Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Плюсы и минусы покупки квартир на первичном и вторичном рынках :: Мнения :: РБК Недвижимость
О том, что предпочесть, жилье на вторичном рынке или новостройку, написано уже немало, благо тема эта неисчерпаемая. Однако и по сей день, по нашему опыту, покупатели зачастую не могут сразу определиться с этим вопросом. В своей авторской колонке Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль», детально рассматривает все аспекты покупки квартир на первичном и вторичном рынках
Одни из основополагающих факторов, которые необходимо учитывать, принимая решение, — цена вопроса и юридические аспекты.
Безусловно, приобретая квартиру в новостройке, покупатель может значительно сэкономить. Квартира, купленная в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности дома и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30–40%. Однако придется запастись терпением — средняя продолжительность строительства корпуса занимает около трех лет. И вот тут возникают те самые юридические моменты, к которым надо отнестись с предельным вниманием.
Покупка квартиры на стадии котлована сопряжена с большим риском — застройщик может передвинуть сроки сдачи дома или у него возникнут финансовые сложности, что поставит под вопрос дальнейшую стройку. Несмотря на то что в последние годы такие случаи встречались крайне редко, все равно не стоит об этом забывать. Особенно если покупатели решили вложиться в новостройку в Московской области удаленностью более чем 20 км от МКАД. Как показывает практика, именно там ведут строительство небольшие застройщики, бизнес которых наиболее подвержен влиянию макроэкономических факторов.
Именно поэтому покупатель новостройки должен как можно более подробно изучить всю информацию о застройщике и проекте, чтобы максимально обезопасить себя. Для того чтобы проверить застройщика, необходимо обратить внимание на репутацию компании, срок ее деятельности, наличие реализованных проектов и характеристики по ним. Информацию можно получить как на сайтах и форумах, так и посетив построенные объекты. Также нужно изучить информацию по объекту, и в этом помогут разрешительные документы — акт выбора земельного участка, свидетельство о праве собственности на землю, разрешение на строительство жилого дома, инвестиционный контракт и проектная декларация. Еще одним показателем юридической чистоты новостройки может служить ипотечная аккредитация в крупных банках, которые также тщательно изучают все документы застройщика. Однако на стадии котлована объект может быть не аккредитован ни в одном банке, так как банки стараются кредитовать дома на стадии готовности выше 40%.
Чтобы минимизировать риски при покупке новостройки, можно обратиться в риелторскую компанию с целью проведения юридической экспертизы документов застройщика.
Покупая квартиру на вторичном рынке, сэкономить не получится, но и волноваться, будет ли построен дом вовремя, не придется. Не придется и выжидать трех лет до момента сдачи дома госкомиссии, а можно сразу въехать и жить. Для тех, кто снимает жилье, это особенно актуально.
Однако с юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке тоже несет свои опасности. Выбрав квартиру, перед сделкой обязательно нужно провести юридическую проверку объекта, тщательнейшим образом изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, чтобы исключить возможные притязания третьих лиц на эту квартиру, которые могли бы привести к утрате права собственности на нее. Провести такой детальный анализ под силу только многоопытному юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Кроме того, следует выяснить, были ли произведены к квартире перепланировки, которые невозможно узаконить, и нет ли больших задолженностей по коммунальным платежам. Лучше сразу потратить дополнительное время на проверку квартиры на юридическую чистоту, чем потом решать большое количество проблем.
Вложения и сбережения
Преимуществом новостроек можно назвать и то, что у покупателя есть большой выбор квартир в рамках одного корпуса — на разных этажах, разной площади, с вариациями по виду из окна, сторонам света и другим характеристикам. А вот квартиры на вторичном рынке — штучный товар, не предоставляющий альтернатив.
Если покупатель стеснен в средствах и сбережений у него хватает только на покупку квартиры, но не на ремонт, то у него возникнут существенные трудности. Сегодня основная доля предложения на первичном рынке — квартиры без отделки, и, соответственно, покупателю придется приличную сумму потратить на ремонт. Иногда средства, вложенные дополнительно в обустройство квартиры, составляют до трети ее стоимости. Современный рынок дает возможность приобрести квартиру с чистовой отделкой. Стоимость квадратного метра в таком объекте будет, конечно, выше, но не потребует дополнительных затрат. К тому же для застройщика стоимость оптовых закупок материалов намного ниже, чем в розницу для конечного потребителя.
Для тех, кто хочет воплотить в жизнь свой смелый дизайнерский проект, идеальным вариантом станут большие площади в новостройке, где даже стены покупатель может возвести по своему усмотрению и потребностям — например, сделать огромную кухню или гостиную. Правда, воплощать в жизнь свои задумки будут все жители дома, а значит, его жильцам придется мириться с шумом от ремонтных работ не месяцы, а, возможно, годы. Однако каждый в итоге получит квартиру своей мечты.
Покупатели квартир на вторичном рынке могут подобрать себе такой вариант, где ремонт их будет полностью устраивать, но это, конечно, не так просто. Некоторые квартиры предлагаются к продаже со всей обстановкой, что снимает с плеч покупателя многие проблемы — косметический ремонт, выбор мебели. Это идеальный вариант для тех, кто хочет купить, въехать и не тратить все свое свободное время на строительные и мебельные магазины.
Если покупатель остановил свой выбор на новостройке в большом жилом комплексе, предполагающем несколько корпусов, то стоит понимать, что несколько лет возле дома будут возводиться соседние корпуса и инфраструктура микрорайона. Красивые ухоженные парки и достроенные дома, как на картинке в офисе продаж, покупатель увидит только через несколько лет. К тому же особенные трудности ждут тех, кто приобретает жилье в некоторой удаленности от существующей инфраструктуры района или города, рассчитывая на сады и школы, которые обещал застройщик. К сожалению, детские учреждения зачастую начинают работать, когда несколько или даже все корпуса проекта заселены, а людям приходится возить детей в сады и школы в соседние районы, что первое время приносит массу неудобств.
В любом случае у покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке есть свои достоинства и недостатки. В каждом отдельном случае нужно четко осознавать свои потребности, возможности и текущую жизненную ситуацию. Необходимо учесть весь комплекс факторов и после сделки уже не сомневаться, что ваша новая квартира — именно та, которую вы так долго искали.
Оксана Вражнова специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
realty.rbc.ru
Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя
Приобретение квартиры у юридического лица отличается более сложной процедурой по сравнению со сделкой между физическими лицами. Это объясняется относительно большим перечнем документов и нюансов, которые присутствуют при такой операции. Физическому лицу, не имеющему специальных знаний, бывает сложно разобраться во всех тонкостях и не пропустить умышленные или неумышленные действия со стороны юридического лица, которые могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.
В данной статье мы разберем все особенности, подводные камни и риски покупателя, решившегося на покупку квартиры и юридического лица.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу
Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).
Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.
Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки
Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому
- Выписка из ЕГРП на объект. Из документа можно получить информацию о том, за кем зарегистрировано право собственности, а также сведения о регистрации прав, наличии обременений и судебных разбирательств, узнать кадастровый номер, площадь и адрес.
- Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
- Актуальные на момент сделки уставные документы юридического лица. В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.
- Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
- Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
- Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
- Свидетельство о регистрации права собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
- Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
- Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.
Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки. Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно. Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу). Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру. Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.
Распространенные варианты мошенничества
Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:
- протокол собрания учредителей;
- письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.
Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения. Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости. Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.
Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор. Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия. Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).
Как уменьшить риски?
Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.
Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.
Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.
Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома
Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.
Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:
- Лицензия застройщика.
- Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
- Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок.
- Заключение Государственной строительной экспертизы.
Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.
Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.
Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.
Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.
Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз). Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности. Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.
Особенности покупки с привлечением ипотеки
Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком. Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства. Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.
Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.
Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.
law03.ru
Покупка квартиры на ооо плюсы и минусы
Покупка квартиры на юр лицо — есть ли минусы 32
Оплата, соответсвенно, строго по безналу. Наколько это уменьшает возможный выбор ? Не существенно уменьшает.Отпадают только уходящие от налогов Продавцы.
Нет проблем. Оплату придется делать по безналу, либо через аккредитив.
Нужно обсуждать с продавцом. Ну и, если по уставу организации это крупная покупка, то следует подготовить решение участников о покупке. А в банке заранее оформить паспорт сделки.
может кто чего дельного выскажет.
-Сможешь ли там прописаться? -У тебя юрлицо показывает прибыль достаточную для покупки? -Что будешь делать когда юрлицо закроется? -ИМХО, Отобрать квартиру у юрлица проще чем у частного -Квартплата будет больше Почему?
-Сможешь ли там прописаться? Зачем? Согласись, основная цель при покупке жилья — покупка жилых метров, а не «прописки».
может кто чего дельного выскажет. -Сможешь ли там прописаться? -У тебя юрлицо показывает прибыль достаточную для покупки? -Что будешь делать когда юрлицо закроется?
-ИМХО, Отобрать квартиру у юрлица проще чем у частного -Квартплата будет больше Почему? -Сможешь ли там прописаться? Зачем? Согласись, основная цель при покупке жилья — покупка жилых метров, а не «прописки».
Особенности приобретения недвижимости юрлицом
-Сможешь ли там прописаться? -У тебя юрлицо показывает прибыль достаточную для покупки квартиры?
-Что будешь делать когда юрлицо закроется?
-ИМХО, Отобрать квартиру у юрлица проще чем у частного если оформить на ООО, то когда захочешь ее продать, придется платить бОльшие налоги новую коррупционную схему придумал? если бы он придумал схему, то наверное спрашивал бы есть ли какие минусы в данной схеме? вместо есть ли какие плюсы в данной схеме?
-Квартплата будет больше Почему? -Сможешь ли там прописаться? Зачем?
Согласись, основная цель при покупке жилья — покупка жилых метров, а не «прописки».
Покупка квартиры юридическим лицом налоги
Ситуация. Организация приобрела 2 квартиры, являющиеся объектами жилого фонда.
Облагается ли НДС продажа квартир Налоговым кодексом предусмотрены разные формы реализации налогов для юридических и физических лиц, однако уплата НДС при продаже или покупке квартиры одинаково всегда.
Организация приобретает квартиру у физического лица для перепродажи. Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение Продавец квартиры — юридическое лицо.
покупатель — физическое лицо.
Ситуация. Организация приобрела 2, являющиеся объектами жилого фонда.
Облагается ли НДС продажа Налоговым кодексом предусмотрены разные формы реализации налогов для юридических и физических лиц, однако уплата НДС при продаже или покупке одинаково всегда. Организация приобретает квартиру у физического лица для перепродажи. Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение Продавец — юридическое лицо.
покупатель — физическое лицо.
PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)
Основной тонкостью такой операции является статус продавца.
При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица. Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.
Как купить квартиру у юридического лица: тонкости процедуры и практические советы
Кардинальные различия здесь могут быть только в одном пункте – документе-основании.
Как известно, эта бумага показывает государственному регистратору, каким путем досталась ее прежнему владельцу.
Когда им является физическое лицо, все понятно: жилье могло быть куплено, обменяно, унаследовано, получено в дар, или по решению суда после имущественного спора. Юридическое лицо могло получить право на жилое помещение и другими способами.
Организация купила квартиру
Какие налоги нужно платить в случае, если будет передана во временное пользование (бесплатно) сотруднику организации?
Как учитывать затраты на содержание квартиры, если в ней будут останавливаться командированные сотрудники? ТОВАР ИЛИ ОСНОВНОЕ СРЕДСТВО? Квартира является объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Поэтому договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации (п.
gratis-group.ru
Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме: преимущества и недостатки, подводные камни
1352Преимущества покупки квартиры в строящемся доме
Процедура покупки жилья в строящемся доме имеет свои нюансы и особенности. Рассматривая возможные варианты, некоторые люди категорически не хотят покупать квартиру в строящемся доме, аргументируя свой отказ тем, что такая сделка имеет повышенные риски. Такое мнение ошибочное. Риски, конечно, есть, как и у любой сделки, касающейся покупки или продажи недвижимости. Преимущества покупки квартиры в строящемся доме следующие:
- Покупатель становится владельцем новой квартиры без следов постороннего присутствия, неприятных запахов и непоправимых повреждений.
- У собственника будет достаточно времени, чтобы подготовиться к будущему ремонту, разработать дизайн помещения, присмотреть мебель.
- Во время выполнения ремонта можно исключить такой этап как демонтаж старых конструкций.
- Очень важным условием сделки является низкая стоимость такого жилья и возможность выплаты всей суммы в рассрочку.
- Приобретая квартиру в новостройке, которая строится в новом районе, покупатель может рассчитывать на современные новые школы, детские сады, магазины.
- Покупка новой квартиры является очень выгодным вложением денег, поскольку к моменту сдачи жилья его стоимость вырастет в разы.
Недостатки покупки квартиры в строящемся доме
Приобретение нового жилья имеет не только преимущества, но и чревато серьезными последствиями при неправильном оформлении документации или нарушении процедуры купли-продажи. Недостатки покупки квартиры в новостройке представлены следующими моментами:
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:
Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!
- Не стоит верить всему тому, что вам говорят риелторы и застройщики.
- Приобретение квартиры в строящемся доме в ипотеку является в настоящее время настоящей проблемой, поскольку банки не выдают займы под еще не построенную недвижимость.
- Покупка квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13%.
- Подводные камни при покупке квартиры в строящемся доме появляются тогда, когда встает вопрос о ремонте и выясняется, что в квартиру еще нужно вложить немало денег.
- Стандартная схема сделки и соблюдение установленного порядка при оформлении документов на квартиру не могут защитить покупателя от того, что дом не будет достроен в связи с финансовыми проблемами. В этом случае покупателю изначально стоит оформить страховку.
- Большинство застройщиков пренебрегают качеством будущего жилья, в результате чего покупателю понадобится помощь, чтобы привести квартиру в желаемый вид.
- Сроки сдачи дома могут быть перенесены и единственное, что останется покупателю, так это подавать исковое заявление в суд.
- Срок сдачи в эксплуатацию и передача жилья по праву собственности его владельца понятия разные. Регистрация может пройти гораздо позже.
- Перед приемкой квартиры важно помнить, что проверить необходимо состояние всех коммуникаций, состояние окон, наличие розеток и выключателей, состояние отопительной системы, которые вполне могут не соответствовать требованиям покупателя.
Пример по плюсам/минусам покупки квартиры в новостройке
Семья Шевцовых решила сэкономить на покупке жилья и внесла первоначальный взнос на приобретение квартиры в новостройке. Все было хорошо, и Шевцовы выплачивали остаток денег за будущую квартиру. Когда дом был построен, и остались небольшие доработки, к Шевцовым обратился представитель компании-застройщика и предложила подписать соглашение о продлении срока сдачи дома на несколько месяцев, чтобы выполнить все доработки на должном уровне. Шевцовы пошли навстречу и подписали документ. По истечению срока квартира была сдана в эксплуатацию и Шевцовы получили долгожданные ключи. Каково же было их изумление, когда обнаружилось, что в квартире отсутствуют розетки, а пластиковые окна не открываются. Обратившись к застройщику, Шевцовы обосновали свои претензии, на что им предложили отказаться от квартиры в пользу другого покупателя, который согласен переделать все самостоятельно.
Шевцовы подали исковое заявление в суд, по которому в дальнейшем было вынесено положительное решение, где суд обязал застройщика исправить все недочеты в квартире.
Заключение
- Чтобы приобрести квартиру и не стать жертвой мошенников, лучше всего следовать советам специалистов: юристов и риэлторов.
- Приобретение жилья в строящемся доме имеет ряд преимуществ.
- Покупатель получает возможность выплатить стоимость жилья поэтапно, а взамен получает новую квартиру.
- Недостатки у такой сделки тоже имеются. Риски срыва сделки по вине застройщика крайне высокие.
- Не всегда качество приобретаемого жилья в конечном счете устроит покупателя.
- Стоимость ремонта новой квартиры будет немаленькая.
Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!
Получите консультацию по телефонам горячих линий:
- Москва МО:
- Санкт-Петербург и ЛО:
- Общероссийский:
Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!
estate-advisor.ru
На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?
Покупка квартиры у юридического лица отличается достаточно сложной процедурой оформления документов. Связано это с тем, что необходимо получить дополнительное согласие всех учредителей юридического лица на совершение сделки купли-продажи.
Покупка квартиры у юридического лица: особенности сделки
Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры у юрлица?
Как уберечься от мошеннических схем при покупке квартиры у юридического лица?
Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?
Покупка квартиры у юридического лица: особенности сделки
Для юридических лиц в форме АО или ООО законодательно предусмотрен особый порядок сделок с ценным имуществом. Сделки, которые связаны с отчуждением такого имущества, называются крупными.
Для того чтобы сделка была признана крупной, стоимость продаваемого имущества должна составлять не менее 25% от балансовой стоимости активов организации.
Кроме этого, уставом общества может быть предусмотрено отнесение к такой категории сделок договоров по продаже недвижимого имущества.
Прежде чем совершать крупную сделку, генеральный директор должен согласовать ее с остальными участниками общества и получить одобрение. Такое согласие должно дать либо собрание акционеров, либо совет директоров.
Зачем необходимо такое согласие? Всё очень просто: генеральный директор является единоличным исполнителем всех сделок, но зачастую стоимость недвижимости может составлять более половины активов общества. И для того чтобы не стать банкротом, введен сдерживающий механизм для руководителя организации в виде разрешения на совершение крупной сделки.
А если такую сделку совершить без согласия? Тогда она может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласитесь: приятного в возникшей ситуации будет мало.
Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры у юрлица?
Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.
Документами для подтверждения согласия на совершение сделки могут являться:
- выписка из протокола собрания;
- протокол собрания;
- письменное согласие в произвольной форме.
Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать легко.
Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
Все довольны: вы — новой квартирой, продавец — полученными деньгами… Проходит определенное время, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Всё же честно!
А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира была продана незаконно.
Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.
Как уберечься от мошеннических схем при покупке квартиры у юридического лица?
Чтобы предотвратить описанную выше ситуацию, можно поступить следующим образом.
Во-первых, присутствовать на заседании общего собрания директоров, если такая возможность имеется. Если нет, то внимательно изучите процедуру принятия решений коллегиальным исполнительным органом: как должно оформляться согласие, каков кворум собрания и т.д.
Во-вторых, по возможности нужно показать весь пакет документов по сделке специалистам в области договорного права (или риэлтору).
В-третьих, еще на стадии переговоров проверьте учредительные документы организации и правоустанавливающие документы на недвижимость: действительно ли она находится в собственности, а не в аренде.
Далее попросите выписку из ЕГРН (бывший ЕГРП) на предмет наличия на квартире ареста, залога и т. д. Если вы обнаруживаете, что квартира участвовала в судебном разбирательстве, вспомните Гражданский кодекс и обратите внимание на то, что срок исковой давности по спорам — 3 года, поэтому к покупке такой квартиры стоит отнестись внимательно.
Для успокоения запросите еще одну справку — выписку из домовой книги. По ней вы сможете увидеть, кто зарегистрирован в квартире. Если вам встречается упоминание о несовершеннолетнем ребенке, требуйте согласия органа опеки на совершение сделки.
Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?
Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.
Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.
Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.
Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.
Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.
nsovetnik.ru
Покупка жилья в новостройке у застройщика и риелтора: плюсы и минусы
Перед тем, как приступать к поиску квартиры, имеет смысл определиться, у кого вы все-таким будете покупать: напрямую у застройщика или воспользуетесь услугами риелтора? Какой из этих вариантов выгоднее? Какие преимущества и недостатки есть у каждого из этих вариантов? Об этом и пойдет речь в нашем материале.
Как взаимодействуют риелторы и застройщики?
До кризиса 2008 года застройщики в большинстве своем не практиковали продажи квартир через посредников. Такая практика появилась только в последнее время, и стала настолько распространенной, что многие строительные компании даже не имеют своих офисов продаж. В такой ситуации у покупателя есть единственный способ приобретения квартиры в новостройке – обращение в агентство недвижимости.
Небольшие строительные компании предпочитают реализовывать квартиры в новых домах исключительно через риелторов, если в год они сдают не более одного-двух объектов. У таких застройщиков нет возможности активно продвигать себя на рекламных площадках, оплачивать телевизионную рекламу и тратить большие деньги на маркетинг, поэтому узнать о их существовании потенциальные покупатели могут исключительно благодаря агентствам недвижимости, которые берут на себя задачу рекламы нового объекта.
Сегодня трудно говорить о каких-то единых стандартах взаимодействия риелторов и застройщиков: одни строительные компании предпочитают полностью делегировать агентствам недвижимости задачу продажи квартир в новом строящемся доме, другие имеют один или несколько офисов продаж, занимаясь поиском покупателей самостоятельно.
Чаще всего сегодня на рынке недвижимости можно видеть комбинацию двух вышеуказанных вариантов реализации новостроек: как собственными усилиями застройщиков, так и с привлечением агентств недвижимости. Такой способ продажи дает возможность повысить информированность потенциального покупателя о новых объектах застройщика и увеличить объемы реализации квартир.
Приобретение квартиры с помощью риелтора: плюсы и минусы
Статистика показывает, что порядка трети квартир на рынке недвижимости сегодня продается с участием риелторов. Чаще всего за профессиональной помощью в агентства недвижимости клиенты обращаются, когда приобретение новой квартиры будет проходить в несколько этапов: сначала необходимо реализовать имеющийся объект недвижимости, а затем подобрать квартиру в новом доме.
Эту непростую задачу и берут на себя риелторы: при подборе варианта покупки клиенту будет предложена база объектов, с различными по площади, цене и характеристикам квартирами, а также с разными вариантами оплаты. Сравнивая и анализируя рынок, клиенту находят наиболее оптимальное для него решение.
Некоторые покупатели отказываются от обращения в агентство недвижимости, считая, что так квартира обойдется ему дешевле. На самом же деле цена выбранной квартиры и у самого застройщика, и у риелтора будет совершенно одинаковой.
Почему? Потому что вознаграждение риелтору выплачивает именно застройщик, в среднем оно составляет 2-5% от стоимости объекта. Когда в агентство обращается покупатель, с ним подписывается договор на оказание информационных услуг. Договор купли-продажи же будет подписывать сам застройщик. Как видим, задача посредника в этом случае – найти заинтересованного покупателя и грамотно с правовой точки зрения составить договор.
Следует понимать, что риелтор в данном случае не берет на себя задачу защиты покупателя от рисков при покупке квартиры. Есть ли тогда гарантия того, что покупка будет безопасной? В определенной степени есть, поскольку многие агентства недвижимости, в особенности крупные игроки рынка, обязательно проверяют застройщика перед заключением с ним договора о сотрудничестве.
Естественно, ни одно уважающее себя агентство недвижимости, с репутацией и большим опытом, не будет заниматься продажей объектов сомнительного застройщика – в этом случае риски будут слишком высоки.
Тем не менее, каждому покупателю необходимо понимать, что вознаграждение агентству недвижимости выплачивает именно застройщик, поэтому, естественно, риелтор будет действовать прежде всего в интересах того, кто платит. Так что позаботиться о сохранности своих сбережений – задача, которую все-таки придется решать самому покупателю.
Еще один нюанс, на который необходимо обратить внимание: при подписании договора долевого участия при наличии посредника у покупателя не будет возможности внести, если в этом будет необходимость, какие-либо дополнения или правки в его текст. Все вопросы необходимо будет решать с самим застройщиком.
Покупка квартиры у застройщика: плюсы и минусы
Торговаться при покупке любого товара нужно обязательно, в том числе, и, если речь идет о покупке квартиры. Если продажа ведется через посредника, то размер его вознаграждения составляет 2-5% от стоимости объекта.
В то же время торг на комиссию посредника с застройщиком невозможен, так как эта сумма в любом случае заложена в смету, и ее получит либо риэлтор, либо сотрудник отдела продаж застройщика.
Когда же квартира продается самим застройщиком, покупатель теряет возможность купить квартиру от подрядчика или крупного инвестора. Прогрессивные застройщики уже давно перешли на современные CRM системы, обращение клиента фиксируется. Вас закрепят как клиента отдела продаж застройщика или риэлторского агентства. Следовательно, если Вы уже клиент отдела продаж, подрядчику не разрешат продать квартиру Вам.
Аргумент железный: Или продавай по рыночным ценам (т. е. Застройщика), или ищи покупателей сам, и продавай насколько хочешь дешевле. Покупателей на такие подрядные квартиры опять-таки, ищут риэлторские агентства.
Немало случаев, когда стоимость квартиры в результате приобретения через подрядчика была снижена на 20, а иногда и на 30%.
У застройщика можно более подробно узнать обо всех особенностях строящегося дома – технологии строительства, используемых материалах, темпах работ…
От посредника вы не всегда получите актуальную и полноценную информацию, и, чтобы избежать недоразумений, многие покупатели предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком.
С другой стороны, опытный специалист по недвижимости зачастую может знать о строящемся доме конкретного застройщика больше, чем не опытный менеджер отдела продаж застройщика, одним словом — все индивидуально в каждом конкретном случае. Но вот других застройщиков отдел продаж Вам точно не предложит.
Сегодня большое количество сделок проходит с привлечением средств ипотечного кредитования, в этом случае покупателю ипотеку может открыть сам застройщик, вернее ипотечный брокер, причем это будет бесплатно, вне зависимости от того, чей Вы клиент: застройщика или риэлтора.
Так можно получить существенно более низкую процентную ставку и более выгодные условия кредитования. Банки предоставляют для клиентов своих партнеров-застройщиков определенные преференции.
Бронирование выбранной квартиры – услуга, которую можно получить у застройщика, и которой все чаще пользуются покупатели, особенно в условиях кризиса. Так, покупатель может зарезервировать за собой понравившийся объект, и выкупить его позже. Это выгодно, если покупка планируется в ближайшее время, но на данный момент денег еще нет – благодаря бронированию покупатель может сохранить за собой выбранную квартиру, и, что очень важно, зафиксировать цену.
Возможно, в ближайшее время стоимость квартир в этом доме возрастет, но цена забронированной квартиры для этого покупателя останется неизменной на оговоренный срок
Вместо заключения
Как видите, выбор в пользу риелтора или застройщика при покупке квартиры в новостройке зависит от тех целей и задач, которые являются приоритетными для конкретного покупателя.
Вам важнее всего получить самую выгодную цену? Тогда, безусловно, лучше сначала узнать через риэлторское агентство предложения от подрядных организаций по этой стройке, а потом уже идти в отдел продаж, с риэлтором или без, это уже решать Вам.
Хотите иметь возможность большого выбора, качественный сервис и профессиональное сопровождение сделки на всех ее этапах – тогда лучше обратиться в агентство недвижимости.
pikato.ru
Покупка квартиры с отделкой: плюсы и минусы
Рынок недвижимости полон предложений жилья как с готовой отделкой, так и без. При этом далеко не каждый, покупая жилье, готов потратиться на ремонт во время кризиса, когда цены на стройматериалы растут, как на дрожжах. Остается только понять, действительно ли покупка жилья с отделкой будет выгоднее.
«Черновая» и «под ключ»
Для того, чтобы определиться с наиболее выгодным вариантом покупки квартиры с отделкой, необходимо разобраться с видах этой самой отделки.
- «Черновая» отделка — вариант, при котором в квартире будут стеклопакеты и радиаторы, но не будет стяжки пола и межкомнатных перегородок.
- Отделка «под ключ» или «чистовая» — вариант, при котором жилье полностью готово к ввозу мебели и проживанию.
- Существует и промежуточный вариант, когда в квартире есть перегородки, стяжки, натяжные потолки, разведены коммуникации и выровнены стены.
Стоит ли купить квартиру с отделкой?
К очевидным плюсам готового ремонта можно отнести, во-первых, экономию времени. Вариант «под ключ» позволяет въехать в новое жилье почти сразу после сдачи. Разумеется, нужно будет что-то доделать под себя, но доработки не займут столько времени, как полноценная отделка. Другое достоинство — сбережение нервов, ведь нет необходимости ездить от одного строительного гипермаркета к другому, общаться с рабочими.
К минусам стоит отнести то, что ремонт застройщика может не понравиться покупателю, ведь выбирать дизайн во время работ он не будет. Также ценник на квартиры с отделкой обычно больше, чем на квартиры без ремонта. Но если другого жилья нет, то, возможно, аренда сделает покупку квартиры без отделки менее выгодной.
Кому выгоднее?
Принято выделять несколько категорий лиц, для которых покупка квартиры с отделкой будет выгоднее всего. Во-первых, это частные инвесторы, которые намерены сдать квартиру в аренду в скорейшие сроки. Во-вторых, речь идет о людях, которые сами арендуют жилье, дожидаясь сдачи новостройки. В-третьих, квартиры с отделкой – хороший вариант при покупке жилья в ипотеку. Среди покупателей таких квартир немало молодых людей, которые въезжают в жилье с ремонтом от застройщика, поскольку рассматривают его как промежуточный вариант на пути к более дорогому.
Последняя категория – состоятельные покупатели, которые приобретают квартиры с готовым ремонтом, потому что не хотят делать дорогой ремонт во время усадки дома. Для богатых новоселов действуют предложения отделки бизнес-класса. Обычно застройщик старается качественно сделать ремонт, ведь предполагается, что покупатель не будет ничего менять.
Подведем итоги
Итак, мы выяснили, какие варианты ремонта предлагают застройщики, какие минусы и плюсы у покупки квартиры с отделкой и для кого такое жилье будет наиболее подходящим вариантом.
Действительно есть смысл купить жилье с отделкой, если:
- оно будет сдаваться в аренду;
- оно покупается в ипотеку;
- покупатель ждет сдачи новостройки в арендованном жилье;
- квартира покупается как первое жилье и вскоре будет продана;
- покупатель ждет окончания процесса усадки.
www.bkn.ru