Управление недвижимым имуществом: К вопросу об управлении недвижимым имуществом Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Related Articles

Когда и как давать яблоко грудничку: советы по введению яблочного прикорма

13.11.2024

Раннее развитие детей: методики, игры и упражнения для гармоничного роста

13.11.2024

Лучшие детские прыгунки для развития малыша: как выбрать и безопасно использовать

12.11.2024

К вопросу об управлении недвижимым имуществом Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Terra Humana

РЫНОЧНАЯ СРЕДА

УдК 332 (075)

ББК 65.422.5

О.И. Лебедева

К ВОПРОСУ ОБ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Представлены основные особенности управления недвижимым имуществом в российских условиях, проанализированы предпосылки развития рынка недвижимости, развитие и функционирование которого обусловлено специфическими характеристиками: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность. Управление недвижимостью является основополагающим фактором эффективного использования недвижимого имущества.

Ключевые слова:

государственная собственность, земельные отношения, недвижимое имущество, рынок недвижимости, управление недвижимостью.

Становление и развитие рыночных отношений во всех возможных сферах хозяйственной деятельности в обязательном порядке предполагает введение рыночных элементов и в область функционирования недвижимой собственности. Любой субъект рыночных отношений сможет свободно и эффективно выполнять свои функции, если у него будут условия для осуществления своей деятельности, среди которых одним из основных является территориальная обособленность и наличие удовлетворяющего объекта для возможности работы.

Землю можно отнести к незаменимому средству производства, на котором сосредоточено развитие всех отраслей народного хозяйства, вследствие того, что здания строятся на земельных участках и агропромышленное производство сосредоточено на облагораживании данного пространственного базиса, кроме того, сельскохозяйственные земли являются и предметом и средством труда одновременно. в настоящее время в России все большее значение отводится земельной реформе, которая призвана отражать интересы граждан, способных эффективно использовать земельные угодья.

К важным моментам развития земельных правоотношений можно отнести включение земли в состав объектов гражданских правоотношений, предпосылкой которого стало отнесение земли к недви-

жимому имуществу. для понятия «недвижимость» в данном контексте является понятие «объект собственности». наиболее близкими к нему по структуре являются экономические категории «земля» и «капитал».

Изначально недвижимость выступала как национальное богатство (египетские пирамиды, крепостные сооружения, храмы и т.д.). По мере развития рыночных отношений недвижимость стала превращаться в товар. Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля, ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия) делает весьма сложным характеристику недвижимости как товара.

Это касается как способов купли-продажи этого товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в этот процесс.

Развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений. Специфическими характеристиками недвижимой собственности являются: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность [3].

Раскрытие характеристики редкости позволяет сделать вывод, что современное планирование городов должно предусматривать максимально эффективное использование уже застроенных терри-

торий. Оборот и кругооборот объектов недвижимости обуславливает деление рынка недвижимости на первичный и вторичный. Исходя из этого вытекает и такая особенность функционирования рынка: будучи произведенным, его объект остается на рынке в качестве резерва предложения очень долгое время.

Характеристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осуществление сделок с недвижимостью зависит от уровня дохода и всегда связано с аккумулированием финансовых ресурсов. Уникальная полезность и стационарность определяют потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения и связанных с ним характеристик.

Специфика данного товара позволяет не только использовать его в качестве инвестиционного объекта, но и объясняет существование операций, характерных в общей массе для данного вида имущества, таких как траст, ипотека, лизинг и.т.д.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (сами по себе земельные участки также рассматриваются как недвижимость), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека; являющиеся результатом труда человека; созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора. Это отражается в отрицательном наклоне кривой спроса. характер изогнутости различается на различных интервалах кривой, что связано изменениями эластичности спроса. Длительность интервалов зависит от степени реакции потребителей в ответ на изменение показателей рынка недвижимости. Отложенный спрос и неоправданные ожидания характеризуют неэластичный участок кривой спроса; этап стабилизации и насыщения рынка приводит к некоторому росту эластичности.

Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, что вызвано длительностью технологического процес-

са, невозможностью мгновенного производства (строительства или реконструкции) недвижимости или ее уничтожения (за счет амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса или его структуры.

Стационарность объектов недвижимости является причиной их низкой ликвидности, ведет к росту издержек и рисков; уникальность товара и индивидуальность сделок препятствуют установлению равновесия спроса и предложения; вследствие высокой стоимости объектов недвижимости становится необходимым привлекать крупные пороговые инвестиции для вхождения в отрасль, что тормозит развитие конкуренции. Несовершенство рынка недвижимости во многом объективно, но оно может до некоторой степени понижаться с ростом уровня развития рынка, например, с ростом информированности участников рынка недвижимости за счет активизации профессиональных посредников и расширения спектра предоставляемых ими услуг, с повышением уровня конкуренции при активизации сопутствующих и смежных рынков, с внешним воздействием, активизации других, более совершенных рынков, в первую очередь — рынка финансовых активов.

Земля координирует в себе различные черты, относящиеся как к категории природного объекта, так и товарно-материальной ценности, т. е. понятие «земля» можно отнести к недвижимому имуществу особого рода; современный собственник земли обладает правами владения, пользования и распоряжения, которые должны соблюдать ограничения (сервитуты) [1].

Земли, находящиеся в государственной собственности имеют экономико-экологическую значимость для нации в целом. К ним относят земли, на территории которых сосредоточены промышленные предприятия, а также земли, имеющие значение в области охраны природы. Государство на правах собственника также может в обмен на определенную законом оплату передавать часть своих правомочий юридическим и физическим лицам, например, право пользования (срочного и бессрочного), право владения (пожизненного наследуемого), а также давать возможность арендовать участок земли. Рациональное использование данных земельных угодий и охрана от деградации почв входит в обязанности землепользователя.

Оборот земель законодательно ограничен в общественных интересах так же,

Общество

Terra Humana

как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах [2].

так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

— безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

— возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативноправовыми актами.

Цель управления недвижимостью -ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Для решения управленческих задач необходимо выполнение следующих условий: создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений, оптимизация распределения объектов недвижимости по типам, формирование стратегии и программ управления, надлежащая техническая эксплуатация и продвижение объектов на рынок, обеспечение системы инвестиций в недвижи-

мость, минимизация затрат на содержание системы управления. Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла.

Применение системного профессионального подхода способно создать действенную систему управления недвижимостью, обеспечить достижение цели собственников в соответствии с продекларированными выше принципами. [4]

Наиболее общими особенностями формирования и функционирования рынка недвижимости являются следующие.

1. Уровень развития (степень активности) рынка недвижимости как рынка инвестиционных товаров находится в тесной зависимости от колебаний общеэкономической конъюнктуры.

2. На функционирование рынка недвижимости существенное влияние оказывает фактор сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости).

3. Специфика объекта рынка недвижимости в значительной степени влияет на соотношение спроса и предложения на данном рынке.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

При снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен

или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно, так же как и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Особенности функционирования данного вида рынка всегда будут определяться фактом, что недвижимость всегда будет тем продуктом, на который окружающая среда оказывает очень сильное воздействие. Бизнес может менять местоположение, если в существующих условиях его дальнейшее прогрессивное развитие не представляется возможным. характеристика стационарности недвижимости является основой всей системы функционирования рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости [5]. Совокупность всех факторов формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости. Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.

1. Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. термин «единый» в отношении рынка недвижимости может быть расшифрован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество или как единое нормативно-правовое пространство».

2. главная задача федерального центра — формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитывающих различия экономического развития регионов.

Необходимо также изменить содержание региональной политики федерального центра: стимулируя хозяйственную самостоятельность регионов, основанную на вовлечении имущества субъектов федерации и муниципальных образований в экономический оборот, он должен пресекать попытки ввести какие-либо местные ограничения законных прав либо условий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены не экономической целесообразностью, а политическими предпочтениями региональных органов власти.

В настоящее время не выработано общегосударственной политики формирования правовых и экономических условий деятельности на рынке недвижимости:

— единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии становления;

— в части определения состава и размеров сборов, тарифов арендной платы за землю и другую недвижимость, а также регулирования операций с ней господствует «местное право»;

— весьма незначительны гарантии прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, что способствует криминализации рынка недвижимости;

— условия деятельности на рынке недвижимости «непрозрачны», что, в частности, мешает эффективному определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Отсутствует координация деятельности подразделений исполнительных органов власти, осуществляющих регулирование рынка недвижимости и управление недвижимостью. В результате в различных секторах рынка недвижимости действуют различные правила и процедуры вовлечения его в оборот.

Негативное влияние на развитие рынка недвижимости оказывает монополизм органов власти, государственных, муниципальных или аффилированных с ними коммерческих организаций.

Одной из основных задач развития и становления рынка недвижимости в нашей стране на сегодняшний момент является разработка Единого классификатора недвижимости. Классификация рынка недвижимости позволяет выделить в его составе рынок аренды — наиболее конкурентный из всех рынков, формирующих национальный рынок недвижимости. Его особенностью является большая эластичность спроса и предло-

Общество

Terra Humana

жения, связанная с тем, что товар на рынке аренды не соответствует определению товара на рынке недвижимости в части некоторых его особенностей. Здесь он в большей степени является инвестиционным товаром, чем потребительским, обладает делимостью, большей ликвидностью. Кроме того, на данном рынке выше динамика спроса и больше эластичность предложения и он в меньшей степени подвержен государственному регулированию, чем рынок недвижимости в собственности.

В настоящее время в качестве базы формирования арендной стоимости земельного участка используется ставка земельного налога, кроме этого, величина арендной

платы зависит от дифференциальной ренты, которую будет получать арендатор. Также, для более точной оценки арендных платежей, рассчитываются корректировочные коэффициенты, применяемые для базовой величины арендной платы, учитываются поправки на расположение участка (удаленность от центральной усадьбы, дорог и пр.).

Рынок недвижимости в России как важнейшая составная часть процесса воспроизводства материальных ресурсов до сих пор в полной мере не создан особенно в сфере земельных отношений. Этому препятствует монопольное положение государства в данном секторе экономических отношений.

Список литературы:

[1] Кондратьев Н.Д., Петренко В.П. Управление земельными отношениями: требования, подходы. — М.:ИНФРА — М., 2002. — 400 с.

[2] Петренко И.А. Экономика земельных отношений. — Томск, 2005. — 120 с.

[3] Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран (Аналитические материалы) / Под ред. А.А. Лазаревского. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2000. — 176 с.

[4] Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитрад-ная практика. — М.: Бизнес-школа, 1998. — 208 с.

[5] Цукерман Г.А., Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития / Пер. с англ. — М.: Тема, 1994. — 568 с.

[6] Цыганов В. Емельянов А. Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость // Рос. юстиция. — 2001, № 8. — С. 47-48.

[7] Чаусовский А.М. Собственность: институциональный аспект // Финансы, учет, банки. Вып.4. — Донецк, 2000. — С 37-42.

Управление недвижимым имуществом. Консультация юриста.

опубликовано: 19.10.2017

Новый классификатор действует с 1 января 2017 года. В комментариях к коду 68.32 указано, что эта группировка не включает деятельность служб коммунальной поддержки (сочетание услуг, таких как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности), и дается ссылка на ОКВЭД 81.10.

Вместе с тем, это не означает, что ранее управление эксплуатацией нежилого фонда предполагало осуществление ремонтных работ, вывоз мусора и охрану помещений. Ранее деятельность, связанная с чисткой и уборкой производственных и жилых помещений и оборудования, относилась к подклассу «Чистка и уборка производственных и жилых помещений, оборудования и транспортных средств» (код 74.7 ОКВЭД). Этот вид деятельности не был поименован в льготном перечне и не мог быть отнесен к деятельности по управлению недвижимым имуществом.

Таким образом, сравнительный анализ классификаторов показывает, что никаких изменений помимо самих формулировок, не привнесено. Как раньше, так и сейчас деятельность по уборке, вывозу мусора и мелкому ремонту не связана с эксплуатацией нежилого фонда.

Напротив, законодатель, попытался отграничить уборку и мелкий ремонт от эксплуатации нежилого фонда, указав, что такой вид деятельности относится к 81.10 и не входит в состав 68.32.

Кодом 81.10 предусмотрена деятельность по комплексному обслуживанию помещений. Данная группировка подразумевает комплексные услуги в части обслуживания помещений клиента и включает в себя: уборку внутренних помещений в зданиях всех типов, ремонт, охрану, удаление отходов, маршрутизацию и прием почты, услуги прачечной и сопутствующие услуги.

Вас может заинтересовать: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Пониженные тарифы страховых взносов для организаций, осуществляющих деятельность по управлению недвижимым имуществом. Есть ли изменения после 2017?

Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ организаций, применяющие УСН, осуществляющие деятельность по управлению недвижимым имуществом, предусмотренные пониженные тарифы страховых взносов. Ранее аналогичная норма содержалась подп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона N 212-ФЗ.

Таким образом, каких-либо изменений после 2017 года не произошло. Как до 2017 года, так и после, в случае, когда организация осуществляет деятельность по уборке и вывозу мусора, она не вправе применять пониженные страховые тарифы. Соответственно, если будет проведена проверка, то с такой организации будут взысканы недоплаченные страховые взносы.

Судебная практика по управлению недвижимым имуществом

Законодательство не раскрывает содержания понятия деятельности по управлению недвижимым имуществом. Вместе с тем, можно дать соответствующую оценку о содержании такой деятельности исходя из сложившейся судебной практики.

Из совокупного анализа Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014, Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2017 N Ф09-3642/17 по делу N А50-27233/2016, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 N 17АП-2747/2017-АК по делу N А50-20615/2016, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 следует, вывод, что уборка, мелкий ремонт и вывоз мусора не являются управлением эксплуатацией нежилого фонда.

Возможно, вас заинтересует подготовка правового заключения.

Подрядные работы не являются эксплуатацией

Работы по уборке территории, помещений, ремонту и покраске не относятся к управлению недвижимым имуществом, что лишает права на применение пониженного тарифа – такой вывод делается во всех судебных постановлениях.

В частности, по одному из рассматриваемых дел суд указывает, что характер заключенных Обществом договоров подряда с управляющей организацией свидетельствует о том, что Общество, выполняя условия договоров, не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по благоустройству и текущему содержанию территории, в том числе:

• по уборке территории в летний и зимний период;
• содержанию площадок для мусоросборников и мусоросборников;
• ремонту и покраске малых архитектурных форм, ограждений;
• содержанию, ремонту зеленных насаждений и уходу за ними.

Соответственно, суд сделал вывод о невозможности применения страховых тарифов, поскольку основной вид деятельности не соответствует фактически осуществляемому.

В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2016 по делу N А38-4674/2015 суд делает вывод, что юридические, бухгалтерские, экономические, кадровые услуги и подбор персонала, услуги по хозяйственной деятельности, связанные с обеспечением использования информационных систем, компьютерной техники, ремонтом и обеспечением надлежащего состояния инженерных сетей и оборудования, санитарно-технических систем центрального отопления, водоснабжения, канализации, водостоков не относятся к управлению фондом.

В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014 суд оценил представленные в материалы дела договоры подряда и пришел к выводу, что Общество выступает подрядчиком у данных управляющих организаций и получает доход по этим договорам подряда, не связанный с осуществлением своего основного вида деятельности «Управление эксплуатацией жилого фонда»

Читайте также: Услуги по разработке и проверке договоров.

Суд указал, что характер заключенных Обществом договоров подряда с управляющими организациями свидетельствует о том, что Общество, выполняя условия договоров, не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по содержанию и техническому обслуживанию, текущему ремонту инженерного оборудования и конструктивных элементов, санитарному содержанию мест общего пользования многоквартирных домов.

Как мы видим, для суда не имеет принципиального значения название договора, оценивается лишь его содержание. Если из содержания договора и представленных документов следует, что выполняются отдельные подрядные работы, то суд считает применение страховых тарифов необоснованным. Само по себе указание кода деятельности 68.32.2 не свидетельствует о факте осуществления деятельности по управлению имуществом.

В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 N 17АП-12493/2015-АК по делу N А50-5619/2015 суд пришел к выводу, что общество не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по содержанию и техническому обслуживанию, текущему ремонту инженерного оборудования и конструктивных элементов, санитарному содержанию мест общего пользования многоквартирных домов.

Деятельность по управлению недвижимым имуществом должна включать в себя взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг

Вся судебная практика указывает, что деятельность по управлению недвижимым имуществом должна включать в себя взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг. Иными словами, управление эксплуатацией предусматривает некоторые посреднические услуги, а не выполнение работ по ремонту напрямую. Особенно наглядные выводы делаются в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2017 N Ф09-3642/17 по делу N А50-27233/2016.

Вас может заинтересовать: Представительство в арбитражном суде.

В вышеуказанном постановлении суд указывает: согласно представленным в материалы дела договорам об оказании услуг по эксплуатации здания, общество (исполнитель) обязалось оказывать услуги/работы по техническому обслуживанию инженерных систем (обслуживание лифтов и эскалаторов, обслуживание автоматических дверей, обслуживание пожарной сигнализации и систем пожаротушения, обслуживанию систем вентиляции, дымоудаления и кондиционирования, техническому обслуживанию оборудования ТИП и узла тепловой энергии, обслуживанию системы электроснабжения, обслуживанию систем отопления, обслуживанию систем водоснабжения и канализации, обслуживанию шлагбаума на въезде на парковку), уборку и благоустройство, организацию охраны в нежилых помещениях и помещениях общего пользования в торговом центре.

Из содержания указанных договоров также следует, что заказчик (общество «Еврокапитал-УК»), действуя от своего имени и в интересах всех правообладателей помещений, расположенных в торговом центре, на основании агентских договоров, поручает исполнителю осуществлять услуги по организации обслуживания, включая периодический осмотр, планово-предупредительные работы, сезонные работы, текущий и аварийный ремонт инженерных систем и коммуникаций торгового центра; услуги по организации уборки и благоустройства торгового центра; услуги по организации охраны торгового центра; услуги по обслуживанию систем электроснабжения, отопления, водоснабжения, и канализации торгового центра, эксплуатационные услуги на дорогостоящий ремонт (п. 1.2 договоров).

Согласно договоров об оказании услуг по эксплуатации здания общество оказывало услуги по техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования, деятельность по обеспечению работоспособности электрических сетей, деятельность по обеспечению работоспособности тепловых сетей; по организации уборки и благоустройства торгового центра, услуги по организации охраны торгового центра, а не деятельность по управлению недвижимым имуществом (нежилым фондом), при этом доход общество получало за обслуживание по договору за оказание услуг по эксплуатации торгового центра, то есть предметом договора фактически является выполнение работ, оказание услуг по ремонту, техническому, хозяйственному обслуживанию и охране торгового центра; ни в представленных договорах, ни в приложениях к ним не содержится указания на оказание услуг по надзору за состоянием и эксплуатацией зданий и инженерных систем в соответствии с положениями норм действующего законодательства.

Работники не должны состоять преимущественно из уборщиков

Суды также обращают внимание и на состав работников. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 суд дает оценку штатным расписаниям Общества за период 2013-2015 годы, которыми предусмотрено, что большинство сотрудников являются операторами клининга (уборщиками) — от 12 до 16 сотрудников и сотрудниками службы эксплуатации (4 слесаря-сантехника, 4 электромонтера и т.д.).

Передача объекта эксплуатации и технической документации обязательна

Согласно части 3 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ в случае привлечения эксплуатирующей организации собственник здания, или лицо, владеющее зданием на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации (ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие доказательств передачи вышеуказанной документации также расценивается судами как отсутствие деятельности по управлению эксплуатацией.

Признание подрядных работ эксплуатацией имущества

Судебная практика, подтверждающая такую позицию, отсутствует. Все без исключения суды пришли к выводу, что работы по уборке, мелкому ремонту, вывозу мусора и т.п., не связаны с управлением нежилым (жилым) фондом, и не дают права на применение пониженных страховых тарифов.

Вывод:

Для применения пониженных тарифов необходимо избежать услуг, касающихся уборки, мелкого ремонта, вывоза мусора, охраны, удаления отходов, получения почты и иных сопутствующих услуг, либо сделать таким образом, чтобы доля дохода от оказания таких услуг не превысила 30% от общего числа доходов.

Основная цель договора по управлению эксплуатацией – обеспечение нормального функционирования за счет взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг, сторонними подрядными организациями.

Таким образом, во избежание разногласий с налоговым органом целесообразно изменить штатное расписание, перезаключить трудовые договоры, а также отказаться от первоначального текста договора.

Если не осуществить данные действия, то применение страховых тарифов будет признано необоснованным как за нынешний период, так и за период до 2017 года. Соответственно, налоговый орган начислит страховые тарифы без применения пониженных ставок и произведет их взыскание. Кроме того, будут применены штрафные санкции за несвоевременную уплату страховых взносов.

Возможно вас заинтересует услуга: Консультация налогового юриста.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Читайте также

ОКВЭД управление недвижимым имуществом \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу ОКВЭД управление недвижимым имуществом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: ОКВЭД управление недвижимым имуществом Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 58 «Пониженные тарифы страховых взносов для отдельных категорий плательщиков страховых взносов в переходный период 2011 — 2027 годов» Федерального закона «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования»
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Учреждение в проверяемом периоде находилось на УСН и осуществляло деятельность по управлению недвижимым имуществом (код ОКВЭД 70.32). Фонд оплаты труда сотрудников и фонд уплаты страховых взносов на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством учреждения формировался из нескольких источников: субсидий на выполнение муниципального задания, поступлений от оказания услуг, — при этом бюджетные субсидии составляли основную часть доходов учреждения. При определении доли доходов от основного вида деятельности — деятельности по управлению недвижимым имуществом — субсидии и иные виды целевого финансирования, выделенные учреждению, включаются в общую долю доходов, но не учитываются при определении суммы доходов от основного вида экономической деятельности, поскольку они не являются доходом от реализации продукции или оказания услуг. ПФР сделало обоснованный вывод о несоблюдении плательщиком условий для применения пониженного тарифа страховых взносов, предусмотренного п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ, так как он применяется только при исчислении страховых взносов с фонда оплаты труда, источником финансирования которого являлись налогооблагаемые доходы хозяйствующего субъекта. Кроме того, организационно-правовая форма плательщика «муниципальное автономное учреждение» является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в применении пониженных тарифов страховых взносов. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 58 «Пониженные тарифы страховых взносов для отдельных категорий плательщиков страховых взносов в переходный период 2011 — 2027 годов» Федерального закона «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования»
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Организация оказывала следующие услуги: аварийное обслуживание, техническое обслуживание, вывоз ТБО. В целях применения пониженной ставки страховых взносов организация указала в качестве основного вида деятельности управление недвижимым имуществом, однако Пенсионный фонд РФ и суд пришли к выводу, что осуществляемая организацией деятельность согласно ОКВЭД относится к управлению эксплуатацией жилого фонда и не дает права на применение пониженного тарифа страховых взносов. Организация представила в Фонд уточненные данные, в которых указала в качестве вида деятельности, дающего право на льготную ставку, строительство, поскольку к этой группе видов деятельности согласно ОКВЭД относятся производство санитарно-технических работ и производство электромонтажных работ, которым соответствовали оказанные обществом услуги. Не оспаривая данное обстоятельство, суд тем не менее пришел к выводу, что осуществляемая обществом деятельность не относится к строительству, а также указал, что суммирование между собой доходов от разных видов деятельности для целей определения наличия права на применение пониженного тарифа страховых взносов недопустимо.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: ОКВЭД управление недвижимым имуществом

Нормативные акты: ОКВЭД управление недвижимым имуществом

управление недвижимым имуществом — это… Что такое управление недвижимым имуществом?

управление недвижимым имуществом

property management

Большой англо-русский и русско-английский словарь. 2001.

• управление недвижимостью
• управление нефтеперерабатывающим заводом

Смотреть что такое «управление недвижимым имуществом» в других словарях:

• Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом — любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или… …   Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

• УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПОДОПЕЧНОГО, ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ — управление недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного по доверенности органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенный этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом …   Большой экономический словарь

• Управление многоквартирными домами — О совместном управлении одной и той же территории несколькими государствами см. Кондоминиум (международное право) Кондоминиум (лат. con вместе и dominium владение) совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом, но также и… …   Википедия

• ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ — в соответствии со ст. 895 ГК по договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий… …   Юридический словарь современного гражданского права

• договор доверительного управления имуществом — договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а др. сторона обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя… …   Большой юридический словарь

• Договор доверительного управления имуществом — (англ. contract of trust control of property) в РФ гражданско правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (учредитель управления) передает др. стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное… …   Энциклопедия права

• ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ — договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

• УНИ — управление недвижимым имуществом управление промышленности нерудных ископаемых установка для проверки навигационного индикатора Уфимский нефтяной институт …   Словарь сокращений русского языка

• АДМИНИСТРАЦИЯ НАСЛЕДСТВА — ESTATE SETTLEMENTПри управлении наследственным имуществом первоочередными обязанностями управляющего наследством (администратора наследства) являются следующие: исполнение воли и указаний, содержащихся в завещании; соблюдение всех требований… …   Энциклопедия банковского дела и финансов

• Девелопер — (Develop) Содержание Содержание 1. Профессия 2. Девелопер — проявитель Девелопер — это развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать. Может использоваться в следующих значениях: Девелопер — это специалист, занимающийся… …   Энциклопедия инвестора

• УНИ — управление недвижимым имуществом УНИ УФНИ Уфимский нефтяной институт после: УГНТУ г. Уфа, образование и наука, энерг. УНИ Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. С. Пб.: Политехника, 1997. 527 с. УФНИ …   Словарь сокращений и аббревиатур

Сущность и современные проблемы государственного управления недвижимым имуществом организаций Российской Федерации

Недвижимое имущество организаций (далее – НИО) составляет основу национального богатства любого государства и благосостояния его жителей, в связи с этим экономический рост и устойчивое развитие государства в значительной мере связываются с научно-обоснованным выбором решений по эффективному и результативному распоряжению НИО на всех управленческих уровнях – федеральном, региональном и уровне отдельных организаций. Тем самым НИО выполняет важнейшую социально-экономическую функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества.
Под недвижимым имуществом (недвижимостью) согласно ст. 130 ГК РФ понимаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и некоторые другие объекты. Важной особенностью недвижимого имущества является неразрывная связь с землей, при этом земельные участки также рассматриваются в качестве значимого объекта недвижимости. Основным признаком, отличающим недвижимость от движимого имущества, является обязательная государственная регистрация объектов.
Управление НИО в соответствии с классической теорией менеджмента должно включать: формирование количественной характеристики и классификации объектов НИО как управляемой системы; распределение полномочий между субъектами управляющей системы; установление стратегических целей и тактических задач управления; определение (измерение) критериев качества и эффективности; формирование функций управления: планирования, контроля, мотивации, принятия и актуализации управленческих решений [19]. Классификация НИО как объекта управления, определяется многими признаками, основными из которых являются: виды недвижимого имущества (земельные участки, объекты капитального строительства и другое), виды собственности (государственная, частная), целевое использование в производстве или потреблении, направления использования (коммерческое, социальное, культура, экология и другие).
Сущность управления имуществом в самом общем понимании представляет собой целенаправленное воздействие на объекты имущества. Содержание управления недвижимым имуществом можно рассматривать как отдельный вид предпринимательской деятельности и как часть сектора управления экономикой. В научной литературе понятие «управление недвижимым имуществом» в большинстве случаев трактуется в узком отраслевом смысле как перевод объекта недвижимости из начального в заданное состояние лучшим способом в нестабильной внешней и внутренней среде [12]; управленческая деятельность, связанная с недвижимостью и направленная на здания, комплекс зданий, земельные участки и другие объекты, включающая постановку целей и определение задач планирования, организацию, исполнение и контроль за решениями с последующим определением путей их достижения [2; 10] и подобные определения, в основном сводящиеся к эксплуатации недвижимости с целью получения полезного эффекта.
В широком смысле государственное управление недвижимым имуществом представляет собой важную часть государственного управления социально-экономическим развитием государства как его материальную основу. Государственное управление в целом, по мнению ученых, включает: сознательный, организующий, регулирующий процесс, направленный на упорядочение общественной жизнедеятельности людей и государства в целом [3; 21; 30]; профессиональное нормативно-регламентирующее управление жизнедеятельностью общества и государства в форме общественных услуг [6; 15; 18; 25; 27; 28], т.е. управление, охватывающее все стороны деятельности государства по достижению общественных целей. В отношении развития экономики общее государственное управление формирует государственное управление экономикой, представляющее собой управление со стороны государственных органов, охватывающее экономическую стратегию и политику достижения экономических целей, выработку и соблюдение правил хозяйствования, а также управление государственным сектором экономики [24]. НИО в масштабах государства, как необходимый фактор общественного производства является, соответственно, одним из объектов государственного управления экономикой и образует его самостоятельную часть, включая прямое управление государственным НИО и регулирование недвижимого имущества всех остальных видов собственности.
Однако исследований по всеобъемлющему осмыслению управления имуществом в государственном масштабе недостаточно. В этом отношении можно выделить труды А.А. Завьялова [13], в которых произведен комплексный анализ всей системы государственного управления недвижимого имущества Российской Федерации как совокупности принципов, механизмов и моделей управления недвижимым имуществом. Вместе с тем, выводы, представленные в данной работе [12], требуют дальнейшего развития в современных условиях.
Имеется множество работ, раскрывающих некоторые составные элементы всего недвижимого имущества. В частности, в трудах, посвящённых управлению государственным недвижимым имуществом, государственной собственностью [17; 22], исследуются направления развития государственного недвижимого имущества в изменяющихся условиях, определяется его эффективная структура, пути сокращения нерациональных бюджетных расходов; построение механизмов развития государственного сектора экономики; совершенствование учета объектов собственности и подобное. Комплексные подходы к управлению недвижимым имуществом регионов представлены в исследованиях [5; 22; 29], в которых сделаны выводы, связанные с функционированием системы экономического развития земельно-имущественного комплекса территории и нахождением путей его эффективного использования [29], развитием теоретических положений, методологических основ и инструментария управления собственностью на территории региона для обеспечения его экономического роста [5; 22]. Однако в данных работах производится анализ только отдельного направления развития НИО и не содержится анализа комплексной системы государственного управления НИО в целом.
Учитывая теоретические наработки по данному вопросу, автором уточнено определение государственного управления недвижимым имуществом организаций, которое в широком смысле понимается как целенаправленное воздействие управляющих систем на объекты недвижимого имущества в масштабах государства для достижения результативности и эффективности его создания, использования, сохранения, совершенствования и приумножения на всех уровнях управления, начиная от микроуровня отдельной организации как самостоятельного хозяйствующего субъекта и завершая макроуровнем управления недвижимым имуществом государства в целом, при этом собственник недвижимого имущества проводит прямое управление, а государственные органы осуществляют регулирующие функции.

Решения SAP: Управление недвижимым имуществом

Компонент системы SAP для гибкого управления недвижимостью (SAP RE-FX) позволяет выполнять потребности в управлении недвижимостью, обеспечивая максимальное представление всех бизнес-транзакций, связанных с такой недвижимостью.

Данное решение обеспечивает определенные возможности:

• Управление недвижимостью

  Двунаправленное представление мастер-данных (архитектурные данные и эксплуатационные данные) позволяет легко создавать все типа объектов недвижимости и управлять ими (предприятие, земля, здание, арендованное помещение или пространство).

• Управление контрактами

  Этот модуль позволяет управлять всеми контрактами для объектов недвижимости в вашем портфолио:

  • Контракты с недвижимостью категории «полученная в аренду» (например, коммерческая, жилая, внутренняя).
  • Контракты с недвижимостью в категории «сданная в аренду» (например, коммерческая, жилая, внутренняя).
  • Общие контракты с заказчиком (например, сервисные контракты с арендатором).
  • Общие контракты с вендором (например, контракты на техобслуживание с поставщиком услуг).
  • Контракты по основному счету (например, резервирование для сервисных издержек).
  • Соглашения об обеспечительных депозитах.

  Можно привязать любое количество объектов аренды от различных предприятий, зданий или компаний к одному, отдельно взятому контракту. При назначении условий контракта можно группировать назначенные объекты в группы объектов.

• Управление пространством

  Управление площадями и помещениями позволяет учитывать нестандартные архитектурные сооружения, варианты использования, а также техническую инфраструктуру и особенности. Можно гибко выделять площади и сдавать их в аренду (выделяя их при этом из общего большого пространства). Кроме того, обмен данными с внешними графическими системами позволяет представлять управляемые объекты недвижимости визуально.

• Получение в аренду

  Кредитная сторона вопроса при получении объектов в аренду позволяет контролировать наличные платежи арендодателю и регистрацию издержек.

• Управление бизнес-процессами, связанными с объектами недвижимости

  В процесс управления недвижимостью присутствуют нижеуказанные важные процессы, которые интегрированы в функциональность данного компонента SAP:

  • Регистрация хозяйственных операций с активами (недвижимостью) и формирование отчетов.
  • Контроль за объектами недвижимости (планирование расходов, присвоение операций между компаниями, урегулирование издержек, учет по центрам прибыли).
  • Планирование и контроль за проектами строительства новых объектов недвижимости, их техобслуживания и модернизации.
  • Обработка договоров поставки и управление облиго по эксплуатации и техобслуживанию объектов недвижимости.

Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

1. ОКВЭД 2 (с изменениями 2020)
2. Код ОКВЭД 68: Операции с недвижимым имуществом
3. Код ОКВЭД 68. 3: Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
4. Код ОКВЭД 68.32: Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

Код ОКВЭД	Расшифровка вида экономической деятельности
68. 32	Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

Эта группировка включает:

— деятельность учреждений по сбору арендной платы

Эта группировка не включает:

— деятельность в области права, см. 69.10;

— деятельность служб коммунальной поддержки (сочетание услуг, таких как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности), см. 81.10;

— управление объектами, такими как военные базы, тюрьмы и прочие объекты (кроме компьютерного управления объектами), см. 81.10

Источник: Приказ Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст «О принятии и введении в действие Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД2) ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2) и Общероссийского классификатора продукции по видам экономической деятельности (ОКПД2) ОК 034-2014 (КПЕС 2008)» (с изменениями на 12 февраля 2020 года)

Управление недвижимостью, Inc | Хэвлок, Ньюпорт, Морхед-Сити, Нью-Берн, Кейп-Картерет, Суонсборо, Мэйсвилл и Джексонвилл

Почему аренда от Real Estate Management Inc?

Как потенциальный арендатор, вы хотите знать, на какие услуги вы можете рассчитывать при аренде у Real Estate Management Inc. Мы гордимся нашими услугами арендаторов и постоянно стремимся облегчить вам жизнь.

Отправить запрос на техническое обслуживание

Отправьте запрос на обслуживание.Обратите внимание, что запросы рассматриваются с понедельника по пятницу с 9:00 до 17:00, кроме праздничных дней.

Оплачивайте ренту онлайн

Преимущества

После регистрации вы можете:

• Просматривать и оплачивать счета в любое время (24/7)
• Просматривать и оплачивать счета из любого места (с любого компьютера с подключением к Интернету)
• Настроить автоматическую оплату
• Подпишитесь на автоматические напоминания по электронной почте
• Просмотрите историю платежей

Convenience

Вы когда-нибудь смотрели в календарь и внезапно понимали, что арендная плата должна быть оплачена в тот же день? Или, что еще хуже, это было несколько дней назад, а теперь уже поздно? С онлайн-оплатой аренды эти опасения остались в прошлом. Просто подключитесь к компьютеру, и всего через несколько минут ваша арендная плата будет выплачена! Или устраните все сомнения и внесите платеж заранее, чтобы арендная плата выплачивалась автоматически. И это в дополнение к тому, что вам не нужно выписывать чеки, адресовать конверты или искать / покупать марки …

Безопасность

В мире, где финансовые хищники в Интернете кажутся все более и более распространенными, мы понимаем, если у вас есть какие-либо сомнения относительно входа в информация о банковском счете онлайн. Но не бойтесь! Ваша информация защищена паролем, и все транзакции зашифрованы и безопасно передаются.

Управление недвижимостью, Inc | Хэвлок, Ньюпорт, Морхед-Сити, Нью-Берн, Кейп-Картерет, Суонсборо, Мэйсвилл и Джексонвилл

ПЕРСПЕКТИВЫ АРЕНДАТОРОВ

На участке будет вывешена вывеска. Мы разместим ваш дом в Базовом реферальном списке жилищного фонда, на нашем веб-сайте, в службе множественного листинга для вашего региона, и у вас будет возможность внести свой дом в список военных по собственнику за дополнительную плату.

При нахождении арендатора их просят заполнить заявку на аренду, и их кредит проходит через кредитное бюро, наряду с криминальным прошлым и общенациональным поиском выселения, их рекомендации по аренде и работе проверяются и оцениваются.

После утверждения арендатора просят подписать договор аренды сроком на 1 год и внести залог в течение 48 часов. Дата заселения установлена, и арендатор уплачивает пропорциональную сумму арендной платы до заселения помещения.

Инспекция переезда будет завершена после того, как арендатор включит коммунальные услуги на свое имя.

СБОР АРЕНДЫ

Арендная плата может быть оплачена чеком, денежным переводом, или арендатор может установить автоматическое снятие средств.

Арендную плату необходимо вносить в наш офис до 5 числа каждого месяца.После 5-го числа к счету добавляется 5% -ая плата за просрочку платежа, и отправляется позднее уведомление.

15-го числа, если арендная плата не будет оплачена, с вами свяжутся и мы обсудим ваши варианты.

Между 7-м и 10-м доходами и компьютеризированными отчетами арендодателям выплачиваются. Любой ремонт, сделанный в предыдущем месяце, и плата за управление будут вычтены из арендной платы.

Выплаты арендодателем могут быть отправлены вам по почте, или мы можем обработать прямой перевод в выбранный вами банк.

ИНСПЕКЦИИ

Мы проводим проверку при заселении и выезде с каждым арендатором.

Мы проезжаем по каждой собственности ежемесячно.

Мы проводим внутренний осмотр каждые 6 месяцев и предоставляем отчет с фотографиями вашей собственности.

РЕМОНТ

Наша компания поддерживает деловые отношения со всеми подрядчиками, включая сантехников, отопление / воздух, электриков и генеральных подрядчиков. Если сумма превышает 100 долларов США, мы пытаемся связаться с владельцем до предоставления разрешения подрядчику.Если ремонт считается экстренным и были предприняты все попытки связаться с владельцем, решение будет принято менеджером недвижимости, и с владельцем свяжутся по почте.

Агент доступен 24 часа в сутки, семь дней в неделю для экстренных случаев

Обязанности менеджера по недвижимости

В управлении недвижимостью у управляющего недвижимостью или управляющей компании есть четыре основные области ответственности:

• Маркетинг и финансы
• Арендатор и занятость
• Помещение
• Администрация и управление рисками

Управляющий недвижимостью является партнером владельца в обеспечении максимальной отдачи от инвестиций в недвижимость за счет эффективного выполнения этих четырех функциональных областей ответственности.Компания по управлению имуществом действует в лучших интересах владельца, поддерживая собственность, удерживая ее арендаторами, собирая арендную плату, улучшая бюджет и ведя записи.

Многие профессионалы в сфере недвижимости обратили внимание на управление недвижимостью и передумали, когда полностью осознали объем задач управления и ведения документации. Это определенно ниша для более подробных и отзывчивых в профессии.

Маркетинг и финансы

Управление недвижимостью предполагает понимание операционных расходов и составление бюджета.На основе этой информации устанавливаются соответствующие арендные ставки, уравновешенные текущим рынком и тем, что он будет поддерживать в виде арендной платы. Требуется твердое знание местности и конкурентоспособной арендуемой недвижимости.

Управляющий недвижимостью может порекомендовать владельцу маркетинговые программы, специальные акции и другие рекламные стратегии, чтобы максимально увеличить заполняемость и арендные ставки. Регулярная финансовая отчетность собственникам обязательна. Понимание финансовой отчетности, прибылей и убытков, налогов на прибыль и составления бюджета — все это очень важно для управляющего недвижимостью.

Арендатор и размещение

Понимание потребностей арендаторов важно для этой функции. Заставить их переехать — это только начало. Затем управляющий недвижимостью должен отвечать на их запросы, отслеживать их действия в отношении требований к аренде, своевременно собирать арендную плату и постоянно оценивать удовлетворенность арендаторов удобствами собственности по сравнению с тем, что они конкурируют за аренду недвижимости в этом районе. Нежелательная задача выселения за нарушения или неуплату также является частью этой функции.

Управление недвижимостью

Управление недвижимостью — это также физическое управление строениями и открытыми площадками. Ландшафтный дизайн, электричество, сантехника, крыша, стены, бытовая техника и многое другое являются частью физической собственности. Управляющий недвижимостью должен поддерживать отношения с подрядчиками и ремонтными компаниями, планировать капитальные затраты и контролировать качество всех ремонтов и технического обслуживания.

Эта функция связана с финансовой частью, поскольку некоторые улучшения потребуют значительных капитальных затрат и составления бюджета.Это связано с управлением арендаторами и занятостью, потому что для удержания арендаторов важно иметь недвижимость в хорошем состоянии.

Администрирование и управление рисками

Это файлы и записи, являющиеся частью функции управления имуществом. Федеральные органы власти, правительства штата и местные органы власти обладают определенной юрисдикцией в отношении деятельности по управлению недвижимым имуществом. Для всех них должны быть соблюдены определенные требования к отчетности. Тщательный учет для бухгалтерского учета и налогов является обязательным.

По причинам ответственности все действия и взаимодействия с арендаторами должны регистрироваться и сохраняться в течение определенных периодов. Хотя это также связано с финансовыми функциями, в большинстве штатов существуют очень жесткие требования в отношении использования средств, выплачиваемых арендаторами для выплаты собственникам.

В штате Нью-Мексико на долю управления недвижимостью приходится наибольшее количество жалоб потребителей и дисциплинарных мер со стороны комиссии по недвижимости. В отличие от большинства сделок с недвижимостью, когда вы представляете одну из сторон сделки, управление имуществом включает в себя взаимодействие с владельцами и арендаторами собственности.На управление имуществом в штате НМ также приходилось больше всего приостановлений лицензий. Сложность и динамика отношений с собственниками и арендаторами увеличивают риск.

Существует гораздо большая сложность, включая отдельный трастовый счет в NM, для получения, управления и выплаты арендной платы и оплаты расходов. Даже при выборе ремонтных компаний вы можете столкнуться с жалобами владельцев на то, что вы проявляете предвзятость, которая увеличивает их расходы на техническое обслуживание. Зона отдыха с большим количеством сдаваемых внаем домов и кондоминиумов может показаться хорошим местом для практики управления недвижимостью. Однако, изучив проблемы, вы можете обнаружить, что предпочли бы взять больше свободного времени.

Те, кто рассматривает специализацию в управлении недвижимостью, должны понимать требования и иметь хорошее представление о том, что они смогут выполнить их все эффективно и с удовольствием. Это не так просто, как продать недвижимость.

15 советов по управлению недвижимостью для предпринимателей, ищущих пассивный доход от недвижимости

Ноябрь 14, 2017 Читать 13 мин

Мнения, высказанные предпринимателями, участников являются их собственными.

Если вы домовладелец или просто хотите заработать на недвижимости, очень важно понимать, как правильно управлять недвижимостью. Дело не только в том, чтобы знать, как исправить то, что сломается. Как управляющий недвижимостью, особенно как новый домовладелец, вы будете вынуждены носить много шляп. То, как вы управляете этой собственностью, либо повысит, либо уменьшит ваши шансы на успех.

Предприниматели стали одержимы арендой собственности, а не только долгосрочной арендой.Рост популярности AirBnB и стремление преобразовать квартиры и дома в краткосрочную временную аренду потрясает мир недвижимости. Если вы хотите ввязаться в драку, прислушайтесь к советам управляющих недвижимостью, которые доминируют в сфере краткосрочной аренды.

В то время как краткосрочная аренда неуклонно растет, долгосрочная аренда также долгое время была источником Святого Грааля всех доходов: пассивным доходом. Недвижимость — яркий пример одного из лучших способов получения пассивного дохода от реальных активов, стоимость которых со временем увеличивается.Лучшая часть? Даже если вы откладываете 15 или 20 процентов на недвижимость, вы все равно получаете 100 процентов дохода от аренды. Музыка для твоих ушей, правда?

Что не так очевидно или однозначно, так это то, как вы собираетесь управлять этой собственностью. Если у тебя нет времени, нет проблем. Найдите хорошего местного управляющего, который позаботится обо всех деталях за вас. Если у вас есть время, и вы только начинаете, то вы, вероятно, захотите сэкономить на огромных гонорарах, которые часто взимаются с управляющих компаний, которые берут на себя бразды правления.Но лучше будьте готовы потратить время, потому что вам будет нелегко сделать это.

Хотя есть, вероятно, сотни советов по управлению собственностью для управления плотным судном, так сказать, следующие 15 советов помогут вам повысить свой набор навыков. Цель? Умело управляйте всем опытом. Мы говорим не только о поиске подходящих арендаторов и установлении правильной цены, но и о создании здоровой и яркой среды, в которой вы не стремитесь выжать все до последней копейки из своих гостей или долгосрочных арендаторов и чтобы все было в порядке. дом работает и не находится на грани поломки или поломки.

То, как вы поступите, будет отличать вас в хорошем или в плохом смысле. В моем разговоре с Майклом Джозефом и Томом Фельдхузеном, соучредителями InvitedHome, мне была предоставлена ​​четкая возможность доступа в мир управления собственностью от пары, которая построила небольшую империю на истинных основополагающих ценностях, используя валюту доверия, систематизируя и оцифровка важнейших процедур в течение десятилетия роста.

Связано: Покупка арендуемой собственности до конца года: почему и как

Как правильно управлять собственностью.

Правильное управление собственностью — это прозрачность, упорный труд и общение. В конце концов, вы должны установить правильные ожидания, приложив все усилия и убедившись, что у вас есть открытые линии связи. Один из способов попасть в горячую воду — это если вы ошиблись в своих ожиданиях и не смогли общаться.

Например, когда дело доходит до краткосрочной аренды, если вы описываете функцию, которой нет в собственности, это еще не конец света.Но если вы не сообщите об этой ошибке гостю и позволите проблеме усугубиться, у вас может возникнуть серьезная проблема, которая, скорее всего, приведет к жалобе. Общение здесь является ключевым. Каждый спор может быть разрешен с помощью надлежащего общения и определения проблемы, которую необходимо решить.

Если вы хотите сделать это правильно, вы можете сделать это в одиночку или вы можете прочесать территорию в поисках опытного управляющего недвижимостью, который поможет снять часть давления.Джозеф и Фельдухсен говорят, что вы смотрите на ставки управления недвижимостью примерно от 10 до 30 процентов и выше от валовой арендной платы, в зависимости от уровня управления, который вы ищете. Когда дело доходит до краткосрочной аренды на время отпуска, здесь все еще есть значительные преимущества, даже если вам поможет команда по управлению недвижимостью.

Джозеф и Фельдхузен также говорят мне, что есть правильный и неправильный способ фактически управлять этой собственностью. И хотя существует множество отличных советов по управлению недвижимостью, эти 15 имеют решающее значение для правильного управления вашим домом, кондоминиумом или квартирой. Если ваш дом больше похож на гостиничный бизнес, вы обязательно пожнете плоды. На AirBnB это означает стать суперхостом.

Другие платформы, на которых вы можете сдавать свой дом в аренду или рекламировать его, имеют аналогичные индикаторы награды, такие как TripAdvisor. Смысл? Правильно управляя им, вы не только неуклонно увеличиваете свой бизнес за счет рефералов и отличных отзывов, но и зарабатываете такие аккредитации, как эта, и многие другие на различных платформах, таких как VRBO или HomeAway, FlipKey и TripAdvisor, как несколько примеров.

Связано: 5 причин, почему вы должны покупать недвижимость в аренду

1. Познакомьтесь со своим домом

Когда вы впервые покупаете новую недвижимость, вашим первым шагом должно быть действительно знакомство с домом и всем остальным системы, из которых состоит дом. У каждой домашней системы есть определенный интервал обслуживания и срок службы. Последнее, что вам нужно, когда вы сдаете дом в аренду, — это отказ одной из этих систем, причиной которого является отсутствие профилактического обслуживания или ухода.

Услуги, такие как Home Manager и Breezeway, позволяют домовладельцам и управляющим имуществом лучше отслеживать домашние системы и заботиться о профилактическом обслуживании. Ведущие компании по управлению недвижимостью, такие как InvitedHome Джозефа и Фельдхусена с ее программным обеспечением HomeCraft, на протяжении многих лет разрабатывали собственные системы. Смысл? Если вы подумываете о управляющем недвижимостью, выясните, какое программное обеспечение они используют для управления обслуживанием дома.

Связано: 6 преимуществ инвестирования в недвижимость для опытных предпринимателей

2.Планируйте реинвестирование в свой дом

Если вы используете свой дом в качестве сдачи в аренду на время отпуска, вы должны запланировать реинвестирование в него части дохода, полученного от дома в течение года. Это будет поддерживать ваш дом в идеальном состоянии и отличной форме при сдаче его в аренду. Помните, чем больше у вас будет гостей, тем больше «пользы» вы получите от дома, квартиры или квартиры. Это особенно верно, если у вас есть роскошный дом, и люди платят большие деньги за его аренду.

Связано: 4 усвоенных принципа ведения бизнеса Как стать богатым в сфере недвижимости к 30 годам

3.Составьте финансовый план

Поймите, что ваш дом, скорее всего, будет приносить доход, который зависит от трех ключевых факторов.

• Конкретное местоположение в пределах пункта назначения
• Уровень роскоши дома
• Его размер и удобства

Профессиональные управляющие компании по аренде на время отпуска используют данные для точного прогнозирования дохода от дома. Без доступа к этим данным вам придется проявлять должную осмотрительность и просматривать сайты в Интернете и изучать рейтинги.Однако рекламируемые тарифы не всегда являются прогнозом дохода, который вы можете ожидать получить, и вы будете далеки от информации, касающейся заполняемости.

Связано: 4 эффективных способа, которыми недвижимость может сделать вас миллионером

4. Работа со знающим агентом по недвижимости

Знания риэлтора в сфере аренды на время отпуска часто различаются. Некоторые имеют отличное представление об отрасли из первых рук. Другие почти ничего не знают об этом.И хотя они могут предложить советы по управлению недвижимостью, независимо от их опыта, важно, чтобы вы работали с агентами, которые разбираются в бизнесе, особенно на ранних этапах поиска, покупки и управления домами, которые предназначены для использования в качестве отпуска. аренда.

Связано: 10 лучших рынков США для обогащения за счет недвижимости

5. Проконсультируйтесь с несколькими управляющими недвижимостью

Перед тем, как нанять управляющего недвижимостью, особенно того, который управляет арендой на время отпуска, обязательно собеседуйте несколько компаний.Есть ли у них местное присутствие? Какая у них репутация? Занимают ли они высокие позиции в поисковых системах, таких как Google, по запросам, относящимся к вашей конкретной области? Узнайте, как компания по управлению недвижимостью подходит к этим трем ключевым областям для управления вашим домом:

• Максимизация доходов, получаемых от дома
• Уход за вашим домом и обеспечение отличных впечатлений, когда вы приедете в город
• Обеспечение прозрачности и честное общение

По теме: Как эти 3 предпринимателя создают империи Airbnb, чтобы бросить свою повседневную работу

6. Предоставьте простые в использовании инструкции

Когда гости уезжают в отпуск и снимают дом, они не хотят тратить все свое время на выяснение того, как им пользоваться. Сделайте для них это просто. Как вы используете аудио / видео системы? А как насчет телевизора, кабельного или Apple TV? Как насчет музыкальных систем или прачечной? Великие компании по управлению недвижимостью на самом деле подробно расскажут обо всем этом, чтобы вам не пришлось делать это самостоятельно. Но если вы делаете это самостоятельно, будьте предельно внимательны и дотошны.

Связано: Хозяйка Airbnb, заработавшая 61 000 долларов за 9 месяцев, теперь сталкивается с выселением, Правила судьи

7. Обеспечьте надлежащий уровень инвентаря

Одна из главных причин, по которой гости снимают дома и путешествуют группами, заключается в том, что они могут готовить и есть вместе. Одни из лучших воспоминаний связаны с едой и ужином для гостей. Так что не мешайте этому из-за отсутствия предметов первой необходимости. Правильно заполните кухню и другие предметы домашнего обихода, чтобы убедиться, что все в порядке.Если вы не уверены, найдите отличную компанию по управлению недвижимостью, которая поможет вам определить, чего не хватает.

Связано: Кошмар Airbnb «Скваттер»: нужна ли экономика совместного использования в капитальном ремонте системы безопасности?

8. Стратегически подходите к использованию в личных целях

Пиковые периоды для аренды на время отпуска, которые обычно связаны либо с летним, либо с зимним сезоном, иначе известным как высокий сезон, и приносят от 2х до 3х доходов, иногда даже больше. Если вы собираетесь остаться дома, подходите к этому стратегически.Не занимайте слишком много времени в календаре в часы пик, так как вы рискуете снизить доходы, которые потенциально могут быть получены. Постарайтесь как можно дольше придерживаться межсезонья.

По теме: Сколько вы могли бы заработать на Airbnb? Этот калькулятор вам подскажет.

9. Думайте о своем доме как о гостиничном бизнесе

Если вы сдаете дом в аренду, относитесь к нему как к гостиничному бизнесу. Забота и внимание, которые большинство прекрасных отелей вкладывают в свои помещения и номера, не имеют себе равных.Компания по управлению недвижимостью может помочь вам в этом, но если вы идете в одиночку, вам нужно искреннее желание доставить удовольствие своим гостям. Относитесь к ним как к друзьям или семье. Если вам кажется, что это больше мешает, то не стоит управлять гостями, потому что ваши отзывы в конечном итоге будут отражать полученный негативный опыт.

Связано: Как две «старые» туристические платформы побеждают Airbnb

10. Будьте реалистичны в своих ценах

Одна из самых больших ошибок, которые совершают домовладельцы, а иногда даже управляющие недвижимостью при сдаче в аренду дом — установить слишком высокие цены.Будьте реалистичны в своем подходе. Проведите исследование. Проверьте, что другие взимают, и завышите цену для вашего дома. Найти эту золотую середину может быть сложно, но это уловка, если вы хотите иметь высокую заполняемость. Это один из советов по управлению недвижимостью, который может сделать или сломать ваш год, когда дело доходит до финансового роста.

Связано: Добро пожаловать, Гость: компания, которая помогает управлять и поддерживать недвижимость Airbnb

11. Построить хорошие отношения со своей командой горничных

Очень важно иметь хорошую команду горничных.Если вы занимаетесь управлением собственностью, вам следует уделить много внимания поиску и опросу подходящей команды. Если они неосторожны и упускают из виду детали, это отразится на вас. Вы будете получать жалобы и отрицательные отзывы, и ваш бизнес пострадает. Если вы найдете отличную команду, четко сформулируйте свои ожидания в письменной форме в начале отношений, чтобы избежать конфликтов в будущем.

Связано: 17 идей пассивного дохода для автоматизации вашего денежного потока

12. Сделайте свои проверки избыточными.

Даже талантливые люди, уделяющие большое внимание деталям, будут что-то упускать. Многие управляющие недвижимостью и владельцы, управляющие своей арендной платой на время отпуска, самостоятельно проверяют уровень обслуживающего персонала или обслуживающего персонала, выполняющего эти услуги. Поскольку проверять свою работу невероятно сложно, найдите второго инспектора, который бы ничего не заметил. Позвольте им протестировать все системы и проверить все до прибытия гостя, чтобы убедиться, что все в порядке.

Связано: 7 способов получить дополнительный доход, даже работая на полную ставку

13. Имейте надежный маркетинговый план

Просто разместите свой дом на AirBnB или любом другом веб-сайте аренды на время отпуска — это не значит маркетинговый план. Это начало. Но это не план. Сегодня существует множество других каналов, по которым вы можете продавать свой дом как аренду на время отпуска, но поток товаров по этим каналам сделал конкуренцию такой жесткой. Если ваша цель — максимизировать доход, изучите, как оптимизировать свое объявление, и подумайте об использовании такого программного обеспечения, как myvr.com, чтобы постоянно обновлять информацию на всех сайтах со списками.

Связано: 11 способов заработать деньги, пока вы спите

14. Серьезно относитесь к профилактическому обслуживанию

Создайте план профилактического обслуживания для своего дома и старательно выполняйте его. Это краеугольный камень в управлении вашей собственностью. Вы же не хотите, чтобы котел сломался во время пикового срока аренды с отрицательными температурами, что привело бы к гневу гостей. 95 процентов этих проблем можно предотвратить с помощью надлежащего ухода за вашим домом.В подобной ситуации вы не только избежите двойной сверхурочной оплаты за ремонт, но также избежите необходимости полностью или частично возвращать арендную плату гостям. Отнеситесь к этому серьезно.

Связано: 7 способов самостоятельной публикации 6 рисунков

15. Динамическое ценообразование и управление доходами

Авиакомпании и отели уже много лет используют модель динамического ценообразования и управления доходами. Основная концепция? Убедитесь, что цены согласовываются со спросом и предложением.Если вы управляете своим домом, узнайте все, что нужно знать об управлении доходами, с помощью таких инструментов, как Market Maker от HomeAway или Beyond Pricing, которые помогут вам правильно оценить свой дом и варьировать эту цену в зависимости от рынка.

Определение управления недвижимостью

Управление недвижимостью: обзор

Управление недвижимостью — это ежедневный надзор за жилой, коммерческой или промышленной недвижимостью со стороны стороннего подрядчика. Как правило, управляющие имуществом берут на себя ответственность за повседневный ремонт и текущее обслуживание, безопасность и содержание собственности.Обычно они работают с владельцами инвестиционной собственности, такой как комплексы квартир и кондоминиумов, сообщества частных домов, торговые центры и промышленные парки.

Их основная роль заключается в том, чтобы управлять рутинными задачами, делегированными им владельцами, и сохранять ценность собственности, которой они управляют, при этом принося доход.

Ключевые выводы

• Управление недвижимостью — это контроль за недвижимостью третьей стороной.
• Управляющие недвижимостью обычно несут ответственность за повседневные операции с недвижимостью, от проверки арендаторов до организации ремонта и технического обслуживания.
• Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности.
• В каждом штате есть свои законы, регулирующие деятельность управляющих недвижимостью.

Понимание управления недвижимостью

Девелоперы обычно хотят перейти к следующему проекту, как только каждый из них будет завершен. Даже если они продолжают владеть недвижимостью, они предпочитают делегировать повседневные операции сторонней компании.

Обязанности управляющего недвижимостью обычно включают следующее:

• Проверка потенциальных арендаторов
• Составление, подписание и продление договоров аренды от имени владельцев недвижимости
• Сбор арендной платы
• Обслуживание недвижимости, включая озеленение и уборку снега
• Организация необходимого ремонта недвижимости
• Составление и соблюдение бюджета на недвижимость обслуживание

Компании должны соблюдать все государственные и местные законы и постановления о арендодателях.

Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной за собственность, пока она находится в их управлении.

Кому нужен управляющий недвижимостью?

Арендодатели нанимают фирмы по управлению недвижимостью по разным причинам. Некоторые могут иметь в своем портфеле несколько объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, и им не хватает времени или опыта для обслуживания объектов и работы с отдельными арендаторами. Некоторые владельцы заинтересованы только в владении арендуемой недвижимостью и получении от нее прибыли.В этом случае они нанимают профессиональных управляющих недвижимостью.

Заочные арендодатели также пользуются услугами по управлению недвижимостью. Некоторые компании по управлению недвижимостью обслуживают отдельных арендодателей, которые сдают в аренду отдельную собственность, например, загородный дом.

Владельцы недвижимости, которые участвуют в программах доступного жилья, как правило, пользуются услугами по управлению недвижимостью, поскольку их арендуемая недвижимость регулируется сложными федеральными директивами, требующими специальных знаний.

Некоторые брокеры по недвижимости также выступают в качестве управляющих недвижимостью.Например, брокер в курортном городе может предоставлять услуги агента покупателя и продавца, а также услуги по управлению недвижимостью. В этом случае брокер по недвижимости составляет список, показывает, сдает в аренду и поддерживает аренду на время отпуска для ряда владельцев недвижимости.

Управляющие недвижимостью отличаются от управляющих сообществами, которые имеют дело с общими частями, а не с отдельными единицами и не обязательно имеют дело напрямую с арендодателями.

Особые соображения

Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата.Большинство штатов требует, чтобы компании по управлению недвижимостью имели лицензию местного совета по недвижимости, поэтому владельцы собственности должны убедиться, что фирмы, которые они нанимают, имеют надлежащую лицензию.

Например, управляющие недвижимостью во Флориде должны иметь лицензии брокеров по недвижимости, чтобы работать в своих штатах, потому что некоторые из их обязанностей считаются операциями с недвижимостью. Наличие лицензии брокера по недвижимости позволяет управляющим имуществом размещать арендуемую недвижимость в системе множественного листинга (MLS) и продавать ее с помощью стандартных методов маркетинга недвижимости. Наличие лицензии брокера по недвижимости также позволяет компании по управлению недвижимостью размещать сейфовый ящик на дверях объекта недвижимости, чтобы другие лицензированные агенты могли его показать.

Флорида также требует, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера, если они имеют дело с арендой или сдачей внаем и получают комиссию за свои услуги. Управляющим недвижимостью, которые управляют собственностью, которой они владеют в штате, однако, лицензия не требуется для этого. так что.

Менеджерам в Массачусетсе не требуется брокерская лицензия.Это связано с тем, что определенные обязанности, которые считаются операциями с недвижимостью, такие как листинг и аренда собственности, могут быть второстепенными по сравнению с основными обязанностями, выполняемыми управляющим недвижимостью.

Управление недвижимостью для увеличения стоимости

Недвижимость ускользает от внимательного внимания большинства руководителей высшего звена. Часто это входит в сферу их ответственности — и, конечно же, они используют ее в своей повседневной деятельности, — но многие не осознают ее потенциального воздействия на производительность компании.Таким образом, они передают недвижимость специалистам, которые работают на индивидуальной основе и рассматривают свои решения как административные и технические задачи. Однако недавно некоторые компании осознали, что, управляя недвижимостью как бизнес-функцией, они могут значительно сократить расходы и, в то же время, повысить производительность.

IBM, например, сэкономила 1,4 миллиарда долларов, связав использование недвижимости с производительностью бизнес-подразделений в безжалостной атаке на избыточное пространство. AT&T превысила свою цель по сокращению расходов на 500 миллионов долларов, возложив на руководителей высшего звена прямую ответственность за вопросы, связанные с недвижимостью, и увязав решения по объектам со стратегией бизнеса.Chemical Bank обратил вспять долгосрочное увеличение затрат на размещение за счет постоянного внимания к соотношению загруженности и операционного дохода. Dun & Bradstreet сократила ежегодные расходы на размещение на 51 миллион долларов за счет выявления синергии между недвижимостью и широким спектром внутренних технологий и вспомогательных услуг. Sun Microsystems использует недвижимость как инструмент для достижения стратегических целей; поддержание быстрого роста организации частично зависит от ее навыков в расширении возможностей.

Эти и другие компании управляют недвижимостью с двойной целью. Чтобы сократить расходы, они преследуют «три L» корпоративной недвижимости: объединение локаций, упрощение планировок и пересмотр условий аренды. (См. «Раскрытие скрытых затрат на проживание», HBR, май – июнь 1993 г.) Но они также используют недвижимость как рычаг для улучшения своей конкурентоспособности. Как объясняет Роберт Э. Вайсман, председатель и главный исполнительный директор Dun & Bradstreet: «В прошлом наша недвижимость была настроена для поддержки ряда« разрозненных бизнесов », а не корпоративных целей.Это также мешало нам общаться между компаниями. Эти внутренние факторы в сочетании со статусом D&B как крупной и сложной публичной компании создавали для нас накладные расходы, которых нет у некоторых наших специализированных конкурентов, — серьезный недостаток для конкуренции. Мы переводили доллары с потребительской стоимости на расходы на недвижимость. Теперь мы устраняем источник этих затрат и используем наш портфель недвижимости для ускорения вывода на рынок и повышения конкурентоспособности ».

Некоторые компании используют недвижимость как рычаг для повышения своей конкурентоспособности.

Строгий подход к управлению недвижимостью необходим по трем причинам. Во-первых, недвижимость сложна: разнообразие вариантов, жаргон специалистов и фрагментарность связанных задач, распространенных по всей организации, могут сбить с толку лиц, принимающих решения, и скрыть проблемы. Во-вторых, недвижимость часто противоречит здравому смыслу: аренда «торговых» площадей на «первоклассном» участке может показаться очевидным шагом, пока вы не обнаружите, что «офисные» или даже «промышленные» помещения на «второстепенном» участке подойдут и наполовину. цена.В-третьих, недвижимость эмоциональна: дискуссии между коллегами — даже старшими менеджерами — о переезде, офисной мебели и подобных вопросах могут стать горячими и ограниченными.

Но перейти к аналитическому подходу непросто. Что необходимо, так это процесс, который менеджеры могут использовать для диагностики, является ли недвижимость конкурентной проблемой в их организациях, а также набор инструментов, облегчающих их лидирующую роль при принятии решений о недвижимости. Основываясь на опыте Apgar & Company с Dun & Bradstreet и другими компаниями-единомышленниками, мои коллеги и я разработали оценочную карту, которую менеджеры могут использовать для оценки своей текущей ситуации с недвижимостью, основу, в рамках которой следует рассматривать решения о недвижимости в долгосрочной перспективе. диапазон общекорпоративного контекста и модели, которые помогут им визуализировать, как объекты могут повлиять на их бизнес-стратегии.

Оценка вашего текущего положения

Перефразируя Льюиса Кэрролла, прежде чем вы сможете решить, чего вы хотите и куда вы собираетесь, вы должны знать, что у вас есть и где вы находитесь. Следующие пять факторов дают представление о ситуации с недвижимостью компании; их анализ даст генеральным менеджерам четкое представление о проблемах и возможностях.

Количество:

Можем ли мы уменьшить объем используемого пространства?

Цена:

Можем ли мы снизить цену, которую мы платим за пространство?

Оценка:

Можем ли мы так же эффективно вести бизнес в учреждениях другого типа и класса?

Площадь:

Можем ли мы вести бизнес в другом субрынке в регионе?

Риск:

Можем ли мы снизить экологические и финансовые риски, связанные с проживанием в этой недвижимости?

Простая оценка — по сути, оценочная карта корпоративной недвижимости — дает полезный способ начать отвечать на вопросы.Его цель двоякая: во-первых, определить, насколько важны пять факторов для компании и для рассматриваемых объектов; и, во-вторых, сравнить производительность каждого объекта с производительностью аналогичных объектов в компании и других организациях. Система показателей дает менеджерам возможность быстро оценить эффективность своей недвижимости как ресурса компании и конкурентного рычага.

Оценка проводится по 10-балльной шкале. Первый шаг — присвоить каждому фактору вес в зависимости от того, насколько этот фактор важен для компании.Например, если каждый фактор одинаково важен, каждый получает вес 2. (Пять факторов × 2 = 10 баллов). Если одни факторы более важны, чем другие, их вес корректируется соответствующим образом. Таким образом, менеджеры крупного административного центра могут присвоить цене и количеству каждому весу 4, что отражает важность приобретения недорогого пространства и его максимально эффективного использования. Другим факторам можно присвоить вес 1 или даже 0. В отличие от этого, высокоприбыльные розничные торговцы, для которых качество конкретного здания и района имеют решающее значение, могут присвоить вес от 3 баллу и весу . от 4 до площадь .Каждому фактору может быть присвоен любой вес, если общий вес всех факторов равен 10.

После определения весов следующим шагом будет присвоение предприятию баллов по каждому из пяти факторов. Наивысший балл, который может получить каждый фактор, эквивалентен его весу. Оценка выявляет проблемы и возможности, сравнивая объект с аналогичными объектами и с использованием пространства как в компании, так и в отрасли в целом. Например, рассмотрим тот же административный центр, для которого очень важна сумма .Присвоив этому фактору вес 4, менеджеры теперь сравнивают этот объект с другими и обнаруживают, что его использование площадей (то есть вдвое больше квадратных футов на человека) меньше, чем у конкурентов. Таким образом, из возможных 4 его оценка для фактора суммы составляет только 2. Высокая и низкая могут использоваться для оценок вместо чисел; однако более точные измерения дадут более точные результаты. Чтобы определить подходящих кандидатов для сравнения, менеджеры могут использовать систему стандартной отраслевой классификации (SIC), разработанную федеральным правительством. Но не обязательно ограничивать сравнение одним видом бизнеса; менеджеры также могут получить представление о том, как другие отрасли используют недвижимость.

Возьмем административный центр площадью 200 000 квадратных футов с 800 сотрудниками. (См. Таблицу «Система показателей недвижимости».) Сумма и цена Факторы являются наиболее важными, поэтому каждому был присвоен вес 4. Но эффективность центра по этим двум факторам не может сравниться с эффективностью другие подобные объекты.Из возможных 4 каждый фактор получил 2 балла. Оценка — незначительный фактор, потому что объект является вспомогательным офисом, а не торговым объектом. Район получил высокий балл, потому что он доступен для сотрудников, но не привлекает клиентов. Риск получил высокую оценку, потому что у объекта нет экологических проблем и потому что его отношение долга к собственному капиталу ниже среднего как для компании, так и для отрасли. Общий балл учреждения — сумма всех баллов по всем пяти факторам — составляет 6 из 10 возможных. Теперь менеджеры знают, что предприятию есть куда совершенствоваться, и у них есть четкое представление о том, на чем следует сосредоточиться: компания должна иметь возможность улучшить использование площадей и снизить арендную плату. Не менее важно, что менеджеры также знают, что им не нужно концентрировать свои усилия на трех других факторах.

Карта показателей недвижимости

Основы для рассмотрения решений по недвижимости

Заполнение оценочной карты поможет менеджерам лучше понять текущие приоритеты своей компании в сфере недвижимости.Но для эффективной оценки долгосрочных потребностей они также должны изучить, как решения, касающиеся их объектов, могут помочь или помешать тому, как обслуживаются клиенты, а сотрудники выполняют свою работу. И они должны определить, как новые направления в конкурентной стратегии и организации могут, в свою очередь, повлиять на долгосрочные решения в сфере недвижимости. Для достижения этих целей полезно думать о недвижимости в контексте широкой структуры, охватывающей функции, время и пространство (F / T / S).

Как новые направления в стратегии влияют на долгосрочные решения в сфере недвижимости?

Рассмотрим усилия по реинжинирингу одной крупной сервисной компании.Менеджеры предусмотрели сеть региональных центров для обслуживания клиентов по телефону и внутренней поддержки персонала. Сначала компания придерживалась рационального подхода, выбирая места для размещения своих центров на основе традиционного анализа условий и стоимости рынка труда. Затем были вызваны специалисты по недвижимости, чтобы найти необходимое пространство. Однако до того, как сделки были заключены, компания осознала, что запланированные сделки приведут к чрезмерным расходам на помещения и оборудование.Менеджеры не рассматривали решения по недвижимости в тандеме с основными бизнес-вопросами: какие функции повышают ценность для клиентов и усиливают конкурентное преимущество? Когда их следует выполнять для максимального удобства клиентов? Где они могут выполняться с низкими затратами при высоком уровне производительности?

Когда менеджеры пересмотрели свою региональную конфигурацию в свете этих проблем, они смогли уменьшить количество, размер и стоимость центров, а также лучше согласовать свои решения о расположении, планировке и аренде — три Ls — для возможности и планы их компании. Например, менеджеры начали использовать одно и то же пространство для выполнения различных функций в несколько смен, тем самым избавившись от половины площади, необходимой избранным пользователям. Эта структура помогла организации более эффективно оценивать свои потребности в недвижимости, позволяя менеджерам думать об использовании недвижимости в контексте устоявшейся деловой практики и в то же время поощряя творческое мышление о том, как изменения в этой практике могут повлиять на потребность в объекты в будущем.

При принятии любого решения о недвижимости менеджеры должны сначала рассмотреть функций .Какую работу нужно проделать? Функции являются основным источником изменений в большинстве портфелей недвижимости. Поскольку они определяют потребность в персонале и оборудовании, они определяют тип и размер объекта. Компания может автоматизировать транзакции, чтобы ускорить обслуживание клиентов, и модернизировать информационные технологии, чтобы персонализировать их. Сотрудники могут пройти перекрестное обучение, чтобы использовать навыки в разных функциях. Непрофильные функции с ограниченной стратегической ценностью могут быть переданы на аутсорсинг. Любое из этих изменений в том, как компания выполняет свою работу, повлияет на ее решения в сфере недвижимости.

Время — второй элемент в каркасе. Когда объект используется? Бывают ли периоды, когда он недоиспользуется? Превышена его эффективная мощность? Этот элемент показывает, как бизнес-операции и использование пространства связаны с мощностью помещения. Сотрудники, занятые неполный рабочий день, которые делят столы, увеличивают доступность отдельных рабочих мест. Ранняя и поздняя смены увеличивают пропускную способность объекта. Глобальные компании могут использовать несколько часовых поясов для консолидации определенных сервисных операций.

Пробел завершает картинку. Он охватывает все физические ресурсы компании: структуры, в которых размещаются сотрудники, подрядчики и другие; мебель, приспособления и оборудование в этих конструкциях; и планировки, которые организуют пространство в индивидуальные и групповые рабочие зоны, вспомогательные помещения и тому подобное. Эффективное использование недвижимости зависит от того, насколько тесно решения о пространстве интегрированы с функциями, которые оно поддерживает, от времени, когда оно используется, и от трех Ls.

Менеджеры могут использовать структуру F / T / S на двух уровнях: портфель и регион. Уровень портфеля компании — это холст для менеджеров, на котором они могут рисовать смелые сценарии и действия, которые могут иметь потенциал для повышения производительности. Следует ли нам консолидировать функции и объекты, расположенные в США, в Европе? Должны ли мы открыть офисы продаж во Франкфурте, но переместить административные офисы в Фарго? Следует ли нам покупать определенные стратегические производственные объекты, но арендовать полевые офисы? Должны ли мы ликвидировать определенные функции в одном учреждении, перераспределив рабочие смены в других?

Изолированный, типичный объект не имеет достаточных масштабов и возможностей для значительного улучшения корпоративной деятельности. Но в портфолио могут быть десятки, даже сотни локаций, планировок и договоров аренды. Менеджеры могут найти способы привлечь больше клиентов или опередить конкурентов, сравнивая несколько сайтов и даже целые сети. Анализируя несколько конфигураций, они могут узнать, как увеличить производительность и улучшить связь. Путем реинжиниринга структур аренды и владения они могут повысить финансовую гибкость и сократить корпоративные обязательства. Последовательно соотнося пространство с использованием своего бизнеса в функциях и времени, менеджеры могут управлять процессом принятия решений и более эффективно направлять специалистов.

Сравнивая несколько сайтов, менеджеры могут найти способы связаться с клиентами или опередить конкурентов.

Региональное планирование обеспечивает связь между анализом портфеля и местными действиями. Крупный банк в мегаполисе является хорошим примером. До использования структуры F / T / S организация уже сократила затраты на размещение на 15% за два года. Теперь, используя эту структуру, чтобы лучше понять, как недвижимость влияет на его повседневную деятельность, менеджеры банка рассматривают возможность серьезного пересмотра своего розничного портфеля.Цель состоит в том, чтобы еще больше снизить затраты при сохранении конкурентоспособной франшизы местных филиалов и личных услуг.

Ключом к этой инициативе будет повышение доступности банковских экспертов за счет сочетания технологических функций с недорогим пространством. Половина дорогостоящих филиалов с полным спектром услуг будет закрыта. Остальные — работающие 12 часов в день — будут дополнены сотрудниками, специально обученными для предоставления более широкого спектра повседневных услуг в филиале; Более того, клиенты будут иметь доступ к специалистам в центральном офисе — посредством телеконференций — для получения специализированных рекомендаций.Одновременно с этим будет в пять раз увеличено количество банкоматов и расширены их услуги по электронным транзакциям. Кроме того, будет создана новая сеть мини-филиалов, чтобы предлагать ограниченные услуги в соседних супермаркетах, чтобы обеспечить более высокий операционный доход на одного сотрудника, располагающего лишь одной четвертой обычной депозитной базы. Ожидаемые результаты за три года — это экономия заполняемых площадей на 25%, даже с учетом расходов на реструктуризацию, и рост выручки на 10%.

Основные данные

После того, как менеджеры оценили ситуацию в своей компании и приняли более надежную основу для рассмотрения решений о недвижимости, следующим шагом будет сбор данных, которые им необходимы для подробного анализа.Поскольку большинство компаний управляет объектами как отдельными центрами затрат и деятельности, а не как единый портфель, данные о них широко разбросаны. Более того, сами по себе эти данные (арендная плата, размер, коммунальные расходы и т. Д.) Не показывают, принадлежит ли недвижимость вообще к повесткам дня старших менеджеров. У некоторых менеджеров есть легкий доступ к таким цифрам, но на удивление немногие знают, как использовать их при оценке основных решений, таких как определение размера и срока аренды (что может ограничить гибкость компании) и поиск способов увеличения использования (что поддерживает эффективность и результативность). Еще меньше людей имеют доступную информацию, чтобы предложить варианты согласования своих ресурсов недвижимости с конкурентными стратегиями и измерить взаимосвязь между недвижимостью, производительностью и акционерной стоимостью.

Например, рассмотрим менеджеров, которые пытаются переместить деятельность компании в определенное место. Брокеры по недвижимости могут порекомендовать арендовать помещение по цене 20 долларов за квадратный фут в зависимости от рынка, а архитекторы могут порекомендовать разрешить 250 квадратных футов на человека на основе стандартной практики.Но если менеджеры узнают, что сотрудники могут выполнять свою работу на 10% дешевле или на 10% меньше, следовать этим рекомендациям будет непросто. И если соотношение затрат и доходов компании значительно выше, чем у конкурентов, такая «сделка» буквально выбрасывает деньги акционеров.

Еще один хороший пример — рассмотренный ранее административный центр. Сокращение на 10% площади объекта площадью 200 000 квадратных футов на 20 долларов за квадратный фут позволит компании сэкономить 400 000 долларов в год. Снижение арендной платы в размере 20 долларов на 10% — вслед за сокращением площадей — сэкономит 360 000 долларов в год. Если будут предприняты оба действия, совокупная дисконтированная экономия составит 4,7 миллиона долларов в течение срока аренды (в данном случае пять лет). При соотношении цена / прибыль компании 15 экономия принесет акционерам дополнительную прибыль более чем на 11 миллионов долларов.

Таким образом, задача состоит в том, чтобы высшее руководство располагало важной информацией в правильном контексте. Частично этого можно добиться, создав специализированную базу данных.Для начала данные о недвижимости необходимо систематизировать по всему портфелю компании для аналитического использования. Одно только это упражнение может занять несколько месяцев, потому что данные, полученные из многих источников, необходимо нормализовать. (Синонимы, сокращения и т.п. должны быть идентифицированы и согласованы для компьютерного анализа.) Данные должны включать подробную информацию обо всех местоположениях, типах объектов (штаб-квартира, филиалы, центры обработки данных) и финансовых обязательствах (владение, аренда, продажа и -возврат). Они должны включать бизнес-информацию, такую ​​как данные о доходах, расходах и персонале.База данных должна включать такую ​​информацию, как адреса и идентификационные коды бизнес-единиц; он также должен охватывать затраты и использование бизнес-функцией, чтобы можно было проводить сравнения между подразделениями. Кроме того, база данных должна быть «полностью загружена» — то есть она должна включать факты и цифры обо всех вспомогательных объектах и ​​услугах, таких как кафетерии и почтовые отделения.

Образец дизайна базы данных для корпоративного портфеля может использовать пять модулей. (См. Диаграмму «База данных по недвижимости содержит важную информацию.”) Бизнес Данные предоставляют корпоративный контекст для показателей недвижимости. Цифры необходимы в масштабах всей компании и для конкретных объектов. Персонал данные определяют потребность в помещениях путем измерения таких факторов, как количество необходимых рабочих мест. Данные о персонале также должны отслеживать роли жильцов (потому что не все роли требуют места) и часы работы (потому что время также определяет потребность в пространстве). Объекты данных позволяют количественно оценить физическую емкость. Стоимость помещения Данные включают не только стандартные факторы, такие как аренда, коммунальные услуги, техническое обслуживание и налоги, но также такие элементы, как парковка, персонал службы безопасности и амортизация. Рынок Данные показывают внешние условия спроса и предложения, такие как текущие цены и уровень вакантных площадей, которые влияют на то, может ли компания перемещать сотрудников, вести переговоры о выкупе или избавляться от собственности своевременно и разумно.

База данных недвижимости содержит важную информацию

В такой базе данных физические и финансовые данные определяют «предложение» при принятии решений о недвижимости, то есть количество и стоимость доступного пространства. Функции и укомплектование персоналом позволяют количественно оценить «спрос», то есть необходимую физическую мощность.

После того, как данные собраны, есть три типа показателей, которые менеджеры могут использовать для информирования и поддержки своих решений. Во-первых, финансовые показатели связывают недвижимость с доходами, расходами, стоимостью активов и рыночной стоимостью. Большинство менеджеров, естественно, сосредотачиваются на финансовых показателях, поскольку они влияют на мнение инвесторов о компании. Во-вторых, потребительские показатели соотносят недвижимость с производительностью: количество продаж и производственных единиц на квадратный фут и стоимость размещения на единицу. В некоторых компаниях, например в ресторанах и театрах, недвижимость является неотъемлемой частью ассортимента продуктов и услуг.Но в большинстве отраслей предприятия не добавляют ценности непосредственно продуктам и услугам. Таким образом, для повышения продуктивности недвижимости и снижения ее стоимости требуются такие инициативы, как перемещение центров продаж ближе к клиентам или отказ от престижных штаб-квартир в пользу более функциональных помещений. Наконец, оперативные меры выявляют избыточные мощности и показывают, где можно улучшить показатели недвижимости. Эти меры включают квадратные метры на человека и на стол, количество смен или часов работы, количество мест, квадратные метры на каждое место и даты истечения срока аренды по местоположению.

Менеджеры теперь понимают, что они могут больше выиграть, устраняя пространство, чем договариваясь об аренде.

Многие компании упускают из виду финансовые, клиентские и операционные меры, которые являются скрытым ключом к успеху IBM в достижении долгосрочного сокращения затрат на размещение. Как объясняет Ли А. Дейтон, генеральный менеджер IBM по недвижимости и развитию бизнеса: «Если вы уменьшите квадратные футы на человека, все остальное последует. Многие дорогостоящие вспомогательные средства и услуги исчезают, когда вы сокращаете занимаемое пространство.Наши менеджеры теперь следят за использованием площадей так же серьезно, как и за расходами на продажу ». IBM считает свои расходы на недвижимость дискреционными, а не фиксированными. И теперь менеджеры компаний понимают, что они потенциально могут больше выиграть, отказавшись от площади, чем договариваясь об аренде.

Новые модели для планирования недвижимости

Некоторые вопросы по недвижимости, например: «Можно ли сдать десятый этаж по цене 20 долларов за квадратный фут?» просты. Но другие гораздо сложнее. На вопрос «Объединить ли два объекта?» например, требует рассмотрения того, как функции, расположенные на этих объектах и, возможно, в других местах, могут быть объединены; как рыночным силам могут потребоваться другие операции в будущем; как реинжиниринг может изменить требования к расположению и планировке; и можно ли адаптировать существующие обязательства по аренде к таким изменениям.

Компьютерные модели необходимы для того, чтобы помочь менеджерам визуализировать связи между текущей ситуацией в их компании и будущим. Эти модели представляют собой алгоритмы, поддерживаемые обширной базой данных, которые позволяют менеджерам анализировать, какое влияние любое данное изменение окажет на будущие потребности в площадях и затраты. Они позволяют менеджерам преодолевать такие традиционные представления, как «Мы ​​должны находиться на первом этаже класса А» или «Вице-президентам нужны угловые офисы». Эти модели также побуждают менеджеров основывать стандарты стоимости и площади на надежном бизнес-анализе, а не на стандартной практике.Как говорит Дейтон: «Использование отраслевых эталонов не помогло нам снизить затраты; нам приходилось сравнивать потребление пространства с результатами менеджеров. Мы ломаем представление о том, что офисы — это право ».

Модели для анализа недвижимости не новы. Но обычно они предназначены для инвесторов и построены вокруг договоров аренды. Они измеряют потенциальную отдачу от доходности и стоимости собственности. Более того, они основаны на том, что потребности жильцов определяются условиями аренды.

С другой стороны, модели бизнес-недвижимости

предназначены для менеджеров и созданы для решения таких вопросов, как необходимость переезда компании и способы повышения ее производительности. Эти модели отражают общие затраты и выгоды для компании от вклада недвижимости в производительность, прибыль и акционерную стоимость. В частности, три типа моделей — персонал, пространство и сценарий — очень полезны, потому что они показывают, как различные бизнес-сценарии влияют на спрос на персонал и предложение площадей.

Модели персонала.

Путем сопоставления функций, сотрудников и графиков смен данного объекта модель персонала определяет максимальную нагрузку на сотрудников на этом объекте. Он также может показать, как можно отрегулировать эту нагрузку и как можно более эффективно использовать объект. Например, менеджеры могут обнаружить, что увеличение нагрузки не требует перенастройки пространства или перемещения. Это различие становится понятным, если мы рассмотрим ранее оцененный административный центр. (См. Таблицу «Не используйте больше места, чем нужно.») Хотя пространство занимает 800 человек, им нужно всего 290 столов; Таким образом, место для 510 рабочих столов является избыточным, и в данном случае это место стоит 38 миллионов долларов акционерной стоимости. Это значение можно получить, избавившись от пространства или используя его более эффективно.

Не используйте больше места, чем нужно

Космические модели.

Эти модели помогают менеджерам определить, сколько места потребуется компании для удовлетворения прогнозируемого спроса на штатную модель. Они также раскрывают наиболее эффективный способ использования доступного пространства.Выполняя сопоставление с нулевой базой конкурентных потребностей и физических возможностей для каждого использования пространства, менеджеры могут выявить излишества и недостатки, которые нельзя обнаружить путем «обхода» или анализа конструкции.

Космическая модель начинается с космического аудита, чтобы определить каждое использование пространства на объекте. Поскольку на этом этапе подробно описывается инвентарь, на этом этапе часто обнаруживается лишнее пространство. Каждое основное использование пространства имеет множество подмножеств: циркуляционное (коридоры, проходы), основное (вестибюли, лифты), индивидуальное (офисы, мебель), вспомогательное (конференц-залы, туалеты) и оборудование (компьютеры, копировальные аппараты).Циркуляционное и основное пространство — это фиксированные элементы, определяемые строительными конструкциями; другие варианты использования вытекают непосредственно из прогнозов штатной модели.

Сценарные модели.

На основе выходных данных моделей персонала и помещений менеджеры могут создать сценарную модель для оценки вариантов недвижимости для перспективных бизнес-стратегий. Чем сложнее сценарии, тем больше потребность в модели для освещения отношений между персоналом и пространством. Например, компания, которая хотела сделать свой отдел обслуживания клиентов более удобным для клиентов, могла бы сравнить, как она работает в настоящее время, с тем, как она могла бы работать, если бы у сотрудников была возможность работать в разные смены или работать неполный рабочий день дома.Используя эту модель, менеджеры будут тестировать различные альтернативы, сравнивая чистую приведенную стоимость затрат (таких как расходы на переезд и выкуп, уход и новые сотрудники, а также дополнительные коммуникации) и выгоды (такие как повышение производительности, менее дорогостоящие и лучше используемые площади и более низкие операционные расходы).

Сценарии используют факты, чтобы помочь менеджерам строить предположения о будущих событиях. Они поощряют воображение насчет пространства и компромиссов. Например, преобразование производственного помещения в торговое и объединение десяти локаций в два не является инстинктивным действием ни для менеджеров, ни для специалистов по недвижимости.Действительно, оба могут противостоять им, потому что они кажутся слишком радикальными. Идеи появляются как серьезные возможности только тогда, когда визуализируется множество переменных, составляющих инициативу в сфере недвижимости. Сценарные модели делают этот процесс более эффективным и могут предотвратить долгосрочные обязательства перед объектами, которые быстро перестанут быть полезными.

Поскольку наименее очевидный выбор часто дает наилучшие результаты, менеджерам следует применять модели к максимально широкому кругу сотрудников и помещений, используемых в бизнесе.Такое комплексное моделирование сопряжено с небольшими затратами или рисками, а вознаграждение может быть значительным.

Dun & Bradstreet’s Real Estate Initiative

Dun & Bradstreet представляет собой хороший пример того, как крупная традиционная компания может изменить свой подход к недвижимости со значительными результатами. В 1993 году портфель недвижимости компании включал около 1100 объектов в 60 странах мира стоимостью 309 миллионов долларов в год, занимающих 13 миллионов квадратных футов и насчитывающих 45 000 сотрудников.Генеральный директор Роберт Вайсман понял, что этот портфель стал результатом истории приобретений компании и ее децентрализованной бизнес-структуры. Он также подозревал, что D&B может добиться значительной экономии, реорганизовав свои владения недвижимостью в рамках более масштабных усилий по укреплению своих конкурентных позиций.

Сначала Вайсман собрал команду операционных менеджеров, сотрудников и консультантов для запуска пятилетней инициативы в сфере недвижимости. Анализируя местоположение, планировку и варианты аренды, а также применяя структуру F / T / S, D&B смогла осветить, как недвижимость поддерживает различные аспекты бизнеса (такие как организация, производительность, обслуживание клиентов и коммуникации).Подозрения Вайсмана подтвердились, когда он обнаружил, что недвижимость — это тяжелое бремя расходов, которое также затрудняло общение внутри компании и мешало реагировать на потребности клиентов.

Дальнейший анализ с использованием схемы F / T / S показал, что виновата основная бизнес-структура компании, которая сформировала способ управления недвижимостью. Исторически сложилось так, что каждое подразделение D&B принимало собственные решения в отношении недвижимости, даже если разные бизнес-подразделения располагались в одном городе или в одном здании.Каждое подразделение контролировало свое сочетание закрытых офисов и открытых пространств. Кроме того, D&B стала жертвой «комплекса зданий»: многие здания и офисы компании были больше и сложнее, чем это необходимо, хотя немногие клиенты когда-либо видели их. Большинство деловых операций с клиентами ведется по месту нахождения клиента. Таким образом, крупные инвестиции компании в производственные мощности не имели конкурентной ценности.

В ответ на свои выводы D&B решила приступить к реализации пяти взаимосвязанных программ: консолидация, совместное размещение, повторные переговоры, распоряжение и «виртуальное обслуживание». «Цель заключалась в снижении затрат за счет устранения лишнего пространства и поддержании более низких затрат за счет сокращения занимаемого пространства. В частности, D&B намеревалась сократить годовые затраты на размещение на 25%, снизить использование площадей на 30% и снизить соотношение затрат и доходов с 7% до 4%. Команда сосредоточилась на региональных планах в выбранных городах с несколькими объектами. D&B также решила начать инициативу в Северной Америке, где можно было бы быстрее достичь краткосрочной экономии, а затем развернуть стратегию во всем мире.время ..

Поддерживая эту инициативу, Вайсман использовал три основных правила: превосходить конкурентные критерии, окупать расходы на реструктуризацию в течение четырех лет и использовать недвижимость для обеспечения синергии между функциями и бизнес-подразделениями. К концу 1995 года предполагаемая годовая экономия составит 51 миллион долларов в год (сокращение расходов на 17%), а потенциальное увеличение акционерной стоимости составит 600 миллионов долларов. Что еще более важно, экономия объясняется в основном сокращением площадей, а не просто разовыми переговорами об аренде.Если предположить, что D&B будет активно управлять этими улучшениями, ее более низкие затраты должны быть устойчивыми.

Чтобы лучше понять долгосрочные перспективы проекта, рассмотрим специфику пилотной программы D&B в Атланте, штат Джорджия, где до начала инициативы у трех бизнес-единиц было шесть офисов продаж и один учебный центр. В этих подразделениях размещался 391 сотрудник на площади 132 088 квадратных футов (338 квадратных футов на человека) при ежегодных расходах на размещение 2 254 776 долларов (5 767 долларов на человека).

Срок действия договоров аренды трех объектов истекал в период с июля 1994 года по май 1995 года; действия по остальным четырем будут прекращены в январе 1996 года. Используя полный набор инструментов для направления мышления менеджеров, D&B обнаружила, что может как снизить затраты, так и повлиять на изменения в течение 18-месячного периода аренды. Сделав вывод о том, что ни один из объектов не был рентабельным, группа планировала объединить операции в один новый объект и избавиться от остальных. Чтобы избежать ненужных сбоев, важным критерием для нового местоположения было сохранение того же среднего времени в пути для 80% сотрудников.Команда также стремилась сократить связанные с площадкой затраты за счет выявления зданий с более низкой арендной платой, сокращения операционных расходов, таких как расходы на коммунальные услуги и техническое обслуживание, и переговоров о концессиях на такие улучшения, как внутренние перегородки, арматура и ковровое покрытие. Пространство было устранено за счет увеличения открытых планировок, уменьшения количества частных офисов и совместного использования вспомогательных помещений и услуг.

В своем анализе команда D&B определила вспомогательные помещения и услуги в качестве хороших кандидатов для реструктуризации, поскольку конференц-залы, почтовые отделения, копировальные комнаты и т. Д. Могут использоваться многими различными сторонами для своих собственных целей без каких-либо конфликтов.Они также обнаружили, что изменения в отдельных рабочих местах будут иметь большое влияние на вместимость помещения (например, десять рабочих единиц пять на восемь футов помещаются в том же пространстве, что и пять восьми на десять футов), но они признали, что такие изменения были деликатными из-за их прямого воздействия на сотрудников. Наконец, они обнаружили, что пространство для оборудования обычно было слишком большим и использовалось недостаточно. Достижения в области технологий постоянно сокращают размер оборудования при одновременном увеличении производительности; системы телефонной коммутации, например, сегодня могут обрабатывать тот же объем, что и десять лет назад, при меньшем на 60% пространстве.

Результаты в Атланте превзошли ожидания руководства: персонал был размещен на 45% меньше площади, потому что команда вышла за рамки целевого показателя Вайсмана в 220 квадратных футов на человека и достигла 176 квадратных футов на человека. Новая арендная плата ниже на 20%. В результате сокращения площади и более низкой арендной платы была получена устойчивая экономия в размере 6,5 млн долларов США, или 58%, за первую пятилетнюю аренду и позволила компании выплатить 1,3 млн долларов США в рамках единовременных расходов на реструктуризацию менее чем за год. Не менее важно, что ни один сотрудник не уволился из-за изменений.

D&B применяет уроки в других местах. Специалисты по недвижимости превращаются из принимающих заказы в менеджеров, ответственных за достижение корпоративных целей посредством транзакций; они больше не просто реагируют на запросы пользователей. Менеджеры научились согласовывать задачи, выполняемые на предприятии, с бизнес-целями. Процесс планирования, объединяющий недвижимость, человеческие ресурсы, технологии и офисные услуги, устанавливается для поддержки бизнес-целей.

Смена жилья

В нашу эпоху реинжиниринга управление недвижимостью неизбежно ведет к сокращению затрат.Но по мере того, как компании реструктурируют владения недвижимостью, чтобы соответствовать реалиям меньшего количества сотрудников и рационализации бизнес-процессов, основная проблема, с которой они сталкиваются, заключается в том, как приспособиться к текущим изменениям. И по мере того, как все больше и больше компаний учатся, недвижимость может помочь организациям измениться или может затруднить их усилия, напрасно истощая ресурсы на этом пути ..

Каждое решение о недвижимости имеет долгосрочные последствия. Но менеджеры могут придать гибкость своим портфелям недвижимости, а также физическому и финансовому проектированию отдельных объектов.Более того, они могут перестроить холдинги своей компании, независимо от их размера и сложности, с учетом рыночных и конкурентных сил, чтобы эти объекты оставались доступными и в то же время поддерживали корпоративные цели.

Версия этой статьи появилась в выпуске Harvard Business Review за ноябрь – декабрь 1995 г.

25 навыков успешного управляющего недвижимостью

Слишком легко увязнуть в повседневной задаче ведения бизнеса по управлению недвижимостью.Чтобы добиться успеха, вам необходимо постоянно оттачивать и обновлять свои навыки управления недвижимостью.

В этой статье мы раскрываем 27 привычек очень успешных управляющих недвижимостью. В привычках вам помогут:

• Улучшите свой подход к технологиям, отчетности и коммуникации
• Создайте потрясающий сценарий для увеличения клиентской базы
• Будьте организованы и по очереди отметьте задачи из списка дел

1. Сделайте общение основной компетенцией

Первый шаг — создать шаблоны для всего.Шаблоны упрощают процесс коммуникации, уменьшая необходимость повторять одно и то же снова и снова.

Например, используйте свой веб-сайт управления недвижимостью для размещения шаблонов. Вы можете загружать формы запроса на обслуживание, чтобы арендаторы могли загружать и отправлять формы, когда у них есть какой-либо запрос.

2. Успешные управляющие не откладывают дела на потом

Успешные управляющие недвижимостью добиваются своего, когда это необходимо. В то же время они достаточно сообразительны и опытны, чтобы знать, какие части их работы важнее других.Если вы собираетесь работать в этой отрасли, важно иметь хорошие рабочие привычки.

3. Будьте в курсе всех вопросов, связанных с управлением недвижимостью

Будьте в курсе таких вещей, как изменения в правилах и положениях, местные ставки аренды и другие новые тенденции, связанные с недвижимостью. Владельцы недвижимости хотят быть уверены, что менеджер, с которым они имеют дело, знает, о чем они говорят, поэтому всегда учитесь.

4. Позитивный настрой

Принимая во внимание то, с чем вы будете иметь дело каждый день, вам нужно всегда сохранять позитивный и решительный настрой.Вы не только столкнетесь с неизбежными спорами между арендодателем и арендодателем, но и сохраните спокойствие, когда рынок идет не так, как вы хотите.

5. Разработайте систему поиска подходящего арендатора

Чтобы избежать проблем с арендодателем и арендатором, вам нужна система проверки и поиска качественных арендаторов. Система должна помочь вам автоматизировать такие процессы, как проверка данных, залоговые депозиты и сопутствующие документы.

Конечно, вы не хотите полностью исключать человеческий фактор.После завершения процесса предварительной проверки арендодатель поможет вам провести окончательную проверку арендаторов.

6. Будьте дальновидным

Благодаря технологиям отрасль управления недвижимостью быстро развивается. Все больше и больше программных, мобильных и облачных решений разрабатываются для упрощения и повышения эффективности процессов управления недвижимостью. Чтобы не отставать, вам нужно адаптироваться и принять эти изменения.

7. Имейте долгосрочную стратегию и ставьте цели

Вы будете удивлены, увидев количество управляющих недвижимостью, которые этого не делают.Наличие долгосрочной стратегии и постановка целей делают вас полностью сосредоточенными и мотивированными.

Вот несколько вопросов, которые вам нужно задать, прежде чем устанавливать долгосрочную стратегию.

• Как ваш бизнес по управлению недвижимостью работает с точки зрения удержания арендаторов?
• Есть ли процедуры, которые можно улучшить, чтобы лучше обслуживать владельцев недвижимости и ваших арендаторов?
• Что можно сделать, чтобы сократить расходы?
• Удовлетворены ли ваши арендаторы и собственники услугами, которые вы предлагаете?
• Насколько эффективно вы собираете арендную плату, депозиты и тому подобное?
• У вас постоянно появляются новые клиенты?

8.

Будьте решительны

Некоторые люди принимают решения интуитивно. Другие делают их интуитивно. А у других есть и то, и другое.

Как бы вы ни приняли решение, стойте его. Любые последствия следует устранять как можно скорее.

9. Успешные управляющие недвижимостью любопытны

Любопытство — одна из привычек успешных управляющих недвижимостью. Они всегда ищут лучшие и более инновационные способы достижения своих целей.

10. Привлекайте жителей

Успешный управляющий недвижимостью знает, что налаживание подлинных связей со своими клиентами имеет решающее значение.

Познакомьтесь с вашими жителями лично. Найдите время, чтобы привлечь людей, живущих в собственности, которой вы управляете. Вы можете быть удивлены тем, что получите от быстрой болтовни.

Другие способы, которыми управляющие недвижимостью могут улучшить взаимодействие с жителями:

• Внедрить основы стратегии взаимодействия.
• Стремитесь к прозрачности.
• Согласование целей контакт-центра и бизнес-целей.
• Обучите своих сотрудников предоставлять стабильные высококачественные услуги.

11. Создайте учебник для роста

Отличные управляющие недвижимостью всегда ищут возможности для роста. Эти возможности включают использование всех возможных способов продвижения вашего бизнеса на рынок.

Первым шагом к началу роста вашей компании является изучение местных групп по недвижимости, сетей управления недвижимостью и других мест, где вы можете заниматься онлайн-маркетингом.

12. Представить хорошо подготовленную, чистую и ухоженную недвижимость

Как говорится, первые впечатления остаются последними.То, как вы представляете свою компанию на своем веб-сайте, может иметь большое значение между клиентом, который говорит «да», и тем, кто говорит «я пройду».

Прежде чем ваш клиент переедет, произведите надлежащий осмотр арендуемой собственности. Предварительный отчет о сдаче в аренду позволяет заранее выявить любые проблемы.

13. Будьте самостоятельными

Успешные управляющие недвижимостью имеют сильное желание добиться успеха. Они избегают отвлекающих факторов и в основном заботятся о своем профессиональном росте и совершенствовании.Они делают все возможное, чтобы обеспечить достижение своих целей.

Управляющему недвижимостью вам следует:

• Посвятите себя поиску инновационных решений.
• Присоединяйтесь к ассоциациям.
• Провести исследования.
• Посещайте семинары.

14. Завершение ежеквартальных проверок

Управляющие недвижимостью проводят тщательные и регулярные проверки недвижимости, в которой они работают. Невыполнение этого требования может не только аннулировать страховое покрытие, но и привести к недовольству клиентов.

Другими причинами для проведения регулярных проверок арендуемой собственности являются:

• Сохранение и увеличение стоимости имущества
• Определение участков, требующих ремонта и обслуживания
• Подтверждение отсутствия противоправной деятельности на территории
• Повышение удержания арендаторов

В идеале проверки должны регистрироваться и выполняться каждые три месяца. Также неплохо нанять профессионального инспектора.

15.Получите документы для заказа

Как управляющий недвижимостью, вы должны ежедневно заниматься бумажной работой и в то же время следить за последними тенденциями в отрасли.

К счастью, если у вас есть хорошая система управления файлами, вы можете сэкономить время и лучше справляться с такими проблемами, как судебные споры, аудит и претензии по справедливому жилищному соглашению.

Например, вы будете обрабатывать такие файлы клиентов, как:

• Извещения об эксплуатации недвижимости
• Отчет об арендной плате
• Оформление документов при въезде и выезде
• Залог и возврат залога
• Переписка по поводу одобрения
• Оформление документов о выселении
• Нарушения аренды и соответствующие записи о действиях

16.Находите возможности там, где другие видят препятствия

Один секрет успеха — это способность решать проблемы, которые не под силу другим. Особенно это касается управления недвижимостью. Важно всегда проявлять инициативу.

Например, вы можете привлечь больше владельцев, продемонстрировав преимущества управления имуществом по сравнению с собственностью с самоуправлением. Вы можете подсластить сделку поощрениями, скидками и реферальными сборами.

17. Учитесь на ошибках, коллегах и своей сети

Чтобы быть успешным управляющим недвижимостью, вы должны разбираться во многих вещах.Необязательно быть экспертом во всех областях, но вы должны иметь базовое представление о самом главном.

Например, недостаточно знать, как управлять собственностью. Вы также должны иметь практические знания в области интернет-маркетинга, бухгалтерского учета и других областей, связанных с недвижимостью. Чем разностороннее вы будете, тем более востребованным вы сможете стать и тем лучше будете в своем деле.

18. Быть организованным

Обладая хорошими организаторскими способностями, вы справитесь со всем, что вам встретится. К счастью, новейшие технологии упрощают поддержание порядка.

Согласно опросу, проведенному Buildium, 81% владельцев недвижимости заявили, что управляющие недвижимостью должны использовать технологии. С помощью технологий управляющие недвижимостью могут делать такие вещи, как находить хороших арендаторов, не отставать от вопросов технического обслуживания и отслеживать споры между арендодателем и арендатором.

Вот советы по организации и планированию для профессионалов в области управления недвижимостью.

• Создайте протокол связи с владельцем собственности.
• Знайте, какие задачи вам следует передать на аутсорсинг, а какие нет.
• Всегда имейте план на случай непредвиденных обстоятельств.
• Максимально сведите к минимуму бумажную работу.

19. Имеют четко определенные ожидания

Все управляющие недвижимостью хотят иметь хорошие отношения со своим арендатором. Для этого необходимо установить границы с арендаторами. Излишняя строгость может создать напряжение, а излишняя небрежность может быть неправильно воспринята.

20. Управлять своим временем — ключ к успеху

При работе с клиентами и другими проблемами важно управлять своим временем.Когда вы знаете, как использовать (а не использовать) свое время, вы становитесь более продуктивными и эффективными.

Чтобы управлять своим временем, создайте распорядок и придерживайтесь его. Составьте большой наглядный список дел и подготовьте свою рабочую станцию ​​к следующему дню.

Но избегайте соблазна оставаться за своим рабочим столом, отвечая на электронные письма 24/7. Вместо этого разбейте свой день на части, посвященные одной задаче.

21. Успешные инвесторы действуют добросовестно

Добросовестные действия принесут вам положительную репутацию в отрасли.По сути, честность означает, что то, что вы делаете, соответствует тому, что вы говорите.

Всегда помните, что на кону стоит имя вашей компании. Хорошая репутация — залог расширения бизнеса.

22. Будьте активны

Когда вы всегда на шаг впереди, у вас больше шансов избежать проблем.

Разошлите опросы. Включите регулярные платежи. Отправьте напоминания арендаторам за пять дней до истечения срока их аренды. Требовать страховку арендатора. Предвидьте проблемы до того, как они появятся.

23.Будьте уверены

Чтобы стать успешным управляющим недвижимостью, нужно много работать. На освоение поделки уходит много времени. Но как только вы станете авторитетным экспертом в своей отрасли, у вас есть полное право гордиться собой.

24. Не попадитесь в ловушку самоуспокоенности

Сфера управления недвижимостью меняется каждый день. Вам нужно идти в ногу с последними тенденциями, чтобы не попасть в ловушку самоуспокоенности. Это позволит лучше подготовиться к любым неожиданностям.

25. Будьте надежными и доступными

Быть доступным, когда вы нужны клиентам, жизненно важно.