Покупка квартиры с мат капиталом: Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

alexxlab 12.05.2021 Разное Leave a comment 130 Просмотры

Содержание

Покупка квартиры с материнским капиталом

15.06.2020

Для большинства российских семей материнский капитал становится неплохим дополнительным финансовым подспорьем при покупке квартиры. Но, как и у любой формы государственной поддержки семей, и у материнского капитала есть свои нюансы. Ниже я расскажу вам о некоторых из них.

Покупка квартиры с материнским капиталом

Материнский сертификат и ипотека. При ипотеке использовать материнский сертификат в качестве первоначального взноса можно. Многие банки разрешают использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, но как правило в дополнении к наличным денежным средствам. Одно из главных условий –– это размер первоначального взноса за квартиру, как правило он должен быть не менее 20% от стоимости квартиры. То есть, материнский капитал и наличные денежные средства должны вместе составлять 20% от стоимости квартиры, т.е в примерном соотношении 10 на 10%. Некоторые банки (а таких мало) позволяют использовать только материнский капитал в качестве первоначального взноса, но и в этом случае размер материнского капитала должен быть не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Помимо этого, материнским капиталом можно погасить частично или полностью действующий ипотечный кредит. Для этого просто обратитесь в ваш банк и банк объяснит какие бланки и заявления и в какие сроки вам необходимо будет заполнить или написать и после этого можно отправляться писать заявление в ПФР, приложив весь необходимый список документов в копиях.

Материнский сертификат и покупка квартиры у юридического лица без ипотеки. В этом случае оформляется договор рассрочки. То есть большая часть денежных средств вносится наличными, а средства материнского капитала считаются деньгами в рассрочку, так как ПФР переведет их не сразу, а в течение 2-3 месяцев по результатам проверки документов. Практически все застройщики легко соглашаются работать по этой схеме, ведь объект до полного исполнения обязательств находится в залоге у юридического лица и только после полного погашения стоимости, переходит к покупателю.

Естественно в договоре должны быть прописаны все эти и другие нюансы, и он должен быть зарегистрирован в Росреестре. После полного погашения будет снято обременение и объект полностью ваш.
Материнский сертификат и покупка квартиры у физического лица без ипотеки. Такой вариант тоже возможен, но как правило между хорошо знакомыми друг другу людьми (друзьями, родственниками) или же это очень и очень неликвидный объект, где продавец готов будет ждать 2-3 месяца до полного расчета. Соответственно, все нюансы должны быть прописаны в договоре, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. То есть примерно по аналогии с покупкой квартиры у юридического лица.

Покупка квартиры с материнским капиталом

Порядок оформления.
4.1. Заказ справки об остатке средств материнского капитала на дату. Справка заказывается либо через МФЦ, либо через ПФР – все через личное присутствие. Онлайн заказать пока, к сожалению, нельзя. Срок исполнения справки – 10 рабочих дней.

4.2. Если материнский капитал планируется к использованию в дополнении к средствам в качестве первоначального взноса, то просто приложите сам сертификат и справку из ПФР об остатке. И после одобрения и выдачи ипотечного кредита на квартиру, обязательно (как можно быстрее) напишите заявление в ПФР об использовании материнского капитала для получения ипотечного кредита. До тех пор, пока средства материнского капитала не поступят на счет банка, ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет выше. После получения банком средств материнского капитала, ваш ежемесячный платеж станет меньше.

4.3. При использовании средств материнского капитала в дополнении к наличным денежным средствам при покупке квартиры у юридического или физического лица, схема выглядит так же. То есть заключается договор (в данном случае рассрочки) и пишется заявление в ПФР о перечислении средств материнского капитала в счет погашения оставшейся части стоимости квартиры.
Во всех случаях необходимо прикладывать копии договоров, расписок и прочих документов, подтверждающих факт приобретения квартиры. После проверки всех документов, ПРФ переводит денежные средства материнского капитала на счет продавца или банка.
Помните, что материнский капитал обязует вас обеспечить метражом (т.е выделить доли) в приобретаемой квартире как на детей, так и на супругу, если она по каким-то причинам не указана в договоре купли-продажи квартиры.

Это лишь некоторые моменты при покупке квартиры с помощью средств материнского капитала. Надеюсь, что статья была полезной и поможет вам купить заветные метры при помощи этой программы.

Об авторе

Каляева Анна
Учредитель Петербургского агентства недвижимости
Жилищныйброкер.рф

Каляева Анна

Нотариусы объяснили, как оформлять жилье с маткапиталом — Российская газета

Федеральная нотариальная палата разъяснила острые юридические моменты, связанные с покупкой жилья с помощью материнского капитала.

«К сожалению, не все знают о том, что в случае, если при покупке или строительстве жилья использовался материнский капитал, закон обязывает родителей выделить доли в объекте недвижимости всем детям, — объяснили в Федеральной нотариальной палате. — Чтобы позже с недвижимостью не возникло проблем, необходимо оформить договор о выделении долей у нотариуса».

Закон обязывает подписать такой договор в течение полугода после выплаты ипотечного кредита. Как подчеркивают в ФНП, в этом случае нотариус обязательно предоставит льготу. После подписания договора сведения направляются в Пенсионный фонд и Росреестр.

«Многие получатели материнского капитала невнимательно относятся к обязанности выделить детям доли в квартире, купленной в ипотеку, на гашение которой был использован материнский капитал, — поясняют в Федеральной нотариальной палате. — Кто-то намеренно «забывает» исполнить требования закона. Если доли не выделить в срок, с продажей квартиры могут возникнуть проблемы. Покупка такого жилья может нести в себе серьезный риск для новых владельцев — сделка может быть оспорена в дальнейшем».

На практике были случаи, когда сделки, где не все условия использования маткапитала соблюдены, оспаривались в суде. В результате страдали и добросовестные покупатели, и «забывчивые» хозяева. Ведь прокуратура и Пенсионный фонд проводят проверки целевого использования материнского капитала.

Например, в декабре прошлого года суд обязал вернуть деньги некую жительницу Перми, которая за счет материнского капитала купила жилье, но допустила правовые ошибки при оформлении. Женщина не выделила в новом доме доли несовершеннолетним детям, а затем продала недвижимость. В итоге суд обязал пермячку вернуть неосновательно израсходованные средства материнского капитала. В случае же расторжения сделки под ударом оказываются покупатели квартиры. Так что теперь при покупке недвижимости появился еще один юридический риск, который надо учитывать.

«Чаще всего проблемы, связанные с правовой природой материнского капитала, возникают при разделе или продаже жилья, — поясняют в нотариате. — Если в первом случае — это внутрисемейный вопрос, то во втором он связан с правами третьих лиц, которые должны иметь гарантии того, что сделка соответствует закону и не будет оспорена. Нотариусы рекомендуют покупателям недвижимости обращать внимание на случаи, когда у собственников есть несовершеннолетние дети и подробно интересоваться историей объекта. Чтобы гарантированно защититься от возможных рисков, лучше отдать предпочтение нотариальному удостоверению сделки».

Использование средств материнского капитала при покупке недвижимости: будет ли объект находиться в залоге до момента окончательного расчета

Общеизвестно, что одной из мер государственной поддержки семей с детьми является возможность улучшения жилищных условий, которая может быть реализована, в том числе, путем направления средств материнского (семейного) капитала в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости.

Однако средства материнского капитала поступают продавцу не в момент совершения сделки, а в установленный законом срок после регистрации перехода права на жилое помещение, при условии обращения владельца сертификата в Пенсионный фонд. О том, какие меры защиты в этот период предоставлены законом продавцу жилого помещения, рассказала специалист Кадастровой палаты Тамбовской области Марина Герасимович.

Возможностью направлять средства материнского капитала на улучшение жилищных условий в настоящее время пользуется большой процент покупателей недвижимости. При этом у продавцов квартир часто и совершенно справедливо возникают вопросы: когда же они получат свои деньги и насколько это безопасно?

Прежде всего, договор купли-продажи по сделке с использованием средств материнского капитала обязательно должен быть составлен таким образом, чтобы в нем содержалась вся необходимая информация о порядке расчета. Это сумма, перечисляемая на основании сертификата на материнский капитал с указанием реквизитов сертификата, сведения о счете продавца, на который поступят денежные средства, а также сроки перечисления суммы материнского капитала. Законом установлено, что владелец сертификата (покупатель) либо его уполномоченный представитель может обратиться в Пенсионный фонд с заявлением о перечислении средств материнского капитала только после регистрации права на приобретенное жилое помещение. Такое заявление рассматривается Пенсионным фондом в месячный срок. После принятия Пенсионным фондом положительного решения денежные средства перечисляются продавцу в течение пяти рабочих дней.

И так как все это время продавец ожидает окончательной оплаты за продаваемое помещение, то здесь применяются общие нормы гражданского права о продаже «товара» в кредит. А именно, статья 488 Гражданского кодекса РФ, в силу которой с момента передачи «товара» покупателю и до его полной оплаты «товар», проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Таким способом закон позволяет обеспечить исполнение покупателем его обязанности по оплате «товара» (в нашем случае – жилого помещения). Иными словами, если стороны договора не предусмотрели иное, то при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала возникает ипотека в силу закона, залогодержатель по которой – это продавец жилого помещения, а залогодатель – покупатель, который на момент совершения сделки полностью не произвел оплату. После поступления денежных средств на основании сертификата на материнский капитал на счет продавца, он должен подать заявление о прекращении ипотеки в силу закона, так как обязательство по оплате перед ним будет считаться полностью исполненным.

Как известно, одним из принципов гражданского законодательства является свобода договора. Поэтому и в рассматриваемом случае, если стороны по какой-либо причине не пожелают, чтобы возникло обременение – ипотека в силу закона, то они вправе предусмотреть и обозначить в договоре купли-продажи, что жилое помещение не будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты. При отсутствии в договоре купли-продажи договоренностей по данному вопросу ипотека в силу закона на приобретаемое с использованием средств материнского капитала помещение будет считаться возникшей.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает в себя любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами.Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вам вложение.

Плюсы владения многоквартирным комплексом

Эффект масштаба

Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом сохраняя ту же сумму. арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одно из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, — это незанятость и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее убираете и повторно выставляете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общий доход от инвестиций.Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как плюсом, так и минусом владения многоквартирной недвижимостью. Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены на разных почтовых индексах или на разных рынках. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал. Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость.Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке. В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду одной семьи, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю.Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдикат, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это должным образом, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется.Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. . Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кто подходит для владения жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий. Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая управление зданием в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала. Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций в многоквартирном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Как я собрал 5 миллионов долларов на покупку квартиры — находясь на пляже

До того, как я стал постоянным инвестором в недвижимость более десяти лет назад, я работал в городском департаменте общественной безопасности, который представляет собой объединенную полицию и пожарная часть под одной крышей. Это своего рода кризис идентичности по дизайну, когда в один прекрасный день вы управляете яркой блестящей установкой, получая от детей волны в пять пальцев, а на следующий день вы раскрашиваете капюшон в черно-белом цвете, получая … ну, давайте просто назовите это другим символом привязанности.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Побывав на месте стольких происшествий, от убийств до пожаров на танкерах и урегулирования споров «мой сосед пользуется моим садовым шлангом», никогда не было недостатка в невероятных историях, которые можно рассказать. Когда мои друзья, не являющиеся полицейскими / пожарными, спрашивали меня о самом странном, что я видел, мне никогда не приходилось ничего придумывать.Правда страннее вымысла!

Я это выдумываю?

Это правда или вымысел? Неужели я действительно собрал 5 миллионов долларов на покупку жилого комплекса всего за две недели — во время отпуска на пляже? ДА, это действительно произошло! Если бы у меня была книга, курс для гуру или учебный лагерь для продажи, я бы сказал, что это может сделать любой, и если вы пришлете мне 995 долларов, я могу показать вам, как это сделать. Но у меня ничего из этого нет, поэтому я просто расскажу, как есть. Бесплатно.

Инструкции по сбору денег не так просты, как «пойти в морозилку, достать коробку, поставить в микроволновую печь на 3 минуты, поесть.«Нет ничего простого или быстрого в привлечении денег для развития вашего бизнеса. Правда в том, что не все могут делать то, что я только что сделал (подробнее об этом позже). Если вы ищете способ использования денег других людей (OPM) в больших масштабах, вы не найдете его здесь. Если вы хотите знать правду о сборе денег, читайте дальше.

Связано: Как купить многоквартирные дома без собственных денег

Сначала нужно подготовиться

Конечно, важно, чтобы у вас была отличная недвижимость для ваших инвесторов и надежный бизнес-план, чтобы максимально использовать ее потенциал, но это конец, а не начало.Настоящая работа заключается не в поиске хорошей собственности. Речь идет о построении доверия среди потенциальных инвесторов. Речь идет об эффективности, а еще лучше — о превосходстве. То, что вы сделали, так же важно, как и то, что вы собираетесь сделать, поэтому вам нужно вспахать почву, прежде чем вы сможете собирать урожай.

Если вы пытались собрать деньги, но добивались анемичных результатов, вы не одиноки. Однажды я прочитал статистику, в которой говорилось, что средний синдикатор по недвижимости привлек 250 тысяч долларов. Почему большинству людей трудно добиться успеха? Часто это происходит потому, что они пытаются сыграть в игру, которая не соответствует их лиге.Примите во внимание этот совет: вы должны сначала понять свое положение, чтобы изменить свое состояние.

Будьте честны с собой: каково ваше положение? «Я читаю книги в течение двух лет и хочу бросить работу и купить многоквартирные дома, но, похоже, я не могу найти никого, кто мог бы инвестировать вместе со мной» — это утверждение, которое я слышал много раз.

Само это утверждение подразумевает непонимание своей позиции. Если у вас нет опыта, маловероятно, что вам удастся сразу собрать деньги на покупку жилых комплексов.Никто не станет вкладывать в вас деньги, если вы не можете показать им, что вы можете делать то, что вы говорите, что можете. Просто скажи им, что ничего не получится. Если вы думаете, что готовы, что вам нужно для этого показать?

Тебе нужно где-то начать

Начните с малого, если нужно.

Не поймите меня неправильно, как и многие посетители BiggerPockets, я начал абсолютно без денег, без богатых друзей, без богатой семьи и без каких-либо преимуществ. Я уже рассказывал эту историю на BiggerPockets Podcast Show 3 и Show 76, но если вы их пропустили, я подведу итоги.

Я работаю в REI более 25 лет. Я купил, отремонтировал и перепродал более 600 домов. Я приобрел более 100 сдаваемых в аренду домов и несколько жилых комплексов, состоящих из сотен квартир в трех штатах. Когда я оставил карьеру в правоохранительных органах, чтобы превратить свой бизнес в REI с частичной занятостью в штатный, я получил 500 тысяч долларов от моих коллег, разместив всего 5000 долларов. Я смог сделать это только потому, что у меня за плечами была пара десятков успешных сальто на одну семью, и все это знали.Они инвестировали в мой флиппинг-бизнес, что позволило мне развить проверенную модель. Они не вкладывались в новую, непроверенную модель.

В конце концов я смог купить несколько квартир, используя прибыль от своих квартир, затем небольшой жилой комплекс, затем еще один, а затем переехать в более крупные. Каждую стратегию, которую я смог доказать, я рос, приобретая все более крупную недвижимость с OPM. Со временем я построил то, что было молодым бизнесом, до организации с оборотом 50 миллионов долларов, подпитываемой более чем 25 миллионами долларов, собранными от состоятельных инвесторов и семейных офисов.

Я не имел возможности привлекать большие суммы капитала и заключать крупные сделки в одночасье. Маловероятно, что у вас тоже получится, поэтому начинайте закладывать фундамент прямо сейчас. Вначале цельтесь низко. Сначала привлекайте меньшие суммы для более мелких сделок, проявите себя, и вы будете расти органически. Нет никаких ярлыков. Вы должны быть честными, иметь репутацию и заслужить доверие. Без всех трех ничего не получится.

Дисциплина способствует успеху, успех привлекает капитал

С момента моего последнего приобретения я подписал более 160 многоквартирных домов, провел множество экскурсий по недвижимости, сделал несколько предложений и выбросил сотни объектов, не соответствующих моим критериям.Хотя такие парни, как Бен Лейбович, который сказал, что я никогда не найду достаточно выгодную сделку, отвечающую моим строгим критериям на сегодняшнем рынке, могут быть удивлены тем, что я сейчас что-то покупаю, я совсем не удивлен. «Коэффициент успеха» выдержал испытание временем: андеррайте 100 объектов недвижимости, сделайте 10 предложений, купите одно.

Зачем нужно столько усилий, чтобы купить только одну недвижимость? Потому что нужно быть дисциплинированным! Я дисциплинирован, потому что я скорее потеряю половину своих клиентов, чем половину их денег. Вы должны быть так же осторожны с деньгами других людей, как и со своими собственными.Вы не можете позволить себе облажаться. Доверие, на создание которого уходят годы, разрушается в мгновение ока, если вы теряете деньги своих инвесторов. Каждая приобретаемая вами недвижимость — это будущая составляющая вашего послужного списка, и вы должны быть дисциплинированы, чтобы ваша репутация была успешной. Если вы станете слишком агрессивным или сделаете недостижимые предположения, ваши сделки в реальном мире будут неэффективными.

Как это было

Эта недвижимость насчитывает чуть менее 300 квартир и расположена на крупном рынке в Техасе.Интерьер и экстерьер устали и заброшены, что ставит под угрозу доход собственности. Все проблемы легко исправить, для этого нужен только капитал и внимание.

Я подписал договор купли-продажи за день до отъезда в заранее запланированный отпуск на Гавайи. К счастью, у меня отличная команда, поэтому я позволяю каждому выполнять свою роль. В тот же день, когда я спустился на пляж, моя группа комплексной проверки прибыла на территорию, чтобы провести там несколько дней, перебирая ее зубчатой расческой.Одновременно мне нужно собрать 5 миллионов долларов. Ничего страшного. Я встречаюсь с Бобом, моим директором по связям с инвесторами. Я говорю ему: «Боб, я собираюсь на Мауи. Когда я вернусь, было бы неплохо взять обязательства на эти 5 миллионов долларов».

Хорошо, теперь кот из мешка. Теперь вы знаете, что секрет того, как я сделал это на пляже, заключается в том, что я не в этом один. По мере роста вы будете строить свою команду. Пока вы не достигнете определенного масштаба, вы не сможете содержать штатный персонал, поэтому вам придется выполнять работу самостоятельно.Не пытайтесь делать это на пляже и забудьте о четырехчасовой рабочей неделе . Вы должны вложить время и усилия, иначе этого просто не произойдет.

Связано: Как инвестировать в недвижимость без денег (4 правила, которым необходимо следовать!)

К счастью для Боба, у нас есть сотни инвесторов, которые доверили нам свои средства в предыдущих предложениях, и мы хорошо для них показали себя. Многие из них порекомендовали своих друзей, а многие другие люди слышали о том, что мы делаем, и просили первыми узнать, когда мы представим следующую возможность.По мере того, как вы расширяете свой бизнес и укрепляете свой послужной список, это произойдет и с вами. Когда готовые, желающие и способные инвесторы находятся в резерве, легче привлечь большие суммы в более короткие сроки. Для тех, кто не инвестировал в вас в прошлом, хорошо задокументированный послужной список имеет большое значение, чтобы они чувствовали себя комфортно. Я не могу этого достаточно подчеркнуть: убедитесь, что у вас есть хороший послужной список, и тщательно задокументируйте его, чтобы вы могли нарисовать эту картину для тех людей, которые не поехали с вами.

Сможете ли вы это сделать?

Ранее я сказал, что не все могут делать то, что я только что сделал. Вы согласны, прочитав этот рассказ? Чтобы собрать 5 миллионов долларов за две недели, нужно заранее все согласовать. Справедливости ради стоит сказать, что на самом деле я начал привлекать капитал для этой сделки более 20 лет и 700 объектов недвижимости назад, когда я получил свой первый доллар инвестора для покупки дома. Итак, приступим прямо сейчас. Создайте свои отношения. Создайте свой послужной список, демонстрируя производительность — и задокументируйте ее.Развивайте число последователей из состоятельных инвесторов. К тому времени, когда у вас есть все это, вы больше не будете «просто кем-то». Вы являетесь ответственным финансовым доверенным лицом. Вы специалист в своей области. Вы проверены. Вы дисциплинированный и успешный инвестор. И люди это знают.

Так что насчет Боба? Он справился? К тому времени, как я вернулся из поездки, у Боба были обязательства на сумму более 6 миллионов долларов, что на 1 миллион долларов больше, чем нам было нужно. Инвестиция не только полностью подписана, но и имеет список ожидания.И хорошее начало нашему следующему приобретению.

Если вы хотите перейти к более крупным сделкам и привлечь капитал для своего роста, начните строить свою сеть. Совершайте сделки, пусть даже простые и мелкие. Задокументируйте их. Добейтесь результатов. Быть узнаваемым. Методично расширяйте свою зону комфорта, чтобы размер ваших сделок увеличивался в размеренном темпе. Не пытайтесь слишком быстро стать слишком большим. Еще в дни общественной безопасности я шутил: «Когда в последний раз вызывали пожарную охрану, потому что кто-то сделал что-то умное?» Так что ни в коем случае не облажайтесь и не сжигайте свою карьеру.Я не могу откликнуться на эту сцену, чтобы спасти тебя.

[Примечание редактора: мы переиздаем эту статью, чтобы помочь нашим новым читателям.]

Инвесторы: Какой у вас был опыт привлечения денег для крупных инвестиций? Есть вопросы по процессу?

Обязательно оставьте комментарий ниже!

Как купить свой первый многоквартирный дом на несколько семей

Узнайте, как купить свой первый многоквартирный дом на несколько семей. Вы также узнаете о личных преимуществах владения небольшими многоквартирными квартирами, инвестиционных преимуществах «малых», о том, как найти лучшие предложения, почему вы должны начинать с 5 сплетений, а НЕ 4 сплетений или ниже, и, наконец, 5 разных способы финансирования вашей первой сделки, в том числе в случае нехватки денежных средств или кредита. Это чрезвычайно мощная тренировка, которая может иметь длительное влияние на ваше финансовое будущее. Вот как можно купить свой первый многоквартирный дом на несколько семей:

Как купить свой первый многоквартирный дом на несколько семей PodCast

Вот краткое изложение того, что вы узнали из видео выше:

Как купить свой первый многоквартирный дом

Личные преимущества небольших многоквартирных квартир (1:27)

Легче представить себе квартиру на 8 единиц, а не на квартиру на 100 единиц
Квартира меньшего размера требует меньшего капитала
Более легкое творческое финансирование
Индивидуальный инвестор
Меньшая собственность — меньшие ошибки

Инвестиционная выгода:

Без конкуренции
Менее изощренный
Нет разрешения на крупное владение
Повышение ставки при наличных расчетах, IRR
Купить оптом проще

Как создать свой собственный поток сделок: (6:10)

Агенты по недвижимости

Спросите себя, что вы ищете?
Ищите 5-20 квартирную квартиру с некоторой выгодой

Loopnet.com

Поиск малогабаритных многоквартирных домов в вашем районе

Позвоните

Позвоните агенту и установите с ним отношения
Вам не нужна собственность после отношений с агентом

Поблагодарите агента за потраченное время, обменяйтесь информацией

Конечная цель

Когда агент получает сделку, он сначала ее отправляет вам
Лучшие предложения — это хорошие отношения

Precision Direct Mail: (11:49)

Составьте список владельцев недвижимости и периодически отправляйте им письма, чтобы они звонили вам, когда у них есть недвижимость на продажу
Вот как вы получаете лучшие предложения

3 Уникальные преимущества:

Агент по недвижимости не задействован
Бытует мнение, что сделка хорошая, потому что она исходит непосредственно от собственника
Эти сделки проще продавать оптом, так как считается, что это более выгодная сделка

Ключи (14:00)

Целевые заочные и вне государственных собственников

Собственники такого типа обычно имеют проблемы с денежным потоком, проблемами ремонта и управления имуществом
Они часто мысленно и духовно отстранены от собственности

Используйте свежий список из надежного источника

Это кампания
Вы должны оставаться в сознании владельцев собственности.
Рассылайте письмо каждые 4-5 недель 3-5 раз.

Почему следует начинать с 5-ти квартирных квартир, а не с 4-х (16:30)

4-х квартирные квартиры

Считается жилой недвижимостью
Его стоимость ограничена продажами в районе

5 квартир

Считается коммерческой недвижимостью
Его стоимость основана на продажах и NOI
NOI — ваш доход за вычетом ваших расходов
По мере роста NOI стоимость вашей собственности растет
Значение равно увеличению NOI, разделенному на вашу ставку капитализации

Финансирование вашей первой сделки с небольшой многосемейной квартирой (21:33)

Обычное финансирование

Отнесите пакет ссуды в местный банк или к кредитному брокеру

Местный банк :
Сотрудник, получающий зарплату
Они передают ваш кредитный пакет в совет директоров для утверждения или отказа

Ссудный брокер:
Выплата комиссии
Отправляет ваш кредитный пакет 20 или более кредиторам для поиска финансирования

Творческое финансирование

Финансирование продавца
Продавец становится для вас банком и финансирует ссуду

Продавец-перевозчик
Кредитор может потребовать 25% -ную скидку, которой у вас нет, поэтому продавец предоставит вторую ссуду для покрытия того, чего у вас нет

Master lease
Вам не нужен большой опыт или наличные деньги
Не нужно идти через банк
У меня есть 20-минутное видео о «Master Leases» здесь

Оптовая торговля
Отличный способ заработать деньги, если у вас мало средств или опыта
Найдите выгодную сделку, получите ее по контракту, затем передайте контракт покупателю-инвестору за комиссию
Комиссию вы собираете закрытие и инвестор-покупатель переходит в собственность

7 способов купить многоквартирную недвижимость без денег

Основные выводы

7 способов купить многоквартирную недвижимость без выкупа </h3> Многосемейная недвижимость может иметь высокую покупную цену, что заставляет некоторых инвесторов уклоняться.Однако при правильном управлении такой тип недвижимости дает возможность заработать большой денежный поток и предложить высокую прибыль. Цена покупки не обязательно должна представлять собой барьер для входа; Есть несколько способов инвестировать в многоквартирную недвижимость для тех, у кого мало денег, включая следующие методы: <ol> <li> Частные деньги </li> <li> обыкновенных акций </li> <li> Сбыт материалов </li> <li> Жесткие деньги </li> <li> Пособие на ремонт </li> <li> Взлом дома </li> <li> Краудфандинг недвижимости </li> </ol> <h4> 1.Частные деньги </h4> Частные ростовщики не только полезны при покупке домов на одну семью. Частные кредиторы могут быть особенно полезны в многоквартирных домах, таких как инвестирование в многоквартирные дома, и могут быть отличным способом продвинуться вперед в девелоперском проекте, если в настоящее время у вас нет средств для первоначального взноса. Как и в случае с недвижимостью на одну семью, частные кредиторы не обязательно должны быть связаны с инвестиционной фирмой. Фактически, некоторые из лучших частных кредиторов для вас могут быть найдены в вашей существующей социальной сети.Сюда входят родственники, друзья, врачи, коллеги и т. Д. Почему кто-то из вашей сети дает вам деньги? Перспектива более высокой прибыли, чем многие получают со своего пенсионного счета — и обеспеченная недвижимостью — может сделать это убедительным аргументом для тех, кто обращается к вам (и может помочь вам найти средства, необходимые для продажи многоквартирной собственности оплата.<img src='/800/600/https/st.depositphotos.com/1144191/1879/i/950/depositphotos_18798095-stock-photo-happy-family-moving-into-a.jpg' /> ) <h4> 2. Доли участия </h4> Поиск инвестора в акции немного отличается от работы с частным кредитором.Работая с частным кредитором, вы обещаете своему инвестору регулярную прибыль. Но с инвестором в акции вы даете ему часть капитала в обмен на средства, необходимые для первоначального взноса при покупке многоквартирной недвижимости. Например, предположим, что инвестор в акции дает вам 100 000 долларов на приобретение многоквартирной собственности. В обмен на это вы можете передать инвестору 40% акций собственности. Это позволит вашему инвестору получать как 40 процентов ежемесячного денежного потока от собственности, так и 40 процентов выручки от возможной продажи собственности. Это мощная стратегия именно по той причине, что акции привлекательны для инвесторов. И этот метод дает инвесторам возможность генерировать краткосрочные и долгосрочные денежные потоки, которые вы можете использовать для мотивации потенциальных инвесторов в поисках первоначального взноса. <h4> 3. Сбыт материалов </h4> Это не всегда возможно для каждого проекта многоквартирного дома. Тем не менее, бывают случаи, когда недвижимость может содержать ценные природные (или произведенные) ресурсы, которые могут быть проданы при покупке недвижимости для получения первоначального взноса. Примеры материалов: грязь, растения, гравий, древесина и удобрения — любые ресурсы, которые могут оказаться ценными для другой стороны. Все дело в том, чтобы заглянуть за пределы воспринимаемой ценности многоквартирной собственности и определить, есть ли скрытые возможности, которые могут сделать сделку более реалистичной и привлекательной для вас. <h4> 4. Жесткие деньги </h4> Если вы не знакомы с этим термином, кредиторов «твердых денег» (HML) можно охарактеризовать как частных лиц или небольшие организации, которые ссужают «твердые деньги» заемщику на основе стоимости имущества, а не кредитного рейтинга заемщика. Несмотря на то, что процентная ставка и комиссия за оформление ссуды в твердой форме намного выше, чем у традиционной ипотечной ссуды, ее не называют «твердыми деньгами» из-за обременительных условий.<img src='/800/600/https/sun9-8.userapi.com/lQ1h-N2DsFrXYYRKhbVUQt5_Xk1whWqo_REIhQ/3LN7VRjx6BM.jpg' /> Тем не менее, потому что твердые деньги — это математика. Отвечает ли соотношение кредита к стоимости (LTV) собственности — в идеале 65% или ниже — критериям, установленным кредитором за твердые деньги? Если это так, у вас есть хорошие шансы заключить сделку, особенно если вы сделали свою домашнюю работу и нашли многоквартирный дом, который имеет все признаки стабильного источника денежного потока.Если нет, то пора продолжить поиск. <h4> 5. Пособие на ремонт </h4> Инвесторы часто упускают из виду эту стратегию, но она может быть мощным способом получения средств для первоначального взноса за многоквартирную недвижимость. Это работает следующим образом: когда вы осматриваете многоквартирную собственность, вы составляете список того, какой ремонт необходимо сделать, прежде чем произойдет покупка. И затем эти деньги, если продавец согласен на сделку, будут возвращены вам при закрытии. Тогда у вас есть два варианта: <ol> <li> Ремонт делаете сами.Не идеальное решение, но если у вас есть опыт и время, это может быть эффективным. </li> <li> Лучшее решение — это уже иметь команду подрядчиков и / или специалистов по домашнему ремонту, с которыми (или ваш партнер) в прошлом работали над ремонтом. </li> </ol> Поскольку вы давали им постоянную работу в прошлом или будете делать это в будущем, вы часто можете получить скидку на оплату труда и материальные затраты на ремонт. Это деньги, которые вы можете положить в качестве первоначального взноса. <h4> 6. Взлом домов </h4> Взлом дома — это сдача в аренду части собственности, в которой вы в настоящее время проживаете. По сути, вы можете указать свободную спальню, чердак или даже общее пространство онлайн в качестве краткосрочной аренды. Чаще всего это можно сделать с помощью Airbnb. Оцените аренду в соответствии с аналогичными списками в этом районе и наблюдайте, как увеличивается ваш денежный поток по мере того, как гости сдают в аренду ваше пространство. Как домовладельцы, так и арендаторы могут использовать эту стратегию, если это позволяют договоры аренды и местные постановления.<img src='/800/600/https/opt-25829.ssl.1c-bitrix-cdn.ru/upload/news/2015.04/veb-reklama.jpg?1454286893149431' /> Изучите законы о краткосрочной аренде в вашем районе и узнайте, какие (если таковые имеются) позволяют вам начать работу. Во многих популярных туристических направлениях для размещения вашей собственности требуется лицензия. После того, как вы сможете начать работу, подумайте, как привлечь гостей в свое объявление. Обустройте комнату, сделайте четкие снимки и перечислите все необходимые удобства. Ваша комната не должна быть чрезмерной, но чем лучше ваше объявление, тем больше вы сможете взимать с посетителей. В целом, эта недостаточно используемая стратегия может стать отличным способом пополнить ваш доход и увеличить ваши финансовые резервы.За несколько коротких месяцев у вас может быть даже достаточно денег, чтобы внести первоначальный взнос за многоквартирную недвижимость. <h4> 7. Краудфандинг в сфере недвижимости </h4> Вместо привлечения финансирования от одного кредитора рассмотрите возможность использования краудфандинга как способа покупки многоквартирной собственности. Краудфандинг — это способ собрать деньги, запросив у пула инвесторов небольшие суммы капитала, а не одно крупное вложение. Эта стратегия стала популярной благодаря таким веб-сайтам, как GoFundMe и Kickstarter, которые позволяют пользователям легко финансировать любой проект. Для начала краудфандинга не нужен капитал; однако вам нужна надежная сеть и сильный шаг. Кредиторы с большей вероятностью будут заинтересованы в успехе вашего проекта, поэтому вы должны быть готовы убедить их, как он будет работать. Это может потребовать серьезной самоотдачи, но хорошие новости заключаются в том, что после успеха вашей собственности инвесторы будут более склонны направлять вас к другим и поддерживать ваши будущие проекты. <h3> Лучшие займы на многоквартирное жилье </h3> Существует несколько типов ссуд на многоквартирную недвижимость, доступных на рынке для тех, кто исследует способы финансирования своей покупки с помощью ссуды.Процентные ставки по следующим кредитам обычно варьируются от 4,5 до 12 процентов и могут быть подходящими для инвесторов, желающих также рефинансировать свою недвижимость: <ul> <li> Обычная ипотека на несколько семей: Большинство традиционных кредиторов предлагают ссуды, достаточно крупные для финансирования многоквартирной собственности, обычно на долю от двух до четырех единиц. (Все, что больше, считается коммерческой собственностью.) Обычная ипотека отлично подходит для инвесторов, которые хотят получить долгосрочную ссуду и могут внести 20-процентный первоначальный взнос. </li> <li> Федеральное финансирование: Множественные правительственные учреждения, такие как Федеральное жилищное управление (FHA), Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируют программы многоквартирного кредитования. Эти ссуды отлично подходят для инвесторов, у которых не так много первоначального взноса и которые готовы жить в одной из квартир. </li> <li> Портфельная ссуда: Портфельная ссуда — это ссуды, которые можно использовать для покупки нескольких объектов недвижимости одновременно. Эти долгосрочные ссуды подходят инвесторам, которые хотят приобрести до 10 объектов недвижимости одновременно. </li> <li> Краткосрочное финансирование: Некоторым инвесторам может потребоваться краткосрочная ссуда, такая как ссуда в твердой валюте или промежуточная ссуда, для обеспечения гибкости. Например, инвестор может захотеть быстро отреагировать на сделку и профинансировать ее в краткосрочной перспективе до тех пор, пока он не сможет отремонтировать ее или увеличить заполняемость, пока не сможет удовлетворить требования по долгосрочным кредитам. Краткосрочное финансирование обычно связано с более высокими процентными ставками. </li> </ul> <h3> Плюсы покупки многоквартирной недвижимости </h3> Прежде чем принять решение о добавлении многоквартирной недвижимости в свой инвестиционный портфель, вам следует взвесить все за и против, чтобы решить, подходит ли она вам.Есть много преимуществ в инвестировании в многоквартирную недвижимость, которая привлекает инвесторов для реализации этих возможностей. <ul> <li> Периодический доход: Периодический ежемесячный доход, который может приносить многоквартирная недвижимость, является одним из самых заметных преимуществ этих инвестиций. Финансово обоснованные сделки могут компенсировать ваши ежемесячные расходы и ежемесячно вкладывать деньги в ваш кошелек. </li> <li> Разнообразие доходов: Вакансия в отдельном доме приведет к потере дохода за этот период времени.Однако, если одна квартира не занята в многоквартирном доме, другие единицы будут продолжать приносить доход, помогая снизить стоимость вакантных площадей. </li> <li> Низкие эксплуатационные расходы: Многие ремонтные работы, такие как кровля или центральное отопление, могут быть выполнены сразу для всех квартир в многоквартирном доме. Это поможет сэкономить время и деньги на расходных материалах и рабочей силе. </li> <li> Множественные источники дохода: В более крупных многоквартирных домах инвесторы имеют возможность получать больше источников дохода на месте.Вы можете взимать с арендаторов дополнительную плату за парковочные места или места в гараже или установить прачечные с оплатой монетами, которые будут приносить доход в дополнение к ежемесячной арендной плате. </li> <li> Финансирование на основе результатов: Финансирование многоквартирной собственности основывается на показателях собственности, а не на вашем личном финансовом положении. Это может принести пользу, если вы хотите инвестировать в недвижимость, но не имеете хорошего кредитного рейтинга. </li> </ul> <h3> Минусы покупки многоквартирной недвижимости </h3> Несмотря на то, что покупка и владение многоквартирной недвижимостью дает множество преимуществ, это может быть сложнее, чем инвестиции в отдельный дом, поэтому важно понимать проблемы, с которыми вы можете столкнуться. <ul> <li> Управление: Управление многоквартирным домом может занять много времени, особенно если в собственности более 4 квартир. Многие инвесторы предпочитают нанимать управляющих недвижимостью на месте или компанию по управлению недвижимостью вместо того, чтобы брать на себя эту задачу. Тем не менее, оба этих варианта требуют дополнительных затрат. </li> <li> Высокая текучесть кадров: В среднем арендаторы многоквартирного дома занимают квартиру около 2 лет или меньше, по сравнению с 5-7 годами проживания среднего арендатора одного дома.Обязательно возьмите на себя маркетинговые расходы, необходимые для привлечения новых арендаторов из-за более высокой текучести многоквартирных арендаторов. </li> <li> Арендаторы пренебрегают недвижимостью: Обычный износ многоквартирных домов, как правило, выше, чем у односемейных, поэтому инвесторы должны быть готовы проводить больше ремонтов в перерывах между съемками каждого арендатора. </li> <li> Высокая стоимость обслуживания: При возникновении серьезных проблем в многоквартирном доме затронуты несколько единиц, что приведет к более дорогостоящему ремонту при техническом обслуживании.Если возникают такие проблемы, как сбои в системе отопления или проблемы с водопроводом, ремонт нескольких единиц будет стоить дороже, чем ремонт дома на одну семью, поэтому инвесторы должны быть готовы к этим расходам, если они когда-либо возникнут. </li> </ul> <h3> Резюме </h3> Правильность инвестирования в многоквартирную недвижимость для вас потребует от инвесторов творческого подхода к решению ваших проблем и выработки стратегии , как купить многоквартирную недвижимость без денег так, чтобы это работало для вас.Обращаясь к своей сети, исследуя варианты жестких денег — даже рассчитывая стоимость древесины при перепродаже, — вы можете найти способы инвестирования в несколько семей, о которых вы никогда не думали. У любой инвестиционной стратегии есть свои преимущества и недостатки. Тем не менее, если инвесторы полностью осведомлены о том, что их ждет впереди, у них гораздо больше шансов добиться успеха с инвестициями в многоквартирную недвижимость. Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй! Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск финансирования для своих сделок с недвижимостью.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также самых прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость. Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости! Наконец-то представили <h2> иностранным гражданам приветственный коврик для покупки элитного дома в Америке </h2> Только на Манхэттене в первом квартале 2010 года было продано более 400 домов по цене от 2 миллионов долларов и выше по сравнению с 311 в первом квартале 2005 года.Но даже несмотря на то, что роскошные дома продавались, опасения кредиторов не позволили некоторым иностранным покупателям приобрести жилье в Америке. <h3> Сверхбольшие кредиты для иностранных граждан </h3> По крайней мере, одним региональным кредитором, который, казалось, противостоял этой тенденции, был ипотечный брокер Welkin Capital Group. Несмотря на то, что многие из их конкурентов отказывались финансировать покупку дома в Америке за границей, Welkin Capital Group продолжала предлагать супер-гигантские ипотечные кредиты на элитное жилье на сумму от 2 миллионов долларов и выше, как если бы это был обычный бизнес. «Мы никогда не прекращали предлагать элитные жилищные займы американцам или иностранным гражданам», — сказал Алан Голдберг, генеральный директор Welkin Capital Group. «Наши инвестиционные деньги финансируются частным капиталом, — добавил Голдберг, — и они не видели риска, пока мы имели дело с квалифицированными покупателями». <h3> Выгодные условия для иностранных граждан при покупке элитных домов в США </h3> Теперь, впервые за почти девять лет, это может быть идеальное время для иностранных граждан, чтобы подумать о покупке роскошного дома в Америке.Ксенофобия после 11 сентября вынудила иностранных покупателей отказаться почти от всякой надежды на владение вторым домом в Америке. Но теперь иностранным гражданам снова показывают приветственный коврик, если они заинтересованы в покупке дома в США . На сегодняшнем рынке недвижимости существует множество благоприятных факторов, которые делают покупку иностранными гражданами роскошных домов в Америке реальностью на сегодняшнем рынке. Ставки по ипотеке в США находятся на историческом минимуме. На рынке трех штатов Нью-Йорка изобилие роскошных домов, и многие из более дорогих домов предлагаются по гораздо более низким и разумным ценам.А недавние потрясения на зарубежных фондовых и валютных рынках стимулировали даже инвестиции в американскую недвижимость. Иностранные граждане также знают, что правительство США является одним из самых стабильных правительств в мире, а правительства некоторых штатов США предоставляют налоговые льготы иностранным гражданам, желающим приобрести недвижимость в Америке. Пока рыночные условия остаются благоприятными, это идеальное время для иностранных граждан, желающих приобрести роскошный дом в Америке, чтобы осуществить свои желания. <h3> Велкин говорит «да», когда другие говорят «нет» </h3> Поговорите со специалистом по ипотечным кредитам Welkin сегодня по телефону 212-949-4363. <h2> Кондоминиум Мэтта Дэймона Brooklyn Heights находится в старом здании Свидетелей Иеговы. Что стало со всеми этими свойствами? </h2> Здание Brooklyn Heights, где, как сообщается, Мэтт Дэймон владеет кондоминиумом, является одним из многих соседних домов, которые ранее принадлежали Свидетелям Иеговы. Фото Криса Пиццелло / Invision / AP Взгляд на недвижимость : Имущество, которое Свидетели Иеговы продали, когда они перенесли свою всемирную штаб-квартиру из Бруклин-Хайтс в северную часть штата Нью-Йорк, теперь представляет собой многоквартирное здание, где, как сообщается, Мэтт Дэймон купил пентхаус. Есть много историй, которые можно рассказать о том, что стало с Бруклинскими высотами Сторожевой башни и портфелем собственности DUMBO, который организация продала в результате многолетней распродажи. Самым гламурным из них является Standish на 171 Columbia Heights, благодаря тому, что, по сообщениям, оскароносный актер купил здесь кондоминиум за 16,745 миллиона долларов. Я расскажу вам больше о сделке, о которой сообщалось, через минуту. Покупатели другой собственности Свидетелей Иеговы в этих двух районах сейчас заняты преобразованием их в роскошные жилые комплексы, престижные дома для пожилых людей, современные офисы и жилье для ранее бездомных. Почти столетие Свидетели Иеговы были крупными владельцами недвижимости в этих двух районах. Они заявили о своем присутствии с помощью электрического знака с надписью «Сторожевая башня» на крыше их штаб-квартиры на набережной по адресу Колумбия-Хайтс, 25-30. Вы могли видеть эти пылающие красные буквы на Бруклинском мосту и в Нижнем Манхэттене. Многие другие объекты недвижимости служили резиденциями Свидетелей Иеговы. Некоторые из них использовались для печати Библии. У штаб-квартиры Сторожевой Башни был знаковый знак, который показан на этой фотографии 2017 года.Фотография из архива: Lore Croghan / Brooklyn Eagle Продажи собственности Watchtower’s Brooklyn Heights и DUMBO составили не менее 2,19 миллиарда долларов. Я говорю «по крайней мере», потому что, возможно, я не нашел всех транзакций, когда проверял записи городского финансового департамента. <h3> Джейсон Борн в здании Кларка Кента </h3> Газета New York Post сообщила в декабре 2018 года, что пентхаус Стэндиш был приобретен Дэймоном, и Variety тоже через несколько дней. Покупка была совершена через ООО с Гэри Крессом в качестве единственного менеджера, как следует из записей финансового отдела.В истории Hollywood Reporter 2012 года Кресс назван менеджером Дэймона. -> Звезда франшизы о Джейсоне Борне — не единственная знаменитость, которая, как считается, владеет квартирой в знаменитом бывшем отеле Standish Arms, открывшемся в 1903 году. Актерская пара Эмили Блант и Джон Красински потратила около 11 миллионов долларов на квартиру там. Wall Street Journal сообщил в январе 2019 года. Интересная мелочь из мира комиксов: здание, в котором живет мягкое альтер-эго Супермена, которое живет Кларк Кент, называется Стэндиш. Вот фасад Стэндиша, где, как сообщается, Мэтт Дэймон владеет пентхаусом. Фото: Лор Кроган / Brooklyn Eagle В реальном мире Свидетели Иеговы продали Стэндиш застройщику за 50 миллионов долларов в 2007 году, свидетельствуют записи финансового департамента. Этот покупатель превратил башню в жилой комплекс, прежде чем продать его в 2014 году компании DDG и Westbrook Partners за 60 миллионов долларов. Свидетели Иеговы также продали принадлежавшие им небольшие жилые дома рядом со Стэндишем — 161 Columbia Heights ушли за 2 доллара.95 миллионов долларов в 2012 году, а каретный дом на 165 Columbia Heights был продан за 4,1 миллиона долларов в 2012 году, как показывают отчеты финансового отдела. <h3> Квартиры в парке Бруклинский мост и исторический отель </h3> Я придумал прогулку, чтобы показать вам щедрые образцы бывших зданий Brooklyn Heights и DUMBO Watchtower. Прогулка начинается от кондоминиума One Brooklyn Bridge Park, до которого легко добраться на пароме Нью-Йорка, остановка которого находится в нескольких шагах от остановки Brooklyn Bridge Park Pier 6 / Atlantic Avenue. Кондо-здание One Brooklyn Bridge Park — это бывшая собственность Сторожевой башни.Фото: Lore Croghan / Brooklyn Eagle One Brooklyn Bridge Park находится по адресу Фурман-стрит, 360. Сторожевая башня продала 14-этажное промышленное здание застройщику Роберту А. Левину в 2004 году за 205,02 миллиона долларов, как показывают отчеты финансового департамента. Квартиры на стороне здания, обращенной к парку и Нижнему Манхэттену, имеют потрясающий вид. Из задней части здания открывается вид на BQE. В живописном парке Бруклин-Бридж было бы легко провести часы. Это прогулка на другой день. Вместо этого направляйтесь по Джоралемон-стрит в сторону Бруклин-Хайтс и поверните налево на Хикс-стрит, и вскоре вы окажетесь в другом большом здании бывшей Сторожевой башни — отеле Bossert. До того, как Свидетели Иеговы владели знаменитым отелем в стиле эпохи Возрождения на Монтегю-стрит, 98, это было популярное место среди представителей высшего общества, где «Бруклин Доджерс» праздновали победу в Мировой серии в октябре 1955 года. Я сделал этот снимок вестибюля отеля Bossert, когда осматривал отель в июне 2019 года. Фотография из файла: Lore Croghan / Brooklyn Eagle Сторожевая башня владела Bossert в течение трех десятилетий, прежде чем продать его за 81 миллион долларов в 2012 году, как показывают записи финансового департамента.Его нынешний владелец, компания Chetrit Group, перестраивает его в бутик-отель. <h3> Жилье Fancy Dodgers и старый штаб Сторожевой башни </h3> Поверните налево на Кларк-стрит и пройдите до угла Уиллоу-стрит, чтобы посмотреть на Башни. До того, как им владели Свидетели Иеговы, знаменитое 16-этажное здание на 21 Кларк-стрит было отелем, в котором во время бейсбольного сезона останавливались самые высокооплачиваемые Brooklyn Dodgers. Сторожевая башня продала здание за 202,5 миллиона долларов в 2017 году, как показывают записи финансового отдела. Текущие владельцы и разработчики — инвестиционная компания Kayne Anderson с Watermark Retirement Communities / The Freshwater Group и Tishman Speyer. Они превращают этот дом в роскошный жилой комплекс для пожилых людей под названием The Watermark at Brooklyn Heights. Прошлой осенью я совершил резкую экскурсию по этому проекту ремонта, который должен быть завершен в ближайшее время. Это будет жилой комплекс для пожилых людей под названием The Watermark at Brooklyn Heights. Фото любезно предоставлено сообществом пенсионеров Watermark Прогулка по Уиллоу-стрит.По пути вы проедете любимый дом Brooklyn Heights. В этом доме на Крэнберри-стрит, 19, жила героиня Шер из фильма «Удар луны». Остановитесь, когда дойдете до угла Миддаг-стрит. Внизу, на дальней стороне BQE, вы увидите старый комплекс штаб-квартиры Сторожевой Башни по адресу Колумбия-Хайтс, 25-30. Эти промышленные объекты принадлежали фармацевтическому гиганту E.R. Squibb & Sons Inc. до того, как их купила Сторожевая башня. Спустя почти полвека собственности Свидетели Иеговы продали комплекс из пяти зданий в 2016 году за 340 миллионов долларов, свидетельствуют данные финансового департамента.Нынешние владельцы, совместное предприятие CIM Group и LIVWRK Holdings, превращают его в офисно-торговый комплекс под названием Panorama. В августе прошлого года мне довелось побывать на этом проекте реконструкции. Бывшая штаб-квартира Сторожевой Башни теперь называется Панорама. Фото: Lore Croghan / Brooklyn Eagle Свидетели Иеговы сняли сияющие красные буквы со знака «Сторожевая башня» своей штаб-квартиры, когда они покидали Бруклин-Хайтс. Буквы на вывеске означают слово «Добро пожаловать». <h3> Четыре объекта, три покупателя </h3> Если вы повернете налево на Колумбия-Хайтс, вместо того чтобы спускаться с холма к Панораме, вы найдете четыре жилых дома, проданных Сторожевой Башней, которые расположены в нескольких кварталах друг от друга. Один покупатель, компания Hawkins Way Properties, приобрела два объекта недвижимости в 2017 году. Одно из них — 97 Columbia Heights, современное здание, за которое инвестиционная компания заплатила 58 миллионов долларов, согласно отчетам финансового отдела. Он стоит на месте исторического отеля «Маргарет», который сгорел в 1980 году, когда застройщик Ян Брюс Эйхнер перестраивал его в жилой дом для совместной работы. Башня — 97 Columbia Heights, а здание справа — 107 Columbia Heights. Фото: Lore Croghan / Brooklyn Eagle Другой объект — Колумбия-Хайтс, 117-125, за который инвестиционная компания заплатила 18 миллионов долларов, свидетельствуют записи финансового департамента.Он включает в себя здание, построенное в 1969 году, спроектированное сторонником бруталистской архитектуры по имени Ульрих Францен, и три прилегающих к нему старинных рядных дома. Оба объекта превращаются в студенческие жилые комплексы, которыми управляет провайдер под названием Found Study. Вторым покупателем была дочерняя компания Clipper Realty Inc., принадлежащая Дэвиду Бистричеру, которая приобрела закрытый участок с внутренним двором по адресу Колумбия-Хайтс, 107. По данным финансового департамента, в 2017 году компания по продаже недвижимости заплатила за него 87,5 миллиона долларов.Bistricer отремонтировал его и превратил в многоквартирный дом под названием Clover House. Это закрытый двор 107 Columbia Heights, который сейчас представляет собой жилой комплекс под названием Clover House. Фото: Лор Кроган / Brooklyn Eagle Третьим покупателем стал Винсент Виола, владелец хоккейной команды Florida Panthers. По данным финансового департамента, в 2016 году он приобрел 124 Columbia Heights за 105 миллионов долларов. Это здание расположено прямо на набережной Бруклин-Хайтс, поэтому даже с его нижних этажей открывается великолепный вид на городской пейзаж Манхэттена.Остальные три объекта расположены не прямо на набережной. <h3> Библейские печатные фабрики </h3> Теперь отправляйтесь в ДУМБО, чтобы увидеть другие бывшие владения Сторожевой Башни. Один из способов добраться до нужного места — повернуть налево на Пьерпон-стрит, а затем еще один налево на Монро-Плейс, так как это особенно красивая улица. Оттуда вы пойдете направо на Кларк-стрит и налево на Cadman Plaza West, затем пересечете Cadman Plaza Park до Cadman Plaza East. Вы направляетесь к лестнице, ведущей к пешеходной дорожке Бруклинского моста. Этот офисно-торговый комплекс получил название DUMBO Heights. Фото: Lore Croghan / Brooklyn Eagle С моста открывается прекрасный вид на пять промышленных зданий, где Свидетели Иеговы печатали Библию как минимум на 180 языках. Их адреса: ул. Адамса 117, проспект 55, проспект 81, ул. Сэндс 77 и ул. Перл 175, . Сторожевая башня продала их в рамках комплексной сделки за 240 миллионов долларов в 2013 году. Разработчики Kushner Cos., RFR и LIVWRK Holdings превратили их в офисно-торговый комплекс под названием DUMBO Heights. В 2017 году RFR приобрела соседний объект по адресу: 90 Sands St., за 135 миллионов долларов, свидетельствуют данные финансового департамента. Вы также можете хорошо рассмотреть эту 29-этажную башню, которую Сторожевая башня построила как отель в начале 1990-х годов, с пешеходной дорожки Бруклинского моста. Эта башня находится по адресу: 90 Sands St. Фото: Lore Croghan / Brooklyn Eagle Компания-застройщик Breaking Ground, которая приобрела 90 Sands St. у RFR за 170 миллионов долларов в 2018 году, планирует построить 305 квартир для бывших бездомных и 202 квартиры по доступной цене для Жильцы с очень низким и средним доходом в здании. Breaking Ground проходит через Единую процедуру проверки землепользования, или ULURP, которая требуется по закону, поскольку она стремится изменить зонирование собственности, чтобы разрешить использование в жилых помещениях. <h3> Три сотки — это много земли </h3> Сойдя с пешеходной дорожки Бруклинского моста, двигайтесь по проспект-стрит, которая приведет вас к центру комплекса DUMBO Heights. Вы пройдете под небесным мостом и пройдете мимо главного входа в офисы Etsy. Этот небесный мост можно найти на ДУМБО-Хайтс.Фото: Lore Croghan / Brooklyn Eagle Когда вы повернете налево на Джей-стрит, вы увидите гигантский комплекс, возвышающийся на несколько этажей над строительным забором. Этот проект, в котором будет 408 квартир и 320 квартир для сдачи в аренду, называется Front & York. На двух углах трехакрового участка разместятся 21-этажные башни. Остальные части комплекса будут восьмиэтажными. Свидетели Иеговы продали этот участок на улице Джей-стрит, 85 в 2016 году за 345 миллионов долларов, свидетельствуют данные финансового департамента.Покупателями выступила команда разработчиков, состоящая из CIM Group, LIVWRK и Kushner Cos., Которую в то время возглавлял Джаред Кушнер, зять Дональда Трампа. Кушнер отказался от управления компанией, когда стал старшим советником президента Трампа. Позже компания Kushner Cos. Продала свою долю в девелоперском проекте 85 Jay Street компании CIM Group. Вот видение разработчиками Front & York, строящегося по адресу 85 Jay St. Rendering by Williams New York Разработчикам не нужно было вносить изменения в зонирование, чтобы заниматься жилищным строительством — Свидетели Иеговы позаботились об этом Полтора десятилетия назад, когда они сами планировали разработать сайт.Религиозная организация снесла здания на этом месте много лет назад и использовала их как стоянку для автомобилей, когда выставляла их на продажу. Огромный участок ограничен улицами Джей, Фронт, Бридж и Йорк — отсюда и произошло название проекта. Архитектурное бюро Morris Adjmi Architects спроектировало здание. Компания Michael Van Valkenburgh Associates спроектировала частный парк, который станет частью собственности. Квартиры , которые в настоящее время выставлены на продажу на веб-сайте Front & York, имеют запрашиваемые цены от 975 000 долларов за квартиру с одной спальней и одной ванной до 2 745 000 долларов за квартиру с тремя спальнями и тремя ванными комнатами. Из угловых номеров Front & York открывается захватывающий вид. Визуализация Williams New York <h3> Бетонные кубики </h3> На противоположной стороне Фронт-стрит, между улицами Джей и Бридж, вы увидите жилой комплекс Megalith Capital Management и Urban Realty Partners 181 Front Street и заднюю часть их переоборудованного кондоминиума на 200 Water St. Эти объекты были переданы застройщикам на общую сумму 30,6 миллиона долларов в 2013 году, говорится в отчетах Финансового департамента. Промышленное здание на Уотер-стрит было фабрикой по производству прокладок Brillo в прошлом, до того, как оно принадлежало Сторожевой Башне. Когда будете готовы покинуть этот квартал, пройдите по Фронт-стрит до угла Адамс-стрит. Здесь находится привлекательный кондоминиум, 98 Front Street, Hope Street Capital. Агентство недвижимости строит 10-этажное здание на участке, купленном у Свидетелей Иеговы в 2017 году. Бетонное и стеклянное здание справа: Фронт-стрит, 98. Фото: Lore Croghan / Brooklyn Eagle Цена продажи составляла 60 миллионов долларов, свидетельствуют записи финансового отдела.Сторожевая башня использовала для постройки свой адрес: улица Адамса, 74, фасад здания выходил на улицы Фронт, Адамс, Йорк и Флит-Элли. Архитектурная компания ODA New York спроектировала здание, чей характерный фасад выглядит так, как будто он сделан из гигантских бетонных кубов. Запрашиваемые цены на доступные квартиры, которые в настоящее время указаны на веб-сайте 98 Front, варьируются от 735 000 долларов за студию до 4 495 000 долларов за пентхаус с тремя спальнями. Свидетели Иеговы продали еще два близлежащих участка под застройку.По данным финансового департамента, Rabsky Group купила 69 Adams St. за 65 миллионов долларов в 2016 году. И Fortis купил огромную автостоянку на 1 York Street за 91,113 миллиона долларов в 2018 году, как показывают отчеты финансового департамента. 26-этажный жилой комплекс, который только начинается здесь, называется Фронт-стрит, 30 или Фронт-стрит, 60, . <h3> П.С. Были другие продажи </h3> Завершив прогулку по Сторожевой Башне, я сделал перерыв на соседней Олд Фултон-стрит и дождался наступления темноты.Это лучшее время для того, чтобы сфотографировать вывеску на бывшей штаб-квартире Сторожевой Башни, которая теперь гласит: «Добро пожаловать». Вывеска на крыше бывшего штаба Сторожевой Башни теперь гласит: «Добро пожаловать». Фото: Lore Croghan / Brooklyn Eagle Позже, когда я сел за компьютер и немного поработал, я понял, что оставил несколько зданий бывших Свидетелей Иеговы за пределами участка Бруклин-Хайтс моей прогулки. Вот суммы, за которые Сторожевая башня продала их, по данным финансового отдела: <ul> <li> 183 Columbia Heights: 6 долларов.6 миллионов </li> <li> 76 Willow St .: 3,025 миллиона долларов </li> <li> 105 Willow St .: 3,33 миллиона долларов </li> <li> 89 Hicks St .: 14 миллионов долларов </li> <li> 34 Orange St .: 2,825 миллиона долларов </li> <li> 50 Orange St .: 7,1 миллиона долларов </li> <li> ул. Кларка, 6-10: 12,5 млн долл. США </li> <li> 67 Remsen St .: 3,25 миллиона долларов </li> <li>, 67 Ливингстон-стрит: 18,6 млн. Долл. США </li> </ul> Следите за сообщениями репортера Лора Кроган на Twitter. Eye on Real Estate i Еженедельная колонка ветерана репортера Лора Крогана о застройке Бруклина.Будь оно старым, как Авраам Линкольн, или таким новым, что еще не заполнено, если здание привлекает внимание, Eye покажет его вам. Щелкните здесь, чтобы прочитать о некоторых из моих любимых номеров — , например, об историческом отеле «Маргарет», который сгорел в 1980 году. <hr/> <h3> Наш мир в фотографиях: 18 марта </h3> 18 марта | Автор: Микаэла Кейл, <h3> В окрестностях Бруклина: председатель Демократической партии поддерживает Эрика Адамса </h3> 18 марта | Посох Brooklyn Eagle <h3> Для Байдена все труднее игнорировать вопросы о Куомо </h3> 18 марта | Джонатан Лемир и Марина Вильнев, Associated Press <h3> Кандидаты в мэры Нью-Йорка осуждают преступления на почве ненависти, направленные против азиатов </h3> 18 марта | Ассошиэйтед Пресс <h2> Как купить жилой комплекс </h2> Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше.Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды. Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса. <h3> Преимущества покупки жилого комплекса </h3> Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир.Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью. <h4> Меньше риска </h4> Квартирные комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других зданий, если арендатор переезжает. <ul> <li> Возможность защитить поток доходов за счет более широкого набора арендаторов. </li> <li> Даты начала действия договора аренды Stagger для управления вашей арендной платой / управлением недвижимостью (т.д., вы не хотите, чтобы срок аренды всех помещений истекал одновременно). </li> </ul> <h4> Экономия на масштабе означает более низкие эксплуатационные расходы на единицу </h4> <ul> <li> Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками. </li> <li> Ratio Платежная система за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему.Это метод определения счета за коммунальные услуги жильца на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации. </li> <li> Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений. </li> </ul> <h4> Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения </h4> Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты. <h4> Квартиры застрахованы от инфляции </h4> Средняя аренда квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы.Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно. <h4> Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности </h4> Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора. <ul> <li> Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI).Чистая операционная прибыль — это то, чем вы платите по кредиту и предоставляете вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами. </li> </ul> <h4> Возможности для получения дополнительного дохода </h4> Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства. Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба. <iframe src="https://www.youtube.com/embed/u83O2l1QEj4?feature=oembed" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen=""/>

Типы жилых комплексов

Перед инвестированием важно понять четыре типа жилых комплексов.

Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
Зданиям класса В не исполнилось 20 лет.Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и, возможно, потребуется некоторый ремонт.
Здания класса D — это старые квартиры, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванн. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие за квартиру. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
Доля вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.

Соображения относительно местоположения и стоимости

При выборе местоположения необходимо учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создавать проблемы, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

Затраты на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с оборудованием

Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать проблемы с протечкой. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами более подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

Стабилизированная недвижимость или недвижимость с правом покупки и удержания. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что как только будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Получение ссуды

Вероятно, вам понадобится получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и лучшим сторонником для правильной оценки всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может воспользоваться личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Поиск брокера

Хорошая идея — работать с брокерской фирмой или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Право на получение ссуды

Поскольку долг увеличивает кредитное плечо, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть сложно разобраться в более сложных заключительных этапах покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичной недвижимости.
Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать резервы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Оценка состояния окружающей среды, этап I

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложенных средств.

Покупка квартиры с мат капиталом: Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Related Articles

Цель набора персонала: Понятие, цели, задачи отбора и найма персонала. Источники найма персонала на современном предприятии

Что снимать на ютуб: 40+ идей для видео на YouTube

Н хилл: Наполеон Хилл — Новинки книг 2020 – скачать или читать онлайн

Покупка квартиры с материнским капиталом

Нотариусы объяснили, как оформлять жилье с маткапиталом — Российская газета

Использование средств материнского капитала при покупке недвижимости: будет ли объект находиться в залоге до момента окончательного расчета

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Плюсы владения многоквартирным комплексом

Эффект масштаба

Увеличение денежного потока

Снижение риска

Управление

Увеличьте свой собственный капитал

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Финансирование

Все яйца в одной корзине

Кто подходит для владения жилым комплексом?

Как я собрал 5 миллионов долларов на покупку квартиры — находясь на пляже

Хотите больше подобных статей?

Я это выдумываю?

Сначала нужно подготовиться

Тебе нужно где-то начать

Дисциплина способствует успеху, успех привлекает капитал

Как это было

Сможете ли вы это сделать?

Как купить свой первый многоквартирный дом на несколько семей

Как купить свой первый многоквартирный дом

Личные преимущества небольших многоквартирных квартир (1:27)

Как создать свой собственный поток сделок: (6:10)

Precision Direct Mail: (11:49)

Почему следует начинать с 5-ти квартирных квартир, а не с 4-х (16:30)

Финансирование вашей первой сделки с небольшой многосемейной квартирой (21:33)

7 способов купить многоквартирную недвижимость без денег

Типы жилых комплексов

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Соображения относительно местоположения и стоимости

Счет за коммунальные услуги

Риски для здоровья

Затраты на страхование

Проблемы с оборудованием

Инвестиционные стратегии

Рекомендации по ставке капитализации

Получение ссуды

Поиск брокера

Право на получение ссуды

Необходимая документация

Оценка

Оценка физических потребностей

Оценка состояния окружающей среды, этап I

Обследование собственности

Заключение

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Добавить комментарий Отменить ответ