Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Деньги с подвохом: самые наболевшие вопросы про материнский капитал
https://realty.ria.ru/20201012/matkapital-1579411196.html
Деньги с подвохом: самые наболевшие вопросы про материнский капитал
Деньги с подвохом: самые наболевшие вопросы про материнский капитал — Недвижимость РИА Новости, 12.10.2020
Деньги с подвохом: самые наболевшие вопросы про материнский капитал
Материнский капитал кажется замечательными «бесплатными деньгами», пока не попытаешься ими воспользоваться. Многочисленные условия, ограничения и правила часто… Недвижимость РИА Новости, 12.10.2020
2020-10-12T14:17
2020-10-12T14:17
2020-10-12T14:56
материнский капитал
f.a.q. – риа недвижимость
жилье
законодательство
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/0a/0c/1579412561_0:0:3077:1731_1920x0_80_0_0_d9662de47fd041253d52071b505eacce.jpg
Материнский капитал кажется замечательными «бесплатными деньгами», пока не попытаешься ими воспользоваться. Многочисленные условия, ограничения и правила часто ставят родителей в неудобное положение, а недостаточное знание правил обращения с этим видом господдержки и вовсе приводит к тому, что люди нарушают закон – осознанно или нет. Юристы ответили на самые наболевшие вопросы о материнском капитале специально для сайта «РИА Недвижимость». Материал подготовлен при участии руководителя проекта Федерального союза адвокатов России «Женское право» Татьяны Сустиной, руководителя практики юридической фирмы Intellect Натальи Рингельман и адвоката Виктории Рахубовской.
https://realty.ria.ru/20200303/1567942942.html
https://realty.ria.ru/20200730/1575119872.html
https://realty.ria.ru/20200220/1565017464.html
https://realty.ria.ru/20200220/1565005895.html
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2020
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/0a/0c/1579412561_256:0:2987:2048_1920x0_80_0_0_6d80157859f8ec72070d68bcc1fe6406.jpgНедвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
материнский капитал, f.a.q. – риа недвижимость, жилье, законодательство
Доли для детей по маткапиталу: выделение долей без нотариуса
Этот материал обновлен 20.08.2021
При оформлении материнского капитала больше не нужно оформлять нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи. Это значит, что семья может не тратить время и деньги на нотариуса, который раньше удостоверял такой документ. Но выделять доли супругу и детям придется в любом случае: отменили сам документ, но не обязанность.
Екатерина Мирошкина
экономист
Профиль автораО каком обязательстве речь
Если семья хочет потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий, жилье нужно оформить в общую собственность всех членов семьи: супруга и детей. Иногда это получается сделать сразу: например, если покупают квартиру без кредита или строят дом своими силами. Но если речь об ипотеке, то собственником становится заемщик, а не вся семья. И распределить доли можно только после того, как банк снимет обременение, — то есть после погашения кредита.
Источник:
Федеральный закон от 01.03.2020 № 35-ФЗ
Раньше обязательство нужно было оформлять у нотариуса
Нотариально удостоверенное обязательство входило в пакет документов при направлении материнского капитала на улучшение жилищных условий. Никакие другие гарантии пенсионный фонд не устраивали.
Чтобы оформить такой документ, нужно было идти к нотариусу и платить деньги — около 2500 Р. Теперь не придется. Больше не нужно ломать голову над тем, с кем оставить ребенка ради нескольких визитов к нотариусу, и деньги останутся в семье.
Теперь документ и услуги нотариуса не нужны
В большом пакете поправок к программе материнского капитала есть и пункт об отмене нотариального обязательства. С 12 марта 2020 года такой документ больше не нужно прикладывать к заявлению о направлении маткапитала на улучшение жилищных условий.
Если где-то в МФЦ или пенсионном фонде у вас все равно будут требовать документ от нотариуса, ссылайтесь на такие нормы:
- Отмену подп. 4 п. 1.1 ст. 10 ФЗ о маткапитале — раньше там шла речь о письменном обязательстве оформить доли.
- Новую редакцию ч. 4 ст. 10 — теперь там указано, что владелец сертификата должен оформить жилье на всех членов семьи, то есть обязательство просто сделали нормой закона.
- Федеральный закон № 35-ФЗ от 01.03.2020 — он и внес все эти изменения.
Оформлять доли на супруга и детей все равно обязательно
Отмена нотариально удостоверенного документа не означает, что можно не выделять доли детям. Это все равно придется делать, потому что такое требование есть в федеральном законе. Если его не соблюдать, можно остаться без квартиры и денег.
Если на покупку или строительство жилья использовали маткапитал, доли должны принадлежать владельцу сертификата, его супругу или супруге и всем детям — включая тех, что родятся после использования маткапитала. Раньше выделять долю нужно было не супругу, а родителям, но суды давно говорили, что наличие брака обязательно, — теперь так и по закону.
Изумительная история 10.06.20На маткапитал можно купить долю в квартире у родственников
Как теперь оформляется обязательство по выделению долей
Теперь это просто галочка в заявлении на распоряжение маткапиталом: с правилами ознакомлен, об ответственности предупрежден, об обязанности оформить доли на всех проинформирован. Но никаких нотариусов для этого не нужно, и лишних расходов нет.
Сами доли вы выделяете при помощи соглашения о выделении долей.
Если не выделить доли детям
Выделять доли — это обязанность по закону. За ее выполнением следит пенсионный фонд, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть материнский капитал, даже если его и правда потратили на ипотеку или строительство дома.
Еще сделку могут признать недействительной — полностью или частично. Тогда проданную родителями квартиру заберут у покупателей. Или выделят детям доли в уже чужой собственности. Приятного в этом мало и для семьи, и для новых владельцев жилья.
Почитайте, чем на практике грозит нарушение обязательства о выделении долей. В этом же разборе есть форма соглашения о выделении долей детям — еще один способ обойтись без нотариуса.
Какие доли выделять детям
Но лучше использовать выводы из судебной практики и выделять членам семьи доли, пропорциональные их части материнского капитала.
На что проверить квартиру перед покупкой. Чек-лист | Рынок | Деньги
У каждой квартиры на вторичном рынке есть своя история. И она не всегда очевидна для покупателя. А это уже риск потери денег, а то и квартиры. Вместе с экспертами АиФ.ru рассказывает, на что проверить жилплощадь перед покупкой.
Документы на собственность
На первоначальном этапе следует проверить продавца. Как минимум следует удостовериться в корректности его паспортных данных, в том, не включен ли его документ в список недействительных (это можно сделать на сайте МВД), подсказывает управляющий партнер риелторской компании Надежда Коркка
Если квартира продается по доверенности, нужно проверить достоверность сведений в ней (в том числе паспортных данных), а также выяснить, является ли она действующей (это можно сделать на сайте www.reestr-dover.ru или у нотариуса). Если доверенность выдал пожилой или недееспособный гражданин, это повод отказаться от сделки, говорит Коркка.
Теперь нужно проверить документы, подтверждающие право собственности. «Основные сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Это информация о переходе права собственности с 1998 года, а также сведения о зарегистрированных правах. Уже на этом этапе можно выявить проблемные точки», — замечает эксперт.
Для полной картины руководитель юридической компании Андрей Лихачев рекомендует получить две выписки из ЕГРН. Первая — на объект недвижимости, которую может получить и сам покупатель. В документе содержатся официальные характеристики квартиры, информация о ее владельце, основание собственности. Кроме этого, в выписке есть важная информация об отсутствии или наличии обременений, о том, не находится ли квартира под арестом или в залоге, не включена ли в реестр объектов культурного наследия и не находится ли земельный участок в границах охранной зоны или зоны с особыми условиями использования.
Вторая — выписка о переходе прав на объект. Такую выписку сможет получить только собственник квартиры или представитель по доверенности. Если продавец не хочет показывать документ, это повод усомниться в чистоте сделки. «Выписка о переходе прав покажет историю перехода прав собственности между бывшими владельцами, а также основания перехода к нынешнему собственнику», — поясняет эксперт.
Если выяснится, что у квартиры слишком часто (два раза или более за последние пять лет) менялись владельцы, то это повод отказаться от сделки. Возможно, в ней имеются серьезные дефекты, устранение которых потребует серьезных вложений, предупреждает Коркка.
«Если квартира продается уже не первый раз за год, такая цепочка перепродаж может скрывать неправомерную схему приобретения квартиры», — добавляет
Полученную по наследству квартиру также стоит проверить внимательно. Хорошо, если с момента вступления в него прошло более трех лет, так как за это время все претенденты на наследство уже заявят о своих правах, указывает Коркка.
Если собственников несколько, нужно убедиться в том, что все они согласны продать квартиру, отмечает Лихачев. Эксперт также советует узнать, является ли недвижимость приобретенной в браке. Дело в том, что в таком случае продавец должен предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры. «Бывают ситуации, когда имущество приобретено во время брака, а продажа осуществляется после развода. В этом случае также согласие супруга, хоть и бывшего, обязательно. Иначе сделка может быть оспорена несогласным супругом», — предупреждает эксперт.
Если среди собственников есть несовершеннолетние, нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры — несовершеннолетний, продать квартиру без одобрения органов опеки невозможно.
Использовался ли материнский капитал
Кстати, о несовершеннолетних. Как говорит Лихачев, следует проверить, не приобретена ли продаваемая квартира с использованием материнского капитала. Если продавец хочет скрыть факт использования маткапитала, чтобы не выделять доли детям из-за сложной процедуры продажи, то в первую очередь для самого продавца это чревато негативными последствиями, в том числе и со стороны правоохранительных органов.
«Поэтому данный факт скрывается редко. Но в любом случае покупатель должен выяснить это обстоятельство, особенно если у продавца есть дети. Продавец может онлайн заказать выписку из ПФР об остатке маткапитала. Если же он использован полностью или частично, покупателю необходимо добиться от продавца полного отчета о целях использования маткапитала. В ином случае при уклонении продавца лучше отказаться от такой сделки, так как дети, не получившие доли в праве собственности при использовании маткапитала, вправе при достижении совершеннолетия оспорить такую сделку. Это может сделать и ПФР», — рассказывает эксперт.
Информация о зарегистрированных
При покупке квартиры на вторичном рынке есть риск нарваться на временно выписанных лиц (военнослужащие, заключенные и т. п.). Для получения информации о таких лицах нужно попросить у продавца справку по форме 9 и справку по форме 12.
Особенно эти справки важны, если квартира приватизировалась, а в этот период были временно снятые с регистрационного учета граждане, подчеркивает Лихачев.
Проверяем квартиру
Необходимо также изучить техническую документацию (техпаспорт и поэтажный план) на квартиру. «Если делалась перепланировка или переустройство, то продавец должен представить оформленные документы (как минимум акт со всеми подписями и технический паспорт на квартиру со свободной планировкой). Вариант с несогласованными работами однозначно не надо покупать, так как проживать там попросту небезопасно», — предупреждает Надежда Коркка.
DISCOVERY RESIDENCE — квартиры в новостройке — ул. Гагарина — Академическая — Мира — Ботаническая
БЛАГОУСТРОЕННЫЕ УЛИЦЫ, ПЛОЩАДЬ И МИНИ-СКВЕР
Комфортные красивые улицы во многом формируют имидж жилого комплекса — в таком окружении резиденция воспринимается совершенно по-иному. Вдоль улицы Гагарина рядом с комплексом появит ся благоустроенный пешеходный бульвар. Газон из декоративных трав и больших деревьев отделит прогулочную зону от велодорожки и проезжей части с парковочными карманами.
Перед центральным вестибюлем вымощена площадь — с деревьями в кадках и точечной подсветкой снизу. А на углу улиц Гагарина и Ботаническая расположится мини-сквер — общественное пространство со скамейками, деревьями и газонами, своей цветовой гаммой напоминающими снимки туманностей телескопом «Хаббл».
ВИДОВЫЕ ОБЩЕСТВЕННЫЕ ТЕРРАСЫ С ЗОНОЙ ОТДЫХА
Отдых с видом на город и звёзды — на верхних этажах каждого дома расположатся общественные террасы. Здесь жители смогут позагорать, помедитировать или даже устроить романтическое свидание. Для тех, кто захочет понаблюдать за Луной и звёздами, полюбоваться городом с высоты или салютом будут установлены бинокли. На смотровых площадках будет не только красиво, но и очень комфортно — покрытие из террасной доски, цветы и растения, шезлонги и все необходимые
КОСМИЧЕСКИЙ ДВОР-САД
Через центральный ресепшн жители и гости выходят на внутридворовую площадь. Подобно шлюзовой камере космического корабля, она соединяет различные дворовые пространства, а также сеть тропинок, проложенных между зелёных холмов с обильным озеленением деревьями-крупномерами. В левом «отсеке» двора расположится основной игровой комплекс, горка и беседки. Наполнение правого «отсека» — просто космос! Найти для себя занятие здесь смогут и совсем юные астронавты, и ветераны межзвёздных путешествий: амфитеатр для общедворовых мероприятий, площадки для игры в твистер и для рисования мелом, зона для отдыха в шезлонгах и большая песочница под навесом, защищающим от теплового излучения ближайшей к DISCOVERY RESIDENCE звезды. Не менее важный «отсек» космического дворасада — спортивно-игровая площадка, которая расположится на крыше трёхэтажной коммерческой
СПОРТЗАЛ ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ
Спортом для поддержания формы занимаются даже космонавты — для них на орбите разработаны специальные тренажёры и тренировки. У жителей DISCOVERY RESIDENCE для необходимых физических нагрузок будет собственный спортзал площадью 100 м², с отдельным входом со двора. Посещать его абсолютно свободно смогут все резиденты — чтобы попасть сюда, не нужно даже выходить из дома! Каждый член экипажа Международной космической станции должен не менее двух часов в сутки заниматься упражнениями на тренажёрах. Их на станции три: бегущая дорожка, велотренажёр без седла и тренажёр для упражнений на преодоление сопротивления. В DISCOVERY RESIDENCE сопротивление преодоле вать не нужно — чтобы подобрать необходимый набор тренажёров и дополнительного оборудования, мы проконсультировались с профессиональными тренерами. Жителей-спортсменов ждёт полная свобода в выборе — для занятий с персональным тренером наш спортзал идеален, но и на самостоятельной тренировке здесь не заскучаеш
РЕСЕПШН 24/7
В парадном холле будет расположена зона ресепшн, где можно будет получить ответы на любые интересующие вопросы, выпить кофе, дождаться такси или заказать дополнительные услуги (клининг, полив цветов, выгул домашних животных).
МОБИЛЬНОЕ ПРИЛОЖЕНИЕ
С помощью мобильного приложения можно не выходя из дома обратиться в управляющую компанию, оставить заявку, оплатить коммунальные услуги и заказать дополнительный сервис.
Как распорядиться залогом в качестве арендодателя [с образцом формы!]
Форма «Распоряжение залогом» представляет собой одностраничный документ, в котором подробно излагается, что происходит с гарантийным депозитом освобождающегося арендатора, включая оценку начислений, удерживаемых против его депозита. Подготовка депозита — одна из последних задач, которую арендодатель должен выполнить для своего бывшего арендатора после того, как он освободится. Конечно, нам больше всего нравятся операции по оформлению депозита, когда арендатор получает полный возврат средств за вычетом стоимости обязательной чистки ковра.Обычно это также те арендаторы, которые вовремя платили арендную плату, заботились о своей квартире, не создавали ненужных проблем или хлопот и которые получат отличную рекомендацию, когда будет запрошена рекомендация об аренде.
Независимо от того, есть ли у вашего арендатора какие-либо вычеты по гарантийному депозиту или нет, вы, как арендодатель, должны отправить арендатору отчет с подробным указанием точного возмещения или остатка причитающейся суммы, что является предметом распоряжения залогом. Арендодатель должен отправить арендатору Размещение депозита и соответствующее возмещение (если они его получат) в течение определенного периода времени, который варьируется от штата к штату, поэтому обязательно ознакомьтесь с конкретным законом в вашей юрисдикции.В штате Вашингтон строгое наказание для арендодателя, не отправившего Распоряжение о залоге в течение 14 дней после выселения арендатора. Суды могут обязать арендодателя выплатить двойную сумму по сравнению с первоначальным депозитом, ДАЖЕ если арендатор задолжал остаток. Вот небольшой пример.
Пример из реальной жизни
Линда приобрела свой первый дом для одной семьи в аренду в паре городов в прошлом году. Ее первые арендаторы только что съехали после 12 месяцев проживания.После того, как они переехали, она подъехала к дому, чтобы осмотреться, и заметила, что жильцы ничего не убирали, а также были некоторые повреждения, которые она не помнила и которые также не были указаны в Условиях въезда. Отчет. Линда была разочарована тем, что предыдущие арендаторы были так небрежны в уходе за домом, и она определенно не была готова к 600 долларам собственных денег, которые она должна была вложить в дом, чтобы покрыть счет за уборку и возмещение ущерба, помимо арендаторов. залог 750 долларов.
Но она справилась, а через три недели нашла нового арендатора и двинулась дальше. Однажды, примерно через месяц после переезда бывших арендаторов, они позвонили ей, чтобы узнать, где находится их депозит. Линда сообщила им, что она использовала его для компенсации ущерба, который они оставили. Они отрицали ответственность и потребовали, чтобы она немедленно вернула им весь депозит, иначе она увидит их в суде. Линда не беспокоилась, так как у нее был отчет о состоянии въезда и фотографии причиненного ущерба.Она решила назвать их блеф.
Некоторое время спустя Линда оказывается в суде, потому что бывшие арендаторы утверждали, что она украла их залог. Линда объясняет судье, что она не «крала» его, а использовала залог арендаторов только для возмещения ущерба арендаторам и уборки их грязи. Судья все равно присуждает бывшим арендаторам 1500 долларов, потому что Линда не осознавала, что должна была отправить арендаторам заявление с подробным описанием удержаний в течение 14 дней.
Ой. Невежество — это не блаженство, ребята.Это может сильно повредить.
Форма депозита
Фактическое размещение депозита не должно быть чем-то необычным и может быть таким же простым, как одностраничная форма, подобная той, которую мы используем, как показано ниже.
Если ваш арендатор не получит обратно весь свой депозит, всегда прилагайте фотографии, предложения, квитанции и копии их договора аренды, в которых указывается его ответственность за оплату расходов. Мы всегда выделяем те области их аренды, на которые хотим обратить их внимание.Дело в том, чтобы включить как можно больше информации в обоснование выводов, чтобы снизить вероятность спора, который закончится в лучшем случае трудоемкой и напряженной конфронтацией, а в худшем — посещением здания суда. По сути, вы показываете арендатору то, что вы показываете судье, и этого должно быть достаточно, если вы охватите все свои основания, чтобы замолчать любые проблемы, которые могли бы возникнуть.
Распоряжение о депозите должно включать дату, имя арендатора, адрес аренды, текущий (переадресованный) адрес арендатора, а затем подробное описание всех кредитов и дебетов, связанных с арендой и гарантийным депозитом.
Как вы можете видеть в разделе «Распоряжение депозитом», мы начинаем с кредитов арендатора, то есть общей суммы денег, которую мы держим в доверительном управлении в качестве их депозита. Согласно договору аренды мы фиксируем, сколько арендатор заплатил в следующих областях:
- Залог
- Другое Аренда
- Залог для домашних животных / Залог за ключ
- Прочие депозиты
После кредитов мы разбиваем вычеты по этим категориям, оставляя дополнительное место ниже для дополнительных деталей, если это необходимо.Помните, что укажите как можно более конкретную информацию, и если вам нужно больше места, просто включите дополнительные страницы:
- Невозвратные комиссии
- Аренда на период ___________ до ___________
- Неоплаченные коммунальные услуги
- Смена замка
- Просроченные платежи, NSF, Юридические услуги
- Чистка ковров
- Очистка
- повреждений
- Другое
Наконец, просуммируйте все, вычтите дебеты из кредитов, и вы получите окончательное число.На этом этапе либо вы должны своим арендаторам, либо они должны вам. Что бы это ни было, четко укажите в Распоряжении депозита и отправьте его по почте в пределах выделенного для вашего штата срока на адрес пересылки вашего арендатора или его последний известный адрес, если вы не смогли получить их новый адрес. Если вы действительно хотите охватить все свои базы — а этот следующий совет требуется в некоторых штатах — при отправке Распоряжения о депозите отправьте его по почте сертифицированной почтой или, для более дешевого варианта, запросите Сертификат рассылки.
Установление доказательств отправки по почте
Цель либо сертифицированного почтового отправления, либо сертификата почтового отправления для арендодателя проста: подтверждение почтового отправления. Для сертифицированной почты конверт снабжен этикеткой «Сертифицировано» с уникальным серийным номером, дубликат которого почтовое отделение отправит по почте и передаст покупателю. Затем серийный номер отслеживается почтовым отделением, чтобы предоставить подтверждение того, где, когда и даже если письмо было доставлено. Это удобно для арендодателя, если его арендатор отрицает получение почтового отправления или утверждает, что арендодатель не выполнил требования штата по выдаче выписки о депозите и соответствующему возмещению в отведенные сроки.
С Сертификатом почтового отправления вам предоставляется только подтвержденная квитанция с указанием времени и даты отправления, а не доказательство доставки. Когда мы отправляем наши выписки по депозиту нашим освободившимся жильцам, мы используем Сертификат почтовой рассылки. Он представляет собой доказательство почтового штемпеля, которое мы хотим, и показывает, что мы выполнили требование штата Вашингтон по отправке распоряжения о депозите по почте арендатору в течение 14 дней после того, как они выселились. Для справки, нам никогда не были нужны доказательства отправки по почте, но как домовладелец никогда не помешает подготовиться.
В какой-то момент вы можете обнаружить дополнительные вычеты из гарантийного депозита, которые вы должны были бы заплатить арендатору после того, как вы уже отправили обратно его Распоряжение депозитом и возмещение. Если вы отправите арендатору новый счет за эти дополнительные предметы, он может возразить, что, поскольку они не были указаны в их окончательном отчете о депозите, он не может нести ответственность за расходы. Чтобы помочь в борьбе с этим, вы можете добавить небольшой пункт внизу своей формы Распоряжения залога, в котором говорится: «Окончательный кредит или дебет, указанный в этом Распоряжении залога, не отменяет право арендодателя предъявлять дополнительные требования, если они станут очевидный.”
[Эта статья является выдержкой из Книги по управлению арендуемой недвижимостью. ]
Как выглядит ваше распоряжение депозитом? Есть вопросы или комментарии по этой теме?
Оставьте их внизу!
Публикация 544 (2020), Продажа и другое распоряжение активами
Осуждение — это процесс, при котором частная собственность на законных основаниях переходит в общественное пользование без согласия владельца. Имущество может быть изъято федеральным правительством, правительством штата, политическим подразделением или частной организацией, которая имеет право законно забрать его.Владелец получает денежное вознаграждение (деньги или имущество) в обмен на взятую собственность. Осуждение похоже на принудительную продажу, когда владелец является продавцом, а осуждающий орган — покупателем.
Прибыль или убыток от осуждения
Если ваша собственность была аннулирована или отчуждена под угрозой осуждения, рассчитайте свою прибыль или убыток, сравнив скорректированную основу вашей аннулированной собственности с вашей чистой компенсацией за осуждение.
Если ваша чистая компенсация за осуждение превышает скорректированную базу осужденного имущества, вы получаете прибыль.Вы можете отложить отчет о прибыли от осуждения, если купите собственность взамен. Если списана только часть вашей собственности, вы можете рассматривать стоимость восстановления оставшейся части до ее прежней полезности как стоимость замены собственности. См. Отсрочка прироста позже.
Если ваше чистое вознаграждение за осуждение меньше вашего скорректированного базиса, вы понесете убыток. Если ваша потеря связана с имуществом, которое вы держали для личного пользования, вы не можете вычесть ее. Вы должны сообщать о любых вычитаемых убытках в том налоговом году, когда они произошли.
. Вы можете использовать Часть 2 из Таблицы 1-3 , чтобы подсчитать вашу прибыль или убыток от присуждения компенсации. .
Главный дом списан.
Если вы получили прибыль из-за того, что ваш основной дом обесценился, вы можете, как правило, исключить прибыль из своего дохода, как если бы вы продали или обменяли свой дом. Вы можете исключить из прибыли до 250 000 долларов (до 500 000 долларов при совместной регистрации в браке). Для получения информации об этом исключении см. Pub.523. Если ваша прибыль больше, чем вы можете исключить, но вы покупаете собственность взамен, вы можете отложить отчет об остальной части прибыли. См. Отсрочка прироста позже.
Таблица 1-3. Рабочий лист осуждений
| Часть 1. Прибыль от выходных убытков. Если вы не получили компенсацию убытков, пропустите Часть 1 и перейдите к Части 2. | ||
| 1. | Укажите полученное полное выходное пособие | _____ |
| 2. | Укажите свои расходы на получение выходного пособия | _____ |
| 3. | Вычтите строку 2 из строки 1. Если меньше нуля, введите -0- | _____ |
| 4. | Укажите любую специальную оценку оставшегося имущества, изъятого из вашего вознаграждения | _____ |
| 5. | Чистые компенсационные убытки. Вычтите строку 4 из строки 3. Если меньше нуля, введите -0- | ._____ |
| 6. | Введите скорректированную базу оставшейся собственности | _____ |
| 7. | Доходы от выплаты компенсаций. Вычтите строку 6 из строки 5. Если меньше нуля, введите -0- | ._____ |
| 8. | Пересмотренная скорректированная база оставшейся собственности.Вычтите строку 5 из строки 6. Если меньше нуля, введите -0- | .|
| Часть 2. Прибыль или убыток в результате осуждения. | ||
| 9. | Введите полученное грубое осуждение | _____ |
| 10. | Укажите свои расходы на получение награды за осуждение | _____ |
| 11. | Если вы выполнили Часть 1, и строка 4 больше, чем строка 3, вычтите строку 3 из строки 4.Если вы не заполнили Часть 1, но из вашей награды была снята специальная оценка, введите эту сумму. В противном случае введите -0- | ._____ |
| 12. | Сложите строки 10 и 11 | _____ |
| 13. | Премия за чистое осуждение. Вычтите строку 12 из строки 9 | _____ |
| 14. | Введите скорректированную базу взыскиваемого имущества | _____ |
| 15. | Прибыль от награды за осуждение. Если строка 14 больше, чем строка 13, введите -0-. В противном случае вычтите строку 14 из строки 13 и пропустите строку 16 | _____ |
| 16. | Убыток в результате осуждения. Вычтите строку 13 из строки 14 | |
| ( Примечание: ). Вы не можете вычесть сумму в строке 16, если конфискованное имущество предназначалось для личного пользования.) | ||
| Часть 3. Отложенная выгода от осуждения. (Заполните, только если строка 7 или строка 15 больше нуля и вы купили соответствующую заменяющую собственность или понесли расходы на восстановление полезности оставшейся собственности.) | ||
| 17. | Если вы выполнили часть 1, и строка 7 больше нуля, введите сумму из строки 5. В противном случае введите -0- | _____ |
| 18. | Если строка 15 больше нуля, введите сумму из строки 13. В противном случае введите -0- | _____ |
| 19. | Сложите строки 17 и 18. Если списанное имущество было вашим основным домом, вычтите из этой суммы прибыль, которую вы исключили из своего дохода, и введите результат | _____ |
| 20. | Укажите общую стоимость заменяемого имущества и любые расходы на восстановление полезности оставшегося имущества | _____ |
| 21. | Вычтите строку 20 из строки 19. Если меньше нуля, введите -0- | _____ |
| 22. | Если вы заполнили Часть 1, сложите строки 7 и 15. В противном случае введите сумму из строки 15. Если списанное имущество было вашим основным домом, вычтите из этой суммы прибыль, которую вы исключили из своего дохода, и введите результат | _____ |
| 23. | Признанная прибыль. Введите меньший в строке 21 или строке 22 | _____ |
| 24. | Отсроченная прибыль. Вычтите строку 23 из строки 22. Если меньше нуля, введите -0- | .|
Осуждение.
Приз за осуждение — это деньги, которые вам платят, или стоимость другого имущества, которое вы получаете за аннулированное имущество. Премия — это также сумма, которую вам платят за продажу вашей собственности под угрозой осуждения.
Оплата долгов.
Суммы, вычтенные из присуждения для оплаты ваших долгов, считаются выплаченными вам.Суммы, выплачиваемые государством непосредственно держателю ипотеки или залога в отношении вашей собственности, являются частью вашего вознаграждения, даже если долг относится к собственности и не является вашей личной ответственностью.
Пример.
Государство изъяло вашу собственность в общественное пользование. Премия была установлена в размере 200 000 долларов. Государство выплатило вам всего 148 000 долларов, потому что оно выплатило 50 000 долларов вашему держателю ипотеки и 2 000 долларов начисленных налогов на недвижимость. Считается, что вы получили все 200 000 долларов в качестве награды за осуждение.
Проценты по присуждению.
Если осуждающий орган выплачивает вам проценты за задержку выплаты вашего вознаграждения, это не является частью присуждения обвинительного приговора. Вы должны указывать проценты отдельно как обычный доход.
Платежи по переезду.
Выплаты, получаемые вами за переезд и замену жилья в связи с тем, что вы были вынуждены покинуть свой дом, бизнес или ферму в результате федеральных или федеральных программ поддержки, не являются частью присуждения обвинительного приговора.Не включайте их в свой доход. Платежи за замену жилья, использованные для покупки новой собственности, включены в основную стоимость недвижимости как часть ваших затрат.
Чистая награда за осуждение.
Чистая компенсация за осужденное имущество — это общая сумма компенсации, которую вы получили или считаются полученными за аннулированное имущество, за вычетом ваших расходов на получение компенсации. Если была осуждена только часть вашего имущества, вы также должны уменьшить сумму компенсации за счет любой специальной оценки, взимаемой с той части имущества, которую вы оставляете за собой.Это обсуждается позже в разделе Специальная оценка, оставленная без присуждения.
Возмещение убытков.
Компенсационные убытки не являются частью компенсации, выплаченной за осужденное имущество. Им платят, если часть вашего имущества осуждается, а стоимость оставшейся части снижается из-за осуждения.
Например, вы можете получить выходное пособие, если ваша собственность подвергнется наводнению из-за того, что вы продаете права сервитута (конфискованное имущество) под угрозой осуждения.Кроме того, вам может быть выплачен компенсационный ущерб, если из-за того, что часть вашего имущества списана на строительство шоссе, вы должны заменить заборы, выкопать новые колодцы или канавы или посадить деревья, чтобы восстановить оставшееся имущество до той же полезности, что и до вынесения приговора.
Договаривающиеся стороны должны письменно согласовать конкретную сумму выходных убытков. Если это не будет сделано, все доходы от осуждающего органа будут считаться присужденными за ваше обреченное имущество.
Вы не можете произвести полностью новое распределение общей суммы вознаграждения после завершения транзакции.Тем не менее, вы можете показать, какая часть присуждения обе стороны предназначалась для компенсации выходного ущерба. Часть компенсации определяется исходя из всех фактов и обстоятельств.
Пример.
Вы продали часть своего имущества государству под угрозой осуждения. В контракте, подписанном вами и осуждающим органом, указана только общая цена покупки. В нем не указана фиксированная сумма компенсации за причиненный вред. Однако во время урегулирования осуждающий орган предоставил вам заключительные документы, четко показывающие, какая часть покупной цены предназначалась для выплаты выходного пособия.Вы можете рассматривать эту часть как выходное пособие.
Возмещение убытков при выплате выходного пособия.
Ваши чистые выходные убытки рассматриваются как сумма, полученная в результате вынужденного преобразования оставшейся части вашего имущества. Используйте их, чтобы уменьшить основу оставшейся собственности. Если размер выходных убытков основан на повреждении определенной части имущества, которое вы сохранили, уменьшите основание только для этой части на чистые выходные убытки.
Если чистые убытки от выходного пособия превышают размер оставшейся у вас собственности, вы получаете прибыль.Вы можете отложить отчет о выигрыше. См. Отсрочка прироста позже.
. Вы можете использовать Часть 1 Таблицы 1-3 , чтобы подсчитать любую прибыль от выходных убытков и изменить скорректированную основу для оставшейся части вашего имущества. .
Чистая компенсация убытков.
Чтобы рассчитать чистые выходные убытки, вы сначала должны уменьшить свои выходные убытки на свои расходы на получение убытков.Затем вы уменьшаете их на любую специальную оценку (описанную ниже), взимаемую с оставшейся части собственности и удерживаемую из присуждения арбитражным органом. Остаток — это чистая сумма выходных убытков.
Расходы на получение компенсации и выходного пособия.
Вычтите из общей суммы расходы на получение компенсации, такие как юридические, инженерные и оценочные расходы. Кроме того, вычтите расходы на получение выходного пособия, которые могут включать аналогичные расходы, из выплаченного вам выходного ущерба.Если вы не можете определить, какая часть ваших расходов приходится на каждую часть выручки, вы должны распределить пропорционально.
Пример.
Вы получаете компенсацию в судебном порядке и выходное пособие. Одна четвертая от общей суммы была обозначена как выходное пособие в вашем соглашении с осуждающим органом. У вас были судебные издержки на протяжении всего судебного процесса. Вы не можете определить, сколько ваших юридических расходов приходится на каждую часть судебного разбирательства.Вы должны выделить одну четвертую своих юридических расходов на выплату выходного пособия, а остальные три четверти — на компенсацию в судебном порядке.
Специальная оценка не присуждена.
Когда осуждена только часть вашего имущества, специальный взнос, взимаемый с оставшейся собственности, может быть удержан руководящим органом из вашего присуждения осуждения. Оценка может взиматься, если оставшаяся часть вашего имущества была улучшена в результате выкупа.Примеры улучшений, которые могут вызвать особую оценку, — это расширение улицы и установка канализации.
Чтобы рассчитать чистую сумму компенсации за осуждение, вы должны уменьшить ее сумму на сумму оценки, удерживаемую из присуждения.
Пример.
Чтобы расширить улицу перед вашим домом, город отказался от полосы вашей земли в 25 футов глубиной. Вы были награждены за это 5000 долларов и потратили 300 долларов на получение награды. Перед выплатой награды город взимал специальный взнос в размере 700 долларов за благоустройство улицы за оставшуюся собственность.Тогда город заплатил вам всего 4300 долларов. Ваша чистая награда составляет 4000 долларов (общая сумма вознаграждения 5000 долларов минус 300 долларов на получение награды и 700 долларов на оставшуюся специальную оценку).
Если специальное вознаграждение в размере 700 долларов не было удержано из вознаграждения и вам заплатили 5000 долларов, ваша чистая сумма вознаграждения составит 4700 долларов (5000–300 долларов). Чистое вознаграждение не изменится, даже если вы позже заплатите начисленный взнос из полученной суммы.
Получены компенсационные убытки.
Если выходное пособие включено в судебное разбирательство, специальная оценка, удерживаемая из выходного пособия, сначала используется для уменьшения выходного ущерба.Любой остаток специальной оценки используется для уменьшения суммы осуждения.
Пример.
Вам присуждено 4 000 долларов в качестве компенсации за вашу собственность и 1 000 долларов в качестве компенсации за причиненный ущерб. Вы потратили 300 долларов на выплату выходного пособия. Особый взнос в размере 800 долларов был сохранен за рамками награды. Убытки в размере 1000 долларов США уменьшаются до нуля, если сначала вычесть 300 долларов расходов, а затем 700 долларов из специальной суммы. Ваша награда за осуждение в размере 4000 долларов уменьшается на остаток в 100 долларов специального взноса, в результате чего остается чистая награда за осуждение в размере 3900 долларов.
Подразделение бизнеса или аренда.
Если вы использовали часть списанной собственности в качестве дома, а часть в качестве служебной или арендуемой собственности, относитесь к каждой части как к отдельной собственности. Рассчитайте свою прибыль или убыток отдельно, потому что прибыль или убыток по каждой части можно трактовать по-разному.
Некоторыми примерами этого типа собственности являются здание, в котором вы живете и управляете продуктовым магазином, и здание, в котором вы живете на первом этаже и сдаете в аренду второй этаж.
Пример.
Вы продали свое здание за 24 000 долларов под угрозой осуждения коммунальной компании, которая имела право выносить приговор. Вы сняли половину дома и жили в другой половине. Вы заплатили 25000 долларов за здание и потратили еще 1000 долларов на новую крышу. Вы заявили, что допустимая амортизация арендной платы составляет 4600 долларов. Вы потратили 200 долларов на судебные издержки, чтобы получить обвинительный приговор. Рассчитайте свою прибыль или убыток следующим образом.
| Resi- dential Деталь | Busi- ness Деталь | ||
|---|---|---|---|
| 1) | Получено осуждение | 12 000 долл. США | 12 000 долл. США |
| 2) | Минус: Юридические расходы, $ 200 | (100) | (100) |
| 3) | Награда за чистое осуждение | $ 11 900 | $ 11 900 |
| 4) | Скорректированная база: | ||
| ½ первоначальной стоимости, 25 000 долларов США | 12 500 долларов США | 12 500 долларов США | |
| Плюс: ½ стоимости кровли, $ 1 000 | 500 | 500 | |
| Всего | 13 000 долл. США | 13 000 долл. США | |
| 5) | Минус: Амортизация | (4600) | |
| 6) | Скорректированная база, бизнес-часть | 8 400 долл. США | |
| 7) | (Убыток) по жилой недвижимости | (1100 долл. США) | |
| 8) | Прибыль от коммерческой недвижимости | $ 3,500 | |
| Убыток жилой части не подлежит вычету. | |||
Не сообщайте о доходе от аннулированного имущества, если вы получаете только имущество, аналогичное или связанное с обслуживанием или использованием с аннулированным имуществом. Ваша основа для новой собственности такая же, как и для старой.
Получены деньги или иное имущество.
Обычно вы должны сообщать о прибыли, если получаете деньги или непохожее имущество. Вы можете отложить отчет о доходе, если вы покупаете недвижимость, аналогичную или имеющую отношение к эксплуатации или использованию в течение периода замены, который обсуждается ниже.Вы также можете отложить отчет о прибыли, если вы покупаете контрольный пакет акций (не менее 80%) в корпорации, владеющей недвижимостью, аналогичной или связанной с обслуживанием или использованием аннулируемой собственности. См. Контрольный пакет акций корпорации ниже.
Чтобы отложить отчет обо всей прибыли, вы должны купить заменяющее имущество стоимостью не менее суммы, реализованной за аннулированное имущество. Если стоимость заменяемого имущества меньше реализованной суммы, вы должны сообщить о прибыли до неизрасходованной части реализованной суммы.
Основой замещающего имущества является его стоимость за вычетом отложенного дохода. Кроме того, если ваша замещающая собственность является акцией корпорации, которая владеет имуществом, аналогичным или связанным в обслуживании или использовании, корпорация обычно сокращает свою базу в своих активах на сумму, на которую вы уменьшаете свою базу в акциях. См. Контрольный пакет акций корпорации ниже.
. Вы можете использовать Часть 3 из Таблица 1-3 , чтобы подсчитать прирост, который вы должны сообщить, и свой отложенный прирост..
Отсрочка выплаты компенсационных выплат.
Если вы получили выходное пособие за часть вашего имущества, потому что другая часть была изъята, и вы покупаете имущество взамен, вы можете отложить отчет о доходе. См. «Порядок выплаты выходных убытков» ранее. Вы можете отложить отчет обо всей своей прибыли, если стоимость замененного имущества равна по крайней мере сумме ваших чистых выходных убытков плюс ваше чистое компенсационное вознаграждение (если это привело к получению прибыли).
Вы также можете сделать это решение, если потратите выходное пособие вместе с другими деньгами, полученными за аннулированное имущество (если оно принесло прибыль), на приобретение соседнего имущества, которое позволит вам продолжить свой бизнес. Если подходящей соседней собственности нет, и вы вынуждены продать оставшуюся собственность и переехать, чтобы продолжить свой бизнес, см. Отсрочка прибыли от продажи связанной собственности , далее.
Если вы восстанавливаете оставшееся имущество до его прежнего состояния, вы можете рассматривать затраты на его восстановление как стоимость замещающего имущества.
Отсрочка прибыли от продажи связанной собственности.
Если вы продаете имущество, относящееся к аннулированному имуществу, а затем покупаете имущество взамен, вы можете отложить отчет о прибыли от продажи. Вы должны соответствовать требованиям, изложенным ранее в разделе Добровольно проданное сопутствующее имущество. Вы можете отложить отчет обо всей своей прибыли, если стоимость замененного имущества равна по крайней мере сумме, полученной от продажи, плюс ваша чистая компенсация (если она дает прибыль) плюс чистые выходные убытки, если таковые имеются (если приводят к прибыли).
Покупка подменной собственности у связанного лица.
Некоторые налогоплательщики не могут отложить отчет о доходе от осуждения, если они покупают заменяющую собственность у связанного лица. Для получения информации о связанных лицах см. Невычитаемый убыток в разделе Продажи и обмены между связанными лицами в главе 2.
Это правило распространяется на следующих налогоплательщиков.
C корпорации.
Партнерства, в которых более 50% капитала или прибыли принадлежит корпорациям
C.Все остальные (включая физических лиц, товарищества (кроме тех, что указаны в (2)) и S-корпорации), если общая реализованная прибыль за налоговый год по всей недобровольно преобразованной собственности, по которой реализованная прибыль превышает 100000 долларов.
Для налогоплательщиков, указанных в пункте (3) выше, прибыль не может быть компенсирована какими-либо убытками при определении того, превышает ли общая прибыль 100 000 долларов. Если собственность принадлежит товариществу, лимит в 100 000 долларов применяется к товариществу и каждому партнеру.Если собственность принадлежит корпорации S, лимит в 100 000 долларов применяется к корпорации S и каждому акционеру.
Исключение.
Это правило не применяется, если связанное лицо приобрело недвижимость у несвязанного лица в течение периода замены.
Авансовый платеж.
Если вы платите подрядчику заранее за строительство замещающей собственности, вы не покупаете заменяющую собственность, если она не будет завершена до окончания периода замены (обсуждается позже).
Замещающая собственность.
Чтобы отложить отчет о доходе, вы должны купить заменяющую собственность с конкретной целью замены аннулированной собственности. Вам не нужно использовать фактические средства от присуждения компенсации для приобретения новой собственности. Имущество, приобретенное вами в дар или по наследству, не считается имуществом на замену.
Аналогичные или связанные в обслуживании или использовании.
Заменяемое имущество должно быть аналогично заменяемому имуществу или иметь отношение к нему в обслуживании или использовании.
Если конфискованное имущество является недвижимым имуществом, которое вы держали для продуктивного использования в вашей торговле или бизнесе или для инвестиций (кроме имущества, предназначенного в основном для продажи), аналогичное имущество, предназначенное для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, будет рассматриваться как имущество, аналогичное или связанное с обслуживанием или использованием. Для обсуждения аналогичных свойств см. Like-Kind Property в разделе Like-Kind Exchanges ниже.
Владелец-пользователь.
Если вы являетесь пользователем-владельцем, похожий или связанный в обслуживании или использовании означает, что замещающее свойство должно функционировать так же, как и свойство, которое оно заменяет.
Пример.
Ваш дом был осужден, и вы вложили выручку от осуждения в продуктовый магазин. Ваша собственность на замену не похожа и не связана по обслуживанию или использованию с списанной собственностью. Чтобы быть похожим или связанным в обслуживании или использовании, ваша замещающая собственность также должна использоваться вами в качестве вашего дома.
Собственник-инвестор.
Если вы являетесь собственником-инвестором, аналогичное или связанное с ним обслуживание или использование означает, что любое замещающее имущество должно иметь такие же отношения обслуживания или использования с вами, как и имущество, которое оно заменяет.Вы решаете это, определяя всю следующую информацию.
Служит ли недвижимость аналогичным вам.
Характер бизнес-рисков, связанных с недвижимостью.
Чего требует от вас недвижимость в плане управления, обслуживания и отношений с вашими арендаторами.
Пример.
Вы владели землей и зданием, которые арендовали производственной компании.Здание сдано в аренду. В период замены у вас было новое здание, построенное на другой земле, которой вы уже владели. Вы сдали новое здание под оптовый продуктовый склад. Замещающая собственность также является арендуемой, поэтому эти две собственности считаются похожими или связанными в обслуживании или использовании, если есть сходство во всех следующих областях.
Ваша управленческая деятельность.
Объем и вид услуг, которые вы предоставляете своим арендаторам.
Характер рисков вашего бизнеса, связанных с недвижимостью.
Лизхолд заменен на плату за простое имущество.
Платное простое имущество, которое вы будете использовать в своей торговле или бизнесе или для инвестиций, может квалифицироваться как заменяющее имущество, которое аналогично или связано с обслуживанием или использованием с осужденным арендованным владением, если вы используете его в том же бизнесе и для той же цели, что и прекращенное владение .
Плата за простую имущественную заинтересованность, как правило, представляет собой имущественный интерес, который дает владельцу право на всю собственность с безусловным правом распоряжаться ею в течение своей жизни.Арендованное имущество — это имущество, которое находится в аренде, как правило, сроком на несколько лет.
Наружная реклама заменена недвижимостью.
Вы можете рассматривать показ наружной рекламы как недвижимость. Если вы сделаете этот выбор и замените дисплей недвижимым имуществом, к которому у вас есть интерес другого рода, ваше имущество на замену может считаться имуществом аналогичного вида. Например, недвижимость, купленная взамен уничтоженного рекламного щита, и арендованное имущество, на котором размещался рекламный щит, квалифицируются как собственность аналогичного типа.
Вы можете сделать этот выбор только в том случае, если вы не потребовали вычет по разделу 179 за показ. Кроме того, вы не можете отменить эти выборы, если не получите согласия IRS.
Наружный рекламный дисплей — это знак или устройство, жестко смонтированное и постоянно прикрепленное к земле, зданию или любой другой постоянной конструкции, используемой для демонстрации коммерческой или другой рекламы для публики.
Замена имущества на замену.
После того, как вы указали определенное имущество в качестве замещающего имущества в своей налоговой декларации, вы не можете заменить его другим правомочным имуществом.Но, если ваше ранее назначенное имущество для замены не соответствует требованиям, вы можете заменить квалифицированное имущество, если приобретете его в течение периода замены.
Контрольный пакет акций корпорации.
Вы можете заменить собственность, приобретя контрольный пакет акций корпорации, которая владеет имуществом, аналогичным или имеющим отношение к обслуживанию или использованию вашей аннулированной собственности. У вас есть контрольный пакет акций, если вы владеете акциями, имеющими не менее 80% совокупного количества голосов всех классов акций, имеющих право голоса, и не менее 80% общего количества акций всех других классов акций корпорации.
Базовая корректировка имущества корпорации.
База собственности, находившейся в собственности корпорации на момент приобретения вами контроля, должна быть уменьшена на вашу отложенную прибыль, если таковая имеется. От вас не требуется уменьшать скорректированную базу собственности корпорации ниже вашей скорректированной базы в акциях корпорации (определяемой после уменьшения по вашей отложенной прибыли).
Распределите это сокращение по следующим классам собственности в указанном ниже порядке.
Имущество, аналогичное или связанное с обслуживанием или использованием обреченной собственности.
Амортизируемое имущество, не уменьшенное в (1).
Все остальное имущество.
Заменен главный дом.
Если ваша прибыль от осуждения вашего основного дома больше, чем вы можете исключить из своего дохода (см. Основной дом, осужденный согласно Прибыль или убыток от осуждения , ранее), вы можете отложить отчет об оставшейся части прибыли, купив заменяющее имущество, аналогичное или связанное с обслуживанием или использованием. Имущество на замену должно стоить как минимум столько же, сколько сумма, полученная в результате списания, за вычетом исключенной выгоды.
Вы должны уменьшить базовую стоимость вашего замещающего имущества на отложенную прибыль.Кроме того, если вы откладываете сообщение о какой-либо части своей прибыли в соответствии с этими правилами, считается, что вы владели и использовали замененную собственность в качестве своего основного дома в течение того периода, когда вы владели и использовали аннулированную собственность в качестве основного дома.
Пример.
Городские власти осудили ваш дом, который вы использовали в качестве личного жилья в течение 5 лет до вынесения приговора. Город выплатил вам награду за осуждение в размере 400 000 долларов. Ваша скорректированная базовая стоимость собственности составила 80 000 долларов.Вы получаете прибыль в размере 320 000 долларов (400 000–80 000 долларов). Вы приобрели новый дом за 100 000 долларов. Вы можете исключить 250 000 долларов реализованной прибыли из своего валового дохода. Реализованная сумма затем учитывается как 150 000 долларов (400 000 — 250 000 долларов), а полученная прибыль составляет 70 000 долларов (реализованная сумма 150 000 долларов — 80 000 долларов на скорректированной основе). Вы должны признать прибыль в размере 50 000 долларов (сумма реализованных 150 000 долларов — стоимость нового дома на 100 000 долларов). Оставшиеся 20 000 долларов реализованной прибыли откладываются. Ваша базовая стоимость в новом доме составляет 80 000 долларов (стоимость 100 000 долларов — отложенная прибыль в размере 20 000 долларов).
Срок замены.
Чтобы отложить сообщение о вашей прибыли от осуждения, вы должны купить новую собственность в течение определенного периода времени. Это период замены.
Период замены для осуждения начинается в более раннюю из следующих дат.
Период замещения обычно заканчивается через 2 года после окончания первого налогового года, в котором реализована какая-либо часть прибыли от списания. Однако см. Исключения ниже.
Трехлетний период замены определенного имущества.
Если недвижимое имущество, предназначенное для использования в торговле, бизнесе или для инвестиций (за исключением имущества, предназначенного в основном для продажи), отклоняется, период замены заканчивается через 3 года после окончания первого налогового года, в котором любая часть прибыли от осуждение реализовано. Однако этот трехлетний период замены не может быть использован, если вы заменяете аннулированное имущество, приобретая контроль над корпорацией, владеющей имуществом, аналогичным или связанным в обслуживании или использовании.
Увеличенный период замены для налогоплательщиков, пострадавших от других стихийных бедствий, объявленных на федеральном уровне.
Если вы пострадали от стихийного бедствия, объявленного на федеральном уровне, IRS может предоставить помощь в случае стихийного бедствия, продлив периоды выполнения определенных налоговых действий на 2020 год, включая период замены, до 1 года. Для получения дополнительной информации посетите IRS.gov/UAC/Tax-Relief-in-Disaster-Situations.
Продажа скота в связи с погодными условиями в районе, имеющем право на получение федеральной помощи.
Как правило, если продажа или обмен домашнего скота вызвана засухой, наводнением или другими погодными условиями в районе, имеющем право на получение федеральной помощи, период замены заканчивается через 4 года после закрытия первого налогового года, в котором вы поняли какие-либо часть вашей прибыли от продажи или обмена.
Если погодные условия сохраняются более 3 лет, период замены может быть продлен на региональной основе до конца вашего первого года без засухи для соответствующего региона.См. Уведомление 2006-82, 2006-39 I.R.B. 529, доступно на IRS.gov/irb/2006-39_IRB/ar11.html.
Ежегодно IRS публикует список округов, округов, городов или приходов, в которых в течение предшествующих 12 месяцев наблюдались исключительные, экстремальные или сильные засухи. Если вы имеете право на 4-летний период замены проданного или обмененного скота из-за засухи, и ваш период замены истекает в конце 2020 года (или в конце налогового года, который включает 31 августа 2020 года), см. Уведомление 2020-74, 2020-41 I.R.B., IR-2020-219, доступно на IRS.gov/irb/2020-41_IRB. Период замены будет продлен в соответствии с Уведомлением 2006-82, если соответствующий регион включен в список, включенный в Уведомление 2020-74.
Определение момента реализации усиления.
Если вы платите налог по кассовой основе, вы получаете прибыль, когда получаете платежи, превышающие вашу базу в собственности. Если осуждающий орган вносит депозиты в суд, вы получаете выгоду, когда снимаете (или имеете право снимать) суммы, превышающие ваши основания.
Это применяется, даже если полученные суммы представляют собой только частичные или авансовые платежи, а полная компенсация еще не определена. Замена будет слишком поздно, если вы дождетесь окончательного определения, которое не состоится в соответствующий период замены после того, как вы впервые заметите выгоду.
Для налогоплательщиков, использующих метод начисления, прибыль (если таковая имеется) начисляется в предыдущем году при наступлении одного из следующих событий.
Произошли все события, которые закрепляют право на осуждение, и сумма может быть определена с разумной точностью.
Награда полностью или частично получена фактически или конструктивно.
Замена имущества, купленного до списания.
Если вы покупаете заменяющее имущество после того, как возникла угроза осуждения, но до фактического осуждения, и вы все еще владеете имуществом на замену на момент осуждения, вы купили заменяющее имущество в течение периода замены.Имущество, которое вы приобрели до того, как возникнет угроза отзыва, не считается имуществом, приобретенным на замену в течение периода замены.
Пример.
3 апреля 2019 года городские власти уведомили вас, что ваше имущество будет конфисковано. 5 июня 2019 года вы приобрели имущество взамен имущества, подлежащего осуждению. У вас все еще была новая собственность, когда город вступил во владение вашей старой собственностью 4 сентября 2020 года. Вы произвели замену в течение периода замены.
Расширение.
Вы можете запросить продление периода замены у директора IRS в вашем районе. Вы должны подать заявку до окончания периода замены. В вашем запросе необходимо подробно объяснить, зачем вам нужно продление. IRS рассмотрит запрос, поданный в разумные сроки после периода замены, если вы можете указать разумную причину задержки. Срок замены будет продлен, если вы представите разумную причину для отказа от замены в течение обычного периода.
Обычно запросы на продление удовлетворяются ближе к концу периода замены или продленного периода замены. Продление обычно ограничивается периодом в 1 год или меньше. Высокая рыночная стоимость или нехватка заменяемого имущества не является достаточной причиной для предоставления продления. Если ваша собственность на замену строится, и вы четко демонстрируете, что замена или восстановление не могут быть произведены в течение периода замены, вам будет предоставлено продление срока.
Отправьте запрос по адресу, по которому вы подали декларацию, с указанным ниже адресом.
Запрос на продление срока замены недобровольно переделанной собственностиДиректор по региону
Attn: Местные технические службы, служба соответствия
Выборы с отсрочкой усиления.
Сообщите о своем решении отложить отчет о своей прибыли вместе со всеми необходимыми деталями в заявлении, приложенном к вашей декларации за тот налоговый год, в котором вы получили прибыль.
Если товарищество или корпорация владеют аннулированным имуществом, только товарищество или корпорация могут отложить предоставление отчета о доходе.
Имущество на замену, приобретенное после подачи заявки на возврат.
Если вы покупаете собственность на замену после того, как подали декларацию о своем выборе отложить отчет о доходе, приложите к декларации отчет за год, в котором вы купили недвижимость. В заявлении должна содержаться подробная информация о заменяемом имуществе.
Скорректированная доходность.
Если вы решите отложить отчет о прибыли, вы должны подать исправленную налоговую декларацию за год получения прибыли (отдельные лица подают форму 1040-X) в любой из следующих ситуаций.
Вы не покупаете собственность на замену в течение периода замены. В исправленной декларации вы должны указать прибыль и уплатить причитающийся дополнительный налог.
Стоимость новой собственности, которую вы покупаете, меньше суммы, реализованной за аннулированную собственность (за вычетом прибыли, которую вы исключили из дохода, если это имущество было вашим основным домом).В измененной декларации вы должны указать ту часть прибыли, которую вы не можете отложить, и уплатить причитающийся дополнительный налог.
Пора оценить недостаток.
Любой дефицит за любой налоговый год, в котором реализована часть прибыли, может быть оценен в любое время до истечения 3 лет с даты, когда вы уведомите директора IRS в вашем регионе о том, что вы заменили или не собираетесь заменять списанное имущество в период замены.
Передумать.
Вы можете изменить свое решение о сообщении или отложении прироста в любое время до окончания периода замены. Если вы решите сделать выбор после подачи налоговой декларации и после уплаты налога, причитающегося за год или годы, в которых реализована какая-либо прибыль от принудительного преобразования, и до истечения периода, в который преобразованный имущество необходимо заменить, подать иск о возмещении за такой год или годы.
Пример.
Ваша собственность была осуждена, и вы получили прибыль в размере 5000 долларов. Вы указали прибыль по своей налоговой декларации за год, в котором вы ее реализовали, и уплатили причитающийся налог. Вы покупаете заменяющую собственность в течение периода замены. Вы использовали все, кроме 1000 долларов, из суммы, полученной в результате осуждения, на покупку новой собственности. Теперь вы передумали и хотите отложить отчет о прибыли в размере 4000 долларов, равной сумме, которую вы потратили на замену собственности.Вы должны подать заявление о возмещении по форме 1040-X (или другой применимый измененный возврат). Включите заявление, поясняющее, что вы ранее сообщали о всей прибыли от осуждения, но теперь вы хотите сообщить только ту часть прибыли, которая равна выручке от осуждения, не потраченной на замену собственности (1000 долларов США).
Обжалование залога
А, залоговые депозиты — область, где много неразберихи и споров — как среди арендодателей, так и среди арендаторов.
Для большинства арендодателей залог представляет собой важнейшее авансовое обеспечение, которое они могут удержать для покрытия убытков и невыплаченной арендной платы.Для арендаторов залоговый депозит — это обычно то, что они ожидают получить обратно, иногда с процентами, при выезде.
Но хотя гарантийные депозиты могут показаться простой концепцией, они представляют собой область, в которой существует множество путаницы. Фактически, споры по поводу гарантийных депозитов являются одной из наиболее частых причин, по которым арендодатели и арендаторы попадают в суд.
Если вы арендатор и беспокоитесь о своем гарантийном депозите, хорошая новость заключается в том, что вы можете многое сделать заранее, чтобы гарантировать, что вы получите его полностью, когда вы переедете.
Но сначала давайте взглянем на закон — и посмотрим, что он говорит об обработке залоговых депозитов.
Залог и закон
К счастью, в законе изложены довольно четкие правила, которым должны следовать домовладельцы в отношении гарантийных депозитов. Хотя эти законы значительно различаются от штата к штату, стоит взглянуть на свой штат, чтобы узнать, каковы правила в отношении ограничений и сроков его возврата. Также стоит отметить, что в некоторых штатах, таких как Коннектикут, Делавэр и Массачусетс, даже есть законы о том, как арендодатель хранит депозит, требующий от арендодателя хранить его на процентном счете и возвращать его — с процентами арендатору по адресу: время выселения.
В большинстве случаев арендодатели могут применить залог только к следующим:
- Уборка арендуемой квартиры, когда арендатор выезжает, но только для того, чтобы сделать квартиру такой же чистой, как когда арендатор впервые въехал в
- Ремонт повреждений, кроме нормального износа, причиненных арендатором
- Если это указано в договоре об аренде или аренде, затраты на ремонт или замену мебели, за исключением случаев естественного износа
Звучит достаточно просто, правда?
К сожалению, применение этих правил на практике — область, где есть место для споров.
Wear and Tear Vs. Урон
Одной из наиболее частых причин споров по поводу залогового депозита является проблема повреждения по сравнению с нормальным использованием.
Хотя арендодатели могут оставить залог на ремонт, они не могут оставить его на случай нормального износа.
Неудивительно, что большинство арендодателей и арендаторов имеют очень разные представления о том, как выглядят повреждения и естественный износ.
Чтобы прояснить ситуацию, вот список вещей, которые обычно можно считать нормальным износом.В большинстве случаев гарантийный депозит должен удерживаться , а не для следующего:
- Выцветший, изношенный ковер или следы мебели на ковре
- Отверстие в стене от отсутствующего дверного упора
- Поврежденные трубы, если не повреждены арендатором
- Перегоревшая лампочка в холодильнике
С другой стороны, если есть ущерб, причиненный арендатором или его гостями, залог может быть удержан и применен к ним.
Вот некоторые вещи, которые выходят за рамки обычного износа. Арендодатели, как правило, могут применить залог на такие вопросы, как:
- Окрашенный ковер или пол с дырками, надрывами или ожогами
- Большие дыры или чрезмерно поврежденные стены
- Оконные решетки повреждены или отсутствуют
- Жалюзи повреждены или отсутствуют
- Приборы, поврежденные в результате неправильного использования
- Засорение канализации из-за неправильного использования
В целом, ущерб должен оцениваться в индивидуальном порядке, и решение должно приниматься с учетом закона.
Возврат депозита
Как арендатор, вы можете сделать несколько вещей, чтобы вернуть свой депозит.
Прочитать договор аренды
Первое, что вам следует сделать, это убедиться, что вы внимательно прочитали и поняли условия аренды. В договоре об аренде будет указано, что от вас ожидается в плане технического обслуживания, а также условия, при которых вы должны оставить собственность. В нем также должно быть указано, есть ли какие-либо особые меры, которые необходимо предпринять, например, очистить ковры.
Оставить имущество в хорошем состоянии
Вообще говоря, если вы оставите квартиру в том же состоянии, в котором она была при въезде, и убедитесь, что вы платите арендную плату и не теряете актуальность по любым другим счетам, то вам следует получить обратно свой гарантийный депозит.
Задокументируйте состояние на момент переезда
Не помешает задокументировать состояние аренды во время въезда и еще раз при выезде.В Renters Warehouse наши менеджеры по недвижимости обычно проводят пошаговое руководство с арендаторами во время въезда, отмечая любые недостатки с помощью видеоинспекции, но вы также можете сделать этот шаг самостоятельно. При заселении рекомендуется сфотографировать любые пятна, следы или повреждения и датировать фотографии. Таким образом, если во время переезда возникнут какие-либо споры, у вас будут фотографические доказательства.
Оспаривание удержаний по вашему гарантийному депозиту
Если вы чувствуете, что хорошо позаботились об имуществе и не согласны с удержаниями из своего гарантийного депозита, вы можете предпринять шаги, чтобы оспорить обвинения.
Первым шагом будет обсуждение расходов с домовладельцем или управляющей компанией. Четко изложите свой случай и запросите возврат. Если вы все еще недовольны, вы можете предпринять дополнительные действия. Завершите разговор письмом, отправленным заказным письмом, а копию оставьте себе. Если это не решит проблему, вы можете попробовать стороннее посредничество. Некоторые государственные и местные агентства предлагают посреднические услуги арендодателям и арендаторам. Наконец, если все остальное не поможет, вам, возможно, придется подать иск, чтобы вернуть свой залог.Однако имейте в виду, что ваш домовладелец также может подать встречный иск о возмещении ущерба или нарушений договора аренды.
Хотя в большинстве случаев арендодатели обрабатывают возврат залога должным образом, иногда возникает проблема, которая включает спор. Если вы чувствуете, что вам следует получить обратно свой гарантийный депозит, не стесняйтесь обратиться к своему домовладельцу или управляющему недвижимостью и представить четкое обоснование того, почему вы считаете, что имеете на это право. Уважаемый домовладелец будет более чем счастлив услышать вашу версию истории; и будет стремиться прийти к мирному и удовлетворительному урегулированию.
По адресу Renters Warehouse , наш отдел распоряжений прилагает все усилия, чтобы обеспечить обработку гарантийных депозитов справедливым образом и в соответствии с законом. Если у вас есть какие-либо вопросы относительно какой-либо из наших политик или возврата ВАШЕГО гарантийного депозита, не стесняйтесь обращаться к нам сегодня.
Citymark Capital объявляет о приобретении двух многоквартирных домов в Остине и Солт-Лейк-Сити, а также о стратегическом размещении в Лас-Вегасе
КЛИВЛЕНД, Огайо — Citymark Capital, частная инвестиционная компания в сфере недвижимости и управляющий фондом, инвестирующая в многоквартирное жилье на ведущих рынках квартир в США.S. на основе численности населения, сегодня объявила о приобретении активов в Остине, штат Техас, и Солт-Лейк-Сити, штат Юта, и выходе из актива в Лас-Вегасе, штат Невада.
Citymark Capital приобрела два актива — Morgan, собственность на 504 единицы, расположенную в Остине, штат Техас, и Downtown 360, собственность на 151 квартиру, расположенную в Солт-Лейк-Сити, штат Юта.
Отель Morgan расположен к северу от центра города Остин, между автомагистралью 1 штата Техас и межштатной автомагистралью 35, обеспечивая легкий доступ к большому району Остина, и находится примерно в пяти минутах ходьбы от двух крупных экономических центров, Домена и Tech Ridge.Отель Downtown 360 расположен в центре Солт-Лейк-Сити, в нескольких минутах ходьбы от городского интермодального узла, торгового центра City Creek Center и Vivint Arena.
С приобретением Morgan и Downtown 360, Citymark инвестировала в 17 активов в Далласе, Лас-Вегасе, Северном Нью-Джерси, Орландо, Хьюстоне, Роли, Атланте, Фениксе, Колумбусе, Денвере, а теперь и в Остине и Солт-Лейк-Сити.
«Морган и Даунтаун 360 — еще один пример того, как Citymark делает упор на инвестиции в качественные квартиры институционального качества, которые создают привлекательные дома для жителей», — сказал Дэниел Уолш, генеральный директор Citymark Capital.«Это демонстрирует важность арендного жилья, и мы рады, что у нас есть возможность сыграть эту роль для жителей и наших инвесторов».
Citymark Capital также недавно успешно завершил свою восьмую инвестицию, The Retreat, расположенную в Лас-Вегасе.
«Мы считаем, что выход из The Retreat свидетельствует о постоянном успехе стратегии Citymark, поскольку мы продолжаем искать привлекательные инвестиционные возможности для инвестиционного капитала», — сказал Уолш.
Эти сделки являются дополнением к трем другим приобретениям Citymark: жилому комплексу на 240 квартир в Денвере, штат Колорадо, жилому комплексу на 344 квартиры, расположенному в столичном районе Колумбуса, штат Огайо, и жилому комплексу на 320 квартир в Фениксе.Компания также успешно вышла из актива в Роли, Северная Каролина, и двух активов в Далласе, штат Техас.
О Citymark: Citymark Capital, управляющий фондом недвижимости со штаб-квартирой в Кливленде, обеспечивает совместное предприятие для многосемейных инвестиций с добавленной стоимостью, осуществляемых опытными региональными и национальными партнерами по эксплуатации. Фирма нацелена на качественные садовые сообщества размером от 100 до 500 единиц на ведущих рынках США в зависимости от численности населения.Citymark инвестировал в недвижимость, расположенную в Далласе, Лас-Вегасе, Северном Нью-Джерси, Орландо, Хьюстоне, Роли, Атланте, Фениксе, Колумбусе, Денвере, Остине и Солт-Лейк-Сити.
Для получения дополнительной информации о Citymark Capital посетите сайт www.citymarkcapital.com или свяжитесь с Мэттом Поратом по телефону 216-453-8087 или с Даной Банда по телефону 216-453-8088.
Информация, содержащаяся в этом сообщении, не должна рассматриваться как предложение о продаже или ходатайство о предложении купить какую-либо ценную бумагу в любой юрисдикции, где такое предложение или ходатайство будет нарушать какие-либо местные законы.Обсуждаемая общая информация не является гарантией, прогнозом или прогнозом инвестиций в недвижимость. Существуют риски, связанные с инвестированием в активы недвижимости, такие как инфляция, процентные ставки, ставки налога на недвижимость, изменения в общем экономическом климате, местных условиях, таких как динамика численности населения и ценности района, а также спрос и предложение на аналогичные типы собственности. Это сообщение может содержать заявления о перспективах, определяемые такими словами, как «прогноз», «показатель», «полагает», «ожидает», «потенциал», «продолжает», «может», «будет», «должен». , »« Ищет »,« приблизительно »,« прогнозирует »,« намеревается »,« планирует »,« оценивает »,« ожидает »или отрицательную версию этих слов или других сопоставимых слов.Такие прогнозные заявления подвержены различным рискам и неопределенностям. Соответственно, существуют или будут важные факторы, которые могут привести к тому, что фактические результаты или результаты будут существенно отличаться от указанных в этих заявлениях. Эти факторы не следует рассматривать как исчерпывающие.
Многоквартирный дом — обзор
Это дело касается стрельбы в молодого человека, который общался с друзьями за пределами многоквартирного дома, когда его отозвал от них человек, который, как предполагается, впоследствии выстрелил ему в спину дома. голова.После анализа предсказуемости преступления на объекте криминалист-криминалист оценивает, соответствовало ли имущество стандарту безопасности или нарушало ли оно уровень предсказуемости. Судебно-криминологическое расследование затрагивает несколько действующих стандартов безопасности, применимых к жилому комплексу.
Проверка арендаторов, вероятно, является одним из наиболее важных аспектов управления безопасностью квартиры. В ходе бесед с [управляющей компанией] я узнал, что потенциальных арендаторов проверяют на наличие криминальных историй.По возможности проверяются их прежние жилые помещения, а также проверяется их финансовая надежность в отношении соблюдения графиков арендной платы. Ожидается, что они подпишут комплексный договор аренды, содержащий рекомендуемые поведенческие требования, связанные с безопасностью. Этот договор аренды содержит суть «дополнения, свободного от преступности», которое рекомендуется ведущей группой по предупреждению преступности, занимающейся безопасностью квартир, известной как «Международная ассоциация без преступности». В настоящее время действует активное исполнение договора аренды, и руководство однозначно выселит его по причинам, не связанным с уплатой арендной платы.
Руководство поддерживает активную постоянную связь с полицией метрополитена и предоставляет квартиры в пользование. Полиция ежемесячно встречается с руководством. Руководство также осознает, насколько важно быть в курсе поведения на территории, и, таким образом, поддерживает отношения с несколькими постоянными жителями, чтобы быть в курсе любых возникающих проблем. Аналогичным образом, не менее шести сотрудников управляющей компании проживают на территории и служат дополнительными «глазами и ушами» руководства для дальнейшего обеспечения безопасности жителей.
[Управляющая компания] также осознает важность имиджа для безопасности жилого объекта и ведет активный график технического обслуживания объекта. Ограждения расположены по всей территории и служат для направления потока неизбежных пешеходов и усиления чувства территориальности, тем самым давая многим жителям возможность лично заинтересоваться в обслуживании и защите собственности [цитата из Cozens et al., 2005].
Первостепенное значение для планирования безопасности в [жилом комплексе] имеет концепция «вспомогательного жилья.«Благоприятное жилье было выбрано в качестве альтернативы патрулированию в качестве средства решения определенных проблем подростков и других жителей на территории. Поддерживающее жилье предоставляет специальные услуги для пожилых людей, образование для молодежи по вопросам злоупотребления психоактивными веществами, помощь в учебе и образовании, молодежные программы, работу с министерствами, консультирование молодежи из групп высокого риска, просвещение по вопросам ВИЧ и множество других услуг для групп с особыми потребностями. Программы вспомогательного жилья будут различаться по своей направленности от собственности к собственности, но их цель состоит в решении многих социальных проблем, с которыми сталкиваются жители жилья с низкими доходами [цитата из Galster et al., 2002].
Эти и другие программы, слишком многочисленные, чтобы перечислять их здесь, финансируются или иным образом поддерживаются [жилым комплексом]. Эти программы стремятся предоставить пожилым людям поддержку, а молодым людям — конструктивную деятельность и образцы для подражания, которые более подходят, чем уличные преступники. [Управляющая компания] даже поддержала избрание своего сотрудника… Координатора по связям с общественностью в офис Консультативной комиссии по районам, чтобы он мог предоставить дополнительные ресурсы социальных услуг для этого жилого сообщества.Немногие частные объекты недвижимости так активно участвуют в предоставлении стольких «комплексных» услуг жителям своих сообществ.
Остается, конечно, вопрос о целевом упрочнении. Жители [жилого комплекса] пользуются преимуществами безопасности в виде запертых вестибюлей в каждом здании, металлических дверей квартир, замков с ригелем на входных дверях квартир, глазков, вторичных систем запирания и / или ворот на дверях патио на уровне земли. Такие целевые устройства для упрочнения можно ожидать на любой хорошо управляемой собственности, и они есть в [жилом комплексе].
First Capital объявляет о продаже собственности на сумму около 400 миллионов долларов ⋆ 4State News MO AR KS OK
/ НЕ ДЛЯ РАСПРОСТРАНЕНИЯ В СЛУЖБАХ НОВОСТЕЙ США ИЛИ РАСПРОСТРАНЕНИЯ В СОЕДИНЕННЫХ ШТАТАХ /
ТОРОНТО, 10 августа 2021 г. / CNW / — First Capital Real Estate Investment Trust («First Capital» или «Trust») (TSX: FCR.UN) объявил сегодня, что он заключил соглашения о продаже долей в двух доходах. производящей недвижимость и частичной долей в ее скоро завершающемся многофункциональном комплексе Station Place по совокупной цене продажи примерно 224 миллиона долларов.
Включая продажу 50% доли в 2150 Lakeshore Boulevard West, Торонто, о которой было объявлено на прошлой неделе, и включая другие небольшие непрофильные объекты недвижимости, недавно проданные или подпадающие под действие соглашений о твердой продаже, совокупная стоимость недавно объявленного актива First Capital общий объем продаж составляет около 400 миллионов долларов.
Адам Пол, президент и главный исполнительный директор First Capital, сказал: «В совокупности эти сделки достигают нескольких стратегических целей First Capital, включая кристаллизацию стоимости, созданной посредством процессов зонирования, предоставления прав и развития собственности, при одновременном сохранении доли будущего потенциального роста стоимости. , укрепление нашего баланса и дальнейшее согласование нашего портфеля недвижимости с нашей стратегией развития супергородов.Примечательно, что мы достигли этих целей, продавая недвижимость по ценам, которые намного превышают их соответствующие значения по МСФО. В более широком смысле, сделки демонстрируют значительные возможности увеличения стоимости в будущем, заложенные в глубокое развитие First Capital и его плотность ».
Распоряжения, приносящие доход
Towerlane Center & Airdrie Village — Эйрдри, Альберта
First Capital заключила обязывающее соглашение о продаже 100% доли в Airdrie Village Square и Towerlane Center.Расположенные в спальном районе Эйрдри в Калгари, два смежных центра расположены на 22 акрах земли и привязаны к Safeway, Dollarama, Staples, Shoppers Drug Mart и Goodlife Fitness. Собственности имеют 250 000 квадратных футов чистой арендуемой площади и в настоящее время 95% сданы в аренду. Демографический профиль этих объектов недвижимости заметно уступает общему демографическому профилю First Capital.
Закрытие продажи запланировано на конец третьего квартала и будет зависеть от определенных условий закрытия, типичных для сделок этого типа.
Langley Mall — Лэнгли, Британская Колумбия,
First Capital заключила обязывающее соглашение о продаже 100% доли в торговом центре Langley Mall. Этот торговый центр площадью 137 000 квадратных футов стоит на якоре Loblaws (No Frills) и в настоящее время сдан в аренду на 96%. Хотя торговый центр Langley Mall расположен в центре Ванкувера, спального района Лэнгли и обладает долгосрочным потенциалом реконструкции, текущая демографическая статистика объекта заметно уступает общему демографическому профилю First Capital.В начале 2020 года один из бывших якорей собственности рухнул. Из-за того, что арендатор заключил долгосрочную аренду по ставке ниже рыночной, это событие привело к значительному увеличению стоимости недвижимости и, следовательно, предоставило компании First Capital возможность продать свои активы. Закрытие продажи запланировано на конец 2021 года и будет зависеть от определенных условий закрытия, типичных для сделок этого типа.
Developmen t и свойства плотности
Station Place на Dundas Street West и Aukland Road, Торонто — новое партнерство с Centurion Apartment REIT
First Capital, через свое партнерство в Main & Main, заключила обязывающее соглашение о продаже 50% доли в Station Place компании Centurion Apartment REIT («Центурион»).
Station Place — это специально построенная арендуемая недвижимость, расположенная на Дандас-Стрит-Вест и Окленд-Роуд, состоящая из 40-этажной башни, содержащей 333 съемных квартирных единицы и 50 000 квадратных футов торговых площадей, закрепленных за помощью Farm Boy. Отель находится рядом со станцией Киплинга, мультимодальным транзитным узлом, откуда можно добраться до TTC, поездов GO и автовокзала Metrolinx Kipling. Он также расположен в 10 минутах езды от международного аэропорта Торонто Пирсон. Station Place близится к завершению, первые заселения жилых домов начались в июне.
Партнером по сделке является First Capital с постоянным владельцем и менеджером жилого фонда, имеющим опыт работы с многоквартирными активами в Канаде и США. По завершении Centurion будет управлять повседневными операциями с недвижимостью.
В результате сделки эффективная доля First Capital в собственности составит 35,4% по сравнению с 70,8% в настоящее время. По состоянию на 30 июня 2021 года First Capital отнесла 50% стоимости Station Place по МСФО в состав объектов незавершенного строительства и девелопмента, а 50% — в инвестиционную недвижимость, предназначенную для продажи.
Закрытие транзакции запланировано на 3 квартал и остается при определенных условиях закрытия, типичных для транзакций этого типа.
Стратегическое партнерство с Pemberton Group (2150 Lake Shore Boulevard West)
Как было опубликовано в прессе на прошлой неделе, First Capital расширила свои отношения с Pemberton Group («Пембертон») посредством стратегического партнерства по развитию участка под застройку площадью 28 акров, расположенного на 2150 Lake Shore Boulevard West на Park Lawn Road в Торонто (« Участок под застройку ») в устойчивый и инклюзивный комплекс смешанного использования, ориентированный на транзит.First Capital использует ранее обеспеченный опцион на покупку 50% -ной доли участия своего партнера в Девелоперской площадке примерно за 56 миллионов долларов и заключила твердое соглашение о продаже 50% -ой доли в Девелоперской площадке Пембертону за 156 миллионов долларов. First Capital сохранит свою долю в размере 50%. Ожидается, что за отчетные периоды REIT за второй и третий кварталы 2021 года операции положительно повлияют на чистую стоимость активов First Capital и стоимость чистых активов на единицу не менее чем на 175 миллионов долларов и 0 долларов США.80 соответственно.
Глубокая застройка жилого, общественного строительства и крупномасштабного строительства в Пембертоне станет жизненно важным активом для ожидаемых 7,5 миллионов квадратных футов жилой, розничной и коммерческой площади проекта, а также значительного использования в сообществах.
First Capital будет выступать в качестве управляющего со-девелопментом розничной и коммерческой составляющих многофункциональных зданий, а после завершения будет выступать в качестве управляющего недвижимостью и арендой розничной и коммерческой составляющих.Pemberton будет предоставлять все услуги по развитию и управлению строительством в связи с жилым, инфраструктурным и торговым / коммерческим компонентами (для которых First Capital будет менеджером по совместному развитию) проекта.
Закрытие транзакции зависит от определенных условий закрытия, типичных для транзакций этого типа, и намечено на 30 августа 2021 года. Цена покупки будет выплачена тремя частями по 56 миллионов долларов США в дату закрытия, 50 миллионов долларов США не ранее. 31 декабря 2022 года, а оставшиеся 50 миллионов долларов — не позднее пятой годовщины даты закрытия.
О компании First Capital REIT (TSX: FCR.UN)
First Capital — ведущий владелец, оператор и девелопер продуктовой и многофункциональной недвижимости, расположенных в крупнейших городах Канады. First Capital фокусируется на создании процветающих городских кварталов, приносящих пользу предприятиям, жителям, общинам и нашим инвесторам.
Консультации по заявлениям о перспективах
Этот пресс-релиз содержит прогнозные заявления и информацию в соответствии с применимым законодательством о ценных бумагах, включая заявления относительно закрытия и ожидаемых последствий операций по отчуждению.Заявления о перспективах не являются историческими фактами, а скорее отражают текущие ожидания First Capital и подвержены ряду рисков и неопределенностей, которые могут привести к тому, что фактические результаты или события будут существенно отличаться от текущих ожиданий. Такие риски и неопределенности включают, среди прочего, неспособность успешно завершить транзакции, неспособность достичь ожидаемого воздействия транзакций и более широкую стратегию REIT, включая, но не ограничиваясь, успешное развитие сайтов разработки, сокращение кредитного плеча и укрепление баланса REIT и вопросы, обсуждаемые в разделе «Риски и неопределенности» в Обсуждении и анализе руководства First Capital Realty за год, закончившийся 31 декабря 2020 года, а также в разделе «Факторы риска» в его текущей годовой информационной форме.Таким образом, читатели не должны чрезмерно полагаться на такие прогнозные заявления. First Capital не берет на себя никаких обязательств по публичному обновлению любых таких прогнозных заявлений или отражению новой информации или наступления будущих событий или обстоятельств, за исключением случаев, предусмотренных применимым законодательством о ценных бумагах. Все прогнозные заявления в этом пресс-релизе сделаны на дату публикации и оговорены этими предупредительными заявлениями.
www.fcr.ca
TSX: FCR.ООН
ИСТОЧНИК First Capital Real Estate Investment Trust
Cision
Посмотреть исходное содержание: http://www.newswire.ca/en/releases/archive/August2021/10/c0461.html
Оставить комментарий ниже
Распоряжение гарантийным депозитом — Загрузить форму немедленно
В залоге заинтересованы не только ваши арендаторы, но и государства. В штатах действуют законы, которые диктуют, как домовладелец может использовать гарантийный депозит арендатора и, в некоторых случаях, как залог должен храниться во время аренды.Форма возврата залога позволяет арендодателям возвращать залог своим арендаторам и отмечать любые сделанные удержания.
Сколько арендодатели могут вычесть из залога
Залог предназначен для покрытия ущерба, нанесенного квартире жильцами или их гостями. Арендодатели не могут использовать залог для покрытия случаев естественного износа. Это исключает сколы или царапины на краске, выцветшую мебель и потертости стен.
Примеры повреждений, на устранение которых домовладельцы могут использовать залог, включают:
- Чистка ковра с пятнами
- Ремонт сломанных дверей, окон или замков
- Ремонт забитого слива
- Уборка после выезда (только для возврата агрегата в состояние въезда)
- Очистка повреждений питомцев
- Сломанные приборы или приспособления
- Мебель поврежденная
Арендодатели также могут использовать залог для покрытия пропущенной или просроченной арендной платы.
Прежде чем вычесть из залога арендатора, проверьте законы своего штата, чтобы узнать, есть ли какие-либо запреты, характерные для вашего штата. Также проверьте сроки, в течение которых вы должны вернуть залог, поскольку он также зависит от штата.
Письмо о возврате гарантийного депозита
В письме о возмещении залога, которое иногда называют письмом о возврате или распоряжении, разъясняется для каждого арендатора, как был использован залог. В простейших случаях арендатор получает полный возврат залога.Формы начинаются с личной информации арендодателя и арендатора и арендуемой собственности.
В большинстве форм распоряжения гарантийным депозитом есть строки для кредитов арендаторам — например, денег, которые они уплатили в качестве гарантийного депозита — и дебетов, а именно стоимости ремонта или замены поврежденных предметов. Заполнив сумму денег на ремонт и отметив ремонт, а затем выполнив математические вычисления, вы можете заполнить форму, чтобы показать арендатору, какую прибыль он получает, если таковая имеется. Форма завершается датой и подписью арендодателя.
Поскольку многие арендаторы будут жаловаться на удержания из своего гарантийного депозита, целесообразно включить документацию для любых удержаний, например квитанцию о чистке ковров или фотографии чрезмерных повреждений. Некоторые арендодатели подчеркивают положения об аренде, которые были нарушены арендатором, поскольку это может помешать арендаторам подавать в суд на арендодателя за неправомерное использование средств залогового депозита.
Зачем нужны формы Американской ассоциации владельцев квартир
Американская ассоциация владельцев квартир предлагает загружаемые формы распоряжения залогом, которые удобны для арендодателей и управляющих недвижимостью.Бланки Американской ассоциации владельцев квартир недороги и просты в использовании. Многие формы бесплатны для членов AAOA.
Скачать письмо о возврате гарантийного депозита
Время играет важную роль, когда вы имеете дело с возвратом залога. Закажите форму распоряжения гарантийным депозитом сегодня.
.