Вторник , 9 августа 2022
Бизнес-Новости
Разное / Покупка квартиры через аккредитив схема: Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет

Покупка квартиры через аккредитив схема: Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет

Содержание

Спик Аккредитив по сделкам с недвижимостью в Санкт-Петербурге.

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Аккредитив — один из самых безопасных видов расчета

 

 

Иногда Продавец требует сделку только «по аккредитиву». Оно и понятно, потому что расчеты с использованием аккредитивов являются самым надежными в мире. Мы расскажем Вам в максимально доступной форме, что такое аккредитив и «как это работает» при совершении сделок с недвижимостью.

Cформулируем, что такое сделка по покупке Квартиры.

Очень упрощая, суть в том, что Вы (предположим Вы – покупатель) покупаете Квартиру и платите деньги, а Ваш Продавец продает Квартиру и получает деньги за цену, на которой Вы договорились. Все просто, не так ли?

Очень важно учитывать, что сделка купли-продажи считается состоявшейся ТОЛЬКО после регистрации Договора купли-продажи в регистрирующих органах.

 

Вы можете подписать Договор и даже отнести Договор на регистрацию, а Ваш Продавец вдруг передумал продавать недвижимость и что-то не приложил в пакет на регистрацию. Будет приостановка, а впоследствии отказ в переходе права собственности.

Или, даже, может быть арест на имущество, наложенный в тот день, когда Вы подали документы в МФЦ, а на регистрацию перехода права собственности пакет документов не успел «приехать». Особенно это важно, когда граждане покупают имущество без проверки.

Вы представляете, что может быть, если Вы уже отдали на этот момент деньги Продавцу? Для того, чтобы вернуть эти деньги, придется обращаться в суд, процесс этот длительный и трудоемкий.

 

Получается ситуация, что вроде как и отдать деньги нельзя, и не заплатить тоже не получится (с чего вдруг Ваш продавец будет верить Вам на слово, что Вы потом заплатите? Он рискует остаться и без квартиры, и без денег не меньше Вашего)

Решение:

«эксперт-сейфинг», эскроу-счета или аккредитивы

 

Про сейфовые ячейки Вы можете прочитать в другой нашей статье, а сейчас отметим, что покрытый безотзывной аккредитив, — это один из самых надежных способов расчетов в прямых сделках (т. е. сделках, где деньги получает только Продавец по Договору).

Аккредитив по сделкам, при которых деньги должен получить не продавец по Договору купли-продажи, а третье лицо (например, если у Вас образовалась цепочка из квартир: кто-то продает недвижимость и одновременно покупает другую), не проводится, поскольку расчеты по аккредитиву предполагают максимальную прозрачность сделки.

Аккредитив — это условное денежное обязательство в пользу бенефициара (Продавца), принимаемое банком (банк, где Вы открываете аккредитив называется банк-эмитент) по поручению приказодателя (Покупателя).

 

 

 

Вы зачисляете деньги (аккредитив «покрытый», обеспечен деньгами) на счет в Банке и на этот счет ставится «блок». Забрать эти деньги не можете ни Вы, ни Ваш продавец (аккредитив «безотзывной») до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована в Росреестре и пока не будут выполнены иные Ваши требования (освободить Квартиру, снять с регистрационного учета проживающих лиц).

Выполнение условий контролирует Банк, поэтому Важно, чтобы Банк, где открывается аккредитив, был надежный и не обанкротился, пока идет регистрация. Как узнать надежность Банка и что такое банковские нормативы, – это отдельная тема для разговора вне этой статьи). После предоставления Банку оговоренных документов, Продавец может забрать деньги (счет «разблокируется»)

Банк несет ответственность не только перед Вами (покупателем) за правильность и корректность предоставляемых продавцом документов (т.е. сверяет их, проверяет факт регистрации, проверяет наличие печати Росреестра и т.д.), но и несет ответственность перед продавцом, что выданные после раскрытия аккредитива (т.е. когда снимается «блок» со счета после выполнения продавцом всех условий) деньги являются подлинными и точно соответствуют сумме аккредитива.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

 


Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственностиа>

Самостоятельная покупка квартиры онлайн. Выгодные и безопасные способы. Опыт «удаленки»

18.11.2020

В риэлторскую практику последних лет прочно вошли онлайн-методы проведения сделок с недвижимостью. Объем электронных сделок растет из месяца в месяц с геометрической прогрессией. Этому способствует и настойчивая работа крупных ипотечных банков, продающих свои ипотечные продукты по привлекательным для потребителя ценам (например, снижая на 0,5% ипотечную ставку) тем «ипотечникам», которые соглашаются на проведение электронной регистрации сделок, а также события, связанные с самоизоляцией в начале 2020 года по причине распространения короновируса.

Карантинные короновирусные мероприятия в мире, ускорили перевод в онлайн поле всех этапов проведения сделок с недвижимостью, начиная от электронных «досок объявлений» и онлайн-просмотров вариантов, онлайн-авансов (бронирования) выбранного объекта, и заканчивая электронной регистрацией (в том числе проведением сделки через личный кабинет застройщика) с онлайн удаленным осмотром объекта и подписанием передаточного акта.

Перевод в удаленный формат сервисов для покупателя

Сейчас можно удаленно провести как отдельный этап сделки с недвижимостью (например, авансировать объект), так и всю сделку целиком. Важно при этом, не увлекаясь простотой и легкостью удаленной сделки, не перейти грань, отделяющую безопасную сделку от оспоримой.

Как безопасно внести аванс за понравившийся объект?

Хочется подробно остановится именно на этапе удаленного внесения аванса за объект недвижимость. Если еще задолго до периода самоизоляции крупные застройщики на первичном рынке новостроек перевели работу с потенциальными клиентами по бронированию объектов в удаленный режим, без посещения офиса застройщика, то вторичный рынок и агентства недвижимости, реализующие квартиры и загородные объекты на вторичном рынке, перестраивались прямо на ходу, в разгар карантинных мер по короновирусу, обучаясь с ходу принимать авансы, используя схему «оферта-акцепт», в том числе с использованием электронной почты (по e-mail).

Вносим онлайн аванс

Важность соблюдения формы заключения договора связана с тем, что действующее законодательство в определенных случаях устанавливает требования к форме сделки, несоблюдение которых может повлечь отрицательные последствия для сторон сделки.

Например, статья 162 ГК РФ предусматривает при несоблюдении простой письменной формы сделки лишение сторон права в случае спора ссылаться на свидетельские показания. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Пункт 2 статьи 434 ГК РФ предусматривает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 ГК РФ (п. 2 в ред. Федерального закона от 18.03.2019 N 34-ФЗ).

Вносим онлайн аванс продавцу

ФЗ от 27 июля 2006 г № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» четко говорит, что «Документированная информация (документ) – зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими её идентифицировать». Письмо, отправленное по электронной почте, полностью соответствует данной формулировке, поскольку фиксируется, как у отправителя, так и у получателя.

Что такое ЭЦП?

На первой место при онлайн сделке выходит другое — важно персонально идентифицировать получателя. Во все времена использовалась для этих целей подпись лица под документом, подтверждающая его согласие с тем, что изложено в документе. При обмене документами в электронном виде данный способ, позволяющий идентифицировать лицо-контрагента, не работает. Требуется аналог собственноручной подписи. Именно этот аналог в виде ЭЦП (электронная цифровая подпись) допускается законодательством РФ. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 статьи 160 ГК РФ)

Что такое ЭЦП?

Что такое ЭЦП?

Но на практике мы столкнулись с тем, что даже обыватель-покупатель, который самостоятельно вышел на рынок недвижимости с целью подобрать и авансировать себе квартиру и имеющий представление, как выглядит ЭЦП и подписанный ей документ, оказался не готов к такому виду мошенничества, как сбор авансов за объекты в удаленном виде или недобросовестному понуждению к сделке, «продавливанию» контрагентом своих условий, изначально не выгодных покупателю.

Осторожно: конклюдентные действия!

Заключение договора (соглашения об авансе) в электронном виде может происходить не только путем подписания единого документа (Договора или соглашения), но и путем электронной переписки с представителем продавца (или тем же менеджером от застройщика). Тогда согласование условий сделки происходит путем электронной переписки несколькими письмами, в течение несколько дней. В таких случаях на покупателя психологически начинают давить, вынуждая перечислить (авансировать, забронировать) понравившийся объект, параллельно по телефону убеждая, что только после перечисления суммы брони более подробно будут обговорены условия и сроки проведения сделки. Неудивительно, когда покупатель перевел сумму аванса по указанным реквизитам, а потом сталкивается с несговорчивостью или отказом контрагента продолжить вести переговоры по объекту, согласовывать условия сделки, предлагаемые покупателем. Аргументация другой стороны выглядит железной и «непробиваемой» законодательно, поскольку, перечислив сумму аванса (брони) покупатель, как сторона сделки, совершает конклюдентные действия и фактически подтверждает свою готовность к сделке на условиях, согласованных (или «недосогласованных») до момента перечисления суммы аванса.

Конклюдентные действия

Конклюдентные действия (п. 3 ст. 438 ГК РФ) (от лат. concludo — заключаю, делаю вывод) — действия лица, выражающие его волю совершить сделку, но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении.

Поэтому, так важно покупателю еще до перечисления каких-либо сумм аванса (брони) за объект согласовать основные моменты сделки и только после их письменного фиксирования в переписке перечислять контрагенту согласованные суммы

Памятка покупателю по онлайн бронированию:

Что важно согласовать и зафиксировать в переписке при внесении аванса (брони):

1. Основные условия покупки объекта:

  • точный адрес выбранного объекта
  • сроки аванса (брони)
  • сумму и целевое назначение платежа: аванс/задаток и т.п.
  • условия возврата внесенной суммы (в случае отказа от сделки)
  • основные условия сделки (способ расчетов, место проведения, кто и какие документы готовит к сделке)

2. Выяснить сумму и целевое назначение платежа: аванс/задаток и т.п.
3. Выяснить кому перечисляются денежные средства (реквизиты получателя).

Часто покупатели страдают от своих необдуманных и неподготовленных действий и повышают риск потери своих же денежных средств. Сразу с несколькими похожими случаями нам пришлось столкнуться на практике, когда к нам в компанию обращались покупатели с просьбами помочь вернуть деньги. Так, самостоятельно, без сопровождения риэлтора или юриста по недвижимости, договариваются с представителем продавца (тем же агентом) об авансировании (бронировании) квартиры, перечисляя сумму аванса (брони) безналичным способом по личным банковским реквизитам на карточку агента (представителя продавца), не задумываясь о том, что квартира реализуется не агентом (или менеджером застройщика), физическим лицом, а агентством (застройщиком), то есть юридическим лицом. Юридические отношения покупателем оформляются с компанией, а денежные средства перечисляются агенту, физическому лицу, что в дальнейшем не дает возможности требовать возврата перечисленных сумм с компании в случае отказа или невозможности проведения сделки по инициативе одной из сторон.

Одним из основных моментов, требующих согласования сторон на этапе авансирования квартиры является согласование способа и порядка расчетов по сделке. Поскольку мы ведем речь об онлайн способах расчета по сделке, то остановимся именно на особенностях основных безналичных способах, которые активно используются на рынке недвижимости (

Способы безналичных расчетов

Особенности аккредитива, как одного из безналичных способов расчета по онлайн сделке

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Кратко изложу суть: банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент. Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и банк-эмитент).

Схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк.

Способ исполнения аккредитива — это предоставление Продавцом в банк- исполнителя документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности. Аккредитив может быть покрытым(депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива. В практике расчетов с недвижимостью через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой вид аккредитива позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка. В принципе, суть та же, что и расчет через ячейку, но там – наличным способом, а здесь — безналичным.

Самостоятельная покупка квартиры онлайн

При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю. Последний во время действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя. Один из существенных минусов применения способа расчетов через аккредитив: исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых продавцом документов при исполнении аккредитива. Читаем пункт 3 статьи 871 ГК РФ: «Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства».

В связи с этим, так важен контроль за всеми этапами сделки (а особенно контроль этапа регистрации перехода права) профессионального представителя, каким может быть риэлторская или юридическая компания, специализирующаяся на сделках с недвижимостью.

Также надо помнить, что аккредитив предназначен для расчетов только с одним получателем средств. Если в квартире несколько продавцов-собственников — надо открывать аккредитивы по количеству продавцов на имя каждого из них, перечисляя денежные суммы соразмерно их долям в праве собственности на квартиру на каждый из аккредитивов (конечно, если у вас поставлена задача юридически правильно провести сделку и избавить в дальнейшем покупателя от рисков и финансовых претензий к покупателю со стороны продавцов, связанных с исполнением Договора купли-продажи в частичной оплате квартиры). Как вариант, чтобы избежать подобных финансовых претензий со стороны продавцов, мы рекомендуем включать в текст Договора определенные юридические фразы, защищающие покупателя, подтверждающие его добросовестность приобретения.

И есть еще один юридически тонкий момент безопасного использования в сделке такого способа расчетов, как аккредитив — это проведение альтернативных сделок. Альтернативная сделка проводится одновременно: продажа недвижимости продавцом и приобретение на вырученные от продажи денежные средства этим продавцом другого объекта недвижимости в один день).

Большая часть сделок, проводимых на рынке, именно носят альтернативный характер. Настаивать на использовании аккредитива в расчетах по ипотечным сделкам и проводить альтернативные сделки с привлечением аккредитива сравнительно недавно первым начал один из крупнейших банков РФ.

Работа на «удаленке» в условиях самоизоляции в 2020 году, а также увеличение в последние месяцы количества ипотечных сделок по альтернативным схемам с использованием аккредитивов выявило одну неприятную пагубную практику, а именно: стороны сделки, а часто и их представители — риэлторы, не придают значение такому существенному моменту в процессе подготовки к сделке, как подтверждение расчетов между сторонами по каждому Договору купли-продажи (ДКП) объекта в альтернативной цепочке.

Даже профессиональные участники рынка недвижимости, ошибочно проводя аналогию с порядком расчетов по альтернативным сделкам с привлечением банковских ячеек и закладкой наличных денежных сумм в них, не обращают внимания, что порядок расчетов, прописанный в конкретном ДКП, резко отличается от условий исполнения конкретного аккредитива, которые указывает покупатель, выдавая поручение банку-эмитенту и фиксируя его в заявлении на открытие аккредитива.

При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца конечной («хвостовой») квартиры в цепочке после предоставления им документов о переходе права собственности на все объекты недвижимости к покупателям по всей альтернативной цепочке (по аналогии с условиями доступа к банковским ячейкам).

Транзит средств (при аккредитивных расчетах) и факт их получения продавцами объектов, находящихся в середине альтернативной цепочки ничем документально не фиксируется. Сила расписки (которая обычно предлагается в подобных случаях) сильно преувеличена, тем более, что расходится с безналичным способом проведения сделки, указанным в конкретном Договоре. Данная пагубная практика существенно стала увеличивать риски покупателя в оспоримости проведенной конкретной сделки.

Аргументация менеджеров ипотечных банков, которую приходится выслушивать нам на сделках, что «всегда все деньги получают и пишут расписки, проблем нет» вообще несостоятельна с юридической стороны. Андеррайтинг любого ипотечного банка не анализирует схему проведения сделки с позиций безопасности для всех ее участников — цель сотрудника банка рассматривать документы по конкретному приобретаемому с ипотекой объекту с позиций уберечь банк (и только банк) от возможных рисков, ведь объект станет предметом залога, а в случае чего реализованные от его продажи средства должны покрыть предоставленный заем «ипотечнику».

При данной схеме проведения сделки расписка не может защитить, как покупателя-ипотечника, так и продавца-менщика, и подтвердить его добросовестность в исполнении конкретной сделке по покупке конкретного объекта. Аргумент на альтернативность сделок для суда слаб и сомнителен. Суд в обязательном порядке разбирается с ситуацией в каждой оспоримой сделке. Прогнозировать решение суда без подтверждающих расчеты документов по сделке — сомнительное удовольствие. Судом будет учитываться не только факт состоявшейся конкретной сделки, но и условия, при которых она совершалась. Главное, при этом потребуется подтверждение факта подтверждения расчета получения денежных средств продавцом-менщиком, которое будет отсутствовать при проведении альтернативной сделки через аккредитив.

Поэтому важно документально фиксировать в соглашении между всеми участниками альтернативной сделки «проводку» денежных средств по всей цепочке, согласовывая и связывая его с условиями, указанными в Договорах купли-продажи, «привязывать» факт зачисления денежных средств на счет продавца «хвостового» объекта к исполнению обязательств сторон-альтернативщиков.

Наша компания активно использует в сделках своих клиентов такое соглашение («дорожную карту» безопасной сделки), которое «устоит в суде» в случае предъявления претензий со стороны 3-х, при данном альтернативном способе расчетов в сделках. Поможет это соглашение и случае предъявления в будущем возможных претензий кредиторов к бывшему собственнику в случае его банкротства и попыток признать сделку по продаже квартиры, ка ущемляющей интересы кредиторов. Поскольку соглашение будет подтверждением добросовестности покупателя.

Особенности депозита нотариуса, как одного из безналичных способов расчета по онлайн сделке

Депозит нотариуса — принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Принятие депозита нотариусом производится в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ. С 01 января 2015 года стало возможно использовать депозит нотариуса не только, как способ расчета между кредитором и должником, но и при сделках купли-продажи недвижимости.

Использование депозита нотариуса, как средства взаиморасчета по сделкам, позволяет существенно упростить порядок исполнения обязательства и минимизировать возможные риски. При этом надо учесть некоторые особенности в применении данного способа расчетов в сделках с недвижимостью.

В соответствии со статьей 87 ГК РФ, нотариус, принявший в депозит наличные деньги, должен внести их на свой публичный депозитный счет не позднее следующего рабочего дня после дня принятия наличных денег. Принятие нотариусом в депозит безналичных денежных средств осуществляется путем распоряжения нотариуса о принятии денежных средств на публичный депозитный счет, выдаваемого нотариусом покупателю для представления покупателем в банк, в котором открыт публичный депозитный счет нотариуса. Дальнейшая выдача либо перечисление продавцу денежных средств, находящихся на публичном депозитном счете нотариуса, производится банком по распоряжению нотариуса.

Самостоятельная покупка квартиры онлайн

Хранить в нотариальной конторе денежные суммы и ценные бумаги, принятые в депозит, нотариус не имеет права. Для хранения денежных средств используется специальный депозитный счет нотариуса в банке. Не все нотариусы предоставляют данную услугу, а также для того, чтобы ей воспользоваться, необходимо нотариально заверить сам договор купли-продажи квартиры.

Подписать договор купли-продажи в простой письменной форме, указав способ расчетов в нем через депозит нотариуса, у вас не получится. Воспользоваться депозитом нотариуса возможно будет только в том случае, если Вы будете у этого же нотариуса проводить сделку в нотариальной форме, удостоверяя у него же договор купли-продажи.

Кроме этого, важно предварительно выяснить в каком банке у конкретного нотариуса открыт депозитный счет, придется предварительно просчитать, насколько высоки риски сотрудничества с конкретным банком, и определить признаки, предшествующие ухудшению ситуации в банке и ведущие к его банкротству. А покупателю надо будет дополнительно подумать об оплате процентов за перевод суммы, подготовленной для расчетов по сделке, со счета Покупателя из своего «родного» банка в банк, где открыт депозитный счет у нотариуса.

Также нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за «обналичивание» денег со своего счета Продавцом уже после проведенной сделки или перевод их на счет Продавца в другой банк.

Еще одна важная особенность депозита: денежное обязательство считается исполненным покупателем сразу после внесения денежных средств в депозит нотариуса (п.2 ст 327 ГК РФ). Правда, пункт 3 все той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса. Чтобы этого не произошло, своим клиентам мы рекомендуем на этапе согласования проекта Договора купли-продажи (с помощью нотариуса) четко фиксировать в Договоре условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно.

Покупателям нужна стабильность, безопасность, ясность в действиях и профессионализм. При этом, покупателю важно проявить разумную осмотрительность и снизить риски по признанию в дальнейшем сделки недействительной.

Как онлайн проверить выбранный объект недвижимости?

Самостоятельность при покупке недвижимости — трудоемкий и затратный по времени процесс. Для первичного самостоятельного знакомства с выбранным объектом, несомненно, потенциальному покупателю подойдет онлайн проверка продавца и самого объекта по основным официальным ресурсам, размещенным на порталах в интернете.

Ссылки на сайты проверок при покупке недвижимости

Ссылки на сайты проверок при покупке недвижимости

При этом, важно не забыть, что нужен обобщающий правовой анализ всей совокупности документов по понравившейся квартире, а не их наличие и количество. Кто из покупателей сделает доскональный, грамотный и профессиональный анализ собранных юридических фактов? У частного лица, желающего купить недвижимость, нет опыта провести анализ полученной информации. Только специалист в своей области может сравнить полученный материал с информацией из других источников и сделать соответствующие правовые выводы, а также осуществить юридическую доработку и исправление ошибок в пакете документов, предоставленных продавцом. В специализации юриста заключена сегодня на рынке недвижимости безопасность покупателя.

Кто и как может подать документы на электронную регистрацию?

Каким способом из нижеперечисленных воспользоваться — выбирать сторонам сделки. Следует быть готовым к тому, что некоторые виды сделки требуют обязательного нотариального удостоверения (Договор купли-продажи составляет нотариус, он же удостоверяет подписи сторон в нем). При нотариальной форме сделки удобно воспользоваться и возможностями нотариуса, подав пакет документов в электронном виде через нотариуса.

  1. Стороны сделки самостоятельно подают пакет через портал Росреестра с использованием ЭЦП (https://rosreestr.gov.ru/ ). Росреестр принимает документы на регистрацию в электронном виде при наличии ЭЦП сторон, а также при грамотно сформированном пакете документов
  2. Памятка по самостоятельной подготовке документов к электронной регистрации

  3. Сделку проводит нотариус, он же направляет заявление в Росреестр и подает пакет документов на электронную регистрацию (без получения личных ЭЦП сторонами сделки)
  4. Подача документов через МФЦ (Мои документы), портал Госуслуг
  5. Через сервис Сбер «ДомКлик» или других крупных банков (например, ВТБ, банк ДОМ.РФ).

Личного взаимодействия и присутствия сторон на удаленном раскрытии аккредитивов или сервисов специальных счетов (ЦНС) не требуется. Полностью заменяет взаимодействие с наличными денежными средствами и органами Росреестра. Сторонам сделки выдаются усиленные ЭЦП, получение через смартфон. Идентификация клиента происходит удаленно.

Стороны подписывают Договор по сделке ЭЦП, который вместе с необходимым пакетом документов уходит на регистрацию в Росреестр. При покупке жилья в новостройке (без ипотеки) идентификацию покупателя для открытия счета в системе безопасных расчетов может производить представитель застройщика.

Соглашаясь на электронные способы подачи пакета документов через третьи лица, следует знать, что контроль и ответственность за ход и результаты электронной регистрации никакой ипотечный банк, застройщик или нотариус на себя не берет.

Сторонам сделки, соглашаясь на электронные способы регистрации всегда надо быть готовым к самостоятельному решению вопроса по получению информации из Росреестра о причинах случившейся приостановки или отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на объект, а также к тому, что придется самостоятельно осуществлять мероприятия по поиску «своего» пакета, сданного на регистрацию. В чем это заключается и как идут поиски «зависших» или «потерявшихся» пакетов в Росреестре не надо объяснять только трудолюбивым риэлторам, работающим с этим постоянно, а также юристам. К сожалению, к решению подобных вопросов юристов зачастую не привлекают заранее, уповая на видимую простоту регистрации сделки, но на деле столкнувшись с проблемами, понимают, что самостоятельно решить эти вопросы они не могут. При этом очень часто стороны сделки уже несут финансовые расходы, например, в виде процентов по взятому кредиту, оплаты услуг нотариуса, суммы перечисленного аванса, а также в виде денежных средств, замороженных на определенное время на аккредитиве.

Таким образом, изначальная простота онлайн-сделок с электронной регистрацией без привлечения профессионалов может обернуться потерями денег, временем и потраченными нервами. В данном случае оплата труда привлеченного специалиста (юриста, риэлтора) является приобретением своей безопасности за очень небольшие деньги по сравнению с планируемой суммой покупки любого объекта недвижимости.

Напоследок, хочу отметить, что, если в сделке соблюдены ВСЕ ниже перечисленные условия, а именно:

  • содержание сделки и её правовой результат не противоречит закону,
  • стороны обладают право- и дееспособностью,
  • а их волеизъявление свободно и совершается в условиях, исключающих вредное воздействие на него (сделка, совершена не под влиянием заблуждения).

Ваша сделка просто обречена быть действительной)!

Об авторе

Булахова Наталия Владиславовна
Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» www.uno-law.ru
Член Ассоциации юристов России,
Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Булахова Наталия Владиславовна

ПИК и Сбербанк подписали соглашение об электронном взаимодействии

· Сбербанк API — это отказ от использования бумажных документов, автоматическая передача данных в режиме онлайн.

· Соглашение предусматривает использование новых цифровых сервисов при работе по аккредитивам и счетам эскроу — Сбербанк API.

ПИК и Сбербанк подписали соглашение об электронном взаимодействии при работе по аккредитивам и счетам эскроу. Этот шаг становится важной вехой на пути цифровизации девелоперского процесса.

ПИК становится первым партнером Сбербанка в использовании новых цифровых технологий при покупке недвижимости. Сервисы «Сбербанк API. Аккредитивы» и «Сбербанк API. Счета эскроу» не имеют аналогов на российском рынке и позволяют автоматически передавать данные в банк для формирования заявлений на открытие аккредитива и для формирования договоров счета эскроу.

По новой схеме ПИК как партнер Сбербанка, в пользу которого физическое лицо открывает аккредитив, сможет самостоятельно сформировать соответствующее заявление в своей системе. В режиме онлайн это заявление поступит в банк, после чего физическому лицу остается только подписать его в любом банковском офисе.

Аналогично сервис работает со счетами эскроу, открываемыми для расчетов по договорам участия в долевом строительстве: застройщик может направить данные для формирования договора и подписать его в режиме онлайн. Договор поступит в банковскую систему, далее дольщик-физическое лицо сможет подписать этот договор и открыть счет эскроу в любом офисе банка.

Новые технологии Сбербанка позволят ПИК трансформировать процесс покупки жилья и сделать его максимально простым, понятным и быстрым. Фокус внимания покупателя должен быть обращен к выбору лучших продуктовых преимуществ и изменению качества жизни, а не к формальностям, связанным с приобретением квартиры.

Геннадий Россо, вице-президент — директор Департамента продаж ПИК: «Работа по API значительно упростит и ускорит покупку квартиры. ПИК активно внедряет цифровизацию в процесс покупки недвижимости. Переход на электронное сотрудничество — еще одна веха в этом процессе. Покупка квартиры без визитов в офис девелопера и в банк — это вопрос самого ближайшего времени».

СПРАВКА О ПИК

ПИК работает на рынке с 1994 года и специализируется на проектах в сегменте доступного жилья. С начала деятельности компания построила около 23 млн м2 жилой недвижимости. С 2007 года ПИК присутствует на фондовом рынке. Компания придерживается передовых международных стандартов корпоративного управления, которые способствуют успешному развитию бизнеса. Решением Правительства РФ ПИК включён в перечень системообразующих предприятий российской экономики.

Пресс-пакет

Контакты:

Пресс-служба ПИК

[email protected] 

Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки —

Приобретение недвижимости случается не так уж и часто. По статистике, большинство россиян участвуют в таких сделках в среднем один-два раза в жизни. Способов для расчетов несколько, с помощью экспертов мы перечислили основные и выяснили, в каких случаях уместен каждый из них.

На первичном рынке недвижимости существует три основных формы расчетов, причем все они безналичные (то есть деньги поступают на счет девелопера): ипотека, единовременная оплата и рассрочка.

Ипотека

Доля ипотечных займов в структуре сделок в зависимости от класса жилья варьируется от 30 до 80%. Здесь применяется аккредитивная форма оплаты (подробнее об этом ниже), когда деньги поступают на безотзывный безакцептный аккредитив в банке и переводятся на счет застройщика только после того, как право собственности на недвижимость перейдет клиенту.

Основной минус ипотеки — выплата процентов, размер которых зависит от выбранного банка, но в результате выливается в существенную сумму сверх стоимости купленной недвижимости. Ипотечный кредит можно рефинансировать в другом банке, снизив процент по кредиту.

Во всех проектах, получивших разрешение на строительство после июля 2019 года, используются эскроу-счета, на которые и поступают деньги покупателей, а застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию.

Более подробно об этой схеме читайте здесь.

Единовременная оплата

Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму сразу. Основная сложность — единовременное наличие у покупателя полной суммы, которая требуется для оформления сделки.

Есть и побочный эффект: не всегда этот способ оказывается безопасным. Проблема в том, что на момент выплаты денег право собственности покупателя на объект может быть еще не зарегистрировано в Росреестре — в этом случае существует риск столкнуться с «неосновательным обогащением» (приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований). Даже если суд встанет на сторону пострадавшего, возврата денег придется подождать.

Аналогичным образом рискует и продавец, которого попытается обмануть покупатель. В целом способ будет актуален лишь тогда, когда стороны имеют все основания друг другу доверять.

Рассрочка

Квартира находится в залоге до полной оплаты, а покупатель в течение определенного срока (как правило, одного года) вносит регулярные платежи. При этом клиент предварительно делает первоначальный взнос, размер которого составляет до 30% стоимости жилья.

Безусловным плюсом такой разновидности оплаты является отсутствие процентов (как в случае с ипотекой), причем платить покупатель будет не банку, а продавцу-застройщику.

Банковская ячейка

Анна Жукова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, напоминает о таком способе передачи денег, как банковская ячейка. Правда, по словам эксперта, этот способ теряет популярность — он стал менее безопасным. Раньше банки были более лояльны к условиям получения средств из ячейки: можно было прописать перечень справок и документов, который придется предъявить продавцу для получения денег из ячейки.

ДЕНЬГИ ЗАКЛАДЫВАЮТСЯ В ПРИСУТСТВИИ ОБЕИХ СТОРОН СДЕЛКИ, ПОСКОЛЬКУ ОБЫЧНАЯ АРЕНДА БАНКОВСКОЙ ЯЧЕЙКИ НЕ ПОДРАЗУМЕВАЕТ ПРОВЕРКУ ПОДЛИННОСТИ ОТПРАВЛЕННЫХ В СЕЙФ КУПЮР И ИХ КОЛИЧЕСТВА.

Но у банков есть отдельная платная услуга по проверке подлинности — за нее придется заплатить в среднем около 0,1% суммы (иначе банк будет отвечать только за хранение — предъявить претензии, если купюры окажутся поддельными, не получится). Чтобы гарантия безопасности сделки была выше, имеет смысл арендовать ячейку в тех банках, которые получают информацию о регистрации сделки онлайн.

«Есть еще один вариант — услуга ответственного сейфового хранения. Она стоит дороже, но представитель банка присутствует на закладке денег и составляет опись содержимого ячейки. И тут уже банк заинтересован проверить и количество заложенных денежных средств, и их подлинность», — уточняет собеседница Циан.Журнала.

В заключение Анна Жукова рекомендует заранее узнать, как удастся получить доступ к деньгам при возникновении непредвиденных ситуаций. Да, риск их возникновения невелик, но при таких крупных сделках полагаться на авось неразумно.

Аккредитивы

надежности) способов расчета. Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы. Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи.

«Деньги покупателя списываются с его счета на счет аккредитива, где они будут заморожены в течение 30 дней или бо?льшего срока, в течение которого покупатель не вправе отозвать заявление на открытие аккредитива (если аккредитив безотзывной). Условием раскрытия аккредитива в пользу продавца, как правило, является предъявление в банк договора купли-продажи квартиры, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя. После этого банк перечисляет деньги продавцу».

Данила Савченко,генеральный директор Apple Real Estate

Главное, чтобы продавец явился в банк в течение срока действия аккредитива, иначе после его окончания деньги вернутся обратно на счет покупателя. Аккредитив считается достаточно безопасным способом расчетов. Основные риски связаны с отзывом лицензии у банка — это приведет к зависанию денег.

Депозит нотариуса

Другой способ оплатить приобретение квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счет в банке, чтобы переводить на него деньги для расчетов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.

Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передает покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счет продавца.

Если нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, то он сам отслеживает регистрацию и совершает платеж без дополнительного обращения, отмечает генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.

Недостатки этого способа — риск отзыва лицензии у нотариуса или мошеннические действия с его стороны. Если покупатель не переведет деньги на депозитный счет, нотариальный договор придется расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.

Сервис безопасных расчетов Сбербанка

После того как появилась возможность подавать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде (электронная регистрация), Сбербанк запустил и начал активно использовать услугу «Сервис безопасных расчетов». Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платеж в пользу продавца, говорит Данила Савченко.

«Эта услуга доступна как ипотечным клиентам, так и клиентам, которым не нужен ипотечный кредит. Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Впрочем, есть ряд условий, при которых воспользоваться ею не получится: например, при покупке квартиры по доверенности, или если недвижимость оформлена в собственность до 1998 года, или если получателей денежных средств по договору больше двух», — подчеркивает эксперт.

С одной стороны, это достаточно комфортный безналичный способ расчетов. С другой, настораживает, что владельцем номинального счета является некое ООО (хотя оно и входит в группу компаний Сбербанка). Перевод и поступление денег на счет продавца иногда проходят с существенной задержкой.

Трейд-ин

Руководитель направления трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина напомнила, что существует и схема трейд-ин. Это относительно новая система управления продажами новостроек, которая набирает обороты у российских застройщиков.

«Большая доля жилья приходится именно на старый фонд. Проведя аналогию с автомобильным бизнесом, многие застройщики внедрили эту схему и у себя. Покупатель решает продать квартиру и обращается в специальный офис, где ему предлагают либо одновременный выкуп его квартиры и покупку новой, либо помощь в одновременной реализации старой квартиры и покупки новой. Некоторые компании предоставляют эту услугу бесплатно, некоторые дают скидку при покупке новой квартиры. Получается довольно выгодно», — резюмирует эксперт.

У каждого из упомянутых способов расчетов масса нюансов, о которых покупателям недвижимости лучше узнать на берегу — еще до совершения сделки. Поэтому вне зависимости от выбора схемы расчетов, внимательность и въедливость никогда не будут лишними.

www.cian.ru

Определение аккредитива

Что такое аккредитив?

Аккредитив или «кредитное письмо» — это письмо из банка, гарантирующее, что платеж покупателя продавцу будет получен вовремя и на правильную сумму. В случае, если покупатель не может произвести оплату покупки, банк должен будет покрыть полную или оставшуюся сумму покупки. Может предлагаться как объект.

Из-за характера международных сделок, включая такие факторы, как расстояние, разные законы в каждой стране и трудности с личным знакомством с каждой стороной, использование аккредитивов стало очень важным аспектом международной торговли.

Ключевые выводы

  • Аккредитив — это документ, отправляемый банком или финансовым учреждением, который гарантирует, что продавец получит платеж покупателя вовремя и на полную сумму.
  • Аккредитивы часто используются в сфере международной торговли.
  • Существует множество различных аккредитивов, в том числе возобновляемый аккредитив.
  • Банки взимают комиссию за выдачу аккредитива.

Как работает аккредитив

Поскольку аккредитив обычно является оборотным инструментом, банк-эмитент платит бенефициару или любому банку, назначенному бенефициаром.Если аккредитив может быть переведен, бенефициар может передать другому лицу, например, материнской компании или третьей стороне, право получения.

Банки обычно требуют залог ценных бумаг или денежных средств в качестве обеспечения для выпуска аккредитива.

Банки также взимают плату за обслуживание, обычно в процентах от размера аккредитива. Единые обычаи и практика документарных аккредитивов Международной торговой палаты контролируют аккредитивы, используемые в международных сделках.Доступны несколько типов аккредитивов.

Виды аккредитивов

Коммерческий аккредитив

Это прямой метод оплаты, при котором банк-эмитент осуществляет платежи получателю. Напротив, резервный аккредитив — это вторичный метод оплаты, при котором банк платит бенефициару только тогда, когда держатель не может.

Возобновляемый аккредитив

Такое письмо позволяет клиенту делать любое количество розыгрышей в пределах определенного лимита в течение определенного периода времени.

Дорожный аккредитив

Для тех, кто уезжает за границу, это письмо гарантирует, что банки-эмитенты будут выполнять векселя, сделанные в определенных иностранных банках.

Подтвержденный аккредитив

Подтвержденный аккредитив предполагает участие банка, отличного от банка-эмитента, гарантирующего аккредитив. Второй банк является подтверждающим банком, обычно банком продавца. Подтверждающий банк обеспечивает платеж по аккредитиву в случае дефолта держателя и банка-эмитента.Банк-эмитент при международных транзакциях обычно запрашивает такую ​​договоренность.

Пример аккредитива

Ситибанк предлагает аккредитивы покупателям в Латинской Америке, Африке, Восточной Европе, Азии и на Ближнем Востоке, у которых могут возникнуть трудности с получением международного кредита самостоятельно. Аккредитивы Ситибанка помогают экспортерам минимизировать страновой риск импортера и коммерческий кредитный риск банка-эмитента.

Аккредитивы обычно предоставляются в течение двух рабочих дней, гарантируя оплату подтверждающим отделением Ситибанка.Это преимущество особенно ценно, когда клиент находится в потенциально нестабильной экономической среде.

Часто задаваемые вопросы

Что такое аккредитив?

Часто в международной торговле аккредитив используется для обозначения того, что платеж будет произведен продавцу вовремя и в полном объеме, что гарантировано банком или финансовым учреждением. Отправляя аккредитив, банк взимает комиссию, обычно в процентах от суммы аккредитива, в дополнение к требованию обеспечения от покупателя.Среди различных форм аккредитивов — возобновляемый аккредитив, коммерческий аккредитив и подтвержденный аккредитив.

Какой пример аккредитива?

Рассмотрим экспортера в нестабильном экономическом климате, где получить кредит может быть труднее. Bank of America предложит этому покупателю аккредитив, доступный в течение двух рабочих дней, в котором покупка будет гарантирована отделением Bank of America. Поскольку между банком и экспортером существуют существующие отношения, банк осведомлен о кредитоспособности, активах и финансовом состоянии покупателя.

В чем разница между коммерческим аккредитивом и возобновляемым аккредитивом?

Как одна из наиболее распространенных форм аккредитивов, коммерческие аккредитивы — это когда банк производит платеж непосредственно бенефициару или продавцу. Возобновляемые аккредитивы, напротив, могут использоваться для нескольких платежей в течение определенного периода времени. Как правило, они используются для предприятий, которые имеют постоянные отношения, при этом срок действия соглашения обычно составляет один год.

Международные аккредитивы: передовая практика для экспортеров

Международный аккредитив (L / C) — это метод платежа, который особенно подходит для операций с высокой стоимостью / высоким риском. Это один из четырех традиционных способов оплаты, который довольно сложен.

Решение торговать на условиях аккредитива обычно является результатом либо постановления иностранного правительства, либо отсутствия доверия между участниками торгов. Это отсутствие доверия обычно связано со стоимостью сделки — финансовым риском.

В качестве примера, Экспортер A и Импортер B могут быть вполне счастливы торговать партиями на сумму 30 000 долларов за один раз на основе открытого счета, но если предполагается транзакция на сумму 1 миллион долларов, то условия платежа будут, справедливо, подлежать для обзора.

Не существует магического числа, по которому запускаются проверки или выбираются способы оплаты, но чем выше сумма транзакции, тем выше потребность в системе финансовой безопасности, чтобы гарантировать своевременность платежа или избежать платежа, когда условия договор не выполнены.


Загрузите бесплатную электронную книгу—


Evaluating Export Markets:
Assessing Country and Customer Risk

С самого начала необходимо помнить, что международная торговля означает торговлю в разных юрисдикциях и правовых системах, различных правилах и положениях, а также применении или отсутствии таковых международных конвенций. Извещение о том, что есть решение проблемы: просто подать в суд на другую сторону — это холодное утешение для продавца или покупателя! Рассмотрение дел в международных судах занимает много лет и стоит больших денег.

В аккредитиве кредитный риск покупателя заменяется риском его банка, поскольку именно банк, выпускающий аккредитив, условно гарантирует платеж. Условием является то, что экспортер (продавец / получатель) должен соответствовать документальным условиям аккредитива для инициирования платежа.

Сделки по аккредитиву

регулируются специальным набором правил, именуемым UCP 600, который администрируется Международной торговой палатой. UCP 600 — это не конвенция и не свод законов, а свод правил, которых придерживаются банки по всему миру.В этих правилах излагаются обязательства сторон, участвующих в сделках по аккредитиву, с особым упором на банковские процессы и процедуры.

Некоторая полезная терминология. Продавец также называется экспортером, а в отношении аккредитива продавец является бенефициаром. Покупатель также называется импортером, а в отношении аккредитива покупателем является заявитель. Банк покупателя является банком-эмитентом, а банк продавца — авизующим банком.

Международные договоры купли-продажи

Типичные контракты, возникающие из транзакции аккредитива, показаны на Рисунке 1 ниже.Самый важный контракт — это номер 3 (показан синим цветом), который представляет собой обязательство произвести платеж от банка-эмитента экспортеру.

Контракт номер 1 является базовым контрактом, то есть контрактом, на основании которого создается аккредитив. Чрезвычайно важно понимать, что аккредитив отделен от договора купли-продажи в том, что касается банковских операций (и платежей). Банки должны соблюдать свое обязательство по оплате, но только при 100% документальном соответствии условиям аккредитива.Все дело в документах, а не в товарах!

Контракт № 2 — заявка на аккредитив. Из этого логически следует, что продавец и покупатель договариваются об условиях контракта, и аккредитив должен отражать суть контрактного соглашения. Поэтому важно, чтобы существенные вопросы рассматривались как часть переговоров, ведущих к подписанию контракта и выпуску аккредитива.

Рисунок 1 : «Контракты», возникающие в результате транзакции аккредитива (по материалам Bergami, R.2009, Международная торговля: практический подход , Eruditions Publishing, Мельбурн, Австралия, стр. 411)

Установка способа оплаты обычно выполняется специалистами по экспортным продажам. Это первый момент, когда уместно дать совет фирме-экспортеру.

Продавцы — герои фирмы, ведь они ведь приносят доллары, верно? Не совсем так. Другие герои фирмы — это на самом деле операторы — сотрудники по упаковке, отгрузке и документации, которые фактически конвертируют контракт на бумаге (или посредством электронного сообщения) в физическую партию товаров, которая будет отправлена ​​из пункта отправления в пункт назначения.

Принципы управления рисками предприятия (ERM)

Итак, первый совет фирме-экспортеру: следуйте принципам управления рисками предприятия при работе с аккредитивами. Принципы ERM требуют, чтобы все ключевые заинтересованные стороны в сделке были вовлечены в процесс принятия решений о выборе аккредитива в качестве метода платежа. Это требует инклюзивного подхода к процессу, чтобы убедиться, что все факторы риска учтены при принятии окончательного решения по конкретному пункту, проблеме или процессу.

Это противоположность разрозненного подхода к принятию решений или, как некоторые его описывают, бессистемного мышления. Это может быть очень легко случиться в более крупной фирме со специализированными отделами и четко разграниченными сферами ответственности, и, вероятно, с меньшей вероятностью случиться в небольших фирмах, где люди заняты множеством видов деятельности, а их работа связана с несколькими видами деятельности. области.


Убедитесь, что вы задокументировали процесс экспорта;


скачать бесплатную техническую документацию сейчас.

В этом контексте следует придерживаться подхода ERM, и решение о выборе условий в аккредитиве не должно ограничиваться продажами / маркетингом или финансами и, возможно, производством, но, что немаловажно, оно должно охватывать людей, занимающихся производством.

Консультации по таким вопросам, как пункты доставки, частота рейсов, наличие места на судах или самолетах, импортные требования зарубежных стран (как с точки зрения документации, так и нормативных требований, например, сертификаты фумигации) и затраты на перемещение продукта являются взносами операции, которые люди могут выполнять с транзакцией.

Решение о том, какой вариант доставки в соответствии с Инкотермс 2010 следует выбрать, чрезвычайно важно для транзакции аккредитива, так как оно напрямую влияет на обязательства экспортирующей фирмы в отношении требований к отгрузке и документации. Поскольку в конечном итоге некоторые из этих вопросов будут отражены в конкретных документальных требованиях аккредитива, важно, чтобы каждый вносил свой вклад из своей области знаний.

Хороший совет, чтобы свести к минимуму проблемы с документарными требованиями аккредитива, — разработать шаблон для вашего покупателя.Шаблон используется для того, чтобы сообщить вашему покупателю, что вы, как экспортер (продавец / получатель), ожидаете увидеть с точки зрения документальных требований.

На рис. 2 показаны типичные потоки транзакции аккредитива; ключевые шаги 5 и 6, они показаны синим цветом.

Рисунок 2 : Типичные потоки транзакций по аккредитиву (по материалам Bergami, R. 2009, Международная торговля: практический подход, Eruditions Publishing, Мельбурн, Австралия, стр. 438).

Пояснения к рисунку 2

1. Договор купли-продажи между сторонами
2. Импортер подает заявку на аккредитив в банк-эмитент
3. Банк импортера выдает аккредитив банку экспортера
4. Аккредитив авизуется экспортеру
5. Товар отправлен
6 Требуемые документы, поданные экспортером в банк
7. Документы, отправленные в банк-эмитент для акцепта
8. Документы, выданные импортеру
9. Денежные средства, переведенные от импортера в срок
10.Денежные средства переведены из банка-эмитента
11. Денежные средства переданы экспортеру

Потоки:

Заявление аккредитива (2)

Выдача и передача аккредитива (3, 4)

Документы (6, 7, 8)

Фонды (9, 10, 11)

После того, как экспортер получит аккредитив, он должен проверить его на соответствие шаблону и убедиться, что все условия этого метода оплаты приемлемы.Если в аккредитиве есть что-либо неприемлемое или неоднозначное, отгрузка не должна осуществляться до тех пор, пока вопросы не будут прояснены.

Если есть несоответствие между контрактом и условиями аккредитива, это должно быть исправлено путем внесения поправки в аккредитив до отправки товара. Аналогичным образом, если есть нечеткое документальное требование, оно также должно быть прояснено. Хороший способ прояснить нечеткие требования — это запросить у экспортера письменное объяснение в своем банке относительно рассматриваемого требования.

Важно, чтобы любые предполагаемые проблемы были прояснены перед отправкой, потому что, если в банк будут представлены документы, содержащие ошибки, цепочка безопасности платежей будет нарушена. В контексте этой статьи самым слабым звеном является документация, которую экспортер предоставляет банку. Сообщаемый уровень документального несоответствия в 70% при первом предъявлении аккредитива подчеркивает слабость документации.

Поправки не бесплатны, поэтому, если вы, как экспортер, добиваетесь изменения, которое не может быть разумно связано с действиями покупателя, будьте готовы заплатить за него.Лучше заплатить несколько долларов и быть уверенным, что получат деньги, чем сэкономить несколько долларов и, возможно, вообще не получить деньги. Процитируя старое клише, это был бы случай быть «мудрым на пенни и глупым фунтом».

При всем уважении к экспортерам, проблема явно лежит на вас; вы должны соответствовать требованиям банкира. Поэтому внимательно проверьте аккредитив, и если вас устраивает то, что он просит, тогда и только тогда отправляйте товар.

Это подводит нас к шагу 5 на Рисунке 2. Есть две категории документов, которые создаются и выпускаются по аккредитиву: документы, созданные на стороне, и документы, созданные внутри компании.

Экспортно-транспортные документы

Транспортный документ оформляется перевозчиком на стороне. Этот документ часто является проклятием экспортера. Большинство ошибок в транспортных документах можно исправить, за исключением дат отгрузки. Изменение сроков отгрузки — это мошенничество, и ни один уважающий себя перевозчик этого не сделает. В любом случае такое поведение может привести к потере страхового покрытия, чего они не хотели бы видеть.

Существует множество причин задержки поставок.Это может быть связано с неспособностью экспортирующей фирмы выполнить заказ вовремя, а это, в свою очередь, может быть связано с задержкой поставки поставщиком сырья / компонентов. Или это может быть из-за опоздания корабля из-за погоды или какого-либо другого фактора. Как можно избежать поздней отгрузки по аккредитиву?

Совет по передовой практике

Планируйте заранее, конечно. Если вы знаете, что приближаетесь к последней дате отгрузки и есть вероятность, что вы ее пропустите, обратитесь за поправкой с просьбой о продлении срока отгрузки.

Теперь, когда товар находится у перевозчика, как убедиться, что в транспортных документах нет ошибок? Перевозчику будут предоставлены инструкции — экспортер обязан надлежащим образом проинструктировать перевозчика о том, как обращаться с товарами и как выдавать документы.

Совет по передовой практике

По возможности автоматизируйте процессы и отправляйте инструкции в электронном виде, чтобы избежать транскрипции и других человеческих ошибок.

Если экспортер использует посредника, например, экспедитора, бремя ответственности не меняется.Просто дать экспедитору копию аккредитива и при этом наивно полагать, что документальный риск волшебным образом перешел на экспедитора, — не лучший вариант. В конце концов, экспортер — это тот, кто может столкнуться с задержкой платежа или отсутствием платежа вообще, если в документах появятся неисправимые ошибки.

Банки не заботятся о том, кто представляет документы, они просто хотят видеть их с необходимым содержанием данных для удовлетворения требований аккредитива. Если возникают ошибки, их можно исправить, но обычно за определенную плату, потому что бесплатного обеда не бывает!

Совет по передовой практике

Попросите перевозчика (или кого-либо еще, кого вы можете использовать) прислать вам копию окончательного транспортного документа до его выдачи, чтобы вы могли проверить соответствие аккредитиву.

Прочие экспортные документы внешнего производства

Другими внешними документами могут быть любые документы, такие как правительственные разрешения (например, карантин), частные подрядчики, отвечающие требованиям импорта (например, сертификаты фумигации), или торговые палаты или консульские удостоверения документов (например, сертификаты происхождения).

Здесь в равной степени применимы те же комментарии, что и в отношении транспортных документов. Убедитесь, что эти документы могут быть получены вовремя для представления в течение разрешенного периода аккредитивом.

Совет по передовой практике

Известно, что задержки могут возникать с выдачей внешних документов, особенно с консульским заверением. Действуйте заранее, планируйте заранее. Узнайте, сколько времени требуется для сертификации, и убедитесь, что вы их должным образом учли. Отправьте документы как можно скорее.

Внутренние документы

Счет-фактура, упаковочные листы / списки, лабораторные отчеты, паспорта безопасности материалов, сертификаты соответствия стандартам, страховые сертификаты, сертификаты получателя и переводные векселя (проекты) — все это примеры документов, которые экспортер может предоставить собственными силами.Как убедиться, что количество ошибок уменьшено или устранено?

Совет по передовой практике

По возможности автоматизируйте производство документации, желательно с помощью специального пакета программного обеспечения для экспорта, который может быть интегрирован с вашей основной ИТ-архитектурой. Автоматизация должна устранять ошибки вычислений, сокращать время ввода данных за счет удаления повторяющихся полей в документах и ​​устранять ошибки транспонирования.

В среднем более 50% содержимого данных реплицируется в документах — подумайте об этом.Независимо от того, является ли это счет-фактура или упаковочный лист, данные покупателя не изменятся не более, чем данные получателя или описание продукта. Убедитесь, что другой сотрудник (отличный от сотрудника, занимающегося вводом данных), проверил документы, прежде чем они будут поданы в банк.

Внутренние документы легко исправить и отправить повторно, но необходимо рассмотреть два вопроса: один — это время, доступное для исправления и представления в соответствии с допустимым периодом представления аккредитива, а другой — стоимость исправления ошибок — Опять же, бесплатного обеда не бывает!

Совет по передовой практике

Автоматизируйте процессы производства документации.Изменения в документах, создаваемые с помощью автоматизированной системы, передаются ко всем документам одновременно, что сокращает время исправления ошибок и ошибок транспонирования. (Посмотрите, насколько простым может быть использование программного обеспечения для экспорта. Посмотрите видеоролик о бесплатном программном обеспечении для экспорта документации Shipping Solutions.)

Оформление документов в банке

Экспортеру необходимо прояснить одну вещь: документы принадлежат вам до тех пор, пока они не будут приняты банком, поэтому вы можете забирать их обратно столько раз, сколько захотите, чтобы исправить их / исправить их, если только это не являются неразрешимыми несоответствиями, например обсуждалось ранее.

Обычно существует период представления документов для подачи документов — в среднем от 10 до 15 дней, но он может быть короче или длиннее, но не более 21 дня. Срок представления обычно привязан к дате отгрузки — обычно к дате транспортного документа.

Совет по передовой практике

Экспортер должен подать документы как можно быстрее после отгрузки, чтобы иметь максимальный период времени для внесения любых изменений в случае необходимости.Кроме того, если условия платежа известны и подлежат оплате при предъявлении документов на стойке банка экспортера, могут возникнуть денежные потоки, которые можно получить, сделав это правильно.

Чем раньше будет подана заявка, тем раньше будет произведена оплата. Думайте об этом как о награде или бонусе для фирмы-экспортера за хорошо выполненную работу соответствующим персоналом.

Резюме: чего мы пытаемся избежать?

Короче говоря, мы стараемся избегать ошибок в документах, что непросто.Никого не нанимают для проведения одной операции по аккредитиву за раз, позволяя себе роскошь работать в вакууме и изолироваться от всей другой деятельности внутри фирмы.

Есть много конкурирующих факторов, рабочих нагрузок, сроков и вещей, которые идут не так, как надо в течение обычного рабочего дня. Однако все это не имеет значения для банка при проверке документов на соответствие и возможную оплату в транзакции аккредитива.

аккредитивов — палка о двух концах; получите документацию правильно, и вы можете быть уверены в оплате без вмешательства со стороны покупателя.Но неправильно оформите документы, и это действительно в руках покупателя, поскольку банк не может выкупить документы у вас. Они будут нарушать заявку на аккредитив, поэтому они будут добиваться отказа от покупателя и просить их принять несоответствия в письменной форме.

Что будет делать покупатель?

Имеющиеся оценки говорят нам о том, что уровень безнадежных долгов по сделкам с аккредитивом довольно низок, по оценкам, менее половины одного процента, но это слабое утешение для экспортера, который сталкивается с безнадежной задолженностью.Другие исследования информируют нас об альтернативе безнадежной задолженности — дисконтном подходе.

Здесь покупатель, судя по документам, потому что в них есть несоответствия, проявляет свою власть в ситуации и требует от экспортера (и обычно получает) скидку от согласованной цены в обмен на принятие документов. Таким образом, экспортер получает зарплату, но по сниженной ставке.

Вся цель работы с аккредитивом, с точки зрения экспортера, заключается в получении оплаты.Какой смысл иметь аккредитив, если экспортер не может правильно оформить документацию? Не выполняя требования аккредитива, они теряют именно то, что искали в первую очередь.

В заключение, экспортирующим фирмам рекомендуется применять мультидисциплинарный подход к переговорам, управлению и обработке аккредитивов. По возможности следует использовать автоматизированную документацию. Наконец, документация должна быть незамедлительно подготовлена ​​и проверена перед подачей в банк.

В конце концов, это очень просто: вы пытаетесь не испортить процесс, чтобы не облажаться сами!


Этот пост был первоначально опубликован в двух частях в январе и феврале 2010 года. Он был обновлен, чтобы включить текущую информацию, ссылки и форматирование.

Как написать пояснительное письмо

Когда ипотечный андеррайтер просит вас написать объяснительное письмо, рассматривайте это как ценную возможность четко изложить свою ситуацию.

Объясняющее письмо также может называться LOE или LOX.

В формах, которые вы заполняете для ипотеки или рефинансирования, нет места для объяснения того, что, по вашему мнению, может считаться проблемой, или вы можете даже не знать о ней. Если вас просят прояснить сбой в вашей кредитной истории, работе или источнике крупного депозита на одном из ваших банковских счетов, это руководство расскажет вам, что делать.

Проверить сегодняшние ставки.

Почему кредиторы просят объяснительное письмо?

Ипотечные кредиторы проявляют интерес к необычным событиям с вашими финансами, поскольку они могут помешать вам производить выплаты за дом в будущем.Проверьте запрос вашего андеррайтера, чтобы понять, что нужно объяснить.

Существует ряд причин, по которым кредитор может запросить пояснительное письмо, но вот шесть из наиболее распространенных.

Различия в адресах

Федеральная торговая комиссия (FTC) применяет правило несоответствия адресов, которое возлагает бремя на создателей ипотечных ссуд, брокеров, кредиторов и банки, чтобы сообщать ваш правильный адрес различным кредитным агентствам. Когда вы подаете заявление с адресом, который отличается от адреса в бюро кредитных историй, кредиторы рассматривают кражу удостоверений личности как отдельную возможность.Если у вас есть веская причина несоответствия в адресах, это ваш шанс устранить любую путаницу. Например, возможно, вы переехали в квартиру, когда ходили по магазинам, не знали, на какой срок снимаете, и подали заявку, указав адрес своих родителей.

Прерывание работы

Если вы столкнулись со значительным разрывом между должностями и впоследствии не выполнили финансовые обязательства, вы можете объяснить ситуацию и объяснить, почему это больше не повторится.

Значительные депозиты на одном из ваших счетов

Если андеррайтер не распознает источник крупного депозита на ваш банковский счет, он попросит вас объяснить, почему он там и откуда.Примером может служить то, что вы продали кому-то машину, а затем депонировали чек, который они выписали вам.

Просроченные или отсутствующие платежи

Если вы совершили просроченные платежи — или пропустили платежи — кредиторам, то кредитор захочет понять, почему. Причиной может быть перерыв в работе или проблема со здоровьем. Если большая часть вашей истории свидетельствует о том, что вы платите вовремя, письма с изложением вашего дела должно быть достаточно, чтобы успокоить вашего кредитора.

Неустойчивый доход

Когда ваш доход уменьшается или исчезает, это красный флаг для ипотечной компании.Такое снижение дохода могло быть вызвано множеством причин, включая рождение ребенка, развод, повышение уровня образования, путешествия или открытие собственного дела. В письме укажите причину и сообщите страховщику о том, что вы все равно сможете вносить выплаты по ипотеке.

Прочие обстоятельства

Ваш кредитный отчет может быть поводом для беспокойства, если он показывает комиссию за овердрафт, значительное снятие наличных или другие необъяснимые финансовые нарушения. Если вы стали жертвой денежного мошенничества или кражи личных данных, это не является препятствием для сделки, но вам нужно будет указать подробности в своем письме.

Щелкните, чтобы увидеть текущие ставки по ипотеке.

Как написать пояснительное письмо

Вам не нужно беспокоиться, если ваш кредитор запросит объяснительное письмо. Эти письма — довольно стандартная часть заявок на ипотеку.

Вот важные элементы, которые должно включать ваше письмо:

Факты. Включите все подробности с правильными датами и суммами в долларах.
Разрешение. Объясните, как и когда была разрешена ситуация.
Подтвердить. Важно, чтобы в письме было указано, почему проблема больше не возникнет. Определите, можно ли и как вы могли избежать этой ошибки.

Рекомендуется набирать букву на компьютере. Рукописное письмо обычно приемлемо, но если ваше письмо трудно читать, вы только создадите больше проблем.

Попросите кого-нибудь проверить ваше письмо на ясность, грамматику и правописание. Вы должны приложить к письму любую документацию, относящуюся к вашему делу.

Вот образец письма:

Ваше имя
Текущий почтовый адрес
Город, штат, индекс
Дата

Re: Заявка на ипотеку (номер)

Уважаемый господин или госпожа (имя лица, запрашивающего объяснительное письмо),

В этом письме объясняется каждый вопрос, о котором вы спрашивали в моем кредитном отчете.

1. Просрочка платежа в ABC Bank (автокредит) от 12/2018.
Я был уволен с работы в ноябре и не смог произвести оплату за машину в размере 550 долларов в декабре из-за истощения моих финансов.Я быстро восстановился и через два месяца перешел на новую должность. В то время я произвел задолженность и связанные с ней штрафы за просрочку платежа.

2. Несвоевременная выплата арендной платы моему арендодателю (Джо Смит) от 12/2018.
Этот платеж в размере 1200 долларов был задержан из-за моего увольнения в ноябре, но три месяца спустя (1 марта 2019 г.) я догнал все свои арендные платежи. Я начал откладывать деньги каждый месяц на сберегательный счет, чтобы я больше не был ошеломлен потерей работы и мог поддерживать свои счета в актуальном состоянии.

Я полностью понимаю серьезность принятия ипотечного кредита и планирую произвести все свои платежи в полном объеме и вовремя. Я искренне надеюсь, что вы одобрите мою заявку на получение кредита.

С уважением,
(ваша подпись)

Какая документация вам нужна?

Вы должны приложить любую документацию, имеющую отношение к вашему делу, особенно любые записи, подтверждающие ваше объяснительное письмо. Что бы вы ни отправляли в виде документации, всегда отправляйте копии и сохраняйте оригиналы.

Конкретные документы могут отличаться в зависимости от вашей ситуации.

Например, если вы были госпитализированы и, в свою очередь, не выполнили свои платежи кредиторам, вы должны включить больничные счета. Если эти счета были чрезмерными из-за того, что у вас не было медицинской страховки, вам нужно будет отправить доказательство того, что она у вас есть. Вы также можете получить справку от своего врача с подробным объяснением того, что произошло. Из-за законов о конфиденциальности HIPAA страховщик не может связаться с вашим врачом напрямую.

Аналогичным образом страховщики не могут задавать вопросы о вашем здоровье, если вы получаете доход по инвалидности по социальному обеспечению.Согласно Бюро финансовой защиты потребителей, если в письме о льготах SSA конкретно не указано, что льготы истекают в течение трех лет с момента выдачи кредита, кредиторы должны рассматривать льготы как имеющие вероятность продолжения.

Если вы столкнулись с перерывом в работе из-за увольнения, приложите свое увольнительное письмо или подтверждение того, что вы получали пособие по безработице.

Если проблема заключается в задержке или пропущенных платежах, важная документация может включать выписки по кредитной карте или автокредитованию, документы о разводе или налоговые документы.

Нажмите, чтобы увидеть сегодняшние ставки.

Кредитная линия для инвестиционной собственности: полное руководство

Кредитная линия для инвестиционной недвижимости (LOC) — это вариант краткосрочного финансирования для недвижимости, владелец которой не живет и не работает. Это похоже на кредитную линию собственного капитала (HELOC), только залог предоставляется на инвестиционную собственность, а не на чье-либо основное место жительства. Инвесторы, получившие LOC, по мере необходимости получают денежные средства из доступного капитала.Он действует как возобновляемая кредитная линия по кредитной карте, а финансовые расходы начисляются только на использованные деньги.

Виды инвестиционной собственности Кредитные линии

Существует два типа LOC для инвестиционной собственности. Первый тип — это единая кредитная линия для инвестиционной собственности, предназначенная для инвесторов, которые хотят получить одну кредитную линию на одну инвестиционную недвижимость. Второй тип — это кредитная линия для инвестиционной собственности на портфель недвижимости. Это для более крупных инвестиционных проектов, требующих 1 миллион долларов и более.

Если вы инвестор, ищущий кредитную линию для инвестиционной собственности на сумму 1 миллион долларов или более, свяжитесь с CoreVest. Он предлагает фиксированные кредитные линии для инвестиционной собственности со ставками от 7% и сроком на 18 или 24 месяца. Вам нужно только вернуть то, что вы используете.

Посетить CoreVest

Кредитная линия на инвестиционную недвижимость отлично подходит для получения денежных средств для ремонта, завершения ремонта или покупки дополнительных инвестиционных объектов для создания портфеля недвижимости.Вам потребуется 40% капитала, и вам нужно будет указать, как вы будете использовать деньги. Критерии заемщика жесткие. Если вы не соответствуете требованиям, мы предлагаем некоторые альтернативы в разделе ниже, например HELOC, ссуды в твердой валюте, промежуточные ссуды и ссуды на реабилитацию.

Кредитная линия на единую инвестиционную недвижимость

LOC для инвестиционной собственности подходит для инвесторов с одной инвестиционной собственностью, которые ищут единую кредитную линию для использования на досуге. Инвесторы могут привлекать средства на все, что связано с их инвестиционной недвижимостью, но заемщики часто используют это финансирование для оплаты переоборудования и ремонта.

Ставки и условия кредитной линии для единой инвестиционной собственности

Кредитные линии для разовой инвестиционной собственности подходят для заемщиков, которые хотят использовать собственный капитал в единой собственности для восстановления или ремонта. Проценты начисляются на любую непогашенную заемную сумму в течение первоначального 10-летнего периода получения кредита, но у инвесторов есть еще 20 лет, чтобы вернуть ее. Условия могут отличаться и устанавливаются кредитором. Как правило, для большинства LOC существует минимум трехлетний срок, а это означает, что если кредитная линия будет погашена до трех лет, вы столкнетесь с штрафом за предоплату.

Тарифы и условия единого LOC

Кредитная линия для единой инвестиционной собственности

Кредитная линия для инвестиционной недвижимости имеет квалификацию как заемщика, так и для инвестиционной собственности, которые должны быть выполнены для получения кредитной линии. Заемщики должны соответствовать минимальным требованиям к собственному капиталу и кредитному рейтингу. Кредитор также оценит отношение долга к доходу (DTI) заемщика. Долги, включая аккредитив, не могут превышать 45% дохода заемщика.

Квалификация для одного LOC

Где найти единую кредитную линию на инвестиционную недвижимость

Многие банки, кредитные союзы и онлайн-кредиторы предлагают кредитные линии для одной инвестиционной собственности.Некоторые частные кредиторы предлагают ссуду рефинансирования с выплатой наличных вместо кредитной линии. Например, RCN Capital предлагает 30-летнюю ссуду рефинансирования с выплатой арендной платы на сумму до 2,5 миллионов долларов и 80% -ным соотношением кредита к стоимости (LTV). Ставки начинаются с 4,49%, и вы можете получить финансирование всего за 10 дней. Заполните короткую форму, чтобы подать заявку, и представитель свяжется с вами, чтобы обсудить ваши варианты.

Посетите RCN Capital

Кредитная линия портфеля инвестиционной недвижимости

Инвесторы с капиталом более 1 миллиона долларов США в крупном проекте с одним активом, таком как высотный или многоквартирный комплекс с более чем 20 единицами, или инвесторы, владеющие портфелем недвижимости, могут захотеть рассмотреть линию портфеля инвестиционной недвижимости кредит.Портфельные инвесторы часто используют этот тип LOC в качестве альтернативы привлечению капитала или покупке новой собственности, а также восстановлению новой и существующей инвестиционной собственности.

Кредитная линия для портфеля инвестиционной недвижимости

Кредитные линии для портфеля инвестиционной недвижимости имеют более высокие процентные ставки, чем LOC для индивидуальной инвестиционной недвижимости. Сроки обычно составляют от 18 до 24 месяцев, а процентные ставки варьируются от 5% до 8% от суммы кредита. Затраты на закрытие варьируются, и, как правило, нет никаких комиссий или штрафов за досрочное погашение, связанных с портфельными кредитными линиями.

Портфель LOC Ставки и условия

Кредитная линия портфеля инвестиционной собственности

Портфельная кредитная линия на инвестиционную недвижимость имеет определенные требования, которым должны соответствовать заемщик и его имущество, чтобы получить одобрение. Эти квалификации включают высокий балл FICO, но в большей степени основываются на общей финансовой картине инвестора, включая его активы, зарплату и инвестиции.

Портфель Квалификация местного оргкомитета

Где найти кредитную линию для портфеля инвестиционной недвижимости

Поскольку это такой специализированный кредитный продукт, их предлагают только определенные финансовые учреждения.Их не всегда можно найти в местных банках и кредитных союзах. Тем не менее, обратитесь в отдел коммерческого кредитования, чтобы узнать, существует ли кредитная линия для инвестиционной недвижимости для крупных объектов или портфелей. Одна компания, которая предлагает кредитные линии для портфельных инвестиций в недвижимость, — это CoreVest. Он предлагает кредитные линии от 1 миллиона долларов с процентной ставкой от 7%. Вы можете подать заявку онлайн и получить для работы личного представителя инвестора.

Посетить CoreVest

Как подать заявление на получение кредитной линии для инвестиционной недвижимости

Вы можете подать заявку на получение кредитной линии для инвестиционной собственности на веб-сайте финансового учреждения или по телефону с представителем.Вы можете подать заявку лично, если они находятся в обычном здании. Вам потребуется подтверждение права собственности на недвижимость, например, расчетный лист или документ, а также другие требования.

Подробнее

4 шага, чтобы подать заявку на получение кредитной линии для инвестиционной недвижимости

1. Выберите правильный LOC

Выберите подходящий LOC в зависимости от вашей инвестиционной собственности и ваших финансовых целей. Если вы владеете одной инвестиционной собственностью и у вас есть собственный капитал на сумму 100 000 долларов, лучше всего подойдет кредитная линия для инвестиционной недвижимости на один дом.Если у вас есть портфель объектов недвижимости, и вам нужен 1 миллион долларов для покупки другого объекта недвижимости, то LOC из портфеля подойдет вам.

2. Соберите необходимые документы

Помимо предоставления доказательства владения недвижимостью, вам потребуется информация держателя залога, если на недвижимость уже есть ипотечный залог. Подготовьте все документы, связанные с недвижимостью, чтобы ускорить процесс подачи заявки. Кредитор также проверит ваш кредитный рейтинг и информацию о занятости, поэтому имейте под рукой копию квитанций о заработной плате и банковских выписок, а также налоговые декларации за последние два года.

3. Подать заявку онлайн

Подача заявки онлайн — это самый быстрый и простой способ подать заявку на LOC. Это дает вам возможность подать заявку, не выходя из дома или офиса, когда вам удобно. Вам не нужно беспокоиться о том, в какое время кредитор открыт. После того, как вы заполните онлайн-заявку, с вами свяжется представитель, чтобы обсудить ее вместе с вами.

4. Получить одобрение

Представитель местного оргкомитета позвонит вам, используя контактную информацию, указанную в заявлении.Они попросят предоставить все незавершенные документы, а затем сообщат вам, одобрены ли вы. После этого будет направлено официальное письмо с одобрением. Обычно процесс занимает 30 дней.

Читать меньше

Как работает кредитная линия для инвестиционной собственности

Кредитная линия на инвестиционную недвижимость дает вам доступ к средствам, которые обеспечиваются собственным капиталом в вашей инвестиционной собственности. Вы используете средства, когда они вам нужны, и платите проценты только за использованные деньги.Эти LOC являются гибкими, и вы выплачиваете им ежемесячно или единовременно до установленного срока.

Кредитная линия для инвестиционной недвижимости позволяет выплатить полученную сумму и снова использовать средства. Например, если у вас есть кредитная линия на инвестиционную недвижимость в размере 100 000 долларов, и вы тратите только 25 000 долларов, вы платите проценты только по 25 000 долларов до тех пор, пока не погасите их. Как только вы вернете 25 000 долларов, их снова можно будет потратить, как на корпоративную кредитную карту.

Инвесторы используют кредитную линию для инвестиционной недвижимости на сумму:

  • Ремонт существующей недвижимости в своем портфеле
  • Покупка недвижимости под ключ
  • Выплата дорогого долга, например, ссуды частным лицам
  • Покупка и ремонт нового объекта

Допустимое использование кредитной линии для инвестиционной собственности

Когда вы подаете заявку на получение кредитной линии для инвестиционной собственности, вам необходимо указать в своем заявлении, как вы будете использовать средства.Ваша инвестиционная недвижимость будет залогом для LOC. После получения средств вы можете делать с ними все, что захотите, но рекомендуется использовать их для целей, указанных в заявке, например для консолидации долга, реабилитации, ремонта или покупки другой собственности.

Большинство кредиторов позволяют использовать средства для покупки дополнительной собственности, в то время как некоторые противодействуют этому. Большинство кредиторов не разрешают использовать средства для инвестирования в бизнес из-за высокого уровня риска.Если вам нужны деньги для финансирования бизнеса, используйте ссуду для бизнеса.

Кредитор может прекратить действие аккредитива и потребовать его немедленного возврата, если вы используете его для чего-то, что он не позволяет. В кредитных документах будет указано, нельзя ли использовать аккредитив для определенного типа инвестиций.

Кому подходит кредитная линия для инвестиционной собственности

LOC для инвестиционной собственности подходит для инвесторов в недвижимость, которые имеют значительный капитал в своей собственности и высокий кредитный рейтинг, но могут испытывать нехватку денежных средств.Это также правильно для инвестора, который хочет либо отремонтировать свою текущую недвижимость, чтобы увеличить доход от аренды, либо купить дополнительную инвестиционную недвижимость.

Постоянный инвестор может воспользоваться краткосрочной ссудой, отремонтировать собственность, а затем обменять ее, чтобы погасить кредитную линию. Кредитная линия на инвестиционную недвижимость также выгодна арендодателям. Они могут использовать средства для ремонта своей инвестиционной собственности, увеличения ее стоимости и получения более высокой арендной платы.

Инвестор, желающий приобрести недвижимость и создать свой портфель недвижимости, обычно использует портфельный заем, но может также рассмотреть возможность получения кредитной линии для инвестиционной недвижимости.Кредиторы обычно предоставляют одну кредитную линию на каждую инвестиционную недвижимость, если заемщик и недвижимость соответствуют их требованиям. Эти кредитные линии могут использоваться вместе с наличными или иным финансированием для покупки дополнительной собственности.

Кредитная линия для инвестиционной собственности Плюсы и минусы

Плюсы кредитной линии для инвестиционной недвижимости включают:

  • Долгий срок погашения
  • Налоговые льготы по уплаченным процентам
  • Относительно низкая процентная ставка
  • Проценты выплачиваются только на то, что вы нарисовали
  • Принята первая ипотека
  • Быстрый доступ к наличным деньгам

Минусы кредитной линии для инвестиционной недвижимости включают:

  • Высокий кредитный рейтинг, необходимый для квалификации
  • A Коэффициент LTV 60%
  • Необходим высокий капитал в собственности
  • Не могу использовать деньги для финансирования бизнеса
  • Ограничения на количество квартир в собственности; некоторые кредиторы позволят создать до четырех единиц, а другие профинансируют до 20 единиц

Альтернативная кредитная линия для инвестиционной собственности

Если вам нужен более высокий коэффициент LTV или вы не соответствуете критериям из-за личных проблем с кредитом, вот несколько альтернативных методов финансирования, доступных для инвесторов в недвижимость.

Кредитная линия собственного капитала

HELOC — это возобновляемая кредитная линия по месту жительства заемщика. Кредитная линия под залог собственного капитала обычно может быть использована для чего угодно. Популярное использование HELOC — это ремонт дома или инвестиционной собственности, оплата обучения в колледже или консолидация задолженности по кредитной карте. Вы можете снимать деньги по мере необходимости и платить проценты только с тех средств, которые вы используете.

HELOC имеют низкие процентные ставки, примерно на 0,25% выше простых для HELOC первой позиции и немного более высокие ставки для HELOC второй позиции.Для HELOC обычно требуется минимум 620 кредитных баллов, но у каждого банка свои требования.

Кредиты под твердые деньги

Ссуда ​​в твердой валюте — это краткосрочное финансирование для инвесторов, желающих приобрести и отремонтировать недвижимость, а затем использовать ее для получения прибыли. Кредиторы за твердые деньги предлагают короткие сроки, выплаты только по процентам и более высокие процентные ставки. Поскольку выплаты производятся только по процентам, инвесторы могут поддерживать относительно низкие затраты на содержание.

Заем в твердой валюте идеально подходит для инвесторов, которым нужен краткосрочный заем, который можно быстро закрыть.В отличие от местных кредитных организаций, ссуды в твердых деньгах не предназначены для покупки недвижимости на условиях купли-продажи. Напротив, они идеально подходят для постоянных домов с учетом стратегии выхода. Ссуды в твердые деньги имеют более высокие процентные ставки, чем у местных кредитов. Инвесторы обычно используют ссуды в твердых деньгах, когда у них есть небольшой бизнес.

Мостовые займы

Промежуточная ссуда — это краткосрочная ссуда, используемая в качестве промежуточного финансирования, обеспечивающая мост между существующей краткосрочной ссудой и постоянным долгосрочным финансированием. В отличие от LOC, промежуточные ссуды могут использоваться как владельцами-арендаторами, так и инвесторами.Промежуточные ссуды имеют более высокие процентные ставки и комиссионные, чем местные. Промежуточные ссуды обычно используются, когда постоянное финансирование не представляется возможным из-за плохого состояния собственности, высокого уровня вакантных площадей или при попытке обеспечить недвижимость в короткие сроки.

Кредиты на реабилитацию

И постоянные инвесторы, и инвесторы, предпочитающие покупать и держать, используют ссуды на реабилитацию. Ссуды на реабилитацию предлагают выплаты только по процентам, что помогает снизить расходы на содержание. Ссуды на реабилитацию могут представлять собой постоянное финансирование или краткосрочные ссуды, используемые для ремонта одного или нескольких объектов недвижимости одновременно с общей ипотекой.

↑ Вернуться к началу

Кредитная линия для инвестиционной собственности Часто задаваемые вопросы (FAQ)

В этой статье мы постарались подробно описать ваши варианты использования кредитной линии на инвестиционную недвижимость. Однако, как и в случае с любым типом финансирования, некоторые вопросы задают чаще, чем другие, и мы попытались ответить на них здесь.

Лучше ли LOC для инвестиций в недвижимость, чем рефинансирование за наличный расчет?

Если вам не нужны средства сразу, лучшим вариантом может быть LOC.Вы можете использовать его по мере необходимости, но ставки и сборы обычно выше для LOC. Если вам нужны деньги прямо сейчас, лучшим выбором может быть рефинансирование с выплатой наличных. Рассчитайте общую стоимость каждого.

Подходит ли HELOCs для инвестиционной недвижимости?

Кредитор может ограничить HELOC в отношении инвестиционной собственности. Это также может нести риск, если арендуемая недвижимость не работает так, как ожидалось, поэтому вам понадобится резервный план того, как покрыть долг HELOC, если инвестиционная недвижимость не сможет этого сделать.В идеале инвестиционная недвижимость должна оплачивать HELOC.

Вычитаются ли проценты по ипотеке из моего LOC?

Если вы используете LOC инвестиционной собственности для получения дохода, вы можете вычесть проценты при подаче налоговой декларации. Однако вам не разрешается вычитать проценты по любой части LOC, которые вы использовали для покрытия личных расходов. Для арендуемой собственности используйте график E IRS, строка 12, чтобы заявить о выплате процентов.

Итог

Кредитная линия для инвестиционной собственности может быть разумным источником финансирования для инвесторов, которые ищут доступ к средствам для ремонта инвестиционной собственности или покупки дополнительной инвестиционной собственности.Несмотря на то, что существуют некоторые строгие требования, это здорово, поскольку вы платите проценты только на полученные деньги и имеете доступ к фондам на срок до 10 лет.

Как получить предварительное одобрение на ипотеку для покупки квартиры в Нью-Йорке

Новый горизонтЛюди формируют Нью-ЙоркВеликолепные объявленияКварталы с золотыми замкамиЗаметные продажиБудущий Нью-ЙоркЗнатьТенденции в Нью-ЙоркеИконные адресаДоступное жилье

Недавно внесенная в список довоенная квартира на 131 West 122nd Street, # 1A (BHS)

После того, как предложение принято, у покупателей обычно есть относительно короткий промежуток времени между принятием предложения и датой закрытия, чтобы привести все свои документы в порядок.В течение этого периода, который обычно составляет от 40 до 50 дней, ответственность за обеспечение финансирования ложится на покупателя, а также за организацию проверки, оценки и страхования объекта. Чтобы гарантировать, что вам не удастся получить финансирование до установленной даты закрытия, большинство агентов рекомендуют вам получить предварительное одобрение на ипотеку до того, как вы начнете торги.

Предварительно одобренные или предварительно одобренные

Во-первых, важно понимать разницу между предварительным утверждением и предварительной квалификацией.Предварительная квалификация — это просто оценка, позволяющая определить, сколько вы можете потратить на покупку дома, но это не гарантия того, что кредитор одобрит финансирование. Напротив, предварительное одобрение влечет за собой проверку кредитоспособности. По сути, если вы получили предварительное одобрение, кредитор уже взял на себя обязательство предоставить вам определенную сумму денег для покупки дома. В большинстве случаев предварительное одобрение ограничено (например, 90 днями), и во всех случаях предварительное одобрение не является окончательным одобрением ссуды.Вы сможете оформить ссуду только после того, как подадите заявку и проведете оценку недвижимости, которую собираетесь приобрести.

Покупки для кредиторов

Хотя вы можете поговорить с кредитным специалистом в вашем местном банке, в большинстве случаев, когда вы идете на рынок для получения ипотечного кредита, вам нужно будет присмотреться, поскольку в вашем местном банке могут быть не самые лучшие ставки по кредитам. Это можно сделать двумя способами. Во-первых, вы можете просто провести исследование самостоятельно.В конце концов, информация о ставках кредиторов теперь легко доступна в Интернете. Тем не менее, вы не сможете легко определить, какие кредиторы предложат вам лучшие процентные ставки на основе вашей кредитной истории. Даже если вы сможете провести это исследование, оно может иметь обратную сторону, поскольку многократные жесткие запросы на кредитоспособность также могут негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг. По этой причине многие люди предпочитают работать с ипотечным брокером.

Как и другие типы брокеров, ипотечные брокеры, по сути, служат мостом или посредником.В этом случае они служат мостом между покупателями и кредиторами. Преимущества работы с брокером двоякие. Во-первых, они знают ландшафт кредитования от и до и смогут быстро помочь вам определить, какие кредиторы, вероятно, будут работать с вами, а какие предложат лучшие ставки. Во-вторых, они могут помочь вам предвидеть все документы, которые вам понадобятся для предварительного утверждения. Также имейте в виду, что, хотя брокеры получают компенсацию, в большинстве случаев брокерское вознаграждение оплачивается кредитором, а не клиентом, поэтому работа с брокером не обязательно увеличит ваши затраты на закрытие сделки.

Из листинга: Эта первозданная, солнечная квартира во весь этаж в прекрасно отреставрированном известняковом доме чрезвычайно впечатляющая, с потолками 11 футов 6 дюймов, тремя огромными арочными эркерами, выходящими на юг, и современным хорошо продуманным встроенным освещением. открытая кухня, разработанная по индивидуальному проекту, хорошо оборудована итальянской плитой и вытяжкой Bertazonni, приборами из нержавеющей стали Bosch и барной стойкой. Задний двор площадью 482 квадратных фута феноменален и идеально ухожен — отлично подходит для развлечения или просто отдыха на шезлонге. с воскресной газетой. См. План этажа и подробную информацию здесь.

Документация, необходимая для предварительного утверждения

Чтобы получить предварительное одобрение на ссуду, вам нужно подготовить много документов. Будьте готовы собрать следующие предметы:

Подтверждение дохода: Чтобы получить ссуду, вам потребуется подтверждение того, что вы работаете. Если вы сотрудник, это будет означать распечатку отчетов W-2 за последние два года (на всякий случай вы можете вернуться назад).Также распечатайте квитанции о заработной плате за последние двенадцать месяцев и подтверждение любых дополнительных источников дохода, включая алименты. Если вы фрилансер, ожидайте, что кредиторы потребуют гораздо больше документации. Как правило, будьте готовы приносить свои 1099 за последние три-пять лет и банковские выписки, которые показывают, сколько денег у вас поступает на ваш счет каждый месяц. Независимо от того, являетесь ли вы наемным сотрудником или фрилансером, вам также необходимо будет предоставить налоговые декларации за последние два года, но еще раз, если вы фрилансер, будьте готовы пойти еще дальше (например,г., до пяти лет).

Подтверждение занятости: В некоторых случаях кредиторы идут еще дальше, чтобы проверить ваш доход. Они могут попросить письмо с подтверждением занятости (его нужно будет получить в вашем отделе кадров), и они могут даже запросить информацию, чтобы напрямую связаться с вашим текущим работодателем или работодателями.

Подтверждение активов: Помимо доказательства того, что у вас есть деньги, поступающие ежемесячно, вам необходимо обеспечить прозрачность своих активов.Для начала будьте готовы распечатать свои банковские выписки и выписки по инвестиционному счету, чтобы представить доказательства того, что у вас действительно есть авансовый платеж. Если ваш первоначальный взнос является подарком от члена семьи или друга, вас также могут попросить предоставить письмо, подтверждающее, что это так. Хотя это может показаться навязчивым, кредиторы потребуют доказательства того, что вы не брали ссуду, которая еще не отображается в вашей кредитной истории, чтобы получить первоначальный взнос. Если у вас нет крупного авансового платежа и вам нужна дополнительная помощь, вы можете иметь право на получение помощи HomeFirst Down Payment Assistance.Эта программа предлагает ссуды на сумму до 40 000 долларов для жителей Нью-Йорка, которые получают 80% или меньше среднего дохода по региону.

Доказательство обслуживания (для ссуд VA): Существует несколько вариантов ссуд, которые не требуют большого первоначального взноса, и это включает ссуды VA для ветеранов США, военнослужащих и супругов, не состоящих в повторном браке. Конечно, чтобы гарантировать, что программа ссуды VA не будет нарушена, потребуется немного дополнительных документов. Если вы ищете ссуду VA и больше не действуете, вам понадобится копия вашего DD214, которая также известна как Свидетельство об освобождении от активной службы.Если вы все еще действуете, вам потребуется справка о службе от вашего командира. Вам также понадобится заполненный запрос на получение сертификата соответствия (форма 26-1880) от Департамента по делам ветеранов и заполненный сертификат соответствия. Хотя это может показаться немного сложным, многие кредиторы специализируются на работе с ветеранами и имеют все возможности для того, чтобы помочь ветеранам пройти через эти дополнительные шаги.

Кредитный рейтинг: Хотя некоторые ссуды доступны людям с более низким уровнем кредита, эти ссуды трудно получить (почти невозможно получить в Нью-Йорке) и, как правило, под высокие процентные ставки.Как показывает практика, на текущем рынке ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 620, но если вам нужны варианты, вы должны иметь как минимум балл FICO выше 700.

Другая документация: Для завершения проверки кредитоспособности вашему кредитору также потребуется копия ваших водительских прав и номер социального страхования, а также может потребоваться копия вашего паспорта.

Хотя оформление документов — отнюдь не самая приятная часть любого домашнего поиска, это необходимый шаг, и чем раньше вы начнете, тем лучше.По статистике покупатели, которые выходят на рынок предварительно одобренными, с гораздо меньшей вероятностью потерпят неудачу в своих сделках. Это в первую очередь вопрос времени. После предварительного утверждения процесс андеррайтинга обычно занимает от одной до двух недель. Если вы не были предварительно одобрены, процесс финансирования может занять больше месяца, а в некоторых случаях это приводит к тому, что участники торгов не могут организовать финансирование до согласованной даты закрытия.

Из листинга: Ищете очаровательный лофт с высокими потолками, залитыми естественным светом? Что ж, не смотрите дальше, поскольку в квартире 207 на 130 Барроу в Вест-Виллидж есть все.Когда вы входите в дом, вас встречает длинный подъезд с огромным кладовкой, занимающей всю ширину квартиры, и встроенной стиральной / сушильной машиной. См. План этажа и подробную информацию здесь. Из листинга: Этот мятный пентхаус с трех сторон солнечного света заливает этот мятный пентхаус с недавно отремонтированной кухней, великолепной дизайнерской ванной и замечательными пропорциями. Открытый кирпич, дубовые полы из твердых пород дерева и потолки высотой 9,5 футов создают оазис спокойствия.Недавно отремонтированная открытая кухня оснащена великолепными столешницами из белого каррарского мрамора, деревянными шкафами, бытовой техникой из нержавеющей стали и стиральной / сушильной машиной LG HE Direct Drive под столешницей. Это подчеркнуто исключительным видом на верхушки деревьев на юго-востоке над знаковыми таунхаусами Вест-Виллидж на всем пути от центра до Башни Свободы. См. План этажа и подробную информацию здесь. Из листинга: Великолепная квартира с двумя спальнями, расположенная в прекрасно преобразованном таунхаусе эпохи Возрождения, представляет собой смесь очарования и изящной современности.Вас встречает просторная гостиная с пышным видом на деревья и знаменитые известняковые таунхаусы Бруклина через ваши классические эркеры с двойным остеклением. Простота и плавность переходят в кухню открытой планировки с комплектом бытовой техники Blomberg из нержавеющей стали с вытяжкой. На южной стороне здания расположены две залитые солнцем спальни; Оба выходят на очень глубокий и широкий балкон в стиле галереи с видом на сад, напоминающий веранду безмятежности. 18 Clarkson отличается низкой стоимостью перевозки с минимальными общими расходами и прогнозируемым 15-летним снижением выбросов J-51. См. План этажа и подробную информацию здесь. « Из листинга: Этот тихий, очаровательный дом в стиле лофт с открытыми видами на финансовый район и парк мэрии из огромных окон имеет открытую кухню с черными гранитными столешницами, барную стойку и Sub-Zero / Бытовая техника Miele. В этих апартаментах также есть 10-дюймовые высокие потолки, широкие доски из французского дуба, просторные туалеты и стиральная машина с сушкой на полу. Апартаменты расположены в знаменитом здании Американского общества трактатов в самом центре Нижнего Манхэттена, в нескольких шагах от Ратушный парк и несколько линий метро. См. План этажа и подробную информацию здесь. Из листинга: Изящная планировка дома на высоком этаже включает в себя большую гостиную с высокими потолочными балками, идеально подходящую для отдыха, с отдельной обеденной зоной, идеально подходящей для проведения званого ужина. На элитной кухне с окнами установлен холодильник Sub Zero, плита / духовка Miele и посудомоечная машина. Итальянская белая мебель и кварцевые столешницы. В безмятежной спальне есть два просторных шкафа, оборудованных по индивидуальному заказу, а ванная комната из белого мрамора, напоминающая спа, может похвастаться классической хромированной отделкой, полом с подогревом и глубокой ванной.Во всем доме 5-дюймовые дубовые полы из твердых пород дерева, высокие потолки с балками, центральное отопление и кондиционер. См. План этажа и подробную информацию здесь. Из листинга: Этот дом в северо-западном углу уютного довоенного здания был недавно отремонтирован и предлагает прекрасный свет, просторную жилую площадь, современную кухню и гидромассажную ванну с окнами. Гостиная / столовая открытой планировки с кухней для поваров делает жизнь легкой и веселой.Вид на северо-запад, розовое небо в сумерках и мечтательный свет в течение дня. Новая кухня, укомплектованная индивидуально окрашенными столярными изделиями и новым комплектом бытовой техники из нержавеющей стали, порадует шеф-повара в семье. См. План этажа и подробную информацию здесь.

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

  • Из отличных объявлений Очаровательные новые объекты в деревне от $ 465 тыс. Четверг, 3 июня 2021 г.
  • Из будущего Нью-Йорка Поскольку Флэтайрон-билдинг подвергается ремонту за 50 миллионов долларов, посмотрите 20 зданий в стиле Флэтайрон и имеющиеся внутри Четверг, 3 июня 2021 г.
  • Из отличных объявлений Снижение стоимости аренды: запасы на Манхэттене упали на 40% по сравнению с пиком пандемии, но выросли на 79% в годовом исчислении Пятница, 2 апреля 2021 г.
  • От познакомиться Нью-Йорк до кондиционирования воздуха Понедельник, 7 июня 2021 г.
  • Из будущего Нью-Йорка Лучшие продажи и контракты: 220 CPS — это максимальная продажа в 23 миллиона долларов; Кооператив Леонарда Бернстайна на Парк-авеню нашел покупателя Понедельник, 7 июня 2021 г.
  • Из отличных объявлений Кражи и сделки: двухкомнатные апартаменты на Манхэттене по цене менее 900 000 долларов Пятница, 4 июня 2021 г.
  • С Кони-Айленда Снижение стоимости аренды: квартиры с высокими этажами в жилых домах Пятница, 4 июня 2021 г.
  • Из Челси 10 лучших объектов роскошной аренды в Hudson Yards; Более 2000 новых юнитов появятся в сети Пятница, 4 июня 2021 г.
Писатель, вносящий вклад Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Покупка квартиры в Дании как иностранец — все, что вам нужно знать | Марио Скиан

Секунда — переменный процент. Я уже упоминал выше, исторически говоря, 2% — это очень и очень низкая процентная ставка . Но если вы говорите о нескольких миллионах, даже 2% — это много. Это 20 000 датских крон за миллион в год.

Для тех, кто этого не выносит, есть ссуды с переменной процентной ставкой — фиксированная на 5 лет, на 3 года, на 1 год или переменная на месяц. Процентная ставка по этим займам — по всем из них — близка или практически равна нулю.Дело в том, что каждый из этих кредитов имеет период «перевыпуска», и, когда этот период истекает, процентные ставки обновляются до новых рыночных цен.

В 2018 году, например, процентная ставка F5, фиксированная на пять лет, составляла около 0,15% (плюс-минус 0,05% — в 2020 году она еще меньше). Это означает, что вы платили 1,500 датских крон за миллион взятых в долг в год. Это безумие. В 2020 году он еще ниже.

Дело в том, что если вы получите этот кредит в 2020 году, то будете платить те же проценты за 2021, 2022, 2023 и 2024 год.Но когда наступит 2025 год, ваша процентная ставка обновится. Хотя с 2010 года он остается низким, процентная ставка может снова вырасти, и вы можете получить ставку 1,5%, 2% или даже больше.

Третий — сочетание фиксированной и переменной процентной ставки. Вам не нужно получать только фиксированное или просто переменное значение — вы также можете получить их комбинацию. Например, если вы заимствуете 3 млн для повторного кредита, вы можете взять 2 млн с фиксированной процентной ставкой на 5 лет и 1 млн с фиксированной ставкой на 30 лет.

Стоит? В приведенном выше случае, например, вы получите эффективную процентную ставку 0,76% — ставку на 0,61% выше, чем ставка F5 (18,270 датских крон в год на миллион), но в то же время вы застраховали бы свои хвостовой риск — если ставки поднимутся до небес, эффект будет немного смягчен за счет набора кредитов.

Процентные ставки в Дании за последние двадцать лет . Источник.

Ссуды без процентов. Когда вы ссужаете деньги, вы должны в течение срока ссуды: а) уплатить проценты с суммы ссуды и б) погасить сам ссуду, причем в рассрочку.Если вы ссужаете деньги на тридцать лет, каждый год вам нужно будет возвращать кредитору 1/30 суммы ссуды плюс проценты.

В Дании у нас есть ссуды, которые позволяют пропустить б) на первые десять лет — фактически делая ваши ссуды только под проценты. Вам не нужно беспокоиться о рассрочке по принципу на целое десятилетие.

Только интерес? Это — большая сделка 👌🏻

Хотя процентные ставки очень низкие, цены на недвижимость высоки — и, если вы ссудите, например, 3 миллиона датских крон на 30 лет, помимо процентов, вы должны будете вернуть 100.000 DKK каждый год. С точки зрения денежного потока это может быть убийцей для большинства людей. Это большие деньги.

В этом случае вы будете наращивать капитал — дело не в том, что вы «выбрасываете» свои деньги. Но если это произойдет, вы свяжете очень большую часть своей чистой стоимости только с одним активом. Это рискованно.

Если вы, с другой стороны, платите только проценты, у вас есть выбор. В жизни, особенно если смотреть в будущее — со всей его неопределенностью — план или установка, которые дают вам наибольшее количество возможностей, часто оказываются лучшими .Если вы получаете ссуду только под проценты, при желании вы все равно можете погасить взносы по самой ссуде. Но вы не обязаны это делать .

Если вы получаете ссуду только под проценты, покупка жилья может быть дешевле, чем аренда в подавляющем большинстве случаев . Кроме того, каждый месяц в вашем кармане будет больше денег. Денежный поток. Это то, что ты хочешь.

Если бы не это правило, я бы не купил свою квартиру. Вот что делает сделку выгодной.

Минусы? Ловит? Два:

i) Вам (очевидно) все равно придется выплатить основную сумму в конце концов. В случае ссуды на 3 млн. Через десять лет вам нужно будет начать платить 150 000 (а не 100 000) датских крон каждый год. Если вы остаетесь в том же месте и по той же ссуде, вечеринка окончена. Однако вы можете пересмотреть условия своего кредита — какая сделка вы получите (хорошую, плохую и т. Д.), Будет зависеть от того, как будут выглядеть процентные ставки прямо сейчас.

ii) Ссуды «без погашения» имеют несколько более высокий бидрагсат — подробнее об этом ниже.

Примечание — Некоторые банки экспериментируют с займами без погашения сроком на 30 лет . Таким образом, технически вы будете платить только проценты за весь период. Есть много предостережений. Но это происходит!

Бидраггсаты. Если вы искали «нулевой процент» — вот он: бидрагссат. Бидрагссаты — это комиссии, устанавливаемые банками, чтобы заработать на вас деньги, даже если вы платите нулевую (или отрицательную!) Процентную ставку. Для фиксированной 30-летней ссуды без погашения эта комиссия составляет 1% в год.

Эти сборы являются абсолютными. Банки составили картель и — поскольку они не могут заработать на нас с высокими процентными ставками, они просто согласованно повышают эти комиссии . Это нелепо.

Это означает, что даже если процентная ставка по вашему кредиту составляет 0,15%, ваша эффективная ставка — то, что вам нужно будет платить каждый год в виде «процентов», — составляет около 1%. Нет никакого способа обойти это. (Или, если вы знаете способ обойти это, дайте мне знать!)

Сколько бидрагссатов вам нужно будет заплатить, зависит от четырех факторов:

a) в каком банке или кредитном учреждении вы занимаетесь — e.грамм. Jyske Bank — самый дешевый, а Nykredit / Totalkredit — самый дорогой.

b) какую часть стоимости квартиры вам нужно взять в долг — если вы капитализировали (то есть вы выплатили) 50% своей квартиры, бидрагссат будет ниже, чем если бы вы капитализировали только 20% . Чем больше вы выплатите ссуду, тем ниже будет бидрагссат.

c) если вы взяли погашение или не погашали — без погашения ссуды платят на ~ 0,2% больше в год.

г) какой вид ссуды вы получаете — обычно чем ниже процент, тем выше бидрагссат.

Так что не дайте себя обмануть. Всегда спрашивайте банк о бидрагссатах. Вы действительно не будете платить 0%, 1% или 2% — спросите у банков, какова ваша реальная, фактическая ставка.

Примечание — У банков есть измерение, называемое ÅOP — это измерение включает в себя: процентную ставку, ваши бидраггсаты и процентное влияние ваших транзакционных издержек в годовом исчислении.

Note II Не используйте Nykredit! Если люди не будут ими пользоваться, они будут вынуждены снизить эти сборы — и это будет вдохновением для других банков, чтобы они не следовали им.Bidragsatss поднимается наверх лет и , и реакции со стороны потребителей недостаточно, как следовало бы.

Здесь вы можете увидеть разные бидрагссатсеры для каждой кредитной организации.

Банковские ссуды — Дорогие ссуды

Вы можете использовать эти дешевые ссуды — реалкредитованные ссуды — только до 80% от стоимости собственности. Остальные 20% нужно либо заняться самофинансированием, либо попросить ссуду в банке — «дорогую ссуду».

В любом случае необходимо профинансировать не менее 5% от покупки.Затем вы можете попросить банки предоставить вам взаймы разницу между тем, что вы заплатили (минимум 5%) и 20%.

Эти кредиты дороже реалкредитных. В 2020 году, , вы можете рассчитывать платить от 3 до 7% в год , если не больше, в зависимости от банка и вашего профиля риска.

Банковские ссуды обычно выдаются на срок до десяти лет, и вы не можете получить «невозвратную» сделку. Тебе нужно расплачиваться.

Contra-Catch. Тем не менее, банковские ссуды не так плохи, как они должны были быть.В отличие от реалкредитованных кредитов, можно договориться с процентной ставкой . В этом случае вы можете играть в банки друг против друга — если один из них предлагает вам 3,5%, вы можете показать это предложение другому банку и попросить их сопоставить. Таким образом, постепенно вы можете перейти к процентным ставкам около 3%, а не к 5%, 6% или выше, которые банки попытаются ввести в первую очередь.

Также — В этих займах также нет бидрагсатов. Это означает, что, если у вас есть фиксированная ссуда без погашения, вы можете заплатить — фактически — по той же ставке для фиксированной ссуды и для банковской ссуды — ~ 3% в обоих случаях.

Налоговые вычеты по ипотеке

В Дании вам разрешено вычесть 33% годовых из суммы налога на прибыль. Это означает, что если ваша процентная ставка составляет 1,5% (включая бидрагссат), ваша эффективная — теперь окончательная процентная ставка будет 1%, так как 1,5% * 66% = 1%.

Вы все равно будете платить банку 1,5%. Но вы получите эти 0,5% обратно в качестве эффективного повышения зарплаты / дохода после уплаты налогов. Если у вас есть кредит в размере 3 млн., Это означает, что вы получите 14 850 датских крон обратно в виде налогов в год.

Это разница между ежемесячными расходами «брутто» и «нетто». Брутто — это затраты перед вычетом , а нетто — это затраты после вычета . В конечном итоге это может привести к большим деньгам.

Note I — Были разговоры о снижении этого вычета с 33% до 25% — опять же, здесь мы находимся во власти датских законов.

Примечание II — Если вы не платите налоги (по какой-либо причине), вы не получите этого вычета, так как он основан на вашем доходе.

+ Важно! Настоятельно — очень настойчиво — рекомендуется, чтобы ваши варианты финансирования были одобрены банком. до того, как вы начнете серьезно искать квартиру. Обычно требуется минимум несколько дней — но обычно около недели или больше — для предварительного одобрения ваших предпочтительных ссуд. Если вы участвуете в войне ставок или готовы сделать предложение, вам нужно разобраться со всем этим.

Также примечание — Как только вы получите одобрение, банк выдаст «Банковскую гарантию».В этом примечании указано, что вы были предварительно одобрены на определенную сумму и обычно действительны в течение нескольких месяцев.

🔥 Я подготовил два часа подробных видеороликов, финансовых моделей и анализов, эксклюзивные вопросы и ответы с моим юристом и многое другое. Вы можете получить это бесплатно плюс неограниченный доступ к этому руководству, перейдя по этой ссылке.

Как работает коммерческий аккредитив? | Малый бизнес

В мире купли-продажи, который охватывает практически любую торговлю, аккредитив является важным финансовым инструментом.В частности, аккредитив — это письмо от банка, гарантирующее, что продавец получит платеж от покупателя в правильной сумме и в срок. Причина, по которой аккредитив так важен, заключается в том, что, если покупатель не может заплатить, банк должен покрыть полную сумму покупки.

Использование аккредитивов жизненно важно в международной торговле из-за таких факторов, как расстояние, разные законы в каждой стране и трудности с личным знакомством с каждой стороной, поэтому понимание условий аккредитива, иногда сокращаемых как условия аккредитива и Условия, а также такие условия, как «LC 90 дней», жизненно важны, если вы занимаетесь практически любым видом международного бизнеса.

Как работает аккредитив?

Брайан О’Коннор из Fundera, онлайн-кредитного брокера, объясняет, как работает аккредитив:

«Поскольку аккредитив обычно является оборотным инструментом, банк-эмитент платит бенефициару или любому банку, назначенному бенефициар. Если аккредитив может быть переведен, бенефициар может передать другому лицу, например, материнской компании или третьей стороне, право получения ».

Аккредитив — ключевой финансовый инструмент для малого бизнеса, говорит О’Коннор, потому что существует множество способов получения оплаты от клиентов и поставщиков.Действительно, предприятия часто предпочитают наличные, чеки или электронные переводы, но многие транзакции, даже для малого бизнеса, сложны, особенно с международными транзакциями, и именно тогда аккредитив может пригодиться. Аккредитив — это способ гарантировать, что продавец останется верным своему слову по оплате, и все это без необходимости полагаться на личную гарантию или устное соглашение.

Аккредитив может быть LC 90 дней, LC 60 дней или, реже, LC 30 дней: «LC» означает «аккредитив».Это просто означает, что средства, обещанные в аккредитиве, подлежат оплате в течение 90, 30 или 30 дней, или банк-гарант находится на крючке в поисках денег.

Что такое комиссия за аккредитив?

Банки готовы открывать аккредитивы, потому что они обычно взимают комиссию, часто называемую комиссией по аккредитиву, которая обычно составляет процент от размера аккредитива. Важно отметить, что банк, выдающий аккредитив, часто находится в стране покупателя, поэтому малый бизнес, продающий товар или услугу, скорее всего, будет иметь дело с иностранным банком в этих случаях.

Думайте об аккредитиве как о счете условного депонирования, где третья сторона координирует хранение денег, необходимых для завершения транзакции, от имени двух других сторон сделки. Это делает банк в сделке по аккредитиву очень похожим на титульную компанию в сделке с недвижимостью, за исключением того, что в этом случае стороной, владеющей и гарантирующей средства, обычно является банк в иностранном государстве. Это хорошо, потому что банки в принимающей стране будут хорошо разбираться в местных правилах и положениях, а также в деловой и экономической среде в этой стране, что гарантирует бесперебойную работу транзакции.

Какие стороны участвуют в оформлении аккредитивов?

Часто в любую сделку с аккредитивом вовлечено несколько групп, в зависимости от типа сделки, над которой вы работаете. Действительно, в сделке с аккредитивом может быть до восьми или более отдельных групп, но обычно это:

Заявитель: «Заявитель является покупателем в сделке, которая включает аккредитив», — сообщает Fundera’s О’Коннор.

Получатель: Это продавец в операции по аккредитиву.

Банк-эмитент: Это банк, часто находящийся в другой стране, который проверяет учетные данные заявителя и хранит деньги, задействованные в аккредитиве.

Ведущий банк: Ведущий банк занимается всеми тонкостями фактического получения оплаты продавцу и работает на стороне бенефициара сделки в качестве посредника.

Посредник: Посредники обычно связывают заявителей и бенефициаров, чтобы помочь им заключить сделку, и могут способствовать созданию аккредитива, чтобы все прошло гладко.Посредником может быть сотрудник банка-эмитента или банка-эмитента, либо другая сторона.

Экспедитор: Если покупка включает в себя большое количество товаров или крупногабаритных товаров, таких как автомобили, заводское или сельскохозяйственное оборудование, экспедитор обеспечивает бесперебойную доставку, прикрепляя почтовые расходы, если это необходимо, или гарантируя, что любые экспортные, импортные или другие сборы оплачиваются.

Отправитель: Как и в случае любой операции, связанной с доставкой, отправитель доставляет товар.

Юрисконсульт: Как это часто бывает, юристы участвуют в сложных сделках. Обычно это идет на пользу: чтобы охватить все основания и обеспечить соблюдение всех юридических требований зарубежных стран. Но юристы также могут понадобиться для помощи в разрешении любых споров по сделке, если они возникнут.

Что такое аккредитив в экспортно-импортном бизнесе?


Экспортный / импортный аккредитив выдается банком импортера от имени импортера, при этом экспортер является бенефициаром.Аккредитив гарантируется банком импортера или покупателя, что платеж будет предоставлен экспортеру или продавцу. На веб-сайте электронной коммерческой информации eFinanceManagement поясняется:

«Кредитоспособность импортера заменяется кредитоспособностью банка-эмитента. Это повышает надежность и снижает риск мошенничества».

Самым большим преимуществом импортного аккредитива экспорт / импорт t является то, что он сводит к минимуму риск, особенно когда продавец имеет дело с зарубежным клиентом.«Экспортер должен представить действительные документы, подтверждающие отгрузку согласованных товаров, прежде чем может быть произведена оплата. Условия импортного аккредитива не могут быть изменены, если все стороны не согласны с этим, поэтому он является юридически обязательным», — говорится в сообщении eFinanceManagement.

Недостатком экспортного / импортного аккредитива является то, что банк-эмитент должен платить экспортеру, когда и когда он представляет документы, предусмотренные условиями импортного аккредитива. Существует реальный риск того, что товар мог быть поврежден или прибыть в неудовлетворительном состоянии.Это может поставить банк-гарант на крючок для выплаты.

Что такое аккредитив с примером?

Export.gov, веб-сайт Министерства торговли США, который помогает американским компаниям планировать свои стратегии международных продаж на глобальном рынке, объясняет, что аккредитивы являются «одним из самых универсальных и безопасных инструментов, доступных для международных трейдеров». Аккредитив представляет собой обязательство банка от имени импортера (иностранного покупателя) о том, что платеж будет произведен бенефициару (экспортеру) при условии соблюдения условий, указанных в аккредитиве, что подтверждается представление указанных документов, Экспорт.примечания правительства. Аккредитив, выпущенный иностранным банком, иногда подтверждается банком США.

Управление долины Теннесси, корпоративное агентство США, которое обеспечивает электроэнергией бизнес-клиентов и местные энергетические компании, приводит следующий пример аккредитива:

ФОРМА КРЕДИТНОГО АККРЕДИТИВА

[ЗАГЛАВЛЕНИЕ]

[ДАТА]

Безотзывный резервный аккредитив №

Получатель: Заявитель:

Управление долины Теннесси

400 West Summit Hill Drive
, WT 4C

Knoxville401, TN 937902 Кирк А.Келли

Директор, Корпоративный кредит и страхование

Уважаемая госпожа или сэр:

Настоящим мы устанавливаем для счета _ _ (Продавец) _ («Имя Продавца» или «Заявитель»), наш безотзывный резервный аккредитив в вашу пользу на сумму долларов США ( _ _ долларов США в валюте). Заявитель сообщил нам, что этот аккредитив выпущен в связи с Соглашением _ _ от _ , 20 между заявителем и бенефициаром (с поправками и возможными дальнейшими поправками , дополненный или измененный иным образом, «Соглашение _ »).Этот аккредитив должен: (i) вступает в силу немедленно на срок в один (1) год и истекает _ _ («Дата истечения срока»), и (ii) подлежит следующему:

1. Фонды по этому аккредитиву предоставляется Бенефициару против его проекта, выданного нам в форме Приложения 1 к настоящему документу, вместе с (а) сертификатом в форме Приложения 2 к настоящему документу, должным образом заполненным и подписанным уполномоченным представителем Бенефициара , датированный датой представления и (б) оригинал аккредитива («Сопроводительные документы»), представленный в нашем офисе по адресу: _ _ , внимание _ ___ ( или в любом другом офисе, который может быть указан нами путем отправки вам письменного уведомления).Презентация по этому аккредитиву может быть сделана только в день и в часы, в которые такой офис открыт для работы («Рабочий день»). При любом розыгрыше аккредитива, если иное не согласовано с Управлением долины Теннесси, Заявитель обязан пополнить сумму розыгрыша аккредитива в течение двадцати (20) дней.

2. Действие данного аккредитива прекращается в кратчайшие сроки после получения нами уведомления к настоящему документу, подписанного уполномоченным представителем Бенефициара, сопровождаемого этим аккредитивом для аннулирования, (ii) прекращение работы в нашем вышеупомянутом офисе в дату истечения срока действия или, если срок действия не является рабочим днем, то в следующий рабочий день.Этот аккредитив должен быть передан нам вами в день его предъявления или истечения срока его действия.

3. Условием аккредитива является то, что он автоматически продлевается без поправок на период в один (1) год с настоящей или любой будущей даты истечения срока, если не менее сорока пяти (45) дней до любой такой даты истечения срока действия мы отправляем вам уведомление заказным письмом, запрашиваемой квитанцией о вручении, курьерской службой или ручной доставкой по указанному выше адресу, что мы настоящим решаем не рассматривать данный аккредитив продленным на любой такой дополнительный период.

4. Этот аккредитив выпущен и подпадает под действие Международной практики резервирования 1998 года (ISP98).

5. Настоящий аккредитив полностью отражает наше обязательство, и такое обязательство никоим образом не может быть изменено, дополнено, расширено или ограничено ссылкой на какой-либо документ, инструмент или соглашение, упомянутые в настоящем документе, за исключением Приложений 1, 2. и 3 к настоящему документу и упомянутые здесь уведомления; и любая такая ссылка не считается включенной в настоящий документ посредством ссылки на какой-либо документ, инструмент или соглашение, за исключением случаев, предусмотренных в этом параграфе 5.

6. Сообщения в отношении этого аккредитива должны быть в письменной форме и должны быть адресованы нам по адресу, указанному в пункте 1 выше, и должны содержать конкретную ссылку на этот аккредитив №. _ .

Искренне ваш,

[LOC Issuer]

Подпись уполномоченного лица

Советы по использованию аккредитивов


Прежде всего, важно понять условия LC или условия аккредитива и условия при использовании аккредитива.Export.gov также предлагает:

«При подготовке предложений для потенциальных клиентов следует иметь в виду, что банки платят только ту сумму, которая указана в аккредитиве, даже если взимаются более высокие сборы за доставку, страхование или другие факторы и задокументировано. При получении аккредитива вам следует внимательно сравнить условия письма с условиями предварительного предложения «.

Этот шаг жизненно важен, говорит Export.gov, потому что, если вы не понимаете условия LC , например, LC 90 дней и 60 дней LC или другие временные рамки для ожидаемых платежа, вы можете застрять с оплатой всей транзакции, если вы являетесь банком-гарантом, или ждать гораздо дольше, чтобы предоставить или собрать средства, если вы являетесь продавцом или покупателем.

Аккредитив — отличный инструмент для предприятий, больших и малых, при работе с международными сделками или зарубежными покупателями. Но если условия не соблюдаются в точности, аккредитив может быть недействительным, и вам могут не заплатить, если вы являетесь продавцом.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.