Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Что нужно знать про ипотеку. Подводные камни ипотеки на выгодных условиях.
-
4 990 000 руб
-
4 200 000 руб
-
2 800 000 руб
-
1 700 000 руб
Иногда, когда в разговоре звучит слово ипотека, то некоторые просто не понимают что означает само слово и что в нём заключено. Наши граждане не до конца понимают, для чего создана и как именно действует ипотека. Надо с этим разобраться, что мы и сделаем в нашей статье. Ипотека — это один из видов кредита, который берётся на покупку недвижимости. Но часто, оформляя договоры, мы не всегда знаем, что же произойдёт в будущем и как поведут себя цены на рынке.
В следующих случаях, требования банков исполняются только через суд:
• Для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (имеются ввиду государственные или муниципальные органы при продаже государственного или муниципального недвижимого имущества, а так же согласие опекунов, попечителей и др. лиц).
• Предмет ипотеки — участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
• Предмет ипотеки — имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность.
• Предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не даёт согласия в письменной форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Нужно отметить, что во внесудебном порядке, означает то, что продажа недвижимости должна происходить на открытых торгах, то есть на аукционе. Плюс подобной продажи, в том, что цена будет примерно равна рыночной стоимости недвижимости.
Бывают такие случаи, когда берётся ипотека на недвижимость, а потом цена на неё резко падает, ведь бывает и такое, наш рынок не стабилен, вы заплатили уже 50 процентов, а цена упала настолько, что к вашему времени недвижимость стоит всего оставшиеся ваши 50 процентов. Вы знаете, что в ближайшее время из-за нестабильности, вас могут уволить с высокооплачиваемой работой и ипотека вам будет не по зубам, а значит с ней нужно как можно быстрее разобраться. В таком случае, когда вы предстанете перед судом, перед ними будет стоять дилемма. Вы, залогодержатель, будете настаивать на том, чтобы жильё продалось по той стоимости, которой вы покупали изначально, а залогодатель будет настаивать на продаже по цене в настоящее время, то есть на 50 процентов ниже. По документам, где сказано, что недвижимость была продана, например, за один миллион, а в настоящее время на рынке подобное жильё стоит 500 тысяч, то есть половину. Какое решение вынесет суд неизвестно никому, пока оно не будет непосредственно вынесено, предугадать сложно.
Такие проблемы возникают при падении цен на недвижимость на рынке. Хотелось бы рассказать про недавно возникшую практику в деле продажи. Бывает, что появляется клиент, который хочет купить недвижимость, которая находится под ипотекой, и граждане думают, что продать её возможно только при полном погашении ипотеки, но это неверно. Новый владелец становится новым залогодателем и вступает с прежним залогодержателем в отношения, уже определённые существующим договором. В таком случае договор либо меняется, либо создаётся новый. Благодаря такой практике, появляется большое количество потенциальных покупателей, ведь цена на недвижимое имущество, находящееся под залогом, намного дешевле, чем без него. В некоторых случаях подобные продажи даже могут способствовать экономии на налогах.
Перейдём к ошибочным мнениям, которые граждане допускают, когда имеют дело с ипотекой.
Во-первых, всегда имейте в запасе 2-3 тысячи долларов, потому что при оформлении ипотеки существуют единовременные выплаты. Например, рассмотрение выдачи кредита стоит некую сумму, плюс независимая оценка недвижимости, которую вы скорей всего захотите провести, а она стоит около 150 долларов. Далее страховые взносы около 1,5 процента от сумы кредита, так же открытие самого счёта в банке стоит 1 процент от суммы. Как видите, есть некие доплаты, и чтобы не попасть впросак, нужно иметь дополнительные пару тысяч долларов.
Во-вторых, многие думают, что первоначальный взнос обязателен, но это не так. Есть две схемы, по которым можно действовать и без него. Первая заключается в использовании кредита на потребительские цели в качестве первоначального взноса. Есть и схема обмена недвижимости, то есть в качестве первоначального взноса будут зачтены деньги с продажи уже имеющейся недвижимости.
В-третьих, нельзя взять ипотеку на любую квартиру
В-четвертых, неверно представление, что пока не выплачен кредит, купленная квартира остаётся собственностью банка. Вы можете сдавать в аренду жильё, сами жить в ней, можете прописывать родственников (при согласии банка, конечно), ограничение только состоит в том, что вы не имеете права продавать или обменивать квартиру.
В-пятых, не думайте, что задержка выплаты кредита не несёт последствий. Да, это не большая погрешность, но банк увидит, что у вас финансовые проблемы, а значит, они могут возникнуть и со всем погашением кредита. Тем более банк имеет право забирать пенни за каждый просроченный день выплат
В-шестых, кредит может быть выдан только в банке, но некоторые думают, что и в агентстве по недвижимости, что является ошибочным мнением.
В-седьмых, нельзя предоставлять в залог недвижимость в строящемся доме, это очень важно.
В-восьмых, если вы по причине финансовых проблем не можете выплатить кредит, то некоторые думают, что они теряют и квартиру и деньги. Это не так. Банк учитывает ваши возможности и взнос любой суммы в счёт вашей будущей квартиры, тем более можно обменять квартиру на сумму уже выплаченных денег, а доплата идёт на погашение долга банку.
В- девятых, для оформлении ипотеки страховая компания обязана обеспечить лишь четыре вида страхования :
Это лишь 9 часто встречаемых ошибок, есть и другие, но дорогие покупатели недвижимости и залогодержатели, не допускайте их. Будьте внимательны во всём.
Наши публикации:
Как существуют варианты планировок жилья в новых домах?Предпочтения покупателей квартир в новостройках индивидуальны, поэтому застройщики предлагают несколько вариантов для своих клиентов. Свободная планировка, перепланировка в объемах проекта и усеченная схема.
Все просто, откройте газету с частными объявлениями «недорого сдам комнату в Мурманске» или раздел нашего сайта и свяжитесь с собственником жилья. Обязательно заключите договор найма жилого помещения, чтобы не оказать на улице на следующий день после оплаты арендной платы.
Как определить цену квартиры или комнаты перед продажей?Не в коем случае не сравнивайте слепо цены по аналогичным объявлениям в интернете. Во-первых, цены там указаны со всевозможными комиссиями и процентами. Во-вторых, некоторые из них являются приманками от риелторских агентств, и цена квартиры в них занижена.
Сроки бесплатной приватизации жильячто нужно знать владельцу квартиры
К чему следует готовиться владельцу недвижимости, если покупателем вторичного жилья оказывается ипотечный заемщик
Человек, который продает квартиру или дом, может ничего не знать об ипотеке: некоторые собственники имеют дело только с наличными и предпочитают не вникать в нюансы банковского кредитования. Между тем в кризис даже обеспеченным владельцам недвижимости приходится сталкиваться с ипотекой — как минимум в лице покупателя, который легко может оказаться ипотечным заемщиком.
Оформление сделки с участием банка, оценщика и страховой компании — это всегда дольше и немного сложнее, чем рядовая продажа на рынке за наличные. Специально для тех, кто не нуждается в ипотеке, но думает о продаже собственной квартиры, редакция «РБК-Недвижимости» собрала главные неожиданности подобных сделок — от вопроса «что делать, если покупатель квартиры берет ипотеку» до нюансов оценки и ключевых требований банка. В итоге предлагаем пять советов о том, как подготовить квартиру к ипотечной продаже.
Совет 1: узаконить перепланировки
Квартиры с измененными планировками часто встречаются на вторичном рынке. Обычно владельцы оптимизируют не слишком удобное расположение комнат — а потому покупатели недвижимости только рады более удобной компоновке жилплощади. Тем не менее банк может изменить свое решение по ипотеке, если перепланировка не была оформлена по закону, указала руководитель департамента городской недвижимости риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
«Стандартный срок рассмотрения и одобрения [заявки] по квартире — один-два дня. Но если встречается нестандартный случай вроде серьезной перепланировки, то этот срок может быть больше», — предупредил первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов. Самое простое решение для продавца в этом случае — узаконить все изменения планировки.
Совет 2: не требовать капитального ремонта
Для человека, живущего в советской многоэтажке, проведение капремонта кажется благом: в этом случае коммунальные службы смогут привести в порядок все инженерные системы, а дом станет более удобным для проживания. Обычно для проведения таких работ многоквартирный дом должны поставить в очередь на проведение капитального ремонта. Такое решение чревато серьезными проблемами для будущих продавцов: там, где жильцы заботятся о своем комфорте, банк может усмотреть риски для собственного кредита.
Так, в Банке жилищного финансирования открыто предупреждают, что для положительного решения по ипотеке квартира «не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт». «Одним из основных требований банка к объекту является процент износа. Этот показатель не должен превышать 60%», — пояснили в «Ак Барс» Банке.
Вопрос физического износа важен для кредиторов, так как они не дают ипотеку на ветхое жилье — иначе объект залога может развалиться до того, как заемщик погасит ссуду. К тому же квартира должна быть пригодной для последующей продажи. «Банки смотрят на ликвидность объекта на рынке, то есть на потенциальную возможность его реализации в приемлемый срок», — указал Василий Кочнев из СКБ-банка.
Совет 3: узнать родословную
Хроника перехода прав собственности на квартиру — важнейший вопрос для банка. «Историю квартиры изучают все участники процесса: и риелтор, и банк, и страховая компания», — предупреждают в «НДВ-Недвижимости». Самое просто для продавца в этом случае — заранее собрать все бумаги.
«Банк запрашивает и анализирует правоустанавливающие документы по сделке и документы-основания возникновения права. Более расширенный анализ проводит страховая компания, это необходимо для страхования титула, то есть риска утраты права собственности. Смотрится совокупность факторов: как давно произошла сделка, между кем, как это прописано в договоре», — перечисляет Игорь Жигунов. «Главное — объект недвижимости должен быть свободен от обременений прав, в том числе прав третьих лиц», — уточняет Василий Кочнев.
Более сложные случаи связаны с нестандартным способом получения квартиры — к примеру, по договору дарения или по наследству. В первом случае банк может запросить документы, связанные с дарителем, и проверить его историю, предупреждает Светлана Бирина. Во втором случае собственник также должен приготовиться к более тщательной проверке со стороны кредитора. «Если сроки наследования выдержаны и собственник вступил в наследство, то свежеполученные документы не являются поводом для отказа. Исключение составляет наличие судебных споров относительно нарушения прав третьих лиц», — заявила риелтор.
Совет 4: погасить долги за ЖКУ
«Часто продавцы не знают, что при наличии долгов по коммунальным платежам может быть наложен арест на квартиру, — рассказывает представитель СКБ-банка. — Данный факт обнаруживается перед сделкой, так как банк заказывает выписку из ЕГРП за пять — десять дней до сделки». Если вовремя не оплатить все счета за электроэнергию, газоснабжение и все остальные коммунальные услуги, продажа просто сорвется: ни банк, ни регистрирующий орган не согласятся оформить сделку с квартирой, увязшей в долгах.
Совет 5: сняться с регистрации
Важный вопрос для тех, кто продает единственное жилье с перспективой переехать в новостройку: прежде чем отдать деньги за квартиру, банк потребует от продавцов выписаться из оставляемого имущества. «Желательно, чтобы на момент сделки в квартире, приобретаемой с использованием кредитных средств, не было зарегистрированных лиц, так как обременение квартиры правами третьих лиц, в том числе правом пользования, недопустимо, — заявил Василий Кочнев. — Продавец может получить денежные средства до регистрации перехода права при условии заключения договора поручительства на время (срок) регистрации. После регистрации перехода права договор поручительства считается расторгнутым».
Некоторые банки требуют от продавцов сняться с регистрации до завершения сделки — к примеру, Запсибкомбанк отказывается выдавать ипотечный займ, если к моменту заключения договора в квартире кто-то прописан. Впрочем, не у всех кредиторов столь жесткие требования к заемщикам. Так, Банк жилищного финансирования дает продавцам две недели на снятие с учета, а «АкБарс» — 30 дней. «То, что в одном банке служит причиной для отказа, в другом не является проблемой», — резюмирует Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». В крайнем случае продавец может попросить заемщика сменить банк.
Бонус: прощай, дерево!
Последняя, но не менее важная деталь: банки категорически не желают иметь дело с деревянными домами. Запрет на кредитование россиян под залог деревянной недвижимости прописан в Банке жилищного финансирования, СКБ-банке и многих других. Так, из-под действия ипотеки выпадают многочисленные постройки XVIII и XIX веков, распространенные в купеческих городах средней полосы России.
Тонкости ипотеки, о которых стоит знать заранее
Ипотечный кредит стал значительно дешевле, чем в предыдущие годы. Банк России снижает ключевую ставку, что, в свою очередь, позволяет кредиторам снижать ставку по ипотеке. Наличие льготных программ способствует удешевлению ипотечного продукта. Разбираемся как не запутаться во всех тонкостях и нюансах самостоятельному заемщику.Итак, что нужно знать:
Первоначальный взнос
Как известно, одно из обязательных условий кредитования — это первоначальный взнос. Оптимальным решением этого вопроса будет накопление собственных средств. Чем больше накопите, тем выше вероятность получить ипотеку с выгодными условиями. Имея на руках 20% от стоимости покупки, можно рассчитывать на более выгодные условия по кредитованию, чем при наличии 10%. Не стоит привлекать потреб кредит для первоначального взноса. Его наличие осложнит процесс получения ипотеки.
Ставка по кредиту не показатель выгодности сделки
Низкая ставка не является гарантом выгодных условий по кредиту. Следует изучить все имеющиеся условия кредитования, чтобы понять насколько выгодным может быть заём. Часто при минимальной ставке устанавливаются дополнительные комиссии и сборы. Спешка в заключении сделок с недвижимостью не приемлема. Никогда не спешите, даже если менеджер или риелтор торопит и подгоняет. Помните, что нести финансовую ответственность придется лично вам.
Подписание договора — это основная часть процесса получения кредита
Любые документы следует изучать перед подписанием. Договор ипотеки не является исключением. Лучше знать какие обязанности придется выполнять, чем подписывать документ не глядя. Обязательно возьмите паузу на изучение договора. 15-20 минут, потраченные на ознакомление с документом, избавят от многих неприятных сюрпризов.
Кому нужен страховой полис
Выдача ипотеки всегда закрывается страховым полисом. Хотя закон и регламентирует защищать только объект недвижимости, без защиты жизни заёмщика не обойтись. Отказ от полиса повлечёт за собой увеличение ставки по кредиту в размере от 0.5 до 1.0 процентных пункта. Сэкономить на страховке можно прибегнув к списку аккредитованных страховых компаний — прямое обращение к страховщику сократит расходы.
Ипотека с помощью государства
Материнский капитал — это не единственный инструмент для удешевления ипотечного кредита. Льготных программ несколько. Возможно, одна из них поможет сэкономить на ипотеке. В предыдущей статье мы рассказывали о семи самых востребованных государственных мерах поддержки.
Дисциплина как показатель платёжеспособности
Банк — это не сосед и не родственник. Нельзя прийти в банк и сказать, что денег пока нет, что нужно подождать. Просрочка способна испортить не только кредитную историю, но и дальнейшие взаимоотношения с банком кредитором. Научитесь экономить. Представьте, что кредит уже есть. Попробуйте откладывать 15-16 т. р. ежемесячно (средний платеж по ипотеке). Такой навык позволит примериться с наличием долговых обязательств.
Уменьшайте платеж
При каждой возможности старайтесь совершать досрочное погашение по кредиту. Переплату направляйте на погашение основного долга по ипотеке. В результате сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться. Ели платеж вполне посилен, то можно сфокусироваться на уменьшении срока кредитования.
Выбор ипотечного продукта — это ответственный шаг. И желательно вникнуть во все нюансы заранее, чтобы использовать все имеющиеся возможности. Выбирая программу кредитования, проконсультируйтесь с профессионалом. Специалист станет «маяком» в море предложений и возможностей. С его помощью процесс получения ипотеки сократится до минимума. Помощь профессионала экономит самый важный ресурс — время.
На что нужно обращать внимание при покупке жилья в ипотеку — Российская газета
Практически все крупные банки уже снизили ставки по ипотеке либо снизят их в ближайшее время. Вскоре средние ставки по ипотеке могут упасть ниже 9%, что может усилить спрос на жилищные кредиты. О том, на что обращать внимание при получении ипотеки и почему в ней может быть отказано, рассказали «Российской газете» представители банков.
На что обращать внимание при подборе недвижимости?
— Это цена и месторасположение жилья, — говорит руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. — Если купить квартиру на раннем этапе строительства, цена будет ниже.
Раньше с этим были связаны значительные риски: застройщик мог направить полученные деньги в другой проект, а строительство дома заморозить. Теперь с появлением системы эскроу-счетов (спецсчета, на которых банки учитывают и блокируют деньги покупателей за оплату недвижимости по договору долевого участия для передачи их застройщику) деньги привлекаются на конкретный проект. Если дом не будет построен, вы получите их обратно.
Чем отличаются условия покупки жилья на первичном и вторичном рынке?
— При покупке жилья на первичном рынке стоит поинтересоваться, есть ли спецпредложения по субсидированию ставки или другие бонусы, — советует управляющий директор продаж подразделений сети Абсолют-банка Иван Любименко.
При покупке вторичного жилья, по его словам, важно, чтобы оно имело надежные конструкции, не было поставлено на капитальный ремонт или ему не был присвоен статус аварийной недвижимости. Также могут возникнуть сложности с оформлением ипотеки при покупке комнаты в коммуналках, домах гостиничного типа, квартир в «хрущевках», добавляет Любименко.
Какими должны быть первый взнос и ежемесячные платежи по ипотеке, чтобы заемщик чувствовал себя относительно комфортно?
— Первый взнос в идеале должен быть не менее 20% от стоимости жилья, — говорит Матюшенко. — Это позволит быстрее выплатить кредит и сэкономить. При первом взносе менее 20% ставка будет выше.
Ежемесячный платеж должен быть сопоставим или меньше стоимости аренды нового жилья, указывает Матюшенко. Будет лучше, если этот платеж составит не более 40% зарплаты — отдавать больше каждый месяц в течение многих лет будет тяжело.
При оформлении ипотеки стоит узнать, соответствуете ли вы условиям спецпрограмм — это, например, «детская» или военная ипотека, ипотека для молодых семей — по таким кредитам ставки ниже среднерыночных, добавляет Любименко.
Почему банки могут отказать заемщику в ипотечных кредитах?
— Основная причина отказов — плохая кредитная история, — говорит замруководителя «Росбанк Дом» Алексей Просвирин. — Банки обращают внимание на число просрочек, их продолжительность, и если они длительные, например больше 90 дней, то, скорее всего, это будет стоп-фактором.
Вторая причина отказа — высокий уровень закредитованности. Третья причина — предоставление недостоверных сведений, например, об уровне доходов, месте работы, контактных данных. Четвертая причина — небольшой трудовой стаж. Длительный трудовой стаж дает основания считать заемщика надежным.
Пятая причина — возраст: отказать в ипотеке могут тем, кому еще нет 21 года, и тем, кто старше 65 лет на момент погашения кредита. Но возможны частные исключения для платежеспособных клиентов, — говорит Просвирин.
Все, что нужно знать перед тем, как брать ипотеку
Все мы знаем про репутацию ипотеки в России. Ее называют рабством и абсолютным злом, однако, все же можно брать займ на жилье у банка, если сделать это правильно…
Ипотека с максимальным обязательным платежом может привлекать, ведь чем быстрее ты погасишь ипотеку, тем лучше. Логично? Не совсем. Жизнь — это не только цифры, да и ты — не робот, поэтому нужно понимать, что завтра твой доход может стать намного меньше (увольнение, рождение ребенка, содержание пожилого родителя). Да и усталость от ежедневной экономии не стоит сбрасывать со счетов, ведь это серьезное психологическое испытание. Чтобы ипотека не стала для тебя адом, соглашайся на тот платеж, который будет для тебя действительно комфортным. При этом ты всегда можешь гасить ипотеку досрочно, что поможет сэкономить проценты.
Не отдавай все сбережения на первоначальный взнос
Еще одна очень понятная ошибка — собрать всю имеющеюся сумму и сразу же отнести ее в банк. Почему не стоит этого делать? Во-первых, даже если ты покупаешь квартиру с ремонтом, никто не застрахован от того, что он будет выполнен не идеально. Плюс твоя мебель может не встать в новой квартире. Да и вцелом, лучше иметь некоторую сумму на случай любой форс-мажорной ситуации. Поэтому сделай неприкосновенные сбережения в размере двух ежемесячных платежей по ипотеке. Это будет твой спасательный круг.
Не отказывайся от страховки
Отказ от страховки может дать тебе сэкономленные проценты, но жизнь непредсказуема, а значит не стоит так рисковать. Все мы надеемся на лучшее, и нам тяжело даже представить, что с нами или нашими близкими может что-то случиться, однако, никто не может предсказывать будущее. Поэтому застрахуй жизнь и здоровье, чтобы твой долг был автоматически списан в случае чего. Но перед этим сравни предложения разных страховых компаний и внимательно прочитай условия.
Не экономь на жизненно важном
Прежде чем брать ипотеку, стоит трезво взглянуть на то, что тебя ждет. Твоя задача — интегрировать крупный кредит в свою жизнь, а не подчинить ему все свое существование. Иначе годы ипотеки пройдут как в тумане. Подумай об отпуске, увлечениях, хобби. Трезво оценивай свои траты, экономь только на том, на чем можно. Твое психологическое и физическое здоровье должно оставаться в норме. И здесь можно еще раз перечитать первый пункт про комфортный платеж.
Постарайся погасить ипотеку досрочно
Если ты расплатишься раньше, то переплатишь банку намного меньше. Кроме того, квартира станет полностью твоей. Самые простые способы уменьшить долговую нагрузку — использовать для досрочного погашения налоговые вычеты и денежные подарки. Также не забывай, что с годами твоя зарплата с годами может расти (с поправкой на инфляцию — цены на все тоже будут расти). Если у тебя набрались лишние средства, то смело кидай их на погашение ипотеки, но помни, что экономить на всем нельзя.
Сделки с ипотекой, что необходимо знать.
При продаже или покупке объектов недвижимости, людям необходима помощь агентов, специализирующихся в данной области. Наиболее безопасным считается обращение в агентства недвижимости, которые находятся длительное время на местном рынке недвижимости, где работают профессиональные, с большим опытом работы сотрудники.
Крупные агентства недвижимости постоянно взаимодействуют со средствами массовой информации, используя разные формы рекламы исходя из своих личных расчетов (наружную рекламу, листовки, газеты).
Также риэлтерские агентства располагают обширной базой объектов недвижимости на своем сайте. Эта база доступна каждому на бесплатной основе, она дает возможность клиентам изучить актуальные предложения на рынке недвижимости и определиться со стоимостью объектов в желаемом для них районе города.
Квалифицированный риэлтор (агент) выслушает пожелания клиента к объекту, найдет подходящий вариант, возьмет на себя полное сопровождение до сделки, ответит на все интересующие вопросы. Если клиенту нужно продать недвижимость, то в обязанности агента входит оценка имущества, его реклама, организация осмотров, и т.д.
Благодаря тесному сотрудничеству с банками, опытные специалисты всегда смогут подобрать и порекомендовать кредитную программу, исходя из самых новых тенденций, происходящих на рынке банковских услуг и пожеланий клиентов.
Все консультации по оформлению документов на недвижимость в крупных агентствах проводятся бесплатно. Юридический отдел ответит на все вопросы, связанные с оформлением наследственных прав, приватизации квартир и земельных участков, межевания земельных участков, раздел и объединения земельных участков, перевод помещений в нежилой фонд, перепланировки/переустройству, снятию самозастроя.
Что необходимо знать!
— Одобрение банком ипотечного кредита. Самой первой и очень важной задачей при ипотечной сделке, является получение от банка положительного решения о выдаче Вам ипотечного кредита. Только после того как банк выдаст вам сертификат об одобрении ипотеки, можно начинать подбирать себе недвижимость (квартиру, дом). Но, даже после того, как вы найдете себе жилье, вам снова придется искать благосклонности у банка – на этот раз, необходимо одобрение банком выбранного Вами жилья (квартиры, дома). Физический износ здания, который отражен в кадастровом паспорте и зависит от давности постройки и условий эксплуатации, не должен превышать 60%. В противном случае, по существующим нормам, такое строение признается аварийным, а значит, подлежит капитальному ремонту с отселением жильцов или сносу. Соответственно, банк квартиру в таком доме не станет кредитовать или потребует справку о том, что дом не стоит в планах под снос. Так же банк не станет кредитовать квартиру с самостроем, то есть с постройками, перегородками которые не отражены в тех. паспорте.
— Обязательно в сделке по ипотеке предусматривается и участие оценочной компании — согласно нашему законодательству об ипотеке, оценка недвижимости, является обязательным условием при оформлении банком ипотечного кредита. Для этого нужно будет повести независимой оценочной компанией экспертизу, так как любой банк хочет знать реальную рыночную стоимость приобретаемого заемщиком жилья, которое будет служить залогом банку, при ипотечном кредите.
— Обязательное страхование сделки купли-продажи по ипотеке. Ведь ни для кого не секрет, что ипотечное кредитование предполагает определенные риски для банков. К сожалению, никто из нас не может быть стопроцентно уверен, что он до последней выплаты банку, будет жив и здоров. Увы, нет таких гарантий, как нет и гарантии, что ничего не случится с жилье (пожар, потоп). Именно поэтому сделка по ипотеке, предполагает обязательное страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также его залогового жилья. Да, на страховки придется потратить немалые суммы денег. Но если, не дай Бог, с вами или с вашей квартирой что-то произойдет, все долги полностью выплатит страховая компания.
— Различные комиссии. Некоторые банки (обычно частные) берут комиссии при выдаче ипотечного кредита. Например, это может быть комиссия за рассчетно-кассовое обслуживание, простыми словами: за обналичку. Такая комиссия обычно также выплачивается перед выдачей ипотеки и составляет от 0,5 до 3 процентов от суммы кредита.
— Ускоренная регистрация права собственности — регистрация права собственности при ипотечной сделке занимает не месяц, как обычно, а всего 5 дней.
— Особый порядок взаиморасчетов по ипотеке – банки (некоторые), выдают деньги заемщику в день сделки покупки недвижимости, причем не самому заемщику, а сразу продавцу. Часто деньги закладываются в специальную банковскую ячейку и поступают к продавцу только после регистрации права собственности.
Есть и иной вариант – аккредитив: деньги поступают на счет продавца жилья, а разблокировать счет продавец может только после регистрации собственности. Кстати, такой вариант очень неудобен при альтернативной сделке купли-продажи, где много участников сделки. Получается, что остальным участникам, нужно будет ждать несколько дней, и цепочка разрывается. Бывает такие случаи, когда специалисту по недвижимости приходится искать жилье с «чистой продажей».
— Обременения права собственности — если вы взяли ипотеку, то жилье (квартира, дом) будут оформлены в собственность, но в свидетельстве в графе обременения будет отметка, что это залог. Обременение снимается только после полного погашения ипотечного кредита. А до тех пор, вы сможете распоряжаться жильем (квартирой, домом) продать, подарить, обменять, только лишь с согласия банка, то есть залогодержателя.
Вторичная ипотека — глоссарий КСК ГРУПП
- Приоритеты возможностей покупки жилья посредством вторичной ипотеки.
- Условия оформления и продажи недвижимости путем вторичной ипотеки.
- Предложения по улучшению жилищных условий на рынке вторичной продажи ипотечных квартир.
Оформление вторичной ипотеки является одним из наиболее популярных видов кредитования, позволяющего быстро и доступно приобрести современное жилье в кредит. В условиях нестабильной экономики рынок вторичного ипотечного жилья пользуется большим спросом. Квартиры, попавшие под арест банка вследствие нарушения графика оплаты по объективным причинам, заемщик может возвратить посредством вторичной ипотеки. То есть, оплатив остатки долга, он может пойти двумя путями — оформить новый договор на эту же недвижимость, но с другими, более жесткими условиями. Либо продать квартиру с долгом, за счет полученной суммы вернуть долг, а затем подобрать другой вариант жилья и взять его в ипотеку.
Что нужно знать о вторичной ипотеке
Приоритеты вторичной ипотеки заключаются в том, что залоговое имущество, возвращенное от недобросовестных плательщиков в собственность банка, снова выставляется на торги в условиях снижения спроса и может быть выкуплено на условиях аукциона. В этом случае заемщик имеет право первым заявить о выкупе недвижимости.
На сегодня программа вторичной ипотеки является распространенным соглашением, которым пользуются многие заемщики, чтобы не лишиться жилья и средств, уже выплаченных на момент нарушения графика платежей. Что собой представляет процесс вторичного кредитования? В каком банке выгоднее взять ипотеку на вторичное жилье — ПАО Сбербанк, ВТБ 24 или небанковских финансовых организациях — в данной ситуации очень важный вопрос, требующий консультаций квалифицированного финансиста.
В правовом поле процедура является двухступенчатым кредитом, объект кредитования — жилье, предоставленное в залог. Участвуют три стороны — заемщик и два банка, схема понятная и простая.
- Первый банк заключает основной ипотечный договор и выдает основную сумму, необходимую на покупку недвижимости.
- Второй банк гасит долг первому банку.
- Объект залога переходит от одного кредитора к другому.
Наиболее выгодная ипотека на вторичное жилье в 2017 году по советам экспертов рынка жилья — это низкий процент, участие банка в государственном ипотечном проекте, отсутствие скрытых процентов, быстрота принятия решения.
В современных условиях солидные банки, участвующие в государственных программах, например Сбербанк и ВТБ 24, демократизируют требования по ипотекам. Но и в этих учреждениях в программах лояльности обязательно присутствуют инструменты для решения проблем просрочек платежей и формирования негативной кредитной истории.
Условия для оформления вторичной ипотеки
Несмотря на то что переоформление ипотечных соглашений можно назвать наиболее действенным инструментом для того, чтобы одна сторона не лишилась крыши над головой, а оба заемщика получили свою выгоду, банковские учреждения достаточно скептически рассматривают подобные операции. По сути, после заключения договора вторичной ипотеки первый банк удовлетворяет все свои претензии, оставляя у себя оригиналы всех залоговых документов. Банк второго порядка обладает только копиями пакета документов и долговыми обязательствами, а это значительные финансовые риски.
Высокая степень риска влечет серьезное увеличение процентных ставок по вторичным ипотекам, в среднем на 3, 5–5, 5% годовых. Клиенты, у которых назревает кризис неплатежей, должны заранее определиться, в каком банке лучше взять ипотеку на вторичное жилье с маленьким процентом. Наилучшим решением станет и российский Сбербанк. Но и заоблачные ставки — далеко не всё, что может лежать в основе обеспечения рисков коммерческих банков. Прежде всего, практически во всех финансовых учреждениях обязательным моментом является выполнение комплекса требований.
- Соответствие пакета документов на недвижимость, официальное трудоустройство клиента, подтвержденное справкой о доходах.
- Первоначально одномоментно необходимо внести до 20% стоимости недвижимости, при этом общая сумма не может превышать 80% от оценки независимого эксперта.
- Заемщик не может быть старше 55 лет, а самый длительный срок кредитования — до 15 лет.
- Стабильное материальное положение кредитополучателя при отсутствии иных долговых обязательств, кроме первого ипотечного договора.
Учитывая возможность начисления неоправданных комиссионных сборов, скрытых процентов, страховых и других сборов, перед подписанием договора ипотеки второго порядка следует проконсультироваться с независимым юристом. Так удастся избежать дополнительных затрат, и клиент получит самую низкую ипотеку на вторичное жилье.
Немалыми являются и ткущие обязательные вложения. Выбирая вариант вторичной ипотеки, заемщик оплачивает взносы по обоим кредитам, а собственно сама по себе сделка предполагает значительные переплаты заемщиков. Альтернативным вариантом является рефинансирование, которое проводится намного проще и быстрее. Суть рефинансирования проста — первый банк закрывает заем за счет средств, выданных вторым банком. Но по некоторым причинам кредиторы редко прибегают к рефинансированию, отечественный рынок вторичного ипотечного жилья рефинансируется не более чем на 35–40%.
Что требуется для ипотеки второго уровня
Оформление вторичной ипотеки является очень серьезным и ответственным шагом. Чтобы оформить вторичный ипотечный договор, необходимо ознакомиться с полным перечнем банковских учреждений, которые работают в сфере подобных кредитных программ. Проблемный первый кредит неукоснительно приводит к ужесточению требований относительно обязательств заемщика по второму.
Поэтому, выбрав банковскую структуру с подходящими для клиента условиями, следует все равно настраиваться на жесткие кредитные условия. Главным моментом является увеличение требований относительно доходов заемщика, которые необходимо подтверждать справками, декларациями и иными регламентными документами. Документальные доказательства материального благосостояния заемщика потребуются регулярно до завершения договора. Кроме этого, в любом случае ставки по ипотеке на вторичное жилье будут значительными, поэтому нужно предварительно соотнести свои текущие и перспективные доходы. Если все эти вопросы решены, следует собрать пакет следующих документов:
- стандартная форма заявки на получение кредита второго уровня;
- паспорт, ИНН;
- свидетельства о браке и о рождении ребенка;
- оригинал трудовой книжки и выписка из нее о последнем месте работы;
- справка об основной заработной плате за истекший год (форма 2-НДФЛ) и дополнительных доходах;
- подтверждение наличия денежных средств, необходимых для внесения первоначального взноса, — не менее 20% оценочной стоимости объекта ипотеки.
Выбор среди лучших
Адекватно выбрать банковское учреждение позволит знакомство с предложениями лидеров отечественной банковской сферы.
ПАО Сбербанк — лидер вторичного кредитования. Здесь самая дешевая ипотека на вторичное жилье, так как банк является партнером государственных структур в сфере обеспечения населения жильем. Предлагает клиентам льготные процентные ставки — 20,92% клиентам — держателям зарплатной карты. Остальным заемщикам предлагают ставку 21,42%. В банке отсутствует обязательный страховой полис жизни заемщика. Длительность ипотеки составляет максимально 20 лет, сумма первого взноса — 30% стоимости жилья, система погашения по графику может быть стандартной, или применяется аннуитет.
ВТБ 24 — не отстает по количеству предоставленных вторичных ипотек. Банк предоставляет ставку 12% годовых для застрахованных от несчастного случая заемщиков, и до 23–25% для тех, кто не имеет страхового полиса. Первоначальные взносы колеблются от 20 до 30% оценочной стоимости в зависимости от региона. Срок договора ипотеки — около 30 лет, в зависимости от возрастной категории заемщика.
Затем следуют такие учреждения, как Альфа-Банк, ПАО Росбанк, ИБ Дельта кредит.
Подробно изучить и сравнить все условия можно самостоятельно на сайтах банковских учреждений, а также задать интересующие вопросы в режиме онлайн. Но окончательно сделать столь важный шаг поможет только независимый профессиональный эксперт — правовед в сфере ипотеки, адекватно рассматривающий все аспекты проблемы индивидуально для каждого клиента.
Возврат к списку
Mortgage 101: Разбиваем основы
Покупка дома и преодоление финансовой ответственности — цель многих людей. Но сделать этот шаг к домовладению — это большой шаг, и к нему следует относиться очень внимательно. Посмотрим правде в глаза: поиск дома и получение ипотеки — это не прогулка по парку и, конечно, ничто иное, как подписание простого договора аренды. Вы, вероятно, встречали непонятный жаргон, такой как «баллы», «предварительное одобрение» и «предварительная квалификация», и забавные названия, такие как Fannie Mae.Осмысление всего может поставить вас на грань разочарования, но не волнуйтесь — это совершенно нормальное чувство.
Чтобы помочь вам демистифицировать процесс и получить максимальную отдачу от вашей первой ипотеки, мы спросили некоторых финансовых экспертов о том, что следует учесть перед подачей заявки, о некоторых общих проблемах и нескольких полезных советах, которые помогут вам понять основы ипотеки. .
Что вы можете посоветовать начинающему покупателю жилья?
«Будьте готовы; Делай свою домашнюю работу.Проверьте авторитетных кредиторов в вашем районе. Пройдите предварительную квалификацию, чтобы знать, в каком ценовом диапазоне вам следует делать покупки ». — Кэти Блокер, исполнительный вице-президент по производственной деятельности Guild Mortgage Company
.«Поговорите с местным ипотечным банкиром, с которым вам удобно! Есть несколько отличных ипотечных банкиров, готовых помочь, поэтому не стоит тратить время на кого-то, кто не дает вам почувствовать себя комфортно в процессе. Объясните, чем вы хотите заниматься и какова ваша идеальная ситуация для покупки дома.Правильный ипотечный банкир адаптирует ваш жилищный кредит к вашему конкретному сценарию. Убедитесь, что они заранее объяснят все расходы, чтобы вы точно знали, чего ожидать, когда получите договор купли-продажи и начнете процесс ипотеки ». — Ник Маджера из Magiera Team of LeaderOne Financial
К чему следует быть готовым покупателям при подаче заявки на кредит?
«Каждая ситуация с ипотекой индивидуальна, поэтому на самом деле не существует единого списка требований.Я рекомендую вам обратиться к ипотечному банкиру, которого вы знаете, которому доверяете. Если вы не знаете каких-либо ипотечных банкиров, я рекомендую вам выбрать ипотечного банкира, с которым ваш агент по недвижимости предлагает вам работать. Ваш агент по недвижимости хочет, чтобы ваша сделка прошла гладко, поэтому он будет отправлять вас только к ипотечным банкирам, которым они доверяют. Затем отличный ипотечный банкир проведет вас через весь процесс и настроит ипотечный кредит в соответствии с вашим конкретным сценарием ». — Ник Маджера из Magiera Team of LeaderOne Financial
«Есть несколько вещей, которые нужно учесть перед подачей заявки на ссуду: 1.Наличными при первоначальном взносе. Сэкономьте / получите деньги на первоначальный взнос и закрытие расходов. 2. Хорошее практическое знание ваших личных финансов. Составьте бюджет своих будущих расходов, как будто вы являетесь владельцем дома, и убедитесь, что вы можете себе это позволить. Хорошее практическое правило заключается в том, что ваша ипотека не должна превышать 30% вашего дохода на дом. 3. Общее представление о ценовом диапазоне домов, которые вас интересуют. Изучите потенциальные дома через местного риэлтора или на сайте Trulia.com. Сравните, просмотрев налоги на недвижимость, статистику района и другие критерии.Не торопись! Ваш дом может стать самой крупной покупкой в вашей жизни ». — Скотт Билкер из DebtSmart
Какова ценность получения предварительного одобрения или предварительной квалификации для ипотеки?
«Это дает покупателям жилья преимущество перед конкурирующими предложениями. Если продавец видит два предложения, и одно уже было одобрено, то он часто соглашается с ним, поскольку для них меньше риска ». — Трейси Фобс, мама Пенни Пинчин
«Во-первых, существует разница между предварительно утвержденными и предварительно утвержденными.Предварительная квалификация означает, что вы прошли первоначальный отбор кредитора. Однако предварительное одобрение — это следующий шаг в этом процессе. Вы должны предоставить банку еще много документов, как если бы вы подали заявку на ипотеку. Это стоит сделать, потому что вы получите письмо с предварительным одобрением от банка, и оно покажет продавцам и агентам по недвижимости, что вы серьезный покупатель. Это также даст вам лучшее представление о том, какие дома вы можете себе позволить. Кроме того, вы сможете действовать быстро, как только найдете это идеальное место, без необходимости искать финансирование.»- Скотт Билкер из DebtSmart
Какой диапазон ставок должен ожидать покупатель жилья впервые с плохой или высокой кредитной оценкой?
«По обычному кредиту (Fannie Mae или Freddie Mac) разница в цене между плохим кредитным рейтингом (620) и сильным кредитным рейтингом (740+) может составлять до 3,0 пунктов комиссии, или от 0,75 до 1,25. % в процентной ставке. По ссуде FHA или VA разница в цене может составлять до 0,75 пункта комиссионных или от 0,125 до 0.250% по процентной ставке ». — Кэти Блокер, исполнительный вице-президент по производственной деятельности Guild Mortgage Company
.«Единого универсального стандарта не существует. Кредиторы определяют, какую премию за риск они будут добавлять к ссуде, на основе вашей кредитной истории и другой информации, представленной в заявке на получение ссуды. Вы не можете взять объявленную процентную ставку кредитора для его наиболее квалифицированных заемщиков и прибегнуть к установленной премии, потому что у вас кредит C вместо кредита A (кредит представляет собой наименьший риск).»- Ник Маджера из Magiera Team of LeaderOne Financial
Какие советы помогут быстрее погасить ипотечный кредит?
«Есть только два способа быстро погасить ипотечный кредит: 1. Рефинансирование по более низкой ставке. 2. Платите больше по ипотеке. Вот и все. Не дайте себя обмануть ипотечным кредитом раз в две недели, потому что все, что они делают, это заставляет вас платить больше. Если вы не можете получить более низкую ставку, просто увеличьте ежемесячный платеж по ипотеке до удобной суммы, помня, что это деньги, которые вы не сможете легко вернуть.И наоборот, если вы платите больше по кредитной карте, вы всегда можете снова использовать карту для получения наличных или для покупки вещей, которые вам нужны ». — Скотт Билкер из DebtSmart
Что означает «повышение ставок ФРС» и как это применимо к ипотеке?
«[] Федеральная резервная система устанавливает процентную ставку, которую банки платят за заемные средства овернайт у других банков, хранящих депозиты в Федеральной резервной системе. Если стоимость заимствования для банка «овернайт» увеличивается, это обычно заставляет банки повышать процентные ставки, которые они взимают по всем другим кредитам, которые они предоставляют, чтобы продолжать получать целевую прибыль на активы.По мере того как банки повышают свои процентные ставки, другие кредиторы или финансовые фирмы также склонны повышать свои ставки. Повышение ставки по федеральным фондам не коррелирует напрямую с прямым увеличением ставок по ипотечным кредитам, но рассматривается как общий сигнал рынку о том, что Федеральная резервная система считает, что экономика растет и что процентные ставки будут расти в будущем ». — Кэти Блокер, исполнительный вице-президент по производственной деятельности Guild Mortgage Company
.Что такое баллы?
«Баллы — это комиссионные, которые заемщик уплачивает кредитору при закрытии ссуды, выраженные в процентах от ссуды.В случае ссуды на 200 000 долларов 2 балла означают выплату кредитору 4 000 долларов. Баллы являются частью стоимости кредита для заемщика и, в свою очередь, являются частью инвестиционного дохода кредитора. Тем не менее, баллы не всегда требуются для получения ипотечного кредита, но «беспроцентный» кредит может иметь более высокую процентную ставку ». — Ник Маджера из Magiera Team of LeaderOne Financial
«Дисконтные баллы» — это комиссия, обычно выражаемая в процентах от суммы кредита, выплачиваемая покупателем или продавцом для снижения процентной ставки покупателя.»- Кэти Блокер, исполнительный вице-президент по производственной деятельности ипотечной компании Guild
.В чем разница между Fannie Mae, Freddie Mac и другими финансируемыми государством предприятиями (GSE)?
«Fannie Mae и Freddie Mac — два наиболее распространенных GSE, покупающих ипотечные кредиты у банков и ипотечных кредиторов. Хотя это отдельные компании, которые конкурируют друг с другом на одном рынке, у них одинаковая бизнес-модель и очень похожие руководящие принципы и требования к документации.»- Кэти Блокер, исполнительный вице-президент по производственной деятельности ипотечной компании Guild
.«Fannie Mae и Freddie Mac являются предприятиями, спонсируемыми государством — это частные компании, спонсируемые государством в сфере жилищного ипотечного кредитования в США. Это отдельные компании, которые конкурируют друг с другом и имеют очень похожие бизнес-модели. Они покупают ипотечные кредиты на вторичном ипотечном рынке, объединяют эти ссуды вместе, а затем продают их инвесторам в качестве ценных бумаг с ипотечным покрытием на открытом рынке.Есть тонкие различия, но основное различие между Fannie и Freddie сводится к тому, у кого они покупают ипотечные кредиты: Fannie Mae в основном покупает ипотечные ссуды у крупных коммерческих банков, а Freddie Mac в основном покупает их у небольших банковских учреждений (сберегательных организаций). Суть в том, что их основная функция заключается в перемещении денег через жилищную экономику США, позволяя людям позволить себе покупку дома, что в противном случае было бы невозможно, если бы Fannie и Freddie не существовали. Джинни Мэй по сути выполняет ту же функцию, что и Fannie и Freddie, за исключением того, что они сосредоточены на ипотечных кредитах с государственным страхованием, таких как FHA и VA.»- Ник Маджера из Magiera Team of LeaderOne Financial
К каким дополнительным расходам владения должен быть готов первый покупатель жилья?
«Помимо основной суммы и процентов, налогов на имущество, страхования от рисков и сборов ассоциации домовладельцев (если применимо), может существовать частное ипотечное страхование для обычной ссуды или ежемесячное ипотечное страхование для ссуды FHA. Домовладельцы также должны быть готовы к расходам на ремонт и содержание дома, особенно при покупке более старого дома.»- Кэти Блокер, исполнительный вице-президент по производственной деятельности ипотечной компании Guild
.«Помимо налогов и / или сборов ассоциаций домовладельцев, коммунальных услуг и т.п., неизбежно будет множество мелких исправлений здесь и там, которые принесут много денег. Когда я получил свой дом, это было незадолго до того, как подвал затопило, и потребовались тысячи долларов, чтобы установить французскую водосточную систему. Всегда есть что-то, что требует внимания, и затраты могут возрасти. Так что обязательно спланируйте эти ситуации.Это означает, что покупая дом, покупайте меньше, намного меньше, чем вы можете себе позволить — так вы будете в хорошей форме, когда (а не если) что-то нуждается в ремонте ». — Скотт Билкер из DebtSmart
Какая документация необходима покупателю для быстрого и эффективного подтверждения ипотеки?
«Каждая покупка дома меняется, но вот список наиболее распространенных документов, которые нам нужно будет проверить: налоговые декларации за последние два года, отчеты W-2 или 1099 за последние два года, выписки с банковского счета за последние два месяца, за последние 30 лет. дней квитанции о заработной плате, копии ваших водительских прав, копии паспорта или карты социального страхования.»- Ник Маджера из Magiera Team of LeaderOne Financial
Является ли страхование домовладельцев необязательным?
«Нет, если есть кредитор. Даже в этом случае отсутствие страховки домовладельца похоже на плавание без спасательного плота. Конечно, можно не утонуть, но представьте, что будет, если вы начнете тонуть? Тебе там нужно что-то, что защитит тебя ». — Трейси Фобс, мама Пенни Пинчин
«Нет, нет и определенно нет — это не обязательно. Вам всегда нужна страховка домовладельцев, потому что все может случиться и будет: от града, который может обрушить ваш сайдинг, до сильного ветра и наводнения, а также других непредвиденных происшествий.Как домовладелец, вы нуждаетесь в защите, правовой и финансовой защите от ситуаций, которые вы даже не можете себе представить. Так что лучше перестраховаться и получить страховку домовладельцев. Вы были предупреждены.» — Скотт Билкер из DebtSmart
Какой лучший совет вы получили, впервые покупая жилье? Делитесь в комментариях ниже!
5 вещей, которые нужно знать об ипотеке при покупке дома
Чем больше вы знаете, тем больше пользы
Нервничаете по поводу получения ипотеки? Ты не одинок.
Потребительские исследования показали, что получение первой ипотеки является довольно высоким показателем стресса; это прямо там, когда вы идете к стоматологу или вас останавливают из-за слишком быстрой езды.
К счастью, некоторые знания об ипотеке могут иметь большое значение для уменьшения вашего беспокойства и помощи в получении более выгодной жилищной ссуды.
Вот пять вещей, которые вы обязательно должны знать об ипотеке и покупке дома.
Подтвердите новую ставку (8 марта 2021 г.)1.Не нужно откладывать 20% вниз
Минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет от 0% (для жилищных ссуд VA и ипотечных ссуд в сельской местности) до 20 процентов (для негосударственных ссуд без ипотечного страхования), с множеством вариантов между ними.
Есть 97% жилищных ссуд для заемщиков с кредитным рейтингом выше среднего (Обычный 97), и есть ссуды, требующие всего 3,5% снижения почти для всех остальных.
Кроме того, существует комбинированная ипотека для покупателей с 10-процентной выплатой, а также множество других вариантов, включая программы с трехпроцентной выплатой от Fannie Mae и Freddie Mac, а также такие программы, как HomeReady.
Для покупки дома не нужно вносить предоплату в размере 20%.
2. Perfect Credit не требуется
Да, чтобы соответствовать ставкам, рекламируемым большинством кредиторов, вам потребуется значительный первоначальный взнос и хорошие кредитные рейтинги.
Тем не менее, существует множество ипотечных программ, призванных сделать домовладение доступным для новых покупателей, которые, вероятно, будут моложе, имеют меньшие доходы и более низкие кредитные рейтинги.
Например, Федеральное жилищное управление (FHA) страхует ипотечные кредиты для заемщиков, чей кредитный рейтинг составляет всего 500.И, в некоторых случаях, FHA страхует ссуды для заемщиков, вообще не имеющих кредитного рейтинга.
Кроме того, Fannie Mae и Freddie Mac, которые покупают и продают большинство жилищных кредитов в США, позволяют FICO получать баллы до 620, как и Департамент по делам ветеранов с кредитами VA; и Министерство сельского хозяйства США с кредитами Министерства сельского хозяйства США.
Некоторые ипотечные кредиторы одобряют ссуды с рейтингом ниже 600.
3. Продавец может оплатить ваши затраты на закрытие сделки
При покупке недвижимости взимается комиссия, которая является частью сделки.Существуют сборы условного депонирования, сборы за страхование титула, расходы кредитора, услуги по оценке жилья, осмотр дома и многое другое.
В целом, затраты на закрытие ниже, чем они были раньше, но затраты все равно могут возрасти.
Хорошая новость заключается в том, что есть несколько способов заставить кого-то оплатить ваши заключительные расходы, если у вас не хватает денег или вы просто не хотите платить им самостоятельно.
Попросите продавца оплатить ваши расходы.
Неважно, платите ли вы 295 000 долларов за дом и оплачиваете свои расходы, или предлагаете 300 000 долларов и просите продавца оплатить 5 000 долларов ваших затрат.
Или попросите кредитора оплатить ваши расходы.
Большинство кредиторов согласятся с этим, но вас попросят заплатить более высокую процентную ставку по ипотеке. Как правило, повышение ставки на 25 базисных пунктов (0,25%) полностью покрывает ваши расходы.
Это называется ипотечной ссудой с нулевой стоимостью закрытия.
Наконец, вы можете попросить правительство оплатить ваши расходы. Многие программы для начинающих покупателей включают помощь в оплате закрытия. Некоторые даже предлагают помощь в оплате первоначального взноса.
Подтвердите новую ставку (8 марта 2021 г.)4.Вам (не всегда) нужны 2 года работы
Спросите сотрудника по ипотечным кредитам, какой опыт работы требуется для получения разрешения на получение жилищного кредита, и автоматический ответ будет «два года».
Это вроде как правда, но не полностью. Это действительно зависит от вашей истории и ваших перспектив.
Тот, кто работал неоплачиваемым стажером-инженером, а затем ему предложили постоянную оплачиваемую должность, с большей вероятностью получит одобрение, чем кандидат, чья история работы включает полный рабочий день барменом, за которым следует пребывание в детском саду, а затем подработка бариста и многоуровневый маркетинг.
Это не означает, что оба типа заемщиков не будут одобрены, это просто означает, что вы никогда не узнаете, пока не спросите.
5. Вы можете «протестировать» ипотеку
Ничего страшного.
Позвоните кредитору и попросите его предварительно одобрить жилищный заем. Вы узнаете, на какую сумму вы имеете право получить заем, сколько это будет стоить и есть ли что-то, что вы можете сделать, чтобы занять больше или заплатить меньше.
Предварительные согласования можно выполнить за несколько минут.
Какие сегодня ставки по ипотеке?
Почти все U.Покупатели дома S. используют ипотечные кредиты для финансирования покупки нового дома. Однако этот процесс не должен вызывать у вас беспокойства — чем больше вы знаете, тем лучше вам будет.
Узнайте текущие ставки по ипотеке в реальном времени. Ваш номер социального страхования не требуется, чтобы начать работу, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим счетам по ипотечным кредитам.
Подтвердите новую ставку (8 марта 2021 г.)Ипотека 101: что нужно знать
Ипотека, по сути, является ссудой. Когда вы собираетесь купить дом, никто не ожидает, что у вас будет, скажем, 500 000 долларов наличными.Итак, вот где появляется ипотека: вы занимаетесь дополнительными деньгами, необходимыми для покупки выбранного дома, и соглашаетесь выплатить их в ближайшие годы.
Огромная задолженность по ипотеке может рассматриваться как бремя. Но его привлекательность заключается в том, что ипотека помогает вам купить актив с ожиданием того, что его стоимость со временем будет расти, что увеличивает ваш финансовый портфель, дает вам большие налоговые льготы и, как вы знаете, предоставляет вам место. жить.
Ипотека может быть не только дорогостоящей, но и сложной, поэтому мы расскажем вам об основах.
Ипотека в двух словах
Поскольку дома дороги, ипотека — это система кредитования, которая позволяет вам оплатить часть стоимости дома (так называемый первоначальный взнос) авансом, в то время как банк или частное кредитное учреждение ссужает вам остаток денег. Вы договариваетесь о выплате этих денег плюс проценты в течение определенного периода времени (известного как срок), который может составлять до 30 лет. Чтобы быть уверенным, что вы выплатите взятые взаймы деньги, вы закладываете свой дом в качестве залога — поэтому, если вы перестанете производить платежи, банк может забрать дом у вас в процессе, называемом обращением взыскания.
Зачем нужны исследования ипотеки
Несмотря на то, что у вас есть много выгод от ипотеки, важно понимать различные плюсы и минусы. Если вы берете ипотеку, которая вам не подходит, что приводит к потере права выкупа, вам не только придется переехать — и, как правило, ждать от трех до семи лет, прежде чем вам будет разрешено купить еще один дом, — но и ваш кредитный рейтинг изменится. также страдают, и вы можете столкнуться с огромным налоговым счетом.
В конечном счете, ваш выбор кредитора и структура ипотеки могут сэкономить (или стоить вам) тысячи долларов, поэтому вам необходимо понимать, какие исследования вам необходимо провести, прежде чем брать ипотеку.Вот тут-то и мы.
Как получить ипотеку?
Компании, которые предоставляют вам необходимые средства, называются «кредиторами». Кредиторами могут быть банки или ипотечные брокеры, которые имеют доступ как к крупным банкам, так и к другим кредитным организациям, например пенсионным фондам.
В 2012 году крупнейшими кредиторами страны были Wells Fargo, Chase и Bank of America. Многие общественные банки или кредитные союзы сначала предоставят вам ссуду, а затем продадут ее одному из этих более крупных учреждений.Вы должны быть уверены, что тот, с кем вы работаете напрямую, имеет репутацию надежного и эффективного человека, потому что любые задержки или проблемы с закрытием сделки будут стоить вам больше денег. Государственные ссуды доступны через Федеральное жилищное управление, но их доступность зависит от того, где вы живете. Если вы считаете, что соответствуете требованиям, вы можете ознакомиться с требованиями на веб-сайте FHA.
Ипотечные кредиторы не ссужают никому сотни тысяч долларов, поэтому так важно поддерживать свой кредитный рейтинг.Этот балл является одним из основных способов оценки кредиторами вас как надежного заемщика, то есть человека, который, вероятно, полностью вернет деньги. Оценка 720 или выше обычно указывает на положительную финансовую историю ; оценка ниже 660 может быть вредной, но нет официального кредитного рейтинга, ниже которого кредитор не предоставит ссуду. Некоторые кредиторы могут отклонить вашу заявку, если у вас более низкий кредитный рейтинг, но не существует универсального номера отсечения для всех. Вместо этого более низкий кредитный рейтинг означает, что вы можете получить более высокую процентную ставку.
Плата, которую вы можете увидеть со стороны кредитора, — это плата за «баллы». Эти авансовые платежи (обычно они составляют около 1% от суммы кредита) обычно представляют собой форму предоплаты процентов. Если у вас уже есть хороший первоначальный взнос, выплата баллов может быть способом дальнейшего снижения вашей процентной ставки по ссуде, но, как правило, это всего лишь способ для кредитора получить больше денег вперед. Баллы выплачиваются при закрытии, поэтому, если вы пытаетесь снизить свои первоначальные расходы на минимально возможном уровне, выберите вариант с нулевым баллом.
Структура ипотеки
При ипотеке вы платите основную сумму, проценты, налоги и страховку — все это обычно называется PITI. Обратите внимание: если вы не являетесь заемщиком с высоким уровнем риска, вы можете выбрать уплату налогов и страховку отдельно от ипотечного кредита, что даст вам более низкий платеж по ипотеке. Просто помните, что вы должны ежемесячно откладывать эти деньги, чтобы вы могли оплатить годовой счет, когда он появится! Банки в основном предпочитают собирать налоги и страховые деньги на условном депонировании, потому что они платят лишь небольшую сумму для поддержания счета и доступа к этим средствам.
Вот как работает каждый компонент PITI:
Основная сумма: Это первоначальная сумма, которую вы взяли в долг для выплаты ипотеки. Банк решает, сколько он предоставит вам ссуды, на основе таких факторов, как доход, кредит и сумма, которую вы планируете предоставить в качестве первоначального взноса. Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости дома, банк может счесть вас более рискованным кредитором и либо взимать с вас более высокую процентную ставку, либо потребовать, чтобы вы приобрели частную ипотечную страховку, обычно называемую PMI.(Подробнее об этом ниже.)
Проценты: По сути, это стоимость заимствования денег. Когда вы берете ипотечный кредит, вы соглашаетесь с процентной ставкой, которая определит, сколько вы заплатите кредитору, чтобы продолжить кредитование. Он выражается в процентах: от 5% до 6% считается несколько стандартным, но ставки сильно зависят от ситуации человека — дохода, кредита — по оценке кредитора. Поскольку более высокая процентная ставка означает более высокие ежемесячные выплаты по ипотеке, более низкие ставки могут означать, что вы можете позволить себе занять больше денег или быстрее выплатить ссуду.
Налоги: Налоги на недвижимость идут на поддержку инфраструктуры города, школьного округа, округа и / или штата, и вы можете уплатить их вместе с ипотекой. Они выражаются в процентах от стоимости вашей собственности, поэтому вы можете приблизительно оценить, сколько вы заплатите, выполнив поиск в общедоступных записях о налогах на недвижимость для близлежащих домов аналогичной стоимости. Если вы заемщик с высоким уровнем риска, ваш кредитор может открыть счет условного депонирования для хранения этих денег до тех пор, пока они не будут выплачены надлежащему получателю — в данном случае правительству.
Страхование: Любые платежи, зарезервированные для страхования домовладельца для защиты от пожара, кражи или других бедствий, также хранятся на счете условного депонирования. (Опять же, это то, от чего вы можете отказаться от условного депонирования, если вы не являетесь заемщиком с высоким риском.) Если вы заемщик с высоким риском — или если у вас нет 20% первоначального взноса — вам также необходимо иметь частную ипотечную страховку (PMI), которая помогает гарантировать, что кредитор вернет деньги, если вы не сможете их оплатить по какой-либо причине. После выплаты определенной суммы ипотеки вам иногда разрешается отменить PMI (хотя это зависит от вашей ситуации).Помните, что PMI предназначен для защиты кредитора, а не заемщика, поэтому он не спасет вас, если вы не выполните свои платежи.
Ипотека структурирована таким образом, что с годами доля вашего платежа, идущего на выплату основной суммы, изменяется. Сначала вы платите в основном проценты; в конечном итоге вы будете платить в основном основную сумму. Ваши фактические платежи будут такими же, но они будут выделены кредитором в процессе, известном как амортизация.
Типы ипотеки
Существует несколько различных форм общей ипотеки:
30-летний фиксированный
Это самый популярный способ оплаты ипотеки.Это означает, что заемщик будет платить «фиксированную» процентную ставку в течение следующих 30 лет. Это привлекательная перспектива, потому что домовладельцы будут платить одинаковую сумму каждый месяц. Фиксированная ипотека лучше всего подходит для покупателей жилья, которые покупают жилье при низких или растущих процентных ставках, рассчитывают на предсказуемый платеж и планируют оставаться в доме надолго.
Фиксированная ставка на 15 лет
Эти ипотечные кредиты имеют более низкую процентную ставку, и их погашение занимает всего 15 лет. Они лучше всего подходят для домовладельцев, которые хотят быстро погасить свои ипотечные кредиты и увеличить капитал.Процентные ставки по фиксированной ипотечной ссуде на 15 лет обычно также ниже, чем по ссуде на 30 лет.
Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)
Процентные ставки по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой корректируются через заранее определенные интервалы, чтобы отразить текущий рынок. Некоторые ипотечные кредиты представляют собой сочетание фиксированной и регулируемой: в течение первых трех, пяти или семи лет ставка остается фиксированной, а затем ежегодно корректируется в течение срока кредита. В этом случае исходная фиксированная ставка, как правило, ниже, чем обычно, но она может стать дороже, чем 30-летняя фиксированная ставка, как только регулируемая ставка вступит в силу.Этот тип ссуды может быть подходящим для вас, если вы планируете проживать в своем доме примерно столько же времени, сколько и первоначальный фиксированный срок.
Помните…
- Задолго до того, как вы фактически подадите заявку на ипотеку, вы можете начать укреплять свой авторитет, создав хороший кредит и накапливая сбережения для первоначального взноса.
- Надежный кредитор с хорошей репутацией важнее кредитора с невероятно низкими ставками — если это кажется невероятным, то, вероятно, так оно и есть.
- Ипотека — это долг, но считается хорошим долгом.Это не повредит вашей репутации.
Подробнее от LearVest:
Почему инвесторы не доверяют женщинам в финансах?
Исследованиепоказывает, как банки могут сделать клиентов счастливыми
7 способов сэкономить на утреннем кофе
12 автомобилей с самым дешевым ремонтом
Как управлять своим кредитом
Получение ипотеки: основы и то, что вам нужно знать
Принятие решения стать домовладельцем может быть стрессовым для многих, впервые покупающих жилье.Надвигающиеся вопросы доступности, где покупать и гарантии работы — все это законные опасения, которые заслуживают серьезного рассмотрения. Реальность такова, что никогда не бывает подходящего времени или идеальных обстоятельств, чтобы начать это путешествие, но в конечном итоге вы хотите относиться к поиску жилья и к процессу ипотеки так же, как и к другим важным жизненным событиям.
Создание временной шкалы, изучение рынка и понимание вашей уникальной финансовой ситуации и бюджета упростят процесс.Вот пять ключевых факторов, которые должен учитывать каждый покупатель жилья впервые при получении ипотеки.
1. Понимание рынка жилья
Согласно недавнему отчету S & P / Case-Shiller, цены на жилье выросли на 5,2 процента. Даже при стабильном рынке труда, поддерживающем рост цен, цены на жилье продолжают расти быстрее, чем инфляция, вызывая конкуренцию за меньшее количество доступных домов. Как это повлияет на тех, кто покупает жилье впервые?
По словам Кэти Миллер, вице-президента по ипотечному кредитованию в Navy Federal Credit Union, повышение цен «не обязательно влияет на приемлемость для новых покупателей.«Фактически, есть около 100% вариантов финансирования, доступных для начинающих покупателей жилья, которые уравнивают правила игры и дают им шанс участвовать в рынке, — говорит Миллер.
Конечно, при нехватке запасов он становится рынком продавцов, что усложняет конкуренцию покупателям, но для получения одобрения необходимо работать с квалифицированным кредитором, который может помочь заемщику в этом процессе.
2. Нанять профессиональную команду
При покупке дома наем команды профессионалов является важным компонентом, который может определить успех или конец вашего опыта ипотеки.
Хороший брокер будет контролировать весь процесс и следить за тем, чтобы каждый элемент сделки плавно перешел от получения финансирования у подходящего кредитора до подписания документов за заключительным столом с опытным юристом, — говорит Коллин Бонд, лицензированный ассоциированный брокер по недвижимости в Douglas Elliman. Недвижимость.
Bond советует, чтобы при подаче заявления на ипотеку убедитесь, что ваши налоги зарегистрированы и организованы. Соберите квитанции о зарплате за последний месяц и убедитесь, что вы можете легко получить доступ к своим банковским счетам за последние два месяца.Вам также следует получить письмо с места работы от отдела кадров и проверить свою кредитную историю, чтобы определить, есть ли какие-либо расхождения.
Важно помнить, что у вас есть возможности, и поиск вариантов для сравнения того, что предлагают разные компании, — это разумный шаг.
3. Знайте свои личные финансы
Понимание своих чисел до поиска дома может спасти вас от «бедноты». Не платить ежемесячный платеж по кредитной карте только для того, чтобы жить щедро, — это не шаг ответственного покупателя.
Получить одобрение на ипотеку без хорошего кредитного рейтинга практически невозможно.
Согласно Бонду, кредиторы учитывают, сколько у вас ликвидности, сколько у вас долга, ваш ежемесячный доход и ваш кредитный рейтинг, определяя, сколько вы можете взять в долг и под какую процентную ставку. Например, ваши доступные ликвидные активы — те, которые можно быстро конвертировать в наличные — определяют размер первоначального взноса.
Большинство банков требует минимум 10 процентов; однако Бонд предлагает отложить не менее 20 процентов, чтобы не платить за частную ипотечную страховку.Частное ипотечное страхование — это страхование по умолчанию, выплачиваемое кредитору, и оно может добавить несколько сотен долларов к вашему ежемесячному ипотечному кредиту.
Кроме того, периодические платежи, такие как ипотека, платежи по кредитным картам, автокредиты и алименты, используются для определения отношения вашего долга к доходу (DTI). Например, если ваша ипотека составляет 4400 долларов в месяц, ваш автокредит составляет 1000 долларов в месяц, а общая сумма вашей кредитной карты составляет 600 долларов в месяц, это означает, что ваши ежемесячные платежи по долгу составляют 6000 долларов. Если вы зарабатываете 18 000 долларов в месяц, ваш DTI будет составлять 33 процента, что находится в диапазоне, в котором банк может ссудить.
4. Остерегайтесь кредитных барьеров
Недостаток кредитной истории — это один из барьеров, который может остановить или задержать процесс подачи заявки. По словам Миллера, простое использование дебетовой карты может помочь вам начать создание кредитной истории. Честно говоря, получить одобрение без хорошей кредитной истории довольно сложно или относительно невозможно.
Кредитор оценивает вашу историю работы, стабильность работы и первоначальный взнос при определении того, есть ли у вас возможность выплатить долг.«Если вы проработали месяц на своей первой работе, возможно, вы захотите дать себе немного времени, чтобы накопить сбережения, прежде чем сразу переходить к ипотеке», — говорит Миллер.
5. Развивайте себя и покупайте около
Есть много движущихся компонентов, когда вы берете на себя эту изменяющую жизнь ответственность за домовладение, и получение информации о процессе является вашей первой линией защиты.
Проведите исследование, чтобы найти сотрудника по ипотечным кредитам, который понимает цели и задачи вашей семьи; кто-то, кто может быть ресурсом на протяжении всего процесса ипотеки.Отдел по делам потребителей — отличное место для начала; издание предлагает тысячи обзоров для десятков различных кредитных компаний.
Определение отношения долга к доходу и понимание того, какую часть ежемесячного платежа по ипотеке вы можете себе позволить, убережет вас от переутомления и превращения в «бедного дома».
Как выбрать лучшую ипотеку для вас
Если вы не можете купить дом полностью за наличные, найти подходящую недвижимость — это только половина дела. Другая половина выбирает лучший вид ипотеки.Скорее всего, вы будете возвращать ипотеку в течение длительного периода времени, поэтому важно найти ссуду, которая соответствует вашим потребностям и бюджету. Когда вы занимаете деньги у кредитора, вы заключаете юридическое соглашение о погашении этой ссуды в течение определенного периода времени (хотя и с процентами).
Ключевые выводы
- Две основные части ипотеки — это основная сумма кредита, то есть сумма ссуды, и проценты, взимаемые с этой основной суммы.
- Правительство США не выступает в качестве ипотечного кредитора, но гарантирует определенные виды ипотечных кредитов.
- Шесть основных типов ипотечных кредитов: обычные, соответствующие, несоответствующие, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, застрахованные Министерством по делам ветеранов США и застрахованные Министерством сельского хозяйства США.
Что такое ипотека?
Ваш платеж по ипотеке состоит из двух компонентов — основного долга и процентов. Принципал относится к сумме кредита. Проценты — это дополнительная сумма (рассчитываемая как процент от основной суммы), которую кредиторы взимают с вас за право брать деньги в долг, которые вы можете погасить со временем.В течение срока ипотеки вы платите ежемесячными платежами в соответствии с графиком погашения, установленным вашим кредитором.
Еще одним фактором, влияющим на ценообразование ипотеки, является годовая процентная ставка (APR), которая оценивает общую стоимость ссуды. Годовая процентная ставка включает процентную ставку и другие комиссии по кредиту.
Шесть основных видов ипотеки
Не все ипотечные продукты одинаковы. У некоторых есть более строгие правила, чем у других. Некоторые кредиторы могут потребовать 20% первоначального взноса, в то время как другие требуют всего 3% от покупной цены дома.Чтобы иметь право на получение некоторых видов ссуд, вам потребуется безупречный кредит. Другие ориентированы на заемщиков с невысокой кредитной историей.
Правительство США не является кредитором, но оно гарантирует определенные типы кредитов, которые соответствуют строгим требованиям в отношении дохода, лимитов ссуд и географических регионов. Вот краткое изложение различных возможных ипотечных кредитов.
Fannie Mae и Freddie Mac — два спонсируемых государством предприятия, которые покупают и продают большую часть обычных ипотечных кредитов в США.С.
1. Обычная ипотека
Обычная ссуда — это ссуда, не обеспеченная федеральным правительством. Заемщики с хорошей кредитной историей, стабильной занятостью и историей доходов, а также способностью внести первоначальный взнос в размере 3% обычно могут претендовать на получение обычного кредита, обеспеченного Fannie Mae или Freddie Mac, двумя спонсируемыми государством предприятиями, которые покупают и продают самые обычные ипотечные кредиты в Соединенные Штаты.
Чтобы избежать необходимости в частном ипотечном страховании (PMI), заемщикам обычно необходимо внести 20% первоначальный взнос.Некоторые кредиторы также предлагают обычные ссуды с низкими требованиями к первоначальному взносу и без частного ипотечного страхования.
2. Соответствие ипотечных кредитов
Соответствующие ссуды связаны максимальными лимитами ссуд, установленными федеральным правительством. Эти ограничения зависят от географического региона. На 2021 год Федеральное агентство жилищного финансирования установило базовый лимит соответствующего кредита (CLL) на уровне 548 250 долларов США для одноквартирной недвижимости.
Однако FHFA устанавливает более высокий максимальный лимит ссуды в определенных частях страны (например, в Нью-Йорке или Сан-Франциско).Это связано с тем, что цены на жилье в этих районах с высокой стоимостью превышают базовый лимит по ссуде как минимум на 115% или более.
548 250 долл. США 90 285
Соответствующий лимит ипотечного кредита для единицы недвижимости в 2021 году.
3. Несоответствующие ипотечные ссуды
Несоответствующие ссуды обычно не могут быть проданы или куплены Fannie Mae и Freddie Mac из-за суммы ссуды или руководящих принципов андеррайтинга. Крупные ссуды являются наиболее распространенным типом несоответствующих ссуд. Их называют гигантскими, потому что суммы ссуды обычно превышают соответствующие лимиты ссуды.Взаимодействие с другими людьми
Эти типы ссуд являются более рискованными для кредитора, поэтому заемщики, как правило, должны показывать более крупные денежные резервы, вносить первоначальный взнос от 10% до 20% (или более) и иметь хорошую кредитоспособность.
4. Застрахованные государством ссуды Федеральной жилищной администрации (FHA)
Покупатели с низким и средним доходом, покупающие дом впервые, обычно обращаются к ссудам, застрахованным Федеральной жилищной администрацией (FHA), когда они не могут претендовать на получение обычной ссуды. Заемщики могут выставить всего 3.5% от покупной цены дома.
Ссуды FHA имеют более мягкие требования к кредитному рейтингу, чем обычные ссуды. Однако FHA напрямую не ссужает деньги; он гарантирует ссуды одобренных FHA кредиторов. У кредитов FHA есть один недостаток. Все заемщики платят авансовый и ежегодный взнос по ипотечному страхованию (MIP) — вид ипотечного страхования, который защищает кредитора от дефолта заемщика — на весь срок действия ссуды.
Ссуды FHA лучше всего подходят для заемщиков с низким и средним доходом, которые не могут претендовать на получение обычного ссудного продукта, или для тех, кто не может позволить себе значительный первоначальный взнос.Ссуды FHA позволяют получить от 500 баллов FICO право на получение 10% первоначального взноса и всего 580 баллов для получения первоначального взноса в размере 3,5%.
Министерство по делам ветеранов США гарантирует ипотеку для квалифицированных сотрудников, не требующих первоначального взноса.
5. Ссуды по делам ветеранов, застрахованных государством
Департамент по делам ветеранов США (VA) гарантирует ссуды на покупку жилья для квалифицированных военнослужащих, ветеранов и их супругов.Заемщики могут профинансировать 100% суммы кредита без обязательного первоначального взноса. Другие преимущества включают меньшие затраты на закрытие (которые могут быть оплачены продавцом), лучшие процентные ставки и отсутствие необходимости в PMI или MIP.
Ссуды VA требуют комиссии за финансирование, процента от суммы ссуды, которая помогает компенсировать расходы налогоплательщиков. Плата за финансирование варьируется в зависимости от вашей категории военной службы и суммы кредита. Следующие члены службы не должны платить взнос за финансирование:
- Ветераны, получающие VA по инвалидности в связи с обслуживанием
- Ветераны, которые имели бы право на компенсацию VA в связи с инвалидностью, связанной со службой, если бы они не получали пенсию или заработную плату
- Выжившие супруги ветеранов, погибших при исполнении служебных обязанностей или в результате служебной нетрудоспособности
- Военнослужащий с предложенным или меморандумным рейтингом, подтверждающим право на компенсацию в связи с претензией перед увольнением
- Военнослужащий, получивший Пурпурное сердце
Ссуды VA лучше всего подходят для действующих военнослужащих или ветеранов и их супругов, которые хотят получить высококонкурентные условия и ипотечный продукт, соответствующий их финансовым потребностям.
6. Застрахованные государством ссуды Министерства сельского хозяйства США (USDA)
Министерство сельского хозяйства США (USDA) гарантирует ссуды, чтобы помочь покупателям с низкими доходами в сельской местности по всей стране приобрести жилье в собственность. Эти ссуды практически не требуют выплаты квалифицированным заемщикам при условии, что недвижимость соответствует требованиям Министерства сельского хозяйства США.
Ссуды Министерства сельского хозяйства США лучше всего подходят для покупателей жилья в соответствующих критериям сельских районах с низкими доходами домохозяйств, небольшими деньгами, сэкономленными на первоначальный взнос, и в противном случае не могут претендовать на получение обычного ссудного продукта.
Ссуды с фиксированной процентной ставкой лучше всего подходят для людей, которые планируют долгое время жить в своем доме.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой
Условия ипотеки, в том числе срок погашения, являются ключевым фактором, определяющим, как кредитор оценивает вашу ссуду и вашу процентную ставку. Ссуды с фиксированной ставкой — это то, на что они похожи: установленная процентная ставка на весь срок действия ссуды, обычно от 10 до 30 лет.
Если вы хотите быстрее погасить свой дом и можете позволить себе более высокий ежемесячный платеж, краткосрочная ссуда с фиксированной ставкой (скажем, на 15 или 20 лет) поможет вам сэкономить время и сократить выплаты по процентам.Вы также намного быстрее создадите собственный капитал в своем доме.
Выбор более короткой срочной ипотеки означает, что ежемесячные выплаты будут выше, чем при более долгосрочной ссуде. Подсчитайте цифры, чтобы убедиться, что ваш бюджет может справиться с более высокими платежами. Вы также можете принять во внимание другие цели, такие как накопление средств на пенсию или создание чрезвычайного фонда.
Ссуды с фиксированной процентной ставкой идеально подходят для покупателей, которые планируют оставаться на месте в течение многих лет. Срочная ссуда на 30 лет может дать вам возможность для маневра в удовлетворении других финансовых потребностей.Однако, если у вас есть аппетит к небольшому риску, а также ресурсы и дисциплина для более быстрой выплаты ипотеки, 15-летний фиксированный заем может значительно сэкономить вам на процентах и сократить период погашения вдвое.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой более рискованна, чем ипотека с фиксированной ставкой, но может иметь смысл, если вы планируете продать дом или рефинансировать ипотеку в ближайшем будущем.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой
Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) имеют фиксированную ставку на начальный период до 10 лет, но после истечения этого периода ставка колеблется в зависимости от рыночных условий.Эти ссуды могут быть рискованными, если вы не сможете платить более высокий ежемесячный платеж по ипотеке после сброса ставки.
Некоторые продукты ARM имеют ограничение по ставке, указывающее, что ваш ежемесячный платеж по ипотеке не может превышать определенную сумму. Если это так, просчитайте цифры, чтобы убедиться, что вы потенциально можете справиться с любыми увеличениями платежей до этого момента. Не рассчитывайте, что сможете продать свой дом или рефинансировать ипотечный кредит до того, как ваш ARM будет сброшен, потому что рыночные условия — и ваши финансы — могут измениться.
ОРУЖИЕ — надежный вариант, если вы не планируете оставаться в доме сверх начального периода с фиксированной ставкой или знаете, что намерены рефинансировать до того, как ссуда будет отменена.Почему? Процентные ставки для ARM обычно ниже, чем фиксированные ставки в первые годы погашения, поэтому вы потенциально можете сэкономить тысячи долларов на выплате процентов в первые годы домовладения.
Программы первичной помощи
Специальные программы, спонсируемые штатами или местными жилищными властями, предлагают помощь именно тем, кто покупает впервые. Многие из этих программ доступны в зависимости от дохода покупателя или финансовых потребностей. Эти программы, которые обычно предлагают помощь в форме грантов на первоначальный взнос, также могут сэкономить новым заемщикам значительные деньги на заключительных расходах.
Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) перечисляет программы для впервые покупателя жилья по штатам. Выберите свой штат, а затем выберите «Помощь при покупке жилья», чтобы найти ближайшую к вам программу.
Ипотека для впервые покупателя
Все эти кредитные программы (за исключением программ помощи для впервые покупателя жилья) доступны для всех покупателей жилья, независимо от того, покупаете ли вы дом в первый или в четвертый раз. Многие люди ошибочно полагают, что ссуды FHA доступны только для тех, кто покупает впервые, но повторные заемщики могут претендовать на это, если покупатель не владел основным домом в течение как минимум трех лет до покупки.Взаимодействие с другими людьми
Выбор кредита, который лучше всего подходит для вашей ситуации, в первую очередь зависит от вашего финансового здоровья: вашего дохода, кредитной истории и рейтинга, занятости и финансовых целей. Ипотечные кредиторы могут помочь проанализировать ваши финансы, чтобы определить лучшие кредитные продукты. Они также могут помочь вам лучше понять квалификационные требования, которые, как правило, являются сложными.
Поддерживающий кредитор или ипотечный брокер может также дать вам домашнее задание — целевые области ваших финансов, которые необходимо улучшить, — чтобы вы оказались в наиболее сильном положении, чтобы получить ипотеку и купить дом.
Итог
Независимо от того, какой тип ссуды вы выберете, заранее проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, где вы находитесь. По закону вы имеете право на получение одного бесплатного кредитного отчета от каждого из трех основных бюро отчетности каждый год через Annualcreditreport.com. Отсюда вы можете выявлять и исправлять ошибки, работать над выплатой долга и улучшать любую недавнюю историю платежи до обращения к ипотечному кредитору. Чтобы еще больше защитить свой кредитный отчет от ошибок и других подозрительных пометок, рассмотрите возможность использования одной из лучших доступных в настоящее время услуг кредитного мониторинга.
Может быть выгодно получить финансирование, прежде чем вы всерьез начнете осматривать дома и делать предложения. Вы сможете действовать быстрее, и продавцы могут отнестись к вам более серьезно, если у вас на руках будет предварительное одобрение.
Что домовладельцы должны знать о воздержании от ипотечного кредита
В октябре 2020 года информационная компания Black Knight сообщила, что около 3 миллионов американцев находятся в планах отказа от ипотеки, что означает, что они могут временно прекратить выплаты.Поскольку пандемия коронавируса продолжает потрясать экономику, все больше людей будут сталкиваться с финансовыми трудностями, в том числе с оплатой ежемесячных счетов по ипотеке.
К счастью для многих заемщиков, администрация Байдена продлила период снисхождения и срок действия защиты. Первоначально планировалось, что срок его работы составит всего 360 дней, но новая политика дает заемщикам защиту на срок до 15 месяцев с момента первого запроса на жилье. У заемщиков также есть больше времени, чтобы сделать этот первоначальный запрос.Раньше окно закрывалось в этом месяце, но теперь домовладельцы закрываются до конца июня.
«Программа воздержания, очевидно, разработана с учетом особенностей этой пандемии. Это не связано с ипотечным андеррайтингом или спадом в экономике — это внезапный сбой, который считается временным, и люди могут вернуться к нормальной жизни », — говорит Эд ДеМарко, президент Совета по жилищной политике (HPC). «Терпение — нормальный инструмент в наборе инструментов, он с некоторой регулярностью используется при стихийных бедствиях или любых временных чрезвычайных ситуациях, которые нарушают нормальную жизнь и доход.
В июле около 8,5% всех активных ипотечных кредитов находились в отсрочке, хотя с тех пор это число немного снизилось. Программа отказа от ипотечного кредита в соответствии с Законом CARES технически применяется только к ссудам, обеспеченным Fannie Mae и Freddie Mac, или к ссудам, выданным FHA и VA, но многие частные кредиторы также добровольно расширили защиту от воздержания.
Воздержание может показаться пугающим для многих заемщиков, которые уже сталкиваются с финансовыми проблемами, которых они не ожидали или не планировали, но на самом деле это спасение в таких ситуациях.Понимание основных фактов может частично облегчить беспокойство. Здесь мы рассмотрим важные вопросы, которые возникают у заемщиков.
Что такое отказ от ипотеки?
Воздержание по ипотеке позволяет домовладельцам приостановить выплаты по ипотеке на время краткосрочного кризиса. В случае запросов о воздержании от коронавируса, большинство кредиторов не требуют доказательств наличия трудностей, кроме устного или письменного подтверждения от заемщика.
В зависимости от того, есть ли у вас ипотека, обеспеченная государством или находящаяся в частной собственности, ваши варианты отсрочки могут отличаться.Прежде чем подавать заявление о воздержании, узнайте у своего кредитора, какой тип ссуды у вас есть, и каковы условия отсрочки вашего обслуживания.
Чрезвычайно важно поговорить со своим кредитором о снисхождении до того, как вы перестанете производить платежи. Даже если вы имеете право на воздержание, вам не будет предоставлена эта защита автоматически. Вы должны подать заявление на это, и прекращение платежей до того, как вам будет официально предоставлено отсрочку по кредиту, может привести к просрочке платежа по ипотеке и оказать серьезное негативное влияние на ваш кредитный рейтинг.
Что означает воздержание в соответствии с законом CARES?
Закон CARES был планом федерального правительства по оказанию помощи в связи с экономическим ударом, нанесенным пандемией коронавируса. Пакет на триллион долларов включал помощь домовладельцам с ипотечными кредитами, обеспеченными государством, на которые приходится около трех четвертей ипотечных кредитов в США, включая ипотечные кредиты, принадлежащие Fannie Mae и Freddie Mac, а также ипотечные кредиты VA, USDA и FHA.
Согласно закону CARES заемщики, столкнувшиеся с экономическими трудностями из-за COVID-19, могут получить отсрочку по ипотеке на срок до года.В течение этого времени кредиторы не могут лишить права выкупа вашей собственности. После окончания срока воздержания домовладельцы смогут воспользоваться несколькими вариантами погашения. Вы можете прочитать об этих вариантах здесь.
По словам Фредди Мака, в настоящее время нет крайнего срока для подачи заявления о разрешении в соответствии с законом CARES. После того, как вы сделаете запрос, вам может быть предоставлена отсрочка максимум на 180 дней с возможностью запросить одно продление на 180 дней.
Что произойдет, если вы не защищены законом CARES?
Заемщики с частной ипотечной ссудой не подпадают под действие Закона CARES.Тем не менее, многие кредиторы предлагают заемщикам с частной ипотечной ссудой варианты отсрочки и модификации ссуды.
«Мандат Конгресса и Закон CARES распространяется только на ссуды, принадлежащие государству, ссуды, которые не соответствуют этим критериям, не имеют гарантии отсрочки. Тем не менее, процент отсрочки погашения для кредитов, не обеспеченных федеральным фондом, имеет большое значение », — говорит ДеМарко.
Независимо от того, кому принадлежит ваш кредит, обязательно поговорите со своим кредитором, если у вас возникнут проблемы с выплатой ипотеки.Худшее, что вы можете сделать для своей кредитной истории, — это просто перестать оплачивать счет.
Могут ли люди перейти от частной ипотеки к ипотеке, обеспеченной государством?
Единственный способ выйти из текущей ипотеки — погасить ее и получить новую с помощью рефинансирования ипотеки. Это может иметь или не иметь финансового смысла или даже быть возможным в зависимости от множества факторов.
«На балансе банка могут быть какие-то ссуды, которые Fannie Mae или Fredidie Mac могут купить, — говорит ДеМарко.«Но если они уже проявляют терпение, неясно, купят ли их Фанни и Фредди».
Вредит ли отказ от ипотечного кредита вашей кредитной истории?
Нет, отказ от ипотеки не отражается в вашем кредитном отчете как отрицательная деятельность. Ваш кредитор сообщит, что вы действуете по кредиту, даже если вы больше не платите. Но опять же: вы должны связаться со своим кредитором по поводу того, чтобы идти на снисхождение. Не прекращайте совершать платежи, пока вам официально не продлили эту защиту.Прекращение платежей до того, как вы перестанете терпеть, серьезно повредит вашей кредитной истории.
Выплачивают ли заемщики дополнительные проценты, если они получают отсрочку?
Заемщикам обычно не нужно платить дополнительные проценты по ипотечному кредиту в порядке отсрочки платежа. Размер процентов и процентная ставка остаются неизменными в соответствии с контрактом с заемщиком.
«В рамках плана воздержания проценты не выплачиваются, но все же начисляются в соответствии с условиями векселя», — говорит Том Гойда, старший вице-президент по коммуникациям в сфере потребительского кредитования Wells Fargo.«Кроме того, в соответствии с требованиями Закона CARES, в течение периода воздержания не начисляются проценты сверх сумм, запланированных или рассчитанных так, как если бы заемщик произвел все платежи по контракту вовремя и в полном объеме в соответствии с условиями примечания».
Единственная ситуация, в которой проценты по кредиту могут измениться, — это если кредитор продлит срок погашения ссуды или увеличит процентную ставку по ссуде, — говорит Эндрю Демерс, партнер Weiss Serota Helfman Cole & Bierman в Бока-Ратон, Флорида, специализирующийся на банковском и банковском деле. право на недвижимость.Демерс указывает на то, что заемщикам важно понимать условия платежа по отсрочке платежа, и говорит, что они должны задать несколько ключевых вопросов, в том числе:
- Должен ли я выплачивать проценты или условное депонирование в течение этого времени, или это полный платеж отсрочка?
- Продлевается ли срок погашения кредита?
- Сможет ли кредитор вернуть отсроченное погашение с помощью раздельного платежа при наступлении срока погашения кредита, продленного срока погашения или другого метода наверстывания?
«С технической точки зрения соглашение об отсрочке платежа — это модификация и поправка к кредитным документам, которая требует четкого понимания соответствующих прав и обязанностей сторон», — говорит Демерс.
После того, как план воздержания будет завершен, кредитор предоставит план погашения, который определит, как будут обрабатываться проценты.
«Проценты начисляются во время отсрочки платежа, но не подлежат выплате до более позднего срока. По окончании отсрочки платежа просроченные платежи и начисленные проценты могут быть полностью оплачены клиентом, урегулированы с помощью расширенного плана погашения или ссуды могут быть изменены, в зависимости от потребностей клиента », — говорит Сьюзан Атран, представитель Bank of Америка.
Можете ли вы рефинансировать ипотеку во время отсрочки?
Да. В мае Федеральное агентство жилищного финансирования разъяснило, что ипотека с отсрочкой платежа имеет право на рефинансирование.
Можете ли вы продать свой дом по снисходительности?
Да, терпеливые домовладельцы могут продавать свои дома. Первородная сумма подлежит выплате при продаже вашей собственности.
Имеется ли право на отсрочку сдачи в аренду собственности или второго дома?
Это зависит от типа вашей ипотеки.Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные GSE, то есть собственность, принадлежащая Fannie Mae или Freddie Mac, имеют право на отсрочку, если они используются в качестве арендуемой собственности или второго дома. Однако кредиты FHA, VA или USDA не могут быть отсрочены, если недвижимость используется в качестве арендуемой собственности или второго дома.
Можно ли получить отсрочку, если у вас есть ссуда под залог недвижимости или HELOC?
Некоторые банки, например Wells Fargo, проявляют снисходительность к покупателям собственного капитала.
«По окончании первоначальной трехмесячной приостановки платежей Wells Fargo имеет ряд потенциальных вариантов, доступных для клиентов по ипотеке и собственному капиталу», — говорит Гойда.«В зависимости от инвестора ссуды и других факторов, эти варианты могут включать продолжение приостановки платежей, перенос пропущенных платежей до конца ссуды или модификацию для решения более долгосрочных финансовых изменений, которые могут повлиять на их способность идти в ногу со временем. Ежемесячные платежи. Нам нужно будет поговорить с ними напрямую, чтобы понять их обстоятельства и определить лучший способ помочь им двигаться вперед ».
Вам нужно будет спросить у кредитора, у которого есть ваш кредит, можно ли вывести его на отсрочку.
Итог
Если ваши финансы пострадали от COVID-19, как можно скорее поговорите со своим кредитором о вариантах облегчения ипотечного кредита. Отказ от ипотеки не является автоматическим, поэтому вы не можете просто прекратить производить платежи, иначе ваш кредитный отчет пострадает, и вы можете оказаться в невыполнении обязательств.
Подробнее:
советов перед подачей заявления на ипотеку
Вы проверили свой кредит и решили, что пора покупать? Проверьте эти десять шагов, прежде чем обращаться к своему ипотечному брокеру, и вы будете впереди всех!
1.Начните с вашего кредитного отчета
Первое, что кредиторы, вероятно, сделают, когда вы подадите заявку на ипотечный кредит, — это проверит ваш кредит; ты тоже должен. Нет лучшего времени для регулярного кредитного мониторинга, чем когда вы пытаетесь доказать кредитору свою кредитоспособность, чтобы получить наилучшие возможные ставки. Вы хотите убедиться, что ваш кредитный отчет является максимально точным, ваши баллы находятся там, где вы хотите, чтобы они были, и никто другой не получает доступ к вашему кредиту, что может нанести вред вашим счетам.
2. Затем наведем порядок
После того, как вы регулярно будете следить за своим кредитным отчетом, вы сможете увидеть, как у вас дела. Обсудите любые неточности с 3 кредитными бюро и все проясните. Если у вас слишком высокое соотношение долга и кредита, отслеживание вашей оценки с течением времени покажет вам, как она может измениться. Если вы видите учетные записи, которые не открывали, или адреса, которые не принадлежали вам, немедленно примите меры, чтобы выяснить, что может быть мошенничеством.
3. Делайте домашнее задание
Да, слово «домашнее задание» тоже заставляет вздрогнуть, но на этот раз награда будет намного больше, чем заучивание геометрических теорем или периодической таблицы Менделеева. Вы находите дом, но при этом берете на себя финансовое обязательство, с которым придется жить годами: заключите наилучшее предложение. Тщательно изучите ссуды, ставки и брокеров, прежде чем подписывать что-либо или брать на себя обязательства. Выполнение тяжелой работы сейчас окупится в будущем более выгодными ставками и более выгодными сроками.
4. Реалистично оценивайте, что вы можете себе позволить
Владение домом может быть американской мечтой, но при этом оставаться на ногах. Если вы ищете ставку, которая потребует от вас 20% первоначального взноса, а у вас есть только около 5%, рассчитывайте свои расчеты на основе ставки, которую вы сможете получить.
5. Разберитесь в принципах работы кредиторов
Ваш кредитный рейтинг, на котором кредиторы основывают большую часть своего решения о суммах и ставках ваших ссуд, является отражением их уверенности в вашей способности их выплатить.Короче говоря, чем выше ваш кредитный рейтинг, тем легче будет получить желаемую сумму и ставку.
6. Решите, как вы будете финансировать
Изучив доступные типы финансирования, определите, какой из них лучше всего подходит для вашего финансового положения при покупке дома: ипотека на 15 лет или на 30 лет, регулируемая или фиксированная. Если вы ищете безопасность и гарантию того, что выплаты не увеличатся, возможно, вам подойдет ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Если вы считаете, что ставки по ипотечным кредитам все еще могут колебаться, и вы хотите большей гибкости, рассмотрите ипотеку с регулируемой ставкой.
7. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем шире ваши возможности.
Смотрите номер 4, важно быть реалистом. Итак, в реалистичных рамках того, что вы можете себе позволить, чем больше вы вкладываете, тем лучше ваши условия. Дни нулевых первоначальных взносов, особенно по ипотеке, похоже, подходят к концу. Внесение большего количества денег вперед поможет гарантировать, что вы будете платить меньше каждый месяц.
8. Проверка предоплаты штрафов
Еще кое-что, о чем следует помнить при поиске идеальной ипотеки, — это о том, будете ли вы наказаны за досрочную погашение ипотеки.Некоторые домовладельцы удваивают выплаты, чтобы быстрее завершить свой срок — регулярно или когда они получают непредвиденные денежные поступления. Проверьте и убедитесь, что вас не обидят за то, что вы действительно достигнете своей цели раньше!
9. Применять целенаправленный, а не дробный подход к ипотечным заявкам
Помните, что всякий раз, когда вы подаете заявку на ссуду, в том числе ипотеку, «жесткий запрос» кредиторов отображается в вашем кредитном отчете и временно снижает вашу оценку. Подача заявки на получение нескольких ипотечных кредитов в течение двухнедельного периода считается только одним запросом, но если вы затянете его и привлечете как можно больше кредиторов в течение более длительного периода, вы в конечном итоге нанесете ущерб своей оценке, что может привести к более низкой ставке, чем вы надеялись.