Пятница , 17 сентября 2021
Бизнес-Новости
Разное / Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке: Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке

Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке: Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

5 вопросов, которые вы должны задать, покупая квартиру

Приехали на осмотр квартиры? Не стесняйтесь задавать продавцу любые, даже неудобные вопросы. Если вы намерены купить квартиру, то обязаны спросить как минимум о пяти принципиально важных вещах.

1. Вы узаконили перепланировку квартиры?

Если на глаз вы не можете определить, делали в квартире перепланировку или нет, попросите у продавца технический паспорт. Сверьте по нему, расходится ли реальное состояние квартиры с тем, что написано на бумаге. Обратите внимание на санузел – раздельный он или совмещенный, кладовку – отражена ли она в техпаспорте. Если различия налицо, попросите показать документы, подтверждающие, что перепланировка была согласована с БТИ. Увы, без этого продавать квартиру, дарить или передавать в залог нельзя. Суд может наложить штраф за незаконную перепланировку уже на вас, после того как вы купите жилье. К тому же расходы по возвращению квартиры в исходное состояние лягут на ваши плечи.

2. В квартире тепло?

Осматривая квартиру и подъезд, поинтересуйтесь, какой толщины стены и перекрытия, из какого материала они сделаны. У стен в старых панельных домах высокая теплопроводность, потому в таких квартирах зимой холодно, а летом жарко. Кирпич и более современные панели лучше держат тепло, вам не придется греть улицу. Если это угловая квартира, спросите, может быть, владельцы уже утепляли стены. Если нет, не исключено, что вам придется делать это за свой счет.


Хочу купить квартиру – с чего начать?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?


3. Слышно соседей?

Звукоизоляция также зависит от качества стен и перекрытий. Для того чтобы оценить, насколько тихо в квартире будет в течение дня, попросите продавца выключить телевизор, радио и не разговаривайте хотя бы две минуты. Конечно, вы можете поинтересоваться у продавца, нет ли проблем с соседями, но не рассчитывайте, что он расскажет всю правду.

Лучше прогуляйтесь по этажам или спуститесь к подъезду и там хорошенько расспросите других жильцов.

4. Документы покажете?

Главное, что вам нужно выяснить, – это сколько у квартиры собственников. Если квартиру купили супруги, а теперь, после развода, один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние, продавец должен показать официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Обратите внимание, сколько по времени квартира находится в собственности. Насторожитесь, если ее часто перепродавали. Обязательно узнайте, как жилье попало в собственность последнего владельца: по наследству, договору купли-продажи, была приватизирована. Не было ли претензий на недвижимость со стороны других лиц? Спросите,

кто зарегистрирован в квартире. Если кто-то из прописанных жильцов в данный момент служит в армии, находится в местах лишения свободы или признан недееспособным и их права будут нарушены, сделку признают недействительной.


С чего начать покупку квартиры в новостройке?

С чего начать покупку вторичного жилья?


5. Задаток вернете?

Если вам понравилась квартира, то вы должны внести задаток или аванс, чтобы объект сняли с продажи. Как правило, речь идет о 5-10% от полной стоимости недвижимости, которые вносятся как предоплата по сделке. Если продажа сорвалась, неважно по чьей вине, аванс возвращается. А вот если вы договорились о внесении задатка, а не аванса, и сделка не была заключена по вашей вине, то вы теряете деньги. В случае если от сделки отказывается продавец, вы получаете и свой задаток, и еще такую же сумму – задаток продавца. Все условия предоплаты и компенсаций оговорите заранее и подробно пропишите в договоре.

Фото: © photoillustrator.eu/Fotolia.com

Не пропустите:

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

15 вопросов, которые стоит задать перед покупкой квартиры

Эта шпаргалка разработана «Крышей» специально для тех, кто подыскивает себе жильё. Просто задайте продавцу указанные вопросы, если хотите сэкономить время, деньги, нервы. Так вы сможете отсеять неликвид, мошенников и опасные варианты.

Если вы обнаружили на сайте несколько подходящих объявлений и не знаете, с чего начать, откройте этот список! Смело наберите номер продавца, договоритесь о просмотре и задайте нижеперечисленные вопросы. Ответы на них дадут максимально верное представление о состоянии жилья и его характеристиках.

Быстро систематизировать информацию и сравнить варианты поможет форма, которая показана ниже. Чтобы ничего не упустить, лучше делать пометки.

С чего начать

Главное — направить разговор в нужное русло и не упустить ключевую информацию:

  • о юридической безопасности потенциальной сделки;
  • состоянии и особенностях квартиры, возможных расходах;
  • расположении дома и инфраструктуре района;
  • бытовых нюансах — по желанию, можете разработать для себя вопросы о наличии мебели и техники, их пригодности и др.

Одни вопросы можно задать по телефону, другие — при первом осмотре, третьи — если объект вам действительно приглянулся.

Итак, вы набрали номер, дождались ответа, убедились в том, что трубку взял автор предложения. Если он подтвердил главные параметры, указанные в объявлении (город, район, цена, площадь, этаж, количество комнат, материал постройки, высота потолка и др.), приступайте к опросу, определите ключевые моменты. Позже, уже на осмотре объекта, переходите к более предметному разговору и задайте оставшиеся вопросы.

1. Кто является собственником?

Всегда лучше беседовать с самим хозяином, а не его представителями, знакомыми и даже доверенными лицами. Обязательно убедитесь, что именно этот человек владеет как информацией, так и документами и вправе принимать решение, вести переговоры.

2. В каком году вы купили её (или получили в наследство)?
Следует насторожиться, если не поступит внятного ответа. Наилучший вариант, когда вам озвучивают год покупки и готовы показать при встрече соответствующий договор перепродажи. Немного хуже, если собственность досталась от родственников, ведь о своих правах могут заявить другие обиженные наследники. Такие сделки требуют повышенного внимания.

3. Живетё ли вы в этой квартире сейчас? Если нет, то кто в настоящее время там проживает?


Бывают квартиры, которые долго сдавали в аренду или надолго оставляли в связи с отъездом без присмотра. В таких случаях приготовьтесь к тому, что владелец может не знать о скрытых дефектах и несколько переоценивать состояние объекта.

4. Нет ли ограничения прав на продажу квартиры?
Имущество может быть арестовано или служит гарантией возврата займа. Сложности с приобретением залоговой недвижимости возникают не всегда. Определитесь, готовы ли вы к такой сделке. Если да, то нелишне проконсультироваться у юриста.

О трёх главных принципах безопасной покупки квартиры можно прочитать в ранее опубликованной инструкции.

5. Все ли правоустанавливающие документы в порядке? Проводилась ли перепланировка? Она узаконена?


Объясните продавцу, что просто проявляете бдительность, а также хотите понять, не предстоит ли вам волокита с переоформлением бумаг.

О том, какие проблемы могут возникнуть с незаконно перепланированной квартирой, мы рассказывали в одной из недавних публикаций.

6. ЖК официально введён в эксплуатацию? Кто застройщик?
Существуют проблемные ЖК, застройщики которых под следствием или в бегах. С такими объектами возникают проблемы: невозможно прописаться в квартире, нет техпаспорта и т. д. Если вам предложат договор уступки прав требования или любой другой документ, насторожитесь. Уделите внимание истории объекта и изучите досье застройщика.

Не стать жертвой мошенничества и не пополнить ряды обманутых дольщиков вам помогут эти простые правила.

7. Сколько лет дому? Из чего он построен и чем отделан?
Если в объявлении не было этой информации, непременно поинтересуйтесь и присмотритесь сами. Например, дом может оказаться не кирпичным, как любят указывать продавцы, а просто с кирпичной облицовкой. Кстати, если возраст солидный, не мешало бы выяснить, не получал ли собственник уведомление о сносе. Этот вопрос очень важен, если покупаете жильё на вторичном рынке. Процедура изъятия недвижимости и снос могут доставить много хлопот. На всякий случай информацию можно проверить в акимате.

8. Проводился ли ремонт дома? Когда и какой?
В каком состоянии сети, подъезд, фасад? Это необходимо знать для принятия решения. Если окажется, что дом недавно обновляли, уточните, за чей счёт. Если работы проводили по программе модернизации ЖКХ, то учтите: с квартирой вы покупаете и долг за этот ремонт. Платежи сравнительно небольшие, но неприятно, если они станут сюрпризом.

Разумеется, будет полезно узнать о наличии и состоянии бытовой техники и мебели, выяснить, какая сантехника установлена — есть ли в квартире ванная или только душевая кабина? Обратите внимание на озеленение двора и то, что из себя представляет детская площадка.

9. Сколько лифтов? Какие? Есть ли грузовой?
Если дом старый, уточните, производилась ли замена подъёмника. Срок эксплуатации составляет чуть более 20 лет, и у многих из них он истёк ещё десять лет назад. Такие устройства, естественно, работают с перебоями и рано или поздно станут предметом целевых сборов.

10. Какого размера комнаты? Сколько квадратов приходится на кухню, гостиную, коридор, санузлы?
Попросите продавца сфотографировать на смартфон план квартиры и прислать его вам. Так вы будете иметь полное представление об объекте ещё до его осмотра.

11. Есть ли балконы, лоджии? Утеплены ли они? Сколько окон в квартире? Какие? Куда выходят?
Если вам не показали план квартиры, лучше уточните у продавца эти моменты, чтобы при осмотре вас не застала врасплох, например, детская комната с глухими стенами, сделанная из кладовки. Учтите: существуют квартиры без балкона, комнаты с нестандартными окнами или вовсе без них.

12. Когда в квартире делали ремонт? Менялась ли сантехника и трубы?
Если стены и пол не обновляли с десяток лет, то жилплощадь наверняка отчаянно нуждается в ремонте, как бы хозяин ни убеждал вас в обратном. Для продуктивного торга запаситесь информацией о ценах на работы.

13. Размер коммунальных платежей: сколько стоит содержание?
Важно выяснить, какая компания (КСК) обслуживает дом и по какому тарифу. Подключён ли дом к центральному отоплению или автономной котельной (зачастую обходится дороже). Какие счётчики установлены? Убедитесь, что не вышел срок их службы.

Разобраться с квитанциями будет несложно с помощью этой информации.

14. Что есть в доме и рядом с ним?
Наверняка вы не хотите жить рядом с шумным кафе или баром, пожароопасными донерными и т. д. Если развлекательное заведение всё же есть, назначьте просмотр на вечер. Так вы проверите, действительно ли это тихое местечко, как заверяет продавец.

15. Как к вам проехать? Где находятся ближайшие остановки, въезд во двор, где парковка и т. д.?
Информацию об инфраструктуре вы можете изучить самостоятельно. Однако ещё более ценной могут оказаться сведения, услышанные непосредственно из уст продавца. Если ещё при телефонном разговоре выяснится, что вам придётся «проехать вглубь квартала по неасфальтированной дороге до десятой ямы и повернуть за стройку», то это однозначно повод для торга либо для звонка по следующему объявлению.

Перед тем как беседовать с продавцом, предлагаем вооружиться формой, которую мы разработали для вас, либо составить собственную. Вы можете загрузить её в смартфон или компьютер, добавить свои пункты и распечатать, чтобы делать пометки, так вы точно ничего не упустите из виду.

И напоследок небольшой совет: возможно, некоторые детали вы выявите при осмотре — наличие перепланировки, состояние квартиры, двора и др. Однако есть моменты, которые лучше выяснить по телефону перед осмотром, чтобы не тратить время на неподходящие варианты. Определите для себя такие параметры. И кстати, не забудьте спросить, кто ваши будущие соседи.☺

Не сомневаемся, что, имея план переговоров, вы потратите время эффективно и быстрее найдёте идеальную квартиру. Желаем удачи!

Ремарка: А какие вопросы продавцу чаще всего задаёте вы? Предлагаем поделиться своим опытом, оставив комментарий под статьёй.

Осмотр квартиры перед покупкой — сервис срочных выписок ЕГРН.Реестр

Приемлемые варианты по покупке отобраны, и вот наступает момент, когда нужно провести осмотр. Цель — сбор информации. Ключевые моменты — внимательность, общительность и следование плану. В качестве плана используйте наши рекомендации.

 

Что взять с собой на осмотр квартиры

  1. Чек-лист, бумагу и ручку.
  2. Телефон с фонариком и камерой.
  3. Небольшой электроприбор для проверки розеток.   

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Собирать сведения нужно сразу по нескольким направлениям — если некоторые из них сразу не кажутся очевидными, то впоследствии неучтенные моменты могут отравить жизнь на новом месте. Итак, обязательные вопросы при осмотре квартиры на вторичном рынке для оценки:

  • район;
  • придомовая территория;
  • дом;
  • подъезд;
  • квартира;
  • соседи.

При оценке района имеет значение транспортная доступность и наличие инфраструктуры — магазины, детские сады и школы, поликлиника, развлекательные и спортивные центры. Придомовая территория предполагает место для стоянки автомобиля, детскую площадку, отсутствие шумных трасс. Впрочем, возможны разные личные предпочтения и важно обратить внимание на эти моменты.

 

До встречи с продавцом жилья нужно осмотреть дом со всех сторон и проверить подъезд. В результате сделать пометки по таким пунктам:

  • Наличие в стенах дома заметных трещин или следов их ремонта. Насколько близко они проходят от интересующей квартиры.
  • Наличие в доме точек общепита, бань, развлекательных заведений. Многие виды таких объектов работают с нарушением всех норм и доставляют жильцам серьезные неудобства — влажность в квартирах, запахи, шум, насекомые, крысы.
  • Состояние лифта и его исправность.
  • Внешний вид, влажность и запах в подъезде. Высокая влажность обычно свидетельствует об изношенности коммуникаций в подвале дома. Это влечет за собой грибок в квартирах, ускоренное разрушение конструкций здания и перебои с коммунальными услугами.
  • Наличие, расположение и исправность мусоропровода. Идеальный вариант размещения — между площадками, максимально удаленно от квартир.

 

Осмотр квартиры перед покупкой и что спрашивать при осмотре квартиры

  1. Сверить фактическую планировку с данными техпаспорта. Планировку и метраж квартиры можно также посмотреть в выписке из ЕГРН, которую владелец получил при покупке недвижимости. Квартиру с незаконной перепланировкой может не принять банк при оформлении ипотеки. Обратить внимание на срок владения квартирой — период меньше 3 лет потребует дополнительного сбора информации. Чтобы не нарваться на мошенников, в таком случае лучше запросить дополнительную выписку ЕГРН об истории смены собственников этой квартиры.
  2. Убедиться, что в квартире нет жильцов. Если есть — поинтересоваться их правами на проживание, чтобы исключить сложности с выселением после покупки. Если, например, жилец имеет право пожизненного проживания в квартире на основании отказа от участия в приватизации этой квартиры, то принудительно выселить его нельзя. Спросить у владельца о взрослых детях. Если кто-то из них служит в армии или отбывает наказание, то может вселиться в квартиру после продажи на праве проживания.
  3. Квартира на последнем этаже — добиться доступа на технический этаж и крышу, даже если придется обратиться в ЖЭК или к старшему по дому вместе с собственником. Потеки от воды, лужи, бочки или тазы — информация о плохом состоянии крыши.
  4. Оценить шумоизоляцию. Для этого можно обратиться к соседям и попросить их на несколько минут громко включить телевизор. При тонких стенах в квартире на осмотре шум телевизора соседей будет хорошо слышен.
  5. Отодвинуть мебель и ковры. Может обнаружиться грибок, трещины, следы насекомых. Свежий ремонт с натяжными потолками может скрывать то же самое. Добросовестный хозяин квартиры не будет возражать, а если будет — обязательно нужно поинтересоваться причиной отказа и взять на заметку.
  6. Удостовериться в целостности пломб на счетчиках и сверить их показания с квитанциями на коммуналку. Проверить исправность входных кранов на трубах водоснабжения.
  7. Оценить вид изо всех окон. Проверить состояние балконных дверей и окон. Спросить, когда устанавливали и сохранился ли договор с компанией.
  8. Проверить исправность розеток во всей квартире.
  9. Проверить исправность батарей отопления по всей площади радиатора и наличие кранов.

  

Неочевидные, но важные вещи, на которые нужно обратить внимание при осмотре квартиры

  • После содержания домашних животных может остаться запах разной степени интенсивности. Потереть влажной тряпкой пол в углах и оценить, насколько серьезна проблема. Может потребоваться полная замена половых покрытий.
  • Аромат свежесваренного кофе или выпечки при осмотре квартиры может маскировать дурной запах от изношенных коммуникаций. Уделить пристальное внимание возможным источникам запаха — осмотреть сточные трубы на кухне, в ванной и в туалете. Пустить воду под максимальным напором и заметить, насколько хорошо она уходит в сливное отверстие. Спустить воду в унитазе с той же целью.

  • Поговорить с соседями по площадке, сверху и снизу. Познакомиться с бабушками. Для этого даже есть смысл посетить этот дом еще раз. Можно получить массу информации про домоуправление, отключения воды и электричества. В ходе правильно проведенной беседы можно узнать про соседа-барабанщика, наркоманский притон, тайный хостел и найти старшего по дому. Те же соседи могут рассказать, кто из жильцов подъезда делал серьезный ремонт и вынес у себя в квартире несущие стены — кстати, не живет ли он как раз под той самой квартирой?

 

Проведя осмотр квартиры перед покупкой, придерживаясь наших рекомендаций, вы значительно снизите риски приобрести квартиру с весомыми дефектами!

 

 

Риски вторичной квартиры. Распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Что такое риски вторичной квартиры? Как известно, любая купля-продажа может считаться рискованной, поскольку волей-неволей приходится полагаться на незнакомых людей. В этой статье мы рассмотрим «подводные камни», которые могут возникать при заключении сделок, и расскажем, каким образом можно их избежать.

Основные факторы риска

Каждый человек, который хочет купить квартиру «вторичку» в СПб или другом городе, обязательно задумывается о безопасности. Всякая сделка с недвижимостью сопровождается передачей крупной суммы денег, поэтому автоматически привлекает различных мошенников. Кроме того, нельзя забывать о множестве «мелочей», которые необходимо проконтролировать и учесть. Возможные проблемы легко поделить на общие категории. Рассмотрим их подробнее.

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!

Вопросы юридического характера

Основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке связаны с проверкой чистоты ее истории. Это очень серьезный фактор, поскольку он может грозить потерей права собственности на желанную жилплощадь. Приведем перечень самых главных юридических вопросов, которые непременно стоит учитывать.

Представление интересов продавца по доверенности

Мы не будем говорить о подлинности документов, поскольку это легко проверить в нотариальной конторе. Обратим ваше внимание на то, что доверенность считается действительной до конца срока действия или момента ее отмены. Зачастую они оформляются от лица алко- и наркозависимых людей, одиноких пенсионеров или детей-сирот. К тому же нередки случаи, когда хозяин уже умер, что автоматически делает доверенность недействительной, даже если срок ее действия еще не истек.

Неправомочная приватизация

Рассматривая к приобретению вторичное жилье, риски которого могут касаться разных аспектов, стоит тщательно изучить момент его перехода в частную собственность.

Необходимо проверить, не нарушены ли права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание

Проверка интересов третьих лиц

Такая процедура обязательна в случае, если вы хотите купить квартиру или дом на вторичном рынке, переданный по наследству или договору дарения. Очень часто к новым владельцам являются наследники, о которых «забыли», после чего спор приходится решать в суде.

Наличие недееспособного собственника

Сложности и риски покупки вторичного жилья возникают, если оно имеет несколько владельцев, среди которых есть человек с психическим расстройством, наркотической или алкогольной зависимостью и т. д. Его право подписи может быть оспорено, хотя и не запрещено законом.

Собственник «за пределами досягаемости»

Сюда входят военнослужащие в дальних командировках, осужденные, а также лица, считающиеся пропавшими без вести. Их право на владение и проживание охраняется законом, поэтому они будут иметь право требовать через суд аннулирование сделки.

Нарушение прав мужа/жены

Часто риски при покупке вторички связаны с сокрытием наличия супругов. Если жилье приобретено в браке, муж или жена имеют обязательную долю, даже если не записаны в праве собственности.

Нужен агент
по недвижимости?

Проверка интересов всех заинтересованных лиц – обязательна!

Правильно оформленная техническая документация

Собираетесь ли вы купить дом в садоводстве недорого в Ленобласти или квартиру в центре Москвы, не лишним будет проверка ее соответствия имеющимся техническим документам.

Любые изменения должны быть зафиксированы и узаконены, как, например, самовольная перепланировка. Такие нарушения не влияют на правомочность владения, однако могут привести к значительным расходам

Если планируется покупка жилья на вторичном рынке, риски финансовых потерь также весьма высоки. Чтобы их избежать, стоит обратить внимание на:

  • Состояние не только выбранной жилплощади, но и всего дома.
  • Наличие плесневых и грибковых поражений, а также участков сырости.
  • Работоспособность коммуникаций – электрических, водяных, отопительных.
  • Законность возможной перепланировки.
  • Наличие неблагополучных соседей.

Техпаспорт должен отражать все проведенные изменения в планировке

Советы, которые пригодятся каждому покупателю

Чтобы снизить риски при покупке квартиры-вторички, стоит обратиться в надежное агентство недвижимости. Профессиональные специалисты помогут вам выбрать подходящий вариант жилья и обеспечат полное сопровождение вплоть до передачи ключей новым владельцам. Что же касается общих рекомендаций для покупателей, то перед тем, как принять окончательное решение, обязательно стоит уточнить такие аспекты:

  • Количество совладельцев квартиры или дома.
  • Как была получена жилплощадь от предыдущего владельца.
  • Наличие несовершеннолетних детей и недееспособных лиц.
  • Не находится ли один из собственников в заключении, дальней командировке или армии.
  • Количество прописанных человек и сроки их снятия с регистрационного учета.
  • Соответствие технического паспорта реальной планировке.

Детальная проверка – гарантия законности сделки купли-продажи

Кроме вышеперечисленных, дадим еще несколько советов:

  • Снимайте копии со всех документов и держите их у себя до окончания срока исковой давности.
  • Не «ведитесь» на слишком заниженную стоимость жилья.
  • Проверяйте подлинность паспортов.
  • Если интересы продавца представлены по доверенности, постарайтесь все-таки с ним познакомиться.
  • Общайтесь с соседями.
  • Не торопитесь.

У нас есть именно та недвижимость,
которую вы ищете!
Спорим?

Какой бы прозрачной ни казалась покупка вторичной квартиры, риски имеются всегда. АН «Колизей» предлагает реальную помощь в подборе недвижимости, ее полной проверке и проведении сделок купли-продажи. Обращайтесь, мы открыты для сотрудничества!

Новострой КПД — 5 ошибок при покупке квартиры

Задумываясь о покупке квартиры, мы иногда доверяемся первым эмоциям от рекламы, от рассказа знакомого или риэлтора. Люди редко задают себе вопросы: зачем и что купить, не думают о будущей жизни, о перспективах роста семьи и т.д. Хотя сейчас очень сложно предугадать или представить свою жизнь лет на 5-10 вперед, но психологи все-таки советуют ставить перед собой цели и планы, предпринимать определенные шаги для их достижения. Это стимулирует человека более обдуманно подходить к решению значимых в его жизни вопросов.

Какие типичные ошибки совершают люди, приобретая квартиру?

  1. Покупатель не до конца формулирует свои желания и потребности.
  2. Не продумывает, как будет развиваться дальнейшая жизнь: возможность перемены места работы, увеличение или разделение семьи и т.д.
  3. Если перемены будут глобальными, приведут ли они к продаже квартиры, будет ли она ликвидна на тот момент.
  4. Нежелание консультироваться у профессионалов рынка недвижимости иногда приводит к плачевным результатам.
  5. Не интересуется застройщиком, его готовыми объектами, сроками строительства, как живется в построенных домах тем, кто уже приобрел там квартиры. При покупке квартиры на вторичном рынке жилья покупатель должен задавать подобные вопросы риэлтору и будущим соседям, чтобы понимать, как сложится его проживание на новом месте.

К ошибкам при покупке квартиры можно отнести еще один пункт: иногда это элементарная жадность в той или иной мере. Перед покупателем будет стоять только один вопрос: «А не переплачиваю ли я за квадратный метр?»

Все эти ошибки вместе взятые или одна из них может привести к тому, что после покупки квартиры окажется, что вы приобрели не то, не там, не у того, не в той локации, не той функциональности, взяли не ту ипотеку и т.п.

Что рекомендуют эксперты рынка недвижимости.

  1. Чтобы в дальнейшем в течение нескольких лет без проблем решать поставленную перед собой задачу, покупатель должен сначала сформулировать ее для себя, а потом заняться поиском и приобретением квартиры. Квартира будет являться только средством для решения определенной задачи покупателя.
  2. Должно быть понимание для чего делается покупка квартиры: для долгой и счастливой жизни в ней или по мере изменений в дальнейшем ее (квартиру) нужно будет продавать, какой будет потенциал роста или снижения стоимости и т.д.
  3. Должны быть сформулированы требования, которые вы будете предъявлять к Жилому Комплексу в перспективе его строительства, к образу жизни, к вашему окружению, к планировке и функциональности квартиры.
  4. А также должны быть продуманы риски, которые вы для себя допускаете, приобретая конкретную квартиру.

Покупка жилья – очень важное и ответственное решение, мы надеемся, что многие наши клиенты подходят к нему разумно. Мы готовы ответить на все вопросы, возникающие у наших клиентов, познакомить с договором, который им предстоит подписывать, рассказать о планировках, их преимуществах и помочь сделать правильное решение, исходя из потребностей каждого.

Мы ставим перед собой задачу: создать комфортную обстановку для принятия решения, чтобы человек к нам возвращался не для решения навалившихся на него проблем, а для реализации своей новой мечты!

По материал сайта ЦИАН.

Центральный офис: ул. Волховстроя, 94, тел.: (3812) 330-656, 330-667, 28-72-36.
Пишите нам по электронной почте: [email protected]

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях
Вконтакте: vk.com/novostroykpdplus
Instagram: instagram. com/novostroy.kpd/
Youtube: youtube.com

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Что должно насторожить при покупке?

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

 

Самые актуальные новости Росконтроля в Telegram. Подписывайтесь!

Поделиться с друзьями

Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры: весь список

Автор Антон Величко На чтение 5 мин. Просмотров 10.9k. Опубликовано Обновлено

Какие вопросы задать риэлтору при первой встрече в разных ситуациях: при покупке и продаже квартиры, на вторичном рынке, список и важные разъяснения.

В прошлой статье вы узнали как выбрать риэлтора и как выбрать агентство недвижимости для продажи и покупки квартиры.

Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры: список

Предоставляю список вопросов, которые нужно задавать риэлтору при первой встрече при продаже квартиры или дома от собственника. Каждый вопрос важен и от ответа на него зависит стоит ли вам обращать внимание на эту квартиру или не теряя времени продолжать подыскивать другую.

В собственности ли у продавца реализуемое жилье?
Вопрос важный и должен быть задан в первую очередь, т.к. служебное жилье еще не редкость на рынке недвижимости.

Основание приобретения права собственности продавцом?
Оснований получения объекта недвижимости в собственность немного, но от того, каким образом человек приобрел квартиру, зависит купите вы ее или нет.

Способы приобретения права на жилье:

  • приватизация;
  • мена;
  • рента;
  • наследство;
  • купля-продажа;
  • дарение и т.д.

Например, если квартира приватизирована, спросите, кто был прописан в ней до момента приватизации. Это важно, т.к. тот, кто не стал собственником, должен был писать письменный отказ и бумага об этом должна быть на руках у собственника. Второй момент — отказавшийся имеет право пожизненного пользования квартирой. А вы вряд ли хотели бы себе нежданного жильца в новоприобретенное жилье?! Поэтому от того, какие вопросы задаете риэлтору при покупке квартиры на вторичном рынке, возрастают или снижаются риски покупки «чистой» квартиры.

Узнайте, как проверить чистоту квартиры самостоятельно перед сделкой

Кто собственник (-ки) и где находятся?
Почему на этом останавливаемся? Продавец может уже покинул город и риэлтор действует по доверенности. В этом случае возникает риск, что собственник откажется в любой момент от сделки на любом ее этапе, а вам это ни к чему.

Как долго реализуется жилье на рынке недвижимости?
Вы можете и сами предварительно проверить, если владеете навыками прочесывать Интернет на предмет продажи объектов недвижимости. Но задать его стоит, чтобы выяснить причины долгой продажи, например:

  • возможно цена слишком высока;
  • проблемные документы с высокими рисками на сделке;
  • неадекватный собственник;
  • более длительное оформление купли-продажи (например, если нужно разрешение опеки) и т.д.

Выяснив причину длительной продажи, у вас появится возможность получить хороший торг, если вы знаете, как грамотно торговаться.

Кто обслуживает дом ТСЖ или УК?
Чаще всего многоквартирные дома обслуживают управляющие компании, что не всегда приводит к качественному содержанию дома, но не обходится и без исключений. Спросите, проводился ли капремонт, что именно ремонтировали (крышу, подвал) или когда он планируется. Не допускайте ошибок большинства покупателей — не ограничивайтесь только интересом к квартире, она не висит в воздухе! При плохом состоянии подвала вы будете дышать плесенью, как и при протекающей крыше, плюс это дополнительные расходы на будущие ремонты подъездов и крыш.

Количество прописанных, проживают ли они в продаваемом помещении?
Практика на рынке недвижимости сложилась по-разному: в городах федерального значения продают квартиры с прописанными бывшими собственниками, т.к .считается что прописка в Москве и С-Петербурге, дороже, чем квартира. В остальных же населенных пунктах, сначала выписываются, потом продают, т.е. на сделку идут, когда из жилья выпишутся все собственники и не собственники.

Находится ли квартиры в залоге?
нередко квартиру продают, когда на нее наложено обременение в силу закона (банком или физическим лицом). Следует сразу выяснить этот вопрос, т.к возможно, что подобный вариант вам не подойдет, а возможно, это причина для получения скидки!

Сколько лет квартира в собственности у продавца?
Для разных годов приобретения недвижимости различные сроки, после истечения которых налоговая не возьмет с продавца 13%, это 3 и 5 лет. Вам будет неприятно, если вдруг собственник в процессе сделки решит не расставаться с 13%, а попросит вас их заплатить!

Среди собственников есть несовершеннолетние (малолетние) дети?
Сделка купли-продажи может проходить очень быстро, если обстоятельства и бумаги этому способствуют. Однако, как и в жизни, не всегда бывает все так просто. потребуется подождать 2-3 недели, которые понадобятся собственнику, чтобы решить вопросы с органами опеки и попечительства, перед передачей жилья вам. Поэтому вам решать, согласны ли вы, терпит ли время и т.д.

Альтернативная или прямая продажа?
Альтернативные сделки или сделки «размена» довольно часты на рынке недвижимости. Если вы не знаете, то этот то случай, когда продавец реализует свое жилье, взамен покупая другое в этом же или ином городе. Сделка купли-продажи по продаже и покупке новой квартиры проходит в один день. Это значит, что вы познакомитесь еще и с продавцами, у которых будет покупать квартиру ваш продавец. Это так же значит, что все проблемы, которые возникнут между ними отразятся на вас и времени, которое вы потратите на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Сегодня вы узнали, какие вопросы нужно задать риэлтору при при первой встрече при покупке квартиры или дома, о рисках и подводных камнях выбора жилья, получили основной список вопросов.

5 вопросов, которые следует задать при покупке многоквартирной недвижимости

По мере того, как мы углубляемся в текущий цикл недвижимости, большинство членов Джейка и Джино, с которыми я общаюсь, задают вопрос: «Когда (а не если) у нас будет рыночная коррекция? В нашем образовании мы подчеркиваем, что правильная покупка имеет решающее значение для успеха инвестора, и одна из целей правильной покупки — ограничить ваш риск убытков. В этой статье мы сосредоточимся на пяти важных вопросах, которые нужно задать продавцу при анализе сделки по покупке многоквартирной недвижимости , почему эти вопросы нужно задавать и как использовать эти вопросы в процессе переговоров.

Как лайф-коуч, я часами задавал своим клиентам расширяющие возможности вопросы, чтобы помочь им узнать больше о себе и, в конечном итоге, ответить на свои вопросы. Воодушевляющий вопрос — это заставляющий задуматься, открытый, сложный вопрос, который позволяет человеку искать ответы и новые возможности. Щелкните здесь, чтобы узнать, как использовать вопросы, расширяющие возможности: Вопросы, расширяющие возможности.

Ваша миссия — собрать как можно больше информации, задавая эти расширяющие возможности вопросы, а затем на основе полученной информации сформулировать надежный план покупки многоквартирных домов.Большинство инвесторов делают предположения при вступлении в переговоры о покупке многоквартирного дома недвижимости и не могут обнаружить важные детали, относящиеся к инвестициям. Ваша задача — найти проблему продавца, а затем найти решение его проблемы с помощью вашего предложения. Инвестор, который может решить более серьезные проблемы, потенциально получит большую прибыль.

Почему продаешь?

Это кажется довольно очевидным вопросом, но сколько инвесторов даже не принимают во внимание мотивацию другой стороны отказаться от актива? Если вы узнаете, почему продавец выставил недвижимость на продажу, тогда вы начнете понимать, как можно решить его проблему.«Почему» приведет вас к мотивации продавца. Например, если продавец перегорел, продавец будет более сговорчивым к переговорам о цене. Если продавец выполняет обмен 1031, этот бит информации теряет другие важные детали. Продавец будет ограничен во времени, и у него будет другой тип мотивации.
Мы всегда ориентируемся на причину, по которой продавец готов расстаться со своим активом. Если нет мотивации, то я могу гарантировать вам, что ваша способность решать проблему значительно уменьшилась, а ваши шансы найти «сделку» только что резко упали.Вот несколько примеров мотивированных продавцов:

  • Сгорел
  • Плохая работа
  • Партнерская злоба
  • Семейный бой
  • Развод
  • Банкротство
  • Проблемы со здоровьем
  • Выход на пенсию
  • Переезд
  • Наследственное имущество
  • Нарушения кодекса, которые необходимо устранить
  • Новая возможность
  • 1031 обмен

Посмотреть версию видео:

Что вы собираетесь делать с выручкой?

Зачем вам все равно, что продавец сделает со своими деньгами после закрытия сделки? Что ж, если продавец собирается сбросить свои деньги в банк, получая ничтожные 1% годовых, у вас может быть лучшее решение для его денег (также известное как создание стоимости).Начните с того, что спросите продавца, хочет ли он заработать 4 или 5% с их денег. В большинстве случаев на их лицах будет озадаченное выражение. Пришло время ввести финансирование продавца. Ваша задача — рассказать продавцу о преимуществах его финансирования. Щелкните здесь, чтобы узнать о финансировании продавца: Creative Financing.

Ранее я упоминал об обмене 1031 и его влиянии на мотивацию продавца. Если вы обнаружите, что продавец пытается произвести обмен 1031, он вовремя завершит продажу и переведет выручку на другую выбранную недвижимость.Продавец может искать безопасную ставку для закрытия сделки, и вы можете договориться о скидке, если сможете убедить продавца в том, что вы являетесь стороной, чтобы закрыть сделку вовремя. С другой стороны, никогда не говорите покупателю, что вы пытаетесь обменять 1031, иначе вы столкнетесь с идентичной проблемой.

Не могли бы вы рассказать мне историю собственности?

У каждой собственности есть история, и все они уникальны. Наша первая сделка заключалась в краткосрочном проживании в мотеле, полном сомнительных людей (хороший способ сказать дерьмовые арендаторы).Еще одна наша сделка была построена, принадлежала и управлялась семьей. И еще один принадлежал и управлялся владельцем из другого штата, который решил встретиться с Джейком на «Рубиновом вторнике» в выходные перед закрытием, чтобы получить уступку по цене. К счастью, Джейк отказался от предложенного ему пива.

Также читайте: Как использовать творческое финансирование для создания богатства

Каждая история привела нас к выводу о том, почему продавалась недвижимость и с какими проблемами мы столкнемся.Наша первая сделка была на рынке более двух лет, и мы смогли договориться о существенной скидке на цену, а также обеспечить 10% -ное финансирование от собственника в качестве части первоначального взноса.
Вторая сделка поставила перед нами разные задачи. У продавца была мотивация продать этот актив, но круг покупателей был ограничен, и он уже безуспешно пытался продать этот актив своей семье. Мы смогли купить этот актив без денег, потому что мы продемонстрировали свою надежность при закрытии и управлении этим типом активов.

Третья сделка была интересной. Мы знали, что продавец был заинтересован в том, что у него была задолженность по налогам на недвижимость, и недвижимость работала плохо. Он действительно прижал нас к стене из-за того, что срок нашей должной осмотрительности подходил к концу, но он был действительно мотивирован на продажу. В конце концов, мы предоставили только двухдневную предоплату для покупки недвижимости. Наша уступка была бы значительно больше, если бы мы не были знакомы с историей собственности.

Как долго вы владеете недвижимостью и есть ли у вас другие активы?

Разве не приятно узнать, что в портфеле продавца есть дополнительные единицы? Если вы сможете наладить отношения с продавцом, он может прийти прямо к вам, чтобы продать оставшиеся активы. Поговорите о создании вашей собственной внебиржевой сделки. Вы также можете попытаться убедить продавца объединить весь свой портфель и, возможно, продать вам со скидкой. Вы никогда не узнаете, пока не спросите.
Нам нравится спрашивать продавцов, как долго они владеют недвижимостью, потому что это может пролить свет на то, почему они продают? Полностью ли они обесценили недвижимость и хотят ли переместить свой капитал? Они разочарованы собственностью и хотят ее продать? В ходе одной из наших переговоров мы заметили, что продавцы владели недвижимостью всего восемнадцать месяцев.Мы выяснили, что продавцы чрезмерно потратили на перераспределение собственности, и вексель собирался вернуть основную сумму и проценты. Часы отсчитывали, сколько еще они смогут эксплуатировать недвижимость с прибылью.

Какой вид финансирования есть у объекта недвижимости в настоящее время?

Финансовое право — третья составляющая нашей структуры, и многие сделки срываются из-за плохого финансирования. Спросите продавца, возможно ли финансирование. Условия предполагаемого финансирования могут быть более благоприятными, чем текущие рыночные условия, а затраты на закрытие сделки, как правило, будут ниже.Не ожидайте, что процесс будет быстрее или менее безболезненным!
Вы также можете узнать, что наступает срок погашения ипотечного кредита, или что процентная ставка меняется с процентов на основную сумму и проценты, и владелец не может рефинансировать недвижимость. Обе ситуации представляют проблему для продавца и возможность для покупателя.

Загрузите нашу банковскую карту условий, чтобы помочь вам в переговорах о финансировании с банками:

СРАВНЕНИЯ С БАНКОВСКИМ КРЕДИТОВАНИЕМ

Задача:

Тема этой статьи — «Спроси, спроси, спроси».Не бойтесь задавать вопросы при покупке многоквартирной недвижимости, не думайте, что знаете ответы, и всегда подходите к сделке с решением проблемы. Оставьте комментарий ниже и дайте мне знать ваши любимые вопросы, которые можно задать брокеру!

Обязательно подпишитесь на подкаст №1 для многих семей на iTunes: Wheelbarrow Profits
Подпишитесь на Android или другие платформы (приложения с RSS-потоками) здесь: DIRECT RSS FEED

Если вы хотите стать партнером или инвестировать с Jake & Gino, заполните эту форму:
Форма инвестора

9 вопросов, которые следует задать новым инвесторам перед покупкой арендуемой собственности

В отличие от продажи, покупка арендной собственности — это долгосрочное вложение.А для долгосрочных инвестиций необходимо долгосрочное мышление и планирование.

Недвижимость — это по своей сути неликвидная инвестиция: ее продажа стоит несколько месяцев и тысячи долларов, в отличие от акций, облигаций или REIT. На продажу сдаваемой в аренду собственности может потребоваться шесть месяцев и 15 000 долларов; это далеко от продажи акций мгновенно, за счет комиссии брокера в размере 4,95 доллара.

Это означает, что ошибка при покупке арендуемой собственности не решается так быстро, легко или дешево, как продажа акций, которые, по вашему мнению, вам не нравятся.

Итак? Не делай ошибок!

Хорошо, поэтому вы обязательно сделаете несколько ошибок, когда купите свою первую арендуемую недвижимость. Но если вы сделаете это правильно, ваша кривая обучения будет включать в себя мелкие ошибки, а не мигрень, вызванную сожалением.

Вот девять вопросов, которые помогут вам принять рациональные, хорошо обоснованные решения об инвестициях в аренду и убедиться, что ваша следующая недвижимость будет выгодной.

1. Когда в последний раз заменялись свод, печь, кондиционер и водонагреватель?

У любого дома есть и другие компоненты, которые, конечно же, нужно оценить.Но некоторые компоненты, такие как каркас, проводка и сантехника, имеют чрезвычайно долгий срок службы, и косметические обновления достаточно очевидны. Мне не нужно напоминать вам смотреть на кухню и в ванную комнату; вы знаете, насколько они устаревшие или шикарные.

Но не обязательно очевидно, сколько лет крыша, печь, кондиционер и водонагреватель. Их замена может быть дорогостоящей, и если их потребуется заменить в течение следующих нескольких лет, вы должны знать об этом перед покупкой арендуемой собственности.

Сначала спросите продавца. Если они не могут дать вам точного ответа — желательно с документацией — узнайте мнение экспертов. Спросите своего риэлтора, спросите подрядчиков, спросите своего домашнего инспектора.

Это подводит меня ко второму пункту: всегда проводите домашний осмотр. Даже если вы покупаете недвижимость «как есть», вам нужно знать, во что вы ввязываетесь.

Вот краткая справочная инфографика, показывающая, как долго работает каждый компонент в собственности, чтобы вы могли понять, как часто вам нужно будет их заменять.

2. В чем мое конкурентное преимущество как инвестора в недвижимость?

Когда вы занимаетесь бизнесом, вам нужно одно или три конкурентных преимущества. И не заблуждайтесь: как инвестор в недвижимость, даже индивидуальный инвестор, покупающий свою первую арендуемую недвижимость, вы занимаетесь бизнесом.

У вас нет опыта, поэтому не рассчитывайте на это как на свое преимущество. А что насчет наличных? Можете ли вы купить недвижимость в аренду за наличные, вместо того, чтобы брать ссуду на аренду?

Если вы используете ссуду на аренду недвижимости для покупки недвижимости, как быстро вы сможете рассчитаться? Скорость может быть конкурентным преимуществом.

Возможно, вам удастся найти выгодные предложения по аренде недвижимости — сделки, которых не хватает другим инвесторам. Один из способов сделать это — найти недвижимость, не выставленную на продажу, и напрямую обратиться к владельцу по поводу продажи. Попробуйте Propstream или DealMachine как мощные инструменты для работы с недвижимостью, которые помогут вам в этом.

Если вы не знакомы с этим, вот наш полный обзор Propstream, а также двухминутный обзор функций:

Еще одним конкурентным преимуществом могут быть ваши сети продавцов вне рынка, таких как оптовые торговцы и продавцы «под ключ».Мы включаем их каталог, базу данных Dealfinder, вместе с нашим курсом FIRE from Real Estate, но есть много других способов обновления сети.

Вашим конкурентным преимуществом может быть то, что вы можете провести ремонт самостоятельно или можете так быстро делать предложения, что получаете недвижимость по контракту в течение нескольких часов после того, как она будет размещена в списке. Какими бы ни были ваши конкурентные преимущества, убедитесь, что вы понимаете, в чем они заключаются!

3. Что такое счет по налогу на имущество и изменится ли он, когда я куплю арендуемую недвижимость?

Последнее, что вам нужно, — это неприятный сюрприз, когда вы обнаружите, что налоговый счет внезапно увеличился вдвое с 2000 долларов в год до 4000 долларов в год после продажи собственности.

Многие юрисдикции обновляют свою налоговую оценку стоимости собственности при ее передаче. Если недвижимость в настоящее время оценивается в 100 000 долларов, а вы покупаете ее за 200 000 долларов, это может привести к скачку налоговой оценки до (как вы уже догадались) 200 000 долларов. Читайте: двойные налоги.

Итак, вам нужно проверить текущий налоговый счет и оценку. Один из способов собрать эти сведения — через Propstream, который отображает их для вас:

Если сумма налоговой оценки значительно ниже, чем ваша цена для покупки арендуемой собственности, рассчитайте потенциальный счет по налогу на недвижимость на основе вашей покупной цены.Быстрый поиск в Google покажет ставки налога на недвижимость в юрисдикции собственности.

Используйте этот новый, более высокий счет по налогу на недвижимость при расчете денежного потока от арендуемой собственности.

28 умных вопросов, которые следует задать брокеру, глядя на рынки других стран

Вы инвестор, живущий на рынке недвижимости, на котором нет движения денежных средств? На вашем рынке мало списков? Ставки капитализации на вашем рынке граничат с нелепыми? Если да, то, возможно, пришло время начать расширять свой кругозор и выходить на разные рынки.В этой статье я собираюсь сосредоточиться на том, как привлечь брокера, как начать исследование незнакомого рынка и какие вопросы следует задавать брокеру, чтобы оценить жизнеспособность рынка.

Начнем со скрипта брокера. Ваша задача как инвестора — донести до брокера вашу конкретную нишу и ваши цели. Например, сценарий, который я написал, выглядит следующим образом:

Я инвестор в районе Ноксвилл, штат Теннеси, и хочу купить многоквартирные дома на вашем рынке.Нам нравится покупать недвижимость типа B и C, которая содержит от 30 до 150 единиц. Нам нравится покупать недвижимость с доходностью не менее 10% при оплате наличными и максимальной ставкой не менее 8. Мы специализируемся на покупке квартир, которыми владеют мама и папа, что позволяет нам добавлять стоимость и увеличивать прибыль. поток. Есть ли у вас недвижимость, соответствующая этим критериям ?

Итак, чего вы достигли с помощью брокерского скрипта? Сценарий позволяет вам передать брокеру ваши критерии инвестирования, а также тип актива, который вы хотите приобрести.Это также подтверждает ваше доверие и позволяет брокеру сосредоточиться только на сделках, соответствующих вашим критериям.

Страх и отсутствие контроля — два основных фактора, которые удерживают большинство инвесторов в недвижимость от инвестирования за пределами своего «заднего двора». Моим первым выходом на рынок была покупка дуплекса в Рочестере, штат Нью-Йорк. Это был огромный скачок веры для человека, который жаждет контроля и скептически относится к передаче любых задач на аутсорсинг. Этот первый шаг научил меня, как успешно инвестировать за сотни миль от дома, и в конечном итоге привел меня к инвестированию в рынок Восточного Теннесси, где я смог накопить 674 единицы за три года.

Говорят, что путешествие в тысячу миль начинается с одного шага, но если этот шаг не в правильном направлении, то ваш пункт назначения будет совершенно не базовым. Я собрал этот список вопросов, чтобы заложить основу для инвесторов, которые решают рисковать за пределами своей зоны комфорта в погоне за более высокой доходностью.

После того, как вы наняли брокера, используйте эти вопросы, чтобы ознакомиться с рынком.

28 вопросов, которые следует задать брокеру при исследовании рынков за пределами штата

  1. Каков рост рабочих мест?
  2. Каков рост населения / домохозяйства?
  3. Сколько новых блоков было построено за последние три года?
  4. Сколько было выдано разрешений на строительство?
  5. Включена ли недвижимость в список MLS или это рынок, управляемый брокерами?
  6. Сколько объявлений у вас в настоящее время и что вы недавно продали?
  7. Каков типичный размер сделки на вашем рынке?
  8. Кто основные работодатели?
  9. Есть ли препятствия для входа на ваш рынок?
  10. Кто сейчас инвестирует в рынок?
  11. Как финансируются эти сделки?
  12. Где расположены объекты B и C?
  13. Можете ли вы определить путь развития вашего рынка?
  14. Сколько стоит квартира за единицу?
  15. Каков уровень вакансий на рынке?
  16. Каков был рост или уменьшение арендной платы за последние три года?
  17. Каковы ставки капитализации для конкретных классов активов на рынке?
  18. Является ли рынок рынком с денежными потоками или готовым к приросту капитала?
  19. Каков средний возраст недвижимости?
  20. Используется ли на рынке рубль (пропорциональный счет за коммунальные услуги)?
  21. Какова текущая арендная плата за различные сочетания квартир (студия, 1-комнатная, 2-комнатная, 3-комнатная)?
  22. Можете порекомендовать управляющую компанию?
  23. Какие комиссии взимает управляющая компания за управление недвижимостью?
  24. Какова доступность домов на рынке?
  25. Можете порекомендовать страховую компанию?
  26. Можете порекомендовать ипотечного брокера и банк?
  27. Есть ли у вас какие-нибудь сделки, которые я могу проанализировать?
  28. Где мы собираемся обедать?

1.Что такое рост рабочих мест?

Рабочие места — ключевой показатель здоровья рынка. Работа привлекает людей на рынок, и эти люди становятся нашими клиентами. Когда люди наводняют рынок, это оказывает давление на арендную плату и вакансии в положительном свете для владельцев. И наоборот, в условиях стагнирующего рынка труда привлечь арендаторов может быть сложно.

Обратите внимание на рынки, которые объявляют о выходе на рынок новых работодателей, например, Amazon, открывающую распределительный центр в Джексонвилле, штат Флорида.Эмпирическое правило роста рабочих мест — рост рабочих мест не менее чем на 2 процента в течение как минимум двух лет подряд.

Связано: Что меня учит при выезде из штата об удаленном управлении арендой

2. Каков рост населения / домохозяйства?

Рынок, который теряет население, — это рынок в упадке. Многие рынки на северо-востоке теряют людей из-за более высоких налогов, стоимости жизни и погодных условий, и это лишь несколько причин. Ищите рынки, которые увеличивают численность своего населения, особенно домохозяйства.Домохозяйства, состоящие из семей, представляют собой демографическую группу, снимающую квартиры. Как только на рынке начнется рост населения, вы увидите рост арендной платы.

3. Сколько новых блоков было построено за последние три года?

Один из способов оценить состояние рынка — это проверить, сколько новых единиц было добавлено или в настоящее время строится на рынке. Многие рынки в Соединенных Штатах в настоящее время находятся в фазе расширения, куда добавляются новые запасы.Это может создать проблему. Если рынок добавляет больше единиц, чем может поглотить, то рынок должен будет отреагировать либо снижением цен, либо предложением уступок арендаторам. Вы хотите, чтобы спрос всегда превышал предложение на любом рынке.

4. Сколько было выдано разрешений на строительство?

Этот показатель аналогичен количеству построенных единиц. Это еще один способ оценить состояние рынка. Если количество разрешений на строительство будет расти, то начнется новое строительство и будут созданы рабочие места.

5. Включена ли недвижимость в список MLS или это рынок, управляемый брокерами?

Сначала я не понял важности этого вопроса. Как новичок, я понял, что все сделки можно найти в Интернете или в Службе множественного листинга (MLS). В некоторых районах страны дело обстоит иначе. Например, на юго-востоке это рынок брокеров, что означает, что брокеры контролируют многие списки и собрали огромные списки покупателей, которые получают последние предложения.

Если вы не сотрудничали с этими брокерами, скорее всего, у вас не будет доступа к этим сделкам. По нашей сделке на 156 единиц, которую мы завершили в марте, нам повезло, что мы установили отношения с листинговым брокером. Он уведомил нас о сделке, и мы смогли сделать ставку на недвижимость, когда он провел предварительную оферту. В любом случае по-прежнему жизненно важно наладить отношения с брокерами.

6. Сколько объявлений у вас в настоящее время и что вы недавно продали?

Ключевым признаком компетентного брокера является количество листингов, которые он в настоящее время имеет на рынке.Я обнаружил, что принцип Парето (правило 80/20) справедлив и для брокеров; 20 процентов брокеров контролируют 80 процентов листингов. Ваша задача — связаться с этими активными и успешными брокерами и попытаться вести с ними дела.

Если брокер продал недвижимость в течение последних 12 месяцев, он будет иметь гораздо лучшее представление о ценностях на рынке. Я всегда ищу брокеров, которые реализовали множество сделок. Продавцы ищут этих активных брокеров, и это дает брокеру постоянный поток новых запасов.

7. Каков типичный размер сделки на вашем рынке?

Когда я только начал инвестировать, я не думал о том, как будет выглядеть мой портфель в будущем. Я никогда не сосредотачивался на своей стратегии выхода — ошибка, которую совершают большинство начинающих инвесторов. Что, если бы я решил заняться более крупными многоквартирными домами? Спросите брокера о типе запасов на рынке, каков средний размер сделки и сколько транзакций выполняется на рынке.

По типу инвентаризации я имею в виду дома на одну семью, дуплексы, коммерческие, квартирные или промышленные.Если ваша ниша — это многоквартирная недвижимость, но на рынке мало таких активов, это создаст очевидные проблемы. Я предпочитаю сосредотачиваться на рынках с множеством многоквартирных домов.

8. Кто основные работодатели?

Спросите список работодателей на рынке и любые новые компании, выходящие на рынок. Я предпочитаю иметь рынок с разнообразной группой компаний, предлагающих работу. Если рынок слишком зависит от компании в отношении ее рабочих мест, могут возникнуть проблемы, если этот работодатель решит сократить штат или уйти.Стабильность занятости также является важным фактором. Насколько уважаемы компании на рынке? Предоставляют ли эти компании востребованные услуги и предлагают ли высокооплачиваемые рабочие места?

Такие города, как Рочестер, сильно зависели от таких компаний, как Kodak, и сильно пострадали, когда эти компании и их рабочие места исчезли. Также положительно, когда на рынке есть множество отраслей, предлагающих работу.

9. Есть ли препятствия для входа на ваш рынок?

Города с высоким барьером для въезда часто повышают цены на недвижимость.Барьеры для входа могут включать в себя множество переменных, таких как окружение пустыни, чрезмерная плата за строительство собственности (вспомните Нью-Йорк) или высокие затраты на замену. Если у рынка мало возможностей для расширения, существующие земли и здания становятся более ценными.

Аляска — лишь один из примеров рынка с высоким входным барьером. Этот высокий барьер привел к резкому росту стоимости многоквартирных домов, и попытки инвестировать в этот рынок, исходя из реальных показателей, практически невозможны.Если у вас есть недвижимость на этом рынке, ча-цзин! Но попытки инвестировать в этот рынок — совсем другое дело.

10. Кто сейчас инвестирует на рынке?

Моя цель — найти рынки, которые не были открыты крупными организациями. Как только «большие мальчики» въезжают, цены начинают расти. Цель состоит в том, чтобы попасть раньше, чем они это сделают. Инвестировать в рынок с «мамой и папой» намного проще, и оценка будет ниже. Чем меньше покупателей на рынке, тем ниже будут оценки.В бизнесе всегда рекомендуется определять ваших конкурентов и их рабочие процедуры.

Связано: Как управлять недвижимостью, сдаваемой в аренду на время отпуска из удаленного места

11. Как финансируются эти сделки?

Я проводил свой первоначальный анализ рынка на Среднем Западе, когда брокер сообщил мне, что большинство сделок, которые он продал, были сделками исключительно за наличные без каких-либо скидок от прейскурантной цены. Что это мне говорит? Рынок был горячим, и большинство инвесторов были из других городов.Мне довольно сложно конкурировать с предложениями за наличные, особенно с теми, которые не имеют существенной скидки.

Я бы не стал уклоняться от этого типа рынка, но я бы предпочел оказаться на рынке, где возможно финансирование со стороны продавца или даже традиционное банковское финансирование из местного банка.

12. Где находятся объекты B и C?

Я сосредоточен на инвестировании в активы B и C, и я хочу знать районы, в которых расположены эти активы. Щелкните здесь, чтобы узнать о классах активов, если вы не знакомы.Довольно очевидно, где на рынке находятся активы категории А. Наша цель — определить B местоположений, в которых есть C свойств. Если вы можете переместить актив C в актив B, качество арендатора повысится, и, следовательно, вы сможете получить более высокую арендную ставку. Если ваша ниша — недвижимость категории A или D, ознакомьтесь с этими районами.

13. Можете ли вы определить путь развития вашего рынка?

Путь прогресса описывает, куда движется рост города.Постарайтесь выяснить, куда движется прогресс в городе, и постарайтесь инвестировать в эту область до того, как цены вырастут. У всех нас есть участки на нашем рынке, куда входят новостройки, и люди стекаются в эти части города. Если вы можете точно определить эту миграцию и начать ее раньше, можно создать серьезное богатство.

14. Сколько стоит квартира за единицу?

Постарайтесь определить, сколько будет стоить квартира. Например, попытайтесь понять, за что продаются на рынке однокомнатные, двухместные и трехместные апартаменты.Может быть трудно назначить фиксированную цену из-за таких факторов, как размер, возраст, количество ванных комнат, удобств и т. Д. Я всегда спрашиваю типичную цену квартиры с двумя спальнями в отеле класса C. Это даст вам представление о том, какие объекты недвижимости продаются на рынке.

15. Каков уровень вакансий?

Одним из факторов, определяющих здоровье рынка аренды, является уровень вакантных площадей. На момент написания этой статьи уровень занятости по стране составляет 96,1 процента. Если ваш рынок заполняется на 90 процентов, это может указывать на слабый рынок.Я всегда стараюсь найти объекты, в которых есть вакансии на сильном рынке. Возможность заполнить эти пустующие единицы по рыночной цене — огромная добавленная стоимость.

Это ваша работа — выяснить, почему на сильном рынке есть вакансии. Это плохой менеджмент, высокие арендные ставки, непривлекательные здания или непривлекательная комбинация квартир? Тот факт, что на объекте недвижимости много свободных мест, не означает, что вам следует избегать копания глубже.

16. Каков был рост или уменьшение арендной платы за последние три года?

Знак «семейного и популярного» оператора — это недвижимость, арендная плата которой в течение последних нескольких лет остается неизменной.В нынешних условиях арендные ставки неуклонно растут в течение последних нескольких лет. Рынок, на котором наблюдается застойный рост арендной платы, может указывать на слабый рынок. С другой стороны, рынок с сильным ростом арендной платы может сделать аренду более доступным вариантом, чем покупка, тем самым создавая больше «клиентов» для вашей квартиры.

17. Каковы ставки капитализации для конкретных классов активов на рынке?

Многосемейная недвижимость использует ставки капитализации в качестве единого инструмента для анализа стоимости. Узнайте, за какие классы активов в настоящее время продаются на рынке.Например, на нашем рынке Восточного Теннесси активы B в настоящее время торгуются по цене примерно 7. Если мы найдем объект B с более высокой капитализацией, пора продолжить расследование.

18. Является ли рынок рынком с денежными потоками или готов к приросту капитала?

Некоторые рынки печально известны своей способностью приносить денежные потоки, а некоторые другие являются преимущественно играми на повышение стоимости. Выберите стратегию, которой вы хотите следовать, и инвестируйте в этот тип рынка. Например, когда я выбрал Рочестер в качестве рынка для инвестиций, я знал, что денежный поток — это король, а прирост капитала не существует.Цель состоит в том, чтобы определить рынки, которые имеют денежный поток, но при этом способны оценить.

19. Каков средний возраст недвижимости?

Это довольно очевидный вопрос, но большинство из нас мало обращает внимания на возраст активов на рынке. Вы хотите инвестировать в недвижимость старше 100 лет, которая будет постоянно нуждаться в капитальном ремонте? Или вы из тех, кто любит покупать новые блестящие активы? И снова моя недвижимость в Рочестере была построена на рубеже 20-го века, и мне нужно было потратить больше денег на поддержание этих активов.Нет правильного или неправильного ответа, просто поймите плюсы и минусы обоих активов.

20. Используется ли на рынке рубль (пропорциональный счет за коммунальные услуги)?

Ratio Utility Billing — это система возмещения затрат на коммунальные услуги от арендатора. Это довольно простая и легкая в реализации система. Если на рынке используется эта система, постарайтесь определить недвижимость, в которой не используются рубли. По одной из наших сделок арендодатели не выставляли счет арендаторам за коммунальные услуги. Мы исследовали рынок и обнаружили, что нормой для рынка является взимание с арендаторов 35 долларов в месяц за коммунальные услуги.Мы были в восторге от этого открытия. При поглощении мы быстро начали внедрять РУБН, и в течение 12 месяцев все жители платили свою часть коммунальных услуг. Это еще одна огромная добавленная стоимость.

21. Какова текущая арендная плата за различные комбинации квартир (студия, 1-комнатная, 2-комнатная, 3-комнатная)?

Ознакомьтесь со ставками аренды для различных типов квартир на рынке. Выявление свойств с арендной платой ниже рыночной — еще одна добавленная стоимость. После того, как недвижимость приобретена, задача инвестора — повысить ее стоимость и поднять рыночную арендную плату.Мы используем сайт www.rentometer.com, чтобы получить общее представление о рыночной арендной плате. Вы также можете посетить сайт www.apartments.com, чтобы узнать цены на рынке.

Связано: Полное руководство инвестора по найму надежного зарубежного подрядчика

22. Можете порекомендовать управляющую компанию?

Я думаю, что проклятие любого инвестора в недвижимость — это управляющая компания. Спросите у брокера рекомендации, но убедитесь, что управляющая компания имеет опыт работы с тем классом активов, в который вы инвестируете.Я также захожу на Irem.org, чтобы исследовать компании по управлению на определенном рынке, или All Property Management, чтобы найти в каталоге компании, расположенные в этом районе. Возьмите интервью у как можно большего числа людей и пригласите их на обед, когда вы прилетите на рынок, чтобы осмотреть недвижимость.

23. Какие комиссии взимает управляющая компания за управление недвижимостью?

Оценить рыночную ставку комиссионных, взимаемых управляющей компанией. Существуют практические правила для разного количества единиц, но сосредоточьтесь на своем рынке и платите по текущей ставке.Некоторые рынки могут быть слишком дорогими для найма менеджеров или могут не иметь квалифицированных компаний. Лучше ты узнаешь раньше, чем позже.

24. Какова доступность домов на рынке?

Доступность домовладения может пролить свет на несколько факторов. Во-первых, дома могут быть слишком дорогими, и людям приходится сдавать их в аренду. Во-вторых, дома могут быть слишком дорогими для рабочей силы, и компании могут решить переехать на другой рынок.

Toyota недавно решила переместить 3000 рабочих мест из Калифорнии в Техас по разным причинам, но доступность жилья была одним из основных факторов.Средняя цена дома в Далласе / Форт-Уэрте составляет около 210 000 долларов, в то время как в Торрансе, штат Калифорния, цена составляет 508 000 долларов. И все же Toyota собирается платить рабочим такую ​​же зарплату. Не нужно разбираться в математике, чтобы понять, почему рабочие места перемещаются на определенные рынки.

25. Можете ли вы порекомендовать страховую компанию?

Сейчас нет времени, как настоящее, чтобы начать строить свою команду. Активный брокер будет иметь в своем распоряжении сеть профессионалов. Спросите у брокера пару страховых агентов, которые занимаются исключительно многоквартирной недвижимостью, и свяжитесь с ними, чтобы обсудить рынок.Когда вы решите посетить рынок, назначьте встречу и обсудите стоимость страховки на рынке и различные программы, которые они предлагают.

26. Можете порекомендовать ипотечного брокера и банк?

Продолжите формирование команды, спросив брокера, которого он рекомендует как банк, который настойчиво стремится расширить свой портфель многоквартирных кредитов. Местные банки, жаждущие бизнеса, становятся отличными партнерами для работы и понимают стоимость недвижимости на своем рынке намного лучше, чем региональный банк.Ипотечные брокеры также являются ценными членами команды, поскольку у них есть возможность искать источники финансирования в нескольких местах. Нам посчастливилось сотрудничать с местным банком, поэтому у нас не было причин искать ипотечного брокера. Вначале изучите обе возможности и спросите у брокера его мнение о местном банке по сравнению с ипотечным брокером.

27. Есть ли у вас какие-нибудь сделки, которые я могу проанализировать?

Не забудьте попросить брокеров прислать вам сделки для начала анализа. Я бы отправил брокеру ваш бизнес-план или набор критериев, которых вы придерживаетесь при инвестировании.Ожидайте, что первая пара сделок будет настоящей мерзостью. Поблагодарите брокера за их отправку, а затем объясните, почему эти сделки не работают для вас. Это их способ проверить, являетесь ли вы серьезным инвестором или кем-то, кто собирается зря тратить свое время. Я не могу их винить. Каждую неделю этим брокерам поступает бесчисленное количество телефонных звонков от иногородних инвесторов, «желающих» вложить деньги. Ваша задача — выделиться и немедленно ответить на них. Делай, как говоришь, и говори, как дела!

28.Где мы собираемся обедать?

Итальянский во мне не может удержаться от включения этого вопроса в качестве последнего. Я люблю поесть, и если я приезжаю в новый город, я хочу исследовать кулинарные изыски. Попросите брокера выбрать оживленный ресторан, где едят все грузчики и шейкеры, и не из дешевых. Возьмите чек и в конце закажите эспрессо. Серьезно, обед в ресторане позволит вам установить взаимопонимание с брокером и обсудить рынок более подробно.

Надеюсь, вам понравилась эта статья об исследовании рынка за пределами вашего двора.Используйте эту статью в качестве сценария, чтобы задать брокерам эти жизненно важные вопросы для оценки состояния рынка. Брокеры — жизненно важный член команды, и, как только вы найдете хорошего, обращайтесь с ними как с золотом.

Ваша задача

Начать исследование потенциальных рынков для инвестирования. После того, как вы выбрали рынок, войдите в Loopnet или MLS и узнайте, кто из активных брокеров на рынке. Возьмите трубку, позвоните брокеру, представьтесь и начните задавать им эти вопросы. Я бы рекомендовал позвонить как минимум двум брокерам на рынке.Если ваши инстинкты относительно рынка подтвердились, забронируйте рейс и назначьте встречу с брокером при посещении рынка. Наконец-то получайте удовольствие!

Есть ли какие-нибудь вопросы, которые вы бы добавили в этот список? Какие рынки вы рассматриваете?

Давайте поговорим в разделе комментариев ниже!

11 вопросов, которые нужно задать при покупке квартиры

по Джо Фэйрлесс

Каждый раз, когда вы оцениваете многоквартирный дом, вам необходимо знать доход, расходы и обслуживание долга.Вам также необходимо получить ответы на эти 11 вопросов…

  1. Почему продавец продает? 1031 биржевые продавцы имеют совершенно другой уровень мотивации, чем продавцы, желающие «развлечься». Продажа недвижимости отличается от тех, кто хочет выйти на пенсию и переехать во Флориду. Это важная информация, которую вы захотите спросить как минимум 3 раза, потому что ответ может измениться, чем больше вы спрашиваете.
  2. Как давно на рынке? Рассказывает нам больше о факторе мотивации и, возможно, что-то явно не так.
  3. Будет ли собственник финансировать продавца? Ах, два самых красивых слова в английском языке «финансирование продавца.«Получите это на каждую сделку, если можете. Сделайте условия взаимовыгодными для обеих сторон.
  4. Как проходит процесс отбора новых резидентов? Вывозят ли людей из приютов для бездомных и дают им квартиру? Я сталкивался с этим. Это нормально, но вы просто заранее знаете, во что ввязываетесь. Или у них есть история аренды, требования к доходу, история работы, кредитный рейтинг и квалификация для проверки криминального прошлого.
  5. Какова эффективная занятость ? Мы с вами можем заполнить ЛЮБОЙ многоквартирный дом, чтобы он был занят на 100%.Это не говорит о приседаниях. Нам нужно знать фактическую заполняемость, которая говорит нам, сколько из этих жителей платят.
  6. Что такое рыночная аренда? На что сдают аналогичные квартиры в этом районе.
  7. Что такое заполняемость рынка? Вы можете получить это в собственности mgmt. компания или брокер.
  8. Какие работы необходимы на объекте? Возьмите с недоверием. Они не скажут вам еще много чего, что вы обнаружите в ходе комплексной проверки.
  9. Когда в последний раз чистили блоки переменного тока? Это вопрос, когда вы встречаетесь лично. Глупый вопрос по электронной почте, но задавайте его при личной встрече. Если у них нет ответа, который бы сказал вам, что у них, скорее всего, нет регулярного, постоянного обслуживания в качестве приоритета. Это означает, что больше денег будет выделено на отсроченное обслуживание.
  10. Когда они купили недвижимость и сколько заплатили? Узнайте это у своего брокера.Сообщает вам, что думает продавец относительно того, что он получит от сделки.
  11. Какое финансирование в настоящее время находится в собственности? Если срок их ссуды истекает через год, это может означать, что у них больше мотивации для заключения сделки, чем с ссудой со сроком погашения 4 года.

Удачного расследования!

Вы новичок или опытный инвестор, который хочет вывести свои инвестиции в недвижимость на новый уровень? 10-недельная программа повышения квалификации в области квартирной синдикации предназначена для вас.Джо Фэйрлесс и Тревор МакГрегор готовы отдернуть занавес, чтобы показать вам, как войти в игру синдикации квартир. Нажмите здесь, чтобы узнать, как начать сегодня.

Заявление об ограничении ответственности : Взгляды и мнения, выраженные в этом сообщении в блоге, предоставлены только для информационных целей и не должны толковаться как предложение купить или продать какие-либо ценные бумаги или сделать или рассмотреть какие-либо инвестиции или курс действий.

Следуй за мной:

Поделиться:

Разместите тегисделочные переговорывопросы к продавцу

Купить или арендовать? 14 вопросов, которые нужно задать себе о своем следующем доме

Владение домом может быть разумным финансовым шагом, но это решение не для всех.Когда вы вкладываете такой большой капитал в недвижимость, вы должны быть уверены, что это надежное место для жизни и сохранит свою ценность на долгие годы.

Если вы не уверены, стоит ли делать рывок в домовладение, есть несколько ключевых вопросов, которые вы захотите задать себе. Чтобы помочь вам, члены Совета по недвижимости Forbes поделились некоторыми важными вещами, которые следует учитывать, когда вы обсуждаете между покупкой и арендой дома.

Фотографии любезно предоставлены отдельными участниками.

1. Как долго я проживу в этом месте?

Затраты возникают как при покупке, так и при продаже. Если люди не уверены, как долго они будут проживать в том или ином месте, возможно, будет разумнее арендовать. Если потенциальный переезд на горизонте в течение года или двух, это потребует продажи дома, чтобы возместить средства, и это может привести к убыткам. С другой стороны, если ликвидность не является проблемой, а рынок аренды силен, долгосрочная стратегия может иметь смысл.- Майкл Дэниэлс, Rentivity

2. Могу ли я идти в ногу с платежами и обслуживанием?

Хотя я твердо верю во все преимущества домовладения, необходимо учитывать множество факторов. Будете ли вы жить в доме минимум пять лет? Способны ли вы финансово не только на первоначальный взнос и ежемесячный платеж, но и на все содержание и обслуживание? На эти вопросы необходимо ответить, прежде чем вы сможете принять твердое решение о том, подходит ли вам домовладение.- Скотт Елинек, Master Investor Academy

3. Изучил ли я появляющиеся инновационные возможности?

Вы изучили все возможные варианты? Аренда более доступна, чем покупка дома, на более чем половине жилищных рынков США. Кроме того, на рынке появляются новые возможности получения арендной платы и другие инновационные возможности, которые делают собственность более доступной, а аренду — более выгодной с финансовой точки зрения. — Кэлвин Купер, Ров

4. Какая процентная ставка?

Сегодня все больше и больше американцев снимают дома на одну семью, и это неплохо.Сдавать в аренду можно, но с такими низкими процентными ставками разумнее покупать дом. На сегодняшнем рынке вы не просто покупаете дом. Вместо этого вы покупаете по ставке, по которой вы получаете ссуду. Это ключ к выбору, покупать или арендовать. — Алекс Хемани, Alex Hemani Companies

5. Могу ли я позволить себе непредвиденные расходы, связанные с владением домом?

Если вы собираетесь спросить себя только об одном, и только об одном, это должно быть: «Могу ли я позволить себе стоимость домовладения?» Это, конечно, предполагает, что в первую очередь у вас есть возможность купить дом.Прелесть аренды заключается в возможности тщательно управлять расходами на проживание и избегать непредвиденных расходов, которые неизбежны при домовладении. — Роберт Гринберг, Клочок земли

6. Каковы мои финансовые цели?

Традиционное мышление гласит, что покупка дома является важной вехой на пути к «американской мечте». В 2020 году эта мечта претворяется в жизнь. Многие покупатели жилья впервые должны сделать первый шаг к постановке финансовых целей. Покупка дома может быть для них неправильным шагом.Дом — это не инвестиционный инструмент. Фактически это сберегательный счет, на котором вы можете жить, и его стоимость может возрасти. — Спенсер Хиллигосс, Madison Investing

7. Сколько будет стоить пять лет спустя?

Люди забывают, что арендная плата со временем будет расти, а размер ипотеки обычно не меняется. Не думайте только о том, во что обойдется вам сегодня аренда или покупка, а также о том, сколько это будет стоить вам через пять лет. К тому времени арендная плата, скорее всего, увеличится, пока вы выплачиваете ипотеку, и ваш дом, скорее всего, вырастет в цене.- Марк Фергюсон, InvestFourMore

8. Готов ли я пожертвовать гибкостью?

Самая большая привилегия, которой пользуются арендаторы, — это свобода перемещать работу, штаты или даже страны по мере изменения их жизни. Но арендаторам больше не нужно выбирать между гибкостью и инвестированием в свое будущее. Технологии позволили отделить то, где вы живете, от того, где вы владеете. Теперь люди могут приобретать дома через Интернет на менее дорогих рынках в качестве инвестиций, продолжая снимать жилье.- Гэри Бизли, Roofstock

9. Хочу ли я остаться в этом городе в течение следующих пяти лет?

Миллениалы, многие из которых станут домовладельцами в ближайшие пять лет, амбициозны и часто вынуждены переезжать из-за работы. Рассматривая покупку дома, спросите себя, дает ли ваша нынешняя должность возможности для роста и достаточной стабильности в течение следующих пяти-семи лет. Планируете ли вы жить в том же городе в течение следующих пяти лет? — Родольфо Дельгадо, листы повторов

10.Насколько быстро стоимость недвижимости растет из года в год?

Независимо от того, как мы смотрим на это, как только мы преодолеем все эмоциональные проблемы, домовладение станет инвестицией. И при любых инвестициях вам необходимо понимать потенциальный риск и окупаемость этих инвестиций. По моему профессиональному мнению, единственное, что нужно знать, — это понимать, как ежегодно увеличивается стоимость недвижимости в желаемой вами рыночной зоне. Это может быть решающим фактором при покупке или аренде. — Бобби Брайант, Ask Doss

11.Ипотека превышает 28% моего ежемесячного дохода?

Ожидайте дополнительных расходов помимо первоначального взноса, таких как ипотечные сборы, страхование, судебные издержки и т. Д. Проведите подсчеты, чтобы увидеть, можете ли вы позволить себе новый дом, и не покупайте, если это превышает 28% вашего ежемесячного дохода. Также рассмотрите возможность получения лицензии на недвижимость! Средняя стоимость получения лицензии составляет 500 долларов США. Средняя цена дома по состоянию на май 2019 года составляла 315000 долларов. Вы можете сэкономить 3% комиссии при покупке, что позволит сэкономить около 10 000 долларов.- Гаррат Хазенстаб, The Mountain Life Companies ™

12. Могу ли я сделать лучше с другим кредитным продуктом?

Многие люди считают, что фиксированная ипотека на 30 лет — это самый разумный или единственный вариант, но есть несколько других кредитных продуктов, которые можно взвесить в зависимости от вашей личной ситуации. Самостоятельное обучение и расчет с хорошим кредитором — лучший первый шаг к решению, готовы ли вы купить дом. Однако будьте осторожны, чтобы не переусердствовать и не попасть в шаткое финансовое положение.- Дженнифер Андерсон, Anderson Coastal Group

13. Я хочу создать портфолио?

Когда вы покупаете дом, вы намеренно или непреднамеренно вкладываете в него много денег. Вы хотите, чтобы он был «собой» через ремонт и декорирование. Для меня это не лучший инструмент для роста благосостояния. Это больше похоже на денежную яму. Если вы хотите быть богатым и иметь время для создания портфеля (акции, недвижимость, инвестиции), я всегда советую сдавать в аренду на длительное время, прежде чем покупать дом.- Хайди Беркхарт, агентство Dane Real Estate

14. Готов ли я к стабильности?

Сейчас в разговоре преобладает цена, но не только в количественном отношении. Мы все хотим лучшей жизни для себя и своих семей. Собственность приносит стабильность. Вам не нужно беспокоиться о переезде в следующем году, потому что ваш договор аренды не будет продлен. Чтобы окрасить кухню в тот идеальный оттенок серого, который вы видели на Pinterest, не нужно спрашивать разрешения. Это дом, а не просто место, где вы спите. — Джейсон Сяо, Shaw Investments

Покупка второго дома: подходит ли он вам?

Хорошо, вы думаете о покупке второго дома.Может быть, вы часами смотрели HGTV и хотите попробовать последние тенденции дизайна дома. Или, может быть, вы хотите разнообразить свой портфель за счет недвижимости. Или, может быть, вы просто готовы иметь собственное место рядом с внуками.

Какой бы ни была причина, покупка второго дома — это большое дело! Это более рискованное вложение, чем думает большинство людей, и требует много работы. Мы не отговариваем вас от этого, если это правильное решение.Давайте обсудим некоторые из наиболее важных факторов, которые следует учитывать, прежде чем двигаться дальше.

Оцените, почему вы покупаете второй дом

Первое, что вам нужно выяснить, это , почему вы думаете о покупке второго дома. Давайте рассмотрим наиболее частые причины, чтобы вы могли лучше понять свои собственные мотивы.

Недвижимость на время отпуска

Возможно, вы захотите купить место на пляже, в горах или рядом с семьей. Мы поняли! И если вы участвуете в программе Baby Step 7, мы можем присоединиться к вам.Однако сделайте паузу и подумайте о компромиссе. Если вам просто нужен дом для отдыха два или три раза в год, можно найти менее стрессовый способ, например, время от времени тратить деньги на хороший Airbnb. Не основывайте свое решение о покупке второго дома на чистых эмоциях или желании не отставать от Джонсов.

Инвестиции

Есть две основные стратегии инвестирования в недвижимость для покупки второго дома: перевернуть и перепродать его или сдать в аренду в качестве источника пассивного дохода.

Аренда недвижимости

Когда дело доходит до аренды второго дома, вы должны принять это обязательство с широко открытыми глазами. Вот несколько вещей, о которых вам нужно помнить:

  • Доход от аренды не гарантирован . Арендаторы приходят и уходят. Если это не курорт или туристическая зона, вы можете провести недели или месяцы без арендаторов.
  • Арендаторы могут стоить вам денег. Даже если вы попросите и проверите рекомендации, вы не можете гарантировать, что другие позаботятся о вашей собственности.Люди могут нанести гораздо больший ущерб, чем тот, который покрывается залогом!
  • Недвижимость на дальнем расстоянии требует любви местных жителей . Если вы хотите приобрести второй дом для сдачи в аренду, разумным шагом будет покупка дома в вашем районе , чтобы вы могли следить за ним и при необходимости делать мелкий ремонт.
Перелистывание и перепродажа

Что касается f lating a house , это может быть отличным способом заработать деньги — если вы готовы выполнять работу.Это не так гламурно, как кажется на HGTV! Ремонт дома доставляет гораздо больше хлопот и головной боли, чем они охватывают в этих 30-минутных сериях. Вам нужно подумать, есть ли у вас навыки, терпение и время, чтобы быстро переключиться. Ведь время — деньги!

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Вам также необходимо подумать о налоговых последствиях, особенно о налоге на прирост капитала. Это относится к вам, если вы продаете что-то дороже той цены, которую вы за это заплатили, например, дом.Если вы перепродаете и перепродаете дом, не владея им и / или не проживая в нем по крайней мере два года, вы, вероятно, будете платить налоги с прибыли. Убедитесь, что вы готовы к дополнительным расходам и вас не застают врасплох.

Возмутительная щедрость

Возможно, вы захотите купить дом, чтобы использовать его как способ благословить других людей своей невероятной щедростью. Мы знаем, что эта причина может быть не такой распространенной, но здесь, в Ramsey, нам нравится делать все по-другому! Если вы находитесь на Baby Step 7, вы можете владеть вторым домом и позволить людям, которые нуждаются в жилье или которым просто нужно ненадолго уехать, оставаться в нем.Когда дело доходит до пожертвований, вам не нужно ограничиваться только наличными деньгами!

Убедитесь, что вы можете позволить себе купить второй дом

Это самый важный вопрос, который вы задаете себе на протяжении всего процесса. Можете ли вы позволить себе второй дом? Давайте углубимся в подробности.

Оплатите свой второй дом наличными.

Да, мы серьезно к этому относимся. Вы должны оплатить дом и все связанные с ним расходы (например, стоимость закрытия) наличными. Никогда не берите ссуды на вторую недвижимость, , даже если это инвестиции. Кредит всегда риск. Если вы берете ипотеку, вы добавляете элемент неопределенности в свое будущее. Неважно, что с вами происходит — потеря работы, смерть члена семьи, серьезная болезнь — эта ипотечная компания ожидает выплаты ежемесячно. Этот второй дом должен быть благословением, а не обузой!

Копите из чрезвычайного фонда.

В дополнение к оплате за дом наличными, накопите резервный фонд в размере от трех до шести месяцев на расходы, чтобы покрыть все расходы, связанные с домом.В том числе:

  • Комиссия ТСЖ
  • Страхование собственника жилья
  • Коммунальные услуги
  • Налог на недвижимость
  • Ремонт и обслуживание

Этот фонд на случай чрезвычайной ситуации поможет вам покрыть расходы на любые возникающие проблемы с обслуживанием. И вопрос не в , появится ли , а в , когда !

Второй дом также может повлиять на вашу налоговую ситуацию, потому что IRS рассматривает вторые дома и дома для отдыха иначе, чем ваше основное место жительства.Обязательно поговорите с налоговым профи, чтобы узнать, во что вы ввязываетесь.

Учтите расходы на мебель и жилье.

Дом никуда не годится, если он стоит пустым! Если вы просто не переворачиваете и не перепродаете, придумайте бюджет для расходов на мебель для вашего нового места и купите все это, как вы уже догадались, наличными!

Приготовьтесь к обязательству

Недвижимость — это практическая задача, требующая много времени. Если вы собираетесь делать это хорошо, вы должны быть увлечены этим.Вот несколько вопросов, которые следует задать себе перед тем, как погрузиться в голову:

  • Четко ли я сформулировал свои цели?
  • Нравится ли мне работать руками?
  • Готов ли я взять на себя ответственность за вторую собственность?
  • У меня есть достаточно времени, чтобы посвятить это этому?
  • Это эмоциональное или импульсивное решение?
  • Я думал об этом какое-то время?
  • Моя супруга / семья на борту?

Все еще отслеживаете с нами? Хорошо, давай придумаем план для этого второго дома, который ты собираешься купить!

Как купить второй дом

Готовы кататься? Вот три шага к покупке второго дома.

1. Установите бюджет.

Мы уже установили, что за второй дом нужно платить наличными. Помните о конкретной сумме в долларах, чтобы точно знать, когда вы будете готовы к действию. Придумайте сумму в долларах для каждой из этих категорий:

  • Собственность
  • Затраты на закрытие
  • Мебель и техника (при необходимости)
  • Ваш фонд на случай чрезвычайной ситуации, включая достаточно денег, чтобы покрыть от трех до шести месяцев:
    • Комиссия ТСЖ
    • Страхование домовладельцев
    • Коммунальные услуги
    • Налог на недвижимость

Не нажимайте на курок, пока не накопите долларов, которые вам понадобятся для покупки второго дома.Совет профессионала: сэкономьте деньги на свой второй дом на счете денежного рынка, чтобы воспользоваться более высокими процентными ставками. Или, если вы не планируете в ближайшее время покупать вторую недвижимость, вы можете вложить эти деньги в паевые инвестиционные фонды роста, чтобы воспользоваться преимуществами комплексного роста. Однако на фондовом рынке всегда есть риск, поэтому не вкладывайте его, если вы планируете совершить покупку в течение пяти лет.

2. Проведите свое исследование.

Это важное решение, которое вы принимаете, так что не торопитесь! Найдите время, чтобы понять, что именно вы ищете.Оцените разные районы. Двигайтесь и прогуляйтесь по местам, которые вас интересуют. Вот несколько советов от профессионалов, которым нужно следовать, когда вы на охоте:

  • Не покупайте лучшую недвижимость в районе . Ради справедливости ищите дом в нижнем / среднем конце лучшего района, а не лучший дом в дешевом / заброшенном районе.
  • Решите, хотите ли вы работать с группой управления . Группа по управлению недвижимостью делает вашу жизнь арендодателем более удобной, но использование такой группы съест вашу прибыль.
  • Знать местные законы . Налоговые законы различаются от штата к штату, поэтому подготовьтесь к работе и обратитесь к налоговому профи, чтобы узнать, на что вы идете.

3. Работа с доверенным агентом по недвижимости

Не пытайтесь сделать это в одиночку! Агент по недвижимости имеет доступ ко всем видам информации, которой у вас нет, а также к пониманию и опыту работы на рынке. Работа с профессионалом сэкономит вам массу времени и избавит от множества головных болей, а также вы сэкономите деньги и в конечном итоге получите гораздо более выгодную сделку.

Пришло время покупать?

Когда вы взвешиваете все варианты и имеете твердый план действий, покупка второго дома может быть захватывающим опытом — мечта сбылась! Но не позволяйте своей мечте превратиться в кошмар. Этот дом может быстро стать обузой, если вы поспешите купить, прежде чем будете готовы.

Всегда полезно получить второе мнение, когда вы принимаете такое важное решение, поэтому мы хотим, чтобы вы работали с первоклассным специалистом по недвижимости, который поможет вам сделать правильный выбор.

советов по покупке многоквартирных домов вне рынка

Есть несколько способов покупки многоквартирных домов — от рыночных сделок, купленных через брокера, до внебиржевых сделок, которые инвестор находит самостоятельно.

В этой статье мы рассмотрим различные подходы, которые вы можете использовать, а затем дадим множество советов о том, как купить следующий многоквартирный дом вне рынка.

Покупка многоквартирного дома — это совсем другое дело, чем покупка других классов активов, таких как акции, облигации или другие ценные бумаги.

Многоквартирные дома нельзя покупать и продавать одним нажатием кнопки.

Обычно люди проводят длительный период комплексной проверки, чтобы найти многоквартирные дома, отвечающие их инвестиционным целям.

В дополнение к этапу комплексной проверки, есть последующий период переговоров по контракту, инспекций, финансирования и оценки даже до момента закрытия.

Один из способов ускорить этот процесс — найти нерыночные многоквартирные дома, которые могут быть проданы, и напрямую связаться с их владельцами.

Предварительные исследования

Всем, кто заинтересован в инвестировании в многоквартирные дома, следует задать себе следующие вопросы.

  • Каков мой бюджет?
  • Какой тип многоквартирного дома я ищу?
  • Сколько единиц я бы предпочел?
  • В какие рынки я хочу инвестировать?

То, как вы ответите на эти вопросы, повлияет на ваш подход к поиску многоквартирных домов для продажи — в том числе, имеет ли смысл работать с брокером или с брокером.поиск недвижимости самостоятельно через внебиржевую сделку.

Каков ваш бюджет?

Прежде чем приступить к поиску многоквартирных домов, инвесторы должны выяснить реалистичный бюджет.

Сколько вы можете себе позволить инвестировать?

Планируете ли вы платить наличными или финансировать недвижимость?

В отличие от аренды на одну семью или кондоминиумов, многоквартирные дома часто требуют значительных первоначальных взносов — как вы будете платить за этот первоначальный взнос?

Квартирные инвесторы часто привлекают партнеров.Некоторые собирают деньги от друзей и семьи, другие собирают средства для инвестирования в многоквартирные дома.

Знайте, сколько денег вам понадобится для покупки недвижимости, включая любые деньги, которые потребуются для улучшения, добавляющего ценность, и учитывайте это в бюджете при рассмотрении вопроса о том, как собрать средства.

Недавние изменения в федеральных правилах упростили для инвесторов привлечение капитала с помощью краудфандинга в Интернете, и многие спонсоры CRE используют этот способ для привлечения капитала.

Платформы

, такие как RealtyMogul и Patch of Land , позволяют физическим лицам инвестировать в конкретные сделки, а также в фонды недвижимости.

Если вы собираетесь привлечь капитал для покупки многоквартирных домов, обязательно четко определите, кто будет полными партнерами (активные инвесторы) и партнерами с ограниченной ответственностью (пассивные инвесторы), а также роли каждого из них.

Какой тип многоквартирного дома вы ищете?

Есть много различных типов многоквартирных домов, в которые можно инвестировать, например, многоквартирные дома класса A, класса B и класса C.

Class A, как правило, самые новые и / или обновленные до высочайшего состояния.

Это также, как правило, самые дорогие многоквартирные дома, которые часто привлекают внимание широкого круга инвесторов, включая институциональных инвесторов, таких как страховые компании и пенсионные фонды.

Объекты класса B и класса C, как правило, являются более выгодными для тех, кто хочет покупать многоквартирные дома и, в конечном итоге, отремонтировать или улучшить их.

Сколько квартир вы рассматриваете?

В многоквартирных домах может быть от двух до 400 и более единиц.

Чтобы сузить область поиска, важно учитывать, в какое количество единиц вы можете вкладывать деньги.

Конечно, количество квартир, которые вы купите, будет зависеть от ряда факторов, включая вашу покупательную способность, тип многоквартирного дома, который вы ищете, и рынки, в которые вы хотите инвестировать.

Еще один фактор, который часто упускают из виду инвесторы, — планируют ли они самостоятельно управлять многоквартирным домом или намереваются нанять управляющего недвижимостью.

Возможно, можно самостоятельно управлять небольшим многоквартирным комплексом, но те, кто хочет инвестировать в более крупные многоквартирные дома, могут подумать о поиске управляющего недвижимостью для выполнения повседневных дел.

Чем больше единиц в портфеле, тем сложнее становится самоуправление портфелем.

В какие рынки вы хотите инвестировать?

Искушенные инвесторы CRE часто относятся к возможностям многоквартирных домов как к первичному, вторичному или третичному рынку.

Первичные рынки — это, как правило, крупные города с недвижимостью в лучших районах города. Подумайте о Манхэттене, Сан-Франциско, Лос-Анджелесе и Майами.

Вторичные рынки находятся на периферии первичных рынков, например, в отдаленных районах крупных городов или немного меньших, но все же очень динамичных городах, таких как Остин, Нэшвилл и Атланта.

Третичные рынки обычно расположены дальше от центра города и обычно вызывают меньший интерес у устоявшихся инвесторов.

Несколько вещей, которые следует учитывать при оценке рынков:

Во-первых, знайте, что ставки капитализации на первичных рынках имеют тенденцию быть более сжатыми, чем ставки на вторичных или третичных рынках, которые считаются более рискованными местами для инвестиций в многоквартирные дома.

При этом многоквартирные дома на вторичном и третичном рынках обычно более доступны, чем дома на первичном рынке.

Конечно, все эти вопросы переплетаются. Например, ваше желание инвестировать в первичный рынок может повлиять на размер или состояние многоквартирного дома, в который вы можете инвестировать.

Возможно, вы сможете купить дуплекс только на первичном рынке, тогда как вы можете позволить себе купить 20-квартирный дом на третьем рынке.

В поисках подходящего актива

Приведенные выше вопросы помогают направить инвесторов в поисках многоквартирных домов.

По сути, это те параметры, в которых должен работать инвестор при рассмотрении различных многоквартирных домов на продажу. Теперь они могут начать собственно квест.

Обычно при покупке многоквартирного дома у вас есть три различных способа сделать это.

Вариант 1 — работать с агентом, который подберет для вас недвижимость.

Вариант 2 — поиск по спискам и поиск недвижимости самостоятельно.

Вариант 3 заключается в поиске нерыночной недвижимости и выявлении тех, которые могут продать.

Вариант 1 — Работа с агентом.

Technology упростила для людей покупку и продажу коммерческой недвижимости в Интернете, но все еще есть веские аргументы в пользу работы с брокером CRE.

Брокеры

CRE зарабатывают себе на жизнь, связывая покупателей и продавцов, поэтому им всегда нужно держать руку на пульсе рынка.

Они отслеживают транзакции, рыночные тенденции и следят за основными игроками, включая всех новичков на рынке.

Одним из преимуществ работы с агентом является то, что это освобождает ваше время.

В зависимости от активности на рынке, может быть много многоквартирных домов, выставленных на продажу в любой момент времени.

Вместо того, чтобы фильтровать эти различные возможности, ваш брокер сделает все возможное и предложит вам только те, которые соответствуют вашим инвестиционным параметрам.

Однако агенты работают со многими клиентами, и вы, возможно, не единственный их клиент, желающий инвестировать в многоквартирные дома.

Этот агент может так же легко заключить сделку с другим клиентом раньше вас, если на карту поставлено большее.

Например, когда на рынок выходит 20-квартирный многоквартирный дом, этот агент может довести сделку до своего клиента, у которого есть портфель на 2000 квартир, потому что он знает, что у клиента есть значительные ресурсы для быстрой покупки 20-квартирной недвижимости за наличные. , тем самым увеличивая вероятность продажи.

Ваш агент может принести вам эту 20-квартирную недвижимость только после того, как она уже была предложена другим клиентам.

Вариант 2 — Найдите и найдите многоквартирный дом в списке самостоятельно.

В качестве альтернативы работе с брокером некоторые инвесторы предпочитают проводить собственный поиск многоквартирных домов.

Это можно сделать двумя способами: на рынке или вне его.

Поиск на рынке часто означает поиск в Интернете объектов недвижимости, внесенных в список MLS.Информация о выставленных на продажу многоквартирных домах представлена ​​на нескольких веб-сайтах, в том числе:

  • LoopNet , одна из крупнейших в стране платформ коммерческой недвижимости с объектами, внесенными в список MLS. LoopNet также является хорошим ресурсом для инвесторов, которые хотят уточнить данные о компаниях при оценке квартир.

  • CREXi , еще одна национальная платформа, которая предлагает многоквартирные дома размером от 3 до 200+ единиц.

  • Craigslist используется для покупки и продажи всех видов товаров, в том числе коммерческой недвижимости. Владельцы часто размещают свою недвижимость в Craigslist перед включением в MLS или у брокера, так что это может быть ценным инструментом для тех, кто хочет найти внебиржевые многоквартирные дома для продажи.

Вариант 3 — Как найти внебиржевые многоквартирные дома с помощью Reonomy.

Найти нерыночную недвижимость сложнее, чем ориентироваться в списках MLS.

Вот почему так много инвесторов обращаются к Reonomy, у которой есть информация об имуществе, зданиях и владельцах более чем 4,3 миллиона многоквартирных активов в США.

Инвесторы захотят начать свой поиск с фильтрации специально для многоквартирных домов, как показано ниже.

Затем вы можете сузить круг поиска объектов недвижимости в пределах определенной географии, в определенном ценовом диапазоне, с определенным количеством единиц и т. Д.

По сути, просто введите указанные выше инвестиционные параметры, чтобы сузить результаты поиска.

Результаты покажут вам как рыночную, так и внебиржевую недвижимость, в том числе дату последней продажи.

Понимание разнообразия строительного фонда позволит вам начать обращаться к владельцам нерыночной недвижимости с намерением заключить сделку.

Вот как это может работать на практике…

Вы хотите инвестировать в жилой дом на 50+ квартир в Бруклин-Хайтс, Нью-Йорк. Вы соответствующим образом корректируете критерии поиска.

Теперь вы просматриваете результаты на предмет потенциальных возможностей.

Например, Reonomy предоставляет данные о ссудах на недвижимость, чтобы вы могли видеть, когда была выдана последняя ипотека и на какую сумму.

Вы можете сравнить сумму ипотеки со стоимостью недвижимости. Вы можете найти нерыночную недвижимость, где владелец сильно зависит, что означает, что у него высокое соотношение ссуды к стоимости (LTV) здания.

Это может быть признаком того, что владелец находится в тяжелом финансовом положении.

Возможно, стоимость недвижимости обесценилась, или, возможно, из-за отсутствия собственного капитала владельцу трудно инвестировать в текущее обслуживание.

Это признаки того, что владелец недвижимости может быть заинтересован в продаже, и представляет собой возможность купить нерыночный многоквартирный дом.

Связь с продавцом

После того, как вы определили интересующий многоквартирный дом, следующий шаг — связаться с владельцем, чтобы начать процесс переговоров.

Если вы работаете с брокером…

Связаться с продавцом должно быть относительно просто, если вы работаете с брокером. Если недвижимость указана на MLS, ваш брокер, скорее всего, обратится к брокеру владельца.

Если брокер нашел для вас нерыночную возможность, он может использовать любой из инструментов своей компании (включая Reonomy), чтобы найти для вас контактную информацию этого владельца.

В любом случае, при работе с брокером, ваш агент будет связываться с продавцом, а не вы.

Прямой контакт с владельцами вне рынка…

Если вы решили самостоятельно найти внебиржевые многоквартирные дома, вам также потребуется самостоятельно найти контактную информацию владельца. В этом отношении реономия очень ценится.

Reonomy собрал контактную информацию владельцев многоквартирных домов по всей стране.

Например, вы нашли более 50 квартир в доме в Бруклин-Хайтс и хотите связаться с владельцем недвижимости, чтобы выяснить его заинтересованность в продаже.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *