Как оценить земельный участок: Как определить рыночную и кадастровую стоимость земельного участка

Related Articles

Консультация ортопеда в Минске: когда обращаться и что ожидать от приема

14 часов ago

Развитие ребенка в 6 месяцев: важные вехи и рекомендации по уходу

2 дня ago

Народные методы лечения насморка у детей: эффективные способы устранения симптомов

3 дня ago

Оценка земельных участков во всех регионах РФ

Оценка земли и недвижимости — это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок — часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное «Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Оценка, проведенная нашими специалистами , позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей. В отношении земли и земельных участков можно оценить землю не только как право собственности, но и другие права — например, право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка. Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от использования объекта аренды за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. Независимая Оценка стоимости земли или оценка земельных ресурсов в Ростове-на-Дону, Ставрополе и в других регионах РФможет производиться для следующих целей: получение кредита в банке; взнос в уставный капитал; продажа земельного участка; вступление в наследство; составление бизнес-плана; раздел имущества; выкуп земельного участка из муниципальной собственности. Для оценки стоимости земельного участка необходимы документы: Правоустанавливающий документ на земельный участок; Кадастровый план земельного участка; Площадь земельного участка; Категория земельного участка в соответствии с целевым назначением; Разрешенное использование; Сведения об ограничениях и обременениях земельного участка; Сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций; При наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках. Отчет об оценке земельного участка, проведенный нашей оценочной компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Для того чтобы оценить землю используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке земли как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим экспертом. Сроки и стоимость проведения оценки зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей оценки. На сегодняшний день, земельные участки остаются лидирующей сферой для выгодного вложения средств. Выделенную территорию покупают, продают, сдают в долгосрочную и краткосрочную аренду. Чтобы достоверно оценить рыночную стоимость, необходима оценка земельного участка в Ростове-на-Дону, Ставрополе и в других регионах РФ, которую предлагает выполнить бюро «Эксперт+». Экспертиза частного или государственного земельного объекта и официальное уточнение его стоимости включает в себя анализ следующих данных: наличие коммуникаций, их качество, возможность подключения к централизованным инженерным сетям; результаты обследования инженерно-геологического и инженерно-геодезического характера, включающие в себя состав почвы, особенности рельефа местности; Прежде чем совершать какие-либо сделки, необходимо проверить их экономическую обоснованность. Это позволяет вовремя выявить, стоит ли отдавать запрашиваемую сумму владельцу, или выгоднее будет продолжить поиск. Поэтому специалисты нашего независимого бюро выдают объективное заключение о настоящем состоянии объекта. Сколько стоит оценка земельного участка Наша компания предлагает быструю и качественную оценочную работу, проведение экспертизы, направленной на определение рыночной стоимости участка. Как правило, заказчикам необходимо получить результаты экспертной оценки перед проведением следующих операций: получение банковского кредита; внесение взноса в уставной капитал предприятия; продажа собственного участка; вступление в права наследования; составление бизнес-плана перед открытием собственной организации; разделение имущества между владельцами долевой собственности; выкуп у государства, то есть приватизация. Чтобы заказать у нас экспертное исследование объекта, необходимо представить документ, подтверждающий право на владение земельным участком; кадастровый план; свидетельство, подтверждающее категорию территории, указывающее на ее целевое назначение; документы о состоянии коммуникаций. ООО «Эксперт+» выдает заключение установленной формы, имеющее юридическую силу. Поэтому с результатом проведенных мероприятий вы можете обращаться в государственные учетные учреждения, суд и другие организации, которые требует предоставления документов. Компания находится в рекомендованном списке организаций, которые предоставил Арбитражный суд Ростовской области, поэтому наши клиенты не только частные физические лица, но и адвокаты и юридические лица, участвующие в судебных разбирательствах.

Независимая оценка земли в Москве и Подмосковье

Независимая оценка земли, являясь особым направлением в оценке недвижимости, рассматривает в качестве объекта оценки только сам земельный участок без учета расположения на нем каких-либо возведенных объектов. То есть участок рассматривается как незастроенный. Конечно, часто это утверждение является только предположением, но оно необходимо, чтобы выделить стоимость земли из стоимости всего комплекса объектов недвижимости, расположенных на данном участке.

Если в отношении застройки участка можно принять некоторые предположения, то в отношении разрешенного использования земли так поступить нельзя. Любой земельный участок имеет свое разрешенное использование, и, если на нем построено здание в пять этажей, то это не означает, что купив этот участок на нем можно построить здание в десять этажей. У участка есть свое назначение, а изменение этого назначения (или существенное изменение параметров существующих объектов) не всегда возможно в силу многих ограничений и правил, регулирующих рынок недвижимости.

Именно по этим причинам и из-за особого статуса недвижимого имущества в экономической жизни общества, оценка земли не может быть проведена в отрыве от анализа правоотношений вокруг данного объекта. Ведь согласно российскому законодательству все права на недвижимое имущество, и на земельные участки в том числе, должны быть зарегистрированы в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором права на участок описаны и удостоверены.

Обычно от независимого оценщика требуется определить либо рыночную стоимость самого земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды участка, или рыночную величину ставки арендной платы. Безусловно, это совершенно различные объекты оценки и заказчику, прежде чем заключать договор с оценочной компанией, нужно точно определиться — что он хочет оценить и как он будет использовать результаты оценки.

Для незастроенного участка, чаще всего, определяется рыночная стоимость права собственности. Но право собственности не единственный вид прав, которые обращаются на земельном рынке. Аренда земли — важная юридическая форма оборота земельных участков, а оценка стоимости права аренды земельного участка — необходимая часть сделки по переуступке прав аренды.

Стоимость права аренды определяется договором аренды, ведь именно заключенный и вступивший в силу договор аренды земли является источником оцениваемого права. Важные условия договора — такие как величина арендной платы, порядок проведения платежей, разрешенное использование участка, особые условия, например, возможность выкупа участка — сильно влияют на стоимость права аренды.

Разумеется, для оценки земельного участка лучше всего обратиться к профессиональным оценщикам — это их работа и они являются специалистами в этом деле. Но часто случаются ситуации, когда собственнику необходимо быстро и самостоятельно оценить стоимость своего участка. Здесь мы остановимся на способах обработки ценовой информации, которую наши клиенты используют для формирования своего представления о стоимости оцениваемого участка. Как правило, это предложения о продаже похожих участков, опубликованные в интернете. С самого начала нужно сказать, что цена, которая стоит в предложении на продажу, не есть рыночная стоимость этого участка, потому что цена сделки купли-продажи и первоначальна цена, по которой собственник хотел продать объект, могут отличаться очень существенно. Отличие цены предложения от цены сделки называется уторговыванием, а определение величины поправки на уторговывание является одним из этапов любой оценки методами сравнительного подхода.

Сколько можно выторговать у продавца? Все зависит от многих причин, но наиболее важной является прогнозируемая динамика рынка. Если цены на рынке растут, то вряд ли продавец согласится на большие скидки, на растущем рынке скидка 5% — уже много. Другая ситуация складывается если рынок падает, тем более если падение носит фундаментальный характер и прогнозы на рост рынка отсутствуют. В этом случае, как правило, возникает вот какая ситуация. Продавцы не снижают резко цены в предложениях на продажу, поскольку не готовы сразу отказаться от значительной части своих доходов, на которые ранее они рассчитывали, но при общении с реальным покупателем они готовы сделать очень существенные уступки, поскольку риск срыва сделки — очень существенный фактор и при этом исходе продавец не получает ничего, а дальнейшая экспозиция участка на рынке в условиях падения цен все равно приведет к уменьшению его выручки. Поэтому разница между ценами предложений и ценами сделок на падающем рынке может исчисляться десятками процентов (в период острой фазы кризиса в 2009 году эта величина доходила до 50%), именно поэтому определение этой величины является таким важным моментом в оценке земли и незастроенных земельных участков.

Вопрос: Земля, которую я хочу оценить, по документам является землей сельхозназначения, но в ближайшее время ее переведут в земли поселений под коттеджное строительство, будет ли учтено это обстоятельство при проведении оценки?

Ответ: Да, можно провести оценку с учетом перспективы перевода земли в категорию земель поселений, это можно сделать введя в отчет предположение, что соответствующие документы будут оформлены и земля действительно будет переведена в иную категорию. Но использование такого отчета будет ограничено, ведь он будет основан на весьма серьезном предположении и не будет в полной мере соответствовать фактическому положению дел. Такой отчет можно использовать, например, при продаже этого участка, если покупатель и продавец полностью уверены, что такой перевод состоится, но использование отчета в других целях может оказаться затруднительно.

Вопрос: Как повлияет на оценку стоимости земли наличие на оцениваемом участке полуразрушенного здания, если есть свидетельство о регистрации права на здание?

Ответ: Прежде всего, объектом оценки будет не земельный участок, а объект недвижимости, состоящий из участка и расположенного на нем здания. Не так важно, что здание практически разрушено, важно, что существует законное право на него, в оценке недвижимости юридическое положение объекта, зачастую, определят больше, чем его физические характеристики. Что касается влияния этого здания на величину стоимости, то многое будет зависить от его возможного наилучшего использования. Если оценщик придет к выводу, что его нужно сносить, то затраты на снос и вывоз остатков будут уменьшать стоимость, но нужно еще обратить внимание на подведенные коммуникации — они могут иметь стоимость, это также нужно учитывать. Подробнее об оценке зданий и оценке земельных участков смотрите эти ссылки.

Оценка земельного участка

Компания «Аудэкс» оказывает полный спектр услуг по оценке недвижимости

Почему «Аудэкс»?

• 17 место в рэнкинге «Оценочная деятельность» в РФ по данным рейтингового агентства RАEX, 2019
• «Оценочная компания года» по версии Профессиональной премии для участников рынка недвижимости Казани и Татарстана – «ПРИЗНАНИЕ-2017»
• Богатый опыт проведения оценки недвижимости: за 2018 год мы подготовили 4382 отчета по оценке жилой недвижимости
• Нам доверяют крупнейшие банки и агентства недвижимости Казани и Татарстана.
• Автоматизированная система составления отчетов, что ускоряет весь процесс оценки
• Бесплатные консультации
• Всестороннее сопровождение клиента

Оценка земельного участка

При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.

Для чего необходима оценка земельного участка:

• Сделка купли-продажи земельного участка

• Оформление наследства

•  В случае возникновения имущественных споров

• Внесение в уставной капитал

• Получение кредита в банке

• Оспаривание кадастровой стоимости

Перечень документов, необходимый для оценки земельного участка:

• Свидетельство о регистрации права собственности или договор аренды

• Кадастровый план земельного участка

• Паспорт Заказчика или реквизиты юридического лица

Внимание!

По адресу г. Казань, ул. Гвардейская, 15, оф. 710 тел. работает дополнительный офис компании по оценке для ипотеки. В этом офисе вы можете сдать необходимые документы для оценки, забрать готовые отчеты, а также получить все необходимые консультации. Отчеты по оценке выдаются только в дополнительном офисе на Гвардейской,15. Тел.: 273-56-11, 202-07-58,  e-mail для документов: [email protected]

Оценка земельного участка | Независимая оценка рыночной стоимости участка

Земельный участок — это имущество, которое может использоваться как актив, в том числе, для получения прибыли. Расценки на него зависят от ряда факторов и могут меняться в зависимости от инфляции, экономического положения, ситуации на рынке, спроса и ряда других причин. Законодательство определяет ряд случаев, в которых должна проводиться независимая оценка земельного участка. Компания«МитраГрупп» оказывает данную услугу и предлагает вам с минимальными издержками определить, сколько в реальности стоит земля.

заказать оценку недвижимости       Узнать стоимостьуслуги

Когда требуется провести независимую оценку земельного участка:

• Имущественные споры. Согласно законодательству, при разбирательстве в суде, требуется представить документ, который имеет юридическую силу. Официальная оценка представляет собой бумагу, которая может быть представлена в суде, а также использована при спорах любого другого типа, для оформления наследства и т.д.
• Получение кредита в банке под залог земли. Любые коммерческие организации выдадут деньги, только после подтверждения стоимости объекта, полученного в результате оценки кадастровой и рыночной стоимости земельного участка.
• Покупка земельного участка в кредит. Банк выдает только обоснованную сумму на приобретение объекта.
• Страхование недвижимости. От «ценника» земли непосредственно зависит, какова будет сумма договора. Поэтому для заключения его со страховой компанией требуется подтвердить расценки документально.
• Внесение в уставной капитал или другие операции с юридическим лицом, если этот участок ему принадлежит, так же потребуют экспертизы.

Как проводят оценку рыночной стоимости земельных участков?Специалисты нашей компании проводят оценку рыночной стоимости земельных участков для наследства, суда, получения кредита в несколько этапов.

• Прежде всего, они оценивают ситуацию на рынке. От нее в немалой степени зависит, сколько стоит данная земля.
• Далее определяется, к какой категории относится территория, сельскохозяйственная ли это земля, для частной застройки или коммерческая. Так, если речь идет о сотках для строительства дома, многое зависит от удаленности от центра, района, а также ряда других параметров. Расценки на земли сельхозназначения – отдельный разговор, и они оцениваются по-другому. Повлияет также наличие инфраструктуры, близость дороги, специфика территории, относится ли он к городу или сельскому поселению.
• В зависимости от типа участка наши специалисты разрабатывают методику рыночной оценки земельного участка.

При проведении процедуры используется сочетание самых различных методов. Как правило, основным является сравнительный, но скорректировать результат и свести погрешности к минимуму позволяет и доходный. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков затратный метод не применяется, так как этот тип недвижимости не создается и не воспроизводится.

Перечень необходимых документов:

1. Свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП
2. Кадастровый паспорт

Сколько стоит оценка земельного участка?

Тип имущества		Стоимость работы,
Земли садовых товариществ, огороды	до 30 соток	9 000
	свыше 30 соток	9 000 – 12 000
Земли ИЖС	до 1 Га	10 000
	свыше 1 Га	10 000 – 20 000
Земли с/х назначения	до 10 Га	12 000
	свыше 10 Га	15000 – 20 000
Земли промышленности	до 10 Га	12 000
	свыше 10 Га	15000 – 25 000
Земли лесного хозяйства	до 10 Га	15 000
	свыше 10 Га	20000 – 30 000

Наши работы

Факторы, влияющие на результат оценки земельного участка в Москве

1. Тип участка. Территория для коммерческой застройки оценивается стандартно дороже, чем участки для возведения жилых построек. Сельхозземли оцениваются по другим критериям, то же самое касается мест в промышленных зонах. Здесь есть косвенная зависимость от местоположения. Так, стратегически выгодные места (в центре города, на пересечении транспортных артерий) автоматически стоят дороже, вне зависимости от предназначения.
2. Местонахождение. Центр города или близость к основным транспортным артериям влияют на то, сколько вам могут дать за землю. Будет ли это территория в заброшенной деревне или в центре мегаполиса? В центре или на окраине? Прямо около трассы или в глубине улицы? Все это в итоге сказывается на том, сколько вы получите на руки.
3. Конъюнктура рынка. Явления, происходящие на рынке, оказывают непосредственное влияние на окончательную цену недвижимости. Так, типичным примером является резкий подъем цен, после того, как объявили, что Сочи станет столицей Зимних игр. Расценки на недвижимость разного рода выросли всего за одну ночь, и не только в самом городе-курорте, но и соседних районах. Такие процессы идут все время, они влияют на стоимостные показатели и их следует принимать во внимание.
4. Состояние территории. Рельеф и особенности почв также играют не последнее значение. Так, если территория не пригодна для строительства многоэтажного здания, это может оказать влияние на ее стоимость, если она находится в интересном для девелоперов месте.
5. Площадь территории. Расценки на землю определяются в стоимости за одну сотку, точно так же, как квартиры оцениваются по цене за квадратный метр.
6. Требования к застройке. Так, определенные требования ограничивающие, или, наоборот, разрешающие различную деятельность, могут оказать большое влияние на рыночную стоимость объекта.
7. Экономическая ситуация в регионе. Недвижимость в благополучных и процветающих областях и краях выше по цене, а депрессивные в экономическом отношении области не пользуются популярностью, и, следовательно, там земля дешевле.
8. Плодородность, если речь идет об объектах сельхозназначения. Тут черноземные регионы окажутся в выигрыше, а земля в провинции нечерноземных регионов окажется не столь востребованной и будет стоить дешевле.
9. Форма собственности. Аренда ли это или земля находится в собственности? Это оказывает непосредственное влияние на окончательную цену, которую вам готовы отдать за объект.

Проводя независимую оценку земельного участка, вы можете узнать, сколько именно можно получить за данный участок, что дает возможность не прогадать при продаже. Все результаты проведенной процедуры объединяются в отчет, который поможет понять все факторы, влияющие на конечную стоимость данного участка. Мы не берем цифры из воздуха, а рассчитываем их по вполне определенной методике.

 

Преимущества независимой рыночной оценки земли и земельных участков в «МитраГрупп»

• Мы выполняем все расчеты, основываясь на конкретной методике, и учитываем все факторы, которые влияют на окончательную стоимость участка. Поэтому в результате вы получите точную рыночную цену, которая соответствует действительности.
• Наши опытные специалисты прекрасно разбираются в положении на рынке и способны учесть все влияющие факторы и определить стоимость земли с минимальной погрешностью.
• В результате нашей работы клиенту на руки выдается отчет, который может использоваться в любом случае, начиная от суда и для наследства и заканчивая предоставлением для включения недвижимости в уставной капитал.
• Большой опыт и профессионализм в оценке рыночной стоимости земельных участков позволяют нам держать цену за услуги на приемлемом для наших клиентов уровне.

Заполните
заявку сейчас

И ПОЛУЧИТЕ БЫСТРУЮ
ОЦЕНКУ ЗЕМЛИ И ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ В МОСКВЕ!

Оценка земли, оценить землю, оценка земельного участка, оценить земельный участок

Среди оценки объектов недвижимости, оценка земли занимает особенное значение. В настоящее время законодательством определено несколько видов стоимости земли и земельных участков: кадастровая, ликвидационная, инвестиционная и рыночная. Оценка земельного участка у независимых оценщиков – это определение именно рыночной стоимости земельного участка. Оценить земельный участок по рыночной стоимости необходимо в следующих случаях:

• Для получения кредита в банке под залог имущества или получения ипотеки
• При разделе имущества
• Для определения ставки рентной платы при сдаче земли в аренду
• При совершении сделки купли-продажи
• Для принятия хозяйственных решений при вхождении земли в состав основных средств предприятия

Следует отметить, что рыночная стоимость земли достаточно серьезно отличается от кадастровой стоимости, рассчитываемой, в первую очередь, для определения ставки налога. При оценке земельного участка учитывается помимо местоположения также состояние подъездных путей, тип окружающей местности, подведенные к участку коммуникации, категория земельного участка, его целевое назначение и многое, многое другое. При оценке земли, специалист-оценщик также определит наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка: это важно в тех случаях, когда на земельном участке планируется какое-либо строительство или реорганизация существующего производства.

Для того чтобы оценить землю или земельный участок, Вам необходимо предоставить следующие копии документов:

• Правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права, договор сделки купли-продажи, документы о вступлении в наследство, дарственная и т.п.)
• Кадастровая выписка на земельный участок
• Схема расположения участка

Для того, чтобы грамотно и правильно оценить земельный участок, наши специалисты, помимо стандартов СРО и ФСО, а также ФЗ№135, следуют следующим нормативным документам: Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002г. №568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», Распоряжение Минимущества РФ от 10 апреля 2003г. №1102-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» и др. Это позволяет нашей компании производить оценку земли и земельных участков не только быстро, но и качественно!

Земельный участок	до 12 соток	до 20 соток	до 10 га	более 10 га
Оценка рыночной стоимости з.у.	5000	7000	15000	от 25000
Оценка прав аренды з.у.	6000	8000	17000	от 30000
Арендная ставка з.у.	5000	7000	15000	от 25000
При заказе оценки дома + земельного участка предоставляется скидка в 10%

Оценка земельных участков | Группа оценочных компаний

Согласно ЗК РФ «земельный участок» — это часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в порядке, установленном государственным органом. Сложность оценки земельных участков заключается в том, что не существует их прямых аналогов, так как каждый земельный участок по своей природе уникален.

Наша организация при оценке земельных участков использует множество поправочных коэффициентов для того, чтобы наиболее точно определить реальную рыночную и инвестиционную стоимость.

При оценке земельных участков учитывают местоположение оцениваемого объекта, наличие или отсутствие коммуникаций, геологические условия, геодезические параметры, ожидаемую величину и срок получения прибыли от использования объекта.

Как проводится оценка рыночной стоимости земельных участков?

Перед началом оценки земельного участка необходимо исследовать нынешний рынок недвижимости с аналогичным имуществом. Детально просмотреть все предложения, изучить все установленные цены. Следующий этап — это выявление нижней и верхней границы стоимости, которые необходимы, чтобы определить наиболее приемлемую цену, не завысив ее.
Далее специалист проводит сравнение оцениваемого объекта с объектом — аналогом, изучает преимущества, а также недостатки.
Рыночную стоимость земли определяют исходя из такого использования, которое является:

• наиболее вероятным;
• финансово осуществимым;
• соответствующим требованиям действующего законодательства;
• физически возможным.

Совокупность таких факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка.
При определении НЭИ земельного участка следует принимать во внимание:

• существующее использование земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• его целевое назначение и разрешенное использование.

Направления оценки земельных участков

Наша организация проводит оценку земельных участков по следующим направлениям:

• оценка аренды земли;
• оценка стоимости земельных участков
• оценка рыночной стоимости земельных участков;
• оценка сельскохозяйственных земель;
• оценка земельных участков под ИЖС;
• оценка городских земель;
• оценка земли промышленности;
• оценка дачных участков;
• оценка земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости.

В каких случаях необходима оценка земельного участка?

Оценка земельного участка проводится:

• при передаче участка в аренду или доверительное управление, при приватизации и т.п.;
• при совершении сделки с единым объектом недвижимости;
• при внесении земельного участка в уставной капитал;
• в случае оспаривания кадастровой стоимости; при изъятии земли государственными и муниципальными органами;
• в случае определения начальной цены на торгах;
• в случае получения кредита под залог;
• при определении возможностей наиболее эффективного использования участка;
• при разработке бизнес-плана и для осуществления инвестиционных проектов.

Правильное определение цены земельного участка — один из главных факторов для дальнейшего эффективного пользования этим активом. Специалисты нашей компании определят актуальную стоимость с учетом текущей обстановки на рынке недвижимости и предоставят официальное заключение.

Документы, необходимые для оценки земельных участков

• свидетельство о государственной регистрации права на землю или выписка из Единого государственного реестра прав;
• паспорт заказчика;
• кадастровый паспорт.

Что вы получите в нашем Отчете об оценке земли

• Анализ рынков земли.
• Анализ региона (статистика, политика, экономика).
• Анализ окружения объекта оценки.
• Выбор рациональных методов и методологий расчета.
• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков
• Использование методологий расчета поправочных коэффициентов.
• Обоснование применяемых коэффициентов.

Корректное определение цены земельного участка-важнейший фактор для дальнейшего эффективного пользования этим активом. В нашей компании профессиональные оценщики определят актуальную стоимость с учетом текущей обстановки на рынке недвижимости и предоставят официальное заключение.

Оценка стоимости земли в Москве: определение рыночной цены независимым оценщиком

Рыбаков Сергей, 5 сентября 2014 года, Оценка 5 из 5.

Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.
Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все  за и против, я решил продать дачу. Но за какую цену?
Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился,  когда позвонил  нескольким  «независимым» риэлторам. Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую  Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.
Должен заметить, что в конечном счете  я продал дачу по рассчитанной МЭН цене. 

Спасибо за грамотную работу.

Департамент имущества г. Москвы, 14 февраля 2015 года, Оценка 5 из 5.

Департамент имущества г. Москвы выражает благодарность Московской  Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности  г. Москвы. 

В соответствии с программой приватизации имущества г. Москвы данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу здания тендерная комиссия в целях выявления цены продажи выбрала Московскую  Экспертизу Независимую для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

Следует особо отметить, что Департамент имущества г.Москвы для определения цены выставленного на торги здания не случайно выбрал Московскую  Экспертизу Независимую.

Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение оценки стоимости выкупа, только Московская  Экспертиза Независимая представила на рассмотрение Департамента имущества г. Москвы тщательно обоснованное предложение по проведению оценочной работы. Предложение компании Московская  Экспертиза Независимая отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

Проведенная Московской  Экспертизой Независимой оценка стоимости здания была положена в основу при проведении торгов по выкупу имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Мария, 13 ноября 2015 года, Оценка 5 из 5.

Позвольте мне поблагодарить работников Московской  Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.
Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии осталась квартира. К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день.
На квартиру не было завещания. Как мне объяснили в юрист Московской  Экспертизы Независимой , наследовать эту квартиру я смогу по закону, и поскольку я не проживала  вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину. Пошлина, по мнению юриста, будет взиматься с рыночной стоимости квартиры, а не с инвентарной. Расчеты рыночной стоимости, предварительно произведенные  сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.
Чтобы выяснить  реальную стоимость оставшейся мне в наследство квартиры, я обратилась в МЭН.  Специалисты Московской  Экспертизы Независимой до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка квартиры. По мнению специалистов МЭН , сотрудники юридической консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив  стоимость квадратного метра как среднюю по Москве.
МЭН учла в своих расчетах площадь наследуемой квартиры, местоположение дома, приняла во внимание планировку квартиры, ее состояние и состояние  дома, подъезда и  этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.
Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная МЭН, меня приятно удивила. Что более важно,  сумма пошлины была заметно снижена.

Большое спасибо за работу.

Как оценить землю для строительства дома

Покупка земли для строительства может быть рискованно, но в конечном итоге полезно. Чтобы гарантировать, что это последнее, это необходимо проявить должную осмотрительность на участке земли, чтобы вы могли построить дом вашей мечты и избежать сюрпризов. Ищем землю для строительства дома включает уникальный набор переменных. Вот как начать и что смотреть для достижения счастливых результатов.

Собрать Ваша команда

Пока первые люди, которые приходят в голову включить при поиске земельного участка может быть ваша семья и ближайшие друзья, в команду, о которой мы говорим, входит агент покупателя, ваш застройщик / архитектор, ваш кредитор (если вы ищете ссуду для оплаты собственности), оценщика и вашего поверенного.

Агент покупателя, специализирующийся на земельных участках покупки будут отличным активом, потому что они будут знать, что искать, и смогут поможет вам исследовать различные свойства. К тому же у многих агентов есть карман списки, которые предоставляют им исключительное право на продажу и являются нигде не рекламируется. В то время как большая часть вашей охотничьей команды не будет физически сопровождать вас, чтобы посмотреть на разные участки земли, ваш агент определенно будет.

После того, как вы сузили список вариантов до несколько вариантов свойств, вы хотите, чтобы ваш строитель или архитектор оценили земли и поможет вам определить, какой дом лучше всего построить.Строитель будет также сможет увидеть весь потенциал участка земли и может предложить варианты, которые вы еще не рассматривали. Положитесь на их опыт. Дженнифер Бичер, агент по недвижимости с — говорится в сообщении Mossy Oak Properties в Джорджии. «Я продал участки на берегу озера Гантерсвилль в Алабаме, о чем на первый взгляд думали многие клиенты. невозможно развить. Под руководством опытного, уважаемого застройщик, покупатели могут построить красивый дом на земле, которая на На первый взгляд может показаться неблагоприятной местностью.”

Ваш кредитор пришлет своего оценщика для собственности, но вам также следует нанять оценщика, который поможет вам определить фактическая стоимость земли до вашего предложения. Пока недвижимость адвокат не требуется в каждом штате, нанять его для рассмотрения контракта является в ваших интересах, поскольку они обеспечат ваши права (включая права на воду, права недропользования, права на древесину и права доступа) защищены. Если ты не есть оценщик или поверенный, ваш агент по недвижимости может предоставить рекомендации.

Образ жизни и личные предпочтения

Составьте список желаний и потребностей и расставьте приоритеты. Вы хотите жить в непосредственной близости от работы и ваших детей? школы? Вы хотите жить в 20 минутах от семьи? Вы хотите, чтобы разводить кур или разбивать сад своей мечты? Какие виды отдыха чем занимается ваша семья? Есть ли какие-то особые потребности, которые должны быть считается? Запишите все это и включите ваших детей, а затем по своему усмотрению определите, что наиболее важно при поиске участка земли.

Земля Характеристики

У каждого участка есть свои плюсы и минусы. Узнайте, что они собой представляют, и реалистично оцените, как эти вещи повлияют на ты сейчас и в будущем. Примите во внимание неудачи собственности, которые определить, насколько близко вы можете построить к границе вашего участка или к ближайшему телу воды. Узнайте о планах города или округа на будущее в этом районе и узнайте, кто владеет прилегающими участками. Если прилегающий земельный участок принадлежит застройщику коммерческой недвижимости, которая повлияет на ваш образ жизни и оценку вашей собственность (возможно, положительно).Вы также захотите узнать, в зоне затопления или имеет плохие почвенные условия.

Коммунальные услуги

Когда вы покупаете существующий дом в уже развитое сообщество, коммунальные услуги (или альтернативы)

уже будут на месте. При покупке земли в в дальнейшем вам нужно будет выяснить, подключены ли уже к собственности или если их нужно будет добавить (и сколько это будет стоить). Пока не вы планируете отключить сеть, воду, отходы, электричество, газ, телефон и Интернет-услуги необходимы для современной жизни.Доступ к основным дорогам, вывоз и переработка мусора, а также вывоз снега — все это вопросы, которые следует решать. считается заранее.

«В нашей части Колорадо есть несколько места всего в 45 милях от Колорадо-Спрингс, где можно купить два акра всего за 5000 долларов », — заявляет агент по недвижимости из Колорадо Рэй Браун. «Но только потому, что ты можно найти много в красивом районе с низкой запрашиваемой ценой, означают, что вы сэкономите деньги, если вам придется платить большие сборы за подключение к коммунальные услуги.”

Зонирование

Не вся земля зонируется для строительства, поэтому убедитесь, что он зонирован в соответствии с тем, как вы хотите его использовать. Это может показаться нелогично, но можно купить землю, которую вам не разрешено или вам не разрешено строить то, что вы хотите. Некоторые земли охраняются, как некоторые структуры. «Например, — объясняет Элизабет. Вайнтрауб, ведущий агент по недвижимости в Сакраменто, Калифорния, « сообщество в 20 минутах от городской черты Сакраменто не допускает строительство любой конструкции на участках менее 20 соток. «Проверить город, округа и государственные ограничения.

Акт Ограничения и ТСЖ

В дополнение к любым ограничениям по зонированию, вы захотите уточнить у ТСЖ, если вы строите в установленном сообществе

. Они могут иметь их собственный набор правил, которым вы должны следовать — например, минимальный или максимальный размер, стиль и цвет дома, требования к ландшафтному дизайну, количество и тип транспортных средств и т. д. Также возможно, что бывший собственник законодательные ограничения, чтобы ограничить использование земли всеми будущими владельцами, поэтому проверьте генеральный документ, прежде чем приступить к продаже.

Последний совет — посетить недвижимость в разные дни и в разное время суток. Оцените трафик и время вождения, освещение, звуки, запахи и другие возможные изменения. место.

Готовы начать? Начать процесс найти много и построить дом, посетив NewHomeSource.com, чтобы проверить тысячи строителей и красивых новых домов.

Последние 16 лет Рэйчел Кинбар писала статьи, сообщения в блогах, официальные документы, эссе, инфографику, веб-копии, коммерческие копии, сценарии, стихи, тексты песен и многое другое.У нее острые исследовательские навыки, которые она применяет к широкому кругу тем, и особенно ей нравятся темы, связанные с дизайном, историей и устойчивым образом жизни.

Как оценить участок под застройку

Впервые в этом году посетители Лондонской выставки жилищного строительства и ремонта (ExCeL, 4-6 октября) получат возможность посетить Land Hub, этап самостоятельной сборки, который дает советы, которые помогут определить, оценить и обезопасить идеальный участок для воплощения в реальность имущественных амбиций.Перед этим Марк Стивенсон, управляющий директор Potton, поделился своими комментариями о том, как оценивать участок под застройку, и предлагает формулу для метода оценки.

Участок стоит только того, что кто-то готов заплатить, но вы должны быть готовы заплатить только то, что он стоит. Марк Стивенсон, управляющий директор Potton & Kingspan Timber Solutions Ltd и эксперт по самостоятельному строительству и ремонту на Лондонской выставке жилищного строительства и ремонта, говорит:

«Определить, сколько стоит участок под застройку, намного проще, чем вы думаете.Это просто пример того, какой дом будет поддерживать участок, понять его конечную ценность и затем вычесть общую стоимость строительства — все просто. Так почему же эта проблема вселяет страх в сердца большинства «желающих» строить собственные дома? Вот несколько основных причин.

Запрашиваемые цены на участки часто основываются исключительно на чьем-то мнении о том, сколько будет платить рынок, а не на его реальной стоимости . Эта концепция не обязательно ошибочна, но вы не можете избежать того факта, что если вы платите слишком много и не понимаете связанных с этим затрат, ваш проект может оказаться дорогостоящим предприятием.

Сколько рынок заплатит за участок, сильно варьируется. Трудно найти хорошие участки в лучших местах, поэтому, когда они появятся на рынке, некоторые будут платить больше, чтобы воспользоваться возможностью построить собственный дом.

Процесс оценки очень чувствителен к пониманию переменных . Хотя все мы можем понимать, что дома разного размера и с разными архитектурными стилями имеют разные ценности, знать, что может быть одобрено, и понять стоимость строительства может быть сложно определить, что может существенно повлиять на оценку участка.

Как убедиться, что вы платите правильную цену за участок?

Лучше сначала немного подробнее изучить метод оценки и то, как он применяется на практике. Базовый расчет, известный как метод остаточной оценки, составляет:

Стоимость участка = конечная стоимость — затраты на разработку — желаемый капитал

Идея состоит в том, что вы устанавливаете, сколько стоит предлагаемый дом после завершения строительства, а затем постепенно определяете и вычитаете все затраты, связанные с проектированием и строительством дома. Остается только излишек, который обеспечивает желаемую прибыль или капитал от застройки и, конечно же, то, что вам нужно для покупки участка. По сути, это его оценка. Расчет прост, но, к сожалению, чувствителен ко многим переменным, из-за чего возникают трудности с оценкой. При расчете стоимости участка следует внимательно рассмотреть следующие вопросы:

Конечное значение

Оценка участков всегда должна начинаться с понимания конечной ценности того, что вы собираетесь построить.Уловка здесь заключается в том, чтобы определить, что будет поддерживать участок, а что одобрит местный орган планирования (LPA). Как только сформировано четкое видение того, что возможно, довольно просто определить конечную ценность; исследуйте местный рынок или попросите агента по недвижимости оценить ваши предложения. Будьте осторожны, никогда не основывайте конечные значения на проектах, которые чрезмерно развивают сюжет, который, вероятно, никогда не будет одобрен планировщиками.

Стоимость разработки

Они покрывают все расходы на строительство вашего дома, от профессиональных гонораров до отделки и всего остального.Понимание того, что должно быть включено, и уровня затрат является проблемой даже для самого опытного строителя. Вероятно, именно здесь строители имеют преимущество перед строителями, поскольку они лучше понимают и обладают опытом, необходимым для определения и снижения затрат на строительство, тем самым увеличивая свою прибыль от того, что они потенциально могут предложить за землю.

Здесь следует учесть:

Дизайнерские услуги

Это покрывает профессиональную поддержку, которая вам потребуется, чтобы убедиться, что дом спроектирован в соответствии с требованиями планирования и строительными нормами.Чтобы выяснить, что должно быть разрешено, у вас есть два основных варианта выбора:

1. Собрать команду профессионалов и увеличить затраты
2. Работайте с пакетной компанией, такой как Potton, которая включает большую часть профессиональных гонораров как часть своего пакета.

Затраты на проектирование у компаний-производителей пакетов обычно более рентабельны, чем у архитекторов, поскольку они фундаментально связаны с процессом строительства, предлагая ясность сборов и предсказуемость затрат на строительство благодаря их знакомству со своими системами.

Стоимость сборки

Определение ожидаемой стоимости строительства, возможно, является наиболее важной частью расчета стоимости участка, поскольку это самый большой кусок пирога, и, скорее всего, он получит разные мнения. В идеале затраты на строительство должны основываться на фактических ценах, но поскольку это невозможно на этапе покупки участка, необходимо использовать альтернативную информацию. Вы можете использовать онлайн-калькуляторы стоимости, но имейте в виду, они могут быть слишком обобщенными и, вероятно, завышать стоимость строительства, что отрицательно скажется на оценке участка.

Маршрут строительства

В зависимости от вашего предпочтительного маршрута строительства можно снизить стоимость строительства, тем самым обнаружив, что вы можете позволить себе платить больше за участок. Использование подрядчика «под ключ» может быть наиболее удобным маршрутом строительства, однако такие мелочи, как накладные расходы и прибыль, увеличивают затраты, что отрицательно сказывается на оценке участка. Строители, которые выбирают самостоятельно управляемый маршрут или нанимают менеджера проекта для работы от их имени, обычно получают более низкие затраты на строительство, что означает, что они могут увеличить сумму, которую они могут заплатить за участок (чтобы убедиться, что они его защищают).

Комиссии

Будет много сборов, которые необходимо будет заплатить, чтобы иметь возможность развивать участок. Они будут варьироваться от платы за планирование до обследований и расследований, а также от налогов, таких как гербовый сбор и CIL (сбор за общественную инфраструктуру). Также необходимо включить надбавки на страхование объекта и гарантийное положение . Самостоятельная застройка имеет преимущество, когда дело доходит до сборов, поскольку они освобождаются от уплаты CIL, которая может стоить десятки тысяч. Не включая платежи CIL в расчет оценки, строители могут позволить себе платить за участок больше, чем, скажем, застройщик, который не может претендовать на такое же освобождение.

Неисправности на площадке

Вообще говоря, стоимость строительства одного и того же дома от одного участка к другому одинакова — есть некоторые региональные различия в стоимости, но этот принцип звучит правдоподобно. То, что меняется от участка к участку, — это так называемые аномалии участка, то есть затраты, связанные с конкретными проблемами, уникальными для этого участка. Примерами ненормальных явлений могут быть чрезмерный фундамент или дорогостоящие подключения к услугам, или, возможно, дело с сносом или загрязнением на месте и т. Д.

Непредвиденные обстоятельства

Оценка участка — это вычисление затрат и последующее вычитание их из конечной стоимости. К сожалению, не все затраты могут быть идентифицированы, и поэтому необходимо сделать скидку на непредвиденные расходы, которые известны как непредвиденные расходы. В целом, надбавки на непредвиденные обстоятельства должны составлять от 5% до 10% от стоимости строительства, в зависимости от сложности проекта и должной осмотрительности, которую вы сделали для понимания и решения потенциальных проблем с участком.

Уровень детализации и индивидуализма

Персонализация участка для повышения качества отделки и функциональности дома может оказаться как хорошо, так и плохо с точки зрения оценки участка. Всегда старайтесь думать о влиянии индивидуализма и о том, действительно ли те функции, которые вы жаждете, повышают ценность или ставят под угрозу оценку участка, увеличивая затраты.

Собственный капитал

Это прибыль, которую вы ожидаете получить от своих усилий по развитию участка. К сожалению, уровень собственного капитала субъективен, и хотя некоторые считают это важным (строители и т.п.), другие на самом деле не заинтересованы в прибыльности, поскольку возможность построить уникальный дом является достаточным вознаграждением за возникшие проблемы. Это означает, что те, кого не волнует прибыль, не будут вычитать пособие и, следовательно, будут платить больше за участок, что повысит его стоимость.

Теперь мы объяснили процесс оценки участка вместе с некоторыми более тонкими деталями, теперь вы можете приступить к оценке вашего участка соответственно.Помните, однако, что неписаное правило оценки — это правило перспективы, и разные люди будут иметь разные цели, что означает, что оценка участка не является точной наукой.

Чтобы помочь определить, оценить и обеспечить идеальный участок, чтобы воплотить свои амбиции в области недвижимости в реальность, впервые в этом году посетители Лондонской выставки жилищного строительства и ремонта, которые вернутся на ExCeL с 4 по 6 октября 2019 года, будут поддержаны мастер-классы от Land Hub, этап самостоятельной сборки в сотрудничестве с Plotfinder и Potton’s Self-Build Academy.

Подпишитесь на регулярные обновления собственности и получайте инвестиции на свой почтовый ящик

Дэниел Пикок

Нравится:

Нравится Загрузка …

Связанные

Оценка земли — Как работает оценка стоимости земли?

Оценка дома относительно проста и понятна, но когда дело доходит до оценки земли, все может быть немного сложнее. Это не так просто, как сравнить недавние сопоставимые продажи в этом районе.Оценка земли будет учитывать множество факторов.

Как работает оценка земли

Оценка земли в большей или меньшей степени является экспертным заключением рыночной стоимости земли. Это мнение подтверждается фактами и данными, а не цифрой, взятой из воздуха.

Часть процесса оценки включает оценку прав владения или пользования землей. Это включает:

Права на воду, Права на лесоматериалы, Права на полезные ископаемые, Права на выпас скота, Права на охоту, Права доступа, Права на рыбалку, Права на воздух .Естественно, оценщики также будут основывать свою оценку на основных экономических принципах. К ним относятся:

Спрос и предложение: Стоимость земли увеличится, если предложение останется прежним, а спрос возрастет. Стоимость будет уменьшаться, если спрос будет слабее. Поскольку предложение земли фиксировано (они больше не производят ее), стоимость всегда будет определяться спросом.

Замена: Стоимость недвижимости определяется ценой, которую покупатель заплатил бы за приобретение другой собственности, которая в равной степени желательна.

Прогноз: Стоимость земли может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от ожидания будущего события, ущерба или выгоды.

Соответствие: Ценность участка достигнет максимального уровня, если его использовать в соответствии с социальными и экономическими стандартами в районе.

Другие факторы, влияющие на стоимость земли

Помимо прав собственности и основных экономических принципов, существует несколько других факторов, которые влияют на стоимость, например:

Экономические: Каков потенциальный доход от земли? Наличие земли, возможности роста, новое строительство и свободные места также повлияют на стоимость недвижимости.

Физические: Физические характеристики земли также важны. Это включает в себя расположение собственности, а также климат, плодородие почвы, наличие воды и канализации, глубину, фасад и топографию. Чем привлекательнее физические характеристики и расположение, тем более ценной будет земля.

Правительственные: К числу правительственных факторов относятся законы о зонировании, требования к зданиям, налоги на имущество, ограничения и планирование.

Социальные: Стоимость земли также будет учитывать социальные факторы, такие как рост населения, размер семьи, возрастные группы и уровень образования.

Три наиболее распространенных подхода к оценке земли

Перед тем, как оценщик рассчитает стоимость земли, необходимо определить наиболее эффективное и наилучшее использование участка. Здесь четыре критерия: юридически допустимый, физически возможный, максимально производственный, финансово осуществимый. Будет сделано два анализа. Во-первых, оценщик определит наиболее эффективное и наилучшее использование земли как есть, если она свободна. Если он не разработан, оценщик определит наиболее эффективное и эффективное использование сайта в случае улучшения.Затем оценщик будет использовать один из трех методов для определения рыночной стоимости собственности: подход сравнения, метод затрат и подход дохода.

Подход сравнения

Как вы, возможно, догадались, этот подход использует фактические рыночные цены аналогичных свойств для определения стоимости собственности. Этот метод может оказаться сложным при оценке земли просто потому, что могут не быть доступны сравнительные данные за последнее время.

Однако, если имеются соответствующие данные, это лучший метод для использования.

Затратный подход

Затратный подход использует принцип замещения, который мы обсуждали ранее, и очень похож на подход сравнения. Этот метод основан на идее, что покупатель заплатит равную сумму за заменяющую собственность.
Метод стоимости лучше всего работает при работе с недавно обновленными землями, уникальными землями и землями с особыми улучшениями. В этих случаях на рынке может не оказаться сопоставимой недвижимости, поэтому необходимо использовать затратный подход.

Доходный подход

Если земля генерирует денежный поток, доходный подход обычно используется для определения ее стоимости. Прогнозируемая будущая и настоящая чистая операционная прибыль будет играть роль в оценке, а будущие откаты будут дисконтированы для получения данных о текущей стоимости. При доходном подходе также учитываются уровни расходов для определения прогнозируемого чистого операционного дохода от собственности и текущие рыночные данные для определения рыночной стоимости.

Корректировка стоимости

После того, как оценщик рассчитал базовую стоимость собственности, корректировки могут быть внесены в зависимости от нескольких различных факторов.

Уникальные особенности

Свойства с уникальными преимуществами и недостатками будут соответствующим образом скорректированы. Уникальные особенности могут включать:

* Зонирование
* Расположение
* Топография
* Утилиты
* Трафик
* Сайт
* Вода (пруды, реки и др.)
* Доступ
* Парки
* Фасад
* Шум
* Транспорт
* Посмотреть
* Правила

Хотя уникальные особенности могут (и влияют) повлиять на стоимость земли, увеличение или уменьшение обычно не является значительным.

Компьютерные оценочные значения

Во многих юрисдикциях в настоящее время есть базы данных с некоторыми данными сайтов и доступными предварительными оценками рыночных данных. Эти данные могут использоваться для определения стоимости земли или для обновления рыночных оценок. Компьютерные расчетные значения не всегда доступны. В этом случае для определения стоимости земли будут использованы описанные выше методы.

Оценка стоимости земли может быть сложным процессом просто потому, что здесь играет роль очень много факторов.Как правило, оценщики сначала пытаются использовать недавние сопоставимые данные о продажах аналогичных объектов недвижимости, чтобы попытаться определить стоимость. Если это невозможно, необходимо учитывать другие факторы. Уникальные особенности также будут добавлять или вычитать значение, поэтому корректировки необходимо будет внести после того, как будет вычислено базовое значение.

Если недвижимость способна приносить доход, процесс усложняется. В этом случае стоимость земли будет во многом зависеть от того, какой доход будет приносить недвижимость.Местоположение, уникальные особенности и сопоставимые продажи также будут использоваться для расчета стоимости.

Из-за сложности процесса оценки часто лучше нанять профессионала, имеющего опыт проведения оценки земли. Он или она будет знать, на какие факторы обращать внимание и как правильно оценить участок земли. Если имеется достаточно данных, можно провести оценку земли самостоятельно, но вы можете пройти через процесс проб и ошибок, прежде чем найти цену, которая привлечет покупателей.

Оценка земли, на которой вы собираетесь строить в будущем

«Проселочные дороги, отвези меня домой» — это больше не просто популярные слова к хиту Джона Денвера. По мере того как все больше жителей больших городов по всей Америке устают от крысиных бегов, деревенская жизнь становится все более желанной. Благодаря современной возможности работать из дома, люди ищут свой собственный маленький кусочек рая в стране, где они могут вести самостоятельный образ жизни, растить свои семьи и, возможно, даже жить за счет земли.

Было написано много информативных статей LANDTHINK, посвященных типичным ситуациям, с которыми сталкиваются покупатели земли при покупке сельскохозяйственных угодий, лесных угодий или других больших участков земли для инвестиций, охоты и отдыха. Эта статья, однако, ориентирована на покупателей земли, которые стремятся найти и купить меньший участок земли, на котором можно построить дом своей будущей мечты. Помимо обычных соображений, таких как знание вашего ценового диапазона, выбор агента покупателя, потенциальная стоимость перепродажи и комплексная проверка, процесс оценки земли, на которой вы собираетесь строить, включает в себя другой набор соображений, чем другие типы покупки земли.В этой статье я расскажу о некоторых не столь очевидных, а также эмоциональных аспектах, связанных с покупкой земли, о которых покупатели должны помнить, начиная свой поиск объекта недвижимости мечты для своего будущего дома, будь то основной. резиденция или второй дом.

Если вы только начинаете поиск дома на сайтах, перечисляющих землю в Интернете, таких как LOTFLIP, который посвящен земле менее 20 акров, или если вы мудро воспользовались услугами опытного земельного агента, помните об этих советах. при поиске будущей строительной площадки.

Никогда не покупайте незаметно. Покупка земли для строительства — эмоциональное решение. Как РИЭЛТОР® и земельный агент с 2005 года, я участвовал в многочисленных сделках с недвижимостью, когда покупатели покупали будущие дома, даже не ступая на землю. Обойдите каждую посылку, прикрепите булавку к булавке и вовлеките всех членов семьи. Пересмотрите вариант покупки без присутствия супруга, партнера или другого лица, принимающего решения. Покупка земли — одно из важнейших решений, которые вы примете в жизни, ее никогда не следует покупать спонтанно.

Расположение, расположение, расположение. Мы все слышали это, но то, где вы решите построить свой дом, сильно повлияет на жизнь вас и вашей семьи. Задайте себе следующие вопросы:

1. Как далеко вы готовы добираться до работы? Если вы не на пенсии и не можете позволить себе роскошь работать из дома, примите во внимание, сколько времени вы будете проводить в дороге. С постоянно растущими ценами на бензин стоимость поездки может сказаться на вашем кошельке.
2. Чем вы любите развлечься? Это вопрос, который я всегда задаю своим клиентам, которые не знакомы с районом, в котором они спрашивают о покупке дома. Убедитесь, что в выбранном вами районе есть возможность участвовать в различных развлекательных мероприятиях, которые нравятся вам и вашей семье.
3. Удовлетворяет ли этот район какие-либо специальные потребности или услуги, которые требуются вам или члену семьи? Как РИЭЛТОР®, который начал свой бизнес в сфере недвижимости, продавая жилые дома для крупных застройщиков, я не раз видел, как этот фактор нарушал условия сделки. Необходимо учитывать медицинские, образовательные и другие особые потребности; в противном случае строительство в этом месте, даже если все остальное в нем идеально, было бы совершенно непрактичным.
4. Какая близость к семье и друзьям? Жизнь наполнена неизбежными и важными событиями — рождениями, выпускными, свадьбами — фактором, который создает дистанцию ​​между вами и самыми важными людьми в своей жизни.

Представьте себе усадьбу своей мечты. Найдите время, чтобы записать характеристики собственности, которую вы хотите разместить на участке, и представить этот список своему земельному агенту.Вашему агенту важно знать, без чего вы можете и не можете жить. Сколько недвижимости вам нужно, чтобы построить дом желаемого размера? Хотите близких соседей или полного уединения? Вы хотите недвижимость на берегу моря, холмистую или равнинную местность? Планируете ли вы завести сад, огород или животных? Вам нравятся деревья или ручьи? Есть ли место для бассейна? Точное знание того, что вы хотите, не только обеспечит соответствие вашей собственности вашим целям и задачам, но и будет иметь важное значение при определении габаритов вашего будущего дома.

Пригласите своего строителя оценить ваш лучший выбор. Строитель может помочь определить оболочку здания и даже предложить планы дома, которые лучше всего подходят для топографии земли. Я продал участки на берегу озера Гантерсвилль в Алабаме, что многие клиенты, на первый взгляд, думали, что невозможно использовать их. Под руководством опытного и уважаемого застройщика покупатели могут построить красивый дом на земле, которая на первый взгляд может показаться неблагоприятной местностью.Если недвижимость находится в подразделении, существует ли архитектурная комиссия по надзору? Что такое заветы и ограничения? Чтение полного экземпляра Соглашения и ограничений подразделения может показаться пыткой, но очень важно, чтобы у вас было четкое понимание правил соседства. Если у вас есть какие-либо вопросы, запишите их и проконсультируйтесь с юристом по недвижимости. Кроме того, не забудьте спросить о ежегодных взносах в ТСЖ и о том, что вы получаете за уплату своих взносов. Если сообщество закрыто воротами и дороги не обслуживаются округом, у крупных застройщиков иногда бывает счет условного депонирования, предназначенный для ремонта или ремонта дорог.

Этот список вещей, которые следует учитывать при покупке будущего дома, не является единственным списком вопросов, которые следует задавать при покупке земли. Покупка земли — сложная сделка, и я рекомендую покупателям воспользоваться услугами опытного земельного агента. Земельный агент может определить ответы на дополнительные и очень важные вопросы, такие как:

Гарантированно ли земля пригодна для строительства? (это означает, что партия прошла испытание на просачивание). Разрешена ли септическая система или район подключен к общественной системе водоснабжения и канализации?

Земля находится в зоне затопления? Какова примерная стоимость страховки от наводнения в этом районе? Обычно жители закрытых поселков не могут обращаться в FEMA с просьбой о проведении уборки после крупного бедствия.

Есть ли доступ к инженерным сетям? Если участок находится в районе, есть ли там инфраструктура и удобства? Если все удобства не завершены, связан ли застройщик с проектом, чтобы гарантировать, что все обещания, данные застройщиком покупателям, будут выполнены в разумные сроки? На нынешнем проблемном рынке недвижимости, на котором многие девелоперы находятся под водой, это разумный вопрос.

Если дом, который вы рассматриваете, находится не по соседству, какое имущество зонируется? Какие налоги на недвижимость?

Поиск подходящего места для проживания может потребовать времени и настойчивости, но наличие агента, который проведет вас на каждом этапе процесса покупки, поможет гарантировать, что ваше окончательное решение будет тем, которое принесет годы счастья и удовольствия всей вашей семье.

Этот контент не может быть использован или воспроизведен каким-либо образом, частично или полностью, без письменного разрешения LANDTHINK. Использование этого контента без разрешения является нарушением федерального закона об авторских правах. Статьи, сообщения, комментарии, мнения и информация, предоставленные LANDTHINK, предназначены только для информационных и исследовательских целей и НЕ заменяют и не совпадают с советами адвоката, бухгалтера, брокера по недвижимости или любого другого лицензированного специалиста по недвижимости.LANDTHINK настоятельно рекомендует посетителям и читателям обращаться за профессиональным руководством и советами по вопросам покупки, инвестирования или продажи недвижимости.

Методы оценки открытых земель

Д-р Джаспал Сингх, Профессор, Департамент гражданского строительства, Er. Анил Кумар Нанда, Департамент гражданского строительства, PAU Ludhiana

Введение: Оценка определяется как мнение эксперта, который оценивает стоимость актива, будь то собственность / машина / золото или любой другой предмет.Путем оценки определяется текущая стоимость земли / имущества. При каждой оценке земля является одним из важных компонентов оценки. Земли могут находиться в единоличной собственности или в совместной собственности с другими лицами или индусской неделимой семьей. Землю можно определить как доступную для баланса площадь земной коры после вычета площадей моря. Этой земельной площадью могут быть сельскохозяйственные земли, открытые земли, лесные угодья, а также скалистые и холмистые земли. Земля должна быть разделена на две категории, а именно. сельскохозяйственные и несельскохозяйственные.Сельскохозяйственные земли можно далее классифицировать как чисто сельскохозяйственные и полусельскохозяйственные земли. Кроме того, сельскохозяйственные земли на периферии города или муниципалитета, скорее всего, будут объявлены городскими землями. В целом земли можно классифицировать как городские земли и сельскохозяйственные угодья. Открытые городские земли могут быть жилыми / промышленными, и ценность таких земель в первую очередь зависит от возможности их освоения путем строительства над ними соответствующих сооружений. Сельскохозяйственные земли представляют собой сельскохозяйственные угодья, на которых люди могут зарабатывать себе на жизнь.

Необходимость оценки: Оценка открытого участка или любого другого имущества требуется для целей подоходного налога, налога на имущество, банков и посольств. Для подачи годовой отчетности в отдел подоходного налога требуется оценка для целей налога на прибыль и имущество. Даже для получения ссуды в банках и для показа оценок посольствам (для получения визы) оценка требуется. Существуют разные методы оценки, а именно. Абстрактивный метод, метод Бельтинга, метод развития и сравнительный метод.

Абстрактивный метод: Абстрактивный метод становится полезным, когда нет информации о сделке с землей в близлежащем районе или, другими словами, с помощью этого метода можно рассчитать стоимость земли, продажи которой нечасто происходят. В этом методе используются следующие три отдельных шага:

Рассматривается соседний объект, надлежащим образом получающий ренту, и его капитализированная стоимость рассчитывается путем умножения его чистой прибыли на годовую покупку (скажем, S).

Рассчитывается сметная стоимость замены вышеупомянутого здания, а затем, после принятия надлежащих поправок на амортизацию, получается цифра, представляющая стоимость только здания в настоящее время (скажем, T).

Разница D = (S-T) дает стоимость земли, и если A — это площадь земли, стоимость единицы площади = D / A.

Метод ремня: Когда нужно оценить участок большого размера или когда нужно оценить участок с меньшими фасадами и большей глубиной, логично применить метод ремня.Это связано с тем принципом, что стоимость земли в целом уменьшается по мере увеличения глубины участка, или, другими словами, передняя земля, примыкающая к дороге, более ценна, чем задняя земля вдали от дороги.

Основная проблема, с которой сталкивается оценщик при принятии этого метода, состоит в том, чтобы решить, до какой глубины простирается максимальная стоимость земли, и с этого момента она начинает снижаться или уменьшаться. Следующим шагом будет установление отношения стоимости задней земли к передней.В этом методе рассматриваемый земельный участок делится на разные участки или зоны, и для каждого участка или зоны оцениваются разные ставки земли. Обычно земельный участок делится на три пояса. Глубина первой ленты у дороги отрегулирована соответствующим образом. Глубина второго ремня поддерживается на 50% больше, чем у первого ремня, а глубина третьего ремня сохраняется на 50% больше, чем глубина второго ремня.

Принимая во внимание размер, форму, местоположение и различные другие факторы, влияющие на норму земли, оценивается подходящая норма земли, которая берется для первого пояса.Для второго пояса берется две трети нормы первого пояса, а для третьего пояса — половина тарифа первого пояса. Не существует жесткого правила относительно соотношения стоимости земли передней части и задней части. Каждый случай должен быть изучен независимо, в зависимости от существа каждого дела, оценщик должен выносить собственное суждение.

Метод застройки: Этот метод используется для земель, которые не застроены, но имеют потенциальную ценность для получения значительной стоимости при преобразовании в жилую / коммерческую или промышленную планировку в зависимости от местоположения, размера, формы, фасада и глубины и т. Д. .Если земля АН застраивается, чистая площадь заделки составляет только 50%. Возвращаясь назад, можно прийти к нынешней стоимости земли жилой зоны НС.

Сравнительный метод: В этом методе надлежащим образом изучаются различные операции с близлежащими землями, а затем принимается решение о справедливой стоимости рассматриваемой земли. Таким образом, сравнительный метод будет полезен только в случае активного рынка, на котором имеется большое количество статистических данных, доступных для сравнения. Оценщик должен убедиться после тщательной проверки всех основных факторов на рынке, что не произошло никаких изменений в условиях с момента совершения сделки.В этом методе жизненно важную роль играет элемент времени. В случае нестабильных рынков обнаруживается, что в течение очень короткого промежутка времени свидетельство продажи, выбранное для сравнения, становится ненадежным.

При проведении сравнительного анализа необходимо учитывать следующие факторы:

i) Местоположение: Стоимость земли, расположенной в оживленном районе, центре города или торгового района, безусловно, будет выше, чем у земельный участок, расположенный далеко от города.Местоположение собственности очень важно, и вполне вероятно, что немного другое местоположение может значительно отличаться от рыночной стоимости. Местоположение считается основным фактором спроса на землю.

ii) Размер: Размер участка также играет важную роль в фиксации его стоимости. Скорость большой земли нельзя сравнивать со скоростью маленькой земли. Обычно в конкретном населенном пункте есть большой спрос на участки определенной площади. Норму земли с такими размерами следует рассматривать как преобладающую в данной местности тенденцию для определения стоимости рассматриваемых открытых земель.

iii) Форма: Люди предпочитают землю правильной формы. Замечено, что земельные участки правильной формы будут продаваться по более высокой цене, чем участки неправильной формы.

iv) Фасад и глубина: Совершенно очевидно, что наиболее ценной частью земельного участка является его уличный фасад, а стоимость задней части участка уменьшается по мере удаления от улицы.

v) Обратный фасад: Угловой участок получает дополнительный обратный фасад, и, в зависимости от важности пересечения улиц или дорог, будет соответствующее увеличение стоимости таких участков.Угловой участок лучше подходит для входа и выхода, дает больше света и вентиляции. В жилой зоне угловой участок дает широкие возможности для лучшей планировки магазинов или офисов с большим пространством для выставочных залов и рекламы.

vi) Уровень: Если естественный уровень земли ниже уровня дороги, придется потратить значительную сумму на засыпку, а также будет значительно увеличена стоимость фундаментов. Напротив, если естественный уровень земли значительно выше уровня дороги, возникнут трудности с прокладкой водопроводных / дренажных линий и, следовательно, придется выкопать дополнительную землю, чтобы сделать участок достаточно ровным.

vii) Природа почвы: Для земель с возможностью строительства следует также учитывать несущую способность почвы. Если несущая способность достаточна, стоимость фундамента будет разумной пропорционально общей стоимости здания. Однако, если несущая способность низкая, придется потратить значительные средства на обеспечение устойчивости конструкции. Таким образом, очевидно, что земля с хорошей несущей способностью будет иметь больший коэффициент по сравнению с землей с низкой несущей способностью.

viii) Земля, не имеющая выхода к морю: Иногда случается так, что земельный участок не имеет четко определенного юридического доступа и со всех сторон окружен участками, принадлежащими другим владельцам, что снижает их стоимость.

ix) Ограничение на застройку: Индекс допустимой площади пола или F.S.I должен быть изучен для того, чтобы участок был оценен и тщательно изучен. Земельный участок, имеющий больше допустимых значений F.S.I. естественно будет продаваться по более высокой цене по сравнению с тем, у кого менее допустимый F.SI

x) Обременения: Земельные участки, на которые распространяется право сервитута на воздух, свет или проход, будут менее привлекательными для потенциальных покупателей, и в зависимости от причиненных неудобств стоимость таких земель будет снижаться. .

xi) Прочие преимущества: В дополнение к вышеизложенному, если собственность обладает некоторыми особыми преимуществами из-за своего местоположения или по любой другой причине, то же самое следует учитывать при получении разумной ставки открытой земли.

Пример из практики

Оценка справедливой рыночной стоимости недвижимого имущества, состоящего из открытого участка с ограждающей стеной, расположенного в G.T. Road (N.H. No. 1) Ludhiana в соответствии с требованиями справедливой рыночной стоимости.

Примечание:
Оценка справедливой рыночной стоимости вышеупомянутого имущества, необходимая для определения справедливой рыночной стоимости, основана на личном осмотре имущества, а также информации и данных, предоставленных владельцами во время проверки 2 марта. 2010 г.

Хотя собственность была физически проверена, и физические данные, собранные во время осмотра, были положены в основу оценки стоимости собственности. Важно отметить, что физическая идентичность собственности и ее связь с документами о праве собственности должны быть подтверждены юрисконсультом путем изучения предыдущих долгосрочных записей.

Расположение: — Рассматриваемая недвижимость находится по адресу G.T. Дорога, Национальное шоссе No.1, Лудхиана. Это смешанный район, и в его окрестностях есть такие удобства, как дороги Пакка, уличные фонари, школа и больница. Этот населенный пункт находится вне пределов Муниципальной корпорации.

Идентификация собственности

A) Предоставленные документы
Согласно документу, предоставленному собственниками, площадь земли составляет 8570,43 квадратных метра (7167,40 кв.м), как указано ниже: х

Васика №	От	Площадь	Владелец
16200	11-02-04	7 Канал 11 Марла	Smt.
3179	19-05-04	6 канал 12. 33 Марла.	Ш. Y

B) Физическая идентификация
Собственность была идентифицирована согласно участку, как указано ниже: —

Восток	: —	D.T. Дорога	(126 футов 6 дюймов)
Запад	: —	Раста	(183′-9 дюймов)
Север	: —	Общая дорога и Ш.Z	(382′-0 «+ 178′-0»)
Юг	: —	Открытый участок	(256′-0 «+ 198′-0»)
Земля находится в безвозмездном владении.

Кроме того, определенные наземные знаки рядом с открытой местностью изображены фотографиями 1,2 и 3. Это поможет в полной идентификации открытой местности.

Рекорды доходов

Хасра нет.: 4 // 25-8 // 3 / 1-3 / 2-4-8 / 1, 5 // 21/1/1, 8 // 5/2, 6/2, 7, 8/2, 12 / 2/1, 13/1, 14/2/1, 15/1/1, 21/1/2, 7 // 1/1, 4 // 15/2, 16, 17, 24 мин и 5 / / 11, 20/1, 20/2, 4 // 24 мин, 5 // 19, 20/3
Khewat no. : 5, 191,
Хатони нет. : 5, 6, 221, 222, 224
Джамабанди: 1999-2000
Hadbast no. : 229

Основа оценки: — Поскольку рассматриваемая недвижимость представляет собой открытый участок, для определения справедливой рыночной стоимости вышеуказанной недвижимости на дату оценки был принят земельный метод оценки.Ставка земли была принята с учетом различных факторов, таких как размер, местоположение, фасад и глубина участка.

Расположение участка: —
Участок расположен в смешанном районе с малонаселенностью.

Размер участка: —
Участок большой.

Фасад и глубина участка: —
Фасад и глубина участка хорошего размера.

Уровень участка: —
Участок ровный.

Обременение на участке: —
Открытое, поэтому на участке обременения нет.

Условия преобладающего рынка: —
Условия преобладающего рынка в этой области являются нормальными.

Оценка

(A) Граничная стена L.S. = 2,00,000,00 рупий

(B) Стоимость земли
Принимая во внимание различные факторы, такие как размер, форма, глубина фасада и расположение участка, ставка за землю устанавливается на уровне 6 000 рупий / — за квадрат.
Отсюда 8570,43 кв. @ 6000 рупий / — за кв. = 5,14,22 580,00
рупий Итого A + B = 5,14,22 580 рупий.00 + 2,00,000.00 = 5,16,22,580,00 рупий
Скажем 5,16,22,600,00 рупий

Свидетельство

Сертификат составлен с учетом вышеупомянутых пунктов и удостоверяет стоимость 5,16,22,600 рупий (только пять рупий, шесть крор, шестнадцать, лак, двадцать две тысячи шестьсот). В данном тематическом исследовании справедливая рыночная стоимость открытого участка с ограждающей стеной, расположенной в G.T. дорога, N.H. no. 1 Ludhiana является разумной на уровне 5,16,22,600 рупий (только пять рупий, шестнадцать рупий, двадцать две тысячи и шестьсот) на текущую дату, требуемую для целей определения справедливой рыночной стоимости.

Примечания
Отчет об оценке основан на предоставленных документах и ​​другой информации, а также на физическом осмотре объекта, выявленном заинтересованной стороной. Отчет представляет собой заключение технической экспертизы, которое может быть принято во внимание или отклонено соответствующим учреждением по усмотрению, и это только предлагаемое значение.

Документы, размещенные клиентом, легли в основу отчета об оценке, и подлинность документов, представленных владельцем, может быть проверена только в таблице «юрисконсульт», и невозможно установить подлинность документов на уровне оценщика.

Артикул:

• Гиреш Д. Шиггаон: «Оценка открытых земель» Журнал института оценщиков, февраль 2010 г., стр. 138-148.
• Э. Субба Рао: «Новые оценщики — Оценка земли» Журнал института оценщиков, сентябрь 2010 г., стр. 1030-1036.
• C.H. Гопинатха Рао: «Практика оценки недвижимого имущества».
• Б.Н. Дутта: «Оценка и калькуляция в гражданском строительстве» UBS Publishers Distributors Pvt Ltd (2010).

Как оценить участок под застройку

Маршрут до сборки

В зависимости от предпочтительного маршрута строительства можно снизить стоимость строительства, а это значит, что вы сможете заплатить больше за участок. Использование подрядчика «под ключ» может быть наиболее удобным маршрутом строительства, однако такие мелочи, как накладные расходы и прибыль, увеличивают затраты, что отрицательно сказывается на оценке участка. Строители, которые выбирают самостоятельно управляемый маршрут или нанимают менеджера проекта для работы от их имени, обычно получают более низкие затраты на строительство, что означает, что они могут увеличить сумму, которую они могут заплатить за участок (чтобы убедиться, что они его защищают).

Комиссии

Будет много сборов, которые необходимо будет заплатить, чтобы иметь возможность развивать участок. Они будут варьироваться от платы за планирование до обследований и расследований, а также от налогов, таких как гербовый сбор и CIL (сбор за общественную инфраструктуру). Также необходимо включить надбавки на страхование объекта и предоставление гарантии. Самостоятельная застройка имеет преимущество, когда дело доходит до сборов, поскольку они освобождаются от уплаты CIL, которая может стоить десятки тысяч. Не включая платежи CIL в расчет оценки, строители могут позволить себе платить за участок больше, чем, скажем, застройщик, который не может претендовать на такое же освобождение.

Si te Ненормальные

Вообще говоря, стоимость строительства одного и того же дома от одного участка к другому одинакова — есть некоторые региональные различия в стоимости, но этот принцип звучит правдоподобно. То, что меняется от участка к участку, — это так называемые аномалии участка, то есть затраты, связанные с конкретными проблемами, уникальными для этого участка. Примерами ненормальных явлений могут быть чрезмерный фундамент или дорогостоящие подключения к услугам, или, возможно, дело с сносом или загрязнением на месте и т. Д.

Непредвиденные обстоятельства

Оценка участка — это вычисление затрат и последующее вычитание их из конечной стоимости. К сожалению, не все затраты могут быть идентифицированы, и поэтому необходимо сделать скидку на непредвиденные расходы, которые известны как непредвиденные расходы. Вообще говоря, надбавки на непредвиденные обстоятельства должны составлять от 5% до 10% от стоимости строительства в зависимости от сложности проекта и должной осмотрительности, которую вы сделали для понимания и решения потенциальных проблем с участком.

Уровень детализации и индивидуализма

Персонализация участка для повышения качества отделки и функциональности дома может оказаться как хорошо, так и плохо с точки зрения оценки участка. Всегда старайтесь думать о влиянии индивидуализма и о том, действительно ли те функции, которые вы жаждете, повышают ценность или ставят под угрозу оценку участка, увеличивая затраты.

Капитал

Это прибыль, которую вы ожидаете получить от своих усилий по развитию участка.К сожалению, уровень собственного капитала субъективен, и хотя некоторые считают это важным (строители и т.п.), другие не очень заинтересованы в прибыльности, поскольку возможность построить уникальный дом является достаточным вознаграждением за возникшие проблемы. Это означает, что те, кто не озабочен прибылью, не будут вычитать пособие и, следовательно, будут платить больше за участок, увеличивая его стоимость.

Теперь мы объяснили процесс оценки участка вместе с некоторыми более тонкими деталями, теперь вы можете приступить к оценке вашего участка соответственно.Помните, что неписаное правило оценки перспективно — и у разных людей разные цели, а это означает, что оценка участка не является точной наукой.

Оценка земли в необработанном виде

Овладейте азами определения наилучшего и наилучшего использования и стоимости земли.

Джозеф Швенкер |

Оценка необработанной земли представляет собой уникальные проблемы.Аналитик работает с пустым холстом, вынужден анализировать множество факторов и делать рациональные предположения относительно наилучшего потенциального использования сайта.

Как минимум, брокер должен уметь выполнять базовый уровень анализа для клиента и должен знать, на что обращать внимание при оценке формального анализа. (Для сложных заданий или когда этого требуют правила, рекомендуется нанять более опытного специалиста по оценке.) Процесс оценки по существу состоит из двух частей: определение наиболее эффективного и наилучшего использования земли и применение соответствующей техники оценки.

Наивысшее и лучшее использование
Окончательная стоимость участка необработанной земли зависит от определения его наиболее эффективного и наилучшего использования. К сожалению, когда вы смотрите на участок необработанной земли, наиболее эффективное использование часто является вопросом перспективы. Например, лучшим и лучшим вариантом использования для застройщика может быть торговый центр, для защитника окружающей среды — природный заповедник, для защитника жилищного строительства — проект квартиры с низким доходом, а для соседа — элитный жилой дом на одну семью.

Как правило, наиболее эффективное и наилучшее использование — это использование, которое является разумно вероятным, физически возможным, поддерживается рынком и дает самую высокую стоимость земли.Окончательная оценка наилучшего и наилучшего использования должна быть обоснованной, логикой должна быть внутренне последовательной, а выводы должны быть хорошо подтверждены и задокументированы фактами и мнениями.

Владельцы часто твердо придерживаются мнения о наиболее рациональном использовании своей земли. Но эмоциональная привязанность, первоначальное намерение совершить покупку — даже если она была куплена 20 лет назад — и неправильные представления о рынке могут омрачить суждение владельца. Поэтому предложения по развитию следует анализировать объективно. Многие концепции исходят от архитекторов или землеустроителей и ориентированы больше на дизайн, чем на экономические вопросы.

Несколько факторов вовлечены в исследование наиболее эффективного и наилучшего использования. При оценке каждого из этих факторов очень важно учитывать влияние ценности.

Физические факторы
Несколько физических факторов играют важную роль в определении землепользования.

Размер. Размер земли, о которой часто забывают, является ключевым фактором наиболее эффективного использования. Например, участок площадью один акр не может поддерживать производственный объект площадью 30 000 квадратных футов, поскольку не будет достаточно места для парковки или достаточного места для погрузки и разгрузки.

Форма. Физическая форма, включая ширину и глубину, также является решающим фактором. Участки неправильной формы (например, узкая полоса или участок с неровной линией собственности) обычно имеют меньшую физическую полезность (и, следовательно, ценность), чем участки квадратной или прямоугольной формы. Многие розничные продавцы больших коробок предъявляют особые требования к ширине и глубине стандартных прототипов зданий. Земельные участки, не отвечающие этим потребностям, часто сразу игнорируются как потенциальные участки для застройки.

Топография. Оценщики иногда упускают из виду топографию, но разработчики учитывают ее на ранней стадии, учитывая стоимость резки или заполнения участка. Например, крутые уклоны значительно увеличивают затраты на разработку. Участки, находящиеся ниже уровня земли, могут быть не видны и могут иметь проблемы с дренажем.

Геотехнические вопросы. Геотехнические соображения включают подземные условия, такие как наличие подстилающей породы, воды или пригодность грунта для поддержки строительства.Просверливание почвы или зондирование — единственный способ получить истинное представление о подземных условиях участка. Тем не менее, подсказки можно извлечь из застройки соседних участков или почвенных карт Министерства сельского хозяйства. Наличие водно-болотных угодий также может иметь огромное влияние на стоимость. Заполнение этих участков, если оно вообще разрешено, является дорогостоящим и требует много времени.

Загрязнение окружающей среды. Кроме того, необходимо изучить возможность загрязнения окружающей среды, поскольку застройщики и кредиторы могут не рассматривать такую ​​собственность как вопрос политики.Экологический отчет первого этапа — лучший способ определить потенциальное загрязнение; Аналитики, работающие без таких отчетов, должны учитывать подземные резервуары для хранения и возможное загрязнение из прилегающих участков.

Эти физические факторы могут определять будущее развитие сайта и должны быть учтены при предварительном анализе. Некоторые физические проблемы можно решить (срезать откосы, удалить подземные породы), а некоторые являются неизлечимыми (размер участка, размеры). Стоимость средств правовой защиты необходимо учитывать в процессе оценки.

Нормативно-правовые вопросы
Еще одна область, которую следует изучить при рассмотрении вопроса о землепользовании, — это нормативные и правовые требования.

Зонирование. Зонирование имеет решающее значение при оценке стоимости земельного участка с необработанной землей. Однако следует учитывать стоимость и вероятность изменения зонирования (или, в случае незонированных земель, установления зонирования). Это можно сделать, опросив местного планировщика, администратора или выборного должностного лица.

Утилиты. Необходимо оценить доступность инженерных сетей, стоимость их доставки на объект и возможности оказания услуг. Тот факт, что линии водоснабжения и канализации находятся на границе участка, автоматически не гарантирует адекватной пропускной способности. Мораторий на воду / канализацию может значительно увеличить время разработки и может предложить наиболее эффективное и оптимальное использование, которое требует меньшего расхода воды / канализации.

Водно-болотные угодья. В связи с физическими факторами, упомянутыми ранее, могут потребоваться специальные разрешения на заполнение, перемещение или изменение водно-болотных угодий. Если часть участка классифицируется как водно-болотное угодье, находящееся в ведении Инженерного корпуса армии, и это водно-болотное угодье необходимо заполнить или пересечь, процесс получения разрешения может занять много времени и быть дорогостоящим.

Сборы. Плата за воздействие и специальные оценки, взимаемые местными органами власти, также могут иметь большое влияние на стоимость земли.Многие местные муниципалитеты теперь взимают плату за новое строительство. Эти сборы могут включать плату за парки, библиотеки, водоснабжение и канализацию, полицию и пожарную охрану, а также школы. Стоимость таких сборов может препятствовать определенным типам разработки.

Ограничения по договору могут препятствовать определенному использованию земли и обычно раскрываются в политике правового титула. Обследование, которое определяет расположение сервитутов, также должно быть пересмотрено, если таковое имеется.

Местоположение и рыночные факторы
Очевидно, что выбранный самый высокий и лучший вариант использования должен подкрепляться рыночным спросом, но именно здесь большинство анализов не находят поддержки.Например, если аналитик считает, что проект квартиры — это наиболее эффективное использование земельного участка, требуется подробное изучение рынка квартир. Этот анализ должен детализировать соображения предложения (уровни арендной платы и занятости), факторы будущего спроса (открытие / закрытие заводов, демографические данные) и конкурирующие проекты, которые планируются или строятся. Большинство отчетов содержат краткий обзор рынка, но не связывают тенденции рынка с конкретным использованием или конкретным участком.

Аналитик должен быть знаком с основными рыночными тенденциями в данном секторе недвижимости.Например, промышленные пользователи, вероятно, будут искать места в запланированных бизнес-парках, застройка квартир может быть сосредоточена на обслуживании рынка пожилых людей, а отели часто концентрируются возле межгосударственных транспортных развязок.

Конечно, необходимо учитывать и общее расположение сайта на данном рынке. Розничная торговля требует доступа и видимости с основных дорог и часто должна располагаться рядом с другими объектами розничной торговли. Использование прилегающих земель повлияет на потенциал будущего развития. Это влияние, известное как «внешнее воздействие», может быть как положительным, так и отрицательным для рассматриваемого сайта.

Атрибуты местоположения, зависящие от участка, которые следует учитывать, включают количество точек доступа, легкость входа (расположение светофоров), видимость с проезжей части, количество трафика и длину фасада.

Часто после рассмотрения физических, нормативных требований и факторов местоположения одно использование явно обеспечивает наибольшую отдачу. Если можно было бы поддерживать множество вариантов использования, то использование, которое обеспечит самую высокую цену, будет самым высоким и лучшим использованием.

Процесс оценки
После анализа всех переменных и принятия решения о наиболее эффективном использовании земельного участка, как вы оцениваете землю? Существует несколько вариантов оценки, хотя некоторые из них встречаются реже, чем другие.

Сравнение продаж. Подход сравнения продаж является стандартным методом оценки необработанной земли. Продажи «сопоставимых» необработанных земельных участков анализируются, чтобы дать оценку стоимости рассматриваемой собственности.

Решающим фактором успеха этого подхода является нахождение действительно сопоставимых продаж. При оценке земли на данном рынке закрывается сравнительно небольшое количество продаж коммерческой земли. Следовательно, для обеспечения большей сопоставимости требуются корректировки для различных характеристик.

Поиск сопоставимых данных о продажах может оказаться утомительным процессом. Оценщики недвижимости ведут базу данных сопоставимой информации о продажах и, возможно, захотят поделиться ею. Местные оценщики, как правило, хорошо осведомлены о продаже земли, и окружной регистратор дел также является хорошим ресурсом. В крупных мегаполисах коммерческие базы данных продают сопоставимую информацию. С практической точки зрения, новые строительные проекты аналогичного наилучшего и эффективного использования также могут стать потенциальным источником сопоставимых продаж.

Аналитик также может рассматривать активные списки необработанных земель как индикатор стоимости. Однако эти списки не являются закрытой сделкой и по своей природе имеют более высокую цену, чем окончательная цена продажи. Если на рынке присутствует несколько аналогичных объектов, ситуация может отражать баланс предложения и должна быть учтена в процессе оценки. Необходимо определить достаточное количество сопоставимых продаж, чтобы составить истинную картину рынка. В некоторых случаях может быть доступна только одна или две продажи, но этот набор данных настолько мал, что могут быть получены вводящие в заблуждение результаты.В идеальных условиях должно быть представлено от трех до пяти продаж.

После определения сопоставимых продаж аналитик должен физически осмотреть каждую собственность, чтобы получить истинное представление о месте и районе. Кроме того, сторона, знакомая с сделкой (покупатель, продавец, брокер, поверенный), должна быть опрошена, чтобы определить соответствующие факторы, влияющие на ценообразование.

Процесс корректировки используется для сравнения «яблок с яблоками» сопоставимых продаж по данному предмету.Типичной единицей анализа является цена за квадратный фут или акр земли, цена за квадратный фут здания или цена за единицу (для квартир или отелей). Выбираются продажи, которые были куплены с намерением развить такое же эффективное и наилучшее использование, как предмет.

Корректировка продаж должна отражать аналогичные проблемы, решаемые при анализе наиболее эффективного использования, включая размер и форму участка, зонирование и доступность коммунальных услуг. Помимо этих факторов, необходимо изучить еще два вопроса.Сопоставимая продажа должна быть скорректирована с учетом сроков продажи. Например, продажа, которая произошла три года назад, должна быть скорректирована с учетом рыночных изменений, включая рынок недвижимости, инфляцию / дефляцию и процентные ставки. Также рассмотрите возможность финансирования, поскольку земля иногда покупается на деньги продавца в качестве стимула, что приводит к более высокой цене.

Процесс корректировки субъективен, но необходим для обеспечения аналитической основы. Например, объект недвижимости может иметь размер пять акров и сопоставимую продажу 2.5 соток. Аналитику следует учитывать, что рынок будет платить меньше из расчета на акр за более крупный земельный участок, чем за меньший. Но даже при том, что продажа составляет 50 процентов от размера объекта, маловероятно, что корректировка на 50 процентов будет оправданной.

Корректировки сопоставимых продаж должны производиться в обратном направлении по отношению к объекту собственности. Например, если сопоставимая продажа считается более выгодной по сравнению с рассматриваемым имуществом, продажная цена сопоставимой продажи будет скорректирована в сторону уменьшения.Корректировки обычно производятся на основе цены или процента.

Процесс корректировки обеспечивает аналитическую основу и дисциплину для учета всех разнообразных факторов, влияющих на ценность сайта.

Остаточный анализ. Второй метод оценки, который используется гораздо реже, — это остаточный метод. Стоимость готового здания оценивается, и затем вычитается стоимость физического строительства здания, включая прибыль строителя.Оставшаяся (остаточная) сумма затем относится к земле. Остаточный метод обычно не используется, поскольку стоимость строительства добавляет еще одну переменную, которую трудно определить количественно. Однако остаточный метод действительно предоставляет альтернативу подходу сравнения продаж, когда сопоставимых продаж найти невозможно.

Подразделение анализа. Для большого земельного участка, где будет происходить подразделение на более мелкие отдельные участки, типичным методом оценки является использование анализа дисконтированных денежных потоков.Анализ подразделений используется не только для односемейных участков, но и для более крупных многоквартирных жилых домов, торговых участков с участками и промышленных / бизнес-парков. Этот анализ будет учитывать денежные потоки, полученные от продажи отдельных участков с течением времени, и дисконтировать эту выручку, чтобы получить чистую приведенную стоимость.

Аналитик должен знать четыре критических фактора. Во-первых, это предполагаемые сроки продажи посылок и предположения об увеличении стоимости / цены.Далее следует учесть затраты на хранение, включая улучшение инфраструктуры, налоги на недвижимость, специальные оценки, маркетинг и управление, комиссионные с продаж и затраты на закрытие, а также специальные оценки, связанные с объединением инфраструктуры. В-третьих, аналитик должен оценить период поглощения отдельных посылок. Наконец, необходимо выбрать подходящую ставку дисконтирования и применить ее к денежным потокам с течением времени (ее можно получить из опубликованных источников или из интервью с инвесторами). Анализ дисконтированных денежных потоков готовится с учетом этих четырех факторов, чтобы получить чистую приведенную стоимость участка.

Ставка дисконтирования для необработанной земли по своей природе должна отражать высокую степень риска, присущего этому типу инвестиций. Например, ставка дисконтирования, выбранная для арендатора тройной чистой аренды с рейтингом А, будет значительно ниже, чем для сделки с землей. Сделка с землей сопряжена с высокой степенью риска, включая риск продажи, отсутствие предсказуемого потока доходов, сроков получения дохода и затрат на содержание. Часто выбранные ставки дисконтирования для сделок с землей превышают 20 процентов.

При оценке необработанной земли аналитик должен использовать субъективное суждение, чтобы учесть широкий спектр факторов.Брокеры могут получать вознаграждение от нескольких сотен долларов за простой анализ посылки до более 5000 долларов за более сложные задания. Однако в различных штатах есть правила, касающиеся оценочных услуг. Чтобы точно определить наиболее эффективное и наилучшее использование, часто требуются внешние специалисты, а землевладелец может быть не в состоянии или не желать управлять процессом. Брокер также может получать вознаграждение за координацию процесса, включая надзор за инженерами, геодезистами и специалистами по окружающей среде.

.