Покупка квартиры через аккредитив схема: Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет

alexxlab 18.08.2021 Разное Leave a comment 234 Просмотры

Содержание

Спик Аккредитив по сделкам с недвижимостью в Санкт-Петербурге.

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Аккредитив — один из самых безопасных видов расчета

Иногда Продавец требует сделку только «по аккредитиву». Оно и понятно, потому что расчеты с использованием аккредитивов являются самым надежными в мире. Мы расскажем Вам в максимально доступной форме, что такое аккредитив и «как это работает» при совершении сделок с недвижимостью.

Cформулируем, что такое сделка по покупке Квартиры.

Очень упрощая, суть в том, что Вы (предположим Вы – покупатель) покупаете Квартиру и платите деньги, а Ваш Продавец продает Квартиру и получает деньги за цену, на которой Вы договорились. Все просто, не так ли?

Очень важно учитывать, что сделка купли-продажи считается состоявшейся ТОЛЬКО после регистрации Договора купли-продажи в регистрирующих органах.

Вы можете подписать Договор и даже отнести Договор на регистрацию, а Ваш Продавец вдруг передумал продавать недвижимость и что-то не приложил в пакет на регистрацию. Будет приостановка, а впоследствии отказ в переходе права собственности.

Или, даже, может быть арест на имущество, наложенный в тот день, когда Вы подали документы в МФЦ, а на регистрацию перехода права собственности пакет документов не успел «приехать». Особенно это важно, когда граждане покупают имущество без проверки.

Вы представляете, что может быть, если Вы уже отдали на этот момент деньги Продавцу? Для того, чтобы вернуть эти деньги, придется обращаться в суд, процесс этот длительный и трудоемкий.

Получается ситуация, что вроде как и отдать деньги нельзя, и не заплатить тоже не получится (с чего вдруг Ваш продавец будет верить Вам на слово, что Вы потом заплатите? Он рискует остаться и без квартиры, и без денег не меньше Вашего)

Решение:

«эксперт-сейфинг», эскроу-счета или аккредитивы

Про сейфовые ячейки Вы можете прочитать в другой нашей статье, а сейчас отметим, что покрытый безотзывной аккредитив, — это один из самых надежных способов расчетов в прямых сделках (т. е. сделках, где деньги получает только Продавец по Договору).

Аккредитив по сделкам, при которых деньги должен получить не продавец по Договору купли-продажи, а третье лицо (например, если у Вас образовалась цепочка из квартир: кто-то продает недвижимость и одновременно покупает другую), не проводится, поскольку расчеты по аккредитиву предполагают максимальную прозрачность сделки.

Аккредитив — это условное денежное обязательство в пользу бенефициара (Продавца), принимаемое банком (банк, где Вы открываете аккредитив называется банк-эмитент) по поручению приказодателя (Покупателя).

Вы зачисляете деньги (аккредитив «покрытый», обеспечен деньгами) на счет в Банке и на этот счет ставится «блок». Забрать эти деньги не можете ни Вы, ни Ваш продавец (аккредитив «безотзывной») до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована в Росреестре и пока не будут выполнены иные Ваши требования (освободить Квартиру, снять с регистрационного учета проживающих лиц).

Выполнение условий контролирует Банк, поэтому Важно, чтобы Банк, где открывается аккредитив, был надежный и не обанкротился, пока идет регистрация. Как узнать надежность Банка и что такое банковские нормативы, – это отдельная тема для разговора вне этой статьи). После предоставления Банку оговоренных документов, Продавец может забрать деньги (счет «разблокируется»)

Банк несет ответственность не только перед Вами (покупателем) за правильность и корректность предоставляемых продавцом документов (т.е. сверяет их, проверяет факт регистрации, проверяет наличие печати Росреестра и т.д.), но и несет ответственность перед продавцом, что выданные после раскрытия аккредитива (т.е. когда снимается «блок» со счета после выполнения продавцом всех условий) деньги являются подлинными и точно соответствуют сумме аккредитива.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

* Подробнее о страховании ответственностиа>

Самостоятельная покупка квартиры онлайн. Выгодные и безопасные способы. Опыт «удаленки»

18.11.2020

В риэлторскую практику последних лет прочно вошли онлайн-методы проведения сделок с недвижимостью. Объем электронных сделок растет из месяца в месяц с геометрической прогрессией. Этому способствует и настойчивая работа крупных ипотечных банков, продающих свои ипотечные продукты по привлекательным для потребителя ценам (например, снижая на 0,5% ипотечную ставку) тем «ипотечникам», которые соглашаются на проведение электронной регистрации сделок, а также события, связанные с самоизоляцией в начале 2020 года по причине распространения короновируса.

Карантинные короновирусные мероприятия в мире, ускорили перевод в онлайн поле всех этапов проведения сделок с недвижимостью, начиная от электронных «досок объявлений» и онлайн-просмотров вариантов, онлайн-авансов (бронирования) выбранного объекта, и заканчивая электронной регистрацией (в том числе проведением сделки через личный кабинет застройщика) с онлайн удаленным осмотром объекта и подписанием передаточного акта.

Перевод в удаленный формат сервисов для покупателя

Сейчас можно удаленно провести как отдельный этап сделки с недвижимостью (например, авансировать объект), так и всю сделку целиком. Важно при этом, не увлекаясь простотой и легкостью удаленной сделки, не перейти грань, отделяющую безопасную сделку от оспоримой.

Как безопасно внести аванс за понравившийся объект?

Хочется подробно остановится именно на этапе удаленного внесения аванса за объект недвижимость. Если еще задолго до периода самоизоляции крупные застройщики на первичном рынке новостроек перевели работу с потенциальными клиентами по бронированию объектов в удаленный режим, без посещения офиса застройщика, то вторичный рынок и агентства недвижимости, реализующие квартиры и загородные объекты на вторичном рынке, перестраивались прямо на ходу, в разгар карантинных мер по короновирусу, обучаясь с ходу принимать авансы, используя схему «оферта-акцепт», в том числе с использованием электронной почты (по e-mail).

Вносим онлайн аванс

Важность соблюдения формы заключения договора связана с тем, что действующее законодательство в определенных случаях устанавливает требования к форме сделки, несоблюдение которых может повлечь отрицательные последствия для сторон сделки.

Например, статья 162 ГК РФ предусматривает при несоблюдении простой письменной формы сделки лишение сторон права в случае спора ссылаться на свидетельские показания. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Пункт 2 статьи 434 ГК РФ предусматривает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 ГК РФ (п. 2 в ред. Федерального закона от 18.03.2019 N 34-ФЗ).

Вносим онлайн аванс продавцу

ФЗ от 27 июля 2006 г № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» четко говорит, что «Документированная информация (документ) – зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими её идентифицировать». Письмо, отправленное по электронной почте, полностью соответствует данной формулировке, поскольку фиксируется, как у отправителя, так и у получателя.

Что такое ЭЦП?

На первой место при онлайн сделке выходит другое — важно персонально идентифицировать получателя. Во все времена использовалась для этих целей подпись лица под документом, подтверждающая его согласие с тем, что изложено в документе. При обмене документами в электронном виде данный способ, позволяющий идентифицировать лицо-контрагента, не работает. Требуется аналог собственноручной подписи. Именно этот аналог в виде ЭЦП (электронная цифровая подпись) допускается законодательством РФ. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 статьи 160 ГК РФ)

Что такое ЭЦП?

Но на практике мы столкнулись с тем, что даже обыватель-покупатель, который самостоятельно вышел на рынок недвижимости с целью подобрать и авансировать себе квартиру и имеющий представление, как выглядит ЭЦП и подписанный ей документ, оказался не готов к такому виду мошенничества, как сбор авансов за объекты в удаленном виде или недобросовестному понуждению к сделке, «продавливанию» контрагентом своих условий, изначально не выгодных покупателю.

Осторожно: конклюдентные действия!

Заключение договора (соглашения об авансе) в электронном виде может происходить не только путем подписания единого документа (Договора или соглашения), но и путем электронной переписки с представителем продавца (или тем же менеджером от застройщика). Тогда согласование условий сделки происходит путем электронной переписки несколькими письмами, в течение несколько дней. В таких случаях на покупателя психологически начинают давить, вынуждая перечислить (авансировать, забронировать) понравившийся объект, параллельно по телефону убеждая, что только после перечисления суммы брони более подробно будут обговорены условия и сроки проведения сделки. Неудивительно, когда покупатель перевел сумму аванса по указанным реквизитам, а потом сталкивается с несговорчивостью или отказом контрагента продолжить вести переговоры по объекту, согласовывать условия сделки, предлагаемые покупателем. Аргументация другой стороны выглядит железной и «непробиваемой» законодательно, поскольку, перечислив сумму аванса (брони) покупатель, как сторона сделки, совершает конклюдентные действия и фактически подтверждает свою готовность к сделке на условиях, согласованных (или «недосогласованных») до момента перечисления суммы аванса.

Конклюдентные действия

Конклюдентные действия (п. 3 ст. 438 ГК РФ) (от лат. concludo — заключаю, делаю вывод) — действия лица, выражающие его волю совершить сделку, но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении.

Поэтому, так важно покупателю еще до перечисления каких-либо сумм аванса (брони) за объект согласовать основные моменты сделки и только после их письменного фиксирования в переписке перечислять контрагенту согласованные суммы

Памятка покупателю по онлайн бронированию:

Что важно согласовать и зафиксировать в переписке при внесении аванса (брони):

1. Основные условия покупки объекта:

точный адрес выбранного объекта
сроки аванса (брони)

сумму и целевое назначение платежа: аванс/задаток и т.п.
условия возврата внесенной суммы (в случае отказа от сделки)
основные условия сделки (способ расчетов, место проведения, кто и какие документы готовит к сделке)

2. Выяснить сумму и целевое назначение платежа: аванс/задаток и т.п.
3. Выяснить кому перечисляются денежные средства (реквизиты получателя).

Часто покупатели страдают от своих необдуманных и неподготовленных действий и повышают риск потери своих же денежных средств. Сразу с несколькими похожими случаями нам пришлось столкнуться на практике, когда к нам в компанию обращались покупатели с просьбами помочь вернуть деньги. Так, самостоятельно, без сопровождения риэлтора или юриста по недвижимости, договариваются с представителем продавца (тем же агентом) об авансировании (бронировании) квартиры, перечисляя сумму аванса (брони) безналичным способом по личным банковским реквизитам на карточку агента (представителя продавца), не задумываясь о том, что квартира реализуется не агентом (или менеджером застройщика), физическим лицом, а агентством (застройщиком), то есть юридическим лицом. Юридические отношения покупателем оформляются с компанией, а денежные средства перечисляются агенту, физическому лицу, что в дальнейшем не дает возможности требовать возврата перечисленных сумм с компании в случае отказа или невозможности проведения сделки по инициативе одной из сторон.

Одним из основных моментов, требующих согласования сторон на этапе авансирования квартиры является согласование способа и порядка расчетов по сделке. Поскольку мы ведем речь об онлайн способах расчета по сделке, то остановимся именно на особенностях основных безналичных способах, которые активно используются на рынке недвижимости (

Способы безналичных расчетов

Особенности аккредитива, как одного из безналичных способов расчета по онлайн сделке

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Кратко изложу суть: банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент. Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и банк-эмитент).

Схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк.

Способ исполнения аккредитива — это предоставление Продавцом в банк- исполнителя документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности. Аккредитив может быть покрытым(депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива. В практике расчетов с недвижимостью через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой вид аккредитива позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка. В принципе, суть та же, что и расчет через ячейку, но там – наличным способом, а здесь — безналичным.

Самостоятельная покупка квартиры онлайн

При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю. Последний во время действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя. Один из существенных минусов применения способа расчетов через аккредитив: исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых продавцом документов при исполнении аккредитива. Читаем пункт 3 статьи 871 ГК РФ: «Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства».

В связи с этим, так важен контроль за всеми этапами сделки (а особенно контроль этапа регистрации перехода права) профессионального представителя, каким может быть риэлторская или юридическая компания, специализирующаяся на сделках с недвижимостью.

Также надо помнить, что аккредитив предназначен для расчетов только с одним получателем средств. Если в квартире несколько продавцов-собственников — надо открывать аккредитивы по количеству продавцов на имя каждого из них, перечисляя денежные суммы соразмерно их долям в праве собственности на квартиру на каждый из аккредитивов (конечно, если у вас поставлена задача юридически правильно провести сделку и избавить в дальнейшем покупателя от рисков и финансовых претензий к покупателю со стороны продавцов, связанных с исполнением Договора купли-продажи в частичной оплате квартиры). Как вариант, чтобы избежать подобных финансовых претензий со стороны продавцов, мы рекомендуем включать в текст Договора определенные юридические фразы, защищающие покупателя, подтверждающие его добросовестность приобретения.

И есть еще один юридически тонкий момент безопасного использования в сделке такого способа расчетов, как аккредитив — это проведение альтернативных сделок. Альтернативная сделка проводится одновременно: продажа недвижимости продавцом и приобретение на вырученные от продажи денежные средства этим продавцом другого объекта недвижимости в один день).

Большая часть сделок, проводимых на рынке, именно носят альтернативный характер. Настаивать на использовании аккредитива в расчетах по ипотечным сделкам и проводить альтернативные сделки с привлечением аккредитива сравнительно недавно первым начал один из крупнейших банков РФ.

Работа на «удаленке» в условиях самоизоляции в 2020 году, а также увеличение в последние месяцы количества ипотечных сделок по альтернативным схемам с использованием аккредитивов выявило одну неприятную пагубную практику, а именно: стороны сделки, а часто и их представители — риэлторы, не придают значение такому существенному моменту в процессе подготовки к сделке, как подтверждение расчетов между сторонами по каждому Договору купли-продажи (ДКП) объекта в альтернативной цепочке.

Даже профессиональные участники рынка недвижимости, ошибочно проводя аналогию с порядком расчетов по альтернативным сделкам с привлечением банковских ячеек и закладкой наличных денежных сумм в них, не обращают внимания, что порядок расчетов, прописанный в конкретном ДКП, резко отличается от условий исполнения конкретного аккредитива, которые указывает покупатель, выдавая поручение банку-эмитенту и фиксируя его в заявлении на открытие аккредитива.

При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца конечной («хвостовой») квартиры в цепочке после предоставления им документов о переходе права собственности на все объекты недвижимости к покупателям по всей альтернативной цепочке (по аналогии с условиями доступа к банковским ячейкам).

Транзит средств (при аккредитивных расчетах) и факт их получения продавцами объектов, находящихся в середине альтернативной цепочки ничем документально не фиксируется. Сила расписки (которая обычно предлагается в подобных случаях) сильно преувеличена, тем более, что расходится с безналичным способом проведения сделки, указанным в конкретном Договоре. Данная пагубная практика существенно стала увеличивать риски покупателя в оспоримости проведенной конкретной сделки.

Аргументация менеджеров ипотечных банков, которую приходится выслушивать нам на сделках, что «всегда все деньги получают и пишут расписки, проблем нет» вообще несостоятельна с юридической стороны. Андеррайтинг любого ипотечного банка не анализирует схему проведения сделки с позиций безопасности для всех ее участников — цель сотрудника банка рассматривать документы по конкретному приобретаемому с ипотекой объекту с позиций уберечь банк (и только банк) от возможных рисков, ведь объект станет предметом залога, а в случае чего реализованные от его продажи средства должны покрыть предоставленный заем «ипотечнику».

При данной схеме проведения сделки расписка не может защитить, как покупателя-ипотечника, так и продавца-менщика, и подтвердить его добросовестность в исполнении конкретной сделке по покупке конкретного объекта. Аргумент на альтернативность сделок для суда слаб и сомнителен. Суд в обязательном порядке разбирается с ситуацией в каждой оспоримой сделке. Прогнозировать решение суда без подтверждающих расчеты документов по сделке — сомнительное удовольствие. Судом будет учитываться не только факт состоявшейся конкретной сделки, но и условия, при которых она совершалась. Главное, при этом потребуется подтверждение факта подтверждения расчета получения денежных средств продавцом-менщиком, которое будет отсутствовать при проведении альтернативной сделки через аккредитив.

Поэтому важно документально фиксировать в соглашении между всеми участниками альтернативной сделки «проводку» денежных средств по всей цепочке, согласовывая и связывая его с условиями, указанными в Договорах купли-продажи, «привязывать» факт зачисления денежных средств на счет продавца «хвостового» объекта к исполнению обязательств сторон-альтернативщиков.

Наша компания активно использует в сделках своих клиентов такое соглашение («дорожную карту» безопасной сделки), которое «устоит в суде» в случае предъявления претензий со стороны 3-х, при данном альтернативном способе расчетов в сделках. Поможет это соглашение и случае предъявления в будущем возможных претензий кредиторов к бывшему собственнику в случае его банкротства и попыток признать сделку по продаже квартиры, ка ущемляющей интересы кредиторов. Поскольку соглашение будет подтверждением добросовестности покупателя.

Особенности депозита нотариуса, как одного из безналичных способов расчета по онлайн сделке

Депозит нотариуса — принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Принятие депозита нотариусом производится в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ. С 01 января 2015 года стало возможно использовать депозит нотариуса не только, как способ расчета между кредитором и должником, но и при сделках купли-продажи недвижимости.

Использование депозита нотариуса, как средства взаиморасчета по сделкам, позволяет существенно упростить порядок исполнения обязательства и минимизировать возможные риски. При этом надо учесть некоторые особенности в применении данного способа расчетов в сделках с недвижимостью.

В соответствии со статьей 87 ГК РФ, нотариус, принявший в депозит наличные деньги, должен внести их на свой публичный депозитный счет не позднее следующего рабочего дня после дня принятия наличных денег. Принятие нотариусом в депозит безналичных денежных средств осуществляется путем распоряжения нотариуса о принятии денежных средств на публичный депозитный счет, выдаваемого нотариусом покупателю для представления покупателем в банк, в котором открыт публичный депозитный счет нотариуса. Дальнейшая выдача либо перечисление продавцу денежных средств, находящихся на публичном депозитном счете нотариуса, производится банком по распоряжению нотариуса.

Самостоятельная покупка квартиры онлайн

Хранить в нотариальной конторе денежные суммы и ценные бумаги, принятые в депозит, нотариус не имеет права. Для хранения денежных средств используется специальный депозитный счет нотариуса в банке. Не все нотариусы предоставляют данную услугу, а также для того, чтобы ей воспользоваться, необходимо нотариально заверить сам договор купли-продажи квартиры.

Подписать договор купли-продажи в простой письменной форме, указав способ расчетов в нем через депозит нотариуса, у вас не получится. Воспользоваться депозитом нотариуса возможно будет только в том случае, если Вы будете у этого же нотариуса проводить сделку в нотариальной форме, удостоверяя у него же договор купли-продажи.

Кроме этого, важно предварительно выяснить в каком банке у конкретного нотариуса открыт депозитный счет, придется предварительно просчитать, насколько высоки риски сотрудничества с конкретным банком, и определить признаки, предшествующие ухудшению ситуации в банке и ведущие к его банкротству. А покупателю надо будет дополнительно подумать об оплате процентов за перевод суммы, подготовленной для расчетов по сделке, со счета Покупателя из своего «родного» банка в банк, где открыт депозитный счет у нотариуса.

Также нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за «обналичивание» денег со своего счета Продавцом уже после проведенной сделки или перевод их на счет Продавца в другой банк.

Еще одна важная особенность депозита: денежное обязательство считается исполненным покупателем сразу после внесения денежных средств в депозит нотариуса (п.2 ст 327 ГК РФ). Правда, пункт 3 все той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса. Чтобы этого не произошло, своим клиентам мы рекомендуем на этапе согласования проекта Договора купли-продажи (с помощью нотариуса) четко фиксировать в Договоре условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно.

Покупателям нужна стабильность, безопасность, ясность в действиях и профессионализм. При этом, покупателю важно проявить разумную осмотрительность и снизить риски по признанию в дальнейшем сделки недействительной.

Как онлайн проверить выбранный объект недвижимости?

Самостоятельность при покупке недвижимости — трудоемкий и затратный по времени процесс. Для первичного самостоятельного знакомства с выбранным объектом, несомненно, потенциальному покупателю подойдет онлайн проверка продавца и самого объекта по основным официальным ресурсам, размещенным на порталах в интернете.

Ссылки на сайты проверок при покупке недвижимости

При этом, важно не забыть, что нужен обобщающий правовой анализ всей совокупности документов по понравившейся квартире, а не их наличие и количество. Кто из покупателей сделает доскональный, грамотный и профессиональный анализ собранных юридических фактов? У частного лица, желающего купить недвижимость, нет опыта провести анализ полученной информации. Только специалист в своей области может сравнить полученный материал с информацией из других источников и сделать соответствующие правовые выводы, а также осуществить юридическую доработку и исправление ошибок в пакете документов, предоставленных продавцом. В специализации юриста заключена сегодня на рынке недвижимости безопасность покупателя.

Кто и как может подать документы на электронную регистрацию?

Каким способом из нижеперечисленных воспользоваться — выбирать сторонам сделки. Следует быть готовым к тому, что некоторые виды сделки требуют обязательного нотариального удостоверения (Договор купли-продажи составляет нотариус, он же удостоверяет подписи сторон в нем). При нотариальной форме сделки удобно воспользоваться и возможностями нотариуса, подав пакет документов в электронном виде через нотариуса.

Стороны сделки самостоятельно подают пакет через портал Росреестра с использованием ЭЦП (https://rosreestr.gov.ru/ ). Росреестр принимает документы на регистрацию в электронном виде при наличии ЭЦП сторон, а также при грамотно сформированном пакете документов

Памятка по самостоятельной подготовке документов к электронной регистрации

Сделку проводит нотариус, он же направляет заявление в Росреестр и подает пакет документов на электронную регистрацию (без получения личных ЭЦП сторонами сделки)
Подача документов через МФЦ (Мои документы), портал Госуслуг
Через сервис Сбер «ДомКлик» или других крупных банков (например, ВТБ, банк ДОМ.РФ).

Личного взаимодействия и присутствия сторон на удаленном раскрытии аккредитивов или сервисов специальных счетов (ЦНС) не требуется. Полностью заменяет взаимодействие с наличными денежными средствами и органами Росреестра. Сторонам сделки выдаются усиленные ЭЦП, получение через смартфон. Идентификация клиента происходит удаленно.

Стороны подписывают Договор по сделке ЭЦП, который вместе с необходимым пакетом документов уходит на регистрацию в Росреестр. При покупке жилья в новостройке (без ипотеки) идентификацию покупателя для открытия счета в системе безопасных расчетов может производить представитель застройщика.

Соглашаясь на электронные способы подачи пакета документов через третьи лица, следует знать, что контроль и ответственность за ход и результаты электронной регистрации никакой ипотечный банк, застройщик или нотариус на себя не берет.

Сторонам сделки, соглашаясь на электронные способы регистрации всегда надо быть готовым к самостоятельному решению вопроса по получению информации из Росреестра о причинах случившейся приостановки или отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на объект, а также к тому, что придется самостоятельно осуществлять мероприятия по поиску «своего» пакета, сданного на регистрацию. В чем это заключается и как идут поиски «зависших» или «потерявшихся» пакетов в Росреестре не надо объяснять только трудолюбивым риэлторам, работающим с этим постоянно, а также юристам. К сожалению, к решению подобных вопросов юристов зачастую не привлекают заранее, уповая на видимую простоту регистрации сделки, но на деле столкнувшись с проблемами, понимают, что самостоятельно решить эти вопросы они не могут. При этом очень часто стороны сделки уже несут финансовые расходы, например, в виде процентов по взятому кредиту, оплаты услуг нотариуса, суммы перечисленного аванса, а также в виде денежных средств, замороженных на определенное время на аккредитиве.

Таким образом, изначальная простота онлайн-сделок с электронной регистрацией без привлечения профессионалов может обернуться потерями денег, временем и потраченными нервами. В данном случае оплата труда привлеченного специалиста (юриста, риэлтора) является приобретением своей безопасности за очень небольшие деньги по сравнению с планируемой суммой покупки любого объекта недвижимости.

Напоследок, хочу отметить, что, если в сделке соблюдены ВСЕ ниже перечисленные условия, а именно:

содержание сделки и её правовой результат не противоречит закону,
стороны обладают право- и дееспособностью,
а их волеизъявление свободно и совершается в условиях, исключающих вредное воздействие на него (сделка, совершена не под влиянием заблуждения).

Ваша сделка просто обречена быть действительной)!

Об авторе

Булахова Наталия Владиславовна
Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» www.uno-law.ru
Член Ассоциации юристов России,
Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Булахова Наталия Владиславовна

ПИК и Сбербанк подписали соглашение об электронном взаимодействии

· Сбербанк API — это отказ от использования бумажных документов, автоматическая передача данных в режиме онлайн.

· Соглашение предусматривает использование новых цифровых сервисов при работе по аккредитивам и счетам эскроу — Сбербанк API.

ПИК и Сбербанк подписали соглашение об электронном взаимодействии при работе по аккредитивам и счетам эскроу. Этот шаг становится важной вехой на пути цифровизации девелоперского процесса.

ПИК становится первым партнером Сбербанка в использовании новых цифровых технологий при покупке недвижимости. Сервисы «Сбербанк API. Аккредитивы» и «Сбербанк API. Счета эскроу» не имеют аналогов на российском рынке и позволяют автоматически передавать данные в банк для формирования заявлений на открытие аккредитива и для формирования договоров счета эскроу.

По новой схеме ПИК как партнер Сбербанка, в пользу которого физическое лицо открывает аккредитив, сможет самостоятельно сформировать соответствующее заявление в своей системе. В режиме онлайн это заявление поступит в банк, после чего физическому лицу остается только подписать его в любом банковском офисе.

Аналогично сервис работает со счетами эскроу, открываемыми для расчетов по договорам участия в долевом строительстве: застройщик может направить данные для формирования договора и подписать его в режиме онлайн. Договор поступит в банковскую систему, далее дольщик-физическое лицо сможет подписать этот договор и открыть счет эскроу в любом офисе банка.

Новые технологии Сбербанка позволят ПИК трансформировать процесс покупки жилья и сделать его максимально простым, понятным и быстрым. Фокус внимания покупателя должен быть обращен к выбору лучших продуктовых преимуществ и изменению качества жизни, а не к формальностям, связанным с приобретением квартиры.

Геннадий Россо, вице-президент — директор Департамента продаж ПИК: «Работа по API значительно упростит и ускорит покупку квартиры. ПИК активно внедряет цифровизацию в процесс покупки недвижимости. Переход на электронное сотрудничество — еще одна веха в этом процессе. Покупка квартиры без визитов в офис девелопера и в банк — это вопрос самого ближайшего времени».

СПРАВКА О ПИК

ПИК работает на рынке с 1994 года и специализируется на проектах в сегменте доступного жилья. С начала деятельности компания построила около 23 млн м² жилой недвижимости. С 2007 года ПИК присутствует на фондовом рынке. Компания придерживается передовых международных стандартов корпоративного управления, которые способствуют успешному развитию бизнеса. Решением Правительства РФ ПИК включён в перечень системообразующих предприятий российской экономики.

Пресс-пакет

Контакты:

Пресс-служба ПИК

[email protected]

Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки —

Приобретение недвижимости случается не так уж и часто. По статистике, большинство россиян участвуют в таких сделках в среднем один-два раза в жизни. Способов для расчетов несколько, с помощью экспертов мы перечислили основные и выяснили, в каких случаях уместен каждый из них.

На первичном рынке недвижимости существует три основных формы расчетов, причем все они безналичные (то есть деньги поступают на счет девелопера): ипотека, единовременная оплата и рассрочка.

Ипотека

Доля ипотечных займов в структуре сделок в зависимости от класса жилья варьируется от 30 до 80%. Здесь применяется аккредитивная форма оплаты (подробнее об этом ниже), когда деньги поступают на безотзывный безакцептный аккредитив в банке и переводятся на счет застройщика только после того, как право собственности на недвижимость перейдет клиенту.

Основной минус ипотеки — выплата процентов, размер которых зависит от выбранного банка, но в результате выливается в существенную сумму сверх стоимости купленной недвижимости. Ипотечный кредит можно рефинансировать в другом банке, снизив процент по кредиту.

Во всех проектах, получивших разрешение на строительство после июля 2019 года, используются эскроу-счета, на которые и поступают деньги покупателей, а застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию.

Более подробно об этой схеме читайте здесь.

Единовременная оплата

Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму сразу. Основная сложность — единовременное наличие у покупателя полной суммы, которая требуется для оформления сделки.

Есть и побочный эффект: не всегда этот способ оказывается безопасным. Проблема в том, что на момент выплаты денег право собственности покупателя на объект может быть еще не зарегистрировано в Росреестре — в этом случае существует риск столкнуться с «неосновательным обогащением» (приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований). Даже если суд встанет на сторону пострадавшего, возврата денег придется подождать.

Аналогичным образом рискует и продавец, которого попытается обмануть покупатель. В целом способ будет актуален лишь тогда, когда стороны имеют все основания друг другу доверять.

Рассрочка

Квартира находится в залоге до полной оплаты, а покупатель в течение определенного срока (как правило, одного года) вносит регулярные платежи. При этом клиент предварительно делает первоначальный взнос, размер которого составляет до 30% стоимости жилья.

Безусловным плюсом такой разновидности оплаты является отсутствие процентов (как в случае с ипотекой), причем платить покупатель будет не банку, а продавцу-застройщику.

Банковская ячейка

Анна Жукова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, напоминает о таком способе передачи денег, как банковская ячейка. Правда, по словам эксперта, этот способ теряет популярность — он стал менее безопасным. Раньше банки были более лояльны к условиям получения средств из ячейки: можно было прописать перечень справок и документов, который придется предъявить продавцу для получения денег из ячейки.

ДЕНЬГИ ЗАКЛАДЫВАЮТСЯ В ПРИСУТСТВИИ ОБЕИХ СТОРОН СДЕЛКИ, ПОСКОЛЬКУ ОБЫЧНАЯ АРЕНДА БАНКОВСКОЙ ЯЧЕЙКИ НЕ ПОДРАЗУМЕВАЕТ ПРОВЕРКУ ПОДЛИННОСТИ ОТПРАВЛЕННЫХ В СЕЙФ КУПЮР И ИХ КОЛИЧЕСТВА.

Но у банков есть отдельная платная услуга по проверке подлинности — за нее придется заплатить в среднем около 0,1% суммы (иначе банк будет отвечать только за хранение — предъявить претензии, если купюры окажутся поддельными, не получится). Чтобы гарантия безопасности сделки была выше, имеет смысл арендовать ячейку в тех банках, которые получают информацию о регистрации сделки онлайн.

«Есть еще один вариант — услуга ответственного сейфового хранения. Она стоит дороже, но представитель банка присутствует на закладке денег и составляет опись содержимого ячейки. И тут уже банк заинтересован проверить и количество заложенных денежных средств, и их подлинность», — уточняет собеседница Циан.Журнала.

В заключение Анна Жукова рекомендует заранее узнать, как удастся получить доступ к деньгам при возникновении непредвиденных ситуаций. Да, риск их возникновения невелик, но при таких крупных сделках полагаться на авось неразумно.

Аккредитивы

надежности) способов расчета. Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы. Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи.

«Деньги покупателя списываются с его счета на счет аккредитива, где они будут заморожены в течение 30 дней или бо?льшего срока, в течение которого покупатель не вправе отозвать заявление на открытие аккредитива (если аккредитив безотзывной). Условием раскрытия аккредитива в пользу продавца, как правило, является предъявление в банк договора купли-продажи квартиры, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя. После этого банк перечисляет деньги продавцу».

Данила Савченко,генеральный директор Apple Real Estate

Главное, чтобы продавец явился в банк в течение срока действия аккредитива, иначе после его окончания деньги вернутся обратно на счет покупателя. Аккредитив считается достаточно безопасным способом расчетов. Основные риски связаны с отзывом лицензии у банка — это приведет к зависанию денег.

Депозит нотариуса

Другой способ оплатить приобретение квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счет в банке, чтобы переводить на него деньги для расчетов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.

Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передает покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счет продавца.

Если нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, то он сам отслеживает регистрацию и совершает платеж без дополнительного обращения, отмечает генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.

Недостатки этого способа — риск отзыва лицензии у нотариуса или мошеннические действия с его стороны. Если покупатель не переведет деньги на депозитный счет, нотариальный договор придется расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.

Сервис безопасных расчетов Сбербанка

После того как появилась возможность подавать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде (электронная регистрация), Сбербанк запустил и начал активно использовать услугу «Сервис безопасных расчетов». Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платеж в пользу продавца, говорит Данила Савченко.

«Эта услуга доступна как ипотечным клиентам, так и клиентам, которым не нужен ипотечный кредит. Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Впрочем, есть ряд условий, при которых воспользоваться ею не получится: например, при покупке квартиры по доверенности, или если недвижимость оформлена в собственность до 1998 года, или если получателей денежных средств по договору больше двух», — подчеркивает эксперт.

С одной стороны, это достаточно комфортный безналичный способ расчетов. С другой, настораживает, что владельцем номинального счета является некое ООО (хотя оно и входит в группу компаний Сбербанка). Перевод и поступление денег на счет продавца иногда проходят с существенной задержкой.

Трейд-ин

Руководитель направления трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина напомнила, что существует и схема трейд-ин. Это относительно новая система управления продажами новостроек, которая набирает обороты у российских застройщиков.

«Большая доля жилья приходится именно на старый фонд. Проведя аналогию с автомобильным бизнесом, многие застройщики внедрили эту схему и у себя. Покупатель решает продать квартиру и обращается в специальный офис, где ему предлагают либо одновременный выкуп его квартиры и покупку новой, либо помощь в одновременной реализации старой квартиры и покупки новой. Некоторые компании предоставляют эту услугу бесплатно, некоторые дают скидку при покупке новой квартиры. Получается довольно выгодно», — резюмирует эксперт.

У каждого из упомянутых способов расчетов масса нюансов, о которых покупателям недвижимости лучше узнать на берегу — еще до совершения сделки. Поэтому вне зависимости от выбора схемы расчетов, внимательность и въедливость никогда не будут лишними.

www.cian.ru

Определение аккредитива

Что такое аккредитив?

Аккредитив или «кредитное письмо» — это письмо из банка, гарантирующее, что платеж покупателя продавцу будет получен вовремя и на правильную сумму. В случае, если покупатель не может произвести оплату покупки, банк должен будет покрыть полную или оставшуюся сумму покупки. Может предлагаться как объект.

Из-за характера международных сделок, включая такие факторы, как расстояние, разные законы в каждой стране и трудности с личным знакомством с каждой стороной, использование аккредитивов стало очень важным аспектом международной торговли.

Ключевые выводы

Аккредитив — это документ, отправляемый банком или финансовым учреждением, который гарантирует, что продавец получит платеж покупателя вовремя и на полную сумму.
Аккредитивы часто используются в сфере международной торговли.
Существует множество различных аккредитивов, в том числе возобновляемый аккредитив.
Банки взимают комиссию за выдачу аккредитива.

Как работает аккредитив

Поскольку аккредитив обычно является оборотным инструментом, банк-эмитент платит бенефициару или любому банку, назначенному бенефициаром.Если аккредитив может быть переведен, бенефициар может передать другому лицу, например, материнской компании или третьей стороне, право получения.

Банки обычно требуют залог ценных бумаг или денежных средств в качестве обеспечения для выпуска аккредитива.

Банки также взимают плату за обслуживание, обычно в процентах от размера аккредитива. Единые обычаи и практика документарных аккредитивов Международной торговой палаты контролируют аккредитивы, используемые в международных сделках.Доступны несколько типов аккредитивов.

Виды аккредитивов

Коммерческий аккредитив

Это прямой метод оплаты, при котором банк-эмитент осуществляет платежи получателю. Напротив, резервный аккредитив — это вторичный метод оплаты, при котором банк платит бенефициару только тогда, когда держатель не может.

Возобновляемый аккредитив

Такое письмо позволяет клиенту делать любое количество розыгрышей в пределах определенного лимита в течение определенного периода времени.

Дорожный аккредитив

Для тех, кто уезжает за границу, это письмо гарантирует, что банки-эмитенты будут выполнять векселя, сделанные в определенных иностранных банках.

Подтвержденный аккредитив

Подтвержденный аккредитив предполагает участие банка, отличного от банка-эмитента, гарантирующего аккредитив. Второй банк является подтверждающим банком, обычно банком продавца. Подтверждающий банк обеспечивает платеж по аккредитиву в случае дефолта держателя и банка-эмитента.Банк-эмитент при международных транзакциях обычно запрашивает такую договоренность.

Пример аккредитива

Ситибанк предлагает аккредитивы покупателям в Латинской Америке, Африке, Восточной Европе, Азии и на Ближнем Востоке, у которых могут возникнуть трудности с получением международного кредита самостоятельно. Аккредитивы Ситибанка помогают экспортерам минимизировать страновой риск импортера и коммерческий кредитный риск банка-эмитента.

Аккредитивы обычно предоставляются в течение двух рабочих дней, гарантируя оплату подтверждающим отделением Ситибанка.Это преимущество особенно ценно, когда клиент находится в потенциально нестабильной экономической среде.

Часто задаваемые вопросы

Что такое аккредитив?

Часто в международной торговле аккредитив используется для обозначения того, что платеж будет произведен продавцу вовремя и в полном объеме, что гарантировано банком или финансовым учреждением. Отправляя аккредитив, банк взимает комиссию, обычно в процентах от суммы аккредитива, в дополнение к требованию обеспечения от покупателя.Среди различных форм аккредитивов — возобновляемый аккредитив, коммерческий аккредитив и подтвержденный аккредитив.

Какой пример аккредитива?

Рассмотрим экспортера в нестабильном экономическом климате, где получить кредит может быть труднее. Bank of America предложит этому покупателю аккредитив, доступный в течение двух рабочих дней, в котором покупка будет гарантирована отделением Bank of America. Поскольку между банком и экспортером существуют существующие отношения, банк осведомлен о кредитоспособности, активах и финансовом состоянии покупателя.

В чем разница между коммерческим аккредитивом и возобновляемым аккредитивом?

Как одна из наиболее распространенных форм аккредитивов, коммерческие аккредитивы — это когда банк производит платеж непосредственно бенефициару или продавцу. Возобновляемые аккредитивы, напротив, могут использоваться для нескольких платежей в течение определенного периода времени. Как правило, они используются для предприятий, которые имеют постоянные отношения, при этом срок действия соглашения обычно составляет один год.

Международные аккредитивы: передовая практика для экспортеров

Международный аккредитив (L / C) — это метод платежа, который особенно подходит для операций с высокой стоимостью / высоким риском. Это один из четырех традиционных способов оплаты, который довольно сложен.

Решение торговать на условиях аккредитива обычно является результатом либо постановления иностранного правительства, либо отсутствия доверия между участниками торгов. Это отсутствие доверия обычно связано со стоимостью сделки — финансовым риском.

В качестве примера, Экспортер A и Импортер B могут быть вполне счастливы торговать партиями на сумму 30 000 долларов за один раз на основе открытого счета, но если предполагается транзакция на сумму 1 миллион долларов, то условия платежа будут, справедливо, подлежать для обзора.

Не существует магического числа, по которому запускаются проверки или выбираются способы оплаты, но чем выше сумма транзакции, тем выше потребность в системе финансовой безопасности, чтобы гарантировать своевременность платежа или избежать платежа, когда условия договор не выполнены.

Загрузите бесплатную электронную книгу—

Evaluating Export Markets:
Assessing Country and Customer Risk

С самого начала необходимо помнить, что международная торговля означает торговлю в разных юрисдикциях и правовых системах, различных правилах и положениях, а также применении или отсутствии таковых международных конвенций. Извещение о том, что есть решение проблемы: просто подать в суд на другую сторону — это холодное утешение для продавца или покупателя! Рассмотрение дел в международных судах занимает много лет и стоит больших денег.

В аккредитиве кредитный риск покупателя заменяется риском его банка, поскольку именно банк, выпускающий аккредитив, условно гарантирует платеж. Условием является то, что экспортер (продавец / получатель) должен соответствовать документальным условиям аккредитива для инициирования платежа.

Сделки по аккредитиву

регулируются специальным набором правил, именуемым UCP 600, который администрируется Международной торговой палатой. UCP 600 — это не конвенция и не свод законов, а свод правил, которых придерживаются банки по всему миру.В этих правилах излагаются обязательства сторон, участвующих в сделках по аккредитиву, с особым упором на банковские процессы и процедуры.

Некоторая полезная терминология. Продавец также называется экспортером, а в отношении аккредитива продавец является бенефициаром. Покупатель также называется импортером, а в отношении аккредитива покупателем является заявитель. Банк покупателя является банком-эмитентом, а банк продавца — авизующим банком.

Международные договоры купли-продажи

Типичные контракты, возникающие из транзакции аккредитива, показаны на Рисунке 1 ниже.Самый важный контракт — это номер 3 (показан синим цветом), который представляет собой обязательство произвести платеж от банка-эмитента экспортеру.

Контракт номер 1 является базовым контрактом, то есть контрактом, на основании которого создается аккредитив. Чрезвычайно важно понимать, что аккредитив отделен от договора купли-продажи в том, что касается банковских операций (и платежей). Банки должны соблюдать свое обязательство по оплате, но только при 100% документальном соответствии условиям аккредитива.Все дело в документах, а не в товарах!

Контракт № 2 — заявка на аккредитив. Из этого логически следует, что продавец и покупатель договариваются об условиях контракта, и аккредитив должен отражать суть контрактного соглашения. Поэтому важно, чтобы существенные вопросы рассматривались как часть переговоров, ведущих к подписанию контракта и выпуску аккредитива.

Рисунок 1 : «Контракты», возникающие в результате транзакции аккредитива (по материалам Bergami, R.2009, Международная торговля: практический подход , Eruditions Publishing, Мельбурн, Австралия, стр. 411)

Установка способа оплаты обычно выполняется специалистами по экспортным продажам. Это первый момент, когда уместно дать совет фирме-экспортеру.

Продавцы — герои фирмы, ведь они ведь приносят доллары, верно? Не совсем так. Другие герои фирмы — это на самом деле операторы — сотрудники по упаковке, отгрузке и документации, которые фактически конвертируют контракт на бумаге (или посредством электронного сообщения) в физическую партию товаров, которая будет отправлена из пункта отправления в пункт назначения.

Принципы управления рисками предприятия (ERM)

Итак, первый совет фирме-экспортеру: следуйте принципам управления рисками предприятия при работе с аккредитивами. Принципы ERM требуют, чтобы все ключевые заинтересованные стороны в сделке были вовлечены в процесс принятия решений о выборе аккредитива в качестве метода платежа. Это требует инклюзивного подхода к процессу, чтобы убедиться, что все факторы риска учтены при принятии окончательного решения по конкретному пункту, проблеме или процессу.

Это противоположность разрозненного подхода к принятию решений или, как некоторые его описывают, бессистемного мышления. Это может быть очень легко случиться в более крупной фирме со специализированными отделами и четко разграниченными сферами ответственности, и, вероятно, с меньшей вероятностью случиться в небольших фирмах, где люди заняты множеством видов деятельности, а их работа связана с несколькими видами деятельности. области.

Убедитесь, что вы задокументировали процесс экспорта;

скачать бесплатную техническую документацию сейчас.

В этом контексте следует придерживаться подхода ERM, и решение о выборе условий в аккредитиве не должно ограничиваться продажами / маркетингом или финансами и, возможно, производством, но, что немаловажно, оно должно охватывать людей, занимающихся производством.

Консультации по таким вопросам, как пункты доставки, частота рейсов, наличие места на судах или самолетах, импортные требования зарубежных стран (как с точки зрения документации, так и нормативных требований, например, сертификаты фумигации) и затраты на перемещение продукта являются взносами операции, которые люди могут выполнять с транзакцией.

Решение о том, какой вариант доставки в соответствии с Инкотермс 2010 следует выбрать, чрезвычайно важно для транзакции аккредитива, так как оно напрямую влияет на обязательства экспортирующей фирмы в отношении требований к отгрузке и документации. Поскольку в конечном итоге некоторые из этих вопросов будут отражены в конкретных документальных требованиях аккредитива, важно, чтобы каждый вносил свой вклад из своей области знаний.

Хороший совет, чтобы свести к минимуму проблемы с документарными требованиями аккредитива, — разработать шаблон для вашего покупателя.Шаблон используется для того, чтобы сообщить вашему покупателю, что вы, как экспортер (продавец / получатель), ожидаете увидеть с точки зрения документальных требований.

На рис. 2 показаны типичные потоки транзакции аккредитива; ключевые шаги 5 и 6, они показаны синим цветом.

Рисунок 2 : Типичные потоки транзакций по аккредитиву (по материалам Bergami, R. 2009, Международная торговля: практический подход, Eruditions Publishing, Мельбурн, Австралия, стр. 438).

Пояснения к рисунку 2

1. Договор купли-продажи между сторонами
2. Импортер подает заявку на аккредитив в банк-эмитент
3. Банк импортера выдает аккредитив банку экспортера
4. Аккредитив авизуется экспортеру
5. Товар отправлен
6 Требуемые документы, поданные экспортером в банк
7. Документы, отправленные в банк-эмитент для акцепта
8. Документы, выданные импортеру
9. Денежные средства, переведенные от импортера в срок
10.Денежные средства переведены из банка-эмитента
11. Денежные средства переданы экспортеру

Потоки:

Заявление аккредитива (2)

Выдача и передача аккредитива (3, 4)

Документы (6, 7, 8)

Фонды (9, 10, 11)

После того, как экспортер получит аккредитив, он должен проверить его на соответствие шаблону и убедиться, что все условия этого метода оплаты приемлемы.Если в аккредитиве есть что-либо неприемлемое или неоднозначное, отгрузка не должна осуществляться до тех пор, пока вопросы не будут прояснены.

Если есть несоответствие между контрактом и условиями аккредитива, это должно быть исправлено путем внесения поправки в аккредитив до отправки товара. Аналогичным образом, если есть нечеткое документальное требование, оно также должно быть прояснено. Хороший способ прояснить нечеткие требования — это запросить у экспортера письменное объяснение в своем банке относительно рассматриваемого требования.

Важно, чтобы любые предполагаемые проблемы были прояснены перед отправкой, потому что, если в банк будут представлены документы, содержащие ошибки, цепочка безопасности платежей будет нарушена. В контексте этой статьи самым слабым звеном является документация, которую экспортер предоставляет банку. Сообщаемый уровень документального несоответствия в 70% при первом предъявлении аккредитива подчеркивает слабость документации.

Поправки не бесплатны, поэтому, если вы, как экспортер, добиваетесь изменения, которое не может быть разумно связано с действиями покупателя, будьте готовы заплатить за него.Лучше заплатить несколько долларов и быть уверенным, что получат деньги, чем сэкономить несколько долларов и, возможно, вообще не получить деньги. Процитируя старое клише, это был бы случай быть «мудрым на пенни и глупым фунтом».

При всем уважении к экспортерам, проблема явно лежит на вас; вы должны соответствовать требованиям банкира. Поэтому внимательно проверьте аккредитив, и если вас устраивает то, что он просит, тогда и только тогда отправляйте товар.

Это подводит нас к шагу 5 на Рисунке 2. Есть две категории документов, которые создаются и выпускаются по аккредитиву: документы, созданные на стороне, и документы, созданные внутри компании.

Экспортно-транспортные документы

Транспортный документ оформляется перевозчиком на стороне. Этот документ часто является проклятием экспортера. Большинство ошибок в транспортных документах можно исправить, за исключением дат отгрузки. Изменение сроков отгрузки — это мошенничество, и ни один уважающий себя перевозчик этого не сделает. В любом случае такое поведение может привести к потере страхового покрытия, чего они не хотели бы видеть.

Существует множество причин задержки поставок.Это может быть связано с неспособностью экспортирующей фирмы выполнить заказ вовремя, а это, в свою очередь, может быть связано с задержкой поставки поставщиком сырья / компонентов. Или это может быть из-за опоздания корабля из-за погоды или какого-либо другого фактора. Как можно избежать поздней отгрузки по аккредитиву?