Юридическое сопровождение сделки покупки квартиры: Сопровождение сделки купли — продажи квартиры Цена в Москве от 7450 руб

Related Articles

Цель набора персонала: Понятие, цели, задачи отбора и найма персонала. Источники найма персонала на современном предприятии

09.09.2021

Что снимать на ютуб: 40+ идей для видео на YouTube

07.09.2021

Как оформить собственность: Как правильно оформить новостройку в собственность?

05.09.2021

Сопровождение сделок с недвижимостью — оформление покупки квартиры

К подписанию договора стоит подходить со всей серьезностью. Для экономии вашего времени наш юрист готов выехать на место проведения сделки. Проверка документов обезопасит вас от рисков, связанных с неточно прописанными условиями. Прямо на месте юрист изучит следующие данные:

• разрешение на строительство;
• состояние земельного участка;
• история и репутация девелопера;
• кто проектировщик;
• законна ли схема покупки квартиры;
• информация о связанных объектах и других аспектах, касающихся данного строительства.

{{PRICE}} грн.

Оценив обстановку, наш юрист посвятит вас во все преимущества и риски сделки. Кроме того, он тщательно проверит положения договора на предмет соответствия нормам законодательства. При этом особое внимание уделяется правам и обязанностям сторон, гарантиям возврата средств в случае невыполнения сторонами своих обязанностей, ответственности застройщика перед покупателем. Компания «Monitor.Estate» сделает все, чтобы после подписания договора закон был на вашей стороне.

Сопровождение сделок с недвижимостью в Киеве

Аренда или покупка квартиры – это один из ключевых этапов в жизни, к которым необходима основательная подготовка. И она касается не только выбора подходящего жилого пространства, но и юридической подкованности в соответствующих вопросах. Доверчивость – роскошь, которую нельзя себе позволять при заключения сделки. Иначе есть риск не распознать мошенничество. Поэтому грамотным решением является заказ услуги юридического сопровождения на всех этапах подписания договора купли-продажи.

Вне зависимости от того, на первичном или вторичном рынке вы подыскиваете себе недвижимость, специалисты компании «Monitor.Estate» готовы предоставить свою помощь. Богатый опыт в операциях с недвижимостью позволяет нам быстро распознавать и пресекать на корню намерения злоумышленников. Юридическое сопровождение сделки позволит провести процедуру законным и безопасным для клиента путем – это и есть наша основная цель.

Однако план работы юристов на первичном и вторичном рынке отличается: необходим сбор разного списка документов. В первом случае изучаем застройщика, заказчика и план проекта, во втором – информацию о продавце, текущем владельце. Грамотный юрист подойдет к задаче комплексно и изучит как ведомости об объекте, так и сам договор. Ведь только основательная подготовка к подписанию договора о передаче прав собственности может избавить вас от возможных проблем после его заключения.

Сопровождение сделки на первичном рынке недвижимости

В покупке квартир в новостройках необходима тщательная проверка всей документации. Для этого у самого клиента не всегда хватает экспертизы и опыта. С такими вещами шутки плохи – любая невнимательность может грозить потерей и денег, и самой недвижимости. А грамотный юрист при подготовке к подписанию договора обязательно обратит внимание на такие пункты:

1. Законность разрешения на строительство и других документов.
2. Застройщик и его репутация. Количество сданных проектов, своевременность сдачи и отзывы жильцов о качестве строительства.
3. Наличие открытых судебных споров и тяжб по отношению к объекту или владельцу.
4. Право продавца осуществлять продажу недвижимости по данному адресу.
5. Наличие задолженностей, залогов и арестов имущества у застройщика.

Кроме документации, юристы также проверяют соблюдение норм строительства и качества земельного участка, на котором происходит возведение здания. Это – обязательный этап проверки застройщика на добросовестность. Ведь нередко документальная сторона проекта не совпадает с реальным положением вещей. Более того, юрист по сопровождению сделок с недвижимостью также обязан проверить схему купли-продажи квартиры. И уже финальным этапом является юридическое сопровождение процедуры подписания договора.

С активным развитием строительства в стране, а особенно – в столице и Киевской области, у покупателей появляется все больше вопросов о законности каждого конкретного строительства. Чтобы не прогадать с тем, в какой проект инвестировать или где приобрести уже готовое жилье, задайте волнующие вас вопросы юристу-консультанту с опытом. И тогда оформление покупки станет шагом в светлое будущее.

Выезд юриста Monitor.Estate на место проведения сделки

Услуга сопровождения сделки во время покупки недвижимости – грамотный шаг для обеспечения собственной безопасности. Выезд на место заключения договора позволяет получить профессиональный взгляд на законность строительства, возможность осуществлять продажу квартир во время возведения здания и уже после его готовности, соблюдение технических условий и норм, а также правильности составления непосредственно самого договора.

Если вам не нужна консультация на всех этапах покупки, можно обойтись разовым выездом. За это время юрист успеет изучить все предоставленные ему документы и составить однозначное мнение о выгодности такой процедуры для своего клиента. Возможно, в договор необходимо будет внести соответствующие правки, может, стоит отказаться от покупки в принципе или наоборот смело следовать своей цели.

Главное в новой квартире – не высота потолков, планировка или наличие транспортной развязки рядом. Главное – это уверенность в том, что жилье, за которое вы заплатили, будет передано вам по праву. Эту уверенность могут предоставить специально подкованные юристы с опытом решения соответствующих конфликтов. «Monitor.Estate» предоставит своих лучших специалистов для выезда к вам на локацию.

Статистика недостроенных зданий по территории всей Украины повергает в шок. Многие семьи тратят последние сбережения на квартиру мечты, и в итоге остаются ни с чем. Инвестиция в профессиональное юридическое сопровождение – это гарантия вашего спокойствия и капля в море по сравнению с тем, что вы рискуете потерять, если отнесетесь к данной процедуре несерьезно. Желаем успешных сделок и готовы в этом помочь.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Клиенты срочно переезжали из Екатеринбурга в Москву. Когда-то давно судьба вынудила их ехать на Урал, сейчас семейная пара стремилась обратно.

У ситуации был целый ряд сложностей:

1. Мужчину сократили на работе. Денег у семьи — почти нет.
2. У женщины заболело сердце от жизни на Урале, нужно срочно менять климат.
3. У сына подходит время сдавать вступительные в техникум.

Действовать нужно было быстро.

Покупатель нашелся почти сразу, с решением по ипотеке от Дельта Кредит.

И начался второй этап работы — уже с органами опеки. В квартире в Екатеринбурге был прописан несовершеннолетний ребенок — чтобы они разрешили продать его долю, необходимо было одновременно наделить ребенка долей в московской квартире.

А на поездку в Москву денег нет!

Поиском квартиры там занимаются родители женщины. Нашли вариант, внесли аванс агентству, выслали пакет документов. Мы его просмотрели: квартира 6 лет назад приобреталась в ипотеку, которая была давно погашена. На первый взгляд, проблем нет.

Мы ошибались 🙂 Но об этом чуть ниже.

2 недели проведя над документами, мы получили приказ органа опеки на отчуждение доли ребенка в квартире в Екатеринбурге, и приобретение его доли в Подмосковной квартире. Подали документы в банк.

Здесь возникла первая сложность: банк нам в продаже квартиры отказал. Мол, наделения ребенка собственностью будет только после продажи — и гарантий, что у ребенка будет доля в новоприобретаемой квартире — нет.

Но мы вышли из положения, добавив к договору дополнительных гарантий и обязанностей. Банк пошел навстречу и заплатил за квартиру — и клиенты получили деньги, за вычетом 1% — доли банка. Этот процент выступил страховкой гарантии выполнения приказа органов опеки.

И вот мы в Подмосковье! И здесь появилась новая проблема:

У хозяев квартиры было 2 ребенка. На погашение ипотеки семья использовала материнский капитал — они должны были дать детям долю в квартире. Но этого не сделали.

Дальше-больше: люди уже купили новую квартиру в ипотеку на 20 лет. Чтобы продать квартиру в Подмосковье, от них потребовали наделить детей долями в этой новой квартире. А сделать они этого не могли! Так как для этого нужно сначала оформить ипотеку и купить квартиру.

А для этого нужно продать старую квартиру — этими деньгами они и собирались ипотеку покрыть.

Замкнутый круг.

Мы поняли, что у ситуации нет выхода, махнули рукой и начали искать новый объект. Опять получили приказ органов опеки, объяснили банку, почему мы не смогли выполнить предыдущий приказ, дали данные по новой сделке… И прошли весь цикл по новой.

Только на этот раз сделка прошла без таких сложностей.

Таких логических тупиков в нашей практике встречалось довольно много. Затем и нужны профессиональные риэлторы — чтобы в непредвиденной ситуации специалист быстро в ней разобрался и сэкономил деньги, время и нервы клиента.

Недавно клиенты обратились опять: уже чтобы продать квартиру родителей в Москве — семья решила съехаться.

Юридическое сопровождение покупки квартиры в ипотеку

Договор об ипотеке

Если вам необходим комплекс услуг по сопровождению сделок с квартирами с использованием ипотеки, вы обратились по адресу. Наши квалифицированные и опытные специалисты выполнят обременительную процедуру подготовки пакета документов к сделке и проведут проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры. Мы оказываем консультационные услуги по всему комплексу правовых вопросов, имеющих отношение к сопровождению покупки квартиры в ипотеку.

Наши услуги по сопровождению покупки квартиры в ипотеку

Мы предоставляем следующий перечень услуг:

• сопровождение сделки покупки: составление договора купли-продажи, экспертиза банковских договоров, подача документов на госрегистрацию;
• подготовка и проведение ипотечных сделок купли-продажи;
• юридическая проверка объекта недвижимости, изучение истории квартиры и сопутствующих обстоятельств перехода прав собственности.

«Сопровождение покупки квартиры в ипотеку состоит из тех же этапов, что и сопровождение обычных сделок покупки-продажи жилой недвижимости»

Таким образом, сопровождение покупки квартиры в ипотеку состоит из тех же этапов, что и сопровождение обычных сделок покупки-продажи жилой недвижимости.

Единственное отличие заключается в участи в сделке третьей стороны – банковского учреждения.

Наша компания имеет большой опыт по сопровождению ипотечных сделок с участием различных банков Москвы и области. Мы поможем оформить ипотеку под залог покупаемого на первичном или вторичном рынке жилья, получить кредит под залог жилья, которое находится в вашей собственности или принадлежит вашим родственникам, приобрести по ипотеке долю в квартире или отдельную комнату, а также оформить ипотечный договор с участием республиканских и федеральных программ.

Купля продажа квартиры по ипотеке потребует от вас предоставления копий всех необходимых документов, изучения наших рекомендации относительно банковских продуктов, что позволит окончательно определиться с выбором наиболее привлекательной ипотечной программы. Мы поможем вам определиться с подбором варианта квартиры и с подписанием кредитного договора с банковским учреждением, а также с подписанием договора купли-продажи жилья в Управлении службы госрегистрации, картографии и кадастра.

Мы берем на себя большую часть работы, связанной с покупкой квартиры по ипотеке:

• подготовка необходимого пакета документов;
• сдача документов в банк, подбор подходящего варианта квартиры, получение решения банка о предоставлении кредита;
• проверка юридической чистоты покупаемой квартиры;
• сопровождение сделки в соответствующем регистрирующем органе.

Отдельно следует рассмотреть такой этап, как юридическая экспертиза ипотечного договора.

Этапы сопровождения покупки квартиры в ипотеку

Итак, сопровождение покупки квартиры в ипотеку включает следующие пункты:

1. Мы анализируем договор об ипотеке на предмет соответствия требованиям органов регистрации.
2. Не менее тщательно анализируется кредитный договор (условия и сумма кредита, сроки его предоставления и даты погашения, условия обеспечения кредита).
3. Проверяются на правильность документы, полученные в БТИ: дата их получения, площадь и адрес приобретаемого объекта недвижимости.
4. Проверяются полномочия лиц, которые подписывают договоры, включая изучение протоколов о назначении директоров и доверенности на лиц, которые подписывают договор (в случае необходимости).
5. Изучаются правоустанавливающие документы на квартиру.

Как видим, купля продажа квартиры по ипотеке имеет свои особенности, для ориентирования в которых необходим большой практический опыт и постоянное изучение рынка банковских услуг. Наши специалисты обладают первым и регулярно занимаются вторым, что и обеспечивает нашей компании лидирующие позиции в области сопровождения покупки квартир с использованием ипотеки.

Юридическое сопровождение покупки жилья в новостройке

Покупка квартиры в новостройке – это радостное событие, которое может ожидаться годами и десятилетиями. И когда появляется шанс купить квартиру в новом доме, люди нередко совершают ошибки. Юридическое сопровождение покупки жилья в новостройке избавит клиента от любых неприятностей и поможет ускорить процесс получения недвижимости в собственность. Рассмотрим разные аспекты покупки квартир в новостройках.

Покупка квартиры в новостройке: юридическое сопровождение при долевом участии

Покупка жилья в новостройке часто осуществляется при участии в долевом строительстве. Это выгодно покупателю и застройщику, но в этой сфере существует много нюансов, не учитывая которые, можно переплатить или просто потерять, вложенные в новую недвижимость, средства. Причем, фатальную ошибку можно совершить на самых разных этапах сделки. Юридическое сопровождение на всех стадиях сотрудничества покупателя и продавца/застройщика избавит вас от проблем на 100%.

Законы и нормы, регулирующие долевое строительство – это одна из новейших частей законодательства, связанного с приобретением недвижимости. Именно поэтому в этой сфере важна профессиональная помощь юристов, которые отлично ориентируются в законодательстве, в том числе, и в его новейших редакциях.

На этапе переговоров с застройщиком юридическое сопровождение может быть особенно полезным, когда согласуется договор о долевом участии в строительстве новостройки. Грамотные консультации и комментарии помогут вам точно уяснять свои права и обязанности, а также обязательства застройщика перед вами. Также, юристам можно полностью доверить государственную регистрацию договора о долевом участии – присутствие клиента в этом случае даже не требуется. Проведение расчетов между сторонами лучше всегда осуществлять при участии юристов, во избежание любых непредвиденных ситуаций и мошенничества. В случае необходимости, если новостройка покупается за счет денег, получаемых от продажи наследуемого имущества юристы помогут

оформить наследство

Защита от мошенничества при покупках квартир, в том числе, в рамках долевого участия

Как уже было отмечено выше, законодательство в области долевого строительства относительно ново. Поэтому недобросовестные застройщики имеют большие возможности к совершению махинаций и мошенничеству самого разного рода. Только грамотное юридическое сопровождение убережет покупателя от мошенников. И эта тема выделена в отдельный раздел неслучайно. Выше мы описали схему взаимодействия покупателя и продавца/застройщика недвижимости с учетом того, что застройщик имеет надежную репутацию и не стремится каким-то образом обмануть покупателя. Таких застройщиков большинство. Но есть на рынке и мошенники, поэтому подстраховаться следует каждому потенциальному покупателю квартиры в новостройке.

Юридическое сопровождение в этом случае будет заключаться в проверке правоустанавливающих документов застройщика. Кроме того, наша компания тщательно отслеживает всю цепочку договоров, по которым застройщик уступает права на квартиру для совершения сделки.

Также, проясняются следующие моменты:

• Полная информация о застройщике и объекте
• Список банков-партнеров застройщика
• Перечень судебных процессов застройщика, их первопричины и решения судов по процессам

Если застройщик является добросовестным – это еще не повод отказаться от дальнейшего юридического сопровождения. В первом разделе мы подробно разобрались с тем, что на любом этапе сотрудничества юридическое сопровождение убережет клиента от «подводных камней» и поможет получить желаемую квартиру в новостройке.

Что касается покупок в уже построенных домах, то ситуация здесь примерно такая же – застройщик/ владелец недвижимости должен проверяться «от и до» профессионалами, прежде чем клиенту стоит начинать заключать с ним договоры купли-продажи квартиры.

Приобретение квартиры в новостройке по ипотеке

Часто собственных средств недостаточно для приобретения квартиры в новостройке, поэтому люди пользуются банковскими программами ипотечного кредитования. В этом случае, очень важно понимать свои права и обязанности, свои риски и выгоду. Мы поможем рассчитать все плюсы и минусы ипотеки в конкретном банке, и выясним, соответствуют ли ваши возможности требованиям банка. Наша юридическая консультация поможет вам точно определиться с выбором ипотечной программы и выбором банка.

Покупка квартиры в новостройке – дело серьезное. Юридическое сопровождение на самых разных этапах сотрудничества продавца и покупателя исключит любые незаконные действия, от которых не застрахован ни один покупатель. По практике у покупателя второго шанса приобрести собственное жилье может не оказаться, т.к., к примеру, он выручил деньги от продажи унаследованной квартиры

.

Ключевые элементы договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является важным этапом процесса, который определяет цены и условия сделок с недвижимостью. Охватывается каждый элемент продажи, от требований задатка до полного раскрытия информации. Цель состоит в том, чтобы защитить как покупателя, так и продавца, и обеспечить ясность всех ожиданий.

Соглашения о покупке могут значительно отличаться от штата к штату. В некоторых регионах соглашения относительно краткие и служат исключительно для открытия переговорного процесса.В других случаях договор купли-продажи может быть полным и юридически обязательным.

В первый раз, когда вы взглянете на договор купли-продажи недвижимости, которую собираетесь купить или продать, вы можете почувствовать себя ошеломленным. Часто это объемный документ, соглашение может содержать несколько незнакомых терминов и понятий. Крайне важно, чтобы вы полностью поняли эти концепции, прежде чем подписывать. В этом руководстве рассказывается о нескольких элементах, которые обычно встречаются в договорах купли-продажи, и о том, как они влияют как на покупателя, так и на продавца.

Если вы готовы составить проект соглашения о покупке, обратитесь к LegalNature за пошаговыми инструкциями. Наш договор купли-продажи недвижимости защитит ваши интересы и поможет вам быстро и легко завершить сделку.

Оглавление

Посмотреть больше

Определение адреса и участвующих сторон

Прежде всего, в договоре купли-продажи должно быть указано, какое имущество стоит на кону. Он должен включать точный адрес собственности и четкое юридическое описание. Кроме того, в контракте следует указать личность продавца и покупателя или покупателей.

Покупатели должны определить, намерены ли они выступать в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, и включить эту информацию в договор купли-продажи. Совместные арендаторы пользуются правом наследования; если один арендатор уходит из жизни, имущество немедленно переходит к другому, не проходя через завещание.

При общей аренде каждый арендатор владеет своей долей. Доли не всегда равны и могут свободно передаваться кому-либо, кроме другого арендатора.В большинстве случаев арендаторы, которые проживают вместе, классифицируют свою установку как совместную аренду.

Цена и условия

Договор купли-продажи должен включать предложенную цену, принятую продавцом, а также средства, с помощью которых она будет оформлена. Распространенные методы включают оплату наличными в полном объеме, с внесением авансового платежа наличными и новой ипотечной ссудой или с некоторыми договоренностями, включающими уже существующую ипотеку. Эта информация может быть подробно описана в договоре купли-продажи или может быть включено финансовое приложение, чтобы четко обозначить авансовый платеж покупателя и ситуацию с кредитованием.

Договор купли-продажи часто включает требование задатка. Задаток используется для подтверждения контракта; ставки варьируются от одной покупки к другой, но обычно покупатели могут рассчитывать заплатить не менее 1000 долларов. В большинстве случаев задаток идет на возможный первоначальный взнос. Некоторые продавцы могут добавить условные обязательства, предусматривающие конфискацию задатка, если продажа не состоится из-за проблем с финансированием. В других случаях задаток полностью возвращается покупателю при невыполнении ключевых условий.

Дата закрытия и затраты

Дата закрытия продажи должна быть включена в договор купли-продажи, а также должно быть оговорено, что любые изменения в закрытии должны быть согласованы в письменной форме. Право владения недвижимостью обычно переходит к покупателю в указанные дату и время закрытия. Что еще более важно, дата закрытия означает переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Эта передача может в конечном итоге быть записана в чеке купли-продажи.

Затраты на закрытие как для продавца, так и для покупателя также должны быть включены.Эти расходы — и кто их покрывает — могут значительно варьироваться от одного объекта недвижимости к другому. Часто покупатель полностью покрывает расходы по закрытию, хотя продавец может согласиться оплатить закрытие. Покупатель и продавец могут также разделить затраты на закрытие сделки. Это разделение расходов должно быть четко описано в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость и специальные начисления

На дату закрытия налоги на недвижимость и другие расходы (такие как топливо, плата за обслуживание или сборы ассоциации домовладельцев) должны быть пропорционально распределены.Если налоги не могут быть начислены немедленно или должны быть отменены по иным причинам, они могут быть рассмотрены в приложении. Продавец несет ответственность за уплату специальных взносов во время или до закрытия.

Классификация усадеб

В некоторых штатах и ​​муниципалитетах классифицированная усадьба имеет право на значительные налоговые льготы. Таким образом, намерение усадьбы прописано в договоре купли-продажи. Имущество не соответствует критериям классификации усадеб, если оно не занято его владельцем или соответствующим родственником.Имущество также может претендовать на классификацию усадьбы, если оно используется для приусадебных целей, но отделено дорогой. Прилегающая недвижимость, в основном используемая для садоводства или хранения автомобилей владельца, например, будет квалифицирована.

Предметы, которые включены или исключены

В договоре купли-продажи могут быть подробно описаны все предметы, которые должны быть включены или исключены из продажи собственности. Обозначенные предметы должны включать не только конструкции, но и приспособления, прикрепленные к этим конструкциям, в том числе следующие предметы:

• Светильники
• Отопительное и охлаждающее оборудование
• Окна
• Оконные рамы
• Двери
• Встраиваемая техника для кухни
• Сантехника

Некоторые предметы могут быть выставлены на обозрение во время показа собственности, но не предназначены для включения в продажу. Эти исключенные позиции также должны быть выделены в договоре купли-продажи.

Продавцы юридически обязаны раскрывать информацию, которая может повлиять на сохранность или стоимость собственности. В большинстве штатов незаконно намеренно скрывать известные дефекты, особенно если они ставят под угрозу здоровье покупателей приусадебных участков. От продавцов редко требуется активно искать дефекты, но они должны сообщать обо всех известных им проблемах. Однако в некоторых штатах законы о раскрытии информации чрезвычайно строги, и продавцы должны специально искать определенные дефекты.

Информация о скважинах

В некоторых штатах от продавцов требуется раскрывать местоположение и статус любых скважин на участке, а также информацию о том, что продавец ничего не знает о существующих скважинах. Если продавцу известно о колодцах, раскрываемая в договоре купли-продажи информация должна включать карту с указанием точного местоположения каждой колодца. Продавец также должен указать, является ли колодец опломбированным или в настоящее время используется.

Раскрытие информации о свинцовой краске

В связи со значительными рисками для здоровья, связанными со свинцовыми красками, продавцы старых домов обязательно должны уведомлять покупателей о риске воздействия.Людям, продающим конструкции, построенные до 1978 года, могут потребовать приложить приложение к краске, содержащей свинец, с подробным указанием наличия краски на основе свинца. В этом дополнении может указываться текущее состояние окрашенных поверхностей и расположение потенциально опасной краски.

Раскрытие информации о метамфетамине

Во многих штатах от продавцов требуется раскрывать любую информацию о предыдущем производстве метамфетамина на выставленной на продажу собственности. Если продавцу известно о предыдущем производстве метамфетамина, статус удаления и восстановления должен быть указан в договоре купли-продажи или в приложении по метамфетамину.

Прочие общие раскрытия информации

Требования к раскрытию информации значительно различаются от штата к штату. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных раскрытий:

• Повреждение термитов
• Личный интерес
• Система подземной канализации
• Налоги на соответствующие услуги
• Газ радон
• Возможная аннексия

Непредвиденные обстоятельства

Продавцы и покупатели могут потребовать заключения договора купли-продажи при определенных условиях, которые должны быть выполнены до продажи собственности.Ниже подробно описаны некоторые из наиболее распространенных непредвиденных обстоятельств:

Инспекция

Соглашения о покупке обычно зависят от удовлетворенности покупателя проведением инспекции дома третьей стороной. Продавец должен предоставить покупателю и инспектору по его или ее выбору разумный доступ к собственности. Покупатель несет ответственность за оплату проверки. В большинстве договоров купли-продажи предусмотрен десятидневный срок для проверки собственности.

Оценка

В дополнение к инспекции, инициированной покупателем, оценка должна быть проведена кредитором. Если оценка не равна или не превышает указанную стоимость дома, покупатель должен компенсировать разницу или договориться о более низкой покупной цене. Кредитор может также потребовать от продавца произвести ремонт до закрытия за счет продавца. Если это непредвиденное обстоятельство не удовлетворяется, покупателю разрешается расторгнуть договор.

Финансирование

Большинство покупателей понижают часть стоимости дома после закрытия и получают остальную часть необходимого финансирования за счет ипотечного финансирования.Хотя покупатели обычно получают письмо о предварительном одобрении перед тем, как сделать предложение, предварительное одобрение никогда не гарантирует покупателю возможности получить финансирование. Покупатели могут защитить себя от возможного провала финансирования, включив в него непредвиденные расходы. Это непредвиденное обстоятельство гласит, что, если покупатель не может получить необходимое финансирование, он или она может отказаться от сделки. Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств часто позволяет покупателям получить задаток или депозиты при отказе от продажи.

Право собственности

Продавец должен иметь возможность продемонстрировать, что он или она действительно обладает правом собственности на дом.Условные права собственности дают покупателям полную уверенность в том, что они получат титул собственности после закрытия. В случае непредвиденных обстоятельств может быть предусмотрено, что отчет о праве собственности должен быть заполнен уполномоченной титульной компанией до закрытия.

Доставка, дата принятия и истечение срока действия предложения

И покупатель, и продавец должны точно знать, когда истекает срок действия договора купли-продажи, если он не будет принят. Эта информация должна быть указана непосредственно в контракте. Кроме того, до принятия договора купли-продажи сторона, делающая предложение, может отказаться от него, если будет предоставлено уведомление.

Подписи

Доставка подписанного договора купли-продажи может происходить лично, по электронной почте или по факсу. Цифровые подписи и подписи, доставленные по факсу или ксерокопии, признаются действительными.

Если все стороны принимают условия договора купли-продажи, об этом следует сообщить. На этом этапе предложение становится юридически обязательным контрактом. Позднее условия соглашения могут быть кратко изложены в договоре купли-продажи (P&S), который получают после того, как обе стороны согласились с предложением.

По умолчанию

Покупателям и продавцам предоставляется множество возможностей для отмены договоров купли-продажи, но отмена должна происходить только в рамках условий договора. Например, покупатель вправе отказаться от контракта, если одно или несколько условных обязательств контракта не могут быть выполнены. Однако, если покупатель или продавец не удовлетворяет определенные требования в соглашении, он или она может считаться нарушившим контракт. Невыполнение обязательств может произойти в следующих ситуациях:

• Покупатель не вносит задаток вовремя
• Покупатель или продавец не возвращает подписанные формы раскрытия информации вовремя
• Покупатель или продавец отменяет продажу после устранения всех непредвиденных обстоятельств
• Продавец не выполнил договорные работы на объекте
• Продавец запрещает доступ для осмотра или окончательного осмотра
• Продавец не выезжает вовремя

Соглашения о покупке часто содержат директивы, указывающие на действия, которые покупатели или продавцы могут предпринять, если другая сторона не выполняет условия соглашения.Это может включать лишение задатка или судебное разбирательство.

Встречное предложение

После получения первоначального соглашения о покупке продавец может отклонить предложение, принять и подписать контракт или представить встречное предложение. Как и предыдущее соглашение о покупке, встречное предложение является юридически обязательным контрактом. Он может быть практически идентичен исходному соглашению, но с некоторыми ключевыми изменениями, такими как цена или непредвиденные обстоятельства. Общие изменения, представленные в встречных предложениях, включают:

• более высокая цена на недвижимость,
• более высокие требования к задаткам,
• отказ покрыть или помочь покрыть расходы по закрытию,
• отказ принять определенные непредвиденные обстоятельства,
• изменили временные рамки для устранения непредвиденных обстоятельств, а
• без учета движимого имущества из договора.

После того, как встречное предложение было сделано, покупатель может принять его, отклонить или сделать второе встречное предложение, иногда называемое встречным предложением. В большинстве штатов между покупателем и продавцом может быть подано неограниченное количество встречных предложений.

Составьте договор купли-продажи недвижимости

Зачем вам нужен юрист при покупке или продаже дома

Покупка дома, вероятно, будет самой крупной и важной покупкой, которую вы сделаете в своей жизни. Это также касается законодательства о недвижимости, которое является уникальным и поднимает особые правовые вопросы и проблемы, отсутствующие в других сделках. Юрист по недвижимости обучен справляться с этими проблемами и имеет большой опыт их решения.

Покупка дома

При обычной покупке дома продавец заключает договор с агентом по недвижимости, обычно в письменной форме. Когда брокер находит потенциального покупателя, они проводят переговоры и чаще всего выступают в роли посредника (посредника).

После достижения неформального соглашения покупатель и продавец заключают официальный письменный договор купли-продажи нового дома. Это называется договором купли-продажи. Затем процесс покупки дома состоит из следующих этапов:

• Покупатель получает обязательство по финансированию.
• Поиск титула проводится, чтобы удовлетворить кредитора и покупателя.
• Наконец, собственность переходит от продавца к покупателю, и продавец получает покупную цену, оговоренную в контракте.

Процесс кажется простым, но без юриста последствия могут быть более плачевными, чем покупка автомобиля, который оказывается лимоном, или неразумное вложение в акции.

Избегайте расплывчатых или неясных терминов

Юрист поможет избежать типичных проблем при покупке или продаже дома. Например, продавец может подписать брокерское соглашение, которое не касается ряда юридических вопросов. Это происходит довольно часто, поскольку риелторы часто используют стандартные формы, рассчитывая, что они охватят все ситуации.

При отсутствии соглашения об обратном продавец может стать обязанным уплатить брокерскую комиссию, даже если продажа не состоялась, или он может быть вынужден заплатить более одной брокерской комиссии. Однако, если соглашение дает продавцу право вести переговоры от своего имени, вы можете избежать этой потенциальной проблемы.

Таким образом, рекомендуется, чтобы продавец получил совет и руководство юриста в отношении брокерского соглашения. Даже если договор представляет собой стандартную форму, его условия следует разъяснить продавцу и при необходимости пересмотреть.

Рассмотреть возможность консультации

Даже если в ходе переговоров юрист не нужен, покупатель и продавец могут захотеть проконсультироваться с юристом, чтобы ответить на важные юридические вопросы, такие как налоговые последствия сделки с недвижимостью.

Налоговые последствия могут иметь решающее значение для продавца жилья. Например, последствия продажи налога на прибыль, особенно если продавец получает большую прибыль, могут быть значительными. Адвокат может посоветовать, может ли продавец воспользоваться налоговыми положениями, позволяющими исключить прирост капитала при определенных обстоятельствах.

Договора купли-продажи

Договор купли-продажи — это самый важный документ в сделке. Хотя стандартные печатные формы полезны, юрист может помочь в объяснении форм и внесении изменений и дополнений, отражающих пожелания покупателя дома и продавца. Есть много вопросов, которые, возможно, потребуется решить в договоре купли-продажи, например:

• Если имущество было изменено или было добавлено имущество, было ли это сделано на законных основаниях?
• Если покупатель планирует поменять недвижимость, можно ли это сделать на законных основаниях?
• Что произойдет, если покупатель попросит домашнего инспектора осмотреть имущество и будут обнаружены термиты, асбест, радон или краска на основе свинца?
• Что делать, если обнаружится, что на территории есть опасные отходы?
• Каковы юридические последствия, если закрытие не состоится, и что произойдет с первоначальным взносом?
• Будет ли первоначальный взнос удерживаться юристом на условном депонировании в соответствии с инструкциями по условному депонированию? Как произвести оплату? Зависит ли закрытие от получения финансирования покупателем?

Большинство покупателей финансируют значительную часть покупной цены дома с помощью ипотечной ссуды от кредитной организации. Договор купли-продажи должен содержать тщательно сформулированное положение, при условии, что покупатель получит обязательство по финансированию.

Поиск по заголовку

После подписания договора купли-продажи необходимо установить статус права собственности продавца на недвижимость, чтобы удовлетворить покупателя и финансовое учреждение. Как правило, поиск по заголовку заказывается в компании, занимающейся страхованием рефератов или титулов. В некоторых штатах страхование титула не является типичным. В этих случаях адвокат необходим для проверки статуса титула и вынесения заключения о праве собственности вместо политики титула.

Предполагая, что вы находитесь в области, где страхование титула является обычным явлением, адвокат может помочь просмотреть поиск по титулу и объяснить исключения в отношении того, что не застраховано. Они также определят, правильное ли юридическое описание и есть ли проблемы с соседними владельцами или предыдущими владельцами.

Кроме того, адвокат может объяснить влияние сервитутов и соглашений или ограничений, наложенных предыдущим владельцем, а также наличие каких-либо юридических ограничений, которые подорвут вашу способность продать недвижимость.

Поиск по названию ничего не сообщает покупателю или продавцу о существующем и предполагаемом зонировании. Юрист может объяснить, запрещает ли зонирование дом на две семьи или планируемые улучшения нарушают постановления о зонировании.

Закрытие

Закрытие — важнейшее событие в сделке купли-продажи. Необходимо подготовить акт и другие заключительные документы. При закрытии право собственности переходит от продавца к покупателю, который оплачивает остаток покупной цены.Часто этот остаток частично выплачивается из средств ипотечной ссуды.

Заключительный отчет должен быть подготовлен до закрытия с указанием дебетов и кредитов покупателю и продавцу. Здесь адвокат может помочь объяснить характер, сумму и справедливость затрат на закрытие сделки.

После подписания акта и других закрывающих документов адвокат может удостовериться, что эти документы надлежащим образом оформлены и объяснены всем.

Важность наличия юриста при закрытии сделки

Процесс закрытия может быть запутанным и сложным для покупателя и продавца.При закрытии сделки часто присутствуют покупатель и продавец, их соответствующие поверенные, доверенное лицо (представитель титульной компании), поверенный любого кредитного учреждения и брокер по недвижимости.

Также могут возникать споры в последнюю минуту о передаче владения и личного имущества или корректировке различных затрат, таких как топливо и налоги. Если вы единственный человек без адвоката, ваши права могут оказаться под угрозой.

Покупка или продажа дома? Адвокат может помочь

Брокер обычно обслуживает продавца, а кредитор получает покупатель.Оба хотят, чтобы сделка состоялась, поскольку именно так они и будут получать деньги. Однако ни один из них не может предоставить юридического совета. Если вы хотите душевного спокойствия при совершении одной из самых крупных покупок в своей жизни, вам следует подумать о том, чтобы поговорить с опытным юристом по недвижимости.

Часто задаваемые вопросы о договоре купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости — это договор купли-продажи, используемый для документирования покупки или продажи недвижимости (также известной как недвижимость или жилая недвижимость).

Соглашение

LawDepot о покупке недвижимости касается домов и зданий, строительство которых было завершено к моменту заключения (или подписания) контракта. Документ содержит дополнительные формы раскрытия информации (при необходимости), касающиеся состояния собственности, приспособлений и предметов на собственности, потенциальных проблем с дополнениями и изменениями в собственности или ее структурной целостности, и многое другое.

Следует отметить, что этот вид договора купли-продажи недвижимости не передает право собственности на недвижимость, как гарантийный акт.В этом контракте подробно описываются только права и обязанности покупателя и продавца до того, как право собственности может быть передано на законных основаниях.

Общая информация о договорах купли-продажи недвижимости

Когда мне следует использовать договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости используется для документирования продажи дома. Чаще всего используется при:

• Покупатель приобретает новую жилую недвижимость, строительство которой было завершено до оплаты дома, и покупатель вступает во владение недвижимостью
• Покупатель приобретает ранее находившуюся в собственности и / или жилую недвижимость

Какой закон регулирует продажу недвижимости?

Операции с недвижимостью могут регулироваться как общим правом (законы, принимаемые судьями в залах судебных заседаний), так и гражданским правом (законы, принятые в соответствии с государственными или федеральными законами, также известными как законодательство).Это означает, что законы могут отличаться от штата к штату, поэтому важно ознакомиться с законами в вашей юрисдикции, прежде чем заключать договор купли-продажи недвижимости.

Когда можно расторгнуть договор недвижимости?

Существует два способа расторжения договора с недвижимостью: либо включив в договор возможность расторжения, либо полагаясь на правила, установленные законодательством вашего штата.

Например, законы штата обычно позволяют расторгнуть договор на недвижимость, если продавец не раскрывает покупателю существенные факты о состоянии собственности (например, повреждение водой или плесень).

Общие термины в договорах купли-продажи недвижимости

Что такое конкретные показатели в договорном праве?

Конкретное исполнение — это судебный иск, используемый для принуждения стороны договора к выполнению своих обязательств по подписанному ими контракту.

Что означает возмещение в договоре о недвижимости?

Возмещение в недвижимости относится к чему-то ценному, обмениваемому на недвижимость. Деньги — наиболее распространенная форма вознаграждения, но это могут быть и другие ценные вещи, например, другая собственность.

Что такое задаток?

Задаток — это залог, который покупатель должен внести продавцу заранее, чтобы сообщить продавцу, что покупатель серьезно относится к покупке недвижимости. Это денежный залог, выплачиваемый продавцу в качестве доказательства добросовестности покупателя при совершении сделки купли-продажи.

Задаток может быть зачислен на счет продажной цены (иногда применяется к первоначальному взносу) при закрытии, но может быть конфискован, если покупатель не выполнит свои обязательства.Это гарантирует, что покупатель серьезно относится к получению необходимого финансирования и выполнению других условий, необходимых для покупки недвижимости.

Без внесения задатка некоторые покупатели могут быть не заинтересованы в получении финансирования и могут продолжать искать более выгодную сделку по другим домам. Часто, если покупатель не совершает транзакцию, продавец может оставить задаток в качестве возмещения убытков (деньги, уплаченные для компенсации убытков стороне по договору).

Однако, если покупатель отказывается от одного из непредвиденных обстоятельств в своем предложении (например,грамм. плохие результаты домашнего осмотра) залог обычно возвращается.

Что такое условное депонирование в договоре купли-продажи недвижимости?

Условное депонирование относится к ситуации, когда право собственности на недвижимость продавца удерживается нейтральной третьей стороной (агентом условного депонирования) до закрытия (когда все условия контракта были выполнены). По завершении сделки эскроу-агент передает право собственности на недвижимость покупателю.

Что такое эскроу-агент?

Агент условного депонирования — это независимая третья сторона, которая держит собственность в трасте до выполнения условий договора купли-продажи дома.Агент отвечает за сбор платежей от покупателя и передачу этих платежей продавцу.

С административной точки зрения агент условного депонирования выгоден для всех сторон сделки купли-продажи, поскольку они обрабатывают все средства и документы, связанные с продажей. И продавец, и покупатель могут давать инструкции агенту условного депонирования.

Например, если продавец не выполнил одно из своих обязательств по соглашению (например, завершил осмотр дома), у покупателя могут быть удержаны средства, необходимые для выполнения этого обязательства (например, стоимость найма домашнего инспектора). от продавца из ежемесячного платежа по ипотеке.

Что означает дата закрытия в договоре о недвижимости?

Дата закрытия — это дата, когда продавец передает документ о праве собственности на недвижимость покупателю, а покупатель оплачивает и вступает во владение недвижимостью. Даты закрытия обычно составляют 30, 60 или 90 дней после подписания контракта.

Люди, которые финансируют покупку через ипотеку, должны убедиться, что дата закрытия наступит до истечения срока действия письма-обязательства по ипотеке.Письмо-обязательство по ипотеке — это письмо от кредитора, в котором говорится о его обязательстве предоставить покупателю ссуду для покупки недвижимости.

Какая дата вступления в силу договора о недвижимости?

Дата вступления в силу — это дата, когда стороны становятся связанными условиями договора о недвижимости. Обычно это день подписания контракта обеими сторонами или, если стороны подписывают договор в разные дни, дата подписания контракта последней стороной.

Каковы пропорции при сделках с недвижимостью?

Распоряжения — это расходы или выгоды, которые делятся между покупателем и продавцом.Общие пропорции, рассчитываемые при сделках с недвижимостью, включают налоги на имущество, ипотечное страхование и коммунальные услуги.

По сути, эти пропорции предназначены для учета расходов, которые оплачиваются, когда право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю.

Например, если дата закрытия договора купли-продажи приходится на период времени, за который продавец уже уплатил налог на недвижимость, стоимость налога будет пропорционально распределена с даты закрытия до конца периода времени, в который были уплачены налоги. для.Затем покупатель возмещает продавцу время, когда имя продавца больше не фигурирует в праве собственности.

Что такое договор об оказании жилищных услуг?

A Контракт на оказание бытовых услуг — это контракт с компанией, предоставляющей гарантийные обязательства для дома, на техническое обслуживание, ремонт или замену всех или любой части приборов, структурных компонентов, электрических, сантехнических систем, систем отопления или кондиционирования воздуха в жилом доме. Контракт обычно рассчитан на один год.

Что такое сообщество Mello-Roos?

В Калифорнии термин Mello-Roos community используется для обозначения новых сообществ (иногда называемых районами коммунальных услуг или CFD), которые создаются местными органами власти для получения дополнительного государственного финансирования.В этих общинах с владельцев собственности взимается специальный налог, чтобы покрыть часть затрат на развитие и поддержание инфраструктуры общины.

Что такое юридическое описание собственности?

Юридическое описание собственности (иногда называемое юридическим описанием земли) относится к формату, используемому в вашей юрисдикции для официального описания участков земли для целей государственного учета. Другими словами, это то, как ваша земля определяется в правительственных отчетах.

В Северной Америке в большинстве юрисдикций используется система поселков и ареалов для сельских районов или земельных участков, а для городских или мегаполисов — система блоков. Юридическое описание земли может быть оформлено различными способами. Однако наиболее распространенной системой идентификации является серия цифр и букв, например SW19-57-8-W5.

Описание вашего юридического земельного участка можно получить в регистратуре округа, его можно найти в праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в соглашении об ипотеке.Юридическое описание собственности не совпадает с вашим почтовым адресом (или муниципальным описанием).

Что такое неулучшенная собственность?

Неулучшенный участок — это земля без значительных зданий, сооружений, застройки или подготовки участка. По сути, это сырой участок земли.

Что такое отчет об экологической оценке?

Отчет об экологической оценке составляется специалистом по охране окружающей среды, который исследует собственность, чтобы определить, оказывают ли какие-либо элементы негативное воздействие на окружающую среду.Например, в этом отчете покупатель будет проинформирован о том, есть ли на участке подземные резервуары для хранения, из-за которых загрязняющие вещества попадают в почву.

Что такое прибрежные вопросы?

Термин прибрежный относится к водоемам, таким как реки и озера, которые расположены на территории или рядом с ней. Прибрежные вопросы относятся к юридическим правам собственника собственности на такие водоемы.

Информация о финансировании недвижимости

Что такое финансирование недвижимости?

Финансирование недвижимости относится к процессу погашения покупки недвижимости с течением времени, а не единовременно.Покупатель берет деньги в долг у кредитора (например, в банке или ссудном офисе) и выплачивает ссуду в течение долгого времени в соответствии с кредитным соглашением. Этот процесс также можно назвать амортизацией.

Следует отметить, что в договоре купли-продажи недвижимости есть вариант «без финансирования» для покупателей, которые платят полностью своими собственными средствами, не требуя какой-либо ссуды.

Что такое стороннее финансирование?

Стороннее финансирование означает, что покупатель берет ссуду в банке или другом кредитном учреждении для оплаты продажной цены недвижимости, которую покупатель покупает.Затем ссуда выплачивается со временем (обычно с процентами) на основании любого соглашения, которое покупатель заключает с кредитным учреждением. Одна из наиболее распространенных форм стороннего финансирования — это ипотечный договор.

Что такое финансирование собственником?

Финансирование собственника (или финансирование продавца ) часто используется, когда покупатель не может получить ссуду в финансовом учреждении. В таком случае продавец может установить план погашения с покупателем и обеспечить его соблюдение либо векселем, либо ссудным соглашением.

Что такое ипотека?

Принятие ипотеки происходит, когда покупатель соглашается взять на себя ответственность по существующей ипотеке на недвижимость, которую он покупает. Прежде чем воспользоваться этим вариантом, покупатель должен поговорить с залогодателем (обычно с продавцом), чтобы определить, является ли это лучшим вариантом действий для обеих сторон.

Что такое Федеральное жилищное управление (FHA)?

Федеральное управление жилищного строительства — это государственное агентство, которое обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным заявителям, которые получают ссуды от сертифицированных кредиторов, гарантируя ипотеку, если покупатель не выплачивает ссуду (не выплачивает ее).

FHA помогает тем, у кого плохая кредитная история, тем, кто не может позволить себе крупный первоначальный взнос, а также тем, кто по тем или иным причинам вряд ли получит ипотечный кредит от обычного ипотечного кредитора. Программа позволяет тем, кто обычно не может позволить себе ипотеку, претендовать на нее, потому что FHA выплатит ипотеку в случае дефолта.

Что такое Управление по делам ветеранов (VA)?

Управление по делам ветеранов (также известное как Министерство по делам ветеранов США ) — правительственное учреждение на уровне кабинета министров, которое предоставляет различные социальные программы и льготы ветеранам.

Агентство обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным ветеранам, которые пытаются получить ссуды от сертифицированных кредиторов на случай неисполнения обязательств покупателем жилья по ссуде. Программа помогает людям с плохой кредитной историей претендовать на получение ипотеки, потому что VA гарантирует выплату ссуды, если индивидуум не выполняет свои платежи по ипотеке.

Вопросы, связанные с недвижимостью при покупке недвижимости

Как найти юридическое описание собственности?

У вас должна быть возможность получить юридическое описание земли вашей собственности в Регистрационной службе округа (также называемой Клерком округа или Офисом регистрации сделок).Юридическое описание вашей собственности также может быть найдено в вашем праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в вашем ипотечном соглашении.

Каково муниципальное описание моей земли?

Муниципальное описание собственности — это уличный адрес этой собственности, как если бы он был написан на почтовом конверте. Например, 1234 Oak Street, Лос-Анджелес, Калифорния.

Нужно ли описывать договор аренды недвижимости, если недвижимость продается?

Аренда относится к ситуации, когда арендатор платит арендную плату за проживание в собственности.

Нет необходимости включать описание договора аренды, если он прекращается до даты закрытия, поскольку договор аренды не повлияет на покупателя. Однако любые договоры аренды, которые продлеваются после даты закрытия, должны быть точно описаны в договоре купли-продажи, а копия договора аренды должна быть предоставлена ​​покупателю.

Какие светильники обычно включаются в продажу дома?

Крепления — это предметы личной собственности, которые были прикреплены к земле или зданиям таким образом, что их нельзя удалить без повреждения этого предмета, земли или здания.

Как продавец, вы можете исключить некоторые приспособления из продажи вашего дома, потому что они имеют сентиментальную ценность, их трудно заменить или по другой причине.

Примеры приспособлений:

• Люстры
• Шторы на заказ
• Жалюзи
• Встраиваемая техника
• Шкафы встроенные
• Светильники
• Ковровое покрытие во всю стену

Что произойдет, если я забуду исключить приспособление из продажи моей собственности?

Если предмет был прикреплен (или постоянно присоединен) к собственности, предполагается, что он будет включен в продажу, если это специально не исключено в соглашении о покупке.Это означает, что если продавец забудет исключить какой-либо светильник (например, люстру), он будет считаться проданным как часть собственности. В этот момент покупатель будет фактически владеть им и может продать его обратно продавцу дома, если он того пожелает.

В таких ситуациях покупатель и продавец должны четко обсудить, что входит (в отношении оборудования) в продажу собственности, прежде чем подписывать какие-либо соглашения.

Раскрытие информации о собственности при покупке недвижимости

Что продавец недвижимости должен раскрыть покупателю, желающему ее приобрести?

В каждом штате действуют разные требования относительно того, что следует раскрывать покупателю, но продавцы должны включать как можно больше информации о состоянии собственности.

Например, если дом новый, вам будет предложено обсудить качество изоляции объекта, включая используемый материал, толщину, коэффициент сопротивления изоляции и то, какие части дома утеплены.

Чтобы защитить себя от любых споров относительно состояния собственности до завершения продажи, вы должны сообщать о любых существенных дефектах, влияющих на имущество (например, плесень, повреждение водой и т. Д.), О которых вы знаете, и вам следует заполните форму раскрытия информации для конкретного штата, прилагаемую к договору купли-продажи.

Каковы законодательные требования к раскрытию информации при продаже недвижимости?

Законодательные требования к раскрытию информации различаются от штата к штату, но, как правило, продавец обязан раскрывать любые известные дефекты физического состояния собственности, которые могут существенно повлиять на ее стоимость, включая неисправные приборы, проблемы борьбы с вредителями, проблемы с плесенью, структурные проблемы с дома, дефекты кровли и многое другое.

В каждом штате действуют разные требования в отношении того, что следует раскрывать, поэтому рекомендуется узнать о законодательных требованиях к раскрытию информации для вашего штата.

Должен ли я предоставлять покупателю заявление о раскрытии информации?

В большинстве штатов продавец должен заполнить заявление о раскрытии информации для покупателя. Вы поймете, что это не является обязательным требованием в вашем штате, если вам будет предоставлена ​​возможность не указывать заявление о раскрытии информации в нашей анкете по договору купли-продажи недвижимости.

Следует ли покупателю запросить новое обследование собственности перед покупкой?

Даже если продавец может предоставить копию опроса, проведенного в течение прошлого года, покупатель все равно должен запросить новое обследование в случае, если с момента последнего опроса в собственности произошли изменения.

В качестве альтернативы покупатель может запросить декларацию об отсутствии пристройки к зданиям на участке.

Вопросы, связанные с заключением сделки по покупке недвижимости

Нужны ли мне другие документы для закрытия сделки по продаже недвижимости?

Да. Договор купли-продажи недвижимости используется для определения условий продажи жилой недвижимости между двумя сторонами. Он не имеет права передавать право собственности, поэтому гарантийный акт часто используется вместе с договором купли-продажи.

Кроме того, если покупатель и продавец соглашаются на «финансирование собственником» в качестве варианта финансирования продажи дома, в договоре купли-продажи также будет использоваться простой вексель.

Что такое гарантийный договор?

Гарантийный акт — это документ, поданный в Регистрационную службу округа, который предоставляет право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Гарантийный акт содержит гарантию от продавца:

• Имеют право продать недвижимость
• Нет неоплаченных залоговых прав, кроме тех, которые указаны в гарантийном акте
• Они будут защищать покупателя от любых претензий, предъявленных к собственности физическими лицами, утверждающими, что ранее имели в ней интерес.

Что такое простой вексель?

Вексель — это юридический документ, который действует как имеющее исковую силу обещание, что заемщик выплатит кредит кредитору в соответствии с условиями, согласованными в контракте.Его можно использовать для документирования таких вещей, как сумма ссуды, дата ссуды, план погашения и многое другое.

Что такое налог на передачу собственности?

Большинство штатов США взимают налог за каждую зарегистрированную передачу недвижимости. В зависимости от вашего штата этот налог может обозначаться как:

.

• Налог на передачу недвижимости
• Налог
• Налог на перевод

В некоторых штатах также требуется дополнительная документация для сопровождения уплаты налога на передачу недвижимости.

Что такое страхование титула?

Страхование титула — это форма страхования, при которой страховщик соглашается компенсировать застрахованному лицу любые убытки, понесенные в результате дефекта правового титула на имущество, которое было неизвестно покупателю на момент продажи.

Политика требуется большинством институциональных кредиторов для получения ипотеки, и кредиторы будут платить стоимость ипотеки в случае дефекта в праве собственности, который лишает покупателя права собственности на недвижимость.Страхование титула является альтернативой получению муниципального сертификата соответствия или отчета о недвижимости.

Информация о подписании и оспаривании в договоре купли-продажи недвижимости

Нужно ли нотариально заверить договор купли-продажи недвижимости?

Нет, этот документ не обязательно должен быть нотариально подписан, поскольку он не поступает в Регистрационную службу округа. Договор купли-продажи служит только письменной записью договорных отношений между продавцом и покупателем и фактически не передает право собственности или право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Нужны ли мне свидетели при подписании договора купли-продажи недвижимости?

Нет, свидетели не требуются, но обеим сторонам рекомендуется настаивать на присутствии свидетелей, которые могут, если спор возникнет позднее, подтвердить, что стороны действительно подписали договор свободно.

Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в посредничество?

Посредничество — это способ разрешения споров менее формальным, менее жестким и, как правило, более экономичным способом, чем обращение в суд.Это позволяет обеим сторонам откровенно обсуждать свои проблемы и выдвигать их на передний план.

Посредничество, как правило, не связывает стороны, что означает, что любая из сторон может уйти без разрешения, если они считают, что процесс ведется плохо. При этом экономия средств на посредничестве и возможность альтернативных решений (в отличие от ситуации выигрыша / проигрыша в судебном разбирательстве) делают этот процесс очень привлекательным для небольших споров.

Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в арбитраж?

Арбитраж — альтернативный способ разрешения споров вне суда.Стороны спора будут предлагать свидетельские показания и доказательства для обоснования своих дел, а затем арбитр выносит решение по делу. В отличие от медиации, где решение достигается только в том случае, если все стороны согласны, арбитраж может принять решение в пользу любой из сторон.

Стороны вправе решать, следует ли передавать споры, не разрешенные посредством медиации, в арбитраж. Если стороны договорились об арбитраже, решение арбитра будет обязательным для обеих сторон.

Гонорары адвоката по недвижимости Нью-Йорка — чего ожидать в 2021 году

Когда вы покупаете квартиру или дом в Нью-Йорке, рекомендуется не только нанять поверенного по недвижимости, чтобы он проконсультировал вас во время сделки, но также важно полностью понимать сколько вы заплатите в качестве гонорара адвокату по недвижимости.

Сколько вы заплатите в качестве гонорара юристу по недвижимости за закрытие сделки?

Обычно агенты по недвижимости оценивают гонорары адвокатов в Нью-Йорке в диапазоне от 1500 до 4000 долларов за транзакцию. Каждый юрист по недвижимости может взимать разную сумму за свое юридическое представительство в зависимости от сложности транзакции, поэтому рекомендуется заранее подтвердить размер комиссии, прежде чем нанимать юриста для обработки вашего контракта с недвижимостью и процесса закрытия.

Средние гонорары адвоката по недвижимости в Нью-Йорке

• Стандартная транзакция: от 2000 до 3000 долларов
• Сделка класса люкс: от 3000 до 5000 долларов
• Комплексная транзакция: более 5000 долларов США

Примечание. Гонорары адвоката по недвижимости могут варьироваться в Нью-Йорке. Обязательно проведите собеседование со своим адвокатом и получите четкое представление об их ставках.

Какие факторы повлияют на гонорар адвоката?

Сделки с недвижимостью могут быть разной сложности. При покупке уже существующей квартиры, кооператива или дома ваша покупка должна быть очень простой, как и гонорар вашего адвоката.Покупки за наличные могут быть еще более простыми, поскольку вам и вашему адвокату нужно будет просмотреть меньше документов в процессе заключения контракта и закрытия.

Тем не менее, при покупке в элитном новом комплексе, покупке через корпоративную структуру, приобретении проблемной собственности или рассмотрении собственности с проблемами правового титула существует дополнительный уровень сложности и внимания, которые могут подтолкнуть гонорар вашего юриста к высокому пределу диапазона. или выше для юридических услуг.

Комиссия за транзакцию vs.почасовая оплата

Юристы по недвижимости обычно не взимают с вас почасовую оплату — это одна комиссия за транзакцию, которая обычно выплачивается только после закрытия сделки в Нью-Йорке. Многие покупатели не решаются пригласить юриста по недвижимости на раннем этапе, чтобы задать вопросы о потенциальной покупке, но вы не должны этого делать, потому что вам придется заплатить только в том случае, если сделка будет закрыта, и вам не придется доплачивать.

Гонорары юристов по новым разработкам могут отличаться

При покупке квартиры в новостройке следует помнить о двух дополнительных моментах, связанных с гонорарами адвоката по недвижимости.

Во-первых, большинство новостроек — это кондоминиумы, и есть более подробные сведения, на которые ваш адвокат должен обратить внимание при рассмотрении плана предложения, поэтому вы не захотите пользоваться услугами юриста по скидкам.

Во-вторых, при покупке у спонсора новой разработки покупатель обычно оплачивает гонорар продавца, если не оговорено иное — в среднем это добавляет к вашим гонорарам еще 3000 долларов.

Работа с юридической фирмой по сравнению с индивидуальным адвокатом

Помимо информации о сумме, которую вы заплатите в качестве гонорара юристу по недвижимости, также важно знать о ресурсах и команде в распоряжении фирмы для получения этой платы, а также о многолетнем опыте работы в области права Нью-Йорка в сфере недвижимости.

Хотя вы можете получить более низкую цену, работая с индивидуальным юристом или небольшой фирмой, вы можете дольше ждать подготовки документов или обратного звонка. Всегда оценивайте уровень обслуживания, который вы хотите, относительно цены, когда принимаете решение о том, какого поверенного или фирмы вы нанимаете, особенно в случае срочных или сложных транзакций.

К счастью, гонорары адвоката по недвижимости, которые платят покупатели в Нью-Йорке, являются одной из меньших затрат на закрытие сделки, понесенных во время покупки в Нью-Йорке. Чтобы оценить ваши гонорары адвокатам и другие возможные затраты на закрытие, изучите интерактивный калькулятор затрат на закрытие Prevu для получения дополнительной информации.

---

Prevu — технологическая компания в сфере недвижимости, цель которой — экономить деньги людей, когда они покупают дом. Наша лидирующая в отрасли скидка Smart Buyer ™ позволяет покупателям жилья в Нью-Йорке получать комиссионные в размере до 2% от их покупной цены с беспрепятственным, непрерывным опытом покупки и экспертными советами специального наемного агента. .

Почему и как нанять юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Покупка или продажа квартиры в Нью-Йорке — важная сделка, к которой нельзя относиться легкомысленно.Таким образом, не рекомендуется рассматривать покупку кооператива или кондоминиума без предварительной консультации с юристом по недвижимости.

Если вы подумываете о покупке квартиры в Нью-Йорке, хорошей отправной точкой является понимание того, как работает процесс, а также последствия и различия между покупкой кооператива и кондоминиума. Ваш брокер может объяснить вам это, но если вы обнаружите, что не полностью понимаете фундаментальные различия, у вас есть какие-либо дополнительные вопросы или вы работаете без представительства брокера, вам следует обсудить ваши варианты со своим юристом.Опытный поверенный по недвижимости из Нью-Йорка — бесценный актив, который поможет гарантировать, что ваша покупка пройдет гладко.

решеткаЧто делают юристы по недвижимости в Нью-Йорке?

Покупка кооператива и кондоминиума временами может быть сложной задачей, поэтому наличие профессионального юриста в вашем углу очень важно. Между подзаконными актами, правилами и положениями, а также внутренними правилами покупатели-новички часто оказываются очень смущенными огромным количеством документов. Поверенный по недвижимости Нью-Йорка может помочь разобраться во всем и обеспечить защиту ваших интересов.

Кроме того, квартиры в Нью-Йорке продаются «как есть». Таким образом, ваша домашняя работа — это ваша задача, а не полагаться исключительно на команду продавца в передаче наиболее важной для вас информации. Помните, что команда продавца не работает на вас, и ваш брокер-покупатель не всегда может дать вам ответы на свои вопросы. В любом случае важно помнить, что ваш брокер присутствует не для того, чтобы «действовать» в качестве юриста; вам следует нанять собственного лицензированного юриста, который будет давать юридические консультации на протяжении всего процесса покупки (или продажи).

hash-mark Требуется ли адвокат по недвижимости в Нью-Йорке?

Нет, вам не нужно нанимать поверенного по недвижимости при покупке или продаже недвижимости в Нью-Йорке. Однако настоятельно рекомендуется нанять юриста, поскольку он будет защищать ваши интересы и защищать ваши инвестиции, особенно если вы покупаете в Нью-Йорке. Практически во всех сделках в городе и продавец, и покупатель будут иметь адвоката, представляющего их.

Причины нанять юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Требуются (более или менее) юристы

В штате Нью-Йорк договоры о недвижимости должны быть написаны стороной сделки или юристом.Таким образом, почти в 100% случаев стороны в сделке с недвижимостью в Нью-Йорке представлены юристами. Поэтому, если вы не являетесь лицензированным поверенным штата Нью-Йорк, было бы разумно нанять юриста для покупки или продажи.

Кроме того, вам следует избегать того, чтобы адвокат продавца составлял контракт без его рассмотрения. Если вы полагаетесь исключительно на юриста продавца при составлении договора купли-продажи, вы рискуете сделать его односторонним. Наконец, большинство ипотечных компаний обычно не только ожидают, но и требуют, чтобы у вас был собственный юрист, прежде чем они согласятся финансировать сделку.

Адвокаты защитят ваши вложения

Если вы продавец : Продавцу всегда рекомендуется проконсультироваться с юристом перед подписанием брокерского соглашения о продаже своей собственности. Если продавец не внимательно изучит брокерское соглашение, он может в конечном итоге понести комиссию, даже если недвижимость не продается. Кроме того, юрист продавца обычно отвечает за первый проект договора купли-продажи.

Если вы покупатель: если вы покупаете дом в Нью-Йорке, крайне важно нанять адвоката.Перед тем, как подписать договор на квартиру, ваш юрист проведет юридическую экспертизу. Для начала юрист изучит протоколы заседаний совета директоров за 2-5 лет. Изучение протоколов советов поможет юристу узнать о любой проблеме, происходящей в здании, например о необходимом капитальном ремонте крыши или о повторяющемся заражении постельными клопами. Наконец, в рамках процесса комплексной проверки юрист также проверит финансовую отчетность, план предложения здания и устав (и любые поправки). В целом, после проведения комплексной проверки юрист может обнаружить «невыгодную сделку» и посоветовать вам заняться другой недвижимостью.

Когда ваш адвокат удовлетворится проведенной комплексной проверкой, он получит проект договора купли-продажи у юриста продавца. Затем два юриста продолжат переговоры по условиям. Как только ваш поверенный будет удовлетворен, он или она проинструктирует вас подписать договор и перечислить 10% первоначальный взнос, который будет помещен на счет условного депонирования юристом продавца.

Ваш адвокат поможет закрыть сделку

После того, как вы подписали контракт и заплатили первоначальный взнос, ваш юрист приступит к подготовке к закрытию.При покупке кондоминиума или дома на одну семью ваш юрист закажет отчет о праве собственности, чтобы выявить любые проблемы, которые продавец должен решить перед закрытием, например, залоговое удержание или нарушение прав собственности. Это также точка, где будет проводиться проверка. Основываясь на результатах проверки, вместе с отчетом о праве собственности, ваш юрист обсудит ремонт и любые другие условия, которые необходимо изменить, до закрытия.

Кроме того, ваш адвокат будет рядом, чтобы помочь вам с информацией и документами, которые ваш кредитор может запросить в рамках вашего заявления на ипотеку, а также даст вам добросовестную оценку ваших заключительных расходов.

У вас будет адвокат при закрытии

Закрытие — это сделка, при которой право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю. В Нью-Йорке закрытие обычно занимает около трех часов. Продавец, покупатель, поверенный всех сторон, управляющий агент кооператива, ипотечный кредитор и агенты по недвижимости обычно присутствуют при закрытии сделки. По завершении сделки ваш юрист будет сопровождать вас в процессе сделки. Они также будут там, чтобы гарантировать точность всех закрывающих документов, таких как акт, налоговые декларации о передаче и ипотечные документы, и снова перепроверить суммы платежей.Наконец, ваш адвокат будет там на всякий случай, если что-то пойдет не так или какие-либо документы будут неточными.

hash-markСколько стоит юрист по недвижимости в Нью-Йорке?

Гонорары юриста по недвижимости в Нью-Йорке сильно различаются: от 2 000 до 5 000 долларов за закрытие сделки, в зависимости от сложности сделки. В среднем вы можете рассчитывать заплатить 3000 долларов за то, чтобы нанять хорошего юриста по недвижимости в Нью-Йорке.

Вы также можете найти адвокатов по скидкам, которые рекламируют фиксированные цены ниже 1000 долларов, но, как говорится, «Вы получаете то, за что платите.«Большинство из этих адвокатов будут экономить на углах или находятся за пределами Манхэттена и имеют меньший опыт проведения комплексной проверки кондоминиумов и кооперативных зданий Нью-Йорка.

Несмотря на то, что адвокаты в Нью-Йорке могут быть дорогими, затраты окупаются, потому что вы защищаете одно из самых значительных вложений, которые вы сделаете.

хэш-метка. Нужен ли вам юрист, если у вас есть агент покупателя?

Во-первых, ваш агент или брокер не является юристом. К сожалению, некоторые покупатели полагаются исключительно на юридический опыт своего брокера при покупке квартиры.Хотя большинство брокеров невероятно хорошо осведомлены, они не могут заменить юридическое сопровождение лицензированного поверенного. Мы с подозрением относимся к любому агенту или брокеру, занимающемуся «незаконной юридической практикой» и ставящему под угрозу их лицензию, давая юридические консультации. Поэтому настоятельно рекомендуется нанять юриста, который будет представлять вас.

Если у вас нет поверенного, но вы работаете с агентом, вы всегда можете попросить совета у своего агента.

знак решеткиВы можете получить бесплатную консультацию у поверенного по недвижимости Нью-Йорка

Если вы все еще не уверены, что хотите нанять юриста или просто хотите задать несколько вопросов, есть множество адвокатов Нью-Йорка, которые предлагают бесплатную консультацию.

Каковы ваши права при покупке дома?

Процесс покупки дома может быть чрезвычайно увлекательным и эмоционально сложным одновременно. Есть много переменных, которые могут иметь значение при покупке дома, например:

• Цена дома;
• Может ли покупатель быть одобрен для ипотеки;
• Примет ли продавец предложение; и
• Есть ли проблемы с домом.

В большинстве случаев покупка дома меняет жизнь и является одной из самых крупных покупок, которые человек совершит в своей жизни.Важно знать права человека как покупателя, чтобы он мог наслаждаться процессом покупки дома.

Существует множество прав потребителей при покупке дома, на которое имеет право физическое лицо. Эти права также могут называться правами покупателей жилья.

При покупке или продаже дома покупатель имеет права в соответствии с законами штата и федеральными законами. Эти права могут различаться в зависимости от определенных факторов.

Однако в целом права покупателей жилья могут включать:

• Право на свободу от жилищной дискриминации в процессе покупки жилья, которое регулируется в основном Законом о справедливом жилищном обеспечении;
• Право на получение информации о любых обременениях правового титула, которые могут включать залог, сервитут и другие вопросы;
• Право на раскрытие информации о любых дефектах или угрозах безопасности, таких как:
  • управление отходами;
  • водопровод;
  • изоляция;
  • опасных материалов, таких как свинцовая краска; и
  • другие выпуски;
• Право выбрать или отказать в предоставлении ипотечного кредита или кредитора;
• Право знать о налогах на имущество, влияющих на имущество, в том числе за прошлые годы;
• Права, связанные со страхованием домовладельцев, титульным страхованием и другими формами страхования;
• Право на справедливую и нейтральную оценку имущества;
• Право на анализ рыночных цен и сравнение с другими подобными объектами недвижимости;
• Право на получение копии договора купли-продажи до закрытия;
• Право на осмотр объекта недвижимости перед закрытием; и
• Право на ознакомление с отчетом о расчетах при закрытии.

Каковы некоторые примеры нарушений прав покупателей жилья?

Как отмечалось выше, покупатели имеют множество прав в процессе покупки. Из-за множества прав есть много примеров нарушения прав покупателей жилья.

Законы штата и федеральные законы запрещают отказывать в предоставлении жилья на основании определенных характеристик или защищенных классов. Эти защищенные классы включают:

• Race;
• Национальное происхождение;
• Цвет;
• Религия;
• Секс;
• Возраст;
• Инвалидность, физическая или умственная; и
• Беременность.

Дискриминация по этим характеристикам запрещена во время жилищной деятельности, например:

• Аренда;
• Закупки; и
• Кредитование.

Кроме того, арендатор не может быть выбран на основании его семейного положения или семейного положения, включая наличие или отсутствие детей. Примером может служить случай, если потенциальный арендатор посещает жилой комплекс, где знаки указывают на наличие квартир, но из-за их религиозной одежды или цвета кожи ему сообщают, что на самом деле квартир нет.

Этот тип жилищного вопроса в основном регулируется Законом о справедливом жилищном обеспечении, который является частью Закона о гражданских правах 1968 года, который запрещает дискриминацию при продаже, аренде или финансировании жилья. В настоящее время FHA распространяется на:

• Продажа или аренда недвижимости;
• Реклама для недвижимости;
• Оказание финансовой помощи арендаторам или покупателям недвижимости;
• Посредничество или оценка недвижимости;
• Участие в организациях недвижимости;
• Запугивание, принуждение или угроза людям в связи с их покупкой или арендой; и
• Нарушение прав человека на пользование и пользование жилищными правами по дискриминационным причинам.

FHA также запрещает:

• Участие в дискриминации при ипотечном кредитовании;
• Преследование людей по признаку защищаемого класса;
• Вмешательство в деятельность любого человека, который осуществляет свои права FHA; и
• Преследование лица, подавшего жалобу на справедливое жилищное обеспечение или оказавшего помощь в расследовании жалобы на справедливое жилищное обеспечение.

Если человек считает, что он подвергся дискриминации, он может подать жалобу в Управление справедливого жилья и равных возможностей (FHEO), которое является частью Департамента жилищного строительства и городского развития («HUD»).

Что делать, если мои права как покупателя были нарушены?

Нарушение прав покупателей жилья может повлечь за собой различные правовые последствия. Сюда могут входить проблемы, связанные с:

• Нарушение договора;
• Ответственность маклера по недвижимости;
• Ответственность продавца жилья; и
• Прочие вопросы.

Во многих случаях суд может присуждать компенсацию за убытки, чтобы компенсировать покупателю его убытки, связанные с нарушением. Например, если неспособность раскрыть дефект в жилом доме приводит к потере покупателем денег при покупке, покупателю может быть присуждена компенсация за убытки, чтобы компенсировать эти убытки.

Брокер по недвижимости может также столкнуться с нарушением договорных вопросов, связанных с покупкой дома. Помимо требований лицензионного совета, брокер по недвижимости должен:

• Сохранять конфиденциальность вопросов клиента, например, самое низкое предложение, которое их клиент сделает во время переговоров, если только его клиент не разрешит раскрытие информации;
• Сохраняйте лояльность к клиенту и избегайте конфликта интересов;
• Раскрыть все относящиеся к делу проблемы, как и любой фактор, который может повлиять на стоимость недвижимости;
• Действовать осторожно во время сделки, например, проводить тщательное расследование дефектов собственности;
• Сохранять любые ценные документы или деньги, которые брокер получает во время сделки; и
• Выполнять условия брокерского соглашения или любого другого договора с клиентом.

Если брокер по недвижимости не выполняет свои обязанности, это может привести к нарушению договора или другому гражданскому иску. От брокера может потребоваться компенсация клиенту или противной стороне, если их действия причинили ущерб. Нарушение своих фидуциарных обязанностей перед клиентом может привести к приостановке действия лицензии, ее прекращению или даже к потере брокерской фирмы.

Нарушение прав покупателя в некоторых случаях может также повлечь за собой другие виды ответственности. Например, уголовная ответственность может существовать в случае мошенничества.

Каковы средства правовой защиты от нарушения прав покупателей жилья?

Существует несколько возможных средств правовой защиты от нарушения прав покупателей жилья в зависимости от обстоятельств нарушения. Если нарушение является нарушением условий контракта, покупатель дома может воспользоваться одним из следующих средств правовой защиты:

• Требовать денежной компенсации за нарушение контракта;
• Расторгнуть договор и потребовать возврата депозита, а также покрытия разумных расходов; и
• Специфическая производительность, означающая, что продавец вынужден завершить продажу.

Как отмечалось выше, мошенничество, связанное с покупкой недвижимости, может привести к уголовному преследованию. Мошенничество с недвижимостью может быть обвинено как проступок или уголовное преступление. В некоторых случаях мошенничество с недвижимостью также может быть обвинено федеральными властями как федеральное преступление.

Нужен ли мне юрист для помощи в защите прав покупателей жилья?

Да, очень важно получить помощь юриста по недвижимости для решения любых вопросов, которые могут у вас возникнуть в связи с правами покупателей жилья. Покупатель дома имеет определенные права в сделке купли-продажи жилья.

Адвокат по недвижимости может оказать вам помощь по многим вопросам, связанным с покупкой дома. Ваш адвокат также может предоставить юридические консультации и рекомендации от начала процесса покупки дома до его завершения. В случае возникновения судебного спора, основанного на нарушении прав покупателей жилья, ваш адвокат может помочь вам подать иск и представлять вас в любое время, когда от вас потребуется явка в суд.

Ответ на нарушение договора купли-продажи

Мы получаем много запросов от агентов по недвижимости, продавцов и покупателей, когда продавец или покупатель отказываются завершить сделку с недвижимостью, а другой стороне остается разобраться с последствиями.Поскольку агенты по недвижимости тратят много времени и денег на продажу недвижимости своим продавцам и поиск недвижимости для своих покупателей, на них также негативно влияет невозможность получить комиссию при закрытии сделки. Ниже приводится общий обзор средств правовой защиты, доступных продавцам и покупателям, когда другая сторона отказывается закрыть сделку с недвижимостью.

Сделка с недвижимостью оформляется договором купли-продажи, в котором продавец соглашается продать, а покупатель соглашается купить недвижимость.Когда сделка ухудшается, поверенный по недвижимости должен сначала определить, существует ли между сторонами имеющий обязательную силу договор купли-продажи. Многие договоры купли-продажи содержат широкий спектр непредвиденных обстоятельств, включая непредвиденные обстоятельства, связанные с финансированием покупателя, проверкой собственности, продажей дома покупателя и проверкой права собственности. Соглашение о покупке не является обязательным к исполнению соглашением о продаже или покупке недвижимости, если одно или несколько непредвиденных обстоятельств остаются невыполненными. Когда все непредвиденные обстоятельства удовлетворены, договор купли-продажи становится обязывающим обязательством продавца продать и покупателя купить недвижимость в соответствии с условиями, описанными в договоре купли-продажи.

Если продавец нарушает договор купли-продажи, отказываясь продать недвижимость покупателю, покупатель обычно придерживается трех вариантов действий: (1) покупатель может потребовать от продавца «специально выполнить» договор купли-продажи путем продажи недвижимости. покупателю; (2) покупатель может требовать возмещения убытков в связи с нарушением продавцом договора купли-продажи; или (3) покупатель может расторгнуть договор купли-продажи добровольно, по закону или в судебном порядке.

Согласно закону Миннесоты, «особые характеристики» обычно доступны покупателю, когда продавец не выполняет свои обязательства, потому что недвижимость уникальна (два дома, даже если они идентичны, не могут находиться на одном участке недвижимости). Закон Миннесоты признает, что денежная компенсация недостаточна для компенсации покупателю невыполнения продавцом договора купли-продажи. В стандартной форме договора купли-продажи, одобренной Миннесотской ассоциацией РИЭЛТОРОВ®, действие, направленное на устранение конкретных результатов, должно быть начато в течение шести месяцев с даты возникновения причины иска покупателя, что обычно составляет шесть месяцев с даты, указанной для закрытие договора купли-продажи.Успешное действие для конкретного исполнения приведет к постановлению суда, требующему от продавца продать недвижимость покупателю.

Покупатель может требовать возмещения убытков за нарушение продавцом договора купли-продажи, подав на продавца судебный иск. Как правило, покупатель должен предъявить иск продавцу в течение шести лет с даты возникновения причины иска, которая обычно отсчитывается от даты неудавшегося закрытия сделки. В иске покупатель должен доказать ущерб, причиненный нарушением продавцом договора купли-продажи.В случае успеха покупатель получает судебное решение, которое может быть добровольно оплачено продавцом или получено от продавца с использованием методов сбора судебных решений.

Отмена договора купли-продажи может быть осуществлена ​​различными способами, перечисленными выше. Продавец и покупатель могут добровольно подписать договор об отмене договора купли-продажи, который лишает их прав по договору купли-продажи и может возвращать задаток покупателю, продавцу или их комбинации. Законное расторжение договора может быть инициировано покупателем в ответ на нарушение продавцом договора купли-продажи, для чего покупатель должен направить продавцу юридическое уведомление.Если продавец не может или отказывается устранить дефолт в течение пятнадцати или тридцатидневного периода времени, требуемого уведомлением, договор купли-продажи аннулируется, и покупатель, как правило, имеет право на возмещение задатка. Покупатель также может подать иск о расторжении договора купли-продажи в судебном порядке, но это средство правовой защиты редко используется покупателями из-за времени и затрат.

Если покупатель нарушает договор купли-продажи, отказываясь покупать недвижимость у продавца, продавец обычно придерживается трех вариантов действий: (1) продавец может потребовать от покупателя конкретно выполнить договор купли-продажи, купив недвижимость у продавца. продавец, но это средство доступно только в редких случаях; (2) продавец может потребовать возмещения убытков за нарушение договора купли-продажи; или (3) продавец может расторгнуть договор купли-продажи добровольно, по закону или в судебном порядке.

Средство защиты от конкретных действий продавца требует дополнительных комментариев. Как отмечалось выше, закон Миннесоты признает недвижимость уникальной, но когда покупатель не выполняет свои обязательства, продавец сохраняет недвижимость. Как правило, закон Миннесоты требует, чтобы продавец в неудавшейся сделке с недвижимостью смягчил убытки, продав недвижимость другому покупателю, одновременно возбудив судебный иск против покупателя о возмещении денежного ущерба. Конкретные характеристики могут быть доступны продавцу при ограниченных обстоятельствах, когда убытки продавца не могут быть легко определены, а недвижимость обесценивается.Опять же, стандартная форма договора купли-продажи, одобренная Миннесотской ассоциацией РИЭЛТОРОВ®, требует, чтобы любые действия, направленные на устранение конкретных результатов, должны быть начаты в течение шести месяцев с даты возникновения причины иска у продавца, что обычно составляет шесть месяцев с даты определены для закрытия в договоре купли-продажи.

Аналогично рассмотренному выше, продавец может выбрать или потребовать от продавца возмещения денежного ущерба за нарушение покупателем договора купли-продажи, возбудив судебный иск против покупателя.Как правило, продавец должен подать иск о возмещении убытков в течение шести лет с момента возникновения причины иска, которая, как правило, исчисляется с даты неудавшегося закрытия сделки. В этих судебных разбирательствах продавец должен доказать ущерб, причиненный нарушением покупателем договора купли-продажи, который измеряется любой разницей в продажной цене для первого и второго покупателя, а затем добавляются любые связанные с этим расходы, понесенные продавцом в содержание недвижимости для продажи после нарушения покупателем договора купли-продажи.В случае успеха продавец получает судебное решение, которое может быть добровольно оплачено покупателем или взыскано с покупателя с использованием методов взыскания судебного решения.

Продавцы часто выбирают расторжение договора купли-продажи в случае неудавшейся сделки, потому что продавец не может продать заменяющему покупателю, пока действует первое соглашение купли-продажи. Если продавец требовал в договоре купли-продажи достаточный задаток для компенсации неудавшейся сделки, аннулирование сделки может быть лучшим средством правовой защиты от нарушения покупателем договора купли-продажи.Посредством установленной законом отмены продавец может расторгнуть договор купли-продажи в течение пятнадцати или тридцати дней с момента вручения юридического уведомления, и продавец, как правило, будет иметь право оставить задаток в качестве заранее оцененного убытка. Если задатка недостаточно, продавец может добиваться добровольного расторжения договора и потребовать от покупателя уплаты дополнительной компенсации за согласие продавца расторгнуть договор купли-продажи. При определенных обстоятельствах продавец может пожелать добиться отмены в судебном порядке, чтобы прекратить обязательство продать недвижимость нарушившему свои обязательства покупателю, но потребовать, чтобы договор купли-продажи оставался в полной силе, что позволяет продавцу требовать возмещения убытков против покупателя.

Каждый раз, когда продавец или покупатель нарушает договор купли-продажи, каждая сторона должна обратиться за юридической консультацией к поверенному по недвижимости: к нарушившей стороне о рисках неисполнения обязательств и к стороне, не нарушившей договор, о средствах правовой защиты в случае неспособности другой стороны выполнять. Во многих случаях у продавца и покупателя есть творческие альтернативы, позволяющие минимизировать риск неудачной транзакции. Любой агент по недвижимости, участвующий в неудавшейся сделке, может также захотеть обратиться за юридической консультацией к поверенному по недвижимости, чтобы определить, была ли заработана комиссия и может ли она быть получена.