Среда , 21 апреля 2021
Бизнес-Новости
Разное / Риэлторскую: Что входит в риэлторскую услугу?

Риэлторскую: Что входит в риэлторскую услугу?

Содержание

Что входит в риэлторскую услугу?

ГРВ

Статьи

Большинству из нас известно, что операции с недвижимостью — дело тонкое и требующее множество усилий и знаний, поэтому за помощью необходимо обращаться к специалистам по недвижимости.

 

Однако, не всем понятны обязанности риэлторов и то, за что им нужно платить. На самом же деле все очень просто – риэлтор необходим для того, чтобы обеспечить клиенту защиту его интересов и уберечь от всевозможных рисков, которые сопровождают процесс покупки или продажи недвижимого имущества.

 

Попробуем детально разобраться, для чего нужен риэлтор и в чем заключается его помощь.

 

Термин определения «риэлтор» сообщает, что это специалист, организующий и проводящий процессы сделок по недвижимости  в сфере риэлторской деятельности.

 

Риэлторская деятельностьдеятельность, в рамках которой за определенную плату гражданам предоставляются услуги при совершении операций с недвижимым имуществом. Риэлтор оказывает информационно-консультационные, а также посреднические услуги в рамках купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Помощь в поиске недвижимости

При поиске недвижимого имущества рекомендуется привлечь специалиста по недвижимости, чтобы тот нашел подходящий объект и защитил Ваши интересы перед продавцом. Часто покупатель заинтересован в приобретении имущества дешевле, риэлтор в данном случае  проведет все необходимые переговоры.

 

Второе, что входит в обязанность риэлтора перед покупателем – проверка документов продавца для проведения сделки.

Помощь продавцу недвижимости

Если Вы являетесь стороной, которая продает недвижимость, то рекомендуем обратиться за помощью в продаже к риэлтору-специалисту. В обязанности риэлтора войдет оценка Вашей недвижимости по среднерыночным показателям, эффективное продвижение Вашего объекта, с целью оперативной продажи.

Юридическое сопровождение

Еще одним важным моментом является проверка документов на квартиру. Важность в том, что необходимо обращаться к компетентным специалистам в узкой области сделок с недвижимостью. На сегодняшний день практика показывает, что документы на недвижимость часто бывают «не чистыми». Надежный риэлтор всегда работает совместно с юристом, который и проведет полную экспертизу.

 

На этапе подписания документов риэлтор берет на себя обязанность в переговорах всех сторон, участвующих в сделке, и в случае споров, регулирует их.

 

Подписание договора купли-продажи на сделке и передача денежных средств всегда должна проходить в присутствии аттестованного риэлтора или  юриста. Это обеспечит  безопасные варианты расчета за недвижимость, урегулирование спорных вопросов по снятию с регистрационного учета зарегистрированных лиц, отражение в договоре сроков  полной оплаты и т.д.

Функции ипотечного брокера

Частой ситуацией является необходимость в финансировании сделки. Ипотека- самое распространенное решение. Важной  задачей риэлтора является консультирование клиентов по ипотечным программам банков и выбор самой оптимальной.  Далее- оформление ипотечной сделки от момента подачи заявки и снижения процентной ставки за счет партнерского договора с банком,  до получения кредита и документов на квартиру.

Нотариусы против риэлторов?

Согласно изменениям, которые вступают в силу в Гражданском Кодексе РФ,  нотариус сможет запросить и получить документы, которые необходимы для проведения сделок с недвижимостью. Кроме того, нотариус,  по запросу клиента,  сможет собрать пакет документов для сделки и открыть банковский счет; и в заключение  всего этого отправить документы на государственную регистрацию. Таким образом, часть функций риэлтора и нотариуса, согласно нововведениям, должны пересекаться.

 

Нотариусы станут еще одним звеном и возьмут на себя гарантии при отрицательных последствиях сделок. Нотариальная форма сделок понесет в себе дополнительные расходы со стороны клиентов. А роль риэлтора не уменьшается,  в любом случае работа по поиску, продаже недвижимости, переговорам, функции ипотечного брокера остаются за риэлтором. 

Вывод- рынок движется по аналогии с западной моделью, где расходы по оформлению сделки порой доходят до 10% от стоимости(риэлтор, нотариус, юрист, госпошлина, технические документы). Пока большую часть функций(брокер, продавец, юрист) несет риэлтор по достаточно умеренной цене.

 

Другой вопрос, что обращаться стоит к проверенным, компетентным специалистам в области недвижимости, т.к. последствия необдуманного выбора  ложатся на плечи самого клиента. 

 

Резюмируя, можно сделать вывод о том, что услуга риэлтора – это сервис. Агент по недвижимости работает на качество и результат, защищая интересы любой из сторон сделки.



Риэлторские услуги

«TVERSKAYA STREET» оказывает полный спектр услуг на рынке недвижимости в Москве:

Покупка квартир

Мы оказываем полный спектр услуг при покупке квартиры, поможем оперативно подобрать объект недвижимости с учетом всех пожеланий клиента. При необходимости мы выберем для Вас оптимальную программу ипотечного кредитования и откроем кредитную линию. Подготовим комплект всех необходимых документов. Все объекты и документы проходят тщательную юридическую экспертизу. Организуем и безопасно проведем сделку.

Продажа квартир

Наши специалисты помогут выгодно продать квартиру, соблюдая все Ваши интересы, проведут эффективную рекламную кампанию, подготовят комплект всех необходимых документов, организуют и обеспечат безопасность проведения сделки.

Обмен квартир

Наши специалисты быстро и качественно проведут оценку Вашей недвижимости и предложат выгодный обмен с учетом всех пожеланий клиента. При необходимости мы подберем и оформим оптимальный ипотечный кредит. Осуществим обмен Вашей квартиры на новостройку, загородный дом, курортную недвижимость.

Аренда квартир

Мы не только поможем оперативно сдать или снять квартиру с учетом Ваших интересов, но и обеспечим сопровождение клиента на весь период аренды квартиры.

Ипотечное кредитование

Сотрудничая с ведущими банками, мы подберем для Вас оптимальную программу ипотечного кредитования.

Юридическое сопровождение сделки

  • правовая экспертиза правоустанавливающих документов
  • проверка истории объекта с момента постройки здания
  • сбор и подготовка пакета документов, необходимых для проведения сделки
  • проверка дееспособности лиц, участвующих в проведении сделки
  • помощь в регистрации прав собственности на недвижимое имущество
  • по желанию клиента мы организуем титульное страхование недвижимости в ведущих страховых компаниях

Наши принципы работы

  • Индивидуальный подход
    мы создаем максимально комфортные условия сотрудничества для наших клиентов
  • Компетентность сотрудников
    все наши сотрудники проходили специальное обучение и имеют опыт работы с недвижимостью не менее 5 лет
  • Информационная и финансовая открытость

    на всех этапах работы мы предоставляем исчерпывающую информацию, а так же гарантируем отсутствие скрытых и дополнительных платежей
  • Безопасность и конфиденциальность сделок
    мы сохраняем конфиденциальность и гарантируем безопасность сделок наших клиентов
  • Гибкая система комиссионных
    обоснованная и разумная цена, предоставление особых условий

Что выбрать — агентство недвижимости или частного риэлтора? В чем разница?

Или же есть золотая середина?

Когда люди начинают осознавать необходимость в услугах риэлтора, они встают перед выбором: обратиться в известное агентство недвижимости, или поискать частного риэлтора среди своих знакомых. И в том, и в другом случае, есть как минусы, так и плюсы. В Санкт-Петербурге на данный момент более 1000 агентств недвижимости с численностью агентов от нескольких человек, до нескольких тысяч, и неопределенное количество частных риэлторов. И большая часть из этой братии находит себе работу. Кто-то специализируется на аренде, кто-то на купле-продаже, кто-то совмещает направления работы. Хотя, нужно отметить, в крупных агентствах риэлторы гораздо реже совмещают аренду и продажи, тем более что этими направлениями занимаются разные отделы. Итак, чем же отличается частный риэлтор от специалиста агентства недвижимости?

Крупное агентство недвижимости

Обращаясь в крупное агентство недвижимости с продолжительной историей и определенной репутацией, вы можете быть уверены, что откровенное мошенничество или обман вам не грозит. В таких агентствах есть четко выстроенные бизнес-процессы, а работа с клиентами поставлена на поток. Все этапы работы стандартизированы, а отклонения от нормы практически не допускаются. С одной стороны это хорошо, так как у агента почти нет возможности обвести вас вокруг пальца, но с другой стороны, в случае необходимости гибкого подхода к ситуации, существует вероятность срыва сделки из-за несостыковки с другой стороной.

Вообще, для полного понимания ситуации, необходимо знать структуру крупных агентств и принципы их бизнеса. В крупных агентствах каждым направлением недвижимости занимается определенный отдел, у которого есть руководитель. Он управляет своим отделом и доносит до менеджеров «политику партии». Обычно, имеют отделы, работающие по всем направлениям, начиная от распространенных аренды и купли-продажи жилой недвижимости, заканчивая зарубежной и коммерческой недвижимости. Следующее звено, менеджер, это опытный агент, который, во-первых, руководит рядовыми риэлторами, а во-вторых, проводит собственные сделки (почти всегда из своей клиентской базы). Обычно в подчинении у менеджера находится 10-15 агентов, среди которых как подкованные, так и новички без опыта.

Таким образом, обратившись в крупное агентство, вам может как повезти, и вам достанется опытный агент, так и не очень — работать с вами будет новичок под присмотром менеджера. И все бы ничего, но у менеджера таких агентов много, и значительного количества времени уделять каждому возможности нет, поэтому менеджер лишь направляет агента, отвечает на возникающие вопросы и не дает совершить серьезные ошибки. Но, как известно, дьявол прячется в мелочах. Если все же решите пользоваться услугами крупного агентства, советуем убедиться в том, что вам достался опытный риэлтор. И возраст тут не показатель. В агенты часто идут люди, у которых не получилось в другой сфере и они решили попытать счастья в недвижимости. Так же, многие становятся риэлторами после выхода не пенсию для получения прибавки.

Большинство риэлторских компаний могут предоставлять своим клиентам дополнительные преференции. Например, многие агентства заключают партнерские договора с банками и строительными компаниями, что позволяет их клиентам получать некоторые выгоды. Это могут быть льготные программы кредитования от банков, либо выгодные условия бронирования от застройщиков и т.д.

Цены в крупных агентствах, как и следует ожидать, довольно высокие. Ведь заработать на вашей сделке должен не только агент и его менеджер, но еще и руководитель отдела, генеральный директор, секретарь, маркетолог, бухгалтер и т.д. Последнее время, за счет массовости и принципа конвеера, такие агентства стараются снижать размер комиссии, но это не всегда хорошо сказывается на кадровом вопросе. К слову, в крупные агентства принимают всех желающих, потому как у любого человека есть определенный круг знакомств, в котором он начинает рекламировать свои услуги. Таким образом, даже новички подтягивают за собой клиентов, что очень выгодно компании, и поэтому они заинтересованы в как можно большем количестве работающих у них агентов.

Частный риэлтор

В частные риэлторы обычно идут по двум причинам:

  1. Агент обзавелся своей клиентской базой, работая в крупном агентстве недвижимости, а теперь хочет зарабатывать больше, при этом имея много свободного времени. Такой агент уже набрался достаточно опыта для самостоятельной работы, а большую часть его клиентов составляют знакомые и знакомые знакомых. Иногда риэлторы уходят в частники из-за усталости от контроля и необходимости отчитываться перед руководством, и так же нежелания работать по установленным в агентстве правилам. 
  2.  Агент серьезно провинился, работая в одном из агентств, и больше в агентства на работу его не берут.

Если вы планируете работать с частным специалистом из первой группы, то вы можете рассчитывать на хороший результат по доступной цене. У такого риэлтора достаточно опыта, чтобы самостоятельно проводить сделки, он осведомлен об опасностях и подводных камнях рынка недвижимости. Не имея необходимости делить свой заработок с кем-либо еще, он способен предлагать действительно низкую стоимость риэлторских услуг, цена которых часто ниже в 1,5-2 раза чем в крупных агентствах. Не стоит забывать, что основную часть клиентов такого специалиста составляют его знакомые, которые изначально ожидают очень привлекательных условий. Но необходимо понимать, что экономия не бывает просто так. Если агент предлагает очень низкую стоимость, он должен на чем-то экономить. Вы должны быть готовыми к самостоятельным разъездам, либо еще некоторой работе, которую вы будете выполнять самостоятельно под удаленным контролем риэлтора.

Про риск работы с агентами из второй группы, наверное, объяснять необходимости нет. Уйдя «принудительно», они могли не только не успеть получить необходимый опыт, но могут и продолжить свои «эксперименты на людях». Поэтому, выбирая себе частного специалиста, советуем навести о нем справки и собрать отзывы об агенте по недвижимости.

При работе с частными риэлторами существует пара минусов. Первый, если вы продаете недвижимость. Продажа — дело это не быстрое, поэтому в случае появления покупателя, необходимо принять у него аванс на тот период, пока будет проходить подготовка к сделке. В СПб, политика крупных агентств такова, что давать аванс в руки частному лицу, агентам категорически запрещено. Поэтому ни ваш агент, ни вы не сможете получить от них денег, гарантирующих будущую покупку. А это чревато тем, что вы будете рассчитывать на продажу, а они в какой-то момент передумают или найдут более выгодное предложение. Если же покупатель действует самостоятельно, то вероятность что он согласиться вручить вам аванс тоже не высока. Многие наслышаны о мошенничестве на рынке недвижимости СПб.

Второй минус, если вы покупаете квартиру с не совсем понятной историей. Предложение может быть довольно выгодным, но в этом случае требуется глубокая юридическая проверка. У частного агента по недвижимости может не быть ресурсов для проведения такой проверки, поэтому скорее всего он просто посоветует вам не покупать такую квартиру, даже если на самом деле с ней все в порядке.

Так как же быть? Что в итоге выбрать — крупное агентство недвижимости или частного риэлтора? Неужели нельзя найти золотую середину, чтобы получить качественные услуги по доступной цене, не переживая за безопасность сделки? Есть третий вариант:

 

Небольшое риэлторское агентство

В подавляющем большинстве случаев, в небольших агентствах недвижимости трудятся опытные риэлторы, проработавшие значительное время в крупной компании. Набрав определенную клиентскую базу, многие профессионалы уходят в небольшие агентства и продолжают работать там. Такие агенты могут самостоятельно определять условия работы с клиентом и предлагать комиссию по своему усмотрению. Само собой, принципы работы агентов должны соответствовать принципам компании. Но отношения между сотрудниками и руководством больше напоминают партнерские. Осуществляя минимально необходимый контроль за действиями риэлторов, небольшие агентства поддерживают своих специалистов в работе, предоставляя все возможности крупного агентства. А гибкий подход к ситуации позволяет предлагать клиентам индивидуальный сервис. Наиболее предприимчивые руководители таких компаний заключают партнерские договора с банками и застройщиками наряду с крупными агентствами, чтобы и их клиенты получали все выгоды от сотрудничества с риэлтором.

В таких агентствах стоимость услуг ощутимо ниже чем в крупных, но риэлторы в итоге зарабатывают больше, в том числе за счет количества сделок. А значит у них больше мотивации оказывать качественные услуги, ведь только хорошая работа позволяет увеличивать клиентскую базу. Наличие «своих» клиентов, побуждает опытных риэлторов расширять спектр оказываемых услуг. Человек, которому когда-то помог грамотный риэлтор при решении его вопроса по аренде, захочет чтобы и покупкой недвижимости для него занимался тот же специалист. И наоборот. Поэтому, агенты в небольших агентствах чаще всего имеют разносторонний опыт, либо могут вам посоветовать необходимого специалиста.

Экономия при формировании размера комиссионного вознаграждения происходит за счет оптимизации бизнес-процессов. Ведь совсем необязательно держать в штате собственного юриста (который на практике большую часть времени ничем не занят), а можно пользоваться услугами сторонней юридической компании. Точно так же можно пользоваться услугами внешнего бухгалтера, а роль маркетолога и других сотрудников выполняет руководитель агентства. Каждый сотрудник само-мотивирован, а значит эффективность их работы значительно выше!

Проведем сравнительный анализ игроков рынка недвижимости: 

 

Большое агентство недвижимости, услуги частного риэлтора и небольшая компания
Оценка в баллах, 1 — плохой показатель, 3 — хороший
 Крупное
агентство
недвижимости
Частный
риэлтор
Небольшое
риэлторское
агентство
Стоимость риэлторских услуг 1 3 2
Качество предоставляемых услуг 1 2 3
Спектр направлений работы  3 1 2
Контроль за действиями риэлтора  3 1 2
Юридическая поддержка деятельности 2 1 3
Индивидуальный подход  1 2 3
Наличие партнерских программ с банками и застройщиками 3 1 2

Итак, мы предоставили вам всю необходимую информацию для выбора. Теперь ваша задача определить те критерии, которые наиболее важны для вас. И успехов с квартирным вопросом!

Связывайтесь с нами по телефону (812) 443-8000, будем рады обсудить сотрудничество!

Читайте так же: Как сдать квартиру в аренду

← Статьи

8 отличий консультанта по недвижимости от риэлтора

Бытует мнение, что агентства недвижимости – конторы, которые получают деньги «из воздуха», т.е. их роль сводится к тому, чтобы показать объект недвижимости и на этом, строго говоря, все. Юридические вопросы, консультирование по техническим параметрам, а также нюансы по проведению сделки остаются на откуп собственнику и потенциальному арендатору или покупателю. Неудивительно, что при данных условиях, большинство клиентов не спешат прибегать к услугам агентов, поскольку уверены в нецелесообразности выплаты им комиссионного вознаграждения. Сегодня мы докажем, что грамотные консультанты – совсем не бесполезное «звено» между Вами и собственником объекта недвижимости. Итак, чем же отличаются консультанты по недвижимости от риэлторов?

  1. Полный цикл услуг.

    Консультант по недвижимости всегда предложит вам полный цикл услуг, начиная с момента поступления запроса до заключения договора, чего не сможет предоставить риэлтор. Первый составит для Вас листинг объектов под ваши критерии, проведет их презентации, организует встречу с собственником, проверит объект на юридическую чистоту и будет полностью сопровождать сделку. Второй же, напротив, не сможет Вам предложить ничего, кроме демонстрации конкретного офиса/квартиры.

  2. Компетенция.

    Консультант сможет предоставить Вам аналитику текущего состояния рынка, составить прогнозы и сориентировать по объектам недвижимости, согласно Вашим критериям. Иными словами, профессиональный брокер станет Вашим проводником в рынке жилой/коммерческой недвижимости. На любой вопрос, связанный с объектами недвижимости, основными игроками рынка, его перспективами и изменениями, вы сможете получить подробный ответ.

  3. Участие в переговорах.

    Отстаивание интересов клиента – задача, которую не берет на себя риэлтор, основной девиз которого «хотите — берите, не хотите – не берите». Консультант же, будучи всегда на стороне сделки, и зная, что собственник и клиент всегда антагонисты в своих взаимоотношениях, поможет прийти к компромиссу таким образом, чтобы условия контракта устраивали всех. С консультантом в переговорах всегда участвует юрист и обеспечивает профессиональную защиту интересов клиента.

  4. Комиссионное вознаграждение.

    Самая сложная и деликатная тема – гонорар брокера. В большинстве случаев консультант по недвижимости не берет никакой комиссии с клиента, за исключением частных случаев. Немногие знают о таких условиях сотрудничества, поэтому зачастую избегают консалтинговых компаний по недвижимости. В то время как риэлтор стремится заполучить вознаграждение и с одной, и с другой стороны.

  5. Отношение к клиенту.

    Принцип работы риэлтора — сдать/продать квартиру или офис и забыть о существовании клиента. Консультант по недвижимости всегда настроен на долговременное сотрудничество, которое может быть выгодно клиенту в первую очередь, поэтому рассматривает его как потенциального инвестора и регулярно выносит предложения, ориентируясь на интересы клиента.

  6. Спектр предлагаемых услуг.

    Консалтинговые компании, как правило, располагают не только штатом профессиональных брокеров и юристов, но также в их структуру включены компании по дизайну, архитектуре, отделке и ремонту, компании, помогающие осуществить переезд и меблировку и провайдеры. Однозначный плюс такой многофункциональной структуры – это возможность доверить все вопросы одной компании, тем самым сэкономив время и финансы. Риэлтерские агентства обычно ограничиваются исключительно услугами по сдаче в аренду/продаже объектов.

  7. Постобслуживание клиента.

    В отличие от риэлтерских агентств, которые забывают о существовании клиента сразу после подписания договора, компания-консультант всегда остается в контакте со своими клиентами. Для консультанта по недвижимости обратная связь – один из важнейших принципов работы, поэтому он всегда стремится быть в курсе дел клиента, его взаимоотношений с собственником объекта, положительных и отрицательных моментов его нового офиса. В случае возникновения затруднений или проблем, консультант содействует в их разрешении.

  8. Принципы работы.

    Если Вы обращаетесь в компанию-консультанта, то с Вашей компанией будет работать один консультант, который для начала подробно изучит структуру и особенности деятельности Вашей компании, для того, чтобы предложить наиболее оптимальный вариант в соответствии со всеми ключевыми критериями. Из всего многообразия базы объектов он сможет подобрать для Вас несколько предложений, организовать их презентацию и помочь определиться с выбором. Риэлтерские агентства, напротив, работают по принципу «один объект-один агент», поэтому для рассмотрения нескольких вариантов Вам приходится общаться с разными риэлторами, которые не обладают информацией обо всем рынке.

Надеемся, мы развеяли Ваши сомнения относительно сотрудничества с консультантами по недвижимости. Компания-консультант всегда окажет квалифицированную помощь и содействие не только в поиске объекта недвижимости, но и во всех вопросах, которые могут возникнуть на каждом этапе переезда в офис/квартиру Вашей мечты.

Как выбрать риэлтора — сервис срочных выписок ЕГРН.Реестр

Правильный выбор риэлтора или агентства недвижимости — один из важнейших этапов при подготовке к покупке или продаже жилья. Хороший агент поможет сэкономить нервы и деньги, сориентирует вас в процессе покупки и убережет от обмана. Волшебной формулы по выбору отличного агента не существует, хотя можно выделить шаги, которые увеличат ваши шансы на успех. Расскажем, как выбрать подходящего риэлтора и на что обращать внимание при выборе.

 

Как правильно выбрать риэлтора: 5 советов по поиску

В России работа риэлторов не лицензируется с 2002 года, да и закона для регламентации их деятельности не существует. Это существенно усложняет подбор агента: мало кто знает, как оценить его профессионализм. Есть ряд вопросов, ответы на которые помогут выбрать подходящего риэлтора.

1. Выбирайте риэлтора в агентстве недвижимости

В успешном агентстве, которое давно на рынке, легче выбрать надежного риэлтора. Но это не значит, что частные риэлторы или работники маленьких агентств «плохие».

Просто, как правило, крупное и опытное агентство бережет свою репутацию, работает только с профессионалами и заботится об их квалификации, направляя на курсы и семинары. Также в такой компании вы гарантировано не встретите мошенников, чего не скажешь об агентствах-однодневках.

Правда, есть и недостатки. У них много клиентов, поэтому работа напоминает конвейер. Вас могут направлять от одного специалиста к другому и каждому придется заново объяснять свои требования.

Среди частных риэлторов и сотрудников маленьких агентств тоже есть профессионалы. К тому же, они уделяют клиентам больше сил и времени, так как только нарабатывают репутацию и надеются на ваши рекомендации. Тут больше вероятность встретить мошенника, поэтому частных специалистов лучше выбрать по рекомендации близких.  

2. Выясните, в какой области специализируется риэлтор

Хороший специалист работает в 1-2 областях. Если ваш кандидат говорит, что занимается арендой жилья и офисов, сделками со вторичным жильем и новостройками, покупкой земельных участков и домов в частном секторе — его нельзя назвать специалистом.

Если вы выбираете риэлтора в крупном городе, то он должен специализироваться не только на типе недвижимости, но и на отдельном районе или квартале. Выберите риэлтора, который работает по понравившемуся району города.

Хороший способ оценить знание местного рынка — просто спросить. Спросите о среднем времени продажи квартир в недавно сданных домах района и средние цены на квартиры, также спросите об отличиях квартир друг от друга и нюансах местного рынка, о которых вы должны знать. Владеть такой информацией в масштабе всего города сложно, поэтому качество услуг риэлторов-универсалов ниже.

3. Изучите опыт специалиста и отзывы его клиентов

Узнайте, сколько сделок с успехом заключил ваш риэлтор. Если у него позади сотни выгодных сделок и большой опыт работы, можно поверить, что он справится на пять и выбрать его. Обратите внимание и на мелочи: есть ли у него блог, продвигает ли он бизнес через соцсети, рассказывает ли там о своих достижениях.

Об успешности риэлтора может свидетельствовать и количество объявлений, размещенных от его имени. У профессионалов всегда много объектов.

Изучите отзывы клиентов, они могут помочь выяснить то, что от вас пытались скрыть. Но опирайтесь только на независимые ресурсы. Изучать хорошие отзывы на сайте агента или в его инстаграме бесполезно.

Но даже многолетний опыт и хорошие отзывы не гарантируют качество услуг агента, если они устарели. Ситуация на рынке постоянно меняется, вынуждая риэлторов быть гибкими и всегда оставаться в курсе актуальных изменений. Меняются законы, правила госорганов, способы продвижения и т.п.

Если у риэлтора 20 лет стажа, не стоит полагаться лишь на это. Проверьте его квалификацию: узнайте о его маркетинговом плане продажи жилья, последнем пройденном обучении, используемых каналах и технологиях.  

4. Узнайте, есть ли у риэлтора план

Спросите, как риэлтор собирается работать с вашим объектом. Он должен вам разъяснить, какие действия собирается выполнить и в какие сроки, какими инструментами будет пользоваться. Использование в работе размещение объявления о продаже на «Авито», «Циане» и в местных газетах нельзя назвать эффективным. Это можно сделать и самостоятельно.

План хорошего риэлтора содержит минимум 25 различных инструментов продвижения. Там должны быть указаны:

  • Способы подбора целевых покупателей или продавцов;
  • Площадки для размещения объявлений;
  • Периодичность их обновления;
  • Обработка полученных откликов.  

Чтобы составить план, риэлтор должен изучить ваши пожелания к покупке или объект продажи. Узнать район, участок, квартал, в котором располагается жилье. Если вы выбрали риэлтора по этой территории, то он даже во сне должен рассказать вам сколько двушек-студий сейчас продается в этом районе.

5. Убедитесь, что не заключаете договор с мошенником

Чтобы не выбрать мошенника, следует обращать внимание на ряд признаков:

  • Агент в договоре не указывает сроки и условия продажи квартиры. Это может свидетельствовать о его поиске быстрой наживы: риэлтор продает квартиру по цене чуть ниже рынка или, наоборот, затягивает процесс надолго, ожидая покупателя дороже.
  • Риэлтор обещает скидку с комиссии за свои услуги. Это может значить, что он работает с вами в тайне от агентства, экономя на комиссии работодателю. В этом случае вы действительно сэкономите, но лишитесь ряда услуг агентства. Таких, как страхование ответственности компании или послепродажное обслуживание.
  • Вознаграждение риэлтора ниже среднерыночного. В демпинге заинтересованы либо новички, либо мошенники. О ценах на услуги риэлтора мы рассказывали в статье.
  • Риэлтор вытягивает деньги сверх комиссии, прикрываясь обходом очередей в регпалате, доплатой госорганам за прием документов, ускорением процесса и т.п. Такое действительно может быть, но вы не сможете проверить, куда ушли деньги. Договоритесь заранее, что все внеплановые расходы идут из комиссии.

 

Теперь вы знаете, как выбрать риэлтора при продаже или покупке. Не забывайте проверять его репутацию, квалификацию и специализацию.

 

 

 

Текст: Елизавета Кобрина

Риэлторские услуги \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Риэлторские услуги (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Риэлторские услуги

Судебная практика: Риэлторские услуги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 32 «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» ЖК РФ
(В.Н. Трофимов)Суд разъяснил, что согласно данному в п. 2 ст. 15 ГК РФ определению убытков в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления. С учетом этого к реальному ущербу, причиняемому собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании п. 7 ст. 32 ЖК РФ можно отнести убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата найма жилого помещения), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риелторских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата юридических услуг по оформлению договора приобретения жилого помещения и государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение). Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Риэлторские услуги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Поручение»…В ходе названной проверки административным органом установлен факт нарушения обществом прав потребителей, выразившегося во включении в договоры об оказании риэлтерских услуг, заключенные обществом с Панниковой Л.П. 24.05.2006 и с Панниковым В.В. 23.05.2006, условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

Нормативные акты: Риэлторские услуги Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»11. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

Как понять, что перед вами

— Когда рынок перенасыщен предложениями услуг по сопровождению сделок с недвижимостью, обычному человеку очень сложно понять, кому можно доверить будущую многомиллионную сделку. Кто действительно может решить поставленную задачу, а кто просто решил поддаться веянию времени и моды и хочет «попробовать себя» на сложном рынке. Такой «лже-специалист» может обмануть ваши ожидания, потеряв самое главное – ваше время.

            Ниже я приведу 10 признаков, по которым легко определить кто перед вами:

 

1. Профессиональный риэлтор не работает в одиночку. Для того, чтобы гарантировать клиенту выгодную сделку, риэлтор вступает в отношения с другими участниками рынка: налоговые, РОНО, банки, нотариусы, БТИ, ТСЖ, паспортные столы, службы судебных приставов, юристы и прочее. Обычно для того, чтобы иметь такие связи, нужен либо многолетний опыт, либо сотрудничество на уровне агентства, которое представляет риэлтор. Как правило, риэлтор работающий от агентства недвижимости – это более безопасный вариант для собственника, т.к. в сопровождении сделки участвует юридическое лицо, страхующее свою ответственность перед клиентами.

2. Профессионал не работает в режиме «кто быстрее». Многие продавцы недвижимости готовы нанять сразу «пачку» риэлторов, надеясь так использовать максимум возможностей для поиска покупателей. Но в этом есть определенные риски: официально вам никто ничего не должен, и, скорее всего, вам приведут покупателя, но «уличные» риэлторы в данном случае ориентированы на факт сделки, а не на ее выгоду для вас. Так что если у вас «много риэлторов» — продаете вы сами, но платить комиссию будете. Только не за то, что кто-то представлял ваши интересы и работал на ваш результат, а за то, что кто-то оказался в нужном месте и в нужное время. Хотите ли вы этого?

3. Профессиональный риэлтор всегда сохраняет информацию. Вы не увидите хорошего риэлтора без ежедневника, без ручки и бланков, с которыми он работает. Только «любители» все объясняют «на пальцах», никогда ничего не записывают и не имеют базы потенциальных покупателей. Привычка все записывать у вашего риэлтора дает вам надежду на то, что всё важное для вас он сохраняет документально, чтобы действовать, опираясь исключительно на ваши интересы.

4. Профессиональный риэлтор будет говорить о коррекции цены только на основании анализа. Как правило, риэлторы «сбивают» цену, которую выставляет собственник. Это полностью оправдано, если риэлтор предоставил вам подробный анализ ваших конкурентов в районе, высчитал «диапазон» в пределах которого Вы можете торговаться и следит за изменением цен постоянно, пока вы не вышли на сделку. Этим он гарантирует Вам продажу по самой выгодной рыночной цене. Но если Ваш риэлтор говорит вам «давайте снизимся» и не приводит аргументов, скорее всего перед вами непрофессионал, а очередной «халявщик», который пришел на рынок зарабатывать, не учитывая Ваши интересы.

5. Профессиональный риэлтор всегда проконсультирует клиента о том, как сделать объект привлекательным для потенциального покупателя, чтобы избежать неоправданного торга. Есть такое понятие как предпродажная подготовка, слышали? Хороший риэлтор всегда подскажет, что нужно сделать, чтобы покупателям был интересен ваш объект. Посмотрите на фото, которое выложил в Интернет ваш риэлтор – они достаточно привлекательны, чтобы вызвать желание смотреть квартиру или минимум позвонить? Окиньте взглядом квартиру – вам бы понравилась она, будь вы покупателем? Если нет – вас лишили профессиональной поддержки и не дали важной консультации.  А может, ваш риэлтор и сам об этом никогда не слышал?

6. Профессиональный риэлтор периодически обучается.  Это логично исходит из предыдущего пункта. Посмотрите, как стремительно меняется рынок, как растут наши требования как покупателей к обслуживанию, качеству товаров, к сервису. Рынок недвижимости тоже динамично меняется, а значит, хороший специалист развивается вместе с ним. Настоящий профессионал старается узнавать все новое еще быстрее, чтобы  внедрять это в свою работу и давать своим клиентам максимальные конкурентные преимущества.

7. Профессионал имеет систему продажи. Внутри агентства недвижимости, как правило, есть уже отработанная схема продвижения объектов,  которая помогает найти вашего покупателя. Профессиональный риэлтор до запуска рекламы оценивает все преимущества вашего объекта, составляет «продающие» тексты, просчитывая, кто потенциально может быть заинтересован в покупке объекта. Убедитесь, что ваш специалист не работает в стиле «Дадим рекламу, а там посмотрим». Это явный признак низкой компетентности, ведь именно «продвижение» объекта на конкурентном рынке и есть первоочередная задача одного из главных этапов всей работы по продаже.

8. Профессиональный риэлтор всегда сам проводит показы объекта своего клиента. И записывает каждого заинтересованного в специальный бланк. Вы же хотите быть защищены от «случайных» гостей, входящих в вашу собственность с недобрыми намерениями? Риэлтор обычно контролирует этот вопрос. Кроме того, он прекрасно знает, что задача показа — не только презентовать объект, но и проанализировать ситуацию покупателя. Покупатель может продавать свой объект, может хотеть использовать ипотеку, материнский капитал, военный сертификат… да мало ли способов, при которых он мог бы приобрести ваш объект? Именно на показах ваш  риэлтор «считывает условия» всех заинтересованных покупателей, чтобы помочь им купить, а вам – продать объект. Конечно, если он профессионал. Любители звонят и предупреждают «там от меня люди придут, покажите им квартиру». Представьте, если бы нам так продавали машины, золото, дорогую технику… Сегодня «продажи» во всех сферах идут по другому сценарию. Нанимайте профессионалов!

9. Профессиональный риэлтор умеет действовать в ваших условиях. Он учитывает сроки и обстоятельства вашей продажи (сохраняя конфиденциальность), делает параллельно «подбор» вашей встречной покупки, если вы об этом договорились. Он всегда может рассказать о промежуточных результатах своей работы, может дать информацию о количестве звонков по вашему объекту, по количеству показов и содержанию проводимых переговоров. Скорее всего, профессиональный риэлтор имеет систему отчетности, и вам не приходится звонить и выяснять как идут дела – он сам извещает вас о ходе дел и обязательно дает рекомендации и сообщает о своих будущих планах в рамках своих обязательств.

10. Профессиональный риэлтор работает по договору. Это к слову о взятых на себя обязательствах. Наличие договоров у риэлтора в принципе говорит о готовности брать на себя какую-либо ответственность. Если кто-то работает «на словах» — будьте аккуратны. Вы ведь не станете нанимать людей на строительство дома без договора подряда? А ложиться в клинику без подписанных документов, подтверждающих, что врачи берут на себя ответственность за вашу жизнь?

Почему-то некоторые собственники избегают официального «найма» риэлтора, ведь кажется, что договор — это риск, хотя главные риски – именно на рынке. Каждый раз, давая объявление о продаже, вы выходите на рынок с многомиллионной собственностью и вынуждены отвечать на вопросы, называть адрес, рассказывать подробности и показывать документы всем подряд.  Поверьте, лучше нанять одного специалиста, который представляет ваши интересы и «охраняет» вашу будущую сделку, чем надеяться на случайную выгоду. На рынке недвижимости случайностей не бывает. Однако и с договором будьте начеку. Читайте его в присутствии риэлтора или в агентстве и задавайте вопросы. Хороший риэлтор всегда умеет все пояснить все пункты. Весь текст вам должен быть понятен, и содержание должно максимально отражать ответственность иcполнителя перед вами.

Я привожу лишь некоторые основные характеристики, чтобы вы могли сориентироваться в уровне компетенций вашего специалиста, не прибегая к специальным знаниям.

Конечно же, профессионал имеет отзывы своих клиентов, хорошо ориентируется в юридических аспектах будущей сделки и знает о большинстве «подводных камней» рынка недвижимости. Но самый главный признак профессионала – это его результативность.

Как правило, результативность и гарантии будущей сделки можно «предсказать» ориентируясь на опыт агентства, в котором работает специалист. Даже если у вашего риэлтора нет «за плечами» 5-7 лет опыта оказании помощи в сделках купли-продажи, то компания, в которой он работает, при хорошем контроле всех процессов может гарантировать качество своих услуг.

           

Наталья Кивокурцева, специально для Kazned.ru

 

 

Жилье — это роскошь? Вот что означает К-образное восстановление для недвижимости

Так что вполне уместно, что К-образное восстановление после спада, вызванного COVID, будет сопровождаться все более неравноправным рынком жилья. Менее точно известно, что это будет значить для экономики и рынков в целом.

«Я определенно думаю, что пандемия увеличила разрыв между имущими и неимущими», — сказал Гленн Келман, генеральный директор Redfin. RDFN, -5,75%. «Когда я начал заниматься этим бизнесом, существовал широкий консенсус в отношении того, чтобы сделать американскую мечту доступной для людей со средним и низким доходом.По прошествии этого года я теперь рассматриваю жилье как предмет роскоши ».

Прочитано: Генеральный директор Redfin: Технология наконец-то готова изменить способ покупки и продажи вашего дома

Одним из ярких признаков нового богатства является то, что люди со средствами смогли отправиться куда угодно, чтобы избежать пандемии риски или даже депрессии, в то время как неимущие застряли на месте.

«Клиенты, которых мы обслуживаем, — это люди, выполняющие профессиональные обязанности белых воротничков, получившие огромную прибыль от фондового рынка и имеющие право работать в любой точке страны», — сказал Кельман.«Для них это было не катастрофой, а золотым дном».

Конечно, в жилье есть инь и янь. Когда люди с большим достатком поселяются в районах с более низкими ценами, это может помочь повысить стоимость недвижимости. Но это также может побудить к трудным культурным расчетам. И Кельман опасается, что такая миграция может просто повсюду повсюду повлечь за собой рост цен, затрудняя доступ большего числа людей к рынку жилья и, возможно, к лестнице в средний класс, который долгое время представляла домовладение.

«Я хочу помнить о проблемах доступности, которые это создаст», — сказал он в интервью. «Это создает политическую неразбериху и тревогу. Еще нет города, который бы справился с этим хорошо, но еще нет города, который бы не хотел иметь эту проблему. В конце концов, вы хотите, чтобы в ваш город переезжало больше людей, особенно людей с хорошей работой ».

Стив Блитц, главный экономист TS Lombard по США, несколько иначе смотрит на сдвиги прошлого года.

«Это печальный аспект любого экономического кризиса, который всегда удается преодолеть с минимальными нарушениями в своей жизни, а менее удачливые несут бремя. В этом нет ничего нового, — сказал Блиц.

Более того, он считает, что исход COVID может оказаться полезным для рынка жилья и экономики.

Существующие домовладельцы — в основном люди бэби-бума — годами крепко держатся за свои дома, что затрудняет выход на рынок молодым американцам, отмечает Блитц.

«А теперь все встряхнуло», — сказал он в интервью. «Теперь, когда варенье из поленьев ликвидировано, оно будет продолжаться. В последнее десятилетие отмечалось отсутствие мобильности людей, переезжающих в другие города в поисках работы. Больше мобильности означает лучшую рабочую силу ».

Наконец, Blitz указывает на хорошо известный рост экономики за счет мультипликативного эффекта от покупки дома — покупок в Home Depot. HD, + 1,03%, с помощью кредитных карт V, +1.85% больше, найм на хорошо оплачиваемые строительные работы и так далее.

Кельман не оспаривает экономических последствий, но его беспокоит то, как финансовые рынки работают для одних, в то время как другие не допускаются.

«Март 2020 года стал катастрофой», — Кельман. «Кредитные рынки были близки к закрытию и угрожали экономике США, и в систему было введено огромное количество стимулов, но только половина Америки могла получить к ним доступ.Это огромная удача для имущих, даже несмотря на то, что возможности рабочего класса получить доступ к кредитам кардинально изменились. Мы наблюдаем рост числа рабочих мест, где вам платят акциями, и многие наши финансовые и экономические показатели даже не учитывают это. Люди, которым мы продаем дома, не используют свою зарплату, они используют свои портфели ».

Стоит отметить, что неравномерное восстановление после краха ипотечных кредитов десять лет назад и реакция на него политиков, по мнению многих аналитиков, увеличили неравенство и привели к популистским тенденциям, которые помогли избрать Дональда Трампа в 2016 году.

Связано: На этой диаграмме показаны имущие и неимущие на рынке жилья, и ситуация ухудшается

«Раньше можно было просто хорошо работать, чтобы позволить себе дом», — сказал Кельман. «Я думаю, что это изменится. Это глубокая трансформация ».

Инвесторы увидят данные по жилью только в конце месяца, хотя в экономическом календаре на следующей неделе будет обновлена ​​информация об инфляции потребительских цен в среду и предварительный анализ настроений потребителей в марте в пятницу.

На прошлой неделе промышленный индекс Доу-Джонса DJIA, + 1,85% закончили неделю с ростом на 1,8%, а индекс S&P 500 SPX, + 1,95% закрылись с повышением на 0,8%. Композитный индекс Nasdaq КОМП, + 1,55% снизился на 2,1% за неделю, но сумел вернуться на положительную территорию, хотя и едва, за год до настоящего времени.

См .: 16 миллионов человек только что уволили, но у американских акций была лучшая неделя за 45 лет

10 самых быстрорастущих пенсионных городов Америки показывают некоторые сюрпризы

Желаете уйти на пенсию? Друзья, у вас много компании.После, казалось бы, бесконечного года подпитываемых COVID-19 страхов, увольнений и изоляций, обычный «переход к пенсии» старой Америки превратился в паническое бегство , вызванное стремлением к выходу.

В прошлом году в США вышло на пенсию больше людей, чем когда-либо прежде. По данным Pew Research Center, примерно 28,6 миллиона бэби-бумеров оставили свою трудовую жизнь только в третьем квартале 2020 года, что примерно на 3,2 миллиона больше, чем за тот же период 2019 года. Некоторые, возможно, потеряли работу из-за COVID-19 и не хотят искать другую во время кризиса общественного здравоохранения, другие, возможно, вышли на пенсию немного раньше, чем планировалось, из опасения заразиться вирусом.А есть те, кто, возможно, просто чувствовал, что пандемия — самое подходящее время, чтобы жить настоящим моментом и начать наслаждаться так называемыми золотыми годами.

«Они сказали, что [они] собираются выйти на пенсию через год или два, и теперь кажется, что самое подходящее время», — говорит Крис Портер , главный демограф John Burns Real Estate Consulting.

С ростом цен на жилье продажа домов за большие деньги и переезд в более доступное место также имеет финансовый смысл для многих бэби-бумеров.

«Пенсионеры, возможно, смогут обналичить довольно значительный капитал в своих домах и найти что-то более доступное или, возможно, найти что-то лучшее по той же цене в более доступном месте», — говорит Портер.

Но именно , куда направляется это множество американцев — и почему? Мы изучили данные и обнаружили несколько сюрпризов, смешанных с обычными подозреваемыми. (Спойлер: Это не только Флорида!)

Куда бы ни отправились эти большие группы пенсионеров, они окажут большое влияние на жилищное строительство и экономику региона.Они будут влиять на то, какие типы домов будут построены, и будут играть большую роль в ценах на недвижимость и даже в том, какие рабочие места будут доступны. Это потому, что бэби-бумеры составляют огромное поколение, большее, чем то, что было до него, и поколение X, которое последовало за ним. Так что все, что они делают, имеет длительный волновой эффект.

По данным Бюро переписи населения США, в прошлом году 313 000 человек старше 65 переехали в новый штат. По словам Портера, места, сочетающие городскую и пригородную среду, особенно привлекательны для бумеров.Они также ищут места с более низкими налогами и стоимостью жизни, а также доступом к первоклассному медицинскому обслуживанию. Прогулочные тропы, парки и множество ресторанов и культурных достопримечательностей являются ключевыми.

«Они также переезжают, чтобы быть рядом со своими взрослыми детьми или внуками, — объясняет Портер. — Это происходит в большем количестве, чем мы видели в прошлом».

Чтобы определить наиболее быстрорастущие направления для выхода на пенсию, мы начали с городских районов (которые включают в себя главный город, прилегающие к нему пригороды и небольшие городские районы), где по крайней мере четверть населения была в возрасте 60 лет и старше, согласно У.Данные переписи S. Затем мы нашли те, в которых за тот же период наблюдался самый большой рост числа новых жителей в возрасте от 55 лет, переехавших с 2014 по 2019 год, а также самый большой скачок в сезонных домах и домах для отдыха. Наконец, мы покопались в наших собственных списках недвижимости, чтобы найти метро с домами, наиболее подходящими для пенсионеров, в которых говорится о таких вещах, как «универсальный дизайн» и «старение на месте».

Мы ограничили наш список двумя метро на штат. Ищете более зеленые пастбища для своего третьего акта? Посмотрим, куда движутся массы.

Карта наиболее быстрорастущих мест назначения для выхода на пенсию

Тони Френзель для realtor.com

Лейкленд, Флорида, является одним из самых быстрорастущих мест назначения для выхода на пенсию в стране.

Шон Павон / Getty Images

Средняя прейскурантная цена дома: $ 260 050 *

Лейкленд может быть самым удобно расположенным городом в Центральной Флориде. Поскольку он расположен вдоль межштатной автомагистрали 4, близлежащие города Орландо и Тампа, а также множество песчаных пляжей находятся примерно в часе езды.Лейкленд предлагает открытые участки охраняемых государственных земель с пешеходными и велосипедными дорожками и несколькими озерами для катания на лыжах, рыбалки и катания на лодках.

«Я наблюдал, как Лейкленд превратился из лесов между Орландо и Тампой в процветающий город, не теряя ощущения маленького родного городка», — говорит пожизненный житель Лейкленда Джейсон Браун , агент по недвижимости из S&D Real Estate.

Несмотря на то, что цены на жилье в последнее время выросли, они все еще намного доступнее, чем быстро развивающиеся города Орландо (в среднем 320 050 долларов) и Тампа (302 400 долларов).

Лейкленд предлагает различные объекты недвижимости, в том числе сообщества для людей от 55 лет и старше с активным социальным графиком и такими удобствами, как поля для гольфа, теннисные корты и общественные бассейны. Также доступны кондоминиумы, дома с патио и мобильные дома.

«Если кто-то не хочет переезжать в сообщество старше 55 лет, те же удобства доступны в сообществах без возрастных ограничений», — говорит Кассандра Ванн , агент по недвижимости Keller Williams Realty в Лейкленде.

Плюс, налоги на недвижимость и страхование низкие, а в штате Флорида нет подоходного налога. И да, тепло.

Менее чем за 200 000 долларов люди из числа бэби-бумеров могут снять квартиру с четырьмя спальнями в прибрежном поселке с двумя бассейнами, теннисными кортами, клубом, лодочной пристанью и множеством тенистых тротуаров.

Средняя прейскурантная цена дома: 419 950 долларов

Мичиган может похвастаться протяженностью более 3200 миль пресноводной береговой линии, больше, чем в любом другом штате. Округ Гранд-Траверс расположен на берегу озера Мичиган, в красивой северной части Нижнего полуострова штата.Он подходит для любителей природы с общественными пляжами, километрами велосипедных и пешеходных маршрутов, государственными лесами, горнолыжными курортами, винодельнями и многим другим.

«Независимо от того, в каком возрасте кто-то собирается выйти на пенсию, Северный Нижний Мичиган определенно заслуживает некоторого расследования», — говорит Лорен Гарднер , агент по недвижимости в Keller Williams Северный Мичиган. «Рынок жилья здесь очень сильный, а также архитектурно разнообразный».

У пенсионеров есть выбор, когда дело доходит до недвижимости — дома в викторианском стиле на одну семью, современную архитектуру, дома на берегу моря, коттеджи и многое другое, — говорит он.Автономные и дуплексные квартиры особенно популярны среди пенсионеров, и есть несколько вариантов, доступных за 200000 долларов или меньше.

Обратите внимание на этот загородный кондоминиум с дровяным камином и видами на лес, который можно купить за 137 500 долларов.

Спрингфилд, Массачусетс, стал популярным среди пенсионеров.

DenisTangneyJr / Getty Images

Средняя прейскурантная цена дома: 300 050 долларов

Последние несколько лет Спрингфилд испытывал трудности. В городе наблюдался рост преступности и упадок после ухода некоторых производителей тяжелого оборудования.Но Спрингфилд работает над возвращением, и в наши дни он может многое предложить пенсионерам.

Во-первых, это доступно. Стоимость жизни в Спрингфилде ниже, чем в других мегаполисах северо-востока, таких как Бостон или Нью-Йорк. Штат Массачусетс также не облагает налогом пособия по социальному обеспечению или доход государственной пенсии. Его расположение на берегу реки Коннектикут предлагает живописные места и множество пешеходных маршрутов.

Цены на жилье немного ниже среднего национального уровня в 346 000 долларов, но в последнее время они росли.У охотников за домами есть много вариантов в новом доме, в том числе дома на одну семью и кондоминиумы. Этот дом на ранчо с открытой планировкой и тремя спальнями выставлен на продажу за 214 999 долларов.

Природная красота Coeur d’Alene, ID, делает его излюбленным местом знаменитостей и пенсионеров.

Tiffany Dixon / EyeEm / Getty Images

Средняя цена дома по прейскуранту: 850 050 долларов

Coeur d’Alene — безусловно, самое дорогое место в нашем списке со средней ценой на жилье, не для слабонервных.Это потому, что он расположен на озере Кёр д’Ален, в которое впадает река Спокан, и окружен горами. Летом можно ходить в походы, кататься на велосипеде или заниматься водными видами спорта. Зимой жители могут покататься на горных или беговых лыжах и пройтись по тропам для ходьбы на снегоступах.

Покупатели могут даже заметить нескольких знаменитостей, которые могут позволить себе такие высокие цены и часто посещают этот район в поисках тишины и покоя.

Coeur d’Alene — это спальный район в Спокане, штат Вашингтон, и всего в часе езды от международного аэропорта Спокана.

«Это упрощает доступ к авиалиниям для приезжих родственников или пенсионеров, желающих отправиться в свое следующее приключение», — говорит Мэтт Сайд , директор по развитию брокеров и владелец Realty ONE Group Eclipse в Кер-д’Ален.

Рынок недвижимости в последнее время процветает. Сид говорит, что северный Айдахо привлек новых жителей, которые покидают густонаселенные метро, ​​которых привлекают низкие налоги и скромный образ жизни Кёр д’Ален.

В городе есть крепкие кондоминиумы на берегу озера или реки, но есть все виды домов, которые отлично подойдут для пенсионеров.Недалеко от центра города Кер-д’Ален покупатели могут найти бунгало в стиле фермерского дома за 359 250 долларов.

Средняя прейскурантная цена дома: 382 550 долларов США

Уилмингтон — исторический портовый город, который обладает многими характеристиками, которые традиционно нравятся пенсионерам. Погода почти идеальная круглый год, поэтому вы можете в любое время поиграть в гольф на одном из многочисленных полей или посетить нетронутые пляжи. Единственным недостатком является то, что Уилмингтон находится под угрозой во время сезона ураганов.

В городе Северной Каролины царит атмосфера пригорода, здесь много магазинов, ресторанов и культурных достопримечательностей.Уилмингтон также известен как «Голливудский Восток» из-за расположенной там большой производственной студии и множества фильмов и телешоу, которые были сняты на месте.

Чтобы поддерживать свой ум активным, жители могут записаться на курсы истории искусств, философии, естественных наук или технологий в институт непрерывного обучения Университета Северной Каролины в Уилмингтоне для людей старше 55 лет.

Доступность — еще одна привлекательность. Стоимость жизни и жилья ниже, чем в среднем по стране. Просторный таунхаус с видом на реку Кейп-Страх (да, прямо как в фильме) — вариант за 251900 долларов.Он расположен в районе с бассейном и выходом к пляжам.

Средняя прейскурантная цена дома: 339 050 долларов

Легко понять, почему пенсионеры тянутся к этому метро в долине Шенандоа. Недавно было построено несколько сообществ для людей от 55 лет и старше, и все время появляются новые. В Винчестере великолепная погода круглый год, а Вашингтон, округ Колумбия, и Северная Вирджиния с его пешеходными тропами и парками находятся всего в часе езды.

Стоимость жизни в Винчестере также намного ниже, чем в других частях штата.У пенсионеров есть много вариантов при поиске нового дома, включая таунхаусы, дуплексы и ранчо, сочетающие в себе современный, традиционный, фермерский и колониальный стили.

«У нас здесь есть сообщества, специально предназначенные для пенсионеров, и их услуги распространяются на ресторан и медицинское обслуживание на месте, и все это дает вам возможность жить в кондоминиумах, квартирах или домах на одну семью», говорит Стефани Фелтнер , агент по недвижимости с Feltner Group в ERA OakCrest Realty.

Она говорит, что пенсионеров привлекает Винчестер своим чувством общности, и они часто ищут функциональные возможности в новых домах, включая одноуровневые, открытые планы этажей и дополнительное место для собраний, когда приходят друзья и семья. Этот таунхаус с двумя спальнями, расположенный в сообществе старше 55 лет, доступен за 274 900 долларов.

Мэн стал популярным местом во время пандемии коронавируса, в том числе и для пенсионеров.

Hang Yuan / Getty Images

Средняя прейскурантная цена дома: 451 450 долларов США

Популярность штата Мэн резко возросла во время пандемии коронавируса.Крупнейший исторический город штата, окруженный водой с мощеными улочками в центре, стал весьма популярным местом. Местные жители называют центр города, а также городские и коммерческие районы поблизости «полуостровом», поскольку он расположен на территории, которая простирается в залив Каско.

Удобный доступ к центру Портленда и доступ к высококачественным медицинским центрам сделали его привлекательным для пенсионеров. Медицинский центр штата Мэн был назван больницей №1 в штате Мэн по версии журнала U.S. News & World Report.

Мероприятия на свежем воздухе делают Портленд интересным местом, которое можно назвать домом и вдохновить семью и друзей посетить его.Зимой популярны ходьба на снегоступах и катание на беговых лыжах, а летом — рыбалка, парусный спорт и закуски с лобстером.

Портленд может быть дорогим местом для жизни. Цены на жилье неуклонно растут и сейчас выше, чем в среднем по стране. За кондоминиум в новостройке покупатели могут заплатить почти 470 000 долларов. Зато у них будет вид на залив Каско, а до близлежащих парков можно дойти пешком.

Средняя прейскурантная цена дома: 360 050 долларов

Известный как «перекресток Делмарвы», что означает Делавэр, Мэриленд и Вирджиния, это метро на юго-востоке Мэриленда имеет разнообразное население студентов, семей и пенсионеров.Низкие цены на жилье и налоги на недвижимость в Солсбери особенно привлекают бэби-бумеров из более дорогих и густонаселенных городов Нью-Йорка, Пенсильвании, Нью-Джерси и Вашингтона, округ Колумбия. Пенсионеры могут жить здесь гораздо дешевле, находясь всего в нескольких часах от друзей и семьи.

В Солсбери много зеленых насаждений, водных путей и лесов.

«Мы растем и превращаемся в город, подходящий для велосипедистов и пеших прогулок», — говорит агент по недвижимости Лауделл Инсли из Long & Foster Real Estate.

Пенсионеры проявляют интерес ко всем типам недвижимости, но особенно к домам на одну семью и новому строительству, которое бурно развивается в регионе, говорит Брэндон Бриттингем , генеральный директор Maryland & Delaware Group of Long & Foster Real Estate. Он добавляет, что в последнее время люди ускоряют покупку домов для престарелых в Солсбери из-за низких процентных ставок по ипотеке.

«Они все еще работают, но знают, что через несколько лет выйдут на пенсию, поэтому покупают этот дом заранее», — говорит Бриттингем.

Как и везде в стране, покупатели должны действовать быстро, чтобы раскупить дома своей мечты, поскольку их не хватает. Этот таунхаус с тремя спальнями, выставленный на продажу за 152 000 долларов, расположен в районе с несколькими удобствами для пенсионеров, включая частный бассейн, парк для собак, игровую площадку и много зеленых насаждений. Доступность

Олбани очень привлекает пенсионеров, поскольку она значительно дешевле, чем в Нью-Йорке.

Роберт Стоун / Getty Images

Средняя прейскурантная цена дома: 360 050 долларов

Столица штата Нью-Йорк является особенно привлекательным местом для пенсионеров, выезжающих из Нью-Йорка, благодаря идиллическим видам на горы, озерам и значительно более низкой цене. все .Покупатели могут получить дом примерно за четверть того, что они заплатили бы на Манхэттене, где цены на жилье составляют в среднем 1 375 050 долларов и обычно составляют лишь небольшую часть от размера.

«Стоимость жизни ниже, что дает пенсионерам больше их дохода, чтобы они могли наслаждаться своим образом жизни», — говорит Фэй Рисполи из Re / Max Solutions в соседнем Клифтон-парке, штат Нью-Йорк. «Кроме того, налоги на недвижимость ниже, чем в южной части штата Нью-Йорк».

У пенсионеров есть длинный список выбора, когда дело доходит до недвижимости.

«В Олбани есть множество таунхаусов, кондоминиумов, квартир и домов с уходом за домом по всему региону, которые были бы прекрасным выбором для любого пенсионера, который сейчас хочет их купить», — говорит Колин Макдональд из McDonald Real Estate в Олбани.

Столичный регион, предлагающий доступные по цене односемейные дома в стиле ранчо, — это район, который рекомендуют Рисполи и Макдональдс. Пенсионеры, как правило, ищут просторные одноэтажные дома в пешеходных кварталах, недалеко от магазинов, парков и других мест.Эти апартаменты с двумя спальнями в стиле ранчо были недавно отремонтированы, имеют большую открытую террасу и стоят 179 500 долларов.

Средняя прейскурантная цена дома: 302 850 долларов США

Будучи одним из старейших метро в США, Хартфорд богат историческими и культурными достопримечательностями, которые нравятся пенсионерам. К ним относятся Музей природных и других диковинок и Дом-музей Марка Твена, где автор написал свои самые знаковые романы.

Город кишит ресторанами, магазинами и местами проведения культурных мероприятий.Кроме того, до больших городов, таких как Бостон и Нью-Йорк, легко добраться на автомобиле или поезде.

Стоимость жизни, включая продукты и другие расходы, немного выше, чем в среднем в метро, ​​но цены на дома ниже средних по стране. И есть несколько уютных пригородов на выбор, в том числе Эйвон, штат Коннектикут, который стал фаворитом для домов навсегда.

«По ряду критериев Эйвон считается одним из лучших городов в Коннектикуте для пенсионеров», — говорит Элисон Малкин , главный брокер / владелец Re / Max Essentia в Эйвоне.«Есть много ресторанов, кафе, парков, магазинов, кинотеатров — и все это в городе с населением всего около 18 000 человек».

Пенсионеры, покупатели домов, как правило, ищут одноэтажные дома с гаражами в пешеходных кварталах, говорит она. Этот приподнятый дом в стиле ранчо в юго-западном районе Хартфорда имеет законченный нижний уровень, патио и джакузи по цене 255 000 долларов.


* Средняя прейскурантная цена дома в мегаполисе по состоянию на 1 января от самого последнего доступного риэлтора.com данные

VICI соглашается купить Venetian: хороший знак для недвижимости в Лас-Вегасе?

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) VICI Properties (NYSE: VICI) увеличивает свою ставку на рынок Лас-Вегаса, поскольку он согласился приобрести недвижимость Venetian Resort на Лас-Вегас-Стрип.

Эта грандиозная сделка подписана по цене в 4 миллиарда долларов, которая будет выплачена наличными продавцу Las Vegas Sands (NYSE: LVS). Для сравнения: VICI потратила чуть больше, чем в 2020 году, в совокупности на пять казино и развлекательных заведений: Harrah’s New Orleans, Harrah’s Laughlin, Harrah’s Atlantic City, JACK Cleveland Casino и JACK Thistledown Racino.

Сделка включает недвижимость для Venetian Resort Las Vegas, Sands Expo и Convention Center, а также землю под MSG Sphere, открытие которой ожидается в 2023 году. После завершения сделки VICI Properties будет владеть крупнейшим отелем. комплекс в Америке с более чем 7000 номеров, а также крупнейший частный конференц-центр и торговый центр в Америке площадью 2,3 миллиона квадратных футов. Его портфель в Лас-Вегасе будет включать в общей сложности 99 акров, плюс права отзыва на прилегающих 28 акрах.

В настоящее время VICI Properties владеет 28 казино и четырьмя полями для гольфа по всей территории Соединенных Штатов.

Условия сделки

В этой сделке есть несколько важных моментов, включая Apollo Global Management (NYSE: APO), которая согласилась купить операционную компанию Venetian Resort у Las Vegas Sands за 2,25 миллиарда долларов и подпишет ее. 30-летняя трехлетняя чистая аренда недвижимости с VICI по первоначальной годовой арендной ставке 250 миллионов долларов. Las Vegas Sands согласилась предоставить поддержку по аренде, чтобы гарантировать арендные платежи до 2023 года.

При закупочной цене в 4 миллиарда долларов ставка капитализации сделки составляет 6,25%. Это делает сделку по привлекательной цене для VICI, учитывая, что совместное предприятие MGM Resorts International (NYSE: MGM) и Blackstone Real Estate Income Trust приобрело Bellagio с капитализацией 5,7% в октябре 2019 года.

VICI планирует профинансировать покупка с комбинацией наличных денег, долгосрочного долга и публичного предложения 60 миллионов обыкновенных акций, о которой было объявлено в тот же день, что и сделка Venetian Resort.

Что эта сделка означает для инвесторов

Эта сделка должна оказаться выгодной для инвесторов, поскольку компания ожидает, что дополнительный годовой доход в размере 250 миллионов долларов будет увеличен ее AFFO на акцию сразу после закрытия. Это определенно поможет повысить шансы инвесторов на дальнейшее увеличение дивидендов в будущем.

Согласно презентации сделки, которую компания разместила на своем веб-сайте после объявления о сделке, это приобретение сделает VICI Properties крупнейшим REIT по тройной чистой аренде по скорректированному показателю EBITDA.

Эта сделка также значительно сократит его влияние на его главного арендатора, Caesars Entertainment (NASDAQ: CZR). В настоящее время на Caesars приходится 83% арендной платы VICI. Эта сумма будет уменьшена примерно до 70% с добавлением венецианской арендной платы.

VICI делает ставку на быстрое восстановление в Вегасе

Это смелый шаг — совершить покупку такого размера сразу после худшего за последние десятилетия года в Лас-Вегасе, поэтому VICI делает большую ставку на быстрое и сильное восстановление в регионе.

Пандемия COVID-19 вынудила закрыть казино, отели и многие другие предприятия в Лас-Вегасе, что привело к тому, что в декабре 2020 года в этом районе был самый высокий уровень безработицы среди 50 крупнейших городов США, по данным Бюро. статистики труда.

Экономика Лас-Вегаса и успех таких курортов, как венецианские, в значительной степени зависят от путешествий и туризма, и некоторые эксперты говорят, что путешествия не достигнут уровня 2019 года по крайней мере до 2023 года. Однако в отделе экономического развития считают, что город будет восстанавливаться намного быстрее и выйдет на другую сторону сильнее.Во время своей презентации на ежегодном докладе «Состояние экономического развития» Глобального экономического альянса Лас-Вегаса директор сравнил будущее города с будущим Ревущих 20-х годов после пандемии 1918 года.

Лас-Вегас, кажется, также полон оптимизма ». восстановление от самих казино и отелей, поскольку они уже наблюдают рост посетителей быстрее, чем ожидалось. Во время отчета о прибылях и убытках Caesars Entertainment за четвертый квартал 2020 года генеральный директор Том Риг сказал: «Это почти похоже на щелчок переключателя», поскольку он объяснил, что у компании наблюдается самый высокий уровень бронирований с момента открытия, а в независимой стране количество бронирований увеличивается на 20% в месяц. сегмент путешественников и казино.

Даже если возвращение к нормальному состоянию не произойдет так быстро, как все надеются, соглашение о лизинговой поддержке от Las Vegas Sands до 2023 года означает, что годовая арендная плата в размере 250 миллионов долларов будет гарантирована для VICI Properties через восстановление.

Чистая прибыль на миллион акров

Экономический подъем и условия сделки в стороне, Venetian — одно из самых знаковых владений Америки. Добавление такого актива в ее портфель определенно станет важной вехой для VICI Properties и демонстрацией уверенности на рынке недвижимости Лас-Вегаса и США.

ИКЕА продает готовые крошечные дома: хорошая идея для сдачи в аренду?

Если вы когда-либо проводили долгий день, пытаясь собрать мебель из ИКЕА для своего дома, что бы вы подумали о сборке всего дома? Если бы вы ответили: «Нет шансов», вы, вероятно, не одиноки.

У этого шведского конгломерата готовой к сборке мебели и товаров для дома есть план: теперь Ikea продает крошечные домики — дома, которые вы, возможно, можете сдавать в аренду, — и они уже собраны.Так стоит ли покупать его?

IKEA продает крошечные дома

IKEA экспериментирует с предложением сборных крошечных домов площадью 187 квадратных футов менее чем за 50 000 долларов. Эти дома hygge (думайте, что это уютно, как будто вы сидите под утяжеленным одеялом рядом с потрескивающим камином в снежный зимний вечер) имеют нейтральные цвета, некоторую встроенную мебель (мебель из IKEA, не входит в комплект), компостируемые туалет, солнечные батареи и кухонные шкафы из переработанных пластиковых бутылок.Это атмосфера.

IKEA в партнерстве с Vox Creative, брендовой компанией — обратите внимание на атмосферу — и Escape, производителем крошечных домов, предложили Escape Boho XL Wide, крошечный дом на трейлере, достаточно большой, чтобы вместить кровать размера «queen-size». , кухня / гостиная и ванная комната. (Вот видео-пошаговое руководство.)

Стоит ли вам поставить его на своей территории?

Вопрос в том, действительно ли вы можете разместить его на своей собственности? Сначала вам нужно определить, разрешает ли ваша юрисдикция крошечные дома на личной собственности.Крошечные дома либо на колесах, как тот, что продает ИКЕА, либо на фундаменте.

Поскольку продукция ИКЕА продается на колесах, она не считается домом на одну семью; это считается транспортным средством для отдыха или RV. И многие местные постановления не разрешают фургонам стоять на заднем дворе. Если они это сделают, то в некоторых местах люди не смогут жить полный рабочий день в крошечных домиках на колесах. Вам нужно будет проверить правила в вашем районе.

Еще одно соображение при покупке крошечного дома на колесах заключается в том, что, поскольку он считается жилым автофургоном, а не недвижимостью, крошечный дом не будет цениться так, как это часто бывает с недвижимостью.Он будет обесцениваться, как машина.

В индивидуальном порядке

Некоторые города в целях борьбы с жилищным кризисом более снисходительны к тому, разрешают ли они крошечный дом на колесах на заднем дворе. Если ваш город позволяет это, вы можете купить продукт IKEA и использовать его в качестве арендуемой собственности — опять же, если это разрешено.

Это будет аналогичный сценарий покупки дуплекса, проживания на одной стороне и сдачи в аренду другой. Вам нужно будет поддерживать хорошие отношения со своими арендаторами, когда вы разделяете стену, как в дуплексной ситуации, или когда видите их на заднем дворе каждый день.

Портленд, штат Орегон, например, позволяет парковать крошечные дома на колесах на частной территории. Однако вам может быть запрещено использовать дом в качестве арендуемой собственности. Законы часто меняются, поэтому обязательно проверяйте. Фресно, штат Калифорния, разрешает крошечные дома на колесах, называя их «коттеджами на заднем дворе» с некоторыми ограничениями. Это не единственные города, в которых крошечные дома на колесах можно припарковать на заднем дворе, и все больше городов разрешают это постоянно.

Статус дополнительной жилой единицы

В некоторых городах, где разрешены крошечные дома на заднем дворе, они классифицируются как дополнительные жилые единицы или ADU.Однако продукт IKEA не может быть отнесен к ADU, поскольку он находится на колесах; ADU необходимо строить на фундаменте. Возможно, вы захотите рассмотреть этот вариант, хотя вы не найдете этот продукт в IKEA, по крайней мере, в настоящее время.

Чистая прибыль «Миллион гектаров»

Если вы хотите заняться бизнесом арендодателей, прежде чем вы решите отправиться в ИКЕА, чтобы купить крошечный дом, проверьте местные постановления у агента по недвижимости или города, чтобы определить, разрешено ли это. Если да, возможно, вы захотите получать ежемесячный доход от помещения на заднем дворе.

Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля вместе с любыми постоянными улучшениями, связанными с землей, естественными или искусственными, включая воду, деревья, полезные ископаемые, здания, дома, заборы и мосты. Недвижимость — это форма недвижимости. Он отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, которые не привязаны к земле постоянно, такие как автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Ключевые выводы

  • Недвижимость — это класс «недвижимого имущества», который включает землю и все, что постоянно к ней прикреплено, будь то естественное или созданное руками человека.
  • Есть пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, земля без земли и особого назначения.
  • Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, покупая дом, сдаваемую в аренду или другую собственность, или косвенно через инвестиционный фонд недвижимости (REIT).

Понимание недвижимости

Люди часто используют термины земля , недвижимость и недвижимость как синонимы, но есть некоторые тонкие различия.

  • Земля относится к земной поверхности вниз до центра Земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, полезные ископаемые и воду.
  • Недвижимость — это земля плюс любые постоянные искусственные пристройки, такие как дома и другие постройки.
  • Недвижимость — одна из двух основных классификаций собственности — это интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

Вообще говоря, недвижимость включает физическую поверхность земли, то, что находится над и под ней, что постоянно к ней прикреплено, а также все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

Не следует путать недвижимость с личной собственностью, которая включает в себя все имущество, не подходящее под определение недвижимости. Основной характеристикой личного имущества является то, что оно движимо. Примеры включают автомобили, лодки, мебель, одежду и смартфоны.

Физические характеристики недвижимости

Земля обладает тремя физическими характеристиками, которые отличают ее от других активов в экономике:

  1. Неподвижность .Хотя некоторые участки земли можно снимать, а топографию можно изменять, географическое положение любого участка земли никогда не может быть изменено.
  2. Неразрушимость . Земля прочная и нерушимая (постоянная).
  3. Уникальность . Никакие два земельных участка не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждая посылка отличается географически.

Экономическая характеристика недвижимости

Земля также имеет некоторые отчетливые экономические характеристики, которые влияют на ее инвестиционную ценность:

  • Дефицит : Хотя земля не считается редкостью, общий объем ее предложения является фиксированным.
  • Улучшения : Любые дополнения или изменения земли или здания, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением. Улучшения частного характера (например, дома и заборы) называются улучшениями на земельном участке. Улучшения общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются улучшениями с по земли.
  • Постоянство инвестиций : После улучшения земли общий капитал и рабочая сила, использованные для строительства улучшения, представляют собой значительные вложения в основной капитал.Несмотря на то, что здание может быть снесено, такие улучшения, как дренажная, электрическая, водопроводная и канализационная системы, как правило, являются постоянными, поскольку их невозможно удалить (или заменить) с экономической точки зрения.
  • Предпочтительное местоположение или область . Под местоположением понимаются предпочтения и вкусы людей в отношении данной области, основанные на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение — одна из важнейших экономических характеристик земли (отсюда и пословица «местоположение, местоположение, местоположение!»).

Виды недвижимости

Есть пять основных типов недвижимости:

  1. Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая для жилых целей.Примеры включают односемейные дома, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома с менее чем пятью отдельными квартирами.
  2. Коммерческая недвижимость : Любая недвижимость, используемая исключительно для деловых целей, например, жилые комплексы, заправочные станции, продуктовые магазины, больницы, отели, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.
  3. Промышленная недвижимость : Любая собственность, используемая для производства, производства, распространения, хранения, а также исследований и разработок.Примеры включают заводы, электростанции и склады.
  4. Земля : Включает незастроенные земли, пустующие земли и сельскохозяйственные земли (фермы, сады, ранчо и лесные угодья).
  5. Специального назначения : Имущество, используемое населением, например кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, культовые сооружения и школы.

Как работает индустрия недвижимости

Несмотря на масштабы и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что отрасль состоит только из брокеров и продавцов.Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь недвижимостью не только продажей, но и оценкой, управлением недвижимостью, финансированием, строительством, девелопментом, консультированием, образованием и рядом других сфер.

Многие профессионалы и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании по страхованию прав собственности, геодезистов и юристов, также зависят от отрасли недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, количество новых проектов жилищного строительства — количество новых проектов жилищного строительства в любой месяц — опубликовано в США.С. Бюро переписи населения является ключевым экономическим показателем. Отчет включает в себя данные о разрешениях на строительство, вводе жилья и завершении строительства, разделенные на три различные категории:

  • Частные дома
  • Дома на 2-4 единицы
  • Многоквартирные дома, состоящие из пяти и более квартир, например, многоквартирные дома

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством нового жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Более того, типа нового строительства жилья могут дать подсказки о том, как развивается экономика.

Пример: начало строительства жилья

Например, если открытие жилья указывает на меньшее количество домов на одну семью и больше на создание нескольких семей, это может указывать на надвигающуюся нехватку предложения домов на одну семью, что может привести к росту цен на жилье. На следующей диаграмме показаны 20 лет строительства нового жилья с 1 января 2000 г. по 1 февраля 2020 г.

20 лет строительства жилья. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Как инвестировать в недвижимость

Есть несколько способов инвестировать в недвижимость.Вот некоторые из наиболее распространенных способов прямого инвестирования:

Если вы покупаете физическую собственность (например, сдаваемую внаем недвижимость), вы можете зарабатывать деньги двумя разными способами: доход от аренды или аренды и повышение стоимости недвижимости. В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от ее местоположения. Такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортная инфраструктура, качество школ, муниципальные услуги и налоги на имущество могут повышать или понижать цены на недвижимость.

Минусы
  • Обычно неликвидный

  • Под влиянием местных факторов

  • Требуются большие начальные капитальные вложения

  • Может потребоваться активное управление и опыт

Вы также можете косвенно инвестировать в недвижимость. Один из наиболее популярных способов сделать это — через инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимостью. Существует несколько широких типов REIT, включая долевые, ипотечные и гибридные REIT.REIT далее классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются:

  • Публичные REIT
  • Публичные неторгуемые REIT
  • Частные РЭЙЦ

Самый популярный способ инвестировать в REIT — это покупать акции, которые публично торгуются на бирже. Поскольку акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже (например, акции), это делает REIT очень ликвидными и прозрачными.

Как и многие акции, вы получаете доход от REIT за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций.Помимо индивидуальных REIT, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости и фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF).

Что нам нравится
  • Ликвидность

  • Диверсификация

  • Стабильные дивиденды

  • Доходность с поправкой на риск

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

Другой вариант инвестирования в недвижимость — ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Они получили много плохой прессы из-за роли, которую они сыграли в кризисе ипотечных кредитов, который спровоцировал глобальный финансовый кризис в 2007-08 гг.Однако MBS все еще существуют и продаются.

Самый доступный способ для среднего инвестора купить эти продукты — это ETF. Как и все инвестиции, эти продукты несут в себе определенную степень риска. Однако они могут также предложить диверсификацию портфеля. Инвесторы должны исследовать активы, чтобы убедиться, что фонды специализируются на ценных бумагах с ипотечным покрытием инвестиционного уровня, а не на субстандартных ценных бумагах, которые использовались во время кризиса.

Примеры MBS

Два популярных ETF, которые дают обычным инвесторам доступ к MBS, включают:

  • ETF (VMBS), обеспеченный ипотечными ценными бумагами Vanguard: Этот ETF отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS с плавающей корректировкой, состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS с минимальным пулом в 1 миллиард долларов и минимальным сроком погашения в один год.
  • iShares MBS ETF (MBB): Этот ETF фокусируется на ипотечных ценных бумагах с фиксированной процентной ставкой и отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS. Его авуары включают облигации, выпущенные или гарантированные государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому они имеют рейтинг AAA.

Определение, типы, как работает отрасль

Недвижимость — это собственность, земля, здания, права на воздух над землей и права под землей под землей.Термин «недвижимость» означает недвижимое или физическое имущество. «Реальный» происходит от латинского корня res или вещи. Другие говорят, что это от латинского слова « rex», «» означает «королевский», поскольку короли владели всей землей в своих королевствах. Конституция США изначально ограничивала право голоса только владельцами недвижимости.

Четыре типа недвижимости

Есть четыре типа недвижимости:

  1. Жилая недвижимость включает дома как новостроек, так и вторичные.Самая распространенная категория — это дома на одну семью. Есть также кондоминиумы, кооперативы, таунхаусы, дуплексы, трехэтажные дома, четырехэтажные дома, дома с высокой стоимостью, дома для нескольких поколений и дома для отдыха.
  2. Коммерческая недвижимость включает торговые центры и торговые центры, медицинские и учебные корпуса, гостиницы и офисы. Многоквартирные дома часто считаются коммерческими, даже если они используются под жилые дома. Это потому, что они принадлежат для получения дохода.
  3. Промышленная недвижимость включает производственные здания и имущество, а также складские помещения.Здания можно использовать для исследования, производства, хранения и распределения товаров. Некоторые здания, в которых раздают товары, считаются коммерческой недвижимостью. Классификация важна, потому что зонирование, строительство и продажа обрабатываются по-разному.
  4. Земля включает пустующие земли, действующие фермы и ранчо. Подкатегории вакантных земель включают незастроенные участки, раннюю застройку или повторное использование, подразделение и сборку на участке. Подробнее читайте в разделе «Сделки с земельным брокером».

Как работает индустрия недвижимости

Под недвижимостью также понимается производство, покупка и продажа недвижимости. Недвижимость влияет на экономику США, являясь важнейшим фактором экономического роста.

Строительство новых домов — это составляющая валового внутреннего продукта. Он включает в себя как жилые, так и коммерческие и производственные здания. В 2018 году строительство недвижимости принесло экономике страны 1,15 триллиона долларов. Это 6.2% валового внутреннего продукта США. Это больше, чем 1,13 триллиона долларов в 2017 году, но все же меньше пика 2006 года в 1,19 триллиона долларов. В то время строительство недвижимости составляло изрядные 8,9% ВВП.

Новостройка — критическая категория. Он включает строительство домов на одну семью, таунхаусов и кондоминиумов. Национальная ассоциация строителей жилья предоставляет ежемесячные данные о продажах домов и средних ценах. Данные по продажам новых домов — это ведущий экономический индикатор.На формирование тенденции продаж новых домов уходит четыре месяца.

NAHB также сообщает о начале строительства новых домов — это количество проектов по строительству домов, в которых есть основания.

Агенты по недвижимости помогают домовладельцам, предприятиям и инвесторам покупать и продавать все четыре типа недвижимости. Отрасль обычно делится на специалистов, специализирующихся на одном из типов.

Агенты продавцов помогают найти покупателей либо через Службу множественного листинга, либо через свои профессиональные контакты.Они оценивают вашу собственность, используя сравнительные списки недавно проданной собственности, известные как «comps». Они могут помочь вам привести в порядок вашу собственность, чтобы она выглядела наилучшим образом для клиентов. Они помогают в переговорах с покупателем, помогая получить максимально возможную цену. Вот еще агентские услуги продавцов.

Агенты покупателей предоставляют аналогичные услуги покупателю дома. Они знают местный рынок. Это означает, что они могут найти недвижимость, которая соответствует вашим самым важным критериям.Они также сравнивают цены, что называется «компромиссом». Это позволяет им направлять вас в доступные по цене области. Агенты покупателей ведут переговоры за вас, указывая причины, по которым продавец должен согласиться на более низкую цену. Они помогают с легализацией процесса, включая поиск титула, проверку и финансирование.

Агенты по недвижимости, которые хотят повысить свой профессионализм, становятся REALTORS®. Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® предоставляет ежемесячные отчеты о количестве перепроданных домов и их средней цене.Это лучший индикатор здоровья жилищной отрасли в целом, чем строительство новых домов.

Это связано с тем, что строители нового жилья могут быть чрезмерно воодушевлены будущими продажами и перестройкой. Они также могут снизить цены, чтобы стимулировать продажи. Индивидуальные домовладельцы должны следить за спросом и предложением на рынке. У них нет влияния, чтобы манипулировать рынком. НАР предоставляет текущую статистику по рынку жилья.

Инвестиции в недвижимость

Каждый, кто покупает или продает дом, занимается инвестированием в недвижимость.Это означает, что вы должны учитывать несколько факторов. Будет ли дом расти в цене, пока вы в нем живете? Если вы получите ипотеку, как будущие процентные ставки и налоги повлияют на вас?

Многие люди настолько хорошо инвестируют в свои дома, что хотят покупать и продавать дома как бизнес. Есть много способов сделать это. Во-первых, вы можете перевернуть дом. Вот где вы покупаете дом, чтобы улучшить, а затем его продаете. Многие люди владеют несколькими домами и сдают их в аренду. Другие используют Airbnb как удобный способ сдать в аренду все или часть своего дома.Вы можете арендовать дома для отпуска с помощью VRBO или Home Away.

Вы также можете инвестировать в жилье, не покупая дом. Вы можете покупать акции жилищных застройщиков. Цены на их акции растут и падают вместе с рынком жилья. Другой способ — это инвестиционные фонды недвижимости, называемые REIT. Это вложения в коммерческую недвижимость. Их цены на акции отстают от тенденций в сфере жилой недвижимости на несколько лет.

Что новая статистика Home сообщает вам о рынке недвижимости

Статистические данные о строительстве новых домов являются важными ведущими экономическими показателями.Это означает, что они проинформируют вас о будущем рынка жилья.

На диаграмме ниже показано количество новых единиц частного жилья, введенных в эксплуатацию в период с 2000 по 2019 год.

Каждый из этих индикаторов говорит о состоянии здоровья в жилищном строительстве по-своему. Например, предположим, что начало роста стабильно, но жилищное строительство начинает снижаться. Это скажется на продажах жилья. Многие покупатели могут не захотеть ждать дольше года. Это также означает нехватку пиломатериалов, бетона или строительных рабочих.Этот дефицит может привести к увеличению затрат и продажных цен. Это еще больше снизит спрос на новые дома.

Если ипотечные кредиты снижаются, застройщик получит список непроданных домов для продажи. Это также означает, что спрос высок, но домовладельцы не могут получить ипотеку. Увеличение количества стартапов может показаться индикатором прочности жилищного фонда. Но это могло быть плохим знаком. Снижение закрытия домов означает слабость рынка жилья.

Продажа нового дома — это первый шаг в процессе от девяти до двенадцати месяцев.Если продажи новых домов вырастут, значит, закрытие вырастет примерно через год. Однако все оставшиеся три шага необходимо выполнить.

Продажа нового дома — это когда покупатель подписывает документы и дает застройщику задаток. Это потому, что большинство новых домов не строятся, пока не появится покупатель. Исключение составляют специальные дома, которые используются в качестве модельных домов. Бюро переписи населения ежемесячно публикует оценки продаж новых домов. Они указаны как годовая ставка.

Через два месяца после подписания документов местные жилищные регуляторы выдают разрешение.Это ранний индикатор, но не всегда точный. Строители могут обанкротиться и никогда не построить разрешенные единицы. Они могут изменить количество единиц, построенных в многоквартирном доме. Фактически, 22,5% многоквартирных домов не построены или заменены на односемейные. Наконец, застройщики часто получают разрешения на большую часть комплекса, строительство которого может занять месяцы.

Старт нового дома происходит следующим образом, когда строитель ломает землю. Об этом ежемесячно сообщает Национальная ассоциация домостроителей.Это очень точно, потому что начало нового дома происходит только тогда, когда строитель достаточно уверен, чтобы начать работу.

Шесть-девять месяцев спустя — закрытие. Покупатель жилья должен получить ипотеку до закрытия дома. Если покупатель жилья не соответствует требованиям, дом остается в инвентаре. Если эта статистика ниже, чем показатель продаж домов, это означает, что рынок нового жилья начнет замедляться. Строится слишком много домов и недостаточно квалифицированных покупателей. Это также может означать, что строители начнут снижать цены, чтобы очистить свои запасы.

Есть еще три важных показателя, на которые следует обратить внимание.

  1. Инвентарь — это общее количество домов, которые доступны для продажи, но не проданы. NAHB сообщает об этом ежемесячно.
  2. Месяцы поставки Сколько месяцев потребуется, чтобы продать все дома, находящиеся в инвентаре. Он основан на уровне продаж и запасах. NAHB также сообщает об этом ежемесячно.
  3. Продажные цены — Бюро переписи населения сообщает как среднюю, так и медианную цену продажи новых домов.
Закон о недвижимости

— FindLaw

Закон о недвижимости, или закон о собственности, обычно относится к законам, регулирующим владение или использование земли в Соединенных Штатах.Закон о недвижимости — это отрасль гражданского права, которая охватывает право владеть, использовать и пользоваться землей и постоянными искусственными пристройками к ней. Закон о недвижимости прямо или косвенно влияет на большинство из нас ежедневно, затрагивая домовладельцев, арендаторов, домовладельцев, покупателей жилья и продавцов жилья.

В Соединенных Штатах каждый штат обладает исключительной юрисдикцией в отношении земель в пределах своих границ. Каждый штат имеет право определять форму и последствия передачи недвижимого имущества, находящегося в его юрисдикции.В результате требования закона штата значительно различаются от штата к штату.

Недвижимость и личное имущество

Обычно существует два типа собственности: недвижимое имущество и личное имущество. Большинство юридических концепций и правил, связанных с обоими видами собственности, взяты из британского общего права. В то время «недвижимость» часто сокращалось до просто собственности, обычно относившейся к земле и принадлежностям на земле. В наше время недвижимость стала в Америке общим термином для покупки, продажи, аренды и использования земли.

В частности, недвижимое имущество — это земля и обычно все, что на ней возведено, растет или прикреплено к ней, включая здания и посевы. Термин «земля» в его общем использовании включает не только поверхность земли, но и все, что имеет постоянный характер над или под ней, включая полезные ископаемые, нефть и газы.

Между тем, личная собственность — это все, кроме земли, которая может быть предметом собственности, включая акции, деньги, банкноты, интеллектуальную собственность, а также нематериальную собственность.

Купля-продажа недвижимости

Когда объект недвижимости продается, брокеры или агенты по недвижимости часто нанимаются продавцом для поиска покупателя на недвижимость. Брокеры, агенты и продавцы по недвижимости имеют лицензии и регулируются местными законами штата.

Договор о недвижимости между покупателем и продавцом недвижимости регулируется общими принципами договорного права и законами отдельных штатов. Продажа или передача недвижимости почти всегда осуществляется в письменной форме.В договорах с недвижимостью часто требуется, чтобы право собственности на проданную собственность было «рыночным». Поверенный или компания по страхованию титула часто нанимаются для расследования законной рыночной пригодности титула.

Для передачи права собственности необходимо оформить и вручить акт с надлежащим описанием земли. В некоторых штатах требуется, чтобы документ был официально зарегистрирован, чтобы установить право собственности на недвижимость и / или предоставить уведомление о ее передаче последующим покупателям.

Законы об арендодателях / арендаторах и землепользовании

Помимо покупки или продажи земель, штаты обычно регулируют аренду или сдачу внаем собственности для жилых или коммерческих целей.Такие законы охватывают целый ряд практик, таких как обработка залоговых депозитов, выселение и многое другое.

Государственные и местные законы также могут иметь существенное влияние на то, как собственники используют свою собственность. Законы о зонировании и охране окружающей среды влияют на проекты развития и строительства. Кроме того, правила сообщества или ассоциации домовладельцев влияют на использование собственности во многих современных жилых сообществах. Центр недвижимости FindLaw предлагает подробную информацию о покупке дома, рефинансировании дома, продаже дома, предотвращении потери права выкупа и многом другом.

Check Also

Комиссионное обследование зданий и сооружений: Комиссионное обследование дома — ЦЭИПСК

Содержание Организация проведения осмотров и обследований зданий и сооружений • «СЗИЦ»Организация проведения осмотров и обследований …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *