Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
в чём разница и отличия?
08.02.2017
Новейшая история оценочной деятельности в России насчитывает уже двадцать лет, а что граждане знают о ней? Люди, которые никогда не обращались за помощью к оценщикам или даже обращались пару раз, с большим трудом могут объяснить, кто они и чем занимаются. Для большинства оценщик и эксперт − это одно и то же, слова-синонимы. Скажем прямо, даже многие оценщики любят себя называть экспертами (для солидности), хотя на деле таковыми не являются. Сейчас разберёмся, что такое независимая экспертиза, а что − оценка.
Законодательные основыНа самом деле всё очень просто, ведь в отличие от других профессий особенности двух рассматриваемых прописаны на законодательном уровне.
В настоящий момент действует Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ. В ст.4 этого нормативно-правового акта представлено чёткое определение: «Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее − оценщики)».
А вот в ст.16.2 говорится об экспертах: «Экспертом саморегулируемой организации оценщиков − членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков».
Да, согласны, немного сложно, но если вникнуть, то становится ясно, что эксперты − это специалисты, которые проверяют отчет оценщика (проводят экспертизу отчета), оценку они не производят.
Упорядочим:
- оценщик – тот, кто определяет стоимость;
- эксперт – тот, кто ее проверяет.
Вывод: говорить «сделать экспертизу об определении стоимости» абсолютно не правильно.
Особенности ситуации на рынке оценки и экспертизы
Согласно Федеральному закону от 02.06.2016 г. №172-ФЗ с 2017 года для оценщиков вводятся квалификации по направлениям оценки, а также, среди прочего, есть понятие «эксперт-оценщик». По сути, это тот, кто заменит сегодняшнего «эксперта саморегулируемой организации».
Большая часть брянских экспертов (так называемых) − «недоучки». Как правило, они называются так, чтобы выглядеть более респектабельно в глазах клиентов − не более того.
Конечно, есть исключения, это эксперты-техники и судебные эксперты. При этом и те, и другие с юридической точки зрения не имеют никакого отношения к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, т.е. к оценщикам, но на сам деле являются выходцами из них и используют практически всегда методологию оценщиков.
Разница состоит в том, что профессиональная деятельность экспертов-техников регулируется Федеральным законом от 25 апреля 2002 г.
№40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств». Их задача – определять стоимость восстановительного ремонта и/или реального ущерба для страхового возмещения, проводить некоторые направления автотехнической экспертизы (например, трасологическую).
К вопросу судебной экспертизы
Судебная экспертиза как государственных, так и негосударственных экспертов регулируется Федеральным законом от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Судебные эксперты являются незаменимыми помощниками судей для принятия окончательного решения и в основном служат в рамках судопроизводства. Направлений довольно много: почерковедческая, медицинская, криминалистическая, строительная экспертиза и т. д. Только к оценщикам они не имеют отношения.
Конечно, по большому счету, нет никакой разницы, как вы обращаетесь к специалисту, но на практике профессионал сразу сделает выводы о вашей грамотности и образованности, уже из этого будет строить диалог с вами.
Выводы
В нашей повседневной работе оценщиков очень часто встречаются не только клиенты, которым простительно путать понятия «оценщик»/«эксперт», «лицензирование»/«сертификация». Мы нередко слышим и видим такой уровень знаний у «профессионалов», как говорил Михаил Задорнов «недоменеджеров» из банковской, страховой и других сфер, которые пытаются учить оценщиков и непосредственно влиять на оценочную деятельность.
Друзья, вы же, чтобы выглядеть грамотными людьми, стараетесь не ошибаться − «зво’нит» или «звони’т», «ката’лог» или «катало’г»? Прочитав эту статью, постарайтесь не путать «оценщика» и «эксперта», «оценку» и «экспертизу».
Отчет об оценке и заключение эксперта – есть ли разница?
Бывают ситуации, когда одного отчета об оценке мало. В частности, дополнительные документы требуются при рассмотрении дел в суде. Если стоимость какого-либо объекта является основным предметом спора, либо серьезным фактором, влияющим на ход дела, будет нужно получить заключение эксперта.
Отчет об оценке и экспертное заключение имеют разную силу и «вес» в судебных тяжбах.
Отчет об оценке оформляется специалистом-оценщиком. Это документ, который имеет типовую форму и содержит в себе сведения об объекте оценки, методике проведения работы, и другую информацию, на основании которой специалист делает вывод о том, сколько стоит объект.
Экспертное заключение – это документ, который содержит информацию о результатах работы эксперта. В роли экспертов могут выступать работники специализированных государственных бюро судебной экспертизы («судебные эксперты»), либо специалисты из частных организаций, которые заявляют о том, что обладают необходимыми знаниями. От того, какой именно эксперт будет делать заключение, будет зависеть статус итогового документа.
Заключение эксперта по закону не может быть отправлено на дополнительную экспертизу. Эксперта за дачу ложных сведений могут оштрафовать или судить по уголовной статье. Это считается неким «гарантом честности» специалистов. Однако по факту доказать, что эксперт дал ложные сведения именно умышленно, бывает очень сложно.
Таким образом, отчет об оценке оспаривается экспертизой, а экспертизу, если она была внесудебной, можно оспорить только заключением судебного эксперта.
Место для кнопки «заказать экспертизу»
Чем отличается профессиональный строительный эксперт от непрофессионального?
В гостях у передачи «Слово Эксперту» эксперт-сметчик Ярлыченкова Дарья Геннадьевна (далее по тексту «Эксперт»), ведущий — Костюченко Василий Владимирович (далее по тексту «Ведущий»).
Ведущий:
Уважаемые строительные эксперты, истец по гражданскому делу заказал отчет об оценке ремонтно-восстановительных работ при заливе оценочной фирме. Здесь надо сразу флаг поставить. Залив был минимальный и, по моему мнению (я ответчик), стоимость ущерба, которую насчитали оценщики, была завышена. Мне нужна консультация на тему «могу ли я что-нибудь сделать, какие-то действия провести еще до суда?», чтобы донести судье свое мнение. У меня просто строительное образование. Можете ли Вы сделать экспертное заключение по уже выполненному, готовому отчету об оценке.
Давайте, я начну, а Дарья мне поможет. Начну лишь потому, что я тоже когда-то работал оценщиком.
Есть оценщики, к которым я никогда не придрался бы. У которых есть базовое строительное образование, которые имеют курсы оценщиков и курсы сметчиков. Таким оценщикам – честь и хвала. На самом деле он и оценщик и сметчик. Есть же оценщики, у которых базовое образование медицинское, какое-нибудь экологическое, музыкальное, юридическое. Которые получили дипломы о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности по оценке бизнеса.
Поэтому оспорить Ваш отчет об оценке ремонтно-восстановительных работ легко и просто. Обращайтесь в любую строительно-экспертную организацию, которая Вам поможет оформить рецензию. О рецензиях мы уже много говорили. Это формат, как бы сказать, надзорной не то, чтобы жалобы, а аудита достоверности любого экспертного или околоэкспертного заключения, которое покажет судье все недостатки, все дыры, которые имеются в данном документе.
Имеющем некий юридический характер. Итак, он ищет консультацию, чтобы донести суду свое мнение. Чтобы донести суду свое мнение, надо заказать рецензию на данный отчет об оценке. Дальше, Вы должны также… теоретически можете и практически это никакого труда не составляет… обратиться в надзорный орган – у оценщиков это саморегулируемая организация. В какой саморегулируемой организации состоит оценщик, Вы увидите в отчете об оценке. Обращайтесь туда, прикладывайте рецензию на его работу. Такие оценщики могут быть наказаны вплоть до исключения из состава членов саморегулируемой организации. Их у нас примерно десять в России. Найдите адрес этой организации в отчете об оценке.
Какова ответственность эксперта-оценщика
18.05.2021
Работа оценщика достаточно сложная. Специалист должен знать все особенности и нюансы оценочной деятельности, разбираться в юридических вопросах и ответственно относиться к своей работе. Эксперт оценщик, безусловно, несет ответственность за свою работу, и сегодня мы разберемся, чем грозит оценщику безответственный подход к своим обязанностям.
Российское уголовное законодательство не содержит прямого состава преступления относительно действий оценщика или его бездействия, которые были совершены им при оценочной деятельности.
Чтоб определить, под какую категорию попадает преступная халатность в работе оценщиков, важно понимать, какая статья вменяется. К примеру, это может быть статья за мошенничество, заведомо ложные показания эксперта, халатность и прочие.
Также важно отметить, что в рамках существующего в России законодательства, оценщики несут гражданско-правовую, то есть материальную ответственность за действие или бездействие, которые были совершены им во время проведения оценочной деятельности.
Согласно ФЗ-135, ущерб, причиненный заказчику, который заключал договор относительно проведения оценки или имущественный вред, который был причинен третьими лицами при применении финального размера рыночной цены или другой стоимости оценочного объекта, которая была указана в акте об оценке и была подписана оценщиком, подлежит возмещению.
Такой ущерб возмещается в полном объеме имуществом самого оценщика, компанией по проведению оценки, которые причинили своими действиями или бездействием убыток или нанесли вред имуществу при оценке.
Также человек, чьи права нарушены, может потребовать возмещения убытков в полном объеме, если в договоре не предусматривается возмещение убытков в меньших размерах.
Каждый оценщик несет ответственность за свои действия, поэтому, если в результате действий или бездействия оценщиков Вы понесли ущерб, не бойтесь требовать возмещения ущерба. А чтоб таких неприятностей избежать, обращайтесь в надежные оценочные компании, где опытные и квалифицированные оценщики качественно и добросовестно произведут оценку зданий, незавершенного строительства и других объектов недвижимости.
Использование оценщика в качестве свидетеля-эксперта
Ряд дел требует опыта оценщика, чтобы помочь судье и присяжным понять ключевые части дела, такие как стоимость имущества, участвующего в деле, какой будет сопоставимая продажа аналогичного предмета, сколько это стоит создать предмет или процесс, посредством которого конкретный актив производит ценность.
И хотя вопрос ценности может иметь решающее значение для дела, оценка этой ценности может быть очень субъективной.
Здесь мы исследуем типы дел, в которых обычно требуются оценщики в качестве свидетелей-экспертов, типы экспертов по оценке, которые обычно встречаются в суде, и роль, которую квалифицированный оценщик может играть как до, так и во время судебного разбирательства.
Какие виды дел требуют оценщиков в качестве свидетелей-экспертов?
Вообще говоря, «оценщик» — это тот, кто оценивает значимость, статус или денежную стоимость актива. Хотя в судебных делах, связанных с коммерческими спорами, спорами о недвижимости или спорами по поводу интеллектуальной или личной собственности, чаще всего участвуют оценщики, помощь оценщика может потребоваться в любом случае, когда стороны спорят о стоимости чего-либо.
Оценщик может быть вызван в качестве свидетеля-эксперта в любом случае, когда стороны спорят по поводу стоимости. Как правило, сторона, вызывающая оценщика в качестве свидетеля-эксперта, выиграет от того, что рассматриваемый объект будет иметь либо более высокую, либо более низкую стоимость.
Оценщика называют экспертом, который может со знанием дела прокомментировать, чего должен стоить рассматриваемый объект и почему.
Адвокаты также могут работать с оценщиками в качестве консультантов. Когда оценщик работает над делом в качестве консультанта, его или ее могут попросить не только провести оценку или критиковать оценку оппозиции, но также помочь адвокату определить, какие вопросы следует задавать при обнаружении, допросе и в суде.Чем сложнее оценка, тем больше вероятность того, что адвокат обратится за помощью к оценщику.
Оценщиков можно вызвать в большом количестве случаев для дачи свидетельских показаний о проведенной ими оценке, имеющей отношение к делу, например, при оценке земли в деле о злоупотреблении служебным положением в сфере недвижимости или оценке частной коллекции произведений искусства при разводе. . В этой ситуации оценщик не выступает в роли свидетеля-эксперта.
Какие типы оценщиков обычно выступают в качестве свидетелей-экспертов?
Вообще говоря, чем больше предполагаемая или оспариваемая стоимость актива, тем больше вероятность того, что поверенные одной или обеих сторон обратятся за помощью к оценщику в качестве консультанта, свидетеля-эксперта или обоих.
Следовательно, оценщики, специализирующиеся на крупных бизнес-активах, инвестициях и интеллектуальной собственности, обычно оказываются более востребованными в качестве свидетелей-экспертов, чем их профессиональные коллеги.
Недвижимость — это наиболее распространенная сфера, в которой оценщик обращается за помощью в качестве свидетеля-эксперта. Стоимость недвижимости может значительно варьироваться в зависимости от широкого спектра факторов, и ее может быть трудно определить без экспертных знаний и навыков. В результате оценщиков часто просят обсудить методологию определения стоимости недвижимости, чтобы помочь одной стороне установить, что проведенная оценка является слишком высокой, слишком низкой или правильной.
Какую роль играет оценщик до и во время судебного разбирательства?
Как и другие эксперты, оценщики должны быть оценены на предмет их пригодности для той роли, которую они будут играть в подготовке и представлении судебных аргументов. Их методология также должна быть рассмотрена, особенно в государствах, где правила, регулирующие допуск свидетелей-экспертов, требуют, чтобы вопросы о методологии оценщика как эксперта могли быть подняты.
Как и всех экспертов, оценщиков следует выбирать с должной осмотрительностью.Членство в оценочной организации, такой как Американская ассоциация оценщиков, Американское общество оценщиков или INS, а также образование, опыт, публикации и участие оценщика в предыдущих судебных процессах являются примерами ключевых областей, которые следует учитывать при поиске оценщика для выступать в качестве свидетеля-эксперта.
Один особенно важный момент, который следует учитывать, заключается в том, что оценка, в конечном счете, носит субъективный характер. В результате очень важно решить вопрос о предвзятости как до, так и во время судебного разбирательства, выяснив, высказывал ли ваш оценщик когда-либо отрицательное мнение и при каких обстоятельствах.
Что вам нужно знать
Покупаете ли вы недвижимость или ищете возможности для инвестиций в недвижимость, наличие консультанта, который проведет углубленную оценку, может избавить вас от неприятностей. Однако, если что-то пошло не так, и вы, к сожалению, попали в спор по поводу недвижимости, поручение вашему адвокату нанять свидетеля-эксперта по оценке недвижимости может иметь большое значение для обеспечения благоприятного исхода.
Эксперт по оценке недвижимости — это профессионал, обладающий опытом и аналитическими навыками, чтобы предоставить обоснованную оценку стоимости недвижимости .Они могут быть консультантами по недвижимости, оценщиками или экономистами по недвижимости. Кроме того, некоторые предоставляют свидетельские показания экспертов по различным аспектам спора, касающегося права Калифорнии о недвижимости. Например, они могут написать отчет о том, как ущерб, нанесенный собственности, влияет на ее стоимость, или они могут подтвердить, является ли оценка рыночной стоимости здания обоснованной.
Эксперты-оценщики используют различные средства и методы для расчета стоимости недвижимости в зависимости от ситуации. Читайте дальше, чтобы узнать больше о , что влечет за собой оценка недвижимости .
Как вы рассчитываете стоимость недвижимости?
Допустим, есть недвижимость в Серра-Меса, Сан-Диего, которую вы хотите продать, купить или инвестировать.
Прежде чем вы сможете определить , является ли недвижимость хорошей инвестицией , вы должны сначала определить ее истинную стоимость.
Процессы и способы, которыми эксперт по оценке недвижимости может рассчитать стоимость собственности, включают:
- Определение справедливой рыночной стоимости (FMV) . Это сумма, которую информированный покупатель, вероятно, потратит на недвижимость, и которую информированный продавец, скорее всего, примет.FMV может быть определен путем получения сопоставимых сделок (аналогичная недвижимость в том же районе, которая была продана в течение предыдущих 12 месяцев) в офисе налогового инспектора, титульной компании или через агента по недвижимости.
- Метод восстановительной стоимости . Сколько будет стоить перестройка той же структуры на том же участке? Естественно, этот метод оценки предназначен для единственных в своем роде зданий или зданий, не имеющих сравнений в последнее время.
Он также обычно используется в случаях потери имущества. - Рассчитайте возможный доход с течением времени . Если строение является доходным, узнайте, сколько нынешние владельцы берут за аренду. Вы можете получить эту информацию у самих владельцев или у местных менеджеров по аренде.
- Определите годовую чистую операционную прибыль . Вычтите расходы на содержание из ожидаемого годового дохода от аренды. Эти расходы на техническое обслуживание включают ремонт, плату за управление, налоги на имущество и страхование.
- Рассчитать ставку капитализации .Ставки капитализации легко доступны для каждой торговой площадки для каждого типа продукта с такими источниками, как Co-Star и ведущими брокерами.
Он также обычно используется в случаях потери имущества. Процесс расчета стоимости перечисленной выше собственности может быть пугающим для большинства людей. Наличие профессионального консультанта по оценке недвижимости не только гарантирует, что вы получите тщательную и обоснованную оценку всех аспектов собственности; они также предоставят свои выводы в форме подробного отчета об оценке имущества.
Что такое отчет об оценке имущества?
Отчет об оценке недвижимости — это рабочий продукт оценочного исследования и расчетов консультанта по недвижимости.Он содержит подробную информацию о рассматриваемом имуществе и мнение оценщика, подкрепленное подтверждающими доказательствами.
Стандартный отчет об оценке имущества содержит:
- Дата осмотра.
- Цель оценки.
- Обновлена информация о праве собственности.
- Местоположение объекта.
- Описание объекта недвижимости.
- Обновлены характеристики зонирования и зонирования зданий.
- Описание местного рынка.
- Рыночная стоимость.
- Методология оценки.
- Страховая стоимость.
- Стоимость принудительной продажи.
- Приложения (зона застройки, спутниковые фотографии, сопоставимые продажи, кадастровый план).
Что такое оценщик?
Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP) Фонда оценки определяют оценку как «действие или процесс выработки мнения о ценности или относящиеся к оценке и связанным с ней функциям, таким как практика или услуги по оценке.
«Согласно определению USPAP оценщик — это лицо, оказывающее услуги по оценке, которые являются независимыми, беспристрастными и объективными.
Различные консультанты по недвижимости могут предоставить услуги по оценке недвижимости в качестве оценщика. Единственное требование к лицензии относится к «сделкам, относящимся к федеральному масштабу», определенному подмножеству операций с недвижимостью; для этого оценщик должен иметь лицензию государства.
В то время как большинство других транзакций юридически не требуют лицензии, федеральные банки и некоторые другие учреждения часто требуют оценки оценщиком MAI для кредитования.Оценщики MAI являются членами Института оценки, которые назначаются и сертифицируются через организацию. Помимо этого, клиент может нанять консультанта, у которого нет ни MAI, ни лицензии, если клиенту не нужны дополнительные гарантии.
Не все оценки равны
Многие инвесторы и профессионалы в области возобновляемой энергетики ошибаются, полагая, что оценки, проводимые разными консультантами, по сути, одинаковы.
Уровень детализации в отчете об оценке собственности зависит от потребностей клиента и объема исследования, для проведения которого нанимается оценщик.
Например, при сделках с недвижимостью в Калифорнии оценщиков обычно нанимают для выполнения подхода сравнения продаж для определения справедливой рыночной стоимости и характеристик собственности. Эти оценки, хотя и являются объективными, дают оценку, основанную только на аналогичных свойствах в районе с последними данными о продажах.
Однако, если покупатель хотел провести оценку доходной собственности (например, квартиры), консультант, специализирующийся на подходах капитализации затрат и доходов, мог бы составить гораздо более подробный отчет, чем тот, который проводит только методы сравнения продаж.В случае потери имущества страховая фирма или поверенный хотели бы, чтобы свидетель-эксперт по оценке недвижимости сосредоточился на расчетах стоимости замены.
Где в Калифорнии можно найти надежного свидетеля-эксперта по оценке недвижимости?
Xpera Group — ведущая группа консультантов по недвижимости Западного побережья.
С десятками первоклассных профессионалов в области строительства и недвижимости в нашей группе, мы обладаем уникальными возможностями для предоставления хорошо обоснованных и подробных оценок недвижимости и оказания помощи вам в вопросах, связанных с недвижимостью.
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы мы могли использовать наш опыт, чтобы помочь вам в вашем случае.
Эксперт-свидетель-оценщик, Атланта, Джорджия
Эксперт-свидетель-оценщик в Атланте, штат Джорджия, по вопросам недвижимости
Мы предлагаем полный спектр услуг по оценке недвижимости, включая свидетельских показаний эксперта-оценщика , имеющего опыт работы со многими типами жилой недвижимости. У нас большой опыт в поддержке судебных процессов и предоставлении экспертных услуг свидетелей.Клиенты, которые воспользовались нашими услугами по предоставлению свидетельских показаний, включают государственные учреждения (округ Декалб и Генеральная прокуратура), налоговые органы, финансовые учреждения, юридические и бухгалтерские фирмы и многие другие предприятия.
Во многих случаях наш независимый и подтверждающий анализ позволяет клиентам урегулировать дела без обращения в суд.
эксперт-свидетель-оценщик должен оставаться беспристрастным при проведении оценки имущества. Но мы можем проконсультироваться с вами и сообщить вам об относительной силе оценки, представленной противоборствующими сторонами.Мы также можем провести дополнительное исследование и анализ, чтобы подтвердить или опровергнуть предположения или выводы.
Некоторые примеры проблем эксперта-свидетеля оценщика недвижимости , с которыми у нас есть опыт, включают:
- Оценка «заклейменного» имущества
- Оценка по состоянию на дату в прошлом (завещание и т. Д.)
- Оценка для осуждения и выдающихся дел
- Влияние на стоимость недвижимости с историей наводнения
- Усадьба поселка
- Влияние на стоимость заражения насекомыми
- Оценка при разводе, партнерстве, налогообложении и т. Д.
- Опыт судебного разбирательства по недостаткам
- Опыт защиты оценщиков
Д.Благодаря нашему опыту работы в районе Атланты, штат Джорджия и подтвержденному послужному списку, мы готовы взять на себя любые виды оценочных заданий, и наши оценочные ценности выдерживают самую суровую проверку.
20-летний опыт работы экспертом-свидетелем-оценщиком свидетельских показаний относительно стоимости жилой недвижимости в Атланта Джорджия .
Эксперт-свидетель-оценщик недвижимости-Атланта-Джорджия
Эксперт-свидетель-оценщик недвижимости-Атланта-Джорджия Эксперт-свидетель-оценщик недвижимости-Атланта-Джорджия Обслуживающие округа: Округ Бартоу , Округ Клейтон , Округ Чероки , Округ Кобб , Округ Декалб , Округ Дуглас , Округ Фейет , Округ Форсайт Округ Гвиннетт , Округ Генри , Округ Полдинг и Округ Рокдейл .
Мы — компания, занимающаяся оценкой жилой недвижимости и экспертным заключением.
Наш эксперт-свидетель оценщик , обслуживающий 94 городов в пределах крупного мегаполиса Атланта : Акворт, Адэйрсвилл, Альфаретта, Атланта, Оберн, Остелл, Эвондейл Эстейтс, Болл-Граунд, Беркли-Лейк, Бетлехем, Брукс, Буфорд, Кантон, Карл, Картерсвилл, Чамбли, Кларкстон, Клермон, Колледж-Парк, Коньерс, Ковингтон, Камминг, Дакула, Даллас, Декатур, Доравиль, Дулут, Ист-Пойнт, Эмерсон, Эухарли, Фэрберн, Фейетвилл, Цветочная ветка, Лесной парк, Гейнсвилл, Доброй Надежды, Грантвилль, Грейсон, Хэмптон, Хейпвиль, Харалсон, Хирам, Холли-Спрингс, Джаспер, Джонсборо, Кеннесо, Кингстон, Лейк-Сити, Лоуренсвилл, Лилберн, Литония, Локуст-Гроув, Логанвилл, Лавджой, Лула, Мэнсфилд, Мариетта, Макдонаф, Монро, Морленд, Морроу, Горный парк, Нельсон, Новорожденный, Ньюнан, Норкросс, Оквуд, Оксфорд, Пальметто, Пичтри-Сити, Пайн-Лейк, Портердейл, Паудер-Спрингс, Ривердейл, Розуэлл, Сеноя, Шарпсбург, Смирна, Снеллвиль le, Social Circle, Стэтхэм, Стокбридж, Стоун-Маунтин, Шугар-Хилл, Сувани, Говорящий Рок, Турин, Тайрон, Юнион-Сити, Уалеска, Уолнат-Гроув, Уайт, Вудсток и Вулси, Джорджия.
ГСГ имеет более чем 20-летний опыт предоставления экспертных свидетелей-оценщиков свидетельских показаний относительно стоимости жилой недвижимости в Атланте, Джорджия, .
10 советов по посадке и выполнению работы экспертом-свидетелем-оценщиком
10 советов по посадке и выполнению работы экспертом-свидетелем-оценщиком Судебные консультации и свидетель-эксперт
работа — это полезная область практики
для многих оценщиков.Работа часто бывает
интеллектуально стимулирующий и хорошо оплачиваемый
— действительно, почасовая оплата за очень высокую
регулярно рассматриваются оценщиками-экспертами-свидетелями
превосходит ставки, взимаемые адвокатами, с
кем они работают. Оценщики заинтересованы в
выполняющих этот вид работы и тех, кто хочет
улучшить существующие навыки следует найти следующие
10 полезных советов, указателей и предложений.
ЧАСТЬ ПЕРВАЯ — Начало работы
1 Говорите, пишите, обучайте и разрабатывайте контент-ориентированный веб-сайт. Когда юристам нужны оценщики-свидетели, они — как и все в современном world — начать поиск в Интернете. Если адвокатам нужен свидетель-эксперт для дачи показаний о стоимость зернохранилища в Миннесоте, они, вероятно, будут использовать ключевые слова, подобные «оценщику недвижимости в Миннесоте». Оценщики с особыми знаниями (например, зернохранилища), которые публикуют несколько статей — на самом деле, это займет всего несколько — могут позиционировать себя в верхней части поиска полученные результаты.Когда поверенный видит, что ваше имя появляется вверх, это производит сильное первое впечатление.
Другие способы продвигать свой опыт: делать презентации
различным группам и организациям, связанным с вашей областью
(Главы Института аттестации могут быть очень гостеприимными форумами),
предлагать семинары по повышению квалификации и поддерживать профессиональную
веб-сайт с оригинальным полезным контентом, в котором представлены ваши
статьи и презентации.
Юристам нужно верить в ваши
опыт, поэтому, если вы нацелены на работу в качестве эксперта по разводам
случаев, напишите исходное содержание в духе «10 советов по
Адвокаты по семейному праву при оспаривании результатов оценки жилья «.
Сделайте еще один шаг и отправьте эту статью по почте 50 разводам.
юристы в вашем сообществе.
2 Посещайте юридические семинары и курсы повышения квалификации. Оценщики могут связаться с юристами по
посещение или даже выступление на юридических семинарах
и курсы повышения квалификации; это
нередко группы приглашают оценщиков
делать презентации.Коллегии адвокатов графства
и региональные отделения национального юриста
организации часто имеют специализированные группы, которые
рассматривать такие области отраслевой практики как реальные
судебные разбирательства по имущественным спорам, претензии по страхованию имущества,
загрязнение окружающей среды, семейное право и
поместья / трасты.
Ищите события рядом с вами и
начать нетворкинг. Например, один недавний семинар, представленный на заседании секции Американской коллегии адвокатов.
Ассоциация получила название «Осуждение 101, Открытие — Взятие».
Депонирование противоположного оценщика и как компенсация
определяется, когда наибольшее и наилучшее использование или пер
Стоимость единиц неоднородна по всему объекту недвижимости.» В стороне
встречаясь с адвокатами, нанимающими оценщиков, вы увидите
точка зрения юриста на отложения и высшие и
лучше всего использовать в делах об осуждении.
3 Отвечая на запросы о работе специалиста, помните о конфликтных ситуациях. Оценщики, рассматривающие необходимость судебной работы
знать о ловушках конфликта.Адвокат-клиент
коммуникация и продукт работы адвоката
(например, частные материалы или информация
содержащие теории адвоката, исследования,
впечатления или анализ) надежно защищены
в соответствии с законом.
Однако нередки случаи, когда
поверенный по передаче конфиденциальной информации
в процессе собеседования или приема на работу
эксперт, например оценщик, потому что поверенный
предполагает, что он останется конфиденциальным. Проблемы
может возникнуть, когда советник по ту сторону
затем дело обращается к оценщику для
возможное участие (не зная, что оценщик общался
с адвокатом противоположной стороны).Юридическая проблема заключается в том, что
оценщик — намеренно или нет — может поделиться конфиденциальной информацией
информация узнала от первого поверенного. Ситуации вроде
это иногда приводит к дисквалификации адвоката
или эксперта — или и того, и другого — от дальнейшей работы по делу.
Как избежать таких
сценарий? Если поверенный
рассматривает возможность найма вас в качестве
эксперт, перед подробным
обсуждение дела
иметь место, сначала попросите список
с названиями сторон
и адвокаты со всех сторон
и страницу с субтитрами, чтобы
нет конфликта.
Подпись
страница обычно первая
страница документа о судебном иске
в котором перечислены имена
стороны и суд; однако подпись не всегда
показать все стороны, поэтому вам также понадобится список. Использовать этот
информацию, чтобы убедиться, что вы не были привлечены или
получил конфиденциальную информацию (даже не будучи принятым на работу)
от любых других сторон в данном деле или их адвоката. Ты
также необходимо убедиться, что у вас нет конфиденциальной информации
имеет отношение к делу, которое принадлежит одной из других сторон,
которые вы могли получить в результате предыдущей работы.
Начать вести базу данных случаев и личностей
стороны, с которыми вы были связаны; вы можете сделать
очень хорошее впечатление на адвокатов, желающих нанять вас, когда
они видят, насколько хорошо вы понимаете важность
конфликтные вопросы. Неспособность показать адвокатам, что вы осведомлены о конфликтах, может вызвать у них дискомфорт при найме вас.
Наконец, перед подробным обсуждением с юристами
о возможности быть принятым на работу, нужно прояснить
что они не должны обсуждать с вами конфиденциальную информацию
пока вас не примут на работу.Если они это сделают, а потом не нанимают
вас могут лишить права приема на работу из-за противодействия
советник. Хорошая практика — после первоначального запроса обращаться к
дружелюбное, но профессиональное письмо, подтверждающее, что не конфиденциально
информация обсуждалась.
4 Не позволяйте нанявшему вас адвокату удивиться в середине дела. Один верный способ вызвать недовольство адвоката
с вашими услугами в качестве эксперта — это иметь
поступает ранее нераскрытая информация
во время судебного разбирательства.Отрицательная информация или
вопросы, которые ставят под сомнение вашу объективность
обычно выходит в открытии. Время, чтобы
раскрыть эту информацию, когда поверенный
сначала учитывает ваше удержание, а не во время
ваши показания адвокатом противной стороны.
Темы
которые необходимо обсудить, включают бизнес или
личные отношения с любой из сторон,
дисциплинарные вопросы, иски, связанные с
ваша профессиональная работа и другая работа, которую вы
выполнено в отношении собственности или очень похожих свойств.(Убедитесь, что вы получили разрешение от предыдущих клиентов, если
конфиденциальная информация является проблемой в соответствии с Унифицированным
Стандарты профессиональной оценочной практики).
ЧАСТЬ ВТОРАЯ — Выполнение работы
5 Не принимайте вещи на свой счет. Характер судебного разбирательства означает, что вы оба
и ваша работа свидетеля-эксперта будет поставлена под сомнение.
Это может быть неприятно, но любой оценщик
при выполнении такой работы следует признать, что
идет с территорией.Тем не менее, мы видим оценщиков
наняты как эксперты, которые не могут отпустить ситуацию
и подавать ответные жалобы на других
оценщики с государственными оценщиками-регуляторами.
Излишне говорить, что практика плохая;
эксперту необходимо представить жизнеспособные теории в
суд, чтобы помочь своим клиентам, а не роптать потом на государство.
Кроме того, ваш клиент, скорее всего, не будет доволен тем, что вы сделали
их правовые вопросы являются частью другого дела вне суда.
6 Поймите «обнаруживаемость» информации в вашем рабочем файле. Адвокаты и эксперты-свидетели-оценщики нуждаются в
обращать пристальное внимание на то, есть ли тяга
материалы и другое предварительное содержание в
их рабочие файлы будут доступны другим
сторона в открытии. В федеральном суде возможность обнаружения
черновиков отчетов довольно ясно: под
пересмотренная версия Правила 26 Федерального
Правила гражданского судопроизводства, вступившие в силу в
2010, проекты отчетов и сообщения с
адвокат, нанявший эксперта, не
при условии регулярного обнаружения другой стороной.
Однако есть загвоздка: во многих штатах действуют правила гражданского судопроизводства. которые не соответствуют федеральному правилу, а это означает, что если вы выступаете в качестве эксперта по делу в суде штата, например, в Калифорнии, любые проекты отчетов, которые вы создали, и вашу переписку с поверенным может быть полностью обнаружен путем противодействия советник. Соответственно, в Калифорнии и штатах с аналогичным законы, адвокаты, как правило, не хотят, чтобы их дающие показания эксперты создавать проекты до тех пор, пока их вероятные мнения и обоснования к ним установлены.(См. Законы штата о возможности обнаружения черновиков отчетов на www.appraiserlawblog.com/2016/01/appraiser-expert-witness-issue.html.)
Чистая прибыль оценщиков, нанятых в качестве экспертов с
в отношении проектов отчетов и письменных сообщений с
адвокат? Получите конкретное указание адвоката по этому вопросу
в начале помолвки (разные поверенные будут
имеют разные точки зрения) и поддерживайте свой рабочий файл, как если бы
все, кто находится в деле, включая противную сторону, увидят это.
7 Найдите время, чтобы сделать все правильно. При первых заданиях в качестве свидетеля-эксперта, рассчитываете потратить на работу больше времени, чем за что вы на самом деле выставляете счет. Найдите время, чтобы как следует понять случаи, проблемы, свойства и сопоставимые — независимо о том, платят ли вам за дополнительное время. Эффективность приходит с опытом.
8 Избегайте шаблонного языка и форм. Для большей части работы свидетеля-эксперта
соответствующий и убедительный тип отчета
будет повествовательным отчетом, а не заранее напечатанным
форма. Будьте осторожны при использовании общих утверждений
это может быть обычным явлением в кредитовании
задания, потому что они могут уменьшить ваши
авторитет в судебном процессе. Прочтите каждое слово, которое
вы используете, чтобы убедиться, что это не может быть неверно истолковано
или скрученный.
9 Внимательно рассмотрите свои предположения. Допущения вашего оценочного отчета, которые могут варьируются от «общего» до «экстраординарного», может оставить ваше мнение уязвимым для возражения от адвоката противной стороны; экстраординарный предположения особенно уязвимы атаковать перекрестный допрос или другой оценщик, выполняющий обзор. Исключить действительно ненужные предположения, а затем сделайте работа или исследования, необходимые для устранения нужны другие предположения. Будьте готовы к энергично объяснять и защищать любые оставшиеся предположения.
10 Чрезмерный охват почти никогда не работает. Неопытные свидетели-эксперты часто
переоценивать свое мнение, в конечном итоге
неподтвержденные выводы в попытке
пожалуйста клиенту. Как вы понимаете, этот план
обычно имеет неприятные последствия и открывает дверь для креста
экзамен, который подрывает ваш авторитет.
Когда чрезмерное стремление приводит к абсурду,
суд может полностью игнорировать мнение оценщика
мнения, как это произошло в ходе судебного разбирательства в Налоговом суде 2011 года.Суд отклонил оценочные показания
поддержка диковинной оценки налогоплательщиком заповедника
сервитут, устанавливающий:
В большинстве случаев, как и в этом, нет споров о квалификации оценщиков. Проблема создается их готовность использовать свое резюме и свои навыки для защиты интересов позиция стороны, которая нанимает их без оглядки к объективным и значимым фактам, противоречащим их профессиональным обязательства… правосудие часто изображается как завязанное на глазах символизируют беспристрастность, но нам не нужно слепо признавать абсурд заключения экспертов. Boltar, L.L.C. v Комиссар, 136 T.C. № 14 (5 апреля 2011 г.).
Помните, хорошие свидетели-оценщики не являются защитниками,
и должны оставаться беспристрастными оценщиками.
Некоторые оценщики, похоже, думают, что экспертная работа не подвергает их риску иска о профессиональной ответственности, как в других областях работы.Наши утверждения говорят об обратном. Клиенты и неклиенты также подают в суд оценщики за их услуги свидетелей-экспертов.
В ситуации с иском в Калифорнии домовладельцы, чей роскошный дом сгорел дотла, не были удовлетворены предложением, сделанным им их страховой компанией от пожара, о финансировании восстановления их дома. По совету своего адвоката домовладельцы приняли от своей страховой компании около 3 миллионов долларов, предложенных в качестве «полной восстановительной стоимости», но затем подали иск против страховой компании, утверждая, что им недоплачили за убыток в размере 1 миллиона долларов.
Адвокат домовладельцев-истцов нанял оценщика, который выступил в качестве эксперта для истцов в их деле против страховой компании. Оценщик высказал мнение, что дом был построен из материалов высочайшего качества и тщательно поддерживался до его разрушения. По его мнению, восстановление дома обошлось в 4 миллиона долларов.
Страховая компания наняла собственного эксперта-оценщика.Он признал, что дом истцов был красивым, построенным по индивидуальному проекту жилищем; однако он оценил полную стоимость замены не более чем в 3 миллиона долларов. Он добавил, что истцы стремились «обновить» многие функции при перестройке, и что «обновление» привело к расхождению во мнениях в 1 миллион долларов.
Попытки уладить дело не увенчались успехом, и дело было передано в суд. На суде присяжные решили, что предложение страховой компании истцам в размере 3 миллионов долларов было разумным и представляло собой полную восстановительную стоимость.
Жюри не только признало интересы страховой компании и домовладельцев, но и присудило страховой компании компенсацию в размере 200 000 долларов США.
Истцы решение не приняли и наняли нового адвоката. Новый поверенный подал иск для домовладельцев против их адвоката, их свидетеля-эксперта-оценщика, а также эксперта-свидетеля-оценщика страховой компании. В новом иске домовладельцы утверждали, что их бывший адвокат не оценил должным образом их претензии к страховой компании.По сути, они сказали, что их адвокат должен был отговорить их от подачи иска, поскольку он должен был знать, что их дело не увенчается успехом. Они утверждали, что их эксперт-оценщик проявил халатность при вынесении своего заключения об убытках в размере 4 миллионов долларов и должен был понять, что сумма в 3 миллиона долларов была разумной. Если бы предыдущий адвокат и их эксперт-оценщик выполнили свою работу должным образом, домовладельцы утверждали, что они не подавали бы в суд на своего страховщика, проиграли в суде и теперь были бы обязаны платить своему бывшему адвокату и страховой компании.
Исковые требования к противоположному эксперту-оценщику также были уникальными. Истцы утверждали, что эксперт противной стороны был обязан дать им правдивые показания, но вместо этого солгал о них и об их мотивах «повышения». Они утверждали, что он унизил их, заявив, что они пытались восстановить дом намного лучше, и обманным путем заставил страховую компанию оплатить эти расходы. Давая ложные показания, эксперт противной стороны «отравил» умы судьи и присяжных и частично ответственен за отрицательный вердикт, вынесенный на суде.Суд удовлетворил ходатайство эксперта противоположной стороны об отклонении, заявив, что он не несет никаких обязательств перед истцами и отсутствуют доказательства того, что он дал лжесвидетельство во время дачи показаний.
Дело против эксперта-оценщика домовладельцев было сложнее защитить. Защитник должен был утверждать, что экспертное заключение оценщика, вынесенное от имени истцов, было достоверным и разумным, даже несмотря на то, что оно было признано обратным. Когда два экспертных заключения были взвешены судьей и присяжными, они определили, что мнение страхователя не так убедительно, как мнение оценщика, нанятого страховой компанией.Защитник возложил часть вины на истцов и их бывшего защитника. Он утверждал, что на присяжных повлияло их мнение о том, что истцы переусердствовали и пытались получить деньги, на которые они не имели права.
В случае, когда уже было много экспертов-оценщиков, пришлось нанять еще одного для помощи в защите. Этот эксперт должен был высказывать свое мнение от имени первоначального эксперта, мнения которого в настоящее время подвергались сомнению.Он посмотрел на цифры затрат застрахованного и смог сказать, что стоимость высококачественных строительных материалов колеблется. После тщательной разбивки всех категорий затрат он смог показать, что мнение о восстановительной стоимости в 4 миллиона долларов было «вопросом мнения» и, следовательно, заслуживающим доверия.
Спустя почти 10 лет после того, как дом истцов был уничтожен пожаром, иск был передан в посредничество. Страховая компания согласилась взять только 100 000 долларов из 200 000 долларов, выданных домовладельцам.Дополнительные оставшиеся 100 000 долларов были выплачены транспортной службой поверенного по вопросам E&O и службой E&O оценщика, чтобы положить конец судебному разбирательству и избежать риска худшего исхода.
После почти 10 лет судебных разбирательств истцы ушли с примерно 50 000 долларов, но им не пришлось платить страховой компании, своему бывшему адвокату, второму адвокату или эксперту-оценщику. Эксперт-оценщик так и не получил гонорара за выполненную им работу — почти 50 тысяч долларов.Его страховая компания E&O выплатила более 200 000 долларов в качестве гонорара защиты и урегулирования, чтобы положить конец иску, поданному против него его бывшими клиентами.
Хотя этот случай может быть крайним примером, он, безусловно, дает представление о различных болотах, которые могут возникнуть в результате принятия определенных «экспертных» заданий. Один из уроков состоит в том, чтобы тщательно оценивать своих потенциальных клиентов как эксперта — когда вы являетесь свидетелем-экспертом, вы работаете с клиентами, уже находящимися в ссоре, и они могут быть из тех людей, которые более предрасположены подавать на вас в суд.
Остерегайтесь обвиненийДругая ситуация с претензией, в которой участвует эксперт-свидетель-оценщик, подчеркивает важность оценки клиента и дела перед принятием соглашения. Это также демонстрирует важность того, чтобы у вас было достаточно времени — и чтобы клиент мог заплатить вам за это время, — чтобы должным образом провести встречу со свидетелем-экспертом.
В этом случае эксперт-свидетель-оценщик согласился выступить в качестве эксперта для другого оценщика, которому предстояло дисциплинарное слушание перед судьей по административным делам.Этот оценщик имел лицензию около 10 лет, и лицензионный совет рассмотрел многочисленные оценки, подготовленные им в ответ на жалобу. В этих отчетах было множество предполагаемых нарушений USPAP, но оценщик винил других в своих ошибках. Он заявил, что получил неполное и неподходящее обучение у своего первого наставника, и критиковал «ограниченный надзор и инструкции», предоставленные несколькими из его клиентов AMC. Он также утверждал в свою защиту, что оценочная индустрия стала «быстро развивающейся, бесплатной для всех» и что он просто делал то, что от него ожидали АМС.
Оценщик ранее придерживался дисциплины, и многие ошибки, обнаруженные в последних отчетах, указывают на то, что оценщик не принял близко к сердцу свою прошлую дисциплину. Оценщик не брал на себя ответственность за свои действия, не проявлял раскаяния, уклонялся от следователя и выказывал неуважение и пренебрежение к рецензенту совета. Он сказал, что ему не платят достаточно для выполнения работы, соответствующей стандартам, установленным советом директоров.
Если бы эксперт изучил историю оценщика, она, возможно, отказалась бы помочь ему, но не сделала этого из-за нехватки времени.Эксперт пересекся с этим оценщиком, потому что посещал некоторые занятия, которые она преподавала на протяжении многих лет. Она никогда с ним не работала и не имела оснований судить о его работе. Она просто думала, что он выглядел как хороший молодой человек.
Оценщик сказал эксперту, что его несправедливо преследует правление и ему нужна ее помощь. Она согласилась выступить в качестве его эксперта, прежде чем даже попросить взглянуть на любую его работу или любой из рассматриваемых отчетов. Из-за собственной загруженности и непредоставления документов адвокатом оценщика застрахованная получила документы на рассмотрение только за 3 дня до слушания.
Получите последние уведомления о претензиях , доставленные на ваш почтовый ящик.
Эксперту было предоставлено 29 отчетов об оценке, рабочие файлы и обзоры, и он выбрал 3 случайных отчета для просмотра.Она не проводила формальную оценку любого из трех отчетов из-за ограничений по времени и бюджету.
В ходе допроса в судебном заседании эксперт признала, что в общей сложности шесть часов готовилась к даче показаний. Ее показания не были безоговорочным одобрением работы оценщика — она не нашла вопиющих ошибок, оценщик проделал адекватную работу, и он «обсуждал вещи, которые требовали обсуждения». Она также сказала, что его работа продемонстрировала улучшения, но не смогла объяснить или показать какие-либо примеры улучшений.
Судья по административным делам вынес решение и постановление на 25 страницах. Он приказал отозвать лицензию оценщика и заплатить 15 000 долларов в качестве компенсации. Затем судья написал, что, по его мнению, «… существует также причина для наложения дисциплины на« эксперта »оценщика недвижимости ответчика». Соответственно, через несколько недель эксперт получила письмо от лицензионного совета, в котором говорилось, что в настоящее время в отношении нее ведется расследование в связи с ее работой в этом вопросе.
Информация в этом Уведомлении о претензиях не является юридической консультацией, и на нее не следует полагаться при принятии юридических решений, включая, помимо прочего, решение о том, следует ли и когда подавать какие-либо судебные иски. Вам следует проконсультироваться со своим адвокатом относительно любых юридических решений. Информация также не должна толковаться как признание фактов или закона и предлагается без ущерба для какой-либо правовой позиции или защиты какой-либо стороны.
Вышеупомянутая статья была написана Питером Кристенсеном и Майклом Брансоном SRA, MNAA и первоначально была опубликована и перепечатана с сайта Appraisal. Оценка института (4 квартал 2015 г.). © 2015 Институт оценки, Чикаго, Иллинойс. Архив журнала Valuation, включая прошлое Питера статьи доступны по адресу http://www.appraisalinstitute.org/publications/valuation-magazine/
Авторские права 2016.Администраторы LIA и страховые услуги. Все права защищены.
Флорида Эксперт Нельсон Босуэлл, младший, JD, SRA Г-н Босуэлл проводил оценку всех типов пристроенных и отдельно стоящих жилых и коммерческих объектов для 1–4 семей. и смета строительства более 35 лет. Задания включают, помимо прочего: высококачественную недвижимость стоимостью в несколько миллионов долларов на берегу залива, на берегу озера, поля для гольфа, площадей, конных ферм, поместья с несколькими особняками, исторические дома, уникальные и единственные в своем роде недвижимость, квартиры, складские помещения, кабинеты врачей, круглосуточные магазины, распродажа со скидкой, свободные участки и т. д.и т. д. Пользователи включают, но не ограничиваются, поверенных в штате и за его пределами, банкиров, ипотечных компаний, государственных структур, руководителей, состоятельных физических и частных лиц для использования в судебных процессах, финансировании, принятии решений о покупке и продаже. Флорида имеет один из самых сложных и всеобъемлющих строительных норм и правил в стране в результате урагана Эндрю в 1992 году. Г-н Босуэлл является знающим экспертом по всем редакциям Строительных норм Флориды, существующих, строительных и жилых. NELSON BOSWELL, LLC Также специализируется на оговорке об оценке страхования домовладельцев. Это не относится к рыночной оценке недвижимости, а относится к применению пункта об оценке страхователем или перевозчиком в спорах по претензиям. Основным аспектом возмещения убытков часто является точная оценка ремонта и ремонта конструкции, а также установление других убытков, понесенных застрахованным лицом и покрытых полисом. Г-н Босвелл также специализируется на оценке и оценке стоимости сложной, уникальной или единственной в своем роде жилой недвижимости с высокой стоимостью в долларах, особенно в тех случаях, когда точный подход к стоимости посредством профессиональной оценки стоимости обеспечивает поддержку оценка рыночной стоимости. Это тем более актуально, если могут потребоваться показания свидетеля-эксперта. Мы очень хорошо владеем последней версией программного обеспечения Xactimate Cost Estimating и другими типами программного обеспечения для оценки затрат. Оценка профессиональных затрат или исправлений включает в себя больше, чем просто использование программного обеспечения. Существует процесс и методология (как и в процессе и методологии оценки недвижимости), в которых оценщик приходит к окончательной стоимости или смете восстановления с использованием стандартных процедур оценки стоимости строительства. Какой бы сложной ни была оценка, она должна быть логичной и простой для понимания. И лучше всего это делать тем, у кого есть реальный опыт заключения контрактов и строительства. Штаты не оценщиков стоимости лицензий. Штаты до лицензируют специалистов, выполняющих смету расходов в рамках текущей деловой практики. Среди лучших лицензий и квалификаций для такого задания — сертифицированный государством генеральный подрядчик класса А (включая любой тип здания). Кроме того, опытный оценщик недвижимости владеет техникой составления отчетов. Это позволяет получить хорошо обоснованную и хорошо написанную смету расходов. 813-215-7384 |
Оценщик Главная
МАЙКЛ ФОРД, ОЦЕНКА
Сертифицированный оценщик недвижимости
Расположен в Саут-Бэй — районе Большого столичного Лос-Анджелеса, с 1986 года. Обслуживает региональную рыночную зону пяти округов Южной Калифорнии для всех типов недвижимости и оценки деловой собственности, включая жилую, коммерческую, промышленную, приносящую доход недвижимость, а также пустующие земли. от отдельных участков до больших площадей для целей разделения.
Ведущая компания по оценке недвижимости с обширным опытом работы на местах, специализирующаяся на предоставлении точных, тщательно изученных; и полностью проанализированы оценочные и консультационные услуги.
Специалист домов престарелых; заправочные станции, жилые и коммерческие объекты на набережной, а также другие объекты комплексной собственности. Эксперт-криминалист. Доступно для командировки за границу / за границу по специальной договоренности, с учетом требований времени и государственных соглашений о взаимности.
Бывший оценщик Департамента казначейства / Налоговой службы . Эксперт по оценке для всех целей налогообложения недвижимого имущества, включая опровержение встречных требований IRS. Эксперт-оценщик судебно-медицинской экспертизы.
Моя философия как оценщика основана на убеждении, что рынок недвижимости «работает». Это демонстрируют даже нисходящие рынки. Оценщик обязан анализировать этот рынок, а не навязывать свои собственные убеждения и предвзятость при анализе рыночных условий, влияющих на мнение о ценности.
Оценки и Отчет по качеству превосходят отраслевые требования. Каждая оценка уникальна. Я не делаю шаблонов и не набиваю 75% отчета устаревшими, ограниченно релевантными, общими данными, чтобы в короткие сроки выпускать толстые отчеты.
Некоторые из услуг, связанных с оценкой, включают:
- Судебно-медицинская экспертиза / Расследование мошенничества
- Свидетельские показания эксперта
- Дробная оценка процентов (только TIC)
- Справедливая рыночная стоимость налога на имущество IRS (текущая и ретроспективная)
- Справедливая рыночная стоимость подарочного налога IRS
- Справедливая рыночная стоимость — IRS Conservation Easements
- Справедливая рыночная стоимость — безналичные благотворительные пожертвования IRS
- Ипотечное финансирование
- Fannie Mae, Freddie Mac и HUD / FHA
- Неинституциональное финансирование частных инвесторов
- Ссуды Администрации малого бизнеса (SBA)
- Рыночная стоимость для любых других целей
- Непрерывность деятельности / Используемая ценность
- Оценка бизнеса
- Банкротство
- Удаление PMI
- Планировка недвижимости
- Развод
- Мировые споры
- Налоговые отчисления
- Страхование
- Установление запрашиваемой цены
- Установление справедливой цены для предложения
- Обзор оборонной аттестации для коллег
Все заполненные отчеты об аттестации доставляются клиентам по электронной почте в виде вложений в формате pdf.Переплетенные и ламинированные, цветные бумажные копии доступны по предварительной договоренности
Что такое оценка? — Все экспертные оценки, Данвуди, Джорджия,
Что такое экспертиза Посмотрите наше обучающее видео.
Посмотреть образец оценки
Большинство участников очень хорошо знакомы. Риэлтор является наиболее частым лицом сделки. Ипотечная компания предоставляет финансовый капитал, необходимый для финансирования сделки. Титульная компания гарантирует, что все аспекты сделки завершены и что четкое право собственности переходит от продавца к покупателю.
Итак, кто следит за тем, чтобы стоимость собственности соответствовала выплачиваемой сумме? Слишком много людей вовлечено в процесс с недвижимостью, чтобы позволить совершить такую сделку, не убедившись, что стоимость собственности соизмерима с выплачиваемой суммой.
Здесь на помощь приходит оценка . Оценка — это объективная оценка того, что покупатель может рассчитывать заплатить — или что получит продавец — за земельный участок, где и покупатель, и продавец являются информированными сторонами. Чтобы быть информированной стороной, большинство людей обращаются к лицензированному, сертифицированному профессиональному оценщику, чтобы дать им наиболее точную оценку истинной стоимости их собственности.
Инспекция
Итак, что входит в оценку недвижимости? Все начинается с осмотра.Обязанность оценщика — осмотреть оцениваемую собственность, чтобы установить ее истинный статус. Он или она должны действительно видеть такие характеристики, как количество спален, ванных комнат, местоположение и т. Д., Чтобы убедиться, что они действительно существуют и находятся в том состоянии, в котором их ожидает разумный покупатель. Осмотр часто включает в себя зарисовку собственности, обеспечение надлежащей площади в квадратных футах и передачу плана собственности. Самое главное, оценщик ищет любые очевидные особенности или дефекты, которые могут повлиять на стоимость дома.
После проверки участка оценщик использует два или три подхода к определению стоимости недвижимости: стоимостной подход, сравнение продаж и, в случае аренды недвижимости, доходный подход.
Затратный подход
Затратный подход проще всего понять. Оценщик использует информацию о местных затратах на строительство, расценках на оплату труда и других факторах, чтобы определить, сколько будет стоить строительство объекта недвижимости, аналогичного оцениваемому.Это значение часто устанавливает верхний предел того, за что будет продаваться недвижимость. Зачем вам платить больше за существующую недвижимость, если вы можете потратить меньше и вместо этого построить новый дом? Хотя могут быть смягчающие факторы, такие как местоположение и удобства, они обычно не отражаются в стоимостном подходе.
Сравнение продаж
Вместо этого оценщики полагаются на подход сравнения продаж для оценки этих типов элементов. Оценщики знакомятся с районами, в которых они работают.Они понимают ценность некоторых особенностей для жителей этого района. Они знают схему движения, школьные зоны, оживленные проезды; и они используют эту информацию, чтобы определить, какие атрибуты свойства повлияют на значение. Затем оценщик изучает недавние продажи поблизости и находит недвижимость, которая «сопоставима» с объектом оценки. Продажные цены на эти объекты недвижимости используются в качестве основы для начала метода сравнения продаж.
Используя знания о стоимости определенных объектов, таких как квадратные метры, дополнительные ванные комнаты, паркетные полы, камины или участки для просмотра (и это лишь некоторые из них), оценщик корректирует сопоставимые свойства, чтобы более точно отобразить объект недвижимости.Например, если в сопоставимой собственности есть камин, а у объекта нет, оценщик может вычесть стоимость камина из продажной цены сопоставимого дома. Если объект недвижимости имеет дополнительную половину ванной комнаты, а сопоставимая — нет, оценщик может добавить определенную сумму к сопоставимой собственности.
В случае доходной собственности — например, сдаваемых внаем домов — оценщик может использовать третий подход к оценке собственности. В этом случае сумма дохода, получаемого от собственности, используется для расчета текущей стоимости этих доходов в обозримом будущем.
Выверка
Объединив информацию из всех подходов, оценщик готов оговорить оценочную рыночную стоимость объекта недвижимости. Важно отметить, что, хотя эта сумма, вероятно, является лучшим показателем того, сколько стоит недвижимость, она может не быть окончательной продажной ценой. Всегда есть смягчающие факторы, такие как мотивация продавцов, срочность или «войны ставок», которые могут изменить окончательную цену вверх или вниз. Но оценочная стоимость часто используется в качестве ориентира для кредиторов, которые не хотят давать покупателю ссуду больше, чем на самом деле стоит недвижимость.Суть в том, что оценщик поможет вам получить наиболее точную стоимость недвижимости, чтобы вы могли принимать наиболее обоснованные решения в отношении недвижимости.