Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Ипотека на покупку квартиры
Современная экономика невозможна без ипотечных кредитов. Это основной инструмент при покупке квартиры или улучшения своих жилищных условий.Так что же происходит на сегодняшний день в мире ипотечного кредитования?
В федеральном правительстве рассчитывают, что к 2024 году ставки по ипотеке снизятся до 7,9% годовых – именно такой показатель предусмотрен национальным проектом «Жилье и городская среда».
Большинство ипотечных кредитов в минувшем 2018 году выдавались под 9-10%, а льготы позволяли россиянам купить жилье в ипотеку аж под 6% (госпрограмма ДОМ.РФ).
К сожалению, в наступившем 2019 году ставки выглядят совсем иначе. Так у Сбербанка на сегодняшний день составляет 10,8%, а для зарплатных клиентов – 10.5% годовых.
Более того банки ужесточили правило по первому взносу (ПВ) в среднем сейчас 20% от стоимости квартиры. Отныне к ипотеке с небольшим ПВ (10-15%) будут применять повышенный коэффициент риска – это потребует от банков больших вложений, что отразится на клиентах. Чем меньше ПВ, тем выше ставка. Полегче с ПВ будет семьям имеющих материнский капитал, он может идти частично или 100% в качестве первоначального взноса, и опять же не во всех банках.
Что делать? Как же быть?
Нужно провести сравнительный анализ всех ипотечных программ, по ПВ и %. Выявить где можно сэкономить. Годовая ставка зависит от ПВ, места работы, справки о доходах (2-НДФЛ) и т.д. Также необходимо обращать внимание на акции. Например, банк «Металлинвест» запустил программу до конца 2019 года – ПВ 10% при стандартной ставке 10,8%. Или есть совместные интересные программы по снижению ставок, это могут себе позволить в основном застройщики. Для привлечения клиентов разрабатываются скидки по ипотеке, например, ООО СЗ «Андор» совместно с банком ВТБ только для своих покупателей предлагают снижение ставки на 0.4-0.5% от базовой. Что очень значительно при сегодняшних условиях, при покупке квартир на вторичном рынке никаких скидок конечно же нет.
В любом случае, если есть вопрос по жилью, нужно его решать сейчас. И если вдруг счастливое будущее с низкой ставкой, всегда можно сделать рефинансирование.
Ипотека на жилье в Беларуси, взять ипотеку на покупку квартиры в Минске в 2021
Взять ипотеку на жилье в Беларуси
Жилищный вопрос остается по сей день одним из основных в Беларуси. Обеспечение жильем каждого нуждающегося – вот основная цель жилищной политики государства, поскольку это – основа для жизни. Ежегодно быстрыми темпами идет строительство различных видов жилья, из которого любой выбрать наиболее удобное. В то же время доходы не позволяют приобретать жилые помещения в короткие сроки, что вынуждает обращаться за помощью к специально созданным учреждениям – банкам.
Наряду с кредитами в Беларуси постепенно развивается ипотека. Это достаточно удобный способ приобретения жилья, который набирает популярность с момента принятия Закона об ипотеке в 2009 году. По сути, ипотека является тем же самым кредитом, который выдается под залог приобретаемой недвижимости. Понятие это возникло еще до нашей эры, в колыбели права – древней Греции, и переводится как «подставка». То есть, приобретаемое жилье становится основой для банка в случае невыплаты кредита.
Ипотека на жилье в Беларуси 2021 имеет свои определенные условия, без которых банк попросту не выдает ее:
- Обязательна сумма первоначального взноса, устанавливаемая самим банком,
- Различный срок кредитования (как правило, до 20 лет),
- Возраст заемщика,
- Стаж работы и сумма получаемого дохода.
Условия могут существенно различаться у различных банков, поэтому эти вопросы стоит уточнять непосредственно в банке. Как и у кредита, у ипотеки существует ряд достоинств и недостатков. В числе плюсов можно выделить дополнительные меры по проверке приобретаемого жилья – банк устанавливает все особенности и ограничения по пользованию квартирой, в целях ее «юридической чистоты», а также более низкие процентные ставки по такому виду займа. В минусы можно отнести определенные ограничения для приобретения недвижимости, ее залог, обязательное страхование жизни, а также более высокие цены и возможность приобретения квартир лишь у ограниченного круга застройщиков. Расчет ипотеки стоит произвести предварительно, с целью распределения и оценки своих возможностей.
Таким образом, ипотека в Минске на покупку квартиры – достаточно выгодный способ приобретения жилья, который позволит сделать необходимую покупку в короткие сроки.
Ипотека для покупки жилья на вторичном рынке и в новостройках
Строительство жилого дома
Процентная ставка – от 8,5% годовых
Первоначальный взнос – не менее 20%
Срок кредитования – до 25 лет
Кредит предоставляется на индивидуальное строительство жилого дома в коттеджном поселке «Новый уют», который расположен: Республика Крым, Сакский муниципальный район, с. Уютное, с одновременным приобретением земельного участка или на земельном участке, принадлежащем Клиенту.
Приобретение жилого дома с земельным участком «Свой дом»
Процентная ставка – от 8,5% годовых
Первоначальный взнос – не менее 25%
Срок кредитования – до 25 лет
Новостройка с господдержкой
Процентная ставка – от 6% годовых
Первоначальный взнос – не менее 15%
Срок кредитования – до 25 лет
Приобретение строящегося жилья «Новостройка»
Процентная ставка – от 8,2% годовых
Первоначальный взнос – не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости
Срок кредитования – до 25 лет
Кредит предоставляется на приобретение строящейся квартиры или таунхауса (зарегистрированного как квартира) на первичном рынке недвижимости.
Приобретение готового жилья «Своя квартира»
Процентная ставка – от 8,4% годовых
Первоначальный взнос – не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости
Срок кредитования – до 25 лет
Кредит предоставляется на приобретение квартиры или таунхауса (зарегистрированного как квартира) на вторичном рынке недвижимости.
Приобретение готового жилья «Своя квартира — апартаменты»
Процентная ставка – от 8,4% годовых
Первоначальный взнос – не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости
Срок кредитования – до 25 лет
Кредит предоставляется на приобретение нежилого помещения (апартаментов) на первичном и вторичном рынке недвижимости
Ипотека дорожает. Отложить ли покупку квартиры? Советы риелтора
В ноябре 2021 года по многим популярным ипотечным программам произошло повышение процентных ставок. Почему это случилось, и стоит ли сейчас отложить покупку квартиры в ипотеку разбираемся с директором агентства недвижимости Орбита-Н, профессиональным аттестованным риелтором с опытом работы более 10 лет Еленой Владимировной Нечепуренко.
— Елена Владимировна, расскажите подробнее, какие изменения произошли на ипотечном рынке.
— С 15 ноября этого года произошло изменение процентных ставок в сторону увеличения по популярным программам кредитования. В первую очередь, это программы:
- приобретение готового жилья;
- ипотечное кредитование в рамках отдельных программ Сбербанка;
- загородная недвижимость;
- строительство жилого дома;
- рефинансирование ипотеки;
- нецелевой кредит под залог недвижимости;
- военная ипотека и другие.
Повышение наблюдается в пределах 0,4 — 0,6 процентных пунктов. Плата за пользование кредитом выросла, ипотека стала дороже.
— Как Вы считаете, с чем связано повышение?
— В первую очередь на рост ставок повлияли ужесточение денежно-кредитной политики, проводимой Центробанком РФ, и повышение ключевой ставки. В течение года ипотека постепенно росла в цене. Так, например, популярный в нашем регионе Сбербанк далеко не первый раз за год увеличивает ставки по ипотечным кредитам на новостройки и вторичное жилье. ВТБ, Промсвязьбанк, МТС Банк и другие тоже отреагировали на введенные изменения и увеличили процентные ставки.
— Стоит ли сейчас покупать жилье в ипотеку или лучше подождать снижения ставок?
— Я считаю, что ждать не стоит. Если задумались о покупке квартиры в ипотеку, покупайте сейчас. Объясню почему.
Эксперты банковского сектора прогнозируют дальнейшее увеличение ставок по ипотеке из-за того, что темп ускорения инфляции может принудить Банк России продолжить цикл ужесточения денежно-кредитной политики. А это значит, что ожидая улучшение условий, можно получить ипотеку еще дороже, чем есть сейчас. Часть банков не пошла по пути повышения процентных ставок, но далеко не факт, что в будущем эти кредитные организации не повысят стоимость ипотеки.
Цены на жилье растут из года в год. На рост цен влияет множество факторов. В этом году наиболее серьезно сказались последствия пандемии: резко возросла стоимость закупки строительных материалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Части застройщиков из-за антиковидных мер пришлось переносить сроки сдачи новостроек, что подняло цены. Эта ситуация не обошла стороной и вторичное жилье. Здесь действует закономерное правило недвижимости — когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.
Тем более, что по ипотечному кредитованию еще существуют выгодные варианты, которых не коснулось повышение ставок. А на некоторые программы и вовсе произошло снижение процентных ставок. Это касается, в основном, льготных ипотечных программ.
Например, наблюдается снижение процентной ставки на 0,3 процентных пункта по программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» для зарплатных клиентов Сбербанка с первоначальным взносом от 20%. По ней семьи с одним и более детьми могут взять ипотеку по льготной ставке — до 6% на весь срок кредита. Программа подходит для покупки новостроек или строительства дома.
Даже если вы не являетесь участником льготной программы, то существуют способы снизить ставку до максимально комфортной. Финансовые организации предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. Большой первоначальный взнос также поможет снизить проценты.
Есть и другие способы экономии при оформлении ипотеки. Для удобства клиентов ряд банков предлагает подать заявку на ипотечный кредит и зафиксировать для себя действующую на сегодняшний момент ставку на срок до 90 дней. Это выгодно: во-первых, так вы будете знать, на какую именно сумму банк готов выдать вам кредит. Во-вторых, за предоставленное время вы успеете найти подходящую недвижимость для покупки и не беспокоиться о повышении ставки по ипотеке, ведь она зафиксирована, А в-третьих, если ставки по ипотеке будут снижены, вы сможете обратиться к менеджеру банка для снижения ставки по ранее одобренному кредиту.
В зависимости от семейного и финансового положения, пожеланий по выбору жилья и других факторов можно подобрать наиболее выгодные условия ипотечного кредитования в каждом конкретном случае.
— Как подать заявку так, чтобы банк ее точно одобрил, и условия оказались выгодные?
— Можно ознакомиться с предложениями банков на их сайтах или лично обратившись в офисы финансовых организаций. Некоторые заемщики сначала сравнивают разные предложения в интернете, например, на сайтах-агрегаторах, а затем обращаются в банки по наиболее подходящим для них вариантам.
С одной стороны, это простой и легкодоступный вариант. Здесь нет ничего сложного — нужно заполнить заявку на сайте банка, подгрузить документы и ожидать оповещение об одобрении кредита. Однако, не все так легко, как кажется на первый взгляд. Часто при таком способе получения ипотеки люди не учитывают особенности приобретаемого жилья, которые могут повлиять, скажем, на размер процентной ставки по кредиту. Существуют тонкости в оформлении заявки на ипотеку, получаемую по государственным программам, стоит не соблюсти хотя бы один пункт, и банк откажет в выдаче займа. Кроме того, заемщики не всегда хорошо ориентируются в ипотечных программах. Часто они бывают уверены, что их зарплатный банк предложит самые выгодные условия. На деле же можно найти еще более оптимальную программу в других финансовых организациях. Бывает, что процентные ставки нескольких банков одинаковы, но вот затраты на оформление и проведение сделки могут отличаться значительно. Учесть все эти факторы человеку, мало знакомому с банковской сферой, становится непросто. А это значит, существует риск выбрать невыгодные условия кредитования либо вообще получить отказ банка.
Есть способ проще. Он значительно экономит время и силы заемщиков и повышает шансы на одобрение ипотеки. Необходимо обратиться к специалисту по кредитованию — ипотечному брокеру. Задача ипотечного брокера — помочь клиенту не просто получить кредит, а получить его на наиболее выгодных условиях. Он оценит вашу ситуацию с точки зрения платежеспособности и кредитоспособности, жизненной ситуации, возможности привлечения созаемщика. Брокер грамотно сформирует заявку на ипотеку и разошлет ее одновременно в несколько банков, а затем поможет выбрать вариант кредитования из уже одобренных. Клиенту не нужно тратить время на самостоятельный подбор вариантов кредита, посещать офисы банков, носиться с документами, стоять в очередях. Он получает услугу по подбору выгодной ипотечной программы в одном месте и сразу.
— Где найти ипотечного брокера?
— Можно обратиться в агентство недвижимости Орбита-Н, у нас есть такой специалист. Консультация ипотечного брокера бесплатная. Елена имеет опыт работы более 8 лет. Она грамотно проконсультирует вас по размерам, срокам и основным условиям займов, поможет подготовить необходимые документы.
На консультации вы можете, не боясь, рассказать о своей жизненной ситуации, описать все проблемы, которые делают затруднительным получение ипотеки, поделиться своими переживаниями. Ведь порой вопрос звучит еще острее — где взять ипотеку так, чтобы ее наверняка дали в моих жизненных обстоятельствах. Специалист подберет для вас вариант кредитования, исходя из всех факторов.
Обращение в агентство удобно и тем, что вы можете получить консультацию не только брокера, но еще и риелтора. Со специалистом по недвижимости есть возможность обсудить все нюансы квартирного вопроса, рассказать о своих желаниях в выборе объекта недвижимости, получить советы профессионала. То есть при посещении нашего агентства вы получите полное понимание того, какую квартиру купить и на каких условиях. Удобно, правда?
Агентство недвижимости Орбита-Н более 10 лет на рынке недвижимости, оказывает услуги на первичном и вторичном рынках жилья в г. Каменск-Уральский, Катайск, Екатеринбург, Санкт-Петербург, Краснодар. Является представителем Ассоциации Каменских Риелторов, имеет сертификат Уральской палаты недвижимости, состоит в официальном партнерстве с ПАО «Сбербанк России» и другими крупными банками региона.
Записаться на бесплатную консультацию риелтора можно по телефонам агентства +7 (950) 195 08 07, +7 (3439) 37 09 37 или на сайте n-orbita.ru Задать вопрос можно в WhatsApp, в группе Вконтакте или по адресу электронной почты Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Мы находимся в двух шагах от МФЦ: г. Каменск-Уральский, ул. Кунавина, 2 (БЦ «Петровский»), 1 этаж, кабинет 120.
Покупка квартиры? Вот что вам нужно знать в 2021 году
Наша цель — дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения ваших финансов. Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда будем указывать, все мнения принадлежат нам. Credible Operations, Inc. NMLS № 1681276 упоминается здесь как «Надежный».
В кондоминиуме есть что нравится. В зависимости от того, где вы живете и от конкретного сообщества, кондоминиум может поставляться с более дешевой ипотекой, меньшими затратами на обслуживание и множеством первоклассных удобств.
Но у жизни в кондоминиуме есть свои недостатки — начиная с кредита. Ваш кредитор внимательно изучит квартиру во время процесса андеррайтинга, чтобы убедиться, что она соответствует всем требованиям.
Вот что вам нужно знать перед покупкой квартиры :
Что такое квартира?
Кондо или кондоминиум — это единое целое в пределах многоквартирного дома. Владельцы квартир могут иметь доступ к таким удобствам, как тренажерный зал, бассейн, зона для выгула собак, бизнес-центр и другие общие зоны.
В отличие от квартиры, совет кондоминиумов, избираемый владельцами квартир, обычно управляет удобствами, устанавливает бюджет и спонсирует мероприятия.
Как владелец квартиры, вы будете платить ежемесячную плату за кондоминиум для покрытия расходов на недвижимость, установленных ассоциацией.
Кроме того, вам, возможно, придется участвовать в специальных оценках, которые представляют собой проекты и ремонт, оплаченные вами и другими владельцами.
Плюсы и минусы покупки кондей
Есть несколько ключевых различий между покупкой кондоминиума и дома на одну семью.Перед покупкой дома ознакомьтесь с некоторыми из плюсов и минусов:
Плюсы
- Они более доступны по цене. Покупка квартиры обычно дешевле, чем покупка дома. По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена существующего дома на одну семью в США составляла 314 300 долларов в декабре 2020 года, а средняя цена кондоминиума составляла всего 272 200 долларов.
- У вас будет доступ к общим удобствам. В зависимости от кондоминиума у вас может быть доступ к большим удобствам и возможности пообщаться с соседями.
- У них может быть лучшая безопасность. Некоторые ассоциации кондоминиумов нанимают охранников для патрулирования территории, что может означать более безопасный район.
Минусы
- Вы должны будете оплатить сборы ТСЖ. Сборы Condo могут варьироваться от пары сотен долларов до более тысячи долларов в месяц, но они варьируются в зависимости от ассоциации и могут со временем увеличиваться. Эти сборы могут использоваться для оплаты таких вещей, как страховка, парковка, безопасность и общие удобства.Перед покупкой квартиры подумайте, сможет ли ваш бюджет справиться с этими дополнительными расходами.
- К вам будут применяться другие ограничения. Каждая ассоциация кондоминиумов устанавливает свои собственные соглашения и ограничения, которые являются правилами, которым должны следовать члены. Они могут варьироваться от просто раздражающих до откровенно ограничительных, а нарушение правил может повлечь за собой крупный штраф.
- Их может быть сложнее продать. Жизнь в кондоминиуме подходит не всем, что может сузить круг покупателей, борющихся за вашу собственность.
Если вы подумываете о покупке кондоминиума, обязательно сделайте покупки по отличной цене. Credible упрощает это — вы можете сравнить всех наших кредиторов-партнеров и увидеть предварительно квалифицированные ставки всего за три минуты.
Credible упрощает получение ипотеки- Мгновенное упрощенное предварительное одобрение: Требуется всего 3 минуты, чтобы узнать, имеете ли вы право на мгновенное упрощенное предварительное одобрение, без ущерба для вашего кредита.
- Мы сохраняем конфиденциальность ваших данных: Сравните ставки от нескольких кредиторов, при этом ваши данные не будут продаваться или рассылаться спамом.
- Современный подход к ипотеке: Завершите оформление ипотеки онлайн с помощью банковских интеграции и автоматических обновлений. Поговорите с кредитным специалистом, только если хотите.
Найти цены сейчас
См .: Финансирование дуплекса: как получить ссуду для многоквартирного дома
Как получить кредит на квартиру
Получить ипотечный кредит на кондоминиум обычно сложнее, чем получить ипотечный кредит на дом.
Квартира является частью многоквартирного дома, поэтому финансы заемщика переплетаются с финансами других, и кредиторы рассматривают этот тип жилья как более рискованное вложение.
Выбранная вами квартира должна продемонстрировать хорошее финансовое положение, если вы хотите претендовать на ипотеку. Вот несколько советов по покупке квартиры:
1. Знайте свои варианты
При покупке кондоминиума у вас есть те же варианты ипотеки, что и при покупке дома на одну семью. К ним относятся:
- Условные займы
- Кредиты FHA
- VA кредиты
Продолжайте читать: 10 ошибок, которых следует избегать, покупая жилье впервые
2.Убедитесь, что вы соответствуете
У каждой кредитной программы будут свои правила, касающиеся ипотеки для кондоминиумов.
Если вы хотите получить ссуду FHA — привлекательный вариант для тех, кто впервые покупает жилье, — вам нужно будет проверить, внесена ли квартира в утвержденный агентством список кондоминиумов. Департамент по делам ветеранов публикует аналогичный список для кредитов VA.
Если квартира появится в одном из этих списков, она, скорее всего, будет одобрена для получения обычной ипотеки.
Подробнее: Квартиры, одобренные FHA: как найти
3.Получите предварительное одобрение
Лучший способ узнать, будет ли кондоминиум соответствовать требованиям программы, — это спросить кредитора и получить предварительное одобрение ипотеки.
В ходе этого процесса кредитор проверит ваши финансы и сообщит вам, сколько вы можете позволить себе по жилищному кредиту. Если вы имеете в виду конкретную квартиру, кредитор может определить, соответствует ли она требованиям.
См. Также: Как работает процесс ипотечного андеррайтинга?
4.Ищите квартиру с гарантией
Гарантированная квартира — это та квартира, которая соответствует требованиям, установленным Fannie Mae и Freddie Mac.
Эти агентства, которые покупают и страхуют большинство обычных ссуд Америки, хотят убедиться, что квартира находится в финансово стабильном сообществе, прежде чем покупать ссуду.
Fannie Mae и Freddie Mac говорят, что квартиры, на которые распространяется гарантия, обычно соответствуют следующим требованиям:
- Не более 15% квартир не оплачивают взносы ассоциации кондо
- Ассоциация держит не менее 10% своего годового бюджета в резервах
- Определенный процент квартир находится в собственности владельцев
- У кондоминиума много индивидуальных владельцев, поэтому ни одно предприятие не владеет более чем определенным количеством квартир
- Ассоциация имеет соответствующее страховое покрытие
Квартира без гарантии не соответствует этим требованиям, поэтому будет сложнее получить ипотеку.В этом случае вы можете подумать о покупке дома на одну семью или об оплате кондоминиума наличными.
5. Изучите кондоминиум
Перед покупкой квартиры вам нужно изучить ассоциацию, чтобы убедиться, что квартира является хорошей инвестицией.
Попросите ассоциацию предоставить копии ее руководящих документов, которые предоставят вам все подробности о ее финансовом состоянии.
Совет: Если вы заметили в руководящих документах ассоциации низкие резервные фонды или историю судебных разбирательств, это — красные флажки.Адвокат по недвижимости может помочь вам расшифровать эти документы.Вы также захотите узнать, кто отвечает за повседневную работу. Если это компания по управлению недвижимостью, вы можете узнать о ее репутации через Better Business Bureau или через онлайн-обзоры.
6. Подать заявку на жилищный кредит
Если ваша квартира соответствует требованиям, вы можете подать заявление на жилищный кредит. Кредитор рассмотрит ваши финансы и отправит ассоциации кондоминиумов список вопросов.
Например, кредитор захочет узнать, сколько единиц находится в сообществе, кто в них проживает и будут ли проводиться специальные оценки.
Подходит ли вам квартира?
Вам нужно будет подумать, соответствует ли ваш образ жизни правилам и положениям кондоминиума.
Например, если у вас есть домашнее животное, вы играете на музыкальных инструментах и планируете обустроить свой дом, вам нужно будет проверить, разрешит ли это ассоциация домовладельцев.
Но если вы не против соблюдать правила ассоциации, платить ежемесячные взносы и жить в непосредственной близости от своих соседей, то владение квартирой может быть для вас хорошим вариантом.
При поиске ипотечных кредиторов следует учитывать такие факторы, как ставки, комиссии и кредитные продукты. Credible позволяет быстро и легко сравнивать данные нескольких кредиторов; Вы можете увидеть свои ставки, предварительно квалифицированные нашими кредиторами-партнерами, в таблице ниже всего за три минуты.
Об авторе
Ким Портер
Ким Портер — эксперт в области кредитов, ипотеки, студенческих ссуд и управления долгом.Она была представлена в US News & World Report, Reviewed.com, Bankrate, Credit Karma и многих других.
ПодробнееГлавная »Все» Ипотека » Все, что нужно знать о покупке кондоминиума
Чем отличается получение ипотеки при кондо?
Покупка кондоминиума — это часто выбор людей, ценящих удобство. Но получение этого удобства означает, что вам придется столкнуться с несколькими дополнительными проблемами, когда дело доходит до права на получение ипотечного кредита.
Требования к ипотеке для кондоминиума более жесткие, чем для обычного жилищного кредита, и ставки по ипотеке, как правило, также выше. Кроме того, есть определенные расходы, которые вы должны оплатить в связи с ипотекой кондоминиума, с которыми вы не столкнетесь при стандартном жилищном займе.
Не только это, но, помимо того, что вы должны иметь право на получение ипотеки, ассоциация домовладельцев, в которой вы покупаете квартиру, также должна пройти проверку.
Нельзя сказать, что дополнительные сложности при получении ипотеки для кондоминиума станут серьезным препятствием для получения ссуды; пока вы готовы к ним и знаете, чего ожидать, с вами все будет в порядке.
Вот основные моменты при получении ипотеки в кондоминиуме, о которых вам следует знать.
Ставка может быть выше
Ставки по ипотеке для кондоминиумов обычно выше, чем тот же заемщик, если бы они покупали дом на одну семью на аналогичных условиях. Это потому, что ипотека кондоминиумов считается несколько более рискованной ссудой, чем ипотека для домов на одну семью.
По обычной ипотеке, обеспеченной Fannie Mae, ставка кондоминиума обычно составляет от одной восьмой до четверти процента (0.125-0,250 процентных пунктов) выше, чем вы бы заплатили за дом для одной семьи. Это связано с тем, что Fannie Mae взимает с кредиторов авансовый сбор в размере 0,75 процента от суммы кредита по всем ипотечным жилищным кредитам с выплатой менее 25 процентов. Кредиторы обычно покрывают это, повышая ставку по ипотеке в качестве компенсации.
Вы можете избежать повышения ставки, просто заплатив 0,75 процента вперед или сделав первоначальный взнос в размере 25 процентов от покупной цены или более. Однако такой большой первоначальный взнос недоступен для многих покупателей кондоминиумов, особенно если они впервые покупают жилье.
Имея ссуду FHA, вы можете внести первоначальный взнос за кондоминиум размером всего 3,5 процента и при этом платить по той же ставке, что и при более крупном первоначальном взносе. Однако FHA взимает авансовый сбор за страхование ипотеки в размере 1,75 процента от суммы ссуды, который не взимается по ссудам Fannie Mae.
Вы также можете обнаружить, что некоторые кредиторы будут взимать более высокие ставки по ипотечным кредитам для ипотечных кредитов, сделанных в определенных штатах, особенно во Флориде и Неваде. Хотя это увеличение часто бывает довольно небольшим, в некоторых случаях оно может быть почти на полпроцента выше, чем то, что вы заплатили бы за тот же кредит в другом штате.Эти корректировки варьируются от кредитора к кредитору, поэтому стоит присмотреться к ним.
Вам может потребоваться более крупный первоначальный взнос
Как отмечалось выше, чтобы получить лучшие ставки по ссуде Fannie Mae, вам необходимо потратить не менее 25 процентов на кондоминиум; Покупатели односемейных домов могут получить лучшую цену, выложив только 20 процентов или меньше.
Кроме того, некоторые кредиторы могут потребовать, чтобы вы вложили как минимум 20% стоимости кондоминиума. Отчасти это зависит от местоположения; Кондоминиумы во Флориде и Неваде, в частности, имеют более высокие требования к первоначальному взносу, чем в других штатах.Тем не менее, в других областях первоначальный взнос за кондоминиум может составлять всего 5 процентов для тех, у кого отличный кредит.
Как отмечалось ранее, ссудыFHA позволяют вносить первоначальные взносы в размере всего 3,5% для квартир. Тем не менее, вы должны будете выложить 10% при покупке квартиры в новом жилом комплексе, не имеющем гарантии не менее 10 лет.
Не упускайте из виду сборы ассоциации
Кондоминиумы, как правило, дешевле, чем дома на одну семью (хотя отчасти потому, что они обычно меньше), поэтому ваш платеж по ипотеке на кондоминиум, вероятно, будет ниже, чем на дом.Однако, думая о выплате ипотечного кредита на кондоминиум, не забывайте принимать во внимание сборы ассоциации.
Все кондоминиумы имеют так называемые ассоциации домовладельцев, которые несут ответственность за содержание и ремонт фасада здания, территории и любых общих объектов общего пользования. Они финансируются за счет взносов, которые владельцы кондоминиумов выплачивают каждый месяц в дополнение к выплатам по ипотеке.
Взносы ассоциации домовладельцев могут сильно различаться в зависимости от предоставляемых услуг и от того, насколько дорого обходится содержание всей собственности.Как показывает практика, вы редко обнаружите, что они ниже 100 долларов в месяц, в то время как 500 долларов и выше не являются чем-то необычным для более качественной недвижимости.
Хотя это дополнительные расходы, которые будут добавлены к вашей ипотеке, сборы ассоциации домовладельцев помогут вам сэкономить деньги другими способами. Поскольку ассоциация несет ответственность за содержание территории и внешний ремонт, вам не нужно беспокоиться о случайных крупных расходах на такие вещи, как новая крыша, замена сайдинга или покупка и эксплуатация газонокосилки.(Вы должны платить за обслуживание вещей, которые на самом деле находятся внутри вашего устройства, что часто включает в себя такие важные предметы, как печь и водонагреватель).
С осторожностью покупайте кондоминиум в районе, где сборы ассоциации необычно низкие. Может случиться так, что они не заряжают достаточно для надлежащего содержания собственности, что со временем может снизить стоимость вашей отдельной единицы.
Также имейте в виду, что взносы ассоциации не являются фиксированными — они могут быть увеличены, иногда значительно, если ассоциация домовладельцев сочтет это необходимым.
Соответствует ли собственность требованиям?
В кондоминиуме у вас есть общие интересы с другими жителями комплекса. Ассоциация домовладельцев несет ответственность за то, чтобы весь комплекс продолжал функционировать как жизнеспособное предприятие. Таким образом, кредитор захочет убедиться, что и вы, и сама застройка находятся на прочной финансовой основе, прежде чем он одобрит ипотеку.
Fannie Mae, Freddie Mac и FHA имеют определенные стандарты, которым должны соответствовать застройки кондоминиумов и ассоциации их домовладельцев, прежде чем они утвердят ипотеку на покупку квартиры.Среди основных требований всех трех — то, что по крайней мере половина единиц должна быть занята владельцем и что ни один инвестор не может владеть более чем 10 процентами единиц (для вновь построенных объектов собственности применяются другие правила).
Fannie and Freddie также требует, чтобы ассоциации домовладельцев вкладывали не менее 10 процентов своих годовых доходов в резервный фонд для долгосрочных нужд. FHA имеет более строгие стандарты и требует, чтобы недвижимость прошла финансовую проверку за последние 12 месяцев.Многие застройки не хотят проходить этот шаг каждый год, что ограничивает количество одобренных FHA кондоминиумов, доступных на рынке.
Если проект не соответствует этим «агентским» руководящим принципам, все еще возможно получить ипотеку кондоминиума, воспользовавшись услугами так называемого «портфельного» кредитора. Это кредиторы, которые не продают свои ипотечные кредиты Fannie Mae, FHA или другому агентству, а вместо этого хранят их в своих собственных инвестиционных портфелях или продают напрямую инвесторам.
Это означает, что им не нужно следовать рекомендациям Fannie / Freddie / FHA, но они или их инвесторы могут устанавливать свои собственные. Такие ипотечные кредиты обычно имеют меньше ограничений, но обычно взимают значительно более высокие процентные ставки — часто на три полных процентных пункта выше ставок лучших агентств. Требования к первоначальному взносу в размере 20-30 процентов и более также являются обычным явлением.
Все это может немного усложнить получение ипотеки для кондоминиума, чем получение ссуды для дома на одну семью.Но они не должны быть серьезными препятствиями, если вы к ним готовы.
Покупка дома за наличные и ипотека: за и против
Согласно Профилю покупателей и продавцов жилья Национальной ассоциации риэлторов (NAR) за 2018 год, почти 90% недавних покупателей оплатили покупку дома. Между тем, недавний индекс NAR показал, что 19% покупателей жилья в мае 2019 года заплатили наличными.
Если вы один из немногих счастливчиков, которые могут выбрать, в какую категорию вы попадаете, читайте дальше, поскольку мы описываем плюсы и минусы оплаты дома наличными по сравнению с получением ипотеки.Это, конечно, не так просто, как отмена выплаты по ипотеке, и следует учитывать множество факторов, включая текущие ставки по ипотеке, сумму, необходимую для финансирования, и ваше собственное уникальное финансовое положение.
Почему стоит подумать об оплате дома наличными
Одной из основных причин платить за дом наличными является его полное владение. Меньше опасений потери права выкупа, если вы не должны кредитору (хотя вы все равно можете потерять свой дом, если, например, не платите налоги на недвижимость), и вам также не нужно беспокоиться о невыполнении обязательств по дому кредит, который может негативно повлиять на ваш кредит.Непосредственное владение домом также означает, что у вас есть право (но не обязанность) брать взаймы под 100% собственного капитала, имеющегося у вас дома, если это необходимо.
Меньшие ежемесячные платежи
Вам не придется тратить значительную часть своего дохода на ежемесячный платеж по ипотеке, что означает увеличение свободного денежного потока на другие нужды каждый месяц. Имейте в виду, что вы все равно будете нести ответственность за ряд расходов после покупки дома, включая применимые сборы ассоциации домовладельцев, страхование домовладельцев, налоги на имущество и расходы на обслуживание, даже без ипотеки.Отказ от выплат по ипотеке обычно сокращает самые большие ежемесячные расходы для большинства американских домохозяйств.
Экономия на процентах
Вы можете сэкономить тысячи — или даже сотни тысяч долларов — на процентных расходах, просто не имея ипотеки, которая может составлять огромную сумму в течение 15 или 30 лет. Что делает жилищные ссуды дорогими, так это просто размер ипотечных ссуд. Для справки: получение ипотечной ссуды на сумму 160 000 долларов по ставке 4,375% может стоить более 120 000 долларов в виде процентных расходов при выплате в течение 30-летнего периода.Тем не менее, важно отметить, что ипотечный долг — один из самых дешевых долгов, которые американцы могут взять на основе годовой процентной ставки. В зависимости от того, какую часть сбережений вы связали с покупкой дома, стоит оценить, лучше ли вам заплатить за дом наличными или взять ипотеку и вложить свои сбережения в хорошо диверсифицированный инвестиционный портфель.
Более быстрое закрытие и меньшие затраты на закрытие
Оплата дома наличными также означает меньшие затраты на закрытие и более быстрое закрытие.Брокер по операциям с недвижимостью из Нью-Йорка Джозеф Фан объясняет, что «… покупка за наличные может означать меньше головной боли … вы все делаете правильно, и вам не нужно беспокоиться о правилах кредитора». Покупатели, осуществляющие оплату наличными, могут избежать ряда комиссий, связанных с ссудой, таких как комиссия за выдачу кредита, андеррайтинг, премии по ипотечному страхованию и сборы за отчет о кредитных операциях, что может привести к дополнительным расходам в тысячи долларов.
Еще одно преимущество — это то, как быстро вы можете закрыть дом, сделав денежное предложение.«Когда вы делаете предложение, слова« все наличные »имеют большую силу», — сказал Фан. «Сделка полностью за наличные, которая ниже запрашиваемой цены, могла бы выиграть у более запрашиваемой традиционной ипотечной заявки, особенно если последняя сделка зависит от финансирования. Ваш кредитный рейтинг или статус гражданства не имеют особого значения, если вы покупаете все за наличные «.
Победите конкурирующих покупателей
Продавцы предпочитают покупать за наличные, потому что сделка может быть закрыта быстро. В то время как покупатель, который подает заявку на ипотеку, должен иметь дело с графиком кредитора, который включает планирование оценки и прохождение процесса андеррайтинга, покупка за наличные обычно требует только должной осмотрительности со стороны покупателя, продавец и покупатель могут затем выбрать взаимно приемлемая дата закрытия без необходимости иметь дело с графиком стороннего кредитора.
На конкурентном рынке, где у продавцов много заинтересованных покупателей, скорость и простота предложения за наличные делают вас более привлекательными, чем традиционные покупатели жилья. Вместо того, чтобы ждать, пока покупатель получит одобрение на ссуду, которая не всегда гарантирована — даже с предварительным одобрением — продавцы знают, что они могут иметь наличные деньги без особых хлопот, если они воспримут ваше предложение.
Почему вам следует рассмотреть возможность получения ипотеки
Даже если у вас есть деньги для покупки дома, это не всегда лучший вариант.К преимуществам получения ипотеки относятся соответствующие альтернативные издержки, возможность приумножить богатство с помощью кредитного плеча, а также дополнительных кредитов и налоговых льгот.
Вы можете заработать больше в другом месте
Если текущие ставки по ипотечным кредитам ниже, чем средняя доходность на фондовом рынке, возможно, имеет смысл инвестировать ваши деньги, а не вкладывать их в крупную покупку. Взять ипотечный кредит на покупку дома часто сравнивают с отрицательной процентной ставкой по жилищному кредиту.И наоборот, покупая дом за 100% наличными, вы, по сути, фиксируете норму прибыли, эквивалентную любой текущей ставке по ипотеке, которую вы могли бы получить.
Для справки: средняя доходность S&P 500 за последние 80 лет составляла немногим более 9% в год. Сравните это с текущей средней ставкой по 30-летней ипотеке в размере примерно 4,2% на момент написания этой статьи, и быстро станет очевидным, какой потенциальный доход от инвестиций вы могли бы упустить, если предположить, что вы взяли ипотеку и вложили наличные деньги. потратил бы на дом в хорошо диверсифицированном портфеле акций и облигаций.
Используйте ваш долг
Оплата дома наличными позволяет использовать эти деньги для покупки дома и ничего более. После того, как вы зафиксируете покупку дома, эти деньги станут недоступны, если вы не решите рефинансировать недвижимость или взять ссуду под залог собственного капитала. Таким образом, потенциал роста напрямую зависит от способности вашей собственности ценить. Если вы живете в квартире или на падающем рынке недвижимости, это может фактически привести к отрицательной прибыли от покупки дома.Однако, если бы вы взяли ипотечный кредит для всей или части покупки дома, это оставило бы вам значительную экономию денежных средств, которую вы могли бы вложить в другое место для получения прибыли, пользуясь при этом относительно низкими процентными ставками по ипотечным кредитам.
Повысьте свой кредитный рейтинг
Хотя и не самый быстрый вариант получения кредита, наличие ипотеки и своевременные платежи также улучшат ваш кредитный рейтинг в долгосрочной перспективе. Агентства кредитной информации обычно предпочитают большее разнообразие долгов, а жилищные ссуды обычно рассматриваются как продуктивная форма долга, которая улучшает кредитный профиль заемщика.Хотя в краткосрочной перспективе это может быть всего несколько очков, через несколько лет отсутствие ипотеки может означать упущенную возможность значительно увеличить свой кредит.
Воспользуйтесь налоговым вычетом
Наконец, ипотечный долг имеет то преимущество, что он не подлежит налогообложению. Супружеские пары, покупающие жилье, обычно могут списать проценты по ипотеке на свои налоги в размере до 750 000 долларов США или 375 000 долларов США при раздельной регистрации брака. Хотя это списание не так прибыльно, как в предыдущие годы после налоговой реформы в 2018 году, оно по-прежнему представляет собой выгоду для части домовладельцев с непогашенной ипотечной ссудой.Мы рассмотрим особенности этих изменений в нашем руководстве по вычету процентов по ипотеке за 2018 год.
О чем нужно помнить, прежде чем закрывать покупку дома
Подумайте о других финансовых целях, таких как выход на пенсию, накопительные планы для колледжа и многое другое. Если у вас нет других сбережений, возможно, вы не захотите вкладывать большие деньги в недвижимость. Если у вас есть деньги и их достаточно для покрытия соответствующих налогов, сборов и затрат на обслуживание, возможно, стоит купить дом за наличные, особенно если вы хотите увеличивать количество наличных денег, которые у вас есть, из месяца в месяц.Процентов и сборов, сопровождающих ипотеку, — не говоря уже о часто длительном процессе утверждения и закрытия — можно избежать, если у вас есть возможность сразу приобрести недвижимость.
Убедитесь, что у вас достаточно денег, чтобы покрыть расходы как минимум на несколько месяцев; если ваше финансовое положение изменится, вам может потребоваться доступ к средствам. Несмотря на то, что у вас будет возможность получить доступ к денежным средствам от собственного капитала вашего дома, все равно потребуется несколько недель, чтобы обработать ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала (обычно называемую HELOC).Обычно рекомендуется, чтобы семьи имели 3-6 месяцев жизненных расходов, накопленных на высокодоходных сберегательных счетах. Если покупка недвижимости за наличные приведет к полному уничтожению ваших сбережений, это может увеличить ваш риск в случае серьезного жизненного события, такого как потеря работы или госпитализация. Важно поддерживать базовый уровень экономии, чтобы покрыть непредвиденные расходы, которые могут возникнуть.
Сколько времени нужно до безубыточности?
Еще одно соображение при получении ипотеки — это выяснить, сколько времени потребуется, чтобы окупить заключительные расходы за счет продажи дома.Первоначальные затраты, связанные с покупкой дома, такие как гонорары адвоката и агента по недвижимости, государственные налоги и расходы на инспекцию, не имеют особого смысла, если вы не планируете удерживать недвижимость. Например, если вы планируете переехать в течение пяти лет или около того, у дома может не быть шансов вырасти в цене. Это означает, что если вы решите продать его, вы не сможете вернуть деньги, которые вы заплатили за дом (не говоря уже о дополнительных процентах и затратах на закрытие).
Ипотечные ссуды — это ссуды с предварительной погашением, что означает, что большая часть процентов, которые вы выплачиваете, будут выплачиваться в первые несколько лет ссуды, в то время как вы вряд ли существенно повлияете на свою основную сумму до 10-15 лет (до ипотека на 30 лет).Хорошая идея — использовать ипотечный калькулятор, чтобы оценить, сколько времени вам понадобится для достижения безубыточности по ипотеке.
Насколько горячий рынок?
Наконец, если вы окажетесь на горячем рынке недвижимости и на грани войны торгов, вы можете рассмотреть предложение о покупке за наличные как возможность быстро закрыть сделку. Если два одинаковых предложения размещены на столе, и одно — предложение наличными, а другое требует финансирования, продавцы жилья в подавляющем большинстве предпочтут предложение наличными из-за уверенности, что предложения наличных денег.Всегда есть шанс, что ипотечный кредитор откажется от покупателя в последнюю минуту.
Информация в этой статье актуальна на дату публикации.
Первоначальный взнос заквартир: сколько вам нужно в Нью-Йорке?
Путь к покупке дома может быть сложным и эмоциональным процессом. Но при правильном совете владение одной из тех квартир или кооперативов, за которыми вы шпионите на StreetEasy, может стать вашей реальностью. Первое, что нужно учесть, — сколько денег сэкономить для первоначального взноса.Сумма наличных, которую вы платите вперед, влияет на финансирование и ежемесячный платеж по ипотеке. Как ты мог так думать? Математика проста — чем ниже первоначальный взнос, тем выше выплата по ипотеке, включая (ура!) Процентные ставки. Итак, каков необходимый первоначальный взнос за квартиру в Нью-Йорке? Вот шпаргалка.
Челси
357 West 29th Street
825 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Midtown South
244 Мэдисон-авеню
750 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Inwood
115 Payson Avenue
699 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2Yorkville
345 Восточная 81-я улица
650 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Финансовый район
55 Уолл-стрит
699 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Южный Гарлем
1825 Мэдисон-авеню
665 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2Ленокс Хилл
169 Восточная 78-я улица
650 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Утюг
7 Восточная 14-я улица
745 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Yorkville
340 Восточная 93-я улица
649 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Yorkville
340 Восточная 93-я улица
639 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Кипс-Бэй
237 Восточная 24-я улица
799 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Верхний Ист-Сайд
179 Восточная 79-я улица
637 500 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 11.Нулевой процентный платеж за квартиру
Забудьте об этом. Ипотечные кредиторы не дадут вам ссуду без первоначального взноса. Тот факт, что у вас есть наличные, которые можно отложить — либо из сбережений, либо в виде подарка от ваших родственников, — дает кредитору больше уверенности в том, что у вас меньше шансов не выполнить свои платежи по ипотеке. Как отмечает Ричард Баренблатт, специалист по ипотеке Guardhill Financial Corp., «Думайте о своей собственности как о своем банковском счете. Чем больше денег вы вложили в недвижимость, тем меньше у вас шансов уйти.«И чем больше первоначальный взнос за вашу квартиру, тем безопаснее вы будете делать ставки для кредиторов.
2. 3.5 процентов первоначального взноса за квартиру
Эта сумма первоначального взноса за квартиру обычно связана с займами FHA 203k. Застрахованные Федеральной жилищной администрацией, они помогают людям с низким доходом, а те, у кого более низкий кредитный рейтинг, получают ипотеку. Эти ссуды выдаются одобренными FHA поставщиками, что означает, что если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор получает страхование.
Многие здания, соответствующие требованиям FHA, принимают этот вид ссуд.Однако инвентаря не так много, поэтому найти дом на выбор может быть непросто. Более того, пандемия COVID-19 значительно ограничила выдачу разрешений на эти займы по причинам, которые будут объяснены в следующем разделе.
Клинтон Хилл
185 Холл-стрит
550 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Midwood
1625 Восточная 13-я улица
475 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Восточный Нью-Йорк
802 Miller Avenue
739 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 7 | [email protected] Создано в Sketch. 2Brooklyn Heights
75 Генри-стрит
729 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Восточный Нью-Йорк
70 Hendrix Street
699 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 5 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 3Баня пляж
210 Бэй, 07-я улица
769 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2.5Баня пляж
210 Бэй, 07-я улица
749 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2,5Баня пляж
210 Бэй, 07-я улица
729 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2Баня пляж
210 Бэй, 07-я улица
739 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2Баня пляж
210 Бэй, 07-я улица
739 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2Баня пляж
210 Бэй, 07-я улица
729 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2Клинтон Хилл
195 Уиллоуби-авеню
525 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 13. Первоначальный взнос за квартиру от 5 до 10 процентов
Раньше можно было найти кредиторов, готовых одобрить ссуды с более низким первоначальным взносом за квартиру, особенно в слаборазвитых районах или на строительство новых домов в таких районах. Однако это уже не так из-за COVID-19. В условиях продолжающейся пандемии большинство ипотечных кредиторов сейчас ограничивают свое кредитование минимум на 20 процентов.
Как объясняет Баренблатт, причин двоякое. Продажные цены снизились, особенно на рынке Манхэттена, «поэтому кредиторы обеспокоены падением рынка» и снижением стоимости. Кроме того, учитывая текущую экономическую нестабильность, «кредиторы также обеспокоены тем, что заемщики потеряют работу», в результате чего они не смогут производить выплаты по ипотеке.
5. 20 процентов первоначального взноса за квартиру
Звучит много, но это стандартный первоначальный взнос за квартиру, необходимый для большинства кооперативных советов и продавцов в Нью-Йорке.При снижении на 20 процентов вы меньше подвергаетесь финансовому риску для кредиторов, поэтому у вас больше шансов получить одобрение на получение ссуды. Иногда покупатели могут не иметь этой суммы в своих сбережениях и могут дополнить их семейными подарочными фондами.
Джексон Хайтс
78-11 35-я авеню
450 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1Laurelton
130-03 Springfield Boulevard
789 999 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 4 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 3Woodhaven
91-59 88-я улица
629 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 4 | [email protected] Создано в Sketch. 2Промывка
132-35 Сэнфорд-авеню
699 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1Хантерс Пойнт
4-74 48-я авеню
538 888 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Корона
111-31 42nd Avenue
749 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2Springfield Gardens
174-22 125-я авеню
725 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 5 | [email protected] Создано в Sketch. 3Промывка
132-48 Maple Avenue
598 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Forest Hills
Дартмут-стрит, 4
659 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1Санкт-ПетербургAlbans
112-16 196-я улица
779 500 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 5 | [email protected] Создано в Sketch. 3Forest Hills
70-25 Йеллоустонский бульвар
688 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2Кью Гарденс
116-24 Grosvenor Lane
565 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 16. 30% первоначального взноса за квартиру
В основном жилом доме есть много преимуществ перед откладыванием более 20 процентов. Ваше предложение будет намного сильнее и привлекательнее для продавца, и вы с большей вероятностью получите одобрение на получение ссуды. Более того, вы можете получить лучшую процентную ставку. По словам Баренблатта, «у заемщика больше капитала и на карту поставлено больше, что снижает вероятность дефолта по ипотеке.”
Если вы хотите купить инвестиционную недвижимость, например кондоминиум, который планируете сдавать в аренду, рассчитывайте выложить минимум 20 процентов, а в случае опасности — 30 процентов. Важно отметить, что ваши процентные ставки также будут выше, поскольку он не будет вашим основным домом.
Rosebank
31 Hylan Boulevard
729 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2Нью-Брайтон
130 Арнольд-стрит
724 999 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 4 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1.5Castleton Corners
Бульвар Гансевоорт, 64
749 888 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1Princes Bay
43 Wheeling Avenue
739 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5Graniteville
366 Stewart Avenue
725 888 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 4 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2Westerleigh
260 Сент-Джон Авеню
768 888 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1Вудроу
834 Rensselaer Avenue
$ 585 888
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5Тодт Хилл
16 Oakdale Avenue
549 900 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1.5Elm Park
Проспект Николая, 136
560 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5Святой Георгий
19 Монро-авеню
699 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1Великие убийства
40 Кольцо Fairlawn
599 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5Святой Георгий
80 Bay Street Landing
599 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1.57. 100-процентный первоначальный взнос за квартиру — плюсы и минусы
На первый взгляд кажется, что предложение полностью за наличные — идеальный вариант — без ипотеки, без долгов, без обязательств. Однако при более внимательном рассмотрении ситуация более сложная.
«Если вы старше или близки к выходу на пенсию, — говорит Баренблатт, — у вас может не быть будущего дохода для обслуживания долгосрочного долга» помимо других ежемесячных расходов.В этом случае имеет смысл покупка за наличные.
Но если вы моложе или находитесь в более высокой налоговой категории, может быть выгодно компенсировать ваш налогооблагаемый доход налоговыми льготами по ипотеке. Кроме того, если вы тот, кто «предпочитает оставаться более ликвидным, чтобы участвовать в более прибыльных инвестициях, получение ипотеки позволяет вам это сделать», — говорит Баренблатт.
Таким образом, даже если вы можете позволить себе роскошь совершить покупку за наличные, вы можете оценить свою индивидуальную ситуацию, чтобы определить, является ли это лучшим вариантом для вас.
Если вам нужны дополнительные советы, у нас есть другие советы по покупке дома. Счастливые покупки!
[Этот пост был обновлен и переиздан.]
Сколько вам нужно для первоначального взноса за дом?
Многие люди считают, что для покупки дома им нужен 20-процентный первоначальный взнос, но можно купить совершенно новый дом, заплатив всего 3,5 процента — или вообще ничего.
Хотя более крупный первоначальный взнос полезен во многих ситуациях, существует несколько факторов, которые определяют, сколько денег вам действительно понадобится для покупки дома.
Сколько денег нужно, чтобы купить дом?
Помимо первоначального взноса, о котором мы поговорим чуть позже, существуют и другие расходы, связанные с фактической ценой на дом.
Большинство из них можно суммировать в составе закрывающих расходов, которые включают такие расходы, как залог, осмотр и оценка собственности, а также другие вещи, такие как страхование титула и часть налогов на имущество. Предполагается, что вам понадобится от 7 000 до 10 000 долларов, отложенных на закрытие расходов, в дополнение к любым деньгам для первоначального взноса.
Что такое авансовый платеж?
Первоначальный взнос — это предоплата в счет полной стоимости дома. Эта сумма вносится вами, покупателем, и передается продавцу, но обычно создается впечатление, что вы делаете этот платеж ипотечному кредитору. Это связано с тем, что большинство кредиторов требуют минимального первоначального взноса, чтобы одобрить получение жилищного кредита. Сумма обычно выражается в процентах от покупной цены, поэтому используются такие фразы, как «снижение на 20 процентов».
Итак, как может выглядеть этот авансовый платеж?
Обычные ссуды
Минимальный первоначальный взнос для покупки дома, необходимый для обычной ссуды, соответствующей руководящим принципам Fannie Mae или Freddie Mac с суммой ссуды до 417 000 долларов, составляет всего 5 процентов от покупной цены дома. Если сумма превышает 417 000 долларов, первоначальный взнос может составлять всего 10 процентов. Для соответствующих кредитов разрешены даже меньшие первоначальные платежи, как, например, трехпроцентная программа Fannie Mae.
Кредиты FHA
Минимальный первоначальный взнос для покупки дома по ссуде FHA составляет всего 3,5 процента от покупной цены дома. Это означает, что первоначальный взнос, скажем, за дом за 250 000 долларов при таком ссуде составит 8 750 долларов. Ссуды FHA застрахованы Федеральной жилищной администрацией (FHA), которая является частью Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), агентства федерального правительства.
VA и займы USDA
ссуд VA, гарантированных Министерством по делам ветеранов США (VA), и ссуд USDA, обеспеченных U.S. Министерство сельского хозяйства, не требует внесения первоначального взноса, это означает, что покупатели могут купить дом с очень небольшой предоплатой. Кредит VA открыт для большинства военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, ветеранов вооруженных сил США, а также для других групп. Кредит Министерства сельского хозяйства США доступен в сельских и отдаленных пригородных районах.
Обычные ссуды, ссуды FHA, VA и USDA позволяют по крайней мере часть первоначального взноса покупателя быть подарком от члена семьи или средствами в рамках программы помощи при первоначальном взносе.
Некоторые строители позволят покупателям сэкономить часть первоначального взноса во время строительства дома, если сумма будет близка к необходимой.
Страхование ипотеки
Жилищные ссуды с низким первоначальным взносом обычно включают ипотечное страхование или комиссию за финансирование. Страховка оплачивается ежемесячно. Комиссия оплачивается авансом, но может быть профинансирована как часть суммы кредита или за счет более высокой процентной ставки.
В то время как FHA всегда будет иметь ипотечное страхование, а ссуды VA будут иметь комиссию за финансирование, снижение по крайней мере 20 процентов обычно отменяет требование по ипотечному страхованию.
Без ипотечного страхования кредиторы не смогли бы предлагать ссуды с низкими первоначальными взносами, а заемщики, у которых мало денег, не смогли бы купить дом, что делает их необходимой частью процесса покупки дома.
Изменения в требованиях к первоначальному взносу
Требования к первоначальному взносу для вновь построенных домов почти всегда такие же, как и для существующих домов, но есть два возможных исключения.
Дома под заказ
Многие новостройки представляют собой промышленные дома, построенные в больших объемах домостроительными компаниями. Как правило, они не считаются индивидуализированными домами, хотя в них есть множество индивидуальных опций.
Настоящий нестандартный дом означает, что покупатели получили финансирование для покупки земли и наняли строителя, а часто и архитектора, чтобы построить дом специально для них.В этом случае кредитор обычно требует более крупный первоначальный взнос, поскольку дома еще нет.
Когда покупатель несет ответственность за финансирование строительных затрат, как это требуется в случае домов по индивидуальному заказу, покупатели, как правило, используют ссуду на постоянное строительство. Условия этой ссуды устанавливают требования к более высокому первоначальному взносу, чем существующий дом новой постройки.
Кондо и таунхаусы
Второе исключение — недавно построенные кондоминиумы или таунхаусы.
Потребуется ли покупателю больший или меньший первоначальный взнос в этой ситуации, зависит от рекомендаций кредитора, типа ссуды, местоположения собственности и доли единиц, которые были предварительно проданы на этапе строительства.
Кроме того, не все квартиры или таунхаусы принадлежат Федеральному жилищному фонду штата Вирджиния. Fannie Mae или Freddie Mac прошли квалификацию. Если вы планируете приобрести кондоминиум или таунхаус, обязательно уточните у своего кредитора, позволяет ли ссуда приобретать такие типы жилья.
Пройти предварительную квалификацию
Суть в том, что большинству людей не нужен большой первоначальный взнос для покупки дома, а некоторым вообще не требуется никакого первоначального взноса.
Единственный способ узнать наверняка — поговорить с кредитором. С таким количеством доступных вам кредитных программ возможность приобрести новый дом ближе, чем вы могли подумать.
Марси Геффнер — отмеченный наградами внештатный репортер, писатель и редактор из Вентуры, Калифорния. За последнее десятилетие она написала более 1000 опубликованных историй о жилой и коммерческой недвижимости, банковском деле, кредитных картах, компьютерной безопасности, медицинском страховании и малом бизнесе, а также на другие темы. Редакторы описывают ее как «внимательную к деталям», «добросовестную», «умную» и «невероятно разностороннюю». Ее отмеченные наградами репортажи были отмечены как «безупречные», «точно актуальные», «информативные», «увлекательные», «интересные» и «детализированные».Ее рассказы цитировались в семи опубликованных научно-популярных книгах и в двух слушаниях в Конгрессе США.
До своей карьеры внештатного сотрудника Геффнер была старшим редактором журнала California Real Estate. Позже она стала управляющим редактором Inman.com, независимого новостного сайта в сфере недвижимости. У нее также есть предыдущий опыт работы в области технического письма, корпоративных коммуникаций и общения с сотрудниками. Она получила степень бакалавра английского языка с отличием в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе и степень магистра делового администрирования (MBA) в Университете Пеппердайн в Малибу, Калифорния.Она любит читать, делать проекты по благоустройству дома и наблюдать за чайками на пляже.
Использование будущего дохода от аренды вашего текущего имущества для покупки нового дома
Возможно, вы готовы к переезду, но это не значит, что вы должны быть готовы к продаже. Наличие двух домов не означает, что вы должны сразу претендовать на получение двух ипотечных кредитов, если вы планируете сдавать в аренду дом, который освобождаетесь. При тщательном планировании вы можете фактически использовать доход от аренды, который вы будете получать от своего нынешнего дома, для компенсации ваших расходов и обеспечения финансовой гибкости, необходимой для получения права на новый дом.
Мы знаем, как это бывает: вы месяцами делали покупки для своего первого дома, вы проводили бесконечные часы, выбирая цвета краски, новые полы и идеальную мебель. Ваш первый дом был большим и важным шагом! Но в последнее время вы обнаруживаете, что желаете, чтобы у вас было выделенное офисное пространство, задний дворик и определенно больше места для туалета теперь, когда ваш партнер переехал. Как бы вы ни любили свое нынешнее место, пора начать думать о том, что будет дальше.
Вне зависимости от того, поженились ли вы недавно, расширили свою семью или вам просто нужно больше места, вы можете использовать доход от аренды своего нынешнего дома, чтобы купить дом, который соответствует вашим текущим потребностям.Ознакомьтесь с нашими ресурсами ниже, чтобы узнать больше, включая наш пошаговый контрольный список в конце этой статьи:
Что такое «будущий доход от аренды»?
«Будущий доход от аренды» относится к сумме денег, которую вы ожидаете получить от дома, который вы сдаете в аренду, а не проживаете. Это термин, который мы используем в ипотечном бизнесе для обозначения предполагаемого дохода, который будет приносить арендуемая недвижимость, и мы используем это число в наших расчетах, когда мы квалифицируем вас для получения жилищного кредита.
Этот термин применяется ко всем видам недвижимости, независимо от того, покупаете ли вы инвестиционную недвижимость, многоквартирную недвижимость или, в данном случае, хотите сдать старый дом в аренду и купить новый. Большинство покупателей не могут позволить себе несколько ипотечных кредитов без дополнительного денежного потока от арендаторов, но ваш будущий доход от аренды может — и часто делает — помочь вам получить право на дополнительную ипотеку.
Тем не менее, вы не сможете требовать 100% будущего дохода от аренды, когда подаете заявление на получение другого жилищного кредита.Доходы от аренды могут быть прерваны обслуживанием или ремонтом собственности, невыплатой или даже периодами вакансий между арендаторами. Чтобы учесть это, ваш кредитор рассчитает ваш будущий доход от аренды как 75% от общей ожидаемой арендной платы, которую вы получите за недвижимость.
Другими словами, вы сможете компенсировать расходы по ипотеке за счет арендного дохода от сданного в аренду имущества, но только до 75% от общей суммы арендной платы, которая должна быть получена.
Как вы рассчитываете свой будущий доход от аренды?
Итак, подведем итоги: хорошая новость заключается в том, что вы можете использовать будущий доход от аренды, чтобы компенсировать расходы и получить право на получение другой ипотеки.Но вы не будете использовать 100% общей арендной платы, которая будет взиматься в рамках ваших квалификационных расчетов. С учетом текущего обслуживания, пропущенной аренды и возможных вакансий ваш кредитор рассчитает ваш будущий доход от аренды как 75% арендной платы, которая будет взиматься каждый месяц.
Чтобы рассчитать прогнозируемый доход от аренды, вам нужно поговорить со своим агентом по недвижимости, чтобы получить разбивку арендных ставок на аналогичные дома в вашем районе. Это исследование поможет вам составить представление о рыночной арендной плате в вашем районе и даст представление о том, сколько вы можете разумно ожидать от арендаторов ежемесячно.
В рамках квалификационного процесса ваш кредитор рассчитает ваш будущий доход от аренды с поправкой на техническое обслуживание, вакансии или другие проблемы, которые могут возникнуть. Это число — 75% арендной платы, которую вы ожидаете получать каждый месяц, — затем используется для компенсации ваших ежемесячных расходов по ипотеке для вашего предыдущего дома и его ипотеки.
Звучит немного запутанно? Не волнуйтесь — на самом деле это довольно просто:
Допустим, вы купили дом в 2018 году, который сейчас слишком мал для вашей семьи. Вы любите свой дом и не готовы выставить его на продажу, но вы не можете позволить себе сразу заплатить по двум ипотечным кредитам, учитывая ваш текущий доход.Вы решаете арендовать свой нынешний дом и, исходя из условий местного рынка аренды, будете собирать арендную плату в размере 2000 долларов в месяц. Когда кредитор дает вам право на получение новой ипотеки, он будет считать, что ваш скорректированный ежемесячный доход от аренды составляет 75% от этих 2000 долларов, или 1500 долларов в месяц. Эти 1500 долларов будут использованы для погашения вашей текущей ипотечной задолженности, что поможет вам получить право на получение другой ипотечной ссуды на новый дом.
Может быть непросто знать, как рассчитать или спланировать доход на основе рыночной арендной ставки или убедиться, что вашего дохода от аренды будет достаточно, чтобы вы могли претендовать на новый дом.В таких случаях лучше поговорить с кредитором заранее и получить предварительное одобрение.
Благодаря оптимизированному процессу предварительного одобрения NewCastle вы получите сертифицированное письмо о предварительном одобрении, которое показывает продавцам, что вы уже имеете право на получение ссуды, которую вам необходимо закрыть на дом. Имея на руках сертификат покупателя, вы можете опережать процесс покупки жилья на всех этапах, от покупки нового дома до размещения предложения, а затем принятия этого предложения.
Как мой будущий доход от аренды поможет мне приобрести новый дом?
Это вопрос, который нам часто задают: я хочу сдать в аренду свой нынешний дом и купить еще один, но как мне узнать, могу ли я себе это позволить? И ответ короткий — если не совсем простой: все зависит от отношения вашего долга к доходу.
Как домовладелец с действующей ипотекой вы, вероятно, уже встречали термин «отношение долга к доходу» — это часть того, что ваш кредитор использовал, чтобы квалифицировать вас для получения текущего жилищного кредита. Отношение вашего долга к доходу, или DTI, — это ваш ежемесячный долг, деленный на ваш ежемесячный валовой доход. Но поскольку у вас уже есть ипотечный кредит на недвижимость, которую вы покидаете, ваш DTI на этот раз немного сложнее.
Текущая ипотека увеличивает ваш общий долг, но для того, чтобы претендовать на дом, который вы хотите купить, вам все равно необходимо иметь отношение долга к доходу около 43% или ниже.У разных кредиторов будут разные условия для вашего DTI, но 3% или меньше — хороший ориентир для работы, когда вы рассматриваете варианты для вашего следующего дома.
Поскольку такая ситуация встречается реже и отношение долга к доходу каждого покупателя жилья немного отличается, мы рекомендуем покупателям тесно сотрудничать с ипотечным кредитором на протяжении всего процесса покупки. Проверка соотношения долга к доходу и предварительное одобрение суммы кредита гарантирует, что вы можете позволить себе дом, прежде чем подавать предложение, и поможет вам закрыть свой новый дом с меньшими осложнениями.
Готовы начать? Мы эксперты по предварительному согласованию.
К счастью, поиск арендатора для вашего нынешнего дома помогает снизить отношение долга к доходу. Превратив свой нынешний дом в арендуемую недвижимость, вы можете использовать будущий доход от аренды для компенсации стоимости вашей текущей ипотеки, а затем получить право на получение другой ипотеки на основе вашего скорректированного отношения долга к доходу.
Другими словами, ваш DTI для нового жилищного кредита по-прежнему будет включать ваши текущие расходы по ипотеке, если вы не планируете продавать, но эти расходы будут компенсированы скорректированным доходом от аренды, который вы можете рассчитывать получить от своего арендатора (-ов). .
Джессика, которая недавно вышла замуж, хочет сдать в аренду свою нынешнюю квартиру, чтобы купить дом на одну семью. Сначала ей нужно немного посчитать. Ее текущая ежемесячная стоимость жилья составляет 1832 доллара. Этот платеж покрывает все связанные с ней расходы по ипотеке, включая выплату основного долга и процентов, страхование ипотечного кредита и налоги на недвижимость, а также страховые выплаты домовладельцам и взносы ассоциации домовладельцев ее кондоминиума.
Джессика и ее супруг хотят купить дом по цене 560 000 долларов.Исходя из суммы первоначального взноса и процентной ставки, это будет означать, что в их новом доме ежемесячный жилищный платеж составляет 3082 доллара. Их совокупный годовой валовой доход составляет 132 000 долларов, или 11 000 долларов в месяц, а их дополнительный ежемесячный долг составляет 1100 долларов, включая один платеж за автомобиль и два платежа по студенческому кредиту.
Если мы посмотрим на отношение долга к доходу Джессики с учетом обеих ипотечных кредитов, то она не сможет претендовать на получение ипотеки на новый дом на одну семью:
С учетом 6 014 долларов ежемесячных долгов и 11 000 долларов дохода в месяц, DTI Джессики составляет 55%.(6014 долл. США / 11 000 = 0,5467 или 54,67%)
Без арендатора ее квартиры соотношение долга к доходу в 55% слишком велико для кредитора, чтобы дать ей право на получение обеих ипотечных кредитов.
Но, исходя из текущего рынка аренды в ее районе, Джессика могла бы приносить 2500 долларов в месяц, если бы она сдавала свою квартиру. Исходя из ставки корректировки арендной платы в 75%, это означает, что Джессика может использовать 75% от этой суммы арендной платы в размере 2500 долларов США для компенсации затрат на жилье в кондоминиуме, или 1875 долларов США в месяц.
Поскольку эта скорректированная сумма арендной платы превышает плату за жилье в кондоминиуме, она не будет учитываться в ее ежемесячных расходах.С арендатором ее квартиры мы бы квалифицировали Джессику на основе следующего отношения долга к доходу:
Если учесть скорректированный доход от аренды, Джессика легко могла бы претендовать на получение нового жилищного кредита с соотношением долга к доходу 38%. Это означало бы, что она может сохранить свою квартиру, построить капитал и, в идеале, со временем получить прибыль от собственности.
Наконечник. Прежде чем преобразовать кондоминиум в инвестиционную недвижимость, Джессике также следует подумать о рефинансировании своей текущей ипотеки.Процентные ставки сегодня ниже, чем когда она покупала свою квартиру, и у нее есть как минимум 20% акций в собственности. Получив новую ссуду по более низкой ставке и не имея ипотечного страхования, она снизила свои ежемесячные платежи и еще больше снизила отношение долга к доходу перед покупкой нового дома.
Готовы ли вы сделать предложение о новом месте или просто взвешиваете свои варианты на будущее, мы помогли сотням заемщиков купить новые дома после преобразования их нынешних домов в инвестиционную недвижимость.Запишитесь на звонок сегодня и узнайте, почему мы являемся одним из самых рейтинговых кредиторов Чикаго по степени удовлетворенности клиентов:
Когда я найду арендатора для моего нынешнего дома?
Как бы трудно ни было ждать, но вы не хотите искать арендатора, пока не знаете наверняка, что переезжаете. Рынок жилья развивается быстро и может быть непредсказуемым. Самое главное, вы не хотите, чтобы арендатор подписал договор об аренде, а затем его закрытие провалилось. После подписания договора купли-продажи у вас будет время, чтобы найти арендатора.
Вот почему так важно, чтобы ваша ссуда была предварительно одобрена и вы подождали, пока продавец примет предложение о вашем новом доме, чтобы искать арендатора. Вы найдете арендаторов для своего дома, когда узнаете, что имеете право на получение ссуды, и когда продавец согласится продать вам недвижимость к запланированной дате закрытия. Эти детали будут указаны в вашем договоре купли-продажи.
После того, как вы получите договор купли-продажи нового дома, у вас будет время — обычно около 30 дней с даты, когда продавец принял ваше предложение, — чтобы найти арендатора.
Период после того, как ваше предложение было принято, но до закрытия вами ссуды, называется «периодом непредвиденных обстоятельств». Это гарантия для вас, покупателя, которая существует благодаря пункту, добавленному в ваш контракт с продавцом.
Вы должны включить этот пункт в свой договор купли-продажи вместе с задатком или добросовестными деньгами, чтобы указать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. В конечном итоге эта ипотека защищает вас и ваш задаток. Если, например, вы не можете вовремя найти арендатора для закрытия, ваш кредитор не сможет взять на себя обязательство по ипотеке с вашим более высоким DTI.Но из-за непредвиденных обстоятельств ипотеки в вашем договоре купли-продажи вы все равно можете отказаться от сделки, и продавец вернет вам задаток.
На случай непредвиденных обстоятельств ипотека — лучшее место для поиска арендатора. Вы уже взяли на себя обязательство купить дом, процесс ипотеки находится в стадии реализации, а оговорка о непредвиденных обстоятельствах предлагает некоторую защиту на случай, если вы не сможете вовремя найти арендатора. Если у вас возникнут проблемы с поиском арендатора, вы все равно можете отказаться от сделки, и продавец вернет вам задаток.
И хотя это правда, что около 30 дней кажется жестким сроком для выполнения, опять же — рынки недвижимости и аренды быстро развиваются! В течение периода непредвиденных обстоятельств у вас будет время для рекламы и демонстрации своей собственности потенциальным арендаторам, а затем составить договор аренды для арендатора (-ов), пока ваш ипотечный кредитор собирает все вместе для обработки и утверждения вашей ссуды.
Если вы не имеете права на получение обеих ипотечных кредитов, вам необходимо предоставить кредитору доказательство того, что вы сдаете в аренду свой нынешний дом, до истечения периода непредвиденных расходов.
Как правило, кредиторы хотят видеть копию юридически оформленного договора аренды и чек на гарантийный депозит как доказательство того, что арендатор взял на себя обязательства по уплате арендной платы, которая сокращает ваши ежемесячные расходы на жилье. Имея эти документы на руках, кредитор обработает и одобрит ссуду, и вы будете готовы закрыть свой новый дом.
Шаг за шагом: как получить дополнительную ипотеку с будущим доходом от аренды.
В NewCastle мы усовершенствовали процесс предварительного утверждения и преобразования вашего текущего места жительства в инвестиционную недвижимость.
Большая часть процесса ипотеки зависит от времени, и когда вам нужно найти арендатора, прежде чем закрывать свою новую недвижимость, сроки становятся еще более жесткими. По опыту мы знаем, что соблюдение жестких сроков утверждения часто зависит от команды, с которой вы работаете.
Наш онлайн-процесс разработан для того, чтобы получить необходимую ссуду в рекордно короткие сроки. Мы разбили его на четыре простых шага, чтобы получить одобрение на получение дополнительной ипотечной ссуды на новый дом:
1.Получите предварительное одобрение.
Лучший способ снять дополнительный стресс и избежать возможных препятствий в дальнейшем — это подать заявку на предварительное одобрение у поддерживающего и квалифицированного кредитора, такого как мы!
С письмом о предварительном одобрении, которое является частью вашего предложения, ваш агент по недвижимости сможет ускорить процесс с продавцом и как можно скорее получить официальное одобрение кредита.
2. Сделать предложение на покупку.
Как только вы нашли дом, который хотите купить, самое время сделать предложение.Отправьте письмо с предварительным одобрением вместе с предложением, чтобы покупатель знал, что вы уже активно работаете с кредитором по ипотеке.
Убедитесь, что у вас есть достаточно времени, чтобы найти арендатора. Оставьте себе время с даты принятия до даты закрытия (дата непредвиденных обстоятельств ипотеки), чтобы вы могли найти арендатора и оформить действующий договор аренды.
3. Найти арендатора и оформить договор аренды.
Изучите арендную плату, рекламируйте свою собственность и найдите арендатора, который сможет сдать ее в аренду.Вы предоставите кредитору договор аренды и подтверждение залога в рамках вашего права на получение нового жилищного кредита.
Также имейте в виду, что вам необходимо оформить договор аренды и получить залог до истечения срока действия ипотеки.
4. Получите окончательное одобрение займа от вашего кредитора.
После того, как ваш кредитор получит подтверждение действительного договора аренды и того, что вы собрали залог, он сможет обработать и официально одобрить ссуду.Как только будет получено окончательное одобрение кредита, вы сможете закрыть свой новый дом!
В NewCastle мы верим в упрощение процесса ипотеки и наделение наших клиентов знаниями, необходимыми для уверенной покупки дома. Каким бы пугающим ни казался этот процесс на первый взгляд, мы стремимся получить ответы на ваши вопросы и прояснить ваш путь к дому, который вам нужен.
Остались вопросы по поводу сдачи в аренду вашего нынешнего дома? Хотите узнать, подходит ли ваша ситуация к процессу, который мы описали выше? Готовы получить предварительное одобрение.Наша команда готова помочь!
Запланируйте звонок сегодня, чтобы пообщаться с нашими отраслевыми экспертами и получить индивидуальную помощь, которая требуется в вашей уникальной ситуации.
Как обратная ипотека может помочь вам купить новый дом
Когда вы были моложе, ваш дом был идеальным местом. На вашем просторном заднем дворе, в тени деревьев, ваши дети могли бегать, смеяться и играть. Ваша кухня вместе с полностью укомплектованным холодильником постоянно обеспечивала обильное питание вашей растущей семьи.Ваша гостиная и кабинет, оборудованные телевизором в доме, служили местом семейных сборов, чтобы заманить каждого члена семьи подальше от его отдельных комнат, чтобы культивировать время для семейных связей.
В те годы вы, возможно, думали, что последнее, что придет вам в голову, — это покинуть дом, который любите вы и ваша семья. Но когда вы выходите на пенсию, а ваши дети покидают гнездо, вы можете начать понимать, что предпочитаете стареть в новом доме, который лучше подходит для этого этапа вашей жизни.
Зачем покупать новый дом пожилым людям?
Возможно, дом, который в прошлом идеально обслуживал вашу растущую семью, теперь кажется слишком большим для ваших текущих потребностей. Наличие многоуровневого дома с несколькими комнатами и огромным садом может теперь потребовать больше работы, чем вы готовы вложить для его обслуживания, и, если вы на пенсии, вы можете предпочесть меньший по размеру, более управляемый дом. Или, возможно, вам нужен дом, который удовлетворяет новые физические потребности, например, одноуровневый дом с пандусами или поручнями и более широкими дверными проемами.Очарование более теплого климата может быть привлекательным, или вы можете просто захотеть переехать поближе к остальной семье. Какими бы ни были ваши причины, у вас есть жизнеспособный вариант для старения в новом доме вместо вашего текущего.
HECM для покупки
В начале 1980-х годов Федеральное жилищное управление (FHA) одобрило страхование нового кредитного продукта, называемого «обратная ипотека». Этот застрахованный государством заем под собственный капитал, более конкретно называемый ипотекой с конверсией собственного капитала (HECM), был разработан исключительно для пожилых людей и подписан в 1988 году.Финансовый инструмент стал одним из немногих методов, который позволил пожилым домовладельцам получить доступ к части своего капитала, не покидая дома и не увеличивая свои ежемесячные расходы. В 2008 году ссуда была расширена, чтобы включить новую разновидность, которая предоставила старшим домовладельцам те же преимущества традиционной обратной ипотеки HECM, но также добавила возможность покупки нового дома. Этот заем был назван HECM for Purchase, и с учетом того типа финансирования, который он предлагает, он может быть именно тем ответом, который вы ищете.
Как это работает?
HECM for Purchase — это решение, которое позволяет вам достичь двух целей всего за одну транзакцию: получить более подходящее основное место жительства и получить обратную ипотеку. Это может сэкономить ваши деньги, поскольку вы несете только один набор закрывающих расходов, поскольку он объединяет две финансовые операции — покупку дома и финансирование его с помощью обратной ипотечной ссуды — в одну.
При использовании обратной ипотеки HECM для покупки заемщик предоставляет первоначальный взнос, используя продажу предыдущего дома или другие сбережения.Собственный капитал, полученный в результате первоначального взноса, и стоимость нового дома затем используются для расчета суммы обратной ипотечной ссуды. В ходе этого процесса заемщикам может потребоваться выполнить требования по соотношению ссуды к стоимости с внесением значительного первоначального взноса и предоставить подтверждение личного дохода и денежных средств. Затем все или часть средств обратной ипотеки покрывает оставшуюся стоимость дома, как и при традиционной ипотеке.
Преимущество финансирования с использованием обратной ипотеки заключается в том, что вместо выплаты кредита каждый месяц в течение долгого времени, как при традиционной ипотеке, обратное погашение ипотеки откладывается до наступления срока погашения кредита (см. Когда HECM подлежит оплате за покупку? ниже) .Таким образом, старшие заемщики с фиксированным доходом могут профинансировать покупку нового дома без необходимости ежемесячных выплат по ипотеке. Заемщики несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку домовладельцев и содержание дома.
Другой важный HECM для информации о покупке
Соответствующие типы собственности
Дома на одну семью и существующие дома с четырьмя или менее квартирами обычно имеют право на покупку HECM, и согласно U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), следующие объекты не имеют права:
- Кооперативные единицы
- Недавно построенные жилые дома, для которых соответствующий местный орган власти не выдал Свидетельство о заселении или его эквивалент.
- Пансионаты
- Дома для ночлега и завтрака
- Существующие промышленные дома, построенные до 15 июня 1976 г .; и
- Существующие промышленные дома, построенные после 15 июня 1976 г., которые не соответствуют Стандартам безопасности при строительстве промышленных домов, о чем свидетельствуют прикрепленные сертификационные этикетки (например,g., паспортная табличка и сертификационная этикетка HUD) и / или не имеют постоянного фундамента, как требуется в Руководстве HUD по постоянным фундаментам для промышленного жилья, или домов, которые были установлены или ранее были заняты на другом участке или в другом месте.
Обязательства заемщика
Обязательства по покупке в рамках HECM такие же, как и для традиционной обратной ипотеки HECM. Вы должны продолжать платить налоги на недвижимость, страховку домовладельца, любые сборы ассоциации домовладельцев и расходы на базовое обслуживание дома, чтобы избежать невыполнения обязательств по кредиту.
Есть некоторые аспекты HECM для покупки, которые отличаются от традиционной обратной ипотеки HECM. Поскольку обратная ипотека предназначена для того, чтобы помочь пожилым людям стареть, вы должны переехать в новый дом в течение 60 дней после закрытия, и новый дом должен стать вашим основным местом жительства.
Когда необходимо оплатить покупку HECM?
Несмотря на то, что не существует конкретной даты, в которую должна быть произведена оплата ссуды HECM на покупку, несколько событий могут привести к тому, что ссуда станет подлежащей выплате.Следующие события могут привести к погашению кредита:
- Последний оставшийся заемщик или супруг (а), не имеющий займа, скончался или покидает дом, чтобы жить в другом месте более 12 месяцев подряд.
- Дом продан.
- Вы не выполняете обязательства заемщика по уплате налогов на имущество, страхованию домовладельцев, взносам ассоциации домовладельцев и базовому ремонту дома или не выполняете другие условия кредита.
История реального заемщика
Некоторые заемщики сейчас используют этот кредитный продукт, чтобы помочь им купить дом.Для заемщиков American Advisors Group Энди и Беатрис Холлимон кредит HECM на покупку привел их в великолепный новый дом: дом площадью 2000 квадратных футов с тремя спальнями в Лейк-Уорт, Флорида.
«Мы владели нашим домом в районе Сент-Луиса в течение некоторого времени… и мы хотели сменить место проживания для выхода на пенсию», — поделился Энди Холлимон, объясняя свой с женой сон о побеге от холодных зим Среднего Запада и переезде на юг. к более умеренному климату.
С помощью HECM для покупки семья Холлимонов смогла продать свой старый дом и купить новый дом по обратной ипотеке.Без HECM для покупки стоимость дома их мечты была бы недостижима. Теперь они наслаждаются своей новой жизнью без ежемесячных выплат по ипотеке. Заемщики несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку домовладельцев и содержание дома. Их история недавно была опубликована в Huffington Post.
Одним из преимуществ обратной ипотечной ссуды HECM для покупки является то, что она позволяет вам избежать использования всех пенсионных активов для покупки нового дома. Вы также можете воздержаться от использования вашего фиксированного ежемесячного дохода на ежемесячный платеж по ипотеке, что типично для традиционной ипотеки.С HECM для покупки заемщики получают доступ к финансовому инструменту, который помогает им: избежать истощения активов, приобрести более подходящий дом и состариться в нем без ежемесячных выплат по ипотеке. Заемщики несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку домовладельцев и содержание дома. Для получения дополнительной информации о том, как этот финансовый инструмент может сработать для вас, свяжитесь со специалистом American Advisors Group HECM for Purchase по обратному ипотечному кредитованию по телефону 1-888-998-3147.
Источники:
Варго, Бак.«Св. Пара Луи использует ипотеку HECM для покупки дома мечты во Флориде ». Н.П. 28 июня 2015 г. Интернет. 8 июля 2015 г. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
«Купите дом с обратной ипотекой». Kiplinger.com. Киплингера. Н.П. ND. Интернет. 24 июня 2015 г. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
«Покупка дома по обратной ипотеке HECM.”MtgProfessor.com. Профессор ипотеки. Н.П. ND. Интернет. 24 июня 2015 г. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
«Часто задаваемые вопросы по HECM для покупки». HUD.gov. Министерство жилищного строительства и городского развития США. Н.П. ND. Интернет. 23 июня 2015 г. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Херрон, Жанна. «Использовать обратную ипотеку для покупки дома?» BankRate.