Мат капитал на строительство дома своими силами: Получение материнского капитала на строительство частного дома упрощается

Плюсы и минусы строительства нового дома

Строительство дома дает вам возможность контролировать все решения, большие и малые, которые принимаются в новом доме — от площади складских помещений до высоты забора на заднем дворе.

Но есть и потенциальные подводные камни при строительстве нового дома. Вот что вам следует знать.

Плюсы строительства дома

Переоборудование существующего дома может оказаться дорогостоящим. Основным преимуществом строительства нового здания является то, что вы можете адаптировать его к своим вкусам и семейным потребностям.

Когда вы строите дом, вы можете поставить его там, где хотите, и создать необходимую вам среду.

Новый дом также оснащен новейшими функциями, такими как энергоэффективные материалы, технологичная проводка и системы безопасности.

И вы почти полностью контролируете строительные материалы, используемые в вашем доме, а также стоимость строительства дома.

Ваш выбор строителя, вероятно, является наиболее важным решением, которое вы примете, поэтому не вступайте в отношения легкомысленно.

Это означает, что вы можете принимать как эстетические решения (например, паркет или ковер), так и практические решения. Например, вы можете избежать попадания токсинов в материалы, сделав внутреннюю среду более безопасной для вас и вашей семьи.

Помимо экологичности вашего дома, добавление устройств Energy Star или экологически чистых приборов делает его энергоэффективным, снижая затраты на коммунальные услуги. Вы можете инвестировать больше в одни области дома и меньше — в другие.

Есть и другие финансовые преимущества строительства собственного дома:

• Вы не платите за дополнительные функции, которые вам не нужны, такие как готовый чердак или ковровое покрытие от стены до стены
• Вы можете получить большее соотношение цены и качества, поскольку получите желаемую планировку
• Расходы на техническое обслуживание и ремонт будут быть низким в течение первых 7-10 лет.Мелкий ремонт покрывается гарантией вашего дома, и обычно у вас есть гарантия от строителя на срок от одного до десяти лет

Маловероятно, что возникнут какие-либо неожиданные негативные сюрпризы, если вы выберете правильного строителя или подрядчика для своего проекта и получите ваш дом построен правильно.

Ваш выбор строителя, вероятно, является наиболее важным решением, которое вы примете, поэтому не вступайте в отношения легкомысленно.

Минусы строительства дома

Строительство дома может быть сложным.Это может нарушить ваш образ жизни.

Что делать, если сроки не подходят, и вы продаете свой нынешний дом, но вам нужно подождать еще несколько месяцев, чтобы построить новый дом? Скорее всего, вам придется все складывать и искать временное жилье.

В проектах жилищного строительства склонны:

• Задержки из-за неправильно структурированных контрактов
• Задержки из-за изменений в плане строительства
• Перерасход средств
• Задержки из-за погодных условий
• Задержки из-за опоздания с доставкой материалов

Хорошее планирование может помочь избежать многих из этих проблем, но другие могут возникнуть неожиданно .

Например, после урагана «Катрина» стоимость строительных материалов резко выросла, чего нельзя было предсказать.

Неудачные или несвоевременные заказы на заказ. А когда застройщик или субподрядчик не соблюдает самый последний план строительства дома, эффект может быть катастрофическим.

Если ошибка не связана с чем-то серьезным, например, неправильно установленными несущими стенами, ее можно исправить, хотя обычно не бесплатно.

Иногда строители или генеральные подрядчики скрывают или вызывают дефекты строительства.Могут возникнуть проблемы с домашней гарантией, о которых вы не знаете. Если гарантия вашего строителя или дома не покрывает эти дефекты, вы можете столкнуться с большими расходами на устранение проблем.

Покупка фиксатора верха: золотая середина?

Один из способов разделить разницу между покупкой и строительством — это ремонт. То есть вы покупаете дом с участком и фундаментом и финансируете ремонт прямо при покупке.

Вы можете сделать это с помощью одного из нескольких продуктов:

• Ссуда ​​FHA 203 (k) основывает сумму ссуды на улучшенной стоимости собственности и требует только 3.Скидка 5% для большинства претендентов
• Ипотечный кредит Fannie Mae HomeStyle позволяет вам финансировать вторые дома и аренду, а также основное жилье. Положите всего 5% вниз.
• Если у вас низкий или умеренный доход, ссуда HomeReady может открыть вам дверь с выплатой всего 3% и гибким андеррайтингом.
• Ремонтные ипотечные кредиты Freddie Mac аналогичны продуктам Fannie Mae. Однако правила различаются, поэтому вы можете получить одобрение на один, даже если вам отказали в другом

Как и в случае любой ипотеки, сравнение предложений от нескольких кредиторов имеет смысл.

Строительство дома: прибыль

Домовладение имеет множество преимуществ независимо от того, строите вы или покупаете.

Чтобы построить собственный дом, нужна сильная команда. Ваш строитель и ваш кредитор будут ключевыми членами этой команды. Они могут воплотить в жизнь дом вашей мечты.

Тщательно выберите застройщика и кредитора, и у вас будет отличный шанс построить дом, который вы хотите, в рамках вашего бюджета.

Подтвердите новую ставку (1 июня 2021 г.)

Контрольный список, чтобы построить свой дом и получить прибыль от капитала | Гленн Фэй младший.

Пример строительства первого дома

Строительство собственного дома — это основа американской мечты. Дом не только дает убежище, но и обеспечивает справедливость в будущем. Многие люди не только создали капитал и нажили богатство, но и действительно преуспели в том, чтобы разбогатеть, принимая мудрые решения в сфере недвижимости. С чего вы начнете свой путь по строительству собственного дома?

Составьте план

Если вы серьезно настроены построить дом в будущем, первым делом нужно составить план.И, как и в большинстве жизненных проектов, сбор информации идет рука об руку с составлением плана. Первое, что вы можете подумать, — это характеристики вашего дома. И спецификации переплетаются со списком других решений, которые повлияют на вашу жизнь и ваш бюджет в течение некоторого времени.

Сюда входят, помимо прочего, местоположение , размер, дизайн, стоимость и финансирование, бюджет, местные, окружные и государственные нормативные акты, а также ваша команда профессионалов (риэлтор, юрист, подрядчики, финансовое учреждение).

Расположение

Давайте подробно рассмотрим каждый из них. Местоположение — это фактор номер один в сфере недвижимости, поскольку от него зависит качество вашей жизни, расходы, время в пути, доступность товаров и услуг и стоимость при перепродаже. И обычно от местоположения зависит стоимость участка под застройку и будущие налоги.

Размер

Я знал много людей, которые построили дома с двумя спальнями, но вскоре выросли до семьи из четырех или пяти человек, и им нужно было быстро переехать.Иногда это срабатывает, но если вы не наняли няню, все станет еще сложнее, когда у вас появятся дети, которые станут частью вашей жизни. Поэтому лучше заранее спланировать строительство дома нужного размера.

Дизайн

Дизайн будет зависеть от вашего вкуса и потребностей. Некоторые люди счастливы жить в искусственно созданном доме, построенном в закрытых помещениях в контролируемых условиях и доставленном к вам на бортовом прицепе. Такой дизайн иногда называют «двойной шириной», поскольку две половины модульного дома соединяются вместе на бетонной плите или в подвале, а затем завершаются на строительной площадке.Они могут быть доступными, иметь разную цену и различные материалы, доступные в качестве дополнений.

Другие проекты варьируются от бревенчатых домов, построенных по индивидуальному заказу, деревянных каркасных домов, ранчо, викторианских, колониальных и фермерских домов и многих других. Возможно, вы захотите рассмотреть свой район, размер, обстановку и масштаб вашей собственности, а также пригодность участка для вашего дизайна. Например, вырыть глубокий трюм подвала в болотистой местности или на высоком уровне грунтовых вод может быть не самой лучшей идеей. Длинную дорогу в северных широтах зимой придется часто вспахивать.В некоторых местах короткая подъездная дорога может оказаться слишком близко к шоссе.

Стоимость

При рассмотрении стоимости строительства вы должны получить несколько оценок от строителей, которые имеют хорошую репутацию и солидный послужной список. Генеральный подрядчик, который может взимать от 10 до 20 процентов стоимости строительства, может управлять проектом. В прошлом сообразительные и знающие домовладельцы могли выступать в качестве генеральных подрядчиков для своих домов. Это означает, что домовладелец, выступающий в качестве генерального подрядчика, наймет бетонную компанию для рытья и заливки фундамента, строителей для строительства каркаса, сайдинга и крыши, а также установки окон и дверей.

Домовладелец может сэкономить тысячи долларов за счет изоляции, покраски, укладки полов и других частей работы. Большинство банков не допустят этого, если вы не являетесь лицензированным и застрахованным подрядчиком. В то время я был всего лишь разнорабочим, занимавшимся летней живописью, у которого были большие идеи, и он стремился учиться и работать.

Не забудьте принять во внимание стоимость земли и ожидаемые налоги на недвижимость для вашего нового дома. В одном районе, о котором я знаю, домовладельцы платят местные налоги на недвижимость от 2 000 до 40 000 долларов в год, в зависимости от района, площади дома и других факторов.Убедитесь, что вы можете уложить налоги и расходы на страхование в свой бюджет. Большинство кредитных организаций попросят вас показать эти расчеты, прежде чем они одолжат вам деньги.

Если общая стоимость строительства дома превышает ваш бюджет. настало время пересмотреть свое мнение. Риэлтор может сказать вам стоимость дома аналогичного размера в вашем районе. Если ваши затраты на строительство будут больше, чем стоимость, вы можете уменьшить свои планы, найдя более дешевый участок для строительства, более скромный дизайн или сделав больше самостоятельно, если это возможно.

Бюджет

Ваш ежемесячный бюджет легко рассчитывается путем деления вашего дохода после уплаты налогов на 12. Если вы финансируете покупку земли или строительство через банк или другое кредитное учреждение, они потребуют подтверждение вашего дохода и вероятность того, что вы все еще будете трудоустроены в будущем.

Разрешения и правила

Местные, окружные и государственные органы могут сильно различаться. Я живу в городе, которому требуется разрешение на строительство, чтобы заменить мою сетчатую дверь.У меня второй дом в городе, в котором нет никаких правил. Но даже несмотря на то, что второй родной город позволяет мне построить новый дом без какого-либо разрешения, штат требует, чтобы я подал разрешение, если я хочу установить септическую систему или водопровод. А септические системы — дорогостоящие вещи во многих местах. Ваша команда может помочь вам найти ответы на вопросы разрешений.

Ваша команда профессионалов

Вам понадобится юрист, который проведет поиск по названию и ознакомится с контрактами с продавцом.Часто мудрый риэлтор, который находится на вашей волне, может помочь вам в принятии лучших решений. Если вы покупаете землю или нанимаете подрядчиков, вам понадобится все разъяснение, и именно сюда приходит юрист. Хороший юрист — это не только другая пара глаз, работающая в ваших интересах, но и он / она знает законы и правила в вашем регионе.

В зависимости от того, где вы живете, правила могут быть устрашающими или практически отсутствовать. Я не удивлюсь ни одному дому в городе, где вам нужно разрешение на строительство, чтобы установить дверь-сетку, и коттеджу в другом городе, в котором нет разрешений или правил любого рода.

Практический пример

Год: 1987

Мы купили два специальных дома для разнорабочих, отремонтировали их и продали с получением денежной прибыли. Часть денег мы использовали, чтобы внести первоначальный взнос за дом на берегу озера. О, на участке также был коттедж с двумя спальнями, который мы планировали утеплить и жить в нем. Мы планировали арендовать дом на ранчо, который заплатил половину нашей ипотеки.

В течение года, когда мы жили в коттедже, мы начали фотографировать понравившиеся нам дома.Мы тоже смотрели книги, чтобы почерпнуть идеи. Наши вкусы возвращали нас в викторианские дома с башенками. Мы подумали, что было бы круто спроектировать и построить пассивный солнечный викторианский дом с башенкой, с большими окнами на солнечную южную и западную стороны.

От идей к самодельным чертежам

Я позаимствовал Т-образный квадрат, взял чертежный лист и начал набрасывать некоторые рисунки того, что мы хотели сделать. Мне удалось спроектировать дом, чтобы он соответствовал ландшафту нашей строительной площадки.Мы хотели, чтобы дом был большим, просторным, с высокими потолками, потрясающим видом на озеро и залитым естественным светом.

Я узнал, что мне нужно сделать масштабный чертеж для каждой стороны, со всеми каркасами и планами этажей для каждого уровня. Я бросился в этот проект после своей основной работы в течение нескольких месяцев. Я связался с другом-дизайнером, который работал в архитектурной фирме, чтобы получить совет по поводу моих идей и особенно по поводу несущей способности дома. Он взял с меня символическую плату за встречу, просмотр моих рисунков и внесение предложений.

Участок под дом находился в сельской местности без воды и городской канализации. Нам пришлось нанять инженера, чтобы очистить почву и спроектировать септическую систему, соответствующую государственным нормам. И нам нужно было установить систему водоснабжения озера для питьевой воды и других нужд.

Подрядчик по обрамлению

Я начал искать подрядчиков и нашел того, кто построил несколько домов викторианского типа на заказ. Его ссылки светились. Я встретился с ним, и мы решили, что его команда сделает кадрирование.

В качестве генерального подрядчика моей задачей было отслеживать заказы материалов, общаться с строителями и другими субподрядчиками, отслеживать, что происходит, и убирать каждый день.

Мы наняли листовых качелей, сантехника, электрика и экскаватор для установки водостоков по периметру и септической системы.

Как я уже упоминал выше, мы смогли сами установить изоляцию, полы и столярку. У меня был приятель из столярного цеха, и он разрешил мне резать мои изделия по дереву.Я купил дверные и оконные обшивки из точеного клена, вырезал и скрутил розетки и установил их в свободное время.

В доме было три или четыре спальни и еще 1200 квадратных футов на чердаке. Мы действительно построили дом своей мечты.

Субподрядчики

Наем каждого субподрядчика позволяет вам делать покупки вокруг, но подрядчики всегда жонглируют работой с разными клиентами, поэтому они не всегда появляются, когда они говорят, что будут. И они не всегда заканчивают, когда обещают.В результате согласовать графики между ними в лучшем случае бывает сложно.

У меня есть друзья, которые рассказывали мне ужасные истории о подрядчиках, которые оказались наркоманами кока-колы и исчезли через день или два. Я знал других подрядчиков, которые были достойными мастерами. Мой совет: будьте уверены и получите несколько оценок или предложений в письменной форме, выслушайте их, чтобы понять, как они общаются и работают, прежде чем принимать решение. И, наконец, всегда получайте более одной недавней ссылки на кого-либо, прежде чем нанимать его.

Номера

Вот момент, которого вы так долго ждали. Сколько стоило строительство этого дома площадью 2700 квадратных футов в 1988 году? Вот цифры.

Дизайн (Консультация моего друга-дизайнера) — 200 долларов

Работы и материалы для отверстия подвала, фундамента — 7500 долларов

Обрамление, установка сайдинга Т-111, крыши, полов, окон и дверей из еловой фанеры 3/4 дюйма — 25000 долларов

Септическая система, включая проектирование и установку — 15000 долларов США

Система водоснабжения озера (с соседом) — 1500 долларов США

Электрооборудование — 3000 долларов США

Сантехника — 3000 долларов США

Материалы, (пиломатериалы, крепеж, сайдинг, кровля, окна, двери, изоляция, кухня, ванна, краска) — 30 000 долларов

Как видите, на постройку недостроенного дома мы потратили менее 100 000 долларов.Я покрасил сайдинг Т-111, зная, что через несколько лет мне понадобится новый сайдинг с более классным внешним видом. Через несколько лет мы наняли местного подрядчика для установки красивого филиппинского сайдинга из красного дерева (из управляемого леса). Мой друг-дизайнер предложил несколько идей по дизайну и цветовой гамме сайдинга. Стоимость установки новой бортовой доски и обшивки вагонки составила еще 20 000 долларов.

Любой, кто знаком с расходами на материалы и рабочую силу сегодня, посмеется над постройкой дома площадью 4 000 футов (включая чердак) за 100 000 долларов.Стоимость выполнения того же проекта сегодня может быть вдвое больше, а то и больше, особенно если банку требуется генеральный подрядчик, а также готовые полы, сайдинг и т. Д. Но цифры предлагают контрольный список и ориентир, если ничто иное.

Подробная информация и дополнительная информация

Когда вы строите собственное жилище, всегда требуется дополнительная информация. Мы хотели установить в центре дома кирпичный дымоход для нашей дровяной печи. Он будет действовать как термальная масса в наши холодные зимы на ветреном озере.Поэтому мы наняли подрядчика для строительства дымохода в подходящее время еще за несколько тысяч долларов.

В конце концов, мы хотели покрыть окрашенные фанерные полы шпунтованными полами из клена. Я купил необработанную древесину у дилера, он показал мне, как ее использовать, и с небольшой помощью моего шурина мы вырубили ее. Мы покрыли ковром лестницу и небольшие спальни.

Мы поняли, что нам нужен вход и колода, которые были дополнениями, которые я добавил позже еще несколько тысяч по пути.Мы также установили дверь на южной стене кухни, думая, что, возможно, мы установим оранжерею рядом с кухней. Этого не произошло из-за роста нашего счета по налогу на недвижимость. С растущей семьей последнее, что нам было нужно, — это более высокие налоги. Поэтому мне нужно было снять дверь и отремонтировать стену.

В конце концов, город построил муниципальную систему водоснабжения, которая забирала воду из озера в полумиле от нашей системы. Мы потратили кучу денег на подключение к этой новой системе, хотя это означало бы ежемесячный счет за воду, равный ежегодному ремонту нашей исходной системы.Но муниципальная система дала нам больше спокойствия и больше доверия со стороны банка и возможного покупателя.

Sweat Equity

К счастью для нас, поскольку на участке под застройку был существующий дом, который мы разделили и арендовали, у нас теперь было два дома, которые стоили намного больше, чем стоимость первоначальной собственности и наши инвестиции в новый. жилой дом. Хотя мы могли бы рано обналичить деньги и перейти к новому проекту, мы остались в доме нашей мечты 17 лет, сняли первоначальный дом поменьше по соседству и построили еще больше капитала.Этот проект для нас очень хорошо сработал.

Сделаем ли мы это снова?

Мы не только сделали бы это снова, но и сделали бы это снова! Опыт — отличный учитель, и есть вещи, которые мы бы больше не делали. Времена изменились. Наши вкусы и потребности изменились. Мир изменился, в том числе банковские требования, правила и наш взгляд на будущее. Но мы все еще учимся и наслаждаемся следующей задачей.

***

Если вам понравилось это читать сегодня, рассмотрите возможность подключения в LinkedIn, Twitter, Instagram или Facebook.

Эта статья предназначена только для информационных целей, ее не следует рассматривать как финансовую или юридическую консультацию. Не вся информация будет точной. Прежде чем принимать какие-либо важные финансовые решения, проконсультируйтесь с финансовым специалистом.

Как получить ссуду на строительство FHA

Если вы всегда мечтали построить собственный дом, но ваш кредитный рейтинг недостаточен для получения обычного кредита на строительство, вам может помочь ссуда FHA на строительство. Поддерживаемые Федеральным жилищным управлением, строительные ссуды FHA имеют минимальное требование к кредитному баллу 500 с первоначальным взносом в размере 10%, что означает, что вы можете построить дом своей мечты даже с далеко не идеальным кредитом.

Что такое строительный кредит FHA?

Строительный кредит FHA — это ипотека, которая позволяет вам покрыть расходы на строительство дома с нуля. Существует два типа строительных ссуд FHA: ссуды на постоянное строительство и ссуды FHA 203 (k).

Постоянный заем на строительство. Обычно это называется ссудой на строительство до перми, это ссуда FHA «все-в-одном» на строительство дома. Вы можете объединить расходы на покупку собственной земли, строительство и сборы кредитора в один заем.

Заем на реабилитацию FHA 203 (k). Если вам нравится дом, который требует серьезного ухода и модернизации, программа FHA 203 (k) предлагает два варианта ссуды на ремонт. Программы FHA 203 (k) можно использовать для покупки или рефинансирования дома для ремонта.

Как работают ссуды на строительство FHA

Ссуды FHA от строительства до постоянных

Ссуда ​​FHA на постоянное строительство сочетает в себе характеристики краткосрочной ссуды на строительство со стандартной долгосрочной ссудой FHA. Вы закроете один раз, и после завершения строительства кредит автоматически конвертируется в вашу постоянную ипотеку.

Вот шаги, которые вы предпримете при финансировании дома с помощью постоянной ссуды FHA на строительство:

Выбери свою землю. Вам необходимо владеть землей, на которой вы будете строить дом, или вы должны использовать кредитные средства для ее покупки. Право на получение строительного кредита FHA не позволяет вам построить дом на земле, если он составляет:

• Рядом с газовой или нефтяной скважиной
• Рядом с аэропортом
• Расположен в зоне, подверженной наводнениям

Получите предварительное одобрение для получения ссуды FHA. Вы должны соответствовать минимальным квалификационным требованиям для получения ссуды FHA, в том числе:

• Кредитный рейтинг не менее 580
• Отношение долга к доходам (DTI) не более 43%
• Первоначальный взнос 3,5% для одобренного HUD проекта
• Первоначальный взнос в размере 10%, если проект не одобрен HUD
• Сумма ссуды, не превышающая лимитов ссуды FHA области

Выберите лицензированного подрядчика или строителя. Правила FHA по ссуде на строительство требуют, чтобы вы работали с лицензированным подрядчиком или строителем.Подрядчику, возможно, придется предоставить документацию, подтверждающую, что у него есть надлежащие лицензии и страховка.

Сделайте оценку дома. Ваш кредитор закажет оценку, чтобы подтвердить, что здание и материалы соответствуют минимальным стандартам собственности FHA.

Закрытие на строительную ссуду. Если оценочной стоимости достаточно, чтобы покрыть ваши расходы, вы готовы закрыть. Если нет, возможно, вам придется компенсировать разницу или сократить планы ремонта.

Запросить розыгрыши по мере выполнения работы. По завершении работ застройщик будет получать оплату в соответствии с графиком, который вы установили перед закрытием, с вашего письменного разрешения.

Перейти на постоянный заем. Когда ваш дом закончен и готов к проживанию, кредитор закрывает ваш строительный кредит и конвертирует его в постоянную ипотеку в течение 60 дней после закрытия строительного кредита.

Совет: зафиксируйте процентную ставку во время строительства

Пока ваш дом строится, ваша процентная ставка может измениться.Обсудите варианты блокировки ставки со своим кредитным специалистом и задайте следующие вопросы:

• Насколько могут измениться ставки во время строительства?
• Когда я могу зафиксировать ставку во время процесса получения кредита FHA?
• Какая будет ставка по постоянной ипотеке?
• Могу ли я снизить ставку, если она станет ниже после того, как мой дом будет построен?

Заем на реабилитацию FHA 203 (k)

Если вы нашли дом, требующий ремонта, или ваш нынешний дом нуждается в обновлении, ссуда FHA 203 (k) может помочь вам отремонтировать дом и включить расходы в общую сумму кредита.

В отличие от строительной ссуды FHA, программа FHA 203 (k) позволяет вам производить мелкий ремонт (общая стоимость проекта должна составлять минимум 5000 долларов) или капитальный ремонт существующего дома.

Существует два варианта FHA 203 (k): ограниченный и стандартный.

Limited 203 (k) ссуды. Для проектов реконструкции стоимостью 35 000 долларов или меньше вы можете улучшить дом, состоящий из одной-четырех квартир. Например, вы можете заменить протекающую крышу, установить новый ковер или нанести слой свежей краски на внутреннюю часть своего дома.

Стандарт 203 (k) ссуд. Стандартная программа 203 (k) позволяет вам заняться большим ремонтом дома, который вы покупаете или рефинансируете. Вы можете взять на себя более широкий спектр проектов по благоустройству дома, например:

• Замена сантехники в старом доме
• Обеспечение доступности домашнего кресла-коляски
• Изменение планировки или структуры
• Добавление или улучшение ландшафтного дизайна

Стандартная программа 203 (k) требует, чтобы консультант контролировал ваш проект от начала до конца.Консультант 203 (k) имеет лицензию и, как правило, имеет опыт работы в области домашнего осмотра, проектирования или архитектуры. Вы можете найти консультанта в вашем районе, проверив список консультантов FHA 203 (k), утвержденный Министерством жилищного строительства и городского развития США.

Альтернативы строительному кредиту FHA

Ваш местный банк или застройщик может предлагать собственные строительные ссуды. Когда дом будет построен, вам нужно будет погасить финансирование строительства постоянной ссудой.Это также называется двукратной закрытой ссудой на строительство, потому что вы закрываете дважды и оплачиваете заключительные расходы по обоим ссудам.

Более известный как «единовременная ссуда на закрытое строительство», вы начнете с ссуды для покрытия расходов на строительство дома. Постоянная ссуда автоматически заменяет ссуду на строительство после завершения строительства дома.

Приемлемые военные заемщики могут иметь возможность построить дом со 100% финансированием с помощью строительного кредита, гарантированного США.S. Департамент по делам ветеранов (VA). Строительные ссуды VA доступны с возможностью одноразового или двукратного закрытия.

Заемщики с низким и средним доходом могут построить дом в сельской местности, обозначенной Министерством сельского хозяйства США (USDA) с помощью этой программы. Однако требование о первоначальном взносе в размере 10% дороже, чем другие варианты ссуды на строительство.

Эта обычная ссуда на ремонт работает как программа FHA 203 (k), но допускает первоначальные платежи от 3% с кредитным рейтингом 620 или выше.Дополнительный бонус к ссуде HomeStyle: вы можете сделать некоторые ремонтные работы самостоятельно и включить часть ежемесячных платежей в сумму ссуды, если вы не можете жить в доме, пока он ремонтируется.

США сталкиваются с нехваткой жилья. Станет ли 2021 год поворотным моментом? — Советник Forbes

Рынок жилья пытается угнаться за спросом с 2010-х годов, когда количество построенных новых домов сократилось вдвое по сравнению с предыдущим десятилетием.Поскольку спрос на жилую недвижимость увеличился, нехватка домов на продажу привела к тупику на стороне предложения.

миллениала, составляющие примерно 38% доли покупателей жилья, женятся, заводят детей и, по сути, ищут дом, первый или второй. Когда на рынке так много мотивированных покупателей, вы в конечном итоге получаете множество людей, предлагающих цену на один и тот же дом, что вызывает рост цен. Тогда естественно возникают проблемы с доступностью.

Вот что думают эксперты о том, что произойдет в 2021 году, и как вы можете оказаться в наилучшем положении, чтобы заключить выгодную сделку.(Подсказка: это не лучшая новость, если вы хотите купить дом, особенно если вы впервые покупаете дом.)

Проблема: домов мало

«В настоящее время предложение домов на рынке составляет менее трех месяцев, что является самым низким показателем с начала века», — говорит Мэтью Спикман, экономист Zillow.

Согласно исследованию Freddie Mac, в период рецессии 2020 года дефицит предложения составил 2,5 миллиона единиц. Жилое строительство начало медленно расти во второй половине 2020 года (благодаря заинтересованным покупателям) после того, как Covid закрыл строительство домов весной, обычно в самый загруженный сезон для нового строительства.

Несмотря на множество препятствий, с которыми строители сталкиваются в новом году, эксперты осторожно оптимистично смотрят на 2021 год.

Возможное решение: грядет строительный бум?

«Строители будут очень заняты (в 2021 году). Интерес к жилью возродился после того, как (людей) запихнули в небольшую квартиру или дом во время изоляции Covid », — говорит Данушка Нанаяккара-Скиллингтон, заместитель вице-президента по прогнозированию и анализу Национальной ассоциации домостроителей (NAHB).«Сейчас, как никогда, людям нужно больше места. Новое строительство частных домов может превысить 1 миллион (в 2021 году) ».

Это было бы большим делом. Последний раз, когда количество домовладений на одну семью превышало 1 миллион, это было в 2007 году (1,046 миллиона). В 2011 году был резкий спад, когда количество одиночных семей упало до 430 600. С тех пор строительство неуклонно росло. В 2019 году было запущено 887700 домов на одну семью.

В 2021 году Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) прогнозирует, что количество домов на одну семью будет составлять около 1.134 миллиона. И это может быть только началом, поскольку прогнозы на будущее еще более радужные: 1,165 миллиона домов на одну семью в 2022 году и 1,210 миллиона в 2023 году.

Более того, мы также должны увидеть больше строящихся домов начального уровня в 2021 году, — говорит Джоэл Кан, заместитель вице-президента по экономическим и отраслевым прогнозам MBA. Это может помочь в потенциальном затруднительном положении, поскольку слишком много покупателей начального уровня помогают поднять цены, делая эти дома недоступными для этой самой группы.

«Мы увидим, как на рынке появятся более доступные дома, поскольку строители будут пытаться удовлетворить спрос на эти дома», — говорит Кан.

Проблема: строительные препятствия останутся на месте

Даже с учетом того, что строится больше новых домов, проблемы, стоящие перед строительной отраслью, наверняка сохранятся в 2021 году и в последующий период. По словам Роберта Дитца, старшего вице-президента и главного экономиста Национальной ассоциации домостроителей, без серьезных изменений со стороны правительства и самой строительной отрасли запасы останутся ниже необходимых.

Строительство сталкивается с теми же проблемами, с которыми оно сталкивалось в прошлые годы: рост цен на пиломатериалы, ограниченные поставки партий, проблемы с цепочкой поставок, ограничительные законы о зонировании, дорогостоящие разрешения и дефицит квалифицированной рабочей силы.

Эти проблемы делают почти невозможным для застройщиков получение прибыли от домов начального уровня, что является ценовой категорией, которая больше всего страдает на сегодняшнем рынке.

«Мы потеряли около 1,5 миллиона рабочих, которые либо потеряли работу, либо уволились во время большой рецессии.Это были торговцы, электрики и плотники. За последнее десятилетие мы вернули около 900 000 человек, но нам все еще нужно больше людей, — говорит Дитц.

Дитц указывает на замедление иммиграции и нехватку женщин в строительстве как на две основные причины нехватки талантов. Согласно опросам NAHB, около 75% рабочих в строительной отрасли — американцы, но многим не нравится, что работа носит сезонный и физический характер.

Возможное решение: строители говорят, что им нужно, чтобы правительство приняло меры

Расходы на поставку также выросли, отчасти благодаря тарифам на пиломатериалы.Если новая администрация Байдена разработает новую сделку с Канадой, строители могут начать видеть некоторое снижение затрат на пиломатериалы.

«Мы пытаемся снизить цены на пиломатериалы, которые сейчас очень высоки. В апреле она составляла около 350 долларов за тысячу досок. Затем в сентябре он достиг своего пика до 955 долларов, сейчас он составляет около 600 долларов », — говорит Нанаяккара-Скиллингтон.

Наряду с высокими расходами на снабжение, строгие законы о зонировании делают строительство некоторых районов, которые больше всего нуждаются в жилье, например в Калифорнии, дорогостоящим и сложным.

Некоторые из этих законов поддерживаются жителями, которые не хотят многоквартирного зонирования в своих кварталах. Домовладельцы голосуют против строительства многоквартирных домов, что приводит к удорожанию земли. Это выгодно для существующих домовладельцев, но некоторым потенциальным покупателям становится сложнее позволить себе приобретение дома.

«За последние 20 или 30 лет различные нормативные требования, особенно в отношении земли, стали все более жесткими», — говорит Дитц. «Есть требования к зеленым насаждениям, есть также законы об исключительном зонировании, которые в основном разделяют доходы.Без серьезных изменений в политике эти проблемы с запасами останутся ».

Проблема: люди больше не нуждаются в жизни в большом городе

Когда в 2020 году работников попросили держаться подальше от своих офисов, это вызвало эффект домино, который, вероятно, распространится и на 2021 год. Работа из дома позволила людям пересмотреть то, что им нужно, а что нет. И многие решили, что им не нужна дорогая квартира или дом в дорогом городе. Итак, они отправились в пригороды, окраины и даже за город.

Тогда неудивительно, что наиболее значительные области роста находятся на юге и юго-востоке, особенно в Хьюстоне и Далласе в Техасе, Флориде и Каролине.

На западном побережье процветают горные государства. В таких местах, как Айдахо, Колорадо и Юта, наблюдается рост благодаря людям из дорогих прибрежных городов, которые ищут больше места и более низкую стоимость жизни.

«Есть некоторые общие черты между юго-восточными и горными штатами, которые делают их высокоразвитыми территориями.У них благоприятная для бизнеса среда, больше земли, и им проще и дешевле получить разрешения на строительство, — говорит Дитц.

Дитц говорит, что Средний Запад также растет. Такие места, как Канзас-Сити, Канзас и Индианаполис, также преуспели в прошлом году.

Решение: покупатели идут туда, где дешевле

«Самая важная история жилищного строительства в 2020 году — это изменение спроса на жилье в пригородах», — говорит Дитц. «Темпы роста жилищного строительства выше на рынках с более низкой стоимостью и низкой плотностью населения.
Места, где есть слабые места, — это дорогостоящие, строго регулируемые районы. В конце концов, люди, которые не могут найти доступное жилье в Калифорнии или Нью-Йорке, проголосуют ногами и переедут в Техас, Юту (или) Айдахо ».

После вакцинации могут снова произойти некоторые географические сдвиги, когда некоторые покупатели жилья вернутся в города. Но поскольку крупные технологические компании, такие как Oracle и HP Enterprise, перемещают свою штаб-квартиру в Остин, штат Техас, а Tesla строит свою новую гигафабрику в Остине, похоже, происходит сдвиг коллективного сознания в отношении того, где люди хотят быть.

Будь то строгие законы или высокие налоги, очевидно, что многие люди ищут перемены, которые в меньшей степени повлияли бы на их кошелек.

«Рабочие Bay Area покидают город. Если крупные технологические компании говорят, что сотрудники могут работать из дома постоянно, зачем людям оставаться? » Нанаяккара-Скиллингтон говорит. «Это тенденция, которую мы увидим в ближайшие годы, когда люди будут работать удаленно и жить в более выгодных с финансовой точки зрения областях. Это также повлияет на место строительства.”

3 совета покупателям жилья в 2021 году

Если вы покупаете жилье на рынке продавца, ваши возможности ограничены. Поскольку меньше строительства, у вас меньше возможностей для выбора. Пожилые домовладельцы также могут выбирать старение на месте, что удерживает многие дома от продажи. Но вы можете извлечь максимум из не совсем идеальной ситуации.

1. Расширьте область поиска до Exurbs

Некоторые мотивированные покупатели предпочитают уезжать подальше от дорогих городских районов.Это одна из стратегий, которая может быть полезна покупателям с ограниченным бюджетом, которые могут работать из дома.

Поскольку люди лишены культурных развлечений, таких как концерты, открытие галерей, ночные клубы и театры, некоторые осознали, что комфортный дом более ценный, чем то, что они могут получить в городе. Поскольку цены имеют тенденцию к снижению в менее густонаселенных районах, вы, вероятно, получите больше за свой доллар в пригороде, чем если бы вы ограничили свой поиск в большом районе метро.

2. Подготовьте свое финансирование, прежде чем начать поиск

Еще одно препятствие, с которым сталкиваются покупатели, — это конкуренция. Нет ничего необычного в том, чтобы участвовать в торгах, когда все больше людей борются за меньшее количество домов, особенно на начальном уровне. Это означает, что еще более важно навести порядок в финансировании, прежде чем начинать поиск жилья.

Может быть душераздирающе найти дом своей мечты только тогда, когда внезапный покупатель наличных налетает и забирает его. Конечно, это может произойти даже при наличии готового финансирования, но всегда лучше иметь под рукой предварительное одобрение, если вы планируете использовать ипотеку для покупки дома.

Предварительное одобрение происходит после того, как вы предоставите свои финансовые документы кредитору и пройдете проверку кредитоспособности. Это более сложный процесс, чем предварительный квалификационный отбор, который представляет собой инструмент, который просто дает вам представление о том, на что вы имеете право, исходя из того, что вы говорите, что зарабатываете.

Имейте в виду, что сделки заключаются постоянно, поэтому, даже если вы сначала выиграете ставку, вы все равно можете получить дом, если этот покупатель не предоставит финансирование. Получив письмо с предварительным одобрением, продавцы будут относиться к вам более серьезно, когда вы сделаете предложение, чем к тем, кто не пользуется поддержкой со стороны кредитора.

3. Не торопитесь

Не спешите покупать то, о чем позже можете пожалеть. Затраты на покупку дома могут окупиться годами, так как затраты на закрытие могут составлять от 2% до 5% от суммы ссуды. Это означает, что если ваш жилищный заем составляет 400 000 долларов США, затраты на закрытие могут составить от 8 000 до 20 000 долларов в зависимости от вашего кредита, от того, покупаете ли вы баллы и сколько комиссионных взимает ваш кредитор.

Большинство экспертов рекомендуют покупать дом только в том случае, если вы планируете оставаться в нем не менее пяти лет, что даст вам достаточно времени для наращивания капитала, чтобы при продаже у вас не осталось денег после продажи.Если вы броситесь в дом, в котором не уверены, и в конечном итоге возненавидите его, вы можете либо застрять там, пока не накопите капитал, либо решите принять убыток и уйти. В любом случае, это не лучшая ситуация.

И помните, что если вы продадите до того, как возместите эти затраты на закрытие и решите купить другой дом, вы в конечном итоге потратите много денег на комиссионные, которые вы могли бы сэкономить, если бы вы подождали.

Получение ипотеки при строительстве собственного дома

Независимо от того, являетесь ли вы авантюристом, экспертом в области DIY или просто привередливым покупателем дома, мысль о строительстве собственного дома может быть захватывающей перспективой.В конце концов, когда вы решите построить свое собственное жилище, вам все в порядке. Это означает, что вы можете определить точную планировку, указать точное количество и тип комнат, вручную выбрать все варианты отделки и даже добавить крытый бассейн, стену аквариума или лестничную горку, если на то пошло.

Хотя строительство единственного в своем роде дома с нуля может показаться захватывающим, финансирование такого крупного предприятия — совсем другая история. Очевидно, что у большинства покупателей жилья не хватает денег, чтобы покрыть расходы на строительство своего дома по индивидуальному заказу, а это значит, что им понадобится ссуда.К сожалению, легче сказать, чем сделать, получить ссуду для самостоятельного строительства.

Ключевые выводы

• Если вы планируете построить собственный дом, вот несколько вещей, о которых следует помнить при поиске ссуды.
• Многие люди хотят построить дом своей мечты, а не покупать уже имеющуюся недвижимость, но традиционная ипотека не поможет вам осуществить эту мечту.
• Строительная ипотека — это ссуда, полученная для финансирования строительства дома, и обычно в течение периода строительства выплачиваются только проценты.
• Деньги авансируются поэтапно во время строительства по мере его продвижения.
• После завершения строительства наступает срок погашения ссуды, и она становится обычной ипотечной ссудой.

Стандартный ипотечный кредит не поможет

Для покупателей, приобретающих существующий дом, относительно легко получить одобрение на получение обычной ипотеки, если у них есть хороший кредит и надежный доход. С другой стороны, при строительстве собственного дома практически невозможно получить традиционное финансирование.Почему? Подумайте об этом так: вы, по сути, просите кредитора выложить деньги за то, чего еще не существует. Что еще хуже, строительство — это рискованный процесс, и кредиторы не любят риск.

Получение ссуды на строительство

Если вы планируете строить самостоятельно, вам нужно будет найти более специализированные способы финансирования. Введите строительный кредит. Строительный кредит, который иногда называют ссудой на самостоятельное строительство или строительной ипотекой, обычно представляет собой краткосрочную ссуду (обычно максимум на один год), используемую для покрытия затрат на строительство вашего дома.

Эти ссуды обычно имеют переменные ставки, которые выше, чем ставки по традиционным ипотечным ссудам. После завершения строительства вашего дома вы можете либо рефинансировать строительную ссуду в постоянную ипотеку, либо получить новую ссуду для погашения строительной ссуды (иногда называемой «конечной ссудой»).

Приготовьтесь заложить фундамент

Когда вы готовитесь подать заявку на получение строительной ипотеки, вам, вероятно, следует серьезно потрудиться. Эти ссуды требуют от заемщика огромных усилий.Вам придется преодолеть множество препятствий, чтобы доказать, что ваш проект жилищного строительства реален, жизнеспособен и относительно низко рискован для кредитора.

Для большинства заявок на ссуду на строительство вам необходимо предоставить кредитору график проекта и реалистичный бюджет. Вам также потребуется предоставить исчерпывающий список деталей конструкции, включая все, от планов этажей и типа строительных материалов до изоляции и высоты потолка. (Опытные строители обычно создают «синюю книгу», которая включает все эти детали для проекта строительства дома.)

Подготовьтесь к значительному первоначальному взносу

Как минимум, большинство кредиторов требуют 20% первоначального взноса по ссуде на строительство, а некоторые требуют целых 25%. Почему так высоки требования к первоначальному взносу? Потому что ссуды на строительство рассматриваются как «более рискованные», чем традиционные ипотечные ссуды, и кредитор хочет гарантировать, что вы не откажетесь от проекта.

Знай, где ты приземлился

Если у вас еще нет земельного участка, на котором вы планируете построить, стоимость земли должна быть включена в общую сумму строительного кредита.Если это возможно с финансовой точки зрения, постарайтесь заплатить за землю авансом. В противном случае вам придется внести гораздо больший первоначальный взнос, чтобы претендовать на ссуду на строительство.

Работа с квалифицированным строителем

Чтобы получить разрешение на получение ссуды на строительство, вам необходимо доказать, что у вас есть квалифицированный строитель, участвующий в проекте. Квалифицированный строитель обычно определяется как лицензированный генеральный подрядчик с хорошей репутацией в сфере жилищного строительства.

Если вы намереваетесь выступить в качестве собственного генерального подрядчика или построить дом самостоятельно, это представляет собой уникальную проблему — и вы, вероятно, не получите стандартную ссуду на строительство.В этом сценарии вы можете переключить поиск на ссуды на строительство домовладельца. На сегодняшнем рынке жилья может быть сложно получить такие ссуды; но это возможно, если вы предоставите хорошо проработанный план строительства, демонстрирующий ваши знания и способности в области жилищного строительства. Не забудьте о резервном фонде на случай непредвиденных сюрпризов.

Итог

Хотя строительство собственного дома с нуля может быть чрезвычайно полезным процессом, получение строительной ссуды — это не прогулка по парку.Чтобы увеличить ваши шансы на одобрение, составьте подробный план проекта, привлеките квалифицированного строителя дома и накопите достаточно денег для крупного первоначального взноса, прежде чем подавать заявку.

5 способов профинансировать строительство дома

Всегда мечтали построить собственный дом? Вот лучшие способы заплатить за это, от наличных до ипотеки для самостоятельного строительства

Не нужно быть миллионером, чтобы построить собственный дом.Возможно, вам посчастливится иметь в своем распоряжении большую банку наличных, но если нет, то вам доступны другие варианты финансирования. Комбинация двух или более из них может быть лучшим способом воплотить дом вашей мечты в реальность. Прочтите полное руководство по созданию собственного дома , чтобы узнать, что для этого нужно, и об огромных преимуществах самостоятельной постройки, а также об удивительных настоящих домах, которые вдохновят вас.

А пока вот несколько вариантов финансирования вашего проекта:

1. Денежные средства

Средняя средняя стоимость самостоятельной постройки, включая стоимость земли и постройки, составляет 460000 фунтов стерлингов (согласно опросу журнала Homebuilding & Renovating в 2017 году), поэтому вам понадобится значительная сумма, если вы платите за все. купюрами.

Возможно, вам за эти годы удалось накопить приличную сумму, а может, вы получили немного денег благодаря наследству. Самостоятельная постройка, безусловно, будет хорошей инвестицией, поскольку вполне вероятно, что ваш готовый дом будет стоить больше, чем вы на него потратили — около 500000 фунтов стерлингов для среднего проекта.

Если вам потребовалось два года, чтобы завершить строительство, от поиска земли до въезда, вам нужно было бы ежегодно зарабатывать 5,3% на сберегательном счете, чтобы ваши деньги вырастали на ту же сумму (после уплаты налога по базовой ставке). на проценты).

Наилучшая ставка, которую вы можете получить в настоящее время (в декабре 2018 г.) по двухлетнему сберегательному счету с фиксированной ставкой, составляет 2,35%.

Убедитесь, что у вас никогда не должно быть более 85 000 фунтов стерлингов (на человека) в одном банковском учреждении, поскольку все перечисленное выше не будет защищено схемой компенсации финансовых услуг. Тем не менее, временный высокий баланс в размере до 1 миллиона фунтов стерлингов будет защищен на срок до шести месяцев после наследования или продажи собственности.

Какой бы метод финансирования вы ни выбрали, вам понадобятся деньги.Вы можете занять до 95% затрат, используя ипотеку для самостоятельного строительства, что означает, что вам потребуется 23000 фунтов стерлингов для среднего самостоятельного строительства плюс рекомендуемый резервный фонд в размере 10-20% от затрат на строительство (до 54000 фунтов стерлингов в среднем ).

Эти деньги должны быть доступны, например, помещены на сберегательный счет доступа, поскольку расходы будут постоянно расти.

2. Продам существующий дом

Если вы счастливы жить во временном жилье во время строительства, вы можете продать свой существующий дом, чтобы высвободить деньги.

Это может означать ночевку с родственником, проживание в арендуемой собственности или, например, в доме на колесах. Просто убедитесь, что вы учитываете расходы на временное проживание в своем бюджете.

В зависимости от того, как долго вы владеете своим домом и где вы живете, вы могли бы накопить в нем значительную долю капитала.

Например, согласно данным Nationwide о ценах на жилье, если вы владеете домом в Лондоне стоимостью 500 000 фунтов стерлингов сегодня, то 10 лет назад он мог стоить вам 292 000 фунтов стерлингов.Это означает, что если вы купили его по ипотеке с 80% -ной процентной ставкой в ​​размере 233 600 фунтов стерлингов, у вас останется собственный капитал в размере 266 400 фунтов стерлингов (без учета затрат на продажу).

Однако на Северо-Западе вы могли заработать только 47 400 фунтов стерлингов в капитале, если бы ваш дом сейчас стоит 165 000 фунтов стерлингов, а 10 лет назад стоил вам 147 000 фунтов стерлингов.

Если вы продадите свой дом, он может не предоставить достаточно денег для оплаты всего вашего самостоятельного строительства, поэтому вам все равно может потребоваться взять ипотечный кредит на самостоятельное строительство, чтобы пополнить его.

Jaruwan Jaiyangyuen / Shutterstock

3.Самостоятельная ипотека

Основное различие между ипотечными кредитами на самостоятельное строительство и обычными заключается в том, что после того, как вы одалживаете деньги на покупку земли, остальная часть выдается вам поэтапно, потому что у кредитора нет существующей собственности, которую кредитор мог бы использовать в качестве обеспечения ссуды.

Есть два основных типа — ипотека на стадии просрочки платежа, основанная на стоимости собственности на различных стадиях строительства.

Процент от этой суммы высылается вам в конце каждого этапа, поэтому вы должны иметь возможность самостоятельно оплатить все предварительные расходы, прежде чем вы получите эти деньги.

Обычно вы можете взять в долг до 85% земли и затрат на строительство, поэтому вам все равно понадобится значительная сумма денег для депозита и оплаты первоначальных затрат на строительство.

С другой стороны, ипотечные кредиты с авансовым платежом основаны на затратах и ​​предоставляют вам деньги перед каждым этапом строительства.

Это означает, что на начальном этапе вам не нужно столько денег, и — в отличие от ипотечных кредитов на основе оценки — существует небольшой риск того, что деньги, которые вы получите от своего кредитора, не покроют стоимость этого этапа.

Вы можете взять в долг до 95% земли и затрат на строительство. Однако меньшее количество кредиторов предлагают их, и стоимость может быть выше.

Размер кредита будет зависеть от вашего общего финансового положения — кредитор рассмотрит ваш доход и расходы (включая любые выплаты по ипотеке в отношении вашего нынешнего дома), чтобы решить, что вы можете себе позволить.

Но поскольку вы можете выплатить ипотеку на самостоятельное строительство на процентной основе во время строительства, выплаты должны быть относительно доступными. Кроме того, во время вашего проекта вы будете платить проценты только на сумму, которую вы взяли в долг, а не на общую сумму, которую вы собираетесь занять до конца сборки.

Для обоих типов ипотеки может потребоваться некоторое время для согласования финансирования перед каждым этапом.

Поговорите с консультантом по ипотеке, например BuildStore, чтобы узнать, какой вариант лучше всего подходит для вас.

После завершения строительства нового дома вы можете перейти на обычную ипотеку, по которой будет взиматься гораздо более низкая процентная ставка.

Прочтите наше подробное руководство по ипотеке для самостоятельной сборки , чтобы узнать больше об этих вариантах.

4.Передать в залог свой существующий дом

Поскольку процентные ставки, взимаемые по ипотечным кредитам на самостоятельное строительство, намного выше, чем по обычным кредитам — более 4% по сравнению с менее 2%, — может быть более рентабельным перезакладывать существующий дом при условии отсутствия платы за досрочное погашение (ERC). ) платить.

Для того, чтобы этот вариант был приемлемым, вам потребуется значительный капитал в вашем доме (см. Примеры в пункте 2 выше), и не все кредиторы рады предложить повторную ипотеку для этой цели.

После завершения строительства нового дома вы, вероятно, захотите продать старый дом и выплатить по нему ипотеку.

По этой причине рекомендуется заключить сделку по повторной ипотеке на срок не более двух лет, поскольку ваша сборка, вероятно, будет завершена в течение этого времени.

Убедитесь, что в выбранной вами сделке нет ERC по истечении этого периода, чтобы вы могли оплатить ее бесплатно.

ANDROMACHI / Shutterstock

5. Ипотека под индивидуальное строительство

В 2016 году правительство приняло новый закон о праве на строительство, чтобы облегчить людям строительство собственного дома в качестве способа решения проблемы нехватки жилья в Великобритании.

Местные органы планирования должны теперь убедиться, что они предоставляют достаточно участков с разрешениями на строительство для всех, кто зарегистрирует интерес к строительству своего собственного дома в этом районе, либо путем самостоятельной постройки, либо строительства по индивидуальному заказу.

ПОДРОБНЕЕ: Как найти участок земли для самостоятельной постройки

Конкретные различия между самостоятельной сборкой и сборкой по индивидуальному заказу широко обсуждаются. Согласно порталу самостоятельной сборки, одобренному правительством веб-сайту для начинающих строителей дома, самостоятельная сборка определяется как проекты, в которых домовладелец играет активную роль.

Это может означать, что часть работы берется на себя самим, либо для этого нужно организовывать торговцев или упаковывать домашние компании.

Индивидуальная сборка, как правило, является более независимым подходом, когда домовладелец работает со специалистом-застройщиком, который предоставляет все, от участка до управления проектом и строительных материалов.

Buildstore теперь предлагает эксклюзивные ипотечные кредиты, специально разработанные для индивидуальных проектов строительства на определенных типах участков, называемых обслуживаемыми участками.

Это означает, что участок земли готов к застройке — с инженерными коммуникациями и доступом, а также с разрешением на строительство.

Buildstore предлагает различные типы ипотечного кредита на индивидуальную сборку, в зависимости от того, какой вклад вы внесете в проект.

Они работают аналогично самостоятельной ипотеке, но, поскольку индивидуальная сборка менее рискованна для кредитора, поскольку вы начинаете с обслуживаемого участка, вы можете получать выплаты на основе затрат в конце каждого этапа строительства.

Том МакШерри, менеджер компании по связям с общественностью, говорит: «Это также устраняет для вас риск получения обычной ипотечной задолженности по ипотеке, поскольку суммы платежей не зависят от оценки участка в то время.’»

Может быть от трех до шести этапов оплаты или только первоначальный платеж при покупке земли и окончательный платеж в конце.

Вы можете посетить сайт Unbiased, чтобы найти консультанта по ипотеке в вашем районе, если вам нужны рекомендации по выбору лучшей ссуды на самостоятельное строительство или повторной ипотеки для вашего проекта.

Просмотрите самостоятельную сборку от А до Я:

Что необходимо знать строительной отрасли Нью-Йорка

Подрядчики обычно выполняют два типа операций для целей налогообложения продаж в Нью-Йорке; (1) проведение капитального ремонта недвижимого имущества или (2) ремонт и другие услуги по техническому обслуживанию недвижимого имущества.Как бы просто это ни звучало, определение того, квалифицируется ли конкретный проект как капитальное улучшение и, следовательно, освобождается от налогов, может быть довольно проблематичным и потенциально значительным с точки зрения экономии налоговых долларов, если проект неправильно оценен.

New York использует трехкомпонентный тест для определения капитального улучшения. Проект считается капитальным улучшением, если он соответствует всем трем из следующих критериев:

• Существенно увеличивает стоимость недвижимости или значительно продлевает срок ее полезного использования;
• Становится частью недвижимого имущества или постоянно прикрепляется к недвижимому имуществу, так что удаление может причинить материальный ущерб имуществу самого объекта, а
• Предполагается, что он станет постоянной установкой.

Проекты, отвечающие вышеуказанным критериям, не облагаются налогом с продаж в Нью-Йорке для владельца. По этим проектам подрядчик должен получить от собственника правильно заполненный Сертификат капитального ремонта, форма ST-124. После получения подрядчик уплатит налог с продаж на закупку материалов для проекта. Использование субподрядчиков будет осуществляться по тому же принципу. Плата за рабочую силу при использовании субподрядчиков в проекте капитального ремонта не облагается налогом. Субподрядчики обязаны платить налог на закупку материалов.Налог с продаж на закупки подрядчиков обычно перекладывается на владельца в общем счете-фактуре, но сам счет-фактура не облагается налогом с продаж.

Обратите внимание, однако, что добавление передвижного дома к недвижимому имуществу никогда не является капитальным улучшением, независимо от того, как он установлен. В Нью-Йорке также действуют особые правила в отношении напольных покрытий. Таким образом, установка ковра, набивки, линолеума, винилового рулонного пола и другого подобного напольного покрытия квалифицируется как капитальное улучшение только в том случае, если оно выполняется в качестве начального напольного покрытия.Если установка напольного покрытия выполняется в существующем здании или в здании более чем через шесть месяцев после завершения строительства, расходы на напольное покрытие и установку считаются ремонтом / техническим обслуживанием и облагаются налогом с продаж Нью-Йорка.

Если проект представляет собой ремонт, подрядчик должен уплатить налог с продаж на все материалы, закупленные для работы. Кроме того, налог с продаж взимается с владельца на основании полного счета подрядчика за труд и материалы для работы.Подрядчик может, в свою очередь, потребовать вычета по своей налоговой декларации с продаж и использования налога с продаж, уплаченного за приобретенные материалы, поскольку налог с продаж взимается с владельца за те же материалы.

Чтобы проиллюстрировать различия между капитальным ремонтом и ремонтом / техническим обслуживанием, ниже приводится несколько сравнений работ, которые можно было бы выполнить:

Из-за разницы в налоговых последствиях капитального ремонта и проекта ремонта / технического обслуживания подрядчику необходимо принять правильное решение до начала проекта. Подрядчик должен знать, включать ли налог с продаж в стоимость материалов, включенных в проект. Если подрядчик выполняет комбинацию капитального ремонта и работ по ремонту / техническому обслуживанию, он должен отдельно указать счет за эти работы и взимать налог с продаж только с выполненных работ по ремонту / техническому обслуживанию.