Вторник , 21 сентября 2021
Бизнес-Новости
Разное / Скупка квартир: Срочный выкуп недвижимости, квартир, земли.

Скупка квартир: Срочный выкуп недвижимости, квартир, земли.

Содержание

Срочный выкуп квартир в Казани

Все услуги / Срочный выкуп квартир в Казани

 

Срочный выкуп — купим квартиру для наших клиентов, рассматриваем: комнаты, 1-но, 2-х, 3-х комнатные квартиры.

 

Телефон:
8(843) 253-83-54
сот., whatsapp:
8-903-388-83-54 
Адрес: г. Казань, проспект Ямашева, 87А (предварительно просьба позвонить, Ильгиз), «Перспектива»

 

Что такое срочный выкуп?

 

Срочный выкуп это приобретение недвижимости (квартиры, комнаты, земельного участка и т.д.) с целью купить дешевле и продать дороже. Таким инвестором может являться агентство недвижимости, банк, частное лицо. 

 

В нашем агентстве недвижимости есть 3 варианта продажи: 

 

1. Срочный выкуп квартиры или иной недвижимости по цене ниже рыночной на 10 – 20 %. Процесс срочного выкупа занимает от 2 до 7 дней.

 

2. Второй вариант — это срочная продажа, к нам ежедневно звонят и приходят потенциальные покупатели, вы оставляете заявку о продаваемой недвижимости, мы обзваниваем всех наших заказчиков и направляем их к вам. 

 

3. Третий вариант продажи, мы в плотную занимаемся продажей вашего объекта. Оказываем консультационные услуги в отношении продажи. Ежедневно контактируем с потенциальными покупателями, организовываем просмотры. Размещаем информацию и его стоимость в СМИ. И обеспечиваем Вас денежными средствами за продажу больше, чем при срочном выкупе квартир.

После того как найдется покупатель обязательно позаботимся о безопасности сделки. Расчет происходит в день сделки в регистрационной палате, при намерении положить деньги на счет, в некоторых отделениях регистрационной палаты есть отделения банков.

 

Вы живете в другом городе и вас нет времени заниматься продажей квартиры? Приезжаете в Казань, оставляете у нас заявку, спокойно уезжаете.

Представитель агентства 1 – 2 раза в недели вас будет оповещать о ходе дел. И после того как найдем покупателя пригласим Вас на сделку. К вашему приезду все необходимые документы будут готовы. Процесс оформления сделки продажи квартиры занимает от 1-го до нескольких часов.

Срочный выкуп недвижимости в Казани

Приобретение недвижимости, как и продажа, — ответственный процесс, в отдельных случаях занимающий много времени и сил. Заниматься покупкой намного проще, потому что человек лично располагает собственными финансами и временем, а вот продажа бывает обусловлена разными причинами и сроками. Вам знакомы эти проблемы, и вы хотите безотлагательно их решить? Юридическое агентство недвижимости «Домино» предлагает выкуп недвижимости на выгодных для собственника условиях.

Что получает клиент «Домино»

Срочно продать квартиру достаточно трудно, потому что рынок предлагает много разнообразных вариантов. ЮАН «Домино» выкупает недвижимость в сжатые сроки. Мы понимаем, что время иногда решает все, поэтому предлагаем вам следующие услуги в такой последовательности:

  1. На оценку квартиры выезжает специалист агентства.
  2. Стоимость недвижимости определяется сразу же после тщательной оценки.
  3. Выводы по выкупу озвучиваются оценщиком в первый же день.
  4. Заключается договор купли-продажи на взаимовыгодных условиях/

Оценка и выезд на место специалиста для клиентов «Домино» проводится на бесплатной основе, а оперативно разобраться с правовыми вопросами помогут наши юристы. Собственник может не волноваться за честность сделки выкупа квартиры, потому что деятельность агентства застрахована, мы выдаем соответствующий сертификат для владельца имущества. Стоимость выкупа определяются в индивидуальном порядке, потому что учитываются многие решающие факторы: юридическая чистота правоустанавливающих документов, местоположение жилья, его состояние и прочее.

Продажа имущества — всегда конкретный риск, поэтому следует обращаться к проверенным и надежным агентствам, которые отвечают за все свои сделки. Мы гарантируем профессиональность и выполнение обязательств перед каждым собственником имущества. Свяжитесь с нами удобным для вас способом и уже сегодня решите вопрос с продажей квартиры. Мы сделаем все быстро и качественно!

 

Срочный выкуп квартир в Москве – Быстрый выкуп по рыночной стоимости

“Наталья просто супер!!! Очень быстро организовала цепочку продажи квартиры на Бобруйской улице и одновременно покупки квартиры на улице Клязьминской. Очень активная и целеустремленная. Всегда готова прийти на помощь и подсказать. И в тоже время очень жесткая по работе. Большое ей спасибо за тяжёлую работу и огромное терпение.“

Илья Александрович Ф.

9.08.2021

Москва

“Хороший риэлтор, полностью провел сделку по продаже квартиры, сопровождал на всех этапах процесса. Поиск покупателя и сделка заняли примерно 1.5 месяца. Петр сам проводил все показы, собирал справки. Можно обращаться) Спасибо, Петр!“

Дмитрий

7.08.2021

Москва

“Мне очень повезло, что моим вопросом, связанным с продажей квартиры, занимался Петр Щукин. Хочу поблагодарить за реальную поддержку на всех этапах, уверенное руководство в ключевые моменты, терпение, готовность к диалогу. Не могу не отметить умение общаться с совершенно разными людьми, конструктивность и позитив. Покупатель был найден достаточно быстро — через 1,5 месяца, около двух недель ушло на необходимые важные формальности. В итоге процесс благополучно завершился в подходящие для меня сроки, и объем нервотрепки минимизирован. Отдельная признательность за проявленное понимание к моему плотному рабочему графику и координацию необходимых встреч в том числе с учетом этого. Для меня очень ценно иметь дело с профессионалом и увидеть отличный результат. Петру желаю дальнейших успешных проектов, а потенциальным клиентам — смело к нему обращаться, рекомендую.“

Татьяна

7.

08.2021

Москва

“Профессиональный, корректный риэлтор. Продажа квартиры прошла без сучка и задоринки. На всех этапах отличная помощь. Выражаю огромную признательность Щукину Петру Николаевичу.“

Сергей

26.07.2021

Москва

“Хочу выразить огромную благодарность Сергею Владимировичу. Я поставил задачу перед ним в реализации двух объектах недвижимости в кротчайшие сроки. Оперативность, четкость грамотность и накопленый опыт Сергей Владимировича позволил провести две сделки в уставленные сроки. Цель была достигнута. Я не буду описывать, с какими юридическими тонкостями пришлось столкнуться, остались довольны и продавец и покупатель. Спасибо за профессионализм.“

Гофман Владимирович

22.07.2021

Москва

“Выражаем огромную благодарность риелтору Уварову Павлу Борисовичу (МГСН «Преображенское») от всей нашей семьи! Перед покупкой квартиры, мы обзванивали разные агенства недвижимости, общаясь с разными агентами, но остановились на МГСН.

Павел Борисович, единственный, кто четко и ясно ответил на все наши вопросы сразу. Профессионально вел сам процесс поиска и покупки квартиры, успокаивал, чувствуя наше волнение (так как мы не знали, что при покупке вторичного жилья есть много подводных камней). Павел Борисович один из редких риэлторов, который умеет слушать и слышать клиентов! И теперь, благодаря ему, мы стали счастливыми обладателями квартиры своей мечты!“

Анна

14.06.2021

Москва

“Мы хотели бы поблагодарить Евгению Кудряшову за прекрасную высокопрофессиональную работу. Мы очень удачно решили свой жилищный вопрос, продали свою квартиру с ее помощью через МГСН. Евгения грамотно информировала нас по любым нюансам сделки, в том числе при поиске покупателей, при подготовке к сделке, и в процессе ее проведения. Всегда была на связи. Мы получали консультации в отношении своевременности продажи, ситуации на рынке, актуальной стоимости. Евгения нашла для нас хороших покупателей, которым мы с удовольствием передали свой дом.

С организационной и юридической стороны все всегда было очень ясно и четко. Евгения полностью проводила все переговоры со стороной покупателя и со всеми участниками. Учла все нюансы и наши пожелания при продаже. Все интересующие вопросы были разрешены в нашу пользу и с учётом наших интересов. Причём от самых масштабных до самых мелочей. Евгения, большое вам спасибо! Вы прекрасно сделали своё дело, мы очень довольны. Будем вас рекомендовать и при необходимости обращаться ещё“

Александра Б.

9.06.2021

Москва

“Огромное спасибо Петру Николаевичу Щукину (отделение МГСН на Кутузовском) за его профессионализм. Необходимо было приобрести квартиру. Близкие друзья порекомендовала Петра. Обратились, и не ошиблись! Купили очень хорошую квартиру. Работой риэлтора и результатом очень довольны!!! Риэлтор всегда сопровождал на всех этапах сотрудничества – показы, переговоры, аванс, сделка. Все на высоком уровне. Благодарим Щукина Петра !!! Очень порядочный, пунктуальный, спокойный, выдержанный, всегда на связи, в любое время!!! Обращайтесь обязательно!!!“

В. Светлана

26.05.2021

Москва

“Все понравилось, долго не могли продать комнату и вот все произошло. Спасибо МГСН и Щукину Петру! Благодарны за помощь!“

Светлана

27.04.2021

Москва

“Как же нам повезло с Петром Щукиным! Продавали квартиру. Очень было страшно. Боялись упустить что-то, попасть на недобросовестных покупателей, риелторов. Пётр очень внимательный, вежливый, ответственный. Объяснил каждый этап продажи, заключения сделки, какие необходимы документы. Успокоил) Был всегда на связи. Нашли покупателя за 3 дня. Очень удачно организовал просмотр квартиры (в один день сразу несколько в течении часа, что очень удобно), участвовал в общении с покупателями. На сделку вышли быстро. Квартиру продали даже дороже, чем планировали. Будем Вас всем рекомендовать. Спасибо Вам огромное за ваше добросовестное отношение к работе!“

Елена

25.04.2021

Москва

Срочный выкуп квартир в Москве

м. Преображенская площадь, Преображенский Вал, д. 4.
Покупка 3-х комнатной кв. на 13 этаже 17-ти этажного панельного дома. Были задолженности по кредиту перед МФО + залог, задолженности по ЖКХ. Выкупили за 4 дня! Долги погасили! Выплитили 87% от рыночной стоимости.

м. Ясенево, ул. Ясногорская, д.17 к.2.
Выкупили 1-комнатную кв. на 7 этаже 22-х этажного панельного дома, общей площадью 41 кв.м. Без отделки, срочно нужны были деньги. Выкупили за 3 дня. Выплатили 90% от рыночной стоимости.

м. Нагорная, ул. Нагорная , д. 19. к.2.
Купили 1-комнатную кв. 37 кв.м. На 5 этаже 14-ти этажного кирпичного дома. Был залог Совкомбанка. Выкупили за 3 дня! Погасили долги.

м. Юго-Западная. ул. Никулинская д. 27.
Выкуплена 2-х комнатная кв. 60 кв.м. на 17 этаже 22-х этажного дома. Была задолженность перед Совкомбанком. Выкупили за 4 дня.

м. Преображенская площадь, Богородский Вал, д. 6.
Выкуп 1-комнатной кв. 36 кв.м. на 7 этаже 14-ти этажного кирпичного дома. Был залог Москомерцбанка. Выкупили за 3 дня !

м. Марксистская, ул. Б. Андроньевская, д. 20.
Куплена 2-х комнатная кв. 48 кв.м. на 11 этаже 12-ти этажного панельного дома. Выкупили за 5 дней.

м. Коньково, ул. Профсоюзная, д. 119. Корп 2.
Покупка 3-х комнатной кв. на 12 этаже 17-ти этажного дома. Выкупили за 2 дня!

м. Люблино, ул. Совхозная, д. 56 к.3.
Приобрели 3-х комнатную кв. 52 кв.м., 9 этаж 9-ти этажного панельного дома. Выкупили за 2 дня! Выплатили 87% от рыночной стоимости квартиры.

м. Шипиловская, Задонский пр-д, 30, Корп. 1.
Приобрели 1-комнатную кв. на 7 этаже 22-х этажного панельного дома, общей площадью 41 м. Без отделки.срочно нужны были деньги. Выкупили за 3 дня. Выплатили 90% от рыночной стоимости жилья.

Срочный выкуп квартир в Москве

«МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»  предупреждает: хотя услугу по срочному выкупу квартир предлагают практически все московские агентства недвижимости, на практике – это, чаще всего, просто рекламная уловка. В отдельных случаях под прикрытием «срочного выкупа» работает откровенный криминал и мошенники.

Любому ясно, что «срочность» не бывает бесплатной и такие сделки проходят ниже рыночной цены. Подавляющее большинство клиентов предпочитают воспользоваться обычными услугами по продаже, которые позволяют при необходимости продать квартиру достаточно быстро, даже за один месяц. Тем не менее, в жизни бывают разные ситуации, и даже один месяц – это слишком долго. В этом случае «МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» готово предложить вам разумные и справедливые условия по выкупу квартиры.

Далее мы расскажем, как на самом деле происходит срочный выкуп квартиры, что можно считать адекватными условиями и как не попасться на различные уловки сомнительных агентств и мошенников.

«Денег нет. Но вы держитесь!»

Под видом срочного выкупа чаще всего вам просто пытаются навязать обычные услуги по продаже. Вам срочно нужны живые деньги, и вам их обещают буквально на днях. В это же самое время агентство размещает рекламу вашей квартиры, вас об этом даже не предупреждая. Под различными путаными предлогами сама сделка купли-продажи каждый день откладывается. Одновременно вас просят показать квартиру одному «инвестору», потом другому. «Инвесторами», понятно, называют обычных покупателей, которые обращаются по рекламе. В этот момент вы, скорее всего, догадаетесь, что вас обманывают, но отказаться сложно. Вы уже «ввязались», драгоценного времени потрачено и так много, и вы готовы дотерпеть эту комедию, лишь бы скорее получить деньги. Поскольку вашу квартиру предлагают по цене существенно ниже рынка, то покупатель, вероятно, найдется. Но сроки будут совсем не те, на которые вы рассчитывали. Три – четыре недели в лучшем случае. Поэтому, ваши потери в деньгах ничем не оправданы. Вы совершенно с тем же успехом могли просто обратиться за услугами по продаже квартиры в любое нормальное агентство и заплатить в среднем 3% от сделки. А, по факту, этого спектакля со «срочным выкупом» теряете в среднем 25% от цены. Почувствуйте, как говориться, разницу.    

Как устроен выкуп квартиры в «МИНИСТЕРСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ».

Мы работаем с настоящими серьезными инвесторами, которым не надо лично посещать вашу квартиру, чтобы посмотреть, какого цвета у вас обои и что видно из окна. Поэтому на осмотр квартиры к вам приедет только специалист нашего агентства и оценщик. При необходимости мы можем попросить осмотреть вашу квартиру нашего специалиста по ремонту и строительству, чтобы просчитать будущие расходы на ремонт. На этом все. Больше никаких визитов.

На каких условиях происходит срочный выкуп квартиры? Сколько процентов от рыночной стоимости вы можете получить при продаже?

Если где-то вам обещают выкупить квартиру по рыночной цене, даже не сомневайтесь – вам пытаются «вешать лапшу на уши», никто и ничего выкупать у вас на самом деле не собирается. Агенство недвижимости — это не благотворительная организация и коллекционированием квартир там тоже не занимаются.

Квартиру нужно потом перепродать, заработать на этом комиссию и обеспечить инвесторам желаемую прибыль. Нужно учесть расходы на выкуп, юридическую проверку, срочно заказанные документы, нотариуса, банковскую ячейку. В квартире, наверняка, нужно будет делать хотя бы косметический ремонт. А ведь цены на недвижимость могут и пойти вниз, эти риски тоже нужно учесть. С другой стороны, в некоторых агентствах ломят уже совсем запредельные условия. Чуть ли не 50% от стоимости. Продавец, вынужден полагаться в переговорах только на интуицию и общие представления о цене своей квартиры.

«МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» не планирует наживаться на чужих проблемах, пользоваться тем, что клиенты могут быть в состоянии стресса. Мы просто профессионально делаем свое дело, понятно и открыто для наших клиентов. У нас есть четкая, экономически оправданная схема расчета стоимости квартиры при срочном выкупе. Для всех клиентов условия одинаковые.

Мы платим вам на руки 85% от рыночной стоимости недвижимости, согласно официальному отчету об оценке, который готовит лицензированная оценочная компания.

Внимание! Если вам где-то предлагают подписать договор купли-продажи квартиры и при этом на словах обещают расплатиться после государственной регистрации, если хотят, чтобы вы передали расписку в получении денег, которых вам не закладывали в банковскую ячейку, не перечисляли на аккредитив и не передавали на руки – перед вами мошенники. Вы можете остаться без квартиры и без денег.

Насколько быстро можно организовать выкуп квартиры в реальности?

Если вы видите в рекламе, что кто-то готов выкупить квартиру за 1 день – это явная ложь. Никто и никогда не выложит вам деньги за квартиру, не проверив досконально ее на юридическую чистоту и до государственной регистрации перехода права собственности. Максимально оперативный сценарий срочного выкупа квартиры выглядит следующим образом:

Первый день:

  • Мы договариваемся с вами об условиях выкупа
  • Специалист агентства осматривает квартиру. Осмотр обязательно проходит в светлое время суток.
  • Наши юристы проводят анализ документов на квартиру
  • Мы заказываем дополнительные документы и проверки
  • Проводиться независимая оценка квартиры лицензированным оценщиком, мы заказываем официальный отчет об оценке.

Второй и третий день:

  • Мы получаем заказанные документы и официальный отчет об оценке.
  • Юристы анализируют весь объем полученных документов и дают разрешение на сделку.
  • Готовятся договора купли-продажи

Четвертый день:

  • В вашем присутствии деньги закладываются в банковскую ячейку или перечисляются на аккредитив
  • Подписывается нотариальный договор купли-продажи квартиры.
  • Нотариус подает запрос на электронную регистрацию права собственности.

Пятый день:

  • Завершается государственная регистрация права собственности
  • Вы получаете доступ к банковской ячейке или аккредитиву.
  • Квартира передается по акту приема-передачи.
  • Таким образом, вы можете получить деньги в течение пяти рабочих дней.

    Остальное зависит от вашей собственной активности и особенностей вашей ситуации. На сроки могут повлиять следующие обстоятельства:

    • В квартире есть зарегистрированные лица, которым необходимо зарегистрироваться по новому месту жительства
    • Насколько быстро все собственники получат необходимые для сделки справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
    • Кому-то из собственников необходимо купить другое жилье взамен продаваемой квартиры.
    • Среди собственников есть несовершеннолетние, и требуется согласие органов опеки и попечительства.
    • По квартире есть обременения. Ипотека банка или иного кредитора.
    • Насколько быстро готовы дать необходимые нотариальные заявления все лица, имеющие те или иные права в отношении квартиры.
    • Все эти вопросы мы тоже помогаем максимально оперативно решить, но это, в любом случае, влияет на сроки.

      Бывает так, что срочно при продаже квартира нужна только часть денег. В том случае имеет смысл воспользоваться нашей услугой «предоплата на время продажи». В этом случае вы сможете продать квартиру по рыночной стоимости без потерь за срочность.

«Выкупаем старую квартиру, а на новую даем дисконт»

АН «Этажи» запускает срочный выкуп недвижимости. Причем обменять свою квартиру можно, например, на московскую не выходя из дома

«В выигрыше от новой услуги будут все: продавец, который реализует недвижимость буквально с первого показа, мы как агентство получим ликвидный товар для дальнейшей перепродажи, а застройщик продаст квартиру, не затратив никаких усилий», — уточняет детали нового сервиса директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов. В интервью нашему изданию он рассказал, почему будут выкупать даже квартиры с задолженностями и обременениями и как эта услуга «взбодрит» рынок.

«Сдаете нам старую недвижимость, а взамен получаете квартиру в новостройке. Такого в Татарстане еще не было!»

«ВЫБОР НОВОСТРОЕК ПРОСТО ОГРОМЕН»

— Если проводить аналогию с автомобильным трейд-ином, то там есть различные ограничения, например, не принимают машины старше 10 лет. Какие ограничения есть у вас?

— Естественно, мы понимаем, что не можем скупать все подряд в надежде на то, что как-нибудь потом продадим. Изначально мы не рассматриваем дома старше 80-х годов постройки. Желательно, чтобы это был не первый и не последний этаж. Отмечу, что нас не пугают обременения и задолженности по коммунальным услугам на продаваемую квартиру. Это не является причиной для отказа. Если в целом нас все устраивает, сделаем покупателю предложение. А дальше только он принимает решение.

— Вы рассматриваете «вторичку» только в Казани?

— Да, но предложить новостройки можем в любом городе присутствия агентства недвижимости «Этажи». То есть вы можете продать квартиру в Казани и купить сразу же в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, и еще у вас 74 города на выбор. Напомню, что мы сотрудничаем с крупнейшими застройщиками не только Татарстана, но и всей России, среди которых компании «Самолет», «ПИК», «ЛСР», поэтому выбор новостроек огромен и мы закрываем любую потребность.  

«Вы можете продать квартиру в Казани и купить сразу же в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, и еще у вас 74 города на выбор»

— Большинство людей хотят жить в новом доме. Но не получится ли так, что вы наберете базу подержанных квартир, которые просто не сможете реализовать?

— Мы так не считаем по нескольким причинам. Во-первых, исходя из нашей статистики, спрос на вторичное жилье пока выше — ежемесячно в Казани проходит около 2,5 тысячи сделок по их продаже. В то время как по новостройкам почти в 2 раза меньше — 1,1 тысячи.  Более того, за счет небольшого дисконта при покупке у нас есть возможность продавать по хорошей цене, что также привлечет нужного покупателя.

Нельзя забывать, что новые дома строят далеко не везде. Более того, есть категория людей, которым нужна определенная локация, — они просто не готовы менять свой район.

Но, если вы понимаете, что вам не хочется жить в доме, который старше 30 лет, или у вас под окном парковка вместо детской площадки, а может быть, вы уже выбрали новый жилой комплекс по своему вкусу, тогда наша новая услуга для вас.

Выкуп Квартир срочно в Казани

Мы высоко ценим Ваш интерес к нашему проекту и уважаем всех пользователей нашего ресурса. Защита персональных данных для нас очень важна. Мы соблюдаем правила защиты персональных данных и защиты ваших данных от несанкционированного доступа третьих лиц (защита персональных данных).

Заполнение формы с контактными данными означает безоговорочное согласие с настоящей Политикой конфиденциальности и указанными в ней условиями обработки персональной информации.

Ниже приводится информация об обработке персональных данных.

1. Персональные данные. Цель сбора и обработки персональных данных.

1.1. Вы всегда можете посетить данную страницу, не раскрывая никакой персональной информации.

1.2. Под персональными данными понимается любая информация, относящаяся к определенному или определяемому на основании такой информации физическому лицу

.

1.3. Наша компания собирает и использует персональные данные, необходимые для выполнения Вашего запроса, это — имя и электронный адрес.

1.4. Наша компания не проверяет достоверность персональных данных, предоставляемых физическими лицами, и не проверяет их дееспособность.

2. Условия обработки персональной информации покупателя и её передачи третьим лицам.

2.1. При обработке персональных данных посетителей сайта наша компания руководствуется Федеральным законом РФ «О персональных данных».

2.2. В отношении персональной информации покупателя сохраняется ее конфиденциальность.

2.3. Наша компания не передает персональные данные третьим лицам.

3. Меры, применяемые для защиты персональной информации пользователей. Наша компания принимает необходимые и достаточные организационные и технические меры для защиты персональной информации пользователя от неправомерного или случайного доступа, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий с ней третьих лиц.

Различия между владением кондоминиумом и квартирой

На первый взгляд, различия между владением квартирой или кондоминиумом — в отличие от дома — могут показаться незначительными, но они действительно существуют. Для одних они могут быть несущественными, а для других — препятствием. Квартиры также могут предлагать варианты аренды, которые могут быть привлекательными для определенных людей.

The Skinny on Apartments

В сознании большинства людей квартиры — это то, что вы арендуете, а не покупаете. Арендодатель фактически владеет им, и ваши арендные платежи не увеличивают ваш капитал и не дают вам права собственности.Это один из часто упоминаемых недостатков многоквартирного проживания: аренда в течение многих лет без каких-либо доказательств. У вас также есть очень ограниченные возможности относительно того, что вы можете сделать с устройством. Даже простой ремонт, такой как покраска, часто требует разрешения домовладельца. Однако на некоторых рынках можно приобрести квартиру в здании или многоквартирном комплексе. Хотя есть некоторые отличия, если вы покупаете квартиру, на практике вы покупаете кондоминиум.

Особенности кондоминиумов

Когда вы покупаете кондоминиум, вы обычно покупаете только внутреннее пространство, но это дает вам некоторую свободу настраивать его по своему вкусу и потребностям.То же самое часто бывает и с покупаемой вами квартирой. Внешний вид здания и прилегающая к нему территория принадлежит сообществу или домовладельцу, и, скорее всего, вам придется платить какой-либо форме периодических взносов в ассоциацию владельцев за их содержание. Вы также, как правило, не можете ничего сделать с экстерьером — например, покрасить входную дверь или посадить дерево — без предварительного разрешения ассоциации владельцев.

В чем разница между кондоминиумом и квартирой?

Основное различие между владением кондоминиумом иквартира имеет отношение к общине. Кондо обычно представляют собой общие сообщества, в которых жители имеют право голоса, когда дело доходит до правил, касающихся эстетики, безопасности и подобных вопросов. Если ваше сообщество в основном занято владельцами, вам придется иметь дело с некоторой степенью принудительного сотрудничества с вашими соседями. Некоторым людям нравится относительная упорядоченность, которую может предложить такое расположение, но другие могут счесть ее ограничивающей. Квартиры также часто имеют общественные правила, но они обычно устанавливаются и соблюдаются домовладельцем, поэтому вы почти ничего не можете сказать об их содержании или применении.Когда вы покупаете квартиру, также возможно, что многие из ваших соседей будут съемщиками, а это может означать частые въезда и выезда.

Аренда как вариант

Покупка квартиры или кондоминиума — серьезное обязательство. Однако, если вы не готовы сделать этот шаг, аренда может быть приемлемым вариантом. Это может быть особенно актуально для молодых семей, которые могут еще не иметь ресурсов для покрытия непредвиденных расходов на ремонт, например, если необходимо заменить печь или водонагреватель.Когда вы арендуете, арендодатель обычно несет ответственность за эти расходы. Арендная плата также дает вам возможность съехать после истечения срока аренды, если вы захотите, не беспокоясь о продаже своего дома. Вы можете даже поискать квартиру с сдачей в аренду, где ежемесячная арендная плата медленно выплачивается ссудой, финансируемой продавцом.

Как я купил свой первый многоквартирный дом

Что приходит в голову, когда вы читаете слова «арендуемая недвижимость?» Для меня это чистый азарт. В этих двух простых словах я вижу возможности, которые просто переполнены потенциалом.Не секрет, что я считаю, что владение собственностью — один из лучших способов обеспечить долгосрочное благосостояние и благосостояние поколений. Это может быть отличным источником пассивного дохода и, в конечном итоге, помочь вам достичь настоящей финансовой свободы .

Если вы сидели на заборе и не уверены, подходит ли вам владение и сдача в аренду, то это для вас. В этом посте я хотел бы рассказать, как я купил свой первый многоквартирный дом, и показать вам, что Я ничего особенного . На самом деле, я сделал много ошибок, некоторые из них здесь выделены, но в итоге все получилось.

Хорошо, да, это мой первый и только , но я с оптимизмом планирую будущие должности (вторые, третьи, пятые и т. Д.). Я владею долей некоторых других объектов недвижимости за счет инвестиций в несколько синдицированных займов и краудфандинга, но я считаю, что это немного отличается от фактического владения им и возможности принимать собственные решения о том, как обращаться с инвестициями.

Несмотря на то, что я решил сделать это своими руками, есть и другие отличные варианты, такие как краудфандинг в сфере недвижимости, для тех из вас, кто, возможно, не захочет брать на себя то, что я делал изначально.

Я собираюсь разбить этот пост на несколько разных, легко усваиваемых частей, чтобы вы могли применить их в своих собственных усилиях.

Итак, без лишних слов, приступим.

НАСТРОЙКА

Я читал об инвестировании в многоквартирные дома с 2011 года. Я сказал себе, что когда у меня будет достаточно капитала, я сделаю решительный шаг. Спустя несколько лет я скопил капитал. . . но я все еще колебался. Что, если я напортачил и купил не то здание? Потеряю ли я все свои деньги? Риск казался слишком большим.

Затем, в 2015 году, ко мне пришел мой друг (который также был врачом) и спросил, не подумаю ли я о покупке вместе с ним многоквартирного дома. Мы были бы равноправными партнерами, разделили бы расходы и, поскольку у нас обоих не было опыта, мы учились бы вместе.

Понятно, что я немного опасался инвестировать с другом. Но у нас обоих, похоже, было правильное отношение: желание учиться. Мы также решили изложить все в письменном виде, чтобы избежать недопонимания. Мы решили объединить наши ресурсы и пойти на это.

ОХОТА

Мы сделали самый большой шаг, просто решив сначала купить недвижимость для сдачи в аренду. Но это не означало, что мы знали, куда двигаться дальше. К счастью, наш общий друг (тоже врач) недавно приобрел собственное здание, поэтому мы пригласили его на кофе, чтобы немного поработать его мозг.

Мы попросили его рассказать нам все о своем опыте, надеясь получить некоторое представление о том, что нам делать дальше.Он сразу предложил, чтобы мы использовали его брокера, и они научили бы нас веревкам. Он также предложил помочь нам с любыми вопросами, которые у нас могут возникнуть.

В соответствии с его предложением, мы связались с его брокером по недвижимости и выразили нашу заинтересованность в приобретении арендуемой собственности. Брокер спросил, сколько мы готовы вложить. Каждый из нас пришел к единому мнению, что, учитывая «правильную собственность», каждый из нас был бы готов вложить $ 100 000–200 000 . К счастью, на этот момент я сэкономил.С таким первоначальным взносом по коммерческому кредиту (который, вероятно, потребует 30-35%), мы могли бы искать недвижимость стоимостью до один миллион долларов .

Когда все это выяснилось, брокер начал осматривать город. Его предложенные критерии были просты: он должен быть в пределах нашей ценовой категории, и в нем должно быть не менее пяти единиц. Почему минимум пять единиц? Потому что при пяти единицах и выше вы сможете получить коммерческую ссуду с более простыми стандартами кредитования.Это связано с тем, что ваша «кредитоспособность», то есть вероятность получения ссуды, в большей степени определяется самим зданием, а не вашей личной квалификацией. Обычно это означает гораздо меньше бумажной работы и более плавную транзакцию.

Единственная личная информация, которую мы должны были предоставить.

Затем брокер спросил нас, в каких областях мы хотели бы начать поиски. Очевидно, что цена помогла во многом определить это (в нашем районе наша самая высокая цена вряд ли принесет вам дом на одну семью). Нам пришлось искать в областях, которые считались менее желательными с точки зрения местоположения и, возможно, не самыми лучшими условиями (обычно называемые областями класса B или C). Но мы также не хотели водить машину по несколько часов каждый раз, когда посещаем здание.

И вот началась охота. Наш брокер выстраивал для нас объекты недвижимости, и в выходной для нас обоих мы все садились в машину и разъезжали. Мы рассматривали здание за зданием, пытаясь понять, как далеко уйдут наши деньги и что нужно искать с точки зрения собственности (состояние, прилегающая территория и т. Д.).

Через пару недель мы оба, казалось, остановились на каком-то районе города. В этом районе происходило множество новых разработок, и строился новый общественный транспорт в виде линии метро. Мы оба смогли заглянуть за рамки текущего состояния разработки, чтобы увидеть ее истинный потенциал. Итак, мы решили сосредоточиться на этом.

В этом районе на рынке было всего несколько зданий, и всего за две недели мы сузили круг до одного. Наш агент сообщил нам, что запрашиваемая цена в 800 000 долларов была справедливой, и после небольшого торга продажа закончилась на 795 000 долларов.Ставка капитализации * составляла около 5%, а с рыночной арендной платой мы могли бы получить ставку капитализации ближе к 7-8%. Таким образом, имелся потенциал роста, который мог резко повысить стоимость здания. (* Ставка капитализации — это, по сути, норма прибыли на недвижимость, основанная на текущем доходе, который она приносит.)

Может быть, не на что смотреть, но это наше.

ПРОВЕРКА

Как только наше предложение было принято, мы наняли инспектора и сами обошли установки. На основании отчета инспектора и наших собственных наблюдений было очевидно, что за зданием не так хорошо ухаживали.Дом был старше, но, к счастью, имел добротный вид и считался конструктивно прочным. Однако этого нельзя сказать о крыше и сантехнике, и это возможные (большие) расходы в будущем. Основываясь на этих вещах, брокер заставил нас вернуться к продавцу, и, хотя мы не получили полного кредита, который хотели, мы все же вернули немного денег, чтобы направить их на эти капитальные затраты.

ДЕНЬГИ

Быть коммерческим покупателем впервые, и найти ссуду было непросто.Нам пришлось действовать быстро, и мы остановились на одном из самых крупных банков. Они были известны своей снисходительностью к новым покупателям, но их условия не всегда были лучшими. Мы зафиксировали ARM 5/1 и должны были внести первоначальный взнос в размере 35% (~ 278 000 долларов США или 139 000 долларов США каждый).

Теперь, если вы недавно купили дом, вы знаете, каким кошмаром это может быть. Но этот процесс был проще простого по сравнению с этим. Нам даже не приходилось предоставлять свои личные банковские выписки. Банк делал ставку на собственность, и, зная, что мы оба профессионалы, этого было достаточно.

Спустя в общей сложности 60 дней здание стало нашим, и мы почувствовали, что получили самое лучшее образование, какое только можно получить. Могли бы мы сделать анализ лучше? Определенно. Могли ли мы договориться с продавцом о большем? Наверное. Было множество причин не инвестировать в эту собственность, но, пожалуй, самой большой из них был страх перед неизвестностью. К счастью, мы смогли преодолеть этот страх.

Предварительный просмотр того, что будет дальше.

СЛЕДУЮЩИЙ

В следующем посте о многоквартирном доме я расскажу, что произошло с тех пор.Безусловно, это была дикая поездка, и с точки зрения опыта она была чрезвычайно ценной. Достаточно сказать, что прошло два года, и недавняя оценка нашего здания показала, что его стоимость увеличилась на 52 % . Конечно, не все это является чистой прибылью (для этого потребовались деньги на реабилитацию), но мы заработали деньги. Получили образование и одновременно зарабатывали деньги? Вы никогда не услышите, на что я жаловался.

Теперь, когда у нас есть более глубокое понимание этого процесса, я уверен, что в следующий раз мы добьемся большего успеха.Судя по всему, если начать, охота никогда не прекращается.

Кто-нибудь покупал многоквартирную недвижимость? Как прошла ваша первая сделка?

Купить жилой комплекс проще, чем вы думаете

Попасть в мир коммерческой недвижимости может быть довольно сложно. Это другой мир, но он намного проще, чем вы думаете. Особенно это касается многоквартирных домов. Если вы можете владеть арендуемой недвижимостью, вы можете владеть многоквартирным домом.

Пара ключевых предположений

Эта статья начнется с предположения, что вы уже имеете представление об аренде недвижимости. Конечно, я не могу провести полный курс инвестирования в квартиру на предоставленном здесь пространстве.

Я сосредоточусь на высоком уровне, и я постараюсь связать более крупную квартиру с более распространенными инвестициями в аренду на одну семью, которые у многих из вас, вероятно, уже есть в вашем портфеле.

Наконец, при любых инвестициях в такую ​​специализированную нишу, как коммерческая недвижимость, крайне важно нанять профессионала, который поможет вам в вашей конкретной ситуации.Начните здесь, а затем обратитесь к авторитетному брокеру по недвижимости, оценщику или другому опытному профессионалу, чтобы заполнить пробелы.

Источник изображения: Getty Images.

Список арендной платы и понимание потенциального дохода от инвестиций

Когда вы покупаете многоквартирный дом, вы, по сути, покупаете тот же актив, что и отдельную сдаваемую в аренду недвижимость — место для жизни. Разница, конечно же, заключается в том, что вместо одного дома с одним договором аренды в многоквартирном доме есть несколько домов с несколькими арендаторами на одной и той же территории.

Следовательно, при оценке многоквартирного дома вам нужно будет просмотреть как отчет о прибылях и убытках (P&L) собственности, так и документ, называемый «арендной платой».

Прибыли и убытки очевидны — точно так же, как вы хотите просмотреть исторические доходы и расходы арендуемого дома, вам также необходимо увидеть прибыль многоквартирного дома с течением времени. Не принимайте данные о прибылях и убытках, предоставленные вам продавцом, как 100% точные. Рассмотрите его критически и убедитесь, что прибыль не была завышена, чтобы инвестиции выглядели более привлекательными, чем они есть на самом деле.

Список арендной платы может быть новой концепцией для начинающих квартирных инвесторов. Список арендной платы представляет собой список всех текущих арендаторов с кратким изложением условий их аренды. Вы увидите, что Блок А — это апартаменты с двумя спальнями, сданные в аренду Джону Доу за 1500 долларов в месяц. Вы увидите, что блок B — это однокомнатная квартира, сданная в аренду Джейн Доу за 800 долларов в месяц и так далее за каждую квартиру в комплексе.

Оценка стоимости квартиры

Оценка дома на одну семью довольно проста.Оценщик находит несколько сопоставимых домов, корректирует значения на основе различий в свойствах, а затем оценивает стоимость объекта недвижимости на основе этого исследования.

Квартиры оценивают другое животное.

Чтобы определить стоимость собственности, сначала вы должны оценить, какую прибыль она будет приносить в год. Это означает общий доход, меньше вакансий, меньше расходов. Эта цифра называется чистым операционным доходом от собственности или ее NOI.

Следующий шаг — это немного больше искусства, чем науки. Используя сопоставимые квартиры, проданные за последние несколько месяцев, оценщик сравнит соотношение между продажной ценой и NOI собственности. Для акций это было бы сопоставимо с отношением цены к прибыли.

Обветшавшая квартира в убывающем районе будет дешевле и будет иметь более высокую капитализацию. Источник изображения: Getty Images.

В мире недвижимости это соотношение называется ставкой капитализации, или ставкой капитализации, и рассчитывается путем деления прибыли на цену.Думайте об этом как об обратном соотношении P / E, и оно отображается в процентах, а не в процентах.

Таким образом, более низкая ставка капитализации указывает на более высокую цену по сравнению с доходоприносящей способностью собственности.

Например, недвижимость, пользующаяся большим спросом на очень сильном местном рынке, может иметь ставку капитализации 6%, что делает ее довольно дорогой (эквивалент высокого коэффициента P / E в терминах фондового рынка). Это дорого, потому что NOI собственности составляет всего 6% от ее общей стоимости.Меньшая собственность на меньшем рынке может быть дешевле с ставкой капитализации 13%.

Многоквартирные дома — это большая покупка. Вам понадобится финансирование.

Типичным является получение кредита в банке на покупку многоквартирного дома. Эти вложения могут быть огромными, поэтому ожидается, что некоторые долги обеспечат более приемлемую окупаемость инвестиций.

Для розничных инвесторов большинство банков потребует хотя бы 15% первоначального взноса, если не больше. У каждого банка разные требования, и каждый банк будет рассматривать каждую сделку в индивидуальном порядке.В ваших интересах делать покупки. Процентные ставки и другие условия ссуды будут различаться, но предполагается, что ссуда будет предоставлена ​​на срок от 5 до 10 лет с выплатами на основе амортизации от 15 до 20 лет.

Все эти условия обсуждаются. Не бойтесь давить на банк, особенно если вы получили одобрение более чем одного учреждения.

Даже Уоррен Баффет покупает квартиры

Оракул из Омахи делает это, применяя свои всемирно известные принципы инвестирования в акции к недвижимости.Вы можете сделать то же самое.

Переезд из отдельного арендуемого дома в многоквартирный — это довольно большой скачок, и это по понятным причинам пугает. Квартиры — это дорогостоящая вещь, но с такой высокой ценой появляется большой потенциал прибыли.

Выполняйте свою домашнюю работу, обращайтесь за помощью к проверенным профессионалам и придерживайтесь проверенных принципов инвестирования в ценность. Сделайте это, и ваша единственная арендуемая недвижимость может стать началом империи недвижимости.

Как найти ссуду на квартиру

Покупка многоквартирного дома — это не то же самое, что покупка более мелкой инвестиционной собственности.Выплата может быть выше (при условии, что ваши инвестиции идут хорошо), но и риск может быть выше — как для вас, так и для кредитора.

С другой стороны, многоквартирный дом может иметь отличный потенциал дохода. Это может обеспечить стабильный денежный поток и увеличить ваш портфель недвижимости. Кроме того, когда у вас есть вакансия (или даже несколько вакансий), они, скорее всего, не повлияют на вашу прибыль, как вакансия в односемейной собственности, сдающейся в аренду.

Проверьте свой бизнес и личный кредит, чтобы получить лучшую ссуду на квартиру

Когда вы регистрируете бесплатную учетную запись Nav, вы получаете доступ к своим бизнес-и личным кредитным отчетам и оценкам.Проверка не повредит вашим кредитным рейтингам.

Зарегистрироваться

С другой стороны, жилые комплексы не очень ликвидны. Им может потребоваться время для перепродажи, если возникнет необходимость. В результате кредиторы часто рассматривают жилищные ссуды как более рискованные.

Из-за повышенного риска получение ссуды под многоквартирный дом может быть финансовой проблемой.Обычно вам потребуется много денег вперед в виде крупного первоначального взноса и значительных резервов. Однако стандарты кредитования, возможно, будет легче удовлетворить. Коммерческие кредиторы больше заботятся о стоимости собственности, чем о вашей кредитной квалификации.

5 видов квартирной ссуды

Несмотря на риск, есть несколько способов профинансировать покупку многоквартирного дома. У вас, вероятно, будет несколько вариантов выбора, когда вы начнете искать коммерческие ссуды для многоквартирного жилого комплекса.

Хорошо иметь несколько вариантов ссуды. Это означает, что вам не нужно соглашаться на первое найденное предложение. Вместо этого вы можете найти время, чтобы найти лучшее предложение, доступное для вашей ситуации.

Ниже приведены пять распространенных типов ссуд на многоквартирные дома. Мы разбили основные моменты каждого, чтобы помочь вам сравнить ваши варианты.

Fannie Mae Квартирные ссуды
На платформе Multifamily

Fannie Mae есть множество программ кредитования, которые могут помочь вам в поиске доступной ссуды на квартиру.Вы можете взять взаймы всего лишь 750 000 долларов с условным сроком до 30 лет.

Варианты финансирования нескольких семей Fannie Mae включают:

Для получения займа обычно требуется первоначальный взнос в размере 20% или более. Поскольку федеральное правительство поддерживает ссуды, они представляют меньший риск для кредиторов. Поэтому процентные ставки, как правило, конкурентоспособны по сравнению с другими вариантами финансирования. Тем не менее, вы всегда должны выбирать лучшую цену и условия, чтобы быть уверенным.

Freddie Mac Квартирные ссуды

В рамках своей программы Optigo Freddie Mac предлагает несколько вариантов, которые следует учитывать, когда вам нужны ссуды на многоквартирное жилье. Если вы хотите занять 1 миллион долларов или 100 миллионов долларов для покупки инвестиций в недвижимость, у Freddie Mac может быть решение, которое может помочь.

Многосемейные кредитные предложения Фредди Мака по ссуде Optigo включают:

Если вы имеете право на получение ссуды Optigo для покупки или рефинансирования, вы обычно можете рассчитывать на конкурентоспособные процентные ставки по сравнению с другими вариантами финансирования многоквартирного дома. Федеральное правительство также поддерживает эти ссуды, что снижает риск кредитора.

Ваши условия погашения по некоторым вариантам ссуд с фиксированной процентной ставкой потенциально могут продлиться до 30 лет.Как правило, для получения финансирования вам потребуется значительный первоначальный взнос (20% или более).

Банковский баланс Квартирные ссуды

Квартирные ссуды на балансе банка — это еще один вид коммерческого финансирования, которое вы можете использовать для покупки многоквартирного дома. Однако банки не упаковывают и не продают эти ссуды государственным предприятиям (GSE), таким как Fannie Mae или Freddie Mac после закрытия. Скорее всего, ссуды хранятся дома и находятся на балансе банка.

Балансовые ссуды доступны во многих традиционных банках, но онлайн-кредиторы и компании по страхованию жизни также могут их предлагать. Ссуды часто представляют собой ссуды с полным правом регресса, что означает, что вы можете нести личную ответственность по долгам, если что-то пойдет не так. Другими словами, кредитор может конфисковать ваши личные активы, чтобы попытаться возместить свои убытки.

Ваш личный кредитный рейтинг также может быть пересмотрен в рамках процесса подачи заявки. Таким образом, более высокий кредитный рейтинг может помочь вам заключить более выгодную сделку по финансированию.Хотите пересмотреть свой кредит? Платформа Nav предоставляет вам доступ к вашей личной и деловой кредитной информации в одном месте.

Будьте готовы заплатить минимум 20% за ссуду на квартиру на балансе банка. Однако вам может потребоваться внести более значительный первоначальный взнос в зависимости от требований кредитора.

FHA Квартирные ссуды — Существующая недвижимость

Если вы хотите купить или рефинансировать существующий многоквартирный дом с пятью или более квартирами, вам может помочь ссуда FHA Multifamily.Кредиты FHA 223 (f) застрахованы Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кредиторы HUD упаковывают и продают ссуды на вторичном ипотечном рынке после закрытия, что позволяет заемщикам получать более выгодные процентные ставки и условия.

Процентные ставки по жилищным ссудам FHA могут быть конкурентоспособными, но вы должны взвесить и другие затраты и факторы. Например, процесс финансирования имеет репутацию медленного и утомительного со строгими квалификационными стандартами.

Срок погашения квартирных ссуд FHA может составлять до 35 лет.Ссуды выдаются без права регресса, поэтому ваш риск в случае дефолта ниже. Однако для этих ссуд обычно требуется ипотечное страхование, поэтому обязательно учитывайте это при сравнении затрат.

Минимальная сумма кредита для жилищного кредита FHA начинается с 3 миллионов долларов. Для новых покупок кредитор может пожелать профинансировать до 83,3% от покупной цены. Это может привести к уменьшению суммы первоначального взноса для вас, заемщика.

Ссуды на строительство квартир

Хотите отремонтировать многоквартирный дом или построить новый с нуля? В таком случае вам следует рассмотреть варианты ссуды на строительство квартиры вместо традиционного коммерческого финансирования многоквартирных домов.

  • Обычные ссуды на строительство, поддержанные Fannie Mae или Freddie Mac, могут иметь программу, которая поможет вам получить необходимое финансирование. Например, программа Fannie Mae по программе гарантированного арендного жилья в сельской местности может финансировать строительство или реконструкцию подходящей многоквартирной собственности. Freddie Mac также предлагает умеренную ссуду на реабилитацию для финансирования ремонта арендуемой собственности.
    Ставки, условия и сборы варьируются от программы к программе. Итак, лучше всего связаться с кредитным партнером Fannie Mae или Freddie Mac, чтобы просмотреть варианты заимствования.
  • Заем FHA 221 (d) (4), под гарантию HUD, может помочь вам профинансировать строительство нового многоквартирного дома. Минимальная сумма кредита обычно начинается с 4 миллионов долларов, но большинство ссуд составляют 10 миллионов долларов и выше. Срок финансирования может достигать 40 лет. Вы также можете воспользоваться беспроцентным финансированием в период строительства.
  • Баланс Ссуды также могут быть использованы для финансирования строительства или восстановления жилого комплекса.Поскольку кредиторы хранят ссуды внутри компании, они не обязаны соблюдать рекомендации Fannie Mae, Freddie Mac или FHA. Вы можете узнать у отдельных кредиторов больше о процентных ставках, условиях и квалификационных критериях.

Калькулятор ссуды на квартиру (как рассчитать проценты)

Поиск подходящего типа финансирования должен быть одной из приоритетных задач при покупке многоквартирного дома. Когда вы найдете подходящий кредит на квартиру, это поможет вам сэкономить деньги и сделать ваши инвестиции в целом более прибыльными.

Конечно, на первый взгляд сложно сказать, какой кредит является наиболее доступным. Даже сравнение процентной ставки по нескольким займам не расскажет вам всей истории.

Лучший способ получить ссуду на квартиру — это сравнить все условия и стоимость различных финансовых решений бок о бок. Вы можете начать с расчета стоимости финансирования, включая процентные ставки и комиссии.

Вот ссылки на несколько коммерческих ипотечных калькуляторов, которые могут помочь:

Альтернативные варианты финансирования квартир

Если ни один из вышеперечисленных традиционных займов на многоквартирные дома не подходит для вашей ситуации, возможно, вам все равно повезло. Альтернативный вариант финансирования квартиры может быть лучше.

Коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS)

Ссуда ​​CMBS, также называемая кондуитной ссудой, представляет собой ссуду на коммерческую недвижимость без права регресса, которую вы можете использовать для покупки жилого комплекса. Ссуды под залог активов обеспечиваются приобретаемой недвижимостью. После закрытия ссуды CMBS упаковываются и продаются на вторичном ипотечном рынке, аналогично ссудам, обеспеченным государством.

Минимальная сумма кредита для CMBS обычно составляет 2 миллиона долларов.Но средний максимальный LTV составляет 75%, а это означает, что вам может потребоваться внести 25% или более, чтобы обеспечить финансирование. Вам также может потребоваться показать значительные денежные резервы, чтобы соответствовать требованиям.

Хотя срок погашения ссуд может составлять 30 лет, обычно вы получаете более короткий срок погашения — 5–10 лет. Ссуды CMBS могут иметь значительный штраф за досрочное погашение, поэтому обязательно внимательно изучите комиссии и условия, прежде чем брать на себя обязательства по этому типу финансирования.

Кредиты под твердые деньги

Ссуды под твердые деньги, иногда называемые промежуточными ссудами, представляют собой альтернативную форму финансирования, обычно используемую инвесторами в недвижимость.Промежуточные ссуды — это краткосрочные решения для финансирования, которые часто необходимо погашать или рефинансировать в течение 36 месяцев или меньше.

Если вы ищете ссуду в твердой валюте, вы, вероятно, не найдете ее в местном банке. Вместо этого кредиторы за твердые деньги, как правило, являются частными компаниями или физическими лицами.

Ссуды под твердые деньги могут финансироваться намного быстрее, чем традиционные ссуды на недвижимость. Если вы соответствуете требованиям, вы можете получить финансирование всего через несколько дней. Однако за это удобство приходится платить. Процентные ставки и комиссии по ссудам в твердой форме могут составлять от 8% до 15%.Вам также может потребоваться внести первоначальный взнос от 20% до 30%.

Если вы подумываете о ссуде в твердой форме, убедитесь, что вы заранее четко понимаете риски и затраты. Обратите особое внимание на комиссию за оформление, условия погашения, штрафы за предоплату и любые требования к платежам по шаровому размеру. (Примечание. Если по вашему кредиту предусмотрена разовая оплата, вам придется погасить оставшуюся сумму или рефинансировать свою инвестиционную недвижимость к этой дате.) Также целесообразно изучить репутацию кредитора с твердыми деньгами в Интернете, прежде чем подавать заявку на финансирование.

Бизнес-кредиты

Традиционные бизнес-ссуды, например, предлагаемые Управлением малого бизнеса, обычно не подходят для покупки квартирного ссуды. Тем не менее, есть шанс найти бизнес-кредитора, который поможет вам профинансировать вашу инвестиционную недвижимость.

Вы можете посетить торговую площадку Nav Marketplace, чтобы сравнить доступные бизнес-кредитные предложения. Также рекомендуется просмотреть отчеты о кредитных операциях и баллы как по своему бизнесу, так и по личным причинам, прежде чем подавать заявку на получение нового бизнес-кредита.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить многоквартирный дом без выкупа?

Как правило, для покупки многоквартирного дома вам потребуется минимум 20%. Некоторые кредиторы могут предложить более низкое соотношение кредита к стоимости (LTV), чтобы снизить риск. Итак, если вы подаете заявку на финансирование у кредитора, который предлагает более низкий LTV, вам, возможно, придется подготовиться к авансовому платежу более 20%.

Сколько стоит купить многоквартирный дом?

Спросить, сколько стоит покупка многоквартирного дома, немного похоже на вопрос, сколько будет стоить покупка дома.Ответ на вопрос зависит от множества факторов, в том числе от местоположения, размера и состояния жилого комплекса, который вы хотите приобрести.

Быстрый поиск в LoopNet показывает следующие запрашиваемые цены на многоквартирные дома в различных частях страны:

  • Шарлотт, Северная Каролина: 1,175,000 долларов (19-квартирный жилой дом) — 11,000,000 долларов (128-квартирный жилой дом)
  • Лас-Вегас, Невада : 450 000 долларов (8-квартирный жилой дом) — 29 000 000 долларов (278-квартирный жилой дом)
  • Нью-Йорк, Нью-Йорк: 2 600 000 долларов (4-квартирный жилой дом) — 63 000 000 долларов (67-квартирный жилой дом)

Если вы серьезно относитесь к покупке жилого комплекса, лучше всего сэкономить на первоначальном взносе. Предположим, вы сэкономили 100 000 долларов. Это будет 20% первоначальный взнос за недвижимость за 500 000 долларов.

Как только вы (или вы и группа инвесторов) накопите достаточно денег для первоначального взноса, опытный агент по коммерческой недвижимости или бизнес-брокер может помочь вам найти доступную недвижимость в желаемом районе. При желании вы также можете попытаться самостоятельно управлять процессом поиска.

Застройщик бизнес-кредитов

Получите доступ к полным кредитным рейтингам и отчетам вашего бизнеса, включая FICO SBSS — рейтинг, используемый для предварительной проверки кредитов SBA.

Разблокируйте свои результаты сейчас

Эта статья была первоначально написана 28 ноября 2019 г. и обновлена ​​12 ноября 2020 г.

Оценить эту статью

В настоящее время эта статья имеет 13 оценок со средней оценкой 4,5 звезды.

class = «blarg»>

Иностранец, покупающий недвижимость в Нью-Йорке, 8 вопросов, имеющих значение

Автор: Вэй Мин Тан, июль 20, 2021

1.Может ли иностранец купить недвижимость в Нью-Йорке?

Да, конечно! Иностранцы со всего мира покупают недвижимость на Манхэттене, штат Нью-Йорк, в рамках своей стратегии диверсификации активов. Манхэттен и Лондон признаны самыми глобальными городами мира согласно рейтингу Alpha ++ по версии GaWC. Иностранцы покупают в Нью-Йорке, потому что хотят стабильного роста цен. Манхэттен — остров, не имеющий выхода к морю, поэтому предложение недвижимости очень ограничено. Это причина стабильного роста курса на Манхэттене.Инвестирование в недвижимость Манхэттена, получение прибыли и повторение — основа многих династий в сфере недвижимости в Нью-Йорке.

Контакт: [email protected]

Прочтите о стиле Вэй Мин в Лучшие агенты по недвижимости на Манхэттене и Роль брокера покупателя.

2. Какую недвижимость иностранец может купить в Нью-Йорке?

Недвижимость на Манхэттене разделена на кооперативы, кондоминиумы и таунхаусы.

Кооператив — это многоквартирный дом, в котором каждый собственник квартиры владеет долей в здании. Владелец кооператива имеет право собственности на аренду от здания кооператива, что технически означает, что владелец кооператива фактически является бессрочным арендатором здания кооператива. Coop — не рекомендуемый тип здания для иностранных покупателей, потому что для покупки или продажи требуется одобрение совета директоров, существуют ограничения на сдачу в аренду, и совет Coop может отклонить сделку без объяснения причин.Покупатели кооперативов — это почти всегда местные жители Нью-Йорка, покупающие товары для себя.

Рекомендуемый тип здания для иностранных покупателей — кондоминиум. Кондоминиум также является многоквартирным домом, но каждый владелец квартиры имеет право собственности на конкретную квартиру. Это означает, что владелец кондоминиума может покупать или продавать без одобрения совета директоров, сдавать в аренду, когда он хочет, и делать ремонт по своему желанию. Поскольку кондоминиум более гибкий, оценка кондоминиума выше, чем у курятника.

Иностранцы могут также покупать таунхаусы, которые являются земельной собственностью. Некоторые таунхаусы даже имеют право на воздух, право на строительство выше и добавленную стоимость. Если у кого-то есть таунхаус, правил советов не существует. Однако начальная цена намного выше. Стоимость таунхауса на Манхэттене начинается от 7 миллионов долларов.

Пример сделки: Halcyon в районе Мидтаун-Восток, представляла нескольких клиентов по цене от 1,7 до 5 миллионов долларов.Мы выбрали этот новый объект недвижимости на стадии подготовки к строительству, и объект был завершен за 2 года. Сдается по премиальной арендной плате с. Близко к Организации Объединенных Наций, Центру Ситигруп, Блэкстоун, Блэкрок.

3. Какие цены на недвижимость в Нью-Йорке?

Средняя цена квадратного фута кондоминиума на Манхэттене составляет около 2000 долларов. Это искажено более дорогими новыми разработками. Цена за квадратный фут для вторичной недвижимости составляет от 1200 до 2000 долларов.Новые разработки стоят от 2000 до 3000 долларов за квадратный фут.

Стоимость

Studios (без спальни) колеблется от 650 000 до 850 000 долларов. Стоимость одной спальни варьируется от 800 000 до 2 миллионов долларов. Стоимость двух спален варьируется от 1,8 до 4,5 миллионов долларов. Стоимость трех спален начинается примерно от 2,5 миллионов долларов и будет расти дальше. Большинство иностранцев инвестируют в студии с двумя спальнями. Иметь три спальни на Манхэттене означает владеть очень большой квартирой. Четыре спальни на Манхэттене — это как особняк.

Пример сделки: Довоенная квартира клиента West Village с высокими потолками, потрясающими открытыми видами и довоенным шармом. Эти вау-факторы позволили снять квартиру за одну неделю! Статья Вэймина «Инвестирование в Вест-Виллидж».

4. Какие расходы связаны с покупкой недвижимости иностранцем в Нью-Йорке

Затраты для иностранца такие же, как для местного U.Гражданин С. С иностранных покупателей не взимаются дополнительные гербовые сборы или налоги. Единственные дополнительные затраты для иностранца — это если иностранец решит создать более сложную структуру юридического лица для владения недвижимостью. Однако местные жители могут поступать так же, поэтому на иностранцев действительно нет дополнительных расходов.

Издержки для иностранца при покупке:

Проще говоря, транзакционные издержки при покупке составляют около 2 процента от стоимости недвижимости при покупке полностью за наличные.1 процент идет на налог на особняк, 0,5 процента идет на страхование титула, а оставшиеся 0,5 процента идут на все остальные (гонорары адвокатам, плата за регистрацию, плата за пакет услуг и т. Д.).

Если речь идет о ипотеке, затраты составляют около 6 процентов от ипотечной ссуды . Обратите внимание, что я изменил его с функции цены собственности в приведенном выше примере на функцию ссуды в этом примере. Причина в том, что с ипотекой взимается налог на ипотеку в размере 2 процентов от суммы кредита.Следовательно, если мы переведем все в функцию ссуды, получится около 6 процентов ссуды.

Пример сделки: Greenwich Club в FiDi. Здание находится в одном квартале к югу от Всемирного торгового центра, следовательно, пользуется спросом со стороны сотрудников, работающих в ВТЦ. ЦМТ состоит из 4-х зданий и строящегося концертного зала. Район преобразился после того, как покупатель купил квартиру. Двойная экспозиция запад / юг и двойная высота, 17 футов, потолки.Всегда сдается с премиальной арендной платой владельцу из-за потрясающих видов и высоких потолков.

Издержки для иностранца при продаже:

При продаже транзакционные издержки составляют около 8 процентов от стоимости недвижимости . То же самое для иностранцев и граждан США. 6 процентов идут на оплату брокерских услуг обеих сторон и 2 процента на перевод налогов, гонорары адвокатам и прочие расходы.

Операционные издержки при покупке и продаже недвижимости в Нью-Йорке

5.Доходность от аренды недвижимости в Нью-Йорке

Общая арендная плата составляет около 5 процентов от стоимости недвижимости. Например, за недвижимость стоимостью 1 миллион долларов ожидайте, что вы будете получать 50 000 долларов в год в виде арендной платы. Владение кондоминиумом связано с двумя расходами на содержание: общие сборы и налоги на имущество. После этих двух расходов чистый доход от сдачи в аренду кондоминиума на Манхэттене составляет от 2 до 3 процентов. Это действительно мало. Причина, по которой инвесторы покупают на Манхэттене, — это долгосрочное повышение курса и стабильность цен.

График: историческая динамика цен на кондоминиумы на Манхэттене

6. Как иностранцу владеть недвижимостью в Нью-Йорке

Все зависит от обстоятельств. Иностранцы могут владеть недвижимостью от своего имени или через компанию (или несколько компаний). При структуре компании право собственности может осуществляться через нью-йоркское ООО или, на более сложном уровне, иметь иностранную корпорацию, владеющую нью-йоркским ООО, которая владеет недвижимостью в Нью-Йорке.

У каждого есть свои плюсы и минусы, и это зависит от того, используется ли ипотека, существует ли налоговое соглашение между Соединенными Штатами и страной иностранца, терпимость к риску, терпимость к расходам, аппетит к административной работе ежегодно и т. Д. Мы будем координировать встреча с налоговым юристом, чтобы изучить все варианты.

Пример сделки: 40 Mercer Street в Сохо. Это ультра-элитная недвижимость, где цены и аренда намного выше средних.На растущем рынке ультра-роскошь обычно выигрывает, а на падающем рынке цены снижаются больше, чем в среднем.

7. Налоги при продаже иностранцем своей собственности в Нью-Йорке

Налог на прирост капитала для иностранца такой же, как и для местного жителя, около 25 процентов от прироста. Это зависит от структуры собственности, уровня дохода и ряда других факторов.

При продаже иностранец облагается 15-процентным удерживаемым налогом, который называется FIRPTA (иностранные инвестиции в налог на недвижимость).Это удержание — это способ правительства США обеспечить, чтобы иностранцы ежегодно отчитывались и платили налоги. Если иностранец ежегодно отчитывается по налогам, он может запросить свидетельство об освобождении от налогов в FIRPTA. Тем не менее, если существует удержание по закону FIRPTA, оно подлежит возмещению после того, как правительство США подтвердит, что причитающиеся налоги были уплачены. FIRPTA — это возмещаемый налог у источника выплаты. Это не дополнительный налог, взимаемый с иностранцев.

Юридические и налоговые советы при покупке недвижимости на Манхэттене, Нью-Йорк

8.Как налог на недвижимость влияет на иностранцев?

Налог на наследство — это налог, уплачиваемый в случае смерти владельца. Для иностранцев существует очень небольшая льгота по налогу на недвижимость. Это означает, что в случае смерти иностранного владельца собственности налог на недвижимость будет составлять до 50 процентов от стоимости собственности. Это самый большой риск для иностранца, владеющего недвижимостью в США.

Есть способы справиться с этим налогом на недвижимость, в том числе владение через иностранную корпорацию и стратегии страхования жизни.Мы организуем встречу с нашим налоговым юристом, чтобы обсудить варианты для иностранных клиентов.

Что мы делаем

Мы ориентируемся на глобальных инвесторов, покупающих квартиры на Манхэттене для диверсификации портфеля и получения долгосрочной окупаемости инвестиций.

Интервью СМИ Вэй Миня CNBC, CNN, New York Times об инвестировании в недвижимость на Манхэттене

Статья обновлена ​​20 июля 2021 г.

Подписаться на Instagram

Статьи по теме:

Руководство для иностранных покупателей по инвестированию в недвижимость Нью-Йорка

Преимущества и риски инвестирования в недвижимость на Манхэттене

Как инвестировать в недвижимость на Манхэттене

Покупка кооператива в Нью-Йорке: ключевые вопросы, которые нужно задать в 2021 году

Большинство квартир в Нью-Йорке — это кооперативы, и в них гораздо больше правил, чем в других типах квартир.В результате, когда человек покупает кооператив в Нью-Йорке, возникает множество вопросов.

Чтобы упростить вам совместный поиск в Нью-Йорке, ниже мы ответили на самые распространенные вопросы, которые жители Нью-Йорка задают агентам Prevu о покупке кооперативной квартиры.

Покупка кооператива в Нью-Йорке — Общие вопросы

  • В чем ключевое различие между кооперативным режимом и кондоминиумом?
  • Какой первоначальный взнос требуется для кооператива в Нью-Йорке?
  • Сколько мне потребуется для закрытия финансовых резервов после закрытия?
  • Могу ли я сдать в субаренду? Если да, то какова политика субаренды?
  • Что такое флип-налог?
  • Разрешены ли дары или совместные покупки?
  • Разрешены ли домашние животные?
  • Сколько стоит закрытие кооператива в Нью-Йорке?
  • Могу ли я получить гарантию того, что перед покупкой произведу ремонт после закрытия?
  • Что входит в мой ежемесячный платеж за обслуживание?
  • Нужен ли мне брокер покупателя при покупке кооператива в Нью-Йорке?
  • Какое соотношение долга к доходу требуется советами кооперативов?
  • Какие советы я получу на собеседовании на совете директоров совместной игры?
  • Когда я узнаю, одобрен ли я советом кооператива?
  • Как сделать совместную покупку в Нью-Йорке более доступной?

1) В чем ключевое различие между кооперативным режимом и кондоминиумом?

Покупаете ли вы кооператив в Нью-Йорке или покупаете кооператив в Бруклине, ключевое различие между кооперативом и кондоминиумом — это тип собственности.Кооперативы, также известные как кооперативы, принадлежат корпорации и не считаются недвижимым имуществом. Покупая кооперативную квартиру в Нью-Йорке, вы фактически покупаете акции корпорации, которые выделяются этой квартире, и это дает вам право на частную аренду.

Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете недвижимость — подобную односемейному дому или таунхаусу — то есть фактически зарегистрированной собственности, которая получает отдельный налоговый счет.

2) Какой первоначальный взнос требуется для кооператива в Нью-Йорке?

Ответ зависит от обстоятельств.Каждый кооператив уникален. Многие кооперативы Нью-Йорка допускают снижение на 20% или 25%, в то время как другие ожидают снижения на 30%. В исключительно эксклюзивных кооперативах, которые вы можете найти на Пятой авеню или Парк-авеню, мы даже видели ожидания, что покупатели кооперативов внесут 40% или больше денег в качестве первоначального взноса.

Хотя это может быть хорошо для финансового положения жителей здания, это может повлиять на вашу способность покупать кооператив, поэтому обязательно обсудите со своим агентом, чтобы убедиться, что вы выбрали правильное здание.

3) Сколько мне потребуется для финансовых резервов после закрытия?

Ликвидность после закрытия сделки чаще называют финансовыми резервами. Хорошее практическое правило при покупке кооператива в Нью-Йорке — планировать двадцать четыре месяца (два года) ипотечных и ежемесячных платежей на содержание в качестве финансовых резервов (после закрытия).

Для расчета резервов необходимо включить денежные средства, рыночные ценные бумаги (акции и облигации), а также другие инвестиции или ликвидные активы, которые можно быстро и легко конвертировать в наличные.Как правило, прочие счета в сфере недвижимости и пенсионные счета не включаются.

Конечно, всегда есть исключения из правила: некоторые из самых эксклюзивных кооперативов Нью-Йорка ожидают, что у покупателей будут финансовые резервы после закрытия, равные покупной цене квартиры.

Чтобы узнать больше о том, сколько денег вам понадобится при покупке кооператива в Нью-Йорке, прочтите нашу запись в блоге «Сколько денег мне нужно, чтобы купить кооператив в Нью-Йорке?»

4) Могу ли я сдать в субаренду? Если да, то какова политика субаренды?

Правила субаренды кооперативной квартиры могут показаться ограничивающими для большинства людей, но основная цель таких правил — способствовать высокой занятости акционеров, поскольку обычно считается, что собственники с большей вероятностью будут лучше заботиться о квартире и здании, чем арендаторы.

Независимо от причины правил, политика субаренды в каждом кооперативе может отличаться от здания к зданию.

Многие кооперативы требуют, чтобы вы прожили в квартире два года, прежде чем вам разрешат сдать ее в субаренду. Если у вас есть возможность сдавать квартиру в субаренду, большинство кооперативов взимают дополнительную плату за субаренду, требуют одобрения правления лица, сдающего квартиру в субаренду, и могут быть ограничения или ограничения на количество лет, на которые вам разрешено сдавать в субаренду в течение периода вашей субаренды. право собственности.

PREVU SMART TIP

Знаете ли вы, что вы можете сэкономить тысячи на кооперативе в Нью-Йорке с помощью скидки на комиссию? Покупая с Prevu, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки.

Узнать больше

5) Что такое флип-налог?

Флип-налог — это комиссия за перевод, уплачиваемая покупателем или продавцом кооперативу во время сделки по продаже кооперативной квартиры. Это просто сбор и технически не «налог», поэтому он не подлежит вычету в качестве налога на имущество, поскольку не взимается государственным учреждением.

Размер налога на переворот варьируется от кооператива к кооперативу, но эта информация обычно указывается в правилах аренды здания или в подзаконных актах о кооперативе. Некоторые методы, которые кооперативы используют для расчета налога на переворот, включают процент от продажной цены, процент от прибыли, установленную сумму в долларах на каждую принадлежащую акцию и этот список можно продолжить.

В конце концов, важно знать, как ваш кооператив рассчитывает этот налог на переворот, если он применим к вашему зданию, а также кто его платит, покупатель или продавец. Хотя при покупке кооператива налог на перекуп может не входить для вас в расходы, его следует иметь в виду, когда вы в конечном итоге продадите квартиру в будущем.

6) Разрешены ли дары или совместные покупки?

Квартиры в Нью-Йорке дорогие, и в настоящее время довольно часто покупатели, впервые покупающие жилье, получают некоторую помощь от члена семьи при покупке первого жилья.Если вы ожидаете, что вы получите средства от семьи или друзей, чтобы сделать совместную покупку возможной, вам нужно сделать две вещи.

Во-первых, убедитесь, что в кооперативных зданиях, на которые вы смотрите, можно дарить или покупать вместе. Вы же не хотите влюбиться в квартиру, которую не можете купить. Во-вторых, если кооператив разрешает дарить подарки, вам, скорее всего, потребуется документально закрепить этот подарок письмом. Чтобы узнать больше о документировании подарка, ознакомьтесь с нашим сообщением в блоге «Подарочное письмо — покупатели из Нью-Йорка должны оформить документ».

Если вы планируете приобрести кооператив с помощью подарка, обязательно сообщите об этом своему брокеру и юристу по недвижимости в начале процесса покупки кооператива, чтобы убедиться, что у вас есть надлежащая документация.

7) Разрешены ли домашние животные?

К сожалению, не все кооперативные здания подходят для проживания с домашними животными. Фактически, даже если в кооперативном здании разрешены домашние животные, у него могут быть ограничения по количеству, типу и / или размеру домашних животных, которых вам разрешено содержать.

В более крупных кооперативных зданиях обычно есть определенные правила, которые могут быть подтверждены в подзаконных актах о кооперативах (и некоторые агенты по листингу проявляют инициативу, предоставляя правила для питомцев в информации о листинге).Небольшие или самоуправляемые кооперативы могут проводить оценку в индивидуальном порядке.

Хотя это может показаться удивительным, мы даже сталкивались с некоторыми кооперативными досками, которые требуют интервью с домашними животными и / или рекомендательных писем для домашних животных. Прыжки через обручи — буквально!

8) Сколько стоит закрытие кооператива в Нью-Йорке?

При покупке кооператива в Нью-Йорке покупатели должны рассчитывать заплатить от одного до двух процентов от покупной цены или от двух до трех, если квартира стоит 1 000 000 долларов или больше. Затраты на закрытие при покупке кооператива намного ниже, чем при покупке кондоминиума в Нью-Йорке, поскольку от вас не требуется платить налог на регистрацию ипотеки или страхование права собственности на покупку.

Технически, когда вы покупаете кооператив, вы покупаете доли в кооперативе и, следовательно, не платите налог на регистрацию ипотеки. Хотя для кооператива можно приобрести вид страхования титула, большинство предпочитает не покупать его.

Вы можете оценить свои потенциальные затраты на закрытие кооператива с помощью интерактивного калькулятора Prevu для покупателей в Нью-Йорке.

9) Могу ли я получить гарантию выполнения ремонта перед покупкой?

Самый вежливый ответ — нет.Хотя было бы здорово заранее узнать окончательно, что вы сможете добавить вторую ванную комнату или установить стиральную машину и сушилку в модуле, для большинства советов кооператива требуется разрешение совета на все ремонтные работы.

Многие советы директоров кооперативов имеют политику внесения изменений, которая четко определяет процесс подачи заявки на такое одобрение. Если вы хотя бы отдаленно рассматриваете идею ремонта в будущем, убедитесь, что ваш поверенный по недвижимости ознакомился с этой политикой, чтобы избежать каких-либо проблем, которые могут помешать вам внести изменения, без которых вы не могли бы жить.

10) Что входит в мой ежемесячный платеж за обслуживание?

Ежемесячное обслуживание вашего кооператива включает как общие расходы вашей квартиры, связанные с вашими долями в кооперативе, так и применимые пропорциональные налоги на имущество. В отличие от кондоминиумов, у которых есть отдельные счета за общие расходы и специальный налоговый счет для вашей квартиры, счета кооперативного налога оплачиваются городу кооперативной корпорацией на уровне здания. Таким образом, вы вносите свою часть налогов в корпорацию.

11) Нужен ли мне брокер покупателя при покупке кооператива в Нью-Йорке?

Всегда полезно обратиться к брокеру при покупке квартиры или дома в Нью-Йорке. Вы хотите, чтобы брокер по недвижимости выступал в роли вашего адвоката на каждом этапе процесса. Это включает в себя подготовку предложения, сопоставимый анализ, стратегию переговоров и все остальное, что вам понадобится от предложения до закрытия.

Это особенно актуально при покупке кооператива. Учитывая дополнительные и более строгие требования, предъявляемые к процессу подачи заявки на участие в совете кооператива, работа с брокером по недвижимости, работающим в соответствии с вашими интересами, увеличит ваши шансы на то, чтобы быть одобренным советом кооператива.Ваш агент или брокер Нью-Йорка поможет вам в подготовке и рассмотрении вашего заявления на получение совета.

12) Какое соотношение долга к доходу требуется советами кооперативов?

Хорошее эмпирическое правило — установить соотношение долга к доходу на уровне 25% после закрытия, чтобы избежать каких-либо сомнений в процессе подачи заявки на кооператив. Предполагая, что все другие финансовые требования и требования ликвидности соблюдены, некоторые кооперативные советы позволяют соотношение дебиторской задолженности к доходу до 30%, но это встречается реже. Чтобы узнать больше по этой теме, ознакомьтесь с нашим «Отношение долга к доходу» — Руководство по Нью-Йорку.

13) Какие советы я получу на собеседовании на совместном совете директоров?

Вы подали заявку на участие в совете директоров кооператива и прошли первоначальную проверку и проверку со стороны управляющей компании. Следующее — собеседование в совете кооператива Нью-Йорка, но не беспокойтесь. Есть советы для собеседований с советом по кооперации, которые помогут вам добиться успеха. Независимо от того, проводите ли вы личное собеседование или применяете недавно принятые виртуальные интервью с помощью видеозвонков, лучший подход — быть самим собой. Честно отвечайте на вопросы и дайте основную информацию, чтобы отвечать на запросы членов правления кооператива.

14) Когда я узнаю, одобрен ли я советом кооператива?

Официальное утверждение совета директоров кооператива передается управляющим агентом. Время информирования об одобрении совета будет зависеть от здания и может произойти на следующее утро после собеседования или через неделю. Хорошее практическое правило — ожидать официального ответа в течение нескольких дней.

В некоторых случаях, особенно в небольших кооперативах, где вы можете встретиться со всеми владельцами, вы можете получить неофициальное подтверждение того, что вас, скорее всего, утвердят в конце собеседования.Но ожидайте естественного предупреждения о том, что будут сделаны официальные утверждения.

15) Как сделать совместную покупку в Нью-Йорке более доступной?

В дополнение к выбору местного агента, который может помочь вам договориться о наилучшей возможной цене для вашего кооператива, вам обязательно следует рассмотреть возможность брокерской деятельности в Нью-Йорке, которая предлагает скидки на комиссию, чтобы помочь вам сэкономить при покупке.

Prevu предлагает самую большую скидку на комиссию в Нью-Йорке. Когда вы покупаете с Prevu, вы получаете две трети комиссии, которую брокер получает за представление ваших интересов — до 2% от вашей цены покупки.Например, если вы покупаете кооператив на сумму 1500000 долларов в Нью-Йорке с комиссией брокера в размере 3%, вы можете получить кэшбэк до 30000 долларов с помощью Prevu Smart Buyer Rebate.

Это настоящие деньги — особенно если учесть, сколько времени понадобилось, чтобы накопить на квартиру.

Кооперативы на продажу в Нью-Йорке

Просмотрите списки кооперативов на Манхэттене и Бруклине.


Prevu — технологическая компания в сфере недвижимости, цель которой — экономить деньги людей, когда они покупают или продают дом.Наша лидирующая в отрасли скидка Smart Buyer ™ позволяет покупателям жилья в Нью-Йорке получать комиссионные в размере до 2% от их покупной цены с беспрепятственным, непрерывным опытом покупки и экспертными советами специального наемного агента. .

Все, что нужно знать перед покупкой квартиры в Стокгольме

Покупка квартиры в Стокгольме | © V Smoothe / Flickr

Рынок жилья в Стокгольме не для слабонервных: он общеизвестно конкурентный: квартиры в черте города ( и nom tull) не только дорого стоят, но и дешевы.Тем не менее, купить квартиру в Стокгольме возможно, особенно если вы знаете правила и несколько секретных уловок. Вот ваше руководство по покупке квартиры в Стокгольме.

Hemnet — главный портал жилищного строительства в Швеции. Здесь вы можете ввести интересующие вас районы, периметры, такие как количество комнат, максимальную цену, и специальные функции, которые могут вам понадобиться, такие как балкон или камин. Вы также можете проверить, сколько квартир продается за квадратный метр в интересующих вас районах, и выполнить базовый финансовый расчет с различными кредитными учреждениями.

Hammarby Sjöstad | © La Citta Vita / flickr

А затем добавьте еще немного к этому числу, потому что как только начнется война ставок, почти гарантировано, что вы заплатите больше, чем запрашиваемая цена. Также не забудьте рассчитать среднее значение , — это ваш ежемесячный взнос жилищной ассоциации, если вы покупаете квартиру. Вообще говоря, у старых зданий среднее значение , потому что они не приносят больших ссуд. Таким образом, хотя новый многоквартирный дом может показаться привлекательным, затраты, как правило, выше в течение более длительного периода времени — и avgift может вырасти через пару лет, когда будут востребованы банковские ссуды.

Банки в Швеции требуют, чтобы вы вносили как минимум 10% залог за квартиру, хотя многие теперь требуют как минимум 15%. Убедитесь, что у вас есть эти деньги под рукой, потому что рынок жилья в Швеции быстро развивается, и если вы не сделаете это сразу, вы потеряете шанс получить квартиру своей мечты.

Один из способов избежать войны ставок — это связаться с агентом по недвижимости, как только вы заинтересуетесь квартирой. Часто вы можете настроить частный просмотр, и, если вы предложите правильную цену, вы сможете обезопасить место.

Квартира кухня | © Jess Pac / Flickr

Если вы не можете увидеть квартиру до того, как она будет выставлена ​​на всеобщее обозрение, вы, скорее всего, вступите в войну ставок. В зависимости от района (помните, что все, что находится в черте города, является элитной недвижимостью и очень привлекательно на рынке), вы можете в конечном итоге заплатить на 25% больше, чем указанная цена. Хорошая новость заключается в том, что существует так называемый acceptpterat pris, что означает, что если вы предлагаете запрашиваемую цену (и не ниже), а других участников торгов нет, ваше предложение должно быть принято.

Предложения принимаются с помощью текстовых сообщений, и часто все ваше общение с агентом по недвижимости будет осуществляться с помощью текстовых сообщений. Даже если вы выиграете тендерную войну, почти все процедуры подписания документов и различные другие вещи, которые необходимо решить, будут осуществляться посредством текста. Всегда держите телефон под рукой и будьте готовы ждать хороших (или плохих) новостей.

Купите квартиру по телефону | © daliscar1 / Flickr

Это важный вопрос. Юристы редко участвуют в покупке недвижимости в Швеции, поэтому это означает, что важно читать годовой отчет жилищной ассоциации.Здесь вы найдете размер ссуды, предоставленной зданию (которая может повлиять на ваш avgift ), любые выполненные ремонтные работы, есть ли планы на будущие работы, если ассоциация рассматривает возможность привлечения коммерческих арендаторов, таких как магазин на уровне улицы. Если вы не умеете читать по-шведски, попросите кого-нибудь прочитать его за вас — этот отчет — кладезь информации. Если все в порядке, переходите к покупке.

Итак, ваша ставка принята — поздравляем! Теперь вам нужно внести депозит.Если она составляет менее 15% от запрашиваемой цены, банк предоставляет два типа ссуд: верхний и нижний. Основная нагрузка — покрыть все до первых 15% от стоимости квартиры и будет взиматься более высокая процентная ставка, которая часто колеблется. Постарайтесь избежать этого, так как это утечка и, если вы не можете избежать этого, как можно скорее выплатите самую большую сумму кредита. Нижняя ссуда — это ваша основная ипотечная ссуда, и ставки могут быть согласованы с вашим банком. Выплачивая ежемесячную ипотечную ссуду, можно выплачивать только проценты по минимальной ссуде, при этом ваши ежемесячные расходы остаются достаточно разумными.

Как только ваше предложение будет принято, жилищная ассоциация либо одобрит вас, либо не утвердит. В большинстве случаев это простая формальность, поэтому, если у вас нет истории разгромов зданий или ведения нелегального бизнеса вне дома, вам не о чем беспокоиться. Вы также можете входить в правление жилищной ассоциации, чтобы влиять на принимаемые решения, которые могут повлиять на вашу жизненную ситуацию.

Сражения за прачечные в Швеции — это то, о чем слагают легенды. Есть причина, по которой вы редко видите прачечную в Швеции: почти во всех зданиях есть прачечные ( tvättstuga ), где вы записываете на время, а затем стираете в течение этого времени.Проблема в следующем: многие люди «воруют» времена или полностью их игнорируют. Кроме того, если вы не знаете, что вам нужно постирать белье во вторник, вас могут застать без чистой одежды. Главный совет: купите квартиру, в которой уже есть хотя бы стиральная машина, подключенная к ванной, или убедитесь, что есть место для ее установки. Вы избавите себя от стресса на долгие годы.

Шведская прачечная | © Katarina Jardenberg / flickr

В отличие от некоторых других стран, шведы обнажают квартиру, когда уходят, поэтому не остаются занавески, потолочные лампы или что-либо еще, если вы не договорились об этом при продаже.Тем не менее, если осветительный прибор или аналогичный прибор «трудно» удалить, он может остаться, и вам придется разбираться с удалением. Кроме того, убедитесь, что у продавца есть договоренность о том, что продавец устранит небольшие дыры в стенах или другие мелкие повреждения.

Итак, у вас есть отличная квартира, но вы хотите переделать кухню или ванную комнату? Прежде чем приступить к работе, убедитесь, что вы получили одобрение жилищной ассоциации. Существуют правила, касающиеся ремонта в стенах вашей квартиры, и жилищная ассоциация может отклонить вашу заявку, если она причинит слишком много неудобств другим жильцам в доме.Тем не менее, если вы не планируете перестройку в течение года, которая разрушит целостность здания, ваша заявка, скорее всего, будет одобрена.

Получите одобрение на все ремонтные работы | © Sarah Stewart / Flickr

В Швеции существует правило, известное как «в ваших четырех стенах», что в основном означает, что все, что идет не так в вашей квартире, является вашей обязанностью отремонтировать — и вы обязаны содержать квартиру в хороший порядок.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *