Как определяется рыночная стоимость земельного участка: Как определить рыночную и кадастровую стоимость земельного участка

Related Articles

Когда и как давать яблоко грудничку: советы по введению яблочного прикорма

13.11.2024

Раннее развитие детей: методики, игры и упражнения для гармоничного роста

13.11.2024

Лучшие детские прыгунки для развития малыша: как выбрать и безопасно использовать

12.11.2024

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли? | Полезные советы

Земли оцениваются соответственно их целевому назначению. К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане. Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы.

«Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка.

Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости.

А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки.

Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Независимая оценка земельных участков. Стоимость. Примеры.

Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах. Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

• Определение рыночной стоимости земельного участка
• Установление арендной стоимости земельного участка
• Установление залоговой стоимости земельного участка
• Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

• Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
• В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
• В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
• При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
• Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

• Расчет показателя капитализации земельной ренты.
• Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
• Методика исчисления остатка.
• Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

• Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
• Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
• Расчет показателя организационных расходов.
• Расчет показателя ставки дисконтирования.
• Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

• Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
• Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
• Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
• Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
• Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Процедура производства оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

• Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
• Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

• Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
• Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
• Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
• Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр. ) – при наличии таковых.
• Разрешение на использование земли.
• Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику. Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий. Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

• Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
• Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
• Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
• Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
• Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
• Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
• Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
• Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
• Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
• Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
• Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости

Тарасова Ольга руководитель проектов  по оценке направления «Финансовый консалтинг»  Группы компаний SRG

Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.  

Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости. 

В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой. 

На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.  

Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом. 

Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект. 

Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное. 

В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности. При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.

Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства. Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.

По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет. По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.

Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права. 

В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность. К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.

Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка. 

В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде. 

При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем. Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.  

Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).

В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.

Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета. Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.

В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7». 

В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов при оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости у членов комиссии, но, по-видимому, для некоторых региональных экспертов данный метод не приемлем. Оценщику остается только в недоумении развести руками, ибо метод остатка рекомендован к использованию Минимуществом России (Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002)). 

Иногда оценщики ошибаются с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 29.18, от 29.07.1998, № 135-ФЗ). Чтобы избежать неточностей, следует запросить кадастровую справку, где должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость. 

В Москве существует практика, когда Департамент городского имущества на основании акта Государственной инспекции по недвижимости изменяет разрешенное использование земельного участка. На основании распоряжения вносятся изменения в кадастр, что приводит к изменению кадастровой стоимости объекта. Например, предприятие сдало часть помещений в административном здании в аренду, а арендатор открыл кафе, высока вероятность, что комиссия изменит назначение здания на административно-торговое, что приведет к изменению разрешенного использования земельного участка и, как следствие, кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г., №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

При кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.

Чтобы избежать описанных выше ошибок, оценщикам следует анализировать практические примеры, которые есть в открытом доступе, а так же изучать опыт коллег.

      

Бюллетень «RWAY», №251 от февраля 2016 г.

<— Назад

Методы оценки земли — как провести оценку земельного участка при оспаривании кадастровой стоимости.

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России (от 06.03.2002 г.568-р), приводится классификация подходов в методах оценки земельных участков:

 

Доходный подход в оценке земли.

1.      Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2.      Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3.      Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

 

Сравнительный подход.

1.    Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения — наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2.    Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3.     Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

  

 

Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов. Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка. Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем. Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.

 

Назад в раздел

Земля

Земельный участок — часть  поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение правовой режим и другие характеристики отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке стоимости земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволят его эффективно использовать.

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной стоимости  земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Учитывая сложность процедур профессиональной оценки, разнообразие ситуаций, связанных с имуществом, трудность в интерпретации оценочной деятельности, доверьте процесс оценки профессионалам.

ОЦЕНКА ДОМА С УЧАСТКОМ

В ряде случаев оценка дома с участком является необходимостью для наших клиентов, в таком случае проводится оценка дома, отдельно стоящих хозяйственных построек и земельного участка. Наша компания может провести как оценку  дома с участком так и отдельных элементов земли, дома и т.д.

ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ОТ ДРУГИХ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ:

1. Земля — это природный ресурс, который невозможно воспроизвести, в отличие от машины или квартиры.
2. Земельный участок имеет возможность многоцелевого использования
3. Срок эксплуатации земельных участков не ограничен, поэтому к ним нельзя применить понятия физического и функционального износа. Количество земли ограничено, поэтому стоимость земельных участков со временем увеличивается

Поскольку земельные участки, как и другие объекты недвижимости, могут отчуждаться и переходить от одного лица другому существует множество ситуаций, при которых вам может потребоваться оценка рыночной стоимости земельного участка.

ЦЕНЫ НА УСЛУГИ

Вид работы	Стоимость	Срок выполнения
Оценка земельного участка для наследства	1 500 ₽	1 день
Оценка земельного участка для других целей	2 000 ₽	1 день
Оценка дома с участком	5 000 ₽	1 день
Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости	от 15 000 ₽	10 — 15 дней
Доставка отчета	250 ₽
Дополнительный экземпляр отчета	300 ₽

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ

• Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок
• Кадастровый план земельного участка
• Копия паспорта Заказчика отчета об оценке
• Копия свидетельства о регистрации юридического лица
• Правоустанавливающие документы — Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом и земельный участок

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

• Связаться с нашими специалистами.
• Обсудить с оценщиком стоимость работ.
• Выбрать удобное время для осмотра объекта оценки (рабочие дни с 9:00 до 19:00, выходные по договоренности.
• Выезд оценщика на объект оценки для осмотра его состояния. Вы подписываете договор на проведение оценки.
• В течение одного -двух рабочих дней наши специалисты составляют отчет об оценке.
• Вы приезжаете к нам в офис оплачиваете наши услуги, подписываете акт приема-передачи работ и получаете готовый отчет об оценке.

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕОБХОДИМА ДЛЯ

• Для совершения сделки купли-продажи;
• Для дарении или оформлении наследства;
• Для раздела имущества при разводе;
• Для передачи в аренду;
• Для оптимизации налогообложения;
• Для кредитования;
• Для определение залоговой стоимости;
• Для передачи в доверительное управление;
• При изъятии объекта недвижимости государством с выплатой компенсации.

ВИДЫ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.

В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Рыночная

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость —  используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц.
 
Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость — это  стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо  меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.

Кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком,  для целей налогообложения

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Рыночная оценка земли

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Рыночная оценка земли

Если кадастровая стоимость земли имеет значение для налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Рыночная оценка земли

Определение рыночной стоимости земли необходимо для совершения с ней разрешенных видов сделок. Как и в случае с кадастровой стоимостью, оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью земли понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

• Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
• Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для формирования рыночной цены на земельный участок участники сделки должны полной, достоверной информацией о всех характеристиках земли, наличием либо отсутствием обременений и ограничений в пользовании участком, а также иными сведениями, влияющими на принятие свободного волеизъявления.
• Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики участка, являющегося предметом правоотношения.
• Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на доброй воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Назначение рыночной оценки земель

Главная цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка. Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Из субъектного состава данного правоотношения следует, что проведение рыночной оценки не является обязательным условием для совершения сделки. Стороны вправе сами решать, заказывать ли оценку перед отчуждением земли или определить цену самостоятельно на свой страх и риск.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

• Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
• Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
• Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета. 

Субъекты, осуществляющие независимую рыночную оценку

Федеральный закон 135-ФЗ определяет, что определением рыночной стоимости земли уполномочены заниматься профессиональные оценщики, внесенные в соответствующий реестр.

Оценщик является физическим лицом и должен состоять членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Обязательным условием для деятельности оценщика является факт страхования его ответственности за потенциальный ущерб, который он может причинить в результате недобросовестного предоставления услуг.

Выбор конкретного оценщика зависит сугубо от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме, который помимо описания объекта оценки предусматривает согласование размера вознаграждения на выполненную работу. 

Правила проведения рыночной оценки

Правила проведения рыночной оценки земель определены ФЗ-135 и включают в себя следующие этапы:

• Принятие решения о проведении оценки;
• Выбор оценщика;
• Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
• Составление итогового отчета;
• Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Хотя для процедуры рыночной оценки предусмотрены единые правила, в отношении некоторых конкретных случаев они подразумевают исключения или особенности, влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщик может самостоятельно применять совокупность методов исследования и оценки рынка оборота земель. Указанные методы оценщик выбирает исходя из собственного опыта работы на рынке, а также по итогам объективной оценки всех факторов, присущих обороту земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан указать в итоговом отчете о рыночной стоимости с уточнением причин такого выбора.

Наибольший объем проводимых исследований связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют самый распространенный оборот сделок и представляют особую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для оценки земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и применять нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Только сочетание этих предметов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Для клиента оценщика важно знать следующие условия:

• Оценщик выступает в качестве члена саморегулируемой организации, а значит, контроль за его деятельностью осуществляет конкретная СРО. При возникновении конфликтной ситуации между заказчиком и оценщиком для разрешения спорных вопросов заказчик имеет право привлекать специалистов СРО.
• Наличие заключенного договора с оценщиком дает возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Ответственность оценщика наступает в рамках страхования его деятельности.
• Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
• Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Оценка земельных участков в компании РусБизнесОценка в Москве, цена

1. Главная
2. Физическим лицам
3. Оценка земельных участков

Земельный участок – ценный актив, и собственнику нередко требуется установить его рыночную стоимость. Задача ее определения законом возложена на независимых оценщиков – специалистов, которые допущены СРО к оценочной к деятельности и осуществляют ее в полном соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Земельный участок как объект оценки обладает рядом специфических черт: не подвержен износу, является пространственной «опорой» для других объектов, обладает свойством плодородия. Во время оценки земельного участка во внимание принимается комплекс ценообразующих факторов. От того, насколько полно рассмотрены все характеристики объекта, зависит точность и объективность результатов оценки. Компетентный и опытный оценщик учитывает следующие характеристики земельного участка:

1. Тип разрешенного использования (ВРИ): под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, дачное строительство, под размещение коммерческих объектов и др.
2. Площадь, конфигурация и особенности рельефа (например, наличие естественного уклона).
3. Местоположение (приближенность к федеральным дорогам, крупным населенным пунктам, близость к водоемам и лесным массивам).
4. Наличие инженерных коммуникаций (скважины, водопровода, электричества, газа, проводного интернета).
5. Наличие объектов капитального и некапитального строительства.
6. Наличие обременений и юридический статус (поставлен ли на кадастровый учет, является ли залоговым имуществом, сдается ли в аренду).
7. Наличие улучшений как внешних (строительство улиц, дорог), так и внутренних (озеленение, ландшафтный дизайн).

Это примерный, но не полный перечень критериев земельного участка, которые учитываются при оценке рыночной стоимости (их количество может достигать 10-20).

Важно! Оценщик рассчитывает стоимость земельного участка на текущую дату. Однако есть исключения. Так, рыночная стоимость наследуемого имущества определяется на дату смерти наследодателя, а при оценке для оспаривания кадастровой стоимости – на дату проведения государственной кадастровой оценки.

Когда необходимы результаты оценки земельного участка?

Собственник земельного участка или другие лица, заинтересованные в определении объективной рыночной стоимости, обращаются к независимому оценщику в следующих ситуациях:

• Перед совершением сделки купли-продажи.
• Перед сдачей объекта в аренду.
• При продаже на торгах (если участок является городской или федеральной собственностью и при признании физ/юр лица банкротом).
• При продаже зданий, построек, расположенных на земельном участке.
• При оспаривании кадастровой стоимости.
• При внесении объекта в уставный капитал (при внесении неденежного вклада оценка обязательна по закону, так позволяет установить долю в уставном фонде).
• При получении кредита под залог имущества (земельного участка). В перечне документов, которые подаются в банк при получении заемных средств, отчет об оценке обязательно должен присутствовать. Это документ помогает сделать два важных вывода: насколько ликвиден залоговый объект и по какой стоимости сможет реализовать кредитная организация.
• При имущественных спорах (например, при разделе имущества между бывшими супругами).
• При ликвидации, банкротстве предприятия, при постановке на баланс или переоценке (когда участки являются активами юридических лиц).

При оценке рыночной стоимости земельного участка для разных целей независимому оценщику важно ориентироваться в законодательстве: в сфере гражданских правоотношений, земельных отношений, банковского кредитования, административного судопроизводства, земельного законодательства, но ключевые правовые и нормативные акты, в соответствии с которыми он работает, – это ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО.

Каковы этапы оценки земельных участков?

Работа независимого оценщика строго регламентирована и включает следующие стадии:

1. Заключение с заказчиком оценки договора на оказание оценочных услуг.
2. Сбор и анализ информации (этап включает проверку, изучение предоставленных документов, выезд на объект и визуальный осмотр).
3. Применение оценочных методик. На заметку! При оценке земельного участка преимущественно применяются:
   • Доходный: учитывается, какой доход будет приносить объект в будущем в течение конкретного периода времени.
   • Сравнительный: основан на сравнении цен продажи аналогичных земельных участках.
   • Затратный – применяется реже и основан на расчете затрат на приобретение, улучшение объекта.

Следующий этап – согласование результатов применения методов и расчетов с учетом ценообразующих факторов. Оценка завершается определением окончательного варианта величины рыночной стоимости, проверкой результатов расчетов и составлением отчета об оценке.

Отчет об оценке земельного участка – итог работы независимого оценщика. После определения актуальной стоимости земельного участка оценщик формирует официальный документ – отчет об оценке. Срок его действия – полгода, он может быть предоставлен в регистрирующий, налоговый орган, в суд или банк в зависимости от цели оценки.

В 6 разделах и приложении документа содержатся:

• Общие сведения и выводы. Указывается информация об объекте оценки: категория, ВРИ, точный адрес, площадь, а также о документах, на основании которых осуществляется оценка.
• Задание на оценку и цели ее проведения. Указываются сведения о заказчике, оценщике.
• Проведение расчетов с применением выбранных оценщиком методов и их обоснование.
• Сведения о качественных и количественных характеристиках.
• Анализ рынка недвижимости в конкретном регионе и городе.
• Копии документов, схемы и карты расположения земельного участка, фото объекта (в приложении).

Отчет об оценке составляется строго по ФЗ №135 и ФСО.

Нас рекомендуют

Заказать оценку

Отправьте заявку, и мы перезвоним
в течение 10 минут!

Как оценить рыночную стоимость недвижимости | Малый бизнес

Автор: Джейн Томпсон Обновлено 16 мая 2019 г.

Когда дело доходит до покупки или продажи недвижимости для вашего бизнеса, отправной точкой является определение ее стоимости. Это кажется достаточно простым — конечно, вы видите то, что ранее продавалось в вашем районе, и используете это как отправную точку? К сожалению, оценка собственности — и особенно коммерческой недвижимости — не так проста. Если бы это было так, не было бы необходимости в профессиональных оценщиках в этой области.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это профессиональное мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на расстоянии вытянутой руки — то есть независимому покупателю, без каких-либо уступок или откатов — на основе местного рынка недвижимости, спроса и предложения, а также того, каковы другие аналогичные объекты недвижимости. продажи в районе, а также особенности и преимущества недвижимости.

Это не то же самое, что рыночная цена собственности, которая может быть больше или меньше рыночной стоимости.Это потому, что цена равна той, за которую продавец соглашается продать недвижимость. Это может быть то же самое, что и рыночная стоимость, или продавец может согласиться на более низкую цену за собственность, потому что, например, ему нужна быстрая продажа.

Три разных метода оценки

Существует также более широкое определение рыночной стоимости, которое зависит от типа используемого метода оценки. В Соединенных Штатах существует три основных метода оценки: метод сравнения продаж , метод затрат и подход дохода .Часть работы оценщика состоит в том, чтобы знать, какой метод использовать для данной собственности в данном месте.

Прежде чем мы рассмотрим три подхода, имейте в виду, что хороший процент от стоимости собственности составляет субъективных . Решение о том, сколько стоит собственность, — это больше искусство, чем наука, и некоторые части процесса могут быть немного сложными для понимания. Вы можете попросить трех разных оценщиков оценить одну и ту же недвижимость и получить три разных ответа.

Это особенно верно для коммерческой недвижимости, где дефицит может сыграть роль в оценке собственности.В некоторых случаях оценки могут отличаться в десятки тысяч долларов!

Оценка дома с использованием метода сравнения продаж

Метод сравнения продаж является наиболее часто используемым методом для определения стоимости жилой недвижимости, хотя он также подходит для оценки некоторых типов коммерческой недвижимости. При таком подходе стоимость недвижимости зависит от того, за что аналогичные объекты недвижимости были проданы в последнее время на том же рынке. Эти свойства называются «сопоставимыми» или «сопутствующими» — отсюда и термин «продажи сравнение ».

1. Обратите внимание на характеристики объекта недвижимости

2. Начните с перечисления характеристик и преимуществ объекта недвижимости, например:

4. Найдите сопоставимые объекты недвижимости

5. Следующим шагом является определение продажных цен по крайней мере трех свойств, которые сопоставимы с объектом собственности. Это означает, что они должны разделять некоторые или в идеале все функции , которые вы перечислили. Обратите внимание на любые другие характеристики, такие как меньшая площадь в квадратных футах — эта информация понадобится вам позже.

6. Если у вас есть доступ к службе множественного листинга, вы можете легко открыть список композиций. Вы ищете недвижимость, которая была продана за последние от трех до шести месяцев. — Рынки недвижимости движутся так быстро, что старые цены продажи уже устареют. Обратите внимание на адрес вашей сопоставимой недвижимости. Местоположение является ключевым элементом при оценке недвижимости из-за таких факторов, как транспорт и качество обучения, поэтому вы ищете недвижимость в том же районе и, в идеале, в пределах пары улиц от объекта недвижимости.

7. Если у вас нет доступа к MLS, вы можете найти большую часть этой информации на Zillow; вам просто нужно еще немного покопаться.

8. Рассчитайте контрольную цену

9. После того, как вы найдете сопоставимые объекты, выполните быстрый расчет, чтобы получить контрольную оценку для рассматриваемого объекта недвижимости. Например, если вы найдете три сопоставимых объекта недвижимости, которые были проданы за 450 000, 480 000 и 435 000 долларов соответственно, вы возьмете среднее значение этих цифр — 455 000 долларов.

10. Другой вариант — найти цену за квадратный фут (ppsf), что полезно, если ваши композиции больше или меньше, чем ваша собственность объекта. Например, предположим, что недвижимость стоимостью 450 000 долларов составляет 2 000 квадратных футов (225 долларов США), собственность стоимостью 480 000 долларов США — 2200 квадратных футов (218 долларов США на фунт стерлингов), а собственность стоимостью 435 000 долларов США — 1 950 квадратных футов (223 доллара США на фунт стерлингов). Среднее значение ppsf составляет 222 доллара. Для объекта недвижимости площадью 2300 квадратных футов это равняется базовой оценке в 510 600 долларов.

11. Добавьте немного, вычтите

12. Как объяснялось ранее, оценка собственности — это больше искусство, чем наука, и это момент, когда оценка становится субъективной. Физические характеристики представляют собой наиболее очевидные различия между двумя сопоставимыми объектами недвижимости: одно может быть в лучшем состоянии, чем другое, или у одного может быть гараж, а у другого нет. Поэтому вам необходимо изменить цену в сторону увеличения или уменьшения с учетом качества, состояния, дизайна и особенностей.

13. Например, если недвижимость на следующей улице была продана недавно, но с нее был вид, а объект недвижимости выходит на кирпичную стену, возможно, вам придется уменьшить базовое значение объекта недвижимости. Это элементарно, но это лучшее, что вы можете сделать без опытного взгляда профессионального оценщика.

Оценка земли с использованием стоимостного подхода

Затратный подход начинается с расчета, сколько будет стоить перестройка собственности, либо в виде точной копии текущего здания, либо для строительства аналогичного здания с сопоставимыми характеристиками и удобства, но с использованием современных строительных материалов.

Затем оценщик вычитает сумму начисленной амортизации, которая представляет собой уменьшение стоимости собственности с течением времени в результате устаревания или износа. Теория заключается в том, что никто не будет платить за существующую недвижимость больше, чем стоило бы ее строительство с нуля.

Затратный подход предпочтительнее для нового строительства или для оценки свойств особого использования, где не хватает аналогичных свойств для сравнения. Если вы оцениваете коммерческую недвижимость, промышленную собственность или голую землю, то это, возможно, самый надежный подход.

1. Оцените стоимость земли, представив ее вакантной

2. Прямое сравнение — наиболее распространенный метод оценки стоимости свободной земли — за что недавно были проданы другие участки? Например, используйте оценщик стоимости земли в 50 000 долларов.

3. Оцените стоимость строительства здания

4. В идеале вы просуммируете стоимость всех отдельных компонентов конструкции, таких как крыша, каркас и водопровод. Однако это занятие довольно утомительное, и его лучше оставить на усмотрение оценщиков. Работать с единовременной сметой квадратного метра проще — здесь может помочь телефонный звонок архитектору или строительной компании.

5. Например, если строительство склада площадью 2000 квадратных футов обходится строительной компании в 100 000 долларов, то ставка составит 50 долларов за квадратный фут. Умножьте эту ставку на площадь застройки объекта недвижимости, чтобы получить стоимость строительства. Например, предположим, что ваш склад составляет 5 000 квадратных футов.Ориентировочная стоимость строительства составит 250 000 долларов (5 000 x 50).

6. Вычесть сумму амортизации

7. Амортизация представляет собой потерю стоимости по мере старения имущества с течением времени, либо из-за износа, либо потери полезности — современный офис будет подключен к современным методам связи, например, тогда как 40-летнему зданию может и не быть. Самый простой метод начисления амортизации — это метод по возрасту и сроку службы , который оценивает, как далеко продвинулось имущество в течение срока его полезного использования.Например, если объекту собственности 10 лет, а срок его полезного использования составляет 40 лет, стоимость строительства должна быть амортизирована на 25 процентов. В этом примере остается стоимость строительства 187 500 долларов.

8. Найдите значение

9. Наконец, добавьте стоимость земли к амортизированной стоимости строительства здания. Здесь стоимость недвижимости составляет 50 000 долларов США + 187 500 долларов США = 237 500 долларов США.

Доходный подход для арендованных зданий

Если объект недвижимости сдан в аренду и приносит доход, у вас есть возможность оценить его с использованием доходного подхода.Этот метод использует доход от аренды объекта или потенциальный доход, чтобы обосновать его рыночную стоимость. Многоквартирные дома и дуплексы — это примеры объектов недвижимости, которые можно оценить с помощью доходного подхода.

Этот метод немного усложняется, и о том, как это сделать, написаны целые книги.

Вот сокращенная версия:

1. Определите чистый годовой доход от собственности

2. Чистый годовой доход — это доход от аренды, полученный от арендаторов и арендаторов.Если здание пустое или частично пустое, вам придется оценить эту цифру. Обязательно учтите вакансии . Например, для многоквартирного жилого комплекса вы можете оценить, что 20 процентов квартир будут пустовать по крайней мере в течение одного месяца в году, чтобы учесть смену арендаторов. Таким образом, фактический доход от аренды будет ниже, чем заголовок, который предполагает, что здание всегда полностью занято.

3. В этом примере представьте, что вы оцениваете жилой комплекс, который приносит 500 000 долларов дохода от аренды в год.

4. Найдите чистый операционный доход

5. Чистый операционный доход равен выручке от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество, сборы и гонорары управляющего имуществом. В этом примере расходы составляют 100 000 долларов. Следовательно, NOI составляет 400 000 долларов.

6. Установите максимальную ставку собственности

7. Ставка капитализации или «максимальная ставка» — это норма прибыли, которую вы ожидаете получить от собственности на основе дохода от аренды.Формула ставки капитализации: NOI, разделенные на стоимость собственности . Здесь вы не знаете значение свойства, поскольку это то, что вы пытаетесь вычислить. Поэтому вам нужно работать в обратном направлении и начинать с максимальной ставки или доходности, которую вы хотите получить для своих инвестиций.

8. Как потенциальный покупатель вы можете решить, что 8-процентная доходность является средней на этом рынке, и именно это вы хотите получить от этой покупки недвижимости. Если вы не можете договориться о цене, которая будет соответствовать этой норме, вы будете искать более выгодное вложение.

9. Выполните расчет рыночной стоимости собственности

10. Разделите NOI на ставку капитализации, чтобы получить стоимость собственности. Оценка этого многоквартирного дома составит 400 000 долларов, разделенных на 8 процентов (0,08), или 5 миллионов долларов.

Определение стоимости земли

Что такое стоимость земли?

Стоимость земли — это стоимость объекта собственности, включая стоимость самой земли, а также всех улучшений, которые были на ней сделаны.Это не следует путать со стоимостью участка, которая представляет собой разумную стоимость земли при условии отсутствия договоров аренды, ипотеки или чего-либо еще, что в противном случае могло бы изменить стоимость участка. Стоимость земли увеличивается, когда спрос на землю превышает предложение доступной земли или если определенный участок земли имеет внутреннюю стоимость выше, чем соседние районы (например, на земле можно найти нефть).

Ключевые выводы

• Стоимость земли — это стоимость земли, а также всех улучшений, которые на ней были сделаны.
• Всегда используйте оценщика при оценке стоимости земли, так как они профессионалы в определении потенциальных преимуществ или недостатков для каждой отдельной собственности.
• Стоимость земли не совпадает со стоимостью участка.
• Обычно стоимость земли определяется сторонним оценщиком.

Понимание стоимости земли

Владельцы собственности используют стоимость земли, чтобы определить, сколько взимать с других сторон за ее использование. Например, человек, который сдает в аренду владельцам ранчо несколько акров сельскохозяйственных угодий для выпаса скота, определит размер платы, сравнив рыночную стоимость земли с земельными налогами и ставкой капитализации.

Стоимость земли может быть определена путем оценки недвижимости, проводимой третьими сторонами. Оценка оценщика может иметь решающее значение для решения кредитора о предоставлении финансирования потенциальному покупателю или рефинансирования для владельца собственности.

Оценка земли может включать сравнение ее состояния с аналогичной недвижимостью. Это не то же самое, что сравнительный анализ рынка, когда сравниваются цены на недавно проданные аналогичные объекты недвижимости.

Всегда рекомендуется использовать оценщика, так как он также рассмотрит любые недостатки или дефекты собственности, которые могут повлиять на ее стоимость.

Положение и расположение земли могут иметь прямое влияние на ее стоимость. Например, удаленный участок земли может иметь ограниченную ценность, потому что он не имеет доступа к удобствам, коммунальным услугам, транспорту или другим ресурсам, которые могли бы сделать собственность полезной. Стоимость земли может возрасти, если недвижимость находится рядом с популярным местом, например, городом, развлекательным заведением или услугами, которые пользуются спросом.

Особые соображения

Земля, находящаяся в регионе, подверженном экологическим рискам, может частично потерять свою ценность.Например, если недвижимость расположена в районе, подверженном наводнениям, оползням или землетрясениям, эти опасности могут удерживать потенциальных покупателей от интереса к ней.

Возможность повторного разрушения затрудняет поддержание безопасного и постоянного присутствия на территории. Любые улучшения, внесенные в собственность, могут быть потеряны в результате экологической катастрофы. Риск для жителей и сотрудников, которые могут присутствовать на таком участке, может перевесить любую выгоду от использования земли.

Даже если земля расположена в отличном месте и имеет доступ к желаемым ресурсам, могут существовать смягчающие обстоятельства, которые не позволяют застроить землю или использовать ее в полной мере. Ограничительные условия могут запретить владельцам собственности использовать ресурсы, такие как нефть, которые там обнаружены.

Какие факторы определяют и влияют на стоимость земли

Мошенничества, связанные с недвижимостью, не редкость в Индии, особенно когда речь идет о покупке земли.В этой статье мы обсудим, как покупатели могут не стать жертвами мошенничества с землей.

Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы: Документы, подтверждающие право собственности продавца на участок. Помимо проверки документов через профессионального юриста, покупатель также должен проверить земельную запись в офисе местного налогового управления, чтобы быть уверенным вдвойне. Среди документов, подтверждающих право собственности продавца, — документ о праве собственности, свидетельство об обременении, выписка по кхате 7/12 (в таких штатах, как Махараштра, Гуджарат и Карнатака) и счета по уплате налога на имущество.

Построить пограничную стену: Оставленный без присмотра открытый земельный участок, вероятно, привлечет наземную мафию. Чтобы не допустить их, постройте ограждающую стену. Табличка на главных воротах должна упоминать имя владельца участка и предупреждать о вторжении.

Держите смотрителя: Наймите смотрителя, чтобы охранять вашу землю от незаконного владения. Однако, если это не вариант, регулярно заходите на сайт или попросите свою семью или друзей сделать это за вас.Эти посещения дадут соседям представление о реальном владельце.

Обратитесь за помощью к своему соседу : Если участок находится в уже заселенном районе, подружитесь со своими соседями и попросите их следить за вашей землей, даже если вы наняли смотрителя. Каким бы неформальным он ни был, это довольно эффективная стратегия защиты вашего недвижимого имущества.

Сообщите сразу: Даже закон откажется помочь вам, если скваттер долгое время сидит на вашей территории, а вы не сообщите об этом в полицию.Согласно нескольким приговорам судебной системы страны, скваттер получает законные права на собственность после 12 лет ее владения. Если вы видите красный флаг, не теряйте времени и немедленно сообщите об этом в полицию.

***

5 факторов, определяющих цену участков

Харини Баласубраманян

Земля является важным активом, и инвестиции в землю или участки известны своей прибыльностью, поскольку обеспечивают лучшую оценку и предлагают более высокую цену. долгосрочная прибыль для инвесторов.Это особенно верно по сравнению с жилой недвижимостью. На стоимость любой собственности, помимо таких факторов, как ее структурные характеристики и местоположение, в значительной степени влияют ставки за землю.

Стоимость земли за последние 20 лет выросла многократно. Итак, для любого, кто рассматривает возможность инвестирования в участки, важно понимать основные факторы, влияющие на ценообразование на землю. MakaanIQ исследует основные факторы, определяющие цены на участки.

Местоположение

Местоположение является решающим фактором, определяющим цену земли. Тип развития, который происходит в районе, влияет на цену земли. Близость к основным дорогам, транспортным развязкам, ближайшим шоссе, населенным пунктам или важным достопримечательностям способствует более высокой оценке участка. Кроме того, земля, окруженная зеленью, стоит дороже, чем участки, окруженные промышленными предприятиями или фабриками. В условиях растущего дефицита земли правительства многих индийских штатов работают над земельными нормами, чтобы облегчить преобразование сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование.

Топография

Топография, качество почвы, климат, наличие грунтовых вод и т. Д. Оказывают значительное влияние на цену земли. Например, земля со слабым грунтом или каменистая местность не сможет поддерживать конструкции и, следовательно, будет менее предпочтительной. Плодородная сельскохозяйственная земля будет стоить больше, чем участок без каких-либо характерных черт.

Спрос на землю

Проще говоря, все, что продается и доступно в большом количестве, имеет меньшую ценность, чем то, что доступно в меньшем объеме. Цены на недвижимость в элитных районах любого города выше, чем в пригородах, поскольку такие элитные районы оснащены всем необходимым и привлекают инвесторов и покупателей. Точно так же земельные участки на окраинах города доступны в большом количестве и по более разумной цене.

Промышленная застройка местности также имеет прямое влияние на стоимость участков. Участки, расположенные в районе с интенсивной экономической деятельностью, такой как рынки или промышленность и т. Д., Требуют более высоких цен.

Индекс жилой площади

Индекс жилой площади (FSI) или коэффициент жилой площади (FAR) является жизненно важным фактором, влияющим на стоимость участков. FSI определяется такими параметрами, как размер участка и ширина дороги. Он указывает, сколько места на участке можно использовать для строительства. FAR ограничен кодексом зонирования и влияет на стоимость земли. Если планирующий орган увеличивает FAR, рыночная стоимость участка увеличивается.

Текущее и будущее землепользование

Часто правительство или местные власти накладывают ограничения на виды застройки, которые могут быть выполнены на земле. Стоимость земли также определяется размером разрешенного землепользования на земельном участке. Это также важный фактор для ценообразования на землю. Обычно промышленное или институциональное землепользование привлекает более высокие цены.

Как определить стоимость земли Vs. дом в доме покупка | Бюджетирование денег

Домовладельцы обычно знают приблизительную стоимость своего дома, потому что они ежемесячно выплачивают ипотечный кредит, но стоимость вашего дома на самом деле равна стоимости его физического строения и земли под ним вместе взятых.Однако иногда домовладельцу важно знать эти две разные ценности.

Это может быть особенно важно, если у вас есть домашний офис и вы хотите амортизировать эту часть своего дома для целей налогообложения. Вы должны знать, сколько стоит дом и сколько стоит земля, потому что, хотя вы можете обесценить физическую структуру, вы не можете обесценить землю, на которой она расположена.

Использование оценщика

Самый простой способ определить стоимость вашей земли по сравнению со стоимостью вашего дома — это нанять профессионального оценщика . Оценщик — это профессионал, обладающий базовыми знаниями и опытом для определения стоимости вашей собственности в зависимости от ее местоположения и текущего рынка. Оценщик может дать вам независимое официальное определение приблизительной стоимости вашей собственности и дома. Однако вам придется платить из своего кармана, а авторитетный оценщик может стоить долларов.

Анализ сопоставимых продаж земли

Другой способ определить стоимость вашей земли — посмотреть на пустую землю, которая очень похожа на вашу землю, и посмотреть, сколько она продается за акра.Когда вы смотрите на несколько различных сопоставимых масштабов земли, вы можете рассчитать среднюю стоимость акра в вашем районе для земли, аналогичной вашей. Это даст вам приблизительную стоимость вашей земли, если бы она была продана сегодня как пустой участок. Затем вы можете вычесть эту сумму из стоимости вашего дома и вместе с землей , чтобы определить, сколько стоит ваше строение дома.

Расчет соотношений стоимости

Вы также можете использовать некоторые базовые вычисления для определения приблизительной стоимости вашего дома по сравнению с землей, на которой он расположен.Самый распространенный расчет включает использование общей стоимости, которую вы заплатили за свой дом, включая налоги на передачу, регистрацию, плату за подключение к коммунальным услугам и страхование титула. Затем оценочная стоимость дома делится на общую оценочную стоимость дома и земли . Это приводит к проценту от вашей общей стоимости, которую составляет ваш дом; оставшийся процент — это процент от общей суммы, которую составляет ваша земля.

Поскольку этот процесс может быть сложным и неточным, важно убедиться, что ваши расчеты верны, сравнив их с сопоставимыми продажами земли и любыми имеющимися оценками.

Ссылки

Советы

• Если у вас есть копия оценки, в которой разбита стоимость дома и земли, вы также можете использовать ее для определения распределения стоимости между домом и землей. Эмпирическое правило Налоговой службы состоит в том, что ваше распределение должно основываться на справедливой рыночной стоимости, как бы вы ее ни рассчитывали. Вы также можете использовать распределение, которое появляется в вашем соглашении о покупке, если оно есть.

Писатель Био

Беа — писатель по личным финансам и юридическим вопросам из Техаса.

Как определяются цены на участки?

Sulekha.com

Это известный факт, что рыночная стоимость земли продолжает расти, и это всегда было положительным моментом для инвесторов. Несмотря на то, что люди заинтересованы в покупке квартир, вложения в землю потенциально принесут инвестору более высокую прибыль в долгосрочной перспективе.

Покупка земли может быть полезным опытом, особенно в городе, который борется за пространство и где стоимость недвижимости стремительно растет.

Хотя культура покупки квартир распространилась на такие города, как Бангалор, Ченнаи, Дели, Мумбаи, Хайдарабад, Пуна и Калькутта, все же некоторые люди заинтересованы в покупке участков и ищут участки для продажи, чтобы построить дом своей мечты.

При покупке земли очень важно знать факторы, определяющие цену участков. Давайте посмотрим на них:

Местоположение

Это первый и самый важный фактор, определяющий цену земли.Нужно проверить, находится ли земля рядом с главной дорогой или другим важным ориентиром.

Чем ближе земля к таким населенным пунктам, тем выше стоимость. Наиболее желательное место — это густонаселение и хорошая застройка, что приводит к более высоким ценам. Покупатели земли обычно не выбирают землю в малонаселенной местности, даже если она лучше.

Использование земли

В зависимости от использования земли, стоимость земли может резко возрасти.Если земля какое-то время пустует, а затем используется для строительства учреждения, офисного помещения или для коммерческих целей, это увеличивает стоимость земли.

В таких случаях собственники земли либо получают выгоду, либо страдают от внешнего фактора, которым они связаны даже против своей воли. Например, Бангалор — известный ИТ-центр; участки в Бангалоре пользуются спросом, даже несмотря на то, что они дорогие.

Удобства и сооружения

Стоимость земли или участка меняется, если есть какие-либо объекты инфраструктуры, созданные какими-либо городскими органами местного самоуправления или органами городского развития.Объектами могут быть дороги, коммуникации, транспорт, водоснабжение, электричество, электричество, канализация, уличные фонари, дороги и т. Д.

Состояние

Плодородные сельскохозяйственные земли стоят больше, чем изношенные земли. Точно так же лесные земли будут иметь большую ценность, чем сплошные леса. В нем четко указано, что земля, которая имеет более высокую привлекательность, будет иметь более высокую стоимость, чем участки без каких-либо особенностей.

Процентная ставка

Как правило, процентная ставка в банковской системе или финансовых учреждениях имеет тенденцию влиять на цену участка. Это обратная зависимость; то есть, если наблюдается снижение процентной ставки банков, это приводит к увеличению инвестиций в недвижимость, что, в свою очередь, приводит к увеличению цен на участки или землю, и наоборот.

Окрестности

Термин означает те элементы, которые граничат с участком и имеют жизненно важное значение для его стоимости. Земля, окруженная пышной зеленью, определенно будет иметь высокую цену, даже если реки и горы не являются частью собственности.

Однако земли или участки возле промышленных зон будут продаваться по невысокой цене, даже если сама недвижимость в хорошем состоянии.

Спекуляция

Спекуляция также влияет на стоимость земли. Обычно, когда спрос превышает предложение, это дает место для спекуляций. Например, любая городская территория, которая имеет быстрое развитие и рост населения, приводит к миграционным перемещениям людей из сельской местности в города. Таким образом создается спрос на землю и постоянно растет цена на землю.

Коэффициент площади пола или индекс площади пола

Коэффициент площади пола часто ограничивается кодексом зонирования и может иметь решающее влияние на стоимость земли. Он используется как мера размера участка земли, на котором построено здание. Если орган планирования увеличивает коэффициент площади, то рыночная стоимость земли или участка удваивается.

Если быть точным, это соотношение определяет стоимость земли. Землевладельцы не имеют в этом никакого участия, но они получают выгоду, если удельная площадь увеличивается.

Развитие сектора услуг

Быстрый рост информационных технологий (ИТ), услуг с поддержкой информационных технологий (ITES), аутсорсинга бизнес-процессов (BPO) и других сфер услуг также является причиной увеличения стоимости земли.

Многонациональным компаниям требуется много места в городских районах для организации своей деятельности. Эти компании готовы покупать участки недвижимости по более высокой цене, поскольку их требования имеют первостепенное значение.

Это приводит к удорожанию земли. Например, недвижимость в Хайдарабаде пользуется огромным спросом, поскольку это одна из важных зон для транснациональных компаний.

Цена земли с использованием оценочной стоимости

Узнайте все о покупке и продаже земли в Land Academy

Независимо от того, отправляете ли вы почтовую рассылку и вам нужно определить цену предложения, или вам позвонил продавец и вы пытаетесь рассчитать рыночную стоимость их собственности, многие люди неправильно обращаться к «оценочной стоимости» как к отправной точке.Поскольку эту информацию легко получить и она поступает из официального департамента графства, многие считают, что цифра (сумма в долларах) весьма достоверна. Но факт:

Использование оценочной стоимости НЕ является способом оценки собственности.

Оценочная стоимость является только средством определения стоимости для целей налогообложения и может быть оспорена собственниками. Каждому собственнику недвижимости отправляется ежегодное уведомление из округа (обычно открытка) с указанием оценочной стоимости и инструкциями по подаче апелляции. Окружные оценщики используют множество факторов для получения своих оценок, например: показатели продаж, спрос и предложение, местоположение (в центре или в сельской местности?), Тенденции в районе, услуги и многое другое. При рассмотрении такого количества элементов легко понять, почему оценки конкретных свойств могут быть неточными. Таким образом, оценщик дает владельцу собственности возможность ежегодно запрашивать переоценку.

—–

Вот два примера недвижимости, демонстрирующие огромную разницу между оценочной стоимостью и рыночной стоимостью:

Акров:

9.40

Область использования:

ЗЕМЛЯ (0000)

Округ Сан-Бернардино, Калифорния

Общая стоимость:	3,731 долл. США	Год оценки:		2015	Налог на имущество:		46,73 долл. США
Дата записи / продажи:			21.09.1984/
Цена продажи:			$ 11 200
Муник / город:			БАРСТОУ

После исследования сегодняшних цен на таких сайтах, как LandWatch, LandandFarm и Zillow, средняя запрашиваемая цена за участки площадью 10 акров в Барстоу, Калифорния, составляет от 10 000 до 15 000 долларов.По оценочной стоимости недвижимость составляет 400 долларов за акр. Тем не менее, рыночная стоимость начинается от 1000 долларов за акр.

Какая разница!

В первом примере оценочная стоимость и налоговая база намного ниже, чем отражает рыночная стоимость недвижимости.

Вот еще один пример посылки из Колорадо, иллюстрирующий другую крайность:

Акров:

4,03

Область использования:

ЖИЛОЙ УЧАСТОК (100)

Округ Костилья, Колорадо

Общая стоимость:

$ 3,546

Год оценки:

2014

Налог на имущество:

51.92

Сегодняшние конкурсы на тех же сайтах оценивают эту недвижимость как минимум 2500 долларов. Это означает, что оценочная стоимость составляет 880 долларов за акр, а рыночная стоимость составляет всего 620 долларов за акр.

При разговоре с продавцами у меня есть список стандартных вопросов, которые я задаю об их собственности. Один вопрос, которого нет в моем списке? «Какова оценочная стоимость?» Почему? Потому что, как я показал, это не имеет значения. Истинная ценность всегда была и остается — то, что покупатели готовы платить!

Еще один интересный момент, который следует отметить, — это то, что использованные примеры представляют собой неулучшенные, пустующие земли.Несоответствия, обнаруженные в улучшенных участках (участках с домом или строением), еще более заметны! А помните сумасшедшую рецессию несколько лет назад? Ценности собственности были повсюду!

Вопрос об оценочной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью — частый вопрос, который я слышу от членов сообщества Land Academy, а также от наших оптовых покупателей LandStay. Теперь, когда я выяснил, почему использование оценочной стоимости не работает, возникает следующий логический вопрос: «Как лучше всего оценить собственность?»

Думаю, вам придется прочитать мой следующий блог.

Ура!

Джилл

Понимание оценки вакантной земли и ее проведения

Определение стоимости улучшенной собственности (на которой был построен один или несколько коммерческих, жилых или других типов недвижимости) является относительно простым процессом, который включает сравнение продаж аналогичных объектов недвижимости в площадь. Но все может быть не так просто, когда недвижимость пустует и не застроена.В этом случае инвесторы полагаются на профессиональных оценщиков, имеющих опыт определения потенциального использования и стоимости земли. Покупатели земли и инвесторы должны лучше понимать этот процесс и то, что в нем задействовано, в том числе:

• Почему необходимо проводить оценку незанятой земли
• Определение наиболее эффективного и наилучшего использования собственности
• Этапы оценки незанятой земли
• Кто заказывает и платит за оценку

Отчет об оценке с благоприятными результатами может обеспечить уверенность в том, что земля, на которую вы претендуете, является хорошей инвестицией.Но из-за отсутствия предпочтительной оценочной стоимости вы можете не получить необходимое финансирование или отказаться от сделки. Хотя оценочная стоимость и окончательный отчет оценщика могут вас разочаровать, они могут помочь вам избежать угрызений совести покупателя и улучшить вашу способность подбирать подходящую недвижимость в будущем.

Зачем нужно проводить оценку незанятого земельного участка

Независимо от того, какую недвижимость вы собираетесь купить, очень важно определить ее рыночную стоимость.Это значение может помочь вам принять решение о выборе правильной цены предложения и спрогнозировать маржу прибыли, налоги на недвижимость, затраты на закрытие и другие важные показатели. Используя оценочную стоимость, определенную экспертом, вы можете принять более обоснованное решение о том, является ли недвижимость хорошей стоимостью и стоит ли вложенных вами долларов.

Но оценка незанятых земель отличается от оценки построенной собственности.

«Оценка незанятого земельного участка в первую очередь касается наиболее эффективного и наилучшего использования собственности.Если это не будет определено перед продажей, оценочная стоимость может быть неверной », — отмечает Мейсон Сперджен, сертифицированный генеральный оценщик из Кирксвилля, штат Миссури. оценщик должен проанализировать предполагаемую стоимость, связанную с альтернативным использованием собственности, а также с текущим использованием собственности. Существует четыре критерия, которые Институт оценки рекомендует использовать оценщикам, чтобы помочь определить наиболее эффективное и наилучшее использование собственности: Является ли использование (1) физически возможный, (2) разрешенный законом, (3) осуществимый с финансовой точки зрения и (4) максимально производительный?

«Проблемы физических возможностей включают размер, форму, пригодность почвы, фасад, видимость и доступ», — объясняет Роберт Гальяно, президент компании Little Silver, штат Нью-Джерси, со штаб-квартирой Gagliano & Company, которая предоставляет услуги по оценке недвижимости.«Юридические вопросы включают местные кодексы зонирования и могут иметь нормативный характер, хорошим примером которых являются наличие водно-болотных угодий, исчезающих видов и правила управления ливневыми водами. Правовые вопросы, связанные с жилой застройкой, часто связаны с типами разрешенных единиц и потенциальным количеством жилых единиц. Коммерческие застройщики, с другой стороны, озабочены разрешенными законами использования и потенциальной площадью ».

Если объект недвижимости проходит все возможные физические и юридические испытания, следующим препятствием является решение о том, будет ли его предполагаемое использование финансово целесообразным.Это демонстрируется путем сбора данных, проведения анализа рынка и создания предварительных оценок денежных потоков.

«Например, свободный участок на боковой улице может быть плохим местом для торгового центра, но он может хорошо подходить для офисного здания, — продолжает Гальяно. «Затем начинается настоящее исследование: есть ли рынок для новых офисных помещений? Есть ли в этом районе новое строительство? И как соотносятся ценности в этом районе с текущими затратами на строительство?»

Наконец, полезно ранжировать все оставшиеся жизнеспособные предполагаемые варианты использования в порядке доходности или ценности.В конечном итоге прогнозируемое использование, которое считается максимально продуктивным, демонстрирует наивысшую чистую приведенную стоимость и внутреннюю норму прибыли.

«Задача оценщика — определить, какое использование принесет земле наибольшую ценность», — говорит Гальяно.

Этапы оценки незанятого земельного участка

По мнению экспертов, оценка незанятого участка включает много важных этапов. Среди них:

1. Исследования. «Мы начинаем процесс с определения, где находится объект недвижимости, используя юридическое описание и карты, включая карты географической информационной системы, аэрофотоснимки и карты зонирования», — говорит Сперджен.
2. Осмотр. «Затем мы физически осматриваем собственность, — добавляет Сперджен, — ища доступ, местность, другие виды землепользования и другие соответствующие характеристики».
3. Определите наиболее эффективное и оптимальное использование собственности (как описано выше).
4. Выявление и анализ сопоставимых объектов продажи земли. «Здесь крайне важно, чтобы оценщик понимал, что ценность следует за использованием. Продажа земли под застройку трехэтажного офисного здания не должна использоваться для оценки земельного участка, который наиболее эффективно и наилучшим образом используется для промышленного развития, даже если разрешенные квадратные метры идентичны. Продажи земли должны быть тщательно исследованы », — говорит Гальяно. Сперджен соглашается, отмечая, что« хотя местоположение сопоставимых продаж важно, еще более важно, чтобы продажи имели такое же максимальное и наилучшее использование ».
5. Выберите подходящую единицу сравнения. . »Много лет назад оценщики использовали простой анализ на акр или квадратный фут. Мы обнаружили, что сегодня минимум — это анализ из расчета на один полезный акр, потому что полезная часть собственности — сеть водно-болотных угодий, склонов и других физических препятствий — изолирована », — говорит Гальяно.Он добавляет, что наиболее точный анализ жилой застройки проводится на одну жилую единицу, а наиболее точный анализ для коммерческой недвижимости — на квадратный фут предлагаемого здания.
6. Организуйте продажу земли и внесите поправку на разницу. Затем сопоставимые продажи земли обычно объединяются в сетку корректировок и корректируются с учетом различий в передаваемых имущественных правах, финансировании, условиях продажи и рыночных условиях (время). «Следующие корректировки остаются на усмотрение оценщика и могут включать местоположение, физические характеристики и размер», — говорит Гальяно.
   1. Одна из самых важных корректировок во многих сферах касается зонирования. «Например, если свободный участок находится в зоне, которая позволяет размещать на одну семью на участках площадью 20 000 квадратных футов, а сопоставимая продажа земли находится в зоне с минимальным размером участка 30 000 квадратных футов, корректировка является оправданной, — говорит Гальяно.
   2. Не менее важен статус одобрения, так как полностью одобренные посылки могут иметь значительно более высокие цены продажи. «Недавно мы провели анализ перевернутых продаж земли под жилую застройку, — вспоминает Гальяно.«Первой продажей была покупка необработанной земли, а второй продажей — полностью одобренный участок. Результаты, которые показали, что премии в диапазоне от 39% до 572%, соответственно, открыли глаза».
7. Согласуйте скорректированные цены продажи с единым значением. По словам Гальяно, чистые и валовые корректировки анализируются, и оценщик определяет, какой вес будет уделен каждой продаже земли в окончательной оценке стоимости. Затем выносится мнение о стоимости освободившейся земли.
8. Создайте отчет об оценке. «Таким образом вся информация, собранная в процессе, и значение свойства объекта передаются клиенту», — говорит Сперджен.

Кто заказывает и оплачивает оценку

Радже Сааде, поверенный по недвижимости из Сомервилля, штат Нью-Джерси, говорит: «Покупатель или кредитор покупателя обычно заказывают оценку, оценка обычно проводится оценщиком по выбору кредитора, и покупатель оплачивает счет «.

Гальяно отмечает, что покупатели, инвесторы и / или их поверенные также заказывают оценку земли для урегулирования имущественных отношений, партнерских или семейных споров, разводов, налоговых апелляций, выдающихся исков о владении недвижимостью, потенциальных приобретений или отчуждений, пожертвований и по ряду других причин.

«Стоимость и время будут варьироваться в зависимости от сложности задания и типа требуемого отчета», — говорит Гальяно. По его оценкам, оценка пустого участка, предназначенного для дома на одну семью, может стоить от 250 до 1000 долларов и занять менее недели, в то время как сложная оценка незанятого участка, требующая отчетов от других специалистов (таких как инженеры, проектировщики и экспертов по затратам) может составлять 25000 долларов и выше на срок шесть месяцев.

Кроме того, имейте в виду, что если собственность не будет оценена положительно, «либо кредитор не предоставит ссуду, либо кредитор выдаст ссуду меньше, чем ожидалось», — предупреждает Сааде.«Кроме того, условия ссуды, такие как процентная ставка и стоимость ссуды, могут стать менее привлекательными, если недвижимость не будет оценена так высоко, как ожидалось».

Наконец, обратите внимание, что «многие кредиторы не будут предлагать финансирование для строительства пустующей земли, если покупатель не предоставит четкий план развития собственности и не имеет успешной истории развития аналогичной недвижимости», — говорит Гальяно.

No related posts.