Понедельник , 15 августа 2022
Бизнес-Новости
Разное / Как правильно покупать квартиру в новостройке: Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Как правильно покупать квартиру в новостройке: Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Содержание

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках

Фото: Franck Boston/shutterstock

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение.

Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т.
 д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат.

Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках в 2020 году — pr-flat.ru

У покупателей квартир в новостройках возникает множество вопросов как на этапе подбора жилья, так и в процессе оформления сделки. Мы собрали самые распространенные из них и дали простые и понятные ответы.

Отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках


Хочу посмотреть квартиру в новостройке перед покупкой, как это сделать?

Осмотреть квартиру в строящемся доме для принятия окончательного решения о покупке нельзя. Продажа новостроек предполагает, что будущие новоселы приобретают жилье, которое только появится.

Но существует несколько вариантов для тех, кто боится «кота в мешке»:

1. Сегодня многие застройщики предлагают покупателям осмотреть демо-квартиры или целые демо-этажи в строящемся доме. Такие презентационные пространства помогают покупателям оценить будущую отделку и качество работ.

2. Большинство девелоперов — это компании с большим опытом и множеством ранее реализованных проектов. Для оценки качества строительства можно посетить один из готовых жилых комплексов от застройщика, более того — есть возможность задать некоторые вопросы жителям этих домов. Но помните, данный способ актуален только если концепции готового ЖК и новостройки схожи.

3. В крайнем случае озвучьте свои пожелания о просмотре квартиры представителю застройщика. Если на данный момент степень готовности объекта и проводимые на нем работы позволяют посетить стройку с учетом соблюдения мер безопасности, то вам могут пойти на встречу. Так как многие современные ЖК — это квартальные застройки, существует вероятность, например, посетить дом другой очереди или секции.

Квартиры в новостройках реализуются только по договорам долевого участия?

Нет, квартиру в новостройке можно оформить не только по ДДУ. Среди других вариантов — договор/соглашение уступки прав по ДДУ, договор купли-продажи.

Уступка прав по ДДУ оформляется в том случае, если покупается квартира в строящемся доме, но не от застройщика, а от другого продавца. Распространенный пример: девелопер передал подрядчику/поставщику квартиры в качестве оплаты за выполненные услуги или работы, оформив сделку стандартно — через ДДУ. Компания, получившая квадратные метры, будет продавать жилье уже через соглашения об уступке прав.

Договора купли-продажи (ДКП) оформляются в том случае, если новостройка сдана в эксплуатацию. Например, застройщик не распродал жилье на этапе строительства, все сделки после получения разрешения на ввод будут оформляться через куплю-продажу.

Регистрация сделок в Росреестре это оформление права собственности?

Нет, право собственности покупатель может оформить только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта прием-передачи квартиры. Подробный чек-лист по приемке жилья вы найдете здесь, а пошаговую инструкцию по оформлению квартиры в собственность — в нашей отдельной статье.

Квартиры в новостройках дешевле, чем на вторичке в 2020 году?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Все зависит от множества критериев, в том числе индивидуальных. Но стоит отметить, что ставки по ипотеке на новостройки сейчас ниже, чем на готовое жилье, а большая часть льготных программ с выгодными условиями распространяется только на строящиеся объекты — это может стать решающим фактором во многих случаях.

Выбирая между новостройкой и вторичным жильем, ориентируйтесь на потребности свои и своей семьи. У каждого из вариантов есть как плюсы, так и минусы. Хотите жить в современном доме, сделать в квартире ремонт с нуля под свой вкус, оформить жилищный кредит на выгодных условиях? Тогда вам следует выбрать новостройку.

Какие существуют денежные риски при покупке квартиры в новостройке?

Сразу отметим, что при покупке строящегося жилья следует отдавать предпочтение проектам с долевым участием. В таком случае риски дольщика минимальны.

От финансовых потерь покупателя страхует государство: закон о долевом участии 214-ФЗ в целом, переход на эскроу с 1 июля 2019 года в частности, Фонд дольщиков — позволяют максимально защитить права покупателей.

Что будет с ценами на жилье в 2020 году?

Многие, кто планировал покупку квартиры, но не успел ее совершить до начала экономического кризиса, вызванного ситуацией с распространением коронавирса и падением курса рубля, задумались над тем, стоит ли приобретать недвижимость сейчас или отложить вопрос до лучших времен.

Большое количество аналитиков выдвигают всевозможные гипотезы о дальнейшей судьбе рынка жилищного строительства и ценах на недвижимость в 2020 году. Многие ждут снижения стоимости квадратных метров (от 5% до 30%), другие не видят предпосылок к уменьшению цен, так как себестоимость строительства только растет — после перехода на эскроу застройщики вынуждены оформлять кредиты в банках, а цена строительных материалов зависит от курса валют.

Таким образом, точно оценить ситуацию на данный момент не представляется возможным. Но если девелоперы пока не анонсируют ажиотажных скидок и акций на новостройки, то банки уже подняли ставки по ипотеке и подавляющее большинство ожидает повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Это значит, что даже при снижении средних цен, растущая стоимость жилищных кредитов, не позволит покупателям значительно сэкономить.

Советуем ориентироваться на сложившуюся личную жизненную ситуацию. Если у вас есть возможность и желание совершить долгожданную покупку, то — действуйте!

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья на первичном рынке может быть связано с определенными рисками. Среди них банкротство девелопера, превращение жилого комплекса в долгострой, низкое качество объектов и т. д. Мы расскажем, как проверить квартиру в новостройке, чтобы сделка принесла вам только положительные эмоции.

Риски приобретения жилья в новостройке

Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.

  1. Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
  2. Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
  3. Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
  4. Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
  5. Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом

Чтобы максимально снизить перечисленные риски, необходимо знать, что нужно проверить при покупке новостройки. Начнем с главного действующего лица — девелопера.

Как проверить застройщика при покупке новостройки

1. Возраст компании и портфель ее объектов

Застройщик, который работает свыше десяти лет, обычно внушает больше доверия, чем компания, созданная год назад. Однако здесь есть важный нюанс: стоит смотреть не только на количество лет, проведенных девелопером на рынке, но и на перечень сданных объектов, а также отзывы на них. Одна компания может быть новичком, но уже хорошо зарекомендовать себя. Другая за долгие годы может построить всего пару домов и собрать по пути все возможные проблемы.

2. Структура и репутация компании

Непростой, но важный вопрос, во время изучения которого можно почувствовать себя немного детективом. Дело в том, что за период существования компания-застройщик может сменить несколько имен и регистрационных данных. Иногда перерегистрация может быть связана с обычными организационными делами, но порой с ее помощью пытаются скрыть непривлекательную историю девелопера.

Обратите внимание на персоны учредителей компании, поищите информацию о них в интернете. Желательно, чтобы они не были замешаны в профессиональных конфликтах, к ним не предъявляли серьезные претензии, не вызывали в суд и т. д. Бывает, что в отношении должностных лиц застройщиков даже возбуждаются уголовные дела.

Особенно важно разобраться со структурой компаний, если она представляет собой крупный концерн. Не всегда что-то глобальное с виду оказывается хорошим в реальности: одно дело, если строительством жилья занимается головная компания холдинга, другое — если мелкая «дочерняя» фирма, на которую не делают ставок.

3. Сроки сдачи объектов

Если вы приобретаете квартиру в новостройке на этапе строительства, крайне важно проследить, насколько точно девелопер соблюдал сроки сдачи жилых объектов ранее. Задержки в пару месяцев некритичны, но если у компании есть тенденция заставлять покупателей ждать квартиры по году, лучше обойти ее стороной. Это касается и строительства инфраструктуры, чтобы не получить новость об открытии детского сада, когда ваши дети уже пойдут в школу.

4. Наличие необходимой документации

Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к компании-застройщику, процессу строительства и непосредственно жилому комплексу. Вот что среди них должно быть:

  • Разрешение на строительство

Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.

  • Проектная декларация

Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.

  • Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

  • Документация на строительный участок

В ней можно узнать статус земли, на которой возводится новостройка. Для получения этой информации нужно заказать выписку из ЕГРН: в ней будут сведения о собственнике, имеющихся обременениях (аренда, субаренда и т. д.) и др. В случае аренды необходимо увидеть копию договора, где прописаны сроки предоставления земли, указание на возведение дома, арендатор (застройщик).

5. Финансирование

Еще один значимый пункт в списке «как проверить новостройку перед покупкой» — это узнать способ финансирования проекта, ведь он во многом определяет уровень ответственности компании за свой продукт. Есть несколько вариантов источников денег:

  • Собственные средства

Самый оптимальный, но и наиболее редкий случай. В такой ситуации девелоперу не нужно ждать, когда он получит деньги от банка, выплачивать проценты и т. д. Соответственно, и цены в таких проектах обычно ниже, а строительство идет быстрее.

  • Кредит в банке

Наиболее частый выбор. Компания берет определенные обязательства перед банком и вынуждена продавать свои объекты для выплаты долга.

  • Деньги компаний-партнеров

Тот же смысл, что и в банковском кредите, только денежные средства девелоперу предоставляет другая компания.

Стоит заметить, что в новых новостройках с 1 июля 2019 года деньги за приобретаемые квартиры не передаются напрямую застройщикам, а хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. Эти средства девелопер получает только после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме. Таким образом, исключается ситуация, когда из-за проблем у застройщика дольщик, заплатив за будущее жилье, остается и без квартиры, и без денег.

6. Содержание предлагаемого договора

Изучать договор следует внимательно, а если вы не уверенны в своих знаниях — то с профессиональным юристом. Когда в офисе компании вам отказывают в выдаче проекта договора, это должно настораживать.

7. Соответствие предоставляемой информации действительности

В какой именно локации возводится жилой комплекс, не соседствует ли он с промзоной, железной дорогой и пр., правда ли ближайшая станция метро находится от него в десяти минутах ходьбы, а также другие нюансы, которые застройщик легко может приукрасить — лучше все проверить самому, приехав непосредственно на место строительства объекта.

8. Соотношение цены и качества

Изучите цены на похожие объекты в том же районе и сравните с тем, что предлагает девелопер. Если ценник кажется слишком завышенным или заниженным, это повод задуматься, настолько ли хорош рассматриваемый ЖК или, напротив, в чем его минусы. Важно помнить, что выбор новостроек Москвы и Московской области довольно обширен, но у всех проектов могут быть недостатки. Здесь главное — понять, что для вас критично, а что большой роли не играет.

Как оплатить квартиру и не быть обманутым

Мало проверить застройщика и его проекты — надо еще знать, как правильно ему заплатить. Здесь стоит обратить внимание на несколько пунктов.

  • Бронирование квартиры

Девелоперы предлагают забронировать квартиру за потенциальным покупателем на некоторый срок. Это стандартная практика, бронирование на несколько дней обычно обходится бесплатно, но если требуется закрепить квартиру на более долгий срок, за это придется отдать какую-то сумму. В целом, все платные услуги следует подкреплять письменными договоренностями, иначе в случае обмана у вас не будет никаких доказательств.

  • Заключение договора

Остается финальный шаг — заключение самого договора. Иногда застройщики просят оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после подписания, хотя такие требования грозят им солидными штрафами. Этого делать не нужно: следует подождать пару дней, пока документ будет зарегистрирован. А вот после того, как ДДУ будет поставлен на учет, можно переводить девелоперу денежные средства. Также можно использовать аккредитив: в этом случае деньги можно отправить сразу, но сам застройщик получит их только после регистрации договора.

В этой статье мы постарались подробно рассказать, какие шаги необходимо сделать, чтобы проверить новостройку перед покупкой. Приобретение квартиры — серьезный шаг, особенно если вы рассматриваете жилые комплексы на начальных этапах строительства. Но если следовать инструкциям и не стесняться спрашивать совета у профессионалов, это станет интересным опытом, который подарит вам только хорошие воспоминания.

Советы при покупке квартиры на этапе строительства у застройщика, нюансы покупки

Приобретая квартиры в новостройках на этапе строительства, собственники идут на определенный риск. Ведь жилплощадь еще не готова для вселения и невозможно с полной уверенностью предсказать результат такой сделки.

Существует угроза столкновения с несколькими неприятными ситуациями:

  • попадание в долгострой;
  • некачественная застройка;
  • некачественная отделка;
  • обман при заключении договора и другими.

Поэтому важно грамотно подойди к вопросу покупки жилплощади в новостройке и изучить все сомнительные аспекты перед заключением сделки.

Правило № 1: оценить репутацию продавца и законность предложения

Реализацией квартир в строящихся домах занимаются многие лица, сотрудничество с каждым из которых имеет собственные нюансы.

  • Застройщики
    Квартиры на этапе строительства от застройщика считаются наиболее выгодным и надежным вариантом приобретения. В таком случае к сделке не привлекаются посредники, поэтому наценки и риск перекладывания ответственности сводятся к минимуму.

    К тому же, репутацию застройщика проверить проще, чем других продавцов, изучив прочие построенные им объекты.

  • Подрядчики
    В этой среде угроза мошенничества наиболее велика. Некоторые покупатели не обращают внимание на то, что заключают сделку не с генеральным застройщиком, а только с исполнителем работ.

    Если договор с подрядчиком будет расторгнут, предъявить права на приобретенное жилье окажется практически невозможно. Останется только в судебном порядке возвращать деньги.

  • Бюро недвижимости
    Как правило, обеспечивают юридическую надежность сделки, однако при этом берут свой процент посредника и с застройщика, и с покупателя, что увеличивает стоимость жилья.
  • Муниципальные власти
    Муниципалитет способен свести риски потери вложенных средств к минимуму.
    Но при этом обычно власти предлагают только жилье экономкласса, а при изменении экономических условий в стране есть опасность попадания в долгострой.

В каждом из случаев стоит изучить всю доступную информацию о продавце, с которым планируется сотрудничество, особенно новости о скандалах, связанных с его проектами.

Правило № 2: тщательно проверить текст договора

Про важность мелкого шрифта сегодня знает каждый. Однако нередко покупатели квартир все-таки пренебрегают внимательным прочтением договора, надеясь на честность продавца.

Правильный подход в этом случае заключается не только в самостоятельном изучении документа, но и в привлечении независимого юриста для проверки каждого пункта.

Сегодня существует несколько форм заключения сделки между покупателем и продавцом жилья в новостройке:

  1. Договор долевого участия (ДДУ)

Такой документ является наиболее надежным подтверждением приобретения квартир на этапе строительства от застройщика, поскольку покупатель в законном порядке получает долю строящегося объекта. Поэтому продавец отвечает лично перед ним.

  1. Предварительная форма ДДУ

Подразумевает намерение сторон заключить договор долевого участия в будущем, но не дает покупателю прав на жилплощадь. При этом он вносит предоплату, ожидает окончания строительства и только после этого совершается окончательная сделка.

Это один из наиболее рискованных вариантов покупки квартир в новостройках, поскольку нет гарантий, что продавец исполнит свои обязательства, и ПДДУ нигде не регистрируется.

  1. Участие в жилищном кооперативе

Такой формат вклада в строительство подразумевает уменьшение издержек для каждого пайщика, однако, повышает общий риск затягивания строительства.

Ведь для полноценного выполнения застройки необходимо, чтобы каждый член кооператива своевременно вносил плату. А если кто-то из дольщиков долговременно не выполняет своих обязательств, его исключают и ищут замену, на что также требуется время.

  1. Договор на переуступку прав

Подразумевает передачу прав на еще недостроенное жилье от одного покупателя к другому. В этом случае необходимо особо тщательно выяснять, почему пайщик отказывается от выбранной жилплощади.

Составление такого договора возможно как при наличии собственной доли в строительстве, так и при участии в жилищном кооперативе.

Правило № 3: внимательно следить за ходом строительства и соблюдением сроков

Даже если на момент заключения договора продавец проходит все проверки, риск обмана не исключается полностью. Важно регулярно оценивать, как идет застройка.

Особенно удобно отслеживать ситуацию при наличии ДДУ. Являясь долевым участником строительства, покупатель имеет право периодически посещать стройплощадку и следить за продвижением работ (можно дополнительно указать это в договоре).

Насторожить дольщика должны следующие факторы:

  • Нарушение сроков
    Затягивание отдельных этапов строительства является распространенным видом мошенничества при возведении новостроек. Застройщик намеренно задерживает работы, после чего сообщает, что требуется доплата со стороны дольщиков из-за удорожания стройматериалов.
  • Дополнительные услуги
    Если при заключении договора или при дальнейшем взаимодействии покупателю предлагается без права выбора оплатить дополнительные услуги, например, страховку рисков или оформление документов, то это говорит о недобросовестности продавца. Такие схемы являются обычным вытягиванием большего количества денег.
  • Проблемы с документами
    Актуальны при заключении ПДДУ, поскольку для его подписания нет необходимости предоставлять разрешение на строительство. При этом застройщик обещает получить его в самое ближайшее время. Но если в срок до полугода разрешение не было выдано, то будущие права покупателя на квартиру оказываются под сомнением.

Еще одним видом мошенничества в случае с долгостроями является затягивание выплат при расторжении договора. Срок погашения задолженности может растянуться на годы, за которые вложенные средства обесцениться.

Таким образом, застройщик вернет дольщику вложенную сумму, ценность которой может быть чуть ли не вдвое меньше, а сам реализует квартиру по актуальным ценам с выгодой для себя.

Если нет уверенности в собственной юридической грамотности, не экономьте на привлечении опытного юриста, иначе можно потерять гораздо больше вложенных в жилье средств.

Иметь уверенность при выборе новостройки от застройщика вам позволит сотрудничество с ООО «Корпорация ВИТ». Залогом надежности компании выступает двадцатилетний опыт ее работы, а это:

  • более 10 успешно сданных в эксплуатацию крупных объектов;
  • сотни квартир, ставших комфортным новым домом для их владельцев;
  • эффективная система скидок и рассрочка без начисления процентов и т. д.

Обращение в ООО «Корпорация ВИТ» — возможность получить жилье в новостройке на выгодных условиях и с гарантией исполнения всех обязательств.

полезные материалы о недвижимости от ЛенСтройТрест

Новостройка – возводимое жилье на разных стадиях готовности. У покупки квартиры в новостройке есть свои преимущества и недостатки. Сделку сопровождают определенные риски. Чтобы их минимизировать, необходимо проанализировать документы, застройщика, оценить собственно предлагаемое жилье и ряд сопутствующих факторов.

Плюсы покупки квартиры в новостройке:

  • Новые неизношенные коммуникации.
  • Нет запутанных историй продаж, обменов и сомнительных дарений – то есть потенциальных поводов для судебных тяжб.
  • Большой выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант.
  • Современная планировка; опционально есть возможность поменять планировку.
  • В подавляющем большинстве случаев предусмотрена современная инфраструктура.
  • Цена на первичное жилье обычно ниже стоимости аналогов на вторичном рынке.
  • В рамках программ рассрочки от застройщика банки кредитуют покупателей под минимальный процент, а иногда и беспроцентно.

В итоге вы существенно экономите: к моменту оформления собственности стоимость квартиры в новостройке возрастает на 20-30%. Таким образом, вложение средств на этапе строительства – достаточно прибыльная инвестиция.

Минусы покупки квартиры в новостройке

Кроме плюсов, у квартир в новостройке есть минусы, но их можно минимизировать

Долгое ожидание

При покупке квартиры в новостройке, возможно, долгое ожидание. Чтобы минимизировать этот недостаток, выбирайте застройщика с большим портфолио введенного в эксплуатацию жилья и хорошей репутацией. Если въехать необходимо быстрее, выбирайте панельный дом, а не монолитный или монолитно-кирпичный.

Что важно при покупке квартиры в новостройке: монолит vs панель

Еще недавно монолит считался элитным жильем, а панель – «жильем для бедных». Современная технологичная панель обладает максимально приближенными к монолиту характеристиками – теплопроводностью и шумоизоляцией. Панельные дома строятся с эстетичными фасадами и высотой до 25 этажей. Наряду с этим на рынке появилось бюджетное монолитное жилье с характеристиками, приближенными к панельному. Разница между индивидуальным и серийным строительством сокращается, хотя и сохраняется. Поэтому в каждом случае рассматривать нужно конкретный объект.

В целом монолитное и монолитно-кирпичное жилье:

  • строится не меньше года;
  • имеет привлекательные фасады и нетиповые характеристики;
  • рассчитано на свободную планировку ‒ сдается без перегородок, покупатель сам планирует, сам возводит и узаконивает перегородки, то есть тратит на это время и деньги;
  • при высоком качестве строительства обладает лучшей теплопроводностью – в нем не холодно зимой и не жарко летом;
  • срок службы – до 200 лет;
  • стоит дороже.

Панельные дома:

  • возводятся в срок от полугода;
  • уступают по характеристикам монолитным, но в разных сериях в различной степени;
  • имеют типовой внешний вид фасадов и ограниченную этажность – старые серии до 10 этажей, новые – до 25;
  • предоставляют большой выбор типовых планировок;
  • сдаются с перегородками, электропроводкой, батареями и нередко с чистовой отделкой;
  • доступнее по цене.

Ставка по кредиту

Размер ставки и условия кредитования квартир в новостройках зависят от рыночной конъюнктуры, ключевой ставки ЦБ, политики выбранного банка и надежности застройщика. Чтобы минимизировать влияние этих факторов, узнайте, в каких банках аккредитован выбранный вами жилой комплекс.

Аккредитация означает, что банки уже изучили документацию по застройщику и проекту, поэтому выдают кредиты по упрощенной схеме, быстрее и с минимальным пакетом документов. Они же кредитуют застройщика и заинтересованы в конечных покупателях, поэтому чаще, хотя и не всегда, предлагают самые лояльные условия. Также изучите условия ипотечного кредитования в других банках.

Квартиры в ипотеку от Ленстройтрест:

Необходимость делать ремонт

В новостройке необходим ремонт ‒ это влечет дополнительные временные и денежные затраты. В течение длительного периода возможен шум, так как ремонт будет и в соседних квартирах.

Эти недостатки относительные: большинство покупателей жилья на вторичном рынке тоже делают ремонт, прежде чем въехать. Если есть возможность добиться того, чтобы все соседи придерживались действующего законодательства – выполняли ремонтные работы до 22 часов, – то период ремонтов вполне терпим.

Недостаток инфраструктуры

В новостройках возможен недостаток инфраструктуры, и это действительно может стать проблемой. Причем коммерческие объекты – магазины, парикмахерские и прочие – появятся практически сразу, так как первые этажи под них застройщик продает или сдает в аренду еще на этапе строительства.

Поликлиника, детский сад и школа в шаговой доступности могут появиться позже. Поэтому при выборе квартиры в новостройке ориентируйтесь на уже существующую либо строящуюся инфраструктуру, а не на рекламные проспекты. Если инфраструктурные объекты не фигурируют в ДДУ или инвестиционном договоре застройщика и районной администрации, то возводить их он не обязан.

Что проверять при покупке квартиры в новостройке?

Транспортную развязку и пассажиропоток. Имейте в виду, что после сдачи жилья в эксплуатацию нагрузка на транспортные магистрали увеличится.

Парковочные места – подземный паркинг и открытые машиноместа. В стандартных ЖК норма – 1 машиноместо на квартиру, в бизнес-классе – 1,5, в сегменте «элит» – 2. Если в вашей новостройке коэффициент меньше, то проблема с парковкой будет регулярной. Нередко продажу парковочных мест начинают после реализации квартир, при этом ценник оказывается далеко не гуманным. Поэтому эксперты рекомендуют при покупке квартиры в новостройке заранее спросить о порядке цен на паркинг.

Подъезд. Крайне желателен широкий и удобный, с качественно сделанным пандусом, местом для детских колясок на первом этаже, достаточным количеством вместительных лифтов. Если вы рассматриваете для себя панельную новостройку, найдите дома той же серии от того же застройщика, чтобы посмотреть их подъезды и дворы «вживую».

Кроме этого при покупке новой квартиры в новостройке необходимо:

  • Оценить застройщика, его документы, вид предлагаемого договора.
  • Проверить аккредитацию дома в банке.
  • Оценить состояние новостройки и темпы строительства.

На что обратить внимание при покупке новостройки с целью инвестиций?

Выбирайте объект в небольшом жилом комплексе: в большом в ближайшие несколько лет у вас будет много конкурентов, в том числе демпингующих.

Выбирайте районы с дефицитом жилья. Идеально, если новостройка будет единственной в округе. Стоит поинтересоваться, не планируется ли поблизости масштабное строительство: чем меньше будет у вас конкурентов, тем прибыльнее будут ваши инвестиции.

Выбирайте квартиры с отделкой от застройщика – так вы не только сэкономите на ремонте, но и сможете продать/сдать жилье сразу после получения ключей, то есть начнете компенсировать затраты. Стоимость новостройки даже с экономичным предпродажным ремонтом на 10-15% выше, чем без него. Убедитесь, что цена на отделку у застройщика адекватна. В противном случае вам выгоднее нанять бригаду ремонтников.

Выбирайте квартиры на средних этажах: первый и последний хуже продаются, а квартиры на верхних этажах с хорошими видами из окон стоят дороже, то есть менее рентабельны. По соотношению цены и ликвидности оптимальны 3-5-й этажи. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, можете рассматривать и 1-й, – арендная ставка здесь почти не отличается от средних этажей.

Кроме этого, учитывайте:

  • высоту потолков;
  • толщину стен;
  • расположение лифтовых шахт;
  • озеленение придомовой территории;
  • существующую инфраструктуру.

С чего начинать покупку квартиры в новостройке пошагово?

По мнению экспертов, вашими первыми шагами должны стать:

  • определение максимального бюджета и размера ежемесячной выплаты в случае ипотечного кредитования;
  • определение предпочтительного местоположения, размера, этажности квартиры, а также компромиссных вариантов;
  • изучение предложений;
  • выбор нескольких подходящих вариантов для сравнения;
  • выбор надежного застройщика/инвестора путем сбора и анализа информации;
  • сопоставление всех плюсов и минусов.

У кого покупать?

При покупке квартиры в новостройке учитывайте, что серьезные девелоперы продают недвижимость сами или через партнерское агентство. Цены в обоих случаях практически одинаковые. Если вы обращаетесь в стороннее агентство, цена буде выше, но, возможно, вам предложат более интересный вариант.

Нужен ли риелтор?

Если вы: точно знаете, в каком ЖК и какую квартиру хотите купить, сможете разобраться с документами или подключить юриста, а также умеете торговаться, – то справитесь без риелтора. С другой стороны, специалист по недвижимости может помочь подобрать еще лучший вариант, предложит несколько альтернатив – например, с лучшим сроком сдачи.

Кроме этого, риэлтор поможет:

  • максимально выгодно продать имеющееся жилье;
  • оформить ипотеку с минимальной процентной ставкой;
  • найти квартиры, которых нет в публичных базах застройщиков.

Важная деталь – услуги посредника при покупке квартиры в новостройке, как правило, оплачивает не покупатель, а застройщик.

Как не стать обманутым дольщиком?

Покупка жилья на первичном рынке сопровождается несистемными и системными рисками. Несистемные: добросовестность застройщика, срок сдачи дома, подключение к коммуникациям и другие. Системные риски:

  • задержка сроков сдачи жилья;
  • девальвация рубля для заемщиков с валютной ипотекой;
  • признание застройщика банкротом.

ФЗ-214 страхует от подавляющего большинства рисков тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком либо договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта.

Какие документы должны быть у застройщика:

  • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица. Если компания-застройщик основана до 1,07,2012, у нее должно быть свидетельство о внесении регистрационных данных в ЕГРЮЛ.
  • Выписка из ЕГРЮЛ давностью не старше 1 месяца – ее нужно сверить с проектной декларацией и убедиться, что совпадает перечень учредителей.
  • Устав юридического лица. Проверьте разделы «Исполнительный орган» и «Виды деятельности» – в них указан объем и сроки полномочий руководителя.
  • Протокол назначения руководителя СК и приказ о его назначении на должность гендиректора.
  • Разрешение на строительство интересующего вас объекта с актуальным сроком действия.
  • Инвестиционный проект, подписанный собственником участка, на котором строят дом. В нем должны быть указаны заказчик, инвестор, объемы и сроки строительства, размер доли муниципалитета или области.
  • Приложения, перечисленные в инвестпроекте, – договоры, графики платежей, планы размещения квартир, распоряжения, постановления и т. д.
  • Лицензия – проверьте реквизиты документа и срок его действия, когда и кем он был выдан.
  • Договор аренды земельного участка – срок его действия должен соответствовать заявленному периоду строительства. В документе должен быть корректно указан арендатор, имеющий права на застройку.Проверьте план участка, его границы, адрес и кадастровый номер. Сравните эти данные с аналогичными в проектной декларации.
  • Паспорт представителя застройщика, который подписывает ДДУ – данные должны совпадать с данными в Доверенности или выписке из ЕГРЮЛ.
  • Если рядом со строящимся домом есть охранный объект или территория, у застройщика должны быть охранные обязательства.

Чтобы проверить финансовую состоятельность СК, при покупке квартиры в новостройке важно спросить, в каких банках застройщик аккредитован.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

При проверке документов застройщика, ознакомьтесь с проектом стандартного договора – это должен быть Договор долевого участия – ДДУ – или Договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта. Именно они наиболее безопасны и в большей степени защищают права покупателя.

Эксперты не рекомендуют заключать другие виды договоров – Договор инвестирования, займа или предварительный считаются рискованными. Как правило, подписать такие документы предлагают, если у застройщика нет разрешения на строительство, регистрации и т. д.

Квартиры от Ленстройтрест по ФЗ-214:

Выбирайте компанию с репутаций. Этим вы сведете несистемные и системные риски к минимуму: у девелоперов-лидеров рынка больше шансов выдержать кризис либо получить государственную поддержку.

7+ советов как сэкономить на покупке квартиры в новостройке

Сейчас ситуация на рынке недвижимости нестабильна — пока что цены медленно падают, но режим самоизоляции закончится и начнётся постепенный выход из кризиса. Как будут дальше вести себя цены на недвижимость — неизвестно. А сохранить свои деньги хочется всем и всегда. «Метрика» собрала для вас советы, которые помогут купить квартиру в новостройке с наибольшей выгодой.
 

Рассматривайте разные районы

Логично — чем ближе к центру города, тем дороже. Покупать квартиру на окраине готовы далеко не все, но и окраины тоже бывают разными: всё зависит от инфраструктуры и транспортной развязки. Кроме того, чем дальше от центра, чем чище воздух — теперь в Тюмени можно выбрать квартиру у реки или рядом с лесным массивом. То есть, за меньшую цену вы получаете экологичную окружающую среду и больше места для прогулок. А учитывая скорость застройки, скоро и отдалённые районы города  станут вполне себе близкими к центру. 
 

Не гонитесь за метражом

Застройщики предлагают десятки разных планировок с разными площадями, но несопоставимые по функциональности: часто большая квартира оказывается менее пригодной для жизни, чем компактная. Изучите побольше вариантов и сделайте выбор в пользу более рационально спроектированной квартиры.

Как это сделать? Исключите из поиска квартиры с длинными и витиеватыми коридорами, «проходными» комнатами или комнатами нестандартной формы, слишком большой ванной или длинным узким санузлом. Мы в своей практике встречали квартиры с площадью почти 90м², но комнаты были небольшими, а бОльшую часть пространства занимал длинный узкий коридор, в который даже нельзя было поставить шкаф.


Сравните цены на одинаковые планировки

Одинаковые по метражу квартиры стоят по-разному — такое действительно бывает, и не только у разных застройщиков, но даже в одном и том же дома. Если вам понравилась квартира в жилом комплексе, который состоит из нескольких домов — посмотрите на цены в каждом корпусе. Вполне вероятно, что вы увидите аналог по более приятной цене (например, другой корпус расположен не столь удачно, поэтому и цены ниже). Кроме того, стоит проверить и квартиры на нижних этажах — чем выше находится квартира, тем больше ее стоимость. Так вы сможете сэкономить 5-15%. 

Ну и, конечно, стоит сравнить стоимость квартир в выбранном ЖК с близлежащими новыми комплексами. Возможно, что вы найдёте такую же квартиру по значительно меньшей цене, а расположение и сам комплекс вас устроят не меньше, чем первоначальный, но более дорогой выбор.


Покупайте на начальном этапе строительства

Несмотря на эскроу-реформу, множество новостроек по-прежнему продаются по старой схеме — то есть, покупатель напрямую перечисляет средства застройщику. В этом случае на начальном этапе строительства дома стоимость квартиры на 20-30% ниже, чем в готовой квартире или «вторичке». Но нужно учесть, что придётся долго ждать сдачи квартиры — от 1,5 до 3 лет. Поэтому такой способ будет выгодным, если до покупки вы не живете в съёмной квартире — тогда расходы на аренду могут перекрыть всю выгоду.
 

Поищите варианты с отделкой

Отличный способ сэкономить на ремонте — купить квартиру с отделкой от застройщика. В этом случае затраты на ремонт можно снизить на 20-30% — к тому же, вы сбережёте не только деньги, а ещё время и много-много нервов. Дело в том, что застройщику отделка обходится гораздо дешевле, потому что он оптом закупает сразу все материалы и получает  при этом хорошую скидку. К тому же, девелоперы часто заказывают большой объем работ (например, на целый дом) у одного подрядчика, что тоже влияет на цену. Кстати, в Тюмени много квартир в новостройках с отделкой — список ЖК можно посмотреть здесь.


Отслеживайте скидки и акции

Понравились комплексы конкретного застройщика? Подпишитесь на обновления девелопера в соцсетях и следите за новостями — периодически дисконты можно встретить у 90% застройщиков. При этом, как правило, скидки бывают сезонные и приуроченные к праздникам. Первые подогревают интерес покупателей в период снижения активности, а вторые повышают лояльность к застройщику и просто позволяют поддерживать хорошую динамику продаж. Обычно размер скидок составляет 3-5%, но иногда можно встретить и серьёзные распродажи — до 10%.


Покупайте в конкретное время

На рынке недвижимости тоже есть ярко выраженная сезонность — а ещё есть периоды, когда застройщики стараются продать побольше, чтобы выполнить план. Чем ближе конец отчетного периода, тем активнее менеджеры по продажам стараются реализовать заданный объем предложения и получить комиссию. Соответственно, в последнюю неделю месяца, квартала или года менеджер приложит все усилия, чтобы добиться скидки от застройщика.

А ещё не бойтесь торговаться и просить скидку. Например, сравнивайте цены застройщика с конкурентами и используйте их как аргумент для торга. А если вместе с квартирой вы покупаете машиноместо, то не говорите сразу об этом менеджеру. Используйте это в качестве довода к снижению цены.

 

… или используйте все советы сразу при помощи специалиста

Секрет опытных риэлторов в том, что они давно исследовали тюменский рынок недвижимости и первыми узнают о спецпредложениях застройщика или запуске продаж в новом комплексе.  Мастера по покупке недорогих квартир из «Метрики» подберут для вас самые выгодные предложения. Звоните +7 (3452) 66-70-80!

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Что такое сертификат занятости и почему это так важно?

Когда вы покупаете в Нью-Йорке, вам необходимо провести исследование. Один из документов, который вам нужно найти, — это Свидетельство о занятости (C из O), и его нельзя упускать из виду. В нем указывается, как можно использовать здание, и описывается как тип использования, для которого оно зонировано, например, коммерческое или жилое, так и количество жилых домов, разрешенных по указанному адресу.

Это может показаться не таким уж важным, но на самом деле оно дает право выиграть судебные дела, завершить переговоры или погубить вашу ипотеку.Независимо от того, покупаете ли вы или ремонтируете, вы должны знать, что ваши планы на будущее в отношении здания допустимы. Когда вы арендуете — если свидетельство о проживании не соответствует использованию здания — ваш домовладелец не имеет законного права взимать арендную плату.

Существует также документ под названием «Временный сертификат о занятости», который означает, что в здании безопасно жить, но еще предстоит выполнить некоторую нерешенную работу или получить разрешения до того, как будет предоставлен С из О.


[Примечание редактора: более ранняя версия этой статьи была опубликована в ноябре 2019 года.Мы снова представляем его с обновленной информацией за ноябрь 2020 года.]


Что делает C of O и TCO таким важным делом?

Без какого-либо документа никто не может на законных основаниях занимать здание, поэтому, если вы находитесь в здании, в котором нет этих документов, за исключением некоторых редких случаев, вы рискуете, что город издаст приказ о выселении.

Не уверены в статусе вашего здания? Вы можете найти C или O любой собственности через Городскую информационную систему зданий.Если вы арендатор, то бремя исправления недостающей документации лежит на арендодателе, и он не может взимать с вас арендную плату, если нет C of O или TCO.

Недостаток C of O может повредить вашему финансированию

Если вы находитесь в процессе покупки квартиры в здании и обнаружили, что у него нет C of O или TCO, вам необходимо немедленно решить эту проблему.

«Вы не хотите унаследовать чужие правовые беспорядки», — говорит Дин Робертс, поверенный по недвижимости в фирме Норриса Маклафлина.Во-первых, проблемы или задержки с C или O могут нарушить ваш процесс ипотеки. Банкам требуется как минимум ТШО для выдачи финансирования.

«Мы можем рассмотреть вопрос о совокупной стоимости владения для ипотечной ссуды, однако могут потребоваться дополнительные условия для утверждения ссуды, такие как проверка совокупной стоимости владения и подтверждение того, что даты не истекают до даты закрытия ссуды, — говорит Бриттни Болдуин, вице-президент президент и кредитный специалист Национального кооперативного банка (и спонсор Brick Underground). Также необходимо будет выполнить инструкции по оценке и андеррайтингу.

Pro TipPro Tip:

Если вы арендуете здание, не имеющее свидетельства о проживании, разрешающего использование вашего помещения в жилом помещении, ваш домовладелец не сможет законно взимать с вас арендную плату. Кроме того, как говорит адвокат по недвижимости и эксперт по выкупу Стивен Вагнер, «если ваш арендодатель не может получить свидетельство о проживании, позволяющее вам проживать в своей квартире, вы можете заключить выгодную сделку по выкупу». Чтобы запланировать бесплатную 15-минутную телефонную консультацию со Стивеном Вагнером из Wagner Berkow & Brandt, щелкните здесь или позвоните по телефону 646-780-7272.

Что вызывает изменение C на O?

Существует несколько распространенных сценариев, в которых покупатели могут столкнуться с проблемами «C из O». Часто проблема связана с таунхаусами, которые могли быть модернизированы для создания дополнительной жилой площади. Двухсемейная, превращенная в трехсемейную, обычно нуждается в новом С или О, но вы можете найти владельцев, которые пренебрегли этим шагом.

Если вы делаете значительный ремонт или покупаете фиксатор верха с намерением начать обширную работу, вам может потребоваться обновить C of O в дополнение к получению всех необходимых разрешений.

Любой ремонт, который приводит к изменению количества комнат или изменению использования пространств, потребует разрешения, что означает, что стоит проверить, было ли инициировано изменение занятости. Квалифицированный архитектор сможет просмотреть ваши планы и отметить любые потенциальные проблемы.

Что нужно знать покупателям новой застройки

Проблемы C of O также имеют тенденцию поднимать голову для покупателей в новостройках, которые могут иметь совокупную стоимость владения, но не могут получить окончательный сертификат занятости, пока они не будут завершены.

«Вы обнаружите, что C of O всегда является движущейся целью до тех пор, пока он не появится, поэтому [разработчик или спонсор] делает все возможное, чтобы оценить, стимулировать и удержать людей в транзакции», говорит Николас Паланс, основатель и генеральный директор Nicholas Palance Real Estate.

Чтобы избежать хлопот и расходов, связанных с отложенной датой заселения (например, необходимость хранения и стоимость временных раскопок), возможно, стоит добавить дополнительные три месяца к любой дате, которую разработчик предоставит вам для одобрение здания.

Покупатели могут использовать их в качестве кредитного плеча.

Palance отмечает, что особенно важно очень внимательно следить за сроками истечения TCO.

«Моя сделка на 10 миллионов долларов сорвалась из-за того, что срок продления TCO истек через день после того, как покупатель смог отказаться от контракта. На падающем рынке затяжной процесс дает покупателю возможность пересмотреть более низкую цену с возможностью ухода. Во многих случаях этого можно избежать », — говорит он.

Также бывают ситуации, когда C of O здания может быть неточным, например, если у вас есть преобразование кондоминиума, когда застройщик получил только TCO, или кооперативные здания, которые каким-то образом нарушают C of O.Имейте в виду, что в отличие от кондоминиумов, отдельные квартиры в кооперативных домах не имеют свидетельств о проживании; на все здание просто один C из O, а это значит, что ваша судьба может быть в руках руководства.

Как исправить проблемы C of O

Самое простое решение — нанять опытного экспедитора, который поможет ускорить оформление документов, а его стоимость будет зависеть от серьезности проблемы. «Это проблема, которую можно решить, если предположить, что нарушение не настолько ужасно, чтобы представлять угрозу безопасности или здоровью», — говорит Робертс.

Обычно при поиске по заголовку всплывает любая проблема типа «C из O». «Это одна из тех вещей, которые необходимо решить задолго до закрытия. Как покупатель, сначала оцените, насколько серьезна проблема, и посмотрите, можно ли ее исправить», — говорит Робертс. Одно из решений — попросить продавца отложить деньги на условное депонирование, чтобы вы могли решить проблему. Экспедиторы не работают бесплатно.

Более ранние версии этой статьи включали написание и сообщение Вирджинии К. Смит.

Как купить дом в 2021 году

Покупка дома может быть увлекательным и эмоциональным процессом.Прежде чем приступить к поиску дома, вы захотите разобраться в тонкостях покупки жилья. Это даст вам возможность принимать решения, которые лучше всего подходят для вашей семьи и вашего кошелька.

Что учитывать

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Да и нет. Ставки по ипотеке упали до рекордных минимумов в 2020 году, но высокий спрос на дома привел к росту цен и разочаровал многих потенциальных покупателей жилья. Есть возможности заблокировать доступную ипотеку. Эксперты прогнозируют, что процентные ставки в этом году вырастут, но останутся на исторически низком уровне.30-летняя ипотека с фиксированной ставкой упала ниже 3 процентов в декабре.

Цены на жилье при этом не дешевеют. Ожидается, что к октябрю 2021 года ежегодный рост цен на жилье вырастет на 4,1 процента, согласно данным компании CoreLogic. Слишком долгое ожидание покупки может означать, что цена будет снижена в более привлекательных районах.

Во многих районах страны риэлторы сообщили об острой конкуренции за дома в прошлом году.

«В очереди 40 человек. Это невероятно, — говорит Доннелл Уильямс, владелец Destiny Realty в Морристауне, штат Нью-Джерси, и президент Национальной ассоциации брокеров по недвижимости.

Эта реальность неизбежно вызвала опасения по поводу покупок на пике. Стоимость домов со временем повышается, но есть вероятность, что в некоторых местах цены выйдут на плато.

«Я был бы осторожен с покупкой в ​​верхней части рынка, особенно если я хочу прожить дома всего несколько лет», — говорит Кен Х. Джонсон, экономист по недвижимости из Атлантического университета Флориды и соавтор. индекса покупки и аренды Beracha, Hardin & Johnson. «Если вы хотите купить, торгуйтесь агрессивно и будьте готовы уйти.Недвижимость определенно является хорошей инвестицией, но не покупайте ее сейчас, потому что так делают все остальные «.

Стоит ли покупать дом?

Переход к домовладению может вызвать чувство гордости и улучшить ваши долгосрочные финансовые перспективы, если вы войдете в него хорошо подготовленными и с открытыми глазами.

Размышляя о покупке дома, подумайте, хотите ли вы пустить корни или сохранить гибкость в своей жизненной ситуации. Насколько безопасна ваша работа, и можете ли вы с комфортом выделить средства на ремонт и техническое обслуживание дома помимо ежемесячных жилищных выплат? Готовы ли вы оставаться на одном месте и есть ли у вас дети или члены семьи, о которых стоит подумать?

Когда мне покупать дом?

В обычное время весна является традиционным началом сезона покупки жилья, и многие объявления обычно появляются на рынке.Пандемия коронавируса изменила ситуацию в 2020 году. Весенний сезон продаж был отложен, а риэлторы сообщили, что активность была перенесена на лето и осень. Так что старый совет — например, делать покупки в межсезонье — сейчас неприменим.

Но важнее сезона является ваша собственная финансовая готовность. Это означает, что ваши финансы и кредит должны быть в порядке, чтобы вы могли без проблем получить разумную ипотеку.

Помимо первоначального взноса, потенциальные покупатели жилья должны иметь достаточно денег, чтобы покрыть затраты на закрытие сделки, которые могут варьироваться от 2 до 4 процентов от покупной цены.

При составлении бюджета для ежемесячного платежа по ипотеке учитывайте не только основную сумму и проценты, но и налоги на имущество, страхование домовладельцев, сборы ассоциации домовладельцев (если применимо) и частное страхование ипотеки, если вклад составляет менее 20 процентов. Не забывайте откладывать деньги на текущее обслуживание и на тот неожиданный ремонт, который неизбежно появится.

Вот пошаговое руководство по покупке дома:

1. Поймите, почему вы хотите купить дом

Покупка дома — важное решение, к которому нельзя относиться легкомысленно.Если вы не понимаете, почему хотите купить дом, вы можете в конечном итоге пожалеть о своем решении.

Как начать: Определите свои личные и финансовые цели. «Покупатели должны думать о таких вещах, как, когда они намереваются переехать, что они хотят в доме (например) об удобствах, идеальном месте и о том, сколько времени им потребуется, чтобы откладывать аванс», — говорит Эдвенс Жорж, торговый представитель RE / MAX Выбрать. «Все это важно для определения целей, которых они хотели бы достичь.”

Основные выводы:

2. Проверьте свой кредитный рейтинг

Проверка своего кредитного рейтинга поможет вам определить варианты финансирования; кредиторы используют его (среди других факторов), чтобы установить стоимость вашего кредита и посмотреть, сможете ли вы погасить ипотечный кредит. Чем лучше ваша кредитная история, тем больше у вас шансов получить финансирование с лучшими условиями и ставками.

Как начать: Вы можете бесплатно получить свой кредитный отчет и оценку от каждого из трех основных агентств кредитной отчетности, Equifax, Experian и TransUnion, один раз в год.(Обратите внимание, что из-за пандемии агентства позволяют вам бесплатно получать доступ к вашим кредитным отчетам один раз в неделю до апреля 2021 года). Ваш банк или компания-эмитент кредитной карты также могут предложить бесплатный доступ к вашему счету или кредитному отчету.

Ключевые выводы:

  • Подумайте, как различные диапазоны кредитных рейтингов влияют на вашу процентную ставку, ежемесячные платежи и общую сумму процентов. Вот пример:
Проценты, взимаемые за дом за 300 000 долларов, в зависимости от вашей оценки FICO:
Оценка FICO APR Ежемесячный платеж Итого выплаченные проценты
760-850 3.439% $ 1,337 181 298 долл. США
700-759 3,661% $ 1 374 $ 194 726
680-699 3,838% $ 1 404 205 573 долл. США
660-679 4.052% $ 1,441 $ 218 861
640-659 4,482% $ 1,517 $ 246 066
620-639 5.028% $ 1,616 $ 281 617

3. Создание жилищного бюджета

Установление реалистичного бюджета для вашего нового дома поможет понять, что вы можете себе позволить и сколько будут стоить все ваши затраты.

Как начать: Цена покупки — это еще не вся картина. Тщательно учесть другие расходы, чтобы определить, что вы можете себе позволить.

«Покупатели часто забывают учитывать другие расходы, такие как сборы (ассоциации домовладельцев) и откладывать деньги на техническое обслуживание.Тот факт, что вы можете позволить себе ипотеку и первоначальный взнос, не означает, что вы можете позволить себе эти долгосрочные расходы после переезда «.

— Пейдж Крюгер, риэлтор, основатель, Signal Real Estate, Джексонвилл-Бич, Флорида

Ключевые выносы:

  • Определите максимальный размер кредита, на получение которого вы имеете право.
  • Решите, сколько вы можете отложить на первоначальный взнос и текущие расходы на техническое обслуживание. Включите буфер. «Я рекомендую покупателю сэкономить от 15 000 до 25 000 долларов в дополнение к их первоначальному взносу, чтобы покрыть затраты на закрытие или любое экстренное обслуживание, которое может возникнуть после закрытия», — говорит Жорж.
  • Посмотрите, может ли ваш ежемесячный бюджет покрыть выплату по ипотеке вместе с другими счетами, такими как дневной уход, плата за обучение, коммунальные услуги, продукты и многое другое.

4. Сохранить на первоначальный взнос

Чтобы избежать страхования частной ипотечной ссуды, или PMI, вам нужно сэкономить не менее 20 процентов от покупной цены дома в качестве первоначального взноса. Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты без PMI с более низкими первоначальными взносами, но рассчитывают платить более высокую процентную ставку.

«Готовность купить с меньшим первоначальным взносом позволит вам быстрее попасть в новый дом, но более низкая сумма снижает ваши расходы», — говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотеке в C2 Financial Corp.«Правильное решение для любого конкретного человека или семьи — сугубо личное».

Как начать: Изучите требования к первоначальному взносу по ссуде, которую вы хотите, чтобы точно знать, сколько вам потребуется. Если друг, родственник или работодатель предложил сделать первый взнос в подарок, начните разговор на раннем этапе, чтобы узнать, сколько они планируют внести и есть ли какой-либо дефицит, который вам нужно покрыть, и как можно быстрее получите от них подарочное письмо. вперед тоже.

Ключевые выносы:

  • Если у вас не так много сбережений на первоначальный взнос, рассмотрите варианты, поддерживаемые федеральным правительством.Для ссуд FHA, застрахованных Федеральной жилищной администрацией, требуется всего 3,5 процента вниз, в то время как ссуды VA и ссуды USDA не требуют первоначального взноса.
  • Обычные ссуды, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, требуют списания всего на 3 процента.
  • Обратитесь в местную или государственную программу помощи покупателям жилья впервые, чтобы они помогли с заключительными расходами или вашим первоначальным взносом.

5. Магазин под ипотеку

Предварительное одобрение ипотеки полезно, когда вы делаете предложение на дом, и дает вам более твердое представление о том, сколько вы можете себе позволить.

Как начать: Сделайте покупки по крайней мере у трех кредиторов или ипотечного брокера, чтобы увеличить ваши шансы на получение низкой процентной ставки. «Вам обязательно стоит поискать ипотеку», — говорит Флеминг. «Чтобы получить лицензию на продажу ипотечных кредитов, не нужно много времени, но нужны годы, чтобы понять, как работают продукты и как они влияют на заемщиков. В конечном итоге это сэкономит вам душевные страдания и, скорее всего, деньги «.

Ключевые выводы:

Подпишитесь на банковский счет, чтобы определить подходящее время для погашения ипотечного кредита с нашими ежедневными тенденциями ставок.

6. Нанять агента по недвижимости

Опытный агент по недвижимости может сэкономить ваше время и деньги, помогая найти дом вашей мечты и договариваясь с продавцом от вашего имени.

Как начать: Свяжитесь с несколькими агентами по недвижимости и попросите встретиться с ними для разговора о ваших потребностях, прежде чем выбирать одного из них. «Кто-то со знанием местности может также сказать, реалистичен ли ваш бюджет или нет, в зависимости от того, какие функции вы хотите в доме», — говорит Крюгер.«Они также могут указать вам на соседние районы в вашем желаемом районе или по другим вопросам, которые помогут вам найти дом».

Ключевые выносы:

  • Прежде чем нанимать агента по недвижимости, узнайте об его послужном списке, знании вашего желаемого района и его рабочей нагрузке. Вы не хотите, чтобы кто-то был слишком расписан.
  • Агенты могут направить вас к другим профессионалам, таким как домашние инспекторы, подрядчики, оценщики и титульные компании; однако вам все равно следует присмотреться и сравнить сборы других профессионалов.

7. Посмотреть несколько домов

Простой просмотр фотографий со списком не заменяет личное посещение домов — с соответствующими мерами предосторожности во время пандемии — и знакомство с окрестностями и их удобствами.

Как начать: Сообщите своему агенту по недвижимости, какие именно дома вы хотите увидеть, или выполните поиск в Интернете самостоятельно. Ваш агент может создать ваш профиль в местной службе множественных списков (MLS), базе данных домов на продажу, и настроить автоматический поиск тех, которые соответствуют вашим критериям.Крюгер и Джорджес подчеркивают, что вы, возможно, не сможете отметить все в своем списке пожеланий по домашним удобствам, поэтому вам нужно расставить приоритеты в том, что для вас наиболее важно, помимо местоположения.

Ключевые выносы:

  • Проезжайте по окрестностям, чтобы увидеть, что продается, и приходите на дни открытых дверей для домов, которые вызывают у вас интерес. Не забывайте вести записи о каждом объекте, который вы посещаете. После нескольких показов легко забыть, какие дома вам понравились и почему.
  • Держите свой график открытым, чтобы вы могли наброситься, когда в списке появляется отличный дом, особенно на рынке конкурентных продавцов.Вы можете получить преимущество перед другими покупателями, чем раньше вы это увидите и разместите свое предложение.

8. Сделайте предложение

Понимание того, как сделать привлекательное предложение на дом, может повысить ваши шансы, что продавец его примет, что на один шаг приблизит вас к получению желанных ключей от дома.

Как начать: Как только вы найдете «тот», ваш агент по недвижимости поможет вам подготовить полный пакет предложения, включая цену вашего предложения, письмо с предварительным одобрением, подтверждение наличия средств для первоначального взноса (это помогает в конкурентной борьбе рынки), а также условия или условные обязательства.Добавление личного письма продавцу также может помочь вашему предложению выделиться.

Ключевые выносы:

  • Продавцы могут сделать встречное предложение по вашей цене, условиям или непредвиденным обстоятельствам. «Обычно у продавца есть около 24 часов, чтобы ответить на предложение», — говорит Крюгер. Вы можете ответить на встречное предложение, если хотите, или отклонить его и двигаться дальше.
  • Как только предложение будет принято, вы подпишете договор купли-продажи, в котором будет указана цена дома и предполагаемая дата закрытия. Вам нужно будет внести задаток, обычно от 1 до 2 процентов от покупной цены.Продавец может иметь право удержать деньги, если вы откажетесь.
  • Положения
  • о непредвиденных обстоятельствах предназначены для защиты покупателя и обычно включают оценку, финансирование и осмотр дома. Если отчет об осмотре дома показывает серьезные проблемы, вы можете отказаться от контракта и получить возмещение.

9. Осмотр дома

Осмотр дома поможет вам получить общее представление о механических и структурных проблемах собственности. Осмотр дома поможет вам определить, как продолжить процесс закрытия.Возможно, вам придется попросить продавца о ремонте или вы можете отказаться от сделки, если в контракте есть непредвиденные обстоятельства.

Как начать: Вы можете получить рекомендации для домашних инспекторов от своего агента по недвижимости, но также обязательно сделайте свою домашнюю работу, прежде чем выбирать одного из них. В зависимости от вашего контракта и штата проживания вам, как правило, необходимо пройти осмотр дома через 10–14 дней после подписания договора купли-продажи. Как покупатель, вы обычно несете ответственность за оплату домашнего инспектора, и, хотя размер комиссии может варьироваться, согласно Angie’s List, вы будете платить в среднем от 300 до 450 долларов.

Ключевые выносы:

  • Чтобы убедиться, что домашний инспектор имеет достаточно опыта, прочтите онлайн-обзоры, спросите рекомендации прошлых клиентов и посмотрите их учетные данные.
  • Посмотрите на контрольный список домашнего осмотра, чтобы понять, что входит, а что нет.

10. Договор ремонта и кредита

Ваш отчет об осмотре дома может выявить серьезные или незначительные проблемы. Скорее всего, потребуется решить серьезные проблемы до того, как ваш ипотечный кредитор завершит выдачу кредита, в то время как мелкие проблемы часто могут подождать, пока вы не вступите во владение домом.

Как начать: Заручитесь помощью вашего агента для переговоров с продавцом. Попросите продавца произвести ремонт или предоставить вам кредит при закрытии сделки.

Ключевые выносы:

  • Если есть опасности, такие как структурное повреждение или неправильная электрическая проводка, ваш кредитор может не одобрить вашу ссуду. Точно так же у вас может не хватить бюджета или желания заняться таким ремонтом после покупки дома.
  • Некоторые продавцы не соглашаются на капитальный ремонт, и поэтому неплохо было бы провести осмотр дома, чтобы избежать покупки, если дом не в идеальной форме.

11. Обеспечьте свое финансирование

Получение окончательного одобрения займа означает, что вам нужно держать свои финансы и кредиты в порядке во время андеррайтинга. «Обычно на завершение процесса финансирования уходит от 21 до 30 дней», — говорит Флеминг. «Задержки в основном случаются, когда покупатели либо не реагируют на раскрытие информации достаточно быстро, либо не предоставляют точные документы, необходимые кредитору».

Как начать: Оперативно ответьте на запросы о предоставлении дополнительной документации и перепроверьте свою ссуду, чтобы убедиться, что все данные верны, чтобы в дальнейшем не было сбоев.Вам может потребоваться предоставить дополнительные документы, когда ваш кредитор завершит процесс андеррайтинга, например:

  • Выписки с банковского счета
  • Налоговые декларации
  • Дополнительное подтверждение дохода
  • Подарочное письмо или письменные заявления с объяснением крупных депозитов на ваш банковский счет

Ключевые выносы:

  • Предварительное одобрение не означает, что вы находитесь в открытом состоянии до тех пор, пока кредитор не предоставит окончательное одобрение. Держите свои финансы и кредит в хорошей форме от предварительного утверждения до дня закрытия.По возможности избегайте смены работы перед тем, как закрыть свой новый дом.
  • Также избегайте использования кредитных карт, получения новых ссуд или закрытия кредитных счетов. Выполнение любого из этих действий может повредить вашему кредитному рейтингу или повлиять на отношение долга к доходу, и это может поставить под угрозу ваше окончательное одобрение кредита.

12. Сделайте заключительный обход

Последняя прогулка — это возможность осмотреть собственность, прежде чем она станет вашей. Это ваш последний шанс осмотреть дом, задать вопросы и решить любые нерешенные вопросы, прежде чем дом станет вашей ответственностью.

Как начать: Придите с контрольным списком осмотра дома и другими документами, такими как счета за ремонт и квитанции за любую работу, проведенную владельцем, чтобы убедиться, что все было сделано в соответствии с договоренностью и что дом готов к заселению.

Ключевые выносы:

  • Попросите вашего агента по недвижимости быть там, чтобы он мог выступить в качестве свидетеля и помочь ответить на любые ваши вопросы.
  • Если ремонт или проблемы не решены, попросите вашего агента немедленно связаться с продавцом и вашим кредитором.Возможно, вам придется перенести дату закрытия, чтобы убедиться, что эти проблемы будут устранены в первую очередь.

13. Рядом с вашим домом

После того, как все непредвиденные обстоятельства были выполнены, вы довольны заключительным обходом и закрывающий агент дал зеленый свет на закрытие, пора сделать это официально и закрыть ваш дом. На этом последнем шаге ваш кредитор выдаст вам статус «открыт для закрытия» по вашей ссуде.

Как начать: За три рабочих дня до даты закрытия кредитор предоставит вам заключительную информацию, в которой будут указаны все детали вашей ссуды, такие как ежемесячный платеж, тип и срок ссуды, процентная ставка, годовая процентная ставка (APR), комиссия за ссуду и сколько денег вы должны принести до закрытия.При закрытии вы (покупатель) будете присутствовать вместе со своим агентом по недвижимости, возможно, агентом продавца, в некоторых случаях продавцом и заключительным агентом, который может быть представителем эскроу или титульной компании или реальной поверенный по недвижимости. Это также время, когда вы перечисляете свои затраты на закрытие сделки и авансовый платеж, в зависимости от процедур компании условного депонирования.

Ключевые выносы:

  • Перед закрытием внимательно ознакомьтесь с раскрытием закрывающей информации и сравните ее с оценкой ссуды, чтобы убедиться, что комиссии за закрытие сделки и условия ссуды совпадают.Задайте вопросы о вашей ссуде и исправьте любые ошибки (например, ваше имя или личные данные), прежде чем подписывать заключительные документы.
  • В день закрытия внимательно просмотрите все подписанные вами документы и попросите разъяснений по поводу того, чего вы не понимаете.
  • Перед закрытием убедитесь, что вам предоставили все ключи от дома, коды доступа и устройства открывания гаражных ворот.
  • Вы оставите закрытие с копиями документов (или цифровым файлом) и ключами от нового дома. Обязательно храните документы в надежном месте для использования в будущем.

Как только все документы будут подписаны, дом официально станет вашим, и вы получите ключи от дома. Поздравляю! Теперь самое интересное: переехать и сделать дом своим домом.

Следующие шаги

Покупка дома включает в себя множество движущихся частей и сложных шагов, но это руководство — наряду с профессиональным опытом вашего агента по недвижимости и ипотечного кредитора — может помочь вам плавно ориентироваться в процессе. Если вы сделаете домашнее задание заранее, вы будете больше уверены в своем решении и получите удовольствие от получения желанных ключей от дома в день закрытия.

Готовы оформить ипотеку? Введите свой почтовый индекс и другие данные, чтобы быстро оценить процентную ставку по ипотеке от Bankrate.

Как купить дом сводка


Подробнее:

Лучшие советы по покупке кондоминиума в 2021 году

Покупка кондоминиума может быть отличным способом погрузиться в домовладение, не беспокоясь о содержании дома на одну семью и таунхаусов. Жильцы кондоминиумов также обычно могут пользоваться общими удобствами, а также ассоциацией кондоминиумов для обслуживания здания.

Однако квартиры подходят не всем, поэтому лучше сначала выяснить, какой у вас стиль жизни и какие бюджетные потребности.

Что такое квартира?

Сокращенно от кондоминиума, кондоминиум — это отдельная единица в многоквартирном доме, обычно многоквартирном доме или сообществе. Это может быть одна из многих единиц в общей структуре, например, высотное здание. Вы владеете своей квартирой и разделяете с соседями общие зоны и удобства сообщества, которые могут включать парки, бассейны, детские площадки, тренажерные залы, площадки для выгула собак и другие общественные места.

Дэвид Ли, риэлтор и руководитель группы David Lee Group с Keller Williams Realty в округе Ориндж, Калифорния, говорит, что общие участки кондоминиумов обычно управляются ассоциацией кондоминиумов.

«Владелец кондоминиума имеет право собственности на свою отдельную квартиру, но разделяет владение общими частями», — говорит Ли. «Являясь частью ассоциации, владельцы кондоминиумов обычно платят установленную ежемесячную плату для покрытия своего бюджета и расходов, установленных ассоциацией».

Кондо-ассоциации могут отличаться в зависимости от требований конкретного объекта недвижимости.Некоторые могут взимать дополнительные сборы для покрытия общих расходов, таких как неожиданный ремонт здания или новые удобства, одобренные советом кондоминиума.

7 советов по покупке квартиры

Вот контрольный список для покупки квартиры, который нужно просмотреть, когда вы начнете поиск.

1. Учитывайте свой образ жизни

Ненавидите стричь газон и подстригать живую изгородь? А как насчет мойки дороги под давлением? Ваши финансы таковы, что необходимость выкладывать 5000 долларов или более на новый блок отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или крышу станет обузой? Если вы ответили утвердительно на эти вопросы, возможно, вам подойдет проживание в кондоминиуме.

Однако, если желание иметь большой задний двор перевешивает время, которое вам придется потратить на его обслуживание, то другой тип собственности, например таунхаус или дом на одну семью, может быть для вас лучшим вариантом. Точно так же, если совместное использование стен, потолка или пола с соседом кажется непривлекательным, кондоминиум может быть не решением. Кондо лучше всего подходят тем, кому комфортно жить в квартире.

2. Работа с риэлтором с опытом работы в кондоминиумах

Если вы решили, что покупка квартиры для вас, вам нужно найти агента по недвижимости, который будет учитывать ваши интересы.В идеале вам нужен кто-то с опытом работы в кондоминиумах, чтобы он мог решить любые проблемы, которые могут у вас возникнуть, и провести вас через важные шаги, например, просмотреть документы ассоциации кондоминиумов.

Ваш агент должен знать, какие квартиры строятся в вашем районе и какие проблемы у них могут возникнуть. Вещи, которые могут негативно повлиять на вашу жизнь в кондоминиуме, могут включать проблемы с финансированием сообщества, а также проблемы с структурой или инфраструктурой в здании или зданиях сообщества. Хороший агент сможет сказать вам, были ли вы недовольны проблемами сообщества, и он будет знать, какие разработки оказались лучше всего с точки зрения стоимости перепродажи.

3. Решите, какие удобства вам нужны.

Кондоминиумы могут предложить широкий спектр удобств. Работая с вашим агентом по продаже недвижимости, обязательно укажите типы удобств, которые вам нужны, в дополнение к другим факторам, таким как местоположение и бюджет, чтобы вы могли найти идеальное место. Вы покупаете доступ к этим удобствам при покупке устройства, поэтому не стесняйтесь включать их в свой список желаний.

Также имейте в виду, что удобства, которые вы не планируете использовать — например, бассейн — все равно стоит иметь, потому что, когда вы пойдете на перепродажу, квартира, в которой отсутствуют удобства других в этом районе, может принести более низкая цена продажи.

4. Найдите квартиру, одобренную FHA.

Получение ипотеки для кондоминиума может быть более сложным, чем для других типов собственности. Это потому, что под пристальным вниманием будут заниматься не только ваши личные финансы, но и сама застройка кондоминиума.

У FHA есть список одобренных кондоминиумов на своем веб-сайте. Обычные кредиторы могут иметь схожие требования с требованиями FHA, но лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту по ипотеке с опытом работы в кондоминиумах, чтобы найти подходящее финансирование для вашей покупки.

5. Изучите компанию по управлению недвижимостью.

Понимание того, кто будет отвечать за содержание собственности, имеет решающее значение, поскольку вы хотите, чтобы квартира, которую вы покупаете, содержалась в хорошем состоянии. Может быть неприятно платить взносы ассоциации только для того, чтобы удобства пришли в упадок, а плохое управление потенциально может повлиять на стоимость вашей собственности или повысить ваши взносы в ТСЖ.

При путешествии по квартирам, спросите, кто отвечает за поддержание повседневных операций.Вы можете задавать вопросы, например, кто обрабатывает запросы жителей и правила сообщества, самой компании по управлению имуществом. Также подумайте о том, чтобы провести собственное исследование репутации компании.

6. Изучите сборы и правила ассоциации.

Помимо ипотеки, вам нужно будет заплатить сборы ассоциации кондоминиумов за содержание собственности и ее удобств. Просмотрите эти сборы и спросите, что включено — обычно такие услуги, как уборка снега, уход за газоном и уборка мест общего пользования

Также неплохо спросить о правилах проживания в сообществе. Есть ли ограничения по шуму? Или рекомендации по правилам бронирования мест общего пользования заранее? Заблаговременное понимание этих правил поможет вам понять, действительно ли вам подходит интересующее вас сообщество.

7. Спросите о специальных оценках

Специальные оценки — это дополнительные сборы, взимаемые ассоциацией кондоминиумов для финансирования значительного проекта. За оценку обычно голосует правление ТСЖ, если не все жители общины.Обычно они вводятся на ограниченный период времени, но о них следует знать, потому что они повлияют на ваш ежемесячный бюджет, пока действуют.

Хорошо управляемая ассоциация обычно может избегать специальных оценок, за исключением чрезвычайных случаев. Попросите копии финансовых отчетов ассоциации и убедитесь, что ваш юрист или бухгалтер просматривает их и подписывает, что финансы сообщества находятся в хорошем состоянии.

Плюсы и минусы покупки квартиры

Если вы думаете о покупке квартиры, важно взвесить преимущества и проблемы.Вот несколько важных моментов, которые следует учитывать.

Плюсы

  • Потенциально более низкая цена — В зависимости от того, на каком рынке вы находитесь, кондоминиум может быть гораздо менее дорогим способом купить дом, чем покупка односемейной собственности, что делает его идеальным для тех, кто впервые покупает жилье. или те, у кого есть ограниченная экономия на первоначальном взносе.
  • Более низкие эксплуатационные расходы — Экстерьер в кондоминиумах (часто за исключением окон) обычно осуществляется ТСЖ.Сюда входит уход за газонами и кустарниками, подъездные пути и пешеходные дорожки, крыши и наружный сайдинг. Поскольку кондоминиумы более компактны и требуют меньше внимания, чем дома на одну семью, они могут быть более доступным способом владения недвижимостью. Налоги на недвижимость также, как правило, ниже.
  • Возможности быть социальными — Некоторые кондоминиумы организуют общественные мероприятия, такие как вечеринки у бассейна, барбекю и игры для собак, и вы можете быть ближе к соседям и с большей вероятностью встретитесь с ними лично.
  • Удобства — В зависимости от кондоминиума у ​​вас может быть доступ к первоклассным удобствам, таким как зона для гриля, бизнес-центр, бассейн, стоянка для собак, крытая парковка, клуб и многое другое, а стоимость пользования этими льготами распределяется между все жители.

Минусы

  • Правила ТСЖ, сборы — Одна из самых больших жалоб на проживание в кондоминиуме заключается в том, что правила ТСЖ могут быть ограничительными, регулируя все, от вывоза мусора до того, какие типы предметов можно хранить на вашем патио, как сколько домашних животных вы можете иметь, и можете ли вы сдать квартиру в аренду.Нарушение правил может привести к штрафам или даже потере права выкупа в особо тяжелых случаях. Сборы ассоциации кондоминиумов также имеют тенденцию к увеличению со временем.
  • Инвестиционный риск — Вы и ваши соседи владеете общей собственностью вместе, поэтому, если один или несколько владельцев не выплатят свои взносы, все сообщество может пострадать в финансовом отношении. Точно так же, если один или несколько из ваших товарищей по кондоминиуму перейдут к выкупу, квартиры могут перейти из рук в руки с большой скидкой, что повлияет на стоимость имущества каждого.
  • Меньше уединения, возможно, много арендаторов — Поскольку кондоминиумы имеют общие помещения, такие как вестибюль, коридоры и удобства, квартира может не подойти вам, если вы цените свою конфиденциальность. Вы также будете делить стены, потолок и пол с соседними владельцами, поэтому шум может стать проблемой. Имейте в виду, что в некоторых комплексах может быть много арендаторов с постоянным потоком движущихся фургонов и арендаторов, которые могут быть не такими внимательными или проявлять такой же большой интерес к сообществу, как домовладельцы.
  • Проблемы с парковкой и кладовкой — Во многих многоквартирных домах нет парковки, поэтому вам, возможно, придется ехать дальше, чтобы добраться до своей двери.Хранение часто ограничивается небольшим шкафом или двумя, а места для хранения на открытом воздухе может вообще не быть.

Для кого лучше всего покупать квартиру?

Жилье в кондоминиуме лучше всего подходит для людей, которые не хотят делать много обслуживания самостоятельно, или для тех, кто хочет пользоваться общими удобствами.

Джуди Чин из RE / MAX Villa в Нью-Джерси добавляет, что любой человек, включая отдельных лиц, семьи и тех, кто живет в пустом доме, может получить выгоду от образа жизни в кондоминиуме.

«Это может быть довольно спокойный образ жизни, если он соответствует вашим текущим потребностям», — говорит Чин.

Ли соглашается.

«Если вы покупаете квартиру в густонаселенном районе, это может быть удобным выбором для тех, кто хочет жить в центре города», — говорит Ли. «У вас есть не только удобства в кондоминиуме, но и вы можете быть в нескольких минутах ходьбы от остановок общественного транспорта, магазинов и ресторанов».

Какими бы ни были ваши предпочтения, внимательно изучите свое финансовое положение и жилищные потребности. Проконсультируйтесь со специалистом по недвижимости, который специализируется на кондоминиумах, который поможет вам в поиске дома и защитит ваши интересы в процессе покупки.

Подробнее:

Руководство для новичков по переворачиванию многоквартирных домов

Я хотел бы познакомить вас с Конором Флаэрти — парнем с огромным опытом в переворачивании многоквартирных домов и частных домов. Он эксперт в области, о которой я всегда хотел узнать больше, поэтому я попросил его рассказать нам, как все это работает.

Что такого хорошего в работе с большими многоквартирными домами? Я думаю, дело в том, что во многом это похоже на работу с небольшой собственностью (например, дом на одну семью), но количество и потенциал прибыли складываются, как обычная аренда на стероиды.

Я попросил Конора дать нам подробный обзор того, как эти возможности обнаруживаются, финансируются, покупаются и продаются. Убери его, Конор!

Перевернуть многоквартирный дом — совсем другое дело, чем перевернуть дом на одну семью. Основное различие заключается в оценке этих зданий.

Большинство домов на одну семью оцениваются сопоставимым (или «комбинированным») методом. Этот метод берет похожие дома, которые недавно были проданы, и использует их для определения стоимости на основе их сходства с рассматриваемым имуществом.Другими словами, если дом по соседству был продан за 100 долларов, а его цена точно такая же, как у вашего , то теоретически ваш дом также должен продаваться за 100 долларов.

Квартирные комплексы, с другой стороны, совершенно разные, потому что их цена продажи обычно основана на «капитальной ставке».

Ставка капитализации (также известная как ставка капитализации) рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли (NOI) собственности на покупную цену. Проще говоря, максимальная ставка — это годовой доход от собственности до обслуживания долга .Когда вы переворачиваете многоквартирный дом, вам нужно сосредоточить основное внимание на NOI объекта.

Это не значит, что эстетика и местоположение объекта не имеют значения (потому что они могут иметь большое значение). Например — может быть два объекта недвижимости, которые производят одинаковый NOI, но если один находится в хорошем районе и отлично выглядит, а другой находится в зоне боевых действий и выглядит ветхим — более хорошее здание, вероятно, будет продаваться по гораздо более низкой цене. скорость, чем в зоне боевых действий. Таким образом, коэффициент капитализации объекта также может быть индикатором риска. Чем выше ставка капитализации, тем выше риск.

Уродливая собственность в ужасном районе должна предлагать гораздо более высокую доходность, потому что она представляет гораздо больший риск, чем хорошая. Как правило, вы хотите продавать с наименьшей возможной капитальной ставкой и покупать с максимально высокой возможной капитализацией.

В этом посте я собираюсь описать процесс, который я использую, чтобы переворачивать или перемещать многоквартирный дом.

Найти выгодную сделку всегда сложно, будь то дом на одну семью, квартиру, многоквартирный дом или даже новую машину. Главное — понять рынок, на котором вы покупаете, чтобы вы могли расшифровать , что является хорошей сделкой, а что нет. Лучший способ сделать это — найти хорошего агента по недвижимости или брокера . Я захожу на сайт loopnet.com и смотрю, у какого агента больше всего предложений на рынке, которые мне нравятся. Подумайте об этом — продавцы, вероятно, используют этого человека не зря!

Я бы позвонил этому человеку и просто поговорил с ним.Агенты всегда готовы поговорить с новыми инвесторами и клиентами. Я бы задала агенту как можно больше вопросов, например:

  • Что сейчас представляет собой инвентарь?
  • Какую прибыль получают люди?
  • Кто покупает многоквартирные дома? Кто продает?
  • Вы с оптимизмом смотрите на рынок? Почему?
  • Как давно вы заключаете сделки?
  • Вы раньше работали с такими клиентами, как я?

Вы также должны придумывать свои собственные вопросы.

Другое, что будет у хорошего агента, — это доступ к рыночным отчетам . Мне очень нравятся отчеты REIS, потому что они подробно описывают субрынки, но вполне вероятно, что у компании, на которую работает брокер, также будут отчеты. Попросите провести столько исследований, сколько вам пришлют, а затем прочтите и подумайте над отчетами.

Квартиры продаются вне рынка чаще, чем дома на одну семью , и для этого есть несколько причин.

Во-первых, владельцы квартир обычно не хотят пугать своих жильцов, говоря им, что они собираются продать.Установка большой жирной вывески «Продается» перед комплексом обычно вызывает волнения арендаторов, неуплату или просто побуждает людей переехать.

Во-вторых, мир квартир довольно мал, и иногда владельцы вообще не хотят, чтобы другие люди знали, что они продают. Заключение сделки вне рынка обеспечивает гораздо большую анонимность, чем выставление ее на продажу.

Наконец, многие квартиры покупают покупатели, которые обращаются к продавцам еще до того, как комплекс выйдет на рынок. Ваша цель должна заключаться в том, чтобы купить многоквартирный дом, который не продается, потому что вы, вероятно, получите более выгодную сделку.Это не означает, что вы не сможете получить хорошую сделку на здание, указанное в списке , но это менее вероятно.

Вашему брокеру может потребоваться много времени, чтобы найти что-то, что имеет потенциал, поэтому помните, что ключи, которые вы ищете в собственности:

  • Арендная плата ниже рыночной (с возможностью повышения арендной платы)
  • Ветхий вид (нуждается в улучшении физического состояния)
  • Новые внешние факторы, которые могут увеличить стоимость (например, новая школа или больница, строящаяся через дорогу)

Переброска многоквартирного дома НЕ является долгосрочной стратегией «купи и держи». Вам необходимо точно понимать, как вы собираетесь увеличить стоимость собственности . Помните, это всегда возвращается к арендной плате , NOI и, в конечном счете, к ставке капитализации .

После того, как ваш брокер отправит вам «сделку», вам необходимо проявить должную осмотрительность и убедиться, что действительно является сделкой.

Первое, что вы хотите попросить, — это «список арендной платы» за недвижимость. Список арендной платы представляет собой полный список квартир, имен арендаторов, ежемесячной арендной платы и обычно также включает условия каждого договора аренды.В списке арендной платы также может быть указан размер квартиры в квадратных футах, а также количество спален и ванных комнат в каждой квартире. Это будет очень важная информация для вашего анализа собственности.

Следующим шагом является определение ставок арендной платы на этом рынке (или того, за что, по вашему мнению, вы сможете арендовать каждую квартиру). Это может быть больше искусство, чем наука, и определенно требует больших усилий.

Для начала — можно заглянуть на сайт вроде padmapper.com и узнайте, какие объекты аренды доступны рядом с вашим домом. Вы также можете позвонить и спросить некоторых управляющих недвижимостью, за что, по их мнению, будут сдавать ваши квартиры. Тогда вам нужно выйти и физически увидеть прокатные комплексы. Существует множество факторов, которые могут вызвать различия в арендных платежах (возраст собственности, дорожный шум, управление имуществом и т. Д.), И, в конце концов, единственный способ понять все эти факторы — это физически быть там .

Скорее всего, вам нужно будет быть уверенным в том, что вы можете повысить арендную плату, чтобы перевернуть собственность.В многоквартирных домах хорошо то, что небольшое повышение арендной платы может иметь большое влияние на стоимость .

Предположим, вы покупаете дом из 20 квартир, где арендная плата в настоящее время составляет 500 долларов за квартиру. Предположим, что вы проведете свое исследование и обнаружите, что рыночная арендная плата составляет 550 долларов за квартиру того же типа в комплексе через дорогу. Вы едете в другой комплекс и видите, что ваш жилой комплекс находится в более выгодном месте и даже выглядит немного лучше — арендная плата просто низкая, потому что нынешний владелец пожилой человек и не хочет испытывать трудности с повышением арендной платы.

Если вы можете поднять арендную плату на 50 долларов за единицу (на данный момент мы не будем обращать внимания на вопрос о том, нужно ли вам тратить деньги на эти улучшения), вы можете мгновенно добавить к своей чистой прибыли дополнительно 1000 долларов в месяц. Каждый хотел бы получить дополнительную тысячу долларов, но это вряд ли сильно повысит ценность при обсуждении многоквартирного дома стоимостью в миллион долларов. Однако, если вы продали свою недвижимость по ставке 5%, то дополнительные 50 долларов в месяц за единицу будут равняться примерно 240 000 долларов в стоимости.Довольно мило, правда ?! Вот как это работает:

  • 50 долларов США в месяц * 20 квартир = 1000 долларов США за дополнительную плату в месяц
  • Дополнительная аренда на 1000 долларов в месяц * 12 месяцев в году = 12000 долларов на дополнительную арендную плату в год
  • Дополнительная арендная плата 12 000 долл. США в год / ставка верхнего предела 5% = дополнительная стоимость 240 000 долл. США

Помните — максимальная ставка рассчитывается как деления NOI собственности на покупную цену . Вычисление неизвестной переменной — это базовая алгебра.

Как только вы поймете, что ваша собственность может быть изменена (т.е. — как только вы узнаете, что можете поднять арендную плату), следующим шагом будет выяснить, сколько денег (если вообще есть) будет стоить, чтобы добраться туда (подсказка: это действительно зависит от состояния недвижимости, которую вы покупаете). Я не буду вдаваться в подробности процесса ремонта, но вам следует убедиться, что подрядчик проведет с вами по собственности, чтобы он мог дать вам твердые ставки на стоимость ремонта каждой единицы. Это важный шаг, который необходимо выполнить с до до закрытия участка.

Весьма вероятно, что вам понадобятся инвесторы для покупки сделки такого типа, и любому хорошему инвестору потребуется увидеть финансовую модель, прежде чем он примет решение. Я не лучший в мире разработчик финансовых моделей, но я много работал, чтобы стать адекватным. Я сосредотачиваюсь на двух вещах с любой моделью, которую делаю для себя или инвесторов:

  1. Быть ясным
  2. Тщательность

Некоторые инвесторы создают массивные, сложные модели, которые никто не может понять — и какой в ​​этом смысл? В то же время вы должны обязательно включить все соответствующие расходы.

Ниже приведен пример листа, который я использую в своих моделях, который я назвал «Прогнозы арендной платы»:

Это только первые два месяца прогнозов, и я обычно беру его, чтобы показать первые два полных года. Если квартира будет вакантной, стоит «0», потому что срок действия текущего договора аренды истекает, и я потрачу этот месяц на то, чтобы перевернуть его и найти нового арендатора. Мне кажется, что срок более двух лет — это слишком большая догадка.

Как я уже упоминал, REIS публикует отличные отчеты о состоянии рынка, в которых дается прогноз арендной платы примерно на 10 лет в будущем.Если инвестор запрашивает десятилетний прогноз, я бы использовал отчет REIS в качестве основы для роста арендной платы и вакансий.

Следующая модель листа называется «Операционные расходы»:

Валовая ожидаемая арендная плата следует брать из предыдущего листа.

Управление недвижимостью — это обычно процент от ожидаемой валовой арендной платы, в данном примере это 5%. Чтобы получить надежную информацию по этому номеру, вам нужно позвонить и найти менеджера, который вам нравится.Цель должна заключаться в том, чтобы они взимали фиксированный процент без каких-либо лизинговых сборов или чего-то подобного.

Техническое обслуживание может быть очень сложно спроектировать. Обычно я предполагаю, что 500 долларов за единицу, и я думаю, что это безопасное предположение для большинства мест, если вы планируете зайти и починить каждую единицу (как я в этом примере).

Налоги следует определять, позвонив в окружную инспекцию. Все места разные, и вам, возможно, придется немного покопаться, чтобы узнать, сколько вам на самом деле придется заплатить.Ваша титульная компания тоже может помочь вам определить это число.

Страхование просто требует, чтобы вы получили предложение от State Farm или любой другой страховой компании, которая страхует коммерческую недвижимость.

Безнадежная задолженность и дополнительная вакансия — еще одна важная статья. Если ваша цель — купить этот многоквартирный дом и продержаться в нем десять лет, то эта позиция не должна быть намного выше рыночного уровня. Однако, если ваша цель — перевернуть собственность, вам нужно убедиться, что вы выделяете здесь достаточно денег.Опять же, в зависимости от местоположения, вывести арендаторов из вашей собственности может быть очень сложно и очень дорого (например, в Калифорнии мне потребовалось больше года, чтобы вывести скваттера из одного из моих съемных домов, в который он ворвался). По этой причине я бы рекомендовал вам сдавать недвижимость только в муниципалитетах, которые дружелюбны к арендодателям (или планируете получить очень хорошего поверенного по выселению).

Последняя позиция в списке — Капитальные затраты . Это номер, который должен исходить от вашего подрядчика, и вы хотите убедиться, что у вас есть исчерпывающий список предметов для ремонта, на которые он может сделать ставку (для более подробной информации ознакомьтесь с этим постом на BiggerPockets.ком о процессе ремонта).

На этом этапе у вас должен быть прогноз того, насколько, по вашему мнению, вы можете увеличить NOI объекта в ближайшие годы. Спрогнозировать процентную ставку, по которой будет продаваться недвижимость, может быть сложно, но это также важно. Отчеты REIS — отличный ресурс, как и брокеры. Поговорите с как можно большим количеством брокеров в этом районе и задайте им такие вопросы, как:

  • Как вы думаете, что произойдет с максимальной ставкой через два года?
  • Кто сейчас покупает такие квартиры?
  • Какова тенденция строительства многоквартирных домов в этом районе?
  • Как долго недвижимость остается на рынке?

Позже все это повлияет на «возможность переворачивания» вашего многоквартирного дома.

Выберите минимальную ставку, которую вы считаете консервативной, а затем разделите прогнозируемый NOI на ставку капитализации, чтобы получить потенциальную будущую стоимость вашей собственности. Не забудьте снять комиссию брокера и комиссию за условное депонирование. Если там для вас достаточно прибыли, вам следует заключить сделку.

После того, как вы застраховали недвижимость и решили, что это хорошая потенциальная покупка для вас, следующим шагом будет сделать предложение и заключить договор.

Вы хотите уделить себе как можно больше времени на комплексную проверку.Для сделки на сумму от 1 до 2 миллионов долларов я предпочитаю выделить 60 дней для проверок, а затем закрыть 30 дней после этого — 90-дневный период условного депонирования . Для сделки на сумму более 2 миллионов долларов я обычно прошу дополнительные 30 дней для проверки, но я готов поторопиться и выполнить все за 60, если продавец захочет.

Важно пройти тщательную проверку, пока вы находитесь в условном депонировании . Да, ваш подрядчик уже должен был пройти через здание, но инспекторы проходят обучение и получают деньги, чтобы найти то, чем вы и подрядчик не являетесь.Может показаться болезненным платить пару тысяч долларов за проверки, но это того стоит . Если при проверке будут обнаружены непредвиденные проблемы, вы всегда можете вернуться к продавцу и попросить кредит для компенсации этих дополнительных затрат. Для любых дополнительных предметов ремонта, которые появятся, убедитесь, что ваш подрядчик сделал вам ставку на это до закрытия. Таким образом, у вас будет точная цифра для всех ваших капитальных затрат.

Возможно, самая важная часть, которая реализуется в течение периода условного депонирования, — это ссуда.Я всегда большой поклонник поиска среди как можно большего количества кредитных специалистов, пытаясь получить лучшую ставку. Мне нравятся ссуды с фиксированными сроками погашения, потому что это дает мне свободу действий. На то, чтобы перевернуть многоквартирный дом, нужно время, и чем больше у вас времени, тем в большей безопасности вы участвуете в сделке. Да, вы можете смоделировать свой флип на два года, но если у вас есть ссуда с фиксированной ставкой на десять лет, то, на мой взгляд, вы находитесь в гораздо лучшем положении.

Когда вы будете довольны состоянием недвижимости и предоставите ссуду, вы можете закрыть собственность.

Управление недвижимостью будет ключевым аспектом процесса переворота.

Что наиболее важно, вам нужно, чтобы ваш управляющий недвижимостью был с вами на одной странице, когда дело доходит до сдачи этих квартир и повышения арендной платы. Обрисуйте для них свою модель и убедитесь, что они согласны с тем, что ваша гарантированная арендная плата действительно возможна.

Структура большинства соглашений об управлении недвижимостью такова, что они получают фиксированную часть валового дохода, получаемого от собственности.Это нормально, но имейте в виду, что если они соберут лишнюю 1000 долларов, это может дать им только дополнительные 50 долларов (даже если им придется приложить тонну дополнительной работы, чтобы получить эти дополнительные 1000 долларов валовой ренты). Другими словами, вам может потребоваться поощрить управляющего недвижимостью с небольшой долей выгоды.

Моя стратегия — дождаться окончания срока аренды каждой квартиры, прежде чем пытаться поднять арендную плату. Я думаю, что пытаться поднять арендную плату в середине договора аренды немного схематично, и это также может создать некоторые юридические проблемы.Я прошу управляющего уведомить арендатора за месяц до истечения срока аренды, что мы собираемся повысить его арендную плату на некоторую сумму. Они могут остаться, если они готовы платить новую арендную плату, в противном случае им придется переехать. По моему опыту, около 75% людей останутся, если повышение арендной платы будет разумным.

Я также предложу им что-нибудь приятное в обмен на согласие на повышение арендной платы (например, покупка новой печи или замена ковра). Это может показаться ненужным расходом, но в конечном итоге это экономит мне деньги, потому что мне все равно придется ремонтировать их квартиру.Если арендатор решит переехать, я могу просто отремонтировать его квартиру и внести ее в новую сумму аренды.

Иногда арендатор хочет остаться по прежней ставке и привлекает юриста. Вы должны убедиться, что у вас есть законное право повышать арендную плату. , и если да, то вам все равно может потребоваться нанять юриста, который посоветует вам лучший правовой курс действий.

Выселения — печальная часть бизнеса. Реальность такова, что если вы пытаетесь перевернуть многоквартирный дом, вас могут выселить — это просто игра в числа.Не переживайте по этому поводу и не принимайте это на свой счет. Взгляните на каждое решение с экономической точки зрения. Если арендатору нужно 500 долларов для переезда, и он сразу же снимает их, вам, вероятно, следует заплатить им, чтобы вернуть квартиру.

После того, как вы перевернули блоки, важно улучшить общий вид собственности и места общего пользования. Покрасьте комплекс снаружи, сделайте ландшафтный дизайн, замените ограду и даже добавьте новый шикарный почтовый ящик. Ограниченная привлекательность важна не только для арендаторов, но и для потенциальных покупателей.

Последнее, что я скажу о токарных станках, это то, что нужно быть гибким . Возможно, вы гарантировали неверную арендную плату, или, может быть, рынок просто изменился в вашу пользу. Не пугайтесь и не будьте слишком упрямы, чтобы внести изменения. Если вы можете поднять арендную плату только на 25 долларов за квартиру вместо 50, то берите. Это еще одна причина, по которой вам захочется получить максимально длительную ссуду с фиксированным сроком. Если вы можете позволить себе производить платежи, вполне возможно, что в пределах фиксированной части ссуды вы сможете получить арендную плату, на которую изначально рассчитывали.

Скорее всего, вы захотите зарегистрировать недвижимость у того же агента, который в первую очередь заключил с вами сделку (это просто хороший бизнес), но независимо от того, кто ваш агент по продажам, вы захотите, чтобы они использовали проверенный процесс продажи вашего здания.

Другими словами, не стоит просто перечислять недвижимость и надеяться, что кто-то ее купит. Попросите вашего агента выяснить, кто инвесторы, покупающие недвижимость в этом районе, а затем связаться с ними. Скажите своему агенту, чтобы он отправил всем этим покупателям информационный пакет о вашем комплексе и сообщил им, что предложения должны поступить в течение месяца. Цель состоит в том, чтобы довести всех до безумия. Используя крайний срок, например месяц, вы также даете среднему покупателю шанс увидеть товар на рынке.

Возможно, вы не получите ни одного предложения, которое вам понравится, в течение месяца. Это нормально. Есть и другие хорошие варианты. Вы можете вернуться в свой банк и попытаться рефинансировать. Если ваш андеррайтинг верен, вполне возможно, что вы сможете взять больше денег из собственности и при этом сохранить их. Кредиторы иногда называют это «обналичиванием».Черт возьми, может быть, вы решите, что вам просто нравится денежный поток, который поступает от собственности, и вы хотите удержать его — это тоже совершенно нормально!

Ключ ко всему этому — сделать его как можно более систематическим и бесстрастным. Цифры подскажут вам, где находятся выгодные предложения.

Конор Флаэрти испытал все аспекты выкупа и аренды домов на одну семью. Он был вице-президентом по приобретениям в Silver Bay Realty Trust и перевернул более 100 домов.У Конора есть блог под названием «Повелитель трущоб Уолл-стрит», и в настоящее время он работает над публикацией своего первого романа.

Как купить дом — руководства по недвижимости

Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно изучите свой бюджет. Просмотрите свои банковские выписки и свои привычки в отношении расходов за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все, от счетов за мобильный телефон до потоковых сервисов и еженедельных обедов в ресторане. Бюро финансовой защиты потребителей предлагает средство отслеживания расходов, которое поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо. Процентные ставки по ипотеке, близкой к рекордно низкой территории, составляют около 3 процентов. Если вы можете претендовать на получение ссуды, эти ставки в сумме дают значительную экономию в течение 30-летней ссуды.

Когда вы составите более полное представление о своих привычках в расходах, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж за дом. Эта цифра включает вашу основную сумму, проценты, налог и страховой платеж, которые в сумме составляют вашу ежемесячную сумму ипотеки.

Формула Федерального жилищного управления, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процент вашего ежемесячного дохода на ваш платеж за жилье . Эта цифра будет меняться в зависимости от вашей суммы долга. Покупатели с нет другой долги могут иметь возможность внести в бюджет до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье. (Но помните, что остальная часть вашего бюджета пойдет на отопление, воду, электричество, текущее обслуживание дома и еду.) В целом, отношение вашего общего долга к доходу, включая платежи за автомобили и счета по кредитным картам, не должно превышать 43%.

Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш ежемесячный валовой доход составит 4 167 долларов. В результате у вас должно остаться 1292 доллара, или 31 процент, которые можно потратить на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 доллара в месяц. Наш калькулятор ипотеки может помочь вам определить размер вашей ежемесячной ипотечной ссуды — не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

Но помните, что помимо ипотеки, покупка дома включает в себя дополнительные разовые платежи, которые могут быстро накапливаться, включая расходы на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, такие как осмотр дома. И не забывайте о платах за переезд или ремонт дома.

Пандемия также увеличивает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, стремясь получить преимущество, теперь предпочитают отказаться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты.Непредвиденные обстоятельства предлагают покупателям выход, если произойдет что-то непредвиденное. Они позволяют отменить покупку, если инспектор обнаружит необходимость в значительном ремонте дома, а также отменить или пересмотреть сделки, если независимый оценщик жилья считает, что стоимость дома значительно меньше покупной цены. Условие ипотеки дает покупателям возможность отказаться от сделки, если они не могут получить финансирование в разумные сроки. И если вам нужно продать свой нынешний дом, чтобы позволить себе новый, вы должны сделать свое предложение зависимым от продажи собственного дома.

Отказ от них, покупатели могут получить преимущество на рынке, но также будут уязвимы для дополнительных затрат после завершения продажи. Так что действуйте с особой осторожностью.

Как купить свою первую арендуемую недвижимость (шаг за шагом)

Представьте себе мир, в котором вам не нужно каждый день рано вставать, ехать на работу или делать какую-то другую компанию сверхбогатым. И тогда вы будете вынуждены полагаться на правительство, социальное обеспечение и, возможно, на 50 лет пенсионных сбережений, просто чтобы пропустить их в последние несколько лет своей жизни.

Что, если бы у вас было наоборот?

Что, если бы у вас было время свободы — сейчас или скоро — финансовая свобода, больше времени, чтобы делать то, что вы хотите делать с людьми, с которыми вы любите делать это?

Это может звучать потрясающе, не так ли? Это не. Вы можете достичь этого, но это будет нелегко.

Правда в том, что жизнь на свободе возможна. Вполне возможно. Но это не произойдет само по себе. Вам придется радикально изменить свою жизнь.

И я считаю, что один из — если не лучший — способ осуществить этот сдвиг, воплотить эту жизнь в реальность — это возможность инвестировать в арендуемую недвижимость (то есть покупать арендуемую недвижимость).

В видео ниже и в этом посте я поделюсь с вами пошаговым процессом приобретения вашей первой арендуемой собственности. Но сначала позвольте мне поделиться четырьмя причинами того, почему арендуемая недвижимость так хороша.

4 причины, по которым недвижимость в аренде удивительна

Может быть, мне даже не нужно продавать вам это, но послушайте.

Причина № 1: Денежный поток

Прежде всего, когда вы покупаете подходящую недвижимость, вы получаете прибыль каждый месяц. Мы называем это денежным потоком. Таким образом, каждое свойство похоже на эту небольшую нефтяную скважину. Они выкачивают деньги из-под земли 24 часа в сутки, 7 дней в неделю.

Так вот, если у вас будет достаточно единиц — ну знаете, два, три, пять, 10, 20 или что угодно, если у вас будет достаточно — вы получите ту свободу, которую хотите.

Причина № 2: Выплата ссуды

Во-вторых, когда вы покупаете недвижимость, вы можете воспользоваться ссудой, а это значит, что вам не нужно иметь все деньги сразу, чтобы купить ее.Вы даже можете сделать это всего за $ 0.

Но вот что самое интересное. Со временем арендаторы выплачивают эту ссуду. Итак, вы можете начать с долга примерно 200 000 долларов. Но через 15, 20 или 30 лет это ни к чему не приведет, а ваша собственность стоит тонну.

Причина № 3: Признательность

В-третьих, со временем сдаваемая в аренду недвижимость имеет тенденцию расти в цене, что означает, что пока стоимость недвижимости растет, вы выплачиваете ипотеку.

Да, в цикле бывают периодические взлеты, падения и падения, но в долгосрочной перспективе, как правило, это всегда восходящая траектория.

Причина № 4: налоговые льготы

В-четвертых, владение арендой дает множество удивительных налоговых льгот. И я не хочу сейчас утомлять вас всеми подробностями, но поверьте мне, это действительно здорово. Вы можете почти не платить налоги — иногда даже без налогов на деньги, которые вы зарабатываете на аренде, — если у вас хватит ума.

Связано: Полное руководство по налогам и вычетам на недвижимость

Заработать 100 тысяч долларов на инвестициях в арендуемую недвижимость — это совсем не то, что заработать 100000 долларов на работе.Вы храните намного больше.

Итак, как же тогда покупать недвижимость в аренду? Как начать? Как вы покупаете свою первую?

Что ж, давайте пройдемся по шагам прямо сейчас.

Как купить свою первую инвестиционную недвижимость

Шаг 1. Определите свой рынок

Первый шаг — вам нужно выяснить, куда вы собираетесь инвестировать. В мире есть миллион мест для инвестиций в недвижимость. Но нужно выбрать одно место.

Приятно найти первую сделку на месте или хотя бы в течение часа или двух. Так что загляните на такие сайты, как Realtor.com или Zillow, и начните осматривать различные объекты в вашем районе, чтобы увидеть, как выглядят цены. Как бы почувствовать, где цены выше, а где ниже. И если возможно, свяжитесь с другими владельцами арендуемой недвижимости в вашем районе, чтобы вы могли видеть, где они покупают.

Связано: Всеобъемлющее руководство по финансированию вашей самой первой сделки с недвижимостью

То есть, честно говоря, вам не нужно каждый раз изобретать велосипед и пытаться найти какое-то новое загадочное место.Узнайте, что работает и где работает, и сделайте это там.

Итак, где вы найдете этих людей? А как насчет BiggerPockets — крупнейшего в мире сообщества инвесторов в недвижимость, насчитывающего почти 2 миллиона участников?

Кстати, если вы обнаружите, что цены на вашем рынке слишком высоки, вы всегда можете инвестировать на большие расстояния. Например, я живу здесь, на Мауи, Гавайи, но инвестирую во Флориду, Огайо, Миннесоту, Висконсин и Мэн.

Вы знаете, это выполнимо, но требует особого подхода.«Если вам нужна помощь в этом вопросе, не пропустите книгу моего друга Дэвида Грина« Long Distance Real Estate Investing ». Это фантастически.

После того, как вы определили свое местоположение, вы знаете, куда вы собираетесь инвестировать, пора…

Шаг 2. Получите предварительное разрешение на финансирование

Рассчитайте ваше финансирование.

Теперь, для вашей первой сделки, банк или местный кредитор станет отличным способом начать финансирование вашей сделки с недвижимостью.

Обычно они требуют 20% скидки (иногда немного больше или меньше) для сдачи в аренду.Но если вы сначала хотите жить в этой собственности в течение года — например, вы покупаете дуплекс, триплекс, четырехплекс или что-то еще и живете в одной из квартир — вы можете получить скидку всего на 3%. Даже 0%, если вы имеете право на получение ссуды VA или ссуды USDA.

Итак, поговорите с некоторыми местными кредиторами и узнайте, на что вы можете претендовать и какие программы у них есть.

Если у вас мало денег или ваша квартира полностью разорена, возможно, вам придется потратить время на общение с другими инвесторами в недвижимость в вашем районе.Затем вы потенциально можете сотрудничать с ними при заключении первой сделки. Вы заключаете сделку, а они вносят первоначальный взнос. Это немного сложнее, чем просто вкладывать свои деньги.

Но, по словам Джима Рона, «если вы действительно чего-то хотите, вы найдете способ. Если нет, ты найдешь оправдание.

Шаг 3. Станьте мастером анализа свойств

Итак, теперь вы получили предварительное одобрение (я надеюсь) от кредитора и знаете, где собираетесь покупать.Ты просто пойдешь и сделаешь это?

Держите лошадей, Джон Уэйн. Прежде чем начать покупать недвижимость, вам нужно развить еще один навык: научиться анализировать недвижимость.

Послушайте, я считаю, что знание того, как анализировать арендуемую недвижимость, является самым большим навыком, который может иметь инвестор. К счастью, это не так уж и сложно. Вы определенно сможете это сделать. А у BiggerPockets даже есть калькуляторы на нашем веб-сайте, с помощью которых вы можете вычислить значения арендуемой собственности менее чем за пять минут.

Но ключом к этому является понимание фактического дохода, который может приносить недвижимость, который местный управляющий может сообщить вам в двухминутной беседе.

Связано: Номера арендуемой недвижимости настолько легко, что вы можете рассчитать их на салфетке (на примере из жизни!)

Итак, найдите местного управляющего недвижимостью или компанию. Спросите: «Эй, для чего сдается эта недвижимость?»

Затем составьте четкое представление о расходах, которые вы будете нести каждый месяц.Это может быть немного сложно, но, надеюсь, не для вас. Задавая правильные вопросы владельцу недвижимости или агенту по недвижимости, как только вы начнете искать сделки и когда они окажутся у вас на столе, вы получите нужные ответы.

Сколько стоит страховка? Позвони в страховую компанию, да? Стоимость счетов за воду? Позвоните в водный отдел.

Послушайте, при анализе сделок я действительно внимательно смотрю на две вещи:

  • Ежемесячный денежный поток: долларов, которые я получаю в прибыли каждый месяц.Я хочу, чтобы это было минимум несколько сотен долларов для дома на одну семью.
  • Возврат наличными: Доходность ваших денег за год по сравнению с тем, сколько вы вложили.

Допустим, вы вложили 10 долларов в инвестицию и за первый год получили 1 доллар прибыли. Это 10%. Отличная работа! Или, если вы вложили 20 000 долларов в сделку с недвижимостью и получили 2 доллара в виде денежного потока и прибыли в течение первого года, это будет 10% -ный доход в первый год или 10% -ный денежный доход.

Итак, это неплохая цифра, эти 10%.Может быть, вы собираетесь быть немного более или менее, но обычно это примерно так.

Итак, теперь вы — рок-звезда в области анализа арендной платы. Вы сделали много, не так ли? Что будет дальше?

Шаг 4: Покупка недвижимости

На этом этапе вам нужно начать изучать свойства и пытаться определить, основываясь на числах, что на самом деле может сработать.

Большинству людей, особенно новичкам, я бы порекомендовал работать с агентом по недвижимости.Найдите агента, желательно того, кто разбирается в инвестиционной стороне недвижимости, а затем попросите его настроить автоматические рассылки по электронной почте для любого типа недвижимости, которую вы ищете в районе, на который вы изучаете. Это действительно так просто.

Подойдите к агенту и скажите: «Эй, я ищу дуплексы в этом городе».

Они скажут: «Хорошо, вот и все дуплексы».

Вы также можете проводить много времени на таких сайтах, как Realtor.com или Zillow, и видеть, что в настоящее время продается на этих сайтах.

Есть и другие внебиржевые способы поиска сделок. Но я не хочу тратить здесь много времени на разговоры об этом. Честно говоря, 99% из вас могут найти свою первую сделку с помощью агента по недвижимости.

Связанный: 27 способов найти предложения недвижимости

Шаг 5. Анализируйте множество сделок

Я знаю, что третий шаг был на анализе сделки. Почему мы снова об этом говорим?

Что ж, теперь мы применим знания.Вы действительно начнете анализировать потенциальные свойства — многие из них. Вы будете действительно хорошо разбираться в анализе сделок.

Сначала ты не всегда будешь крутым. Так что анализируйте несколько сделок каждый день, пока не получите то, что, по вашему мнению, может сработать.

Шаг 6: Сделайте предложение

И затем шаг шестой, сделайте свое предложение. Послушайте, ваш агент по недвижимости поможет вам в этом. Это не так уж сложно.

Но просто знайте, что на конкурентном рынке нужно действовать быстро и сообразительно.

Тебя тоже будут постоянно отказывать. Ничего страшного. Недвижимость — это игра в числа.

Знаете, у меня, наверное, честно есть, может быть, одно из 10 или одно из 20 предложений, которые мы делаем, которые принимаются. Но это нормально, потому что я просто убеждаюсь, что всегда предлагаю достаточно недвижимости. Я достаточно анализирую, предлагаю достаточно, и со временем заключаю сделки.

И я всегда стараюсь найти способы улучшить свои предложения. Что работает лучше? Вы можете приложить к нему письмо.Могу ли я быть быстрее?

В конце концов, я вступаю в переговоры с продавцом, а затем, надеюсь, получу собственность по контракту.

Когда вы все же получите свою собственность по контракту, вам придется заплатить так называемый задаток. Задаток обычно составляет около 1% от покупной цены.

Итак, для собственности за 100 000 долларов это может быть 1 000 долларов. И это в основном ваше обещание. Вы говорите: «Вот это обещание на тысячу долларов, что я не собираюсь просто отказываться от этой сделки и избавить вас от всех недель хлопот и времени.”

Эти деньги обычно возвращаются вам, если вы либо покупаете недвижимость, либо отказываетесь от нее по уважительной причине. Что бы это было? Может быть, вы провели осмотр и обнаружили, что в подвале есть лаборатория по производству метамфетамина.

Связано: Что инвесторы должны знать о процессе проверки дома

Шаг 7: Комплексная проверка

Комплексная проверка — это все, что вы делаете в период между подписанием контракта. Вы подписываете контракт, а затем фактически закрываете сделку.

Первый шаг — запланировать осмотр собственности местным инспектором. У вашего агента будет хорошая рекомендация.

Их агент также может помочь вам выбрать титульную компанию, которая поможет провести закрытие сделки (или поверенного). Там они могут оформить все документы. Так что агент также поможет вам в этом.

И если вы покупаете недвижимость, в которой уже есть арендаторы, убедитесь, что вы подтвердили, что сумма арендной платы, которую они заявили, что они получали, действительно соответствует их получению.Проверьте все доходы и проверьте расходы.

Кроме того, на это время назначьте менеджера по управлению недвижимостью, если вы не хотите управлять им самостоятельно. Получите страховку на имущество. И, наконец, в конце всего этого вы собираетесь подписать документы, перевести свой авансовый платеж (банк переведет их деньги), и вы собираетесь закрыть собственность, что довольно увлекательно.

Но мы еще не закончили. Остался последний шаг.

Шаг 8: Управляйте эффективно, результативно и прибыльно

Ваше путешествие не окончено.Лучшая сделка в мире все равно может быть разрушена и вас обанкротят, если вы не будете правильно управлять собственностью.

Может быть, вы планируете нанять профессионального управляющего недвижимостью, и он обычно взимает около 10% ежемесячной арендной платы за постоянную плату. Наверное, они будут замечательными. Но имейте в виду, что это не совсем избавляет вас от опасности.

Связанный: 20 вопросов, которые следует задать потенциальному управляющему недвижимостью

Вам все еще нужно найти и проверить хорошего менеджера, что может быть непросто.Есть много плохих, и вы должны постоянно следить за ними. Потому что правда в том, что никто никогда не будет заботиться о вашей собственности на том же уровне, что и вы. Меня не волнует, сколько вы им платите. Они не будут заботиться так, как сейчас.

С другой стороны, вы можете управлять собой самостоятельно. Вы можете сами позаботиться об арендаторах, что может быть полезным по-своему. На этом вы тоже сэкономите кучу денег.

Но для управления арендаторами требуются некоторые знания, системы и процессы, а также знание того, что вы делаете.Если вы хотите узнать, как именно я управляю арендой, мы с женой написали книгу по теме под названием Книга по управлению арендуемой недвижимостью . В любом случае, научитесь это делать, если вы собираетесь это делать.

Удачи!

Где вы находитесь на пути инвестирования в недвижимость? С чем вам помочь?

Присоединяйтесь к обсуждению ниже!

Как купить дом шаг за шагом

Если вы хотите узнать, как купить дом, вы обратились по адресу!

Когда вы начинаете думать о покупке дома, легко позволить эмоциям управлять всем.Прежде чем вы это узнаете, вы преследуете дома, выставленные на продажу, в своем приложении для просмотра дома, меняете свое расписание, чтобы вы могли просматривать проезжие машины, и изучаете творческие варианты финансирования, которые позволили бы вам купить дом практически без денег.

Слишком легко получить дом, который вы не можете себе позволить, и эта ошибка может повлиять на вашу способность создавать богатство в долгосрочной перспективе. Но понимание этапов процесса покупки дома дает вам возможность принимать правильные решения о покупке.

Чтобы помочь вам чувствовать себя уверенно на протяжении всего пути к покупке дома, давайте разберем основные этапы покупки дома. На старт, внимание, марш!

10 шагов к покупке дома

Используйте этот пошаговый план, чтобы купить дом с умом.

  1. Решите, готовы ли вы купить.
  2. Посчитайте, сколько дома вы можете себе позволить.
  3. Сохранение авансового платежа.
  4. Получите предварительное одобрение на ипотеку.
  5. Найдите подходящего агента по недвижимости.
  6. Сходи на домашнюю охоту.
  7. Сделайте предложение на дом.
  8. Пройдите домашний осмотр и оценку.
  9. Будьте терпеливы, завершая оформление ипотеки.
  10. Закройте свой дом — наконец!

Шаг 1. Решите, готовы ли вы купить

Во-первых, как узнать, что сейчас подходящее время для покупки дома? Прежде чем вы начнете процесс покупки дома, мы рекомендуем выплатить долг и сэкономить от трех до шести месяцев расходов в чрезвычайном фонде.Важно быть финансово готовым к покупке дома. Почему?

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Когда у вас больше нет арендодателя, ответственность за оплату ремонта ложится на вас. Итак, что произойдет, если ваш водонагреватель лопнет через три месяца в вашем новом доме?

Когда у вас нет места в вашем бюджете и нет сбережений, на которые можно было бы прибегнуть, вы можете есть рамен до конца месяца, чтобы это исправить. Но если у вас есть полный аварийный фонд и нет долгов, истощающих ваш ежемесячный бюджет, неожиданный ремонт не потрясет всю вашу жизнь.

Еще одна вещь, которую следует учитывать перед покупкой, — это этап вашей жизни. Нет смысла покупать дом, если вы можете переехать в следующем году. Процесс покупки и продажи дома стоит дорого, поэтому убедитесь, что вы уверены, что будете в этом районе в течение следующих пяти-семи лет. Это одна из причин, по которой мы рекомендуем подождать не менее года после свадьбы, чтобы купить дом.

Шаг 2: Определите, сколько дома вы можете себе позволить

Хорошо, ваш следующий шаг — установить бюджет на покупку дома.Мы рекомендуем никогда не покупать дом с ежемесячным платежом, превышающим 25% вашей ежемесячной заработной платы на дом, иначе вы окажетесь в бедности! Кроме того, это оставляет достаточно места в вашем бюджете, чтобы приручить зверя , известного как обслуживание дома, и достичь других целей, таких как накопление средств на пенсию.

Для ясности, этот 25% лимит включает основную сумму, проценты, налоги на имущество, страхование жилья и частное ипотечное страхование (PMI) — и не забудьте принять во внимание сборы ассоциации домовладельцев (HOA).Воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы попробовать разные цены на жилье в рамках вашего бюджета.

Как только вы узнаете, сколько вы можете позволить себе потратить на свой новый дом, придерживайтесь этого. А если вы покупаете дом вместе со своим супругом, убедитесь, что вы оба одинаково хорошо относитесь к своему бюджету.

Шаг 3. Сохраните авансовый платеж

Заманчиво сразу броситься смотреть на дома в вашем районе. В конце концов, покупка дома намного веселее, чем терпеливое накопление денег на его покупку! Но слабый первоначальный взнос — это рецепт сожаления, когда дело касается покупки дома.

Не забывайте о своем будущем, имея краткосрочную перспективу. Вы создадите в своем доме годы воспоминаний. Вы сможете разделить бесчисленное количество блюд на кухне и часами наслаждаться теплыми летними днями на заднем дворе. Не позволяйте этим моментам омрачаться финансовым стрессом. Сделайте тяжелую работу по накоплению большого первоначального взноса!

Сколько следует сэкономить?

Как и любая другая цель, разумная покупка дома требует планирования и подготовки.Самая трудоемкая задача — сэкономить деньги на первоначальный взнос, закрытие и другие расходы на переезд.

  • Первоначальный взнос: Мы рекомендуем внести на ваш новый дом абсолютный минимум 10%, но 20% или более даже лучше, потому что вы избегаете частного ипотечного страхования (PMI). Это дополнительная плата, добавляемая к ежемесячному платежу по ипотеке, и она не идет на погашение остатка по ипотеке.
  • Затраты на закрытие и предоплата: один из агентов по недвижимости в нашей программе одобренных местных поставщиков (ELP) советует своим клиентам сэкономить около 3% покупной цены дома на затратах на закрытие и предоплату.Но этот процент может варьироваться в зависимости от того, насколько дороги сборы и налоги в вашем регионе. Затраты на закрытие — это сборы, взимаемые титульными компаниями и кредиторами, участвующими в вашей сделке с недвижимостью. Предоплата покрывает любые пропорциональные налоги на имущество и страхование.
  • Переезд и другие расходы. Расходы на переезд могут варьироваться от сотен до тысяч долларов в зависимости от того, на сколько вы переезжаете и как далеко ваш новый дом находится от вашего нынешнего места. Чтобы помочь с составлением бюджета, вы можете заранее позвонить в компании по перевозке грузов в вашем районе, чтобы узнать расценки.Если вы планируете обновить свой дом, например перекрасить, установить жалюзи или купить новую мебель, вам тоже понадобятся деньги!

Готовы сэкономить? Ты можешь сделать это! Экономия на первоначальном взносе — это не ракетостроение. Составьте план и сосредоточьтесь на своих этапах, и вы получите первый взнос раньше, чем вы его узнаете. У вас есть то, что нужно!

Шаг 4. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Лучше всего покупать дом за наличные.Это может звучать безумно, но такие люди, как вы, делают это каждый день! Если для вас это невозможно, вам понадобится ипотечный кредит.

Как получить предварительное одобрение?

В ходе быстрой беседы с вами о вашем доходе, активах и первоначальном взносе кредитор может предварительно квалифицировать вас для покупки дома. Получение предварительно утвержденного требует немного больше работы. Кредитору необходимо будет проверить вашу финансовую информацию и подать ваш кредит на предварительное андеррайтинг.Но это окупается, когда вы начинаете поиск дома, потому что предварительное одобрение показывает, что вы серьезный покупатель.

Какой вариант ипотеки вам подходит?

Плохое финансирование превращает ваш самый большой актив в пассив. Вот почему так важно получить подходящую ипотеку! Если вы установите границы на начальном этапе, вам будет проще найти дом, который вам понравится, с учетом вашего бюджета.

Вот рекомендации, которые мы рекомендуем:

  • Обычная ссуда с фиксированной процентной ставкой: При использовании этого варианта ваша процентная ставка является надежной на весь срок действия ссуды, защищая вас от повышения ставок.Любой другой вариант ипотеки — ужасная идея.
  • 15-летний срок: Ваш платеж по ипотеке будет выше при 15-летнем сроке, но вы потеряете свою ипотеку за половину 30-летнего срока и сэкономите десятки тысяч процентов.

Шаг 5: Найдите подходящего агента по недвижимости

Хотя ваш поиск домов может начинаться с через Интернет, не должен там заканчиваться. Вы можете провести много исследований самостоятельно, но вам понадобится помощь эксперта, когда дело доходит до фактического поиска и защиты вашего идеального дома.

Агент покупателя поможет вам сориентироваться в процессе покупки дома. В некоторых случаях они могут даже помочь вам найти дом до того, как он появится на рынке, что даст вам конкурентное преимущество. А когда дело доходит до предложения, ваш агент будет вести переговоры от вашего имени, чтобы вы не заплатили ни копейки больше, чем должны.

Вы можете провести много исследований самостоятельно, но вам понадобится помощь специалиста, когда дело доходит до фактического поиска и защиты вашего идеального дома.

Сколько стоит агент покупателя?

Агент по недвижимости будет защищать ваши интересы и является важной частью вашей команды по покупке жилья. Но они не работают бесплатно. Итак, сколько вы должны быть готовы заплатить?

Как ничего не звучит ?

Верно! В большинстве случаев продавец оплачивает гонорар вашему агенту по недвижимости, поэтому использование агента покупателя для вас бесплатное.Почему бы вам не захотеть, чтобы в вашем углу был настоящий профессионал, когда вы делаете самые большие вложения?

Как выбрать агента лучшего покупателя

Возможно, вы знаете много агентов по недвижимости в вашем районе. Но имейте в виду, что не все агенты обладают одинаковыми знаниями и опытом. Не работайте с любителями только потому, что они знают лучшую подругу невестки вашей кузины 10 лет назад.

Если вы пытаетесь провести время с другом или членом семьи, выпейте кофе.Не работайте с ними, чтобы сделать самую крупную покупку. Вам нужен эксперт, который покажет вам, как купить дом!

Не соглашайтесь на собеседование с агентом по недвижимости. У настоящей рок-звезды будет:

  • Особый опыт оказания помощи таким покупателям жилья, как вы
  • Опыт работы в сфере недвижимости не менее нескольких лет
  • Отличные коммуникативные навыки
  • Супер-обслуживающее отношение, которое заставляет вас чувствовать, что вы их единственный клиент
  • Впечатляюще длинный список продаваемых домов каждый год
  • Исключительный опыт работы на местном рынке

Настоящий профессионал не уклоняется от сложных вопросов.Они будут двигателем и встряхивателем, готовым бороться за ваши интересы, пока вы ищете подходящий дом и обсуждаете условия контракта. Как покупатель жилья работа с агентом рок-звезды — одно из самых больших преимуществ, которое вы можете себе дать!

Шаг 6: Отправляйтесь на охоту за домом

После того, как вы получили предварительное одобрение на получение ипотеки, вы готовы к самому интересному: найти свой идеальный дом! Для начала составьте список обязательных домашних функций.Если вы покупаете дом вместе со своим супругом, составьте отдельные списки и сравните.

Как только вы получите ясное представление о функциях, которые вам нужны, поделитесь ими со своим агентом по недвижимости и используйте эти критерии в качестве основы для поиска дома. Ваш агент сможет помочь вам установить реалистичные ожидания и нацелить ваш поиск на те области, которые вы можете себе позволить.

Мыслить в долгосрочной перспективе

Когда вы ищете идеальный дом, может быть трудно представить, что вы когда-нибудь его продадите.Но помните: даже если вы думаете, что это ваш вечный дом, вы должны делать покупки с учетом стоимости перепродажи. Вот несколько советов по поиску жилья, которые помогут сделать разумное вложение:

  • Не отказывайтесь от расположения или планировки. Это две вещи, которые вы не можете изменить в доме, который вы покупаете. Никакая привлекательность бордюра не может заменить по-настоящему ужасный план этажа. А покупать отличный дом в не очень хорошем районе — плохая идея. Если вам не нравится расположение или планировка, скорее всего, потенциальные покупатели через много лет тоже не будут.
  • Посмотрите сквозь поверхность. Не позволяйте уродливой салатно-зеленой ванной комнате отвлекать вас от прекрасного дома. Другие покупатели могут быть не в состоянии игнорировать эти легко исправляемые детали, такие как декор и цвет краски, которые могут принести вам выгоду. Эта зеленая ванная комната может означать еще больше зелени в вашем кармане!
  • Купите самый дешевый дом в лучшем районе, который вы можете себе позволить. Это дает возможность вашему дому расти в будущем. Имейте в виду, что будущие покупатели, которые делают покупки в районе за 200 000 долларов, не будут искать дом за 300 000 долларов.
  • Обратите внимание на стоимость жилья в этом районе. Они растут или падают? Бизнесы процветают или закрываются? Вы можете многое сказать о домашних ценностях в районе по тому, что происходит в нем.
  • Изучите школьные округа. Даже если у вас нет детей, школьные округа могут быть важным фактором при ваших продажах. Обычно известно, что дома в районах рядом с хорошими школами продаются за большие деньги из-за высокой конкуренции — родители, покупающие дома, переместят небо и землю, чтобы захватить эти лучшие места!

С учетом всего сказанного, может пройти месяц или больше, прежде чем вы найдете дом, который подходит вам и вашему бюджету.Так что держитесь и не идите на компромисс в том, что вам нужно!

Шаг 7. Сделайте предложение на дом

Как только вы нашли подходящий дом, самое время заняться серьезным! Это означает подачу предложения и подписание договора с продавцом.

Что входит в ваше предложение?

Ваш агент по недвижимости будет работать с вами, чтобы подать надежное предложение. Если вы закончите торговую войну с другими покупателями, сохраняйте хладнокровие и делайте все возможное.Такие вещи, как предварительное одобрение вашего кредитора и гибкая дата закрытия, могут помочь сделать ваше предложение сильным.

В вашем договоре купли-продажи будет содержаться подробная информация о сделке с недвижимостью, например:

  • Информация о покупателе и продавце
  • Адрес объекта
  • Покупная цена, информация о кредиторе и сумма первоначального взноса
  • Задаток (аналог гарантийного депозита)
  • Предметы, которые необходимо оставить в доме (например, техника или мебель)
  • Непредвиденные обстоятельства, такие как осмотр дома, оценка и окончательное одобрение ипотеки
  • Дата закрытия

Иногда согласование условий происходит быстро и безболезненно, но это также может быть одной из самых сложных частей процесса.Если ваши переговоры станут интенсивными, напомните себе, что обе стороны хотят одного и того же. Продавцы хотят продать свой дом, а вы хотите его купить!

Иногда стоит пойти на компромисс по мелким деталям, если это продвинет процесс вперед. Хороший агент по недвижимости посоветует вам, когда уступить, а когда удержаться.

Хороший агент по недвижимости посоветует, когда уступить, а когда сохранить твердость.

Шаг 8: Осмотр и оценка дома

Как только вы дойдете до этого шага, у вас будет официально заключен контракт на строительство вашего нового дома! Это то, что нужно отпраздновать.Заключение контракта также означает, что вы закончили с наиболее трудоемкими этапами процесса покупки жилья. Приветствую вас!

Но теперь, когда у вас есть контракт, чего вам следует ожидать? Теперь ваша основная задача — проработать непредвиденные обстоятельства в контракте.

Непредвиденные обстоятельства — это просто условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы покупка дома состоялась. Они предоставляют вам страховку, чтобы вы могли отказаться от продажи, не потеряв залог, если что-то пойдет не так.

Даже если вы находитесь на конкурентном рынке, не позволяйте эмоциям руководить вами. Вы никогда не должны пропускать эти непредвиденные обстоятельства, потому что они обеспечивают важную защиту при покупке дома.

Домашний осмотр

Как покупатель, вы имеете право на профессиональный осмотр дома перед покупкой, и вы были бы сумасшедшими, если бы этого не сделали! Это одна из самых важных мер предосторожности, которую вы можете предпринять перед покупкой дома, потому что она убережет вас от проблем со структурой или дорогостоящего ремонта.Если осмотр выявит серьезные проблемы с домом, вы можете попросить продавца устранить проблему, снизить цену или расторгнуть договор.

Вы также можете рассмотреть возможность получения других профессиональных оценок, таких как осмотр на термитов или радоновый тест, в зависимости от рекомендаций вашего агента по недвижимости, а также возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Экспертиза

Если вы получаете жилищный заем, ваш кредитор потребует экспертизу для оценки стоимости собственности.Оценка защищает вас от того, что вы заплатите больше, чем истинная стоимость дома. Если оценка окажется ниже, чем цена вашего предложения, ваш агент по недвижимости может дать лучший совет о том, что делать дальше.

Шаг 9: Будьте терпеливы при оформлении ипотечного кредита

Если вы все же получили ипотеку, у вас будет еще один шаг, прежде чем вы сможете закрыть свой дом: получение окончательного утверждения ссуды. Приготовьтесь проявить терпение к этой части. Ваш кредитор будет копаться в тоннах ваших финансовых деталей, чтобы завершить оформление ипотеки, что может занять больше месяца до вашей даты закрытия.

Что бы вы ни делали, не открывайте кредитную карту, не влезайте в долги и не меняйте работу после заключения контракта. В общем, брать больше долгов — глупая идея. Кроме того, любые изменения в вашем финансовом положении могут поставить под угрозу процесс получения кредита.

Шаг 10: Закройте свой дом —

Наконец-то!

Вы сделали это! Все планирование, поиск дома и ожидание окончены. Последний шаг в процессе покупки дома закрывается на вашем новом месте!

Прежде чем вы получите ключи от своего нового дома и официально назовете его своим, вам предстоит еще один спринт: оформление документов.Верно! Принесите судороги рук!

Вы должны получить копию ваших закрывающих документов для проверки заранее, чтобы не было сюрпризов в день закрытия. Скорее всего, вы заплатите за:

  • Затраты на закрытие
  • Распределенный налог на имущество
  • Сборы ассоциации домовладельцев (если это относится к вашему району)
  • Страхование жилья

Если при работе с документами возникают какие-либо непонятные условия, не стесняйтесь задавать вопросы! Это одна из самых крупных покупок, которые вы когда-либо совершали, и вы должны точно знать, на что вы подписываетесь.

Когда вы подпишете все документы, пора вздохнуть с облегчением. Вы официально являетесь домовладельцем. Поздравляю! Процесс покупки дома может быть непростым, но красивый новый дом, который можно назвать своим, в конце концов того стоит.

Что делать, если я впервые покупаю жилье?

Если вы впервые покупаете дом, все эти шаги могут показаться немного устрашающими. Не волнуйтесь — если вы будете следовать нашему плану и останетесь в рамках бюджета, домовладение станет благословением, а не проклятием.Но если вам нужна помощь, более конкретная для вашей ситуации, ознакомьтесь с нашими советами для тех, кто впервые покупает жилье.

Получите дополнительные ресурсы о том, как купить дом

Это много информации. Вот почему мы собрали для вас всю эту информацию в едином руководстве — вместе с дополнительными ресурсами и инструментами, которые помогут вам добиться успеха в процессе покупки жилья. Получите бесплатное руководство для покупателей дома Ramsey!

Готовы начать процесс покупки жилья?

Если вы готовы сделать ставку на покупку дома, следующий шаг — поиск агента по недвижимости.