Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Покупка квартиры на ооо плюсы и минусы
Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья от застройщика или трейд-ин — это способ купить новую недвижимость, быстро продав свою старую. Какие возможности предлагает программа? Во-первых, оперативно продать свою жилплощадь, учитывая нюансы актуальной ситуации на рынке недвижимости конкретного региона или города. Во-вторых, купить новую квартиру с максимально выгодным соотношением цены и параметрами комфорта. Рассмотрите вариант покупки квартиры в зачет, если вам нужна новая жилплощадь и вы собираетесь продать имеющуюся недвижимость. В первую очередь стоит обратиться к застройщику будущей квартиры, который предоставляет услугу трейд-ин, и риелтору из агентства недвижимости.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Ипотека, как и любой другой вид кредита, имеет свои недостатки и преимущества.
Купить машину на ООО: плюсы и минусы
В статье мы разберем плюсы и минусы лизинга. Узнаем, выгодно ли совершать покупки через лизинговые компании юридическим лицам, к примеру, ООО. А также рассмотрим, удобны ли лизинговые платежи физическим лицам. Содержание Лизинг для юридических лиц Плюсы лизинга Минусы лизинга Выгоден ли лизинг для юридических лиц Лизинг для физических лиц Плюсы лизинга Минусы лизинга Выгоден ли лизинг для физических лиц.
Лизинг является финансовым инструментом, позволяющим ООО или другой организации довольно легко привлечь дополнительные деньги на приобретение основных средств. Но с точки зрения законодательства, лизинг — это аренда, а не заем или кредит, что обуславливает определенные плюсы и минусы услуги для юридических лиц. Хотя одобрение лизинга происходит проще получения положительного решения по заявке на банковский кредит, нужно взвесить все за и против.
А потом можно переходить к заключению сделки. Также прочитайте: Лизинг или кредит: что лучше, плюсы и минусы, условия оформления. Изначально лизинг был ориентирован на представителей бизнеса. Именно юридические лица получают возможность воспользоваться всем плюсами этого продукта и получить наибольшую выгоду. Увы, но есть у лизинга и отрицательные черты. Прежде всего, к ним можно отнести повышенные риски.
Если на этапе планирования лизингополучателем не будет проведен финансовый анализ своей дальнейшей деятельности, то есть большой риск лишиться как предмета лизинга, так и уже уплаченных платежей. Лизинговой компании для изъятия имущества не надо получать решение суда, а достаточно просто расторгнуть договор. Часто только лизинг позволяет юридическим лицам, особенно из числа малого и среднего бизнеса, привлечь необходимый объем финансирования.
Он оказывается выгоднее простых кредитов при должном подходе клиента к анализу собственной финансовой ситуации, планированию развития и учету возможных форс-мажорных ситуаций. Лизинг для физических лиц практически ничем не отличается от аналогичной услуги для организаций. Подписывая договор лизинга, клиент фактически берет транспорт или другое имущество в долгосрочную аренду. При этом соглашение также предусматривает право лизингополучателя выкупить предмет лизинга по остаточной стоимости по истечении срока договора.
До года физическим лицам лизинг в России был недоступен. Но в настоящее время такая возможность все же предоставлена, хотя подобные услуги оказывают далеко не все компании. Физическим лицам доступен только лизинг автотранспорта и иногда недвижимости. Налоговых льгот для частных клиентов лизинг не дает. Однако, определенные плюсы лизинга для физических лиц все же существуют, и их нужно знать.
Некоторую категорию клиентов в лизинге привлекает также тот факт, что до полного выкупа автомобиля его собственником является лизинговая компания. Обычно смириться с таким положением вещей для физических лиц непросто, но для определенных категорий государственных служащих это единственный выход получить в пользование необходимое имущество, не регистрируя его на себя и не нарушая законодательство.
Основной недостаток лизинга для физических лиц — необходимость неукоснительно соблюдать все условия соглашения, особенно в части внесения платежей. Если банк за просроченный платеж на 20 — 30 дней лишь начислит пени, то лизинговая компания может в этой ситуации заявить о расторжении договора. При этом предмет лизинга будет изъят у лизингополучателя, а уже внесенные платежи не будут подлежать возврату.
Дополнительно следует обратить внимание также на следующие минусы лизинга для физических лиц:. Лизинг для физических лиц часто используется клиентами, которые по каким-то причинам не могут получить банковский кредит. Обычно это связано с невозможностью официально подтвердить доход или наличием особых ограничений со стороны законодательства. Только при ответственном подходе к выбору лизингодателя частное лицо сможет оформить лизинг на действительно выгодных условиях.
Но даже в этом случае нужно уделять внимание анализу собственных финансовых возможностей. Ведь при просрочках легко можно лишиться как имущества, так и денежных средств. РУ Банки для малого и среднего бизнеса. Плюсы и минусы лизинга при приобретении имущества юридическими и физическими лицами В статье мы разберем плюсы и минусы лизинга. ТОП-5 лизинговых компаний.
Экспресс: до 8 млн р. Стандарт: от тыс. Оперативный лизинг: до 7 млн р. Срок: месяцев. Максимальный лимит р. Есть программа льготного лизинга. Лизинг спец. На сайте «Банк-Бизнес. Выберите нужную услугу: Выгодный кредит для бизнеса в Сбербанке Кредит на бизнес по франшизе Выгодный кредит для ИП Лучшие кредитные карты для ИП Кредит начинающим предпринимателям Кредит на развитие бизнеса Кредит на открытие бизнеса с нуля Льготный кредит для предпринимателей Кредит без залога и поручителей.
Все логотипы и зарегистрированные торговые марки принадлежат их правообладателям. Предложение не является офертой. Конечные условия уточняйте при прямом общении с кредиторами.
Плюсы и минусы лизинга при приобретении имущества юридическими и физическими лицами
Как правило, покупка жилой недвижимости лицами, имеющими несовершеннолетних детей, не требует обязательного наделения детей долями в приобретаемом имуществе, но в каждом правиле есть свои исключения. Во-первых, если жилое помещение покупалось с использованием родительского капитала, то в этом случае родители должны оформить покупку в общую собственность всех членов семьи. При этом законодательство не определяет форму общей собственности, следовательно, жилое помещение может быть оформлено в собственность как общую долевую с определением долей , так и общую совместную без определения долей. Во-вторых, если при покупке жилья использовались бюджетные денежные средства. Речь идет о предоставлении единовременной субсидии в рамках различных государственных программ или социальной выплаты на приобретение жилого помещения семьям, имеющим несовершеннолетних детей. В этом случае жилое помещение, также оформляется в общую собственность на всех членов семьи.
Квартира в зачет имеющегося жилья Трейд-ин
В статье мы разберем плюсы и минусы лизинга. Узнаем, выгодно ли совершать покупки через лизинговые компании юридическим лицам, к примеру, ООО. А также рассмотрим, удобны ли лизинговые платежи физическим лицам.
Можно оформить объект при покупке на физическое лицо или на юридическое, а также на индивидуального предпринимателя, либо приобрести фирму, на балансе которой числится недвижимость. Какие плюсы и минусы есть у данных видов сделок, и как выгоднее покупать и оформлять коммерческие площади? Оформление при покупке недвижимости на физическое лицо Отсутствие опасности рейдерского захвата недвижимых активов.
Как стать трастовым. Укажите и подтвердите телефон.
О недостатках угловых квартир что-то может сказать каждый, о достоинствах — немногие, но это не значит, что их нет. Выбирая вариант для покупки квартиры, не спешите сразу отбрасывать угловые — при правильном подходе к ремонту от недостатков можно избавиться, тогда как достоинства останутся с вами. Угловые квартиры традиционно считались непривлекательными из-за более высоких теплопотерь.
Покупка квартиры на вторичном рынке, плюсы и минусы
Покупка квартиры на вторичном рынке более безопасна чем первичка? Или там больше подводных камней?
Покупка квартиры в рассрочку
Одним из первых при покупке квартиры возникает вопрос выбора между предложениями от застройщиков и вторичным рынком недвижимости. Мы подробно разобрались в преимуществах и недостатках новостроек и узнали, для кого они подходят, а кому лучше отказаться от покупки. Квартира в новостройке будет дешевле точно такой же по району, расположению и площади, но в уже сданном доме. Причем чем на более ранних этапах стройки вы приобретете недвижимость, тем существеннее будет разница в цене.
Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку
Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут. На приобретение жилья нужна внушительная сумма денег, поэтому для многих покупка квартиры в рассрочку у застройщика или физического лица — единственная возможность обзавестись недвижимостью. Для продавца рассрочка создает определенные риски. В случае непредвиденной ситуации покупатель может лишиться постоянного дохода и отказаться от выплат.
5/22/ · Покупка апартаментов: плюсы и минусы Приобретение имеет значимые плюсы и минусы. Подробно разберемся в них. Преимущества покупки. Недвижимость считается выгодным инвестированием средств.Ориентировочное время чтения: 4 мин.
О плюсах и минусах оформления дарственной на квартиру стоит судить по конкретной ситуации: в частности, являются ли стороны близкими родственниками и какие цели они преследуют, заключая безвозмездный договор. Дарственная нередко выступает в качестве альтернативы договора купли-продажи и каждый из этих способов передачи собственности на жилье имеет свои преимущества. Перед тем как решиться на заключение договора дарения, нужно взвесить для себя все плюсы и минусы сделки.
Не знаете, как забрать свои деньги из ООО? Как насчет нового автомобиля? А заодно и налог на прибыль уменьшите, НДС к вычету примите, расходы на бензин, ТО, мойку будете оплачивать за счет компании. Конечно, если машина будет использоваться для предпринимательской деятельности.
Для этой цели он изобрел специальные большие окна. В то время жилье в надстройках домов снимали студенты и бедные художники. Сегодня чердаки осваивают не только в частных домах, но и в городских многоэтажках.
Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.
.
Квартира в новостройке — плюсы и минусы
Одним из первых при покупке квартиры возникает вопрос выбора между предложениями от застройщиков и вторичным рынком недвижимости.
Мы подробно разобрались в преимуществах и недостатках новостроек и узнали, для кого они подходят, а кому лучше отказаться от покупки.
Плюсы новостроек
Выбирая квартиру в строящемся доме, вы получаете ряд неоспоримых преимуществ.
ЭкономияКвартира в новостройке будет дешевле точно такой же по району, расположению и площади, но в уже сданном доме. Причем чем на более ранних этапах стройки вы приобретете недвижимость, тем существеннее будет разница в цене.
Помимо этого, вы вполне можете рассчитывать на специальные условия от застройщиков. Они заинтересованы в реализации своих объектов и часто дают покупателям специальные условия или скидки.
Юридическая чистотаЕще один важный момент. Перед сделкой нет необходимости проверять правовую историю квартиры, ведь в ней до вас никто не жил и не был прописан. А значит, не столкнетесь с «дальними родственниками», желающими оспорить правомерность сделки.
Вы приобретаете квартиру без сомнительного прошлого и значительно снижаете риск быть обманутым.
Огромный выбор вариантовВо-первых, вы можете сразу выбрать класс новостройки: эконом, комфорт, бизнес или элит.
Они отличаются совокупностью признаков, влияющих на качество застройки и цену объекта. Например, район и его экологическая обстановка, площадь квартир, планировки и много другое.
Во-вторых, большой выбор вариантов в рамках одного корпуса или одного этажа.
Квартиры на вторичном рынке представлены в единственном экземпляре — либо она вам подходит, либо нет. В случае покупки жилья в новостройке, вы можете подобрать подходящую планировку, количество комнат и вид из окна на том этаже, где хотели бы жить. Или наоборот, выбрать этаж уже после того, как определитесь с планировкой.
На каком этаже лучше купить квартиру в новостройке, можно прочитать здесь.
В-третьих, нестандартные квартиры.
В современных домах есть возможность выбора между привычными типовыми планировками и нестандартными вариантами. Например, при ограниченном бюджете можно купить студию, для молодой семьи подобрать квартиру евроформата или остановиться на свободной планировке и самостоятельно обустроить пространство.
БезопасностьЗачастую новостройки оборудованы системами противопожарной безопасности, системами видеонаблюдения, светлыми просторными входными группами и сигнализацией. В доме есть консьерж или охрана.
Лифт, трубы, стеклопакеты и электрика абсолютно новые. С инженерными сетями все в порядке — иначе комиссия не примет дом.
И у вас будут хорошие соседи. При этом в одном ЖК, скорее всего, будут люди с похожим стилем жизни и интересами.
Квартиры в новостройках, как правило, покупают (а не получают в наследство, как это может быть на вторичном рынке). Если вы большая семья с детьми, которая хочет жить в просторной квартире в зеленом районе с хорошей школой в пешей доступности, то будете искать ЖК по определенным критериям. По ним же будут подбирать себе жилье и ваши соседи. Так что велика вероятность, что рядом с вами будут жить такие же большие дружные семьи.
Чистый листЕще одно преимущество новостроек — отсутствие чужого ремонта. Если вы покупаете квартиру без отделки, то полностью оформляете ее под себя.
Или выбираете отделку от застройщика и получаете свежий ремонт. Окна, розетки, радиаторы отопления — все будет уже установлено и проверено на эргономичность.
Кстати, в некоторых домах предусмотрена отопительная система с горизонтальной разводкой — вы сами сможете регулировать подачу тепла и оплачивать его по показаниям своего счетчика. Отличный баланс между теми, кому жарко, и кому дует!
ПарковкаНа территории старых домов очень мало мест для парковки, да и те уже заняты старожилами двора. Втиснуться новым жильцам бывает проблематично.
Новые жилые комплексы изначально рассчитаны на большее количество машин или оборудованы собственными паркингами, где можно приобрести машиноместо.
Минусы новостроек
Помимо явных преимуществ, покупка квартиры в новостройке обладает еще и рядом особенностей, которые могут стать недостатками для некоторых покупателей.
ВремяТот случай, когда время может стать решающим фактором при выборе недвижимости. Если вам нужно въехать в новое жилье как можно скорее, то ваш вариант — вторичка.
Квартиру в новостройке нужно будет ждать от нескольких месяцев до нескольких лет, если купить ее «на котловане». И добавьте время на ремонт, если жилье без отделки.
РискиИз первого минуса вытекает второй. При покупке квартиры в строящемся доме есть риск нарваться на долгострой или неблагонадежного застройщика. Но его можно свести к минимуму, если тщательно подойти к выбору и проверить информацию о застройщике перед покупкой.
Например, обратить внимание на его репутацию, оценить готовые объекты или уже сданные корпуса, проверить соответствие сроков строительства заявленным, проверить документы, которые застройщик обычно размещает в открытом доступе или должен представить для ознакомления в соответствии со статьей 20 214-ФЗ.
Большая стройкаЕсли вы покупаете квартиру в одном из первых корпусов большого ЖК, будьте готовы к масштабной стройке под своими окнами вплоть до полного окончания строительства. И да, детские сады, школы и благоустроенные дворы также появятся позже.
Неприятным сюрпризом может стать многоэтажка, внезапно появившаяся между вашими окнами и прекрасным пейзажем. Если выбираете квартиру за вид из окна, проверьте, что он не будет перекрыт будущими корпусами.
Также неприятным моментом может стать плохая транспортная доступность. Это актуально для новостроек, расположенных на окраинах. На первых порах без машины там будет довольно проблематично.
Вечный ремонтВ новой квартире нужно делать ремонт, это очевидно. Причем ремонт будет и у вас, и у ваших соседей. Так как темпы проведения работ у всех разные, то первым жильцам придется часто вздрагивать от звука дрели или упавшей стремянки.
Волна ремонтных работ повторится, когда дом даст усадку. Наружу могут вылезти как мелкие дефекты, так и довольно существенные недостатки. Как правило, это происходит через 5–7 лет, независимо от качества новостройки.
Кому подходит квартира в новостройке
Покупка квартиры — это серьезный шаг и взвешенное решение. И выбор должен основываться не на сиюминутном желании, а на совокупности многих факторов: для чего вам это жилье, как быстро вы хотите въехать, какие параметры дома являются для вас наиболее важными…
Итак, квартира в новостройке вам подходит, если:
Вам есть где житьВы готовы ждать сдачу дома и завершение ремонта. Например, пожить какое-то время у родственников или без проблем для семейного бюджета платить за съемное жилье до тех пор, пока не сможете въехать в новую квартиру.
Вы покупаете квартиру на будущееНапример, для своих детей — старшеклассников или студентов. Вы сможете выбрать из большого количества вариантов, без проблем дождетесь сдачи дома и у вас будет достаточно времени, чтобы обустроить ее для будущих жильцов.
Хотите переехать в квартиру побольшеНапример, планируете завести детей, и вам нужна еще одна комната. Квартира в новостройке обойдется дешевле, чем такая же по площади, но в готовом доме.
Покупка недвижимости – это инвестицияЕсли вы хотите получить максимальный доход от последующей продажи жилья или просто вложить деньги, то вам подойдет покупка квартиры в новостройке на ранних стадиях строительства. Цена за квадратный метр будет ниже на 10–30%.
12 733
Вам понравилась статья?
Покупка квартиры у юридического лица. Нюансы, риски, оформление.
Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.
○ Законодательное регулирование процедуры.
Договор купли-продажи недвижимости регулируется:
- Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
- Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
- Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
- ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
- ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).
Главная особенность сделок с участием юридического лица – признание сделки с недвижимостью крупной. Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).
- «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
- связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
- предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».
Вернуться к содержанию ↑
○ Особенности процедуры.
Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.
- «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
- 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
- 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».
С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.
Особенность подобных сделок заключается в том, что:
- Оформление сделки будет более трудоемким.
- Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.
В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:
- Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
- Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
- Оформление и подписание соглашения.
- Передачу финансовых средств.
- Регистрацию права собственности.
Вернуться к содержанию ↑
✔ В новостройке.
Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.
При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:
- Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
- Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.
Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.
Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.
Вернуться к содержанию ↑
✔ На вторичном рынке.
Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.
Особенности подобной покупки:
- Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
- Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
- Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).
Вернуться к содержанию ↑
✔ В ипотеку.
Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:
- Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
- Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
- Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.
Вернуться к содержанию ↑
○ Оформление сделки.
Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Необходимые документы.
От покупателя требуется предоставить только:
- Личный паспорт.
- Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
- Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).
Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:
- Учредительные документы.
- Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
- Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
- Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
- Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
- Доверенность, подписанная руководителем организации.
- Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.
Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Выплата денежных средств.
Оплата за приобретенное имущество может производиться:
- Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
- Безналичным переводом на расчетный счет организации.
- При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.
Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.
Вернуться к содержанию ↑
○ Риски.
Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:
- Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
- Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
- Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).
Другие возможные риски:
- Признание юрлица банкротом на момент сделки.
- Ликвидация юрлица на момент заключения договора.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Возможные махинации.
Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:
- Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
- Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
- Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
- Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Переплата.
При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:
- Открытие аккредитива (заключение договора платное).
- Комиссию за банковский перевод.
- Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.
Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.
Вернуться к содержанию ↑
○ Как избежать проблем?
Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:
- Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
- Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
- Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
- Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.
Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.
Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?
Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.
Вернуться к содержанию ↑
Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук.
Вернуться к содержанию ↑
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Сезонность: в какое время года выгоднее покупать квартиру — Недвижимость
Какие факторы влияют на стоимость квартиры? Традиционно это параметры самого жилья: метраж, планировка, отделка, состояние и расположение дома, инфраструктура. Ещё важно учитывать ситуацию на рынке: уровень и соотношение спроса и предложения, а также прогнозы по ним.
Но есть ещё один интересный фактор — сезонность. Разобрались в плюсах и минусах каждого времени года на рынке жилой недвижимости.
Зима
К зиме на рынке недвижимости образуется неплохой запас выгодных предложений, тянущихся еще с осени. При этом покупательская активность в это время года не самая высокая. А это значит, что есть шанс покопаться в большом количестве вариантов и найти интересные по цене.
Январь — лучшее время для зимней покупки недвижимости, так как конкуренция для покупателя с «живыми» деньгами минимальна: те, кто планирует брать ипотеку, на время праздников и выходных в банках выбиты из строя, другие потенциальные конкуренты отправились на каникулы или просто занимаются личными делами, отложив квартирный вопрос на февраль.
Но есть и минус: приличная часть оставшихся с осени вариантов — не из разряда квартир мечты. Не самое удачное расположение, 13-ый этаж и угловые квартиры нравятся не всем, но это повод попросить скидку у застройщика.
Весна
На деревьях распускаются почки, из зимней спячки выходят застройщики, оживает покупательская активность. И цены на недвижимость плавно растут. Так продолжается до конца мая. Таким образом, цена становится главным врагом весенних покупателей.
Но есть и большой плюс: в это время года рынок изобилует предложениями, и подобрать подходящий вариант становится в разы проще.
Лето
На смену пику весенней активности на рынок недвижимости приходит летнее затишье с его отпусками и отдыхом. Запас предложений еще в избытке, спрос падает, а за ним и цены на квартиры.
Июнь — идеальный месяц, чтобы выбирать жилье. Найти квартиру мечты по подходящей цене становится более чем реально.
Осень
В этом сезоне всего в избытке — и спроса, и предложений. И хотя конкуренция велика, а цены ей соответствуют, в осеннем приобретении недвижимости есть особый плюс. К концу ноября из-за перенасыщения рынка предложениями и грядущим зимним затишьем многие девелоперы предоставляют привлекательные скидки и бонусы.
Как видите, у каждого сезона есть свои плюсы и минусы. Оцените их все и примите взвешенное решение.
Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на вторичном рынке / Меридиан
Чем руководствоваться при оценке будущего района для проживания:
Транспортная доступностьОцените сколько времени будет занимать дорога до работы (и других ваших «мест притяжения») и обратно на автомобиле, а также наличие удобных развязок и пробок на дорогах.
Если личного автомобиля нет, нужно проанализировать количество маршрутов общественного транспорта, как часто и до скольки они ходят. Например, если окажется, что вы работаете до 10 вечера и ни один автобус уже не отвезет вас домой, придется постоянно тратиться на такси, что очень невыгодно.
ИнфраструктураОцените инфраструктуру района отталкиваясь от важных для вас критериев. Если у вас есть (или планируются) дети, конечно важным пунктом будет детский сад, школа рядом с домом, наличие хороших игровых зон, безопасность района.
Если у вас есть автомобиль, обратите внимание на количество парковочных мест (соотнесите их с количеством квартир в будущем доме). Оцените планировку внутреннего двора — если места будет не много, не превратиться ли все в сплошную парковку?
Посмотрите заранее, где можно будет прогуляться после работы вечером, какие магазины есть в непосредственной близости к вашему дому и до каких крупных ТЦ можно быстро добраться.
В общем, отталкивайтесь от своих потребностей при оценке инфраструктуры, а также изучайте информацию о том, как планируется застраиваться район в дальнейшем.
ЭкологичностьЭто немаловажный фактор при выборе места для постоянного проживания. Почитайте информацию об экологии выбранного вами района, поищите есть ли какие-либо промышленные объекты/заводы неподалеку, мусорные полигоны, не проходят ли ж/д пути и т.д.
ПерспективностьВсем хочется не просто купить жилье, но и выгодно вложить деньги. Конечно, сказать на 100% подорожает/подешевеет жилье в конкретном районе нельзя (если это не центр), но постарайтесь собрать максимум информации о том, как будет развиваться район в будущем и выгодно ли будет потом продать там квартиру.
Покупка апартаментов: плюсы и минусы
Апартаменты – помещение, предназначенное для проживания. Оно может располагаться как в жилых зданиях, так и офисных центрах, коммерческих постройках. Если за границей под этим определением обычно подразумевается роскошное помещение большой площади и повышенного уровня комфорта, то у нас это скорее – большой просторный номер с санузлом и кухней.
Одна из главных особенностей апартаментов – неопределенность правового статуса помещений. Все имеющиеся в законодательстве определения сводятся примерно к такой формулировке: «номер в средстве размещения с кухонным углом и сантехническим узлом». Т.е. по закону апартаменты – это нежилые помещения, а их правовой статус имеет прямую отсылку к гостиничному бизнесу. Более подробно об апартаментах, их плюсах и минусах – в нашей статье.
В чем разница между апартаментами и квартирой?
Вопрос, которым задаются все будущие арендаторы и владельцы такого вида недвижимости. Плохой риелтор скажет, что разницы практически нет, а хороший расскажет о следующих различиях:
- Квартира оформлена как жилой фонд, а апартаменты – как нежилой, относящийся в коммерческой недвижимости.
- В квартире можно оформить постоянную прописку как собственнику, так и членам его семьи. В апартаментах оформить прописку также можно, но только временно.
- За владение квартирой собственники ежегодно платят налог на недвижимость по стандартной ставке для физических лиц. За апартаменты также вносится налог, но ставка немного выше из-за их принадлежности к разряду коммерческих помещений.
- Стоимость квартиры складывается из нескольких факторов: расположение, год постройки, состояние многоэтажки, площадь. Сравнивая квартиру и апартаменты с примерно одинаковыми условиями и локацией, последние будут стоить на 15-20% дешевле.
Плюсы и минусы апартаментов
Недостатки и преимущества такого вида недвижимости обычно рассматриваются при сопоставлении с привычными нам квартирами. Выше мы рассмотрели разницу, а теперь о плюсах и минусах:
Плюсы:
- Приятная цена. Пожалуй, один из главных факторов при выборе жилья. Стоимость апартаментов значительно ниже квартиры, примерно на 15-20%. Объясняется это тем, что к постройкам коммерческого типа предъявляются менее строгие правила, чем к жилым. Застройщик тратит меньше ресурсов, поэтому и значительно снижает цену.
- Выгодное расположение. Апартаменты чаще всего располагаются в «городе внутри города». Рядом с ними всегда отлично развита инфраструктура, и есть все необходимое для комфортной работы и отдыха: магазины, спортзалы, салоны красоты, банки.
- Сервисные услуги. Возможность не тратить время на уборку и уход за помещениями, а воспользоваться сервисными услугами – решающий момент для тех, кто много работает. Доставка еды, уборка, смена постельного белья, прачечная – в апартаментах часто доступно очень много подобных услуг.
- Планировка. Много места, света, простора и «воздуха» – свободная планировка апартаментов еще один весомый аргумент в их пользу. Это идеальные условия для тех, кто привык и работать, и отдыхать дома.
- Высокий спрос и инвестиции. Апартаменты пользуются популярностью у гостей столицы, иностранных студентов. Поэтому их покупка – еще и выгодное вложение для последующего получения пассивного дохода.
А теперь о минусах:
- Право собственности. Из-за того, что апартаменты не считаются жилой недвижимостью, оформить право собственности проблематично.
- Прописка. В апартаментах можно оформлять только временную прописку, но если вовремя ее продлевать – проблем не возникнет.
- Повышенные проценты на налоги и ЖКУ полностью окупаются за счет изначальной выгоды в цене апартаментов.
Покупать квартиру или апартаменты – решать только вам. Если вам важны комфортные условия проживания, свободная планировка, удобное расположение и экономия при покупке жилья – выбор очевиден.
Чем апартаменты отличаются от квартиры в СПб: плюсы и минусы
Сегодня сегмент апартаментов занимает важное место на рынке недвижимости. В Санкт-Петербурге он достигает 5%. Этот формат недвижимости представляет собой выгодное вложение финансовых средств. Инвестиции в апарт-отели приносит больше прибыли, чем бизнес на аренде жилых помещений или банковский депозит. Но многие сомневаются, стоит ли брать апартаменты вместо квартиры. Успех в решении этого вопроса определяется выбором инвестиционно привлекательного проекта.
Что такое апартаменты и в чем их отличие от квартиры
Апартаменты – это помещение со всеми удобствами, в котором можно жить. Формально они относятся к категории нежилой (коммерческой) недвижимости. То есть земля, на которой построен дом с апартаментами, не предназначена для жилищного строительства, но может быть использована для возведения гостиничных комплексов или объектов общественно-делового назначения.
Апартаменты и квартира: сравнение
Что такое апартаменты и в чем отличие от обычной квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо сравнить эти два вида недвижимости по ряду важных параметров.
Вид недвижимости
Современные апарт-отели — это продвинутый формат гостиницы. То есть это — коммерческая недвижимость, на которую не распространяется действие ЖК РФ и законов, касающихся вопросов жилья.
Например, при покупке апартаментов не приходится рассчитывать на льготы, налоговые вычеты, материнский капитал и ипотеку для молодых семей по госпрограмме.
Однако апартаменты — это, в первую очередь, выгодные бизнес-инвестиции с хорошей окупаемостью. При необходимости собственник может в них жить, но намного выгоднее передать юнит в управление УК и получать стабильный доход.
Доходность
Что выгоднее сдавать в аренду — апартаменты или квартиру? Как правило, в первом случае окупаемость составляет порядка 10 лет, во втором случае она увеличивается как минимум вдвое.
Так, доходность апартаментов VALO составляет 9% годовых при покупке готовых апартаментов (для тех собственников, кто вложился на этапе строительства, доходность будет выше). При этом владелец пользуется услугами профессиональной УК, которая занимается поиском надежных арендаторов и отвечает за качественное обслуживание апартаментов.
То есть в этом случае инвестор просто получает прибыль. Ему не нужно заботиться о самостоятельном поиске арендаторов, уборке после съезда постояльцев, своевременно внесении коммунальных платежей и т. д.
Налоги
Налог на жилое помещение (квартиру) в Санкт-Петербурге, как правило, составляет 0,1-0,2% от его кадастровой стоимости (опускается изменение налоговых ставок в зависимости от вида объекта налогообложения, его стоимости и расположения). При этом собственник имеет право на использование вычета по налогу на имущество. Данная льгота позволяет не платить налог с 20 м2, остальная площадь имущества подлежит налогообложению.
Для нежилых помещений налог на имущество составляет от 0,1% до 0,5% от кадастровой стоимости объекта, при этом процент зависит от доли офисных и коммерческих площадей. Чем их больше в комплексе, тем выше налог.
В апарт-отелях VALO доля таких помещений не превышает ⅕ от общей площади здания. Поэтому налогообложение производится по минимально возможной ставке.
Управление
На этапе создания проекта УК для апарт-отелей обычно выбирается застройщиком. В случае с VALO профессиональная управляющая компания является гарантом надежности арендатора апартаментов. Именно она отвечает за своевременное внесение арендатором коммунальных платежей, а также за решение всех текущих вопросов, включая регистрацию и заселение.
В апарт-отелях VALO у каждого собственника есть виртуальный личный кабинет, через который можно отслеживать все финансовые потоки. А значит, и взаимодействие между арендатором и УК.
Строительство
Возведение жилых зданий сопровождается обязательной оценкой инфраструктуры и, при необходимости, строительством важных социальных объектов — школ, поликлиник и т. д.
В случае строительства комплекса с апартаментами подобных требований государством не предъявляется, поскольку они относятся к нежилой недвижимости.
Однако ответственные застройщики думают заранее о важных социальных потребностях. Поэтому комплекс апарт-отелей VALO располагается в районе с хорошей транспортной доступностью и с развитой инфраструктурой.
Технические требования
Для жилых помещений регламентированы определенные санитарные нормы, а также максимальный допустимый уровень шумового воздействия. Поскольку апарт-отели относятся к коммерческой застройке, формально данные требования на них не распространяются. Однако на практике это не совсем так: сейчас любой апарт-отель должен проходить обязательную сертификацию как гостиничный объект – и, следовательно, соответствовать современным гостиничным стандартам. К отелям сейчас предъявляются высокие требования, и по комфортности номера в новых гостиницах сравнимы с жильем высокого класса.
Комплекс апарт-отелей VALO строится с соблюдением принятых санитарных норм, российских и международных гостиничных стандартов, и шумоизоляции апартаментов в проекте уделяется особое внимание. Поэтому в апартаментах VALO можно не беспокоиться о постороннем шуме: здесь намного тише, в отличие от многих жилых новостроек.
Прописка
В квартире можно оформить как временную, так и постоянную регистрацию по желанию собственника.
Апарт-отель — это современная гостиница. Поэтому прописаться в нем нельзя. Возможна только временная регистрация сроком на пять лет, которую при необходимости можно продлить.
Еще один важный нюанс — зарегистрировать в апартаментах ребенка (в т. ч. новорожденного) можно только после получения разрешения каждого из совершеннолетних собственников. Однако для арендатора сделать это можно без усилий.
Временная регистрация дает жильцам апартаментов право не только на проживание, но и на все сопутствующие социальные услуги — медпомощь, работу и получение образования.
Цена
Говорить о том, что апартаменты дешевле квартир в обычном жилом комплексе такого же класса комфортности, не совсем корректно.
Стоимость сервисных апартаментов комфорт-класса сопоставима со стоимостью квартир этого же сегмента.
Объясняется это тем, что апарт-отели предоставляют всю необходимую для комфортной жизни гостиничную инфраструктуру:
- предусмотрено высококачественное сервисное обслуживание, включая доставку еды в номер и круглосуточную работу ресепшн;
- сервисные апартаменты полностью готовы к проживанию;
- имеются лобби, ресторан, конференц-зал, прачечная, помещения для персонала, закрытый паркинг.
То есть в сервисных апартаментах есть все для счастливой и комфортной жизни.
Оплата коммунальных услуг
Тарифы на коммунальные услуги для жителей жилых домов регулируются на государственном уровне. При этом люди, проживающие в апартаментах, не относятся к потребителям, приравненным к населению. Поэтому стоимость электроэнергии рассчитывается как для коммерческих объектов.
На стоимость коммунальных услуг в апарт-отеле влияют также такие факторы, как наличие обслуживающего и клинингового персонала, круглосуточная охрана, служба ресепшн и пр.
Поэтому, если сравнить с коммунальными платежами за квартиру такой же площади, владельцу апартаментов придется платить примерно на 15% больше. Но и качество жизни в апарт-отеле будет другим.
Дополнительные услуги
Проживая в типичной квартире, все бытовые задачи хозяин выполняет сам. Владелец же апартаментов получает полный комплекс гостиничных услуг — от уборки помещения до доставки еды в номер.
Обстановка и интерьер
Апартаменты, которые будут сдаваться постояльцам, полностью укомплектованы в соответствии с принятыми гостиничными стандартами. Если собственник предполагает лично проживать в апартаментах, он может обставить их самостоятельно. Однако в этом случае УК не сможет принять апартаменты в управление.
Номера апарт-отелей VALO отличаются продуманной обстановкой, в них есть все необходимое для проживания в комфорте собственников или арендаторов: удобное спальное место, рабочая зона, оборудованная кухня, телевизор с подключением к интернету, бытовая техника (в т. ч. стиральная и посудомоечная машины), посуда и предметы быта.
Места общего пользования
Места общего пользования — еще один важный фактор, существенно отличающий апарт-отели от обычных многоэтажных домов.
Многоквартирные дома — это зачастую неухоженные подъезды, неработающие лифты и полное отсутствие консьерж-службы.
Апарт-отели, напротив, радуют светлыми и просторными лифтовыми холлами, уютными лобби, службой ресепшн и, конечно, безупречной чистотой мест общего пользования.
Плюсы и минусы апартаментов
Зная, чем апартаменты отличаются от квартиры в СПб, можно выделить следующие их плюсы:
-
Стоимость апартаментов сопоставима с ценой квартир такого же уровня комфортности, однако помимо квадратных метров владелец апарта пользуется полноценной гостиничной инфраструктурой.
-
Расположение в районах с развитой инфраструктурой.
-
Круглосуточный гостиничный сервис.
-
Уникальная архитектура и продуманная планировка.
-
Выгодные условия покупки, возможность приобретения в рассрочку или ипотеку.
Юридическая разница между квартирой и апартаментами делает последние многофункциональными помещениями. В отличие от квартиры, в апартаментах можно не только проживать, но и организовать офис или кабинет со своими услугами.
Минусов у данной категории недвижимости немного, к тому же они не критичны. Отсутствие возможности постоянной регистрации не может отрицательно повлиять на бизнес аренды жилья, а более высокая цена коммунальных услуг с лихвой окупаются удобствами, на которые не могут рассчитывать собственники квартир в обычных жилых домах.
Выгода от инвестиций в апартаменты
Зная отличие апартаментов от квартиры в Санкт-Петербурге, можно выделить преимущества покупки помещений в апарт-отелях:
-
Апартаменты начинают приносить прибыль уже в первый сезон работы отеля, в то время как ожидание арендатора квартиры может затянуться на неопределенный срок. За управление апарт-отелем отвечает профессиональная управляющая компания. Соответственно, поиск, регистрация и заселение новых арендаторов также находится в ее ведении.
-
Владелец может выбрать доходную программу с подходящими условиями.
-
Профессиональная управляющая компания обеспечит высокоуровневый сервис и избавит от решения бытовых задач, сопутствующих бизнесу аренды.
-
Апарт-отели VALO располагаются вблизи от метро, в районах с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной развязкой. Поэтому представляют особый интерес для туристов, гостей и жителей города.
Теперь вы понимаете, что лучше купить: апартаменты или квартиру. Осталось только выбрать действительно привлекательный и надежный проект, к каким относится комплекс апарт-отелей VALO.
Апартаменты VALO — комфортная и уютная недвижимость для ваших задач!
Наглядным примером того, чем апартаменты отличаются от квартиры в СПб, является комплекс апарт-отелей VALO, который включает пять современных корпусов, объединенных общей концепцией «города отелей». Комплекс расположился в удобном районе Санкт-Петербурга с развитой городской инфраструктурой, в шаговой доступности метро и транспортной развязки.
VALO предлагает одно- и двухкомнатные апартаменты с качественной чистовой отделкой, уютные многофункциональные студии, а также помещения под коммерческую деятельность.
Проект VALO призван обеспечить людей комфортабельным жильем и всеми необходимыми удобствами. Инвестиции в апартаменты уровня европейских стандартов обеспечат стабильный доход благодаря преимуществам комплекса:
-
Нестандартное архитектурное решение. Высокие современные здания в деловом стиле, которые выделяются на фоне застройки района.
-
Помещения с чистовой отделкой имеют разнообразную планировку и функциональное зонирование.
-
Оформление апартаментов отвечает требованиям современного интерьера, поэтому они выглядят стильно и уютно.
-
Номера комплектуются мебелью, бытовой техникой, предметами интерьера и чисто гостиничными «атрибутами» — сейфом и магнитным замком на входной двери.
-
Территория под открытым небом имеет места для отдыха, где можно прогуляться с семьей или провести встречу с деловыми партнерами в неформальной обстановке.
-
На выбор посетителей – несколько ресторанов, баров и кафе.
-
На территории комплекса есть бассейн, спа-центр, фитнес-залы, оборудованные современными тренажерами.
-
Просторные залы с мультимедийным оборудованием подходят для проведения мероприятий разного уровня.
-
Предусмотрены услуги гостиничного сервиса для решения бытовых проблем — уборка помещений, прачечная, химчистка.
-
Удобный и безопасный подземный паркинг для личного транспорта и велосипедная парковка.
-
Системы видеонаблюдения и посты охраны для полной безопасности проживающих.
-
В шаговой доступности – несколько торговых комплексов и круглосуточный развлекательный парк с аттракционами.
Стоит ли покупать апартаменты, а не квартиру?
Семьям, которым нужна постоянная регистрация или которые хотят принять участие в госпрограммах для молодых пар с детьми, лучше приобрести в собственность квартиру.
В случае, если вы хотите выгодно инвестировать, получать доход и окупить вложенные средства — покупка апартаментов станет отличным решением.
В Санкт-Петербурге всегда много приезжих, гостей, туристов, студентов и просто обеспеченных молодых людей, которые хотят жить в комфортных условиях. Поэтому апартаменты VALO будут привлекать гостей круглый год. А значит, их можно рассматривать как объект инвестиций со стабильным доходом от аренды. При этом владельцу незачем терять время на поиски арендаторов и поддерживать помещения в идеальном виде самостоятельно. Достаточно выбрать доходную программу и купить апартаменты на этапе строительства. Это лучшее решение для выгодной инвестиции!
Покупка недвижимости через компанию с ограниченной ответственностью — за и против
Раньше считалось, что лишь крошечное меньшинство инвесторов в недвижимость покупало дом через компанию с ограниченной ответственностью. С изменениями, внесенными в налоговые льготы по ипотеке за последние несколько лет, это число существенно выросло.
Основной причиной покупки жилой недвижимости через компанию с ограниченной ответственностью является налоговая эффективность. Если вы являетесь налогоплательщиком по более высокой ставке, сдавая недвижимость в аренду как частное лицо, вы будете платить до 45% своего дохода от аренды в виде налога.
Сделайте это как компания с ограниченной ответственностью, и вы будете платить налог на прибыль в размере 19%. Проще говоря, это звучит как легкая задача, но прежде чем вы обратитесь к своему бухгалтеру и начнете регистрироваться в Регистрационной палате, вам нужно подумать о нескольких вещах.
Мы рассмотрим некоторые преимущества и недостатки покупки недвижимости через компанию с ограниченной ответственностью.
Преимущества покупки через компанию с ограниченной ответственностью
Какие налоговые льготы?
Основным преимуществом покупки недвижимости через компанию с ограниченной ответственностью являются упомянутые выше налоговые льготы.
Объяснить более подробно; создание компании с ограниченной ответственностью может иметь смысл, если вы платите более высокую ставку налога. Вместо того, чтобы платить подоходный налог с вашей прибыли в размере до 45%, домовладельцы, которые владеют арендуемой недвижимостью через компанию с ограниченной ответственностью, будут платить корпоративный налог на свою прибыль по гораздо более низкой ставке — 19% в 2020 году.
Раньше уплаченный вами подоходный налог мог быть компенсирован за счет щедрых налоговых льгот по ипотеке. Частные домовладельцы могли требовать налоговых льгот по своим процентам по ипотеке по ставке, по которой они платили подоходный налог; до 45% для тех, кто платит самую высокую ставку налога.
С 2017 года размер льготы постепенно снижается, а это означает, что в этом финансовом году домовладельцы смогут требовать льготы только по базовой налоговой ставке 20%.
Например, до 2017 года, если домовладелец платил самую высокую ставку налога и имел ипотеку с правом выкупа только процентов в размере 1850 фунтов стерлингов в месяц, он мог бы потребовать от HMRC 830 фунтов стерлингов в качестве налоговых льгот. По новым правилам в 2020 году это будет всего 370 фунтов стерлингов.
А как насчет ограниченной ответственности?
Еще одно преимущество заключается в том, что если вы ведете свой бизнес по сдаче в аренду в качестве компании с ограниченной ответственностью, он будет юридически отделен от ваших личных дел, а это означает, что вы не несете личной ответственности за какие-либо убытки.
Есть ли льготы по налогу на наследство?
Покупка дома в качестве компании с ограниченной ответственностью может быть способом минимизировать налог на наследство, уплачиваемый членами вашей семьи. Вы можете сделать это, сделав их акционерами вашей компании с ограниченной ответственностью, но послушайте совет по этому поводу.
Недостатки покупки через компанию с ограниченной ответственностью
Несмотря на то, что налоговые преимущества создания компании с ограниченной ответственностью кажутся хорошей идеей, есть некоторые вещи, о которых следует помнить в первую очередь.
Существуют расходы, связанные с управлением компанией с ограниченной ответственностью, и это может занять у вас больше времени, чем управление собственностью как частное лицо.
Вам необходимо будет подготовить подробные отчеты, которые могут потребовать оплаты профессиональных услуг бухгалтерам и юристам. Вам также может быть сложно получить такую же выгодную ставку по ипотечному кредитованию, которая доступна для частных заемщиков.
Определенно рекомендуется получить профессиональную консультацию перед началом работы.
Необходимо учитывать пять дополнительных затрат:
1.Налог на прирост капитала
Если вы не открыли свою компанию до покупки недвижимости для сдачи в аренду, вам нужно будет продать свой второй дом для выкупа вашей компанией с ограниченной ответственностью. Это может вызвать налог на прирост капитала, если стоимость недвижимости выросла с момента ее первоначальной покупки.
Ставка налога на прирост капитала для жилой недвижимости в настоящее время составляет 28% для налогоплательщиков по более высокой ставке. Для налогоплательщиков по базовой ставке ставка зависит от размера вашего дохода и налогооблагаемого дохода.
Нет налога на прирост капитала, который нужно платить, если ваша компания с ограниченной ответственностью будет продавать недвижимость в будущем; вместо этого компания будет платить корпоративный налог на прибыль.
2. Покупка недвижимости через компанию с ограниченной ответственностью и гербовый сбор земельного налога
Гербовый сбор уплачивается также при выкупе имущества. Кроме того, с любого покупателя второго дома взимается дополнительный сбор в размере 3% от размера причитающегося гербового сбора.
Например, кто-то покупает квартиру в Eaton Place за 3 миллиона фунтов стерлингов в качестве основного места жительства, заплатит гербовый сбор в размере 273 750 фунтов стерлингов. Кто-то, передающий эту собственность компании с ограниченной ответственностью, столкнется с более высоким гербовым сбором в размере 363 750 фунтов стерлингов.
3. Более высокие комиссии по ипотеке
Смена права собственности на недвижимость от компании также может означать изменение ипотеки, если она у вас есть. Это может повлечь за собой сборы за досрочное погашение, а также дополнительные юридические и оценочные сборы.
Многие кредиторы также взимают более высокие процентные ставки и сборы с компаний с ограниченной ответственностью по сравнению с отдельными арендодателями, сдающими внаем.
4. Затраты на создание общества с ограниченной ответственностью
Вы можете подать онлайн-заявку на регистрацию компании всего за 12 фунтов стерлингов.Ваша компания обычно регистрируется в течение 24 часов. Обработка документов по почте занимает от восьми до 10 дней и стоит 40 фунтов стерлингов. Если вам это нужно, услуга в тот же день стоит 100 фунтов стерлингов — вы должны подать заявление в Регистрационную палату до 15:00.
5. Расходы на деятельность компании с ограниченной ответственностью
После регистрации вашей компании у вас появятся дополнительные обязанности — вам нужно будет подготовить отчетность и предоставить налоговые расчеты по налогам и сборам компании в HMRC. Для выполнения этих задач вам могут потребоваться услуги бухгалтера.Если вы уже пользуетесь услугами бухгалтера, он может взимать более высокую комиссию при подготовке счетов для компаний с ограниченной ответственностью. Вам также могут потребоваться дополнительные юридические и аудиторские сборы.
О чем подумать
Вы трейдер или инвестор?
Если вы покупаете недвижимость для ремонта, сдачи в аренду, а затем продажи с прибылью, вы, вероятно, скорее трейдер, чем инвестор. В этом случае вам следует подумать о создании компании по недвижимости. В противном случае вам нужно будет уплатить налог на прирост капитала с прибыли от каждой продаваемой вами собственности.Если это не входит в ваш план, вы инвестор и должны взвесить все за и против покупки через компанию с ограниченной ответственностью или работы в качестве частного лица.
Что включает в себя создание компании с ограниченной ответственностью?
Чтобы создать компанию с ограниченной ответственностью, вам необходимо зарегистрироваться в Регистрационной палате. В вашей компании должен быть хотя бы один директор и хотя бы один акционер, но это может быть одно и то же лицо.
Вам понадобится название вашей компании и вы сможете решить, являетесь ли вы единственным акционером или хотите передать долю владения акциями другому лицу, например партнеру.
Вам также понадобится адрес компании. Вы можете использовать свой собственный адрес или, если у вас есть бухгалтер, вы можете использовать его офис.
Вы должны зарегистрировать свою компанию в качестве работодателя в HMRC, даже если вы платите только себе как директор.
Часто задаваемые вопросы о сдаче в аренду через компанию с ограниченной ответственностью
Сможет ли моя компания занять деньги?
Да, но, как мы упоминали ранее, вам может быть труднее получить ссуду, чем если вы занимаетесь как частное лицо.Это из-за вашего статуса с ограниченной ответственностью — это делает вас более рискованным человеком. Это также означает, что ваша процентная ставка, вероятно, будет выше, а отношение суммы кредита к стоимости будет ниже, поэтому вам может потребоваться более крупный депозит.
Если я уже владею недвижимостью на свое имя, стоит ли передавать ее компании?
Это будет зависеть от нескольких факторов — например, от того, будете ли вы платить налог на прирост капитала, и сколько гербового сбора вам нужно будет заплатить. Вам нужно будет подсчитать все расходы, которые мы перечислили выше, и решить, будут ли они компенсированы сэкономленным вами на налогах.
Я покупаю свою первую недвижимость для сдачи в аренду. Должен ли я делать это через компанию с ограниченной ответственностью?
Buying-to-let не дает вам доступа к льготам по гербовым сборам, которыми пользуются впервые покупатели, приобретающие недвижимость для собственного использования. Итак, как и любому другому, вам нужно будет взвесить все за и против покупки недвижимости через компанию с ограниченной ответственностью и воспользоваться профессиональным советом. Если вы действительно хотите продолжить, вам следует сначала создать свою компанию, а затем купить недвижимость, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала, гербового сбора и ипотечных сборов при переводе.
Если вы покупаете недвижимость впервые, вам может быть труднее получить ипотеку с правом выкупа, если вы покупаете через компанию с ограниченной ответственностью.
Узнать больше
Если вы владеете или думаете о покупке инвестиционной недвижимости в Белгравии, Найтсбридже, Челси, Мейфэр, Южный Кенсингтон, Виктория или Вестминстер, как физическое лицо, так и через компанию с ограниченной ответственностью, Best Gapp может вам помочь. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше.
Покупка недвижимости через компанию с ограниченной ответственностью — за и против
Написано 6 апреля 2021 года Кортни Мэнтон в разделе «Часто задаваемые вопросы»
Лондон — ведущий город мирового класса с быстро развивающимся рынком аренды и элитной недвижимостью, которая извлекает выгоду из постоянного роста капитала.Неудивительно, что центральные районы Лондона, такие как Челси, Кенсингтон, Найтсбридж и Мейфэр, являются магнитом для инвесторов в недвижимость.
В последние годы произошел значительный сдвиг в сторону покупки инвестиционной собственности через компании с ограниченной ответственностью. Это в первую очередь связано с изменениями в правилах освобождения от уплаты налога на ипотеку.
С апреля 2020 года частные арендодатели больше не могут вычитать свои расходы по ипотеке из дохода от аренды, чтобы уменьшить свой налоговый счет. Это привело к тому, что арендодатели увидели значительное сокращение своей прибыли после уплаты налогов, для некоторых арендодателей в центральном Лондоне на целых 40%.
Поскольку компании с ограниченной ответственностью могут рассматривать проценты по ипотеке как расходы, а ставки корпоративного налога и налога на дивиденды намного ниже, чем ставка подоходного налога для налогоплательщиков с более высокими ставками, многие частные арендодатели рассматривают возможность создания компании с ограниченной ответственностью.
Прежде чем принимать решение, важно изучить преимущества и недостатки, чтобы определить, является ли покупка собственности через компанию с ограниченной ответственностью налоговой эффективностью в ваших индивидуальных обстоятельствах.
Преимущества покупки через компанию с ограниченной ответственностью
Налогообложение прибыли
Для частных арендодателей прибыль от арендного дохода облагается подоходным налогом вместе с другими их доходами.Доход сверх вашего личного пособия облагается налогом по следующим ставкам. В настоящее время стандартное личное не облагаемое налогом пособие составляет 12500 фунтов стерлингов (хотя эта сумма уменьшается, если ваш доход превышает 100000 фунтов стерлингов).
| Налоговый диапазон | Доход | Ставка налога |
| Базовая ставка | от 12 501 фунтов стерлингов до 50 000 фунтов стерлингов | 20% |
| Повышенная ставка | от 50 001 до 150 000 фунтов стерлингов | 40% |
| Дополнительная ставка | более 150 000 фунтов стерлингов | 45% |
Если вы инвестируете в недвижимость через компанию с ограниченной ответственностью, вы будете обязаны платить корпоративный налог с вашей прибыли.Ставка корпоративного налога в настоящее время составляет 19%, но к 2023 году она должна вырасти до 25%.
Если вы платите по более высокой ставке, вы можете значительно сэкономить на налогах.
Вы по-прежнему будете облагаться налогом, если хотите получить доступ к своему доходу от аренды, либо в виде подоходного налога на заработную плату, которую вы платите себе, либо налога на выплату дивидендов. Подробнее об этом позже, когда мы рассмотрим налог, который вы будете платить, когда забираете деньги из своей компании. Однако есть способы, которыми налоговый бухгалтер может минимизировать налог, который вы платите.
Налоговый режим процентов по ипотеке
Частные домовладельцы больше не могут вычитать свои расходы по ипотеке из дохода от аренды, чтобы уменьшить свои налоговые счета. Вместо этого они получают налоговую скидку в размере 20% от выплаты процентов по ипотеке. Если вы являетесь налогоплательщиком по дополнительной или более высокой ставке, вы не получите обратно весь налог по ипотечным платежам, так как кредит возмещает налог только по базовой ставке, а не по максимальной ставке, которую вы заплатили. Более того, вы также можете оказаться в следующей налоговой категории, потому что вам нужно будет декларировать доход, который был использован для выплаты ипотеки, в своей налоговой декларации.
В отличие от частной собственности, проценты по ипотеке рассматриваются как коммерческие расходы для компаний с ограниченной ответственностью, поэтому вы можете вычесть их стоимость до уплаты корпоративного налога.
Льготы по налогу на наследство
Арендодатели, планирующие передать свой портфель недвижимости детям или членам семьи, могли избежать больших сумм налога на наследство, купив недвижимость через компанию с ограниченной ответственностью.
Недостатки покупки через компанию с ограниченной ответственностью
Наличие ипотеки
Количество ипотечных продуктов с правом выкупа в аренду, предлагаемых для компаний с ограниченной ответственностью, должно быть меньше, чем для физических лиц.Возможно, вам будет сложнее оформить ипотеку, а процентные ставки могут быть выше.
Налог при выводе денег
Чтобы получить доступ к доходу от аренды, вы можете платить себе зарплату. Это будет облагаться подоходным налогом, но будет учитываться как расходы при расчете вашей прибыли до налогообложения для целей корпоративного налога.
Прибыль от аренды, взятая в качестве дивидендов, не считается коммерческими расходами. В 2020-2021 налоговом году размер не облагаемой налогом суммы дивидендов составляет 2000 фунтов стерлингов. Размер налога, который вы платите с дивидендов сверх этой суммы, зависит от вашего налогового диапазона.Применяются следующие ставки дивидендов.
| Налоговый диапазон | Ставка налога на дивиденды сверх резерва |
| Базовая ставка | 7,5% |
| Повышенная ставка | 32,5% |
| Дополнительная ставка | 38,1% |
Если вы планируете оставить прибыль от аренды в компании, это не проблема. Однако, если вам нужно жить за счет арендного дохода, вам нужно будет посчитать, снизит ли компания с ограниченной ответственностью ваш налоговый счет.Поговорите с налоговым бухгалтером, поскольку есть способы максимизировать налоговую эффективность, например, недоверие к дивидендам супругу, который является налогоплательщиком по базовой ставке.
Передача собственности, которой вы владеете, на свое имя стоит дорого.
Это не просто случай создания компании с ограниченной ответственностью и передачи вашей собственности путем подписания. Вы должны продать свою недвижимость своей новой компании, и это повлечет за собой некоторые расходы, например:
- Налог на прирост капитала — Если собственность, которой вы владеете, выросла в цене с годами, вы будете обязаны уплатить налог на прирост капитала (CGT) с этой прибыли
- Гербовый сбор на землю — Как и в случае с недвижимостью, купленной физическим лицом, ваша компания с ограниченной ответственностью должна уплатить гербовый сбор на землю и дополнительный сбор в размере 3% за второй дом
- Плата за перевод и юридические услуги — Вам нужно будет заплатить перевозчику, чтобы провести юридические работы по передаче права собственности вашей компании с ограниченной ответственностью
- Сборы за досрочное погашение и повышенные расходы по ипотеке — Если ипотека на вашу недвижимость, сдаваемую в аренду, все еще находится в периоде взимания платы за досрочное погашение, вам придется оплатить эту комиссию.
Для некоторых арендодателей эти расходы делают переезд в компанию с ограниченной ответственностью непомерно высокой. По мнению других, долгосрочная экономия на налогах перевешивает эти затраты.
Доплата и хлопоты
Компании с ограниченной ответственностью должны подавать годовые отчеты, поэтому вам нужно будет заплатить бухгалтеру. Управление компанией с ограниченной ответственностью также требует дополнительных административных и бумажных работ.
Часто задаваемые вопросы о сдаче в аренду через компанию с ограниченной ответственностью
Что включает в себя создание компании с ограниченной ответственностью?
Вам нужно будет выбрать название компании и зарегистрировать ее в Регистрационной палате.
Для этого вам потребуется:
- назначить хотя бы одного директора
- решает, кто является акционером, и выпускает акции
- подготовить Меморандум об ассоциации и Устав для согласования того, как вы будете управлять своей компанией
Регистрация новой компании стоит 12 фунтов стерлингов. Вы получите свидетельство о регистрации. Это подтверждает, что компания существует на законных основаниях, и показывает номер компании и дату создания.
На веб-сайте gov.uk есть дополнительная информация об учреждении компании с ограниченной ответственностью.
Сможет ли моя компания занять деньги?
Да, но, как мы упоминали ранее в этой статье, вы можете обнаружить, что процентные ставки выше, чем личные ипотечные кредиты, поскольку кредиторы считают риск более высоким.
Ожидайте, что процентная ставка ссуды будет ниже, многие кредиторы просят 70% на погашение ипотеки и 65% только на проценты. Это означает, что вам понадобится более крупный депозит.
Банки часто более осторожно относятся к кредитованию компаний, поскольку у них ограниченная ответственность. Чтобы ваша компания с ограниченной ответственностью могла получить ссуду, вам, вероятно, потребуется быть готовым предоставить личную гарантию.
Я покупаю свою первую недвижимость для сдачи в аренду. Должен ли я делать это через компанию с ограниченной ответственностью?
Это зависит от ваших планов на будущее как инвестора в недвижимость. Если вы когда-либо планируете сдавать в аренду только одно или два объекта недвижимости, создание компании с ограниченной ответственностью, вероятно, будет излишним. Однако, если это только начало империи собственности, может быть дешевле и проще создать компанию с ограниченной ответственностью с первого дня.
Если вы владеете недвижимостью на свое имя, стоит ли передавать ее компании?
Это будет зависеть от ваших личных обстоятельств и портфолио.Если у вас есть всего один или два объекта недвижимости, приносящих скромный доход, право собственности на компанию с ограниченной ответственностью может быть не для вас. Однако, если у вас есть несколько объектов в вашем портфолио, возможно, стоит подумать об этом.
Вам нужно будет рассчитать все расходы, как указано выше, и взвесить их с той налоговой экономией, которую вы могли бы получить.
Узнать больше
Если вы владеете или думаете о покупке инвестиционной недвижимости в Белгравии, Найтсбридже, Челси, Мейфэр, Южный Кенсингтон, Виктория или Вестминстер, как физическое лицо, так и через компанию с ограниченной ответственностью, Best Gapp может вам помочь.Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше.
объектов аренды: за и против
Владение арендуемой недвижимостью может быть финансово выгодным. Если вы исследуете этот тип недвижимости в качестве инвестиций, помните о рисках и ответственности.
Аренда недвижимости: обзор
Идея покупки дома или квартиры для сдачи в аренду с целью получения прибыли может показаться заманчивой. Но покупка недвижимости в аренду с целью получения дохода и долгосрочного прироста капитала может иметь как взлеты, так и падения.Например, рынок жилья может колебаться в зависимости от местоположения, спроса и предложения, а также экономики.
С финансовой точки зрения, чтобы сдаваемая в аренду собственность была действительно прибыльной, прибыль, которую вы можете получить, должна быть больше, чем та, которую вы могли бы получить от консервативных инвестиций, таких как облигации и акции голубых фишек, выплачивающих дивиденды, из-за сопряженных с этим реальных рисков. А с человеческой точки зрения не у всех есть возможность управлять собственностью и арендаторами.
Ключевые выводы
- Аренда недвижимости может быть финансово выгодной и иметь многочисленные налоговые льготы, включая возможность удержания страховки, процентов по ипотеке и эксплуатационных расходов.
- К недостаткам сдачи в аренду недвижимости относятся нехватка ликвидности, стоимость содержания и возможность для трудных арендаторов и снижения привлекательности района.
- Для инвесторов любого типа недвижимости важно оставаться в курсе процентных ставок и консультироваться с налоговым специалистом, особенно в связи с недавними изменениями в налоговом кодексе.
Плюсы аренды недвижимости
Есть несколько преимуществ владения арендуемой недвижимостью. Они включают:
Налоговые льготы
Налоговая служба позволяет вычесть многие расходы, связанные с арендой собственности, в следующих категориях:
Это означает, что вы можете вычесть свою страховку, проценты по ипотеке, расходы на техническое обслуживание и физический износ вашей собственности.
Амортизация может привести к номинальным убыткам, которые вы, в свою очередь, можете вычесть из других доходов. Другими словами, вы можете получить чистый положительный денежный поток из дохода от аренды за вычетом расходов и при этом иметь чистый убыток для налоговых целей. Но имейте в виду, что амортизация также снижает базовую стоимость собственности для расчета прироста капитала при продаже вашей собственности.
Кроме того, Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года предлагает арендодателям ряд налоговых льгот. Если вы владеете сквозным предприятием (также известным как сквозной бизнес) и управляете им как индивидуальное предприятие, общество с ограниченной ответственностью, партнерство или корпорация S, теперь вы можете вычесть сумму, равную 20% от вашей чистой арендной платы. доход — при условии, что ваш общий налогооблагаемый годовой доход из всех источников после вычетов составляет менее 157 500 долларов США для одиноких или 315 000 долларов США для супружеских пар, подающих совместную декларацию.
Быть домовладельцем — дело не всех. Прежде чем приступить к делу, убедитесь, что вы готовы иметь дело со всем, от просроченной или невыплаченной аренды до арендаторов, которые повредят вашу собственность.
Сезонная аренда
Если вы арендуете свою недвижимость сезонно, вы можете использовать ее самостоятельно в течение 14 дней в году — или 10% от количества дней, которые вы сдаете в аренду другим лицам по справедливой рыночной цене — и при этом иметь возможность вычитать свои расходы.
1031 Обмен
При обмене 1031 вы можете продать сдаваемую в аренду недвижимость и инвестировать в другую подобную недвижимость без уплаты налога на прирост капитала.
Сдам доп. Площадь
Вы также можете обработать комнату или часть своего дома — например, гараж, подвал или дополнительную жилую единицу — как аренду, списав процент от процентов по ипотеке и других расходов против ее дохода, хотя вы должны знать о возможные подводные камни при сдаче в аренду дополнительных площадей, включая местные правила зонирования.
Плюсы и минусы аренды недвижимости
Минусы сдачи в аренду
Есть и недостатки владения арендуемой недвижимостью.Они включают:
Недостаток ликвидности
Недвижимость не является ликвидным активом. Даже на самом популярном рынке на завершение продажи может уйти несколько месяцев. И если ваш выбор времени обусловлен чрезвычайной ситуацией или другим неожиданным событием, ваша потребность в быстрых продажах может не получить лучшую цену.
Рост налогов и страховых взносов
Процентная ставка и основная сумма вашей ипотеки могут быть фиксированными, но нет гарантии, что налоги не будут расти быстрее, чем вы сможете повысить арендную плату.Страховые взносы также могут резко возрасти, как это произошло после стихийных бедствий.
Сложные арендаторы
Несмотря на вашу должную осмотрительность при проверке потенциальных арендаторов, вы можете столкнуться с неидеальными арендаторами. Например, они могут быть нуждающимися или требовательными, заплатить поздно, забыть выключить воду и т. Д. Или они могут быть разрушительными, и в этом случае амортизационные отчисления в налоговом кодексе могут быть крайне неадекватными. Однако вы всегда можете добавить наездника к стандартной форме аренды, в которой прописаны правила, касающиеся проживания, домашних животных, курения, страхования арендатора и т. Д.Здесь также может быть полезен залог.
Снижение соседства
В идеальном сценарии ваша инвестиционная недвижимость будет процветать на фоне других ухоженных жилищ, а местные удобства улучшатся. В результате ваш денежный поток будет неуклонно увеличиваться, а ваши расходы останутся стабильными. Однако районы могут измениться, и ваши инвестиции могут со временем обесцениться. Вам следует обращать внимание на местную политику, в которую вы инвестируете, так же как и на местную политику, в которой вы живете. Проявив некоторую должную осмотрительность, вы можете свести к минимуму это воздействие.
Неблагоприятные изменения в Налоговом кодексе
Налоговый кодекс не застрахован от изменений. Он может измениться таким образом, что либо уменьшит, либо отменит некоторые или все налоговые льготы для домовладений и сквозных предприятий.
Роль арендодателя
Быть домовладельцем не для всех. Вы можете стесняться повышения арендной платы или опасаться того, как другие относятся к вашей собственности, что может привести к конфликтам. Вы можете даже подружиться со своими арендаторами, или они уже могут быть семьей или друзьями.Если вы не можете быть твердыми в отношении повышения арендной платы или ухода за имуществом, например, вы можете в конечном итоге получить арендную плату, которая намного ниже рыночной цены, или с недвижимостью, которая недооценена.
Содержание
В обслуживании недвижимости возникает мелкий и капитальный ремонт. Некоторые владельцы недвижимости могут сэкономить, выполняя работу самостоятельно. Однако большинству из них не хватает времени, инструментов или навыков для ремонта дома. Ожидайте периодических выплат подрядчикам.
Особенности
Независимо от того, покупаете ли вы первичный дом или арендуете недвижимость, важно учитывать, что происходит с процентными ставками по ипотеке.Долг по ипотеке с низкой фиксированной процентной ставкой, как правило, является хорошей страховкой от инфляции. Если вы арендодатель, периодическое повышение арендной платы является одним из способов компенсации инфляционного роста расходов на содержание недвижимости.
Процентные ставки в июне 2020 года колеблются около исторического минимума в 3,13%, что сказывается на пандемии COVID-19. Ожидается, что в течение лета ставки продолжат снижаться. Это сопоставимо с ставками по ипотеке в диапазоне от 4% до 4,5% в период с 2017 по 2019 год. Ставки по ипотечным кредитам составляли в среднем около 8% за последние 50 лет.Хотя эти ставки представляют собой возможность, также важно помнить, что ставки по ипотеке обычно выше для инвестиционной собственности, чем для традиционных домов.
Какие плюсы и минусы владения многоквартирным комплексом? — Multifamily.loans
Что следует знать инвесторам перед покупкой многоквартирного дома
Вложение в многоквартирный комплекс — один из самых проверенных временем способов накопления богатства. Фактически, многосемейное инвестирование имеет невероятный набор преимуществ, в том числе денежный поток, возможность финансировать недвижимость с ограниченной суммой денег и невероятные налоговые льготы (и это лишь некоторые из них).Однако инвестирование в квартиру — это не всегда солнце и ромашки; инвесторам приходится много работать, чтобы их недвижимость приносила прибыль. В этой статье мы обсудим некоторые из основных плюсов и минусов владения жилым комплексом. Таким образом, вы сможете принять более обоснованное решение относительно того, подходит ли приобретение многоквартирной собственности для ваших личных инвестиционных потребностей.
Преимущества владения жилым комплексом
Как мы только что упомянули, владение квартирой может иметь множество преимуществ.Вот некоторые из наиболее существенных преимуществ:
Денежный поток: Хотя некоторые типы инвестиций, такие как дивидендные акции и аннуитеты, обеспечивают некоторую степень выплат инвесторам, они обычно не выдерживают никакой критики. денежные средства, полученные от многоквартирных домов.
Кредитное плечо: Квартиры имеют огромное преимущество, позволяя заемщикам оплачивать от 20% до 30% продажной цены, финансируя остальную часть в течение периода амортизации 25-30 лет.В общем, акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и другие виды инвестиционных возможностей не предлагают ничего подобного.
Налоговые льготы: Многосемейная недвижимость — идеальное вложение с налоговой точки зрения. Инвесторы могут не только брать значительные проценты по ипотеке и амортизационные отчисления, но также часто вычитать командировочные и коммунальные расходы, а также другие расходы.
Прирост капитала: Как и в случае с домом на одну семью, с течением времени инвестор, как правило, будет наращивать капитал в своей собственности по мере выплаты ипотеки.Кроме того, собственный капитал увеличится, если само имущество будет расти в цене.
Потенциал синдицирования / партнерства: В то время как большинство инвесторов в акции или облигации инвестируют самостоятельно, жилые комплексы являются идеальным вложением для групп. Объединившись с другими инвесторами, вы можете приобретать более крупную и лучшую недвижимость, максимизируя свою потенциальную прибыль.
Дополнительный доход: Хотя арендные платежи от арендаторов обычно являются наиболее существенным источником дохода для многоквартирного комплекса, другие источники дохода могут иметь большое значение.Наиболее распространенные источники дополнительного дохода включают стиральные машины, торговые автоматы и парковочные места для нерезидентов (которые могут быть особенно прибыльными в престижных городских районах).
Недостатки владения многоквартирным комплексом
Владение многоквартирным домом имеет массу преимуществ, но также имеет ряд потенциальных недостатков, в том числе:
Временные затраты: Выбор, финансирование и покупка жилья жилой комплекс может длиться месяцами.И хотя вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью, чтобы взять на себя многие повседневные обязанности по владению квартирой после покупки, вам все равно придется потратить определенное количество времени на надзор за управляющей компанией, чтобы гарантировать ваши инвестиции. остается прибыльным.
Факторы местного рынка: В то время как умные многосемейные инвесторы стараются покупать недвижимость в прекрасных местах (или местах, которые, кажется, стремятся к величию), никто не может предсказать будущее.Например, в районе, который вы считали джентрифицированным, может наблюдаться рост преступности и бедности, что приведет к резкому снижению стоимости ваших инвестиций.
Вакансии и вопросы арендаторов: Хотя арендаторы обычно обеспечивают 95% или более дохода, получаемого от квартирной собственности, они также могут вызывать серьезные головные боли. Даже арендаторы с хорошей кредитной историей и долгосрочными договорами иногда уходят неожиданно, не говоря уже о тех, кто не платит арендную плату или, что еще хуже, наносит значительный ущерб вашей собственности.
Ответственность: Хотя владельцы умной собственности всегда имеют надежный страховой полис, владельцы потенциально могут нести ответственность за несчастные случаи и преступления, которые происходят с недвижимостью. Этот риск практически отсутствует для сопоставимых инвестиций, таких как акции, облигации или инвестиционные фонды недвижимости (REIT).
Расходы на техническое обслуживание: От окон и перил до бытовой техники и лампочек многоквартирные дома часто нуждаются в постоянном обслуживании, и арендодатели несут ответственность за его оплату.Хотя страхование может покрывать более крупные предметы, расходы на техническое обслуживание, ремонт и замену по-прежнему являются значительными.
Низкая ликвидность: В отличие от акций или облигаций, вы не можете просто щелкнуть, чтобы продать многоквартирный дом — и даже если бы вы могли, вы можете не получить желаемую цену. Продажа многоквартирной собственности часто занимает несколько месяцев, а закрытие сделки может занять много времени.
Инвестиции в квартиры — это прекрасная возможность, но не для всех
Владение квартирой — это далеко не все.Идеальный владелец квартиры / инвестор обладает приличным уровнем толерантности к риску, сильной трудовой этикой, хорошими навыками критического мышления и готовностью работать с числами. Однако, если у вас есть факторы, упомянутые выше (или, по крайней мере, некоторые из них), покупка многоквартирного дома может быть отличным выбором — и отличным способом обеспечить доход для вас и вашей семьи на долгие годы.
Покупка многоквартирного дома: подходит ли вам?
Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость.Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.
Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами. Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вам вложение.
Плюсы владения жилым комплексом
Эффект масштаба
Эффект масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом сохраняя ту же сумму арендного дохода.
Увеличение денежного потока
Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.
Снижение риска
Одно из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, — это незанятость и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее убираете и повторно выставляете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций. Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.
Управление
Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирным имуществом.Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены на разных почтовых индексах или на разных рынках. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.
Увеличьте свой собственный капитал
Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал.Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.
Минусы владения жилым комплексом
Стоимость
Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость. Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке.В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).
Финансирование
Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.
Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю. Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это должным образом, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.
Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется. Сроки также короче, чем у традиционного жилищного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.
Все яйца в одной корзине
Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. .Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.
Кому подойдет владение жилым комплексом?
Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий.Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая, чтобы управление зданием соответствовало вашим стандартам и позволяло достичь максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.
Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала.Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.
Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций многосемейного инвестиционного фонда недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.
В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.
Можно ли купить недвижимость в аренду через ООО?
Короткий ответ на вопрос: да, инвесторы в недвижимость, безусловно, могут купить инвестиционную недвижимость через ООО, которое они создают. Однако это не означает, что это правильный шаг для всех, и не во всех случаях практично. Вот обзор того, почему покупка арендуемой собственности через компанию с ограниченной ответственностью или LLC может быть для вас разумным шагом, недостатки, которые необходимо учитывать, и то, что вам нужно знать, прежде чем принимать решение о приобретении арендуемой собственности, принадлежащей LLC. твой собственный.
Что такое ООО?
LLC сокращенно от общество с ограниченной ответственностью . Это бизнес-структура, которая является своего рода сквозной сущностью. Это означает, что любая прибыль или убыток, генерируемые ООО, передаются его участникам и облагаются налогом на индивидуальном уровне.
ООО может быть создано с участием одного человека (ООО с одним участником) или в партнерстве с другими лицами. Точный процесс создания LLC для ваших инвестиций в недвижимость и текущие обязательства по отчетности значительно различаются в зависимости от штата, поэтому уточните у правительства своего штата конкретные процедуры, которым вам необходимо следовать.
Преимущества покупки недвижимости через LLC
Ваша ответственность ограничена
Как следует из названия компании с ограниченной ответственностью, использование LLC вместо того, чтобы вести свой бизнес с недвижимостью в качестве индивидуального предпринимателя, может ограничить вашу юридическую ответственность, защищая вашу личные активы. Хотя есть некоторые исключения, например, в случаях крайней небрежности, единственными активами, о которых идет речь в судебных исках против LLC, являются те, которыми LLC владеет. Например, если ваша LLC владеет двумя объектами аренды, это единственные активы, которые, как правило, будут поставлены на карту, если арендатор подаст на вас в суд.Вы также можете создать отдельное ООО для каждой собственности, которой вы владеете, что еще больше усилит защиту ваших активов, если кто-то подаст иск.
Инвестировать с партнерами проще
Вам не обязательно иметь ООО, чтобы покупать инвестиционную недвижимость у кого-то еще, но может быть удобнее сделать это через него, особенно если каждый собственник имеет разный процент владения, так как это будет указано в операционном соглашении ООО.
Позволяет получить сквозной доход
Осуществление налоговых льгот через ООО.В отличие от корпораций, LLC передают свой доход владельцам. Сквозное налогообложение позволяет избежать возможного обложения налогом на корпоративном уровне в дополнение к уплате индивидуального подоходного налога с вашей арендной прибыли.
Это позволяет отделить ваш бизнес от
Использование LLC для покупки инвестиционной собственности может быть отличным способом отделить финансы вашего бизнеса от личного дохода. Если весь доход выплачивается LLC, а все расходы на имущество оплачиваются LLC с использованием отдельного банковского счета на имя LLC, это может значительно упростить отслеживание ваших доходов и расходов от аренды.
Вы станете анонимным
В большинстве штатов люди могут выяснить, кто является владельцем LLC, но в большинстве случаев это сохраняет вашу анонимность. Другими словами, если вы сами владеете инвестиционной недвижимостью, ваше имя указано в документе как владелец записи. Если ООО владеет недвижимостью под своим фирменным наименованием, это имя указано в документе, и члены ООО не раскрываются. Если вы владеете недвижимостью через ООО и нанимаете управляющего недвижимостью для выполнения повседневных операций, арендаторы обычно никогда не знают имен лиц, владеющих недвижимостью.
Недостатки использования LLC для покупки недвижимости
Несмотря на преимущества, использование LLC для покупки арендуемой собственности не для всех. Вот несколько вещей, которые следует учитывать, прежде чем принять решение о создании ООО для покупки следующей инвестиционной собственности.
Персональная ответственность не всегда отсутствует
Чтобы быть совершенно ясным, LLC не подразумевает, что вы не будете нести никакой юридической ответственности в любом случае. В некоторых случаях вы все равно можете нести личную ответственность, даже если активы принадлежат компании.Поговорите с адвокатом, если вас беспокоит, насколько юридическая изоляция предоставляет вам LLC.
Стоимость открытия может быть высокой.
В зависимости от того, где вы живете, и насколько удобно вам оформлять юридические документы, создание LLC может стоить немалых денег. И в большинстве штатов есть ежегодные сборы, связанные с поддержанием работы LLC. Хотя создание LLC в определенных местах обходится дешево, важно хорошо поработать, когда речь идет о соотношении затрат и выгод в вашем штате.
Финансирование может быть трудным
Мы обсудим это в следующем разделе, но получить финансирование для инвестиционной собственности через ООО может быть сложно и / или дорого.Очевидно, что это не проблема, если вы планируете платить наличными, но все же важно знать об этом для будущих инвестиций в недвижимость.
Плюсы и минусы покупки недвижимости через ООО
Плюсы и минусы совместной жизни
При рассмотрении вопроса о покупке квартиры в Нью-Йорке один из первых вариантов — купить ли кондоминиум или приобрести жилье в жилищном кооперативе. Кооперативы варьируются от элитных и престижных, таких как знаменитые нью-йоркские апартаменты Dakota, до недорогих и практичных, таких как многочисленные варианты кооператива в Бруклинском районе Мидвуд.У кооперативов есть много преимуществ, но они также имеют свои особенности, поэтому важно изучить все тонкости этого типа собственности, прежде чем совершать покупку.
Что такое кооператив?Сокращенно от жилищного кооператива, кооператив — это основанное на членстве юридическое лицо, которое владеет одним или несколькими жилыми зданиями. Кооперативы — это форма жилого жилья, наряду с кондоминиумами и домами на одну семью, но в отличие от этих более распространенных классификаций, они не считаются недвижимостью.Жители кооператива не владеют определенной единицей в здании — скорее, они имеют исключительное право пользования определенной единицей после получения членства путем покупки определенного количества акций в кооперативе. Чем больше единица, тем большее количество акций должен приобрести покупатель.
Обычно новые кооперативы могут быть созданы либо строителем нового жилого дома, либо жильцами многоквартирного дома, который поступает в продажу. В первом случае застройщик выходит из ассоциации кооперативов после того, как все акции будут проданы.В последнем случае существующие арендаторы многоквартирного дома могут объединиться в кооператив для покупки собственности у собственника.
Характеристики кооперативаВ случае недвижимости, такой как кондоминиумы, владельцы вступают во владение правом собственности на свою конкретную квартиру, что позволяет им брать ипотечные ссуды для финансирования покупки. Однако банки не выдают ипотечные ссуды для финансирования покупки акций кооператива. Вместо этого покупатели могут взять ссуды на акции, похожие на ипотеку, для финансирования покупки своего кооперативного членства.
Особое внимание следует обратить на то, есть ли ипотека на само здание. Даже если акционер уже выплатил свою ссуду на покупку акций, которая профинансировала его покупку в ассоциации кооператива, кооператив в целом по-прежнему несет ответственность по любым ипотечным ссудам, полученным кооперативом на само здание.
Поскольку кооперативы не считаются недвижимостью, отдельные налоги на имущество отсутствуют. Скорее всего, все здание облагается единым налогом на имущество, а расходы распределяются между акционерами, обычно в зависимости от количества принадлежащих им акций.Сам кооператив также отвечает за коммунальные услуги и страхование, и обычно эти расходы делятся между акционерами. Организация также несет ответственность за заработную плату любых сотрудников, таких как швейцары или уборщицы, обычно известную как плата за обслуживание.
Кооперативы обычно управляются советом директоров, избранным из числа акционеров, но в некоторых случаях акционеры нанимают компанию для управления финансами и коммерческими операциями ассоциации. Поскольку большинство кооперативов зарегистрированы как компании с ограниченной ответственностью, количество голосов, которыми обладает акционер, напрямую связано с количеством акций, которыми он владеет.Однако некоторые кооперативы следуют принципам Рочдейла, по которым каждому акционеру — независимо от количества принадлежащих им акций — один голос в процессе принятия решений.
Каким бы ни был процесс голосования, совет директоров отвечает за установление и обеспечение соблюдения правил кооператива, проверку будущих жителей, обеспечение финансовой стабильности ассоциации и решение вопросов, касающихся ремонта, технического обслуживания и модернизации. Покупатели, желающие вступить в кооперативную ассоциацию, должны подать заявку на покупку, а также пройти собеседование с советом директоров.Пакет приложений, также известный как «доска объявлений», обычно содержит налоговые декларации, историю занятости, финансовую и кредитную информацию, а также рекомендации банкиров, домовладельцев, работодателей и друзей.
Преимущества совместной жизниКооперативы — это популярное жилье в Нью-Йорке, где они составляют около половины жилищного фонда. Поскольку кооперативное объединение является собственником собственности, оно несет расходы на техническое обслуживание и ремонт, аналогично соглашению между арендатором и арендодателем
.Одно из главных преимуществ кооперативов — это более низкие расходы, так как они работают по принципу себестоимости, что означает, что они не работают с целью получения прибыли.Многие кооперативы, особенно небольшие, управляются и обслуживаются акционерами-резидентами, что еще больше снижает расходы. Еще одним преимуществом кооперативов является то, что даже несмотря на то, что акционеры не владеют недвижимостью, они по-прежнему имеют право на все налоговые вычеты, доступные домовладельцам, включая налоги на недвижимость.
Недостатки кооперативного членстваКооперативы регулируются более строгими правилами, чем кондоминиумы. Правление кооператива может ввести запреты на размещение объектов в качестве объектов аренды на время отпуска типа Airbnb, сдачи в субаренду, использования собственности в качестве жилого дома или для покупок родителей.
Могут быть также более строгие правила финансирования, поскольку кооперативная ассоциация может принимать очень небольшую ссуду или вообще не принимать ее. Покупатели подвергаются тщательной финансовой проверке при подаче заявки на покупку в кооперативе, что затрудняет как покупку, так и продажу кооперативных акций, поскольку продавец может инвестировать время и ресурсы, чтобы найти покупателя, только для того, чтобы покупатель был отклонен за кооперативную доску.
Некоторые кооперативы, особенно небольшие, могут иметь очень ограниченный персонал или совсем не иметь его. Следовательно, от акционеров может потребоваться выделить определенное количество времени на содержание здания.Хотя такие договоренности могут быть полезными для создания чувства общности и принадлежности, а также для экономии накладных расходов, они могут оказаться неприемлемыми для некоторых покупателей.
Еще один фактор риска для кооперативов проистекает из их основной характеристики долевого владения — если один из акционеров не выполняет платежи, будь то плата за обслуживание или ссуда на акции, это может повлиять на всех членов ассоциации. В крайних случаях от всех акционеров может потребоваться страхование дефолта одного члена — хотя строгий процесс подачи заявки разработан таким образом, чтобы свести дефолты к минимуму.
Кооперативные типыЕсть два типа кооперативов: имущественные и неакционерные. В кооперативах собственности акционеры получают права владения определенной единицей посредством передачи правового титула, в то время как в кооперативах, не связанных с акционерным капиталом, акционеры обеспечивают права владения посредством договора аренды или аренды.
С точки зрения ценообразования кооперативы можно разделить на три категории: рыночные ставки, ограниченный капитал и лизинговые кооперативы. Как следует из названия, кооперативы по рыночной ставке торгуются в тандеме с рыночными условиями, то есть партнеры могут выставлять акции на продажу по выбранной ими цене.Кооперативы с рыночной ставкой напоминают договоренности о кондоминиумах, хотя покупная цена обычно будет значительно ниже, чем для аналогичных квартир, а ежемесячная плата, вероятно, будет выше.
В случае кооперативов с ограниченным участием в акционерном капитале ассоциация будет иметь строгие правила в отношении цен на акции и скорости их повышения, чтобы жилье оставалось доступным. Лизинговые кооперативы, также известные как кооперативы без участия в капитале, являются подмножеством этой категории и характеризуются очень низкой покупной ценой.В случае лизинговых кооперативов покупка в ассоциацию будет осуществляться по низкой цене — такой же низкой, как гарантийный депозит арендуемой квартиры — и будет сопровождаться более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Организация этого кооператива во многом схожа с арендой. Когда акционер лизингового кооператива продает свою долю в ассоциации, он получает только ту низкую закупочную цену, которую он заплатил, плюс любое повышение цены, которое позволяет ассоциация.
Если вас интересует кооператив в Нью-Йорке, PropertyShark предлагает отчеты об имуществе для каждого объекта кооператива в Нью-Йорке, от шедевра ар-деко River House на Манхэттене до отеля Premier House в Бруклинском районе Мидвуд.Если вы имеете в виду конкретное здание, просто введите адрес здания в строке поиска, и вы сможете получить доступ к огромному количеству информации об имуществе, от площади в квадратных футах и титульных документов до полного списка кооперативных единиц, а также подробные отчеты о самих свойствах. Ознакомьтесь с приведенным ниже примером того, как начать поиск:
Вы также можете использовать инструмент Comps PropertyShark для сравнения единиц из одного и того же кооператива или разных ассоциаций кооператива.