Как узнать кадастровую стоимость здания по адресу: Как узнать кадастровую стоимость объекта | ФНС России

WOZ основана на рыночной стоимости. Оценки проводятся одинаково на всей территории Нидерландов в соответствии со строгими правилами. Стоимость WOZ недвижимости основана на характеристиках здания, официальной оценке и продажной цене близлежащих объектов.

Для получения дополнительной информации о значениях WOZ см .:

Проверка значения WOZ

Вы можете проверить WOZ-стоимость каждой собственности в Амстердаме на сайте WOZ-waardeloket.Введите свой адрес в поле слева вверху с надписью Locatie (местоположение), затем нажмите Zoeken (поиск). При необходимости вы можете выбрать именно тот адрес, который ищете.

Проверьте значение WOZ (на голландском языке)

Ценности WOZ и арендуемая недвижимость

Максимальная арендная плата за контролируемое жилье, известное как «социальное жилье» ( sociale huurwoningen ), в настоящее время ограничена 720,42 евро в месяц. Арендная плата за этот тип жилья определяется по балльной системе.Значение WOZ используется для расчета количества баллов, которое затем определяет сумму арендной платы, которую владелец недвижимости может взимать с арендаторов.

Для арендуемой недвижимости в частном секторе нет максимальной арендной платы, поэтому значение WOZ не имеет значения. Поскольку городские власти Амстердама не отслеживают, какая арендуемая недвижимость является частью рынка социального жилья, а какая находится в частном секторе, каждый, кто арендует недвижимость в городе, получит письмо с указанием стоимости WOZ.

Запрос отчета об оценке

Метод, используемый для определения WOZ-стоимости собственности, записывается в отчете об оценке. Владельцы и арендаторы могут запросить копию официального отчета об оценке своей собственности с помощью DigiD. Запрос отчета об оценке (на голландском языке).

Если вы являетесь владельцем или совладельцем собственности, вы можете запросить отчет об оценке, отправив электронное письмо по адресу [email protected]. Вы должны указать следующую информацию:

• Полный адрес объекта недвижимости.
• Год, за который вы хотите получить отчет об оценке.
• Ваше имя, номер службы поддержки гражданина ( BSN ) и контактная информация.

Возражение против значения WOZ вашей собственности

Если вы не согласны со значением WOZ, указанным для вашей собственности, и можете предоставить веские аргументы в поддержку этого, вы можете подать возражение. Возражение должно быть подано в течение шести недель с момента принятия первоначального решения WOZ. Подать возражение могут как собственники, так и арендаторы. Для этого заполните форму возражения, включенную в вашу налоговую оценку, или отправьте возражение онлайн с помощью DigiD (на голландском языке).Вы также можете связаться по телефону
020 255 4800.

Испания: покупка и аренда недвижимости

Введение

В этом руководстве содержится важная информация для британских граждан, желающих приобрести недвижимость в Испании, в том числе советы по юридическим вопросам, покупкам в определенных областях, жалобам и многому другому. Его следует читать вместе с руководством «как покупать недвижимость за рубежом».

Министерство иностранных дел, по делам Содружества и Развития (FCDO) не может предоставить какие-либо рекомендации по индивидуальной покупке недвижимости, кроме информации и ссылок, перечисленных ниже.

Ознакомьтесь с нашей информацией о том, что консульства могут и что нельзя делать для британских граждан.

Смотрите видео о покупке недвижимости в Испании.

Юридическая консультация

Мы настоятельно рекомендуем вам выбрать независимого юриста, специализирующегося на испанском земельном праве (урбанизм). Независимость означает, что они работают только от вашего имени и не заботятся также об интересах агента или разработчика.

Испанская система передачи собственности отличается от британской системы, поэтому вы должны убедиться, что лица, участвующие в сделке, имеют квалификацию и опыт работы в Испании.

Будьте предельно осторожны, если агент по недвижимости, промоутер или юрист убеждают вас срезать углы, чтобы сэкономить деньги или время.

Испанские нотариусы

Испанский нотариус подготовит договор купли-продажи и выдаст публичные документы.

Как покупатель, вы имеете право выбрать, каким нотариусом вы будете пользоваться.

Нотариус — это государственный служащий, который обязан предоставить вам бесплатную и беспристрастную юридическую консультацию по всем аспектам контракта до того, как вы его подпишете. Рекомендуется заранее проконсультироваться с нотариусом.Когда устанавливается дата подписания контракта, у вас есть 3 дня, чтобы посетить нотариуса и задать любые вопросы, которые могут у вас возникнуть по любому аспекту контракта.

Найдите англоговорящих нотариусов.

Британские агенты по недвижимости, промоутеры и юристы

Если вы решите работать с британским агентом по недвижимости, промоутером или юристом, убедитесь, что:

• они квалифицированы, надежны и имеют опыт работы в Испании
• они зарегистрированы в Юридическом обществе Великобритании
• специализируются на международных операциях

Если ваш адвокат находится в Испании, попросите его регистрационный номер и убедитесь, что они зарегистрированы и практикуют в местной ассоциации адвокатов (Colegio de Abogados).

Вам также следует убедиться, что у вашего юриста есть страхование профессиональной ответственности, и он не подписывает никаких документов и не передает деньги, пока вы не получите независимую юридическую консультацию.

Хотя посольство Великобритании не может порекомендовать адвоката, у нас есть списки местных англоговорящих юристов.

Gestors

Многие испанские граждане используют «жестик» для бюрократии от своего имени. Только Gestor Administrativo с отметкой GA kite имеет профессиональную квалификацию и сертификат для обработки документов напрямую с испанской администрацией.Более подробную информацию об услугах gestor можно найти здесь.

Имущественные споры: юридическая помощь

Если вы участвуете в имущественном споре и у вас недостаточно денег для оплаты судебных издержек, вы можете обратиться за юридической помощью. Дополнительная информация доступна на Европейском портале электронного правосудия.

Если вы проживаете в Испании, вы можете обратиться в местную коллегию адвокатов с просьбой о предоставлении юридической помощи.

Вам может потребоваться найти нового юриста со специальными знаниями, например, юристов-специалистов по гражданским делам для исков о компенсации против частных лиц, таких как агенты, девелоперы или банки, и специализированных судебных органов государственного органа (contencioso administrativo) по искам против местных, региональных или государственных органов власти. .

Переводчики

Если вы плохо понимаете испанский язык, убедитесь, что все контракты и документы переведены независимым переводчиком.

Список аккредитованных письменных и устных переводчиков в Испании можно найти на веб-сайте Министерства иностранных дел Испании.

Ипотека

Сделайте домашнее задание: вы должны проанализировать и сравнить различные продукты и услуги, предлагаемые кредитными компаниями. Если у вас есть какие-либо сомнения относительно условий, попросите кредитора объяснить.

Вам также следует уточнить в Банке Испании, что кредитор имеет право работать в Испании.

Предлагается ряд ипотечных кредитов, и вам следует обратить особое внимание на процентную ставку и период погашения, комиссию за оформление ипотеки, а также комиссию за досрочное погашение и отмену.

Если вы не можете продолжать выплаты по ипотеке, испанский банк может вернуть вашу собственность в Испании. Если стоимость собственности меньше, чем общая сумма непогашенного долга (у вас отрицательный капитал), банк может использовать ваши британские активы для возмещения недостающей ипотечной ссуды, используя Европейский исполнительный лист.

Убедитесь, что вы полностью понимаете подписанное вами соглашение об ипотеке. Если у вас есть сомнения, обратитесь в филиал в течение 10 рабочих дней после подачи обязательного предложения.

Если по какой-либо причине вы не можете продолжать выплаты по ипотеке, вам следует немедленно поговорить со своим банком (до невыполнения обязательств по выплате), чтобы обсудить доступные варианты.

Дополнительную информацию об ипотеке в Испании можно получить в Испанской ипотечной ассоциации.

NIE — идентификационный номер иностранца

A NIE (Numero de Identidad de Extranjero) — это личный идентификационный номер, необходимый для выполнения любых финансовых операций в Испании, таких как открытие банковского счета или покупка недвижимости.

Иностранным гражданам присваивается номер NIE при регистрации в качестве резидента в Испании в Oficina de Extranjeros (иммиграционном офисе) или в указанном полицейском участке, однако покупатели недвижимости из-за пределов Испании могут подать заявление на получение NIE в посольстве или консульстве Испании в Великобритании или через представителя.

Налог

Налогообложение — сложный вопрос, и налоги, связанные с покупкой, продажей и арендой недвижимости в Испании, могут сильно различаться от одного региона к другому, поэтому рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или профессиональным налоговым консультантом.

Налоговое управление Испании, Agencia Tributaria, предоставляет некоторую информацию о собственности и налогах на своем веб-сайте на английском языке.

Краткую информацию о налогообложении см. В руководстве «Жизнь в Испании».

Мошенничество

См. Руководство по мошенничеству с недвижимостью.

Жалобы на правовую систему

Если вы считаете, что ваш адвокат проявил халатность и не выполнил свои обязательства, вам следует сначала подать жалобу в провинциальную коллегию адвокатов (Ilustre Colegio Provincial de Abogados).Если их ответ неудовлетворителен, вы можете подать жалобу в региональную, а затем в национальную коллегию адвокатов.

Жалобы должны подаваться в письменной форме на испанском языке.

См. Список ассоциаций адвокатов Испании на веб-сайте Генерального совета испанских юристов.

Если у вас есть жалоба на то, как суд рассмотрел ваше дело, обратитесь в Генеральный совет судебной власти.

Если у вас есть жалоба на нотариуса или gestor administrativo, обратитесь в профессиональный совет, членом которого они являются.

Требования к визе / месту жительства

См. Требования к месту жительства в Испании.

Контрольный список покупателя

Перед тем, как завершить покупку недвижимости, убедитесь, что:

• Вы просмотрели выписку из земельного реестра (простую примечание), которую можно получить в Colegio de Registradores (переводы на английский язык за дополнительную плату), и проверили следующие данные
• Недвижимость и земля для продажи соответствуют зарегистрированным данным, и продавцы являются зарегистрированными собственниками
• Нет никаких долгов или платежей, таких как ипотека, на имущество (см. Простое примечание)
• Никаких судебных разбирательств в отношении собственности за нарушение закона о землеустройстве не возбуждено.

Вы должны убедиться, что разрешения на планирование в порядке, и собственность является законной постройкой.Это особенно важно при покупке на стадии строительства или напрямую у застройщика. Ратуша может сказать вам, есть ли у здания все лицензии и разрешения и какой это тип земли.

Если недвижимость построена на сельской земле или земле, которая не классифицируется для строительства, вам следует обратиться в региональное правительство с просьбой подтвердить разрешение на строительство.

Если вы покупаете недвижимость в стадии строительства, подтвердите, что недвижимость была сертифицирована как законченная зарегистрированным архитектором и зарегистрирована как новое строительство в реестре собственности.В регистрации также должны быть указаны подробные сведения о страховании застройщика от структурных и других дефектов строительства. В случае частной постройки (предыдущий владелец построил свой собственный дом и решил продать его до истечения 10 лет) вам необходимо запросить эти данные отдельно

Вы должны проверить последний план города, чтобы узнать, есть ли на участке, который вы хотите купить, какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, есть ли общественная дорога или что-то подобное. Вы можете сделать это в отделе городского планирования (урбанизма) местной ратуши.

Вы должны провести обследование собственности. Это не обязательно, но рекомендуется нанять дипломированного геодезиста для проверки собственности.

Вы должны знать кадастровую стоимость недвижимости и размер налога на покупку. Налог взимается с оценки имущества, проведенной советом, а не с суммы продажи. Вы можете проверить это на сайте налоговой службы регионального правительства по кадастровому номеру

Убедитесь, что вы просмотрели следующие документы:

• оплаченная квитанция по годовому налогу на недвижимость предыдущего владельца (IBI).Также целесообразно получить справку из мэрии, подтверждающую отсутствие невыплаченных ставок за предыдущие годы
• кадастровый сертификат с точными границами и квадратными метрами вашей земли — он будет связан с записью в земельной книге по кадастровому номеру. Вы должны убедиться, что описание собственности и земли, содержащиеся в обеих записях, соответствуют
.
• разрешение на первое заселение или свидетельство о проживании, выданное мэрией. Этот документ понадобится вам для подключения к предприятиям электроснабжения и водоснабжения.Разработчики не могут заставить вас завершить без этой лицензии
• квитанция, подтверждающая, что все счета за коммунальные услуги были оплачены предыдущим владельцем
• , если применимо, сертификат, подписанный президентом Сообщества владельцев собственности (см. Comunidad de Vecinos), подтверждающий отсутствие непогашенных долгов. Вы должны знать, что если позже вы обнаружите, что есть непогашенные долги, как новый владелец, вы принимаете на себя долги за текущий и предыдущий год (всего 2 года)
• с 1 июня 2013 года все дома для продажи или сдачи в аренду в Испании по закону должны иметь сертификат энергоэффективности.Если вы подумываете о покупке недвижимости, продавец обязан показать вам этот сертификат

По завершении публичный акт должен содержать точное описание собственности. Вам следует как можно скорее зарегистрировать недвижимость на свое имя в Земельной книге, чтобы обеспечить полную защиту ваших прав. Нотариус может даже отправить предварительное уведомление в Земельную книгу в электронном виде после подписания публичного акта.

Проверить местонахождение объекта перед покупкой

Правила планирования и строительства различаются от региона к региону, поэтому перед покупкой обязательно изучите правила, касающиеся местоположения собственности.

Разграничение побережья

Если вы подумываете о покупке прибрежной собственности, вам следует связаться с отделом прибрежной демаркации в вашем регионе, чтобы получить сертификат, подтверждающий, что недвижимость не подпадает под действие прибрежного закона 1988 года. Имейте в виду, что хотя прибрежные границы общественных морских зон можно просмотреть в режиме онлайн на веб-сайте Министерства окружающей среды, это может не предоставить достаточно точную информацию, на которой основывается покупка недвижимости.

Сельская земля

Будьте предельно осторожны, если запись в земельном кадастре показывает, что недвижимость, которую вы хотите купить, построена на сельской земле.В нормальных условиях правительство резервирует этот тип земли для использования в сельском хозяйстве, и вам необходимо проконсультироваться с муниципальными и региональными властями, чтобы убедиться, что было получено полное разрешение на строительство для жилищного использования.

Военные базы

В некоторых частях Испании периферийные земли, окружающие военную или военно-морскую базу, считаются «ограниченными» в соответствии с испанским законодательством, и при покупке, продаже или проведении строительных работ на объектах недвижимости, расположенных в этих районах, могут применяться особые правила.

С 1 января 2021 года граждане Великобритании, желающие приобрести недвижимость в этих районах, в том числе те, которые подпадают под действие Соглашения о выходе, должны будут соответствовать национальным требованиям третьих стран (т. Е. Не гражданам ЕС) и получить военное разрешение. у Министерства обороны Испании перед покупкой. Это разрешение применимо только к новой покупке недвижимости или строительным работам в указанных ниже областях с 1 января 2021 года.

Области, упомянутые в этом законе, включают:

• Область Картахены (Мерсия), включая юг Аликанте и восточную Альмерию
• район Гибралтарского пролива
• Район Кадисского залива
• Прибрежные районы Галиции
• все граничащие с Францией, Андоррой и Португалией регионы
• все испанские острова (Балеарские острова и Канарские острова) — см. Статью 32.и Приложение II к Королевскому указу 689/1978
• Сеута
• Мелилья

См. Приложение II к Королевскому указу 689/1978, где приведен список конкретных затронутых городов и районов, а также уточняйте в местных реестрах собственности и у местных нотариусов, применяется ли этот закон к собственности, которой вы владеете или рассматриваете возможность покупки. В определенных областях могут действовать исключения.

Как и во всех сделках с недвижимостью, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться за специализированной юридической консультацией к юристу, который может проконсультировать и поддержать вас в процессе и, при необходимости, запросить военное разрешение от вашего имени.См. Список англоговорящих юристов в Испании.

Покупка недвижимости вне плана

Покупка недвижимости на стадии строительства неизбежно сопряжена с более высоким риском, чем покупка недвижимости после перепродажи. Если вы подумываете о покупке на стадии строительства в Испании, следует учитывать ряд моментов.

Перед оплатой

Убедитесь, что у вас есть банковская гарантия (aval bancario) для покрытия ваших поэтапных платежей. Застройщики незавершенной недвижимости юридически обязаны обеспечить все вклады банковской гарантией.Однако имейте в виду, что это обязательство вступает в силу только после того, как разработчик получит разрешение на планирование, поэтому вам следует попросить его увидеть, прежде чем производить какие-либо платежи.

Вы также можете проверить это в Земельном кадастре, потому что, если описание будущего здания будет зарегистрировано, регистратор увидит доказательства того, что лицензия существует, и работы начались в соответствии с утвержденным проектом.

Вы должны убедиться, что банковская гарантия является индивидуальной, а не коллективной гарантией, охватывающей все развитие, которая не дает такой же защиты.Вам также следует запросить подтверждение того, что ваши платежи зачислены на специальный счет условного депонирования, который может использоваться только для строительства указанного комплекса.

Убедитесь, что разработчик зарегистрирован в Торговом реестре и лицо, которое собирается подписать документ от имени разработчика, имеет на это законные полномочия. Вы можете посетить любой офис Торгового реестра или использовать веб-сайт Земельного реестра.

Обратитесь в Земельный кадастр, чтобы убедиться, что земля, на которой планируется построить, зарегистрирована на застройщика, с которым вы ведете бизнес.

Убедитесь, что вы получили копию кадастрового свидетельства, в котором указаны точные границы и квадратные метры вашей земли.

Убедитесь, что застройщик имеет страховку, покрывающую ущерб, причиненный структурными дефектами здания. Эта страховка должна быть включена в руководство по недвижимости (libro del edificio), которое вам дает застройщик.

Вы также должны получить свидетельство о планировании участка, который вы хотите купить, в отделе городского планирования (Urbanismo) мэрии.Это будет включать информацию, например, есть ли на участке какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, есть ли общественная пешеходная дорожка или есть ли какие-либо текущие планы по строительству автомагистрали и т. Д.

Перед подписанием титула на право собственности

После завершения строительства и до того, как вы подпишете документ о праве собственности, попросите продавца предоставить доказательства того, что строительство было завершено в соответствии с описанием, приведенным в планах. Это выдается как сертификат (Certificado final de obra).Вы также можете проверить это в Земельной книге.

Убедитесь, что у вас есть лицензия на первое размещение (licencia de primera Occación), которая выдается мэрией для новых зданий и удостоверяет, что недвижимость пригодна для проживания. Этот документ понадобится вам для подключения к предприятиям электроснабжения и водоснабжения. Разработчики не могут заставить вас завершить работу без этой лицензии.

Вы можете попросить дипломированного геодезиста проверить недвижимость. Это не обязательно, но перед завершением рекомендуется получить профессиональное мнение о собственности.Королевский институт дипломированных геодезистов (RICS) существует в Испании, и на полуострове и островах работают дипломированные геодезисты. Члены RICS — квалифицированные и опытные профессионалы, предлагающие независимые и беспристрастные консультации.

Испанский колледж архитекторов в каждой провинции также предлагает список независимых специалистов-геодезистов.

Расторжение договора

Если застройщик не построит вашу недвижимость к сроку, указанному в контракте, или услуги и коммунальные услуги не завершены и не подключены к стандарту, или не может быть выдан сертификат жилья, вы имеете законное право:

• расторгнуть договор и вернуть депозит плюс проценты
• продлить срок, позволяя девелоперу завершить недвижимость

Если вы хотите расторгнуть договор, вам следует получить независимую юридическую консультацию.После консультации с юристом первым делом нужно написать разработчику, чтобы он объяснил, что из-за несоблюдения условий контракта вы хотите расторгнуть контракт и потребовать возврата уже уплаченных депозитов, а также начисленных интерес.

Вы должны приложить все соответствующие документы (например, копию контракта, копии произведенных платежей, копию банковской гарантии) и указать дату, к которой вы хотите вернуть сумму. Вам следует написать разработчику, используя Burofax, услугу, предоставляемую испанской почтовой службой Correos и большинством курьеров, которая юридически подтверждает, что контент был получен адресатом.

Если разработчик не ответит вам в указанные сроки, вам следует обратиться в отдел урегулирования претензий банка или сберегательного банка, ответственного за гарантию, и запросить возврат произведенных платежей. Опять же, разумно связаться с помощью Burofax и приложить копии всех соответствующих документов, включая копию банковской гарантии, копию жалобы, поданной разработчику, копию ответа разработчика (если есть) и копии любых документы, свидетельствующие о несоблюдении застройщиком договора.

Если банк не подчиняется, единственный оставшийся способ возмещения ущерба — это поручить юристу возбудить гражданский иск против банка.

Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества и у вас нет ни банковской гарантии, ни страхового полиса от застройщика, вам следует обратиться за независимой юридической консультацией в отношении возбуждения уголовного дела через суд и зарегистрировать заявление в полиции.

«Сообщество собственников» («Comunidad de Propietarios» или «Comunidad de Vecinos») является юридическим лицом (в соответствии с Ley de Propiedad Horizontal 49/1960), состоящим из всех домовладельцев в пределах одного жилого комплекса, такого как многоквартирный дом или урбанизация.Целью этого юридического лица является управление техническим обслуживанием и финансовым содержанием собственности, особенно коммунальных объектов.

Каждому домовладельцу назначается ежемесячная квота, установленная в регулирующем статуте Сообщества (Estatutos de la Comunidad de Propietarios), и он обязан представлять Сообщество в правлении (Junta de Gobierno) на ротационной основе. «Сообщества владельцев» могут подать в суд на любого владельца, который не платит общественные сборы.

Аренда в Испании

Владельцы, которые сдают свою недвижимость в Испании на краткосрочной или долгосрочной основе, должны соблюдать национальные правила аренды, установленные национальным законом об аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos и Real Decreto-Ley 7 / 2019, de 1 de marzo).

Прежде чем заключать договор аренды в качестве арендодателя (arrendador) или арендатора (arrendatario) в Испании, убедитесь, что вы знаете свои права и обязанности, поскольку они могут отличаться от прав и обязанностей в Великобритании. Попробуйте обратиться за профессиональной консультацией, чтобы убедиться, что вы соблюдаете испанское и местное законодательство.

Сертификат энергоэффективности

С 2013 года все домовладельцы в Испании по закону обязаны иметь сертификат энергоэффективности (Certificado de Eficiencia Energetica) перед продажей или сдачей в аренду своей собственности.Сертификаты предоставляют потенциальным покупателям и арендаторам указание на энергоэффективность собственности и типичные затраты энергии.

Посуточно (отпуск)

Если вы хотите сдать свою недвижимость туристам на краткосрочной основе, вы должны убедиться, что делаете это в соответствии с испанским законодательством. В большинстве регионов Испании ввели законодательство, регулирующее аренду на время отпуска в их районе, сделав обязательным для владельцев недвижимости получение лицензии перед сдачей в аренду и установив ограничение на количество доступных лицензий.Некоторые местные власти ввели мораторий на выдачу новых лицензий в качестве средства контроля за количеством арендуемой на время отпуска в их городе.

Недвижимость может подвергаться проверкам со стороны местных властей, а владельцы, уличенные в продаже нелицензированной частной жилой недвижимости туристам без соблюдения местного законодательства, могут быть подвергнуты серьезным штрафам.

Классификация туристических апартаментов (apartamentos turisticos) и домов отдыха (viviendas vacacionales) может варьироваться от одного региона к другому.В некоторых районах это зависит от продолжительности пребывания или от того, сдается ли недвижимость целиком или отдельные комнаты. В других случаях это определяется расположением объекта недвижимости (т.е. близостью к центру города, пляжу).

Вам следует обратиться за независимой юридической консультацией и проверить местные законы и требования (например, меры по охране здоровья и безопасности) в мэрии или в туристическом департаменте регионального правительства, прежде чем покупать, если вы рассматриваете возможность сдачи своей собственности на краткосрочной основе.

Если вы планируете купить квартиру, которая является частью жилого дома, вам также следует проверить устав сообщества владельцев, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила, запрещающие или ограничивающие аренду на время отпуска в сообществе. Набор законодательных мер, касающихся испанских законов об аренде (Real Decreto-ley 7/2019), которые вступили в силу в марте 2019 года, наделяют сообщества владельцев более широкими полномочиями по запрету аренды домов для отдыха в их застройках или кварталах.

После того, как вы правильно зарегистрировали свою собственность в местных органах власти и получили необходимую лицензию, вы можете рассмотреть вопрос о найме испанского агента по аренде, который поможет найти арендаторов, составить договоры аренды и управлять имуществом от вашего имени.В некоторых регионах обязательно использовать специализированную компанию по управлению туристическими апартаментами для краткосрочной аренды туристам.

Долгосрочная аренда

Многие люди, желающие купить второй дом в Испании, перед покупкой предпочитают арендовать. Договоры частной аренды регулируются национальными законами об аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos и Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo), которые устанавливают и защищают права и обязанности как арендодатель (arrendador) и арендатор (arrendatario).

Перед подписанием договора аренды

Арендаторам следует провести тщательный осмотр объекта недвижимости перед подписанием договора.

Хорошая практика заключается в проверке личности человека или агентства, сдающего жилье в аренду, чтобы убедиться, что они являются собственником. Это можно сделать в Национальном реестре собственности с помощью «простой записи». Если кто-то действует от имени владельца, например, агент, вы должны убедиться, что у него есть доверенность на это.

Договоры аренды

Договоры аренды должны предоставлять арендатору полную информацию об условиях аренды и оформляться в письменной форме.Перед подписанием убедитесь, что вы полностью понимаете все положения, а если что-то неясно, обратитесь за юридической консультацией. В письменном соглашении должны быть указаны полное имя и идентификационный номер (DNI для граждан Испании, NIE или паспорт для иностранных граждан) арендодателя и арендатора, полный адрес собственности и конкретные условия, с которыми согласились обе стороны, такие как сумма арендной платы, оплата метод и т. д.

Если недвижимость меблирована, это должно быть указано в соглашении, как и возможность арендатора использовать любые другие объекты, такие как складские помещения, парковочные места, общие сады, бассейны и т. Д.

Организация по надзору за потребителями UCO (Organización de Consumidores y Usuarios) предлагает здесь образец договора аренды.

Опись

Арендодатель должен предоставить арендатору инвентарный список, в котором перечисляется вся мебель, электроприборы или другое оборудование, включенное в договор аренды, и отметка о состоянии, в котором они находятся на момент подписания. Вы должны проверить, что все электроприборы находятся в рабочем состоянии, и убедиться в правильности инвентаризации. Вы можете сделать фотографии, чтобы избежать споров в будущем.

Важно проверить водопроводную, газовую и электрическую арматуру.

Вклады

Залог (fianza или señal) должен быть оплачен при подписании контракта, а арендодатель должен предоставить квитанцию. По закону домовладелец в Испании может запросить месячный депозит только при долгосрочной аренде. Могут быть запрошены дополнительные гарантии, такие как банковская гарантия (aval bancario) или другие гарантии, однако они являются отдельными от депозита и по закону не могут превышать общую сумму двухмесячной арендной платы.

По закону домовладелец обязан внести залог в соответствующее региональное агентство «Agencia Social de la Vivienda». Это эквивалентно утвержденной правительством схеме залога аренды жилья (TDP) в Великобритании.

При расторжении договора арендодатель обязан вернуть арендатору задаток через месяц с даты расторжения договора.

Сдающие в аренду агентства

Если вы решите арендовать через агента по сдаче в аренду, сборы, как правило, равны арендной плате за один месяц плюс НДС.

Срок аренды

Срок действия договора аренды может быть свободно согласован между домовладельцем и арендатором, однако, если в договоре аренды не указан фиксированный срок, взаимно согласованный обеими сторонами, будут применяться условия национального законодательства об аренде (Real Decreto-Ley 7/2019, де 1 де Марсо).

Договоры аренды обычно заключаются на один год, после чего они могут быть расторгнуты или продлены. Если соглашение является бессрочным или сроком менее 5 лет, арендатор имеет право продлевать его каждый год до достижения максимального срока в 5 лет (7 лет, если арендатор является юридическим лицом «persona juridica»).По истечении пяти лет, если ни одна из сторон не уведомит другую о своем желании прекратить действие контракта, он будет автоматически продлеваться ежегодно максимум еще на три года

Коммунальные и прочие расходы

Ответственность за подрядных поставщиков коммунальных услуг (например, электричество, газ, вода и т. Д.) Несет арендатор, если иное не установлено условиями договора.

Арендодатели должны предоставить арендаторам Свидетельство о проживании в собственности (Cédula de Habbabilidad), выданное региональным советом.Этот документ служит гарантией того, что недвижимость соответствует целевому назначению, и требуется при заключении договора на водоснабжение, газ и электричество.

Прежде чем заключить договор аренды, убедитесь, что вам известна согласованная сумма, и проверьте, включают ли условия договора какие-либо дополнительные расходы, такие как коммунальные платежи (см. Раздел «Сообщество владельцев») или Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). , ежегодный налог, который, если он не указан в контракте, должен нести собственник.

Аренда

Испанский закон гласит, что домовладельцы могут применять ежегодные надбавки к арендной плате только в том случае, если это четко оговорено в условиях контракта (например,грамм. фиксированный годовой процент увеличения). Однако, если методология прироста не указана, сумма не может превышать годовой индекс потребительских цен (Índice de Precios al Consumo — IPC).

Если в контракте не указаны надбавки к арендной плате, они не могут применяться до истечения срока контракта (5 или 7 лет).

По истечении этого времени арендодатель может увеличить арендную плату, если он произведет улучшения (кроме регулярных работ по техническому обслуживанию) в собственности через месяц после завершения работ, и только если арендатор был проинформирован в письменной форме.Любые надбавки, связанные с улучшением собственности, ограничиваются 20% -ным лимитом, и арендодатель должен предоставить арендатору подробную информацию о связанных расходах и о том, как была рассчитана новая арендная плата.

Содержание недвижимости

Арендодатель обязан провести любые работы, необходимые для обеспечения пригодности объекта для проживания, и в результате не может применять надбавки к арендной плате.

Арендаторы обязаны устранить любой ущерб, причиненный имуществу, который не является естественным (не износ), например, преднамеренный ущерб, случайный или вызванный небрежностью.

И арендодатели, и арендаторы должны вести учет любой работы, которую они выполняют или оплачивают в течение срока вашей аренды.

Рекомендации по безопасности

Некоторые аспекты безопасности испанских законов об аренде отличаются от британских. Настоятельно рекомендуется использовать детекторы дыма и угарного газа, однако, в отличие от Великобритании, это не является юридическим требованием для арендуемой недвижимости в Испании.

В отличие от Великобритании, арендодатели не обязаны по закону проводить ежегодные проверки газовой безопасности, однако поставщики услуг обязаны проводить полную проверку газа каждые 5 лет.Многие предлагают схемы обслуживания при аренде, а некоторые также обеспечивают покрытие на случай, если арендатор не сможет произвести оплату.

Хотя по закону арендодатели не обязаны проводить профессиональные проверки электроприборов, они, тем не менее, обязаны обеспечивать безопасность использования всего электрического оборудования.

Расторжение договора

Договор аренды может быть расторгнут только через 6 месяцев с даты подписания, если арендатор уведомит арендодателя в письменной форме с уведомлением не менее чем за 30 дней; или если по истечении года аренды домовладелец (persona fisica) должен потребовать вернуть собственность в качестве своего основного места жительства, и в этом случае они должны уведомить арендатора как минимум за два месяца.

Договоры аренды также могут быть расторгнуты, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, такие как оплата аренды или удержание депозита. Для получения дополнительной информации см. Национальный закон об аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.)

Разрешение споров по аренде

В случае возникновения споров между арендодателем и арендатором существует ряд различных механизмов, с помощью которых любая из сторон может добиваться разрешения путем арбитража, посредничества или судебного иска:

• , если договор аренды заключен между физическим лицом и зарегистрированной компанией (persona juridica), арендаторы могут подать официальную жалобу в местный административный орган по правам потребителей.Для получения дополнительной информации см. Здесь
• , если договор заключен между двумя лицами (особенно), можно обратиться за посредничеством или судебным иском. См. Список англоговорящих юристов в Испании.
• Некоторые региональные органы власти в Испании создали органы потребительского арбитража и посредничества (например, Consejos Arbitrales). Для получения дополнительной информации обратитесь в региональные органы власти.

Сдача внаем и налоги на прибыль

Вы должны убедиться, что декларируете доход от аренды в испанские налоговые органы (Agencia Tributaria) независимо от того, являетесь ли вы резидентом Испании или нет, и независимо от срока аренды.

Имейте в виду, что владельцы недвижимости-нерезидентов в Испании должны ежегодно заполнять налоговую декларацию, даже если они не сдают в аренду свои дома.

Налогообложение — сложный вопрос, и рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или профессиональным налоговым консультантом, обладающим всесторонними и актуальными знаниями налогового законодательства Великобритании и Испании.

Схемы выпуска акций

Схемы высвобождения капитала — это схемы, которые разработаны, чтобы позволить домовладельцам высвобождать собственный капитал из стоимости своей собственности в виде дохода, единовременной выплаты или сочетания того и другого.Обратная ипотека (hipoteca inversa) — это одна из форм выпуска акций, которая позволяет домовладельцам занимать деньги под стоимость их дома, которая используется в качестве залога. Обратная ипотека обычно предлагается домовладельцам-пенсионерам старше 65 лет.

Если вы рассматриваете схему выпуска акций, такую ​​как обратная ипотека или пожизненная ссуда, рекомендуется убедиться, что компания, предлагающая ипотеку, зарегистрирована в финансовом регуляторе рынков ценных бумаг, Comision Nacional de Mercado de Valores (CNMV). ) и что против них не было вынесено никаких предупреждений.

Список финансовых компаний, которые не имеют права вести деятельность в Испании, а также тех, в отношении которых ведется расследование, доступен на веб-сайте CNMV.

Обратитесь за независимой юридической консультацией до подписания любого контракта, чтобы убедиться, что информация, предоставленная вам компанией, верна, что в контракте нет оскорбительных положений и вы полностью осведомлены о своих правах.

С подозрением относитесь к финансовым компаниям или агентам, которые пытаются убедить вас подписать договор об обратной ипотеке, чтобы избежать или уменьшить ваши налоговые обязательства.Если у вас есть какие-либо опасения по поводу ваших налоговых обязательств (например, налога на наследство), вам следует обратиться за советом к опытному профессиональному налоговому консультанту, который может проконсультировать вас независимо. В качестве альтернативы вы можете обратиться в налоговую инспекцию Испании (Agencia Tributaria).

Если вас не устраивает проданная вами схема, первым делом нужно подать жалобу в компанию, ответственную за ваши инвестиции. Если по прошествии 2 месяцев вы не удовлетворены ответом или не получили ответа, вы имеете право подать жалобу в CNMV.

Хотя заключительные отчеты CNMV не являются обязательными, они будут комментировать поведение компании или лица, против которого была подана жалоба. Если отчет в пользу клиента, вовлеченная компания обязана уведомить CNMV о любых действиях, предпринятых для решения вопроса.

Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества, связанного со схемой выпуска акций, вы можете подать заявление в полицию и обратиться за независимой юридической консультацией по поводу обращения в суд.Дополнительная информация для жертв мошенничества доступна на странице мошенничества.

Проблемы с таймшером

Таймшер хорошо зарекомендовал себя в Испании. Однако есть также много недобросовестных компаний, некоторые из которых заявляют, что предоставляют различные стимулы (включая инвестиции на фондовом рынке и скидки на авиабилеты и проживание) при обмене существующей долевой собственности или прекращении членства в праздничных клубах.

Возможно, вам будет полезно прочитать советы по мошенничеству с таймшерами от Action Fraud, национального центра Великобритании по сообщениям о мошенничестве, находящегося в ведении Национального управления по борьбе с мошенничеством.

Другие источники совета

Испанский земельный кадастр публикует Руководство по покупке недвижимости в Испании. Spanish Property Insight предоставляет информацию и советы по покупке недвижимости в Испании.

Форумы экспатов, газеты на английском языке и общение с местными жителями и другими британскими гражданами, которые уже переехали, действительно могут дать вам представление о районе и дать вам представление о любых местных проблемах.

Испанский омбудсмен отвечает за защиту основных прав и гражданских свобод граждан путем наблюдения за деятельностью государственных органов.Если у вас есть жалоба на какой-либо государственный орган, вы можете подать жалобу региональному или национальному омбудсмену.

Если у вас возникли проблемы с недвижимостью в Испании, существует множество ассоциаций жителей, которые могут оказать поддержку и совет, а также связать вас с другими людьми, у которых был подобный опыт.

Полезные ссылки

Заявление об ограничении ответственности

Эта информация предоставляется в качестве общего руководства и основана на информации, предоставленной посольству соответствующими местными властями, и может быть изменена в любое время с небольшим уведомлением или без него.FCDO и посольство Великобритании не несут ответственности за неточности в этой информации. Граждане Великобритании, желающие получить дополнительную информацию, должны связаться с соответствующими местными властями или обратиться за консультацией к юристу и специалисту.

Понимание кадастровой стоимости недвижимости в Испании

Когда вы начинаете процесс покупки недвижимости в Испании, термин «кадастровая стоимость» появляется на ранней стадии процесса. Независимо от того, покупаете ли вы для проживания в доме или в качестве инвестиции, знание кадастровой стоимости имеет решающее значение.В этом посте мы рассмотрим основные проблемы, связанные с этой концепцией.

Чтобы узнать фактическую стоимость любого имущества и соответствующие налоги, подлежащие уплате, важно знать кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость — это стоимость, которую испанская администрация придает объекту недвижимости на основе данных земельного кадастра. Следовательно, это надежная оценка капитальной стоимости собственности.Это поможет вам рассчитать многие налоги, связанные с приобретением и обслуживанием недвижимости в Испании.

Кадастровая стоимость рассчитывается с учетом ряда критериев, установленных городом, в котором находится объект.

Кадастровая стоимость обычно значительно ниже рыночной стоимости недвижимости и никогда не может быть выше рыночной стоимости. Тем не менее, он может обновляться ежегодно, в зависимости от новых спецификаций, утвержденных законодательством о годовом бюджете.

Так почему же при покупке недвижимости полезно знать кадастровую стоимость?

Если вы планируете инвестировать в испанскую недвижимость или хотите купить новый дом для проживания, важно знать его кадастровую стоимость. Это потому, что он проливает свет на информацию, которую вам нужно знать перед покупкой. Это поможет вам понять, сколько именно вы в конечном итоге заплатите.

Продавец никогда не будет продавать по цене ниже кадастровой, но у него могут быть проблемы с уплатой налогов или другие долги, и они готовы отказаться от этого дешево.Следовательно, теперь вы знаете минимальную цену, по которой продавец продаст дом (его кадастровая стоимость). Эта информация чрезвычайно полезна для целей переговоров и сравнения продажных цен между различными объектами недвижимости.

Это кадастровая стоимость, которая принимается во внимание при рассмотрении налогов, которые вы должны платить как испанскому правительству, так и местной ратуше. Таким образом, оценка кадастровой стоимости позволяет определить, сколько налогов вы будете платить после покупки недвижимости.Это актуально независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом Испании.

Есть несколько способов получить кадастровую информацию об объектах недвижимости. Информация доступна для всех, если она не включает никаких защищенных данных. Хотя, если вы хотите узнать имя текущего владельца или точную кадастровую стоимость собственности, вы сможете получить ее, только если:

• У вас есть авторизация
• Вы владеете недвижимостью
• Вы можете подтвердить, что есть особый интерес к собственности

Итак, предположим, вы соответствуете одному из трех указанных сценариев.Как получить доступ к информации?

Есть два варианта.

Если вы являетесь владельцем, вы можете дождаться получения годовой квитанции по налогу на недвижимость (IBI). Там указана кадастровая стоимость.

Если вы не являетесь владельцем или не хотите ждать квитанции, возможны и другие варианты. Вы можете обратиться в соответствующий ЗАГС города и попросить об этом. Имейте в виду, что вам нужно будет предъявить действующий паспорт или другое удостоверение личности с фотографией.