Вторник , 5 мая 2020
Бизнес-Новости
Разное / Сделки с недвижимостью это – — — .

Сделки с недвижимостью это – — — .

Содержание

альтернативная, прямая и свободная — ДомКлик

 

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки. 

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

+

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

+

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно  расскажем — почему, и что с этим делать. 

 

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

 

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

 

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. 

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3. 

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась. 

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу. 

 

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка. 

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки: 

+

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

 

+

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

 

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

 


Читайте ещё

Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками

В какое время года выгоднее покупать квартиру

Какие документы потребуются для оформления ипотеки

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

 

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

blog.domclick.ru

что это такое, когда проводится, какие сделки признаются действительными? + 5 этапов проведения процедуры оформлени

Процесс оформления сделок с недвижимостью имеет массу особенностей и нюансов. В настоящий момент существует весьма широкая законодательная база, которая определяет все важные моменты такого процесса. И самым главным аспектом считается то, что есть необходимость внесения данных о новом собственнике в специализированный единый реестр. Такие действия осуществляются исключительно при наличии правоустанавливающих документов и заявления со стороны нового собственника. Если внесение данных в реестр не производилось, то говорить о переходе права собственности невозможно. По сути, собственником по закону остается предыдущий хозяин, данные которого зафиксированы в едином реестре.

Оформление сделок рекомендуется производить посредством помощи опытного нотариуса, который сможет осуществить процедуру проверки данных об отчуждении, правах собственности, о наложении арестов на конкретный объект. Так, осуществляется детальная проверка юридической чистоты сделки, что провоцирует возможность исключить различные мошеннические факторы. Также нотариус составляет документы грамотно с юридическом позиции и заверяет их. Запомните, нотариальное заверение позволяет исключить многочисленные сложности в процессе оспаривания права собственности в том или же ином случае.

Что касается осуществления процедуры перехода прав собственности, то нужно обратиться в Росреестр или же многофункциональный центр. Обязательно производится процесс составления заявления. В Росреестре вам придется данный документ заполнять самостоятельно на основании предоставленных шаблонов. В многофункциональном центре заполнение осуществляет оператор. На основании предоставленного заявления и пакета документов, которые определяют проведение сделки, провоцируется проверка. Если все документы в порядке, а сделка была юридически чистой, данные нового собственника вносятся в реестр, после чего, собственник получает специализированную выписку.

Если вы стремитесь к тому, чтобы максимально обезопасить свои интересы в процессе осуществления сделок с недвижимостью, старайтесь использовать услуги юристов, на основании которых вы сможете получить нужную вам информацию, а также сможете исключить неправильные действия в той или же иной ситуации.

Что такое оформление сделок с недвижимостью

Законом определена четкая структура, по которой осуществляется процедура перехода прав собственности на определенную недвижимость. Формируется необходимость подачи специализированного заявления в Росреестр, чтобы данные о новом владельце были внесены в единую базу.

Ведение такого реестра обеспечивает возможность контроля вопроса прав собственности и предотвращения различных мошеннических действий с недвижимостью. Регистрация объектов недвижимости необходима государству еще и по той причине, что именно таким образом формируется возможность дальнейшего налогообложения собственников в случае необходимости.

Внесение данных в единый реестр также защищает интересы собственников. Все дело в том, что наличие таких данных определяет, что права и интересы собственника будут защищены перед третьими лицами. Никто не может осуществить процесс переоформления имущества, без ведома собственника. Такая структура обеспечивает максимальную защиту интересов как государства, так и самого понятия права на собственность.

Нужно сразу же сказать о том, что структура оформления прав собственности определяется необходимостью подать пакет документов в Росреестр. Сегодня появилась возможность осуществлять процедуру оформления через многофункциональные центры. Структура достаточно проста, требует составления заявления и предоставления пакета документов.

Сама сделка с недвижимостью базируется на определенных правоустанавливающих документах. Например, если вы осуществляете процесс приобретения недвижимости, то обязательно должны будете предоставить документы, которые подтверждают осуществление сделки. В данной ситуации основным документом выступает договор купли-продажи.

Если речь идет о наследовании имущества, то все документы оформляются у нотариуса в соответствии с установленными нормами законодательства. После проведения необходимой процедуры, нотариус выдает правоустанавливающий документ, на основании которого можно будет произвести процедуру регистрации.

При выделении долей также есть необходимость осуществить оформление сделки и зарегистрировать права собственника. Тут также все действия осуществляются исключительно посредством сотрудничества с нотариусом. После получения соответствующих документов нужно обратиться в Росреестр и получить выписку, которая определяет вас как собственника четко определенного имущества.

Соответственно, становится понятно, что для фиксации данных о новом собственнике придется в обязательном порядке предоставить документы, которые определяют проведенную сделку. В особо важных случаях, когда могут возникать спорные вопросы, требуется подтверждение сделки нотариально. Отметим, что если вы изначально обратитесь к нотариусу за составлением всех документов о переходе права собственности, то вы получите своеобразную защиту своих интересов. Впоследствии, такие сделки крайне сложно оспорить, соответственно, вы получаете уверенность в том, что если и возникнут какие-то трудности, они будут достаточно быстро разрешены.

Чаще всего переход права собственности определяется договором купли-продажи. В процессе осуществления действий по составлению документации, покупатель должен осуществить самостоятельную проверку наличия прав собственности и отсутствия обременения, отчуждения и пр. То есть, можно потребовать предоставить выписку из единого реестра, которая будет содержать в себе все данные, которые касаются четко определенного объекта недвижимости. Именно на основании такой выписки в дальнейшем можно предотвратить негативные последствия.

Перед тем, как начинать процесс оформления сделки, вам непременно нужно изучить те варианты, когда договор потребуется заверения нотариального плана:

  • В случае осуществления дарения, продажи или же мены, если речь идет о совместной собственности. Данные сделки ранее нередко оспаривались по той причине, что собственник предоставлял незаконные документы, которые якобы определяли согласие второго собственника на совершение сделки. Например, собственниками являются супруги, имущество приобретено в браке, продавцом выступает супруг. После чего, супруга осуществляет подачу заявления на неправомерность сделки, что провоцирует признание договора недействительным. И вот тут для покупателя начинается настоящий аврал. Все дело в том, что нередко стоимость недвижимости в документах серьезно занижается. Если сделка признается недействительной, продавец имеет право осуществить возврат той суммы, которая прописана в договоре. Соответственно, покупатель теряет имущество, а также существенное количество денежных средств. Чтобы такие мошеннические схемы перестали существовать определена необходимость оформления сделок через нотариуса;
  • Также обязательным условием считается оформление сделок у нотариуса в том случае, если среди собственников есть несовершеннолетний ребенок. Такие сделки также имеют определенные особенности и риски, и именно посредством нотариального заверения они целиком и полностью устраняются.

Вопрос оформления сделок с недвижимостью имеет массу особенностей и нюансов. В настоящий момент действует достаточно значительное количество мошеннических схем, именно по этой причине, покупатель и продавец просто обязаны осуществлять все действия грамотно, правильно, законно, чтобы исключить возможные негативные последствия.

Заключение договора и передача средств – это еще не основание считать, что переход права собственности состоялся. Такой переход возможен исключительно в том случае, если будет осуществлен процесс регистрации данных нового собственника в едином реестре. Такая регистрация не требует серьезных временных расходов, а значит, вы сможете получить все необходимые документы, определяющие право на собственность, достаточно быстро.

Основные виды сделок с недвижимостью

Обратим ваше внимание на то, что сделкой принято считать те отношения, которые предполагают участие двух лиц. Что касается односторонних сделок, то они также существуют, и предполагают передачу имущества в наследство или же дарение. То есть, в данной ситуации процесс оформления документов может осуществлять собственник на основании личных убеждений без заключения специального договора купли-продажи. Остальные сделки имеют определенные нюансы и особенности. Всем известно, что зафиксировать свои права, как собственника, можно исключительно посредством Росреестра. Но, основанием для внесения изменений в единый реестр считается предоставление документов, которые подтверждают проведение сделки по определенному имущественному объекту.

  • Сделки со сменой владельца

Процедура заключения сделок с недвижимостью в вопросе перехода права собственности от одного владельца к другому предполагает необходимость составления специализированного документа, который фиксирует условия осуществления сделки. Например, если речь идет о договоре купли-продажи, законодатель устанавливает основные реквизиты, которые в обязательном порядке должны быть зафиксированы в документе. В определенных случаях устанавливается необходимость нотариального заверения с целью определения законности сделки и сохранности интересов всех собственников. Если договор купли-продажи составлен грамотно и правильно, в течение минимального количества времени будут проверены дополнительные данные по сделке, после чего специалисты Росреестра осуществят внесение необходимых изменений в реестр.

Наследование любого рода. В данном случае также предоставляются различные документы, которые должны четко определить, что наследование оформлено юридически правильно. Наследственные действия производятся через нотариуса. Также переход права собственности может быть произведен в случае реализации долговых или же залоговых обстоятельств. Структура оформления документации достаточно сложная, нередко переход права собственности осуществляется исключительно на основании судебного решения. Также в нашей стране до сих пор существует возможность проведения приватизации государственного имущества. После приватизационных действий нужно обратиться к регистратору, чтобы закрепить свое новое право. Также проводятся процедуры обмена, возмездного изъятия, оформления пожизненной ренты и пр. В любом случае, если вы собираетесь осуществить процедуру сделки с оформлением недвижимости, лучше всего использовать юридические консультации, которые в действительности смогут защитить ваши права и интересы.

  • Изменение состава собственников

Сегодня достаточно актуальными стали сделки, которые определяют изменение состава собственника, то есть, оформляется долевая собственность. По сути, включается механизм, когда провоцируется изменение количественного и качественного состава собственников. Одни могут владеть четко определенной долей, другие право на получение доли могут утратить в результате каких-то событий или же законодательных требований. В любом случае, такие сделки имеют массу особенностей и сложностей, поэтому, их рекомендуется осуществлять в процессе сотрудничества с опытным нотариусом, а также рекомендуется систематически получать юридические консультирование, которое поможет вам максимально защитить свои права по вопросу выделения и фиксации доли.

  • Сделки с добавлением субъектов

Нередко провоцируется необходимость осуществления сделок, которые предполагают добавление иных субъектов прав. Например, есть речь идет об инвестировании в строительство, реконструкционные действия. Если речь идет о передаче собственности в доверительное управление, в аренду, наем, передача участков, бронирование. Естественно, такие сделки также должны быть правильно зафиксированы с позиции юридического вопроса. Кроме всего прочего, регистрация таких прав также предполагается. В реестр вносятся дополнительные данные, которые определяют не переход права собственности, а формирование добавление субъектов прав.

 

5 основных этапов оформления сделки с недвижимостью

Рассмотрим вопрос оформления сделки с недвижимостью с позиции покупателя. Например, вы нашли идеальный объект, который вас заинтересовал, и вы готовы осуществить процедуру купли-продажи. Но помните, что даже если предложение крайне заманчивое, торопиться ни в коем случае нельзя. Ведь речь идет о достаточно значительной сумме. В первую очередь вам нужно пообщаться с собственником, чтобы узнать, какое количество человек выступает собственниками недвижимости, есть ли среди собственников несовершеннолетние лица, а также лица, которые являются нетрудоспособными. Помните, что самым оптимальным вариантом оформления документации все равно выступает оформление через нотариуса. Все перечисленные аспекты будут детально проверены, после чего будет осуществлена законная и гарантировано надежная сделка.

  • Этап 1: Анализ документации

Если вы решили осуществлять процедуру изучения документации самостоятельно, то сразу же после получения устной информации, договоритесь с продавцом о встрече, когда он сможет предоставить вам все необходимые документы. Требуйте для предоставления оригиналы, которые вы смогли бы изучить непосредственно вместе с собственником. Убедитесь в том, что перед вами действительно находится собственник недвижимости, проверьте его паспортные данные и сверьте с теми данными, которые указаны в регистрационных документах. Если владельцев несколько, то сразу же нужно будет обращаться к нотариусу, так как такие сделки по закону проводятся исключительно посредством нотариального заверения.

  • Этап 2: Согласование условий

При встрече обязательно нужно осуществить процедуру полноценного согласования всех условий сделки. По сути, вы сможете определить итоговую сумму, поторговаться, установить все нюансы, которые касаются вопроса реализации мебели. Если мебель остается в помещении, то такие данные обязательно фиксируются в договоре. Также нужно четко определить срок, когда продавец освободит помещение и предоставит вам ключи.

  • Этап 3: Подготовка документов

Если сделка не требует присутствия нотариуса, то осуществить процедуру оформления сделки можно самостоятельно. Текст договора можно распечатать на специализированном бланке. Обязательным условием является сшивание всех страниц. Чтобы точно определить все важные нюансы, можно получить консультацию у юриста, или же найти информацию о том, какие договора принимаются к регистрации на сайте Росреестра. Подписание договора производится непосредственно в Росреестре.

  • Этап 4: Регистрация прав собственности

Именно данный аспект считается самым важным, так как он формирует возможность внесения в единый реестр информации о новом собственнике. Вполне очевидным является тот момент, что вам придется предоставить пакет документов, которые определяют заключение сделки, а также придется предоставить документацию, которая четко определяет, что собственником недвижимости был человек, с которым вы заключили сделку. Основанием для проведения регистрационных действий выступает заявление нового собственника. Можно обратиться сразу же в Росреестр. В данном случае вам будет предоставлено специализированное заявление, которое нужно заполнить в соответствии с установленными нормами, предоставляются шаблоны. Можно обратиться в многофункциональный центр в нем вы получите более внимательный сервис. Специалисты самостоятельно осуществят процесс составления заявления и отправят ваш запрос на получение выписки и внесения личных данных в единый реестр.

  • Этап 5: Завершение сделки

Процедура завершения сделки предполагает, что вы получаете ключи, бывший собственник покидает помещение, а вы подписываете акт приема передачи. Также осуществляются полноценные расчеты в соответствии с условиями, которые были ранее определены договором.

Когда сделки с недвижимостью признаются законными

В течение трех лет с момента заключения сделки ее можно признать недействительной. И нужно сказать о том, что нередко мошенники отрабатывают схемы, посредством которых формируется возможность оспорить уже оформленные документы, даже если они были составлены правильно. Именно по этой причине опытные юристы указывают на то, что лучшей защитой собственных интересов выступает оформление сделок у нотариуса. Таким образом, вы существенно сокращаете вероятность того, что сделка может быть оспорена. Если же такие действия не проводятся, то вам нужно самостоятельно внимательно следить за тем, чтобы все процедуры были заключены правильно, с учетом всех требований законодательства. Только внимательное отношение к мелочам и деталям может стать неоспоримой основой формирования грамотного процесса заключения действительной сделки.

  • Законность содержания. Содержание документа не должно противоречить законодательной базе, и не должно содержать определенных ошибок и опечаток. Если же такие нюансы существуют, то сделка может быть достаточно быстро оспорена. Чтобы исключить возможность проявления такого аспекта, рекомендуется использовать проработанные шаблоны документов, в которые нужно просто внести индивидуальные данные;
  • Дееспособность лиц. Все лица, которые участвуют в сделке, должны быть дееспособными. Если вы исключили сотрудничество с нотариусом, который по сути определяет, что все представители сделки были дееспособными и вменяемыми, рекомендуется потребовать справку из ПНД, что поможет предотвратить возможность оспаривания сделки на основании того, что продавец на момент ее совершения был недееспособным и не мог отвечать за свои действия;
  • Добровольная основа. Нередко в судебные инстанции поступают заявления на оспаривание сделки по причине давления на одну из сторон. Исключить такой фактор можно только посредством сотрудничества с нотариусом;
  • Соблюдение установленной форме сделки.

Как защитить свои права и интересы при оформлении сделок с недвижимостью

Вполне очевидно, что сделки с недвижимостью предполагают серьезные инвестиции финансовых средств, именно по этой причине очень важно, чтобы вы понимали всю ответственность, которую на себя берете. Невнимательное отношение к процессу может стать основой возникновения весьма значительного количества негативных последствий. Именно по этой причине лучшим решением вопроса грамотной защиты своих интересов в вопросе оформления сделок с недвижимостью выступает оформление документации с нотариусом.

Такое сотрудничество потребует определенных затрат. Но, вы должны понимать, что затраты окупаются вашим спокойствием. Нотариус осуществит проверку всех документов, и если будут обнаружены определенные негативные моменты, обратит ваше внимание на это, и не проведет сделку, пока данные моменты не будут устранены.

Также нужно сказать о том, что специалист будет присутствовать в процессе осуществления действий по заключению сделки, сможет подтвердить, что сделка состоялась в добровольном формате, без давления на стороны. Что все стороны были дееспособными и имели возможность самостоятельно принимать окончательное решение. Что он разъяснил все последствия сделки, и все участники в полном объеме осознавали, что последует после заключения договора. Именно данные аспекты способны стать неоспоримой основой защиты ваших интересов.

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в:

www.finanbi.ru

Основные виды сделок с недвижимостью

⇐ ПредыдущаяСтр 7 из 17Следующая ⇒

 

Основная часть сделок на рынке недвижимости представлена сделками купли-продажи и аренды.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Юридическим содержанием сделки купли-продажи является переход права собственности на объект недвижимости. Ее экономическое содержание – обмен ресурсами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических активов, обеспечивающее их эффективное использование.

Цена объекта сделки на рынке недвижимости носит индивидуальный характер и образуется в результате прямых переговоров между продавцов и покупателем. В ней находят отражение как характеристики объекта (физические, юридические, экономические), так и условия конкретной сделки.

Цена недвижимости – денежное выражение стоимости недвижимости, синтезирующее в себе денежную оценку стоимости объекта недвижимости и условия конкретной сделки.

Индивидуальность объекта сделки и условия ее совершения определяют индивидуальность цены договора.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент государственной регистрации такого права. При этом государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, основанием которого является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки. Поэтому его исполнение сторонами до этого момента не влечет, по законодательству, перехода права собственности. Однако уже с момента подписания передаточного акта обеими сторонами на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения переданного имущества. Важным условием совершения сделки купли-продажи является акт приема-передачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обязательства продавцом недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, описанных в договоре, влечет судебное разбирательство по иску другой стороны и обязанность виновной стороны возмещения убытков.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на отчуждаемое имущество. Таким правом может быть, например, право проживания в данной квартире лица, не являющегося собственником.

Если продаваемое имущество имеет какие-либо существенные недостатки, то продавец должен сообщить об этих недостатках покупателю. Данное сообщение желательно зафиксировать в договоре или оформить отдельным соглашением. Это связано с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если эти недостатки не были оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать расторжения договора, или уменьшения цены, или безвозмездного устранения недостатков.

Аренда. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре срок арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо отказаться от договора аренды и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендная плата, установленная договором, выступает как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя. Арендная плата может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту.

Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором. Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Арендатор может требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

К отдельным видам аренды имущества, имеющим свою специфику, относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда.

Финансовая аренда (лизинг).Лизинг представляет собой специфическую форму финансирования вложений на приобретение оборудования, недвижимого и иного имущества для предпринимательских целей, а также важный канал инвестиционного процесса.

Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по установленной классификации к основным фондам, а также программные средства и рабочие инструменты (стоимостью свыше десяти минимальных заработных плат за единицу либо комплект независимо от срока службы или стоимостью до десяти минимальных заработных плат за единицу, либо комплект со сроком службы свыше одного года), обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов. Объект лизинга является собственностью лизингодателя в течение договора лизинга.

Объектом лизинга не может быть имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд, земельные участки, другие природные объекты, а также иное имущество в соответствии с законодательством;

В мировой практике термин «лизинг» используется для обозначения различного рода сделок, основанных на аренде основных фондов. В зависимости от срока, на который заключается договор аренды, различают три вида арендных операций:

— краткосрочная аренда (рентинг) – на срок от одного дня до одного года;

— среднесрочная аренда (хайринг) – от одного года до трех лет;

— долгосрочная аренда (лизинг) — от трех до 20 лет и более.

Поэтому под лизингом понимают долгосрочную аренду машин и оборудования, купленных арендодателем для арендатора с целью их производственного использования, при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора. Кроме того, лизинг можно рассматривать как специфическую форму финансирования вложений в основные фонды при посредничестве специализированной (лизинговой) компании, которая приобретает для третьего лица имущество и отдает ему в аренду на долгосрочный период.

Таким образом, лизинговая компания фактически кредитует арендатора. Поэтому лизинг иногда называют «кредит-аренда». В отличие от договора купли-продажи, по которому право собственности на товар переходит от продавца к покупателю, при лизинге собственность на предмет аренды сохранится за арендодателем, а лизингополучатель приобретет его лишь во временное пользование. По истечении срока лизингового договора лизингополучатель может приобрести объект сделки по согласованной цене, продлить лизинговый договор или вернуть оборудование владельцу.

С экономической точки зрения лизинг имеет сходство с кредитом. При кредите в основные фонды заемщик вносит в установленные сроки платежи в погашение долга; при этом банк для обеспечения возврата кредита сохраняет за собой право собственности на кредитуемый объект до полного погашения ссуды. При лизинге арендатор становится владельцем взятого в аренду имущества только по истечении срока договора и выплаты им полной стоимости арендованного имущества. Однако такое сходство характерно лишь для финансового лизинга.

Финансовый лизинг характеризуется тем, что для лизингодателя срок, на который имущество передается во временное пользование, по продолжительности совпадает со сроком его полной амортизации. При этом весь объем обязанностей по страхованию, техническому обслуживанию и ремонту возлагается на пользователя имущества. В течение срока договора лизингодатель возмещает себе не менее 75% первоначальной стоимости имущества независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом объекта лизинга, его возвратом или продлением договора лизинга на других условиях.

Финансовый лизинг — это лизинговые отношения, предусматривающие в течение периода своего действия выплату лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации объекта лизинга (или большую его часть), дополнительные издержки и прибыль лизингодателя.

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (поставщика).

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Оперативный лизинг — это лизинговые отношения, при которых лизинговый платеж в течение договора лизинга возмещает лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере менее 75% его первоначальной (восстановительной) стоимости. По истечении договора лизинга лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, в результате чего он может передаваться в лизинг многократно;

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, обязан в письменной форме уведомить продавца (поставщика) о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом (поставщиком) непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен законодательством или договором.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

1) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает более чем в пять раз установленный законодательством размер базовой величины;

2) договор содержит обещание дарения в будущем.

Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В остальных случаях дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно.

Рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

— постоянная – выплачивается бессрочно;

— пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации.

Постоянная рента выплачивается в денежной форме в размере, устанавливаемом договором. Может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Залог возникает на основании договора или законодательного акта.

Предметом залога могут быть любое имущество (имущественный комплекс, предприятие, здание, сооружение, оборудование, ценные бумаги, денежные средства и другое имущество), не изъятое из гражданского оборота, направление взыскания на которое и залог которого не запрещены законодательством, а также имущественные права, которые в соответствии с законодательством могут быть отчуждены, в том числе право залога. Предмет залога может включать отделимые плоды, приплод животных, доходы, приносимые вещью, только в случаях, пределах и порядке, предусмотренных договором или законодательством.

Предметом залога не могут быть права, носящие личный характер, а также иные права, залог которых прямо запрещен законодательством.

Договором могут быть предусмотрены залог имущества, которое может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем, а также залог прав, носителем которых залогодатель может стать в будущем.

Предметом залога может быть имущество, составляющее общую собственность при условиях согласия всех собственников. Право на отдельную долю в общем имуществе может быть самостоятельным предметом залога.

Собственник квартиры, в том числе и в многоквартирном доме, самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.

Перечень объектов, относительно которых по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности применение залога не допускается, определяется Советом Министров Республики Беларусь.

Договором или законодательством могут быть предусмотрены следующие виды залога:

— залог, при котором предмет залога остается у залогодателя;

— ипотека;

— залог товаров в обороте;

— заклад;

— залог прав и ценных бумаг.

Допускается комбинированный залог, сочетающий в себе разные виды залога.

В качестве залогодателя и залогодержателя могут выступать граждане или юридические лица Республики Беларусь.

При реорганизации юридического лица-залогодателя к правопреемнику переходит одновременно с имуществом его залоговое отягощение.

Арендатор может передавать в залог свои арендные права с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Государственными органами, другими юридическими и физическими лицами могут быть созданы специализированные организации (ломбарды), в функции которых входит выдача займов под залог имущества.

В договоре о залоге должны быть указаны наименование, местонахождение (местожительство) сторон, вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательств, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон в договоре о залоге должно быть достигнуто согласие.

Договор о залоге должен заключаться в письменной форме, кроме договора о залоге, обеспечивающего бытовой прокат, который может заключаться в устной форме с выдачей залогового жетона.

Договор о залоге предприятий и других объектов, подлежащих регистрации, должен регистрироваться по месту регистрации этих объектов.

Орган, в компетенцию которого входит регистрация договора залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю документ о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

За счет заложенного имущества залогодержатель вправе компенсировать убытки в полном объеме (прямой ущерб и упущенная выгода), определенном на момент фактического удовлетворения.

ИпотекаИпотекой признается залог земли и недвижимого имущества (предприятий, зданий, сооружений и других объектов), непосредственно связанного с землей.

Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные и оборотные фонды, а также другие ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не определено законодательством либо договором.

Залогодатель обязан по требованию залогодержателя представлять ему годовой баланс.

При невыполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения субъекта хозяйствования, предусмотренного договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и другим имуществом. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель приобретает право удовлетворить требование из стоимости заложенного имущества.

При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно реализуется на торгах как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством.




infopedia.su

Виды сделок с недвижимостью

Основные виды сделок с недвижимостью: залог, наследие, дарение, мена, постоянное пользование, купля-продажа, рента, аренда, страхование, доверительное управление, концессия, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация и др.

Договор дарения недвижимого имущества.

         По договору дарения недвижимого имущества одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность.

         Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На дарение необходимо согласие одаряемого. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться, в этом случае договор дарения считается расторгнутым. Сделка дарения запрещена от имени малолетних (до 14 лет) и недееспособных граждан, работникам социальных учреждений, если даритель пользовался их услугами, государственным служащим в связи с их должностным положением и исполнением служебных обязанностей (скрытая взятка), в отношениях между коммерческими организациями).

         В статье 576 ГК РФ приведены ограничения на сделки дарения.

         1) Если имущество находится в общей совместной собственности, то дарить его можно только с согласия всех ее участников.

         2) Доверенность на совершение дарения имеет юридическую силу только тогда назван предмет дарения и одаряемый.

         3) Дарение, осуществляемое несовершеннолетними или от их имени должно проходить только с согласия органов опеки и попечительства.

         4) К сделке встречного дарения применяются правила, относящиеся к договорам мены, уступки прав требования и т.п.

         Даритель вправе отменить дарение жилого помещения если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи, близких родственников, причинил дарителю телесные повреждения.

         В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, когда он переживет одаряемого.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

         При заключении договора пожизненного содержания с иждивением пожилой человек его заключивший не выезжает из своей недвижимости, а новый собственник обязуется не только выплачивать ему деньги, но и обеспечить его питанием, одеждой, медицинской помощью, в дальнейшем оплатить стоимость ритуальных услуг. Договор подлежит нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.

Договор пожизненной ренты.

         Согласно договору пожизненной ренты собственник недвижимости (рентополучатель) переоформляет недвижимость на рентоплательщика, а последний обязуется выплачивать рентополучателю оговоренную сумму денег (не менее двух минимальных месячных размеров оплаты труда в месяц). Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.

         Получателем ренты может быть любое дееспособное лицо (в том числе трудоспособное). Плательщик вправе распоряжаться недвижимостью только с предварительного согласия получателя ренты. Обязательство рентоплательщика прекращается со смертью рентополучателя.

         При существенном нарушении рентоплательщиком своих обязательств, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, либо выплаты ему выкупной цены. При этом рентоплательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием рентополучателя.

Приватизация.

         Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.

         Основные принципы приватизации:

—         добровольность приватизации;

—         бесплатность приватизации;

—         однократность приватизации (при этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия).

Не подлежат приватизации жилые помещения находящиеся:

—         в аварийном состоянии;

—         в общежитиях;

—         в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе принимать решение о приватизации служебных жилых помещений.

Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц в том числе несовершеннолетних. При этом необходимо согласие всех лиц, проживающих в квартире, в том числе несовершеннолетних, достигших 14 лет. На приватизацию помещений, где проживают несовершеннолетние требуется согласие их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется:

—         соответствующим органом местного самоуправления;

—         организацией, за которой закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

—         учреждением, в ведение которого передан жилищный фонд.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключаемым между указанными организациями и гражданами. Нотариального удостоверения договора не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в соответствующем органе местного самоуправления. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации он вправе обратиться в суд.

Договор мены жилых помещений.

         Мена – это процедура юридического оформления обмена двух жилых помещений, находящихся в собственности (приватизированные квартиры, квартиры, приобретенные по договору купли-продажи, полученные в дар и т.п.). Кроме того, возможна мена недвижимости на другие вещи (например, автомобиль).

         По договору мены жилых помещений каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

         Договор мены должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Мена жилого помещения в котором проживают несовершеннолетние члены семьи допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

         Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

         Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения подлежащие обмену предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая осуществляет соответствующие обязанности. Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, вправе потребовать у другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Обмен.

         Обмен – более широкое понятие, чем мена, включающее в себя соответствующее распоряжение неприватизированным жильем, которое граждане занимают по договорам социального или коммерческого найма. Сюда же относится обмен приватизированного помещения на неприватизированное.

         Обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. Для обмена жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства. Если в помещениях проживают только несовершеннолетние, то обмен осуществляется их законными представителями, а с 14 лет – ими самими, с согласия законных представителей и органов опеки и попечительства.

         Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них через суд может требовать принудительного обмена. Обмен жилых помещений в домах предприятий, организаций, учреждений допускается с их согласия, причем отказ может быть обжалован в суде.

         Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи, обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя («родственный обмен»).

         Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местного самоуправления.

         Обмен жилого помещения не допускается.

         1) Если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма.

         2) Если обмен носит корыстный или фиктивный характер.

         3) Если жилое помещение грозит обвалом, подлежит сносу, переоборудованию, передается для государственных или общественных нужд.

         4) Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

         5) Если помещение является служебным или находится в общежитии.

         6) Если в вязи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

         Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

         — если он проведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ;

         — по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (недееспособность и т.п.).

         В случае признания обмена недействительным, стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Убытки возмещает виновная сторона.

Залог (ипотека)

Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения обязательств залогодателем, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.

Безвозмездное пользование имуществом

Современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом, которые ранее действовали с 1964 г. Имеется широкая возможность заключать договоры безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Купля-продажа

Купля-продажа — это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.

Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и др. особые условия.

Учитывая, что здания, сооружения и др. объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Законом защищены требования проживающих в жилых помещениях граждан при продаже жилья.

В частности, существенным условием договора продажи жилого дома, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень тех лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор будет считаться незаключенным.

Продажа предприятий в целом

Предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца. Заключение договора продажи предприятия требует от продавца совершения особых действий, не характерных для иных договоров купли-продажи. Необходимым условием для заключения договора является, в частности, составление и рассмотрение сторонами акта инвентаризации и бухгалтерского баланса, получение заключения независимого аудитора, определение перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия.

Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, в свою очередь, требует согласия кредиторов. Поэтому предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения порядка. В частности, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4. ст. 562 ГК РФ).

При купле-продаже недвижимости необходимо учитывать механизм выбора способа сделки. Так продажа имущественных комплексов предприятий может осуществляться следующими способами: закрытая подписка на акции, чековый аукцион, аукцион, коммерческий конкурс, закрытый тендер, тендер инвестиционный (открытые торги), конкурс инвестиционный (закрытые торги), неорганизованные сделки.

При выборе способа сделки с объектами недвижимости необходимо учитывать значение сделки с недвижимостью для продавца-собственника, а также стратегию и тактику поведения покупателя.

Например, при инвестиционном конкурсе целесообразна продажа недвижимости предприятий-банкротов. Продажу земельных участков можно проводить на закрытых тендерах. Конкурсы могут проводиться через конкурс на право аренды недвижимости.

Основными способами сделки купли-продажи являются аукционы, коммерческие и инвестиционные конкурсы. При их проведении необходимо учитывать, прежде всего, цели данных способов купли-продажи.

Например, быстрая продажа и максимальная цена имеют место при аукционе; более высокая цена и продажа при соблюдении местных или более широких интересов — при проведении коммерческого конкурса. Если проводится инвестиционный конкурс, то основная цель — инвестирование в реконструкцию объекта, подбор наиболее предприимчивого нового владельца.

Если учитывать размеры предприятий, то аукцион больше подходит для небольших предприятий, коммерческий конкурс — для мелких и средних, а инвестиционный конкурс — для крупных объектов и для продажи акций.

Разными будут обязательства потенциальных инвесторов.

Для аукциона обязательно участие в торгах и внесение залога. Для коммерческого конкурса — целесообразно отправление своих предложений средствами передачи информации руководству конкурса и принятие их условий конкурса. Для инвестиционного конкурса характерно назначение первоначальной цены или более высокой цены, а также принятие особых условий конкурса — гарантировать инвестиции, занятость и др.

Преимущества того или иного из названных способов купли-продажи заключаются в том, что для аукциона характерны быстрые и несложные условия его проведения, присутствие на аукционе всех потенциальных покупателей, немедленное достижение результата, вероятность повышения цены благодаря психологическому соревнованию между участниками.

Преимущества коммерческого и инвестиционного конкурса в основном совпадают: это возможность устанавливать условия конкурса, повышать цены, так как участники конкурса не знают хода их прохождения.

Наследование по закону и по завещанию.

         Наследование жилых помещений осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место когда и поскольку оно не изменено завещанием. Если нет наследников ни по закону ни по завещанию либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены наследства завещанием, имущество переходит к государству.

         При наследовании по закону наследниками в равных фактически установлено восемь очередей наследников. Имущество переходит к перечисленным в законе наследникам в соответствии с установленной очередностью, в равных долях для наследников каждой очереди. Наследники последующих очередей призываются к наследованию при отсутствии наследников предыдущих очередей, при неприятии ими наследства, при лишении наследников предыдущих очередей наследства завещанием.

         К первой очереди относятся: переживший супруг, дети (в том числе усыновленные), родители. Внуки и их потомки наследуют по праву представления. Если нет наследников первой очереди, призываются к наследованию полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка и бабушка как со стороны отца, так и матери. Племянники наследуют по праву представления.

         Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя).

         Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления .

         Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степеней родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.

         В качестве наследников четвертой очереди призываются прадедушки и прабабушки наследодателя. В пятую очередь наследуют дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

         Наследники шестой очереди — дети двоюродных внуков и внучек (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы), двоюродные дяди и тети.

         Если нет наследников предшествующих очередей, наследниками седьмой очереди являются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

         В качестве наследников восьмой очереди наследуют нетрудоспособные иждивенцы наследодателя при отсутствии других наследников по закону .

         Законом установлен также порядок наследования нетрудоспособными лицами, находившимися на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. Нетрудоспособными являются лица, достигшие пенсионного возраста, несовершеннолетние, а также не имеющие возможности работать в силу болезни, инвалидности. Важно, что материальная помощь наследодателя являлась основным источником существования наследника (хотя, может быть, он получал пенсию, не проживал вместе с наследодателем).

         Нетрудоспособные наследники, находившиеся на иждивении умершего не менее года до его смерти, могут призываться к наследованию по-разному, в зависимости от того, входят они в число наследников по закону или не входят, проживали они совместно с наследодателем или нет. Если они входят в число наследников по закону и находились на иждивении умершего не менее года до его смерти (независимо от того, проживали они с наследодателем или нет), то призываются к наследованию одновременно с той очередью наследников, которая имеет право на призвание к наследованию. Например, призываются к наследованию наследники третьей очереди и имеется нетрудоспособный наследник, состоявший на иждивении умершего не менее года до его смерти. Он имеет право наследовать одновременно с наследниками третьей очереди. Необходимо упомянуть и о нетрудоспособных гражданах, состоявших на иждивении умершего не менее одного года до его смерти, которые не входят в состав наследников по закону, являясь посторонними лицами, однако не только находились на иждивении умершего не менее одного года до его смерти, но и проживали совместно с ним. Они наследуют наряду и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

         И, наконец, может сложиться такая ситуация, когда у гражданина не окажется вообще наследников по закону, а имеются только нетрудоспособные иждивенцы, которые находились на иждивении умершего не менее одного года и проживали вместе с ним. Тогда они призываются к наследованию в качестве наследников восьмой очереди.

         Время открытия наследства – день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим – день вступления в законную силу решения суда. Для приобретения наследства наследник должен его принять в течение 6 месяцев со времени открытия наследства, при этом наследникам выдается свидетельство о праве на наследство.

         Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы наследуют независимо от содержания завещания не менее одной второй доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

         Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать его исполнения.

students-library.com

Сделки с недвижимостью ⋆ Разъяснения сложных вопросов в соответствии с законодательством РФ

 

Рада приветствовать вас на моем  авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь  сопровождением сложных  и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено  335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и  регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению  выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых  получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом,  и почти половина посетителей вернулись на  сайт несколько раз. Это очень высокая оценка  моей работы.
Спасибо.

О моих консультациях и услугах по документальному оформлению сделок можно послушать здесь > > >

Так же я являюсь автором проектов:
Дзен-канал «Секреты риэ/елтора»
_
Магазин видео консультаций — Лучшие пособия для сделок с недвижимостью
_
Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
_
Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»
_

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные  знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

exspertrieltor.ru

Какие бывают сделки с недвижимостью – как они проводятся, этапы закрытия сделок + как удачно провести сделку

Сделки с недвижимостью содержат в себе представление частных лиц, предприятий и инвесторов, которые покупают и продают недвижимость. Их услуги включают ведение переговоров, документирование и закрытие сделок купли-продажи. В сделки входит работа застройщиков в различных проектах, включая строительство офисных зданий, жилых комплексов, торговых центров, подразделений и бизнес-парков. Они предлагают полный спектр услуг, которые часто начинаются с покупки земли и заканчиваются выдачей разрешений, одобрением, финансированием, строительством и завершаются продажей или арендой проекта.

В сделках с недвижимостью участвуют многочисленные застройщики и ассоциации владельцев кондоминиумов в сложных правовых вопросах, с которыми сталкиваются эти разработки, включая подготовку и анализ документов кондоминиумов для жилых. Финансовые учреждения в сделках с недвижимостью оформляют документы, и заключают сделки с кредитами на недвижимость. Кроме того, они представляют кредиторов и совместно с судебными адвокатами занимаются вопросами взыскания.

В сделках участвуют также застройщики, арендодатели и арендаторы, работающие по всем аспектам жилищного и коммерческого лизинга. Также в них участвуют подрядчики, субподрядчики, поставщики материалов, проектно-строительные фирмы, архитекторы и строительные менеджеры при ведении переговоров и документировании строительных или дизайн-проектов. В этих сделках также важна работа с государственными структурами, занимающимися осуждением недвижимости и переселения.

Сделки с недвижимостью: обзор

Операции с недвижимостью регулируются широким кругом федеральных законов, комбинацией государственных законов и общего права. Брокеры по недвижимости работают в качестве агента продавца, чтобы получить покупателя для своей собственности. Контракт между брокером и продавцом называется листинговым соглашением. Соглашение может быть открытым, при котором брокер зарабатывает комиссию, только если он или она находит покупателя. Листинг является исключительным, если брокер является единственным агентом, имеющим право на комиссию за поиск покупателя. Согласно эксклюзивному соглашению, брокер может иметь право на оплату, даже если продавец находит покупателя без помощи брокера. Брокеры по недвижимости и продавцы лицензированы, и регулируются местным законодательством. Профессиональные организации могут также предоставить дополнительные рекомендации. Соглашение о продаже между покупателем и продавцом недвижимости регулируется общими принципами права договора. Статут мошенничества требует, чтобы контракты на недвижимость были заключены письменно.

В контрактах на недвижимость обычно требуется, чтобы право собственности на недвижимость было рыночным. Это требует, чтобы продавец имел доказательство права собственности на все имущество, которое он или она продает, и чтобы третьи стороны не имели нераскрытых интересов в праве собственности.

Покупатель часто привлекает компанию по страхованию правового титула или адвоката, чтобы выяснить, действительно ли право собственности является рыночным. Титульные страховые компании также страхуют покупателя от убытков, вызванных недействительностью титула. Чтобы передать право собственности, необходимо оформить и доставить акт с надлежащим описанием земельного участка.

В некоторых странах требуется, чтобы документ был официально зарегистрирован, чтобы установить право собственности на имущество и/или предоставить уведомление о его передаче последующим покупателям.

Специалисты по сделкам с недвижимостью помогают клиентам принимать стратегические решения с объективными и независимыми советами. Они понимают проблемы, с которыми сталкиваются клиенты на протяжении всего жизненного цикла недвижимости. Междисциплинарный подход объединяет опыт и понимание глобального рынка, охватывающий все типы недвижимости, которые могут помочь клиентам реализовать свой потенциал для активов, портфелей или компаний в сфере недвижимости. Клиентами являются владельцы, операторы, разработчики, менеджеры, финансовые учреждения/кредиторы, корпорации, колледжи/университеты и государственный сектор/правительство.

Они поддерживают клиентов с их развивающейся бизнес-стратегией на протяжении всего жизненного цикла недвижимости с помощью следующих услуг:

  • Оценка — включая распределение цены покупки недвижимости или портфелей для целей финансовой или налоговой отчетности.
  • Юридическая экспертиза транзакций — в том числе проверка кредитора, проверка сделок слияния и поглощения недвижимости, проверка активов недвижимости, процедуры закрытия сделки.
  • Стратегия и операции по сделкам — включая консультации по туризму и экономике, консультации по рискам и соответствию требованиям, консультации по развитию, стратегические консультации по объектам и активам, сделки с корпоративной недвижимостью.
  • Рынки капитала — включая стратегию капитала/брокерские услуги.

Сделка с недвижимостью может быть сложным процессом, независимо от того, большая она или маленькая. Хотя существует множество юридических и финансовых аспектов, которые связаны с куплей-продажей недвижимости, закрытие недвижимости транзакцией не должна быть состязательным процессом. Не существует полезной причины думать или рассматривать закрытие как судебный процесс, хотя это действительно так происходит. Все участники должны сотрудничать друг с другом, чтобы завершить сделку. Закон о недвижимости во многом зависит от местности и обычаев. 

Большинство сделок с недвижимостью начинаются с письменного договора и заканчиваются закрытием. В переговорах, выполнении и закрытии контракта обычно участвуют следующие стороны:

  • Продавец.
  • Покупатель.
  • Риелторы.
  • Адвокаты (в зависимости от местности и сложности).
  • Кредитор (если не сделка с наличными или другое финансирование).
  • Компании.

Все договоры купли/продажи по недвижимости должны быть в письменной форме.

Договор фиксирует условия, на которых продавец соглашается передать, а покупатель соглашается приобрести недвижимость. Договор может быть длительным или содержательным, сложным или простым, но его конечная цель — передать право собственности на имущество покупателю на взаимосогласованных условиях. 

Налоговая сторона сделок с недвижимостью

Иногда, сделка с недвижимостью может включать в себя отсроченный налог. Налоговый кодекс и правила казначейства также предусматривают определенные правила, регулирующие передачу недвижимости при отсрочке налога. Квалифицированный посредник, как правило, требуется, и это физическое или юридическое лицо, которое не является «дисквалифицирован человек», как это определено в соответствии с налоговым кодексом. По большей части дисквалифицированное лицо — это тот, кто находится под контролем или агент налогоплательщика. Сначала заключается письменное соглашение об обмене с налогоплательщиком, в соответствии с которым дается согласие приобрести и передать как оставленное (старое), так и замещающее (новое) имущество налогоплательщику. В целях обмена эти переводы могут быть выполнены, если права стороны назначены, и все стороны контракта уведомлены в письменной форме о назначении в дату или до даты закрытия. В день, указанный в договоре, стороны соберутся в офисе титульной компании, чтобы завершить сделку. Одна из основных договорных обязанностей продавца — передать покупателю товарный титул. Название является «товарным», если оно охватывает все имущество, которое продавец намеревается передать покупателю, и не имеет обременений, что разумный покупатель не принял бы.

Титульное обязательство подготавливается титульной компанией (или адвокатом в зависимости от населенного пункта) на основе поиска по названию публичных записей, чтобы увидеть, какие документы были зарегистрированы в отношении собственности. Продавец обязан удалить или иным образом удовлетворить любые неприемлемые условия, не согласованные в договоре, которые могут быть изложены в обязательстве о праве собственности. Примеры недопустимых или неприемлемых исключений из правового титула могут включать в себя ипотеку, налоги, залоговое удержание, посягательства или другие подобные обременения.       

Владение недвижимостью обычно сдается покупателю при закрытии. Покупатель при закрытии будет платить цену продавца в рассмотрении на имущество. Если это не денежная сделка, покупатель, как правило, приобретает ипотечный кредит у кредитора с целью финансирования всей или части покупки. Кредитор покупателя будет иметь свои собственные документы и требования, которые необходимо будет удовлетворить до закрытия, чтобы покупатель получил кредит.    

Наконец, титульная страховая компания играет важную роль в закрытии сделок с недвижимостью от имени всех сторон. Титульная компания страхует или иным образом решает все вопросы, изложенные в титульном обязательстве. Если покупатель использует кредитора, правоустанавливающая компания рассмотрит кредитные документы, удостоверится, что они точны, а также правильно оформлены, и получит любую необходимую информацию или документацию от сторон. Титульная компания также выступает в качестве агента по выплатам для продавца и покупателя. При закрытии компания, осуществляющая право собственности, получит выручку от покупки у покупателя и его кредитора (если таковые имеются) и выплатит средства, как указано в окончательном расчетном отчете. После того, как закрытие произошло, титульная компания выпустит политику владельцев (и кредитную политику, если применимо) в дополнение к отправке определенных документов записи.  

В целом, полезно обладать знанием установленных процедур в целях эффективной навигации по процессу сделок с недвижимостью.

 

Как провести гладкую сделку с недвижимостью

Покупка недвижимости, особенно дома, может быть очень нервным опытом. В то время как многие транзакции завершаются минимумом переговоров, другие чреваты торгом по цене, ремонту, срокам и т. д. Но есть возможность устанавливать ожидания и с ходу проводить все переговоры. Вот несколько советов о том, как сделать процесс совершения сделок с недвижимостью максимально гладким:

  • Делать предложение. Построение предложения недвижимости — это тщательный баланс между ценой, условиями, непредвиденными обстоятельствами и сроками. Чтобы достичь приемлемого соглашения с наиболее выгодными условиями, убедитесь, что ваши покупатели знают о рынке и наиболее важных факторах при составлении предложения. Факторы, которые следует учитывать, включают в себя:
  1. Сопоставимые свойства.
  2. Количество дней на рынке.
  3. Даты закрытия.
  4. Просьба продавцам оплатить стоимость закрытия.
  5. Своевременность и виды проверок.
  6. Финансирование.
  7. Страховка имущества.
  8. Ремонт (если есть).

Чтобы гарантировать, что этот начальный этап сделки с недвижимостью проходит успешно, важно своевременно подать предложение. Несмотря на то, что иногда может быть или не быть определенного временного ограничения (например, 24 часа), в интересах каждого представить предложение как можно скорее.

  • Конкурировать с другими покупателями. Конкурирующие предложения могут быть для покупателя тревожными и напряженными. Если ваши покупатели узнают о конкурирующем предложении, попросите их подумать о ценности этого имущества для них. Они могут захотеть пересмотреть свое предложение, чтобы оно стало самым высоким и лучшим предложением. Им следует помнить, что цена является лишь одним из факторов в решении продавца. Другие термины, такие как даты закрытия и уступки, могут сыграть важную роль в сильных сторонах конкурирующих предложений.

Независимо от сильных и слабых сторон конкурирующих предложений, продавец может вести переговоры только по одному предложению за раз, пока не вступит в силу обязательный договор. Могут быть ситуации на рынке сильных продавцов, когда одновременно поступает более одного предложения. В этих стрессовых ситуациях покупатели могут чувствовать себя комфортно, зная, что они выдвинули свое самое сильное предложение. 

Вполне возможно, что у вас могут быть два разных покупателя, заинтересованных в одной и той же недвижимости. Это поставит вас в трудное положение. В то время как у обоих клиентов есть фидуциарные/уставные обязанности, вы не можете отдавать предпочтение одному клиенту перед другим. В этом случае вы не можете давать советы по цене или стратегии, и вы не можете выступать за любого клиента. Информация должна быть конфиденциальной, и обоим покупателям должно быть сообщено, что вы представляете двух покупателей, заинтересованных в одной и той же собственности.

  • Переговоры встречных предложений. Если продавец не находит первоначальное предложение приемлемым (например, из-за того, что ему кажется, что цена предложения слишком низкая, требуется слишком много ремонтов или проверок и т. д.), он может вернуться с встречным предложением. Убедитесь, что вы готовите покупателей к этой возможности. Они могут быть удивлены встречным предложением. Однако в этот момент они могут выбрать:
  1. Принять встречное предложение.
  2. Выдвинуть встречное предложение.
  3. Отклонить встречное предложение и уйти от собственности.

Это может сбивать с толку, но важно знать, какая сторона обязана заключить договор и когда. Продавцы могут вести переговоры только с одним покупателем одновременно. Покупатели могут вести переговоры только с одним продавцом за раз (если они не хотят владеть более чем одной собственностью).

  • Завершение последних шагов сделки с недвижимостью. Вы все еще должны убедиться, что покупатели на связи. Прежде чем вы сможете добраться до конечного пункта назначения сделки, вы должны поработать, чтобы поддерживать в порядке следующие задачи:
  1. Финансирование.
  2. Осмотры.
  3. Наличие страхования имущества.
  4. Оценку.
  • Процедуры закрытия. Есть много важных факторов, которые необходимо учитывать. Хороший лицензиат — это тот, кто хорошо осведомлен и компетентен, эффективный коммуникатор и переговорщик, и тот, кто полностью понимает, как проводить сделки с недвижимостью.

Сделки с коммерческой недвижимостью

Закон о коммерческой недвижимости может быть сложным в том смысле, что на сделки влияют законодательные ограничения и требования, договорные положения и часто также местные/окружные ограничения или процедуры. Если вы не знакомы с тонкостями законодательства о коммерческой недвижимости, очень легко ошибиться или пропустить требование. Есть юристы по коммерческой недвижимости, которые имеют опыт в управлении сложностями сделок. Основные пункты сделок с коммерческой недвижимости:

  • Соглашения о купле/продаже. Договор купли/продажи является основой сделки с коммерческой недвижимостью. Тщательно составленное соглашение, которое является четким и полным, позволит сторонам избежать большинства вопросов и конфликтов, что могут возникнуть позже в ходе транзакции или после ее завершения, в то время как опора на соглашение о форме или попытка адаптации из прошлой транзакции могут оставить пробелы, создать путаницу или даже не выполнять юридические требования. Каждая сторона сделки должна быть представлена отдельным адвокатом, чтобы соглашение могло быть полностью согласовано и рассмотрено для защиты как покупателя, так и продавца, рассмотрено от имени каждой стороны и тщательно разъяснено.
  • Покупка и распоряжение портфелями недвижимости. Структурирование портфелей недвижимости для продажи может быть сложным, особенно при объединении неработающих ипотечных кредитов или недвижимости. Непредвиденные обстоятельства и защита для обеих сторон особенно сложны. Крайне важно, чтобы у отправителя и получателя было четкое понимание последствий соглашения. Даже адвокаты, которые не имеют особого опыта в покупке и продаже портфеля недвижимости, могут столкнуться с трудностями при рассмотрении сложных условий или упускать из виду важные соображения.
  • Коммерческое консультирование по сделкам с недвижимостью. Иногда компания хочет обрабатывать сделки с коммерческой недвижимостью на дому и имеет уровень знаний, который делает это возможным, но может потребоваться руководство в определенных областях или сторонние консультации по особенно сложным аспектам процесса. Консультации по сделкам с коммерческой недвижимостью могут помочь справиться с большинством ваших сделок, а также распознать и получить готовый ресурс, когда им потребуется помощь.
  • Право собственности и титульное страхование. Исследование прав собственности и их страхование защищают все стороны от убытков, связанных с неправильным правами собственности. В последние года цепочка титулов часто подвергалась сомнению. Это особенно распространено, когда рассматриваемое имущество подвергалось взысканию в прошлом, но недостатки права собственности возникают и в других обстоятельствах. Покупаете ли вы или продаете недвижимость, в частности, коммерческую недвижимость с высокой стоимостью, вам необходимо тщательно защитить себя. Это означает, во-первых, чтобы убедиться, что исследование названия было проведено должным образом и не было обнаружено никаких недостатков, а затем убедиться, что ваша политика названия полностью защищает вас в случае, если проблемы обнаружатся позже.
  • Выдача титульных страховых полисов. Как покупатели, так и продавцы коммерческой недвижимости должны будут защитить себя титульным страхованием, разработанным для защиты стороны от убытков, связанных с недостатками в праве собственности на недвижимость. Эти полисы можно приобрести либо в страховой компании, либо в юридической фирме. Преимущество получения вашего страхового полиса через юридическую фирму заключается в том, что юридическая фирма может предоставить гораздо более надежную услугу, чем страховая компания, поскольку адвокаты могут подготовить юридические документы и предложить юридические консультации.
  • Контракты на коммерческую недвижимость. Растет тенденция к самопомощи на юридической арене, особенно когда речь идет о таких вопросах, как составление контрактов. Возможно, вы уже приобрели или продали коммерческую недвижимость, и у вас есть аналогичный контракт.
  • Аренда коммерческой недвижимости. Как и контракты, аренда может быть скопирована из существующей аренды или сгенерирована из шаблона, часто с катастрофическими результатами. Общее представление о том, что коммерческий лизинг в основном одинаков и его не нужно создавать специально для вашей транзакции, является ошибочным и опасным. Лучший способ обеспечить полную защиту ваших интересов — это подготовить аренду коммерческой недвижимости адвокатом, который имеет опыт в подготовке таких договоров аренды и хорошо знаком со спецификой рассматриваемой недвижимости и вашими планами.
  • Соглашения о купле-продаже. Купля/продажа коммерческой недвижимости — сложная арена в самых простых ситуациях. Когда рассматриваемое имущество предлагается на аукционе для продажи взыскания или предлагается в качестве короткой продажи для предотвращения ожидаемого действия взыскания, требуется еще большая осторожность. Чтобы обеспечить бесперебойную работу, обеспечивающую полную защиту как покупателя, так и продавца.
  • Партнерские и операционные соглашения для проектов недвижимости. Когда вы вступаете в партнерские отношения с целью развития недвижимости или иного управления коммерческой недвижимостью, крайне важно, чтобы вы рассмотрели и заключили соглашение в отношении каждой возможности. Но каждое предприятие отличается, и может быть трудно учесть все возможные результаты.

Юристы по коммерческой недвижимости

Коммерческая сделка с недвижимостью может быть минным полем. Могут вступить в действие местные и федеральные законы, а также сложные договорные условия и необходимость предусмотреть несколько возможных непредвиденных обстоятельств. Любой, кто вступает в коммерческую сделку с недвижимостью, независимо от того, включает ли эта сделка продаж или покупку заложенной недвижимости, передачу портфеля или какой-либо другой аспект, должен иметь опытного юриста по коммерческой недвижимости.

Не каждый адвокат имеет одинаковую квалификацию для управления сложностями такого рода транзакций. Тем не менее, юристы, занимающиеся коммерческой недвижимостью, как правило, проводили много сделок в этой области и хорошо разбираются в требованиях и возможных подводных камнях.

Когда вы работаете с юристами, вы можете оставить юридические полномочия в их руках и быть уверенными, что они приложат свой опыт в этой области, чтобы работать для достижения наилучшего возможного результата.

Не рискуйте с чем-то столь же дорогостоящим и значительным, как сделки с коммерческой недвижимостью. Адвокаты могут предложить свою поддержку и опыт, чтобы гарантировать, что транзакция проходит как можно более гладко.

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в:

www.finanbi.ru

Виды сделок с недвижимостью : RUcountry

Недвижимость является очень привлекательным объектом для приобретения, продажи и прочих операций. Но при этом сделки с недвижимостью являются наиболее сложной сферой права. Неподготовленный человек вряд ли самостоятельно сможет совершить какую-либо сделку без совершения ошибок. Подробнее прочитайте про то, как правильно купить квартиру, а также как решить квартирный вопрос. А так как цена на недвижимость, в том числе и арендная, высоки, то и потери от ошибок будут существенными. Итак, какие же виды сделок с недвижимостью бывают и чем они друг от друга отличаются, попробуем разобраться в данной статье.

В первую очередь следует разобрать само понятие «операции с недвижимостью». Под этим определением скрывается способ взаимодействия между физическими или юридическими лицами, в результате которого должно произойти изменение, расторжение или появление какого-либо имущественного права на недвижимость. Как же заключаются сделки по недвижимости? Часто используемой причиной для заключения сделки с недвижимостью является какой-либо договор, к примеру, договор дарения, купли-продажи, унаследования и прочее. Подобный договор представляет собой свободно заполненную форуму, заверенную у нотариуса, а специально заверенную форму требуется составлять лишь в случае оформления ренты. Любое изменение права собственности на недвижимость должно регистрироваться, кроме краткосрочных сделок по аренде, не имеющие договора с нотариальным заверением. Чтобы зарегистрировать сделку, вам необходимо обратиться в у Единый Государственный Реестр федеральной регистрационной службы.

Любое изменение права собственности на недвижимость должно регистрироваться, кроме краткосрочных сделок по аренде, не имеющие договора с нотариальным заверением.

С понятиями разобрались, переходим непосредственно к рассмотрению самих сделок с недвижимостью.

Аренда недвижимости

Данный вид сделок актуален как для жилищных помещений, так и для помещений коммерческой направленности. Аренда дает большую свободу действий для арендодателя, так и для арендатора помещения.

Для незнающих людей отличной новостью будет то, что на рынке недвижимости в большом количестве представлены компании, занимающиеся помощью в поиске арендаторов и арендодателей (риэлтерские компании). Но найти клиента арендатору, и найти арендодателя арендатору – это пол дела. Правильно оформить подобную сделку не всегда является под силу простому человеку без специальных знаний. В этом случае многие риэлтерские компании с радостью возьмут для себя дальнейшее сопровождение сделки (естественно за отдельную плату).

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ. При этом вы не найдете там единого образца договора аренды, в некоторых случаях ее можно получить конкретную форму в сделках по аренде имущественных комплексов или подобных зданий. Составляя договор аренды, стараются достигнуть некого баланса прав между сторонами, а та сторона, которая менее защищена по отношению к другой, имеет усиленную поддержку со стороны государства.

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ.

Чтобы в будущем не возникло недоразумений или пересечения интересов, следует заранее подготовить грамотно составленный договор аренды. По большому счету аренда обычной квартиры, мало чем отличается от аренды коммерческой нежилой недвижимости. Рассмотрим, как правильно заключить договор с риэлтором.

Но на сегодняшний день законодательство в области аренды помещений не на столько развито, чтобы убрать все риски, как для арендатора, так и для арендодателя. Естественно с каждым годом оно совершенствуется, но на настоящее время имеется достаточно проблем, которые могут испортить отношения между арендатором и арендодателем.

Процедура дарения или наследования

Те люди, которые имеют в своем распоряжении недвижимость, не редко беспокоятся о том, кому она перейдет после их смерти. Для этого необходимо составить грамотное завещание, в котором указывается наследник, либо какие-то доли, которые распределятся между наследниками первой очереди. За счет того, что недвижимость имеет большую стоимость, споры между наследниками возникают постоянно. За редким исключением все решается мирно. Поэтому о составлении завещания, если имеется такая необходимость, следует позаботиться заранее.

Составляя завещание, надо понимать пару моментов. Переоформление квартиры обойдется недешево наследникам, потому что все подобные сделки с недвижимостью требует уплаты налога. Выбирая наследника, вам следует также выбрать между дарением или наследованием. По сути разница небольшая, однако в некоторых случаях это может стать решающим фактом.

Что же такое наследование имущества?

По юридическим меркам, наследование недвижимости – это переход не имущественных и имущественных прав от наследодателя в пользу другого лица, по установленному законом порядку. Вроде бы все просто и на поверхности, но это обманчивое чувство, даже если имеется на руках правильно составленное завещание, наследнику в некоторых случаях, будет не так-то просто доказать свои права. При этом необходимо учесть все нюансы российского законодательства.

Неприятная ситуация, когда завещаний два и более, но по законодательству считается корректным и действительным то, которое было составлено последним. Это приводит к многочисленным скандалам среди родственников, еще бы, ведь они теряют свои доли от недвижимости!

Также надо помнить о тех наследниках, которые будут таковыми являться во всех случаях, к ним относятся иждивенцы, например, инвалид супруг

Что такое дарение имущества на самом деле?

Обратившись к юридической терминологии, можно увидеть то, что дарение – это передача имущественных и других прав на недвижимость от одного физ. лица другому. Вроде бы совпадает с определением наследования, но есть одно сильное различие – при дарении, все имущественные и не имущественные права переходят сразу же после составления договора, то есть когда наследодатель еще жив, а при наследования, эти права начинают действовать лишь после смерти завещателя. Но выбрав вариант дарения, наследодатель может предотвратить будущие скандалы между родственниками, возникающими во время дележки имущества. Ознакомьтесь с рисками при приобретении квартиры по договору дарения.

Процедура купли-продажи недвижимости

Приобрести квартиру мечтают многие семьи, но по факту такое мероприятие не каждому по карману. Да и купля-продажа недвижимости, как жилой так и не жилой, является очень сложной процедурой, с огромным числом особенностей и характерных нюансов.

Перед проведением покупки или продажи недвижимости, следует подготовить должным образом ряд необходимых документов. К таким документам относятся: доки из БТИ, которые включают в себя технический паспорт на продаваемое помещения, также благодаря которому определяется предварительная цена. Причем надо помнить, собрав такой пакет документов, стоит сразу переходит к оформлению сделки купли-продажи, ведь действительными эти доки будет не более одного года

Кроме справок из БТИ, вам потребуются документы из ЖЭКа, выписки домовой книги, различные финансовые документы, подтверждающие отсутствие долгов по оплате за коммунальные услуги.

Если у вас какой-то специфический случай продажи недвижимости, то, возможно, понадобятся какие-либо дополнительные документы. Перечислять весь список документов в данной статье не имеет смысла. Если у вас имеются трудности с этим, советуем обратиться к специалистам в этой области, они сопроводят вашу сделку купли-продажи. Узнать весь перечень документов для покупки квартиры можно в этой статья. Если вы покупаете квартиру с привлечением ипотечных средств, тогда необходимо ознакомиться с тем какие документы необходимо предоставить заемщику при взятии ипотеки.

Сам процесс сделки проходит независимо от того, какого назначения продается или покупается объект (недвижимое имущество, коммерческое или жилое). Для того, чтобы забронировать квартиру, покупателю необходимо внести аванс, который будет выступать гарантом того, что квартира будет закреплена за ним в течении всего времени проведения сделки. При этом основную сумму за квартиру вносят в специальные денежные ячейки проверенных банков и происходит оформление всех необходимых документов, после чего продавец получает свои деньги, а покупатель право собственности на квартиру.

Оформление ипотеки

Среди всего рынка кредитования, банки отмечают, что лидерство в этой области перенимает на себя ипотека. На сегодняшний день законодательная система РФ не совсем продумана в этой области и клиенты банков имеют некоторые серьезные риски, тем не менее это не влияет на то, что ежегодно увеличивается количество желающих приобрести квартиру по ипотечному кредитованию. Прежде, чем брать ипотеку необходимо хорошо подумать.

Ипотека — это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке.

Что же такое ипотека? Это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке. В случае, если заемщик не будет в силах платить банку по долгу, банк имеет право обратиться в суд и получить все права на купленную заемщиком квартиру. Также в качестве залога может выступать не только купленная квартира, но и другое ценное имущество. В случае с ипотекой, заемщик имеет право проживать в купленной квартире, регистрироваться по адресу проживания, но он также имеет ряд ограничений. Например, он не может продать квартиру или обменять ее на другую, также он не может ее завещать третьим лицам или подарить. До погашения кредита, фактически квартира будет являться косвенной собственностью банка. Но ипотека не запрещает заемщику получить от государства налоговый вычет.

Как отмечалось выше, российское законодательство имеет слабую базу в области ипотечного кредитования. Это несет под собой определенные риски как для заемщика, так и для банка. Особенно явно выражена проблема недостатка специалистов в этой области, способных предусмотреть развитие событий наперед, к примеру, изменение валютного курса, который может напрямую влиять на условия ипотеки, особенно это касается зарубежной ипотеки.

Процедура (деприватизация) приватизации

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде. Право на приватизацию недвижимости имеют те граждане, которые проживают по условиям социально найма, при этом надо иметь в виду, для этого будет необходимо получить согласие всех жителей квартиры, в том числе и несовершеннолетних.

Как становится понятно, чтобы приватизировать квартиру, необходимо отвечать некоторым правилам. А именно, должна быть принадлежность жилья к государственному фонду и проживание в нем на правах социального найма.

Для того, чтобы пройти приватизацию, необходимо собрать обширный список документов, весь перечень которых можно посмотреть в соответствующих нормативных актах.

Деприватизация – это обратная приватизации процедура, благодаря которой жилье отдается в пользу государства. Вы спросите кому может прийти добровольно и бесплатно отдать квартиру? Встречаются случаи, когда продать ее или содержать, является неподъемным бременем для собственника, именно в этих случаях будет актуально деприватизация жилья.

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде.

Вот примерный перечень наиболее распространенных операций проводимых с недвижимостью. Надеемся, что данная статья будет вам полезной и поможет избежать ошибок и снизить риски при проведении сделок с недвижимым имуществом.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

rucountry.ru

Check Also

Как работать на тендерах – Тендеры для новичков: как все устроено?

Содержание с чего начинать в 2019 годуС чего начинать?Кто может быть участником торгов?Решение принято. Что …

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о