Тонкости ипотеки: Налоговые тонкости ипотеки

Related Articles

Когда и как давать яблоко грудничку: советы по введению яблочного прикорма

1 неделя ago

Раннее развитие детей: методики, игры и упражнения для гармоничного роста

1 неделя ago

Лучшие детские прыгунки для развития малыша: как выбрать и безопасно использовать

1 неделя ago

Как выгодно взять ипотеку? Тонкости и нюансы

 4 июля 2016 г.

Эксперты прогнозируют становление рынка недвижимости в течение двух последующих лет и отмечают, что сейчас рынок проходит дно. То есть цены на недвижимость уже упали до минимума. При этом банки снижают процентные ставки по ипотечному кредитованию и делают выгодные предложения. Все указывает на удачное время для покупки недвижимости. Ведь ожидается, что осенью цены на недвижимость вырастут. Как грамотно воспользоваться ситуацией, как выбрать оптимальное предложение на рынке жилья, какую ипотечную программу можно назвать выгодной?  Ответы на эти актуальные вопросы — в следующей статье.
Основополагающим моментом при оформлении ипотеки является выбор программы. Именно от этого зависит насколько в дальнейшем ипотечный кредит окажется комфортным и выгодным. Перед тем, как одобрить кредит, банк обращает внимание на возраст заемщика, совокупный доход семьи, объем  средств для первоначального взноса, стаж работы и многие другие факторы. Все эти критерии влияют как на размер одобренного кредита, так и на срок и процентную ставку, которая при господдержке может колебаться от 11,5 % до 15% годовых https://saratov.etagi.com/ipoteka/

Нюансов в этом вопросе очень много. Самостоятельно в них разобраться можно, но это займет много времени и не защитит от стандартных ошибок. Выход из ситуации — помощь ипотечного брокера: он обладает полной информацией и пониманием всех тонкостей темы. Брокеры ежедневно проводят мониторинг рынка ипотеки, знают о всех изменениях на рынке банковских услуг, помогают грамотно заполнить анкету, сформировать заявку и тут же передать ее в руки банковского специалиста. 

Чем может помочь ипотечный брокер?

• Проконсультирует, подберет оптимальную программу кредитования, корректно рассчитает дополнительные расходы;
• Проверит пакет документов, поможет заполнить анкету и отправит заявку в банк;
• Защитит интересы клиента по нотариальной доверенности; 
• Сопроводит при подаче заявлений в Росреестр;
• Закажет и получит необходимые справки ЕГРП;
• Сообщит о результате рассмотрения заявки; 
• Поможет получить скидки от банков-партнеров.

Если Вы планируете приобретать квартиру в новостройке или строить дом, то рекомендуем обращаться в крупные компании, специализирующиеся на предоставлении комплексных услуг в сфере недвижимости. В таких компаниях ипотечные брокеры предоставляют  свои услуги  бесплатно и в очень удобном формате. Для того, чтобы подать заявку на ипотеку, Вам нет необходимости обращаться в разные банки — ипотечный брокер подаст заявку одновременно в несколько банков и в короткое время Вы узнаете, в каком  из них был одобрен ипотечный кредит.

При этом  у вас есть возможность получить хорошую скидку по ипотеке, если обратитесь в компанию, у которой налажены максимально партнерские отношения с банками, которые позволяют получить особые условия по ипотечному кредитованию. Например, у компании «Этажи» есть специальные условия для клиентов: сниженные ипотечные ставки до 1%, отсутствие комиссии, сокращенный срок рассмотрения заявок до 1 дня.  Особые льготные условия существуют также и в отношении условий страхования имущества и жизни,  и  оценки объектов недвижимости. Такие компании имеют максимально высокий процент одобренных заявок.

Предварительно рассчитать размер кредита и ознакомиться с перечнем банков-партнеров, предоставляющих особые преференции и другой важной и полезной информацией для получения ипотеки можно на https://saratov.etagi.com/ipoteka/.

Как погасить ипотеку досрочно?

Большинство ипотечных программ позволяют клиентам изменять условия кредитования. Из всех предложенных банком вариантов вы можете выбрать для себя наиболее подходящий.

Некоторые заемщики предпочитают сократить срок выплаты кредита, чтобы снизить переплаты по процентам, другие же хотят уменьшить сумму ежемесячных платежей, а сэкономленные средства потратить на свое усмотрение.

Какой бы из способов вы не выбрали, помните, что досрочное погашение ипотеки позволит вам быстро рассчитаться с долгами и получить жилье в свою собственность.
  

Сократить срок выплаты кредитного займа без изменения суммы ежемесячного платежа

Такой формат изменения условий кредитования является достаточно популярным сегодня. Если заемщик первоначально оформил ипотечный кредит на 15 лет, а в дальнейшем выплатил часть от всей суммы займа и сократил срок кредитования до 10 лет, то и проценты банку он будет выплачивать за 10 лет, а не за 15, как было условлено при заключении договора. Это позволяет избежать дополнительных переплат по кредиту.

Покупая жилье в ипотеку, нужно быть готовым к различным трудностям. Помните, на время, пока вы выплачиваете кредит, купленная квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы вдруг захотите сделать перепланировку, вам в обязательном порядке придется согласовать этот вопрос помимо муниципальных органов с банком. Как правило, если появляется возможность досрочно выплатить кредит, заемщики стараются как можно быстрее оформить собственность на квартиру, чтобы иметь полное право распоряжаться ей на свое усмотрение.

Конечно же, выгоднее всего досрочно погасить кредит, выплатив крупную сумму сразу. Например, если вы получили материнский капитал, то сможете без проблем направить эту сумму на погашение ипотеки.

Уменьшить сумму ежемесячных выплат, не продлевая общий срок кредитования

Заемщики, которые хотят досрочно погасить кредит, ищут наиболее выгодные для себя варианты. При этом многие стремятся снизить сумму ежемесячного взноса. Подобный вариант считается достаточно удобным и выгодным. Ипотека оформляется на достаточно длительный срок, и за это время уровень дохода заемщика может существенно измениться. Поэтому снижение расходов и уменьшение долговой нагрузки благоприятно сказывается на качестве жизни заемщика.

Выгоднее всего уменьшить сумму ежемесячных выплат в том случае, если вы планируете досрочно погасить кредит. Таким образом, вам удастся существенно сэкономить.

Алгоритм действий в случае досрочного погашения ипотеки:

Необходимо уведомить банк о том, что вы хотите закрыть кредит досрочно. Вы можете написать заявление непосредственно в отделении банка или отправить заявку на официальном сайте финансовой организации. Чтобы уточнить все детали, лучше позвонить на горячую линию банка.

Далее потребуется внести платеж, указанный в заявлении.

Проследите за тем, чтобы перечисленные средства были направлены именно на досрочное погашение ипотечного кредита.

В случае, если обстоятельства не позволяют вам закрыть ипотеку раньше срока, вы все равно можете улучшить условия кредитования благодаря рефинансированию. Свяжитесь с нашими специалистами

ипотечного центра и узнайте, как можно переоформить ваш кредит.

Коттедж в ипотеку, ипотечный кредит на коттедж — Услуги ипотечного брокера в Москве

Загородная недвижимость в наше время становится выгодным приобретением. Помимо приятного статуса владельца коттеджа, покупатель обретает дополнительное жильё и возможность отдохнуть от городской суеты на лоне природы. Стоит учесть, что, несмотря на более низкую стоимость земли за чертой мегаполиса, общая цена покупки выходит гораздо дороже стандартной столичной квартиры – из-за более обширной площади самого коттеджа и прилегающего к нему участка. 

Банк плюс застройщик

Сегодня ипотечное кредитование загородной недвижимости предлагают больше половины существующих российских банков. Этот сектор займов весьма популярен у клиентов, желающих приобрести ликвидную недвижимость в целях бизнеса или личных нужд. Чтобы облегчить довольно длительный процесс оформления, многие финансовые учреждения предлагают постоянно обновляемые программы, которые гарантируют покупателю легальность и чистоту сделки, а также сокращают время на различные бюрократические проволочки.  Наиболее удобный вариант – купить в кредит дом в определённом коттеджном посёлке, застройщик которого заключил договорные отношения с вашим банком-кредитором. Помимо полностью готового к эксплуатации жилища с подведёнными коммуникациями, заёмщик получает в пользование продуманную инфраструктуру поселения. Остаётся только выбрать подходящие предложения из эконом, бизнес или премиум-класса. Для этого стоит заранее узнать ранг недвижимости в выбранном посёлке – впрочем, бывает и так, что на одной улице можно встретить коттеджи различных ценовых категорий. 

Время, ставки и прочие нюансы

Самостоятельно выбрав коттедж для оформления ипотеки, заёмщик рискует немало времени провести в ожидании – ведь банковскому учреждению нужно определённое время, чтобы оценить объект первичной или вторичной недвижимости, а также проверить правильность юридического оформления. В случае с аккредитованными банком застройщиками, ежеквартально дающими на рассмотрение отчётность по объектам на продажу, дело обстоит иначе и времени на сделку уходит гораздо меньше. 

Для многих потенциальных заёмщиков неприятным сюрпризом становится немного увеличенная ставка по ипотеке для загородной недвижимости. Эту тонкость легко пояснить: ранее мы уже говорили, что в большинстве случаев коттедж за чертой города стоит значительно дороже, чем квартира в центре Москвы – всё из-за более объёмной площади дома и прилегающей к нему частной земли. Поэтому в случае недобросовестного отношения к выплатам банк не сможет быстро реализовать столь дорогой актив – вот откуда берётся повышенная степень риска подобных займов и увеличенная процентная ставка. 

Если вы твёрдо решили приобрести себе загородный дом по ипотеке, внимательно ознакомьтесь со всеми действующими на сегодняшний день предложениями крупных банков РФ. Ещё лучше – обратитесь к компетентному ипотечному брокеру, который из всего кредитного разнообразия подберёт для Вас именно то, что наиболее отвечает вашим желаниям и возможностям. 

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:
	2) оставив заявку на сайте	3) по телефону +7(499) 394-03-36

Читайте также

Тонкости и нюансы покупки квартиры в ипотеку

При приобретении жилья по ипотечному договору покупателю нужно детально изучить несколько тонкостей ипотеки и разобраться в нюансах договора с банком. В ипотеку можно покупать первичное и вторичное жилье, в каждом случае есть свои особенности.

Подача заявки в банк

Первый шаг для получения ипотеки – подача заявки в банк. Ознакомьтесь с действующими ипотечными программами, выберите наиболее выгодную процентную ставку и удобные для Вас сроки. При подаче заявки потребуется базовый набор документов:

• паспорт. Потребуется оригинал, в банке сделают копию. Если заемщик состоит в браке, необходимо предоставить также свидетельство о его заключении;
• трудовая книжка. Непрерывный стаж в течение полугода является обязательным условиям для получения ипотеки в большинстве банков;
• справка о доходах. Помимо стандартной формы 2-НДФЛ, можно предоставить бумаги, подтверждающие иные доходы.

Заявка рассматривается несколько дней, после чего заемщик получает одобрение или отказ. Банк не обязан сообщать о причинах отказа, поэтому перед подачей документов желательно проверить кредитную историю. Если заявка одобрена, заемщику нужно за определенный срок (обычно несколько месяцев) выбрать подходящую квартиру. Один из нюансов ипотеки: банк кредитует не любое жилье, оно должно быть ликвидным для быстрой продажи в случае невыплаты долга.

Сбор пакета документов

Когда выбрана подходящая квартира, необходимо собрать полный комплект документов на недвижимость. Банк проверяет технические и регистрационные документы на жилье, также потребуется получить выписку из ЕГРН. Одна из тонкостей ипотеки, по сравнению с другими видами кредитования, это необходимость провести процедуру оценки. Нужно обратиться в аккредитованную банком организацию, оплатить ее услуги и получить документ, в котором указана точная рыночная стоимость данного объекта с учетом всех факторов. На основании этого документа банк предоставляет сумму, достаточную для приобретения квартиры с учетом первоначального взноса.

Страхование

Для получения ипотеки заемщик также должен заключить договор со страховой компанией. Нужно застраховать само жилье от пожара, взрыва и прочих несчастных случаев, также часто требуется страхование жизни и здоровья самого заемщика. Если возникнет страховой случай, компенсацию по страховке получит банк, после чего ипотека считается погашенной.

Процесс расчетов

При покупке квартиры в ипотеку нюанс есть даже в самом процессе расчета: банк предоставляет две ячейки, в одну из которых помещаются деньги банка, в другую – деньги покупателя. После оформления договора купли-продажи и регистрации права собственности продавец получает доступ к деньгам, а покупатель становится обладателем квартиры по договору залога. Две ячейки нужны на тот случай, если сделка внезапно сорвется: в этом случае покупатель просто заберет свою часть денег без доступа к банковским средствам.

Помощь профессионалов

Если Вам понадобилась ипотека, нюансы ее получения нужно изучить заранее. И в этом Вам помогут услуги юристов проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ». Наши сотрудники помогут собрать необходимые документы и выполнят полное сопровождение сделки, чтобы Вы были уверены в ее законности, смогли сэкономить свои деньги и время. Воспользовавшись нашей помощью, Вы сможете очень скоро отпраздновать новоселье в собственной квартире!

Тонкости, заложенные в ипотеке — PRAVO.UA

Начиная с 2004 года, когда вступили в силу новый Гражданский кодекс Украины и Закон Украины «Об ипотеке», количество договоров залога недвижимого имущества возросло в разы. Этому способствовал и стремительный рост финансово-банковского сектора, ведь чаще всего ипотечные договоры заключаются при оформлении кредитных договоров. Но если вернуть кредит не предоставляется возможным, а расставаться с имуществом, находящимся в ипотеке, нет желания, можно попробовать признать ипотечный договор недействительным. Однако в таком случае необходимо весьма ­тщательно готовить обоснования, иначе даже если суд первой или апелляционной инстанции согласится с доказательствами, Верховный Суд Украины будет более придирчив к позиции ипотекодателя. Об этом свидетельствует практика Судебной палаты по гражданским делам ВСУ. К примеру, в 2008 году решением ВСУ был признан недействительным договор ипотеки, который был заключен впоследствии договоров купли-продажи, заключенных юридическим лицом, с выходом за пределы Устава лица.

Вместе с тем в практике ВСУ имеются решения, принятые в 2009 году, о правомерности договоров ипотеки, заключенных якобы с нарушениями.

Возьмем, к примеру, решение ВСУ от 10 июня 2009 года по делу по иску гр-на А., ООО «Т» к ОАО «Государственный экспортно-импортный банк» («Укрэксимбанк») о признании недействительным ипотечного договора. Истцы ссылались на то, что договор ипотеки был удостоверен нотариусом не по мес­ту нахождения недвижимого имущества, не по месту проживания или нахождения ипотекодателей или ипотекодержателя.

Решением Северодонецкого городского суда от 27 ноября 2007 года, оставленным в силе без изменений определением Апелляционного суда Луганской области от 11 марта 2008 года, исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Ипотечный договор от 23 июня 2006 года, заключенный между «Укрэксимбанком» в лице руководящего филиалом ОАО «Укрэксимбанк» в г. Луганске и гр-ном А. и ООО «Т», признан недействительным.

ВСУ, рассматривая дело, исходил из того, что судами было установлено, что 23 июня 2006 года между «Укрэксимбанком» и ООО «Д» был заключен кредитный договор, и на обеспечение требований банка по такому договору в этот же день в г. Луганске «Укрэксимбанк», от лица которого действовал гр-н Б., руководящий филиалом ответчика в г. Луганске, заключил с ипотекодателями — ООО «Т», гр-ном А. и гр-ном В. — ипотечный договор, по условиям которого банку в ипотеку были переданы принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости, в сумме 480/1000 целостного имущественного комплекса в г. Северо­донецке, по адресу *.

Договор был удостоверен нотариально нотариусом Луганского городского нотариального округа.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с чем согласился и апелляционный суд, исходил из того, что имущество, передаваемое в ипотеку, находится в г. Северо­донецке, гр-н А. проживает в г. Донецке, местонахождение ООО «Т» — г. Северо­донецк, а «Укрэксимбанка» — г. Киев. Соответственно, ипотечный договор необходимо было заключать и нотариально удостоверять в одном из указанных городов. Но спорный договор, в нарушение требований статьи 647 Гражданского кодекса (ГК) Украины, в соответствии с которой договор является заключенным по месту проживания физического лица или местонахождению юридического лица, предложившего заключить договор, если иное не установлено договором, и статьи 55 Закона Украины «О нотариате», согласно которой ипотечный договор должен быть удостоверен по месту регистрации имущества или местонахождению одной из сторон, был заключен и удос­товерен нотариусом в г. Луганске. На основании этого суд принял решение, что спорный договор является недействительным в силу части 1 статьи 203 и части 1 статьи 215 ГК Украины.

Но с такими заключениями не согласился ВСУ. В своем решении кассационный суд отмечает, что положения статей 203, 215 ГК Украины устанавливают недействительность сделки в случае, если ее содержание противоречит закону или моральным основам общества. Нотариальное удостоверение является требованием к форме сделки, а не к ее содержанию.

В то же время статья 55 Закона Украины «О нотариате» устанавливает лишь процедуру, а не требования по нотариальному удостоверению сделки, а ГК Украины не содержит прямых ссылок, каким образом и где сделка должна быть удостоверена. А статья 647 предполагает, что сторонами в договоре может быть обозначено фактическое или любое другое место заключения сделки по своему усмотрению, и только в случае отсутствия указания мес­то определяется по принципу, определенному в этой статье.

Исходя из этого, ВСУ удовлетворил кассационную жалобу ответчика, отменил ранее принятые по делу решения и в удовлетворении исковых требований отказал.

Таким образом, ВСУ стоит на правовой позиции, что в вопросах соблюдения требования к сделкам, которые подлежат нотариальному удостоверению, необходимо применять нормы ГК Украины, а не Закона Украины «О нотариате».

Помощь в оформлении ипотеки при покупке квартиры от застройщика «Сибирь»

Для многих купить квартиру в ипотеку в Краснодаре – единственная возможность обзавестись собственными квадратными метрами. Такой вариант покупки сейчас очень популярен — наш город активно развивается, рождаемость увеличивается, зарплаты растут.

ГК «Сибирь» является партнером Сбербанка и еще 6-ти крупных банков (ВТБ24, Банк Москвы и др.), поэтому все вопросы, связанные с получением ипотеки, для наших покупателей решаются быстро, профессионально и без посреднической комиссии.

Оформление ипотеки без сложностей и подводных камней

Самостоятельная попытка получить ипотечный кредит оказалась безрезультатной? Есть большой шанс, что вам смогут помочь наши специалисты. Мы не меньше вас желаем, чтобы вы смогли приобрести собственную квартиру, поэтому приложим все усилия, чтобы помочь вам.

Чтобы сократить сроки и сэкономить финансы, вы можете сразу обратиться в ГК «Сибирь» за помощью в оформлении. Наши юристы знают все тонкости и нюансы оформления ипотечного кредита и используют каждую возможность уменьшить затраты. Обращение к нам убережет вас от любых неприятных «сюрпризов», которые могут преградить дорогу к вашей цели – покупке жилья.

Чаще всего банк выдает ипотечный кредит под залог покупаемого жилья. Условия кредитования могут у разных банков незначительно различаться. Главными характеристиками ипотечного кредита будут срок, за который его нужно погасить, и процентная ставка.

• Срок ипотеки обычно составляет 5-30 лет.
• Размер процентной ставки, в зависимости от начальных условий, составляет 10-12% годовых.
  

Желающим купить квартиру в строящемся доме в Краснодаре будет полезно знать: ставка может изменяться в зависимости от этапа, на котором находится строительство. После ввода здания в эксплуатацию некоторые банки понижают ставку.

Наша юридическая помощь пригодится не только желающим получить кредит. Мы также проконсультируем вас:

• по вопросам продажи вашего старого жилья;
• по существующим программам государственной поддержки;
• по пакету документов для военной ипотеки;
• по правильному составлению договора долевого участия.

Преимущества обращения к нам

Покупателям квартир, обратившимся за помощью в ГК «Сибирь», гарантируется:

• профессиональное обслуживание;
• особое внимание к интересам клиента;
• достоверная и актуальная информация на каждом этапе оформления;
• грамотное документальное сопровождение;
• широкие возможности: кредиты выдают самые популярные и надежные российские банки.

Как взять ипотеку?

Проще всего взять ссуду в одном из наших банков-партнеров. Вот программы, которые они предоставляют.

• Покупка в сданном доме. Срок до тридцати лет, со стартовым взносом от 10% стоимости.
• Покупка в недостроенном доме. Срок до тридцати лет, ставка от 12%.
• Военная ипотека. Срок до двадцати лет, ставка от 9.5% годовых.
• Возможность использовать материнский капитал вместо первого взноса.

Если эти условия вам не подходят и вы решите оформить ипотеку в другом банке, мы подготовим пакет документов, нужных для прохождения аккредитации.

Ваша финансовая ситуация позволяет вам совершить покупку без помощи банка, но вас интересует приобретение квартиры в Краснодаре от застройщика в рассрочку? Мы предоставляем и такую услугу! Выплачивайте общую сумму частями и сэкономьте на процентах.

Позвоните в ГК «Сибирь» уже сегодня и вы получите подробную консультацию касательно всех нюансов.

Новости и тонкости ипотеки 2020

Рынок ипотеки сейчас на пике активности. Команда Регбюро вернулась с Международного жилищного конгресса в Санкт-Петербурге, где мы обменялись опытом, получили кейсы успешных федеральных компаний.

А наш специалист, ипотечный брокер, Марина Молчанова РК «Регистрационное бюро», рассказала новости и тонкости ипотеки 2020, озвученные экспертами на тематических секциях.

Одна из самых обсуждаемых тем – господдержка рынка ипотечного кредитования. Как говорилось на конгрессе- с наибольшей вероятностью льготные ипотечные программы будут продлены, так как из выделенных средств на данный момент израсходована только половина. Это значит, что у тех, кто не успел до ноября 2020 года, все-таки появится шанс обзавестись жильем в новостройках на льготных условиях. После окончания конгресса, неделей позже,  новости о продления господдержки до 1 июля 2021 года подтвердили это.

Но при решении взять ипотеку, стоит обратить внимание на важные моменты и изменения, которые произошли в отношении кредитной истории заемщиков.

Итак, сейчас:

• Если вы погасили кредит, но не закрыли по нему текущий счет, этот кредит может отображаться как действующий лимит.
• Рефинансирование по кредиту в кредитной истории может отображаться как реструктуризация, как будто вы не справились со своими обязательствами.
• Все долги, попавшие на сайт Службы судебных приставов, с 2021 года будут отображаться там всегда, даже если долг закрыт.
• Процесс рассмотрения заявок все больше автоматизируется, поэтому рекомендуется выбирать для подачи не более 3 банков. Веерная подача заявок (в более чем четыре банка подряд) приводит к автоматическому отказу и негативно отображается в кредитной истории.
• И хорошие новости. Неверную или некорректную информацию в кредитной истории вы можете изменить самостоятельно. Для этого нужно заказать необходимые справки и написать письмо в бюро кредитных историй.

Тонкости оформления ипотеки на строительство частного дома

Купить загородный дом намного выгоднее, чем купить квартиру. Частный коттедж дает возможность жить на индивидуальном участке с большим особняком и просторным задним двором. К тому же стоимость современных коттеджей минимальна, а зачастую даже ниже, чем цены на спальные районы города. Особой популярностью пользуются особняки в составе коттеджных поселков — в микрорайонах с собственной инфраструктурой и коммуникациями.Одним из преимуществ загородной недвижимости является то, что на строительство частного дома гораздо проще взять ипотеку. При покупке квартиры всегда приходится иметь дело с кредитным лимитом. Если это ипотека на коттедж, то ограничения снимаются, соискателя можно рассчитывать на действительно огромную сумму.

Сроки и ставки ипотеки на строительство частного дома

Ипотека на строительство дома имеет выгодные условия сотрудничества с банком.Заемщик получает возможность взять ссуду на срок до 30 лет, чего вполне достаточно для легкого погашения долга без серьезной финансовой нагрузки. При этом средняя ставка колеблется от 12 до 14%. Показатели сопоставимы с квартирами, но в итоге заемщик получает не тесную жилплощадь эконом-класса, а полноценный особняк.

Ставки на строящиеся объекты всегда минимальны и позволяют сэкономить значительные средства. Сумма кредита по ипотеке на строительство дома в Сбербанке может составлять до 200% от общей стоимости объекта недвижимости.В большинстве случаев это около 30 миллионов рублей. Этих средств хватит даже на строительство элитного многоэтажного коттеджа, не говоря уже об обычном коттедже или стандартном доме из клееного бруса.

Сегодняшние строительные компании используют в своей работе бюджетные каркасные технологии, которые позволяют построить здание с минимальными вложениями, но с надлежащим качеством. Деньги у заемщика будут не только на постройку особняка, но и на обустройство приусадебного участка. На земельном участке могут быть расположены хозяйственные помещения, бани и автобоксы, а также различные элементы ландшафтного дизайна, стоимость которых также будет включена в общую сумму кредита.

Условия возврата ипотеки на строительство дома

Если при покупке квартиры обязательным условием кредитования становится первоначальный взнос, то для ипотеки на строительство дома спрос снимается. Даже без наличия личных сбережений легко получить крупную сумму на срок в несколько десятилетий и для этого не обязательно иметь высокооплачиваемую работу.

При этом есть возможность использовать материнский капитал, что значительно снизит общую сумму долга.Взять ипотеку на строительство дома можно как исключительно на период строительства здания, так и на весь период его эксплуатации. Второй вариант более выгоден. В этой ситуации после завершения строительства коттеджа у арендодателя появится возможность переоформить ипотеку и выплатить деньги по более низким процентным ставкам.

Минимальные риски ипотеки под строительство дома

Ипотека на покупку квартиры имеет много подводных камней.Высокие процентные ставки, а также сложная процедура выдачи кредита создают множество проблем для заемщиков. В пользу загородных домов говорят в основном общие экономические тенденции и особенности рынка. Уже много лет сфера загородной недвижимости является приоритетной. Строительство коттеджей ведется повсеместно, в том числе даже в отдаленных провинциальных районах. Активное развитие вызвало появление высокого спроса. Как купить и продать дом не составит труда.

Заемщик, оформивший ипотеку на строительство дома, практически не имеет рисков.В случае проблем с выплатами по ипотеке загородный особняк может быть продан. И продажа будет выгодной. Строящийся или построенный коттедж легко продать вместе с кредитом, который будет переоформлен на нового хозяина. В этой ситуации сотрудничающие стороны ничего не теряют. Банк получает стабильные выплаты, а «бывший» заемщик остается даже с плюсом от выгодной продажи.

Выгодная политика ипотечного кредитования

Следует также обратить внимание на кредитную политику банков.И государственные, и коммерческие организации вынуждены работать в экстремальных условиях. Количество банков достаточно велико, что создает идеальные условия для развития острой конкуренции. Коммерческие организации из-за конкуренции с государством вынуждены идти на значительные уступки. Для привлечения клиентов компании предлагают минимальные процентные ставки, удобные условия погашения и кредитную задолженность. Снижены требования к ипотечному кредиту, что только увеличивает спрос на загородную недвижимость.

Альтернативные варианты ипотеки для строительства дома

Если ипотека на строительство жилого дома кажется обременительной (не все готовы платить ежемесячные суммы в течение 30 лет), можно воспользоваться альтернативными вариантами приобретения дома в собственность. Кредит под залог недвижимости — яркий тому пример. Его суть заключается в том, что залог уже снят с имущества заемщика под залог. Сумма кредита по этим ставкам достигает 70% от общей стоимости квартиры или частного дома.Главное преимущество кредита под залог недвижимости — простота оформления. Абитуриенту не нужно будет собирать десятки справок и документов. Банки предлагают низкие процентные ставки, что исключает риск большой переплаты. При ипотеке переплата может составить двойную стоимость объекта. Однако при нарушении условий договора заемщик может не только потерять деньги.

ипотечных ловушек: как ограбляют людей — Алекс Ван

Понимая, что искать заранее, вы можете не только сэкономить много денег, но и уберечь себя от мошенничества.Вот пять распространенных способов обворовывания или мошенничества людей, когда дело доходит до ипотеки на их недвижимость.

1. Штрафы за предоплату

Если вы слишком быстро выплачиваете ипотечный кредит, кредитор не получает такой большой прибыли — в конце концов, вы платите ему проценты только с той части, которую вы должны. Если вы должны меньше, вы платите меньше.

Кредиторы часто тайком вводят штрафы за предоплату, которые помогают гарантировать определенный уровень прибыли. Эти штрафы требуют от вас уплаты дополнительной единовременной суммы при выплате всей или большей части ипотеки в течение определенного периода времени.

Лучшая защита от обмана ипотечного кредита — это не подписываться на штрафы за предоплату. Почему?

Потому что, даже если вы совершите ошибку и получите слишком высокую ставку, обнаружите, что вам нужно продать дом в короткие сроки, или столкнетесь с другими факторами, не зависящими от вас, у вас не будет якоря для лодки, привязанного к вашим ногам. если вам нужно принять меры. Помните, что некоторые ссуды требуют предоплаты штрафа по любой причине, включая продажу вашего дома.

2.Отрицательная амортизация

Допустим, вы задолжали деньги по кредитной карте. Вы платите минимум по кредитной карте каждый месяц, и хотя вы знаете, что проценты высоки, вы также знаете, что в конечном итоге — если вы больше ничего не купите с помощью этой карты — вы ничего не должны.

Теперь предположим, что у вас отрицательная амортизация ипотеки. Вы делаете минимальный платеж каждый месяц, но теперь ваша задолженность больше, чем в прошлом месяце. В следующем месяце вы вносите такой же минимальный ежемесячный платеж, а теперь должны еще больше.

Что дает? Что ж, ежемесячный платеж, который позволяет вам получить ваш кредитор, меньше, чем ваша ссуда фактически стоит вам каждый месяц. Дополнительные деньги, которые вы должны ежемесячно, прибавляются к концу вашей ссуды.

Это похоже на задолженность по кредитной карте, при которой с нее накапливаются все новые и новые расходы. Вы никогда не заплатите деньги, которые вы должны, потому что вы всегда должны больше денег. Вдобавок ко всему, большинство ссуд с отрицательной амортизацией в форме «опционов» включают штрафы за предоплату, чтобы удержать вас взаперти ссуды.

Если у вас есть один из этих ссуд, у вас есть возможность выплатить минимум, выплату только процентов или полную выплату основной суммы и процентов. Относитесь к выплате минимума как к списанию ежемесячного платежа по ипотеке с кредитной карты.

3. Думая о процентной ставке вместо годовых

Процентная ставка, взимаемая с вас по ипотеке, является лишь одним из компонентов реальной стоимости вашей ипотеки. Существует список комиссий, которые вы платите в дополнение к процентной ставке.Поскольку эти комиссии различаются между кредиторами, сравнение только по процентной ставке не отражает точно, насколько дорого один заем по сравнению с другим.

Годовая процентная ставка (APR) суммирует эти затраты с процентной ставкой, чтобы вы знали, сколько вы собираетесь заплатить, включая комиссию кредитора. Если комиссии нет, процентная ставка равна годовой процентной ставке.

(Говоря об отсутствии комиссий, когда кредитор объявляет ссуду «без комиссии», сравнивать годовую процентную ставку имеет еще больший смысл.Деньги, которые будут выплачиваться в виде комиссионных, часто становятся более высокой процентной ставкой. В конце концов, кредиторы хотят зарабатывать деньги, и возможность продавать «без комиссии» в левой руке — это простой способ отвлечь людей от более высокой ставки в правой.)

4. Мошенничество с привлечением капитала

Иногда, когда люди испытывают финансовые затруднения и их дома находятся в опасности, к ним подходит белый рыцарь с предложением: они «возьмут на себя ответственность» за вашу ипотеку, выплачивая ее, пока вы снова встанете на ноги.Все, что они просят, — это ежемесячная арендная плата и, в качестве обеспечения ипотеки, документ на дом, который будет возвращен после выплаты долга. Документ передается белому рыцарю на основании акта о прекращении права требования.

Кикер состоит в том, что передача дела белому рыцарю не освобождает бывшего владельца от ответственности по выплате ипотечного кредита. Это просто означает, что обеспечение ипотеки теперь контролируется кем-то другим.

На этом этапе может произойти несколько вещей.Бывший владелец может стать арендатором собственности или освободить ее для сдачи в аренду. Если арендатор, кем бы он ни был, не платит арендную плату, белый рыцарь может выселить их и завладеть имуществом.

Если арендатор платит, белый рыцарь может получать арендную плату, но не может использовать ее для выплаты ипотеки. Эти деньги идут в его карманы, и дом в конечном итоге переходит в потерю права выкупа, из-за чего первоначальный владелец все еще находится на крючке.

Сбор акций 202

Более сложный подход, описанный Министерством юстиции, говорит о компании по управлению недвижимостью, которая обращается к тем же типам проблемных людей, людей, сталкивающихся с потерей права выкупа или налоговыми удержаниями.Они предлагают купить недвижимость по цене ниже рыночной в обмен на «прощение долга».

Вместо этого происходит то, что мошенники получают документ о собственности в обмен на большие деньги для людей, находящихся в затруднительном финансовом положении. Жертвы на самом деле испытывают облегчение, потому что они могут продолжать жить в своем доме (в качестве съемщиков) и теперь иметь большую сумму денег.

К сожалению, жертвы по-прежнему несут ответственность за свою первоначальную ипотеку, и единовременной выплаты недостаточно для ее выплаты.Мошенники не несут ответственности за эту ипотеку, но контролируют сделку с домом, в котором они теперь имеют значительную долю, поскольку купили его по цене ниже рыночной.

5. Мошенничество с соломой

Вы и ваш жених нашли дом своей мечты, но, поскольку вы только начинаете жить остальной жизнью, вы не можете получить ипотеку по разумной цене. Но у ваших родителей довольно хороший кредит и высокий доход, поэтому вы просите их купить дом для вас, а затем передавать вам право собственности, используя договор доверительного управления.Вы обещаете заплатить им по ипотеке, на которую вы не можете претендовать сами.

Это относительно невинная версия мошенничества с соломинкой. Более изощренная версия соломенной аферы требует, чтобы неэтичная команда, состоящая из агента, знающего соломенного покупателя, кредитного специалиста и оценщика, атаковала ничего не подозревающего продавца. Если вам предложат цену, намного превышающую запрашиваемую, чтобы вы могли вернуть ее покупателю, что-то не так.

Определение двухмесячной ипотеки

Что такое ипотека на два месяца?

Двухмесячный платеж по ипотеке — это ипотечный план, при котором половина запланированного ежемесячного платежа производится два раза в месяц.Этот план не следует путать с двухнедельным планом, при котором половина запланированного ежемесячного платежа производится каждые две недели.

Разница между двухмесячным планом и двухнедельным планом неуловима — двухнедельный план приводит к тому, что в год производится на два платежа больше, чем при двухмесячном плане. Другими словами, при двухмесячном плане 24 выплаты производятся ежегодно, а при двухнедельном плане 26 выплат ежегодно.

Эти планы, иногда называемые «ипотечными платежами раз в два месяца», обычно устанавливаются для клиентов, которые платят 1 и 15 числа каждого месяца.В некоторых двухмесячных планах можно даже делать дополнительные платежи сверх двухмесячных.

Как работает двухмесячная ипотека

Двухмесячный план ипотеки приведет к сбережению процентов в течение срока действия ипотеки. Это достигается за счет уменьшения основной суммы ипотеки по мере получения каждого платежа, в отличие от первого платежа месяца, удерживаемого кредитором до получения второго платежа месяца (в этот момент производится полный ежемесячный платеж).

Ключевые выводы

• Выплаты по ипотеке два раза в месяц могут помочь домовладельцам платить меньше процентов по своим жилищным кредитам.
• Выплаты по ипотеке раз в два месяца отличаются от платежей по ипотеке раз в две недели.
• Не все ипотечные кредиторы разрешают клиентам производить платежи два раза в месяц. Это зависит от кредитора.

При ипотеке, выдаваемой два раза в месяц, дробление платежей может снизить проценты, которые придется выплачивать. Однако кредитор может или не может сделать такой вариант оплаты доступным.Кроме того, кредитор может потребовать дополнительных сборов за участие в двухмесячном ипотечном плане, который может устранить любую потенциальную экономию, которая могла быть получена.

Выплата ипотечного кредита раз в два месяца может помочь увеличить капитал вашего дома быстрее, чем ежемесячный платеж.

Двухмесячный план может в определенной степени сократить общий срок ипотеки, если он будет реализован. Некоторые ипотечные кредиты, выдаваемые два раза в месяц, могут сопровождаться более высокими выплатами для дальнейшего снижения процентного и основного баланса по сравнению с регулярными ежемесячными выплатами.При рефинансировании по новой ипотеке можно будет перейти на ипотеку, выдаваемую два раза в месяц, что может ускорить процесс оплаты.

Особые соображения

С некоторыми ипотечными кредитами, выдаваемыми два раза в месяц, кредитор все еще может удерживать первый платеж, что устранит любую экономию, которая могла быть получена. Однако такой план предоставит заемщику больше гибкости в том, как они выплачивают ипотечный кредит, но не принесет никаких финансовых выгод. Условия любой ипотечной ссуды, выдаваемой два раза в месяц, должны определять, когда и как платежи будут применяться к основному балансу.

Ведутся споры о том, насколько эффективными могут быть двухмесячные ипотечные планы, особенно потому, что большинство ипотечных кредиторов рассчитывают проценты как ежемесячные, а не двухмесячные расходы. Таким образом, хотя можно снизить общие проценты, которые причитаются, конечный результат может сводиться только к отмене одного или нескольких платежей.

Вам может понадобиться «отличный» кредит, чтобы получить хорошую ипотеку на дом.

Покупка дома может быть проблемой, особенно если вы впервые. Но для некоторых начинающих домовладельцев это может быть более сложной задачей, чем для других, в зависимости от их кредитного рейтинга.

Кредитный рейтинг свидетельствует о вашем доверии финансовым учреждениям и может определить, насколько легко или дорого вам получить ипотечный кредит. Чтобы определить вашу платежеспособность, кредиторы смотрят на ваш счет и предпочитают, чтобы у вас был «хороший» или «отличный» кредит — до такой степени, что наличие «отличного» кредита может сэкономить вам тысячи долларов, согласно финансовому сайту NerdWallet.

Оценка от 750 до 850 считается «отлично»; оценка от 700 до 749 считается «хорошей»; оценка от 650 до 699 — «удовлетворительно»; и оценка от 300 до 649 — «плохо».«Баллы варьируются от 300 до 850 на основе основных систем оценки FICO и VantageScore.

« Если у кого-то высокий балл, это показывает нам, что он хорошо выполняет свои обязательства, будь то кредитные карты или автокредиты. или другие жилищные ссуды, — говорит NerdWallet Брайан Хувлер, помощник менеджера по операциям филиала Bay Equity Home Loans. — Это означает, что мы с большей вероятностью захотим дать вам ссуду, потому что мы знаем, что вы собираетесь вернуть нам деньги. «

Хотя определение конкретных параметров процентной ставки, связанных с вашей ссудой, остается за кредитором, разница в несколько пунктов в вашем кредитном рейтинге может существенно возрасти.Если ваш счет упадет ниже 700, вы можете заплатить намного больше.

Предположим, вы хотите купить дом стоимостью 300 000 долларов с 20-процентным первоначальным взносом и получаете 30-летний ссуду с фиксированной ставкой в ​​размере 240 000 долларов. Ссуды с фиксированной ставкой гарантируют, что ваша процентная ставка останется неизменной в течение всего срока ссуды, несмотря на внешние рыночные факторы. «Отличный» кредитный рейтинг 780 принесет вам 3,87% в октябре, сообщил тогда NerdWallet. (Ставки выросли и сейчас еще выше.Это означает, что вы будете платить около 1129 долларов в месяц без учета налогов, страховых взносов или взносов ассоциации домовладельцев.

Если бы ваша оценка была на 100 пунктов ниже, то есть 680, ваша ставка составила бы около 4,12 процента, то есть ваши ежемесячные платежи составили бы около 1163 долларов. Это было бы дополнительно 34 доллара в месяц, 408 долларов в год и колоссальные 12 240 долларов в течение срока действия вашего кредита.

Итак, в целом, даже тонкости вашего кредитного рейтинга могут иметь реальное влияние на вашу прибыль.

«Если у вас результат 760 или выше, вы в значительной степени золотой», — говорит Хувлер.«С этого момента каждые 20 очков вы начнете видеть небольшие хиты здесь и там».

Средний кредитный балл для американца в возрасте 18–29 лет составляет 652 балла, а средний балл для человека в возрасте 30–39 лет — 671. Это означает, что большинству молодых людей есть куда расти.

Если вы хотите купить дом и еще не имеете кредита в фунтах стерлингов, у вас есть и другие варианты. Некоторые финансовые учреждения могут предлагать заемщикам ссуду с кредитами в диапазоне «удовлетворительная» и «плохая», но «общая стоимость заимствования, представленная в виде процентной ставки, может быть намного выше, чем у ссуд с отличной или хорошей кредитной историей», согласно в NerdWallet.

И хотя кредит имеет большое влияние на тип ипотеки, на которую вы будете иметь право, другие факторы, такие как доход, также имеют значение. В некоторых случаях ваш доход может определять ваше право на участие, если он достаточно высок. В других случаях вас могут одобрить, если вы предложите достаточно большой первоначальный взнос за дом.

Тип кредита тоже имеет значение. Ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, могут быть одобрены для заемщиков с плохой кредитной историей, которые не могут позволить себе большие первоначальные взносы, хотя должны быть соблюдены другие квалификационные критерии.А Департамент по делам ветеранов работает с кредиторами, чтобы сделать ссуды доступными для ветеранов вооруженных сил и их семей.

Если вы ищете дом или собираетесь заглянуть в будущее, будет разумно попытаться улучшить свой результат прямо сейчас. Один из способов сделать это — рассмотреть возможность получения кредитной карты, если у вас ее еще нет. Это может помочь вам установить официальную кредитную историю.

Что касается баланса вашей кредитной карты и любых других ссуд, которые у вас могут быть, включая студенческие ссуды, обязательно производите платежи полностью и вовремя.Подробная информация о вашей истории платежей, включая просроченные или пропущенные платежи, может оставаться в вашем кредитном отчете в течение многих лет.

Покупка дома требует большой финансовой ответственности, и «кредитный рейтинг является прямым показателем того, насколько человек подходит с точки зрения управления капиталом», — пишет NerdWallet. Если вы хотите сэкономить тысячи долларов в долгосрочной перспективе, работайте над повышением своей оценки прямо сейчас.

Вот несколько дополнительных советов для тех, кто впервые покупает жилье, и как решить, снимать ли вам жилье или покупать.

Понравилась эта история? Нравится CNBC Сделайте это на Facebook

Не упустите: плохой кредит — это не то, что затрудняет аренду — вот настоящая проблема

Видео Мэри Стивенс и Андреа Крамар

Финансово-коммерческая недвижимость нового города ссуды | Финансирование бизнеса

Один из лучших шагов, который может предпринять бизнес, — это покупка собственного помещения.Однако купить коммерческую недвижимость на ходу не так просто, поэтому вам нужна помощь в виде коммерческой ипотеки, поскольку вы можете приобрести бизнес-пространство, даже если у вас нет денег, чтобы совершить полную покупку. Коммерческая ипотека похожа на традиционную жилищную ипотеку, но отличается тем, что коммерческая ипотека требует обеспечения от нее — это обеспечение всегда является коммерческой недвижимостью. В этом отношении перед получением коммерческой ипотеки необходимо учесть определенные моменты.Вот некоторые вещи, которые следует учитывать при оформлении коммерческой ипотеки.

Недвижимость, которую вы покупаете.

Тип недвижимости, которую вы собираетесь купить, может напрямую зависеть от экономического статуса страны, местоположения собственности и финансовых возможностей магазина. Когда речь идет о доме с жильцами, их следует учитывать. Кроме того, если вы покупаете недвижимость, а арендаторы вынуждены ее покинуть, вам будет очень сложно найти новых арендаторов.По этим причинам было бы целесообразно нанять профессионала, который помог бы вам в этом предприятии.

Тарифы

После выбора недвижимости, которую вы хотите приобрести, вам необходимо изучить и узнать у кредитора или банка, которые могут предоставить вам удобные для заемщика ставки. Как правило, более высокие кредитные рейтинги равны лучшим кредитам, а также большие кредиты равны лучшим ставкам. Однако ставки по коммерческой ипотеке будут варьироваться от одного кредитора к другому. Также рекомендуется внимательно следить за процентными ставками, любыми сборами или скрытыми сборами.

Использование

Кредиторы с большей охотой предоставят вам коммерческую ипотеку, если вы планируете использовать недвижимость для своего собственного бизнеса. Почему? Потому что есть гарантия, что недвижимость будет занята, в отличие от ситуации, когда она предназначена для сдачи в аренду, где шансы на то, что недвижимость будет занята или сдана в аренду, составляют 50-50. Это может иметь огромное влияние на вашу ипотеку, поэтому будет рассматриваться как риск, поэтому ваши ставки будут завышены, или само соглашение может быть не благоприятным для заемщиков.

Раскрытие расового неравенства на ипотечных рынках

УНИВЕРСИТЕТ-ПАРК, Пенсильвания. — Дискриминация может принимать разные формы, и исследователь штата Пенсильвания вместе со своими соавторами находят новые способы ее раскрыть.

Брент Амброуз, заведующий кафедрой недвижимости Джейсона и Джули Боррелли Бизнес-колледжа Смила в Пенсильванском университете и директор Института исследований в области недвижимости Пенсильванского государственного университета недавно совместно работали над исследовательским проектом, чтобы лучше понять разницу в ценах в ипотечных контрактах.

Документ — «Влияет ли гонка заемщиков и брокеров на стоимость ипотечного кредита?» — принято к публикации в «Обзоре финансовых исследований».

Эмброуз и его соавторы изучали расовую и этническую принадлежность брокеров и заемщиков, которые принимали участие в получении ипотеки, чтобы выяснить, могут ли брокеры взимать разные комиссии с разных заемщиков.

«Это сложный контракт, и комиссии часто скрыты, поэтому мы хотели посмотреть, как брокеры взимают комиссии, потому что многие из этих комиссий не очевидны для заемщика», — сказал Эмброуз.«Брокеру было бы довольно легко взимать разные комиссии за один и тот же продукт с разных заемщиков».

Однако то, что делает это исследование особенно инновационным, — это сложный набор данных, которые Амброуз получил через Институт исследований недвижимости. Институт использовал финансирование Консультативного совета штата Пенсильвания по недвижимости для приобретения данных, что делает это исследование прямым результатом участия выпускников.

«Мы поняли, что у нас есть действительно уникальные данные, с помощью которых мы можем сопоставить имена брокеров с их расой или этнической принадлежностью», — сказал Эмброуз.

Результаты исследования показали, что афроамериканцы, выходцы из Латинской Америки и азиаты платят от трех до пяти процентов больше, чем белые с аналогичной квалификацией, когда получают ссуду через белого брокера. Однако ключевое нововведение исследования показывает, что премия, выплачиваемая меньшинством, зависит от расы брокера.

«Наши результаты ясно показывают, что важна не только раса заемщиков, но и гонка брокеров при рассмотрении комиссионных, выплачиваемых заемщиками», — сказал Эмброуз.

Джеймс Конклин, адъюнкт-профессор недвижимости в Университете Джорджии, и Луис Лопес, доцент кафедры недвижимости Иллинойского университета в Чикаго, сотрудничали с Эмброузом в исследовании.

«Понимание причин и последствий расового неравенства на ипотечных рынках — это тема первостепенной важности», — сказал Конклин. «Я считаю, что наш анализ раскрывает интересные тонкости в этой области, и я просто рад, что мы смогли внести свой вклад в эту важную область исследований.”

Конклин получил докторскую степень в области делового администрирования в Пенсильвании в 2014 году, а Лопес получил докторскую степень в области делового администрирования в Пенсильвании в 2019 году.

«Я очень рад, что наше исследование будет опубликовано в Review of Financial Studies, который входит в тройку лучших научных журналов по финансам», — сказал Лопес. «Это своевременно и демонстрирует растущее значение, которое академические круги придают строгим дискуссиям о расе и дискриминации».

«Для меня результаты этого исследования просто указывают на необходимость более вдумчивого образования», — сказал Эмброуз.«Я не уверен, что это явный расизм со стороны брокеров, но это могут быть некоторые скрытые предубеждения, о которых люди не подозревают, и если мы сможем привлечь внимание к этой проблеме, мы сможем надеяться, что люди задумаются об этом. и исправьте это ».

Амвросий также указывает на то, что лица, определяющие политику, принимают участие в прекращении этого вида дискриминации.

«Важно, чтобы политики понимали, что существует роль для дальнейшего изучения ипотечной отрасли, чтобы попытаться сделать ее более прозрачной», — сказал он.«Если мы сможем разработать механизмы или способ, позволяющий людям иметь истинную прозрачность цен, это будет иметь большое значение для устранения подобных выводов».

«Тем не менее, — добавил Лопес, — директивным органам следует проявлять осторожность, потому что простое ограничение комиссий, которые брокеры собирают в качестве компенсации, например, может иметь непреднамеренные последствия в виде сокращения доступности ипотечных кредитов для меньшинств».

Амброуз, Конклин и Лопес надеются провести аналогичное исследование в ближайшем будущем, используя ту же методологию, чтобы изучить, играет ли гендер роль для заемщиков при получении ипотеки.

Помимо Института исследований в сфере недвижимости, это исследование было поддержано исследовательской премией Терри-Сэнфорда Университета Джорджии и премией Американского общества недвижимости (ARES) за лучшую работу в области финансов в сфере недвижимости в 2018 году, спонсором которой является Real Capital Analytics.

на тему «Убытки с кредитным плечом: уроки ипотечного кризиса»

Обсуждаемая сегодня статья Дэвида Гринлоу, Яна Хациуса, Анила Кашьяпа и Хён Сон Шина «Убытки с использованием заемных средств: уроки ипотечного кризиса , » исследует следующую загадку: как недавний обвал ипотечного рынка жилой недвижимости мог дать сбой. которые, по оценке авторов, приведут к кредитным убыткам в размере около 400 миллиардов долларов — менее 2 процентов от непогашенных 22 триллионов долларов США в U.S. обыкновенные акции — возможно, окажут такое сильное негативное влияние на экономическую активность в Соединенных Штатах? В конце концов, 2-процентное снижение цен на фондовом рынке иногда случается ежедневно и, тем не менее, не вызывает колебаний в экономике США.

Авторы приходят к выводу, что эти убытки имеют такое большое потенциальное воздействие, потому что они несут финансовые учреждения с высокой долей заемных средств, в первую очередь банки. Их теория в основном такова: из-за того, что у банков очень много заемных средств, они сокращают кредитование на величину, кратную своим кредитным убыткам, чтобы восстановить свои балансы.Возникающее в результате сокращение банковского кредитования приводит к существенному снижению совокупных расходов, поскольку банковские ссуды не могут быть заменены кредитами из других источников. Банки являются «особенными», то есть у них есть посреднические возможности, которые не полностью разделяются другими участниками финансового рынка, и эти возможности позволяют банкам преодолевать информационные барьеры между заемщиками и кредиторами и, таким образом, предоставлять ссуды, которые в противном случае не могли бы быть предоставлены.

Я считаю, что основная история, рассказанная в статье, достаточно правдоподобна, и, следовательно, считаю статью ценной.Тем не менее, я хочу взглянуть на анализ статьи в более широкой перспективе и высказать несколько различных точек зрения на их результаты. ¹

Обвал жилищной ипотечной ссуды: перспективы финансового развития
В первой части статьи дается хорошее резюме того, как недавние события на кредитных рынках привели к обвалу субстандартных кредитов. Позвольте мне высказать свое мнение о том, как недавние сбои на финансовых рынках имеют много общего с типичными циклами финансового развития.

Финансовые рынки выполняют важную экономическую функцию, направляя средства тем, у кого есть производительные инвестиционные возможности (которые могут включать в себя покупку товаров и домов потребителями). Как я утверждал в другом месте, ² эта функция финансовых рынков имеет решающее значение для хорошо функционирующей экономики; без этого страны и их население не могут разбогатеть. Дать возможность финансовым рынкам эффективно выполнять эту важную функцию отнюдь не просто; финансовые рынки должны решать информационные проблемы, чтобы гарантировать, что средства действительно идут тем, у кого производительные инвестиции, чтобы они могли выплатить тем, кто дал им ссуду.Финансовое развитие предполагает инновации или либерализацию финансовых рынков, которые улучшают поток информации. К сожалению, финансовая либерализация и инновации часто имеют недостатки и не решают информационных проблем так, как могли бы надеяться рынки. Когда эти недостатки становятся очевидными, финансовые рынки иногда останавливаются, что часто имеет очень негативные последствия для экономики.

Я бы сказал, что в последние годы мы переживаем именно такой цикл.Достижения в области информационных и коммуникационных технологий позволили принимать более быстрые и дезагрегированные решения по андеррайтингу ипотечных кредитов. Ипотечный брокер с подключением к Интернету может быстро заполнить онлайн-форму и оценить ссуду для клиента с помощью технологии кредитного скоринга. Те же технологические усовершенствования позволят дешево связать полученную ссуду с другими ипотечными кредитами для производства ценных бумаг с ипотечным покрытием, которые затем можно будет продать инвесторам. Достижения в области финансового инжиниринга могут еще больше продвинуть процесс секьюритизации за счет агрегирования фрагментов ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, в более сложные структурированные продукты, такие как обеспеченные долговые обязательства (CDO), чтобы адаптировать кредитные риски различных типов активов к профилям рисков, желаемым различными виды инвесторов.

Как и многие финансовые инновации в прошлом, преимущества этой дезагрегированной модели «от источника к распределению» могли быть очевидны, но проблемы в меньшей степени. К сожалению, модель «от источника до распределения» создала некоторые серьезные проблемы со стимулами, которые называются проблемами принципала-агента или, проще говоря, проблемами агентства, в которых агент (инициатор ссуд) не имел стимулов к действовать полностью в интересах принципала (конечного держателя ссуды).У оригинаторов были все стимулы для поддержания объема выдачи, потому что это позволило бы им получать значительные комиссионные, но у них были слабые стимулы для поддержания качества ссуд. Когда ссуды становились плохими, кредиторы теряли деньги, в основном из-за предоставленных ими гарантий по ссудам; однако эти гарантии часто истекали через девяносто дней после выдачи. Более того, в отличие от традиционных игроков на ипотечных рынках, оригинаторы часто не видят ценности в своих уставах, потому что у них часто мало капитала, связанного с их фирмой.Когда их накрыла волна преждевременных невыплат и связанных с ними претензий по гарантии, они просто прекратили свою деятельность. Однако пока продолжался кредитный бум, оригинаторы получали большие прибыли.

Многие секьюритизаторы ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, и ресекюритизаторы, такие как менеджеры CDO, также, оглядываясь назад, похоже, были больше мотивированы комиссией за выпуск и организацию, а не заботой о долгосрочной доходности этих ценных бумаг.

Эти проблемы агентств в сочетании с более низкими стандартами андеррайтинга, так что заемщики с более слабой финансовой историей имели доступ к более крупным кредитам.Когда рынок жилья охладился и цены на жилье перестали расти быстрыми темпами, эти субстандартные заемщики оказались не в состоянии ни погасить свои ссуды, ни рефинансировать их. Инвесторы, очевидно, не осознавали важность этих агентских проблем и, похоже, не настаивали на практике согласования стимулов оригинаторов, секьюритизаторов и ресекьюритизаторов с лежащими в основе рисками.

Когда эти проблемы обнаружились с окончанием бума цен на жилье, инвесторы, в том числе финансовые учреждения с заемными средствами, понесли большие убытки, поскольку активы, связанные с ипотекой, были уценены в ожидании высоких дефолтов.Рынок вновь выпущенных subprime и alt-A ипотечных ценных бумаг практически закрылся. Кроме того, инвесторы осознали, что они глубоко ошибались в своем предположении, что структурированные кредитные продукты с высокими кредитными рейтингами несут в себе очень небольшой риск. Беспрецедентные убытки и снижение рейтинга этих продуктов свидетельствовали о том, что они были гораздо более непрозрачными, чем предполагали инвесторы, и что инвесторы слишком сильно доверяли способности рейтинговых агентств оценить истинный риск этих ценных бумаг.В результате возник вопрос о бизнес-модели «от источника для распространения», а также о структурированных кредитных продуктах в более широком смысле. В свою очередь, эта ситуация оказала сдерживающее воздействие на рынки ценных бумаг и оказала давление на балансы финансовых учреждений, использующих заемные средства.

Хотя изложенная мною здесь перспектива согласуется с историей, рассказанной в статье, в ней подчеркивается, что недавний сбой на кредитном рынке состоит из двух частей: кредитных потерь в банках и почти полного обвала широких классов рынков ценных бумаг. .Эта точка зрения поднимает вопрос, к которому я вернусь позже, о том, требовали ли отрицательные последствия сокращения посредничества оба этих элемента.

Оценка убытков по ипотеке и кредиту
Этот документ выполняет очень полезную функцию, предоставляя оценки кредитных убытков, которые могут возникнуть по текущему объему непогашенных ссуд. Этот расчет не только имеет решающее значение для их анализа, но и является полезным обзором трех различных методологий для получения оценок потерь.Авторы сначала используют стандартный анализ старинной кривой для непогашенных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Хотя этот метод делает сильное предположение, что будущие кривые потерь будут иметь ту же форму, что и предыдущие кривые потерь, хотя и на гораздо более высоких уровнях, он дает разумное грубое предположение о величинах потерь.

Второй метод, который используют авторы, — это ценообразование ABX по субстандартным ипотечным кредитам плюс стандартные оценки убытков по первоклассным и близким к первоклассным ипотечным кредитам для получения оценок убытков.Цены ABX, в принципе, должны отражать текущие кредитные убытки, ожидаемые участниками рынка, а также изменения цены ликвидности и рыночного риска. В самом деле, я был обеспокоен тем, что ценообразование ABX может переоценить кредитные убытки, потому что оно несет надбавку за эти другие риски, а торговля может быть легкой. Например, транши последних винтажей с рейтингом AAA продаются по цене около шестидесяти шести центов за доллар, что, похоже, основано либо на экстремальных оценках кредитных убытков, либо на компенсации других рисков.Однако авторы взвешивают различные винтажи и транши ABX по непогашенным долларовым суммам и получают разумные оценки, что предполагает, что такой подход к оценке потерь по ипотечным кредитам может иметь определенную ценность.

Третий метод авторов весьма умен и использует модели обращения взыскания на уровне штата, чтобы оценить, как снижение цен на жилье приведет к увеличению числа случаев обращения взыскания и, таким образом, к убыткам. На Рисунке 1 показана достаточно тесная взаимосвязь между темпами отчуждения прав выкупа, начавшимися в третьем квартале 2007 года, и предыдущими изменениями цен на жилье за ​​четыре квартала в пятидесяти штатах и ​​округе Колумбия.Эта цифра обеспечивает некоторую поддержку их подхода, который, по сути, использует историческую взаимосвязь между снижением цен на жилье и началом потери права выкупа в штатах, в которых произошло значительное снижение цен на жилье, для оценки вероятного воздействия текущего прогнозируемого снижения цен на жилье на начало потери права выкупа. Однако их метод требует допущения, что будущие потери права выкупа будут реагировать на цены на жилье, как и в прошлом. Кроме того, прошлый опыт был с первоклассной ипотекой, потому что субстандартное кредитование было небольшим.Будет ли поведение выкупа на рынке субстандартных кредитов в текущем эпизоде ​​аналогичным поведению, которое имело место для ипотечных кредитов премиум-класса?

Хотя каждый метод расчета потерь по ипотечным кредитам имеет проблемы, прелесть подхода авторов заключается в том, что они подходят к проблеме по-разному. Поразительно, что три очень разные методологии дают схожие оценки примерно 400 миллиардов долларов общих кредитных убытков в течение следующих двух лет. Затем авторы подсчитали, что примерно половина ипотечных кредитов принадлежит U.С. использовал финансовые институты, в том числе коммерческие банки, сберегательные кассы, хедж-фонды, спонсируемые государством предприятия и другие, и нанес этому сектору убытки в размере около 200 миллиардов долларов. Эта оценка не может быть необоснованной, но она очень приблизительна, поскольку предполагает, что учреждения не сильно различаются по видам риска, которые они принимают, и что ценные бумаги, связанные с ипотекой, равномерно распределены между этими финансовыми учреждениями.

Влияние кредитных потерь на внутреннее кредитование
Авторы продолжают показывать, что то, что может показаться небольшой суммой убытков финансовых учреждений, может привести к усиленному сокращению внутреннего кредитования.Это усиление может объяснить, как небольшие убытки могут существенно повлиять на экономику в целом. Их расчет довольно прост. Они предполагают, что у финансовых институтов с заемными средствами есть целевой коэффициент левериджа 10: 1, так что каждый доллар потери капитала приведет к сокращению их баланса и, следовательно, кредитов на 10 долларов. Если предположить, что учреждения могут покрыть половину своих убытков по ипотечным кредитам в размере 200 миллиардов долларов за счет привлечения нового капитала, в результате чего их капитал уменьшится примерно на 100 миллиардов долларов, они придут к сокращению внутреннего кредитования примерно на 1 триллион долларов.На самом деле расчет авторов немного сложнее моей простой характеристики. Они предполагают, что целевой левередж банков и других лиц уменьшается, как это было в предыдущих циклах кредитования, но они также вычитают сокращение кредитования от одного предприятия с кредитным плечом к другому. В итоге, согласно их базовому сценарию, они прогнозируют, что кредитование сектора без заемных средств сократится примерно на 910 миллиардов долларов.

Эти механические расчеты полезны, но они упускают некоторые важные тонкости.Во-первых, небольшие убытки могут ударить по ключевым учреждениям, таким как страховщики облигаций и ипотечных кредитов, и иметь большие непредсказуемые последствия. Во-вторых, если бы финансовые учреждения с заемными средствами, такие как банки, были единственными, у которых были кредитные убытки и, как следствие, сокращение кредитования, другие учреждения или выпуск ценных бумаг могли бы заменить часть потерянных кредитов. Иными словами, хотя банки являются особенными, потому что у них есть преимущества в обработке информации и предоставлении кредитов, значительное сокращение их активов не обязательно приведет к прекращению кредитования.Банки особенные, но не такие уж особенные. Как я обсуждал ранее, ключевой характеристикой этого эпизода финансового кризиса является то, что он распространился далеко за пределы финансовых институтов, использующих заемные средства. Это привело к резкому снижению выпуска ценных бумаг; это снижение должно быть важной частью объяснения того, почему нынешние потрясения на финансовых рынках влияют на экономическую активность. Другими словами, потери по ипотечным кредитам представляют собой проблему, потому что они наносят ущерб банковским балансам в то время, когда рынок секьюритизации испытывает трудности.

Влияние снижения кредитования организаций с использованием заемных средств на совокупные расходы
Затем в статье исследуется хорошо известная корреляция между ростом долга и валовым внутренним продуктом (ВВП), чтобы оценить влияние сокращения кредитования организаций с использованием заемных средств на 910 миллиардов долларов на экономический рост. Вначале авторы оценивают регрессию квартального роста ВВП методом наименьших квадратов (МНК) на основе четырех лагов роста ВВП и темпов роста внутреннего нефинансового долга за последние четыре квартала.Они обнаружили, что если рост долга упадет на 1 процентный пункт и останется ниже базового уровня в течение года, прогнозируется, что квартальный рост ВВП первоначально снизится на 0,14 процентного пункта, а со временем — на 0,22 процентного пункта. Однако авторы справедливо признают, что коэффициент роста долга может быть смещен в сторону повышения из-за обратной причинно-следственной связи, то есть причинно-следственная связь может переходить от более высокого экономического роста к более высокому росту долга, потому что, когда желаемые покупки увеличиваются, домохозяйства и бизнес финансируют их за счет заимствовать больше.Другой способ сформулировать проблему состоит в том, что коэффициент роста долга может не только отражать влияние изменений в предложении кредита, но также и изменения спроса на кредит.

Чтобы справиться с возможным смещением в регрессии OLS и оценить влияние предложения кредита на экономический рост, авторы соответствующим образом обращаются к оценке инструментальной переменной (IV), инструментируя рост долга в своей регрессии с помощью двух инструментов: казначейства и евродоллара (TED ) и результаты исследования мнения старшего кредитного специалиста о готовности банков предоставлять ссуды в рассрочку.Оценка IV коэффициента прироста долга более чем удваивается, так что снижение роста долга на 1 процентный пункт предсказывает снижение ВВП на 0,34 процентного пункта на начальном этапе и на 0,44 процентного пункта в долгосрочной перспективе. Поскольку стандартная история обратной причинно-следственной связи от роста ВВП к росту долга предполагает, что оценка коэффициента роста долга с помощью OLS смещена в сторону увеличения, вывод о том, что оценка IV больше, чем оценка OLS, действительно вызывает удивление.

Это удивительное открытие вызывает несколько вопросов.Это может поставить под сомнение действенность инструментов, которые для того, чтобы быть действительными, должны быть связаны с ростом долга и при этом не зависеть от экономического роста. Это предположение, однако, вряд ли будет правильным, потому что плохие перспективы экономического роста, несомненно, повышают кредитный риск, тем самым приводя к более высокому спреду TED и меньшей готовности кредитовать со стороны банков. Таким образом, более высокий спред TED и меньшая готовность предоставлять ссуды могут отражать вероятность грядущих трудных экономических времен, а , а не — экзогенного сдвига в предложении кредита.

Окончательный расчет в статье заключается в объединении оценок авторов IV с их оценкой сокращения кредитования от кредитных организаций на 910 миллиардов долларов для оценки воздействия на рост ВВП. Снижение долга на 910 миллиардов долларов по сравнению с суммой непогашенного нефинансового долга на 30,3 триллиона долларов — это снижение роста нефинансового долга на 3 процентных пункта, которое при умножении на долгосрочный коэффициент роста долга 0,44 приводит к замедлению роста ВВП на 1,3 процента. очков в течение следующего года.

Хотя это число не является неправдоподобным, есть основания относиться к нему с подозрением. С одной стороны, даже если вы согласитесь с оценкой коэффициента IV, несмотря на причины сомневаться в ее точности, она может переоценить влияние сокращения кредитования организаций с использованием заемных средств на экономику; как упоминалось ранее, другие источники кредитования могут появиться в сети, если кредитные учреждения перестанут кредитовать. С другой стороны, предполагаемое воздействие на экономику может быть слишком низким. Как я уже говорил, нарушение финансовой системы гораздо шире, чем просто влияние кредитных организаций.В той степени, в которой кризис на ипотечном рынке выявил еще более глубокие проблемы в финансовой системе, негативное влияние на экономическую активность может быть еще большим.

Заключение
Мне очень понравилось читать эту статью. Многие из представленных в статье расчетов особенно полезны и помогают нам лучше понять, как недавние потрясения на кредитных рынках могут повлиять на экономику. Я согласен с основной историей авторов, заключающейся в том, что относительно небольшие убытки в одном секторе кредитного рынка могут иметь чрезмерное влияние на совокупную экономическую активность, если они вызывают сбой в финансовой системе, что приводит к усиленному влиянию на кредитование. .Однако, как показывают мои комментарии, авторы могут не знать всей истории. Имеет значение не только влияние на финансовые учреждения с заемными средствами, но и на общую способность финансовой системы направлять средства тем учреждениям, у которых есть возможности для продуктивного инвестирования.

---

Сноски

1. Я благодарю Андреаса Ленерта за его отличную помощь и полезные комментарии. Мои замечания отражают только мои собственные взгляды и не предназначены для отражения взглядов Федерального комитета открытого рынка или кого-либо еще, связанного с Федеральной резервной системой.Вернуться к тексту

2. Фредерик С. Мишкин (2006), Следующая великая глобализация: как обездоленные страны могут использовать свои финансовые системы, чтобы разбогатеть, , Princeton: Princeton University Press.