Среда , 29 сентября 2021
Бизнес-Новости
Разное / Новое в оценке имущества: ВСЕ, ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ СОБСТВЕННИКУ

Новое в оценке имущества: ВСЕ, ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ СОБСТВЕННИКУ

Содержание

ВСЕ, ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ СОБСТВЕННИКУ

  1. Главное меню
  2. Статьи
  3. Как оформить земельный участок в собственность

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА: ВСЕ, ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ СОБСТВЕННИКУ

«Сделать оценку», «Обратиться к оценщику», «Выбрать компанию для оценки…» — сегодня это темы не только деловых встреч, но и личных разговоров. В последнее время жители России стали уделять им почти такое же внимание, как к качеству услуг ЖКХ, условиям кредитования и работе страховых компаний. А поскольку именно эта «тройка» является наиболее частой причиной обращения к оценщикам, то дальше интерес к их деятельности у частных лиц будет только расти. К этому также постепенно подводят и ситуация в экономике, и регулярные изменения в законодательстве.

Конечно, реальный интерес к оценке имущества или нематериальных ценностей возникает далеко не у каждого. Как правило, это те, кто является владельцем какой-либо частной собственности или планирует таковым стать. Сегодня уже практически невозможно представить ситуацию, когда владелец того или иного имущества ни разу не столкнулся с потребностью получить профессиональное заключение оценщика. Изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», не оставили такого шанса даже тем, кто, например, решил прожить в своей квартире всю свою жизнь и никогда ее не продавать, не сдавать, не закладывать. В частности, названным Законом разд. X НК РФ был дополнен новой гл. 32 «Налог на имущество физических лиц», в соответствии с которой с 2015 года по общему правилу налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Соответственно, если налог за квартиру, рассчитываемый по новым правилам, окажется слишком высоким, визита к оценщику не избежать.

Таким образом, россиян поэтапно приучают к тому, чтобы они точно знали стоимость своего имущества и сколько им это будет стоить в плане налогов.

Согласно гл. 13 разд. II ГК РФ частная собственность подразумевает защищенное законом право на владение, пользование и распоряжение тем или иным имуществом частных (т.е. негосударственных) лиц единолично или совместно. Она выступает в виде собственности граждан и юридических лиц. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В обоих случаях принудительного лишения собственности без оценщика не обойтись.

При добровольном расставании с собственностью оценщик тоже может помочь, например, указать справедливую цену продажи. Но обращаться к нему в этом случае или нет — личное дело каждого. Как показывает практика, оценка необходима почти в любом случае, где есть финансовые сделки на крупную сумму, без нее не решить такие вопросы, как приобретение недвижимости, обмен авто, взыскание ущерба. Да и сам процесс владения и пользования имуществом может этого потребовать. Кого-то интересует возможность коммерческого использования, кого-то — ценность своего владения. И в том, и в другом случае нужно будет оценить имущество. Следует также понимать, что собственность — это и статьи обязательных расходов: ее приходится и в банк закладывать, и износ считать.

Когда говорят об оценке имущества и нематериальных ценностей, то обычно подразумевают сразу три стороны этого явления. Это оценка как деятельность (бизнес, профессия), как процесс (сравнивают, оценивают) и как ее результат (отчет об оценке, экспертное заключение). Как правило, заказчику — частному лицу от оценщиков нужен только результат. Это отчет об оценке. Но чтобы правильно выбрать специалиста, поставить перед ним задачу и оценить результат его труда, стоит рассмотреть все три составляющие.

С экономической точки зрения в рыночных условиях оценщикам отведена роль своеобразных «миротворцев цен». Они являются незаинтересованной третьей стороной, которая тем не менее лучше остальных знает, какова справедливая стоимость и наиболее вероятная цена сделки. Свои знания оценщики получают путем исследования. И хотя оценка проводится по заказу одной или обеих сторон, размер оплаты оценочных услуг от выводов в отчете и последующих действий клиента не зависит.

Таким образом, независимость и незаинтересованность оценщиков являются гарантом качества их работы. Они лишь устанавливают цену, а продавцы и покупатели потом уже сами решают, насколько будут придерживаться этих рекомендаций. Но, как правило, все скидки и уступки идут уже от этой стоимости. Нет другого устраивающего всех способа точно выяснить, сколько один должен отдать, а другой — получить. Причем на основании конкретных реальных фактов, с учетом многих факторов, а не потому, что кто-то так решил.

Двоим очень сложно договориться, особенно когда один хочет купить дешевле, а другой продать дороже.

Здесь нужен третий — авторитетный специалист. Потребность в нем возрастает вдвое, если это уже не просто договор купли-продажи. Есть немало примеров, когда стороны еще могут сами договориться о цене, а вот размер кредита, залога, возмещения ущерба предпочитают просчитывать более тщательно и с привлечением оценщика. Отчасти это связано с длительным сроком подписываемого договора (кредитования, страхования, залога) и сопутствующими рисками.

Так, если под залог имущества в соответствии с оценкой заемщик получает миллионы, то у кредитора есть шанс при неблагоприятном развитии событий изъять залог, реализовать его и вернуть деньги обратно. Понятно, что тогда кредитор должен быть уверен, что залог покроет все его убытки, а для этого надо оценить предмет залога и выдать кредит только в размере его стоимости.

По этому принципу действуют практически все банки. И так почти во всех случаях, когда имущество используется при совершении сделки. Без оценки многие инструменты экономики и финансового рынка просто не смогли бы работать.

 

Указатель сокращений

 

Нормативные правовые акты

ГК РФ

Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

КАС РФ

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации

НК РФ

Налоговый кодекс Российской Федерации

Закон об оценочной деятельности

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Органы и организации

Банк России

Центральный банк Российской Федерации

ВАС РФ

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

Кадастровая палата

федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

Минимущество России

Министерство имущественных отношений Российской Федерации

Минтруд России

Министерство труда и социального развития Российской Федерации

Минэкономразвития России

Министерство экономического развития Российской Федерации

Росреестр

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Иные сокращения и термины

КАСКО

(от исп. casco шлем или нидерл. casco корпус) — страхование автомобилей или других средств транспорта от ущерба, хищения или угона

ОСАГО

обязательное страхование гражданской ответственности владельцев транспортных средств

СРО

саморегулируемая организация

 

1. Оценка в историческом аспекте

 

Как отдельное направление деятельности оценка существует не так давно, но само явление возникло одновременно с товарно-денежными отношениями. Ювелиры, хозяева различных торговых лавок и скупщики подержанных вещей — все они занимались оценкой, когда люди приносили им то, что хотели заложить или продать. Правда, справедливость назначаемой цены редко не вызывала сомнений, что закономерно, поскольку оценку обычно проводил тот, кто потом расставался с деньгами.

Желание покупателя и оценщика в одном лице заплатить меньше нередко вызывало споры.

С развитием денежного оборота споры постепенно стали столь частым явлением, что на правах «подробностей эпохи» неоднократно отражены в европейской и русской литературе, особенно XVIII — XX веков. Достаточно вспомнить, что в романе Ф.М. Достоевского «Преступление и наказание» Родион Раскольников тоже не был доволен тем, как ростовщица Алена Ивановна оценивала принесенные им в залог ювелирные украшения, хотя, конечно, и тема, и смысл произведения все же совсем в другом.

С недвижимостью и землей дело обстояло несколько иначе. Здесь, несмотря на то что цена была договорная, как правило, существовало понимание некой справедливой стоимости. Это не означало, что именно за столько один продаст, а другой купит, но те, кто мог себе это позволить, чаще всего неплохо ориентировались в данном вопросе, что, конечно, не исключало обмана, подлога и просто курьезных случаев.

Самый яркий пример мировой истории — покупка у индейцев Северной Америки острова Манхэттен за бижутерию и рыболовную снасть стоимостью на тот момент около 60 гульденов. Это случилось в 1626 году, по итогам которого голландская Вест-Индская компания, основавшая первое постоянное поселение на Манхэттене, наторговала в его окрестностях на 25 тыс. гульденов.

Можно вспомнить и другой пример: продажу Россией Аляски США в 1867 году за 7,2 млн. долл. до того, как в ее недрах обнаружили золото. В итоге доходы США многократно превысили цену покупки. Точнее упущенную выгоду трудно подсчитать: разработки месторождений, правда, в гораздо меньших объемах, чем в XIX веке, ведутся до сих пор.

Как бы там ни было, но в отдельную профессиональную деятельность оценка стала выделяться не из-за недовольства какой-либо стороны, а в соответствии с потребностями нарождающегося бизнес-класса в индустриальную эпоху. Специальные комиссии, создаваемые в XIX веке крупными компаниями или даже правительствами некоторых стран для оценки перспектив того или иного инвестиционного проекта, можно смело считать прообразом профессиональной оценочной деятельности.

Список положений об оценки имущества

30. 07.2021

Оценкой имущества называют установление объективной стоимости имущества (оно может быть как материальным, так и нематериальным). Законодательство РФ предусматривает несколько основных видов стоимости, которые можно определить в процессе оценки.

Главные принципы контроля оценки

Оценщики — это специалисты, которые имеют право оценивать имущество на основании документов об образовании и регистрации в государственном реестре. Они также могут составлять и подписывать соответствующие отчеты. Объектом оценки может быть недвижимость, транспорт, информационная, правовая собственность и т.п. Регулировку работы независимых экспертов по оценке проводит государство.

29 июля 1998 года был создан Национальный совет по оценочной деятельности, на который возложили три функции:

  1. Создание общих принципов оценки имущества.
  2. Управление деятельностью оценщиков.
  3. Формирование стандартов и правил оценки

Договор по оказанию оценочных услуг

Статья 10 закона №135-ФЗ определяет требования, предъявляемые к договору оценки. Он должен включать в себя следующие пункты:

  • основание, на котором заключен договор;
  • вид оцениваемого имущества;
  • вид стоимости объекта, которая определяется в процессе оценки;
  • вознаграждение, которое полагается оценочной компании;
  • сведения о страховании ответственности оценщика.

Что можно оценивать

Оценивать можно материальную и нематериальную собственность:

  • любое недвижимое имущество;
  • транспорт;
  • ценные бумаги, векселя, облигации и т.д.;
  • интеллектуальное и цифровое имущество;
  • компании и предприятия;
  • оборудование, техника и пр.

Кто обладает правом проведения оценки

Обратиться за услугами оценки можно к квалифицированным оценщикам — лицам, которые входят в любую из соответствующих саморегулируемых организаций и застраховали гражданскую ответственность.

Какие требования предъявляют к оценщикам

Оценщики должны соответствовать всем установленным законодательством характеристикам и обладать определенной квалификацией, подтвержденной соответствующими документами. Гражданская ответственность оценщика при осуществлении профессиональной деятельности должна быть застрахована. В компании, которая предоставляет услуги оценки, должно работать минимум два специалиста — оценщика.

В каких случаях требуется проведение оценки

Существует огромное количество случаев, которые требуют обращения к независимым экспертам по оценке. Сюда входит покупка или продажа собственности, передача ее во владение или аренду, наследование, дарение, страхование, хранение собственности. Также услугами оценщиков пользуются при составлении брачных контрактов, разрешении споров, связанных с имуществом, обозначении доли имущественных прав и т.п.

Революционные изменения в сфере оценки недвижимости

Начиная с июля 2021 года, каждый гражданин Украины получит возможность бесплатно осуществить оценку недвижимости в электронном формате с помощью специального интернет-сервиса.

20.05.2021 года Фонд государственного имущества Украины на своей странице в одной из социальных сетей опубликовал видеоролик, в котором был показан новый, без преувеличения, революционный электронный сервис.

С помощью данного интернет-ресурса, начиная с 1-го июля, каждый без исключения гражданин Украины сможет произвести оценку недвижимого имущества. Как заявили представители Фонда госимущества, введение в эксплуатацию такого электронного сервиса планировалось и осуществлялось в рамках государственного курса по диджитализации услуг для населения страны.

Один из важнейших аспектов работы нового интернет-портала будет заключаться в том, что услуги оценки недвижимого имущества для граждан будут абсолютно бесплатными.

По результатам процесса оценки недвижимости гражданин сможет получить в электронном варианте документ, подтверждающий результаты оценки (справку). Единственно, что пока не ясно, какие именно методики оценки недвижимости будут заложены в алгоритм работы электронного сервиса и, соответственно, насколько близким к рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости будет итоговый результат оценки.

Возвращаясь к теме налога на недвижимость, мы уже сообщали ранее, что осенью 2020 года глава Комитета Верховной Рады Украины по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев сообщал о планах парламентариев изменить базу налогообложения, налога на недвижимость с «лишнего метража», как раз таки на оценочную стоимость объекта недвижимости. Исходя из вышесказанного, можно допустить, что соответствующий законопроект может приобрести актуальность.

Электронный сервис по оценке недвижимости уже заработал, но пока что только в тестовом режиме. Напоминаем, что старт полноценной работы сервиса назначен на июль этого года.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал и на Twitter, чтобы быть в курсе самых важных событий.

срок действия и возможность сэкономить – Картина дня – Коммерсантъ

Если организация для определения рыночной стоимости объекта основных средств, предназначенного для продажи, привлекает независимого оценщика, то как долго можно ссылаться на данное им заключение и можно ли учесть затраты на оценку при налогообложении прибыли, если оцененный объект так и не продан? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Елена Мельникова.

Для определения рыночной стоимости планируемых к реализации основных средств организация привлекает независимого оценщика, но реализовать оцененное основное средство не всегда получается. Каков срок действия отчета оценщика, в течение какого времени можно ссылаться на него при определении рыночной стоимости? Можно ли учесть в расходах по налогу на прибыль понесенные затраты на оценку основного средства, не реализованного в течение налогового периода?

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В отчете оценщика указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (часть четвертая ст. 11 Закона N 135-ФЗ, п.п. 5, 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, далее — ФСО N 1).

Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает срока действия отчета об оценке как такового. Вместе с тем п. 26 ФСО N 1 предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Отметим, что судебная практика не во всех случаях рассматривает истечение указанного шестимесячного срока как однозначное свидетельство недостоверности сведений о рыночной стоимости объекта, содержащихся в отчете об оценке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07. 11.2011 N Ф01-4554/11). При возникновении спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор может быть рассмотрен в судебном порядке (ст. 13 Закона N 135-ФЗ, решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.06.2012 N А60-12493/2011).

Необходимо заметить, что перечень случаев, когда проведение независимой оценки объекта является обязательным, ограничен законодательством (ст. 8 Закона N 135-ФЗ). По общему правилу объекты основных средств, принадлежащие на праве собственности коммерческой организации, в связи с их отчуждением, обязательной оценке не подлежат. Для целей налогообложения применение в сделке цены, признаваемой рыночной, может иметь значение при совершении сделок между взаимозависимыми лицами (п.п. 1, 3 ст. 105.3 НК РФ), однако и в этом случае налоговое законодательство не обязывает налогоплательщика подтверждать цену сделки отчетом оценщика.

Общие критерии учета расходов при налогообложении прибыли предусмотрены п. 1 ст. 252 НК РФ. В соответствии с этой нормой в целях налогообложения прибыли налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). При этом расходами признаются выраженные в денежной форме экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, которые произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы, в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика, подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п. 2 ст. 252 НК РФ).

Подпункт 40 п. 1 ст. 264 НК РФ относит к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, на которые могут быть уменьшены доходы, полученные налогоплательщиком, платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.

Кроме того, пп. 15 п. 1 ст. 264 НК РФ позволяет учесть при налогообложении прибыли расходы на консультационные и иные аналогичные услуги.

Отметим, что налоговое законодательство не конкретизирует виды сделок или объекты имущества, являющиеся предметом сделок, при совершении которых расходы на независимую оценку объектов могут быть учтены при налогообложении прибыли. Нормы НК РФ не исключают возможности уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы, связанные с проведением оценки объекта имущества, и в тех случаях, когда такая оценка в соответствии с законодательством не является обязательной.

Имеющиеся разъяснения специалистов Минфина России и налоговых органов свидетельствуют о том, что они занимают позицию, согласно которой расходы, связанные с экспертной оценкой имущества, учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль в качестве прочих расходов при условии их соответствия положениям п. 1 ст. 252 НК РФ (письма Минфина России от 07.10.2010 N 03-03-06/2/173, от 06. 10.2009 N 03-03-06/1/649, Управления ФНС по г. Москве от 20.12.2004 N 26-12/83208).

Следовательно, возможность учесть для целей налогообложения прибыли расходы на оценку объектов основных средств в рассматриваемом случае зависит, в частности, от того, могут ли они быть признаны экономически оправданными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. При этом необходимо иметь в виду, что эти критерии по существу являются оценочными и определяются в зависимости от многих обстоятельств, имеющих значение в конкретной ситуации.

Отметим, что относительно экономической обоснованности затрат Конституционный суд РФ в определениях от 04.06.2007 N 366-О-П и от 04.06.2007 N 320-О-П указал, что обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. Налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, а потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата.

Судебная практика подчеркивает, что по смыслу ст. 252 НК РФ экономическая обоснованность понесенных налогоплательщиком затрат определяется не фактически полученными доходами налогоплательщика в конкретном налоговом периоде, а направленностью таких расходов на получение доходов, а также спецификой деятельности налогоплательщика (постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2009 N А54-1345/2008-С8).

В письме от 06.07.2007 N 01-02-03/03-311 Минфин России также подтвердил, что вопрос оценки эффективности и целесообразности затрат находится в ведении налогоплательщика как субъекта предпринимательской деятельности. При этом, по мнению Минфина России, критерий экономической оправданности расходов следует рассматривать во взаимосвязи с положением четвертого абзаца п. 1 ст. 252 НК РФ, в соответствии с которым расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Именно наличие связи произведенных расходов с предпринимательской деятельностью налогоплательщика является главным фактором для признания произведенных затрат экономически оправданными расходами.

То есть, если организация может доказать объективную направленность расходов на получение дохода, она вправе учесть такие расходы при налогообложении прибыли.

На наш взгляд, в рассматриваемом случае учет налогоплательщиком расходов на проведение оценки объектов основных средств небезоснователен. В соответствии со ст. 6 Закона N 135-ФЗ юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных этим федеральным законом. Рыночная цена объекта устанавливается для целей его продажи, иными словами, для определения объективных критериев формирования договорной цены, что, по нашему мнению, позволяет отнести проведение оценки к деятельности, направленной на получение дохода. Однако при этом должно учитываться реальное намерение организации совершить сделку с объектом. В связи с этим, как мы полагаем, проведение подготовительных мероприятий к сделке, включая привлечение независимого оценщика, организации целесообразно подтвердить документально с обоснованием их связи с планируемым экономическим эффектом.

Разумеется, возникновение разногласий с налоговым органом по вопросу о правомерности учета таких расходов в этой ситуации не исключено. Отметим, что в правоприменительной практике есть примеры поддержки судами позиции налогоплательщика, в том числе в случаях, когда неправомерность учета расходов на оценку объектов налоговый орган обосновывал тем, что такие объекты впоследствии не были реализованы (смотрите постановления ФАС Московского округа от 17.03.2009 N КА-А40/1737-09, ФАС Поволжского округа от 01.08.2007 N А12-20527/06, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО от 11.03.2008 N А75-18/2008).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.


Оценка и хранение имущества должника / КонсультантПлюс

50. В случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее — оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель — оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

При оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке, передаче на реализацию имущества должника или при оспаривании стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, суд вправе приостановить исполнительное производство либо принять меру предварительной защиты, обеспечительную меру в виде установления запрета на совершение действий, направленных на реализацию соответствующего имущества (пункт 2 части 1, пункт 4 части 2 статьи 39 Закона об исполнительном производстве, часть 2 статьи 85 КАС, пункт 2 части 1 статьи 91 АПК РФ). При рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 5 части 1 статьи 191 КАС РФ, пункт 1 статьи 144 АПК РФ).

В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

51. При удовлетворении заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника судебные расходы по делу подлежат возмещению привлеченным к участию в деле территориальным органом ФССП России, в котором осуществляет (осуществляло) служебную деятельность указанное должностное лицо.

В случае, когда основанием для отмены постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника явились нарушения, допущенные оценщиком, территориальный орган ФССП России как заказчик оценки вправе в соответствии со статьей 24.6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требовать от оценщика возмещения причиненных убытков, в том числе в размере понесенных судебных расходов по делу об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.52. Недвижимое имущество может быть передано под охрану, а движимое имущество — на хранение только лицам, указанным, соответственно, в части 1 и части 2 статьи 86 Закона об исполнительном производстве.

При передаче имущества на хранение (под охрану) должнику-организации в постановлении судебного пристава-исполнителя должно быть указано конкретное должностное лицо этой организации, ответственное за хранение (охрану) данного имущества.

Арестованное имущество как движимое, так и недвижимое передается на хранение (под охрану) должнику и членам его семьи на безвозмездной основе, а лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор, — на возмездной основе.

Движимое имущество может быть передано на хранение взыскателю по его ходатайству или с его согласия. Такое хранение осуществляется только на безвозмездной основе, однако это не исключает возмещения взыскателю необходимых расходов, понесенных на обеспечение сохранности имущества, за счет должника, а не за счет казны Российской Федерации (статья 117 Закона об исполнительном производстве).

Открыть полный текст документа

Самое важное об оценке недвижимости

Когда необходима оценка недвижимости?

Экспертная оценка объекта недвижимости позволяет максимально корректно совершать сделки купли-продажи. В некоторых ситуациях проведение оценки является обязательным требованием:

  1. Если недвижимость приобретается с использованием заемных средств (оформляется ипотека или кредит под залог недвижимости), то любой банк потребует заключение независимого эксперта о стоимости объекта недвижимости, который будет являться залогом.
  2. При разрешении имущественных споров, которые могут возникнуть между владельцами недвижимости также потребуется независимая экспертная оценка этой недвижимости.
  3. Привлекать оценщика придется и при разделе наследства. Например, квартира по завещанию осталась двум наследникам, один собирается в квартире проживать, а второй хотел бы получить за свою часть наследства денежную компенсацию. Размер компенсации будет определяться исходя из заключения независимого оценщика о стоимости недвижимости. В принципе, любой процесс дележа имущества потребует его оценки и документального подтверждения.
  4. Независимая оценка также требуется при оформлении брачного договора.
  5. При страховании недвижимости заключение независимого оценщика.

 Оценка недвижимости и ее методы

Любой оценщик в своей профессиональной деятельности должен опираться на доказательность. При определении итоговой стоимости объекта недвижимости сумма должна быть обоснована. Выводы оценщика о стоимости недвижимости должны подкрепляться доказательствами.

При их сборе оценщики обычно используют три основных метода: сравнительный, затратный и доходный.

Самый распространенный метод, используемый профессионалами при оценке – это сравнительный метод. Он основывается на анализе рынка недвижимости, когда подбираются объекты, схожие по своим характеристикам с оцениваемым объектом. Цена будет приближена к стоимости аналогов.

Затратный метод применяется не так часто и преимущественно в тех населенных пунктах, где сделки с объектами недвижимости происходят редко. Оцениваются затраты на восстановление или строительство объекта, схожего с исследуемым. Сумма затрат определит цену недвижимости.

Используя при оценке доходный метод, эксперт будет анализировать возможность получения дохода от использования обследуемого жилья. Например, прибыль, которую потенциально можно получить от сдачи квартиры в аренду.

Результатом работы эксперта – оценщика всегда является отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кто проводит оценку и от чего зависит ее стоимость?

Экспертную оценку объекта недвижимости могут проводить компании, у которых есть лицензия на проведение оценочной деятельности. В зависимости от объекта, который будет являться предметом оценки, применяются разные тарифы на работу специалиста.

Сроки проведения оценки типового объекта, например, квартиры займут не более двух — трех дней. Если же оценку необходимо провести срочно (в течение дня), стоимость работы может возрасти в полтора раза.

Этапы проведения оценки

Перед началом работ, эксперту необходимо пояснить цели оценки. Далее специалист проводит осмотр недвижимости. Затем составляется договор, согласовываются сроки проведения оценки и стоимость работ эксперта. После подписания договора специалист начинает сбор сведений по недвижимости. Далее подбираются методы, которые будут использованы при проведении оценки. Все полученные данные обрабатываются, результаты сравниваются, составляется отчет и заключение специалиста.

Оценка недвижимости профессионалами, позволит совершать последующие действия с недвижимостью с максимальной выгодой.

Фото: arsp.pro, belocenka.by, ipotekami.ru

Оценка недвижимости: правила меняются | НП АРМО

gazeta.bn.ru

Согласно изменениям в законодательстве, теперь профессиональные оценщики не будут иметь право оценивать любые объекты. Одни специалисты будут оценивать промышленное оборудование, другие – автомобили, третьи – объекты недвижимости.

Подписанный президентом ФЗ № 172 вызвал бурю возмущения в профессиональной среде оценщиков. БН разбирался, что новый закон меняет в практике оценки недвижимости.

ВСЕ ПО-НОВОМУ

В начале июня президент РФ Владимир Путин подписал ФЗ № 172, вносящий, кроме прочего, изменения в закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ.

Напомним, российское законодательство включает определенный перечень условий, при которых собственники обязываются проводить оценку недвижимого имущества. Так, чаще всего граждане сталкиваются с необходимостью провести данную процедуру, если квартира передается банку в залог. Соответственно, новый закон затрагивает интересы широкого круга покупателей и продавцов на рынке недвижимости.

При этом документ вызвал серьезную критику со стороны оценочного сообщества. В частности, президенту РФ было направлено два открытых письма с критикой новых правил.

Например, президент Российского общества оценщиков Светлана Табакова заявляет, что закон не соответствует обязательствам, взятым Россией в рамках договора о Евразийском экономическом союзе.

Впрочем, преимущественная часть критики посвящается не вопросам международного права, а сформулированным в законе совершенно новым правилам игры на отечественном рынке оценки.

СНОВА ЗА ПАРТУ

В Государственно-правовом управлении РФ законодательные изменения прокомментировали следующим образом. Согласно новому закону, «вводится квалификационный экзамен в области оценочной деятельности». Этот экзамен должен проводить уполномоченный Правительством РФ орган.

То есть каждые три года оценщики будут сдавать единый квалификационный экзамен для подтверждения профессионального соответствия. И получать новый квалификационный аттестат, как обязательное условие для членства в СРО.

«За прием квалификационного экзамена с претендента взимается плата, – подчеркивается в открытом письме Российского общества оценщиков Владимиру Путину. – Что накладывает на бизнес дополнительные финансовые издержки».

При этом Светлана Табакова обращает внимание на явное противоречие между параграфами нового закона. «Без опыта работы оценщиком невозможно получить квалификационный аттестат оценщика, без квалификационного аттестата невозможно быть членом саморегулируемой организации оценщиков, не будучи членом саморегулируемой организации оценщиков, невозможно заниматься оценочной деятельностью и получить квалификационный аттестат оценщика».

По мнению Светланы Табаковой, лица, непрерывно занимающиеся своей профессиональной деятельностью более трех лет и не имеющие взысканий, априори являются хорошими специалистами. И нет никакой необходимости периодически подтверждать их профессиональный уровень сдачей экзаменов.

«Кто имеет моральное право определять профессиональный уровень других профессионалов? Преподаватели? Большинство из них оторваны от практических аспектов профессиональной деятельности. А если не преподаватели, то кто тогда?», – задается вопросом специалист.

ОТМЕНЕНА ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Новым законом определяются права и обязанности заказчика оценки. «Теперь он будет вправе требовать от оценочной компании обоснования выводов по результатам оценки», – поясняют эксперты ГАРАНТ. РУ.

Также уточняются положения, касающиеся экспертизы отчетов об оценке. В частности, устанавливается, что экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Оценщик ГК «Бюллетень Недвижимости» Наталья Аничкина обращает внимание, что ранее эта экспертиза в обязательном порядке производилась в СРО, в котором состоит оценщик. В новых правилах данное требование исчезло. Это меняет сложившийся механизм взаимодействия и распределения ответственности между СРО, оценщиком и экспертом. И может навредить оценщику и потребителю оценочных услуг в случаях недобросовестной конкуренции.

При этом нормы об обязательном проведении такой экспертизы исключаются из федеральных законов «Об оценочной деятельности в РФ», «Об акционерных обществах», «О несостоятельности (банкротстве)». А функция по одобрению методических рекомендаций по оценке возлагается на совет по оценочной деятельности.

Как поясняют юристы ГАРАНТ. РУ, «экспертиза отчетов, как элемент контроля за качеством отчетов об оценке, больше не является обязательной для случаев обязательной оценки».

«Внесенные изменения в законодательство, – пишут авторы второго открытого письма Президенту РФ, – низводят экспертизу до уровня обычного консалтинга (“экспертное мнение” вместо регламентированной законом процедуры не имеет никакой доказательной силы и не влечет правовых последствий)». Среди подписавшихся – гендиректор «Саморегулируемой организации ассоциации российских магистров оценки» Елена Петровская, президент НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» Сергей Белов, президент НП «Саморегулируемая организация оценщиков “Экспертный совет”» Алексей Каминский и ряд других руководителей профессиональных союзов.

НА КАЖДУЮ ОЦЕНКУ СВОЙ ОЦЕНЩИК

Но главным нововведением, наверное, следует считать следующее положение: «оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате».
То есть одни оценщики будут иметь право оценивать исключительно производственное оборудование, другие – транспорт, третьи – объекты недвижимости.
«Фактически речь идет о тотальной перестройке оценочной деятельности, а именно – отказе от единой профессии… и ликвидации существовавшей системы образования», – возмущается в соцсетях вице-президент Российского объединения оценщиков Евгений Нейман.

В свою очередь БН отмечает, что такое дробление имеет и плюсы, и минусы. С одной стороны, дополнительная специализация призвана повысить профессиональный уровень. С другой – вряд ли найдутся чиновники, способные грамотно контролировать работу оценщиков. А значит, дополнительный контроль будет носить номинальный характер. Что лишь способствует увеличению коррупционной составляющей.

Кстати, новым ФЗ № 172 изменяется порядок обязательной нотариальной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но это тема отдельной публикации, которую БН подготовит в ближайшее время.
 
Источник: gazeta.bn.ru

Что нужно знать о домашней оценке

Независимо от того, покупаете ли вы дом с использованием ипотеки, рефинансируете ли вы существующую ипотеку или продаете его кому-либо, кроме покупателя, оплачивающего все наличные, оценка дома является ключевым компонентом сделки. Если вы покупатель, владелец или продавец, вам нужно понять, как работает процесс оценки и как оценщик определяет стоимость дома.

Ключевые выводы

  • Оценка — это объективное профессиональное мнение о стоимости дома, которое используется всякий раз, когда ипотечный кредит связан с покупкой, рефинансированием или продажей этой собственности.
  • Квалифицированный оценщик создает отчет на основе визуального осмотра, используя недавние продажи аналогичной недвижимости, текущие рыночные тенденции и характеристики дома (например, удобства, план этажа, квадратные метры) для определения оценочной стоимости недвижимости.
  • Заемщик обычно платит оценочную комиссию, которая может составлять несколько сотен долларов.
  • Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена.

Что такое оценка дома?

Оценка — это объективное профессиональное мнение о стоимости дома.Оценки почти всегда используются в сделках купли-продажи и обычно используются в сделках рефинансирования. В сделке купли-продажи оценка используется, чтобы определить, соответствует ли договорная цена дома его состоянию, местоположению и характеристикам. В сделке рефинансирования оценка убеждает кредитора в том, что он не передает заемщику больше денег, чем стоит дом.

Кредиторы хотят убедиться, что домовладельцы не берут чрезмерные займы на недвижимость, потому что дом служит залогом по ипотеке.Если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке и перейдет в режим потери права выкупа, кредитор продаст дом, чтобы вернуть деньги, которые он ссудил. Оценка помогает банку защитить себя от кредитования в большей степени, чем он сможет восстановить в этом наихудшем сценарии.

Что нужно знать о домашней оценке

Процесс оценки и определение стоимости

Поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, кредитор обычно заказывает оценку.Оценка стоит несколько сотен долларов, и, как правило, эту комиссию оплачивает заемщик.

По данным Appraisal Institute, ассоциации профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен иметь лицензию или сертификат — в соответствии с требованиями всех 50 штатов — и быть знакомым с местностью. Согласно федеральным правилам оценщик должен быть беспристрастным и не иметь прямого или косвенного интереса в сделке.

На оценочную стоимость недвижимости влияют недавние продажи аналогичной недвижимости и текущие рыночные тенденции.Удобства в доме, количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажа и площадь в квадратных футах также являются ключевыми факторами при оценке стоимости дома. Оценщик должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отметить все условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, например, необходимый ремонт.

Обычно оценщики используют Единый отчет об оценке жилья от Fannie Mae для домов на одну семью. В отчете оценщику предлагается описать интерьер и внешний вид собственности, окрестности и сопоставимые продажи поблизости.Затем оценщик предоставляет анализ и выводы о стоимости недвижимости на основе своих наблюдений.

Отчет должен включать:

  • Карта улиц, показывающая оцениваемую недвижимость и сопоставимые продажи бывшего в употреблении
  • Эскиз наружного здания
  • Объяснение того, как была рассчитана площадь в квадратных футах
  • Фотографии фасада, спины и улицы дома
  • Фотографии фасада каждой использованной сопоставимой собственности
  • Другая относящаяся к делу информация, такая как данные о рыночных продажах, государственные земельные записи и государственные налоговые отчеты, которые требуются оценщику для определения справедливой рыночной стоимости собственности.

При рефинансировании ипотеки, если оценочная стоимость вашего собственного капитала составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI).

Что нужно знать покупателям жилья

Когда вы покупаете дом и заключаете договор, его оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия. Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, сделка проходит в соответствии с планом. Однако, если оценка оказывается ниже цены контракта, это может задержать или сорвать сделку.

Скорее всего, ни вы, ни продавец не хотите, чтобы транзакция сорвалась. У вас как у покупателя есть преимущество в том, что низкая оценка может служить инструментом переговоров, чтобы убедить продавца снизить цену. Банк не ссудит вам или любому другому потенциальному покупателю больше, чем стоит дом.

Хотя оценка помогает покупателям избежать переплаты за дома, продавец может посчитать заниженную оценку неточной и не захотеть снижать цену. Если между вами и покупкой или продажей вашего дома стоит плохая оценка, постарайтесь получить второе мнение с помощью другой оценки, проведенной другим человеком.Оценщики могут ошибаться или иметь несовершенную информацию. Еще лучше представить первоначальному оценщику фактические доводы в пользу более высокой стоимости. Они могут согласиться с вами и пересмотреть оценку.

Федеральные директивы, направленные на устранение завышенных оценок стоимости, которые способствовали жилищному кризису 2008 года, иногда приводят к тому, что оценки оказываются ниже справедливой рыночной стоимости, и могут затруднить оспаривание заниженных оценок.

Что нужно знать продавцам дома

Если вы продавец, то низкая оценка, если она точна, означает, что вам, возможно, придется снизить цену на свой дом, чтобы продать его.Удержание покупателя, который полностью оплачивает покупку, который не требует оценки в качестве условия завершения сделки, вряд ли принесет вам более высокую продажную цену. Никто не хочет переплачивать за дом.

К сожалению, если в вашем районе недавно были плохие продажи, это может снизить оценочную стоимость вашего дома. Если вы чувствуете, что стоимость вашего дома снизилась из-за продажной цены в связи с потерей права выкупа и короткими продажами, вы можете убедить оценщика, что ваш дом стоит больше, если он находится в значительно лучшем состоянии, чем эта недвижимость.

Оценка также является обязательным шагом при передаче дома члену семьи в качестве правового подарка.

Что нужно знать домовладельцам рефинансирования

Если вы рефинансируете обычную ипотеку, низкая оценка может помешать вам сделать это. Дом должен быть оценен на уровне или выше суммы, которую вы хотите рефинансировать, чтобы ваш кредит был одобрен. Однако, если ваша существующая ипотека является ипотекой FHA, вы можете рефинансировать ее без оценки через программу FHA Streamline — отличный вариант для подводных домовладельцев.

Итог

Когда все идет гладко, оценка дома — это просто еще одно поле, которое нужно проверить на заключительном контрольном списке. Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена. Независимо от того, с какой ситуацией вы столкнетесь при покупке, продаже или рефинансировании дома, базовое понимание того, как работает процесс оценки, может работать только в вашу пользу, особенно если вы покупаете свой первый дом.

10 советов по получению справедливой цены на дом

Всех покупателей жилья объединяет одно: они не хотят, чтобы их обокрали.Каким бы ни было состояние рынка жилья, особенно важно убедиться, что вы платите справедливую цену. Но как вы узнаете, что заключаете выгодную сделку — даже на узком рынке — до того, как сделаете предложение? Вам нужно знать, как оценить стоимость любого дома, чтобы принять правильное инвестиционное решение. Следующие 10 советов покажут вам, как получить много выгод от дома.

Ключевые выводы

  • При покупке дома важно составить представление о рынке, рассматривая недавно проданные дома, сопоставимые дома на рынке и доступные для просмотра, а также аналогичные дома, снятые с рынка, потому что они не продавались.
  • Вам также следует попытаться определить, на каком рынке вы находитесь: покупатель или продавец, и ценится ли ваш соседский дом или обесценивается из-за его желательности.
  • Обязательно обратите внимание на совет вашего агента по недвижимости о цене.
  • Будьте готовы к переговорам, а не просто соглашаться с ценой продавца.

1. Рассмотрим недавно проданную недвижимость

Сопоставимая недвижимость — это недвижимость, которая по размеру, состоянию, району и удобствам аналогична той, которую вы покупаете.Один недавно отремонтированный одноэтажный дом площадью 1200 квадратных футов с пристроенным гаражом должен быть выставлен примерно по той же цене, что и аналогичный дом площадью 1200 квадратных футов в том же районе. Тем не менее, вы также можете получить ценную информацию, посмотрев, как интересующая вас недвижимость сравнивается по цене с разными домами. Это значительно дешевле, чем более крупная или более красивая недвижимость? Это дороже, чем дома меньшего размера или менее привлекательные?

Ваш агент по недвижимости — лучший источник точной и актуальной информации о сопоставимых объектах недвижимости (также известных как «совместные услуги» или «сопоставимые объекты»).Вы также можете посмотреть сопоставимые объекты, которые в настоящее время находятся в условном депонировании, что означает, что у объекта есть покупатель, но продажа еще не завершена.

2. Проверьте сопоставимые объекты на рынке

В этом случае вы действительно можете посетить другие дома и получить тактильное представление о том, насколько их размер, состояние и удобства соотносятся с недвижимостью, которую вы рассматриваете. Затем вы можете сравнить цены и увидеть, что кажется справедливым. Разумные продавцы знают, что они должны оценивать свою недвижимость так же, как рыночные сопоставимые, если они хотят быть конкурентоспособными.

3. Посмотрите на непроданные аналоги

Если цена на дом, который вы рассматриваете, аналогична ценам на дома, снятые с продажи, потому что они не были проданы, цена на рассматриваемый дом может быть завышена. Кроме того, если на рынке имеется много аналогичных объектов, цены должны быть ниже, особенно если эти объекты свободны.

Ознакомьтесь с индексом непроданных запасов для получения информации о текущем спросе и предложении на рынке жилья. Этот индекс пытается измерить, сколько времени потребуется, чтобы все дома, находящиеся в настоящее время на рынке, были проданы, с учетом того курса, по которому дома в настоящее время продаются.

4. Узнайте о рыночных условиях, оценке

В последнее время цены росли или падали? На рынке продавца недвижимость, скорее всего, будет несколько завышена, а на рынке покупателя — занижена. Все зависит от того, где рынок в настоящее время находится на кривой подъема и спада в сфере недвижимости.

Даже на рынке продавца недвижимость не может быть завышена, если рынок находится на подъеме и не приближается к своему пику. И наоборот, цены на недвижимость могут быть завышены даже на рынке покупателя, если цены только недавно начали снижаться.Конечно, может быть трудно увидеть вершины и впадины, пока они не станут историей. Также рассмотрите влияние процентных ставок по ипотеке и рынка труда на экономику.

Скептически относитесь к собственности, выставляемой на продажу собственником (FSBO), поскольку ее чрезмерно эмоциональные продавцы могут переоценить ее.

5. Будьте осторожны с недвижимостью, выставленной на продажу собственником

Недвижимость, выставленную на продажу собственником (FSBO), должна быть дисконтирована, чтобы отразить тот факт, что нет 2.5–3% (в среднем) комиссии агента продавца, что многие продавцы не принимают во внимание при принятии решения о том, как установить цену на дом. Еще одна потенциальная проблема с FSBO заключается в том, что у продавца, возможно, не было руководство агента по установлению разумной цены в первую очередь, или они могли быть настолько недовольны предложением агента, что решили действовать в одиночку. В любой из этих ситуаций стоимость недвижимости может быть завышена.

6. Исследуйте ожидаемую оценку

Будущие перспективы выбранного вами района могут повлиять на цену.Если планируется положительное развитие, такое как строительство крупного торгового центра, расширение скоростного трамвая до района или переезд крупной новой компании в этот район, перспективы повышения стоимости дома в будущем выглядят неплохо. Даже небольшие застройки, такие как планы строительства дополнительных дорог или строительства новой школы, могут быть хорошим знаком.

С другой стороны, если продуктовые магазины и заправочные станции закрываются, цена на жилье должна быть ниже, чтобы отразить это, и вам, вероятно, следует пересмотреть решение о переезде в этот район.Строительство нового жилья может идти в любом направлении. Это может означать, что в этом районе жарко и, вероятно, он будет пользоваться большим спросом в будущем, что приведет к увеличению стоимости вашего дома, или это может привести к избытку жилья, что снизит стоимость всех домов в этом районе.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в отношении жилья и аренды по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения и инвалидности. Если вы чувствуете, что подвергаетесь дискриминации при поиске дома, сообщите об этом незамедлительно в U.С. Департамент жилищного строительства и градостроительства.

7. Спросите своего агента по недвижимости

Даже не анализируя данные, ваш агент по недвижимости, вероятно, будет иметь хорошее чутье (благодаря опыту) относительно того, адекватна ли цена на недвижимость и какова может быть справедливая цена предложения.

8. Спросите себя: кажется ли вам приемлемой цена?

Если вы недовольны имуществом, цена никогда не будет казаться справедливой, даже если вы получите выгодную сделку.Даже если вы заплатите немного больше рыночной стоимости за любимый дом, в конце концов, вам все равно.

9. Испытание воды

Даже на рынке продавца вы всегда можете сделать предложение по цене ниже прейскуранта, просто чтобы увидеть, как продавец отреагирует. Некоторые продавцы указывают недвижимость по самой низкой цене, которую они готовы взять, потому что не хотят вести переговоры. Другие выставляют свои дома на более высокую цену, чем они ожидают заработать, потому что они либо рассчитывают договориться о более низкой цене, либо хотят увидеть, не сделает ли кто-нибудь предложение по более высокой цене.Если такой продавец примет вашу цену или встречное предложение, вы получите указание на то, что недвижимость, вероятно, не стоит того, за что она была выставлена, и у вас есть хорошие шансы заключить справедливую сделку.

С другой стороны, некоторые продавцы могут занижать цены на свою недвижимость в надежде вызвать большой интерес и спровоцировать торговую войну. Однако, в отличие от eBay, продавцу не нужно просто продавать тому, кто предложит самую высокую цену; продавцы могут отклонить любые предложения, не соответствующие их ожиданиям.

Если вы настроены на собственность, имейте в виду, что некоторые продавцы могут быть оскорблены низкими предложениями и могут отказаться работать с вами, если вы решите использовать такую ​​тактику. Кроме того, если вы предлагаете цену ниже прейскурантной, вы можете увеличить риск того, что другой покупатель предложит более высокую цену.

Создание искусственно заниженной ставки, тактика переговоров, известная как «занижение», может иметь неприятные последствия, если это оскорбляет продавца и он отказывается вести с вами дела.

10.Получите оценку и осмотр

После того, как вы заключите договор, кредитор проведет оценку имущества (обычно за ваш счет) для защиты своих финансовых интересов. Кредитор хочет быть уверенным, что, если вы перестанете выплачивать ипотечные платежи, он сможет получить назад разумную сумму своих денег, когда он лишит вас права выкупа на ваш дом. Если оценка проводится по значительно меньшей цене, чем ваша цена предложения, возможно, вы заключаете нечестную сделку. Фактически, кредитор может даже не позволить вам купить дом, если продавец не желает снизить цену.

Осмотр дома, который также проводится после того, как вы подписали контракт, даст вам еще один способ оценить цену вашего предложения. Если в доме требуется много дорогостоящего ремонта, попросите продавца либо сделать ремонт за вас, либо снизить покупную цену, чтобы вы могли сделать его самостоятельно.

Итог

Когда вы покупаете дом, важно понимать, как оценивается жилье, чтобы вы могли сделать разумные вложения и достичь справедливого соглашения с продавцом.Воспользовавшись этими советами, вы сможете сделать уверенное и информированное предложение по любому дому на любом рынке.

Преимущества для оценщиков

Членство для оценщиков

Членство

REALTOR® доступно физическим лицам, занимающимся недвижимостью. Сюда входят лица, имеющие лицензию или сертифицированные в качестве оценщиков. Членство в REALTOR® позволяет оценщикам подавать заявки на участие в Службе множественного листинга (MLS) и получать доступ к полному комплексу данных и услуг MLS.Сюда входят активные, проданные, просроченные и отозванные списки, а также статистические отчеты и сторонние агрегаторы общедоступных записей.

Структура взносов Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ® гарантирует, что местная ассоциация РИЭЛТОРОВ® определяет уровень местных взносов и несет ответственность за местный бюджет. Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® не передает местные активы в национальный фонд.

Фонд оценки

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ®, аффилированный спонсор The Appraisal Foundation, обозначена как «Назначение аффилированного спонсора» и имеет право назначать члена в Попечительский совет Appraisal Foundation.Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® была активным участником The Appraisal Foundation с момента его основания и участвует в Консультативном совете The Appraisal Foundation (TAFAC).

Обозначения RAA и GAA

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® имеет программу аттестации. Члены оценщика REALTOR® могут получить RAA (аккредитованный оценщик жилого помещения), GAA (общий аккредитованный оценщик) или оба эти обозначения. Критерии назначения связаны с превышением минимальных требований к образованию и опыту, установленным Квалификационным советом оценщиков The Appraisal Foundation.

Для членов оценщика REALTOR®, имеющих статус аттестации от:

  • Институт оценки
  • Американское общество оценщиков
  • Американское общество менеджеров ферм и оценщиков сельских районов
  • Американская ассоциация оценщиков
  • Международная ассоциация специалистов по оценке
  • Международная ассоциация права проезда
  • Совет оценщиков недвижимости Массачусетса
  • Национальная ассоциация независимых оценщиков гонораров
  • Коалиция профессиональных оценщиков Северной Каролины
  • Королевский институт дипломированных оценщиков

Регистрационный взнос составляет 100 долларов США.00 за обозначение, а ежегодные взносы составляют всего 100,00 долларов за каждое обозначение.

Законодательная и нормативная деятельность

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ®, представляющая более 1,2 миллиона членов, занимающихся брокерскими операциями с недвижимостью, оценкой, аукционами, управлением недвижимостью, консультированием, развитием и другими аспектами недвижимости, является крупнейшей торговой ассоциацией Америки. Существует более 1200 местных ассоциаций / советов и 54 ассоциации штатов и территорий. Подразделение Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ® по связям с правительством работает над разработкой, продвижением и реализацией федеральных законодательных целей Ассоциации РИЭЛТОРОВ®.Они работают с Конгрессом и исполнительной властью посредством лоббирования, разработки политики, представителей политического поля, политических коммуникаций и пропаганды на низовом уровне. Комитет политических действий REALTORS® (RPAC) является крупнейшим в стране спонсором прямых пожертвований федеральным кандидатам.

Кредитный союз

Члены Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ® имеют право на членство в Федеральном кредитном союзе РИЭЛТОРОВ®. Кредитный союз предлагает различные банковские услуги для бизнеса и частных лиц.Члены кредитного союза имеют доступ к более чем 30 000 банкоматов и более чем 5 000 общих отделений по всей стране, а также к текущим и сберегательным счетам, мобильному банкингу, кредитной карте REALTOR®, конкурентоспособным ставкам по автокредитам, жилищным и бизнес-кредитам и многому другому. Услуги для предприятий включают ссуды на коммерческую недвижимость и кредитные линии для бизнеса. Компании, принадлежащие REALTOR®, и члены их семей также имеют право на членство.

REALTOR Benefits®

Программа REALTOR Benefits® доступна для REALTOR®-оценщиков, входящих в Национальную ассоциацию РИЭЛТОРОВ®.Преимущества включают варианты личного страхования, скидки на электронику и мобильные технологии, скидки на поездки и автомобили, а также страхование от ошибок и упущений.

Библиотека НАР

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® — это крупнейшая в мире библиотека по недвижимости, охватывающая широкий спектр тем, связанных с жилой и коммерческой недвижимостью. Коллекции включают электронные книги, журналы по недвижимости в цифровом и печатном формате, а также журналы в цифровом формате через EBSCO.EBSCO — это база данных с полным текстом более 6000 торговых журналов, журналов и информационных бюллетеней, включая Appraisal Journal и Journal of Real Estate Research.

Риэлторы Property Resource®

Члены оценщика REALTOR® имеют доступ к Ресурсу Недвижимости Риэлторов® (RPR®). RPR® — это привилегия участника, предлагаемая исключительно РИЭЛТОРАМ® без дополнительных затрат. RPR® обслуживает все сегменты индустрии недвижимости: жилую, коммерческую, брокерскую, оценщиков, ассоциации и MLS.RPR® — это национальная база данных данных о собственности по каждому участку в США. Существует более 160 миллионов записей о собственности, созданных на основе публичных записей и информации об оценке, с добавленными слоями данных для зонирования, разрешений, ипотеки, залогового права и школ. У участвующих служб множественного листинга свои активные и нерыночные данные интегрированы с национальными наборами данных. RPR® также имеет набор инструментов оценщика. Члены оценщика REALTOR® имеют доступ ко всем записям в стране, независимо от их принадлежности к местной ассоциации.

Структура управления

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® включает оценщиков в свою процедуру разработки политики и вовлекает оценщиков в процесс принятия решений. В соответствии со структурой управления Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ® Комитет по оценке недвижимости является частью Группы по специальностям бизнеса, но также подотчетен Группе по общественным и федеральным вопросам. Руководители Комитета по оценке недвижимости и Форума по оценке недвижимости участвуют в ежегодных законодательных собраниях Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®.Оценщики участвуют в ассоциациях и советах REALTOR® на местном, государственном и национальном уровнях.

Общие преимущества

Другие преимущества, доступные всем членам Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®, включают в себя магазин REALTOR®, исследования и статистику отрасли недвижимости, журнал REALTOR®, ежегодную конференцию и выставку, а также новости законодательства.

Флаер

Преимущества присоединения к NAR для оценщиков

Процесс оценки жилого фонда — часто задаваемые вопросы для агентов

Ищете ответы или разъяснения относительно процесса оценки жилого фонда? Ниже приведены часто задаваемые вопросы Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®, которые помогут вам предоставить вашим клиентам рекомендации по процессу оценки.

Развернуть все

Да. Закон о равных возможностях кредита (ECOA) требует, чтобы кредиторы автоматически отправляли бесплатную копию оценок дома и всех других письменных оценок собственности после их завершения, независимо от того, предоставлен ли кредит, отказано, неполный или отозван.

Подготовьте «Пакет оценщика» заранее и предоставьте его оценщику в собственности. Пакет может включать в себя площадки, опросы, документы, соглашения, документы ТСЖ, планы этажей, спецификации, отчеты об инспекциях, подробные сведения о районе, недавние сопоставимые объекты аналогичного качества, подробный список и даты обновлений, реконструкций и затрат, а также энергоэффективные зеленые элементы.Встретьтесь с оценщиком в собственности и ответьте на любые вопросы, которые могут возникнуть у оценщика об имуществе или районе. Предоставьте оценщику необходимое пространство и время для завершения проверки.

Да! Правила позволяют агентам по недвижимости или другим лицам, заинтересованным в сделке с недвижимостью, общаться с оценщиком и предоставлять дополнительную информацию о собственности, включая копию договора купли-продажи. Агент или другие лица, заинтересованные в сделке с недвижимостью, не могут запугивать или подкупать оценщика, а оценщик не может раскрывать конфиденциальную информацию в любое время.Более подробную информацию об общении с оценщиком можно найти на сайте www.nar.realtor/appraisal/appraiser-independence.

После того, как задание на оценку выполнено и отправлено клиенту оценщика, обычно кредитору, оценщик не может обсуждать результаты отчета с кем-либо, кроме клиента, заказавшего оценку, или сторон, назначенных клиентом. Чтобы попросить оценщика исправить ошибки в отчете об оценке или рассмотреть дополнительную информацию, вы должны письменно связаться с клиентом оценщика.

Предприятия, спонсируемые государством (GSE), требуют, чтобы оценщик проанализировал договор купли-продажи, а оценщик должен подтвердить анализ договора в отчете об оценке. Оценщик изучает условия договора купли-продажи и сравнивает их с тем, что типично для рынка. В договоре купли-продажи содержится такая информация, как процентная ставка, сумма первоначального взноса, взносы продавца или другие предметы личного имущества, которые могут быть включены в продажу. Оценщик должен также проверить, является ли продавец собственности публичным владельцем.

Оценщики должны быть компетентными в том географическом районе, в котором они работают. Некоторые оценщики работают в городах и округах за пределами своего места жительства, но хорошо осведомлены об этих конкретных областях. Если вы подозреваете, что оценщик не компетентен проводить оценку в вашем районе, вы можете связаться с кредитором, который является его клиентом.

Да. Оценщик должен соблюдать Единые стандарты профессиональной оценки (USPAP) и правила оценки, а также соблюдать любые дополнительные требования ипотечного кредитора, Freddie Mac, Fannie Mae, FHA, USDA и V. соответствовать определенным минимальным требованиям к собственности.

Срок выполнения полного отчета об оценке жилого фонда варьируется в зависимости от сложности задания.

В начале процесса продажи обсудите процесс оценки со своим клиентом. Если ваш покупатель или продавец не знаком с процессом оценки, предоставьте ссылку на «Руководство по оценке жилой недвижимости» The Appraisal Foundation, которое можно найти по адресу www.nar.realtor/appraisal-valuation. Оценщик формирует независимое, беспристрастное и объективное мнение о стоимости объекта недвижимости.Оценочная стоимость не всегда может соответствовать продажной цене дома.

Ипотечный кредитор заказывает оценку и является клиентом оценщика. Иногда кредитор использует компанию по управлению оценкой (AMC) для управления процессом оценки. КУА закажет оценку от имени кредитора. Некоторые кредиторы заказывают оценку напрямую у оценщика.

Федеральные регулирующие органы хотят пересмотреть оценку жилья — вот как это может повредить как покупателям, так и продавцам

Федеральное надзорное агентство изучает способы модернизации процесс, используемый для определения стоимости дома.

Федеральное агентство жилищного финансирования, которое курирует ипотечных гигантов Fannie Mae ФНМА, -2,42% и Фредди Мак FMCC, г. -0,92%, выпустил «запрос на ввод» в отношении политики и практики, связанных с оценкой жилья. Регулирующий орган пытается внести вклад в ряд предложений, в том числе по смягчению ключевых стандартов, которые Fannie и Freddie требуют от кредиторов соблюдать при выдаче кредитов, которые они возвращают.

«Модернизация процесса оценки имеет потенциал для создания более рациональной и точной оценки обеспечения процесс », — сказал директор FHFA Марк Калабрия, объявляя запрос на информацию.«Но если модернизация не будет проведена должным образом, это может иметь негативные последствия. непреднамеренные последствия.»

Действительно, хотя предлагаемые изменения могут привести к экономии времени и средств для потребителей, эксперты заявили MarketWatch, что неправильные шаги могут поставить потребителей в невыгодное положение, особенно цветных.

Модернизация процесса оценки может иметь непредвиденные последствия

Критики предложений по капитальному ремонту точки процесса оценки к ряду способов, которыми рассматриваемые FHFA изменения могут негативно влияют на домохозяйства по всей стране.

В частности, эксперты указали на ряд проблем, связанных с отказом от оценки, одним из предложений, которые изучает FHFA. «Проблема с отказом от прав в том, что вы не знаете того, чего не знаете», — сказала Джоан Трайс, генеральный директор Collateral Risk Network, организатора оценщиков и менеджеров по рискам. «Вы не посылали в этот дом оценщика. Откуда вы знаете, что они не выпотрошили это и у них закончились деньги? У тебя нет идей.»

Таким образом, оценщики выступают в качестве линии защиты дома. покупателей и владельцев, не позволяя им брать на себя больше долгов, чем их дом стоящий.

Есть и другие способы отказа от аттестации. вызывают проблемы на рынке жилья. После завершения оценки данные собранные на этом участке затем вводятся в компьютерные модели, которые обеспечивают Компетентные оценщики ценностей сравнивают, чтобы произвести следующую аттестацию. Если количество предоставленных отказов продолжает расти, что может вызвать проблемы дорога.

«Если эти оценки будут заменены отказом от требований, было бы логично предположить, что в будущем будет меньше данных для управления», — сказал Том О’Грейди, генеральный директор Pro Teck Valuation Intelligence, фирмы, занимающейся данными и оценкой собственности.А если недвижимость не будет осмотрено, то изменения в ее состоянии могут остаться незамеченными, что «может сильно повлиять на общую рыночную стоимость дома», — добавил О’Грейди.

В некоторых случаях негативные последствия предлагаемого изменения могут зависеть от того, как они будут введены в действие. С отказами Трайс выразила опасения, что более привилегированные домовладельцы могут иметь более легкий доступ. «Это в основном белые, богатые люди, которые получают отказ, а также меньшинство и доступное жилье сектор не получает отказов », — сказала она.Это может привести к разрозненным последствиям, она утверждал, и может привести к увеличению затрат для последней группы, если оценщикам потребуется восполнить потерянный бизнес.

Точно так же Трайс предупредила, что регулирующим органам необходимо будет разработать четкие инструкции для людей, выполняющих работу на местах, в рамках гибридных оценок, которые занимаются другими регулирующими органами процессов.

«Теперь Фанни и Фредди решили, что им все равно, Водители Uber заходят в ваш дом и проверяют его », — предупредила Трайс.»Как знают ли они, что этот человек не является осужденным за уголовное преступление, если нет абсолютно никаких усердие в этой группе? »

Вместо этого Трайс предложила ограничить круг участников гибридная оценка. В частности, она видит в этом прекрасную возможность для оценщики-стажеры. «Вот отличная возможность потренироваться, чтобы сократить свои зубы, — сказала она.

Оценка может стать серьезным препятствием в процессе покупки жилья

Оценка имеет большое значение для покупателей и продавцов жилья одинаково. Во время традиционной аттестации лицензированный или сертифицированный оценщик посещает недвижимость, которая будет обеспечена ипотекой, собирает данные о состоянии home, а затем сравнивает эти данные с другими близлежащими объектами.Затем кредиторы используют оценочная стоимость, чтобы определить, сколько ссудить потенциальному заемщику.

Если оценка окажется ниже ожидаемой, это может поставить под угрозу продажу, если рассматриваемый покупатель не сможет компенсировать разницу между предложенной ипотекой и предложенной продажной ценой. Но слишком высокая оценка также представляет собой риск: если цены на жилье падают, это создает еще большее бремя как для домовладельца, так и для ипотечного кредитора, особенно если домовладелец отстает по своим платежам.

Хотя оценка важна для процесса кредитования, она также может замедлить его. Некоторые утверждают, что в стране не хватает квалифицированных оценщиков. В период с 2014 по 2018 год количество оценщиков по всей стране сократилось более чем на 10%, согласно данным Appraisal Institute, международной торговой группы оценщиков недвижимости.

Когда растет спрос на ипотеку — как это было в прошлом году — что может вызвать серьезные ограничения производственных мощностей, при этом оценки замедлят процесс закрытия кредита.Найти оценщика тоже может быть сложнее в зависимости от того, где кто-то живет.

« С 2014 по 2018 год количество оценщиков по стране сократилось более чем на 10%. ”

«Это вопрос спроса и предложения.Время очереди увеличивается и уменьшается вместе с количеством рефинансирования и покупок ипотечных кредитов, происходящих в любой момент времени », — сказал О’Грэйди.

«Дефицит является сезонным, более чем достаточное количество оценщиков для обслуживания сообществ в другие периоды времени », — О’Грэйди добавлен. «Сельская недвижимость всегда была проблемой из-за природы местонахождение, а также возможная сложность оценочного задания ».

Некоторые утверждают, что неправильная оценка способствует разрыву в расовом богатстве. Размер и расположение собственности аналогичны.

В прошлом году избранный президент Джо Байден предложил установить более строгие стандарты для оценки жилья, чтобы гарантировать, что профессионалы в этой области «не придерживаются скрытой предвзятости», влияющей на их работу. В то время оценочная отрасль утверждала, что эти стандарты уже действуют. «Национальные стандарты оценки и этические требования уже требуют, чтобы оценщики выполняли свою работу беспристрастно, объективно и независимо, без предвзятости», — сказал Джефферсон Шерман, президент Института оценки.

Тем не менее, отчет исследователей из Брукингского института левых взглядов показал, что дома в аналогичных районах с аналогичными удобствами оценивались как стоящие на 23% меньше в районах с большинством чернокожих по сравнению с районами с небольшим количеством чернокожих жителей. В общей сложности это составляет более 156 миллиардов долларов убытков для чернокожих домовладельцев, как выяснили исследователи.

Как пересмотреть процесс оценки

FHFA предложила изучить ряд исправлений, в том числе предложенные самими Fannie и Freddie.К ним относятся внедрение технологии автоматизации, которая может производить более быстрые оценки с использованием существующих данных, и возможность так называемых «гибридных оценок».

Также известная как раздвоенная оценка, гибридная оценка — это оценка, при которой обученный человек проводит домашний визит и собирает необходимые данные. Затем эта информация передается оценщику, работающему в офисе, который выполняет вычисления, необходимые для определения стоимости собственности. Многие кредиторы уже принимают гибридную оценку некоторых кредитов, а Fannie и Freddie изучают этот процесс с 2018 года.

« Одно исследование показало, что дома в черных кварталах были оценены на 23% меньше, чем дома в белых кварталах. ”

Помимо попыток модернизации, FHFA также заявила, что хочет получить информацию о том, насколько оценка способствует расовым расхождениям в ценностях дома.

FHFA также изучает ценность отказов от оценки. В условиях пандемии COVID-19 федеральные регулирующие органы и жилищные органы вместе с с Fannie Mae и Freddie Mac ослабили требования к оценке определенные ссуды. В то время как большинство новых кредитов, предоставленных Fannie и Freddie во время Чрезвычайная ситуация с COVID включает традиционные оценки, «эти гибкие возможности обеспечивают способ защиты здоровья и безопасности участников отрасли, соблюдайте местные ограничения по всей стране и продолжают обеспечивать ликвидность и стабильность на рынке.”Одно из соображений, которое изучает FHFA в том, следует ли допускать более постоянные отказы от оценок.

Изменения в процессе аттестации могут сэкономить американцам время и деньги

Многие из изменений, которые рассматривает FHFA, уже реализованы практика — хотя она еще не получила официального одобрения за пределами пилотная программа для кредитов, обеспеченных Fannie и Freddie, которые в настоящее время представляют более половины ипотечного рынка.

Например, Clear Capital, оценка, проводимая в Калифорнии. компания, выполнила более 120 000 гибридных или «современных» оценок за последние пару лет Кенон Чен, исполнительный вице-президент компании по корпоративная стратегия, сказал.

Компания обучила более 700 человек по всему миру. страны о том, как выполнять наземные аспекты процесса оценки, такие как как измерение площади в квадратных футах и ​​набросок плана дома, а затем передать эту информацию оценщику в офисе, который сделает необходимые вычисления, чтобы составить отчет. Многие люди делают это лично По словам Чена, в Clear Capital работают агенты по недвижимости и брокеры.

«По мере совершенствования технологий мы думаем, что легче привлечь и других потенциальных сотрудников », — сказал Чен.«COVID имеет дал нам возможность увидеть, что он хотел бы даже собирать данные из домовладельцы ».

Поскольку гибридный процесс экономит время, Чен сказал, что гибридный подход привел к экономии 26% в среднем для ипотечных заемщиков. По данным HomeAdvisor, оценка может стоить от 315 до более 1000 долларов в зависимости от сложности проекта.

Упрощение и ускорение процесса оценки может иметь другие льготы для потребителей, связанные со сбережениями.Во время пандемии оценки были отменены, в частности, для кредитов рефинансирования. Исследования показали, что отказ от требований к оценке, это позволило обработать больше рефинансирования в 2020 году по кредиторам.

« Для многих домовладельцев более широкое использование отказов от аттестации принесло ощутимую финансовую выгоду и помогло им выдержать экономический стресс, связанный с пандемией COVID-19.”

— Вице-президент Urban Institute по политике жилищного финансирования Лори Гудман и старший научный сотрудник Майкл Нил

Исследователи из Института урбанистики изучили, как часто ипотечные ссуды выплачивались заранее в 2020 году, и сравнили это с прошлыми годами: предоплата является показателем рефинансирования.Их исследование показало, что падение процентных ставок само по себе не объясняет всплеск активности рефинансирования, предполагая, что отказы от оценки сыграли свою роль.

«Для многих домовладельцев более широкое использование отказов от оценки принесло ощутимую финансовую выгоду и помогло им выдержать экономический стресс, связанный с пандемией COVID-19», — пишут исследователи.

Оценка имущества

Каждый оценочный округ округа определяет стоимость всего налогооблагаемого имущества в пределах округа.Раздел 25.18 Налогового кодекса требует, чтобы районы оценки проводили переоценку всего имущества в своей юрисдикции не реже одного раза в три года. Раздел 23.01 Налогового кодекса требует, чтобы районы оценки соответствовали Единым стандартам профессиональной оценки, если используется массовая оценка, и чтобы те же методы и методы оценки использовались при оценке тех же или аналогичных видов собственности. При определении рыночной стоимости имущества необходимо оценивать индивидуальные характеристики, влияющие на рыночную стоимость имущества.

Перед началом оценки оценочный округ составляет список налогооблагаемого имущества. Список содержит описание, а также имя и адрес владельца каждой собственности. Затем при массовой оценке район оценки классифицирует недвижимость по множеству факторов, таких как размер, использование и тип строительства. Используя данные о недавних продажах недвижимости, оценочный округ оценивает стоимость типичной собственности в каждом классе. Принимая во внимание такие различия, как возраст или местоположение, район оценки использует типичные значения собственности для оценки всех свойств в каждом классе.

Три общих подхода, которые оценочный округ может использовать при оценке собственности, — это сравнительный (рыночный) подход, доходный подход и затратный подход.

Рыночный подход к оценке стоимости основан на продажных ценах на аналогичную недвижимость. Он сравнивает оцениваемую недвижимость с аналогичными объектами недвижимости, которые были недавно проданы, а затем корректирует сопоставимые объекты недвижимости с учетом различий между ними и оцениваемым объектом.

Доходный подход основан на данных о доходах и расходах и используется для определения текущей стоимости будущих выгод.Он направлен на определение того, сколько инвестор будет платить сейчас за будущий поток доходов, который, как ожидается, будет получен от собственности.

Затратный подход основан на том, сколько будет стоить замена здания (улучшения) зданием такой же полезности. Применяется амортизация, и оценка добавляется к стоимости земли.

Как оценить рыночную стоимость вашего дома

Версия для печати (PDF)

Почему я должен оценивать рыночную стоимость своего дома?

Определение рыночной стоимости вашего дома дает вам больший контроль над налогами на недвижимость, страховыми взносами, а также продажей или рефинансированием вашего дома.Многие люди нанимают профессиональных оценщиков, чтобы оценить рыночную стоимость своего дома. Однако нет причин, по которым вы не можете сделать это самостоятельно, выполнив несколько простых шагов, описанных ниже.

Что такое рыночная стоимость?


Рыночная стоимость — это цена, по которой дом будет продаваться при нормальных условиях. Сюда не входят продажи, когда покупатель или продавец вынуждены действовать, возможно, из-за переезда по месту работы, смерти члена семьи или развода. Рыночная стоимость — это в основном обоснованное предположение, но оно может быть довольно точным, если вы примените правильный метод и рассмотрите все важные детали.

Ряд факторов может повлиять на рыночную стоимость вашего дома, в том числе:

  • Внешние характеристики: «внешность», домашнее состояние, размер участка, популярность архитектурного стиля собственности, водопровод или канализация, тротуар, асфальтированная дорога и так далее.
  • Внутренние характеристики: размер и количество комнат, качество строительства, состояние бытовой техники, продемонстрированная «гордость собственности», тип отопления, энергоэффективность и т. Д.
  • Спрос и предложение: количество домов на продажу по отношению к количеству покупателей; как быстро продаются дома в вашем районе.
  • Расположение: желательно для определенного школьного округа, района и так далее.

Как я могу оценить рыночную стоимость своего дома?

Мы рекомендуем вам использовать подход сравнения продаж для оценки рыночной стоимости вашего дома. Это основной метод, используемый профессиональными оценщиками и агентами по недвижимости для определения рыночной стоимости домов.

Начните с изучения недавних продаж аналогичной недвижимости в этом районе. Продажные цены на эту недвижимость станут хорошей отправной точкой для оценки стоимости вашего дома.Постарайтесь найти продажи как минимум трех объектов недвижимости, сопоставимых с вашим домом. Если возможно, убедитесь, что эти объекты недвижимости были проданы в нормальных условиях. Вы хотите, чтобы недвижимость продавалась только по рыночной стоимости.

Как определить, сопоставима ли недвижимость?

Обратите внимание на эти характеристики, чтобы определить, является ли проданная недвижимость сопоставимой:

  • Размер лота
  • квадратных метров
  • домашний стиль
  • возраст
  • место

Что делать, если характеристики не идентичны?

К сожалению, вы, вероятно, не найдете точной сопоставимой продажи.Чтобы учесть это, вам необходимо скорректировать цены продажи сопоставимых объектов недвижимости. Это потребует от вас некоторого анализа, чтобы определить, увеличили или уменьшили эти различия цену продажи, и если да, то на сколько. Скорректированная продажная цена — это ваша оценка того, за что было бы продано имущество, если бы все характеристики были одинаковыми.

Гипотетический анализ


Мы предлагаем вам создать сетку, подобную показанной здесь, чтобы помочь вам сравнить все свойства.

Гипотетический анализ сопоставимых продаж
Атрибут Ваш дом Прод. № 1 Продам № 2 Прод. № 3
Цена продажи 210 000 долл. США 250 000 долл. США 270 000 долл. США
Дата продажи Последние Последние Последние
Состояние имущества Хорошо Хорошо Хорошо Хорошо
Год постройки 2006 2006 2006 2006
Квадратные футы 1,500 1,500 1,500 1,500
№спален 3 3 3 3
Кол-во ванных комнат 1 1 1 2 (- 12 000 долл. США)
Кол-во гаражей 2 2 2 2
Расположение Avenue A Avenue B, менее желательное место (+ $ 30 000) Avenue C аналогичный район Avenue A
Объем партии 1/2 акра 1/2 акра 1/2 акра 1/2 акра
Подвал полный полный полный полный
Скорректированная продажная цена 240 000 долл. США 250 000 долл. США 258 000 долл. США 90 459

Исследования


Допустим, ваш дом представляет собой ранчо площадью 1500 квадратных футов с 3 спальнями, 1 ванной комнатой, полным подвалом и гаражом на две машины на ½ акра земли.Он был построен шесть лет назад в красивом районе. Проведя небольшое исследование, вы обнаружите три сопоставимых объекта недвижимости, недавно проданных по рыночной стоимости. Однако не все характеристики совпадают. Продажа № 1 находится в менее желательном (или худшем) месте, а Продажа № 3 имеет дополнительную ванну. Продажа № 2, однако, почти идентична вашему дому.

Изменить цену продажи

Поскольку Распродажа №1 и Распродажа №3 не идентичны вашему дому, вы должны компенсировать эти различия, скорректировав продажную цену каждой собственности.Для этого вам нужно угадать, за что продали бы недвижимость, если бы она имела те же характеристики, что и ваша собственная. Поскольку у вас уже есть продажная цена в качестве базового показателя, вам нужно только оценить стоимость различных характеристик.

Например, вы можете с уверенностью предположить, что Распродажа №1 была бы продана по более высокой цене, если бы она находилась в вашем районе, который является лучшим из двух. Затем вы оцениваете, что увеличение стоимости составит около 30 000 долларов. Скорректированная продажная цена для Продажи №1, таким образом, равна продажной цене плюс 30 000 долларов.

Затем вы переходите к Распродаже № 3 и определяете, что отсутствие дополнительной ванны снизит продажную цену примерно на 12 000 долларов. Поскольку Продажа № 2 почти идентична вашей собственности, никаких корректировок не требуется.

Оценка рыночной стоимости вашего дома


Теперь у вас есть три цены продажи, которые можно использовать в качестве приблизительной оценки рыночной стоимости вашего дома.

Если вы пришли к выводу, что рыночная стоимость вашего дома, оцененная оценщиком, слишком высока, вам следует обратиться в офис оценщика, чтобы узнать о процедурах неформальной оценки.

В процессе неофициальной проверки вы и оценщик можете обсудить характеристики вашей собственности и способы определения ее рыночной стоимости. Если вы останетесь неудовлетворенными оценкой, вы имеете право на формальный административный и судебный пересмотр оценки. Оценщик может предоставить вам информацию об этих процессах.

Где я могу найти сопоставимые продажи?

  • Офисы местных оценщиков: Они должны быть в состоянии предоставить историю продаж конкретного дома, района или стиля архитектуры.Некоторые оценщики также предоставляют списки недавних продаж, которые вы можете просмотреть и сравнить со списком экзаменов.
  • Муниципалитеты: Некоторые предпочитают осуществлять местные продажи в своих офисах или через Интернет.
  • Онлайн-базы данных: Выполните поиск по таким ключевым словам, как «сопоставимые продажи домов» или «сопоставимые продажи». Кроме того, вы можете попробовать поискать в базе данных недвижимости — штат Нью-Йорк дополнительную информацию о собственности.
  • Местные газеты: Это хорошие источники информации о недвижимости.У них часто есть квартальные отчеты о продажах в отделах недвижимости или бизнеса.
  • Агенты по недвижимости: Они могут быть готовы поделиться своим опытом и историей продаж.

Как рыночная стоимость моего дома влияет на мои налоги на недвижимость?

Как правило, налоги на недвижимость рассчитываются на основе оценочной рыночной стоимости вашего дома. Ваш местный оценщик определяет оценочную рыночную стоимость всей собственности в сообществе. Ваш оценщик может использовать подход сравнения продаж или любой другой метод для определения оценочной рыночной стоимости вашей собственности, которая указана в оценочной ведомости и вашем счете по налогу на недвижимость.

Оценщик оценивает рыночную стоимость каждого объекта недвижимости только во время переоценки или когда объект недвижимости претерпевает физические изменения. Некоторые сообщества не подвергались переоценке в течение нескольких лет или даже десятилетий.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *