Как оценить свою квартиру – Как самому оценить стоимость квартиры?

Как оценить квартиру самостоятельно?

Предположим, что вы решили продать квартиру или просто задались целью узнать ее рыночную стоимость. Для этого нужно посетить сайт Росреестра или провести мониторинг подобного жилья на сайтах, продающих недвижимость в вашем городе. С одним «но»: если вам попалась идеальная по всем параметрам квартира по явно заниженной (в сравнении со среднерыночной) цене – это явная «замануха». По звонку окажется, что эта замечательная квартира уже продана, зато есть другие, почти такие же, но подороже… Иногда агентства недвижимости выставляют на продажу такую «рекламную квартиру» с целью промониторить рынок на предмет максимального спроса. На какой цене особенно активно начнут звонить покупатели? Поэтому, чтобы сориентироваться в ценах, нужно просмотреть несколько вариантов аналогичных квартир в одном районе.
 

Итак, выставите в поиске район, метраж жилья, серию дома, удаленность от метро. Затем трезво оцените общее состояние своей квартиры.
 

Основные параметры, влияющие на стоимость квадратного метра:
 

— классификация дома (панель, кирпич, монолит) и год его постройки;

— этаж квартиры (первый и последний пользуются пониженным спросом), наличие балкона и мусоропровода;

— вид из окна и сторона света;

— удаленность дома от метро, удаленность от центра, доступность объекта с помощью автотранспорта;

— метраж квартиры, ее планировка, качество отделки (состояние: требует ремонта/проведен косметический ремонт/евроремонт с использованием дорогих материалов)
 

Если квартира основательно «убита», т.е. требует покраски потолка, замены пола, подоконников, дверей, инженерных коммуникаций, сантехники и т.п. – это обстоятельство может сильно снизить ее стоимость. С другой стороны, слишком дорогой ремонт никогда не будет учтен покупателем. «У вас в ванной эксклюзивная авторская керамика, импортная плитка, в комнатах – наборный пол и расписные натяжные потолки? Нам это не нужно. Можете все забрать с собой. Тем более – отделка не в моем вкусе…» – скажет вам любой человек. И будет, в общем-то, прав. По статистике, больше половины покупателей предпочитают сделать в свежекупленной квартире новый ремонт и обставить ее мебелью по собственному вкусу. Простая отделка квартир, как правило, прибавляет к стоимости не более 10-15%.
 

При покупке жилья люди обращают внимание не только на транспортную доступность, но и на развитую инфраструктуру вокруг. Часто им важно иметь рядом школы и детские сады, поликлиники, всегда важна близость магазинов, аптек, торгово-развлекательных центров, а также мест для прогулок. Положительно влияет на цену наличие природных зеленых зон: лесов, парков, водоемов. Снижает стоимость квартиры присутствие поблизости вредных производств, мусоросжигательных заводов, вокзалов, шумных автотрасс с оживленным движением, железнодорожных путей, а также близость «специфических» объектов: исправительных учреждений, тюрем, психиатрических больниц и кладбищ.

Как уточнить стоимость?
 

На сайте Росреестра можно ознакомился с кадастровой оценкой объекта (сегодня она уже не сильно отличается от рыночной). Там же можно запросить официальную справку о стоимости квартиры, Росреестр обязуется предоставить информацию в течение пяти рабочих дней.  Можно также лично обратиться в любой МФЦ с паспортом, либо получить справку по телефону 8 (800) 100-34-34 (звонок бесплатный).

Если есть сомнения в актуальности информации, можно попросить консультации у практикующего риэлтора в вашем районе. Реальную востребованность жилья за конкретную цену можно узнать, выставив ее с фотографиями на сайте продаж, например, Cian.ru. Будут идти звонки от риэлторов и покупателей — значит, есть спрос. Много звонков – возможно, вы занизили стоимость. Ни одного звонка – стоимость, наверное, завышена.

Такое исследование особенно эффективено при продаже эксклюзивных объектов, а также – при отсутствии конкуренции схожих объектов в вашем доме. Но у данного метода есть и свои минусы: конкурирующие агенты могут перепубликовать ваше предложение по заниженной цене, выставив квартиру от своего имени, после чего, при появлении клиента, обратятся к официальному риэлтору с предложением поторговаться. Тогда уже от собственника зависит, согласиться ему на предлагаемую цену, либо – подождать покупателя побогаче.

Среднюю цену за квадратный метр «вторички» в любом районе Москвы на текущий момент можно узнать на специализированных сайтах. Например, на Realty.dmir.ru.

Однако нужно учитывать, что большие квартиры имеют меньшую стоимость квадратного метра, чем «однушки». Вообще однокомнатные квартиры на рынке – самый ходовой товар. «Трешки» обычно продаются дольше, не говоря уже о пятикомнатных квартирах (если речь идет о сегментах «эконом» и «комфорт»).
 

Излишне говорить о том, что продавать квартиры лучше на растущем тренде, а не в момент обеднения населения и спада экономики. На сбалансированном, нейтральном рынке рекомендуется для начала установить при выставлении в базе цену последней сопоставимой сделки, а затем уже следовать тенденциям рынка.
 

Еще один важный момент: несогласованная перепланировка в продаваемой квартире добавит вам хлопот. Придется либо согласовать ее задним числом в БТИ, либо все вернуть, «как было» (если это, конечно, возможно) – достроить снесенные стены, убрать встроенные шкафы либо вычесть из заявленной стоимости жилья сумму, которую придется потратить на узаконивание изменений.

www.cian.ru

Как оценить квартиру самостоятельно?

Предположим, что вы решили продать квартиру или просто задались целью узнать ее рыночную стоимость. Для этого нужно посетить сайт Росреестра или провести мониторинг подобного жилья на сайтах, продающих недвижимость в вашем городе. С одним «но»: если вам попалась идеальная по всем параметрам квартира по явно заниженной (в сравнении со среднерыночной) цене – это явная «замануха». По звонку окажется, что эта замечательная квартира уже продана, зато есть другие, почти такие же, но подороже… Иногда агентства недвижимости выставляют на продажу такую «рекламную квартиру» с целью промониторить рынок на предмет максимального спроса. На какой цене особенно активно начнут звонить покупатели? Поэтому, чтобы сориентироваться в ценах, нужно просмотреть несколько вариантов аналогичных квартир в одном районе.
 

Итак, выставите в поиске район, метраж жилья, серию дома, удаленность от метро. Затем трезво оцените общее состояние своей квартиры.
 

Основные параметры, влияющие на стоимость квадратного метра:
 

— классификация дома (панель, кирпич, монолит) и год его постройки;

— этаж квартиры (первый и последний пользуются пониженным спросом), наличие балкона и мусоропровода;

— вид из окна и сторона света;

— удаленность дома от метро, удаленность от центра, доступность объекта с помощью автотранспорта;

— метраж квартиры, ее планировка, качество отделки (состояние: требует ремонта/проведен косметический ремонт/евроремонт с использованием дорогих материалов)
 

Если квартира основательно «убита», т.е. требует покраски потолка, замены пола, подоконников, дверей, инженерных коммуникаций, сантехники и т.п. – это обстоятельство может сильно снизить ее стоимость. С другой стороны, слишком дорогой ремонт никогда не будет учтен покупателем. «У вас в ванной эксклюзивная авторская керамика, импортная плитка, в комнатах – наборный пол и расписные натяжные потолки? Нам это не нужно. Можете все забрать с собой. Тем более – отделка не в моем вкусе…» – скажет вам любой человек. И будет, в общем-то, прав. По статистике, больше половины покупателей предпочитают сделать в свежекупленной квартире новый ремонт и обставить ее мебелью по собственному вкусу. Простая отделка квартир, как правило, прибавляет к стоимости не более 10-15%.
 

При покупке жилья люди обращают внимание не только на транспортную доступность, но и на развитую инфраструктуру вокруг. Часто им важно иметь рядом школы и детские сады, поликлиники, всегда важна близость магазинов, аптек, торгово-развлекательных центров, а также мест для прогулок. Положительно влияет на цену наличие природных зеленых зон: лесов, парков, водоемов. Снижает стоимость квартиры присутствие поблизости вредных производств, мусоросжигательных заводов, вокзалов, шумных автотрасс с оживленным движением, железнодорожных путей, а также близость «специфических» объектов: исправительных учреждений, тюрем, психиатрических больниц и кладбищ.

Как уточнить стоимость?
 

На сайте Росреестра можно ознакомился с кадастровой оценкой объекта (сегодня она уже не сильно отличается от рыночной). Там же можно запросить официальную справку о стоимости квартиры, Росреестр обязуется предоставить информацию в течение пяти рабочих дней.  Можно также лично обратиться в любой МФЦ с паспортом, либо получить справку по телефону 8 (800) 100-34-34 (звонок бесплатный).

Если есть сомнения в актуальности информации, можно попросить консультации у практикующего риэлтора в вашем районе. Реальную востребованность жилья за конкретную цену можно узнать, выставив ее с фотографиями на сайте продаж, например, Cian.ru. Будут идти звонки от риэлторов и покупателей — значит, есть спрос. Много звонков – возможно, вы занизили стоимость. Ни одного звонка – стоимость, наверное, завышена.

Такое исследование особенно эффективено при продаже эксклюзивных объектов, а также – при отсутствии конкуренции схожих объектов в вашем доме. Но у данного метода есть и свои минусы: конкурирующие агенты могут перепубликовать ваше предложение по заниженной цене, выставив квартиру от своего имени, после чего, при появлении клиента, обратятся к официальному риэлтору с предложением поторговаться. Тогда уже от собственника зависит, согласиться ему на предлагаемую цену, либо – подождать покупателя побогаче.

Среднюю цену за квадратный метр «вторички» в любом районе Москвы на текущий момент можно узнать на специализированных сайтах. Например, на Realty.dmir.ru.

Однако нужно учитывать, что большие квартиры имеют меньшую стоимость квадратного метра, чем «однушки». Вообще однокомнатные квартиры на рынке – самый ходовой товар. «Трешки» обычно продаются дольше, не говоря уже о пятикомнатных квартирах (если речь идет о сегментах «эконом» и «комфорт»).
 

Излишне говорить о том, что продавать квартиры лучше на растущем тренде, а не в момент обеднения населения и спада экономики. На сбалансированном, нейтральном рынке рекомендуется для начала установить при выставлении в базе цену последней сопоставимой сделки, а затем уже следовать тенденциям рынка.
 

Еще один важный момент: несогласованная перепланировка в продаваемой квартире добавит вам хлопот. Придется либо согласовать ее задним числом в БТИ, либо все вернуть, «как было» (если это, конечно, возможно) – достроить снесенные стены, убрать встроенные шкафы либо вычесть из заявленной стоимости жилья сумму, которую придется потратить на узаконивание изменений.

stat.cian.ru

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Федеральный портал недвижимости Domofond.ru запустил сервис онлайн-оценки квартир по всей России. Для того чтобы узнать ориентировочную цену, за которую вы можете продать или сдать квартиру, потребуется всего две минуты.

Как работает «Domofond Оценка»?

1. Зайдите на страницу «Domofond Оценки», введите адрес: свой город, улицу и номер дома. Укажите количество комнат и площадь жилья. Чем больше полей вы заполните, тем точнее будет результат. Нажмите «Оценить».

2. Проверьте, правильно ли вы ввели данные. Укажите адрес электронной почты, куда вам придет результат онлайн-оценки. Нажмите «Отправить». Узнать ориентировочную стоимость квартиры могут и зарегистрированные, и незарегистрированные пользователи Domofond.ru.

Сервис онлайн-оценки квартир по всей России «Domofond Оценка»

3 способа максимально быстро продать квартиру

3. Проверьте свой ящик электронной почты — вы получите письмо с результатами оценки квартиры в течение пары минут.

Онлайн-оценка квартир основана на ценах предложений о продаже и аренде жилья, размещенных на сайтах Domofond.ru и Avito.ru. Важно понимать, что онлайн-оценка носит ориентировочный характер, так как на цену конкретной квартиры влияет целый ряд факторов, таких как состояние жилья, планировки, вид из окон и многое другое.

Фото: Domofond.ru

Не пропустите:

Эксперты отвечают на вопросы посетителей Domofond.ru

Полезные советы для покупателей и продавцов квартир

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Аналитические отчеты Domofond.ru о рынке недвижимости России

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

5 ошибок при оценке квартиры, которые вы никогда не должны делать: газета Недвижимость

Продавая квартиру, все мы надеемся получить за нее как можно больше, потратив при этом минимум сил и времени. Однако желаемое не всегда совпадает с действительным.

Почему? Главным образом потому, что мы сами далеко не всегда бываем объективны при оценке собственной жилплощади. Причины этого могут быть самыми разными, но результат один: большинство клиентов отправляется на поиски объекта, который бы удовлетворил их по стоимости, а продавцам, в конце концов, либо приходится снижать стоимость, либо ждать тех, кто согласится на названную цену.

— Продавцы переоценивают стоимость своего жилья очень часто, — отмечает риелтор Виолетта Гарш. — Это приводит к тому, что объект становится неинтересен для покупателей. Глядя на цену, саму жилплощадь уже почти никто не хочет смотреть. Свою цену продавцы квартир чаще всего объясняют тем, что опираются на дорогие аналоги и последующий торг.

О том, как оценить квартиру самостоятельно, читайте в статье по ссылке.

1. Оценка квартиры по аналоговому методу

В целом аналоговый метод при формировании цены на собственную жилплощадь не так уж плох. Однако в реальности продавцы стремятся ориентироваться не на среднюю цену, а на самые дорогие аналоги. После чего, как правило, накидывается еще 3-5% на торг, и в результате формируется цена на 10-15% выше среднерыночной.

2. Ориентация на свои нужды при определении стоимости жилья

Еще одной причиной необоснованного завышения цен становится ситуация, при которой при формировании цены собственник отталкивается не от реалий рынка, а от личных потребностей. Например, на покупку нового жилья ему необходимо собрать сумму в 80 тысяч долларов, а размер собственных сбережений составляет всего 20 тысяч долларов. Квартира, по объективной оценке, стоит не больше 55 тысяч долларов. Однако собственник выставляет заведомо завышенную цену в 60 тысяч, чтобы получить нужную сумму. В итоге цифра формируется по формуле: цена покупаемого жилья минус собственные накопления. При этом иногда даже не учитывается, что полученная цифра на 20-30% превышает среднерыночную.

Цены на квартиры в Казахстане. Доступность жилья в Астане и Алматы >>>

3. Ожидание скачка цен на рынке недвижимости

Иногда высокая цена ошибочно указывается продавцами, которые ждут резкого повышения цен. Однако вторичный рынок медленно реагирует на происходящие изменения и скачки цен. Поэтому в результате квартира может оказаться неконкурентоспособной.

— Бывает, люди совершают такую ошибку. Вот он, ваш долгожданный покупатель, но у него не хватает до суммы, которую вы хотели бы получить, пары тысяч долларов. После долгих переговоров покупатель от вас уходит, так и не договорившись о цене… И потом, спустя месяц-два, вы осознаете, что нужно было уступить пару тысяч долларов первому клиенту, так как сейчас деньги нужны уже срочно. И квартиру в итоги придется продать гораздо дешевле, — отмечает риелтор Альбина Закиева.

4. Малопривлекательность объекта и нулевая ликвидность

Вполне естественно, что покупатели не спешат платить неоправданно высокую цену за ту жилплощадь, аналогичную которой они могут найти и по более низкой цене. Перед тем как совершить такую важную сделку, они также оценивают рынок, вычисляют среднюю стоимость и ограничивают для себя ценовой предел. Однако не все продавцы готовы с этим мириться.

— Некоторые клиенты, видя, что квартира не продается в течение, скажем, двух недель, соглашаются несколько снизить цену, а некоторые продолжают стоять на своем. Квартира продается два-три месяца, полгода, но владелец, несмотря на советы риелторов, ни в какую не хочет снижать цену. Здесь, естественно, всё зависит от мотивов самого продавца: кому-то нужно продать быстро, а кто-то готов ждать, — поясняет Виолетта Гарш.

Однако переоцененные квартиры крайне редко находят своих покупателей. Исключением может стать ситуация, при которой человек желает приобрести квартиру именно в этом районе или даже доме. В этом случае предложение будет ограниченным, и у продавца появится шанс диктовать условия.

5. Осторожно: низкая цена!

Если переоцененных квартир на рынке недвижимости очень много, то объектов недвижимости, цена на которые установлена ниже среднерыночной, напротив, очень мало, что вовсе неудивительно. При этом речь чаще идет не об ошибке продавца, а о его намерениях. Здесь можно выделить несколько причин.

— Основной причиной продажи квартиры по заниженной цене является срочность продажи. Когда человек собирается переезжать в другой город или страну, при погашении займа в банке или третьему лицу, при размене жилья, при получении наследства гражданами другого города или страны или в любых других ситуациях, когда срочно нужны деньги, продавец соглашается установить низкую цену, — говорит риелтор Виолетта Гарш.

Низкая стоимость может также служить сигналом того, что у данной жилплощади есть проблемы.

— Квартиры, которые продаются ниже рыночной стоимости, обычно даже не доходят до СМИ, они продаются либо родственникам, либо соседям, — говорит риелтор Курмангазы Тлегенов. — А если объявления о продаже и размещаются, то объекты быстро уходят с первыми же клиентами. Обычно такие квартиры продают те, кому деньги нужны в кратчайшие сроки. Но таких людей меньшинство — всего около 7% из 100% предложений. Часто по заниженным ценам продаются квартиры с долгами. Либо квартира с низкой ценой в итоге оказывается выставленной на продажу банковскими сотрудниками как залоговая недвижимость и предполагает последующее выселение бывших жильцов силами покупателя.

Ошибки риэлторов, которые могут привести к потере квартиры >>>

Как правильно оценить квартиру

Как поясняет риелтор Виолетта Гарш, для того чтобы определить реальную стоимость квартиры, нужно изучить рынок предложений в СМИ и по аналогичным параметрам в данном районе вывести среднюю стоимость. Например, на помощь оценщикам-любителям из таких городов, как Астана, Алматы и Караганда, придут аналитические обзоры портала kn.kz, из которых можно получить не только общую информацию о средней цене за квадратный метр, но и о разделении цен относительно района города и типа дома. Однако, как отмечают оценщики, цены, указанные в СМИ, как правило, уже примерно на 10% выше реальной стоимости. Поэтому при формировании цены нужно учитывать также реальную покупательскую возможность населения.

Стоит заметить, что при расчете средней цены учитывается не только количество комнат, район и площадь, но также этаж, на котором располагается квартира, материал, из которого построен многоэтажный дом, год его постройки, планировка, наличие балкона и состояние подъезда и лифта.

Также есть возможность обратиться к специалистам-оценщикам. Профессионалами используются данные о стоимости квадратного метра жилплощади в каждом отдельном районе города. Таких данных зачастую нет у обывателей. Стоимость услуг оценщиков варьируется в среднем от 4000-5000 тысяч тенге в Караганде.

Факторы, влияющие на цену квартиры

1. Развитая инфраструктура

— Развитая инфраструктура района, близость к остановке и учебным заведениям может увеличить стоимость на 5-10%, — говорит Виолетта Гарш.

2. Размещение объектов соцкультбыта на первом этаже

Расположение на первом этаже здания объектов соцкультбыта, запланированных при строительстве дома, по мнению риелтора, существенно влияет на стоимость квартир, расположенных на втором этаже, ввиду отсутствия балконов. Аптеки, парикмахерские, турфирмы, не создающие помех жизни собственников, на продажную стоимость квартиры не повлияют, а вот помещения, использующиеся под увеселительные заведения, круглосуточные магазины, создающие шум и дискомфорт жильцам дома, могут снизить цену.

3. Капитальный ремонт

Качественный ремонт может повысить стоимость квартиры примерно на 15-20%. На большее рассчитывать не стоит. Зато он положительно сказывается на скорости проведения сделки.

4. Соседи

Говоря о том, на что обращают внимание покупатели при выборе жилья, риелтор Никита Чугунов замечает, что кроме очевидных ценообразующих факторов, таких как район и состояние жилплощади, важную роль играют и люди, проживающие по соседству.

— Для многих важен контингент людей, живущих в доме. Многие обращают внимание и на количество арендных квартир в доме или подъезде. Также немаловажным фактором является состояние двора, наличие детской площадки и парковочных мест, — говорит он.

Информационная служба kn.kz

www.kn.kz

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно: газета Недвижимость

Решили продать свою квартиру, но не знаете за какую цену ее выставить? В этом вопросе помогут советы от профессионального оценщика. Речь идет не о том, чтобы освоить все сложности работы по оценке недвижимости, но некоторые приемы от специалистов вполне могут пригодиться.

Об особенностях оценки карагандинских квартир рассказала директор филиала оценочной компании Bem Appraisal Анастасия Голодникова. Данные советы актуальны еще и потому, что добровольно граждане не прибегают к помощи оценщиков. Их вызывают только тогда, когда квартиру хотят приобрести с помощью ипотечного займа.

Сравнивайте с похожими объявлениями в газете и на портале о недвижимости

К сожалению, в нашей стране даже профессиональные оценщики не имеют доступа к информации о стоимости сделок с недвижимостью. То есть цена, указанная в договоре купли-продажи, регистрируется в органах юстиции, но для других она остается закрытой. Оценщики не просят сообщать конфиденциальную информацию (личные данные владельца, например). Специалистам было бы достаточно знать только цифры: в каком районе, какова площадь квартиры и за сколько в реальности она была продана.

Но таких данных оценщикам никто не предоставляет. Поэтому они вынуждены ориентироваться по ценам в объявлениях (газеты, Интернет). Для этого выбираются объявления максимально приближенные к данным продаваемого жилья. Например, нужно определиться с ценой на квартиру, которая имеет следующие характеристики: однокомнатная, расположена по проспекту Бухар жырау, в кирпичном доме, пятиэтажка, третий этаж, площадь — 28 квадратных метров. Состояние квартиры — средний косметический ремонт.

Пошаговая инструкция: как быстро продать квартиру в кризис >>>

Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача —  найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе. В примере не указано конкретное расположение на Бухар жырау, ведь у проспекта большая протяженность. Но и совпадение с определенным районом тоже важно. Идеально, если аналоги продаваемых квартир будут находиться в вашем дворе или даже доме.

Чем больше таких аналогов вы найдете, тем точнее будет определяемая цена. Близких к вашему жилью примеров как минимум должно быть три. Смотрите, какая у них цена и выставляете свою в тех же пределах. Вот, в принципе, и все. Но главные секреты, как обычно, кроются в мелочах.

Следует указать, что наш пример однокомнатной квартиры на Бухар жырау — реальный случай, взятый из практики оценщиков. Специалисты нашли три объявления с похожими характеристиками. Цены на аналоговые квартиры равнялись 45, 46 и 50 тысячам долларов.

Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача —  найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе.

Подробное руководство по самостоятельной оценке квартиры

Все знают о том, что цены в объявлениях не совпадают с реальной ситуацией. Продавцы надеются, что при завышении можно будет немного «подвинуться» при торге и сохранить максимально возможную цену. Анастасия Голодникова рассказывает, что обычно оценщики скидывают 5-7% от стоимости в объявлениях. Процент отнимают от средней цены квадратного метра, а не от общей стоимости жилья.

Предположим, что все три жилплощади из нашего примера имеют одинаковую площадь — 28 квадратов. Тогда ориентировочная начальная стоимость нашего жилья = 47 000 у.е. (45000+46000+50000/3). Значит, 1 кв.м = 1679 у.е (47 000/28). Итак, допустим, что 1 кв.м нашей квартиры равен 1679 у.е. От стоимости мы отнимем не 5, а 10%. Почему, указано ниже.

Минус 10% за недостоверную информацию

Помимо того, что придется искать примеры, нужно будет обзвонить эти объявления. Например, нужно узнать в каком состоянии находится квартира. Если хозяин не хочет рассказывать подробности, это означает, что информация будет недостоверной (как и произошло в нашем случае). Из цены, написанной в объявлении можно убрать 10%. Или может быть указано, что сделан евроремонт, а в разговоре с владельцем выясняется, что в отделке квартиры использованы потолочка и линолеум (что евроремонтом не является). Вот и первый минус в стоимости нашего жилья: 1679 — 10% = 1511 долларов.

Минус 3-5% за косметический ремонт

В нашем примере однокомнатную квартиру со средним ремонтом сравнивали с квартирами, где был сделан улучшенный ремонт (см. справку). Поэтому специалисты уменьшили цену на этот процент. Второй минус от цены: 1511 – 5% = 1436 долларов.

Недвижимость с евроремонтом в данном случае не рассматривается, т.к. нужно подбирать схожие примеры. Ведь евроремонт может заметно повлиять на цену. В то же время неправильно думать, что дорогая переделка квартиры окупится при продаже. Исходя из практики, говорят специалисты, за счет продажи можно «отбить» максимум 50% качественного ремонта.   

Минус 2% за крайние этажи

Если бы наша однокомнатная квартира находилась на первом или последнем этаже, оценщик отнял бы около 2 процентов от средней стоимости за «квадрат».

Минус 1% за неузаконенную перепланировку

На цену квартиры серьезно влияет ситуация, когда документы не приведены в порядок. Наиболее частое нарушение — неузаконенная перепланировка, которая имела место и в нашей квартире. Ввиду того, что изменения были несерьезными (снесли только стенку в кладовке), специалист убавил среднюю стоимость «квадрата» на 1%. При более серьезных изменениях от цены могут отнять 3%. Итак: 1436 – 1% = 1422 доллара.

Стоит помнить, что неоформленные документы нередко становятся причиной срыва сделки. Покупатели не желают ждать и начинают поиск новой квартиры. Жилье с неузаконенной перепланировкой невозможно продать через ипотеку, т. к. данный пункт тщательно контролируется банками.

Распространённые ошибки при продаже квартир >>>

Плюс 1-2% за меньшую площадь жилья

Бывает, что подобраны хорошие примеры, но есть расхождение в количестве квадратных метров. Если эта разница составляет не больше 10 «квадратов» (как в нашем случае), никаких корректировок цены не производится. Но, предположим, что вы смогли найти аналог не 28 квадратных метров, а 40 (то есть превышение в 12 «квадратов»). В этом случае к стоимости одного квадратного метра нашей квартиры прибавляем 1-2%.

— Принято считать, что меньшую площадь жилья легче обслуживать: меньше платить за коммунальные услуги, ее легче реализовать. Поэтому стоимость квадратного метра у нее будет дороже — объясняет руководитель компании Bem Appraisal.  

Плюс 3-5% за транспортную доступность, близость остановки, развитость инфраструктуры

В такой ситуации лучше не применять поправку в процентах, а найти подходящий аналог жилья. Возьмем, к примеру, Майкудук: весь район расположен вдоль главной дороги. Но одни многоэтажки находятся вблизи нее, а до некоторых нужно пройти минут 15-20 от остановки.

— Я проанализировала цены на двухкомнатные квартиры в 18 микрорайоне, — говорит Анастасия Голодникова, — Разница в стоимости — 7%. Так же для сравнения проанализировала двухкомнатные квартиры в 22 микрорайоне Пришахтинска — «разбег» получился в 25%! По проспекту Н. Абдирова (тоже двухкомнатные, начиная от пр. Бухар жырау и заканчивая улицей Толепова) разница, в среднем, составила 12%.   

Так что оценщики наличие остановок, садиков, школ, как правило, в учет при корректировке цены не принимают. Ведь при такой существенной разнице на одной и той же улице, проще найти примеры, близкие к продаваемой квартире. 

Поправка на 3-5% может быть актуальной, например, на проспекте Бухар жырау. Здесь жилье вдоль дороги стоит немного дороже (несмотря на шум), чем квартиры, расположенные ближе к улице Воинов-Интернационалистов.

Минус 2% за угловое расположение квартиры

Подводим итог: стоимость нашего жилья получилась 1422 доллара за «квадрат». То есть всю квартиру можно оценить в 39 816 долларов. Следует отметить, что оценщики действуют по гораздо более сложному алгоритму. И эта стоимость может быть еще ниже. В нашем примере перечислены основные параметры, на которые стоит обратить внимание.

Как успешно продать квартиру: советы психологов и риелторов >>>

Наличкой или в ипотеку?

Хотя оценщики и не учитывают этот фактор в своей работе, продавцы пользуются ситуацией. Как правило, квартира обойдется дороже, если приобретается с помощью кредита. По словам специалистов, разница в цене между наличкой и ипотекой может достигать 10%.

Справка

Основные признаки евроремонта: использование ламината, гипсокартона, полностью выровненные стены, новая сантехника, пластиковые или новые деревянные окна, дорогие отделочные материалы.

Улучшенный ремонт: недорогие отделочные материалы, но достаточно свежий ремонт. Пластиковые окна, заменены двери, сантехника.

Средний ремонт (косметический): в квартире старые окна и двери, но все функционирует. Чисто, покрашенные поверхности, обои в удовлетворительном состоянии или обновлены.

Ирина Бердашова, Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Памятка продавцу недвижимости

Продажа жилья с обстановкой

www.kn.kz

Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры. — блоги риэлторов

Перед началом продажи своей квартиры каждый продавец задается вопросом — а сколько стоит моя квартира?

При оценке недвижимости самостоятельно продавцы могут столкнуться со следующими ошибками: завышают стоимость квартиры, считая свою квартиру лучше других; ориентируются на уже выставленные объявления, прибавляя на торг; некоторые прибавляют к стоимости жилой площади мебель или имеющуюся технику – это большая ошибка, поскольку дополнительные объекты реализуется отдельно, если они вообще нужны будут покупателю, чаще мебель оставляют покупателю в качестве бонуса, а не за отдельную плату. Таков сегодня рынок.

Привязывать стоимость своей квартиры к кадастровой стоимости тоже не стоит, т.к. кадастровая стоимость с рыночной не имеет ничего общего, и определена чиновниками исключительно для взимания налогов.

Если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей квартиры — закажите ее оценку у профессиональных оценщиков. Стоит это от 2.5 до 4.5 тыс.

При независимой оценке объектов недвижимости учитывается большое количество самых разнообразных факторов, одни из которых повышают стоимость квартиры, а другие, наоборот, понижают ее. Директор филиала оценочной компании «Стандарт Оценка» Денис Алиев поделился «секретной» информацией.

Факторы, повышающие цену квартиры:

Средние этажи.

Наличие лифта в пятиэтажном доме.

Наличие отдельного грузового лифта в многоэтажном доме.

Размеры кухни более 8 кв. м.

Наличие изолированных комнат.

Квартира – «распашонка» (окна выходят на разные стороны).

Наличие лоджии или балкона (застекленный балкон или лоджия – тоже плюс).

Квадратная форма комнат.

Благоустройство придомовой территории (наличие хороших площадок для детских игр и занятий спортом).

Хорошее состояние подъезда и квартиры, наличие ремонта.

Уровень безопасности. Наличие консьержа или диспетчерской службы, домофона и видеонаблюдения.

Наличие просторной парковки возле дома.

Близкое расположение парков или зеленых зон.

Панорамный вид из окон.

Дом, в котором расположена квартира, построен монолитно-кирпичным способом.

Факторы, снижающие стоимость квартиры:

Расположение на 1-ом этаже.

Расположение на 2-ом или крайнем верхнем этаже.

Наличие смежных комнат.

Совмещенный санузел.

Маленькая по площади кухня.

Плохое состояние квартиры.

Некрасивый вид из окна (на промышленные производства, стену соседнего дома или на шумную улицу).

Промышленный район или район с плохой экологией.

Большая удаленность от метро.

Большое предложение аналогичных объектов на рынке (особенно в том же районе города, что и оцениваемый объект).

Дом, в котором находится квартира, является панельным и построен в 1960-1970-х годах.

Всем удачных и скорейших продаж и покупок!

www.cian.ru