Среда , 20 октября 2021
Бизнес-Новости
Разное / Вопрос по разделу недвижимости: Ответы на часто задаваемые вопросы по разделу совместно нажитого имущества

Вопрос по разделу недвижимости: Ответы на часто задаваемые вопросы по разделу совместно нажитого имущества

Содержание

Вопросы

Здравствуйте Наталья. При разводе супруги вправе в соответствии со ст.38, 39 Семейного кодекса РФ осуществить раздел общего имущества супругов, нажитого ими в период брака, и являющегося их совместной собственностью. В соответствии со ст.34 Семейного кодекса РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов, являющегося их совместной собственностью), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В соответствии со ст.39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов определяются их доли в этом имуществе, при этом доли каждого из супругов в общем имуществе определяются по их соглашению и могут быть как равными, так и неравными. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. В раздел включается только общее имущество супругов, принадлежащее им на праве общей совместной собственности Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка, в связи с чем дети, а также внуки и другие лица, не могут участвовать в разделе имущества супругов.
В Вашей же ситуации, неприватизированная квартира не является собственностью супругов, лица (наниматель, члены семьи нанимателя), проживающие в таком жилом помещении, занимают его по договорам социального найма жилого помещения, в соответствии с которым наниматель вправе проживать в жилом помещении, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, с согласия наймодателя, каковым чаще всего является муниципалитет, предоставивший жилое помещение лицам для проживания, осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также осуществлять иные права и выполнять обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом РФ (ст 67). Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Такое жилое помещение является собственностью муниципалитета, и разделу между супругами не подлежит. Вероятнее всего, с согласия муниципалитета можно произвести только обмен такого жилого помещения на жилые помещения, предложенные другими лицами, если будет найдет удобных для всех вариант обмена жилья.

ВС разъяснил, как считать сроки раздела общего имущества при разводе — Российская газета

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ пересмотрела решение своих краснодарских коллег по спору бывших супругов. Предметом спора оказалось имущество, нажитое супругами в браке. Но требования по разделу этого имущества были высказаны не сразу после развода, а спустя годы.

Сама по себе процедура дележа бывшими супругами совместно нажитого имущества никогда не была быстрым и легким процессом со всех точек зрения. Это, как правило, процессы длительные, материально затратные и нервные. Ведь граждане при разделе своего общего добра обращаются в суд лишь в том случае, когда они не смогли сами и без посторонних разделить машины, квартиры и прочее нажитое, вплоть до ложек-вилок и домашних животных.

Обыватель точно знает общее правило: закон дает бывшим супругам три года на то, чтобы поделить совместно нажитое имущество. Но вот когда начинать отсчет этого трехлетнего срока — со дня развода или с того момента, когда права другого супруга оказались нарушены?

В одном из дел, рассмотренных Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда, нижестоящие суды не смогли определиться, как правильно считать исковую давность в таких спорах.

В итоге высокая судебная инстанция растолковала, в каких случаях забрать свое добро, нажитое в браке, можно даже спустя много лет после самого факта развода.

Наши герои из Краснодарского края прожили в браке больше десяти лет. Они успели за это время построить дом. Позже, при оформлении развода, делить общее имущество — тот самый дом — они не стали. И разъехались так — в построенном за годы брака доме остался жить экс-муж. Его бывшая супруга против этого факта не возражала. Но вот от своего права собственности на этот дом она не отказывалась.

А дальше произошло следующее: через год после развода мужчина заключил новый брак. В этом браке у него родились двое детей. Еще через шесть лет мужчина скончался. И наследники стали делить его имущество. В том числе и тот дом, в котором они жили.

Наследники решили, что дом должен достаться в равных долях его вдове, его матери и двум сыновьям. Вот тут-то и появилась женщина, про которую все забыли, — первая супруга умершего. Она заявила о своих правах на дом, который они с мужем при разводе делить не стали.

Первая жена пошла с иском в районный суд и потребовала признать за ней право собственности на половину дома. В ее иске ответчиком значилась вторая семья мужчины. В суде главный аргумент ответчиков звучал так — срок исковой давности по требованию своей части дома первой женой уже пропущен. И спустя семь лет после развода поздно вспоминать о разделе имущества.

Краснодарский районный суд , выслушав все стороны, иск первой жены удовлетворил, присудив ей половину этого дома.

Ответчики обжаловали такое решение. И апелляция — краевой суд — с ними согласилась, встав на сторону членов второй семьи мужчины. Вторая инстанция заявила, что по Семейному кодексу (статья 38) на раздел общего имущества супругов отводится три года. И это время надо исчислять с момента официального расторжения брака. А это значит, что срок исковой давности истицей уже давно пропущен.

Проигравшая первая жена обжаловала этот вердикт в Верховном суде страны. Там Судебная коллегия по гражданским делам дело затребовала, изучила и сказала, что истица, вообще-то, права.

Судебная коллегия по гражданским делам в качестве аргумента напомнила коллегам про постановление Пленума Верховного суда ( № 15 ) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака». По этому постановлению срок исковой давности по подобным спорам составляет действительно три года. Но не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что его права нарушены. Это сказано в статье 200 Гражданского кодекса РФ. Срок исковой давности по требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, исчисляется с момента, когда бывшему супругу стало известно о нарушении своего права на общее имущество, а не с момента возникновения иных обстоятельств. Под «иными обстоятельствами» подразумевается регистрация права собственности на имущество за одним из супругов в период брака, прекращение брака, неиспользование спорного имущества и тому подобное.

Суд растолковал, в каких случаях забрать нажитое в браке можно даже спустя много лет после развода

Дом, о котором идет спор, был построен в период брака и законно являлся совместной собственностью. Спора относительно дома не было. Это означает, что не было и нарушения прав со стороны ответчика, подчеркнул Верховный суд РФ. При этом от прав собственности на этот дом первая жена не отказывалась. Следовательно, срок исковой давности по делу не истек. Значит, выводы апелляции о его пропуске неверны.

Верховный суд заметил, что в регионах в подобных ситуациях местные суды часто считали, что трехлетний срок исковой давности необходимо исчислять с даты расторжения брака. Что неверно. В таких ситуациях важно установить, когда бывшему супругу стало известно о нарушении его права.

В итоге Верховный суд РФ отправил дело на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд.

Закон упростит раздел имущества супругов после развода — Российская газета

Закон дает подробный ответ на вопрос, что считать совместно нажитым имуществом супругов. Если говорить совсем просто: все, что они вместе нажили, и есть их общее добро. Суды не будут делить каждую вещь отдельно: сегодня машину, завтра квартиру, через год дачу. С инициативой выступили председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, а также глава комитета ГД по вопросам семьи, женщин и детей Тамара Плетнева.

«Законопроектом предлагается закрепить в Семейном кодексе, что общее имущество супругов представляет собой совокупность всех «активов» и «пассивов», нажитых супругами в браке. Оно будет рассматриваться как цельный имущественный комплекс, а не как набор отдельных объектов», — сообщил Павел Крашенинников. Соответственно, если супруги не смогли поделить все мирно, суд поможет им разобраться. Но это будет сделано в рамках одного процесса.

До начала раздела имущества, суд должен будет определить размер общего имущества, а потом установить размер доли каждого.

Классический вариант: все пополам. Но возможны и отдельные соглашения, где одному достается треть, другому две трети и т. п. Потом будет составлен перечень объектов, что кому передается в зачет их доли.

Допустим, у семьи квартира, дача, машина, счета в банке. Общая масса такая-то, каждому положено столько-то. Жене достается квартира и почти весь счет в банке, мужу — дача, машина и немного денег.

Также инициатива детально прописывает, как распределить между супругами долги, когда кто-то набрал кредитов. Когда непосильный долг стал общим, появится возможность совместной процедуры семейного банкротства. А разводиться можно будет в рассрочку, то есть, например, тот из супругов, кто останется жить в большом, теперь уже бывшем семейном доме, выплатит другому компенсацию, но не сразу, а постепенно. И это далеко не все идеи из принятого документа. Как сказал Павел Крашенинников, законопроект совершенствует отношения собственности в семейном праве. При этом предполагаются точечные поправки.

Если у мужа и жены накопились общие долги, разобраться с которыми невозможно, они смогут начать процедуру совместного банкротства

«Они сформулированы очень осторожно с целью минимального воздействия на сложившийся в России институт семейных отношений», — уточнил он.

Еще один момент — имущественные отношения супругов основаны на доверии. Это значит, что каждый из них может самостоятельно продать большинство из того, что нажито ими вместе. Например, никто не мешает мужу сделать жене сюрприз, продав семейную машину. Или пропив микроволновку. При этом другой супруг часто не может защитить свои имущественные интересы, поскольку эти сделки могут быть оспорены только при доказанной недобросовестности покупателя. А какой спрос с человека, пришедшего по объявлению и купившего автомобиль?

Инициатива выравнивает баланс. Если кто-то из супругов продавал семейное добро без согласия партнера, его доля в общем имуществе при разводе может быть уменьшена.

«Кроме того, супруг (бывший супруг), не знавший о приобретении в период брака другим супругом какого-то имущества, сможет и после развода защитить свои интересы и потребовать перевода на него соответствующего объема прав на такое имущество, опираясь на установленный размер долей во всем имуществе», — поясняет Павел Крашенинников.

Так что если муж тайно дарил любовнице бриллианты, жена вполне может потребовать с них свою долю.

Сейчас нередки случаи, когда супруги имеют общие долги, например, долги по коммунальным платежам, по кредитам. Законопроектом предлагается дополнить процедуры банкротства физических лиц правилами о возможности совместного банкротства супругов, имеющих общие долги. Это будет возможно по их заявлению.

А в Росреестре будут проверять семейное положение всех покупателей квартир. Если женатый мужчина принесет документы, его не сделают единственным хозяином жилья. По действующему законодательству если супруги приобрели недвижимость, то право общей совместной собственности на этот объект не отражается в Едином государственном реестре недвижимости, если только супруг-покупатель не просит об этом в своем заявлении.

Законопроект предусматривает почти «автоматический» порядок включения в ЕГРН сведений о принадлежности недвижимого имущества одновременно обоим супругам. Регистратор будет обязан в порядке межведомственного информационного взаимодействия запрашивать информацию о наличии или отсутствии брака у каждого гражданина, который обращается за регистрацией права собственности на купленную недвижимость.

Как разделить имущество при разводе: 4 главных факта, которые нужно учесть


Но есть исключения. Имущество, полученное одним из супругов в наследство, в дар или по иным безвозмездным сделкам, является его личным имуществом, поэтому разделу не подлежит.

И разумеется, на двоих не делятся вещи индивидуального пользования – одежда, обувь и т.п. – каждого из супругов, несмотря на то, что приобретались они за счет общих средств. Правда, это правило не распространяется на такие личные вещи, как драгоценности и предметы роскоши. Ими, увы, тоже придется поделиться.


В  целом же имущество делится вне зависимости от того, на чье имя – мужа или жены — оно было приобретено, или на чье имя были внесены денежные средства. При этом доли супругов признаются равными. За чей счет наживались материальные блага и у кого из супругов в период брака были большие доходы, при определении долей не учитывается.


Благодаря принципу равенства долей, жена, которая, к примеру, была домохозяйкой, воспитывала детей и в пору замужества не получала собственного дохода, имеет абсолютно равные права с мужем на нажитое во время брака имущество.

Детская доля

Впрочем, от принципа равенства долей нередко приходиться отступать, и на то есть масса причин. Например, при добровольном разделе имущества, или при составлении брачного договора, супруги могут сами решить, что кому-то достанется меньше. Но и в том и в другом случае супруги по собственному желанию подписывают документ, значительно урезающий долю одного и, соответственно, увеличивающий долю другого.


Право сократить долю одного из супругов также появляется, если он без уважительных причин не получал доходов, либо расходовал общее имущество семьи в ущерб ее интересам. Также, меньшую долю при разделе нередко присуждают тем супругам, которые по состоянию здоровья или по иным не зависящим от них обстоятельствам были лишены возможности работать и получать доход.


Кроме того, согласно Семейному кодексу РФ суд может отступить от начала равенства долей, защищая интересы несовершеннолетних. Однако, на практике, при разделе имущества в судебном порядке, эта норма не работает. Поэтому, увеличить долю супруга, с которым остаются проживать несовершеннолетние дети, могут только сами муж и жена, заключив договор о добровольном разделе собственности.


Однако, следует помнить, что вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей — одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и прочее — разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым остаются дети. То же касается и банковских вкладов, внесенных на имя малолетних детей: перечисленные деньги считаются принадлежащими детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.


Долги на память

Вместе с общим имуществом супругов, разделу подлежат и их общие долги. Они распределяются, как и остальная собственность, пропорционально присужденным долям.


Например, если супруги купили квартиру с привлечением ипотечного кредита, и каждый из супругов после развода претендует на половину доли в ней, то вместе с полученной долей, каждый из них будет нести и бремя выплаты оставшейся части кредита и процентов.
Если же один из супругов на долю в квартире не претендует, то ему может быть присуждена денежная или имущественная (за счет иного приобретенного в период брака имущества) компенсация.

А бремя уплаты остатков по кредиту ляжет на супруга, получившего квартиру в собственность.


Тот же алгоритм применяется при разделе таких по сути неделимых вещей, как автомобиль. В таком случае суд обычно признает право собственности на автомобиль за одним из супругов, а другому присуждает денежную компенсацию в размере 50% от суммы, уже уплаченной за машину. В том числе и в виде погашенной части кредита, на момент расторжения брака. Оставшуюся часть кредита придется взять на себя супругу, который станет полноправным владельцем авто.

Руководитель практики поддержки частных клиентов «Пепеляев Групп»  Максим Кошкин

что нужно знать о процедуре, суде и медиации

Рассказываем, что делать с ипотекой, чем отличается брачный контракт от соглашения, а также как экс-супругам может помочь медиация

Фото: Dmytro Zinkevych/shutterstock

Во время развода одной из главных проблем экс-супругов является раздел их имущества. Для того чтобы понять, кому и что положено по закону, необходимо учесть множество аспектов. Юристы и нотариусы рассказали, какая собственность считается неразделимой, что делать с ипотекой, чем отличается брачный контракт от соглашения, какое имущество разделить не получится, а также как экс-супругам может помочь медиация.

Эксперты в этой статье

Совместная собственность

Основные положения раздела собственности бывших супругов при разводе указаны в Семейном кодексе Российской Федерации. Все, что приобретено супругами в браке в результате возмездных сделок, является их совместной собственностью. Исключением считается имущество, которое один из супругов получил в результате безвозмездных сделок — дарения, наследства или приватизации, а также если супруги заключили брачный договор, пояснила Ольга Балбек, главный юрист сети офисов «Миэль». Она уточнила, что если один из супругов приобрел квартиру до брака, то она является его собственностью. Однако если жилье приобретено в рассрочку или ипотеку, а выплаты производятся в период брака, то второй супруг может претендовать на это имущество при его разделе.

Читайте также:

Кто оценивает имущество

За многие годы брака бывает непросто оценить совместно нажитое имущество. Супруги зачастую вкладывают большие деньги в ремонт квартиры или даже самостоятельно возводят загородные дома. «Конечно, если вопрос решается миром, то стороны определяют стоимость нажитого имущества самостоятельно. Но если между бывшими мужем и женой идет спор, то заказывается оценка недвижимости. Для этого необходимо пригласить специалиста в официальной оценочной компании», — рассказала юрист.

Ипотека

Если супруги разводятся, но у них есть квартира, по которой выплачивается ипотечный кредит, то они должны определить по соглашению сторон либо в судебном порядке, за кем остается данный объект недвижимости и кто продолжит выплачивать кредит. «В этом случае необходимо обратиться в банк о возможном изменении кредитного договора. Также они могут выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит», — поясняет Бальбек. Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по выплате ипотеки, то им придется обратиться в суд. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — например, условия брачного договора.

Читайте также:

Брачный договор

Брачный договор — действенный способ урегулирования имущественных отношений. Заключить брачный договор можно до государственной регистрации брака и в любое время после регистрации брака, но до момента развода. Брачный договор часто позволяет избежать корыстных и нечестных действий супругов в отношении недвижимого имущества. «Бывают ситуации, когда не сами супруги, а другие лица настаивают на заключении между супругами данного договора. Например, у нас был случай, когда отец женщины, состоящей в браке, хотел приобрести для нее квартиру. Он настоял на заключении брачного договора между дочерью и ее супругом, в котором было зафиксировано, что супруг не будет никаким образом претендовать на это жилье. Впоследствии эта пара действительно рассталась, но, благодаря брачному договору, купленная для женщины квартира осталась полностью в ее собственности», — комментирует юрист.

Пример брачного договора

Соглашение о разделе

Соглашение о разделе имущества заключается как в период брака, так и после его расторжения. «Оно касается только имеющегося у супругов имущества. Такое соглашение, как и брачный договор, избавляет супругов от затяжной и затратной судебной процедуры, позволяя решить финансовые и имущественные вопросы быстро и эффективно», — рассказала Екатерина Лексакова, член комиссии Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация

Разведенного супруга (супругу) не всегда можно снять с регистрации без его согласия. «В случае нежелания зарегистрированного лица сняться с регистрационного учета собственнику квартиры, желающему снять зарегистрированное лицо с учета, предстоит доказать в суде, что зарегистрированное лицо перестало быть членом семьи собственника или фактически не проживает и не оплачивает коммунальные платежи. Однако человека нельзя выписать из квартиры, если на момент приватизации данного жилого помещения он отказался от приватизации в пользу других собственников», — комментирует Бальбек. Она пояснила, что в таком случае за этим гражданином сохраняется пожизненное право пользования данным помещением.

Неразделимая собственность

Не всю недвижимость можно поделить поровну или вообще поделить при разводе. Нельзя разделить недвижимость, купленную до брака одним из супругов, подаренную до или во время брака одному из супругов, перешедшую по завещанию либо отданную в наследство, уточнила юрист. По ее словам, также не получится разделить квартиру, приватизированную только на одного из супругов во время брака. Однако если второй супруг отказался от приватизации в пользу других собственников, то его нельзя снять с регистрационного учета и за ним сохраняется пожизненное право пользования данным жилым помещением. Также при разводе нельзя разделить неприватизированную жилплощадь. Разделить квартиру, которая принадлежит супругам на основании договора социального найма, можно только путем обмена, резюмировала эксперт.

Читайте также:

Нотариальное удостоверение

Часто семейные пары обращаются к юристам, которые обещают помочь им с составлением брачного договора или соглашения о разделе имущества. Но эти документы не имеют никакой силы не только потому, что часто там встречаются пункты, которые противоречат российскому законодательству, но и потому, что и брачный договор, и соглашение о разделе имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению, комментирует Лексакова. По ее словам, нотариус всегда поможет составить грамотный и подробный документ, который в полной мере устроит обоих супругов. Он также разъяснит сторонам правовую суть сделки, проверит волеизъявление сторон, проследит за тем, чтобы условия договора не ущемляли и не были кабальными ни для одной из них, поясняет член ФНП.

Медиация

Недавно появился и набирает популярность институт медиации, который помогает урегулировать конфликты мирно и эффективно, не прибегая к судебным разбирательствам. Для этого разводящиеся супруги подключают третью сторону — медиатора, который помогает им найти компромисс, поясняет Лексакова. По ее словам, заключенное медиативное соглашение, удостоверенное нотариусом, имеет силу исполнительного документа. То есть если одна из сторон не будет выполнять свои обязательства, соглашение дает возможность прибегнуть к процедуре исполнительного производства, минуя суд, объясняет эксперт.

Суд

Существует только два способа разделить имущество: судебный и через нотариуса. Однако нотариус работает в области бесспорной юрисдикции, поэтому если договориться мирно (даже с помощью медиатора) не удалось, сторонам придется идти в суд, поясняет член ФНП. Она подчеркнула о необходимости учитывать, что оплата госпошлин и расходы на представителей сторон в суде в итоге оказываются куда выше, чем оплата нотариального тарифа.

Читайте также:

Классический развод: 5 основных ошибок при разделе имущества :: Мнения :: РБК Недвижимость

Московский адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») рассказывает в авторской колонке о классических ошибках при бракоразводных процессах с разделом имущества

К  сожалению, далеко не всегда узы брака выдерживают испытание на прочность бытом и временем. И перед бывшими супругами встает вопрос: как разделить имущество распавшейся семьи? Большинство граждан плохо осведомлены о тонкостях этой процедуры. И чаще всего в попытках отсудить у второй половины «все, что было нажито непосильным трудом», россияне допускают пять ошибок, ставших классикой бракоразводного процесса.

Ошибка #1: покупка и дар без контакта и соглашения

Часты случаи, когда супруги по незнанию проводят сделки по приобретению имущества, при использовании которых дальнейшее распределение собственности становится невозможным. Например, оформление квартиры на одного из родителей мужа или жены и дальнейшая передача в дар одному из последних исключают ее раздел между участниками бракоразводного процесса, так как дарение — безвозмездная сделка и все полученное по ней остается у одаряемого. Разрешение подобной спорной ситуации реально при помощи перевода потенциального предмета судебных споров в категорию совместно нажитого. Для этого необходимо доказать, что в период брака стоимость подаренного значительно возросла за счет общих вложений (например, цена домика увеличилась после проведения достройки и дорогостоящего ремонта, превратившего дом в замок). Если один из партнеров приобретает для общих нужд некие материальные блага за собственный счет или на средства, вырученные от продажи личных вещей, то такие блага считаются общими и делятся пополам. Избежать подобной ловушки можно лишь двумя способами: либо заранее составив брачный контракт, в котором прописаны соответствующие условия, либо подписав соглашение о разделе имущества.

Ошибка #2: продажа совместно нажитого без согласия супруга

Периодически возникают ситуации, когда в ходе развода одна из сторон пытается спасти активы от раздела путем продажи нажитого семьей имущества без согласия своего партнера. Подобные шаги достаточно оспоримы и, безусловно, неправомерны, соответственно, далеко не всегда способны дать желаемый результат: либо супруг, чьи права были нарушены, оспаривает сделку и добивается возврата утраченного, либо суд принимает решение о возмещении ему половины рыночной стоимости проданного имущества. Совместная собственность в обязательном порядке предполагает согласие обеих сторон брака на его продажу — иного не дано.

Ошибка #3: чужие долги и фиктивные кредиты

Классической ошибкой, допускаемой при разводе, является попытка одной из сторон брака переложить на бывшего супруга часть своей долговой нагрузки — например, погашение использованного в личных целях кредита. Достичь подобного на практике крайне сложно: необходимо доказать, что бывший супруг также пользовался заемными средствами. Весьма интересны с правовой точки зрения и попытки добиться передела общих материальных благ в свою пользу посредством фиктивной ссуды. Характерными в данном случае являются прецеденты, когда одна из сторон бракоразводного процесса фиктивно берет деньги у родственника или близкого друга, фиктивно возвращает их ему, а затем заявляет, что на эти средства якобы была куплена квартира, в которой проживала распавшаяся семья. Расчет направлен на снижение размера совместного имущества в пользу увеличения индивидуальной собственности «получателя ссуды». Однако к подобным займам суды относятся скептически и в качестве доказательств их не учитывают.

Ошибка #4: раздел имущества детей

Бесполезны любые попытки поделить между собой имущество, оформленное на несовершеннолетних детей: закон не допускает подобного. Малоперспективно и стремление родителя, оставшегося с детьми после расторжения брака, получить право на 2/3 всех материальных благ, принадлежавших семье. Несмотря на то что соответствующая норма закреплена в Семейном кодексе, на практике она применяется только в крайних и исключительных случаях — например, если судом будет установлено, что один из супругов всю совместную жизнь не работал, вел аморальный и паразитический образ жизни, а другой работал, приобретал совместные активы, растил, обучал и воспитывал детей.

Ошибка #5: алименты как инструмент перераспределения

Частым и весомым заблуждением расставшихся супругов служит игнорирование алиментных обязательств, способных привести к изъятию у должника-алиментщика части доставшихся ему ценностей. При отсутствии у бывшего мужа (или жены) достаточных официальных доходов вторая сторона зачастую либо отказывается от попыток добиться алиментов через службу судебных приставов, либо дает согласие на незначительный размер выплат. При этом упускается из внимания тот факт, что по закону алименты не могут быть ниже уровня дохода, выделяемого на ребенка при совместном проживании родителей. Если у родителя, обязанного выплачивать средства на содержание несовершеннолетнего ребенка, имеется в наличии какой-либо капитал, то его можно учитывать в качестве актива, способного приносить доход, в том числе для расчета алиментов. Также следует помнить, что за неуплату алиментов начисляется весьма существенная и неснижаемая неустойка. В течение трех — пяти лет сумма задолженности (вместе с неустойкой) может достичь солидных размеров. С целью ее компенсации можно обратиться в суд с иском о взыскании имущества должника, умножив собственное благосостояние за счет бывшего партнера. В итоге возникает возможность «взять реванш», пересмотрев итоги первоначального раздела имущества.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе

Олег Сухов «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

СК РФ Статья 38. Раздел общего имущества супругов / КонсультантПлюс

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 38 СК РФ

Бывший супруг требует разделить совместно нажитое имущество

Бывший супруг требует признать соглашение о разделе имущества недействительным

Истец хочет определить долю в праве совместной собственности супругов на земельный участок

 

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.

Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.

6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.

7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Открыть полный текст документа

5 вопросов, которые вы можете увидеть

Лучший способ подготовиться к экзамену на получение лицензии на недвижимость — это использовать в процессе подготовки реальные примеры вопросов. Вам необходимо знать, какие вопросы вы, скорее всего, встретите на тесте. В Real Estate Prep Guide у нас есть бесплатные вопросы к экзамену по недвижимости, которые помогут вам начать работу. Здесь вы найдете пять реальных практических вопросов с подробными объяснениями к каждому ответу.

  1. Дом был куплен в 2005 году за 425 000 долларов.Недавно он был продан за 478 000 долларов. Какая норма рентабельности для этого дома? (ответ: 12,47%)
  2. Что из следующего содержит список всего недвижимого имущества в юрисдикции с годовой информацией, включая ее оценочную стоимость? (Ответ: оценочная таблица)
  3. Росита покупает дачу, на которую возложено право механизатора удерживать за строительство дока, которому не заплатил бывший владелец Джим. Теперь залоговое право: (Ответ: остается в качестве требования к собственности)
  4. Перераспределение затрат между покупателем и продавцом при закрытии называется: (Ответ: пропорционально)
  5. Дом продается за 195000 долларов.Общая комиссия составляет 6%, из которых листинговый офис получает 2,5%, а офис продаж — 3,5%. Сьюзан, агент по продажам, получает 60% комиссионных. Сколько она заработает в виде комиссионных долларов? (ответ: 4095,00 долларов США)

Полные пояснения к вопросам экзамена на получение лицензии на недвижимость
  • Дом был куплен в 2005 году за 425 000 долларов. Недавно он был продан за 478 000 долларов. Какая норма рентабельности для этого дома?

Пояснение: Ответ: « 12.47% ’. Норма прибыли — это полученная сумма в процентах от первоначальной инвестиции. Чтобы рассчитать доходность, вам нужно начать с текущего значения свойства и вычитания исходного значения. В этом случае эта цифра составит 478 000 долларов минус 425 000 долларов, или 53 000 долларов. Оттуда вы берете это число и делите его на исходное значение: 53000 долларов, разделенные на 425000 долларов, дают 0,1247. Наконец, умножьте это число на 100 и выразите окончательное значение в процентах, чтобы получить правильный ответ.В этом примере норма доходности составляет 12,47 процента.

  • Что из следующего содержит список всей недвижимости в юрисдикции с годовой информацией, включая ее оценочную стоимость?

Пояснение: Ответ: « оценочный лист ». Оценочная ведомость — это, по сути, общедоступный отчет, содержащий важную информацию о недвижимости. Как правило, оценочная ведомость для отдельной юрисдикции ведется и управляется муниципалитетом или округом.Это полезный практический вопрос по двум причинам. Во-первых, вам нужно знать, что такое контрольный список, поскольку вас могут спросить об этом прямо на экзамене. Кроме того, этот практический вопрос должен служить важным напоминанием о необходимости сосредоточиться на изучении ключевых терминов, связанных с недвижимостью. Многие вопросы задают о значении различных терминов в сфере недвижимости.

  • Росита покупает дачу, на которую возложен залог механика за строительство дока, которому не заплатил бывший владелец Джим.Сейчас залоговое право:

Пояснение: Ответ: « остается в качестве требования к собственности» . Залог механика — это очень мощный инструмент взыскания долгов, который могут использовать подрядчики и рабочие, которые вкладывают свой труд или материалы для «улучшения» недвижимого имущества. По сути, это юридический документ, который прилагается к недвижимому имуществу и дает подрядчику, не получающему вознаграждение, залог в этом имуществе. Вы должны знать, что залог механика всегда действует вместе с имуществом.Если недвижимость будет продана, залог механика не исчезнет. Иск остается в силе до тех пор, пока залог не будет полностью удовлетворен. Неважно, кому принадлежит недвижимость.

  • Распределение затрат между покупателем и продавцом при закрытии называется:

Пояснение: Ответ: « пропорционально ». Пропорциональное распределение — это распределение денег при закрытии объекта недвижимости. Этот расчет обычно выполняется брокером по недвижимости, продавцом недвижимости или юристом по недвижимости.Еще раз, этот вопрос должен служить напоминанием о том, что все тестируемые должны потратить время и усилия на изучение ключевых терминов, связанных с недвижимостью. Независимо от вашего штата, вполне вероятно, что на экзамене на получение лицензии вы столкнетесь с определенными вопросами, которые требуют определения терминологии в сфере недвижимости.

  • Дом продается за 195 000 долларов. Общая комиссия составляет 6%, из которых листинговый офис получает 2,5%, а офис продаж — 3,5%. Сьюзан, агент по продажам, получает 60% комиссионных.Сколько она заработает в виде комиссионных долларов?

Пояснение: Ответ: « $ 4 095,00 ». Практический вопрос — отличный пример типа расчета, который вас могут попросить выполнить во время теста на лицензирование недвижимости в вашем штате. Вот как это сделать: начните с общей стоимости продажи. В данном случае дом продается за 195 000 долларов. Далее вам необходимо узнать общую сумму комиссии, полученной офисом продаж.Чтобы получить этот ответ, нас не волнует комиссия листингового агентства. Чтобы перейти к окончательному ответу, возьмите фактическую стоимость продажи и умножьте на процент комиссии, полученной соответствующим офисом (195 000 долларов США, умноженные на 0,035). Комиссия, полученная офисом продаж, составляет 6 825 долларов США. Сьюзан получает 60 процентов от этой суммы. Другими словами, она получает 6825 долларов, умноженные на 60 процентов (0,60), или 4095 долларов.

Один из уроков, который вы можете извлечь из этого практического вопроса, заключается в том, что не каждое число, включенное в подсказку, будет иметь отношение к получению ответа.В этом примере общая комиссия (6 процентов) и комиссия листингового офиса (2,5 процента) — это просто дополнительная информация; эти числа использоваться не будут. Не думайте, что каждое число нужно включить в ваши вычисления, чтобы получить правильный ответ.

Подпишитесь, чтобы получить еще 250 реальных экзаменационных вопросов сейчас

Чтобы стать брокером или продавцом недвижимости, вы должны сдать официальный экзамен на получение лицензии в вашем штате. В Real Estate Prep Guide мы предлагаем лучшее и самое эффективное руководство по подготовке к экзамену по недвижимости.Мы предлагаем полную гарантию возврата денег — вы сдадите экзамен на получение лицензии на недвижимость в своем штате или вернете свои деньги. Вы готовы начать? Подпишитесь на 250+ актуальных вопросов практики экзамена по недвижимости и ответы сегодня.

26 наиболее распространенных вопросов о недвижимости

Как агент по недвижимости, вы помогаете покупателям и продавцам жилья в процессе продажи или покупки дома.У обоих будет много вопросов к вам. Часть того, чтобы быть успешным агентом по недвижимости, — это завоевать доверие клиентов, которое вы, вероятно, уже приобрели в процессе отбора арендаторов.

Для дальнейшего развития этого доверия агент должен уметь отвечать на все запросы и снимать опасения своих клиентов. Вы также можете поддержать клиентов, переведя слоганы и жаргон недвижимости. Ниже вы найдете ответы на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о недвижимости, которые задают вам продавцы и покупатели жилья.Используйте это руководство, чтобы уверенно отвечать на вопросы клиентов.

Содержание:

Вопросы о недвижимости, которых стоит ожидать от продавцов дома

1. Как мне подготовить дом перед его продажей?

Первые впечатления имеют значение в бизнесе, но особенно в сфере недвижимости. Любой, кто проходит через дом или виртуально совершает поездку по нему, будет искать способы сэкономить или договориться о снижении цены. Вы должны помочь клиентам убедиться, что система отопления, вентиляции и кондиционирования, водопровод и электрическая система работают должным образом.Каждая комната должна выглядеть чистой и убранной без видимых повреждений.

2. Стоит ли заказывать домашний осмотр?

Осмотр дома перед продажей никогда не бывает плохой идеей, особенно для того, чтобы предложить вашему клиенту лучшую цену за его дом. Некоторым покупателям жилья будет неудобно покупать дом без осмотра дома. Многие часто нанимают собственного инспектора. Лучше перестраховаться, чем сожалеть.

3. Сколько времени потребуется, чтобы продать мой дом?

После того, как дом выставлен на продажу, его продажа может занять от четырех до шести недель.Однако, если рынок достаточно горячий, продавец может спустить свой дом с рынка в течение недели. С другой стороны, если на рынке наступает затишье или возникают проблемы, такие как переговоры, отсутствие риска или домашние условия, тогда недвижимость может оставаться на рынке в течение нескольких месяцев.

4. Какова продажная цена моего дома?

Цена продажи дома колеблется в зависимости от множества факторов. Самые распространенные из них — это район и то, за что в настоящее время продаются дома аналогичного размера.Также обратите внимание на возраст и состояние. Нужно ли делать капитальный ремонт? Если так, это может привести к снижению собственности. И снова рынок имеет значение. Как и все остальное, цены на дома варьируются в зависимости от спроса и предложения. Ваша задача как риелтора — лучше всего информировать ваших клиентов об этих различных факторах и точно перечислять их дом.

5. Есть ли причина, по которой оценочная стоимость моего дома отличается от рыночной стоимости?

Государственный налоговый инспектор дает оценочную стоимость недвижимости.Эта оценка обычно проводится ежегодно для целей налогообложения. Справедливая рыночная стоимость — это цена, согласованная между покупателем и продавцом. Обычно существует разница между оценочной стоимостью и рыночной стоимостью. Для домовладельцев оценочная стоимость — палка о двух концах. Потому что, если их годовая оценочная стоимость увеличится, их годовые налоги также будут повышены. С другой стороны, продажа дома может повысить его рыночную стоимость.

6. Какая комиссия агента?

При сделке с недвижимостью продавец обычно платит агенту за комиссию, а не за квартиру.Обычно комиссия за недвижимость составляет 5–6% от окончательной цены продажи дома. Во многих случаях и агент покупателя, и агент продавца распределяют комиссию 50/50. Оба получают 2,5–3%. Как брокер или агент, вы можете использовать этот простой в использовании калькулятор комиссии за недвижимость, чтобы определить размер комиссии. Кроме того, имейте в виду, что некоторые агентства недвижимости будут работать со скидкой около 3% или за фиксированную плату за обслуживание. Тариф со скидкой и фиксированная плата могут быть дешевле, но также могут привести к более низкому качеству обслуживания.

7. Обсуждаются ли цены на недвижимость?

Да, в недвижимости почти все торгуется. Обычно существует разница между прейскурантной ценой дома и его фактической продажей. Текущее насыщение рынка определит, сколько есть пространства для маневра для переговоров. Если вы на стороне покупателя, ожидайте, что дом можно будет купить по более низкой цене, если спрос на рынке ниже, чем предложение. И наоборот, если вы на стороне продавца, ожидайте, что он обычно будет продаваться дешевле.При этом никогда не знаешь, кто еще охотится за домом. Иногда люди набрасываются и предлагают точную запрашиваемую цену.

Вопросы о недвижимости, которых стоит ожидать от покупателей жилья

8. Что является первым шагом при покупке дома?

Абсолютный первый шаг для вашего клиента — получить одобрение на ипотеку. Без одобрения ипотеки будет довольно сложно, если вообще возможно, купить новый дом. Если потенциальный клиент обратится к вам, попросите его пройти процедуру проверки арендатора, а затем направьте его к авторитетной ипотечной корпорации и консультанту, которому вы доверяете.

9. Стоит ли продавать имеющуюся недвижимость перед покупкой новой?

Это сложный вопрос, и ответ на него в первую очередь зависит от наличия средств и способности найти временное жилье. Если клиенту требуется больше капитала для покупки нового дома или выполнения ипотечного плана, то лучше всего продать свой нынешний дом перед покупкой следующего. При этом им, скорее всего, понадобится временное жилье у друга или родственников, или им потребуется краткосрочная аренда в другом месте.

10.Следует ли мне провести домашний осмотр?

Да, либо закажите домашний осмотр для своего клиента, либо попросите его заказать его. Осмотр дома — один из самых важных шагов при покупке недвижимости. Профессиональный инспектор внимательно следит за тем, как хорошо ухаживают за домом. Инспекторы могут прокомментировать структурные и косметические проблемы, а также любые проблемы с местным кодексом. Более того, домашний инспектор поможет вам лучше определить стоимость дома.

11. Стоит ли мне пройти последний раз?

Заключительный обход не требуется, но настоятельно рекомендуется.Заключительные осмотры дают покупателям возможность убедиться, что ничего не изменилось с момента их первоначального осмотра или предыдущих посещений. Кроме того, если ремонт был запрошен в рамках предложения о продаже, то последующий визит гарантирует, что все ремонтные работы будут выполнены в соответствии с соглашением и контрактом.

12. Как работает задаток?

Задаток аналогичен залогу при аренде жилья. Это сделано добросовестно, чтобы продемонстрировать продавцу законность предложения покупателя. Как агент по недвижимости, вы должны попросить у своего клиента задаток в виде залога в виде чека или наличных денег.Сумма обычно составляет 1-2% от продажной цены и фактически снимает недвижимость с продажи. Деньги также дают покупателю дополнительное время для проведения поиска права собственности, проведения осмотра и оценки собственности и финансирования.

13. Сколько домов мне следует осмотреть, прежде чем покупать один?

Количество домов, которые хочет просмотреть ваш клиент, может сильно зависеть. Однако сегодня гораздо проще связаться с вашими клиентами виртуально. Теперь вы можете увидеть дома онлайн, совершив виртуальные туры или просмотрев подробные фотографии.Таким образом, вы можете помочь своему клиенту, предоставив ему доступ к своим онлайн-системам, чтобы они могли просматривать столько свойств, сколько захотят. После того, как список сузится, вы сможете посещать объекты вместе с ними или от их имени.

14. Что произойдет, если я решу отказаться от покупки дома?

Если ваш клиент холодно относится к собственности, это нормально. Иногда они сомневаются или хотят пойти в другом направлении. Знайте, что вашему клиенту придется лишиться задатка, который опять же составляет около 1-2% от продажной цены дома.

15. Что такое ипотека и как она работает?

Ипотека — это вид ссуды для финансирования недвижимости. Большинство людей не достаточно богаты, чтобы купить дом целиком. Таким образом, ипотека служит надежной ссудой с фиксированной процентной ставкой и погашается в течение 15 или 30 лет. При необходимости ваш клиент может рефинансировать свою ипотеку и платежи в будущем.

16. Что влечет за собой процесс использования условного депонирования?

Условное депонирование — это термин, который относится к нейтральной третьей стороне, нанятой для обработки обмена денег, сделки с недвижимостью и связанных документов.Эскроу хранит деньги и документы в доверительном управлении до тех пор, пока не будут выполнены все условия продажи. При внесении задатка разумно использовать счет условного депонирования.

Типовые вопросы проверки от потенциальных клиентов к агентам

17. Вам знаком этот район?

Сообщества и районы сильно различаются по типам домов, удобствам поблизости или доступом к популярным автомагистралям и дорогам. Перед тем, как нанять вас, клиент может захотеть узнать, продали ли вы или помогли приобрести дома в определенном районе.Опыт работы в этом районе — хорошее преимущество.

18. Продавали ли вы дома в этой ценовой категории?

Агенты должны хорошо знать национальный и местный рынок недвижимости. Если вы продавали в определенном ценовом диапазоне, у вас больше опыта и знаний о потребностях клиентов и о справедливой цене. Однако, если вы не продавали в определенном ценовом диапазоне, положитесь на членов вашей команды и сеть, чтобы лучше понять нюансы конкретного рынка.

19. Работаете ли вы агентом на неполный или полный рабочий день?

Агент, работающий неполный рабочий день, может взимать меньшую комиссию. Однако они могут быть не такими опытными, у них может быть меньше времени, чтобы посетить несколько дней открытых дверей или доставить их, когда вам это нужно. Если вы агент, работающий полный или неполный рабочий день, убедитесь, что у вас есть четкое представление об ожиданиях клиента и о своем недельном графике.

20. Могу я увидеть вашу лицензию на недвижимость?

Иногда клиенты просят показать вашу лицензию.Убедитесь, что вы в курсе всех курсов обучения на уровне штата и округа и что у вас есть полномочия для практики в качестве лицензированного агента по недвижимости или брокера. Будьте готовы предоставить подтверждение вашей лицензии по запросу.

21. Работаю ли я с вами напрямую или с вашей командой?

Укрепление доверия с вашим клиентом — ключ к успеху любого агента. Если вы работаете в крупном агентстве недвижимости, убедитесь, что с вашими клиентами связывается небольшая команда. Представьте каждого члена команды на ранней стадии процесса общения с клиентами и адаптации.

22. Сколько продавцов вы сейчас представляете?

В этом запросе основная проблема клиента заключается в том, что у вас может не хватить времени на удовлетворение его личных потребностей, особенно если вы манипулируете слишком большим количеством объявлений. Просто заверьте своего клиента, что он всегда в приоритете. Опять же, четко обозначьте процесс и ожидания на раннем этапе.

23. Каковы в среднем дни пребывания ваших листингов на рынке?

Продавцы жилья часто проводят собеседования и переговоры с несколькими агентствами и агентами по недвижимости, прежде чем выбрать одно.Они могут выбрать вас в зависимости от того, как долго ваши объявления находятся на рынке. По сути, они хотят знать, сколько времени займет у вас продажа их дома. Заверьте этих потенциальных клиентов, что вы будете усердно работать для них, чтобы получить справедливую рыночную цену.

24. Какое у вас соотношение цены и стоимости?

Отношение цены к списку — это разница между тем, за что дом был указан, и за что он был продан. Рекомендуется вести оперативно доступный журнал ваших предыдущих объявлений и их соотношения цены и предложения.Сильное соотношение цены и стоимости часто зависит от рынка и местоположения, но в идеале желательно, чтобы оно было выше 90%. По иронии судьбы, вы не хотите, чтобы соотношение было выше 100% — превышение этого значения обычно означает занижение цен на дома в сторону увеличения отношения.

25. Как лучше всего с вами связаться?

Как риэлтор, общение должно быть одним из ваших главных навыков. Покупая дом, люди хотят получить самое лучшее обслуживание. Вы должны быть на связи почти 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, и если вы не можете вернуться к клиенту или находитесь вне офиса, убедитесь, что у вашей команды есть системы для поддержки ваших клиентов, и вы можете быстро ответить на любые их вопросы или проблемы.

26. Есть ли у вас рекомендательная сеть?

Опытный агент по листингу должен уметь порекомендовать других профессионалов в сфере недвижимости, часто встречающихся в этой отрасли. Эти профессионалы могут состоять из юриста, практикующего в сфере недвижимости, консультанта по ипотеке, генерального подрядчика или разнорабочего, транспортных компаний, профессиональных стажеров на дому и клининговых услуг. Часть работы в сфере недвижимости означает использование вашей обширной сети для оказания помощи вашим клиентам.

По мере того, как вы встречаетесь и общаетесь с текущими и потенциальными клиентами, используйте это руководство, чтобы ответить на их самые распространенные вопросы о недвижимости.Помните, что развитие и поддержание доверия со своим покупателем или продавцом дома имеет решающее значение для успешных отношений и транзакционного процесса.

Если вы все еще не уверены в некоторых используемых терминах, ознакомьтесь с этим руководством по терминам для профессионалов в сфере недвижимости. Обладая новыми знаниями, теперь вы готовы заключить несколько сделок и помочь воплотить в жизнь мечты ваших клиентов о приобретении жилья! Если у вас также есть клиенты, которые снимают жилье, ознакомьтесь с полезным приложением RentSpree по аренде.

15 общих вопросов по недвижимости

Часто задаваемые вопросы о недвижимости

Как вы понимаете, агенты по недвижимости каждый день задают довольно много вопросов.Люди от природы любопытны, и задача агента — направлять людей через зачастую сложный мир покупки и продажи жилья. Вы также можете представить, что одни вопросы о недвижимости возникают чаще, чем другие. Независимо от того, являетесь ли вы покупателем впервые или постоянным покупателем, который может узнать, как заключаются сделки, вот несколько ответов на наиболее часто возникающие вопросы.

1. Какой первый шаг в процессе покупки дома?

Предварительное одобрение ипотеки — это первый шаг в процессе покупки дома.Получение письма с предварительным одобрением от кредитора поможет вам двигаться в правильном направлении.

Вот почему:

Во-первых, вам нужно знать, сколько вы можете занять. Знание того, сколько дома вы можете себе позволить, сужает поиск домов в Интернете до подходящей недвижимости, поэтому вы не теряете время на поиск домов, которые выходят за рамки вашего бюджета. (Предварительное согласование также помогает предотвратить разочарование, вызванное влюбленностью в недоступные по цене дома.)

Во-вторых, оценка кредита от вашего кредитора покажет, сколько денег требуется для первоначального взноса и закрытия.Возможно, вам понадобится больше времени, чтобы накопить деньги, ликвидировать другие активы или получить от семьи пожертвования на ипотеку. В любом случае у вас будет четкое представление о том, что требуется с финансовой точки зрения.

Наконец, предварительное одобрение на получение ипотеки демонстрирует, что вы являетесь серьезным покупателем как для своего агента по недвижимости, так и для человека, продающего свой дом.

Большинству агентов по недвижимости потребуется предварительное разрешение, прежде чем показывать дома — это особенно верно в отношении более высокого уровня рынка недвижимости; Продавцы роскошных домов разрешают просматривать свои дома только предварительно отобранным (и проверенным) покупателям.Это сделано для защиты конфиденциальности продавца. Более того, ограничивая вход в свой дом, продавцы получают дополнительную защиту от потенциальных воров, пытающихся ограбить дом (например, выявление систем безопасности, обнаружение дорогих произведений искусства или другой ценной личной собственности).

2. Сколько времени нужно, чтобы купить дом?

От начала (поиск в Интернете) до конца (закрытие условного депонирования) покупка дома занимает от 10 до 12 недель. После того, как дом выбран и предложение принято, среднее время для завершения периода условного депонирования дома составляет от 30 до 45 дней (при нормальных рыночных условиях).Хотя известно, что хорошо подготовленные покупатели жилья, которые платят наличными, приобретают недвижимость быстрее.

Условия рынка — главный фактор, влияющий на скорость продажи домов. На горячих рынках с большой торговой активностью покупка дома может занять немного больше времени, чем обычно. Это связано с тем, что несколько сторон, участвующих в сделке, отстают, когда бизнес внезапно оживляется. Например, всплеск продаж домов увеличивает спрос на оценку собственности и осмотр домов, но при этом не будет увеличиваться количество оценщиков и инспекторов, готовых выполнить эту работу.Также может снизиться время оборачиваемости кредита для андеррайтинга ссуды. Если каждой стороне, участвующей в сделке, требуется на день или два больше, чтобы выполнить свою работу, весь процесс удлиняется.

3. Что такое рынок продавца?

На рынках продавцов рост спроса на дома приводит к росту цен. Вот некоторые из драйверов спроса:

  • Экономические факторы — местный рынок труда нагревается, что приводит к притоку новых жителей и росту цен на жилье, прежде чем можно будет создать дополнительные запасы.
  • Тенденция к снижению процентных ставок — повышает доступность жилья, вызывает больший интерес покупателей, особенно для тех, кто впервые покупает дома, которые могут позволить себе большие дома, поскольку стоимость денег снижается.
  • Кратковременный скачок процентных ставок — может вынудить «осторожных» покупателей совершить покупку, если они верят, что восходящий тренд продолжится. Покупатели хотят сделать шаг до того, как их покупательная способность (сумма, которую они могут занять) снизится.
  • Низкий инвентарь — меньше домов на рынке из-за отсутствия нового строительства.Цены на существующие дома могут вырасти из-за меньшего количества доступных квартир.

4. Что такое рынок покупателя?

Рынок покупателя характеризуется снижением цен на жилье и снижением спроса. Несколько факторов могут повлиять на долгосрочный и краткосрочный покупательский спрос, например: Экономический сбой — крупный работодатель прекращает свою деятельность, увольняя своих сотрудников.

  • Повышение процентных ставок — сумма денег, которую люди могут занять для покупки дома, уменьшается, потому что стоимость денег выше, что сокращает общее количество потенциальных покупателей на рынке.Цены на жилье падают, чтобы удовлетворить спрос, и покупатели находят более выгодные предложения.
  • Краткосрочное снижение процентных ставок — может дать заемщикам временное преимущество с большей покупательной способностью до того, как цены на жилье смогут отреагировать на недавние изменения процентных ставок.
  • Высокие товарные запасы — новое подразделение, которое может оказать понижательное давление на цены на старые дома поблизости, особенно если в них отсутствуют очень желательные характеристики (современная бытовая техника и т. Д.)
  • Стихийные бедствия — недавнее землетрясение или наводнение может снизить стоимость собственности в районе, где произошли эти разрушения.

5. Что такое стратифицированный рынок?

Стратифицированный рынок возникает там, где характеристики спроса и предложения различаются в зависимости от ценовой категории в одной и той же области (обычно по городу). Например, продажа домов на недвижимость стоимостью выше 1,5 миллиона долларов может быть оживленной (рынок продавца), в то время как дома стоимостью менее 750 тысяч долларов могут быть вялыми (рынок покупателя). Этот сценарий время от времени встречается в городах Западного побережья, где международные инвесторы, желающие разместить свои деньги в Соединенных Штатах, покупают дорогую недвижимость.В то же время активность продаж домов средней ценовой категории может быть совершенно иной.

6. Сколько я должен заплатить агенту, чтобы помочь мне купить дом?

Покупатели дома платят небольшую комиссию или вообще не платят агенту за покупку дома.

Вот почему:

В большинстве случаев продажи жилья в сделке участвуют два агента по недвижимости: один представляет продавца, а другой — покупателя.

Листинговые брокеры представляют продавцов и взимают комиссию за их представление и продажу недвижимости.Маркетинг может включать в себя рекламные расходы, такие как радиореклама, печатная реклама, телевидение и интернет-реклама. Недвижимость также будет помещена в местную службу множественного листинга (MLS), где другие агенты в этом районе (и на национальном уровне) смогут искать и находить дом для продажи.

Агенты, представляющие покупателей (также известные как агент покупателя), получают компенсацию от листингового брокера за привлечение покупателей дома к столу. Когда дом продается, листинговый брокер делит листинговый сбор с агентом покупателя.Таким образом, покупатели не платят своим агентам.

7. Какой кредитный рейтинг мне нужен, чтобы купить дом?

Для большинства кредитных программ требуется оценка FICO 620 или выше. Заемщики с более высокими кредитными рейтингами представляют меньший риск для кредитора, что часто приводит к более низким требованиям к первоначальному взносу и лучшей процентной ставке. И наоборот, покупателям жилья с более низким кредитным рейтингом может потребоваться принести больше денег (или согласиться на более высокую процентную ставку), чтобы компенсировать риск кредитора.

8.Сколько мне нужно для первоначального взноса?

В среднем по стране размер авансовых платежей составляет 11%. Но эта цифра включает новых покупателей и повторных покупателей. Давайте посмотрим поближе.

В то время как средний первоначальный взнос составляет 11%, покупатели, впервые покупающие жилье, обычно кладут на дом только 3-5%. Это потому, что несколько программ для покупки жилья впервые не требуют больших первоначальных взносов. Давний фаворит, кредит FHA, требует списания на 3,5%. Более того, некоторые программы позволяют вносить первоначальный взнос от членов семьи в виде подарка.

Некоторым программам требуется даже меньше. Ссуды VA и ссуды USDA могут быть предоставлены с нулевым вычетом. Однако эти программы более строгие. Ссуды VA предоставляются только бывшим или действующим военнослужащим. Кредиты Министерства сельского хозяйства США доступны только покупателям с низким и средним доходом в сельских районах, отвечающих критериям Министерства сельского хозяйства США.

В течение многих лет обычные займы требовали 20% первоначального взноса. Эти типы ссуд обычно брали повторные покупатели, которые могли использовать капитал своего существующего дома в качестве источника средств для первоначального взноса.Тем не менее, некоторые новые традиционные кредитные программы доступны с 3% -ной скидкой, если заемщик имеет частную ипотечную страховку (PMI).

9. Следует ли мне продать свой нынешний дом перед покупкой нового?

Если застроенный капитал в вашем текущем доме будет использован в качестве первоначального взноса за новый дом, естественно, сначала нужно будет продать первый.

Некоторые покупатели жилья решают превратить свой нынешний дом в инвестиционную недвижимость, сдав его в аренду. В этом случае нынешний дом не нужно будет продавать.Тем не менее, вашему консультанту по ссуде все равно необходимо будет оценить ваш профиль рисков и кредитную историю, чтобы определить, возможно ли предоставить ссуду на новый дом при сохранении права собственности на старый дом.

Покупатели часто имеют короткие сроки, чтобы продать свой нынешний дом при переезде в новый город из-за смены работы. Если вы переезжаете, но занимаетесь у того же работодателя, проверьте, предлагают ли они помощь при переезде, чтобы компенсировать некоторые расходы.

10. Сколько домов мне следует осмотреть перед покупкой?

Выбор за вами! Несомненно, сегодня делать покупки дома проще, чем когда-либо прежде.Возможность искать дома в Интернете и просматривать фотографии, даже не выходя за пределы комфортной гостиной, полностью изменила правила покупки жилья. Удобство на высоте. Но ничто не сравнится с посещением дома, чтобы лично увидеть, как он выглядит и «ощущается».

11. Что такое задаток?

Когда вы делаете предложение на дом, ваш агент попросит сопроводить его чеком (чеки аналогичны наличным деньгам, а залог обычно составляет от 1% до 2% от покупной цены).Задаток делается добросовестно, чтобы продемонстрировать продавцу, что предложение покупателя подлинное. По сути, задаток забирает дом с рынка и сохраняет его за вами.

Чек (или иногда наличные) помещается на доверительный или условный счет для хранения. Если сделка заключена, задаток применяется к первоначальному взносу и затратам на закрытие сделки. В случае срыва сделки деньги возвращаются покупателю.

Важно: Если условия сделки согласованы обеими сторонами, но затем покупатель отказывается от сделки, задаток не может быть возвращен покупателю.Спросите своего агента о способах защиты вашего задатка и способах его защиты, например о возможных непредвиденных обстоятельствах.

12. Как долго продавец ответит на мое предложение?

В письменных предложениях должны быть указаны сроки, в которые продавец должен ответить. Дать им двадцать четыре часа должно быть достаточно.

13. Что делать, если мое предложение отклонено?

Продавцы могут безоговорочно принять или отклонить первоначальное предложение. Но есть третий путь, который довольно распространен: продавцы могут инициировать встречное предложение.Помните: сделка не мертва, пока не мертва. Итак, если продавец сделал встречное предложение, вы все еще в игре. Вам и вашему агенту просто нужно просмотреть его, чтобы определить, приемлемо ли встречное предложение. Если это так, то при его одобрении сделка немедленно закрывается. Имейте в виду, предложения и встречные предложения могут меняться много раз; в этом нет ничего необычного, и переговоры являются частью повседневной практики риэлторов. Каждый пересмотр должен сблизить обе стороны по условиям сделки.

14. Стоит ли заказывать домашний осмотр?

Да! Осмотр дома необходим, если вы планируете финансировать свой дом с помощью ссуды FHA или VA. По другим ипотечным программам проверки не требуются. Тем не менее, домашний осмотр настоятельно рекомендуется, потому что он может выявить дефекты в доме, которые нелегко обнаружить. Осмотр дома приносит душевное спокойствие при выполнении одной из самых больших инвестиций в жизни.

15. Нужно ли мне пройти последний раз?

Это не обязательно, но чертовски хорошая идея! Заключительные осмотры дают покупателям возможность убедиться, что ничего не изменилось с момента их первого посещения.Если ремонт был запрошен в рамках предложения, повторный визит гарантирует, что все будет исправлено, как и ожидалось, в соответствии с условиями контракта.

Насколько сложен экзамен по недвижимости в Техасе?

Насколько сложно получить лицензию на недвижимость в Техасе? Экзамен по недвижимости в Техасе сложен? Что ж, учитывая, что только 57,09% агентов сдают экзамен на лицензирование с первой попытки, можно с уверенностью сказать, что это непростой тест. Однако в Aceable Real Estate School в настоящее время один из самых высоких показателей успеваемости в Техасе.

Пройдя предварительный лицензионный курс на курсы по недвижимости в Техасе в одобренной TREC школе недвижимости, такой как Aceable Real Estate School, вы сможете подготовиться, но это только первый шаг. Знание того, чего ожидать до того, как назначить дату экзамена, также может повысить ваши шансы сдать экзамен с первой попытки.

Хотите получить представление о том, каким будет экзамен по недвижимости в Техасе? Продолжайте читать, чтобы получить ускоренный курс о том, что вы можете ожидать на экзамене.

Вопросы: сколько и какие

Сколько вопросов на экзамене по недвижимости в Техасе? У вас будет 150 минут, чтобы ответить на 110 вопросов во время экзамена на получение лицензии в сфере недвижимости в Техасе.Все вопросы имеют несколько вариантов ответа и разбиты на две части:

  • Национальный раздел — 80 вопросов, на которые необходимо ответить в течение 105 минут.
  • Государственная секция — 30 вопросов, на которые нужно ответить за 45 минут.

Исходя из приведенной выше информации, ясно, что на вопросы о государственной части требуется немного больше времени для ответа. Каждый раздел оценивается независимо, и вы должны набрать 70% или выше по каждому разделу, чтобы сдать экзамен.

Темы, охваченные экзаменом по недвижимости в Техасе

По сути, все, что вы изучаете на курсах предварительного лицензирования, будет включено в экзамен. Если с тех пор, как вы закончили курсы, прошло некоторое время, это следующие темы:

Вы также увидите вопросы по:

  • Характеристики недвижимости
  • Использование недвижимости
  • Формы собственности
  • Стоимость и оценка собственности
  • Экологическая вопросы
  • Комиссионные обязанности и полномочия
  • Лицензирование недвижимости в Техасе
  • Этика и поведение
  • Общественная собственность
  • Проблемы арендодателя и арендатора
  • Ассоциации домовладельцев

Вы можете ожидать увидеть ряд вопросов по существующим правилам и правила, а также вопросы, связанные с математикой.

Используйте практические тесты для подготовки

Исследователи изучают все под солнцем, включая методы подготовки к тестам. Исследования показывают, что лучший способ подготовить и сохранить информацию — это пройти практические тесты.

У Pearson VUE, администратора экзаменов в Техасе, есть список справочных материалов для учебных пособий, который вы можете скачать, что очень рекомендуется. Они также предлагают практические тесты, за которые вы можете заплатить, но клиенты AceableAgent могут сэкономить на стоимости и вместо этого использовать наши практические тесты. Это отличный инструмент для сдачи экзамена по недвижимости в Техасе, поскольку темы и информация взяты из обязательных курсов.

Конечно, вы всегда можете использовать метод DIY и создавать свои собственные практические тесты во время учебы.

Тратить время на подготовку — гораздо лучшая альтернатива тому, как это делать. У вас будет всего три попытки сдать экзамен на получение лицензии на недвижимость в Техасе, прежде чем потребуется дополнительное образование. Удачи!

Математические формулы, практические вопросы и примеры по недвижимости

Математика по недвижимости — важная часть экзамена по недвижимости и важная концепция, которую необходимо понять, чтобы сделать успешную карьеру в сфере недвижимости.Если вы станете экспертом по математике и сможете решать математические задачи по недвижимости, это поможет вам выделиться на своем рынке и стать лучшим агентом по недвижимости, а также значительно упростит сдачу экзамена по недвижимости.

Сколько стоит экзамен по математике на экзамене по недвижимости?

Независимо от того, в каком штате вы хотите получить лицензию на недвижимость, вы можете ожидать, что на экзамене вы увидите вопросы по математике. Хотя количество вопросов по математике на экзамене варьируется от штата к штату, общее количество вопросов, связанных с математикой, составляет где-то между 10-15%.

Как математика используется в сфере недвижимости?

Хотя вам, возможно, не придется использовать математику каждый день в качестве агента по недвижимости, вы должны быть готовы к возникновению проблем, требующих глубокого понимания концепций математики в сфере недвижимости. Примеры математических понятий, которые должны знать агентов по недвижимости, следующие: .

  • Преобразование измерений: Измерения, включая измерения площади, линейные измерения и измерения объема
  • Дроби, десятичные дроби и проценты: Сюда входит понимание метода Т-образной планки или способов решения процентных задач
  • Математические формулы для недвижимости: Математические формулы помогут вам решить проблемы, с которыми вы часто будете сталкиваться как агент.К ним относятся формула множителя валовой ренты (GRM), формула комиссионных, формула простого процента, отношение ссуды к стоимости (LTV) и многое другое.

Сложная ли математика в сфере недвижимости?

Математика недвижимости — это НЕ сложно. Многие студенты боятся изучать математику и использовать математику в своей карьере, однако математика в сфере недвижимости не является сложной задачей, и вам нужно усвоить лишь несколько концепций. Чем больше практики и времени потратите на понимание математических задач и концепций, которые вы можете увидеть, тем лучше вы будете сдавать экзамен и на протяжении всей своей карьеры.

Математические определения недвижимости

Словарь основных арифметических навыков

Срок Определение
Исходный уровень Измеренная линия, проходящая через исследуемую область, по которой выполняются триангуляции
Контрольный показатель Отметка геодезиста, сделанная на неподвижном объекте с заранее определенным положением и высотой и используемая в качестве опорной точки при наблюдениях и съемках приливов и отливов.
Доска для ног Единица кубической меры пиломатериалов, равная одному квадратному футу на один дюйм толщиной.
Десятичное число Относится к десятым долям или к числу 10. Символ, образующий десятичную дробь, называется десятичной точкой. В числе 125,67 период между 5 и 6 называется десятичной точкой.
Знаменатель Выражение, записанное под чертой в общей дроби, обозначающее количество частей, на которые делится одно целое.Например, в дроби 3/5 знаменатель 5. В числе 125 3/5 знаменатель 5. Этот термин относится только к нижнему числу дроби, а не к остальной части числа.
Эквивалентная фракция Дроби с одинаковым значением, хотя они могут выглядеть по-разному. Примеры ½ и 2/4 эквивалентны, потому что они оба половинные.
Дробь Выражение, которое указывает частное двух величин, например, 1/3 Отсоединенный кусок; фрагмент.
Передняя опора Метод описания или ценообразования коммерческой недвижимости по количеству футов дорожного полотна на участке. Недостатком является то, что не существует общепризнанного стандарта глубины, поэтому недвижимость, продаваемая по 1500 долларов за переднюю ногу, может быть вдвое меньше, чем цена продажи по 2400 долларов за переднюю ногу, но никто не может сказать точно по цене.
Государственная система обследования / прямоугольная система обследования: Система разделения земли в Соединенных Штатах на четырехугольники площадью 24 квадратных мили от линии север-юг и линии восток-запад.
Наибольший общий фактор: Наибольшее целое число, которое делится на каждое из чисел. Например, наибольший общий делитель чисел 4, 8, 12 и 16 равен 4, потому что 4 — это наибольшее число, которое делится на каждое из чисел. 4 ÷ 4 = 1, 8 ÷ 4 = 2, 12 ÷ 4 = 3, 16 ÷ 4 = 4.
Широта Угловое расстояние к северу или югу от земного экватора, измеренное в градусах по меридиану, как на карте или глобусе.
Линейная опора То же, что и ступня. Если что-то 12 футов в длину, это 12 футов в длину.
Долгота Угловое расстояние на поверхности земли, измеренное на востоке или западе от нулевого меридиана в Гринвиче, Англия, до меридиана, проходящего через позицию, выраженное в градусах (или часах), минутах и ​​секундах.
Наименьший общий знаменатель В математике наименьший общий знаменатель или наименьший общий знаменатель (сокращенно LCD) — это наименьшее общее кратное знаменателей набора дробей.Это упрощает сложение, вычитание и сравнение дробей.
Меридиан Воображаемый большой круг на поверхности земли, проходящий через северный и южный географические полюса. Все точки на одном меридиане имеют одинаковую долготу.
Числитель Верхнее число в дроби. Показывает, сколько деталей подсчитывается. — Math Is Fun Rod Pierce.
Pi Трансцендентное число, примерно 3.14159, представленный символом [изображение], который выражает отношение длины окружности к диаметру круга и появляется как константа во многих математических выражениях
Точка начала Точкой начала является отметка геодезиста на начальном участке для широкомасштабной съемки земли.
Товар Ответ или результат умножения двух или более чисел. Например, в 10 × 5 = 50 произведение равно 50.
Диапазон Полоса поселков с севера на юг, каждая площадью шесть квадратных миль, пронумерованная к востоку и западу от указанного меридиана в государственной землеустройстве США.
Округление В математике округление означает уменьшение числа (обычно ответа на математическую задачу) до числа короче, чем точный ответ, полученный при вычислении. Проще говоря, это означает использование меньшего количества цифр в числе при сохранении очень похожего результата.Чтобы округлить число, вы сначала решаете, какую последнюю цифру вы хотите использовать; чем точнее требуется измерение, тем больше цифр.
Беговая лапка Измерение длины куска дерева без учета его толщины или ширины.
Квадратный фут Единица измерения площади. Квадратный фут — это поверхность по 12 дюймов с каждой стороны.
Городок Государственная землеустроительная единица площадью 36 секций или 36 квадратных миль.

Узнайте больше об основных математических определениях недвижимости в нашем курсе «Принципы в сфере недвижимости».

Преобразование единиц измерения

Умение понимать размеры поможет вам заложить прочную основу для того, чтобы стать экспертом на протяжении всей вашей карьеры в сфере недвижимости. Ниже приведен список измерений и преобразований, которые вам нужно будет освоить.

Преобразование линейных измерений

  • 12 дюймов = 1 фут
  • 3 фута = 1 ярд
  • 1 миля = 5280 погонных футов
  • 1 стержень = 16 ½ погонных футов
  • 1 цепь = 4 стержня
  • 4 стержня = 100 звеньев
  • 1 ссылка = 7.92 дюйма
  • 1 миля = 320 стержней
  • 1 мельница = 0,10 цента
  • 1 га = 2,471 акра
  • 1 квадратный фут = 144 квадратных дюйма
  • 1 квадратный ярд = 9 квадратных футов
  • 1 поселок = 36 участков
  • 1 секция = 1 квадратная миля
  • 1 квадратная миля = 640 акров
  • 1 акр = 43 560 квадратных футов
  • 1 акр = 10 квадратных цепочек
  • 360 градусов = полный круг
  • 90 градусов = ¼ окружность
  • 1 градус = 60 минут
  • 1 минута = 60 секунд

Измерения площади

Размеры площади даны в различных единицах.Следующие формулы освежат ваши знания об этих единицах.

  • 144 дюйма = 1 квадратный фут
    • Количество квадратных дюймов ÷ 144 = количество квадратных футов
    • Количество квадратных футов × 144 = количество квадратных дюймов
  • 1296 квадратных дюймов = 1 квадратный ярд
    • Количество квадратных дюймов ÷ 1,296 = количество квадратных ярдов
    • Количество квадратных ярдов × 1296 = количество квадратных дюймов
  • 9 квадратных футов = 1 квадратный ярд
    • Количество квадратных футов ÷ 9 = количество квадратных ярдов
    • Количество квадратных ярдов × 9 = количество квадратных футов
  • 43 560 квадратных футов = 1 акр
    • Количество квадратных футов ÷ 43 560 = Количество акров
    • Количество акров × 43 560 = Количество квадратных футов
  • 640 акров = 1 секция = 1 квадратная миля
    • Количество акров ÷ 640 = Количество секций (также Количество квадратных миль)
    • Количество секций (или квадратных миль × 640 = Количество акров

Измерение объема

Как и в случае с другими средствами измерения предметов, объем пространства или объекта может быть выражен множеством различных способов.

  • 1728 кубических дюймов = 1 кубический фут
    • Количество кубических дюймов ÷ 1728 = Количество кубических футов
    • Количество кубических футов × 1728 = количество кубических дюймов

Диаграмма кубических футов

Пример задачи измерения

Вашему клиенту необходимо арендовать климат-контроль, застрахованный и таможенный склад на 6 месяцев для хранения 500 поддонов строительных инструментов от крупнейшего производителя инструментов в Китае, каждый полный поддон имеет высоту 4 фута на 5 футов 8 футов и все термоусадочные. завернутый в промышленный пластик.Единственное имеющееся в городе пространство можно арендовать по цене 22,5 цента за кубический фут в месяц. Сколько стоит место?

  • 4 × 5 × 8 = 160 кубических футов
  • 500 × 160 = 80000 кубических футов
  • 80 000 × 0,225 = 18 000 долл. США в месяц
  • Ответ 18 000 долларов США × 6 = общая стоимость 90 000 долларов за шесть месяцев

Дроби, десятичные дроби и проценты

Фракции

Дробь — это часть чего-то. Дроби говорят нам, на сколько частей делится целое, а также с какими частями мы работаем.Например, в дроби ¼ нижнее число, называемое знаменателем, говорит нам, что предмет был разделен на 4 части; верхнее число, называемое числителем, говорит нам, что мы работаем с 1 из этих 4 частей.

Десятичные числа

Дроби также выражаются десятичными знаками. Дробь ¼ может быть выражена как 0,25, дробь ½ также выражается как 0,5, ¾ как 0,75 и так далее. Как преобразовать дробь в десятичную? Просто разделив верхнее число (числитель) на нижнее число (знаменатель).

Чтобы преобразовать ¾ в эквивалентную десятичную дробь: 3 ÷ 4 = 0,75
В случае ¼ 1 ÷ 4 = 0,25

Как агент по недвижимости или РИЭЛТОР® и на экзамене на лицензию вы будете использовать калькулятор, а не карандаш и бумагу, поэтому вы почти всегда обнаружите, что перед вычислениями проще переводить дроби в десятичные. Калькуляторы основаны на десятичных точках, а не на дробях. Вы можете ввести 1,25 на калькуляторе; вы не можете ввести 1 ¼.

в процентах

Процент — это выражение, означающее на сотню или на сотку.Следовательно, если вы говорите «3%», вы говорите, что измеряемый элемент был разделен на 100 частей, а часть, которую вы описываете, состоит из трех из этих 100 частей. Расположение десятичной точки в номере важно:

  • .10 означает 1/10, а также 10 частей на сотню, а также 10%
  • .01 означает 1/100, а также 1 часть на сотню и 1%
  • .001 означает 1/1000, а также 1 часть на тысячу, а также 0,1%
  • .0001 означает 1/10 000, а также 1 часть на десять тысяч, а также 0,01%

Решение проблем в процентах

Есть три формулы, которые важны для решения всех процентных задач.

  1. ЧАСТЬ = ИТОГО × СТАВКА
  2. ИТОГО = ЧАСТЬ ÷ СТАВКА
  3. СТАВКА = ЧАСТЬ ÷ ИТОГО

Еще один способ запомнить эти формулы — подумать:

  • Если ЧАСТЬ неизвестна Умножить.
  • Если известно ЧАСТЬ Разделить.
  • При делении всегда сначала вводите ЧАСТЬ в калькулятор.
Метод Т-образной штанги

Многие студенты, изучающие недвижимость, не чувствуют себя комфортно с 3 формулами, используемыми для решения процентных задач, поэтому другой способ приблизиться к этому — визуализировать букву «Т», буква «Т» будет представлять взаимосвязь между ЧАСТЬ, ИТОГО и СТАВКА. Этот метод известен как метод Т-образного стержня.

Используя метод Т-образного стержня, вставьте известные фигуры в правильные места внутри круга.Умножьте, если линия между цифрами вертикальная, чтобы получить неизвестное, и разделите, если линия между цифрами горизонтальная, чтобы получить неизвестное. При делении всегда сначала вводите ЧАСТЬ в калькулятор.

Математика недвижимости, метод Т-образного стержня

Математические формулы для недвижимости

Математические формулы — важный компонент для сдачи экзамена и становления успешным брокером по недвижимости или торговым агентом. Помните, что практика ведет к совершенству, поэтому чем больше времени вы потратите на запоминание этих формул, тем лучше вам будет.

Соотношение кредита к стоимости (LTV)

Коэффициент LTV = APV ÷ MA

APV = оценочная стоимость недвижимости
MA = Сумма ипотеки

Формула простого процента

А = P (1 + RT)

A = Общая начисленная сумма (основная сумма + проценты)
P = основная сумма
I = сумма процентов
r = годовая процентная ставка в десятичном формате; г = R / 100
R = годовая процентная ставка в процентах; R = г * 100
t = Период времени в месяцах или годах

Множитель валовой ренты

Множитель валовой арендной платы = Цена собственности ÷ Годовой валовой доход от аренды
Годовой валовой доход от аренды = ежемесячный доход от аренды × 12

Калькулятор множителя валовой ренты

Формулы налога на имущество

Ставка налога на имущество = Оценочная стоимость × Миллионная ставка
Оценочная стоимость = Оценка рынка × рыночная стоимость
1 миллион = 1/1000 доллара или 1 доллар налога на имущество

Формулы дисконтных баллов

дисконтных балла = предоплата
Точка безубыточности = Стоимость баллов ÷ Экономия на ежемесячных платежах

Формула «Ипотечное правило большого пальца» (правило 28/36)

Расходы на жилье для получения большинства ссуд = Валовой ежемесячный или годовой доход ×.28

Проецирование

Проецирование — это название, которое мы даем справедливому разделению затрат и выгод финансовой операции. В контексте недвижимости мы имеем дело с большими числами и разделяем такие вещи, как налоги на недвижимость, сборы ассоциации домовладельцев, арендная плата, выплачиваемая арендаторами, и так далее, но концепция остается той же. Вопрос в том, кто за что платит, и процесс пропорционального распределения помогает принять это решение.

При закрытии различные позиции распределяются пропорционально, и некоторые комиссии часто распределяются между покупателем, продавцом и брокерами.Другими словами, общая сумма должна быть пропорционально распределена или распределена в соответствии с пропорциональным распределением, как и упомянутые выше файлы cookie. Типичные статьи расходов, подлежащие пропорциональному распределению, включают налоги на недвижимость, ежемесячные проценты, подлежащие уплате при принятии ссуд, арендную плату и сборы домовладельцев.

Распределение процентов по ссудам

Проценты почти всегда выплачиваются в просрочку (выплачиваются в конце периода). Другими словами, когда вы вносите платеж по ипотеке первого числа месяца, вы платите процентную часть за предыдущий месяц.

Проценты по новой ссуде рассчитываются путем умножения основной суммы остатка на процентную ставку и последующего деления на 365 дней.

Пример пропорционального распределения процентов по ссудам

Покупатель получает новый заем в размере 150 000,00 долларов США под 8% годовых.

  • Умножьте основную сумму на процентную ставку, чтобы получить годовую процентную ставку: 150 000,00 долларов США умножить на 0,08 = 12 000,00 долларов США.
  • Теперь определите дневную ставку или ставку суточных, разделив годовой процент на 365, 12 000 долларов.00, разделенное на 365 = 32,876712 долларов США в день (суточные).
  • Закрытие состоится 15 июля. Используемый период — июль, в нем 31 день. Таким образом, в июле Покупатель будет владеть недвижимостью в течение 17 дней.

Пришло время начать практиковать

Принципы в сфере недвижимости — Глава 8: Обзор математики в сфере недвижимости Сводное видео

Автор и издатель: VanEd


Тест на бесплатную практику для экзамена на получение лицензии на недвижимость (обновлен в 2021 году)

Чего ожидать в день тестирования

Поскольку детали этого теста различаются в зависимости от штата, очень важно, чтобы вы связались с центром тестирования до дня тестирования, чтобы знать, что взять с собой, и узнать о любых других правилах или политиках, которые могут быть важны.У каждого центра тестирования есть свои требования, касающиеся того, какие материалы приносить, как и когда платить, и какая идентификация допустима. Убедитесь, что вы полностью изучили эти правила, чтобы вас не застали врасплох по прибытии.

И, как и в случае с любым другим тестом, всегда полезно получить полноценного ночного отдыха и сытно поесть перед тем, как приехать на тест. Это поможет вам полностью сосредоточиться на тесте, а не отвлекаться на сонливость или голод.

Что взять с собой

Вы захотите уточнить в центре тестирования до дня экзамена, чтобы узнать, что они требуют от вас. Все центры тестирования будут требовать идентификацию , хотя могут быть различия в том, что они считают приемлемыми формами идентификации, поэтому крайне важно, чтобы вы знали это заранее. Вы также захотите проверить, нужны ли вам какие-либо материалы для тестирования , такие как карандаши, бумага для заметок или калькулятор. Хотя эти предметы обычно разрешены, центр тестирования может предоставить их вам.

Чего не брать с собой

Центр тестирования может предоставить вам список запрещенных предметов. Как правило, вам не разрешается иметь какие-либо электронные устройства , книги, справочные материалы или другие личные вещи в экзаменационной комнате во время прохождения теста. Хорошее практическое правило также гласит, что чем меньше, тем лучше. Если в этом нет необходимости, не приносите. В некоторых центрах тестирования могут быть запертые шкафчики для хранения личных вещей, а в других — нет. Вы можете напрямую связаться с центром тестирования до дня экзамена, если у вас есть вопросы по конкретным предметам.## Лучшие способы подготовиться к экзамену на лицензию на недвижимость

Пройдите практические тесты для сдачи экзамена на получение лицензии на недвижимость

Экзамен на получение лицензии на недвижимость имеет несколько вариантов выбора, и он хорошо подходит для практических экзаменов. Сдача этих практических экзаменов поможет вам ознакомиться с предметом экзамена и типами вопросов, с которыми вы столкнетесь в день тестирования. Сдача практических тестов также является отличным способом помочь вам определить области, в которых вам следует уделять больше времени изучению материала.Этот процесс поможет вам почувствовать себя полностью подготовленным к получению отличных результатов в день тестирования.

Используйте альтернативные методы исследования

Еще один способ составить всесторонний учебный план — это дополнить его альтернативными методами обучения. Карточки для экзамена на лицензию на недвижимость и учебные пособия для экзамена на получение лицензии на недвижимость дают вам возможность увидеть контент в другом формате. Для многих это может помочь им лучше усвоить и запомнить информацию.

Моделирование опыта тестирования

Экзамен на получение лицензии на недвижимость — это длительный тест, часто включающий более 100 вопросов и продолжающийся от 90 минут до четырех часов.Перед сдачей экзамена рекомендуется хотя бы несколько раз смоделировать процесс тестирования. Эта практика даст вам представление о том, как вы работаете в течение такого периода времени, покажет, как поддерживать темп, чтобы вы могли ответить на все вопросы, и поможет вам разработать стратегии преодоления умственной усталости, если она начнет проявляться.

Советы и рекомендации по сдаче экзамена на получение лицензии на недвижимость

Внимательно читайте каждое слово

При проведении экзаменов по расписанию легко неправильно истолковать вопрос или неправильно понять, о чем он спрашивает.Но уделив время тому, чтобы уделить внимание деталям вопроса, вы сможете избежать неправильного ответа, когда вы действительно знаете правильный — стратегия, которая может помочь вашей общей оценке за тест.

Pace Yourself

Экзамен на получение лицензии на недвижимость рассчитан по времени, хотя количество времени, которое вам потребуется для его завершения, будет зависеть от вашего местоположения. Моделируя опыт тестирования, который вы можете ожидать на выбранном вами участке тестирования, вы можете приблизительно определить, сколько времени вы можете потратить на каждый вопрос.Эта стратегия гарантирует, что у вас будет достаточно времени, чтобы пройти тест полностью. Вы не хотите оставлять какие-либо вопросы пустыми, так как оставшиеся без ответа вопросы засчитываются в вашу оценку.

Пересмотреть законы штата

Большая часть доступных учебных материалов, которые могут помочь вам подготовиться к экзамену на получение лицензии на недвижимость, сосредоточена на более длинном разделе, который является относительно единообразным во всех штатах. Однако раздел о государственных законах тоже весьма существенен. Так что не забывайте уделять этому материалу много времени.

Вопросы и ответы по экзамену на лицензию на недвижимость

:

1. Сколько стоит сдать экзамен на получение лицензии на недвижимость?

Стоимость экзамена варьируется, но обычно составляет около 100 долларов. Тем не менее, не забудьте внести в бюджет классы перед лицензированием, которые могут варьироваться от 200 до 600 долларов.

2. Какой хороший результат на экзамене на получение лицензии на недвижимость?

Требуемый балл для сдачи экзамена на лицензию на недвижимость и получения лицензии может варьироваться в зависимости от штата, в котором вы хотите получить лицензию.Однако необходимый минимальный балл обычно составляет от 70% до 75%.

3. Сколько времени потребуется, чтобы получить оценку за экзамен?

Время, необходимое для публикации вашей официальной оценки, будет зависеть от политики вашего центра тестирования, хотя обычно это время составляет от двух до четырех недель. Некоторые центры тестирования позволяют просматривать неофициальные результаты сразу после завершения экзамена. Перед сдачей экзамена вы можете узнать подробности на своем сайте тестирования.

4. Могу ли я повторно сдать экзамен на получение лицензии на недвижимость, если я не наберу достаточно высокий балл для получения лицензии?

Да, вы можете сдать экзамен повторно, однако за дополнительные попытки потребуется дополнительная плата за экзамен. Также проверьте, есть ли в вашем штате максимальное ограничение на количество раз, когда вы можете сдать экзамен. Некоторые штаты, включая Калифорнию, Флориду, Нью-Йорк и Вашингтон, ограничивают это всего двумя попытками. Если вы планируете практиковаться в этих состояниях, вы должны быть уверены, что готовы набрать высокий балл с первой попытки.

Как сделать | Вопросы и ответы по недвижимости

 

Вопросы по недвижимости

Поиск нового места, где можно было бы позвонить домой, может быть трудным. К счастью, Homes.com здесь, чтобы помочь. Вы можете найти ответы даже на самые сложные вопросы прямо здесь, в нашем блоге Homes.com. Чтобы помочь вам, мы сузили список наиболее частых и актуальных вопросов, которые задают новые домовладельцы.

Основные вопросы по финансированию

  1. Как купить недвижимость за наличные?
  2. Что означает «понесет владелец / продавец»?
  3. Какие есть варианты первоначального взноса по ипотеке?
  4. Какие типы жилищных кредитов доступны?

Популярные вопросы из домов.com Блог

  1. Как миллениалы меняют процесс покупки жилья?
  2. Могу ли я зарабатывать деньги с помощью AirBnb?
  3. Как можно использовать ландшафтный дизайн для уединения?
  4. Как лучше всего подготовить дом к пожару?
  5. Как избавиться от эмоций при продаже дома?
  6. Как подготовить дом к осенней погоде? А как насчет летней погоды?
  7. Сколько времени нужно, чтобы купить дом?
  8. Как сделать ставку, чтобы выиграть в условиях напряженного рынка жилья?
  9. Выбираю ли я правильные цвета краски для своего дома?
  10. Как бюджетно обновить счетчики на кухне?
  11. Как установить осветительный прибор?
  12. Как улучшить прием сотового телефона в доме?
  13. Нужны советы по декорированию комнаты?
  14. Как лучше всего упаковать мой движущийся грузовик?
  15. Как уменьшить комиссию при покупке дома?
  16. Как мне сделать звукоизоляцию комнаты в моем доме?
  17. На какой земле лучше всего построить дом?
  18. Что такое листинговые сборы и как они повлияют на вас?
  19. Как продавец может отказаться от сделки с недвижимостью?
  20. Как сделать свой дом более привлекательным для покупателей?
  21. Как установить арендную плату в соответствии со своей ситуацией?
  22. Как подготовить дом к сезону ураганов?
  23. Какой самый простой способ установить потолочный вентилятор?
  24. Как я могу узнать больше о вариантах жилищного кредита, если покупаю впервые?

Перейти к домам.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *