Кадастровая и рыночная оценка недвижимости: Разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья

14. В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

15. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

16. В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

17. Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

В Новосибирской области пройдет масштабная оценка кадастровой стоимости недвижимости

О том, как жителям Новосибирской области принять участие в проведении кадастровой оценки их земельных участков и объектов капитального строительства рассказал сегодня в ходе пресс-конференции руководитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Роман Шилохвостов.

«Ранее кадастровая оценка приравнивалась к остаточной балансовой стоимости и была копеечной, на текущий момент это понятие скорректировано, кадастровая стоимость должна быть примерно равна рыночной, что и является основой налогообложения. До вступления в силу Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая оценка проводилась с привлечением рыночных коммерческих оценщиков через торги, что приводило к абсурдным ситуациям, иногда результаты такой оценки даже не принимались уполномоченным государственным органом. В итоге государством принято решение взять под собственный контроль проведение кадастровой оценки и появился закон «О государственной кадастровой оценке»», – пояснил Роман Шилохвостов.

В нашем регионе кадастровую оценку осуществляет ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации». В настоящее время проводится государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов. Всего планируется оценить 675 466 земельных участков.

В 2022 году на территории Новосибирской области будут проводиться работы по государственной кадастровой оценке в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков – более 1 млн объектов. А в 2023 году 1,8 млн зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

«Мы активно призываем граждан – собственников объектов недвижимости лично присоединиться к проведению кадастровой оценки своих земель и подать в центр оценки декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости», – отметил руководитель ДИЗО.

Подача декларации поможет избежать ошибок при проведении государственной кадастровой оценки недвижимости и повысить точность определения кадастровой стоимости имущества.

С отчетами об итогах государственной кадастровой оценки можно ознакомиться в Фонде данных государственной кадастровой оценки Росреестра. В случае, если правообладатель не согласен с итогами проведенной оценки, он может повлиять на итоговую стоимость оцениваемых объектов недвижимости несколькими способами, подробно описанными на сайте Новосибирского центра кадастровой оценки и инвентаризации.

В настоящее время центр оценки предоставляет разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, рассматривает заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Обратиться за разъяснениями можно по телефону 8(383)221-55-69.

Внесены существенные изменения в законодательство о кадастровой оценке недвижимости

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что с 11 августа 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 31.

Согласно принятым изменениям государственная кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) на территории субъекта РФ земельных участков и/или зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Первая такая «сплошная» государственная кадастровая оценка по новым правилам во всех субъектах РФ должна быть проведена в отношении земельных участков в 2022 г. и в 2023 г. – в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

В дальнейшем государственная кадастровая оценка будет проводиться каждые четыре года. В городах федерального значения по решению региональных властей периодичность государственной кадастровой оценки может быть сокращена до двух лет. Нормы о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки из закона исключаются.

Процедура государственной кадастровой оценки осуществляется специализированным государственным учреждением под постоянным контролем Росреестра. Руководители соответствующих учреждений несут персональную ответственность за качество кадастровой оценки, вплоть до увольнения.

Меняется порядок исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Заявление об исправлении допущенных ошибок вправе подать любые (а не только заинтересованные) юридические и физические лица, а также органы государственной власти и местного самоуправления в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

Ошибкой является, в том числе, допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости и/или использование недостоверных сведений о его характеристиках.

Решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть принято уполномоченным органом субъекта РФ и без соответствующего заявления.

Важным изменением является то, что при выявлении ошибок, допущенных в ходе оценки кадастровой стоимости (не важно, были они обнаружены самим учреждением, осуществлявшим оценку, Росреестром или третьими лицами), в обязательном порядке проводится проверка относительно того, применима ли такая ошибка к иным объектам недвижимости, в том числе соседним, смежным, однотипным. При выявлении соответствующей необходимости кадастровая стоимость таких объектов также пересчитывается.

Упраздняются комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Согласно новой терминологии закона, порядок установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости предусматривает:

1. заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подается заинтересованными лицами в учреждение, осуществляющее государственную кадастровую оценку, непосредственно или через МФЦ, и рассматривается этим учреждением;
2. к заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный лицом, не являющимся сотрудником учреждения, производящего государственную кадастровую оценку;
3. заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости;
4. решение, принятое учреждением в отношении заявления об установлении рыночной стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной начнет действовать по всей стране с 1 января 2023 г., региональные власти могут принять решение о более ранней дате начала его применения на своей территории.

Уточняется период применения кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством (в первую очередь речь идет о налогообложении):

1) по общему правилу кадастровая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;

2) в случае изменения кадастровой стоимости в сторону увеличения новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;

3) измененная кадастровая стоимость применяется со дня начала применения изначальной кадастровой стоимости (т. е. имеет ретроспективное действие) в случаях:

• исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, повлиявшей на кадастровую стоимость;
• внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в сторону ее уменьшения;
• уменьшения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при ее определении;

4) в случае изменения кадастровой стоимости в связи с изменением учтенных в ЕГРН характеристик объекта новая стоимость применяется со дня внесения в ЕГРН сведений о таких измененных характеристиках объекта;

5) в случае увеличения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при ее определении, новая кадастровая стоимость применяется со дня внесения ее в ЕГРН;

6) кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной стоимости объекта, применяется с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление в учреждение, осуществляющее кадастровую оценку;

7) в случае уменьшения величины индекса рынка недвижимости более чем на 30% кадастровая стоимость изменяется в соответствии с индексом рынка с 1 января года, по состоянию на который рассчитан соответствующий индекс (индексы рынка недвижимости рассчитываются кадастровой палатой ежегодно, порядок их расчета планируется определить подзаконным актом).

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Текущая редакция изменений содержит в себе ряд неопределенных положений. До 2023 г. фактически будет длиться переходный период, в течение которого будет осуществляться перенастройка системы государственной кадастровой оценки, включая нормативную базу. Правообладателям объектов недвижимости следует проанализировать состоявшиеся изменения законодательства, отслеживать принятие подзаконных актов и разъяснения уполномоченных органов.

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы оказать юридическую поддержку компаниям по вопросам, связанным с применением и оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая представление интересов в суде, а также помочь в определении налоговых последствий изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости и реформирования законодательства в этой сфере.

ответ — ГБУ РД «Дагтехкадастр»

Ответ: Каждый объект недвижимости может иметь несколько видов стоимости — это инвентаризационная, кадастровая, рыночная, ликвидационная, инвестиционная. Они зависят от целей использования объекта недвижимости.

Раньше для налогообложения в нашей стране использовалась так называемая инвентаризационная стоимость – стоимость объекта с учетом затрат на его возведение и износа. Она не учитывала ценность местоположения объекта недвижимости, что, с социальной точки зрения, считалось несправедливым. Рыночная стоимость позволяет более полно оценить недвижимое имущество. Сегодня именно ее принято использовать в качестве базы для налогообложения. Аналогом рыночной стоимости является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Говоря о разнице рыночной и кадастровой стоимости, необходимо отметить, что под рыночной стоимостью понимается цена, по которой объект недвижимости может быть продан или приобретен на рынке недвижимости. То есть, профессиональным языком, рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, определенная на дату оценки для обмена недвижимого имущества на рынке недвижимости между заинтересованными покупателем и продавцом после проведения надлежащего маркетинга. При этом каждая из сторон должна действовать, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Кадастровая стоимость — это расчетная денежная сумма, определенная по специальным методикам, учитывающим рыночные факторы и цены сделок на аналогичную недвижимость, которая служит базой для исчисления налогов на собственность.

В идеальном варианте кадастровая стоимость должна быть равна рыночной. Однако совпасть эти стоимости могут лишь случайным образом, так как рассчитываются на несовершенном рынке по разным методикам, зависят от качества информационного обеспечения, от позиции сторон сделки и от других, иногда непредвиденных, обстоятельств. Кроме этого, необходимо иметь в виду, что рыночная стоимость меняется вместе с рынком, в то время как кадастровая рассчитывается не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах Федерального значения 1 раз в 2 года) и не реже чем 1 раз в 5 лет.

Сравнивать кадастровую и рыночную стоимость можно, если они рассчитаны на одну дату. При этом кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной стоимости. Совпасть по указанным выше причинам они не могут, поэтому можно рассуждать лишь о корректности расчета этих величин и о разнице между ними.

Оспаривать кадастровую стоимость в комиссии или в суде налогоплательщику стоит лишь тогда, когда можно доказать, что кадастровая стоимость по каким-то причинам оказалась выше рыночной, и ее уменьшение позволит компенсировать судебные издержки и сэкономить на налогах. Для этого необходимо обратиться к рыночному оценщику, за определённую плату он подготовит отчёт об оценке рыночной стоимости объекта, который будет использован в качестве доказательства в комиссии или в суде.

Ответ: Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрены три периода приема бюджетным учреждением, на которое возложены полномочия по определению кадастровой стоимости, деклараций о характеристиках объектов недвижимости:

1. В период подготовки к проведению государственной кадастровой оценки. В Республике Дагестан данный период подготовки продлится до 01.01.2019 года, и до этой даты можно подать декларацию в порядке подготовки к проведению государственной кадастровой оценки в ГБУ РД «Дагтехкадастр»;
2. В период рассмотрения замечаний к промежуточным отчетным документам (проект отчета). Информирование о размещении промежуточных отчетных документов будет осуществлено в порядке, предусмотренном пунктами 12-14 статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
3. В период после утверждения результатов определения кадастровой стоимости декларация о характеристиках объекта недвижимости может быть приложена к обращению об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (статья 21 Закона). Начало периода рассмотрения обращений об исправлении ошибок – 01.01.2020.

Таким образом, в периоды 2 и 3 декларация о характеристиках объекта недвижимости может быть подана только в составе документов, предусмотренных статьями 14 и 21 Федерального закона от 03. 07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ответ: В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 27.12.2016 № 846 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» декларацию вправе подать:

• собственник объекта недвижимости (физическое, юридическое лицо),
• законный представитель собственника объекта недвижимости,
• иное заинтересованное лицо (например, владеющий объектом на праве аренды, хозяйственного ведения, постоянного пользования и т.п.). Законный представитель к декларации представляет доверенность или иной подтверждающий полномочия документ.

Ответ: Декларация представляет собой форму, содержащую сведения о собственнике объекта недвижимости и характеристиках объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения и форма Декларации о характеристиках объекта недвижимости утверждены Приказом Минэкономразвития от 27.12.2016 № 846 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

Правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Сбор информации осуществляется Бюджетным учреждением до 01 января года проведения кадастровой оценки  (ближайшая кадастровая оценка будет проведена по состоянию на 01 января 2018 года).

Срок рассмотрения декларации составляет 20 рабочих дней.

Информация о характеристиках объекта недвижимости может быть учтена при проведении кадастровой оценки в случае ее подтверждения.

Для подтверждения информации, указанной в декларации, бюджетное учреждение анализирует общедоступные источники информации, а также направляет запросы в федеральные и исполнительные органы власти, а также подведомственные им учреждения. При необходимости направления запроса с целью уточнения информации по объекту недвижимости, срок рассмотрения декларации может быть увеличен на 20 рабочих дней

При проверке информации, содержащейся в Декларации, Бюджетное учреждение, в первую очередь, сверяет ее с информацией, имеющейся в ЕГРН.

До подачи Декларации собственник объекта недвижимости может самостоятельно сверить фактические характеристики объекта недвижимости с характеристиками, имеющимися на сайте Росреестра. В случае отличия фактических данных от содержащихся в Росреестре, рекомендуем, в первую очередь, внести соответствующие изменения в ЕГРН.

Ответ: Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определенная путем проведения государственной кадастровой оценки. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки.

Действующим законодательством не предусмотрена процедура определения кадастровой стоимости конкретного объекта по заявлению заинтересованного лица.

В Республике Коми изменится порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости

С 1 июля 2021 года на территории Республики Коми изменится порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. Соответствующее изменения закреплены постановлением Правительства Республики Коми от 10 февраля 2021 г. № 53 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с новыми правилами заинтересованные лица в случае несогласия с установленной ранее кадастровой стоимостью объекта недвижимости смогут обратиться с соответствующим заявлением и отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в ГБУ РК «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки» (ГБУ РК «РУТИКО»), которое является уполномоченной организацией по проведению на территории Республики Коми государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в ГБУ РК «РУТИКО» в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета и одновременно в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

С формой заявления и требованиями к её заполнению можно ознакомиться на официальном сайте ГБУ РК «РУТИКО» (http://rkbti.ru/assessment/doc/%D0%9F-0287.pdf).

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании решения ГБУ РК «РУТИКО» будет применяться, в том числе для целей налогообложения, с 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ РК «РУТИКО», но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

В настоящее время приём заявлений об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется:

– в созданной при Управлении Росреестра по Республике Коми комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

– в созданной при Комитете Республики Коми имущественных и земельных отношений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С переходом на новый порядок, рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости в вышеуказанных комиссиях прекращается.

Использование трехмерных кадастровых данных для массовой оценки недвижимости в городских районах Использование трехмерных кадастровых данных для массовой оценки недвижимости в городских районах

Оценка стоимости недвижимости — это прогноз ее стоимости, основанный на опыте и с учетом учет его пространственных, физических, юридических и экономических факторов. Местоположение имеет большое влияние на стоимость, потому что недвижимость в значительной степени определяется ее пространственными свойствами. В городских районах взаимосвязь между стоимостью недвижимости и ее местоположением очень сложна и зависит от многих субъективных и объективных факторов.Массовая оценка — это процедура, которая на основе объективных факторов с использованием статистических методов оценивает стоимость большого количества объектов недвижимости. Современные компьютерные системы оценки недвижимости во всем мире основаны на существующих пространственных данных, сочетании данных управления земельными ресурсами и топографических данных, а также на рыночных факторах. Эффективное функционирование кадастра недвижимости как базовой инфраструктурной системы значительно облегчает планирование и выполнение экономической и другой деятельности, связанной с недвижимостью.В этой статье исследуются возможности массовой оценки недвижимости на основе трехмерной векторной модели местности, созданной на основе цифровой кадастровой карты (DCM) кадастрового муниципалитета Центр, предоставленной Управлением кадастровых и геодезических работ города Загреба и топографических данных. Как и в кадастре, основной единицей реализованной системы оценки недвижимости является недвижимость, которую обычно можно рассматривать как землю, здания и все, что прикреплено к земле или прикреплено к ней. Из-за отсутствия настоящих 3D-моделей и данных кадастровых данных, процедуры оценки недвижимости были основаны на модели, состоящей из 3D-физических объектов, созданных из 2D-кадастровых данных (земельные участки и здания) и топографических данных — отметки.Данные были смоделированы, сохранены и проанализированы с использованием комбинации процедур PL / SQL и встроенных пространственных функций Oracle 11g SDBMS. В данной статье основное внимание уделяется дальнейшему развитию расчетов для анализа видимости недвижимости, для чего требуется более подробная физическая трехмерная модель. Идея моделирования влияния этого фактора на оценку недвижимости заключается в предположении, что недвижимость с большим полигоном видимости, то есть с лучшим обзором, имеет большую рыночную стоимость, чем такая же недвижимость с меньшим полигоном видимости.Что касается части модели, каждая часть трехмерной единицы недвижимости была вручную смоделирована на более мелкие части в соответствии с планом отдельных частей — трехмерных кондоминиумов, которые являются наименьшими частями трехмерных единиц недвижимости в модели. Таким образом, была возможна процедура автоматической оценки пространственных характеристик каждого кондоминиума вместо оценки всего строительного объекта. Этот коэффициент был рассчитан как многоугольник видимости, двумерная геометрическая форма — сечение непрерывной границы видимости во всех направлениях из одной точки (центр 3D-кондоминиума) с учетом только сечения горизонтального обзора и препятствий.Данные, полученные из системы, можно использовать для лучшего понимания и объяснения пространственного распределения стоимости недвижимости, а также в качестве основы для экспертной системы, основанной на принятии многокритериальных решений. Hrvoje TOMIĆ, Miodrag ROIĆ, Siniša MASTELIĆ IVIĆ Использование трехмерных кадастровых данных для массовой оценки недвижимости в городских районах

Все рисунки в этой области были загружены Hrvoje Tomić

авторское право.

Оценка государственных земель | Восстановление города

Полезно, если у местных чиновников есть какое-то представление о стоимости их государственных земельных активов.Многие страны используют зарегистрированную стоимость приобретения для оценки земли. Обратной стороной этого метода является то, что он может привести к присвоению нулевой стоимости государственной земле, поскольку она была передана от национального правительства муниципальному правительству. Это проблематично, потому что в случае использования государственных земель для восстановления городов истинная стоимость этой земли неизвестна. Следовательно, его можно отдать без отражения убытков в балансах (Peterson and Kaganova 2010).

Рыночная оценка государственной земли — дорогостоящее мероприятие.Оценка стоимости земли обходится довольно дорого, особенно с учетом большого количества земель, принадлежащих государству. Неустойчивость рыночной стоимости городской земли требует частого обновления, скорее всего, ежегодно. Тем не менее некоторые страны начали искать решения этой проблемы. В Южной Африке земля, находящаяся в государственной собственности, проходит такую ​​же рыночную оценку, что и земля в частной собственности. В случае, если земля используется для создания инфраструктуры, те же правила оценки применяются к частному и государственному секторам.Другой пример этого находится в Кувейте, где требуется, чтобы любой государственный земельный участок, который будет использоваться в качестве вклада в акционерный капитал для проекта государственно-частного партнерства (ГЧП), должен быть оценен двумя независимыми оценочными компаниями, и эти оценочные данные должны быть доступны для общественность (Петерсон, Каганова, 2010).

Хотя общая оценка государственного земельного фонда может быть нереалистичной и неэффективной, по крайней мере, городские власти могут разработать методологии для выявления, категоризации и картирования государственных земель, принадлежащих различным государственным структурам в их границах.Также важно, чтобы эта государственная земля была отнесена к различным кластерам в зависимости от ее потенциала для развития и конкурентоспособности. Один из примеров таких инвентаризаций подробно описан в рамке и на карте.

Инвентаризация и оценка государственных земельных активов в Ахмедабаде, Индия

В ходе уникального исследования государственные земельные активы в Ахмедабаде систематически инвентаризировались, и их стоимость оценивалась с использованием географических информационных систем (ГИС) и земельных записей. Этот проект включал сбор информации и консультации с соответствующими агентствами для получения существующих карт и документов, связанных со схемами городского планирования и кадастровыми записями.В нем также участвовали специалисты по городскому планированию, специалисты по ГИС, картографы и оценщики земли. Примечательно, что создание земельной информационной системы с использованием ГИС не было самоцелью. Скорее, это было средство анализа и построения сценариев для принятия политических решений и управления земельными активами. В этой связи важно отметить, что это исследование было проведено уникальной командой знающих экспертов и что в Индии хорошо развит рынок недвижимости и связанных с ним профессионалов, включая опытных оценщиков.Воспроизведение этого исследования в некоторых других странах с менее развитым рынком недвижимости и промышленностью может оказаться не таким успешным.

В исследовании государственные земли классифицировались как земли, принадлежащие штату Гуджарат, Муниципальной корпорации Ахмедабада, государственным учреждениям и центральному правительству. Государственные земельные ресурсы определялись следующим образом: (а) схемы городского планирования, (б) кадастровые записи и (в) полевые исследования. Эти данные были позже включены в базу данных ГИС, чтобы показать географическое распределение.Краткое изложение этих результатов можно найти на картах ниже.

Карта: Государственная инвентаризация земель в Ахмедабаде, Индия, показывающая землю, принадлежащую государству и центральному правительству, 2013 г.

Источник : Баллани и другие 2013 г.
Примечание : CBD = центральный деловой район; km = километры; TPS = схема городского планирования

Исследование ясно показало, что Ахмедабад обладает значительным объемом государственной земли, составляющей 32 процента от общей пригодной для строительства площади в городе, известном больше своим динамичным частным сектором, чем большим присутствием правительства.Исследование показало, что финансовые ресурсы, которые могут быть получены за счет монетизации государственной земли, варьируются от 20 000 крор рупий до 20 000 рупий. 54 000 крор (около 3,6 млрд долларов США и 9,8 млрд долларов США соответственно).

При населении почти 6 миллионов, количество доступных государственных земель соответствует доступным фискальным ресурсам на душу населения в размере рупий. 36000 рупий 97 000 (около 700 и 1800 долларов США соответственно). Для сравнения: в плане развития города на 2005 год потребности в капитальных вложениях на семилетний период оцениваются примерно в рупий.9000 крор. Минимальная стоимость инвентаризованной государственной земли более чем вдвое превышает эту оценку. Таким образом, в этом исследовании четко установлено, что монетизация государственной земли может значительно способствовать инвестициям в инфраструктуру и другим высокоприоритетным государственным целям.

Источник : Ballaney and others 2013.

Было бы трудно воспользоваться какими-либо земельными и финансовыми инструментами, описанными в этом томе, не имея хотя бы базового метода оценки земли.Надежная оценка земли — государственной или частной — необходима для построения налоговой системы и развития функциональных рынков недвижимости.

В целом и в большинстве стран мира стоимость земли недооценена. Например, в Соединенных Штатах недвижимость оценивается в среднем на 33 процента ниже рыночной стоимости (Lozano-Gracia and others 2013). В развивающихся странах ситуация менее желательна. В таких случаях процесс торгов на земельных аукционах обычно используется для определения истинной стоимости земли.

Должен быть четкий, полностью прозрачный и оправданный процесс определения стоимости земли. Обеспечение такой ясности имеет решающее значение, чтобы при использовании земли для возрождения городов не было обвинений в коррупции, чрезмерных субсидиях или сделках с инсайдерами. При определении стоимости земли в соответствии с передовой практикой указывается использование внешних оценщиков, поэтому существует независимая основа для отчуждения земли.

Местное правительство может принять решение о подчинении определенной суммы стоимости земли для достижения более высокой доходности на более поздней стадии проекта.В качестве альтернативы он может использовать стоимость земли для поддержки стоимости инфраструктуры или предоставления социальных льгот, таких как доступное жилье. Однако вся ценность этих «общественных благ» должна быть рассчитана на основе независимо определенной оценки. Даже для многоэтапных проектов, в которых будущая стоимость земли не определена, должна существовать независимо оцениваемая базовая линия, на основе которой можно будет принять решение либо о фиксированной стоимости, которая возрастает с течением времени, либо о процессе переоценки земли на последующих этапах застройки.

Невозможно переоценить важность наличия прозрачного и надежного метода определения стоимости. Это основа всех переговоров. Это также важно для государственного сектора, так как он может оценить затраты и выгоды от ключевых финансовых и социальных целей, связанных с проектом восстановления. Например, стоимость будет определять, сколько земли государственный сектор готов выделить для субсидирования более качественного проектирования, малого бизнеса, доступного жилья или общественной инфраструктуры.

Хотя оценка имеет большое значение, неразумно ожидать, что все государственные земельные активы будут оценены. В связи с этим, оценка всех государственных земель, проведенная в Австралии и Новой Зеландии, подверглась резкой критике (Kaganova 2012). Вместо этого местные органы власти могут проводить оценку государственной земли, когда установлено, что основные государственные земельные участки имеют потенциал для перепрофилирования для частного использования, когда местное правительство владеет или получило излишки земли и когда используется конкретный земельный участок. в проекте регенерации города.

% PDF-1.6 % 103 0 obj> эндобдж xref 103 79 0000000016 00000 н. 0000002633 00000 н. 0000002771 00000 н. 0000002913 00000 н. 0000002956 00000 н. 0000003607 00000 н. 0000003643 00000 п. 0000003756 00000 н. 0000005708 00000 н. 0000007382 00000 п. 0000009072 00000 н. 0000012182 00000 п. 0000016280 00000 п. 0000020565 00000 п. 0000021028 00000 п. 0000021629 00000 н. 0000022175 00000 п. 0000022608 00000 п. 0000022962 00000 п. 0000023438 00000 п. 0000023838 00000 п. 0000023953 00000 п. 0000024218 00000 п. 0000024483 00000 п. 0000024743 00000 п. 0000024829 00000 п. 0000025092 00000 п. 0000025357 00000 п. 0000025440 00000 п. 0000025551 00000 п. 0000025616 00000 п. 0000025887 00000 п. 0000026010 00000 п. 0000026282 00000 п. 0000026609 00000 п. 0000026639 00000 п. 0000026754 00000 п. 0000027082 00000 п. 0000027112 00000 п. 0000027177 00000 п. 0000031974 00000 п. 0000114447 00000 н. 0000116877 00000 н. 0000131818 00000 н. 0000147409 00000 н. 0000147712 00000 н. 0000148014 00000 н. 0000148319 00000 п. 0000153006 00000 н. 0000155655 00000 н. 0000155779 00000 н. 0000165151 00000 н. 0000168231 00000 н. 0000170280 00000 н. 0000174941 00000 н. 0000177204 00000 н. 0000179467 00000 н. 0000179503 00000 н. 0000179577 00000 н. 0000183142 00000 н. 0000183216 00000 н. 0000190627 00000 н. 0000190701 00000 н. 0000194119 00000 н. 0000196658 00000 н. 0000196732 00000 н. 0000203817 00000 н. 0000207116 00000 н. 0000207190 00000 н. 0000209221 00000 н. 0000211419 00000 п. 0000211815 00000 н. 0000212349 00000 н. 0000212968 00000 н. 0000213476 00000 н. 0000213963 00000 н. 0000214339 00000 н. 0000214773 00000 п. 0000001917 00000 н. трейлер ] >> startxref 0 %% EOF 181 0 obj> поток voI «Mt #) Lb;` H {m * 媦 IF88zm ٳ \ T = -B˱b6 矢 e

Использование трехмерных кадастровых данных для массовой оценки недвижимости в городских районах

Tomic, Hrvoje et al.

Оценка стоимости недвижимости — это прогноз ее стоимости, основанный на опыте и с учетом пространственных, физических, юридических и экономических факторов. Местоположение имеет большое влияние на стоимость, потому что недвижимость в значительной степени определяется ее пространственными свойствами. В городских районах взаимосвязь между стоимостью недвижимости и ее местоположением очень сложна и зависит от многих субъективных и объективных факторов. Массовая оценка — это процедура, которая на основе объективных факторов с использованием статистических методов оценивает стоимость большого количества объектов недвижимости.Современные компьютерные системы оценки недвижимости во всем мире основаны на существующих пространственных данных, сочетании данных управления земельными ресурсами и топографических данных, а также на рыночных факторах. Эффективное функционирование кадастра недвижимости как базовой инфраструктурной системы значительно облегчает планирование и выполнение экономической и другой деятельности, связанной с недвижимостью. В этой статье исследуются возможности массовой оценки недвижимости на основе трехмерной векторной модели местности, созданной на основе цифровой кадастровой карты (DCM) кадастрового муниципалитета Центр, предоставленной Управлением кадастровых и геодезических работ города Загреба и топографических данных.Как и в кадастре, основной единицей реализованной системы оценки недвижимости является недвижимость, которую обычно можно рассматривать как землю, здания и все, что прикреплено к земле или прикреплено к ней. Из-за отсутствия реальных 3D-моделей и данных кадастровых данных, процедуры оценки недвижимости были основаны на модели, состоящей из 3D-физических объектов, созданных из 2D-кадастровых данных (земельные участки и здания) и топографических данных (высота). Данные были смоделированы, сохранены и проанализированы с использованием комбинации процедур PL / SQL и встроенных пространственных функций Oracle 11g SDBMS.

Событие: Третий международный семинар FIG по 3D-кадастрам: разработки и практика

Гедоническая оценка рыночной стоимости офисной недвижимости

Целью исследования является разработка теоретических и методологических подходов к прогнозированию рыночной стоимости на рынке недвижимости. Актуальность исследования определяется системообразующим местом, которое рынок недвижимости занимает в экономике страны и регионов, затрагивая интересы собственников различных форм собственности, строительных и девелоперских компаний, страховых компаний, банков.Еще одним аспектом, определяющим актуальность исследования, является несоответствие между хорошо структурированными кадастровыми базами данных и рыночными данными, распределенными между разными владельцами информационных ресурсов, и неструктурированный характер рыночных данных, которые в большинстве случаев ориентированы на рекламу, а не на аналитические данные. маркетинговые исследования.Материалы и методы. В исследовании используется модель многомерного логарифмически нормального закона распределения ансамбля цен на жилую недвижимость в эквидистантные моменты времени и кадастровой стоимости, модель ARIMA для прогнозирования рыночной стоимости с учетом особенностей логарифмически нормального распределения цен. , как распределение с положительной асимметрией.В качестве статистического материала использовались рыночные данные по жилой недвижимости, опубликованные в периодической печати в период с конца 2012 по 2018 годы. Объем выборки еженедельных публикаций составляет 15000-20000 объектов; Использованы данные за 21 квартал (более пяти лет). В качестве базы сравнения использованы данные кадастрового учета объектов недвижимости в Санкт-Петербурге за 2018 год. Общий объем кадастровой базы жилой недвижимости в Санкт-Петербурге (отдельные квартиры) составляет 2 226734 объекта с достаточно полной (и хорошо -структурированный) совокупность факторов ценообразования.Авторами предлагается метод оценки наиболее вероятного изменения рыночной стоимости предварительно выбранного объекта недвижимости, прошедшего кадастровый учет и имеющего кадастровую стоимость, внесенную в реестр, и прогнозирования рыночной стоимости на будущий период. Теоретическая значимость работы заключается в предложенном алгоритме оценки наиболее вероятной траектории рыночной стоимости исследуемого объекта, основанном на условном многомерном логнормальном распределении для заданного значения кадастровой стоимости.К логарифмам полученных временных рядов применяется хорошо разработанная и изученная модель прогнозирования временных рядов ARIMA, возврат от логарифмических цен к реальным ценам осуществляется с учетом особенностей логарифмически нормального распределения. Результаты сравниваются с медианными баллами и оценками, полученными по средним значениям. Заключение. В статье показано, что введение кадастровой стоимости в Российской Федерации открывает новые возможности для анализа и прогнозирования рыночных цен, поскольку кадастровые базы данных содержат наиболее полные перечни объектов недвижимости, включая кадастровую стоимость, которые теперь в соответствии с законодательством , должен обновляться не реже одного раза в три года и, по состоянию на 2015 и 2018 годы, определялся как рыночная стоимость, поэтому до следующей кадастровой оценки может служить основой для постоянного сравнения с рыночными данными, которые постоянно меняются, в первую очередь в составе предметов.

RGZ

Долгосрочная цель Департамента — разработать и внедрить оптимальную систему массовой оценки имущества в соответствии с международными стандартами и практикой, которая делает рынок недвижимости прозрачным и обеспечивает рыночную стоимость имущества всего имущества. правообладатели для различных целей государственного управления и иных нужд. Прежде всего, целью системы массовой оценки является определение налоговой базы для налогообложения недвижимости на реальных рыночных условиях и в соответствии с конституционными правами граждан.

Республиканское геодезическое управление развивает ИТ-систему, организацию, компетенции и услуги, связанные с массовой оценкой имущества.

Департамент осуществляет реализацию Компонента А «Оценка и налогообложение собственности» Проекта управления недвижимостью в Сербии, который финансируется, согласно решению правительства, за счет кредита Всемирного банка и имеет период реализации до конца 2020. Компонент A включает:

1. Совершенствование системы сбора ежегодного налога на имущество за счет
   • Разработка реестра цен реализации недвижимости;
   • Разработка программного обеспечения для обработки данных из реестра продажных цен;
   • Разработка и оценка пилотной программы массовой оценки для процедур исчисления и сбора налогов в органах местного самоуправления; и
   • Оформление реестра зданий; и
2. Улучшение основы для оценки собственности за счет повышения качества обучения оценщиков и принятия международно признанных стандартов оценки.

СИСТЕМА МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

Система плановой массовой оценки состоит из подсистем:
1. Сбор необходимых данных

Сбор данных разделен на:

• Сбор данных с рынка недвижимости осуществляется через Реестр цен на недвижимость. Эти данные используются для анализа и описания рынка недвижимости с целью определения рыночных тенденций во времени, стоимостных зон и создания моделей для массовой оценки собственности.С начала 2014 года в Реестре цен на недвижимость зарегистрировано около 500 000 сделок с недвижимостью, из которых около 400 000 представляют собой продажи.
• Сбор данных по всем существующим свойствам (совокупность свойств), необходимых для массовой оценки собственности. Эти данные необходимы для применения модели массовой оценки недвижимости и расчета оценочной стоимости для всего объекта недвижимости. В настоящее время этот массив насчитывает около 26 миллионов объектов недвижимости, и предполагается, что реальная ситуация на земле составляет около 30 миллионов объектов.Основа для сбора этих данных состоит из спутниковых изображений, аэрофотоснимков, а в процессе сбора используются все внутренние и внешние доступные источники данных, такие как: кадастр недвижимости (как кадастровые записи, так и цифровая кадастровая карта), реестр адресов, реестр кондоминиумов, центральная база незаконно построенных зданий и др.

2. Обработка данных с рынка недвижимости

Обработка данных с рынка недвижимости включает повышение качества собранных данных и анализ рынка недвижимости.Повышение качества данных включает в себя контроль качества, проверку проданной собственности и проверку согласованной цены. После повышения качества данных производится их сортировка по субрынкам (квартиры, дома, коммерческие помещения, земли под застройку и т. Д.). На субрынках проводится анализ с целью определения основных параметров рынка недвижимости: уровней цен, изменений и тенденций цен, уровня активности рынка, а также определения необходимости возможного выделения различных рыночных зон. на субрынки в Республике Сербия.

В соответствии с тенденциями цен на недвижимость рассчитываются и применяются индексы цен на недвижимость для корректировки данных за разные эпохи, чтобы сформировать более крупную и надежную выборку данных, которая будет использоваться для определения модели оценки собственности.

3. Определение модели оценки имущества

Модели оценки формируются для каждого отдельного субрынка из Реестра цен на недвижимость, прошедшего обработку. В основе каждой модели лежит характеристическое свойство, для которого в результате пространственного анализа получают и рассчитывают диапазон значений, уровни значений и зоны значений, соответствующие каждому из уровней значений.Свойства, отличные от характеристики, сортируются по параметрам оценки в аналитических единицах, на основе которых формируются реляционные таблицы. Реляционные таблицы определяют разницу в значениях для групп свойств по отношению к характеристическому свойству.
Математические формулы — это отношения, которые описывают комбинацию значений уровней и коэффициентов реляционных таблиц в зависимости от местоположения (принадлежности к зоне) и характеристик объекта недвижимости.
Модель планируемой собственности проста, с некоторыми параметрами, которые имеют наибольшее влияние. Преимущество модели заключается в возможности группировать рыночные данные для местоположений с одинаковыми уровнями стоимости, что упрощает определение значений для областей с пониженными продажами и рыночных данных.
Модели получаются в итеративном процессе путем контроля точности модели для каждой итерации. Принятые модели должны соответствовать международно установленным критериям точности.

4.Расчет и регистрация стоимости имущества

Расчет и регистрация значений свойств связаны с массивом свойств и применением определенных моделей. Предпосылкой для этого процесса является сбор необходимых данных о свойствах (известные характеристики собственности, необходимые для оценки). Все существующие объекты недвижимости должны быть классифицированы по рынкам недвижимости с последующим присвоением ценовой зоны и уровня стоимости. Принадлежность к рынку определяет тип модели, которая будет применяться для расчета стоимости собственности.После расчета данные о стоимости недвижимости записываются и хранятся в базе данных кадастра недвижимости вместе с датой оценки.

В целях обеспечения прозрачности процедуры данные и процедуры массовой оценки имущества будут опубликованы на сайте Республиканского геодезического управления

Удельный показатель кадастровой стоимости недвижимого имущества. Удельный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель иных категорий

Для точной идентификации каждому земельному участку в России присвоен кадастровый номер.

Вся информация о них отображается в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

Но недвижимость и земля в РФ облагаются налогом.

Для их правильного подсчета и предотвращения недоразумений при определении арендных платежей утверждается показатель — кадастровая стоимость.

По сути, это рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственными органами.

Одним из вариантов определения стоимости земельного участка является метод с использованием специфического показателя кадастровой стоимости.

Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости составляет единиц измерения для цены участка за квадратный метр .

Показатель является неотъемлемой частью расчета КС земельного участка и расчета налога на недвижимость. Его использование оправдано в следующих ситуациях:

• При образовании новых земельных участков;
• Когда один объект переводится из одного типа операции в другой;
• Целевое назначение отвода меняется.

Районы и их населенные пункты меняют этот показатель ежеквартально.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по инвентаризации?

Стоимость = УПКС * земельный участок.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, разработанными в 2018 году:

• В каждом регионе земельные участки сгруппированы в группы, подлежащие оценке;
• Внутри такой группы рассчитывается UCP;
• Повышение кадастровой стоимости по каждому объекту.

Инвентарная стоимость может быть изменена с применением понижающих коэффициентов , если земельный участок имеет особые характеристики.

Ставки земельного налога регулируются установлением верхних пределов: от 3% до 10-15% … Муниципальные власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС для земель населенных пунктов или сельскохозяйственных угодий?

Для удобства расчета земельные участки объединены в группы по схожести факторов ценообразования :

• Частные домохозяйства со зданиями;
• Ассоциация садоводов и огородников;
• Национальные ассоциации;
• Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется следующим образом:

• Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
• Ищется сайт, включающий наибольшее количество типовых характеристик;
• Формируется подгруппа объектов, показатели которых аналогичны;
• Анализируется собранная рыночная информация по каждой подгруппе;
• Отслеживается взаимосвязь между рыночной ценой и факторами, которые ее формируют;
• PCCS рассчитывается для выбранного типового объекта.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связующим звеном между объектами одной оценочной группы .

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рsdeal) * Кi, где:

• Рпос — определенные характеристики среды сайта;
• Ptransactions — рыночная стоимость объекта;
• Ki — коэффициент уточнения для конкретной области.

В свою очередь, показатель инфраструктуры (Ppos) складывается из стоимости коммуникаций участка.

Рыночная стоимость объекта (Pтранзакции) может быть рассчитана по формуле:

Ptransactions = (P1 * Pk) / 100, где:

• Р1 — инвентарная стоимость объекта;
• Pk — коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов благоустройства данной территории (удобное расположение с привязкой расстояния до элементов инфраструктуры, наличия или отсутствия инженерных сетей).

Возможность оспорить значение

При расчете значения конкретного показателя берутся объективные коэффициенты, но они обрабатываются с использованием обобщенных статистических методов.По этой причине полученный результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

Если владелец сайта не согласен с методами расчета и результатами Вы можете решить вопрос, подав заявку:

• В Комиссию по разрешению споров;
• В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через Интернет в ЕГРН.

Если вы получили результат, затрагивающий интересы собственника, вы можете попросить разъяснений.

Для защиты своих прав необходимо заказать дополнительную регуляторную оценку … Если ее результаты не совпадают с «государственной», вы можете подать апелляцию и доказать, что:

• При оценке сайта были недостоверные данные не учитывались использованные или понижающие поправочные коэффициенты;
• Государственная экспертиза проведена с нарушением Методики проведения государственной экспертизы. экспертиза землеустроительной документации. Это тоже причина, по которой можно обжаловать и отменить решение об утверждении технической документации.

Срок рассмотрения заявления о пересмотре цены участка 30 дней с момента подачи заявления.

Заключение

Методика расчета кадастровой стоимости земельных наделов по удельному показателю считается наиболее востребованным , так как с его применением можно проводить массовую оценку объектов.

Сам УПКС различается в зависимости от региона. В каждом субъекте Российской Федерации государственные органы применяют те показатели, которые в них установлены.

В контакте с

Специфическим показателем кадастровой стоимости (далее — УПКС) является кадастровая котировка земельного объекта в расчете на единицу общей площади объекта, как правило, единицей измерения является квадратный метр.

Этот параметр необходим для исчисления налога на имущество и с него.

В разных регионах РФ значения конкретного показателя разные, и разница очень существенная.Решение этой проблемы — дело будущего, и в настоящее время государственные служащие и собственники используют ценности, установленные в их регионе.

Расчет стоимости по инвентаризации производится по формуле:

Стоимость = УПКС * площадь конкретного участка.

Создание УПКС по типу земель

Для оформления дивидендов с земель сельскохозяйственного назначения их делят на шесть категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Территории, занятые внутренней инфраструктурой: пастбища, дороги, лесополосы, склады и другие объекты. Сюда же входят так называемые нарушенные земли, где ведется промышленная разработка песков, залежей глины, камня и т. Д.
3. Земли, расположенные под непроточными, то есть непроточными водоемами, такими как пруд, водохранилище, озеро и т. Д.
4. Земли болотистые или заросшие кустарником и деревьями. Сюда также входят нарушенные земли, застроенные на таких территориях.
5. Земли, расположенные под лесными массивами, но не переданные в профильный фонд Российской Федерации. Они находятся в собственности землевладельцев на праве пользования бессрочно или без оплаты.
6. Территория, пригодная для выпаса оленей.

Для каждой из этих 6 категорий устанавливается определенный показатель для расчета кадастровой стоимости.

Порядок создания УПКС

Удельный показатель, согласно постановлениям государственного законодательства, устанавливается в 2 этапа:

1. Во-первых, УПКС земель сельскохозяйственного назначения определяется на всей территории того или иного субъекта Российской Федерации.После этого прорабатывается нормативная база для следующего этапа.
2. На данном этапе УПКС создается для сельскохозяйственных недвижимых земельных объектов и индивидуальных земельных владений на территории конкретного административного образования.

Полезно знать: Специфический показатель кадастровой стоимости рассчитывается финансистами со следующих позиций: предполагаемый дивиденд с 1 гектара земли умножается на период капитализации в 33 года.

Практическое применение УПКС

При расчете кадастровой стоимости следует понимать, что УПКС конкретного участка может меняться по кварталам и при трансформации разрешенного использования.

То есть для каждого квартала устанавливается средний удельный показатель по регионам и административным единицам в них.

Время чтения: 4 минуты

Массовая оценка земель проводится по принципу классификации и разделения земельных участков на группы и зоны.Населенные пункты разделены на кадастровые кварталы. Основными отличиями земельных участков в них являются площадь, категория использования и удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году. Если первые два значения известны собственникам, то третье часто вызывает вопросы. . Однако при создании ПС особое значение имеет конкретный показатель.

Применение специального показателя

Кадастровая оценка проводится для всех, кроме случаев, предусмотренных Законом РФ от 08.25.1999 № 945 «О кадастровой оценке» и Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки».

Целью определения стоимости каждого участка является создание единой налоговой базы.

Данная оценка имеет статус государственной, поэтому специально созданные бюджетные учреждения имеют право ее проводить. Их деятельность основана на принципах массовой оценки и использования определенного показателя.Этот метод предусматривает группировку всех земель РФ по принципу сходства.

Стоимость участков рассчитывается исходя из ценовых факторов, специфичных для конкретной группы. Это могут быть:

• сельскохозяйственных участков;
• участков под инфраструктуру;
• или общественно-хозяйственные участки;

Каждый из перечисленных сайтов имеет собственный набор факторов ценообразования. Обычно учитывается социально-экономическое развитие региона, качество земли и наличие построек.Поэтому в разных кадастровых кварталах удельная кадастровая стоимость земельного участка — цена за 1 м2 — может отличаться.

Для оценки каждой группы объектов недвижимости разрабатывается конкретная модель, по которой проводится расчет. В зависимости от характеристик участков в него входят факторы, которые больше всего влияют на их стоимость, например, расположение объекта и его целевое назначение.

Расчет специального индикатора (SEC) используется в случаях, когда регрессионное, стандартное или индивидуальное моделирование нецелесообразно.

Подробнее о методах определения стоимости рассказано в статье.

Как рассчитывается конкретный показатель

Рынок земли в России неоднороден по своему составу. Все участки разделены на категории, принадлежность к которым существенно влияет на стоимость.

Самые дорогие участки — земли населенных пунктов. Это связано с тем, что такие территории имеют широкий спектр целевого использования, что отражено в Классификаторе, утвержденном приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.09.2014 № 540.

При группировании земель для определения стоимости ККТ разрешенное использование имеет большое значение.

После классификации по разрешенным видам использования оценщик определяет основные факторы ценообразования. Если мы говорим о землях населенных пунктов, то стоимость увеличивается из-за:

• привлекательного ландшафта и формы участка;
• расположение возле водоемов, лесов;
• удаленность от автомагистралей;
• низкий уровень шума;
• однородная социальная среда;
• будущая прибыльность.

К факторам, снижающим стоимость, можно отнести небольшую площадь участка, изрезанность, нестандартную форму, близость промышленных предприятий и полигонов, неудобные подъездные пути.

На следующем этапе выбирается стандарт — участок с наиболее выраженными характеристиками, формируется группа однотипных объектов. Для каждого из них специалист собирает и анализирует информацию о транзакциях и создает формулу расчета ЦКА. После этого рассчитывает удельный показатель на 1 м2 эталонного участка.

Где можно применить конкретный индикатор?

Полученный УПКС по группе земельных участков согласован с органами местного самоуправления. Его можно использовать для расчета стоимости земельных участков определенного вида разрешенного использования по формуле:

КС = площадь земельного участка х УПКС

Если участок по своим характеристикам относится к нескольким группам, Для расчета берется конкретный показатель с большим значением.

Хотя объективные факторы являются основой для определения CPLI, использование обобщенных статистических методов имеет ряд недостатков.К основным недостаткам массового подхода можно отнести следующие:

• получение данных о спросе и предложении из открытых источников, не гарантирующих достоверности;
• расчет, проведенный в период роста рыночных цен, не соответствует стоимости во время кризиса;
• игнорирование индивидуальных особенностей предметов;
• возможных технических ошибок в межевых и технических планах, указание координат местности мешают правильной классификации объектов.

Перечисленные аспекты приводят к переоценке или недооценке допустимых значений ККТ для каждой группы сайтов.

Методика расчета УПКС на земельный участок

В зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, указанного в, конкретный показатель может меняться. Поскольку при определении КС учитывается информация о недвижимом имуществе, содержащаяся в реестре, эти описания и характеристики должны соответствовать действительности.

Например, для земли, классифицированной как «для размещения офисных зданий для деловых и коммерческих целей», ГОКО будет намного выше, чем для земли, классифицированной как «для размещения промышленных и административных зданий».

CPM и модель оценки для сельскохозяйственных земель определяется с учетом:

• валового дохода на единицу площади;
Коэффициент капитализации
• ;
• затрат на обработку земли.

Эти факторы не учитываются при определении конкретного показателя КС.То есть правильное отнесение сайта к определенной категории и группе имеет принципиальное значение для расчета UE.

Хотя положения о кадастровой оценке постоянно принимаются на местном и федеральном уровнях, до сих пор нет единого документа, определяющего, как рассчитывать конкретный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Созданные бюджетные учреждения самостоятельно определяют соответствующую методику расчета КОЗС земель.

Обжалование значения конкретного показателя КС

Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ предусматривает утверждение результатов кадастровой оценки органами Росреестра, информация о которых размещается на официальном сайте. Каждый собственник или землепользователь имеет право на суд или комиссию.

Конкретный показатель, используемый при расчете кадастровой стоимости, содержится в отчете. Но только специалист может обнаружить несоответствие CPCS основным характеристикам, на основании которых объект был отнесен к определенной группе.

По запросу правообладателей Росреестр может предоставить информацию о значениях, используемых при кадастровой оценке, и данные, позволяющие проверить характеристики объекта.

В соответствии со ст. 21 закона несоответствие конкретного показателя виду разрешенного использования можно считать единственной методической ошибкой, повлиявшей на значение КС.

Запрос на исправление рассматривается бюджетным учреждением, уполномоченным проводить оценку.По результатам рассмотрения апелляции орган принимает решение о внесении изменений или отказе.

Арт. 22 упомянутого Федерального закона № 237 устанавливается общий порядок рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в комиссии или в суде. Доказательством в этом случае будет рыночная стоимость сайта.

Заключение

Средний удельный показатель — это стоимость 1 м2 земли. В зависимости от разрешенного использования этот показатель может занижать или увеличивать КС и ставку налога.Самая частая ошибка, существенно повышающая UCP — неправильная классификация земель по группам разрешенного использования. Своевременно заметив это, собственник может обжаловать результаты кадастровой оценки в административном или судебном порядке.

Магистр гражданского и семейного права. В 2005 году окончил Санкт-Петербургский государственный университет, в 2012 году — экономический факультет МГУ. М.В. Ломоносова по специальности «Финансовая аналитика». После получения второго высшего образования он основал независимую оценочную компанию.Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Размер кадастровой стоимости зависит от суммы налога на имущество и земельного налога (п. 1 ст. 378.2 пп. 1, 2 ст. 390 НК РФ), арендной платы, выкупной стоимости за землю государственного значения. участки и др. Если есть уверенность в том, что кадастровая оценка вашего объекта завышена, то вам необходимо выяснить, как эта стоимость устанавливается:

• оценщик в рамках государственной кадастровой оценки;
• по результатам государственной кадастровой оценки в виде удельных или средних удельных показателей кадастровой стоимости для определенной группы объектов.

Стоимость определяет оценщик

Определяя кадастровую стоимость объекта, оценщик собирает рыночную информацию, а если ее недостаточно, то рыночная стоимость оценивается индивидуально для конкретного объекта.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в зависимости от категории земель и места их расположения (пп. 5-7 Правил государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.07.2012 г.).04.2000 №316):

• на основе статистического анализа рыночных цен, иных сведений об объектах недвижимости, других методов массовой оценки;
• на основе капитализации расчетного арендного дохода;
• исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В кадастр вносится не только кадастровая стоимость земельного участка, но и информация о удельном показателе (за квадратный метр) — кадастровой стоимости конкретного земельного участка, деленной на его площадь.

Перед новым раундом кадастровой оценки средний удельный показатель может быть основой для определения кадастровой стоимости участков, образованных из оцениваемого участка в результате раздела или отвода.

Акт о кадастровой оценке может быть оспорен как нормативный правовой акт, если удалось выявить формальные нарушения, поскольку результаты государственной кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости) утверждаются актом, который суд считает нормативный.

Суд проверяет формальное соответствие оспариваемого нормативного правового акта акту, имеющему большую юридическую силу по содержанию, порядку опубликования и компетенции издавшего его органа.

Еще раз подчеркнем, что для оспаривания акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки необходимо доказать, что в ходе оценки были допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость выше рыночной.

Заявление об оспаривании нормативного правового акта необходимо подать в суд общей юрисдикции — Верховный суд республики, краевой, краевой суд, суд города федерального значения, суд автономного округа и суд города федерального значения. суд автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Подобные акты, как правило, оспариваются не в полном объеме, а в части утверждения результатов кадастровой стоимости конкретного земельного участка, но поскольку нарушения были выявлены в ходе оценки, это ставит под сомнение результаты оценка в целом и может привести к признанию нормативного акта недействительным в целом.

Если стоимость, указанная в кадастре, отличается от стоимости, указанной в акте, то действия кадастрового органа подлежат обжалованию в соответствии со статьями 27, 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть в арбитражный суд. .

Кадастровые органы вносят информацию в государственный кадастр недвижимого имущества (ГКН) чисто механически, передавая ему кадастровую стоимость, указанную в отчете об оценке, утвержденном актом исполнительного органа субъекта Российской Федерации.

Так, если в Госкомимуществе не внесена цена, которая указана в акте об утверждении результатов оценки, то действия кадастрового органа могут быть признаны незаконными.

Кадастровая стоимость определяется по удельным (средним удельным) показателям

Данный вариант оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости по отдельным группам назначения объектов и территориальных единиц.Метод используется для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оцененных по первому варианту.

Чтобы определить кадастровую стоимость участка с использованием определенного показателя, кадастровый орган определяет, к какой группе по назначению и местоположению он принадлежит, а затем умножает конкретный показатель этой группы на площадь участка, как установлено Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утверждены приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 № 222). Однако в том же порядке определяется кадастровая стоимость других объектов (приказ Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. № 113).

При определении кадастровой стоимости на основе конкретных показателей кадастровый орган более свободен в принятии решений, поэтому увеличивается риск неправильного определения кадастровой стоимости из-за ошибки специалиста кадастрового органа.

В этом случае возможно обжалование действий кадастрового органа в арбитражном суде в соответствии с главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с использованием неверного конкретного показателя при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. оспариваемый объект.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 02.06.09 № 21/09 указал, что арбитражным судам подсудны дела об оспаривании действий государственных органов (п. 2 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а нарушение допущено кадастровым органом, т. е. неправильно применен акт, которым утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости.

Следует иметь в виду, что кадастровая стоимость установлена ​​и применяется на будущее, то есть вернуть уже уплаченные платежи за предыдущие периоды невозможно (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11).

Таким образом, если до утверждения новых результатов кадастровой оценки осталось не так много времени, то оспаривать старые результаты нет смысла.

Итак, действия кадастрового органа оспариваются по правилам главы 24 АПК РФ.При этом следует помнить, что такое требование может быть предъявлено в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов (ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Федерация).

Однако, в зависимости от конкретных обстоятельств, спор, в котором объявляются требования о признании действий незаконными, должен рассматриваться в ходе рассмотрения дела. Следовательно, применяется общий трехлетний срок исковой давности.

Так, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что уточнение кадастровой стоимости, группы видов разрешенного использования и среднего удельного показателя должно осуществляться в порядке искового производства, поскольку споры, связанные с определением От вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков затрагиваются интересы их правообладателей в сфере не только налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Таким образом, они рассматриваются по общим правилам искового производства, независимо от того, что поводом для спора послужили действия органов кадастрового учета (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 / 15/11 г.12651/11).

Если кадастровый орган при определении кадастровой стоимости участка, образованного выделением, вместо удельного показателя переустроенного земельного участка применяет средний удельный показатель по кадастровому кварталу, то он нарушает нормативные акты (п. 18 Методических указаний № 222) и поставить вопрос об оспаривании исков …

Если кадастровый орган неверно определил стоимость из-за ошибочной квалификации обозначения объекта, то такая претензия рассматривается в порядке производства по иску (в этом случае истец должен доказать ошибочность определения).

Есть другой способ, который кажется наиболее оптимальным, — добиться пересмотра кадастровой стоимости или установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. Это не апелляция и не оспаривание, его можно применять как при определении стоимости конкретного участка, так и при расчете стоимости по конкретному (среднему удельному) показателю.

Государственная кадастровая оценка — это массовая оценка, направленная на установление рыночной стоимости оцениваемых объектов.Конечно, он менее точен, чем индивидуальная рыночная оценка, поскольку не учитывает все характеристики объекта. При массовой оценке даже простой осмотр объекта не требуется.

Таким образом, индивидуальная оценка по умолчанию является более точной, и заинтересованные стороны вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. по результатам индивидуальной оценки.

Заявитель не оспаривает ни достоверность кадастровой стоимости, ни законность нормативного акта о ее утверждении, ни действий кадастрового органа. Следовательно, эти вопросы не входят в предмет доказывания по делу.

Представляется, что этот метод — проверка кадастровой стоимости — удобен еще и тем, что истцу не нужно доказывать незаконность нормативного акта или действий государственного органа, а также неправильность кадастровой оценки.Истец должен быть готов доказать главное — достоверность индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости, то есть то, что представленный им отчет об оценке рыночной стоимости является более справедливым и правильным, чем результат оценки. государственная кадастровая оценка.

Для оспаривания акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки необходимо доказать, что при оценке были допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость выше рыночной.

Если кадастровая стоимость занесена в кадастр в строгом соответствии с актом, то нет смысла оспаривать незаконность действий кадастрового органа. Но если произошла техническая ошибка и кадастр не получил значение, которое было определено в акте, то действия кадастрового органа могут быть обжалованы.

Индивидуальная оценка по умолчанию является более точной, и заинтересованные стороны вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании результаты индивидуальной оценки.

Константин БУШУЕВ, эксперт ООО «Юридическая оценка»