Порядок покупки квартиры на вторичном рынке – пошаговая инструкция, процедура, порядок оформления, правила, алгоритм, советы

Related Articles

Когда и как давать яблоко грудничку: советы по введению яблочного прикорма

1 неделя ago

Раннее развитие детей: методики, игры и упражнения для гармоничного роста

1 неделя ago

Лучшие детские прыгунки для развития малыша: как выбрать и безопасно использовать

1 неделя ago

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать | Деньги

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Смотрите также:

aif.ru

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Покупка жилья на вторичном рынке несёт в себе ряд преимуществ. Основное: стоимость такого варианта будет ниже, чем приобретение жилья в новом доме, и есть возможность сразу же заселиться. Кроме того, инфраструктура района скорее окажется более развитой, по сравнению с кварталами новостроек. Ещё один плюс: вторичное жильё можно найти во всех районах города, а вот новостройки есть не везде. Однако приобретение жилья на вторичном рынке имеет некоторые риски. В данной статье будет рассказано об основных аспектах, которые необходимо учитывать перед совершением сделки и описана процедура покупки квартиры на вторичном рынке.

Выбор подходящего варианта для покупки

При планировании покупки жилья  необходимо учитывать свои финансовые возможности в первую очередь. Основным критерием выбора станет сумма, которой располагает покупатель, либо одобрение банка на ипотечный кредит. Затем стоит перейти к поиску подходящего варианта. На начальном этапе порядок покупки квартиры на вторичном рынке сводится к следующим действиям:

1. Необходимо определиться с районом проживания: изучению основных транспортных развязок и инфраструктуры. Желательно обратить внимание на наличие поблизости магазинов, медицинских и образовательных учреждений.
2. Затем стоит перейти к поиску объявлений о продаже жилья в этом районе. Необходимо определиться с желаемой площадью, количеством отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием лоджий и балконов.
3. Далее следует долгий процесс обзвона собственников (или посредников) из объявлений о продаже. Вопросы по жилью следует продумать заранее. Ответы лучше записывать в блокнот, чтобы потом было легче сориентироваться с понравившимися вариантами.

После того как найдётся несколько объявлений, которые будут удовлетворять запросам, стоит договариваться с хозяевами о личном посещении.

Просмотр подходящих квартир

После долгих выборов следует весьма трудоёмкий этап: просмотр подходящих вариантов.

Внимание! Продавцу не выгодно раскрывать всю правду о своей квартире, поэтому стоит обратить внимание даже на самые мелкие недостатки.

Особенно осложнит дело езда до выбранных мест  издалека, если придётся. Чтобы не потратить много времени на осмотр, но при этом извлечь из него максимум пользы, следует воспользоваться следующими рекомендациями:

1. На осмотр не стоит ездить одному. Лучше взять с собой кого-то из родственников или друзей, особенно, если у человека уже есть подобный опыт покупки жилья. Одному человеку сложно объективно оценивать предлагаемое помещение, легко что-то упустить из вида.
   
2. Просмотр квартиры лучше совершать в светлое время суток. И, если зимой это сделать крайне проблематично — солнце садится ещё во время рабочего дня, то в остальные времена года времени оказывается намного больше. Возможно поэтому зимой жильё продаётся реже всего, зато на него можно получить максимальные скидки.
3. По завершению осмотра следует обратить внимание на сам подъезд, а также пообщаться с соседями. Они могут рассказать о подводных камнях данного дома.
4. Не лишним будет осмотреть двор: есть ли в нём детские площадки, скамейки, клумбы и мусорные контейнеры.
5. После всего стоит посмотреть наличие поблизости магазинов, детских садов, школ, поликлиник. Сделать это довольно просто, изучив карту данной местности онлайн или с помощью навигатора на телефоне.
6. Даже если вариант устраивает по всем параметрам, то не стоит спешить заключать сделку с собственником. Во-первых, можно попробовать сторговать стоимость. Во-вторых, важно внимательно изучить документы на недвижимость, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

Обратите внимание: Оптимальное время для покупки жилья — весна и осень. Зато летом и зимой можно получить максимальную скидку.

Как лучше торговаться

Сторговать часть суммы стоит попробовать, даже если нет нужной суммы. Скорей всего, собственник учитывает этот вариант и закладывает в стоимость сумму, которую в случае чего может скинуть. Вот некоторые правила для ведения торга:

1. Не стоит торговаться на начальном этапе обзвона, также лучше избежать этих разговоров во время первого осмотра жилья.
2. При обсуждении цены не следует вести себя высокомерно или нервно — лучше расположить к себе продавца и заявить о серьёзности намерений покупки недвижимости.
3. Рассказать, чем привлёк данный вариант, но при этом обратить внимание на недостатки.
4. Спросить о сумме ниже той, которую можно заплатить на самом деле- так будет проще добиться компромисса.
5. Своевременная оплата наличными будет преимуществом, так что стоит сообщить об этом продавцу.

Таким образом есть шанс немного сэкономить. Однако следует учитывать возможный риск, что другой покупатель торговаться не будет и продавец отдаст ему предпочтение.

Проверка документов на квартиру

Это самый ответственный этап при покупке квартиры на вторичном рынке. Многие люди бояться возможных рисков, поэтому предпочитают приобретать жильё в новых домах, либо пользоваться услугами риелторов. Проверку документов можно провести и самостоятельно. Что для этого нужно:

1. Посмотреть на самом ли деле продавец является собственником. Для этого нужно сверить данные его паспорта и документов на право собственности.
2. Проверить недвижимость на соответствие задокументированной планировке. Для этого понадобится техпаспорт и кадастровый паспорт.
3. Убедиться, что владелец не стоит на психоневрологическом учёте или в полиции. Сделать это можно при помощи юриста или риелтора.
4. Проверить нет ли в квартире не выписанных жильцов, особенно несовершеннолетних или недееспособных граждан. Для этого стоит расширенную версию выписки из домовой книги.
5. Если жильё находится в долевой собственности, то нужно попросить предоставить остальных собственников отказ от преимущественного права покупки.
6. Посмотреть не наложен ли на недвижимость арест и нет ли залога.

Вышеописанные действия при покупке квартиры на вторичном рынке помогут обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем. На данном этапе покупатель может привлечь юриста, если боится упустить что-то важное во время проверки документов.

Внесение задатка

После того, как итоговая стоимость недвижимость обговорена, а документы проверены, можно договариваться с продавцом о внесении задатка. Это действие будет гарантировать, что покупатель намерен приобрести квартиру. Сумма аванса не фиксирована, а определяется договором сторон.

Задаток следует оформлять тремя документами:

1. Предварительный договор купли-продажи.
2. Соглашение о задатке.
3. Расписка о получении денег.

В договоре указываются точные сроки, в течении которых продавец должен подготовить документы для совершения купли-продажи. Также там указываются все детали будущей сделки: стоимость, размер аванса, банк, проводящий расчёты, снятие с учёта прописанных людей и срок передачи недвижимости.

Оформление покупки и оплата

Завершающий этап приобретения жилья — оформление покупки квартиры на вторичном рынке. Для оплаты можно воспользоваться любым из предложенных способов:

1. Наличный или безналичный расчёт.
2. Через банковскую ячейку.
3. С помощью аккредитива.

Рекомендация: Сделки, произведённые с помощью услуг банков, являются наиболее безопасными, так как есть подтверждение движения средств по счетам покупателя и продавца. 

Оформляется купленная квартира в качестве собственности в регистрационной палате. Для этого следует предоставить следующие документы:

1. Паспорт.
2. Договор купли-продажи.
3. Квитанция об оплате госпошлины.
4. Технический и кадастровый паспорт квартиры.

Как правило, передача недвижимости в собственность нового владельца не превышает 90 календарных дней.

Сделки с недвижимостью считаются наиболее сложными и рискованными. Некоторых проблем удаётся избежать, приобретая квартиру в новом доме, у которой не было хозяев. Но многих людей привлекает именно покупка вторичной квартиры. Пошаговая инструкция, которая приведена в данной статье, поможет справиться с этой непростой задачей и избежать возможных рисков. В любом случае, нужно быть готовым к тому, что процесс покупки недвижимости — долгий и сложный, отнимает много времени и сил.

infonovostroyki.ru

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

Все сделки с недвижимостью условно можно разбить на две категории: на первичном или на вторичном рынке. В первичную категорию входит недвижимость, ранее не имевшая владельца, то есть только что построенная и переходящая в право собственности (новостройки). Вся остальная недвижимость, уже имеющая владельца, фигурирует в сделках, как вторичная.

Правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, значит сберечь свои деньги и избежать многочисленных рисков. Сегодня зачастую сделки купли-продажи квартир совершаются с привлечением заемных средств банков (ипотека), но могут происходить и за наличные, когда покупатель располагает всей необходимой суммой.

Выбор квартиры

Ориентироваться при отборе квартиры, следует, главным образом, на цели ее приобретения:

1. Если жилье приобретается в качестве вложения капитала, то имеет смысл рассматривать только те варианты, которые мало отличаются от новостроек по возрасту. Новое жилье, оснащенное всеми современными коммуникациями, расположенное в районе с развитой инфраструктурой и на хорошем этаже (не первом и не последнем), — это и есть грамотное вложение. Такая недвижимость остается ликвидной, то есть растет в цене с каждым годом и имеет высокий спрос.
2. Если жилье подыскивается, ориентируясь на определенную сумму, то стоит привлечь к поиску риелтора с хорошей репутацией. Огромная база данных агентства – это тот источник информации, в котором обязательно найдется несколько вариантов на выбор, причем риск нарваться на мошенников ниже, чем при самостоятельном поиске.
3. Площадь имеет большое значение, но она не напрямую связана со стоимостью, поэтому за одни и те же деньги можно купить 1-комнатную и 3-комнатную квартиру, но расположение их и характеристики будут очень разными.

В основе удачного выбора лежит четкое определение цели. Сформулируйте, какое жилье вам требуется, тогда и поиск пройдет намного быстрее.

Правовые вопросы

Если выбор состоялся, и вы остановились на нескольких самых интересных для вас вариантах, необходимо сделать окончательный выбор в пользу 1, максимум 2 квартир, чтобы приступить к проверке юридической чистоты предстоящей сделки. Самым тщательным образом необходимо проверить следующее:

1. Расширенную выписку из домовой книги понравившейся квартиры. В ней указывается: кто был ранее прописан, кто проживает сейчас на данной жилплощади. Необходимо убедиться, что нет среди указанных лиц тех, кто в будущем после оформления сделки сможет предъявить претензии.
2. Убедитесь, что фактическая планировка соответствует плану квартиры. Неузаконенная перепланировка не является препятствием для продажи, но в будущем потребует от покупателя немалых расходов на оформление необходимых документов, а возможно и по устранению переделок.
3. Закажите выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии ареста. За нее потребуется заплатить госпошлину.
4. Убедитесь в подлинности документов владельца квартиры. Сделать это можно двумя путями. На сайте ФМС номер и серию документа можно проверить по архиву недействительных паспортов. Также можно подать в ФМС заявление с просьбой подтвердить подлинность, но срок такой проверки – 1 месяц.
5. Если продавец состоит в законном браке или развелся, потребуйте предъявить нотариально заверенное согласие супруга (бывшего супруга) на сделку купли-продажи.

В заключении будет не лишним попросить продавца предъявить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это сможет послужить при возможных спорах доказательством дееспособности на момент оформления сделки.

Стоит ли обращаться к риелторам?

Таким вопросом задается каждый покупатель, так как отсутствие необходимых знаний и опыта в совершении таких сделок заставляет чувствовать себя неуверенно. Помощь риелтора – это не только поиск подходящих вариантов, которые устроят клиента по цене и прочим характеристикам. Опытный специалист проверить документы продавца, убедится в отсутствии признаков мошенничества, а также поможет оформить все необходимые документы в максимально сжатые сроки.

Выбирая то или иное агентство, следует опираться на следующие данные:

1. Каков опыт работы данной конторы. Чем больше, тем лучше.
2. Рекомендации. Это не только книга отзывов, но и собственный сайт, где размещены отзывы реальных клиентов.
3. Гарантия. Компания должна отвечать по договору за результат, то есть за отсутствие проблем у покупателя в будущем с законностью сделки.

Каждое агентство сотрудничает с банками, выдающими ипотечные ссуды. Это позволит свести к минимуму затраты времени на подбор квартиры и получение одобрения банка на оформление ипотечной ссуды. За свои услуги агентство возьмет плату, привязанную к стоимости жилья.

Порядок оформления сделки

По состоянию на текущий момент, процедура оформления купли-продажи квартиры на вторичном рынке включает в себя этапы:

1. Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
2. Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
3. Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
4. Заключите договор и оплатите покупку.
5. Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.

Только после регистрации квартира перейдет в собственность покупателя, а подтверждением станет соответствующая выписка из ЕГРП.

Какие понадобятся документы?

Самый большой пакет документов готовит продавец, но и покупателю тоже потребуется подготовка. В стандартный пакет документации входит:

• Паспорт.
• Заявление в банк на оформление ипотечной ссуды.
• Документы, подтверждающие платежеспособность.
• Отдельный пакет документов, который потребуется предоставить в банк для получения ссуды. Узнать, какие именно документы нужно собрать, можно непосредственно на его сайте или в офисе.

Порядок действий покупателя несколько меняется, если расплачиваться он намерен заемными средствами банка. В этом случае:

1. Сначала выбирается банк, в котором имеется подходящая ипотечная программа, а также велик шанс получить одобрение на выдачу кредита.
2. После этого выбирается сама квартира на вторичном рынке.
3. Проводится сбор документов для банка на получение положительного решения по кредиту.
4. После получения одобрения банка, покупатель вносит по ипотеке первоначальный взнос и заключает договор.
5. Привлеченный риелтор проводит сделку купли-продажи.
6. Деньги передаются продавцу.

Далее покупатель может въезжать в свою квартиру и начинать выплачивать ипотечный кредит.

Важные нюансы

В простой на первый взгляд процедуре купли-продажи имеется несколько очень важных, ключевых моментов, каждый из которых требует от сторон максимальной внимательности. К этим моментам относятся:

1. Осмотр.

Эту процедуру при рассмотрении окончательного варианта стоит проделать лично. Нужно внимательно осмотреть не только особенности планировки, но и техническое состояние всех коммуникаций. Не стоит стесняться, продавцу следует задать все интересующие вопросы. Проводить осмотр следует в присутствии выбранного риелтора.

2. Торги.

Даже если озвученная первоначально цена вас целиком и полностью устраивает, не стоит сразу же на нее соглашаться. Внимательный осмотр квартиры поможет выявить те недостатки, которые помогут сбить цену. Особенно настаивать не стоит, если цена вас на самом деле устраивает, ведь можно поссориться с продавцом и тот просто откажется от сделки. Но при удачном торге можно сбить 5%, а то и 10% первоначальной цены, что немаловажно при необходимости покупать жилье в ипотеку.

3. Проверка.

Лично убедитесь в том, что у продавца на руках имеются в наличии все необходимые документы,  причем не нотариально заверенные копии, а оригиналы. Внимательно ознакомьтесь с каждым документом, а также с выпиской из домовой книги. Примеров тому, как продажи оспаривались недовольными родственниками, очень и очень много. Такой риск есть всегда, поэтому только проверка поможет свести его к минимуму.

4. Подписание договора.

Если все предыдущие этапы пройдены успешно, можно смело переходить к подписанию купчей. Тут тоже не стоит спешить. Проверьте наличие у продавца справки из психоневрологического диспансера. Пригласите на подписание своего риелтора, чтобы в его присутствии подставить подписи на документе. Не лишним будет пригласить и других свидетелей, которые смогут засвидетельствовать факт добровольного подписания документа.

5. Регистрация.

 В Регистрационную палату для оформления перехода права собственности на квартиру покупателю необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Паспорт.
• Купчую.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• Техпаспорт и кадастровый паспорт на квартиру.

Максимальный срок регистрации составляет 10 дней, однако, весь процесс оформления сделки может растянуться на 1-2 месяца, в особенности, когда продавцу требуется время на то, чтобы освободить свое бывшее жилье.

6. Оплата.

Важнейший этап, который стоит хорошо обдумать и согласовать заранее с продавцом. Убедитесь, что подходящий вам вариант оплаты устраивает продавца. На сегодня применяются следующие, проверенные временем схемы:

• Оплата наличными или перечислением на банковский счет. Преимущество: предельная простота. Недостаток: низкая степень надежности. Позволить себе подобный взаиморасчет могут только стороны, полностью доверяющие друг другу, не сомневающиеся в порядочности второй стороны.
• Банковская ячейка. Закладку денег в ячейку осуществляет покупатель. Банк принимает на себя обязательство выплатить всю сумму из ячейки продавцу при предъявлении выписки из ЕГРП, подтверждающей переход права собственности на квартиру. Недостаток: риск мошенничества со стороны работников данного банка, поэтому к выбору банка стоит подойти со всей ответственностью.
• Аккредитив. В этом случае пользуются не наличными средствами, а специальным расчетным счетом. Деньги на него кладет покупатель и банк блокирует сумму на определенное время, после которого при заключении сделки проводится зачисление на счет продавца. Это простой и безопасный способ, но продавец рискует тем, что в последний момент уже после подписания купчей покупатель передумает и отзовет аккредитив.

Как свести риски к минимуму?

Сделки с недвижимостью заслуженно относятся к категории рискованных. При этом рискуют все участники: продавцы, покупатели, риелторы, банки. Свести самые распространенные риски к минимуму можно путем выполнения простых рекомендаций:

1. Не пользуйтесь ненадежными вариантами оплаты. Изучите возможные варианты и выберите тот, который в данном случае самый надежный.
2. Воспользуйтесь услугами риелтора с хорошей репутацией и большим опытом работы в данном населенном пункте. Деловая репутация нарабатывается годами, и рисковать ею настоящий профессионал никогда не станет.
3. Если продавец не может предоставить какие-либо документы, от данной квартиры стоит сразу же отказаться, так как слишком велик риск столкнуться с мошенничеством.
4. Сами внимательно проверяйте все документы, а при обнаружении любых неточностей или несостыковок в бумагах, сразу же отказывайтесь от этого варианта.

Для риелторской конторы сделка купли-продажи вторичного жилья – рядовое событие, но для каждого покупателя оно таковым не является. На карту поставлена большая сумма, а порой даже не своя, а заемная. Поэтому слишком много бдительности не может быть по определению. 

law03.ru

Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги

Приобретение квартиры – невероятно волнительный и довольно трудоемкий процесс, как с практической, так и с психологической точек зрения. Сайт «РИА Недвижимость» решил напомнить вам шесть главных правил покупателя жилья, которые помогут вам не только сохранить нервы, но и защитить свои интересы и права.

Проверяйте правоустанавливающие документы

При покупке квартиры всегда лучше обращаться к профессионалам рынка, настаивает руководитель управления реализации объектов недвижимости ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Сергей Конюхов. Впрочем, если покупатель все же решил действовать самостоятельно, тогда эксперт советует ему полностью проверять сделку, начиная с правоустанавливающих документов.

«Если говорить о первичном рынке, обязательно нужно уточнить историю застройщика, как давно он на рынке, в порядке ли у него документы на землю, на строительство. Посмотрите, все ли нормально у него с исходно-разрешительной документацией: для этого нужно выписать номер договора аренды на землю, либо номер свидетельства на землю, и сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)», — объясняет собеседник агентства. Из ЕГРП в течение двух дней вам должны выдать справку о том, что земля находится у застройщика либо в собственности, либо в аренде, что подтвердит достоверность предоставленных документов и право организации вести строительство на этом участке.

Конюхов обращает внимание на то, что необходимо проверить название и реквизиты застройщика в разрешении на строительство и в проектной декларации. «Они должны соответствовать друг другу – в проектной декларации указывается то же юридическое лицо, что и в разрешении на строительство», — уточняет он. Также стоит проверить разрешения на присоединение к сетям коммуникаций.

Если продажа квартир идет по требованиям закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то, по словам эксперта, лучше попросить у застройщика для ознакомления весь пакет документов в соответствии со статьями 20 и 21 этого закона, которые регламентируют состав обязательной документации о застройщике и о проекте строительства.

Четыре важных совета тем, кто покупает жилье на побережье >>>

Контролируйте «чистоту сделки»

В случае сделок на вторичном рынке руководитель управления реализации ОАО «Главмосстрой-недвижимость» советует обратить внимание на то, на каком основании квартира досталась собственнику, кто в ней был прописан ранее. Основанием, на котором квартира досталась собственнику, может служить ранее заключенный договор купли-продажи квартиры, где, кстати, должны быть указаны и предыдущие владельцы жилплощади. Также подобным основанием могут быть договоры, которые заключаются при приобретении квартиры в новостройке, замечает Конюхов.

При покупке квартиры на вторичном рынке также важно получить техпаспорт БТИ. «Обратите внимание на его актуальность, так как данные быстро устаревают. Паспорт БТИ бессрочный, но комиссия по технической инвентаризации квартир должна проходить раз в 5 лет. Если инвентаризация проводилась более 5 лет назад, то нужно обновить его в территориальном бюро технической инвентаризации, которое располагается в округе проживания заявителя», — инструктирует эксперт.

Собеседник агентства советует покупателю также в обязательном порядке проверить задолженности за квартиру. «Требуйте у продавца выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета, а также квитанции по уже оплаченным коммунальным услугам за прошедшие периоды. Внимательно осмотрите счетчики на предмет пломб», — поясняет он.

Особое внимание, по словам Конюхова, стоит обратить на наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей. По закону, дети должны быть выписаны из продаваемой квартиры и сразу же вписаны во вновь приобретенную, причем желательно, чтобы она была больше по площади, чем предыдущая. В 2013 году были ужесточены правила оборота квартир, и теперь в соответствии с ними органы опеки в обязательном порядке согласовывают сделки купли-продажи недвижимости.

Будьте внимательны к представителю собственника

Особенно внимательно стоит отнестись к квартирам, которые продают по доверенности, замечает Конюхов. «У представителя должны быть заверенные нотариально полномочия по ведению сделки, включая подписание договора купли-продажи и получения денежных средств», — замечает он.

Не забывайте, что в компетенцию риелтора могут не входить постпродажные аспекты сделки: передача ключей, въезд или выезд из квартиры, отсрочки, заниженная стоимость договора.

Уточняйте психическое здоровье продавца 

Не нужно стесняться просить у собственника справку о его психическом здоровье, во избежание проблем в будущем. Ведь сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, может быть признана недействительной, замечает руководитель управления реализации ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

realty.ria.ru

Покупка квартиры на вторичке – риски и основные вопросы

 – продолжение:

…Идем дальше.

Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.

Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).

 

Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.

 

Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке».

 

Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке). Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.).

 

 

Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка. Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав. Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (в том числе Покупателю) это не нравится.

 

Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой». Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы. В этом нам поможет  (алгоритм действий) и в отдельных, указанных ниже случаях — дополнительная консультация юриста.

 

 

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

 

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

 

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е. компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к. их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

 

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо. Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

 

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

 

 

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу. Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец. Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

 

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

 

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все «за» и «против», мы уверенно шагнули в сторону «вторички». Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

kvartira-bez-agenta.ru

Как проверить документы при покупке квартиры — Справочник Недвижимости

Какие бывают документы

При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета. Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества. От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.

Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу. Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.

Обязательные документы

Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее. Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него. 

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги. Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности. Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты. В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере. Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом. Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать. 

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают. Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков. Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят». Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить. В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Прописанные люди

Нужно быть особенно внимательным, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Если же владелец квартиры — несовершеннолетний (а это бывает часто: родители покупают квартиру для детей или записывают недвижимость на детей), то нужно будет согласие органов опеки на продажу. Если продаваемая квартира — единственное жильё ребёнка, то его нельзя будет выписать из неё. Так что продавец должен заранее выписать ребёнка либо в другое жильё, если оно есть, либо к родственникам. Ребёнка можно выписать и в покупаемую квартиру после её приобретения. В этом случае в дополнение к условиям договора нужно оформить нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после сделки. При этом придётся удостовериться, что жилищные условия детей-собственников не ухудшаются: то есть покупаемая «альтернатива» должна быть признана органами опеки равнозначной или лучше, чем продаваемая квартира.

Не стоит заключать договор, если в квартире числятся люди, которые отказались от приватизации, но остались прописанными (обычно это указывается в договоре передачи). Их нельзя будет выписать по суду.

Семейный статус продавца

Уточните семейный статус продавца: попросите его показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор. Сравните с датами приобретения квартиры. Если квартира была куплена в браке, а брачный договор не заключался, то супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества. Если «вторая половинка» не против продажи, то продавец должен принести заверенное у нотариуса согласие жены или мужа на продажу квартиры. Если супруги в разводе, то продавец должен предоставить соглашение о разделе брачного имущества — бывшие имеют право требовать свою долю, если, к примеру, их супруга или супруг скрыл покупку квартиры в браке. Кстати, с 1 января 2018 года все нотариусы России могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии напрямую из электронного реестра ЗАГСа. 

Техническое состояние квартиры

После того, как вы проверили все документы на собственность, нужно проверить техническое состояние квартиры. Убедитесь, что в квартире не делали незаконных перепланировок — это может создать трудности в будущем. Есть перепланировки, которые несложно узаконить (например, снос ненесущих стен или объединение ванны и туалета), а есть те, которые узаконить невозможно (скажем, перенос несущей стены или расширение «мокрой зоны» на жилую). Если планировку признают незаконной, именно вам, новому владельцу, придётся уплатить штраф и восстановить изначальную планировку за свой счёт. Если сделка ипотечная, этот документ будет обязательным — при наличии незаконных перепланировок банк может не согласовать сделку.

Что ещё

Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:

• Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
• Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
• Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.

Готово!

Все документы проверены и собраны, всё в порядке — поздравляем, теперь можно переходить к составлению и подписанию договора купли-продажи.

 Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Родион Китаев

realty.yandex.ru

No related posts.