Управление квартирами в аренду: если вы хотите сдать жилье без проблем

alexxlab 06.07.1973 Разное Leave a comment 133 Просмотры

Содержание

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

– Я недавно выставила свою однушку на сдачу и мне, помимо прочих, стали поступать предложения от различных компаний и сервисов, которые предлагали взять мою квартиру в доверительное управление. Что это такое и с чем это едят? Послушать, так это выгодное дело. Но хотелось бы объективного взгляда.

cookelma/Depositphotos

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью. Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно. Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Доверительное управление квартирой в Москве — Хозяин Сервис

Риелтор

Хозяин Сервис

Самостоятельно

Размещение объявлений

Размещает объявления

Размещаем объявления на всех популярных площадках

Размещаете самостоятельно, тратите время

Принятие звонков

Принимает звонки

Принимаем звонки

Принимаете все звонки, в том числе и ненужные (от агентств)

Показ квартиры

Показывает квартиру, часто собственнику приходится присутствовать на показах

Показываем квартиру самостоятельно, отчитываемся о звонках и показах

Показываете квартиру, тратите время на ненужные выезды

Отбор жильцов

Чаще не проверяет жильцов, заинтересован в разовой комиссии, а не в надежных жильцах

Проверяем и отбираем только надежных.

Проверяем по специальным базам (судимости, судебные производства, исполнительные производства), изучаем репутацию

Отбираете чаще без проверки жильцов с позиции безопасности (рассчитывая на эмоциональное впечатление)

Заключение договора найма

Использует шаблонный договор, скаченный из интернета. Часто такие договоры противоречат законодательству о найме (аренде) жилья

Оформляем договор, прошедший десятки выигранных судов, учитываем все нюансы при проживании, подробно определяем обязанности жильцов по ремонту и содержанию квартиры

Как правило, скачиваете в интернете договор такой же, как используют риелторы.

Такие договоры часто формируются без учета всех норм законодательства и опыта управления

Фиксация состояния имущества и ремонта на видео

Не производит или производит без учета требований законодательства

Производим подробную видеосъемку имущества и ремонта. Оформляем приложением к передаточному акту

Если производите съемку, то чаще без надлежащего оформления и без соблюдения процессуальных требований

Комиссия с жильцов

Начисляет жильцам комиссию. Квартиры с комиссиями дольше простаивают

Не берем комиссию с жильцов. Это ускоряет поиск нанимателей

Чаще не берете комиссию

Результат

Заинтересован в комиссии, а не в надежных жильцах. Поиск жильцов может затягиваться. Часто оформляет договор не надлежащим образом

Оперативно находим надежных жильцов, которые будут проживать в квартире длительный срок. Оформляем подробный договор найма. Берем на себя все хлопоты

Поиск жильцов занимает большое количество времени, а необъективный отбор и ненадлежащее оформлении сделки могут создать убытки в будущем

Доверительное управление квартирами.

Об услуге

Что это такое?

Доверительное управление квартирами — это услуга, при которой собственник квартиры или дома поручает агентству — профессиональному управляющему осуществлять сдачу помещения в наем (аренду) с целью получения дохода.
В таком случае на управляющего ложится весь объем организационных вопросов: поиск и отбор жильцов, заключение договора найма, контроль исполнения квартирантами всех обязательств (арендная плата, коммунальные платежи, сохранность имущества, правила проживания), а так же иные вопросы вплоть до судебного разбирательства с жильцами в случае неисполнения ими своих обязательств. В этом и заключается отличие услуги доверительного управления от привычной риэлторской деятельности, где риэлторы осуществляют только поиск жильцов за комиссию. Все остальные заботы ложатся на плечи собственника.

Управляющий оказывает свои услуги за агентское вознаграждение. Это может быть фиксированная сумма в месяц или процент от арендной платы жильца (в среднем 10 — 15%). Для собственника предпочтительнее работать по второму варианту, т.к. в этом случае возрастает мотивация управляющего к качественному оказанию услуг.

Стоит заметить, что кроме организаций существуют и частные риэлторы, которые так же оказывают данные услуги. Они, как правило, не могут обеспечить должной эффективности, в т.ч. снижение рисков, оперативности работы, надлежащего правового обеспечения. Такие услуги не являются профессиональными и не рассматриваются в статье.

Посуточная или длительная аренда?

Управляющие могут быть полезны как в длительной, так и в посуточной сдаче квартиры в аренду. Основную долю рынка занимает именно длительная аренда. На практике посуточная аренда может оказаться не такой прибыльной, как длительная. Это обусловлено высокими трудовыми издержками и более существенными рисками. Некоторые собственники опасаются, что управляющий будет сдавать квартиру посуточно. Это маловероятно, если сотрудничать с зарекомендовавшим себя агентством.

Рынок услуг доверительного управления.

В России происходит рост услуг доверительного управления. Эту тенденцию диктует современный темп жизни. Ведь раньше люди самостоятельно ремонтировали автомобили и зашивали одежду. Теперь это делают профессионалы. То же самое происходит и на рынке аренды жилья.

С ростом спроса растет и предложение в сфере услуг управления квартирами. Многие агентства существуют уже годы. В таких условиях накапливается значительный опыт, оттачиваются процессы, растет эффективность работы, а надежные управляющие становятся, в свою очередь, более востребованными на рынке аренды квартир.

В то же время данная сфера деятельности находится в стадии развития. В крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург) количество агентств (управляющих) может исчисляться десятками, а в региональных центрах такие организации могут и вовсе отсутствовать.

Юридические аспекты доверительного управления.

На самом деле «доверительное управление» — некорректный термин с позиции права в отношении данной темы. Однако он вполне прижился для обозначения целого направления услуг. Какими же правовыми конструкциями обеспечиваются взаимоотношения между собственником и управляющим? Рассмотрим основные:

1. Агентский договор. По договору управления управляющий агент (управляющий ) осуществляет действия от лица собственника. То есть все отношения по договору найма (аренды) возникают не между агентом и жильцом, а фактически между собственником и жильцом, где агент, как правило, является только представителем собственника. Такой механизм обладает наибольшей мобильностью и простотой. Например, собственник может расторгнуть договор с агентом, при этом договор найма с жильцом продолжит действовать.

2. Договор поручения. По договору поручения управляющий в отношениях с жильцом действует от своего лица. В данном случае у собственника не возникает никаких прав и обязанностей по договору найма (управления). Считаем, что такой механизм в случае его использования при сдаче квартиры в наем (аренду) довольно сложен и вступает в определенные противоречия (коллизии) с другими нормами права.

3. Договор доверительного управления. По договору доверительного управления все обязательства по договору найма возникают у управляющего. Несмотря на то, что «доверительное управление» как привычный на рынке термин и «доверительное управление» как вид договора в ГК РФ звучат одинаково, это не одно и то же и их следует различать. Договор доверительного управления требует регистрации Росреестром, причем размер государственной пошлины довольно значителен. Механизм громоздкий и неудобен для собственника и, как бы это парадоксально ни звучало, – договор доверительного управления используется редко при указании услуги доверительного управления квартирами. Договор доверительного управления актуален для управления крупными коммерческими объектами.

Особо следует рассмотреть материальную ответственность управляющего при ущербе, нанесенного жильцом. В большинстве случаев она отсутствует. Если управляющий берет на себя такую ответственность, то это в итоге значительно скажется на размере агентского вознаграждения. Встречаются случаи, когда компания управляющего может взять на себя ущерб частично. Ответственность управляющего — довольно хороший элемент взаимоотношений, т.к. мотивирует управляющего к ответственной работе.

Как выбирать компанию, осуществляющую доверительное управление квартирами?

Для начала следует определиться, что вы хотите получить от сдачи квартиры, и в соответствии с этим искать управляющего. Кто-то из них нацелен на максимальный доход, кто-то допускает сдачу квартиры посуточно, кто-то — нет. В разных компаниях могут быть по-разному организованы работы с рисками и возникающим ущербом.

Очень важно изучить договоры. А именно два основных: договор с собственником и договор найма (аренды).

Обратите внимание на то, как давно работает компания по этому направлению. Рынок растущий, появляется много новых организаций. Мы не утверждаем, что все новые компании плохие, но есть риск того, что именно на вас будут учиться.
Обратите внимание, сколько квартир в управлении. Чем больше квартир, тем, вероятно, выше качество работы и стабильность компании.

Задайте вопросы представителю управляющего по деталям работы. Например, «Как вы действуете, если при расторжении договора найма обнаружен ущерб?», «Как вы проверяете надежность жильцов?» или «Как ищете жильцов?». Если последует эмоциональный или поверхностный ответ, следует насторожиться. Профессиональный управляющий готов подробно раскрывать особенности работы, которые должны быть компетентны и понятны вам. Доверительнее управление квартирой – это не разовая покупка, это партнерство, возможно, на годы.

Доверительное управление квартирами в Москве от СВ-Капитал

Доверительное управление квартирами в Москве — одно из направлений деятельности Группы компаний «СВ-Капитал».

Потребность в открытии отдела по управлению недвижимостью возникла после повышения спроса на покупку недвижимости в инвестиционных целях нашими клиентами. Кто-то покупал квартиры с целью перепродать сразу (срочный выкуп недвижимости), а кто-то покупал недвижимость с целью сохранения средств и не планировал её продавать в ближайшее время. Так мы и стали брать квартиры в управление и сдавать их в наем. Далее уже пошли квартиры по рекомендациям.

Что же входит в услугу Доверительного управления квартирой?
В первую очередь, передача Собственнику квартиры арендой платы, оплачиваемой Нанимателем. Также, мы следим за состоянием квартир, устраняем ущерб, причиненный Нанимателями, оплачиваем коммунальные платежи, страхуем квартиры, выполняем локальный и капитальный ремонт квартир, докупаем технику/мебель/предметы интерьера и пр., разрешаем конфликтные ситуации с соседями и нанимателями, представляем интересы во всех организациях (ДЕЗ, Управляющая компания и пр.), помогаем в сдаче отчетности в налоговые органы.

Почему собственники квартир сами не сдают квартиры?
Сдать квартиру — это не просто дать объявление и отдать ее в найм первому же посмотревшему, а потом ежемесячно получать денежные средства и полностью забыть о квартире. Это далеко не так. Что происходит на самом деле:

1. Большинство клиентов живут не в Москве, и приезжать каждый раз, когда нужно найти нового арендатора (а квартира может сдаваться до месяца) не реально — мы сами ищем нанимателей и ищем новых при необходимости.

2. Техника, мебель и ремонт не вечны. Вы готовы выслушивать от нанимателей постоянные капризы что-то докупить или поменять? Мы берем это на себя.

3. Из самого частого. Звонок в час ночи, с просьбой привезти ключи от квартиры (т.к. свои потеряли). Готовы приехать в Москву для этого?

4. Слушать байки нанимателей о том, что денег нет, оплатим потом?

Сопровождение аренды квартир в Симферополе. Управление имуществом.

Сопровождение аренды квартир в Симферополе в последнее время получило широкое распространение.

Это связано с тем, что значительная часть владельцев квартир в Симферополе по различным причинам проживает в других городах или странах, а продавать свою недвижимость в Крыму не торопятся. А чтобы квартира не простаивала понапрасну, сдают ее в аренду. Это удобно еще и тем, что они, как правило, приезжают летом в Крым на отдых и полученные от сдачи квартиры деньги расходуют на эти цели.

Сдача квартиры в аренду требует постоянного за ней внимания со стороны ее владельца. Некоторым кажется, что все очень просто. Сдал квартиру в аренду и гарантированно по определенным дням получай назначенную сумму денег. Но в реальной жизни квартиросдатчик сталкивается с целым рядом проблем — несвоевременная оплата за проживание, нанесение порчи имуществу; жалобы соседей на поведение квартирантов и т.п.

Решение всех этих проблем, возникающих в процессе сдачи квартиры в аренду, требуют определенных усилий и личного присутствия владельца квартиры или его доверенного лица.

Если владелец квартиры, сдающий ее на длительный срок, проживает в другом городе или стране, чтобы чувствовать себя спокойно за оставленное имущество и получать гарантированный доход, он может обратиться в агентство недвижимости и заказать сопровождение аренды квартиры в Симферополе.

Наше агентство недвижимости “Недвижимость Тавриды” оказывает такую услугу уже на протяжении 5 лет. За это время наработан определенный опыт и продуманы технологические стандарты.

В набор этих услуг входит:

подбор квартиросъемщиков;
заключение договора аренды;
получение арендной платы;
оплата коммунальных платежей;
разрешение возникающих проблемных ситуаций;
перевод денег владельцу квартиры;

Такая услуга стоит примерно 10% от размера арендной платы.

Исходя из нашего многолетнего опыта работы, мы наблюдаем одну и ту же ситуацию — если хозяин квартиры долго не навещает своих арендаторов, они постепенно начинают чувствовать свою безконтрольность, и возникают проблемы по не оплате за аренду и рост суммированной задолженности.

Поэтому, если вы проживаете в другом городе или стране, необходимо поручить полностью или частично процесс аренды квартиры своему доверенному лицу. Желательно кому-либо из родственников или надежных друзей и знакомых. Хочу особо выделить слово “надежных”, так как есть много случаев, когда собранная арендная плата не доходила до хозяина квартиры.

Надежнее всего заключить договор со специализирующемся на этом виде услуг агентством. Поскольку это их ежедневная работа, то за определенную плату, они сдадут и проконтролируют Вашу квартиру более ответственно и профессионально.

Таким образом, в статье “Сопровождение аренды квартиры в Симферополе. Управление имуществом” представлен новый вид услуг по недвижимости. В силу своей объективности и востребованности он получает все более широкое распространение.

Доверительное управление квартирой, доверительное управление квартирой в Санкт-Петербурге, сдать квартиру в доверительное управление

Как сдать квартиру в доверительное управление.

Что такое доверительное управление квартирой? Кто пользуется услугой «доверительного управления квартирой»?

Доверительное управление недвижимостью – это управление недвижимостью и сдача в аренду квартиры через агентство. Есть категории собственников, которые не могут постоянно заниматься сдачей квартиры в аренду. Это могут быть очень занятые люди, которым некогда заниматься арендой. Чаще всего это иногородние граждане, которые купили недвижимость в Петербурге и решили её сдавать, а также коренные Петербуржцы, которые уезжают надолго зарубеж.

Доверительное управление квартирой в Санкт-Петербурге – достаточно востребованная услуга среди владельцев квартир в Петербурге. Работа агента в случае доверительного управления квартиры – поиск жильцов и сдача в аренду, оформление всех договоров, пересдача квартиры в случае необходимости.

Агент или агентство недвижимости заключает договор доверительного управления квартирой с собственником недвижимости. По договору агент получает право сдавать квартиру, получать с арендатора арендную плату, берёт обязательство следить за состоянием квартиры и обстановки. Что касается арендной платы, то по моему опыту лучше всего срабатывает схема, когда арендную плату арендаторы перечисляют на счет арендодателя.

Договор доверительного управления квартирой чаще всего заключается на длительный срок, но бывает, что заключают на разные сроки, всё зависит от пожеланий собственника.

Обычно при доверительном управлении агентство недвижимости оценивает свои услуги в размере от 20–25% в месяц. Я обычно беру за эту услугу 10-15% в зависимости от ставки арендной платы и от особенностей сделки. Услуги оплачивает собственник квартиры.

Агент один раз в месяц приходит и осматривает квартиру на предмет порчи и ущерба имущества. При освобождении квартиры агент решает вопрос о пересдаче и делает это так, чтобы квартира не простаивала.

Составляется договор о передаче квартиры в доверительное управление. Передача квартиры в доверительное управление происходит по акту приёмки-передачи, к нему прилагается перечень имущества с указанием мебели, бытовой техники, предметов интерьера.

Для расчетов собственнику предлагается несколько вариантов, но чаще всего деньги перечисляются на расчетный счет собственника.

Иногда собственники не хотят заключать договор передачи в доверительное управление, но они дают доверенность на сдачу квартиры, а все нюансы мы обговариваем между собой. Без доверенности арендаторы будут бояться заключать договор аренды. Арендатору нужны гарантии, что лицо сдающее квартиру, не мошенник и не авантюрист.

По правилам аренды квартира сдаётся в присутствии хозяина, если хозяина нет, то арендатору нужно видеть договор доверительного управления квартирой или доверенность на сдачу квартиры. На рынке аренды много мошенничества, поэтому опасения арендаторов понять можно.

У меня есть постоянные клиенты, которые имеют несколько видов недвижимости и я сдаю для них эту недвижимость на длительный срок.

К сожалению, я не занимаюсь посуточной сдачей квартиры. Краткосрочная аренда – это особый вид бизнеса, который требует другой организации работы. По сути это гостиничный бизнес. Этому делу нужно посвещать всё своё время и силы. В Санкт-Петербурге есть агентства, которые занимаются посуточной арендой.

Если остались вопросы, можно задать по телефону: 8 911 756 39 03

Желаю удачи! Галина Черкис

Сдать квартиру в аренду управление. Доверительное управление квартирой.аренда,апартаменты,отели

Часто наймодатель или арендодатель, сдавая квартиру (офис), не хочет обременять себя заботами, связанными с получением арендной платы, контролем за состоянием помещения, оплатой коммунальных услуг и прочими хлопотами. А если сданы не одна, а несколько квартир, да еще и сам лендлорд проживает в другом городе и даже стране? Неужели ему каждый месяц приезжать и вступать в контакты с нанимателями, с которыми порой не сразу удается и встретиться, а если удается, встреча может оказаться нервной и пустой? Контакты с жильцами — самый неприятный момент для любого арендодателя, который видит в мечтах просто льющийся откуда-то спокойный денежный ручеек, без нужды всякий раз бежать вверх по руслу разбирать заторы, если вдруг, не дай бог, ручеек засорится.

Заработок на аренде без прямого контакта с нанимателем — это желание можно вполне реализовать, сдав квартиру в доверительное управление. Доверительное управление арендой жилья — что это такое и как заключается договор управления арендой недвижимости?

Риэлторов на рынке аренды очень много, однако все они оказывают ограниченный спектр услуг:

поиски нанимателя;
прозвоны потенциальных клиентов;
организацию показа помещения, совместно с его собственником;
заключение договора на аренду.

По эксклюзивному договору риэлтор несет ответственность чуть большую и только в случае одностороннего расторжения арендного договора нанимателем: если наниматель съезжает раньше времени, риэлторы должны подобрать нового клиента.

Не стоит бежать к риэлтору после того, как уже дан ключ жильцам, и хныкать, что вот они оказались такие-сякие, и куда вы смотрели, и что теперь делать.

Простые риэлторы не несут никакой ответственности за подбор «плохих» жильцов и ни за какие вообще последствия, как то:

испорченное имущество;
затопление соседей;
несвоевременная оплата или отказ платить;
отказ выселяться и т. д.

Совсем иное дело, если собственник заключает договор на аренду жилья с доверительным управлением.

Сделки с арендой жилья под доверительное управление за рубежом составляют 90% от общего количества арендных операций. У нас пока доля таких сделок — всего 10% от всех годовых арендных контрактов. Основная масса арендодателей все еще не доверяет доверительному управлению из-за следующих опасений:

доверительное управление арендой- слишком дорогая услуга;
риэлтор обязательно сделает что-либо не так;
отсутствие постоянного контроля со стороны собственника может привести к опасности потерять недвижимость или лишиться возможности распоряжаться ею длительное время.

Но это мнение совершенно ошибочное, и это можно доказать хотя бы на примере деятельности агентства недвижимости Акрус.

Агентство недвижимости Акрус

Агентство недвижимости Акрус занимается сделками с арендой недвижимости с 1998 г. За это время в Москве было взято в доверительное управление более 2000 квартир. Большинство клиентов, по признанию Акрус, приходят к ним по советам знакомых, работающих с агентством много лет — это результат почти полного отсутствия рекламы.

Для наймодателя очень важно знать следующее:

При заключении договора с агентством об услуге доверительного управления собственник не лишается права контроля над всем процессом аренды с самого ее начала, и тем более не лишается права собственника ни в настоящем, ни в будущем.

Доверительное управление арендой квартиры вовсе не аналогично передаче автомобиля в собственность нового владельца по генеральной доверенности.

Оно создано в помощь владельцу собственности осуществлять полный контроль за арендой через другое лицо, при этом ответственность на всех этапах, начиная с заключения договора и до того момента, когда наниматель съедет, лежит на доверительном управляющем. В этом существенное преимущество доверительного управления перед другими видами посредничества — услугами по типовому и эксклюзивному договору.

О полном комплексе услуг агентства по недвижимости Акрус можно ознакомиться .

Функции риэлтора с доверительным управлением

Сдавая недвижимость под доверительное управление, собственник может даже ни разу не увидеть в лицо нанимателя. Как только заключен договор, агентство начинает рекламную кампанию по сдаче квартиры в аренду и подготовку нужных документов. Разумеется, арендодатель при желании может принимать участие в отборе потенциального клиента, в переговорах и показе жилья, наведываться порой лично, чтобы убедиться, что с квартирой все в порядке. Но обычно все тревоги собственника, как и желание лично контролировать состояние квартиры, улетучиваются уже через месяц, когда человек убеждается, что без него дела идут даже лучше:

Тем, кто снимает квартиру проще работать с посторонним лицом — профессионалом-риэлтором, чем с нервным, чересчур тревожным хозяином.
Контроль над арендатором риэлторы ведут культурными ненавязчивыми способами, но ускользнуть от такого «ока» непросто. Ответственность за соблюдением условий договора и за сохранность имущества квартиры вынуждают агентство тесно сотрудничать с соседями, поэтому о несоблюдении жильцами порядка и правил проживания, заселении в жилье посторонних лиц сразу же становится известно риэлторам.
Риэлтор не только следит за состоянием квартиры, но и устраняет причиненный ущерб, предварительно произведя опись имущества, поэтому хозяин не увидит по окончанию аренды захламленное и запущенное жилище.
Найти управу на нерадивого нанимателя, заставить его оплатить причиненный ущерб риэлтору с доверительным управлением гораздо легче, чем самому хозяину, так как он сотрудничает и с полицией, и с судебными органами.
За несоблюдение условий договора риэлтор выселяет недобросовестного постояльца.
Если постоялец съезжает раньше срока, кампания подбирает другого нанимателя.
Коммунальные платежи, оговоренные в договоре аренды как обязательные для собственника, также выплачивает агентство (они удерживаются из арендной платы). Оплата коммунальных платежей, положенных для нанимателей, плата за электроэнергию, интернет, телефонные международные разговоры контролируется агентством. Контроль платежей для агентства простая задача, так оно контактирует со всеми коммунальными и городскими службами, и ему нет нужды проверять корешки квитанций.
Сотрудничество с коммунальными службами позволяет также быстро устранять повреждения коммуникаций и оборудования в квартире.
Риэлтор исправно переводит арендную плату собственнику и, как юридическое лицо, может делать это по безналичному расчету, что удобно для нанимателя (как частного, так и для работника фирмы).
Страхование квартиры и ее ремонт производится за счет риэлторского агентства — такая услуга входит в стандартный пакет договора об оказании услуги доверительного управления.

Таким образом агентство может взять в управление абсолютно любую квартиру, даже «убитую», привести ее в порядок, а затем найти нанимателя.

Сдать запущенное, непригодное жилье в аренду для хозяина непосильная задача, но заключив договор аренды с доверительным управлением, он оплачивает только стоимость услуги управления, а ремонт и страховку оплачивает агентство. Чем неприглядные условия?

Агентство проводит за свой счет обычно косметический ремонт. Если хозяин собственности согласен на более трудоемкие работы (перепланировку, переоборудование кухни, санузла), то недостающие средства могут быть взяты в кредит, выплаты за который будут вычитаться из арендной платы.

Договор о доверительном управлении заключается согласно с главой 53 ГК ЗФ «О доверительном управлении имуществом».

Согласно нормативному акту гл. 53 ГК РФ, учредитель управления (собственник недвижимости) передает второй стороне (риэлтору по доверительному управлению) на конкретно указанный в договоре срок недвижимость в доверительное управление, и тот обязуется управлять недвижимостью в интересах собственника или другого, указанного им лица. Право собственности от учредителя к доверительному управляющему при этом не переходит.

После заключения с собственником недвижимости договора о доверительном управлении, риэлторская кампания имеет право самостоятельно искать нанимателя, устраивать показы квартиры и заключать договоры на аренду. Во всех этих шагах участие собственника необязательно.

Договор о доверительном управлении не относится к посредническим, а относится к договору по оказанию услуг. Он подлежит государственной регистрации, что часто удерживает владельцев квартир: ведь по такому договору они обязаны будут выплачивать налоги. Впрочем, все больше собственников хотят легализовать аренду и выплачивать налоги с дохода как положено.

Однако порой агентства заключают так называемые договоры комиссии:

Агентство (комиссионер) берет обязательство перед собственником недвижимости (комитентом) за вознаграждение (комиссионные) осуществлять от своего имени сделки в интересах собственника и за его счет.
Такой договор не требует обязательной регистрации, а платить или нет налоги, решает сам клиент.
Договор комиссии дает право клиенту сдать в доверительное управление даже государственную или муниципальную квартиру.

Сколько стоит услуга по доверительному управлению

.В сравнении с большим количеством льгот и услуг, оказываемых доверительными управляющими стоимость услуг смехотворна — одна месячная арендная плата в год или 8,3% от ежемесячного дохода от сдачи жилья в аренду.

Дом Менеджмент — это планируемый
мир в вашем доме.

PROPERTY MANAGEMENT, что это… поподробнее или более детально

PROPERTY MANAGEMENT является современной услугой, которая стала пользоваться достаточно большой популярностью на рынке недвижимости в Москве. Это процесс, включающий взаимодействие инвестора с профессиональным трейдером. В данном случае клиент по договору передает недвижимое имущество определенной организации, например «Дом Менеджмент», Он остается собственником в течение всей сделки.

На сегодняшний день подобный тип услуг предоставляют разные организации, банки, инвестиционные фирмы. Их деятельность должна подкрепляться соответствующей лицензией. Сегодня доверительное управление актуально для тех собственников недвижимого имущества, которые проживают в другом городе или за границей, регулярно и подолгу находятся в командировках, не имеют свободного времени и желания заниматься этим вопросом. Как известно, недвижимость является выгодным капиталовложением, однако она может также обеспечивать и ряд неудобств инвестору. Подобный тип услуги необходим тем, кто не может самостоятельно заниматься вопросами аренды своего жилья.
Квартира может подолгу стоять пустая и не пользоваться спросом у арендаторов. В данном случае ее владелец терпит лишние расходы. В таких ситуациях и нужен присмотр за квартирой. Управляющий берет на себя все необходимые обязанности, избавляя владельца от технологических, хозяйственных и юридических вопросов. Сделка принесет ему прибыль в максимальном размере. Также отпадает риск попасть в ситуацию с мошенниками или недобросовестными арендаторами. Жилье не будет простаивать, и владельцу не нужно будет тратить лишние деньги.
Выбор организации должен осуществляться с особой тщательностью. Владельцу недвижимости необходимо изучить все имеющиеся варианты, ознакомиться с деятельностью и репутацией той или иной фирмы.
Вы часто уезжаете в длительные командировки, подолгу живете за границей или в другом городе и вам некому поручить уход за квартирой…
Вы занятой человек, и вам хочется уделять больше времени семье, а не заниматься рутиной, связанной с заботами о недвижимости…
У вас есть квартира или офис, которые можно сдать в аренду, но нет времени заниматься поисками арендаторов, а потом контролировать их…
Доверьте присмотр за квартирой, домом, офисом компании «Дом Менеджмент»! Мы профессионально займемся обслуживанием вашей недвижимости. А вы будете спокойно работать, отдыхать или проводить время с семьей.

Заключая договор, вы будете спокойны по поводу состояния помещений в ваше отсутствие. Наши специалисты: менеджеры, электрики, сантехники, служба клининга, оперативно решат все вопросы технического и бытового плана:

Установим охранную сигнализацию и обеспечим круглосуточное наблюдение.
Застрахуем недвижимость, имущество и гражданскую ответственность.
Оплатим счета коммунальных служб и ЖКХ.
Произведем текущий ремонт коммуникаций, косметический, а если требуется, то и капитальный ремонт помещений, с составлением подробной сметы.
Обеспечим постоянный уход за домом или квартирой: будем поддерживать чистоту и следить за приусадебным участком.
Представим подробный отчет о расходовании средств на обслуживание.

PROPERTY MANAGEMENT — это возможность иметь дополнительный доход от сдачи квартиры в аренду, ведь присмотр за квартирой возьмут на себя наши специалисты:

Мы сами найдем надежного нанимателя и заключим с ним договор.
Проследим за соблюдением условий договора найма.
Подготовим квартиру к сдаче в аренду. Наведем порядок и сами сделаем необходимый ремонт: от косметического до капитального, с учетом имеющегося бюджета.
Будем контролировать состояние жилья и сохранность имущества.
Устраним ущерб, причиненный нанимателем.
Регулярно будем переводить вам арендную плату удобным для вас способом.

По вашему требованию предоставим фото и видеоотчет по документации и состоянию вашей недвижимости.

Наш основной принцип — удобство для клиента и разумные цены. Именно поэтому с нами сотрудничают владельцы своих квартир, независимо от статуса жилья.

Для кого предназначена эта услуга и сколько она стоит?

Собственникам, оформившим доверительное управление жилой недвижимостью, с нашей компанией «Дом Менеджмент» больше не придется волноваться за своё имущество и получение дохода от арендатора, при сдаче квартиры в наём.

Контроль за сохранностью имущества, взыскание ежемесячной ренты, подбор честных арендаторов, оплата по коммунальным платежам квартиры — всё это теперь входит в обязанности нашего агентства недвижимости.

Рынок недвижимости в Москве — самый напряженный и конкурентный в стране. Чтобы удержать хороших постояльцев, собственники часто не обращают внимание на падение стоимости аренды из-за роста инфляции. Они боятся поднимать ежемесячную плату.

С нашим агентством недвижимости вы удостоверитесь, что нам можно и нужно доверять. Мы гарантируем вам своё ответственное и бережное отношение к Вашей недвижимости и имуществу, находящемся в нём и требуем это от арендаторов.

Услуга PROPERTY MANAGEMENT делает успешных предпринимателей из людей, которые, кажется, совсем не имеют ничего общего с миром бизнеса.

Вам не ловко говорить со своими жильцами по поводу оплаты аренды? Вы всё равно поддаетесь на уговоры отсрочить платеж, и потом жалеете о своей мягкотелости? Отныне агентство недвижимости будет представителем ваших интересов в этих неприятных вопросах.

Сколько стоит эта услуга? Наши цены одни из самых демократичных в Москве.

Доверительное управление недвижимостью с «Дом Менеджмент» — для людей, которые ценят свое время!

Планируйте свою жизнь.

Доверительное управление в 5 шагов

нажмите на картинку, чтобы узнать как…

Берегите свое время…

Если Наниматель соблюдает условия Договора найма, то снимая квартиру, находящуюся в доверительном управлении ООО «АКРУС-сити» , Наниматель получает несколько преимуществ:

Возможность оплачивать по безналичному расчету арендную плату, залог, эксплуатационные платежи (в том случае, если они имеются), комиссию агентства. Очень актуально для юридических лиц, а также нанимателей не желающих ежемесячно тратить своё время на встречу с Хозяином квартиры и передачу ему денежных средств.

Получение документов, подтверждающих факт платежа, как при безналичной так и при наличной формах оплаты , что очень удобно для тех людей, которым аренду квартиры оплачивает работодатель.

Возврат залога в течение трех дней при выполнении условий договора найма. Некоторые Наниматели сталкивались с тем, что по окончании срока найма квартиры не могли получить свой залог. Хозяин мотивировал отказ отсутствием необходимой суммы и обещал вернуть деньги, как только сдаст свою квартиру.

Осмотры квартиры в заранее согласованное время с периодичностью, указанной в договоре найма. Каждый собственник периодически осматривает свою квартиру, только один это делает раз в полгода, а другой раз, а то и два в месяц, выискивая разные предлоги для посещения квартиры. Снимая квартиру, находящуюся в доверительном управлении, Наниматель защищен от несанкционированного посещения Собственника.

Стабильная арендная плата в течение срока договора. Это условие является очень важным преимуществом доверительного управления квартирой .

Даже у аккуратных людей иногда что-нибудь случается, например пролили кофе на диван. При устранении ущерба все работы расцениваются по Прейскуранту, размещенному на сайте «АКРУС-сити», составляется акт выполненных работ к которому прилагаются чеки на использованные материалы. При выполнении работ сторонними организациями, выдаются копии документов, подтверждающих факт проведения работ.

У любого оборудования или предмета мебели есть свой срок службы и наступает момент, когда оно (или он- в смысле предмет) ломается по причинам, не зависящим от Нанимателя. Устранение этого ущерба письменно согласовывается с Хозяином квартиры, а при необходимости и с Нанимателем, и выполняется силами «АКРУС-сити».

Вызов мастера сервисной службы «АКРУС-сити», который приедет в заранее согласованное с Нанимателем время. При этом Нанимателю не надо ездить по магазинам и искать нужные материалы или запчасти.

Однако для Нанимателей, небрежно пользующихся арендованным имуществом, задерживающих оплату арендной платы или нарушающих другие условия договора найма, есть ряд «неудобств»:

Постоянный контроль за своевременностью платежей и ограничение доступа в квартиру при задержке оплаты. При задержке оплаты Нанимателю отправляется телеграмма с просьбой оплатить задолженность. Ситуации бывают разные и не всегда зависят от нас, иногда они зависят от работодателей, которые задерживают выплату заработной платы. Мы стараемся решать подобные ситуации и если Наниматель в течение срока договора не нарушал сроков оплаты, то ему разрешается внести оплату двумя частями.

Устранение ущерба, нанесенного имуществу, за счет Нанимателя. То что для одних плюс, для других может быть минусом. Наниматели, которые небрежно относятся к квартире и имуществу, находящимся в доверительном управлении «АКРУС-сити», устраняют ущерб за свой счет. Вы можете подумать: « и „аккуратисты“, и „неряхи“ устраняют за свой счет…В чем же разница?» Разница в том, что аккуратист и без указаний Наймодателя, устранит ущерб, а при доверительном управлении ему не надо будет тратить время на походы по магазинам и ожидание мастера.

Устранение ущерба, являющегося естественным износом, за счет Хозяина. Вижу Ваше недоумение на лице: «В чем же тут неудобство?» Всё просто: для согласования условий устранения ущерба необходимо подписать дополнительное соглашение с Хозяином квартиры и на это требуется время, при этом задерживается выполнение работ. Причем сроки подписания соглашения полностью зависят от возможностей Хозяина и наличия у него интернета. Однако, при аварийных ситуациях, грозящих причинением ущерба имуществу хозяина, нанимателя или третьих лиц, «АКРУС-сити» выполняет работы без предварительно согласования.

Возврат залога — так же может быть как плюсом так и минусом. Для тех, кто не выполняет условия договора, это далеко не самое лучшее условие: при возврате квартиры из залога вычитаются все долги по договору, в том числе и долги по арендной плате.

Нажмите на ссылку и подпишитесь на нашу рассылку

Любое копирование и перепечатка материалов этой статьи возможны только после личного согласования с автором с обязательным указанием ссылок на оригинальный источник.

Светлана Кос

Деликатное поручение

Сдать квартиру и больше ни о чем не думать — мечта каждого владельца «лишних» апартаментов. Но не думать не получается: то жильцы зальют соседей снизу, то перестанут вовремя вносить арендную плату, а то внезапно съедут, прихватив на память хозяйский телевизор или холодильник.

Все заботы, связанные со сдачей жилья в аренду, можно переложить на плечи риелторов, поделившись с ними доходами, которые приносит квартира. Нужно реже встречаться По данным Kirsanova Realty, в США 90% желающих сдать свою недвижимость в аренду обращаются к «Как сообщили наши американские коллеги, такие компании носят название Real Estate Management Companies, стоимость их услуг составляет 10% от годового арендного контракта, — говорит Светлана Скотникова, начальник отдела зарубежной недвижимости Kirsanova Realty. — В рамках договора управляющая компания несет ответственность за сдачу квартиры в аренду, ищет арендаторов, а также следит за состоянием объекта».

По данным столичных риелторов, в Москве в доверительное управление попадает не более 10% сдаваемых квартир. Но спрос на эту услугу будет расти. Арендаторы и собственники квартир уже оценили одно из главных преимуществ услуги, а именно отсутствие прямых контактов между хозяевами и жильцами.Многим арендаторам гораздо приятнее общаться с представителем компании, чем с самим хозяином,Дело в том, что хозяева так трепетно относятся к своей квартире, что чересчур часто в нее наведываются, нарушая покой и ограничивая свободу действий арендатора. А сотрудник компании себе этого не позволит.

Если же арендатор сам позволит себе лишнее, например пустит жить в квартиру друзей с гор или вообще станет использовать ее не по назначению, риелтор сам разберется с постояльцами.Компания по доверительному управлению квартирами стараеться войти в контакт с соседями,и она в курсе происходящего в квартире, Ведь по договору, если хозяин квартиры из-за действий арендаторов понесет какой-либо ущерб,компания обязана его возместить.

Были случаи, когда только благодаря соседям нам удавалось вернуть хозяевам прихваченный жильцами напоследок комплект мягкой мебели, выходной костюм и дорогой телевизор». Если все складывается удачно, ни арендаторам, ни владельцам квартир не приходится лишний раз встречаться и с риэлторами. Поскольку риелторская компания — лицо юридическое, арендатор может расплачиваться с ней по безналичному расчету, что особенно важно, если квартиру для сотрудника снимает фирма. А собственник может получать арендную плату за вычетом комиссионных на свой счет в банке или в кассе риелтора в условленный день.

Поскольку свои квартиры доверяют в управление риелторам главным образом те, кто надолго выезжает за рубеж, арендную плату им переводят за границу.

Квартира образцового содержания

Чтобы сдать квартиру по рыночной цене, во-первых, нужно привести ее в порядок — сделать ремонт, обустроить кухню и санузел, а во-вторых, найти добропорядочного и аккуратного арендатора. Эти проблемы как раз и решает риелтор, которому вы поручите управлять квартирой. Если нужен ремонт, но на него нет денег, агентство сделает его за собственный счет или в кредит. При необходимости оно же оборудует кухню, поменяет сантехнику и установит металлическую дверь. Выплаты по кредиту обычно удерживаются из арендной платы. Поиски арендатора риелтор тоже целиком берет на себя.Сразу после заключения с владельцем квартиры договора начинаеться рекламная кампания, организуються показы, готовяться необходимые документы для обеих сторон, — рассказывает Гульнара Рахмангулова. — Если квартиросъемщик по каким-то причинам внезапно решает съехать с квартиры, наши специалисты оперативно возобновляют поиск следующего нанимателя. В случае нарушений договора со стороны арендатора, порчи имущества, задержки арендной платы и т.д. мы досрочно расторгнем договор найма и поможем получить возмещение ущерба». ,

Все взаимоотношения с эксплуатирующими организациями риелтор тоже берет на себя.Это не только оплата коммунальных услуг, но и другие обременительные обязанности. Администратор сервисной службы ежемесячно проверяет оплату счетов за междугородные переговоры, за электроэнергию и т.д. Часто бывает, что необходимо получить новые квитанции в ЕИРЦ, уточнить оплату счетов в абонентском участке, сверить ранее оплаченные квитанции. Эту работу берет на себя агентство по доверительному управлению квартирами. ,

Цена доверия ,

На столичном рынке стоимость услуги доверительного управления рассчитывается по-разному, но составляет примерно 10-15% от арендной платы.В Агентстве по доверительному управлению квартирами с владельца квартиры возьмут половину арендной платы за первый месяц, а потом каждый месяц будут удерживать 10% от стоимости аренды.В некоторых других управляющих компаниях арендодатель платит за эту услугу в год сумму, эквивалентную месячной арендной плате, а в подарок получает страховку и ремонт. Зачастую стоимость доверительного управления квартирой зависит от набора услуг. За базовый пакет клиент отдает компании стоимость месячной аренды в год, а за полный — кроме этого половину арендной платы в месяц. ,

Несмотря на то что цена услуги доверительного управления квартирой вполне умеренная и интерес к ней растет, пока немногие собственники готовы этой услугой воспользоваться. Причин несколько и одна из них — необходимость подписания официального договора, который предполагает уплату налогов. Хотя стоит отметить, что число не желающих платить налоги уменьшается с каждым днем, особенно если речь идет о дорогих квартирах». В некоторых других управляющих компаниях вопрос о том, платит или не платит клиент налог с дохода от сдачи квартиры, оставляют на его совести.Управляющяя компания заключаем с клиентом договор комиссии, он, в отличие от договора доверительного управления, не подлежит обязательной регистрации, так что все проблемы с налоговыми органами клиент решает сам. ,

Договор комиссии предлагают заключить клиентам почти во всех управляющих компаниях, в противном случае услугой доверительного управления не смогли бы воспользоваться клиенты, чьи квартиры находятся в муниципальной собственности. Напомним, что в соответствии с Жилищным кодексом такие квартиры сдаются в поднаем только с разрешения наймодателя, то есть местных властей. Обращаться за таким разрешением люди по понятным причинам не хотят. Большинство риелторских компаний тоже пока не готовы предоставлять владельцам квартир услуги доверительного управления и одна из причин — незащищенность самих риелторов перед клиентами.Мы заключаем с клиентом договор, ремонтируем за свой счет его квартиру, а потом клиент договор расторгает. И хотя на такой случай договор предусматривает штрафные санкции, возвращать деньги приходится через суд.

Как управлять арендуемой недвижимостью

Стать арендодателем начинается с покупки недвижимости, за которой следуют такие задачи, как изучение законов, определение стоимости аренды и реклама арендуемой собственности. Но как насчет управления вашей собственностью? Знание каждого аспекта вашего бизнеса имеет решающее значение для того, чтобы стать успешным арендодателем, и большая часть этого бизнеса — это знание того, как управлять своей арендуемой недвижимостью. Планируете ли вы управлять своей собственностью или нанять профессионального управляющего недвижимостью, важно, чтобы вы знали, как управлять арендаторами, поддерживать свою собственность и управлять своими финансами.

Самостоятельное управление по сравнению с наймом менеджера по недвижимости

Быть владельцем и менеджером собственности известно как самостоятельное управление (сделай сам). Как арендодатель (владелец) вашей собственности, вы будете одновременно управлять арендаторами и обслуживать собственность без какой-либо помощи со стороны профессионального управляющего недвижимостью. Хотя управление недвижимостью — это отдельная работа, и нанять управляющего недвижимостью — отличный вариант, управлять своей собственностью вполне реально. В каждой ситуации есть свои плюсы и минусы:

Плюсы самостоятельного управления

Вы сэкономите деньги, не уплачивая комиссию за управление недвижимостью
У вас будет контроль над каждым аспектом собственности
Вы можете просмотреть и выбрать правильный арендатор самостоятельно

Плюсы найма управляющего недвижимостью

Они сделают вашу жизнь проще и уменьшат стресс, когда дело доходит до управления арендаторами и обслуживания вашей собственности
Они могут помочь вам получить оптимальную отдачу от ваших инвестиций. насколько они осведомлены о рынке аренды
Управляющие недвижимостью могут быть лучше подготовлены для работы с арендаторами, особенно в сложных ситуациях, таких как просрочка арендной платы

Минусы самостоятельного управления

Управление собственной собственностью требует значительного времени и усилия
Возможно, вы не так хорошо осведомлены о местных законах о недвижимости, как профессиональный управляющий недвижимостью. 014
У вас может не быть списка надежных профессиональных контактов для подрядчиков, инспекторов, ландшафтных дизайнеров или группы технического обслуживания.
Управляющий имуществом может нечестно говорить о том, сколько они взимают за аренду и техническое обслуживание, присвоив себе часть дополнительных средств
Наем управляющего имуществом может снизить ваш причитающийся доход от аренды в сборы за управление имуществом

Если собственность, которой вы владеете, находится за пределами штата, возможно, в ваших интересах иметь управляющего недвижимостью в том же месте, что и ваша собственность.Однако можно владеть и управлять имуществом издалека, если вы будете доступны арендаторам, когда у них есть вопросы или запросы на обслуживание. Если вы управляете недвижимостью удаленно, убедитесь, что у вас есть профессиональные и надежные контакты для различных ремонтов, которые могут возникнуть с вашей недвижимостью.

Управление арендаторами

Одним из наиболее важных аспектов управления арендуемой собственностью, независимо от того, делаете ли вы это самостоятельно или нанимаете профессионала, является умение правильно управлять арендаторами.Сюда входят:

Проверка заявителей и одобрение заявок

В течение срока аренды может возникнуть множество проблем, включая материальный ущерб, просрочку арендной платы или даже выселение. Лучший способ избежать любых негативных сценариев — правильно отсеивать арендаторов. Проверка арендаторов должна включать полную проверку биографических данных, которая позволяет получить кредитную историю арендатора, историю аренды, историю занятости и судимость.

Планирование въезда и выезда

Управление арендаторами включает создание юридического документа аренды, подписанного обеими сторонами, в котором указаны даты въезда и выезда арендатора.Зная точную дату, когда арендатор покинет собственность (если он не продлит договор аренды), вы сможете прорекламировать свою собственность как имеющуюся, чтобы вы могли найти нового арендатора. Менеджер также будет заниматься планированием проверок при заселении и выселении.

Сохранение текучести арендаторов на низком уровне

Хотя управление арендаторами не всегда заканчивается долгосрочными арендаторами или продлением договоров аренды, важно сделать пребывание арендатора комфортным и приятным. Продление аренды арендаторами означает меньше времени, затрачиваемого на рекламу вашей собственности, отбор новых арендаторов и планирование въезда и выезда.Привлечение долгосрочных арендаторов и сокращение текучести арендаторов — отличный способ получить положительные отзывы и уменьшить вашу рабочую нагрузку.

Обработка запросов на техническое обслуживание

Управляющий недвижимостью будет обрабатывать все запросы на техническое обслуживание. Независимо от того, работает ли ваша собственность с профессиональной командой по обслуживанию, специально предназначенной для вашей собственности, или вы нанимаете сторонних поставщиков для выполнения работы, менеджер по недвижимости будет планировать ремонт на основе запросов на техническое обслуживание от арендаторов. Техническое обслуживание также относится к еженедельным, ежемесячным, сезонным и ежегодным задачам, которые требуются законодательством вашего штата и местными законами.

Обслуживание вашей собственности

Прежде всего, собственность, которой вы владеете и управляете, должна быть пригодной для проживания. Чтобы избежать каких-либо юридических проблем с арендаторами, в ваших интересах, ваших арендаторах, вашей собственности и ваших финансовых интересах поддерживать недвижимость должным образом. Обслуживание вашей собственности включает в себя как внутренние, так и внешние особенности:

Регулярно косите лужайку (если применимо) и ухаживайте за ландшафтом
Борьба с вредителями (раз в две недели или ежемесячно)
Проверяйте соответствие огнетушителей нормам (ежегодно)
Проверка детекторов дыма и угарного газа (ежегодно)
Очистка желобов (особенно осенью)

Осмотр крыши на предмет возможных повреждений после урагана
Обрезка ветвей деревьев, которые нависают над линиями электропередач, транспортными средствами или другими конструкциями
Проверяйте установку на наличие повреждений и утечек водой (один или два раза в год)
Проверяйте наличие плесени в ванных комнатах и кухнях (один или два раза в год)

Меняйте воздушные фильтры (один или два раза в год)
Промывайте водонагреватель (ежегодно)

Хотя мы предоставили оценку того, как часто следует выполнять эти задачи по техническому обслуживанию, как часто вы должны выполнять каждую из них Электронные товары зависят от законов вашего штата.Ознакомьтесь с местными законами о содержании арендуемой собственности, чтобы вы могли составить для себя график того, что и когда нужно сделать. Поддержание вашей собственности и всего, что в ней, в отличном состоянии — лучший способ снизить текучесть арендаторов.

Несмотря на то, что существуют требования, чтобы недвижимость оставалась пригодной для жилья, вы также можете обнаружить, что хотите обновлять свою собственность каждые несколько лет. Установка нового пола, бытовой техники, сантехники, столешниц и окон — отличные варианты, если вы заинтересованы в увеличении стоимости арендуемой собственности и дохода от аренды.

Управление финансами

Крайне важно, чтобы ваши финансы были в порядке как домовладелец и управляющий недвижимостью. Финансовые и бухгалтерские обязанности арендодателей / менеджеров могут включать:

Изучение и определение стоимости аренды
Сбор арендной платы, сборов за заселение и штрафов за просрочку платежа
Изучение и информирование арендаторов о повышении арендной платы
Обработка гарантийных депозитов
Работа со стоимостью имущественного ущерба
Подача налогов и учет всех расходов на имущество

Документы, которые необходимо иметь под рукой

Управление недвижимостью — это больше, чем одобрение арендатора и сбор арендной платы каждый месяц, поэтому, если вы собираетесь Практикуйте управление недвижимостью своими руками, важно, чтобы вы подготовились к поставленной задаче.Владение и управление недвижимостью также требует большого количества документов. Чтобы оставаться организованным, вы можете упростить процесс, храня наиболее важные документы об аренде в надежном месте (вместе с цифровыми копиями). К ним относятся:

Подписанный контрольный список для въезда / выезда, подписанный как арендатором, так и арендодателем / управляющим недвижимостью
Заявки на аренду
Контакты арендатора для экстренных случаев
Договоры аренды
Дополнения к договору аренды
Ипотека и улучшения недвижимости
Поставщики коммунальных услуг
Шаблон письма о продлении аренды
Письмо о выселении

Как арендодатель, перед вами стоит важное решение: выбрать самостоятельное управление своей собственностью или нанять третью сторону (профессионального управляющего недвижимостью) .Если вы считаете, что лучше всего умеете управлять арендаторами, обслуживать недвижимость и управлять финансами, то в найме профессионального управляющего недвижимостью не потребуется. Однако, если вы чувствуете, что рабочая нагрузка вас перегрузит, и вы не заинтересованы в том, чтобы брать ее на работу на полную ставку, то найм профессионала — лучший следующий шаг для обеспечения того, чтобы все выполнялось эффективно. Если вам нужна помощь в проверке арендаторов, сборе арендной платы и подписании договоров аренды, помните, что инструменты аренды Apartments.com здесь для вас!

Опубликовано 12 октября 2020 г.

Что вы думаете?

60 ответов

Об авторе

Лучшие системы управления квартирами — 2021 обзоры и цены

Вот что мы рассмотрим:

Что такое программное обеспечение для управления квартирами?
Общие характеристики программного обеспечения для управления квартирами
Ожидаемые преимущества программного обеспечения для управления квартирами
Примеры из практики

Что такое программное обеспечение для управления квартирами?

Программное обеспечение
для управления квартирами — это инструменты, которые упрощают рутинные задачи, такие как отслеживание и хранение информации об арендаторах, сбор арендной платы и управление бухгалтерскими потребностями, для управляющих недвижимостью.Общие функции программного обеспечения для управления квартирами включают в себя онлайн-оплату аренды и доступ к счетам для арендаторов, отслеживание расходов и обслуживания, управление арендой, проверку резидентов и финансовую отчетность.

Общие характеристики программного обеспечения для управления квартирами
Управляющие недвижимостью должны учитывать следующие особенности при выборе программного обеспечения для управления многоквартирным или многоквартирным домом:
Портал арендатора Позволяет арендаторам оплачивать аренду, отправлять запросы на техническое обслуживание и просматривать свою историю аренды в Интернете.Эта функция упрощает обработку платежей и экономит время.
Автоматические объявления о вакансиях Разрешите менеджерам и владельцам быстро и легко публиковать доступные квартиры на своем веб-сайте или на популярных сайтах со списком квартир, таких как Craigslist, Apartments.com, Rentals.com или Google. Это экономит работу и помогает быстрее заполнять единицы.
Комплексный учет Помогает вам лучше управлять всеми аспектами финансов вашей компании с помощью интегрированной главной книги, кредиторской и дебиторской задолженности, отслеживания расходов, балансов, отчетов о прибылях и убытках и функций управления заработной платой.
Ожидаемые преимущества программного обеспечения для управления квартирами
Программные решения
для управления квартирами предоставляют различные преимущества, которые помогают владельцам квартир и управляющим имуществом эффективно управлять своими активами. Арендодатели и управляющие могут управлять многими квартирами с помощью этого программного обеспечения. Это также помогает арендодателям, которые владеют более чем одной квартирой, поскольку иногда бывает сложно отслеживать техническое обслуживание вручную.
Некоторые ключевые преимущества, предлагаемые программным обеспечением для управления квартирами, включают:
Совместимость и удобство. Программное обеспечение для управления квартирами может консолидировать всю вашу индивидуальную финансовую информацию для компаний по аренде квартир. Решение помогает владельцам и арендодателям избежать ручной обработки нескольких наборов информации, например налоговых вычетов, расходов и доходов, для каждой квартиры. Следовательно, вместо использования различных несовместимых программ, единая система управления квартирой может быть лучшим вариантом. Решение также позволяет пользователям обмениваться информацией с другими платформами, такими как приложения для планшетов и смартфонов, через Интернет.
Отслеживание информации. Владельцам квартир необходимо отслеживать различную информацию, такую как ежемесячные арендные платежи, время звонка потенциальных клиентов для показа и даты въезда и выезда арендаторов. Идеальное решение для управления квартирами помогает управляющим имуществом хранить всю информацию и делает ее доступной для владельцев квартир, тем самым избегая беспорядочного бумажного беспорядка. Он также хранит такую информацию, как просроченные платежи, гарантийные депозиты, условия аренды и текущие расходы, такие как лицензии, страхование, плата за инспекцию, техническое обслуживание, ремонт и коммунальные платежи.
Финансовый менеджмент и бюджетирование. Владельцы многоквартирных домов часто сталкиваются с проблемами с бухгалтерией. Решение для управления квартирами объединяет все финансы в единый бюджет, который покрывает детали всех квартир. Решение генерирует простые для понимания визуальные эффекты, которые позволяют пользователям отслеживать входящие и исходящие финансы для каждой квартиры. Он также предлагает меры по исправлению положения в случае, если пользователь теряет деньги на определенных активах.
Налоговый менеджмент. Решение для управления квартирами также помогает владельцам квартир управлять своим бизнесом, налогами на имущество и личными налогами. При установке с несколькими квартирами решение управляет удержаниями, такими как затраты на оплату труда, страховые взносы и затраты на техническое обслуживание. Он также покрывает вычеты из домашнего офиса в случае, если владелец квартиры использует домашний офис для управления активами. Решение позволяет пользователям экспортировать все эти данные для создания налоговых форм.
Маркетинг и лидогенерация. Правильные решения для управления квартирами помогают владельцам квартир и управляющим недвижимостью продавать свои активы и привлекать потенциальных клиентов, взаимодействуя с потенциальными клиентами.Если апартаменты указаны на каких-либо деловых или личных веб-сайтах, решение помогает размещать обновленные вакансии на порталах и принимает запросы от потенциальных клиентов. Это также может позволить использовать веб-шаблоны и помочь в создании маркетинговых материалов, таких как брошюры, объявления, фирменные бланки, листовки и визитки.
Примеры из практики
Мы собрали несколько тематических исследований, чтобы проиллюстрировать, как функции программного обеспечения для аренды квартир могут помочь развитию вашего бизнеса, упростив управление квартирами.
Автоматические арендные платежи исключают ежегодные сборы и высвобождают трудозатраты. Используя портал для арендаторов, подобный тому, который имеется в программной системе AppFolio Property Manager для квартир, арендаторы могут производить платежи онлайн за считанные секунды. Это освобождает управляющих недвижимостью от необходимости вводить квитанции вручную, повышая эффективность и приводя к экономии средств.
Возьмем, к примеру, компанию Real Estate Management Group. Имея смешанный портфель из 1000 объектов недвижимости, компания должна обрабатывать значительное количество арендных платежей в месяц.До использования AppFolio Property Manager они платили 2800 долларов в год за управление арендными платежами через отдельную онлайн-систему.
Благодаря встроенному модулю онлайн-оплаты аренды в программном обеспечении AppFolio для управления квартирами, никаких дополнительных ежемесячных затрат не требуется. Платежи вводятся автоматически, высвобождая бесчисленные часы труда. Арендаторы Real Estate Management Group могут настроить онлайн-платежи за считанные секунды, что увеличило процент тех, кто ими пользуется, до 60 процентов — цифра, которая, как ожидается, вырастет до 85 процентов к концу года.В целом, это привело к ежегодной экономии в размере 20 800 долларов США в год (и эта сумма продолжает расти).
Перед AppFolio После AppFolio Годовая экономия
Оплата аренды через Интернет с сервисом PayLease 2 800 $ / год $ 0 2 800 долл. США / год
Персонал учитывает время, необходимое для оплаты аренды через Интернет через PayLease 18000 $ / год $ 0 18000 $ / год
Общая экономия: 20 800 долларов в год (и продолжает расти). ( Источник: http://www.appfolio.com/case-studies/real-estate-management-group)
Интегрированный учет помогает сократить ненужные расходы на тысячи долларов. Интегрированный модуль учета, такой как в программном обеспечении Rent Manager для квартир, позволяет управляющим недвижимостью легко вводить, отслеживать и анализировать финансовые данные. Подробные отчеты могут точно указать, где необходимо внести коррективы, чтобы сократить расходы — жизненно важный инструмент в условиях нынешней вялой экономики.
Пример заявления собственника в полной бухгалтерской системе Rent Manager. (Источник: http://www.rentmanager.com/)
После резкого спада в сфере недвижимости в 2008 году Ballard Property Maintenance обнаружила, что почти невозможно выполнить строгие новые банковские требования при использовании своей предыдущей системы бухгалтерского учета. Стремясь сократить расходы на десятки тысяч долларов, им требовалось интегрированное бухгалтерское приложение, которое могло бы предоставлять подробный анализ и исчерпывающие отчеты, включая расчет стоимости проекта и составление бюджета.Система бухгалтерского учета в программном обеспечении для управления многоквартирным имуществом Rent Manager позволила Ballard быстро сократить расходы и предоставить банкам необходимую подробную финансовую информацию.
3 стратегии управления арендуемой недвижимостью
Если арендуемое имущество не управляется правильно, оно развалится. К счастью, есть несколько разных способов управления недвижимостью, чтобы удовлетворить потребности каждого арендодателя. Вы можете быть полностью заняты, или вы можете решить передать все на аутсорсинг.Вот три стратегии управления, которые должен учитывать каждый потенциальный арендодатель, которые будут поддерживать вашу собственность в рабочем состоянии и приносить доход.
3 Стратегии управления арендуемой недвижимостью
Прежде чем вы сможете выбрать правильную стратегию для вас, вам необходимо понять все различные области арендуемой собственности, которыми необходимо управлять. Обязанности арендодателя по управлению можно разделить на три части:
Управляющие арендаторами
Управление, техническое обслуживание и осмотры
Управление финансами
1.Управление арендаторами
Это самая непосредственная и очевидная часть управления арендуемой недвижимостью. Однако для того, чтобы стать успешным арендодателем, нужно гораздо больше, чем просто собирать ренту. Вам предстоит управлять:
Сбор арендной платы: Установка сроков оплаты. Сбор арендной платы каждую неделю или месяц. Установление штрафов за просрочку платежа и льготных периодов. Работа с неоплаченной арендной платой.
Соглашения об аренде: Подтверждение того, что аренда включает в себя все юридические условия, требуемые законодательством вашего штата об арендодателях.Убедитесь, что договор аренды соответствует последней редакции закона. Управление датой начала и окончания аренды для всех арендаторов.
Проверка арендаторов: Рекламная вакансия. Назначение встреч. Проверка информации о приложениях. Вы также можете определить, подходят ли вам определенные арендаторы.
Заселение: Заключение договоров аренды. Изучение правил, требований и положений. Сбор залога и арендной платы за первый месяц. Осмотр и отметка текущего состояния арендуемой квартиры.
Переезд: Проверка фактического истечения срока аренды. Проверка состояния сдаваемой в аренду единицы на предмет повреждений. Начинаем процесс поиска нового арендатора на квартиру.
Жалобы арендаторов: Подача жалоб. Составьте план игры для решения проблемы.
Запросы на ремонт: Быстрое реагирование на запросы. Приоритет важности ремонта. Самостоятельно ремонтировать или нанимать для этого кого-нибудь.
Выселение арендатора: Отправка арендатору требуемых по закону уведомлений перед выселением.Подача заявления о выселении в суд. Подготовка доказательств, подтверждающих причину выселения.
2. Управление содержанием и осмотром собственности
Вторая основная часть управления арендуемой недвижимостью — это сама недвижимость. Физическая структура должна поддерживаться для здоровья и безопасности жильцов. Ваша страховая компания может также потребовать, чтобы определенные части конструкции, такие как крыша, соответствовали определенным стандартам, в противном случае они откажутся застраховать имущество.
Техническое обслуживание: Стрижка травы. Сбор листьев. Лопатой снег. Вывоз мусора. Поддержание чистоты во всех помещениях общего пользования. Обеспечение жильцам постоянного доступа к проточной воде и отоплению зимой. Устранение протечек на крыше, протечек водопровода, треснувшей плитки, незакрепленных поручней, неисправных дверных или оконных замков.
Проверки: Вам придется иметь дело с проверками от города и даже от вашего кредитора и страховой компании. Городские инспекции должны убедиться, что ваша собственность соответствует определенным правилам безопасности и гигиены труда.Кредитор и страховая компания проверяют недвижимость, чтобы убедиться, что она стоит той суммы, которую они ссужают, или суммы, на которую они ее страхуют.
3. Управление финансами
Третья часть управления, с которой вам придется иметь дело при владении арендуемой недвижимостью, связана с финансами. Вы должны понимать, сколько денег приходит каждый месяц и сколько денег уходит.
Арендные платежи: Сколько вы собираете арендной платы каждый месяц.
Выплата по ипотеке: Сумма, которую вы платите каждый месяц по ипотеке.
Страхование: Сколько вы платите, чтобы застраховать свое имущество.
Налоги: Каковы ваши ежегодные налоги на недвижимость.
Коммунальные услуги: Если арендаторы не несут ответственности за оплату коммунальных услуг, то сколько ежемесячных счетов за воду, газ и электроэнергию составляет имущество.
Сборы / штрафы: Сборы, которые вам, возможно, придется заплатить за проверку собственности или судебные издержки.Неожиданные штрафы за техническое обслуживание в отеле.
3 стратегии управления арендой
Теперь, когда вы понимаете различные области арендуемой собственности, которыми необходимо управлять, вы можете определить, как вы хотите управлять этими областями. Есть три основных подхода:
Самостоятельное управление
Наполовину сделай сам / наполовину передай на аутсорсинг
Управление аутсорсингом полностью
1. Управление своими руками
При таком подходе к управлению вы несете ответственность за все, следовательно, сделай сам.Это вы собираете ренту, разгребаете снег и подаете налоги.
Плюсы
Полный контроль: Как владелец арендуемой недвижимости, вы являетесь владельцем бизнеса. Когда вы делаете все самостоятельно, вы знаете, что происходит во всех сферах вашего бизнеса.
Быстро узнавать о проблемах: Поскольку вы участвуете во всех частях управления, вы можете сразу увидеть, когда возникает проблема. К сожалению, поскольку вы отвечаете за все в своей собственности, вы все равно не сможете сразу решить эту проблему.
Минусы
Недостаток знаний: Невозможно быть экспертом во всем. Если бы вы наняли бухгалтера для подачи налоговой декларации, вместо того, чтобы делать это самостоятельно, бухгалтер мог бы поймать несколько вычетов, о которых вы не знали. Если бы вы наняли юриста для подготовки своего договора аренды, вместо того, чтобы составлять собственное соглашение об аренде, юрист мог бы включить определенные законы штата об арендодателях, которые вы упустили. Если бы вы наняли профессионала для установки крыши на своем участке, вместо того, чтобы устанавливать ее самостоятельно, возможно, вам не пришлось бы иметь дело с протечкой крыши.
Подавляющее: Быть всем для всех может стать слишком. Поскольку вы берете на себя ответственность за все, вы можете быть более склонны к ошибкам.
Лучшее для
Арендодатели с небольшим количеством сдаваемых в аренду квартир.
Арендодателей, ранее владевших предприятиями.
Арендодатели с опытом работы в сфере аренды.
Арендодатели, которым нужен контроль.
2. Наполовину сделай сам / наполовину аутсорсинг
При таком подходе к управлению арендуемой собственностью вы управляете областями, в которых, как вам кажется, у вас есть опыт, а затем передаете на аутсорсинг области, которыми вы не чувствуете себя так комфортно или просто не желаете управлять.
Например, вы можете решить передать на аутсорсинг любые вопросы управления арендой, связанные с юридическими вопросами. Вы можете хорошо относиться к управлению финансами собственности, ежедневному обслуживанию и жалобам арендаторов, но вам очень неудобно, когда дело доходит до юридических вопросов. В этом случае вы можете нанять юриста для решения любых возникающих юридических вопросов. Это может включать в себя подготовку вашего договора аренды, чтобы он соответствовал всем законам вашего штата об арендодателях, и рассмотрение всех случаев выселения арендаторов.
Проблемы с внешним обслуживанием
В этом сценарии вы наняли бы разнорабочего или управляющего зданием для решения всех вопросов технического обслуживания, но все остальные обязанности по управлению вы бы выполняли самостоятельно.
Плюсы
Время освобождения: Если вы не делаете все, у вас будет больше времени, точка. Как вы используете это время, зависит от вас. Вы можете уделять больше времени своей семье или использовать это время для поиска дополнительных инвестиционных возможностей.
Имейте экспертов: Вы уступаете контроль другим, кто, надеюсь, знает больше, чем вы в определенной области.
Минусы
Опираясь на других: Вы полагаетесь, что эти люди знают, что они делают, и что они руководствуются вашими интересами.
Лучшее для
Арендодатели с растущим количеством сдаваемых в аренду единиц.
Средний домовладелец.
3.Управление аутсорсингом полностью
В этой стратегии управления вы владеете недвижимостью, но не хотите быть практическим менеджером. Вы чувствуете, что ваша сила в выборе собственности, а не в управлении повседневными операциями. Вы наймете управляющего недвижимостью или управляющую компанию. Компании по управлению недвижимостью могут заниматься всем, включая проверку арендаторов, въезд арендаторов, сбор арендной платы, техническое обслуживание и ремонт, выселение арендатора и его выселение.
Плюсы
Свобода от повседневных головных болей: Вам не придется в два часа ночи отвечать на телефонные звонки о том, что соседский сосед слишком громко играет свою музыку.Вы будете нести ответственность за самый минимум, но решения, за которые вы отвечаете, обычно будут наиболее важными, например, дать согласие на начало выселения арендатора.
Минусы
Дорого: Управление недвижимостью будет стоить десятки тысяч долларов в год. Чем больше у вас арендных единиц, тем больше это будет стоить.
Плохое управление может разрушить ваш бизнес: Вы отдаете свой бизнес и, следовательно, свои средства к существованию в чьи-то руки.Будет очень сложно найти человека, который так же заботится о ваших успехах и неудачах, как и вы. Вы должны тщательно проверять всех потенциальных менеджеров и иметь четкую стратегию выхода, если дела пойдут плохо.
Лучшее для
Арендодатели, живущие далеко от сдачи в аренду.
Арендодателей с большим количеством сдаваемых в аренду объектов недвижимости.
Инвесторы в недвижимость с диверсифицированными инвестициями.
7 лучших программ для управления арендуемой недвижимостью в 2021 году
, сборка
Комплексный сервис Buildium, созданный менеджерами по управлению недвижимостью для управляющих недвижимостью, позволяет владельцам собственности дистанционно контролировать все аспекты своего бизнеса, что делает его лучшим выбором как для управляющих недвижимостью, так и для ассоциаций.
Плюсы
Построено управляющими недвижимостью для управляющих недвижимостью
Автоматический сбор арендной платы через портал арендатора
Онлайн-поддержка по заявкам в рабочее время
Предлагается много обучающих материалов
Buildium, наша лучшая в целом, представляет собой комплексное программное обеспечение, которое позволяет менеджерам по аренде контролировать все, начиная от онлайн-оплаты аренды, управления вакансиями, циклов обслуживания и бухгалтерского учета.Благодаря функциям бухгалтерского учета, бизнес-операций, аренды и управления общественными объединениями Buildium оптимизирует весь процесс управления недвижимостью. Он упрощает цикл сбора арендной платы за счет отслеживания арендаторов и аренды, автоматического напоминания об аренде и сборах, полного учета в главной бухгалтерской книге и отчетов по запросу. Среди своих функций Buildium также имеет специализированный портал для арендаторов, который позволяет управляющим недвижимостью автоматически получать онлайн-платежи.
Хотя бесплатной версии нет, они предлагают бесплатную 15-дневную пробную версию.Цена зависит от количества единиц, которыми вы управляете, и начинается с 50 долларов в месяц за до 150 единиц. Чем больше у вас единиц, тем ниже стоимость единицы при максимальном количестве 5000 единиц по цене 1080 долларов в месяц (для дополнительных единиц требуются специальные планы). Buildium также предлагает 10% скидку для всех, кто подписывается на ежегодное выставление счетов.
Поскольку он оптимизирует весь процесс, Buildium довольно прост в использовании, хотя базовые пользователи могут не получить максимальную отдачу от всех его функций.Чтобы пользователям было проще сориентироваться, в Buildium есть система поддержки клиентов на основе тикетов, хотя были некоторые жалобы на медленные ответы, которые клиенты получали от нее.
Для поддержки своих функций Buildium интегрируется с несколькими внешними программными платформами, включая Apartment List, Apartments.com, Forte, HappyCo, HotPads, Lovely, TransUnion, RevSpring, MSI, Nelco, Tenant Turner, Happy Inspector, PayNearMe, Trulia, Zillow и Zumper.
Идея возникла между 2002 и 2003 годами, когда Майкл Монтейро и Димитрис Георгакопулос начали свой бизнес по аренде недвижимости и поняли, что им необходимо программное обеспечение, которое поможет им легче управлять своей недвижимостью.В 2004 году они основали компанию Buildium, которая к 2014 году быстро выросла до 10 000 клиентов, получив на сегодняшний день множество наград и признаний от G2, SoftwareAdvice и Capterra.
компаний по управлению многосемейной недвижимостью | Управление всей недвижимостью
Управляющий многоквартирным или дуплексным домом занимается повседневными операциями в многоквартирном комплексе, большом или маленьком. Хотя обязанности будут варьироваться в зависимости от конкретных потребностей владельцев комплекса и согласованных условий найма с управляющей компанией, их обязанности могут включать в себя любое или все из следующего:
Арендная плата: Менеджер играет две роли: 1) исполнитель арендной платы и 2) оплата.Они будут управлять сбором арендной платы и использовать свои местные знания, чтобы установить правильный уровень арендной платы, чтобы привлечь арендаторов и получить максимальную отдачу от ваших инвестиций.
Управление арендаторами: Управляющий жилым комплексом берет на себя все — от поиска арендаторов до рассмотрения жалоб и выселений. Кроме того, они проверяют арендаторов, заключают договоры об аренде, облегчают проверки при заселении и выселении и многое другое.
Техническое обслуживание и ремонт: Управляющий зданием занимается физическим управлением недвижимостью, включая регулярное и профилактическое обслуживание, а также ремонт.
Юридические вопросы : Профессиональные менеджеры знают местные, государственные и национальные законы по проверке арендаторов, обработке гарантийных депозитов, расторжению договора аренды, выселению арендатора и соблюдению стандартов безопасности.
Бюджет и записи: Менеджер должен вести тщательный учет доходов и расходов, инспекций, аренды, запросов на техническое обслуживание, жалоб, ремонта, сбора арендной платы, страхования и может помочь с налогами на недвижимость.
Есть какие-нибудь советы по найму ПРАВИЛЬНОГО управляющего недвижимостью?
Вот отличный список для поиска способного управляющего квартирой или дуплексным комплексом:
Подтвержденная прибыль: Опыт прибыльного управления комплексами
Отзывы: Большой опыт работы с клиентами и отзывы бывших арендаторов
Помощь: Команда специалистов по техническому обслуживанию или отношения с местными поставщиками
Планирование: Подробные компьютеризированные системы учета и сезонного отслеживания технического обслуживания
Лицензировано: Профессиональные сертификаты или лицензии от торговых организаций, таких как: Институт недвижимости Управление, Национальная квартирная ассоциация, Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью и Институт общественных ассоциаций.
Действительно ли мне нужна компания по управлению многоквартирным домом?
Чем больше у вас арендаторов, тем больше у вас будет жалоб, проблем с обслуживанием и вакансий. В ваших интересах нанять менеджера, который будет быстро реагировать на чрезвычайные ситуации и вовремя собирать арендную плату.
Управляющие многоквартирными домами обладают профессиональными знаниями, чтобы помочь вам в найме и управлении местными продавцами, соблюдении местных, государственных и федеральных законов о жилищном строительстве, поддержании низкого уровня вакантных площадей и решении таких деликатных вопросов арендаторов, как выселение.
Как мне легко найти управляющего недвижимостью?
В All Property Management мы упрощаем поиск подходящего менеджера жилого комплекса для вашей арендуемой собственности, независимо от того, ищете ли вы кого-нибудь для управления несколькими квартирами и таунхаусами, большим жилым комплексом, коммерческой недвижимостью — или портфолио, которое включает все это и многое другое. Просто выберите тип недвижимости и введите почтовый индекс аренды, чтобы мгновенно создать список управляющих многоквартирным домом в вашем районе. Для достижения наилучших результатов мы рекомендуем провести собеседование как минимум с двумя или тремя компаниями, чтобы найти ту, которая лучше всего подходит для ваших нужд.
Как управлять арендуемой недвижимостью [Руководство для арендодателей]
Хотя арендуемую недвижимость часто называют пассивным доходом, это не просто бизнес типа «установил и забыл», когда вы можете рассчитывать, что деньги просто потекут. Как только вы найдете арендуемую недвижимость для покупки, вам предстоит решить множество задач, чтобы сделать бизнес успешным финансовым предприятием. Некоторые из областей, в которых вам нужно знать, как управлять, включают арендаторов, саму собственность и финансы
Независимо от того, управляете ли вы арендуемой недвижимостью самостоятельно или наняли управляющего недвижимостью, который будет заниматься делами от вашего имени, вам нужно выбрать стратегию, которая обеспечит бесперебойную работу вашего арендного бизнеса.Если вы когда-нибудь спрашивали себя: «Могу ли я управлять своей собственной арендуемой недвижимостью?» и ищете советы о том, как управлять арендуемой недвижимостью, то вы попали в нужное место.
Мы расскажем вам, как идти в ногу с техническим обслуживанием, управлять процессом смены арендаторов и различать между управлением домами на одну и несколько семей.
Основные обязанности по управлению арендуемой недвижимостью
Полезно понимать три основных области арендуемой собственности, которыми необходимо управлять.В балансе обязанности арендодателя по управлению делятся на три части:
Управляющие арендаторами
Управление недвижимостью
Управление финансами
Арендаторы играют ключевую роль в инвестициях в аренду, и если вы потратите время на тщательный отбор и выбор хороших арендаторов, это даст вам самые высокие шансы на успех вашего бизнеса. InvestFourMore описывает шаги, связанные с управлением арендаторами, которые включают проверку кредита арендатора с помощью надежной службы проверки арендаторов, проверку рекомендаций, заключение договора аренды и сбор арендной платы.
Советы по управлению арендой
Управление арендаторами
Управление арендаторами требует определенных навыков, особенно когда речь идет о работе с жалобами арендаторов. Если вы узнаете, каковы наиболее распространенные жалобы и как их решать, повысите уровень удержания ваших арендаторов. Сопровождение арендатора после того, как вы решите проблему, будь то проблема обслуживания или вторжение вредителей, показывает, что вы заботитесь об их комфорте и благополучии. Даже если жалоба выходит не из левого поля, уважительное отношение и своевременный ответ повышают вероятность того, что вы сможете успешно обработать жалобу.Регулярные проверки собственности — лучший способ быть в курсе состояния собственности и предотвратить жалобы арендаторов с самого начала.
Проблема номер один арендодателей с новыми арендаторами — невыплата арендной платы. Арендатор, который не платит вовремя арендную плату, может стать серьезной проблемой. Арендодатели могут принять меры для предотвращения проблем с оплатой, используя напоминания об аренде и пени за просрочку платежа, чтобы избежать просроченных платежей до их начала. Прием арендной платы через Интернет — еще один способ предоставить арендаторам удобный способ своевременной оплаты.
Предотвращение дорогостоящих выселений — ключевой элемент для получения прибыли в качестве арендодателя. Помимо просрочки арендной платы, могут быть и другие причины, например, угроза безопасности других ваших арендаторов или вашей собственности, которые потребуют выселения. Если вам нужно начать процесс выселения, вы должны соблюдать правила своего штата. В идеале вы можете предотвратить выселение в первую очередь, используя проверку арендаторов, чтобы помочь вам выбрать высококачественных арендаторов. Проверка кредитной истории, криминальной истории и истории выселения даст вам более полное представление о вашем заявителе и его вероятности вовремя заплатить.
Смена арендаторов — еще одна ситуация, которая может быстро съесть вашу прибыль. Хотя текучесть кадров является естественным аспектом аренды и может даже дать вам возможность взимать с нового арендатора больше арендной платы, она также может быстро съесть вашу прибыль, если это происходит слишком часто или периоды вакансий продлеваются. Ваша прибыль может улучшиться, если вы будете искать способы порадовать своих нынешних арендаторов. Многие из этих элементов просты, например, быстрое реагирование на ремонтные работы и добавление функций, которые привлекут долгосрочных арендаторов.Стратегические обновления, такие как оборудование из нержавеющей стали, могут сделать дом более похожим на дом и, вероятно, побудят жильцов остаться подольше.
При работе с арендаторами вы должны соблюдать законы арендодателя. Это включает в себя федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении, а также постановления штата и местные правила. Возврат гарантийного залога, выбор арендаторов и уведомление перед входом — все это процессы, которые подпадают под действие закона об арендодателях, и их изучение поможет вам упростить свои управленческие обязанности.
Обслуживание недвижимости
The Balance указывает, что как арендодатель вы несете юридическую ответственность за содержание своей собственности в безопасном и пригодном для проживания состоянии. Не менее важно и то, что вам может быть трудно найти и удержать хороших арендаторов, если обслуживание является проблемой. И последнее, но не менее важное: гораздо более экономически выгоднее регулярно обслуживать недвижимость, чем решать проблемы только в экстренных случаях. Один из рисков арендодателя связан с более серьезными проблемами технического обслуживания, которые могут стоить десятки тысяч долларов и не могут быть покрыты страховкой.
Необходимо внимательно следить за некоторыми видами технического обслуживания, чтобы не допустить возникновения чрезвычайной ситуации. Zillow рекомендует заменять подающие шланги и сливные линии в посудомоечной и стиральной машинах каждые несколько лет. Если ваша собственность более старая, возможно, пришло время попросить сантехника заменить водяные краны и краны для раковины. Выполнение такого ухода может помочь снизить риск повреждения линии, связанного с водой.
Реконструкция вашей собственности (особенно ключевых областей, таких как кухня или ванная комната) может помочь сохранить рентабельность аренды, но в некоторых случаях вы можете сэкономить деньги, отремонтируя перед заменой.Например, вы можете сэкономить на чистке ковров перед тем, как вкладывать средства в новый ковер.
Bigger Pockets предлагает регулярно проводить «безопасные и чистые» проверки каждые три-шесть месяцев во время проживания арендатора для документирования состояния собственности. Это держит вас в курсе любых проблем с обслуживанием, за которые вы несете ответственность, до того, как они перерастут в более серьезную проблему, и дает арендатору время исправить любой ущерб, который они могли нанести.
Наем менеджера по недвижимости
Выбор менеджера по работе с недвижимостью зависит от нескольких ключевых факторов.Владельцам арендуемой недвижимости за пределами штата может потребоваться помощь третьей стороны для выполнения повседневных операций по инвестициям в аренду. Однако, даже если вы живете недалеко от места аренды, вы можете нанять управляющего недвижимостью. Возможно, у вас нет времени на то, чтобы взять на себя управление имуществом, или вы не хотите быть доступными в экстренных случаях 24 часа в сутки.
Хотя найм управляющего недвижимостью может сэкономить время, это означает, что вы отказываетесь от некоторого контроля над повседневными операциями по аренде.Хороший управляющий недвижимостью может взять на себя большую часть управленческих обязанностей, что делает вашу аренду по-настоящему пассивным вложением средств. Как правило, они имеют связи с отраслью и могут сэкономить вам деньги на поставщиках, поскольку продавцы захотят поддерживать хорошие рабочие отношения с управляющим недвижимостью.
Если вы нанимаете управляющего недвижимостью, вы должны быть на той же странице, когда дело доходит до критериев выбора арендатора. Поскольку управляющий недвижимостью не обладает такой же гордостью владением, как домовладелец, они могут по-разному решать вопросы.
Сколько берут менеджеры по аренде недвижимости? По оценкам InvestFourMore, плата за управление недвижимостью составляет от 8 до 12% от ежемесячной арендной платы, а иногда взимается арендная плата в размере до месячной арендной платы. Хотя это может сократить вашу прибыль, вы можете вычесть расходы управляющего недвижимостью при уплате налогов.
Управление односемейным и многосемейным домом
Некоторые домовладельцы считают, что управлять домом для одной семьи проще, потому что арендаторы с большей вероятностью будут рассматривать его как свой дом.Это означает, что арендаторы могут оставаться дольше, заботиться о собственности и даже сами решать небольшие проблемы с обслуживанием. Кроме того, стоимость управления многоквартирной арендой может быть выше в зависимости от количества квартир, поэтому вам следует учитывать это при инвестировании.
Одним из преимуществ управления квартирой или кондоминиумом является членство в ТСЖ. Это может быть полезно, поскольку за обслуживание зданий и ландшафтов часто отвечает ТСЖ, но вам нужно будет включить эти сборы в свои расчеты денежного потока, и имейте в виду, что они часто со временем увеличиваются.
Заключение
Теперь, когда вы узнали об основных обязанностях арендодателя, ознакомьтесь с этими советами по управлению недвижимостью от опытных специалистов по аренде, чтобы получить еще больше полезных советов. Они охватывают такие темы, как поиск подходящей инвестиционной собственности и понимание законов арендодателя и арендатора. Многие эксперты подчеркивали важность тщательного отбора арендаторов.
TransUnion SmartMove — это решение арендодателя для отличных отчетов, большого удобства и отличных арендаторов.Арендодатели получают отчет о кредитоспособности арендатора, проверку на наличие судимости и проверку выселения, чтобы иметь более полное представление о прошлом своего заявителя.
Оптимизированное управление недвижимостью. Leasing Simplified
Вам нужна компания по управлению недвижимостью, которая упрощает вам жизнь, с которой легко общаться, соблюдает государственные и местные законы и постановления, чтобы вы всегда были в курсе событий, и у которой есть связи, чтобы помочь вам лучшие предложения по качественной работе и материалам.
Один из способов исследования компании по управлению недвижимостью — это просмотреть обзоры и отзывы. Mynd Management имеет множество отзывов в Google My Business и в среднем получает 4,5 из 5 звезд на основе более 500 отзывов!
Вот что говорят некоторые из наших счастливых арендодателей и их арендаторов:
« Как новый владелец недвижимости, команда Mynd довольно профессиональна от первоначальной передачи до сдачи в аренду. Портал хорошо организован и интуитивно понятен.Я считаю, что это именно та компания, которой я могу доверять в управлении своим имуществом »- Rex Yang of Houston, Texas
« Mynd — очень профессиональные, пунктуальные и чрезвычайно полезные услуги, предоставляемые арендаторам »- Али Хак из Окленда, Калифорния
“ Отличное обслуживание и менеджмент: мой дом был выставлен на продажу и сдан в аренду через неделю. Уитли Хестон и Данни проделали потрясающую работу. Я не мог быть более счастливым с ними и командой Mynd ! Я очень рекомендую их! «- Донн Фростад из Сиэтла, Вашингтон
» T Эй, он сдал мою недвижимость быстрее, чем я думал, и по той арендной плате, которую я искал, что является примером умелого маркетинга.Я очень доволен своим опытом работы с Mynd и готов доверить им свою следующую недвижимость ». — Акшай Патель из Сакраменто, Калифорния
« У нас большой опыт работы с Mynd Property Management.
No related posts.

Портал арендатора	Позволяет арендаторам оплачивать аренду, отправлять запросы на техническое обслуживание и просматривать свою историю аренды в Интернете.Эта функция упрощает обработку платежей и экономит время.
Автоматические объявления о вакансиях	Разрешите менеджерам и владельцам быстро и легко публиковать доступные квартиры на своем веб-сайте или на популярных сайтах со списком квартир, таких как Craigslist, Apartments.com, Rentals.com или Google. Это экономит работу и помогает быстрее заполнять единицы.
Комплексный учет	Помогает вам лучше управлять всеми аспектами финансов вашей компании с помощью интегрированной главной книги, кредиторской и дебиторской задолженности, отслеживания расходов, балансов, отчетов о прибылях и убытках и функций управления заработной платой.

	Перед AppFolio	После AppFolio	Годовая экономия
Оплата аренды через Интернет с сервисом PayLease	2 800 $ / год	$ 0	2 800 долл. США / год
Персонал учитывает время, необходимое для оплаты аренды через Интернет через PayLease	18000 $ / год	$ 0	18000 $ / год

Управление квартирами в аренду: если вы хотите сдать жилье без проблем

Related Articles

Цель набора персонала: Понятие, цели, задачи отбора и найма персонала. Источники найма персонала на современном предприятии

Что снимать на ютуб: 40+ идей для видео на YouTube

Как оформить собственность: Как правильно оформить новостройку в собственность?

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Доверительное управление квартирой в Москве — Хозяин Сервис

Доверительное управление квартирами.

Что это такое?

Посуточная или длительная аренда?

Рынок услуг доверительного управления.

Юридические аспекты доверительного управления.

Как выбирать компанию, осуществляющую доверительное управление квартирами?

Доверительное управление квартирами в Москве от СВ-Капитал

Сопровождение аренды квартир в Симферополе. Управление имуществом.

Доверительное управление квартирой, доверительное управление квартирой в Санкт-Петербурге, сдать квартиру в доверительное управление

Сдать квартиру в аренду управление. Доверительное управление квартирой.аренда,апартаменты,отели

Агентство недвижимости Акрус

Функции риэлтора с доверительным управлением

Сколько стоит услуга по доверительному управлению

PROPERTY MANAGEMENT, что это… поподробнее или более детально

Для кого предназначена эта услуга и сколько она стоит?

Как управлять арендуемой недвижимостью

Самостоятельное управление по сравнению с наймом менеджера по недвижимости

Плюсы самостоятельного управления

Плюсы найма управляющего недвижимостью

Минусы самостоятельного управления

Управление арендаторами

Проверка заявителей и одобрение заявок

Планирование въезда и выезда

Сохранение текучести арендаторов на низком уровне

Обработка запросов на техническое обслуживание

Обслуживание вашей собственности

Управление финансами

Документы, которые необходимо иметь под рукой

Что вы думаете?

Об авторе

Лучшие системы управления квартирами — 2021 обзоры и цены

Что такое программное обеспечение для управления квартирами?

Общие характеристики программного обеспечения для управления квартирами

Ожидаемые преимущества программного обеспечения для управления квартирами

Примеры из практики

3 стратегии управления арендуемой недвижимостью

3 Стратегии управления арендуемой недвижимостью

1.Управление арендаторами

2. Управление содержанием и осмотром собственности

3. Управление финансами

3 стратегии управления арендой

1. Управление своими руками

Плюсы

Минусы

Лучшее для

2. Наполовину сделай сам / наполовину аутсорсинг

Плюсы

Минусы

Лучшее для

3.Управление аутсорсингом полностью

Плюсы

Минусы

Лучшее для

7 лучших программ для управления арендуемой недвижимостью в 2021 году

компаний по управлению многосемейной недвижимостью | Управление всей недвижимостью

Есть какие-нибудь советы по найму ПРАВИЛЬНОГО управляющего недвижимостью?

Действительно ли мне нужна компания по управлению многоквартирным домом?

Как мне легко найти управляющего недвижимостью?

Как управлять арендуемой недвижимостью [Руководство для арендодателей]

Основные обязанности по управлению арендуемой недвижимостью

Советы по управлению арендой

Управление арендаторами

Обслуживание недвижимости

Наем менеджера по недвижимости

Управление односемейным и многосемейным домом

Заключение

Оптимизированное управление недвижимостью. Leasing Simplified

Check Also