, что может регулярно выставлять огромные счета за ущерб.

Красный флаг № 6: Шаткие окна

Еще одна важная вещь, на которую нужно обратить внимание при покупке дома? Потратьте секунду, чтобы отодвинуть шторы, чтобы проверить наличие перекосов, а затем потяните окна, чтобы убедиться, что они легко скользят. Если они прилипают, это может быть признаком проблем с фундаментом, как указано выше, или просто плохой установки.

Единственное решение для этого — и оно дорогое — это новые окна, — говорит Суппли, который знает это по собственному опыту.

«В доме, который я купил, были« новые окна », — говорит он, — и только после того, как я прожил в доме несколько месяцев, я понял, что многие из них были установлены неправильно, и мне пришлось их заменить.”

Красный флаг № 7: Плесень

Чтобы обнаружить возможные признаки плесени во время прогулки по открытому дому, незаметно откройте шкафчики для ванной и раковины, чтобы осмотреть водопроводные трубы или водостоки, предлагает Фрэнк Киршнер , агентство недвижимости брокер в Форт-Лодердейле, Флорида.

Даже небольшие черные или серые пятна указывают на то, что могут скрываться более серьезные проблемы с недвижимостью. Вы также можете проверить уплотнение вокруг смесителей и ванн на наличие черных пятен и поищите пятна на потолке.

Красный флаг № 8: повреждение водой

Затхлый запах может указывать на повреждение водой, даже если вы не видите стоячей воды на участке, — говорит Саппли. Проверить стены и потолок на наличие водопроводов; они, вероятно, указывают на затопление из-за утечки или прорыва трубы, которые могли вызвать внутреннее повреждение. Кроме того, она предлагает взглянуть на открытые трубы в подвалах или прачечных и проверить, нет ли ржавчины, пятен от воды или протечек.

Красный флаг № 9: Косметические улучшения

Эта недавно покрашенная стена может быть акцентной стеной или может скрывать нарушение сделки, например, пятно плесени, предупреждает Гэмбл.

Supplee поднимает коврики, чтобы проверить паркетный пол, чтобы убедиться, что он не испачкан и не поврежден домашними животными.

Красный флаг № 10: Неправильная вентиляция.

Без надлежащей внутренней вентиляции, влага скапливается вокруг, что может привести к образованию плесени и вызвать аллергию. Совет: обратите внимание на конденсат на окнах, а также на наличие слегка пузырящейся или отслаивающейся краски вокруг окон, дверей или вентиляционных отверстий, — говорит Киршнер. Это может указывать на влажность стен и гипсокартона потолка.

Итог: не проходите через день открытых дверей, как через музей, — говорит Гэмбл.Даже если ваш домашний инспектор, вероятно, обнаружит многие из этих проблем в будущем, внимательное отношение к этим красным флажкам в доме открытых дверей гарантирует, что вы не будете тратить время на дом, который вам не подходит.

Плюсы / минусы и где их найти

Покупка дома с арендаторами может быть отличной возможностью для инвесторов в аренду, но если вы не будете осторожны, вы можете в конечном итоге купить у продавца большие дорогостоящие проблемы.

В этой статье мы рассмотрим, как правильно купить дом с уже имеющимися арендаторами и где найти дома, уже занятые арендаторами.

Купить дом с арендаторами — хорошая идея?

Для инвесторов в арендуемую недвижимость, которым нужен немедленный поток денежных средств, который начнется в день закрытия сделки, покупка дома с арендаторами может иметь хороший бизнес-смысл. Конечно, вам необходимо понимать права арендаторов города и штата, в которые вы инвестируете, а также убедиться, что дом находится в хорошем состоянии и является безопасным местом для жизни.

Давайте рассмотрим некоторые из самых больших преимуществ и потенциальных недостатков покупки дома под ключ с существующими арендаторами.

Преимущества дома с арендаторами:

• Экономьте время и силы, не ища арендатора
• Доход от аренды сразу начинает поступать
• Аренда недвижимости под ключ соответствует всем требованиям муниципального законодательства
• Весь необходимый ремонт уже произведен продавцом за его счет

Недостатки при покупке дома с арендаторами:

• Арендатор может попытаться «проверить» нового арендодателя, заплатив арендную плату поздно.
• Существующие условия аренды должны соблюдаться новым владельцем, даже если они удобны для арендаторов
• Выселение плохого арендатора может быть сложным и дорогостоящим

Как не покупать дом у плохого арендатора

Даже если договор аренды является односторонним, плохо оформленным или в других отношениях выгоден арендатору, договор аренды по-прежнему является обязательным договором между вами и арендатором.

Иногда плохой арендатор пытается сыграть в игры с новым арендодателем. Они намеренно будут платить арендную плату поздно, чтобы узнать, какова будет ваша реакция, или дадут вам подробный список вещей, которые нужно исправить, но которые работают нормально.

Вы слышали поговорку: «Унция профилактики стоит фунта лечения».

В некоторых городах избавление от плохого арендатора может занять очень много времени и средств. Так что покупать проблему у продавца нет смысла.

Вот несколько советов, как избежать покупки дома у плохого арендатора:

• Осмотрите дом, чтобы убедиться, что арендатор поддерживает его в хорошем состоянии, или попросите доверенного местного менеджера по недвижимости прогуляться по дому и прислать вам фотографии, если вы инвестируете в недвижимость на дальние расстояния.
• Спросите список арендной платы, квитанции об оплате арендной платы и банковские выписки, которые показывают, когда вносится арендная плата арендатора.
• Сравните сумму залога с тем, что разрешено законом, потому что иногда владельцы используют уменьшенный залог в качестве стимула, когда они отчаянно пытаются арендовать.
• Просмотрите заявку арендатора, кредитные отчеты и убедитесь, что ссылки действительно проверены.
• Если есть проблемы с договором аренды или другими документами, попросите продавца исправить ошибку в качестве условия закрытия объекта.
• Ознакомьтесь с местным законом о домовладельцах-арендаторах или спросите своего управляющего недвижимостью о том, что требуется по местному законодательству, чтобы вы понимали свои права.

Где найти дом с арендаторами

Существует ряд различных источников, которые вы можете использовать, чтобы найти дом, уже занятый арендаторами, хотя некоторые из них потребуют гораздо больше времени и усилий, чем другие.

Региональная служба множественного листинга (MLS)

Буквально сотни местных и региональных MLS по всей территории США.S., и в некоторых из крупнейших городских районов, таких как Лос-Анджелес, их несколько.

В то время как все типы жилой и коммерческой недвижимости могут быть перечислены в MLS, попытка найти дом с арендаторами может быть похожа на поиск иголки в стоге сена. Это потому, что большая часть собственности, перечисленной в MLS, перечисляется агентами, продающими дома владельцам, а не инвесторам.

Однако агенты по недвижимости, которые знают, как работать с инвесторами, могут быть отличным источником для поиска внебиржевых сделок, карманных списков и оптовой недвижимости.Таким образом, хотя MLS может быть не лучшим способом найти дом с арендаторами, это может быть хорошим способом найти агента по недвижимости, которого можно добавить к вашей команде.

Зиллоу

Большинство людей знают, что Zillow предлагает варианты покупки, аренды и продажи недвижимости. Но вы можете быть удивлены, узнав, что вы также можете найти недвижимость, занимаемую арендаторами, выставленную на продажу на Zillow.

Вот как:

• На главной странице Zillow выберите «Купить», а затем «Дома на продажу».
• Введите название штата или рынка, которое вы хотите, в поле поиска в верхнем левом углу.
• Щелкните поле «Еще» в правом верхнем углу, затем прокрутите всплывающее окно вниз до поля поиска «Ключевые слова».
• Введите «Арендатор занят», нажмите «Готово» и выполните поиск

В зависимости от рынка, на котором вы изучаете, вы найдете от пары десятков до нескольких сотен объектов недвижимости.Однако большинство из них перечислено агентами по недвижимости, которые могут не иметь опыта работы с инвесторами в аренду.

Местные управляющие компании

«Набрать деньги», связавшись с компаниями по управлению недвижимостью на местном рынке, в которые вы думаете инвестировать, может быть хорошим способом найти дом, уже занятый арендаторами.

Управляющий недвижимостью может знать, что некоторые из их клиентов-инвесторов могут быть готовы продать, и у вас будет доступ к арендуемой собственности, которая еще не выставлена ​​на продажу широкой публике.Управляющие недвижимостью имеют действующие лицензии на недвижимость, поэтому они смогут обработать сделку и продолжить управление недвижимостью за вас, когда вы закроете ее.

Однако нужно иметь в виду, что на чьей стороне действительно находится управляющий.

У них уже есть существующие отношения между агентом и клиентом с текущим владельцем, и они могут не заботиться о ваших деловых интересах. Это не обязательно означает, что вам не следует покупать подобную арендуемую недвижимость, но обязательно проведите собственное обследование и перепроверьте предоставленный отчет.

Специализированные веб-сайты по инвестиционной недвижимости под ключ

Существует почти столько же веб-сайтов по инвестиционной недвижимости «под ключ», сколько и множество служб листинга. Чтобы найти их, выполните следующий поиск в Интернете:

• «Инвестиционная недвижимость« под ключ »в г. . . », За которым следует государство или рынок, на котором вы смотрите в

В зависимости от размера рынка вы найдете от нескольких сотен тысяч до почти миллиона результатов поиска. Честно говоря, не все результаты будут для веб-сайта инвестиционной недвижимости.Некоторые ссылки будут с форумов, таких как BiggerPockets или Roofstock Blog.

Поиск дома под ключ с арендаторами с использованием этого метода может быть почти таким же утомительным, как и использование MLS. Это может быть хорошим способом узнать о местном рынке, но в списках недвижимости часто не хватает важной информации, такой как проформы собственности и рейтинги районов.

Крыша

Roofstock облегчит вашу жизнь инвестору в арендную недвижимость, упростив поиск дома с арендатором.В любой момент времени на Roofstock Marketplace есть сотни домов для аренды на одну семью, из которых можно выбрать один из самых популярных рынков для инвесторов в США

.

Вы можете отфильтровать результаты поиска домов с арендаторами по множеству критериев, например:

• Минимальный ремонт
• Более высокая урожайность
• Высшая оценка
• 1% правило

Ключевая финансовая информация, включая рыночную арендную плату, ставку капитализации, общую доходность и оценку района, включена для каждого перечисленного дома.Когда вы найдете интересующий вас дом, вы можете нажать на профиль собственности, чтобы увидеть:

• Подробные фотографии и информация об объекте
• Снимок финансовых показателей
• Информация об аренде
• Плюс подробный отчет, который позволяет настраивать прогнозы для оценки инвестиционной стоимости с течением времени

А жильцов нужно оставлять?

Аренда переходит вместе с собственностью так же, как сервитуты и заветы.Это означает, что вы не можете изменить договор аренды, повысить арендную плату (если договор аренды не позволяет вам это сделать) или удалить арендатора.

Права арендаторов различаются от штата к штату, и иногда в разных городах или муниципалитетах одного штата действуют свои собственные уникальные правила в дополнение к законам штата. Американская ассоциация владельцев квартир издает интерактивную карту, чтобы помочь вам найти законы о найме и домовладельце в каждом из 50 штатов.

Вот краткий обзор некоторых общих прав арендаторов, о которых следует знать, прежде чем покупать дом вместе с арендаторами:

• Разумное уведомление — обычно за 24-48 часов — требуется до того, как владелец, управляющий недвижимостью или продавцы войдут в собственность, за исключением экстренных случаев
• Предоставьте уведомление о том, что вы не собираетесь продлевать договор аренды за 30-60 дней до истечения срока его действия, даже если аренда является помесячной
• В некоторых штатах требуется, чтобы владелец платил арендатору плату за переезд, если договор аренды не продлен.
• В других штатах разрешено включать в договор аренды жилого помещения пункт «наличные за ключи», который позволяет владельцу предлагать арендатору деньги в обмен на досрочный выезд
• Право на возврат залога при выезде арендатора
• Арендатор имеет право подать иск в суд мелких тяжб, если залог не возвращается или арендодатель не обслуживает имущество.
• Некоторые местные законы, такие как Закон о возможностях арендатора для покупки (TOPA) в Вашингтоне, округ Колумбия.C., потребовать от собственника предоставить арендатору право преимущественной покупки дома, если он продается

Что делать до и сразу после закрытия

Вот список того, что вы должны получить от продавца до и сразу после закрытия:

• Документация по предоплате арендной платы, сумме внесенного гарантийного депозита и перечислению гарантийного депозита на ваш счет
• Отчет о вселении, подробно описывающий состояние дома до въезда арендатора в
• Полный файл арендатора, включая оригинал договора аренды, подписанный арендодателем и арендатором, заявление арендатора, кредитный и биографический отчет, а также проверки рекомендаций
• Сообщите арендатору, если арендная плата будет производиться на новый адрес, и предоставьте арендатору обновленную контактную информацию, если вы меняете компанию по управлению недвижимостью.
• Получите страховой полис домовладельца, который обеспечивает дополнительное покрытие арендуемой собственности, чтобы защитить вас от травм арендатора, халатности и убытков.

Завершение

Покупка дома с арендаторами позволяет сразу же получать доход от аренды. Вам не нужно тратить драгоценное время и деньги, пытаясь найти арендатора, и, проявив должную осмотрительность, вы будете знать, что недвижимость находится в хорошем состоянии и соответствует местным законам об аренде.

11 Проблемы с покупкой сдаваемой в аренду собственности и получением арендодателя

Вы мечтаете досрочно выйти на пенсию, получая доход от аренды?

У меня был и остается по крайней мере один из многих источников пассивного дохода. Но прежде чем позвонить своему агенту по недвижимости или сделать предложение на Roofstock, вам нужно точно знать, во что вы ввязываетесь.

Потому что быть домовладельцем — не то занятие, которое предполагает средний циник.

11 проблем с тем, чтобы стать арендодателем

Люди любят ненавидеть помещиков.Но помимо предоставления необходимых услуг, домовладельцы терпят более чем свою долю головных болей и хлопот.

Вы должны полностью понять эти проблемы, прежде чем вкладывать десятки тысяч долларов на авансовый платеж и закрытие счетов.

1. Инвестиционный капитал

Лучше всего разбираться в проблемах, связанных с работой арендодателя, является то, что для покупки инвестиционной собственности нужны наличные. Много денег.

По данным Федеральной резервной системы, средняя цена дома во втором квартале 2021 года составила 374 900 долларов.Даже если вы взяли взаймы 80% этой суммы, вам все равно придется выложить около 75 000 долларов в качестве первоначального взноса в размере 20%. И это ничего не говорит о тысячах долларов на завершающие расходы, которые вы понесете, любых расходах на обновление или ремонт, плюс затраты на содержание в течение первых двух месяцев, пока вы убираете и рекламируете недвижимость для сдачи в аренду.

Невозможно даже предположить, что недвижимость под ключ или к въезду не нуждается в каких-либо изменениях. Законы вашего штата о домовладельцах и квартиросъемщиках могут требовать, чтобы вы добавили в собственность меры безопасности, прежде чем размещать рекламу для арендаторов.Они также могут потребовать, чтобы вы зарегистрировали недвижимость в качестве сдачи в аренду, оплатили сборы или провели осмотр — и тогда вы можете только молиться, чтобы ваш инспектор не просто придирчивал к выбивным предметам, чтобы доказать своему начальнику, что они поражают каждый дом на их график. (Я видел, как это происходило, и чаще всего.)

Слово мудрым: при покупке недвижимости в аренду сохраните большую денежную подушку на случай непредвиденных расходов.

2. «Неожиданные» затраты и отрицательный денежный поток

После того, как вы разместите арендатора в собственности, вы можете расслабиться, собирать арендную плату и разбогатеть, верно?

Вряд ли.Большинство новичков и обывателей, которые так быстро клевещут на домовладельцев, просто предполагают, что их денежный поток равен арендной плате за вычетом выплаты по ипотеке. Они не могли больше ошибаться.

В отрасли владельцы недвижимости используют «правило 50%» — можно ожидать, что около половины арендной платы пойдет на не ипотечные расходы. К ним относятся доля вакантных площадей, ремонт и техническое обслуживание, капитальный ремонт, расходы на управление имуществом, страхование, налоги на имущество, бухгалтерский учет, путевые, юридические и другие разные расходы.

Большинство этих расходов не выпадают вам ежемесячно. Но в этом месяце ремонт печи стоит 700 долларов. Через три месяца утечка из водопровода составит 200 долларов. Через шесть месяцев это будет дорогостоящая текучка, при которой у вас будет несколько месяцев вакансии и ряд уродливых текучих расходов, включая свежую краску (2000 долларов) и глубокую чистку (400 долларов).

Новые домовладельцы после каждой «неожиданной» стоимости неоднократно говорят себе, что их денежный поток изменится — что они только что понесли ряд расходов подряд как невезение.Удача тут ни при чем. Эти расходы являются нормой, и при расчете денежного потока собственности вы должны рассчитывать их как долгосрочное среднее значение.

Этот расчет лучше всего выполнять до покупки, а не после нее.

3. Сбор арендной платы и неисполнение обязательств

Фантазия о возвращении и сборе арендной платы рушится по другой причине — не все арендаторы беспокоятся об их оплате. По крайней мере, не вовремя, без неоднократных уговоров, уговоров и юридических угроз.

Не думайте, что все остальные арендаторы в мире думают и действуют так же, как вы, только потому, что вы всегда вовремя платили арендную плату.В некоторых районах поздняя сдача в аренду является скорее правилом, чем исключением.

Конечно, иногда у вас будут отличные арендаторы, которые ежемесячно вносят арендную плату вовремя. Другие иногда платят вовремя, а есть арендаторы, которые не платят и не звонят. Поверьте мне, вам не понравится играть роль сборщика счетов, пытаясь убедить людей сделать то, что они должны были сделать в первую очередь.

Спросите себя, комфортно ли вам противостоять арендаторам, прежде чем покупать аренду.Что еще более важно, спрашивайте, можете ли вы подать заявление о выселении в день истечения льготного периода каждый раз, когда арендатор не платит. Затем задайте себе вопрос еще раз, но на этот раз перед лицом повторяющихся слез и мольбы арендаторов, умоляющих «еще одну неделю».

Если вы не совсем уверены, что будете каждый раз подавать заявление о выселении, то вам не следует становиться домовладельцем. Слишком легко склониться перед слезами, потому что это сострадание хорошо служит вам в других аспектах вашей жизни.

Для домовладельца это рецепт манипулирования и потери денег. Слезливый телефонный звонок не остановит ни вашего ипотечного кредитора, ни ваших коммунальных предприятий, вашего автокредитора или любой другой компании, предоставляющей услуги. Вам нужно действовать, руководствуясь одним и тем же мышлением: неумолимым механизмом ведения бизнеса. Когда вы оказываете услугу, но не получаете за нее деньги, вы становитесь скованным, а не наоборот.

4. Медленные и дорогостоящие выселения

Согласно законам вашего штата об арендодателях и квартиросъемщиках выселение кажется простым.Чтобы начать один, вы идете в местный суд, подаете уведомление, назначаете дату суда и приходите в этот день. Затем судья говорит арендатору уйти. Арендатор направляется прямо к вашей собственности, пакует свои мирские вещи, задумчиво убирает квартиру и выходит, свистя, за дверь.

На ум приходят слова «сказка».

На самом деле выселение обычно требует больших затрат времени и средств. Даже если вы успешно выселите своего арендатора — далеко не гарантированно, даже если он явно нарушил ваше соглашение об аренде — вы можете ожидать месяцев невыплаченной арендной платы и счетов за коммунальные услуги, беспорядочной арендной платы и, возможно, повреждения имущества или юридических счетов.

Во-первых, большинство штатов требует от домовладельцев предоставления льготного периода до того, как вы сможете вручить предупреждение. Если арендная плата должна быть внесена в первый день месяца, вы не можете даже отправить письмо с угрозами до истечения периода ожидания в пять, 10 или даже 30 дней в зависимости от вашего штата.

Затем вы должны сидеть спокойно в течение второго периода ожидания, опять же на основании законов вашего штата о арендодателях.

После второго периода ожидания вы можете подать в суд на выселение. Затем вы еще немного подождите, пока суд назначит дату слушания, что займет недели или месяцы.

На слушании судья может принять или не вынести решение в вашу пользу. Многие судьи по своей политике дают арендаторам больше времени, независимо от закона или того факта, что вы платите им за то, чтобы они жили бесплатно. Я много раз видел это воочию.

В конце концов, судья подписывает решение о выселении, и вам разрешается назначить дату фактического выселения или дату выселения. На это уходит больше недель или месяцев.

Меня выселяли 11 месяцев назад. Все это время я оплачиваю ипотеку, страховку, налоги на недвижимость, техническое обслуживание и другие текущие расходы.

5. Повреждение арендатора

Это было 11-месячное выселение, которое заставило меня продать всю оставшуюся недвижимость в благоприятных для арендаторов юрисдикциях. В этом конкретном случае арендатор уничтожил все шкафы на кухне и сломал столько плитки на полу, сколько смог, из чистой злобы и злобы.

Я знаю домовладельцев, у которых мстительные арендаторы заливали канализацию бетоном, чтобы разрушить водопровод.

И это ничего не говорит о случайных или небрежных повреждениях, которые, конечно, встречаются гораздо чаще.Ожидайте, что ковры прослужат одну аренду, так как арендаторы проливают красное вино или не могут быстро убрать за своими домашними животными. Старайтесь не класть настоящие паркетные полы в арендуемых помещениях, потому что арендаторы не утруждают себя надеванием войлочных прокладок на ножки своей мебели и в конечном итоге поцарапают ее до осколков.

Я не могу сказать вам, как часто жильцы звонят с жалобами на забитые туалеты, только когда появляется сантехник и обнаруживает в трубах бумажные полотенца, тампоны, прокладки и еще более посторонние предметы.

И еще стены.От потертостей и царапин до отверстий от гвоздей, отверстий для винтов и кулачков — ожидайте, что вы будете платить тысячи, чтобы залатать и перекрашивать квартиру между каждой арендой.

Вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью для проверки биографических данных, чтобы попытаться найти хороших арендаторов, но если они физически не осмотрят дома потенциальных арендаторов, они не обязательно найдут арендаторов, которые уважительно относятся к своим домам.

6. Иски с арендаторами

Арендаторы любят подавать в суд на домовладельцев. В этом отношении соседи тоже.

Неважно, что жилец стоял на шатком стуле, когда упал и поранился. Или что это их собака укусила малыша соседа. Когда вы подаете в суд на других за быструю победу, первое правило всегда гласит: «Убивайте самые глубокие карманы».

Чтобы ограничить свой риск, проведите базовое исследование стратегий защиты активов. Поговорите с юристом, если вы серьезно относитесь к этому, потому что простая покупка недвижимости под названием LLC не снижает ее.

Вам также необходимо знать строительные нормы и правила техники безопасности в вашей юрисдикции и строго соблюдать их.Это требует как времени, так и денег при первоначальном обновлении недвижимости, а также при регулярном обслуживании и периодической проверке вашей собственности.

В качестве еще одного способа предотвращения судебных исков я также спрашиваю всех соискателей, подавали ли они когда-либо в суд раньше, и ищу их имена в публичных записях. Кто-то другой может совершить ошибку, сдавая в аренду серийным тяжущимся.

7. Антагонистические местные законы

После 11-месячного выселения я продал всю свою собственность в удобных для арендаторов юрисдикциях.

Во многих крупных городах законы о арендодателях и квартиросъемщиках сильно зависят от арендаторов. Они могут включать длительные периоды выселения, запреты на выселение «без вины» (намеренное неправильное употребление), контроль арендной платы, жесткие лимиты и правила залогового депозита, даже принуждение арендодателей платить за брошенный хлам арендаторов, который будет храниться после выселения.

Я больше не инвестирую в эти города. Вы можете инвестировать куда хотите, но считайте себя предупрежденным.

8. Разрешения и проверки

Разрешений и проверок бывает несколько видов.

Первые, которые существуют в большинстве юрисдикций, включают разрешения на ремонт и проверки. Например, когда вы заменяете электрическую систему в старом доме, вам обычно нужно подать разрешение, заплатить сбор и затем запланировать осмотр для утверждения работы. Всякий раз, когда вам нужно получить разрешение на работу, вам нужно использовать лицензированного подрядчика.

В прошлом у меня были проблемы с коррумпированными инспекторами. В городе, в который я когда-то инвестировал, все работало следующим образом: вы платили инспекторам «плату за удобство», чтобы они зарегистрировали для вас запросы на разрешение.Если вы этого не сделаете, они не пройдут вашу проверку, пока вы не поумнеете и не заплатите.

Некоторые города также требуют, чтобы вы получали разрешения на использование и размещение, а также регистрировали всю сдаваемую недвижимость (разумеется, за плату). По моему опыту, города, которые требуют, чтобы вы регистрировали всю сдаваемую в аренду недвижимость, обычно вводят правила и нормы, удобные для арендаторов. Действовать с осторожностью.

9. Управление подрядчиками и ремонтными работами

Подрядчиками, как известно, сложно управлять.

Немногие приходят, когда говорят, что придут.Многие удивляют вас дополнительными затратами на полпути к ремонту. И наиболее последовательно выполняйте свои планы по проектам продолжительностью более двух дней.

Если вы живете рядом со своей арендуемой недвижимостью и вам удобно, вы можете избавить себя от бесконечных головных болей и расходов, сделав ремонт самостоятельно. Я никогда не был особенно удобен, и для меня управление подрядчиками даже сложнее, чем управление арендаторами.

Просто знайте, прежде чем инвестировать, что вы собираетесь встретиться с множеством разных подрядчиков, и что, как только вы найдете честных, квалифицированных подрядчиков, которые взимают справедливую цену, вы должны укреплять и защищать свои отношения с ними.

10. Чистый, раздельный учет

Если вы покупаете недвижимость в рамках юридического лица, такого как ООО, вы должны открыть для нее отдельный банковский счет и вести бухгалтерский учет отдельно от ваших личных расходов.

Это означает, что никогда и никогда не списывайте личные расходы с вашей кредитной карты или банковского счета. Если вы это сделаете, вы навлечете на себя два различных риска.

Во-первых, объединение вашего бизнеса и личных средств и расходов может вызвать аудит. Это одно любовное письмо от дяди Сэма, которое ты никогда не захочешь открывать.

Во-вторых, он аннулирует любую защиту активов, предоставляемую вашим юридическим лицом. Напомню, что в первую очередь заключается весь смысл использования юридического лица.

Когда адвокат подает иск, он обычно указывает не только компанию, но и всех известных индивидуальных владельцев этой компании. Вы, ответчик, должны возразить судье и потребовать, чтобы ваше личное имя было удалено из иска (и, следовательно, ограничить вашу ответственность активами, принадлежащими вашей компании).Если есть какие-либо доказательства того, что вы объединили личные и коммерческие средства, судья оставит ваше личное имя в качестве имени стороны в судебном процессе.

Если вы не можете держать свои книги прямо, как стрелка, обратитесь за помощью к бухгалтеру или бухгалтеру. Это стоит затрат, чтобы избежать горячей воды с IRS и потерять защиту ваших юридических лиц.

11. Осложнения при уплате налогов

Помимо множества преимуществ, инвестиции в недвижимость имеют множество налоговых преимуществ.И помимо этих неотъемлемых налоговых преимуществ, инвесторы также могут поиграть со стратегиями выхода с низкими налогами, такими как обмен 1031 или хранение арендной платы в самостоятельной IRA.

Но оборотной стороной всех налоговых льгот является то, что инвестиционная недвижимость добавляет дополнительные морщинки к вашей налоговой декларации. Если вы сами оплачиваете налоги с помощью такой службы, как eFile, ожидайте, что это займет у вас больше времени. Вы понимаете, как облагается налогом доход от аренды по сравнению с приростом капитала? По какому графику должен появиться доход от аренды? Как работает амортизация, или возврат амортизации при продаже имущества?

Помимо лишних трудозатрат, вы также рискуете совершить ошибки, которые потребуют дополнительных налоговых поступлений.

Если вы платите бухгалтеру, ожидайте, что ваш счет увеличится, потому что им потребуется больше времени, чтобы подготовить вашу налоговую декларацию.

В итоге я бы обменял немного более сложную прибыль на налоговые льготы, которые даются с инвестиционной недвижимостью. Но это все же обратная сторона, которую вы должны понять, прежде чем инвестировать.

---

Заключительное слово

Быть домовладельцем не для всех. Аренда недвижимости сопряжена со значительными рисками, затратами и временными обязательствами. Требуются время и усилия, чтобы научиться навыкам, необходимым для достижения успеха, найти выгодные предложения по покупке арендуемой собственности и управлять этой недвижимостью (или управляющего недвижимостью) на постоянной основе.

Однако, несмотря на все эти недостатки, сдача в аренду имеет множество преимуществ. Они генерируют постоянный доход, который корректируется с учетом инфляции и со временем растет. Вы можете использовать деньги других людей для создания собственного портфеля приносящей доход недвижимости. Они имеют налоговые преимущества и обеспечивают истинную диверсификацию по сравнению с акциями.

Если вы просто хотите диверсификации, подумайте о косвенных инвестициях в недвижимость, таких как краудфандинг в сфере недвижимости. Вы можете покупать акции в различных объектах недвижимости через Fundrise или Streitwise без необходимости выполнять работы, необходимые для прямого владения.

Плюсы и минусы покупки квартиры

Если вы подумываете о покупке кондоминиума, есть множество причин, по которым это может быть разумным шагом прямо сейчас. Кондо никогда не были так популярны, особенно среди стареющего населения бэби-бумеров, которое начинает сокращаться и переезжать в дома, за которыми легче ухаживать. В результате, квартиры пользуются большим спросом и оцениваются быстрее, чем дома на одну семью.

Покупка квартиры может быть отличным вариантом, независимо от того, создаете ли вы семью или пытаетесь избежать синдрома пустого гнезда.Однако проживание в кондоминиуме подходит не всем. Есть несколько важных вопросов, которые следует задать перед покупкой квартиры, и столько же недостатков, сколько и преимуществ. Давайте посмотрим на плюсы и минусы кондоминиума.

Что такое кондоминиум?

Кондо — это как квартира, которой вы владеете, верно? Вроде, как бы, что-то вроде. Но есть большие различия между квартирой и кондоминиумом.

Кондоминиум, сокращенно от «кондоминиум», — это частная резиденция в большом здании или сообществе, а квартира — это арендуемая резиденция в большом здании или сообществе.Кондо разделяют общие области со всеми другими единицами в их сообществе; эти зоны общего пользования могут включать фитнес-центр, бассейн и ухоженную территорию. Однако, в отличие от квартир, владельцы кондоминиумов платят ежемесячные взносы за поддержание этих удобств в хорошем состоянии.

Кондо могут быть таунхаусами, которые прикреплены с одной или обеих сторон к другому жилью. Или, если кондоминиум находится в большом здании или высотном здании, он может быть окружен другими квартирами.

Преимущества покупки квартиры

Вы созданы для того, чтобы быть владельцем кондоминиума, или вам лучше купить дом на одну семью? Сложный вопрос.Некоторым людям нравится жить в кондоминиуме, в то время как другие со временем обнаруживают, что были бы счастливее, если бы им было немного больше уединения и свободы. Кондо предлагают длинный список плюсов и минусов. Начнем сначала с положительных моментов.

1. Меньше обслуживания

Одно из самых больших преимуществ проживания в кондоминиуме — это то, что другие люди делают за вас обслуживание. Они косят траву и ухаживают за территорией, ремонтируют крышу и сгребают снег, и вам не нужно беспокоиться о том, чтобы найти кого-нибудь, кто заменит сайдинг.Если вы впервые домовладелец, у вас слабое здоровье, вы заняты на работе, любите путешествовать или просто не хотите выполнять все эти обязанности, это будет большим преимуществом.

Квартиры

также могут быть хорошим вариантом, если вы хотите состариться на месте, потому что у вас есть близкие соседи, опытный обслуживающий персонал, который позаботится о большом ремонте, и множество мероприятий, которые помогут вам оставаться в контакте с вашим сообществом.

2. Безопасность

Многие квартиры предлагают жильцам закрытые или закрытые входы, привратников или даже специалистов по безопасности.Если вы живете один или вас беспокоит безопасность, это может обнадежить, поскольку может снизить риск взлома дома. Кроме того, вы живете в непосредственной близости от многих других людей, а это значит, что в экстренной ситуации у вас будет много людей, к которым можно обратиться за помощью.

3. Удобства

Хотите бассейн? Фитнес-центр? По средам игровые вечера в общественном клубе? Многие кондоминиумы предлагают жильцам удобства, недоступные для среднего домовладельца.

Эти удобства также могут облегчить знакомство с вашими соседями.Если вы живете один или любите общаться, это может быть отличным преимуществом.

4. Доступность

Кондоминиумы часто бывают дешевле, чем дома на одну семью. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), в августе 2018 года средняя цена продажи дома на одну семью составляла около 260000 долларов. По данным НАР, кондоминиумы обычно имеют более низкую среднюю цену продажи — около 248 200 долларов. В зависимости от региона и общины запрашиваемая цена может быть значительно ниже, чем цена дома на одну семью.Итак, если вы хотите погрузиться в домовладение с ограниченным бюджетом, кондоминиум может стать отличным первым шагом.

5. Признательность

В прошлые годы стоимость квартир в кондоминиумах обычно ниже, чем в частных домах, потому что дома на одну семью более привлекательны для большего числа людей. Что еще более важно, вы получаете землю, когда покупаете дом, и земля имеет огромное значение для вашей оценки.

Однако это меняется. Ссылаясь на исследование, проведенное Трулией, The Washington Post сообщает, что рыночная стоимость квартир выросла на 38.4% в период с 2012 по 2017 год, в то время как стоимость домов на одну семью выросла только на 27,9%.

6. Близость к городской жизни

Многие кондоминиумы расположены недалеко от оживленных районов города, что привлекает по многим причинам.

Во-первых, некоторые люди хотят иметь возможность ходить пешком, ездить на велосипеде или пользоваться общественным транспортом до работы, потому что им надоело проводить час в день или больше, сидя в час пик. Живя рядом с местом работы, вы можете ежегодно экономить тысячи долларов на топливе и обслуживании автомобилей.

Жизнь рядом с процветающим центром города также позволяет легко посещать новые рестораны, делать покупки и смотреть живые выступления. Если вы можете ходить пешком или пользоваться общественным транспортом, вы, вероятно, обнаружите, что больше занимаетесь спортом, потому что вам легче выходить на улицу. Кроме того, квартиры, расположенные в престижных районах, могут расти в цене быстрее, чем квартиры в пригородах, что может сделать их достойным вложением средств.

Недостатки покупки квартиры

Несмотря на то, что жизнь в кондоминиуме имеет множество преимуществ, существует столько же недостатков.

1. Сборы ассоциации домовладельцев

Как вы можете себе представить, этот бассейн, фитнес-центр, система безопасности и обслуживающая бригада — все это стоит денег. Когда вы покупаете квартиру, вы, по сути, становитесь деловым партнером в этом сообществе. Вы платите ежемесячный взнос ассоциации домовладельцев (ТСЖ) каждый месяц в дополнение к ипотеке, которая идет на содержание собственности, а также будущие инвестиции, такие как ремонт стоянки или добавление стоянки для собак.

Сборы

ТСЖ сильно различаются в зависимости от местоположения, размера и качества вашего сообщества, и Trulia сообщает, что сборы ТСЖ растут по всей стране.В 2005 году средний гонорар ТСЖ составлял 250 долларов в месяц; к 2015 году он вырос до 331 доллара. Конечно, место, где вы живете, играет важную роль. Например, средний гонорар ТСЖ в Нью-Йорке составляет 571 доллар в месяц, а в Шарлотте, штат Северная Каролина, — всего 218 долларов.

Неуклонный рост комиссий неудивителен, если учесть инфляцию; затраты продолжают расти почти во всех секторах. Что удивительно, — это , так это то, что когда Трулия сравнила гонорары ТСЖ с ростом и падением стоимости жилья, совпадения не было; Сборы ТСЖ продолжали расти даже в те годы, когда средняя стоимость жилья падала.В период с 2005 по 2015 год сборы ТСЖ выросли на 32,4% по сравнению с ростом стоимости домов на 15,1%.

Итак, вы не только должны платить огромную ежемесячную плату за проживание в кондоминиуме, но и можете рассчитывать на то, что эти расходы будут постоянно расти в ближайшие годы. Если вы не внесете в бюджет увеличенные сборы, вы рискуете получить цену, превышающую стоимость вашей квартиры, потому что вы не можете позволить себе там жить.

2. Потенциально неправильно управляемые средства

Можно было бы подумать, что если вы платите 300 долларов в месяц в качестве гонорара ТСЖ, обо всем позаботитесь в кратчайшие сроки, но это не всегда так.

У каждого ТСЖ есть два типа счетов: рабочий и резервный. Средства на операционном счете используются для покрытия регулярных затрат на техническое обслуживание, таких как стрижка газонов, обслуживание бассейна и уборка снега. Резервный счет предназначен для крупных или долгосрочных проектов, таких как ремонт парковки, замена забора вокруг поселка или строительство новой игровой площадки. Думайте об этом как об аварийном сберегательном счете.

Хорошо управляемая ТСЖ будет следить за тем, чтобы оба счета были хорошо профинансированы, чтобы было достаточно денег для покрытия регулярных расходов, а также достаточно денег для долгосрочных или чрезвычайных проектов.Однако существует множество ТСЖ, которые не имеют должного управления. Если в резервном фонде недостаточно денег и возникают непредвиденные расходы, например, падение дерева на крышу, то правление проголосует за введение специального налогообложения для всех домовладельцев. Это означает, что по закону вам придется внести дополнительную плату, которая может составлять сотни или даже тысячи долларов, чтобы компенсировать разницу.

Это случилось с жителями Садден-Вэлли в Беллингеме, штат Вашингтон. Как сообщает The Bellingham Herald, ТСЖ Sudden Valley попыталось поднять ежемесячные взносы на 48%, с 832 до 1237 долларов, для покрытия как плановых, так и неожиданных ремонтов.Денег не хватало, чтобы покрыть расходы, потому что в предыдущие годы доски объявлений откладывали даже плановый ремонт и вкладывались в сомнительные улучшения, такие как остановка школьного автобуса с солнечными батареями.

Такое отсутствие финансирования является обычным явлением. Согласно исследованию, проведенному Ассоциацией резервов, компанией, которая помогает общественным ассоциациям управлять своими фондами, до 70% всех ТСЖ недофинансируются. Даже здоровые фонды ТСЖ могут быть испорчены, если финансово неграмотные члены будут выбраны в правление или когда группа коллективно принимает некоторые плохие решения.

3. Отсутствие конфиденциальности

Еще одним недостатком кондоминиума является то, что структурно он очень похож на квартиру. И, как вы, вероятно, помните из юности, иногда жизнь в квартире — это еще не все, чем это принято считать.

В кондоминиуме у вас есть соседи по ту сторону ваших стен, а также, возможно, выше и ниже вас. Соседи ходят по коридору или пересекают территорию в любое время дня и ночи. Вы можете услышать их празднования, их аргументы и их плач новорожденного каждую ночь в 2 часа ночи.

Если вы ищете тишины и покоя, квартира может быть неправильным выбором.

4. Просрочка

В кондоминиуме вы разделяете финансовую ответственность за содержание со всеми остальными. Когда люди изо всех сил сводят концы с концами, они могут перестать платить взносы в ассоциацию. Это приводит к увеличению взносов для всех остальных, чтобы покрыть просрочку, а это означает, что вы застряли в руках за короткий конец палки.

5. Сложность продажи

Квартиры может быть сложно продать по ряду причин.

Во-первых, не все хотят жить в кондоминиуме. Семьям с маленькими детьми часто нужен двор, семьям с несколькими собаками часто нужен двор, а некоторые люди просто не хотят жить на чужой земле. Эти факторы сужают круг потенциальных покупателей.

Во-вторых, вы должны подумать о своем ТСЖ. Если ваша ТСЖ требует высоких взносов, это заставит некоторых людей отказаться от покупки. Если ваша ТСЖ недофинансирована и сообщество выглядит изношенным, другие люди не захотят там жить.При продаже квартиры ваша ТСЖ играет большую роль в том, насколько быстро она движется.

Финансовое состояние вашего ТСЖ также будет фактором для покупателей, получающих ипотеку. Многие кредиторы не одобряют ссуду, если существует судебный процесс против ТСЖ или если у ТСЖ нет достаточных резервов. Если в сообществе много арендаторов, некоторые кредиторы откажут в ссуде. Все эти проблемы могут еще больше ограничить круг потенциальных покупателей.

Наконец, поскольку большинство квартир в сообществе выглядят одинаково, если в вашем здании есть пустые квартиры, они, скорее всего, будут продаваться первыми.А если пустых юнитов много, удачи.

6. Дополнительные правила

Жизнь в кондоминиуме означает, что вы должны жить по правилам руководства. Например, предположим, что вы хотите установить технологию экологически чистой энергии, такую ​​как солнечная панель на крыше, чтобы сэкономить энергию дома. Вместо того, чтобы просто начать, вы должны спросить разрешения у кондоминиума. Если они отклонят вашу просьбу, вам не повезло.

У

ТСЖ может быть огромный список правил, которые владельцы должны соблюдать.Например, ваша ТСЖ может ограничить количество домашних животных, которые вам разрешено иметь, и даже ограничить некоторые породы. Они могут установить ограничения на количество посетителей, которых вы можете пригласить, или установить «тихое время», чтобы ограничить шум. Они также могут ограничить тип ремонта, который вам разрешено делать, или украшения, которые вам разрешено ставить.

Для одних жизнь по чужим правилам может быть приятной, а для других — удушающей.

Советы по покупке квартиры

Итак, чувствуете ли вы, что квартира подходит для вашего образа жизни? Тогда рассмотрите эти советы, прежде чем инвестировать.

1. Старые квартиры могут быть дороже

Как сообщает Trulia, сборы ТСЖ часто выше в старых общинах просто потому, что эти общины требуют большего содержания. Согласно их данным, полученным из переписи населения США, для зданий, построенных в 2005 году или позже, плата за ТСЖ была на 90 долларов в месяц дешевле, чем для зданий, построенных в период с 1960 по 1969 год.

2. Внимательно прочтите руководящие документы

Многим людям нравится не заниматься большим количеством домашних дел.Но важно, чтобы вы понимали, какие элементы ТСЖ покрывает, а за какие в конечном итоге вы несете ответственность. Здесь необходимо рассмотреть три категории обслуживания.

Блок

Во-первых, вам необходимо понять, как ваша ТСЖ определяет границы или «единицы» в вашем сообществе. Важной частью устава ТСЖ является определение того, что входит в стандартную единицу. Обязательно знайте, чем вы владеете и чем владеет ТСЖ.

Как правило, ТСЖ определяет стандартную единицу как все, что содержится во внутренних стенах единицы, включая бытовую технику.Когда вы открываете дверь своей квартиры, это ваше личное пространство, поэтому вы должны будете покрасить стены, отремонтировать водосток под кухонной раковиной и заменить ковер.

Общие элементы

Общие элементы — это те области или функции, которые являются общими для всех владельцев. ТСЖ несут ответственность за ремонт и содержание этих участков. Они могут включать:

• Бассейны
• Теннисные корты
• Фонтаны
• Базы отдыха или клубы
• Территория
• Парковочные места
• Тротуары
• Внешний сайдинг
• Крыши
• Коридоры
• Ограждение территории
• Входные ворота

908 Общие элементы

Ограниченные общие элементы — это функции, которые не относятся к области вашего стандартного устройства, но также не являются общими элементами.Как правило, ограниченный общий элемент — это элемент, которым вы делитесь с другими владельцами, но не со всеми владельцами в сообществе. Это могут быть элементы, выходящие за пределы внутренних стен вашего дома, например патио. Или они могут быть особенностями, которые есть только в некоторых квартирах в сообществе, например дымоходом или мансардными окнами.

Например, гараж, который вы делите с другим владельцем, будет ограниченным общим элементом, как и несущая стена, которую вы разделяете с человеком по соседству. Другие примеры могут включать:

• Входные двери или общие двери
• Почтовые ящики
• Навесы
• Створки
• Ставни
• Балконы или патио
• Наружные двери или окна

У каждого ТСЖ есть свои правила в отношении ограниченных общих элементов, поэтому важно, чтобы вы прочитали свой устав внимательно определите, за какие дополнительные функции вы будете нести ответственность.Как правило, ТСЖ берут на себя ответственность за общие элементы, но требуют, чтобы владельцы поддерживали ограниченные общие элементы, подключенные к их подразделению. Если ограниченные общие элементы нуждаются в ремонте, ТСЖ может оплатить часть затрат и попросить владельцев, которые разделяют элемент, покрыть остальное.

3. Поговорите с соседями

Это хорошая идея — поговорить с соседями, прежде чем делать предложение о кондоминиуме. Это не только дает вам возможность увидеть, с кем вы будете жить рядом, но и спросить, насколько хорошо организовано сообщество.Текущие жители могут дать вам полезную внутреннюю информацию о членах правления, атмосфере сообщества и количестве арендованных квартир.

Определение коэффициента аренды важно по нескольким причинам. Во-первых, объекты, которые принадлежат инвесторам и сдают в аренду, означают, что к нам всегда будут приходить и уходить незнакомцы. Эти единицы могут быть сданы в аренду на год, как квартира, или они могут быть сданы в аренду еженедельно на время отпуска. Люди в домах для отпуска с большей вероятностью будут ложиться спать допоздна, будут шумными и, возможно, даже создадут проблемы для сообщества.

Другая причина важности коэффициента арендной платы заключается в том, что некоторые кредиторы не одобряют ссуду для общин с высоким коэффициентом арендной платы. Обычно это больше проблема в больших городах, таких как Нью-Йорк или Майами, где инвесторы покупают квартиры, а затем сдают их в аренду туристам.

4. Спросите бюджет ТСЖ

ТСЖ вряд ли предоставит потенциальному покупателю копию своего текущего бюджета. Однако, если вы серьезно относитесь к покупке квартиры, вы можете попросить продавца предоставить вам копию.

Просмотр бюджета ТСЖ дает вам возможность увидеть, куда идут деньги и сколько у них есть в резерве для будущих проектов. Вы также должны посмотреть на их долг. Сколько долгов есть у ТСЖ? Что еще более важно, сколько владельцев не платят свои взносы? Сообщества с высоким уровнем дефолта могут столкнуться с финансовыми проблемами, которые в будущем могут оказаться дорогостоящими для вас.

Также полезно прочитать протоколы нескольких последних заседаний совета директоров.Да, это скучная работа, но эти минуты могут дать вам ценную инсайдерскую информацию о том, насколько хорошо правление и сообщество работают вместе. Например, вы сможете узнать, часто ли парень по соседству с квартирой, которую вы хотите купить, подает жалобы на своих соседей, или совет директоров рассматривает возможность специальной оценки на следующий год. Это информация, которую вы хотите получить, прежде чем инвестировать в сообщество.

Заключительное слово

Нет никаких сомнений в том, что покупка квартиры может быть отличным решением — для некоторых людей.Старые пустые гнездовья, молодые семьи и занятые специалисты часто находят облегчение жить в доме, не требующем особого ухода, где основные решения принимаются другими людьми. Однако, если вы любите конфиденциальность и независимость и не хотите жить по чужим правилам, то проживание в кондоминиуме, вероятно, вам не подходит.

Вы живете в кондоминиуме? Вам это нравится, или вам больше подойдет дом на одну семью?

Покупка квартиры или квартиры

Преимущества владения квартирой:

• Повышенная безопасность — это касается только квартир на верхнем этаже.
• Обычно приобретать намного дешевле, чем дом аналогичной площади.
• Более низкая стоимость собственности приводит к более низкому диапазону муниципального налога.
• Могут быть предусмотрены дополнительные удобства, например, бассейн в комплексе

.

• Нет сада и не несет ответственности за организацию строительства

техническое обслуживание.

• Возможность жить в районе, таком как центр города, где владеть домом было бы

непомерно дорого.

• Меньше обязанностей, чем владение домом.
• Больше социальных контактов с соседями.

Недостатки владения квартирой:

• Аренда земли и плата за обслуживание. Часто владельцы не могут контролировать сумму

или увеличение платы за обслуживание.

• Дополнительные ограничительные условия.
• Ограниченная конфиденциальность.
• Соседи шумные. Дополнительные соседи сверху и снизу увеличивают

вероятность нарушения и неудобств.

• Ограниченная жилая и ограниченная кладовая.
• Нет частного сада — нет места для сушки белья.
• Требуется разрешение собственника на внесение изменений в конструкцию здания.
• Ограниченная и часто неохраняемая парковка.
• Страхование содержимого обычно выше и скидки для совместных зданий и

Страхование содержимого не предоставляется.

Leasehold

Квартирная недвижимость обычно продается как leasehold, что означает, что земля, на которой она построена, не является частью продажи.Собственность на правах аренды находится в собственности только в течение определенного количества лет, периода аренды, после которого право собственности возвращается к собственнику. Таким образом, право собственности ограничено периодом аренды, однако аренда может быть продлена путем внесения платежа собственнику. Закон 1993 года о реформе арендованного имущества позволяет арендаторам продлевать срок аренды на 90 лет и дает арендаторам право выкупить право собственности между ними. Если собственник решает продать право собственности, он должен предоставить нынешним арендаторам преимущественное право отказа от покупки.Продление аренды может стоить от 45 000 до 60 000 фунтов стерлингов и включать административные расходы в размере около 5 000 фунтов стерлингов, если срок аренды составляет менее 80 лет.

Недавно построенные квартиры продаются со сроком аренды не менее 99 или 125 лет, при этом некоторые из них предлагаются с арендой на 999 лет, что фактически соответствует сроку аренды имущества. Чем дольше аренда, тем лучше.

Многие недавно построенные квартиры сейчас продаются с долей в собственность. Владельцы совместной собственности могут управлять зданием самостоятельно или нанять управляющего агента.Использование управляющего агента позволяет избежать потенциальных разногласий, которые неизбежно возникают, когда владельцы сами управляют зданием.

Арендная плата за землю

Арендная плата за землю — это номинальная арендная плата за землю, на которой построен многоквартирный дом, обычно составляет от 100 до 250 фунтов стерлингов в год и выплачивается собственнику земли. В договоре аренды должно быть указано, является ли арендная плата за землю фиксированной или может быть пересмотрена по истечении определенного периода времени. Собственники имеют право требовать выплаты арендной платы за землю за шесть лет, при этом ответственность за оплату возлагается на текущего владельца аренды.Невыплата арендной платы за землю может привести к аннулированию аренды. Следите за тем, чтобы новые дома продавались с оговоркой о пересмотре арендной платы за землю в договоре аренды, что означает, что арендная плата за землю существенно вырастет в ближайшие годы и может даже означать, что дом невозможно продать. Leasehold Knowledge Partnership — зарегистрированная благотворительная организация, созданная для защиты интересов обычных арендаторов.

Консультационная служба арендуемого имущества (АРЕНДА)
Ул. Поклонения, 31

Лондон EC2A 2DX Тел .: 020 7374 5380
Факс: 020 7374 5373
Эл. Почта: info @ lease-advice.org.uk

www.lease-advice.org.uk

Ограничительные условия

Пакты являются юридически обязывающими обязательствами. Они требуют, чтобы как собственник, так и арендатор выполняли или не выполняли определенные действия. Могут быть предусмотрены ограничения и правила, регулирующие поведение арендаторов. В частности, они могут включать такие вещи, как уровень шума, содержание домашних животных, аренда, внешняя отделка, вывоз мусора, парковка, коммерческое использование, сушка белья и использование бассейнов и других мест для отдыха.Ознакомьтесь с правилами и обсудите любые ограничения, в которых вы не уверены, со своим адвокатом.

Ежегодная плата за обслуживание, также известная как плата за обслуживание или управление.

Эти сборы рассчитываются в соответствии с долей каждого владельца в здании или застройке. Вы должны выяснить, каковы вероятные обвинения. Ежегодная плата за обслуживание будет постоянным крупным расходом, который следует учитывать и закладывать в бюджет. Как правило, большинство застройщиков передают право собственности определенной компании, и они принимают на себя текущее управление зданием после того, как все квартиры будут проданы.

Собственник обеспечивает страхование зданий, но от вас может потребоваться страхование от третьих лиц на случай любого ущерба, за который вы можете нести ответственность другим квартирам в результате утечки воды или пожара.

Счета за услуги могут выставляться ежемесячно, ежеквартально или раз в два года и будут корректироваться в конце года, когда станут известны фактические расходы и будут подготовлены годовые отчеты. Плата за обслуживание значительно различается и может достигать тысяч фунтов (3000 фунтов стерлингов в год — это не редкость), особенно для роскошных жилых комплексов с несколькими удобствами, например, тренажерным залом, оздоровительным клубом и бассейном.В большинстве случаев плата за обслуживание будет увеличиваться из года в год.

Были случаи, когда домовладельцы использовали угрозы дорогостоящего судебного разбирательства, чтобы запугать владельцев квартир и заставить их платить еще более высокие сборы. Многие арендодатели увеличили плату за обслуживание до такой степени, что она мало или совсем не похожа на фактическую стоимость. Высокие расходы на капитальный ремонт не должны быть проблемой для новенькой квартиры как минимум десять лет. При покупке арендуемой собственности жизненно важно получить юридическую консультацию и проверить договор аренды у юриста.Имейте в виду, что недвижимость в пенсионных комплексах может иметь очень высокие ежегодные платежи.

Подробнее об арендуемой собственности

В плату за обслуживание может входить следующее:

• Контроль за парковкой

• Коммунальная автостоянка (ворота, фотоаппараты и т. Д.)

• Домофон

• Пожарная сигнализация и пожарное оборудование

• Счета арендодателя за электроэнергию и воду

• Техническое обслуживание и проверка безопасности лифтов

• Телевизионные антенны и спутниковая система

• Страхование зданий

• Комиссия за административное управление

• Бухгалтерские услуги

• Будущий фонд капитального ремонта

• Уборка общественных территорий, включая дороги и проезды

• Уход за ландшафтным садом и стрижка травы

• Членство и содержание коммунальных объектов, таких как бассейн

• Смотрители и носильщики

Что нужно учитывать при покупке новой квартиры

Вернуться к началу

.