Вопрос по оформлению документов при покупке квартиры – Какие документы нужны при покупке квартиры

Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

• Паспортные данные участников правового отношения.
• Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
• Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
• Место и дата совершения сделки.
• Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
• Правовая ответственность сторон.
• Порядок передачи собственности.
• Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

• Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
• Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
• Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
• Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
• Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
• Чек об уплате госпошлины.
• Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
• Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
• Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

• На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
• По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
• Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
• Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
• Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
• Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

• Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
• Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
• Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
• При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
• Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
• Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
• При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
• Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

estate-advisor.ru

Какие документы обязательно следует проверить при покупке квартиры

06.02.2016   27 040

Порой трудно найти среди множества предложений ту самую уютную квартиру своей мечты за справедливую цену. Однако, отыскав её, терять голову и забывать на радостях об осторожности нельзя. Прежде чем договариваться о сделке и вносить задаток, необходимо иметь представление о том, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры.

Выяснить, имеет ли право продавец распоряжаться имуществом или пытается скрыть важные детали. Проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой можно при помощи нехитрых действий, которые обезопасят вас от покупки обремененной правами третьих лиц недвижимости и иных неприятных сюрпризов.

1) При встрече с продавцом попросите его предоставить вам для ознакомления правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи/наследования/дарения/мены, объясняющие возникновение права собственности. Хранятся подобного рода бумаги у владельца квартиры, и потому получить доступ к ним не должно составить труда. Убедитесь, что данные квадратные метры принадлежат именно ему.

2) Осведомитесь об истории самой квартиры, бывших её хозяев и тех, кто прежде проживал в ней или участвовал в приватизации. Эта информация отражена в домовой книге и выписке из лицевого счета, однако запросить её в расчётно-справочном центре (РСЦ) может лишь собственник или его доверенное лицо.

При проверке этих документов перед покупкой квартиры важно, чтобы никто из прежних жильцов утерян не был. Например, временно выписанные, но сохраняющие право проживания и после смены собственника. К ним относятся заключенные, военнослужащие срочной службы, дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, пожилые люди, помещенные в дома престарелых и лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере. Эти граждане могут попросту отравить жизнь новых владельцев.

Покупая приватизированную квартиру, проверьте, нет ли иных участников приватизации, сохраняющих право собственности. О них можно узнать из выписки о лицах, участвовавших в приватизации жилого помещения, полученной в РСЦ.

3) Квартира, полученная по наследству, требует еще большего внимания. Чтобы исключить внезапное появление претендентов на наследство, необходимо отправиться на пару с продавцом к нотариусу, который занимался его делом о наследстве, и запросить выписку из нотариальной книги, где должно быть четко отмечено, что иных наследников нет или же они подписали отказ.

Неучтённый претендент может в течении 3-х лет заявить о своих правах, что приведет к нуллификации сделок, заключенных до принятия наследства. Среди наследников могут быть несовершеннолетние, нетрудоспособные супруги/родители, которые наследуют свою долю не зависимо от того, на кого было оформлено завещание.

4) Проверьте нотариально заверенное согласие супруга(и) собственника квартиры. По закону он/она имеет право на 1/2 собственности, приобретенной в браке, даже если не проживает и не прописан/а в ней. И в том случае, если на момент продажи квартиры брак расторгнут. Сколько времени прошло после развода значения не имеет.

Если между супругами был подписан брачный контракт, в котором определены иные условия распоряжения собственностью, то согласие второй половины не требуется.

5) При наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних, продавцу потребуется предоставить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Разрешение выносится с условием предоставления несовершеннолетнему права пользования иной жилплощади. При несоблюдении этого требования сотрудники органа опеки обратятся в суд и добьются признания сделки недействительной.

6) Следующий шаг —  проверка наличия таких обременений, как:

• Аренда квартиры — арендаторы вправе находиться в квартире до завершения срока договора найма;
• Рента — после смерти собственника жильё, находящееся в ренте, переходит в собственность рентоплательщика;
• Недвижимость находится в залоге;
• Арест квартиры;
• Судебное разбирательство в отношении интересующей вас жилплощади.

Сведения о возложенных на квартиру запретов и обременений указаны в справке БТИ о правах на недвижимость, ограничениях и обременениях.

7) Продажа по генеральной доверенности. Узнайте, какие обстоятельства вынудили собственника переложить заботы о продаже недвижимости на доверителя. Убедитесь в действительности доверенности у заверявшего его нотариуса. Лучше всего проверить это непосредственно перед покупкой недвижимости. Возможно, по каким-либо причинам она отозвана (аннулирована). Следующий шаг, который следует предпринять, — убедиться в том, что владелец квартиры жив.

8) Необходимо установить дееспособность владельца квартиры. Сделки с недееспособными могут осуществляться через попечителя или опекуна, назначенного органами опеки и попечительства. Сделки напрямую, без письменного согласия попечителя, с данной категорией граждан признаются недействительными.

Признать недееспособность или ограниченную дееспособность гражданина можно лишь через суд. Основанием для этого является психическое расстройство, злоупотребление алкогольными напитками, наркотическими или психотропными веществами.

Конечно, перед заключением сделки купли-продажи квартиры нотариус проверяет большую часть этих документов, чтобы удостовериться в её правомерности. Однако проверка юридической чистоты квартиры — проблема преимущественно покупателя, так как упущения в каком-либо из этих вопросов ложатся на ваши плечи и вам придется мириться с последствиями.

После того как вы тщательно проверили все вышеперечисленные документы и убедились в юридической чистоте покупаемой квартиры, можно оставлять задаток и приступать к самому важному этапу – оформлению и регистрации договора купли-продажи. Только так вы сможете застраховать себя от многочисленных рисков при покупке квартиры.

Читайте также:

myrealtor.by

что делать после покупки квартиры в первую очередь?

На этапе регистрации прав собственника в Росреестре бумажная волокита, связанная с приобретением жилья, для счастливого владельца не заканчивается. Это только начало длительного похода по инстанциям с целью переоформления многочисленных договоров на предоставление коммунальных и иных услуг.
Поэтом рекомендую отложить празднование новоселья на пару-тройку недель и заняться делами более насущными. В этой статье я расскажу о том, что нужно сделать в первую очередь при покупке квартиры, куда при этом обратиться и как происходит процедура переоформления коммунальных и иных услуг на себя.

○  От каких условий зависит первоочередность действий?

Первоочередность действий по оформлению коммунальных услуг зависит от рынка, на котором была приобретена недвижимость – являетесь ли Вы владельцем квартиры в новостройке или собственником жилья, купленного на «вторичке».
В любом случае первым этапом будет обращение к управляющей организации – посреднику между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (в старых домах функции управляющего может исполнять ТСЖ).
Вторым этапом будет заключение или переоформление соглашений на поставку ресурсов с соответствующими компаниями.

Вернуться к содержанию ↑

○ Что делать после покупки жилья в новостройке?

Первым делом регистрируем право собственности на квартиру в Росреестре.
Для этого понадобится подписать с застройщиком акт приема-передачи и получить от него технический план на квартиру. Иногда технический план нужно оформлять самостоятельно (это зависит от договоренности с застройщиком). Заказать техплан можно в Кадастровой палате Росреестра или у кадастрового инженера.
С актом приема-передачи и техпланом нужно обратиться в Росреестр.
С момента получения акта-приема передачи, на имя нового собственника начисляются коммунальные платежи. Основанием служит п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ:

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
…
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи».

✔  Оформление договора в ЖКХ

Управляющая организация (УО) является посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями (ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ). Ресурсоснабжающая организация выставляет УО счет за услуги. УО, в свою очередь, выставляет счет жильцам, получает от них деньги и передает организации, предоставляющей ресурс.
Как узнать новому собственнику в какую УО обратиться? Местный орган власти самостоятельно проводит конкурс на отбор управляющей организация. В течение 10 дней после его проведения лицам, получившим передаточный акт от застройщика, местным органом власти сообщается о его результатах – о том, какая УО выиграла конкурс и об условиях договора (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

✔ Оформление лицевого счета

Лицевой счет – понятие, используемое в обиходе для платежного документа, выдаваемого УО собственнику. Он выдается на каждую квартиру и отражает информацию о внесении коммунальных услуг.
Чтобы его оформить, необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением, написанным в произвольной форме с просьбой об открытии счета на Ваше имя. К заявлению следует приложить паспорт и передаточный акт.

✔  Обращение в энергосбыт

По правилам Постановления Правительства РФ № 442, физические лица, являющиеся потребителями электроэнергии, должны заключить договор с гарантирующим поставщиком или энергосбытом (п. 71 Постановления).
Договор не обязательно должен быть письменным и считается заключенным с момента начала использования электроэнергии. Наличие договорных отношений подтверждается соответствующими квитанциями. Сообщает информацию о пользователе электроэнергией в этом случае УО (пункты 72, 73 Постановления).
Чтобы заключить письменное соглашение на потребление, нужно обратиться к энергосбыту, обслуживающему зону, где находятся энергопринимающие устройства, с заявлением о желании заключить договор. Перечень необходимых документов можно посмотреть в п. 34 Постановления Правительства РФ № 442 (если всех документов нет, энергосбыт должен их собрать самостоятельно).

✔ Дополнительные действия

Если в новостройке предусмотрено использование газовых плит, то необходимо обратиться в горгаз для заключения соответствующего договора.
Если Вы собираетесь жить в помещении, не забудьте в нем прописаться. Для этого необходимо обратиться в орган регистрационного учета. Зарегистрировать по адресу нужно всех – и постоянных, и временных жильцов.
Домашние сети (и телефон, и интернет, и телевидение) зачастую предоставляются одним провайдером, который еще на этапе строительства подводит к дому необходимые провода. Узнайте у застройщика, кто является Вашим провайдером и отправляйтесь к нему заключать договор.
Если Вас оператор телефонной связи не устраивает, то Вы вправе выбрать любого другого. Порядок предоставления услуг телефонной связи регулируется пунктами 15-18, 57-59 Постановления Правительства РФ № 1342.
Кроме того, сейчас можно воспользоваться дополнительными услугами, такими как страхование квартиры, установка охранной сигнализации, доставка воды и т.д.

Вернуться к содержанию ↑

○ Что делать при покупке жилья на вторичном рынке?

Обязанность по уплате коммунальных платежей возникает после оформления права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). То есть, после регистрации нового владельца в Росреестре.
Чтобы не получать платежки на имя старого хозяина, следует поскорее переоформить все документы на оплату на себя.

✔ Обращение в ТСЖ или ЖКХ

Поинтересуйтесь у соседей или бывшего собственника о наличии ТСЖ в Вашем доме. Это сообщество собственников, о котором обязан знать каждый жилец. Если ТСЖ не создавалось, поинтересуйтесь адресом управляющей организации.
Чтобы вступить в ТСЖ необходимо подать соответствующее заявление.
Если адрес УО Вам не подсказали, можно его узнать из приходящих платежных документов, в расчетно-кассовом центре или через специальные сервисы в интернете.
С управляющей организацией заключается договор.

✔ Переоформление лицевого счета

Переоформлением лицевого счета занимается ТСЖ или УО. Для этого необходимо подать соответствующее заявление, паспорт и подтвердить права собственника.
Отказ в переоформлении лицевого счета по причине задолженности не является законным. Новый владелец не должен отвечать по долгам продавца. Исключение – сборы на проведение капитального ремонта.

✔ Переоформление договора с энергосбытом

Энергосбыт необходимо известить о смене собственника. Для этого следует обратиться в компанию, поставляющую электроэнергию в зону обслуживания, где находится Ваш дом.
Чтобы переоформить договор, необходимо взять с собой паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру и снять текущие показания счетчика. Если Вы уже начали платить по счету, возьмите с собой квитанцию.

✔ Переоформление счетчиков потребления воды, если они имеются

Если имеются приборы на учет воды, необходимо переоформить счетчик на горячую и холодную воду на себя.
Для этого снимаются показания приборов. С паспортом, документами на квартиру и документами на счетчики (если есть) необходимо обратиться в водоканал.

✔ Переоформление стационарного телефона, при его наличии

Если в квартире, куда Вы вселились есть действующая телефонная линия, нужно обратиться к оператору связи.
Как переоформить домашний телефон на себя? Для этого в течение месяца с момента заселения необходимо обратиться к оператору со своим паспортом и с правоустанавливающим документом на квартиру. Никаких отказов от пользования сетью от бывшего собственника получать не нужно. Старый договор прекращается автоматически, об этом свидетельствует п. 5 ст. 45 Закона «О связи»:

«В случае прекращения у абонента права владения и пользования помещением, в котором установлено оконечное оборудование (далее — телефонизированное помещение), договор об оказании услуг связи с абонентом прекращается.
При этом оператор связи, с которым прекращается договор об оказании услуг связи, по требованию нового владельца телефонизированного помещения в течение тридцати дней обязан заключить с ним договор об оказании услуг связи.»

✔ Оформление договора с газовой службой, если имеется необходимость

Договор о газовом обслуживание необходимо заключать каждому собственнику квартиры, в которой есть внутриквартирное газовое оборудование (п. 17 Постановления Правительства РФ № 410). От имени собственника заключить договор может управляющая организации или ТСЖ. О наличии договора необходимо обязательно поинтересоваться у вышеуказанных лиц.
Если в квартире устанавливается дополнительное оборудование, в газовую компанию направляется заявка на заключение договора, где указывается перечень внутриквартирного оборудования (п. 18 Постановления № 410). Поручить заключение договора можно УО или ТСЖ.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру на вторичке, нам приходят квитанции о большой задолженности по ЖКХ, как доказать, что это не наш долг?

Платить по старым квитанциям не нужно. Это проблема не Ваша, а управляющей организации. Вы являетесь плательщиком коммунальных платежей с момента регистрации права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).
Просто оформите на себя новый лицевой счет и платите по своим счетам. Взыскать задолженность с Вас УО не имеет права.
Если управляющая организация не желает открыть лицевой счет, обратитесь в суд. Суд в таких случаях становится на сторону нового собственника (например, решение по делу № 2-1837/12 Заволжского районного суда).

✔ Купили квартиру в новостройке, но нам не разрешают оформить лицевой счет, с чем это может быть связано?

Если Вы обратились с просьбой об оформлении счета в единый расчетно-кассовый центр, там, скорее всего, потребуют, чтобы Вы расторгли договор с управляющей организацией.
Если отказывает в открытии счета УО, вспомните, точно ли Вы с ней подписывали договор на основании передаточного акта на жилье. В договоре должны быть прописаны обязанности УО по оформлению лицевых счетов. Если такой обязанности нет, созывается собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принимается решение об изменении условий договора. На основании протокола собрания собственников соответствующие изменения вносятся в соглашение.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Какие документы нужны для покупки жилья 🚩 Какие документы нужны для покупки квартиры 🚩 Оформление документов

Если же у покупателя нет возможности приобрести квартиру за наличные средства, то может быть организована сделка купли в ипотеку. В таком случае покупателю необходимо обратиться в банк и узнать точный список документов, необходимых для подтверждения его финансовой состоятельности, уровня доходов и прочего. Ипотечный кредит оформляется практически в любом банке, поэтому вам как покупателю просто нужно будет выбрать наиболее подходящий из них.

Покупка строящегося жилья, как уже было указано, довольно привлекательна для многих покупателей. Здесь главное — внимательно изучить организацию-застройщика, чтобы не пришлось ждать свою квартиру слишком долго, а может быть и вечно. Обязательно нужно проверить все документы застройщика, которые разрешают ему проводить работы на том или ином месте.

Также возможно получение сертификата на покупку жилья, но только в том случае, если покупатель принадлежит к категории граждан, которые нуждаются в улучшении условий проживания. К ним относят военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, а также граждан, подлежащих переселению из военных городков. При получении сертификата покупатель получает субсидию из государственного бюджета для приобретения жилья.

www.kakprosto.ru

Как оформить покупку квартиры: порядок, оформление документов

Вопрос как оформить покупку квартиры интересует всех, кто уже купил, или только планирует завладеть собственной недвижимостью. Для того, чтобы сделка была идеальной и к ней невозможно было подкопаться, куплю нужно оформлять в соответствие с требованиями закона.

Перед покупкой квартиры

Прежде чем провести оформление покупки квартиры необходимо проверить ряд важных моментов, среди них:

1. Нужно точно узнать, принадлежит ли продаваемая жилплощадь, тому, кто представляется ее собственником. Для этого стоит изучить документы на право собственности. Важно проверить его подлинность, и ключевой момент – оно должно быть оригинальным. Ни в коем случае не копия. Хотя и это не является 100% гарантией. Если возникают сомнения можно попросить владельца предоставить выписку из единого реестра, причем ее дата выдачи должна быть не позднее, чем за неделю до момента, как будет принято решение о покупке.

Важно! Сделать запрос в Росреестре на интересующее жилье можно самостоятельно, только так получиться убедиться, что недвижимость действительно законная.

2. Нужно убедиться, что в квартире нет пользователей, выселение которых по закону будет считаться неправомерным. К таким категориям относятся несовершеннолетние, лица добровольно отказавшиеся от приватизации покупаемой квартиры. Вариант, как можно проконтролировать это документально – попросить выписку из домовой книги, в ней будут указаны все лица, которые могут проживать в указанной квартире.
3. Проверить продавца и лицо, которое действует от его имени. Если приобретение осуществляется у собственника, то первым делом проверяется паспорт. Можно переписать его данные на официальном сайте Миграционной службы. Если же действия осуществляются через доверенное лицо – гарантия законности – это доверенность. Подлинность последней, поможет проверить нотариус.

Важные условия законного приобретения

Соблюдая порядок оформления покупки квартиры можно уберечь себя от непредвиденных проблем в будущем. При покупке квартиры важно сделать все правильно, тогда не будет повода аннулировать сделку или признать соглашение ничтожным. Важные этапы:

• Стоит убедиться является ли собственник единственным и дееспособен ли он на момент совершения сделки.
• Соблюсти форму составления договора. То есть он должен быть оформлен в письменном виде. Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
• Сделка добровольная, а все лица, которые причастны к недвижимости дали согласие на совершение продажи. Это касается супруга/супруги владельца.
• Ничьи права при продаже не ущемлены.
• Подобная покупка не противозаконна.
• Документы составлены, оформлены в соответствие с законом, на них есть подписи и печати.
• В договоре указаны все существенные условия.

Все эти пункты должны быть соблюдены, в противном случае сделка может быть признана недействительной в судовом порядке.

Внимание документам и недвижимости

Это пожалуй самое важное, ведь если с документами все в порядке, то остальные этапы сделки в полной мере покупатель может держать под контролем. Оформляемая по сделке купли-продажи квартира должна иметь:

1. Правоустанавливающие документы, в том числе оригинал права собственности.
2. Справка из домовой книги, в ней должно быть указано, что все жильцы сняты с регистрации.
3. Выписка из реестра, которая подтверждает, что на недвижимости нет обременений.
4. Заверенное согласие супруга/супруги, в письменном виде если квартира считается совместной собственностью, то есть, получена, куплена, наследована в официальном браке.
5. Согласие органов опеки (также в письменном виде) относительно разрешения на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний.
6. Справка из неврологического и наркодиспансера. Она подтверждает, что владелец в трезвом уме и здравой памяти.
7. Квитанция об уплате госпошлины, ее обязан оплатить продавец.

Не стоит забывать о проверке самой недвижимости перед оформлением квартиры. Конечно, ее нужно увидеть в живую, проверить планировку в соответствие с техническим планом. Не лишним будет узнать, есть ли возможность перепланировки и не проводилась ли она в прошлом. Проверить, в каком состоянии коммуникации, если они требуют замены, то с владельцем вполне можно торговаться.

Существенные условия договора

Важным компонентом в порядке оформления сделки является договор,  в нем должны сдержаться существенные условия, отсутствие которых дает повод признать такое соглашение недействительным. Ключевые пункты:

• Данные о предмете договора, то есть о квартире. Причем в законе есть требования относительно описания недвижимости. Оно должно быть таким, чтобы объект можно было однозначно идентифицировать. Ключевым моментам является указание точного, полного адреса. Важным является кадастровый номер, характеристики квартиры.
• Данные о цене. Стоимость прописывается обязательно. Определяется она соглашением сторон. Для продавца выгодно занизить реальную сумму, ведь тогда ему придется платить меньшую сумму налога. Для покупателя же это не подходит, ведь в таком случае он сможет рассчитывать на налоговый вычет только в пределах суммы указанной в договоре.
• Данные о сторонах договора. Полные данные – ФИО, паспортные данные, Идентификационный номер и т.д.

Контролировать наличие этих пунктов нужно обязательно, но это не значит, что остальные части договора можно не читать. Перед подписанием его нужно изучить вдоль и поперек, особенно все, что написано мелким шрифтом. Если какие либо пункты соглашения не устраивают, то такой договор не оформляется до их исключения.

Передача квартиры и денег

Оформить документы на недвижимость – это еще не все, нужно правильно осуществить передачу недвижимости и денежных средств, для того чтобы исключить претензии с обеих сторон.

Квартира

Для того, чтобы передать недвижимость и подтвердить это документально необходимо составить акт приема передачи. Важно чтобы на таком документе были подписи обеих сторон. При этом утверждается факт, что состояние квартиры устраивает покупателя.

Подобный документ может быть замещен любым другим, который подтверждает факт передачи. Какой именно будет использоваться, нужно предусмотреть в условиях соглашения. Иногда пункт о передаче недвижимости может прописываться прямо в договоре.

Деньги

Передаваться суммы в уплату недвижимости могут наличными или через безналичный расчет. Оба варианта имеют свои особенности:

1. Наличный расчет. Тут важнее всего обезопасить процедуру, ведь желающих завладеть кругленькой суммой хватает. Момент и место передачи денег должны оговариваться с другой стороной. О получении денег у продавца нужно взять расписку. В бумаге должны отображаться реквизиты сторон и сумма, которая была передана. Желательно пригласить свидетелей, которые смогут подтвердить, что передача средств произошла.
2. Безналичный расчет или использование банковской ячейки. Это способ более надежный, хотя и придется понести дополнительные затраты. При этом в соглашении с банком, можно прописать условия, по которым покупатель имеет право использовать деньги.

Регистрация перехода права собственности

Одним из составляющих того как правильно оформить покупку квартиры, является перерегистрация ее на нового владельца.  На данный момент договор можно регистрировать или нет. Обязательно нужно зафиксировать момент перехода прав собственности, основанием для которого является сам договор.

Подобные манипуляции утверждают, что у недвижимости появился новый собственник. Регистрация состоит во внесении новых данных относительно объекта недвижимости, который внесен в базу с новым владельцем. Обращаться нужно в отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости с заявлением и договором, техническим паспортом, выпиской из домовой книги. Все документы нужно предоставлять в оригинале и в копии.

В сроки не более 18 дней уполномоченный орган проводит перерегистрацию. Если документы, то есть договор удостоверен нотариально, то срок сокращается до 5 дней. Процедура регистрации платная.

Отказ в регистрации

Такое тоже может происходить. Основные причины – это неточности и ошибки в документах. Также поводом для отказа будет обращение за регистрацией ненадлежащего лица, то есть не собственника. Такое допускается только при наличии доверенности оформленной законным образом. И последняя причина – это неправомерность действий продавца относительно объекта недвижимости, если он не имел права на подобные работы.

Вывод

Процедура покупки и оформления в собственность квартиры требует предельного внимания. Нужно тщательно изучать все документы, вкладываться в сроки регистрации и осуществлять все процедуры в соответствие с буквой закона.

prosobstvennost.ru