Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Этапы проведения риэлторской сделки. Обучение начинающих риэлторов
Этапы проведения риэлторской сделки.
В кризис люди теряют работу, к сожалению, и решают начать работать риэлторами, ошибочно считая, что это легкая профессия. А что, если есть объект недвижимости, можно быстро найти покупателя, привести все стороны к нотариусу и подписать договор купли-продажи. О каких еще технологиях вы говорите? Смешно. Такого же мнения придерживаются и многие люди: зачем обращаться к риэлтору, сами справимся.
Эта эйфория легкости и простоты быстро проходит после первой же попытки всю сделку провести самостоятельно, как у начинающих риэлторов так и у их клиентов. Впрочем, конечно, есть абсолютно противоположное мнение, я его уважаю, есть положительные опыты проведения первых сделок на «отлично». Риэлторов и граждан, уверенных в своих успехах я прошу эту статью не читать, а провести свое время более полезно для них.
К сожалению, на первых же шагах проведения риэлторских сделок возникают вопросы, проблемы, конфликты, требующие немедленных консультаций у компетентных специалистов-риэлторов или юристов.
Цель моего обучения начинающих риэлторов- облегчить и сократить путь к профессионализму и компетентности в риэлторской деятельности. Я учу работать на результат, чтобы в конце каждой сделки у клиентов не было претензий к своему риэлтору, чтобы у клиентов не возникало даже мысли не оплатить комиссионное вознаграждение риэлтору с вопросом, а за что, собственно, какую работу риэлтор проделал?
Предлагаю рассмотреть пошаговую технологию проведения риэлторской сделки в этом видео уроке. Рассмотрим самую простую сделку купли-продажи без покупки альтернативных вариантов за наличные деньги.
Путь проведения риэлторской сделки состоит из 4-х шагов.
Шаг 1. Предварительная подготовка.
Работа с Продавцом объекта недвижимости:
- Найти объект недвижимости, продавец которого согласится сотрудничать с риэлтором
- Заключение договора с Продавцом
- Тщательное изучение объекта недвижимости
- Четкая разработка рекламной стратегии
- Организация просмотров объекта недвижимости с потенциальными Покупателями
Работа с Покупателем:
- Переговоры с Покупателем, изучаем мотивацию Покупателя, задаем нужные вопросы
- Подбираем варианты объектов недвижимости
- Организация просмотров, желательно личное присутствие на просмотрах
- Не забываем подписывать Акты просмотров.
Шаг 2. Открытие сделки, в случае согласия Покупателя на приобретение конкретного объекта недвижимости.
Работа с Покупателем:
- Заключить договор с покупателем об оказании риэлторских услуг или Агентский договор или Предварительный договор
- Организация внесения покупателем обеспечительной суммы (аванса или задатка)
- Организация получения покупателем расписки на внесенные денежные средства в качестве обеспечительной суммы (аванса или задатка)
- Написать расписку имеет право лично продавец или риэлтор, если у него есть полномочия для этого от продавца в письменном виде (Доверенность или Договор)
- Предупредить покупателя о необходимых документах со стороны покупателя для совершения сделки
Работа с Продавцом:
- После внесения предоплаты покупателем продавец должен быть уведомлен об этом событии в письменном виде, в том случае, если денежные средства принимал риэлтор
- Организация сбора недостающих документов для проведения сделки или документов имеющих срок давности (Выписка из ЕГРП, форма 9 и других документов)
- Разъяснить продавцу порядок взаиморасчетов с покупателем.
Шаг 3. Организация дня проведения сделки
- Организация места встречи, четкая информация для всех сторон по сделке где, во сколько, кто…
- Предоставление покупателю полного пакета документов для ознакомления (оригиналы), проект Договора купли-продажи ( или мены и др.)
- Внесение покупателем оставшейся суммы в сейфовую ячейку банка. Основании согласованного порядка взаиморасчетов сторонами сделки и риэлтором
- Если взаиморасчеты производятся до момента регистрации права собственности на имя покупателя, как это случается во многих регионах России, то риэлтор не должен контролировать этот процесс, вся ответственность лежит на продавце и покупателе
- Организация подписания основного договора купли-продажи у нотариуса или в простой письменной форме
- Организация регистрации перехода права собственности
- Риэлтор имеет право представлять стороны в Росреестре только на основании нотариальной доверенности
Шаг 4. Завершение сделки
- Пока идет регистрация есть возможность выполнять условия по закрытию сделки
- Организация и контроль процесса снятия с регистрации по месту проживания всех лиц
- Организация и контроль освобождения объекта недвижимости
- Организация подписания сторонами по сделке Акта приема-передачи объекта недвижимости.
- Получение Свидетельства или Выписки из ЕГРП с подтверждением регистрации права собственности на имя Покупателя
- Организация расчетов с продавцом, открытие банковской ячейки
- Организация получения покупателем правомочной расписки от продавца
- Подписание Акта выполненных работ (если требуется)
Это «голая» схема проведения риэлторской сделки. Все сделки отличаются друг от друга, не бывает одинаковых. В схему постоянно вносятся дополнения, изменения, исходя из индивидуальных особенностей, но в общем, очередность шагов почти всегда соблюдается.
Не всегда квартиры продаются в прямой продаже, тогда образуются цепочки из двух или более квартир, но это уже тема для будущих статей, до встречи на страницах моего сайта.
realtshcool.ru
что это такое, когда проводится, какие сделки признаются действительными? + 5 этапов проведения процедуры оформлени
Оформление сделок рекомендуется производить посредством помощи опытного нотариуса, который сможет осуществить процедуру проверки данных об отчуждении, правах собственности, о наложении арестов на конкретный объект. Так, осуществляется детальная проверка юридической чистоты сделки, что провоцирует возможность исключить различные мошеннические факторы. Также нотариус составляет документы грамотно с юридическом позиции и заверяет их. Запомните, нотариальное заверение позволяет исключить многочисленные сложности в процессе оспаривания права собственности в том или же ином случае.
Что касается осуществления процедуры перехода прав собственности, то нужно обратиться в Росреестр или же многофункциональный центр. Обязательно производится процесс составления заявления. В Росреестре вам придется данный документ заполнять самостоятельно на основании предоставленных шаблонов. В многофункциональном центре заполнение осуществляет оператор. На основании предоставленного заявления и пакета документов, которые определяют проведение сделки, провоцируется проверка. Если все документы в порядке, а сделка была юридически чистой, данные нового собственника вносятся в реестр, после чего, собственник получает специализированную выписку.
Если вы стремитесь к тому, чтобы максимально обезопасить свои интересы в процессе осуществления сделок с недвижимостью, старайтесь использовать услуги юристов, на основании которых вы сможете получить нужную вам информацию, а также сможете исключить неправильные действия в той или же иной ситуации.
Что такое оформление сделок с недвижимостью
Законом определена четкая структура, по которой осуществляется процедура перехода прав собственности на определенную недвижимость. Формируется необходимость подачи специализированного заявления в Росреестр, чтобы данные о новом владельце были внесены в единую базу.
Ведение такого реестра обеспечивает возможность контроля вопроса прав собственности и предотвращения различных мошеннических действий с недвижимостью. Регистрация объектов недвижимости необходима государству еще и по той причине, что именно таким образом формируется возможность дальнейшего налогообложения собственников в случае необходимости.
Внесение данных в единый реестр также защищает интересы собственников. Все дело в том, что наличие таких данных определяет, что права и интересы собственника будут защищены перед третьими лицами. Никто не может осуществить процесс переоформления имущества, без ведома собственника. Такая структура обеспечивает максимальную защиту интересов как государства, так и самого понятия права на собственность.
Нужно сразу же сказать о том, что структура оформления прав собственности определяется необходимостью подать пакет документов в Росреестр. Сегодня появилась возможность осуществлять процедуру оформления через многофункциональные центры. Структура достаточно проста, требует составления заявления и предоставления пакета документов.
Сама сделка с недвижимостью базируется на определенных правоустанавливающих документах. Например, если вы осуществляете процесс приобретения недвижимости, то обязательно должны будете предоставить документы, которые подтверждают осуществление сделки. В данной ситуации основным документом выступает договор купли-продажи.
Если речь идет о наследовании имущества, то все документы оформляются у нотариуса в соответствии с установленными нормами законодательства. После проведения необходимой процедуры, нотариус выдает правоустанавливающий документ, на основании которого можно будет произвести процедуру регистрации.
При выделении долей также есть необходимость осуществить оформление сделки и зарегистрировать права собственника. Тут также все действия осуществляются исключительно посредством сотрудничества с нотариусом. После получения соответствующих документов нужно обратиться в Росреестр и получить выписку, которая определяет вас как собственника четко определенного имущества.
Соответственно, становится понятно, что для фиксации данных о новом собственнике придется в обязательном порядке предоставить документы, которые определяют проведенную сделку. В особо важных случаях, когда могут возникать спорные вопросы, требуется подтверждение сделки нотариально. Отметим, что если вы изначально обратитесь к нотариусу за составлением всех документов о переходе права собственности, то вы получите своеобразную защиту своих интересов. Впоследствии, такие сделки крайне сложно оспорить, соответственно, вы получаете уверенность в том, что если и возникнут какие-то трудности, они будут достаточно быстро разрешены.
Чаще всего переход права собственности определяется договором купли-продажи. В процессе осуществления действий по составлению документации, покупатель должен осуществить самостоятельную проверку наличия прав собственности и отсутствия обременения, отчуждения и пр. То есть, можно потребовать предоставить выписку из единого реестра, которая будет содержать в себе все данные, которые касаются четко определенного объекта недвижимости. Именно на основании такой выписки в дальнейшем можно предотвратить негативные последствия.
Перед тем, как начинать процесс оформления сделки, вам непременно нужно изучить те варианты, когда договор потребуется заверения нотариального плана:
- В случае осуществления дарения, продажи или же мены, если речь идет о совместной собственности. Данные сделки ранее нередко оспаривались по той причине, что собственник предоставлял незаконные документы, которые якобы определяли согласие второго собственника на совершение сделки. Например, собственниками являются супруги, имущество приобретено в браке, продавцом выступает супруг. После чего, супруга осуществляет подачу заявления на неправомерность сделки, что провоцирует признание договора недействительным. И вот тут для покупателя начинается настоящий аврал. Все дело в том, что нередко стоимость недвижимости в документах серьезно занижается. Если сделка признается недействительной, продавец имеет право осуществить возврат той суммы, которая прописана в договоре. Соответственно, покупатель теряет имущество, а также существенное количество денежных средств. Чтобы такие мошеннические схемы перестали существовать определена необходимость оформления сделок через нотариуса;
- Также обязательным условием считается оформление сделок у нотариуса в том случае, если среди собственников есть несовершеннолетний ребенок. Такие сделки также имеют определенные особенности и риски, и именно посредством нотариального заверения они целиком и полностью устраняются.
Вопрос оформления сделок с недвижимостью имеет массу особенностей и нюансов. В настоящий момент действует достаточно значительное количество мошеннических схем, именно по этой причине, покупатель и продавец просто обязаны осуществлять все действия грамотно, правильно, законно, чтобы исключить возможные негативные последствия.
Заключение договора и передача средств – это еще не основание считать, что переход права собственности состоялся. Такой переход возможен исключительно в том случае, если будет осуществлен процесс регистрации данных нового собственника в едином реестре. Такая регистрация не требует серьезных временных расходов, а значит, вы сможете получить все необходимые документы, определяющие право на собственность, достаточно быстро.
Основные виды сделок с недвижимостью
Обратим ваше внимание на то, что сделкой принято считать те отношения, которые предполагают участие двух лиц. Что касается односторонних сделок, то они также существуют, и предполагают передачу имущества в наследство или же дарение. То есть, в данной ситуации процесс оформления документов может осуществлять собственник на основании личных убеждений без заключения специального договора купли-продажи. Остальные сделки имеют определенные нюансы и особенности. Всем известно, что зафиксировать свои права, как собственника, можно исключительно посредством Росреестра. Но, основанием для внесения изменений в единый реестр считается предоставление документов, которые подтверждают проведение сделки по определенному имущественному объекту.
- Сделки со сменой владельца
Процедура заключения сделок с недвижимостью в вопросе перехода права собственности от одного владельца к другому предполагает необходимость составления специализированного документа, который фиксирует условия осуществления сделки. Например, если речь идет о договоре купли-продажи, законодатель устанавливает основные реквизиты, которые в обязательном порядке должны быть зафиксированы в документе. В определенных случаях устанавливается необходимость нотариального заверения с целью определения законности сделки и сохранности интересов всех собственников. Если договор купли-продажи составлен грамотно и правильно, в течение минимального количества времени будут проверены дополнительные данные по сделке, после чего специалисты Росреестра осуществят внесение необходимых изменений в реестр.
Наследование любого рода. В данном случае также предоставляются различные документы, которые должны четко определить, что наследование оформлено юридически правильно. Наследственные действия производятся через нотариуса. Также переход права собственности может быть произведен в случае реализации долговых или же залоговых обстоятельств. Структура оформления документации достаточно сложная, нередко переход права собственности осуществляется исключительно на основании судебного решения. Также в нашей стране до сих пор существует возможность проведения приватизации государственного имущества. После приватизационных действий нужно обратиться к регистратору, чтобы закрепить свое новое право. Также проводятся процедуры обмена, возмездного изъятия, оформления пожизненной ренты и пр. В любом случае, если вы собираетесь осуществить процедуру сделки с оформлением недвижимости, лучше всего использовать юридические консультации, которые в действительности смогут защитить ваши права и интересы.
- Изменение состава собственников
Сегодня достаточно актуальными стали сделки, которые определяют изменение состава собственника, то есть, оформляется долевая собственность. По сути, включается механизм, когда провоцируется изменение количественного и качественного состава собственников. Одни могут владеть четко определенной долей, другие право на получение доли могут утратить в результате каких-то событий или же законодательных требований. В любом случае, такие сделки имеют массу особенностей и сложностей, поэтому, их рекомендуется осуществлять в процессе сотрудничества с опытным нотариусом, а также рекомендуется систематически получать юридические консультирование, которое поможет вам максимально защитить свои права по вопросу выделения и фиксации доли.
- Сделки с добавлением субъектов
Нередко провоцируется необходимость осуществления сделок, которые предполагают добавление иных субъектов прав. Например, есть речь идет об инвестировании в строительство, реконструкционные действия. Если речь идет о передаче собственности в доверительное управление, в аренду, наем, передача участков, бронирование. Естественно, такие сделки также должны быть правильно зафиксированы с позиции юридического вопроса. Кроме всего прочего, регистрация таких прав также предполагается. В реестр вносятся дополнительные данные, которые определяют не переход права собственности, а формирование добавление субъектов прав.
5 основных этапов оформления сделки с недвижимостью
Рассмотрим вопрос оформления сделки с недвижимостью с позиции покупателя. Например, вы нашли идеальный объект, который вас заинтересовал, и вы готовы осуществить процедуру купли-продажи. Но помните, что даже если предложение крайне заманчивое, торопиться ни в коем случае нельзя. Ведь речь идет о достаточно значительной сумме. В первую очередь вам нужно пообщаться с собственником, чтобы узнать, какое количество человек выступает собственниками недвижимости, есть ли среди собственников несовершеннолетние лица, а также лица, которые являются нетрудоспособными. Помните, что самым оптимальным вариантом оформления документации все равно выступает оформление через нотариуса. Все перечисленные аспекты будут детально проверены, после чего будет осуществлена законная и гарантировано надежная сделка.
- Этап 1: Анализ документации
Если вы решили осуществлять процедуру изучения документации самостоятельно, то сразу же после получения устной информации, договоритесь с продавцом о встрече, когда он сможет предоставить вам все необходимые документы. Требуйте для предоставления оригиналы, которые вы смогли бы изучить непосредственно вместе с собственником. Убедитесь в том, что перед вами действительно находится собственник недвижимости, проверьте его паспортные данные и сверьте с теми данными, которые указаны в регистрационных документах. Если владельцев несколько, то сразу же нужно будет обращаться к нотариусу, так как такие сделки по закону проводятся исключительно посредством нотариального заверения.
- Этап 2: Согласование условий
При встрече обязательно нужно осуществить процедуру полноценного согласования всех условий сделки. По сути, вы сможете определить итоговую сумму, поторговаться, установить все нюансы, которые касаются вопроса реализации мебели. Если мебель остается в помещении, то такие данные обязательно фиксируются в договоре. Также нужно четко определить срок, когда продавец освободит помещение и предоставит вам ключи.
- Этап 3: Подготовка документов
Если сделка не требует присутствия нотариуса, то осуществить процедуру оформления сделки можно самостоятельно. Текст договора можно распечатать на специализированном бланке. Обязательным условием является сшивание всех страниц. Чтобы точно определить все важные нюансы, можно получить консультацию у юриста, или же найти информацию о том, какие договора принимаются к регистрации на сайте Росреестра. Подписание договора производится непосредственно в Росреестре.
- Этап 4: Регистрация прав собственности
Именно данный аспект считается самым важным, так как он формирует возможность внесения в единый реестр информации о новом собственнике. Вполне очевидным является тот момент, что вам придется предоставить пакет документов, которые определяют заключение сделки, а также придется предоставить документацию, которая четко определяет, что собственником недвижимости был человек, с которым вы заключили сделку. Основанием для проведения регистрационных действий выступает заявление нового собственника. Можно обратиться сразу же в Росреестр. В данном случае вам будет предоставлено специализированное заявление, которое нужно заполнить в соответствии с установленными нормами, предоставляются шаблоны. Можно обратиться в многофункциональный центр в нем вы получите более внимательный сервис. Специалисты самостоятельно осуществят процесс составления заявления и отправят ваш запрос на получение выписки и внесения личных данных в единый реестр.
- Этап 5: Завершение сделки
Процедура завершения сделки предполагает, что вы получаете ключи, бывший собственник покидает помещение, а вы подписываете акт приема передачи. Также осуществляются полноценные расчеты в соответствии с условиями, которые были ранее определены договором.
Когда сделки с недвижимостью признаются законными
В течение трех лет с момента заключения сделки ее можно признать недействительной. И нужно сказать о том, что нередко мошенники отрабатывают схемы, посредством которых формируется возможность оспорить уже оформленные документы, даже если они были составлены правильно. Именно по этой причине опытные юристы указывают на то, что лучшей защитой собственных интересов выступает оформление сделок у нотариуса. Таким образом, вы существенно сокращаете вероятность того, что сделка может быть оспорена. Если же такие действия не проводятся, то вам нужно самостоятельно внимательно следить за тем, чтобы все процедуры были заключены правильно, с учетом всех требований законодательства. Только внимательное отношение к мелочам и деталям может стать неоспоримой основой формирования грамотного процесса заключения действительной сделки.
- Законность содержания. Содержание документа не должно противоречить законодательной базе, и не должно содержать определенных ошибок и опечаток. Если же такие нюансы существуют, то сделка может быть достаточно быстро оспорена. Чтобы исключить возможность проявления такого аспекта, рекомендуется использовать проработанные шаблоны документов, в которые нужно просто внести индивидуальные данные;
- Дееспособность лиц. Все лица, которые участвуют в сделке, должны быть дееспособными. Если вы исключили сотрудничество с нотариусом, который по сути определяет, что все представители сделки были дееспособными и вменяемыми, рекомендуется потребовать справку из ПНД, что поможет предотвратить возможность оспаривания сделки на основании того, что продавец на момент ее совершения был недееспособным и не мог отвечать за свои действия;
- Добровольная основа. Нередко в судебные инстанции поступают заявления на оспаривание сделки по причине давления на одну из сторон. Исключить такой фактор можно только посредством сотрудничества с нотариусом;
- Соблюдение установленной форме сделки.
Как защитить свои права и интересы при оформлении сделок с недвижимостью
Вполне очевидно, что сделки с недвижимостью предполагают серьезные инвестиции финансовых средств, именно по этой причине очень важно, чтобы вы понимали всю ответственность, которую на себя берете. Невнимательное отношение к процессу может стать основой возникновения весьма значительного количества негативных последствий. Именно по этой причине лучшим решением вопроса грамотной защиты своих интересов в вопросе оформления сделок с недвижимостью выступает оформление документации с нотариусом.
Такое сотрудничество потребует определенных затрат. Но, вы должны понимать, что затраты окупаются вашим спокойствием. Нотариус осуществит проверку всех документов, и если будут обнаружены определенные негативные моменты, обратит ваше внимание на это, и не проведет сделку, пока данные моменты не будут устранены.
Также нужно сказать о том, что специалист будет присутствовать в процессе осуществления действий по заключению сделки, сможет подтвердить, что сделка состоялась в добровольном формате, без давления на стороны. Что все стороны были дееспособными и имели возможность самостоятельно принимать окончательное решение. Что он разъяснил все последствия сделки, и все участники в полном объеме осознавали, что последует после заключения договора. Именно данные аспекты способны стать неоспоримой основой защиты ваших интересов.
www.finanbi.ru
Оформление сделок с недвижимостью: юридические аспекты
Автор Анна На чтение 6 мин. Просмотров 139 Опубликовано
Привет, посетители Habrealty.ru!
Самостоятельное оформление сделки купли-продажи квартиры должно быть юридически грамотным, чтобы избежать неприятных последствий, как для продавца, так и для покупателя.
Сегодня вкратце разберем, как юридически правильно оформлять сделки с недвижимостью!
Допустим вы хотите самостоятельно купить или продать квартиру и вам необходимо решение, как лучше и безопасно все провести. Но сразу скажу, что вообще без специалистов будет сложно, но все же можно, если очень хорошо постараться.
Рассмотрим основные моменты при совершении сделки, которые желательно выполнять, что бы сделка пошла в нужном направлении и не было потом для вас каких-либо неожиданностей и вы могли контролировать весь процесс.
Оформление сделок с недвижимостью: порядок
Допустим вы нашли квартиру, которую решили приобрести в собсвенность.
Что надо сделать?
Этап 1: проверка юридической чистоты
- проверить основной пакет документов. Это правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизация, договор дарения и т. п.). Т.е. необходимо узнать, на каком основании квартира стала собственностью
- затребовать выписку с ЕГРП с собственников, либо получить ее самим в Росреестре
- попросить собственников предоставить выписку с поквартирной карточки о зарегистрированных и выписанных лицах, архивную поквартирную справку
- изучить полученные документы
Этап 2: внесение аванса или задатка
Если вас все устраивает, то необходимо «закрепиться», что бы квартира не была куплена другими покупателями.
Как это сделать?
Есть несколько вариантов:
- внести аванс
- внести задаток
- составить сторонам предварительный договор
- составить сторонам предварительный договор и внести аванс
- составить обеим сторонам предварительный договор и внести задаток
Вот сколько вариантов, есть над чем подумать и поломать голову! Это один из важных этапов оформления сделки с недвижимостью и поэтому остановлюсь здесь по-подробнее.
Если есть какие-то сомнения, то советую внести только аванс, так как по закону аванс можно в любое время забрать обратно, продавец не имеет права вам его не отдавать. А если хотите железно за собой оставить понравившийся вам вариант, то советую в таком случае составить сторонам сделки предварительный договор и внести задаток.
Вот тогда точно, продавец не сможет ни при каких обстоятельствах поменять условия договора. НО советую такие договора составлять грамотно, так как по предварительному договору стороны обязаны в будущем заключить сторонам основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
И эти условия уже нельзя менять, и если одна сторона откажется от заключения основного договора, то другая сторона может в судебном порядке обязать заключить с ней договор купли-продажи.
Считаю очень серьезным договором, который действительно может гарантировать обеим сторонам выполнение всех условий, которые были прописаны в данном договоре.
Также считаю очень серьезно нужно отнестись к соглашению о задатке, так как по закону, если сторона получившая задаток, нарушит условия договора, она должна будет вернуть его в двойном размере, а если нарушит условия сторона, давшая задаток, то задаток останется у стороны, которая его получила.
Задаток оформлять необходимо в том случае, если очень сильно уверены в выбранном вами варианте, и изучили все необходимые документы. В других случаях не советую связываться с задатком.
Этап 3: составление ДКП
После того, как вы внесли задаток или аванс или выполнили другие действия, вы готовитесь к основному действию — составлению договора купли-продажи и передачи пакета документов в Росреестр по Хабаровскому краю.
К этому документу при оформлении сделки купли-продажи квартиры необходимо отнестись внимательно и сейчас я дам несколько рекомендаций.
Советую к составлению договоров купли-продажи подходить индивидуально, не скачивать их с Интернет, а в лучшем случае сходить на консультацию к специалисту и составить приемлемый только для вашего случая договор купли-продажи.
Все сделки разные, одинаковых ситуаций практически не бывает, у кого то ипотека, или сертификат, материнский капитал, несовершеннолетние дети, доли, квартира меньше 3 лет в собственности, зарегистрированные и т.д. вариантов очень много.
Необходимо сначала каждому составить свой вариант, потом всем сторонам встретиться и согласовать все важные условия, прийти к обоюдному решению и только потом составить один проект договора, который устроит все стороны.
При составлении договора советую в обязательном порядке обратить внимание на цену объекта, условие передачи денег, условие каким образом и когда будете передавать объект покупателю (по акту приема-передачи или без него, но советую лучше с актом).
Советую очень важное внимание уделить передаче денег, так как вариантов масса: наличным, безналичным способом, сертификатом, банковской ячейкой, аккредитив и т.д. Пока популярностью пользуется банковская ячейка, думаю заслуженно. Далее вы все обсудили, согласовали , далее готовимся к передаче документов в Росреестр.
Этап 4: регистрация перехода права
Вам необходим передать документы в Росреестр или в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Покупатель должен по закону оплатить госпошлину, необходимо иметь данные СНИЛСА. Необходимо иметь несколько экземпляров договоров купли-продажи, паспорта собственников, правоустанавливающие документы.
Внимание: в настоящее время отменена для сделки справка о продаже, для регистрации не требуют, так что покупателям самостоятельно надо проверить нет ли у продавца задолженность по квартплате и что все лица сняты с регистрационного учета.
Занимаем очередь в МФЦ , подходим к окошечку, при регистраторе подписываем договор купли-продажи, отдаем все документы и регистратор говорит, когда следует прийти за документами.
Этап 5: прием-передача квартиры
Далее, когда получите уже свидетельство о праве собственности советую приемку квартиры провести по акту приема-передачи.
В акте следует сторонам указать, что все обязательства по сделке выполнены, деньги получены в полном объеме, объект получен в надлежащем состоянии, претензий нет.
Вот тогда подписывайте и все, сделка завершена!
Считаю что, когда все эти этапы вы прошли, правильно проверили документы на квартиру, грамотно составили предварительный договор и договор купли-продажи — в будущем, у вас не возникнет ни каких проблем и вы будете спать спокойно!
Кстати, если у вас будут вопросы по любому из этапов оформления сделки купли-продажи, задавайте их на моей странице, постараюсь вам помочь: страница здесь.
Удачи всем!
www.habrealty.ru
Как происходит оформление сделок с недвижимостью
Приобретение квартиры подразумевает под собой заключение сделок и множества договоров. Все они необходимы для перехода права собственности от одного владельца к другому. Таким образом, оформление сделок с недвижимостью требует некоторых затрат времени и сил.
Для того чтобы правильно заключить договор купли-продажи и зарегистрировать жилье в Едином Государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН), нужно знать основные правила и положения.
Содержание статьи
Что представляет собой процедура и когда она необходима?
В случае перехода права собственности на жилье от одного человека к другому, такое действие должно быть отмечено в ЕГРН. Подать сведения для регистрации прав на ту или иную собственность необходимо в Росреестр.
Этот орган представляет собой базу данных, в которой указана информация обо всех зарегистрированных домах и жилых помещениях. Информация из Росреестра находится в свободном доступе, при необходимости каждый желающий может запросить данные о регистрации того или иного жилья. Регистрация необходима не только для учета всех объектов недвижимости, но и для взыскания налогов (см. Налогообложение объектов недвижимости – категории налогов о которых должен знать инвестор) как с физических, так и юридических лиц.
Инвесторы как прочие покупатели также заинтересованы в том, чтобы их имущество было зарегистрировано в Росреестре. После регистрации договора купли-продажи, центр оформления сделок с недвижимостью гарантирует защиту прав владельца от третьих лиц.
Таким образом, недвижимое имущество, которое регистрируется в государственном реестре, защищено от мошенников и других недоброжелателей. Права собственности в таком случае могут быть оспорены только в процессе судебного разбирательства.
Внимание! Документы, которые необходимы для оформления сделки с недвижимостью, могут быть поданы как в Росреестр, так и в региональный центр регистрации. Во втором случае, регистрация прав на недвижимость и оформление сделки будет длиться немного дольше.
Стоит помнить, что без заверки сделки в Росреестре такой договор будет являться недействительным. Для регистрации прав нового владельца, достаточно иметь при себе договор купли-продажи, который был составлен в произвольной форме участниками правовых отношений.
Нотариус оформление сделок с недвижимостью
В некоторых случаях оформление сделки купли-продажи недвижимости происходит с помощью нотариуса. Такие действия могут понадобиться в случае, когда между участниками сделки впоследствии возникают спорные вопросы.
Существует несколько ситуаций, когда оформление сделок с недвижимостью происходит с помощью нотариуса:
- во время купли-продажи, дарения или изменения долей недвижимости между собственниками;
- в случае перехода недвижимости несовершеннолетнему;
- во время продажи общей долевой недвижимости целиком.
Безусловно, обращение к нотариусу предусматривает некоторые дополнительные затраты за оформление документов. Кроме того, оформление сделок недвижимости с помощью третей стороны требует разрешения супруга.
Этапы оформления сделки с недвижимостью
Законодательство РФ предусматривает определенный порядок оформления сделок с недвижимостью. Все документы для оформления сделки с недвижимостью проверяются государственными органами. После принятия решения о регистрации, гражданин, который приобретает жилье, получает на руки свидетельство о регистрации. Именно этот документ является итогом оформленной сделки.
Внимание! Процесс оформления сделок с недвижимостью отличается в зависимости от того, приобретаете ли вы квартиру в новостройке или же на вторичном рынке.
Если вы приобретаете недвижимое имущество на вторичном рынке, то перед составлением договора должны поинтересоваться:
- Сколько человек владеет объектом.
- Приписаны ли в квартире несовершеннолетние.
- Досталось ли жилье по наследству или же было приобретено у компании застройщика или другого гражданина.
Эти сведения имеют определяющее значение при оформлении сделки так как от них будут зависеть дальнейшие действия, как покупателя, так и продавца.
Анализ документов
Перед тем как заключить сделку с продавцом, необходимо ознакомиться с документами, которые закрепляют права на квартиру за тем или иным человеком. Обратите внимание на то, предоставляет вам владелец оригиналы или ксерокопии таких документов.
Такое наблюдение является важным, так как большинство мошенников под какими-либо предлогами предоставляют покупателям только копии тех или иных документов. После этого, необходимо удостовериться, что перед вами именно владелец недвижимости, стоит сверить данные паспорта с документами, которые подтверждают собственность.
Заметка! С 2017 года Единый Государственный реестр недвижимости не выдает свидетельства о собственности, в соответствии с действующим законодательством, а предоставляет выписки.
Такую выписку может запросить в Росреестре как покупатель, так и продавец. Стоит отметить, что эта услуга платная, для юридических и физических лиц её стоимость будет варьироваться. Узнать стоимость предоставления такой выписки можно на сайте Росреестра.
В случае когда владельцев несколько, обязательным является обращение к нотариусу, а заключение сделки требует обязательного присутствия всех владельцев. Исключениями являются случаи, когда у одного из владельцев есть доверенность на распоряжение имуществом другого.
Заметка! Техническая документация также является важной частью составления договора купли-продажи. Проверять такую документацию обязательно инвесторам, которые планируют приобрести недвижимость в новостройке.
Исходя из того, что имущество в таких домах может быть приобретено еще в момент строительства, техническая документация будет весомым аргументом в случае каких-либо изменений в процессе строительства.
Согласование условий сделки
Этот этап оформления договоренности устанавливает определенные обязанности и права между двумя сторонами сделки. На этом этапе важно уточнить окончательную стоимость жилья, уточнить, какая мебель остается после приобретения квартиры и в какие сроки продавец заберет свое имущество из жилой площади.
На следующем этапе происходит подготовка всех необходимых документов и договоров. Если сделка не требует обращения к нотариусу, между сторонами подписываться обыкновенный договор непосредственно в Росреестре или многофункциональном центре.
Получение регистрационных документов
Для того чтобы оформление сделки считалось правомерным и заверенным, необходимо зарегистрировать права собственности за покупателем.
Для этого следует обратиться в Росреестр с такими документами как:
- заявление о переходе права собственности;
- копия и оригинал договора;
- квитанция об оплате государственного налога;
- документы, которые подтверждают право собственности и технические бумаги;
- документы, подтверждающие личность покупателя и продавца (паспорт).
В случаях, когда переход собственности от одного гражданина к другому происходит не как следствие продажи, необходимо представить документы, которые бы подтверждали право на осуществления таких действий (решение суда, завещание, дарственная и т. д.).
Только после выполнения всех этих этапов происходит оплата стоимости сделки. В некоторых случаях стоимость квартиры перечисляется на счет продавца в момент подписания всех документов.
Это довольно сложный процесс – продажа недвижимости оформление сделки может занять более месяца. Для того чтобы обезопасить себя и сделать процесс покупки квартиры простым, множество граждан предпочитают продавать и покупать квартиры с помощью риелторских компаний.
tv-bis.ru
Юридические этапы сделок с недвижимостью
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49
Юридические этапы сделок с недвижимостью
Процесс оформления сделки не является одномоментным, он занимает определенное, не малое время, которое требуется для сбора, проверки документов, его передачу в регистрационные органы для проверки такими органами, затем регистрации договоров с внесением данных в государственные реестры с недвижимостью и на последнем этапе подписание документов о взаиморасчетах с фактической передачей имущества по актам приема передачи. Последний этап является очень важным, несмотря на то, что участники сделки как правило обращают на него меньше всего своего внимания.
Зачастую недобросовестные участники гражданского оборота, пользуясь тем, что процедура совершения, исполнения и регистрации сделок с недвижимостью недостаточно законодательно урегулирована, создают сложности участникам добросовестным. В частности, проблемным является вопрос о правовом положении сторон договора купли-продажи объекта недвижимости в период с момента заключения договора и до момента приобретения покупателем права собственности.
Рассмотрим этапы заключения и исполнения сделок купли-продажи недвижимости, а также последствия совершения сторонами каждого из этапов.
1. Заключение договора. На этом этапе возникают обязательства у сторон договора. При заключении договора продавец недвижимости еще не распорядился объектом, а только взял на себя такое обязательство. Поскольку сделка заключена, но еще не исполнена, то у покупателя пока нет прав на имущество, которое он намеревается приобрести. Покупатель проводит предварительные процедуры, связанные с оценкой и принятием решений о приобретении. Поэтому после заключения договора заинтересованность у покупателя в исполнении и сохранности объекта присутствует. Несмотря на то, что стороны в договоре купли-продажи сами способны определить последствия утраты объекта недвижимости до исполнения и последствия, вполне возможно включение в закон диспозитивной нормы, которая регулировала бы данные правоотношения.
2. Исполнение сделки (передача объекта по акту). С этим моментом закон связывает переход риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю. С указанного момента права покупателя на объект недвижимости могут быть нарушены как со стороны продавца, так и со стороны кредиторов продавца. Например:
продавец, будучи все еще собственником, может осуществлять действия, которые способны обременить проданное имущество, сдать в аренду, заложить и т.п. Покупатель вынужден будет оспаривать совершенные продавцом сделки, признавая их недействительными;
кредиторы продавца в качестве обеспечения могут инициировать обеспечение, которое не позволит покупателю стать собственником купленного имущества. При этом покупатель должен будет заявлять иск либо о признании права собственности, либо о регистрации перехода права собственности. Помимо этого возможен иск об освобождении имущества от ареста.
3. Сдача документов с соответствующими заявлениями в регистрационный орган. С этим моментом законодательство не связывает каких-либо изменений в правоотношениях между покупателем и продавцом, а также третьими лицами.
4. Внесение записи в ЕГРП о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. С ним закон связывает момент перехода права собственности. С этого момента пограничное состояние перестает существовать, и дальнейшие правоотношения достаточно подробно урегулированы законом.
Как видите, в довольно известной и обыденной процедуре покупки недвижимости есть много тонкостей, которые известны только людям, имеющим опыт в сопровождении подобных сделок. Грамотный юрист поможет избежать и предупредить возможные риски при покупке недвижимости, как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья.
Приведенные действия в указанной статье, показывают лишь поверхностно те шаги и этапы, что стоит пройти продавцу и покупателю, более детально рекомендуем ознакомиться с данными этапами и документами, получаемыми на таких этапах, на приеме наших адвокатов.
Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович и помощник адвоката юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.
Источник: Юридический портал
По всем вопросам юридического сопровождения сделки, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:
64 911 65 или 649 41 49 или 763 90 66
Внимание! Консультация платная.
Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:
ПРАВА ПОКУПАТЕЛЯ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И РИЕЛТОРСКИЕ УСЛУГИ
Сделки с недвижимостью: что нужно занть о налогах
Услуга юриста по сопровождению сделки
portal-law.ru
как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
5.1
Основные этапы сделки
К продаже/покупке жилья нельзя подходить исходя из принципа: «Я плачу риелтору, вот пусть он сам во всем и разбирается». Пришло время сказать, что сделки с жильем предполагают взаимную грамотность риелтора и клиента. Ведь один готовит решение, а другой его принимает. Они, правда, находятся в неравном положении. В отличие от риелторов, продавцы и покупатели в подавляющем большинстве делают в своей жизни 1–2 «вылазки» на рынок недвижимости, однако ответственность за свою собственность при этом не уменьшается.
Поэтому следует учитывать, что операции с недвижимостью требуют выполнения большого объема работы. Ни на одном из этапов подготовки и проведения сделки нельзя совершать ошибки и допускать погрешности. Каждый этап и подэтап сделки требует определенного времени. Операциям с недвижимостью спешка вообще категорически противопоказана. Иначе неизбежно увеличивается вероятность совершения ошибок, недоделок и риск возникновения судебной перспективы. А если в сделке «растянулся» один из ее этапов, то это просто уменьшает время проведения последующих этапов.
Каждый этап сделки требует определенного времени. Для того чтобы реклама (в платном варианте, а не с помощью «бесплатных» купонов) «заработала», начались звонки участников рынка, проходит не менее 7–10 дней. А если квартира рекламируется купонами, то и все 10–15 дней.
Потом начнутся звонки и придут «просмотрщики» квартир. Этот этап редко когда завершается в течение недели: большая часть указанных специалистов приходят, чтобы в личном общении попытаться «сбить» цену.
Если оказывается в конце концов, что цена действительно завышена, то ее, как правило, начинают снижать «ступеньками» в 1000 и более у. е. На каждое такое снижение потеря не менее 7–10 дней. Новая цена — это новый круг покупателей, которые также не обходятся без просмотров и обдумывания.
В общем, как ни торопись, только на рекламу квартиры, ее показы, поиск покупателя и оформление аванса (задатка) зачастую уходит не менее месяца, а то и все полтора. Это пример чистой продажи, при которой квартира юридически и физически свободна. Здесь речь идет о продаже излишков недвижимости, что по понятным причинам встречается все реже и реже. А если речь идет о двойных сделках (альтернативные покупки и продажи типа «большую квартиру на меньшую» или наоборот с доплатой, «район на район») или о тройных и более сделках (разъезд большой квартиры на 2 меньших, на 3 меньших)? В этом случае время, необходимое на операцию с одной квартирой, увеличивается соответственно вдвое, втрое за счет того, что здесь продавцы одновременно являются покупателями и участвуют в поисках-просмотрах.
Покупателям также стоит обратить внимание на эти расчеты и быть осторожными при предложениях «альтернативщиков, разъезжающихся и расселяющихся» быстро провести куплю-продажу. Незнание особенностей подготовки сделки приводит также к тому, что продавцы и покупатели начинают неоправданно подозревать «нормальных» риелторов (о других здесь речь не идет) в нерадивости, что может привести к срыву сделки.
Как же следует готовиться к сделке со своим жильем? Прежде всего, позвоните в 5–7 агентств недвижимости и выясните цену продаваемой квартиры. Из газет, которые рекламируют недвижимость, узнайте, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе (улице). При усреднении полученных данных уже возникают определенные ориентиры для принятия решения. А если позвоните по телефонам продаваемых квартир, то узнаете, как долго они «стоят» в рекламе, что позволит уточнить цену вашей квартиры.
Поделитесь на страничкеСледующая глава >
law.wikireading.ru
Какие бывают сделки с недвижимостью – как они проводятся, этапы закрытия сделок + как удачно провести сделку
Сделки с недвижимостью содержат в себе представление частных лиц, предприятий и инвесторов, которые покупают и продают недвижимость. Их услуги включают ведение переговоров, документирование и закрытие сделок купли-продажи. В сделки входит работа застройщиков в различных проектах, включая строительство офисных зданий, жилых комплексов, торговых центров, подразделений и бизнес-парков. Они предлагают полный спектр услуг, которые часто начинаются с покупки земли и заканчиваются выдачей разрешений, одобрением, финансированием, строительством и завершаются продажей или арендой проекта.
В сделках с недвижимостью участвуют многочисленные застройщики и ассоциации владельцев кондоминиумов в сложных правовых вопросах, с которыми сталкиваются эти разработки, включая подготовку и анализ документов кондоминиумов для жилых. Финансовые учреждения в сделках с недвижимостью оформляют документы, и заключают сделки с кредитами на недвижимость. Кроме того, они представляют кредиторов и совместно с судебными адвокатами занимаются вопросами взыскания.
В сделках участвуют также застройщики, арендодатели и арендаторы, работающие по всем аспектам жилищного и коммерческого лизинга. Также в них участвуют подрядчики, субподрядчики, поставщики материалов, проектно-строительные фирмы, архитекторы и строительные менеджеры при ведении переговоров и документировании строительных или дизайн-проектов. В этих сделках также важна работа с государственными структурами, занимающимися осуждением недвижимости и переселения.
Сделки с недвижимостью: обзор
Операции с недвижимостью регулируются широким кругом федеральных законов, комбинацией государственных законов и общего права. Брокеры по недвижимости работают в качестве агента продавца, чтобы получить покупателя для своей собственности. Контракт между брокером и продавцом называется листинговым соглашением. Соглашение может быть открытым, при котором брокер зарабатывает комиссию, только если он или она находит покупателя. Листинг является исключительным, если брокер является единственным агентом, имеющим право на комиссию за поиск покупателя. Согласно эксклюзивному соглашению, брокер может иметь право на оплату, даже если продавец находит покупателя без помощи брокера. Брокеры по недвижимости и продавцы лицензированы, и регулируются местным законодательством. Профессиональные организации могут также предоставить дополнительные рекомендации. Соглашение о продаже между покупателем и продавцом недвижимости регулируется общими принципами права договора. Статут мошенничества требует, чтобы контракты на недвижимость были заключены письменно.
В контрактах на недвижимость обычно требуется, чтобы право собственности на недвижимость было рыночным. Это требует, чтобы продавец имел доказательство права собственности на все имущество, которое он или она продает, и чтобы третьи стороны не имели нераскрытых интересов в праве собственности.
Покупатель часто привлекает компанию по страхованию правового титула или адвоката, чтобы выяснить, действительно ли право собственности является рыночным. Титульные страховые компании также страхуют покупателя от убытков, вызванных недействительностью титула. Чтобы передать право собственности, необходимо оформить и доставить акт с надлежащим описанием земельного участка.
В некоторых странах требуется, чтобы документ был официально зарегистрирован, чтобы установить право собственности на имущество и/или предоставить уведомление о его передаче последующим покупателям.
Специалисты по сделкам с недвижимостью помогают клиентам принимать стратегические решения с объективными и независимыми советами. Они понимают проблемы, с которыми сталкиваются клиенты на протяжении всего жизненного цикла недвижимости. Междисциплинарный подход объединяет опыт и понимание глобального рынка, охватывающий все типы недвижимости, которые могут помочь клиентам реализовать свой потенциал для активов, портфелей или компаний в сфере недвижимости. Клиентами являются владельцы, операторы, разработчики, менеджеры, финансовые учреждения/кредиторы, корпорации, колледжи/университеты и государственный сектор/правительство.
Они поддерживают клиентов с их развивающейся бизнес-стратегией на протяжении всего жизненного цикла недвижимости с помощью следующих услуг:
- Оценка — включая распределение цены покупки недвижимости или портфелей для целей финансовой или налоговой отчетности.
- Юридическая экспертиза транзакций — в том числе проверка кредитора, проверка сделок слияния и поглощения недвижимости, проверка активов недвижимости, процедуры закрытия сделки.
- Стратегия и операции по сделкам — включая консультации по туризму и экономике, консультации по рискам и соответствию требованиям, консультации по развитию, стратегические консультации по объектам и активам, сделки с корпоративной недвижимостью.
- Рынки капитала — включая стратегию капитала/брокерские услуги.
Сделка с недвижимостью может быть сложным процессом, независимо от того, большая она или маленькая. Хотя существует множество юридических и финансовых аспектов, которые связаны с куплей-продажей недвижимости, закрытие недвижимости транзакцией не должна быть состязательным процессом. Не существует полезной причины думать или рассматривать закрытие как судебный процесс, хотя это действительно так происходит. Все участники должны сотрудничать друг с другом, чтобы завершить сделку. Закон о недвижимости во многом зависит от местности и обычаев.
Большинство сделок с недвижимостью начинаются с письменного договора и заканчиваются закрытием. В переговорах, выполнении и закрытии контракта обычно участвуют следующие стороны:
- Продавец.
- Покупатель.
- Риелторы.
- Адвокаты (в зависимости от местности и сложности).
- Кредитор (если не сделка с наличными или другое финансирование).
- Компании.
Все договоры купли/продажи по недвижимости должны быть в письменной форме.
Договор фиксирует условия, на которых продавец соглашается передать, а покупатель соглашается приобрести недвижимость. Договор может быть длительным или содержательным, сложным или простым, но его конечная цель — передать право собственности на имущество покупателю на взаимосогласованных условиях.
Налоговая сторона сделок с недвижимостью
Иногда, сделка с недвижимостью может включать в себя отсроченный налог. Налоговый кодекс и правила казначейства также предусматривают определенные правила, регулирующие передачу недвижимости при отсрочке налога. Квалифицированный посредник, как правило, требуется, и это физическое или юридическое лицо, которое не является «дисквалифицирован человек», как это определено в соответствии с налоговым кодексом. По большей части дисквалифицированное лицо — это тот, кто находится под контролем или агент налогоплательщика. Сначала заключается письменное соглашение об обмене с налогоплательщиком, в соответствии с которым дается согласие приобрести и передать как оставленное (старое), так и замещающее (новое) имущество налогоплательщику. В целях обмена эти переводы могут быть выполнены, если права стороны назначены, и все стороны контракта уведомлены в письменной форме о назначении в дату или до даты закрытия. В день, указанный в договоре, стороны соберутся в офисе титульной компании, чтобы завершить сделку. Одна из основных договорных обязанностей продавца — передать покупателю товарный титул. Название является «товарным», если оно охватывает все имущество, которое продавец намеревается передать покупателю, и не имеет обременений, что разумный покупатель не принял бы.
Титульное обязательство подготавливается титульной компанией (или адвокатом в зависимости от населенного пункта) на основе поиска по названию публичных записей, чтобы увидеть, какие документы были зарегистрированы в отношении собственности. Продавец обязан удалить или иным образом удовлетворить любые неприемлемые условия, не согласованные в договоре, которые могут быть изложены в обязательстве о праве собственности. Примеры недопустимых или неприемлемых исключений из правового титула могут включать в себя ипотеку, налоги, залоговое удержание, посягательства или другие подобные обременения.
Владение недвижимостью обычно сдается покупателю при закрытии. Покупатель при закрытии будет платить цену продавца в рассмотрении на имущество. Если это не денежная сделка, покупатель, как правило, приобретает ипотечный кредит у кредитора с целью финансирования всей или части покупки. Кредитор покупателя будет иметь свои собственные документы и требования, которые необходимо будет удовлетворить до закрытия, чтобы покупатель получил кредит.
Наконец, титульная страховая компания играет важную роль в закрытии сделок с недвижимостью от имени всех сторон. Титульная компания страхует или иным образом решает все вопросы, изложенные в титульном обязательстве. Если покупатель использует кредитора, правоустанавливающая компания рассмотрит кредитные документы, удостоверится, что они точны, а также правильно оформлены, и получит любую необходимую информацию или документацию от сторон. Титульная компания также выступает в качестве агента по выплатам для продавца и покупателя. При закрытии компания, осуществляющая право собственности, получит выручку от покупки у покупателя и его кредитора (если таковые имеются) и выплатит средства, как указано в окончательном расчетном отчете. После того, как закрытие произошло, титульная компания выпустит политику владельцев (и кредитную политику, если применимо) в дополнение к отправке определенных документов записи.
В целом, полезно обладать знанием установленных процедур в целях эффективной навигации по процессу сделок с недвижимостью.
Как провести гладкую сделку с недвижимостью
Покупка недвижимости, особенно дома, может быть очень нервным опытом. В то время как многие транзакции завершаются минимумом переговоров, другие чреваты торгом по цене, ремонту, срокам и т. д. Но есть возможность устанавливать ожидания и с ходу проводить все переговоры. Вот несколько советов о том, как сделать процесс совершения сделок с недвижимостью максимально гладким:
- Делать предложение. Построение предложения недвижимости — это тщательный баланс между ценой, условиями, непредвиденными обстоятельствами и сроками. Чтобы достичь приемлемого соглашения с наиболее выгодными условиями, убедитесь, что ваши покупатели знают о рынке и наиболее важных факторах при составлении предложения. Факторы, которые следует учитывать, включают в себя:
- Сопоставимые свойства.
- Количество дней на рынке.
- Даты закрытия.
- Просьба продавцам оплатить стоимость закрытия.
- Своевременность и виды проверок.
- Финансирование.
- Страховка имущества.
- Ремонт (если есть).
Чтобы гарантировать, что этот начальный этап сделки с недвижимостью проходит успешно, важно своевременно подать предложение. Несмотря на то, что иногда может быть или не быть определенного временного ограничения (например, 24 часа), в интересах каждого представить предложение как можно скорее.
- Конкурировать с другими покупателями. Конкурирующие предложения могут быть для покупателя тревожными и напряженными. Если ваши покупатели узнают о конкурирующем предложении, попросите их подумать о ценности этого имущества для них. Они могут захотеть пересмотреть свое предложение, чтобы оно стало самым высоким и лучшим предложением. Им следует помнить, что цена является лишь одним из факторов в решении продавца. Другие термины, такие как даты закрытия и уступки, могут сыграть важную роль в сильных сторонах конкурирующих предложений.
Независимо от сильных и слабых сторон конкурирующих предложений, продавец может вести переговоры только по одному предложению за раз, пока не вступит в силу обязательный договор. Могут быть ситуации на рынке сильных продавцов, когда одновременно поступает более одного предложения. В этих стрессовых ситуациях покупатели могут чувствовать себя комфортно, зная, что они выдвинули свое самое сильное предложение.
Вполне возможно, что у вас могут быть два разных покупателя, заинтересованных в одной и той же недвижимости. Это поставит вас в трудное положение. В то время как у обоих клиентов есть фидуциарные/уставные обязанности, вы не можете отдавать предпочтение одному клиенту перед другим. В этом случае вы не можете давать советы по цене или стратегии, и вы не можете выступать за любого клиента. Информация должна быть конфиденциальной, и обоим покупателям должно быть сообщено, что вы представляете двух покупателей, заинтересованных в одной и той же собственности.
- Переговоры встречных предложений. Если продавец не находит первоначальное предложение приемлемым (например, из-за того, что ему кажется, что цена предложения слишком низкая, требуется слишком много ремонтов или проверок и т. д.), он может вернуться с встречным предложением. Убедитесь, что вы готовите покупателей к этой возможности. Они могут быть удивлены встречным предложением. Однако в этот момент они могут выбрать:
- Принять встречное предложение.
- Выдвинуть встречное предложение.
- Отклонить встречное предложение и уйти от собственности.
Это может сбивать с толку, но важно знать, какая сторона обязана заключить договор и когда. Продавцы могут вести переговоры только с одним покупателем одновременно. Покупатели могут вести переговоры только с одним продавцом за раз (если они не хотят владеть более чем одной собственностью).
- Завершение последних шагов сделки с недвижимостью. Вы все еще должны убедиться, что покупатели на связи. Прежде чем вы сможете добраться до конечного пункта назначения сделки, вы должны поработать, чтобы поддерживать в порядке следующие задачи:
- Финансирование.
- Осмотры.
- Наличие страхования имущества.
- Оценку.
- Процедуры закрытия. Есть много важных факторов, которые необходимо учитывать. Хороший лицензиат — это тот, кто хорошо осведомлен и компетентен, эффективный коммуникатор и переговорщик, и тот, кто полностью понимает, как проводить сделки с недвижимостью.
Сделки с коммерческой недвижимостью
Закон о коммерческой недвижимости может быть сложным в том смысле, что на сделки влияют законодательные ограничения и требования, договорные положения и часто также местные/окружные ограничения или процедуры. Если вы не знакомы с тонкостями законодательства о коммерческой недвижимости, очень легко ошибиться или пропустить требование. Есть юристы по коммерческой недвижимости, которые имеют опыт в управлении сложностями сделок. Основные пункты сделок с коммерческой недвижимости:
- Соглашения о купле/продаже. Договор купли/продажи является основой сделки с коммерческой недвижимостью. Тщательно составленное соглашение, которое является четким и полным, позволит сторонам избежать большинства вопросов и конфликтов, что могут возникнуть позже в ходе транзакции или после ее завершения, в то время как опора на соглашение о форме или попытка адаптации из прошлой транзакции могут оставить пробелы, создать путаницу или даже не выполнять юридические требования. Каждая сторона сделки должна быть представлена отдельным адвокатом, чтобы соглашение могло быть полностью согласовано и рассмотрено для защиты как покупателя, так и продавца, рассмотрено от имени каждой стороны и тщательно разъяснено.
- Покупка и распоряжение портфелями недвижимости. Структурирование портфелей недвижимости для продажи может быть сложным, особенно при объединении неработающих ипотечных кредитов или недвижимости. Непредвиденные обстоятельства и защита для обеих сторон особенно сложны. Крайне важно, чтобы у отправителя и получателя было четкое понимание последствий соглашения. Даже адвокаты, которые не имеют особого опыта в покупке и продаже портфеля недвижимости, могут столкнуться с трудностями при рассмотрении сложных условий или упускать из виду важные соображения.
- Коммерческое консультирование по сделкам с недвижимостью. Иногда компания хочет обрабатывать сделки с коммерческой недвижимостью на дому и имеет уровень знаний, который делает это возможным, но может потребоваться руководство в определенных областях или сторонние консультации по особенно сложным аспектам процесса. Консультации по сделкам с коммерческой недвижимостью могут помочь справиться с большинством ваших сделок, а также распознать и получить готовый ресурс, когда им потребуется помощь.
- Право собственности и титульное страхование. Исследование прав собственности и их страхование защищают все стороны от убытков, связанных с неправильным правами собственности. В последние года цепочка титулов часто подвергалась сомнению. Это особенно распространено, когда рассматриваемое имущество подвергалось взысканию в прошлом, но недостатки права собственности возникают и в других обстоятельствах. Покупаете ли вы или продаете недвижимость, в частности, коммерческую недвижимость с высокой стоимостью, вам необходимо тщательно защитить себя. Это означает, во-первых, чтобы убедиться, что исследование названия было проведено должным образом и не было обнаружено никаких недостатков, а затем убедиться, что ваша политика названия полностью защищает вас в случае, если проблемы обнаружатся позже.
- Выдача титульных страховых полисов. Как покупатели, так и продавцы коммерческой недвижимости должны будут защитить себя титульным страхованием, разработанным для защиты стороны от убытков, связанных с недостатками в праве собственности на недвижимость. Эти полисы можно приобрести либо в страховой компании, либо в юридической фирме. Преимущество получения вашего страхового полиса через юридическую фирму заключается в том, что юридическая фирма может предоставить гораздо более надежную услугу, чем страховая компания, поскольку адвокаты могут подготовить юридические документы и предложить юридические консультации.
- Контракты на коммерческую недвижимость. Растет тенденция к самопомощи на юридической арене, особенно когда речь идет о таких вопросах, как составление контрактов. Возможно, вы уже приобрели или продали коммерческую недвижимость, и у вас есть аналогичный контракт.
- Аренда коммерческой недвижимости. Как и контракты, аренда может быть скопирована из существующей аренды или сгенерирована из шаблона, часто с катастрофическими результатами. Общее представление о том, что коммерческий лизинг в основном одинаков и его не нужно создавать специально для вашей транзакции, является ошибочным и опасным. Лучший способ обеспечить полную защиту ваших интересов — это подготовить аренду коммерческой недвижимости адвокатом, который имеет опыт в подготовке таких договоров аренды и хорошо знаком со спецификой рассматриваемой недвижимости и вашими планами.
- Соглашения о купле-продаже. Купля/продажа коммерческой недвижимости — сложная арена в самых простых ситуациях. Когда рассматриваемое имущество предлагается на аукционе для продажи взыскания или предлагается в качестве короткой продажи для предотвращения ожидаемого действия взыскания, требуется еще большая осторожность. Чтобы обеспечить бесперебойную работу, обеспечивающую полную защиту как покупателя, так и продавца.
- Партнерские и операционные соглашения для проектов недвижимости. Когда вы вступаете в партнерские отношения с целью развития недвижимости или иного управления коммерческой недвижимостью, крайне важно, чтобы вы рассмотрели и заключили соглашение в отношении каждой возможности. Но каждое предприятие отличается, и может быть трудно учесть все возможные результаты.
Юристы по коммерческой недвижимости
Коммерческая сделка с недвижимостью может быть минным полем. Могут вступить в действие местные и федеральные законы, а также сложные договорные условия и необходимость предусмотреть несколько возможных непредвиденных обстоятельств. Любой, кто вступает в коммерческую сделку с недвижимостью, независимо от того, включает ли эта сделка продаж или покупку заложенной недвижимости, передачу портфеля или какой-либо другой аспект, должен иметь опытного юриста по коммерческой недвижимости.
Не каждый адвокат имеет одинаковую квалификацию для управления сложностями такого рода транзакций. Тем не менее, юристы, занимающиеся коммерческой недвижимостью, как правило, проводили много сделок в этой области и хорошо разбираются в требованиях и возможных подводных камнях.
Когда вы работаете с юристами, вы можете оставить юридические полномочия в их руках и быть уверенными, что они приложат свой опыт в этой области, чтобы работать для достижения наилучшего возможного результата.
Не рискуйте с чем-то столь же дорогостоящим и значительным, как сделки с коммерческой недвижимостью. Адвокаты могут предложить свою поддержку и опыт, чтобы гарантировать, что транзакция проходит как можно более гладко.
www.finanbi.ru