Покупка квартиры как оформить документы: документы, этапы и порядок оформления сделки

11 основных документов, которые вам понадобятся для покупки дома, объяснение простым языком

Количество документов, необходимых для покупки дома, ошеломляет. Это стопка документов толщиной не менее дюйма или двух, которая будет выглядеть как давно умерший латинский язык для любого, кто не знаком с формами.

Мысль о отслеживании всей этой документации — не говоря уже о возможности для дорогостоящих, убийственных для сделок ошибок на этих сотнях страниц — что ж, это более чем немного пугает.

К счастью, если вы работаете с ведущим местным агентом, на вашей стороне есть адвокат, который сделает за вас большую часть тяжелой работы.

Агент из Миннеаполиса Бекки О’Брайен, которую HomeLight считает одним из 1% лучших агентов в Миннесоте за успешную помощь продавцам и покупателям в достижении их целей в сфере недвижимости, объясняет:

«Хорошая новость заключается в том, что покупателям не нужно обрабатывать очень много документов, особенно после того, как они подписывают договор купли-продажи и их дом находится под контрактом, потому что их агент будет обрабатывать большую часть этого.Однако иногда им придется подписывать некоторые документы ».

Хотя вам не нужно беспокоиться о большинстве форм в этой стопке русских романов, вот 11 ключевых документов, о которых вам следует знать и на которые следует обратить пристальное внимание.

Письмо о предварительном одобрении — это документ от выбранного вами кредитора, в котором указывается сумма ипотеки, которую вы предварительно одобрили для получения кредита.

Это один из первых документов, которые вам понадобятся перед тем, как вы начнете искать дом, потому что он показывает, что вы серьезный покупатель с финансовыми возможностями для покупки дома. Хотя некоторые используют предварительное одобрение и предварительный квалификационный экзамен как синонимы, это не одно и то же.

Чтобы пройти предварительную квалификацию, вы предоставляете кредитору приблизительный обзор вашего финансового положения, включая ваш кредитный рейтинг, доход, долги и активы. Как правило, вы можете сделать это онлайн и получить письмо для предварительного квалификационного отбора всего за несколько минут.Загвоздка с предварительной квалификацией заключается в том, что кредитор не проверяет вашу информацию.

В письме о предварительном одобрении обычно говорится, что ваш кредитор подтвердил по крайней мере или вашей кредитной или финансовой информации. Это может быть как мягкий кредитный сбор, так и полный финансовый андеррайт с полной проверкой ваших финансовых данных (с такими доказательствами, как ваши W2 и банковские выписки). В зависимости от силы проверки предварительное одобрение обычно имеет больший вес у продавцов и их агентов.

Выйдя на один шаг дальше традиционного предварительного утверждения без подтверждения, HomeLight Home Loans проводит полное финансовое андеррайтинг для заемщиков авансом. Другими словами, мы смотрим на каждую часть головоломки, которая составляет вашу финансовую картину, в течение 24 часов после подачи заявки. Мы можем сказать вам в течение дня, на какой именно дом вы имеете право.

Тем не менее, для ясности: любое письмо о предварительном одобрении — будь то предварительная квалификация, предварительное одобрение или полный авансовый финансовый андеррайт — не рассматривается как как обязательство предоставить кредит.Есть несколько сценариев, при которых ваша ипотека может сорваться даже после получения полностью подписанного предварительного одобрения. Например, если вы возьмете на себя дополнительную задолженность в процессе кредитования, вы можете подвергнуть риску ипотечный кредит. Точно так же, если вы уволитесь с работы, это также может привести к тому, что ваш кредитор откажет вам в финансировании.

Но, тем не менее, это ключевой документ в вашем путешествии по покупке жилья.

Эта форма, которую ваш кредитор должен по закону отправить вам в течение трех рабочих дней с момента получения вашей полной заявки на кредит, представляет собой краткую, но полную финансовую картину ссуды, на которую подана заявка.

Считайте это шпаргалкой, которая показывает вам все, что вы обязуетесь, если принимаете условия кредита, в том числе:

• Расчетная процентная ставка
• Ежемесячный платеж по ипотеке
• Ориентировочные налоговые и страховые расходы
• Запланированные изменения ставок или платежей
• Приблизительные затраты на закрытие
• Возможные штрафы (включая штрафы за досрочное погашение)

Оценка ссуды не является показателем вашего статуса ссуды. На момент отправки кредитор мог не принимать никаких решений об одобрении или отклонении вашей заявки на ссуду.

Трехстраничный документ — это просто снимок предлагаемых вами условий кредита, что особенно полезно, если вы подаете заявки на ипотеку нескольким кредиторам или для нескольких типов ссуд, чтобы вы могли сравнить и сопоставить ссуды, прежде чем решить, какой из них подходит лучше всего. .

Этот необязательный документ может стать листом бумаги, на котором вы получите дом, который вы хотите купить — или нет.

Когда покупатель пишет письмо с предложением, это, по сути, короткое любовное письмо продавцам, объясняющее, почему они хотят купить недвижимость.

В идеале, это письмо должно включать немного личной информации о том, кто вы и почему вы любите дом — это ваша лучшая попытка установить личную связь с продавцом.

Во время выставок внимательно следите за общими интересами, которые вы разделяете с продавцом, и упомяните их в своем письме с предложением.

Может быть, это комплимент их прекрасному саду и вашей заинтересованности в его уходе.Или, возможно, вы можете выразить свой интерес и восхищение их коллекцией старинной посуды.

Ваша настоящая цель — связать продавца с этим документом, чтобы он предпочел ваше предложение любым другим, которые они могут получить.

Это также ваша возможность объяснить любые подробности вашего предложения — например, причину запроса на непредвиденные обстоятельства или почему они должны рассмотреть ваше предложение с меньшей запрашиваемой ценой.

Это документ, который при подписании как покупателем, так и продавцом, оформляет покупку и обязывает обе стороны соблюдать условия контракта.

Обычно оформляется агентом продавца, в договоре купли-продажи прописаны все финансовые аспекты, в том числе:

• Идентификационные данные покупателя и продавца
• Описание и состояние объекта
• Все непредвиденные обстоятельства и условия
• Права и обязанности обеих сторон
• Все товары, выставленные на продажу, включая бытовую технику
• Сумма задатка
• Затраты на закрытие (с разбивкой по статьям, кто за что платит)
• Дата закрытия
• Условия владения (иными словами, когда вы получите ключи от места)
• Подписи покупателя и продавца

Хотя вы на самом деле не приложите руку к созданию этого документа, он является сердцем вашей продажи дома.Соглашение о покупке жизненно важно для выполнения всего, что вы согласились сделать.

Отчет об осмотре дома представляет собой подробный список состояния — и любых видимых повреждений — практически всех аспектов вашего нового дома, включая, помимо прочего:

• Фундамент
• Внешний вид
• Сантехника
• Приборы
• Крыша
• Сантехника
• HVAC
• Электросистемы

Осмотр дома является одним из наиболее частых непредвиденных обстоятельств, прописанных в договорах купли-продажи, поскольку он позволяет покупателю выйти из ситуации, если состояние дома не соответствует номиналу.

Это дает вам, покупателю, возможность пересмотреть договор купли-продажи, потребовать устранения проблем, обнаруженных в отчете об осмотре дома, или отказаться от продажи.

В то время как отчет об осмотре фокусируется на состоянии вашего будущего дома, оценка дома касается его стоимости на текущем рынке недвижимости.

Этот документ жизненно важен для утверждения ипотеки, поэтому обычно оценку проводит кредитор.

Прежде чем ипотечный кредитор подпишет ваш жилищный заем на сумму, согласованную вами и продавцом, ему сначала необходимо подтвердить, что недвижимость действительно стоит той суммы, которую вы согласились заплатить.

Если оценка обнаружит, что недвижимость оценена значительно меньше, чем вы согласились заплатить, вы воспользуетесь этим документом, чтобы договориться о более низкой продажной цене.

Никто не любит, когда его обдирают, особенно при покупке по цене в несколько сотен тысяч.

Поиск по названию — это часть процесса продажи дома, предназначенная для защиты покупателей от мошеннических продаж или того хуже.

Поиск по названию просматривает публичные записи, чтобы убедиться, что продавец имеет законное право продать собственность.

Он также проверяет наличие нерешенных юридических проблем с недвижимостью, таких как неуплаченные налоги на недвижимость, залоговое удержание собственности или судебные решения против продавца, в которых дом указан как актив.

Поиск титула требуется ипотечным кредиторам, которые также обеспечивают собственное страхование титула на дом для защиты своих интересов.Покупателям не нужно оформлять страхование титула, но не обходите поиск по титулу, даже если вам не понадобится ссуда для покупки собственности, и серьезно подумайте о приобретении собственного страхового полиса. Это стоит от 175 до 300 долларов на оплату поиска по названию, чтобы гарантировать, что продажа домов растет и растет.

Кассирский чек — это, пожалуй, самый важный документ, который вам нужно иметь при закрытии продажи дома. Без этой бумажки сделка не состоится.

«Основным« документом », который покупатель должен предоставить для закрытия сделки, является кассовый чек титульной компании, как только они узнают, какова будет окончательная сумма затрат на закрытие сделки», — говорит О’Брайен.

Кассовый чек необходим, потому что он гарантирует получение средств — в отличие от личного чека, который вы можете выписать на любую сумму, независимо от того, есть ли у вас наличные в банке или нет.

Сумма этого чека должна покрывать: расходы на закрытие, предоплаченные проценты, налоги и страхование.

Он может также включать или не включать авансовый платеж, в зависимости от того, включил ли ваш кредитор ваши затраты на закрытие сделки и первоначальный платеж в «денежные средства, подлежащие оплате при закрытии». В противном случае вам придется предоставить еще один чек для авансового платежа или следовать инструкциям вашего агента по банковскому переводу.

Заключительное раскрытие информации — это форма на пяти страницах от вашего ипотечного кредитора с подробным описанием условий ссуды. Он включает более подробную версию той же информации в Оценке кредита:

• Расчетная процентная ставка
• Ежемесячный платеж по ипотеке
• Ориентировочные налоговые и страховые расходы
• Запланированные изменения ставок или платежей
• Приблизительные затраты на закрытие
• Возможные штрафы (включая штрафы за досрочное погашение)

Ключевое различие между оценкой ссуды и раскрытием на момент закрытия сделки состоит в том, что в раскрытии информации на момент закрытия вы получаете конкретные цифры, а не оценки.

Он должен быть у вас в руках по крайней мере за три рабочих дня до закрытия дома, чтобы у вас было время ознакомиться с условиями ипотеки.

Этот документ жизненно важен при получении вашего кассового чека, так как в нем также будет указана точная сумма, которую вам нужно будет покрыть чеком.

Страница декларации о страховании домовладельцев — это просто краткая информация о страховом покрытии вашего домовладельца.

Большинство ипотечных кредиторов не предоставят вам ипотечный кредит без подтверждения наличия страховки домовладельца.Почему? Потому что до тех пор, пока ваша ипотека не будет полностью выплачена, банк будет иметь долю в состоянии вашего дома.

Ваш кредитор соглашается предоставить вам ссуду для покупки дома при том понимании, что собственность возвращается банку, если вы не погасите свой кредит. Таким образом, вполне логично, что они хотели бы, чтобы имущество было застраховано по надлежащей оценке, прежде чем подписывать ипотечный кредит, на случай, если с ним что-то случится до выплаты кредита.

Хотя это и не требуется, обследование собственности — это разумная идея, чтобы предоставить вам юридическое подтверждение того, что именно вы покупаете, в первую очередь для определения юридических границ вашей собственности.

Этот документ особенно важен, если вы покупаете недвижимость, которая может содержать спорное имущество, например дорогу, водоем или пляж.

Покупка дома ошеломляет, особенно если учесть бесконечные страницы документов, необходимых для завершения процесса. К счастью, вы сможете оставаться в курсе всех этих жизненно важных документов с помощью отличного агента и этого исчерпывающего списка.

Источник изображения заголовка: (Cytonn Photography / Unsplash)

Кто составляет договор купли-продажи для продажи дома собственником?

Агент продавца, как правило, составляет договор купли-продажи недвижимости.Но что произойдет, если дом продается владельцем (или FSBO), а владелец вообще не представлен агентом по недвижимости?

Продажа FSBO может происходить на рынке продавца или когда продавцы хотят максимизировать свою прибыль от продажи, не выплачивая комиссию агенту по недвижимости.

Итак, если покупатели хотят сделать письменное предложение на недвижимость, кому будет поручено составить договор купли-продажи или договор с изложением условий продажи?

Некоторые покупатели могут задаться вопросом, каким будет их следующий шаг без агента, который помог бы им составить договор и заключить сделку.Для покупателей не редкость уходить дальше, потому что они боятся подписать контракт без помощи агента.

Эксперты говорят, что решение проблемы — обратиться в собственное представительство покупателя для написания контракта.

«Обычно, если у продавца нет Realtor®, агент покупателя в конечном итоге выполняет большую часть работы», — поясняет Райан Харди , брокер по недвижимости из Gold Coast Realty в Чикаго.

Кто составляет договор купли-продажи ФСБО?

Для покупателя недвижимости договор купли-продажи является одним из первых шагов к завершению продажи.

«С точки зрения непрофессионала договор купли-продажи — это просто письменный договор между покупателем и продавцом, в котором изложены условия продажи», — объясняет Харди.

Большинство договоров купли-продажи недвижимости включают такие детали, как цена покупки, дата закрытия и любые непредвиденные обстоятельства, от которых зависит продажа, например, прохождение проверки недвижимости или ее оценка по стоимости, которая, по мнению кредитора покупателя, является достаточно высокой, чтобы гарантировать ипотеку. .

Контракты на покупку недвижимости обычно также содержат непредвиденные финансовые обстоятельства, то есть вы получите обратно свой задаток, если не сможете получить ипотеку.Это имеет смысл, потому что большинство покупателей не могут выполнить договор на покупку жилой недвижимости, если они не могут получить финансирование.

Покупатели могут заключить договоры о недвижимости с поверенным по недвижимости или агентом. Титульная компания или риэлтор могут помочь покупателю найти кого-нибудь для написания контракта, если это необходимо.

Если у продавца нет агента, выстроенного в очередь для составления договора купли-продажи, собственный агент покупателя по недвижимости может позаботиться о документации по сделке в качестве агента по сделке, также известного как двойной агент, говорит Джоан Бернардини Риэлтор в компании Coldwell Banker – Casa Bella Realtors в Линвуде, штат Нью-Джерси.(Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе.)

Вам также может понадобиться помощь в составлении контракта, если кто-то продает недвижимость по контракту на землю. Земельный договор используется, когда владелец предоставляет финансирование при продаже, поэтому вам не нужно получать ипотеку в другом месте для покупки недвижимости.

В контракте оговаривается сумма ссуды, процентная ставка и то, что произойдет, если вы задержите уплату налогов или платежей по налогам на имущество. Вы и продавец можете обсудить условия соглашения, включая процентную ставку по кредиту.

Имейте в виду, что в некоторых штатах не разрешается двойное агентство в сделках с недвижимостью, и что некоторые штаты рассматривают это как этическую дилемму.

Если вы, как покупатель, решите использовать агента по сделке для заключения контракта, думайте о нем как о «одном человеке, который не представляет ни продавца, ни покупателя, но способствует оформлению документов, необходимых для продажи», — говорит Джойс Митчелл из Mitchell & Associates, в Bigfork, MT. Если у вас есть сомнения по поводу контракта, проконсультируйтесь со своим адвокатом.

Кто оплачивает сборы за оформление договора о покупке FSBO?

Стоимость составления договора купли-продажи обычно включается в комиссионное вознаграждение продавца недвижимости, выплачиваемое при закрытии с условного депонирования как часть затрат на закрытие.

Однако, если у владельца нет агента по недвижимости, потому что это FSBO, и агент покупателя выполняет работу по подготовке сделки, это не означает, что покупатель должен оплатить счет.

Покупателю просто нужно быть готовым попросить продавца оплатить часть комиссии за подписание контракта, говорит Каэра Мимс , риэлтор Liz Moore and Associates в Ньюпорт-Ньюсе, штат Вирджиния.

«Если вы имеете в виду агента по недвижимости, я бы обсудил с ним сценарий, и они могут связаться с продавцом от вашего имени, чтобы запланировать показ и спросить о компенсации», — говорит Мимс. «Я считаю, что некоторые продавцы будут платить агентскую комиссию, если я приведу им готового и желающего покупателя. Нам просто нужно спросить ».

Советы по покупке дома для продажи от собственника

Большинство людей не собираются покупать дом, который продается владельцем (FSBO), но эти объекты регулярно появляются на рынке недвижимости.Следует ли вам следить за этими свойствами или держаться подальше? Вот что нужно иметь в виду, если вы собираетесь купить дом на продажу владельцем.

Ключевые выводы

• Наличие агента может быть чрезвычайно полезным на протяжении всего процесса, и продавец обычно платит ему комиссионные.
• Многие юристы за разумную плату составят предложение о покупке и другие документы.
• Предложите цену ниже прейскуранта, проверьте, за что продается сопоставимая недвижимость в этом районе, и будьте готовы к переговорам.
• Передайте свой задаток третьему лицу, например, юридическому лицу или эскроу-компании.

Вам нужен агент?

Очевидно, что продавец не хочет нанимать агента по листингу, но многие домовладельцы готовы платить агенту покупателя. Если у вас уже есть агент, он может связаться с покупателем от вашего имени. Если у вас его еще нет, подумайте о том, чтобы найти того, кто готов взяться за эту работу.

Агенты покупателя не всегда рады работать с FSBO без листингового агента, потому что они не хотят ответственности, и это может означать больше работы за необязательно большие деньги.Когда задействован только один агент, этот человек часто выполняет работу обеих сторон.

Что касается ваших потребностей, наличие агента может быть чрезвычайно полезным на протяжении всего процесса, и продавец обычно оплачивает комиссию агента, поэтому нет причин не работать с кем-то. Зачем идти в одиночку, если не нужно?

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи устанавливает условия продажи между вами и продавцом. Если вам неудобно писать его самому, и вы не хотите прибегать к помощи агента, позвоните юристу по недвижимости, который займется этим аспектом сделки за вас.Фактически, у вас должен быть поверенный, который будет ждать своего часа, чтобы убедиться, что сделка завершена на законных основаниях и все ваши права защищены.

Многие юристы составляют предложение о покупке и другие документы за разумную плату, и обычно это деньги потраченные не зря. Вы также можете найти контракты на покупку недвижимости в Интернете, но, возможно, вам будет лучше нанять профессионала, если у вас нет опыта для правильного заполнения форм.

Если вы решили позаботиться о документах самостоятельно, помните о следующем совете.

Предложите цену ниже прейскуранта

Так переговоры могут только развиваться. Если вы начнете слишком высоко, вы не сможете вернуться назад. Это также может помочь заранее определить, является ли прейскурантная цена разумной или несбыточной мечтой. Узнайте, за что продаются сопоставимые объекты недвижимости в этом районе, и будьте готовы к переговорам.

Запись на непредвиденные расходы

Найдите выход из сделки, если вы обнаружите физические дефекты в собственности, которые продавец не исправит, или если ваш заем не одобрен, среди прочего.Некоторые общие непредвиденные обстоятельства включают удовлетворительную оценку дома, одобрение ссуды, удовлетворительный осмотр дома и проверку на наличие вредных организмов, четкое право собственности от продавца, одобрение раскрытия информации продавцом и возможность страхования. Если любой из этих факторов не может быть соблюден, договор становится недействительным, если вы включили надлежащие условия на случай непредвиденных обстоятельств.

Не давайте продавцу задаток

Передайте свой задаток (деньги, которые вы отправляете вместе со своим предложением о покупке) третьей стороне, которая будет храниться для вас, например, титульной или эскроу-компании.Обычно агент по листингу помещает его на свой счет условного депонирования для хранения. Вы не хотите, чтобы он попал на текущий счет продавца. Что, если продавец потратит их, и сделка сорвется из-за одной из этих оговорок об непредвиденных обстоятельствах? Или что, если они откажутся вернуть его вам? У вас не будет денег, по крайней мере, до тех пор, пока вы не подадите на них в суд.

Определите, кто за что платит

Кто платит, какие комиссии обсуждаются. Выясните, кто будет платить налоги на перевод, условное депонирование и титульные сборы.Если вы отличный переговорщик, тем лучше. Вероятно, вы сможете позаботиться об этом самостоятельно. Точно так же вы можете использовать пропорции в своих интересах. Выясните, будет ли в вашу пользу какая-либо пропорция.

Например, неиспользованная часть налогов на недвижимость обычно возвращается продавцу, если они уплачиваются до продажи. В этом случае вы можете не просить никаких порций. Но если налоги будут уплачены с задержкой, продавец возместит вам кредит, так что вам потребуются порции.

Когда ты вступишь во владение?

Укажите, когда продавец передаст вам ключи, чтобы вы могли вступить во владение недвижимостью. В некоторых частях страны можно ожидать владения мячом в день закрытия. В других областях владение передается на следующий день после закрытия, чтобы дать продавцу время переехать. Нередки случаи, когда у продавца возникают проблемы с переездом, особенно если сделка была заключена быстро. Подумайте, готовы ли вы позволить продавцу арендовать у вас на некоторое время после закрытия.

Об осмотре дома

Всегда проверяйте дом у уважаемого домашнего инспектора. Слишком много сделок идет на убыль, когда замешан плохой домашний инспектор. Спросите учетные данные и спросите инспектора, принадлежат ли они к какой-либо ассоциации, а затем проследите за обоими, чтобы подтвердить.

У вас есть несколько вариантов, если при осмотре обнаружены серьезные проблемы. Вы можете попросить продавца:

• Устраните проблему, но имейте в виду, что от них не требуется нанимать лучшего доступного подрядчика или обеспечивать качественное выполнение работы.
• Кредит вам деньги для найма собственного подрядчика после закрытия. Эта сумма будет применяться к вашим заключительным расходам. Но что бы вы ни делали, не указывайте в приложении, что кредит идет на ремонт.
• Уменьшите продажную цену, как правило, на сумму, соизмеримую с предполагаемой стоимостью ремонта.

Некоторые покупатели думают, что покупка страховки титула не стоит дополнительных денег, но умный покупатель всегда делает это. Стоимость устранения проблем с правом собственности или разрешения споров может быть огромной по сравнению с копейками, необходимыми для покупки страховки.

Некоторые мифы о сделках ФСБО

Существуют некоторые заблуждения о покупке дома собственником. Вот распространенные мифы и их причины.

• ФСБО не являются серьезными продавцами : Это неправда. Небольшое меньшинство может испытывать воду, но большинство из них абсолютно хотят продать свои дома.
• FSBO не гибки в цене. : Некоторые покупатели думают, что FSBO не нанимают агентов, потому что они не могут себе этого позволить, и что им нужно выкладывать все до копейки из сделки, чтобы они не уступали в цене.Но согласно исследованиям Национальной ассоциации риэлторов, большинство продаваемых собственниками домов на самом деле получают меньше за свои дома, чем те, которые размещаются у агента по недвижимости. FSBO, как правило, готовы к переговорам, но они могут не очень в этом преуспеть, если не зарабатывают этим на жизнь.
• Для продажи владельцы скрывают существенные факты : FSBO подчиняются тем же законам, что и законы, представленные агентом по недвижимости. Эти продавцы должны раскрывать покупателям информацию в соответствии с требованиями федерального правительства и штата, если таковая имеется, включая раскрытие любых относящихся к делу существенных фактов.
• Вам не нужно получать предварительное разрешение на ипотеку : Это полезно, покупаете ли вы FSBO или выбираете более традиционный маршрут. Это может быть необязательно, но это помогает определить ваш ценовой диапазон, и все продавцы оценят, зная, что вы уже одобрены для продолжения.

Помните, что если у вас есть какие-либо вопросы, обратитесь за юридической или налоговой консультацией. Немного рискованно покупать FSBO, когда продавцы не имеют опыта продажи домов, но если вы работаете с агентом и / или адвокатом, чтобы убедиться, что все в порядке с юридической точки зрения, вы можете двигаться вперед.Также не забудьте рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке (используйте наш калькулятор ниже), который лучше всего соответствует вашему бюджету, до переговоров с FSBO.

Условия договора на недвижимость

Недвижимость может быть сложным бизнесом; есть так много деталей и морщин, которые вам нужно разгладить, прежде чем вы действительно сможете переехать в новый дом. От найма агента до поиска идеального дома мечты, не говоря уже о процессе финансирования и предложения о покупке, наконец, до стадии контракта может потребоваться много времени и усилий.

Но когда вы делаете официальное предложение о покупке дома, который хотите купить, вы в конечном итоге прочитаете и заполните множество документов, определяющих условия вашего предложения. Помимо очевидных вещей, таких как адрес и покупная цена собственности, вот еще несколько нюансов, которые вы обязательно должны включить в свой договор купли-продажи. В юридическом языке это называется условными обязательствами, которые прописаны в вашем контракте с недвижимостью.

Ключевые выводы

• Делая предложение о покупке дома, убедитесь, что вы полностью понимаете все условия, указанные в вашем контракте.
• Некоторые важные оговорки о непредвиденных обстоятельствах должны включать в себя, среди прочего, финансирование, домашнюю инспекцию, затраты на закрытие и дату закрытия.
• Большинство контрактов содержат условные обязательства, поэтому важно знать все вопросы, которые могут повлиять на вашу сделку.
• Если какое-либо непредвиденное обстоятельство не будет выполнено в течение указанного периода, вы можете отказаться от сделки вместе с вашим депозитом.

7 обязательных условий договора о недвижимости

1.Условия финансирования

Большинство людей просто недостаточно финансово обеспечены, чтобы предлагать дом за наличные — и, скорее всего, вы один из них. Это означает, что вам придется оформлять ипотеку. Но прежде чем составлять предложение о покупке, обязательно изучите среду процентных ставок и свое место в этом сценарии с точки зрения существующей задолженности и кредитного рейтинга. Ваше предложение о покупке должно зависеть только от получения финансирования по указанной процентной ставке.

Этот момент очень важен, и вот почему: если вы знаете, что не можете позволить себе ежемесячный платеж за дом, если процентная ставка выше 6%, не ставьте 6.5% и более в вашем предложении. Если вы сделаете это и сможете получить финансирование только под 6,5%, продавец сохранит ваш задаток, если и когда вам придется отказаться от предложения.

Если вам необходимо получить ссуду определенного типа для завершения сделки, например ссуду FHA или VA, вы также должны указать это в своем контракте. Если вы платите за недвижимость все наличные, вам также следует указать это, потому что это делает ваше предложение более привлекательным для продавцов. Почему? Если вам не нужно получать ипотеку, сделка с большей вероятностью состоится, а закрытие с большей вероятностью произойдет вовремя.

2. Помощник продавца

Если вы хотите, чтобы продавец оплатил часть или все ваши заключительные расходы, вы должны указать это в своем предложении. Затраты на закрытие обычно представляют собой расходы, превышающие цену собственности, которую покупатели и продавцы платят за заключение сделки с недвижимостью. Когда вы соглашаетесь на оказание помощи продавцу, вы просите продавца покрыть некоторые из этих дополнительных расходов.

Помощь продавца — это почти как кредит, когда продавец соглашается взять на себя часть дополнительных расходов, которые обычно несет покупатель.Хотя кажется странным, что продавец платит комиссию за продажу своего дома, это довольно распространенное явление. Иногда покупатель также может быть готов заплатить немного больше за дом, если продавец соглашается заплатить больше за закрытие. Все сводится к тому, насколько мотивированы каждая сторона и насколько хорошо они ведут переговоры.

В предложении должны быть указаны запрашиваемые вами затраты на закрытие в виде суммы в долларах, например 6000 долларов при закрытии, или в виде процента от покупной цены дома, например 3%. Сумма помощи продавца зависит от полной покупной цены недвижимости.

3. Кто оплачивает конкретные затраты на закрытие

В соглашении должно быть указано, оплачивает ли покупатель или продавец все общие сборы, связанные с покупкой дома, такие как сборы условного депонирования, сборы за поиск титула, страхование титула, нотариальные сборы, сборы за регистрацию, налог на передачу и т. Ваш агент по недвижимости может посоветовать вам, кто обычно платит каждый из этих сборов в вашем районе — покупатель или продавец.

4. Домашний осмотр

Если вы не купите снос, вы должны включить в свое предложение непредвиденный случай домашнего осмотра.Этот пункт позволяет вам отказаться от сделки, если домашний осмотр выявит существенные и / или дорогостоящие в ремонте недостатки в состоянии конструкции. Они обрабатываются по-разному в зависимости от того, где вы живете — в разных штатах и ​​городах действуют разные законы, регулирующие домашние проверки.

Осмотр дома — важная часть сделки с недвижимостью, и ее нельзя упускать из виду.

Домашний инспектор осмотрит собственность и осмотрит ее на предмет структурных проблем или повреждений.Если они не могут оценить ущерб, они могут порекомендовать инспектору, который специализируется в определенной области, зайти в дом. Сюда могут входить инспекторы по электричеству, вредителям и свинцовым краскам.

Помните, что это очень важная часть процесса покупки дома, поэтому ее не следует упускать из виду или относиться легкомысленно. Допустим, инспектор прогуливается по вашему предполагаемому дому и обнаруживает, что ему нужна новая крыша стоимостью 15 000 долларов. Если у вас нет денег, чтобы покрыть замену, непредвиденный случай домашнего осмотра дает вам возможность отказаться от сделки, поскольку это дорогостоящие расходы.В некоторых случаях продавец может пожелать оплатить ремонт или оплатить его из покупной цены.

Большинство договоров на случай непредвиденных обстоятельств содержат положения об осмотре дома, но если в вашем их нет, проконсультируйтесь с вашим агентом по продаже недвижимости.

5. Приспособления и приборы

Если вам нужен холодильник, посудомоечная машина, плита, духовка, стиральная машина или любые другие приспособления и приборы, не полагайтесь на устную договоренность с продавцом и не предполагайте ничего. В контракте должны быть указаны любые дополнения, о которых ведутся переговоры, такие как приспособления и приборы, которые должны быть включены в покупку.В противном случае не удивляйтесь, если кухня пуста, люстра исчезла, а окна остались без покрытий.

6. Дата закрытия

Сколько времени вам нужно, чтобы совершить покупку? Обычные временные рамки — 30, 45 и 60 дней. Проблемы, которые могут повлиять на этот срок, обычно включают потребность продавца в поиске нового дома, оставшийся срок вашей аренды, если вы сейчас снимаете, количество времени, необходимое вам для переезда, если вы переезжаете с работы, и так далее.

Иногда покупатель или продавец могут захотеть закрыть сделку всего за две недели или меньше, но трудно устранить все непредвиденные обстоятельства и получить все необходимые документы и финансирование за такой короткий период времени. Часто задерживает не покупатель или продавец, а вместо этого узкое место возникает с кредитором или андеррайтером, титульной компанией или юристами.

7. Продажа существующего дома

Если вы являетесь существующим домовладельцем и нуждаетесь в средствах от продажи этого дома для покупки нового имущества, вам следует сделать свое предложение о покупке зависимым от продажи вашего текущего дома.Вы также должны предоставить разумные сроки для продажи вашего старого дома, например 30 или 60 дней. Продавец интересующей вас собственности не захочет снимать свою собственность с рынка на неопределенный срок, пока вы ищете покупателя.

Есть много других вещей, которые входят в подробный договор о недвижимости, но по большей части вам не следует о них беспокоиться. Агенты по недвижимости обычно используют стандартизированные формы для заполнения пустых мест, которые охватывают все основы, в том числе описанные в этой статье.

Распространенной формой в Калифорнии является Калифорнийский договор купли-продажи жилой недвижимости и документ Совместных инструкций по условному депонированию, подготовленный ассоциацией риэлторов штата. Если вы хотите ознакомиться с деталями формы договора купли-продажи, которую вы, вероятно, будете использовать, прежде чем писать свое предложение, попросите своего агента по недвижимости предоставить образец договора или найдите в Интернете стандартную форму, которая распространена в вашем штате или местности. . Если вы ищете выгодную сделку и у вас есть время подождать, дом на короткую продажу может быть для вас.

Итог

Несмотря на то, что эти формы являются общими и стандартизированными, и хороший агент по недвижимости не позволит вам исключить что-либо важное из вашего контракта, все же неплохо узнать о ключевых компонентах договора купли-продажи недвижимости.

Хотя уйти из дома всегда непросто — особенно если ваше сердце настроено на это, — могут быть случаи, когда вам придется сделать именно это. Помните, что если какие-либо непредвиденные обстоятельства, указанные в вашем контракте, не выполняются, вы можете отменить сделку и сохранить свой депозит — и все это, не тратя ничего, кроме времени.Вы обнаружите, что условный договор — один из самых важных ваших активов при любой сделке с недвижимостью.

Что произойдет после того, как ваше предложение квартиры в Нью-Йорке будет принято? — Йореево

Вы сделали это! У вас есть принятое предложение о покупке вашей квартиры в Нью-Йорке! Это огромный шаг, но процесс только начинается. Покупатели часто удивляются тому, сколько денег приходит после этого важного момента, но это не обязательно! Просто продолжайте читать, и вы поймете, что нужно делать, чтобы добраться до закрывающего стола.

Что такое принятое предложение и что оно означает?

Получение принятого предложения — первый большой шаг в покупке квартиры. Это означает, что вы и продавец договорились о цене и примерных условиях сделки. При этом на данный момент нет ничего официального. Необходимо проработать детали транзакции и провести комплексную проверку.

Между принятым предложением и подписанным контрактом вы или продавец можете уйти без каких-либо штрафов.Например, продавец может переключиться на более выгодное предложение или вы можете переключиться на более лучшую квартиру. Вот почему на этом этапе важно действовать быстро.

Что происходит сразу после принятия предложения?

Сразу после того, как вы получили принятое предложение, вашему адвокату пора засветиться. Они будут контролировать транзакцию и работать над контрактом и комплексной проверкой.

После того, как поверенный продавца пришлет первую версию контракта, ваш поверенный изучит и обсудит детали.Для обычной транзакции это будет довольно просто. Большинство контрактов начинаются с одной и той же формы, и есть только несколько вещей, по которым обе стороны должны согласиться.

Ваш адвокат будет усердно работать за свои деньги, если контракт станет более сложным. Например, может быть, собственник сдает недвижимость в аренду на месяц после закрытия или соглашается на некоторые работы. Все это будет добавлено в контракт.

Ваш адвокат также рассмотрит материалы комплексной проверки. Это практически все доступные документы о здании и агрегате.Цель этого шага — убедиться, что вы не купитесь на какие-либо проблемы.

Например, после анализа финансовых показателей здания может стать очевидным, что потребности в обслуживании существенно увеличатся. Возможно, протокол доски показывает, что оценка планируется, потому что крыша на последнем издыхании. Один из наших покупателей даже обнаружил, что здание наклоняется к соседнему зданию, что вызывает всевозможные проблемы!

Пока это происходит, вы также завершите проверку, если захотите ее.Так как проверка проводится до подписания контракта, вам не нужно резервировать инспекцию. Если это обнаружит большие проблемы, вы просто откажетесь от сделки.

Может ли продавец продолжать показывать после того, как ваше предложение принято?

Да, пока договор не будет подписан и обе стороны не заблокированы, большинство продавцов продолжат показывать квартиру. Вы можете отказаться по ряду причин — вы можете остыть, найти другую недвижимость, зайти в тупик при заключении контракта, обнаружить что-то при должной осмотрительности — и не подписать контракт.Последнее, что хочет продавец в этой ситуации, — это возвращаться к покупателям, которых они отвергли.

Часто агент по листингу прекращает проводить дни открытых дверей и продолжает частные выставки, но это далеко не универсальное правило. Также часто дополнительные предложения рассматриваются только для резервного копирования, но и здесь нет никаких гарантий. Деньги говорят, и если кто-то сделает существенно более высокое предложение, продавец может поменяться. Вот почему так важно иметь хорошего юриста по недвижимости, который может поддерживать процесс.Вы хотите заключить контракт как можно скорее.

Когда принятое предложение становится официальной сделкой?

Предполагая, что комплексная проверка не выявляет никаких красных флажков, переговоры по контракту проходят гладко, а проверка проходит без происшествий, вы сможете подписать контракт. Подписывая договор, вы обязуетесь приобрести недвижимость в соответствии с условиями контракта. В то же время продавец обязуется продать вам недвижимость на тех же условиях. На этом этапе вы также внесете депозит в размере 10%.

После того, как продавец подписывает и возвращает копию вашему поверенному, это означает, что недвижимость находится в состоянии «контракт», и вы официально покупаете квартиру. Поздравляю!

Что происходит после подписания контракта?

В зависимости от деталей вашей транзакции перед закрытием необходимо выполнить несколько основных действий.

Заявка на получение ссуды

Первое, над чем будет работать большинство покупателей, — это заявка на получение кредита. Это более глубокая версия процесса предварительного одобрения, которую необходимо завершить, прежде чем кредитор выдаст вам ссуду.В контракте будет указано, как быстро вы должны подать заявку. Обычно это 3 дня после подписания контракта.

Вам будет предложено предоставить целую пачку документов, которые будут очень тщательно проанализированы. Пока вы собираете эти документы, ваш кредитор закажет оценку. Это когда третье лицо посещает собственность и оценивает ее стоимость. Оценка защищает вашего кредитора, получая независимую оценку стоимости собственности, поскольку она является залогом их кредита.

После того, как ваш кредитор получит все ваши документы и оценка вернется в норму, вам будет выдано «письмо-обязательство», в котором говорится, что вы получите ссуду при соблюдении нескольких требований.Это окончательный результат кредитной заявки.

На этом этапе часто возникает вопрос, когда вам следует зафиксировать процентную ставку. Вы должны убедиться, что блокировка ставок дает вам достаточно времени для закрытия. Происходят задержки, и кредиторы взимают плату за продление блокирования ставок. Вопреки тому, что вы слышите в СМИ, ставки не двигаются прямо вверх или вниз, поэтому ранняя фиксация не гарантирует более низкой процентной ставки. Чтобы узнать, почему, ознакомьтесь с нашим сообщением о процентных ставках.

Строительное приложение

Для кооперативов и кондоминиумов будет заявка на строительство.В то время как покупатели кооператива готовы принять заявку, покупатели кондоминиумов часто бывают удивлены. Квартиры обычно имеют более легкие заявки и не требуют собеседования, но это тоже нетривиальный процесс. Обязательно проверьте свой контракт, потому что в нем будет указано, когда нужно подавать заявку.

Если вы покупаете дом, вы можете не торопиться. Нет платы = нет приложения. Пока у вас есть деньги, все в порядке. То же самое можно сказать и о спонсорских единицах и о новых разработках.

Вы можете найти больше информации о создании приложений в этом посте.

Подготовка к строительству

Хотя вы не сможете начать строительство до тех пор, пока не закроете его, вы можете привлечь своего подрядчика заблаговременно. Это поможет вам сообразить, какую работу вы хотите выполнить, и вовремя подготовить предложение по строительству.

Сколько времени проходит от принятого предложения до закрытия?

Этот вопрос, вероятно, задают нам чаще, чем любой другой. К сожалению, мы обычно отвечаем одним и тем же неудовлетворительным «зависит от обстоятельств», потому что на пути есть несколько черных ящиков.

Если не считать каких-либо проблем, вы, вероятно, получите письмо-обязательство в течение месяца. Мы наблюдали, как это происходит всего за неделю, а иногда на это требуется гораздо больше времени. Если вы организованы и у вас есть быстрый кредитор, вы будете в хорошей форме.

Там, где у вас нет контроля, это разрешение на строительство. Хотя кондоминиумы обычно обрабатывают заявки быстрее, чем кооперативы, бывают медленные кондоминиумы и быстрые кооперативы. Мы можем сделать оценки, но в правлении всего пара человек, и если кто-то в отпуске или вы просто пропустили их ежемесячное собрание, возможно, вам придется подождать.

В общем, мы советуем клиентам, что закрытие кондоминиума должно занять от 2 до 2,5 месяцев, а кооператива — от 2,5 до 3 месяцев. Если вы платите наличными, это займет на несколько недель меньше. Однако вам следует оставить немного места для маневра. Хотя все хотели бы закрыть за несколько дней до истечения срока аренды, потребуется небольшая задержка, чтобы сделать это большой проблемой.

Как и когда планируется закрытие?

После того, как вы получите письмо-обязательство и / или одобрение совета, вы готовы назначить дату закрытия! Это называется планирование закрытием, потому что это все, что нужно сделать — проверить расписание каждого.

Закрытие обычно происходит через неделю или две после того, как будут готовы окончательные документы. Ваш адвокат сверится с банком, управляющей компанией, титульной компанией и, конечно же, с покупателем и продавцом, чтобы найти подходящую дату.

По иронии судьбы, ваш агент, который так много сделал, чтобы довести вас до этого момента, не очень важен для закрытия. Они запланируют прохождение прямо перед этим, но будут просто эмоциональной поддержкой за заключительным столом.

Само закрытие — это много бумажной работы и должно занять 1-2 часа.В конце вы получите ключи, чек со скидкой (если Йореево — ваш брокер!) И похлопывание по спине за закрытие вашего нового дома!

Как сделать предложение на дом

Готовы сделать предложение на дом? Обнаружение «единственного» может быть волнующим — и, возможно, немного пугающим.

В конце концов, предложение является юридически обязывающим соглашением, которое включает в себя множество деталей, и это тот случай, когда вам придется попотеть над мелочами. Не бойтесь обращаться к своему агенту по недвижимости за помощью, так как он ваш помощник на протяжении всего процесса предложения.Вы также можете проконсультироваться с юристом по недвижимости.

Вот чего можно ожидать и что нужно сделать, чтобы подготовиться.

Найдите агента в вашем районе

Посетите Better Real Estate, чтобы найти подходящего агента и сэкономить до 1% от покупной цены вашего дома.

Перед тем, как сделать предложение на дом

Есть три ключевых элемента, которые вы должны иметь в виду, прежде чем делать предложение на дом.

Первый — предварительное одобрение ипотеки, по крайней мере, от одного кредитора.В идеале, прежде чем вы начнете осматривать дома, вам следует пройти предварительное одобрение. Составление всех необходимых документов может занять много времени, но, что наиболее важно, предварительное одобрение позволяет узнать, сколько дома вы можете себе позволить. Наличие предварительного одобрения также позволяет продавцу понять, что вы настроены серьезно, и дает уверенность в том, что сделка будет закрыта. Это может быть особенно полезно в ситуации, когда продавец спешит переехать.

Во-вторых, знайте свой рынок, чтобы убедиться, что вы делаете конкурентное предложение.Это может быть основано на сопоставимых продажах, другой рыночной информации из вашего собственного исследования или сравнительном анализе рынка, предоставленном вашим агентом по недвижимости. Вы, вероятно, захотите сделать предложение по цене чуть меньше суммы, указанной вами до утверждения, что оставляет место для переговоров.

Невероятный совет: если вы предоставляете продавцу копию письма с предварительным одобрением, вам не нужно показывать ему максимальную сумму, предложенную вам кредитором. Если ваше предложение значительно меньше суммы, которую вы предварительно одобрили, продавец может ответить более высоким предложением, зная, что вы готовы для этого.Некоторые кредиторы позволят вам редактировать электронное письмо с предварительным одобрением; с другими вам может понадобиться кредитный специалист, с которым вы работаете, чтобы создать такого, который настроен на сумму, которую вы хотите поделиться.

Наконец, убедитесь, что авансовый платеж, требуемый вашим кредитором, внесен в банк и готов к работе. Простого выделения определенных активов в качестве средств для покупки дома (включая деньги, необходимые для внесения задатка, первоначального взноса, затрат на закрытие и т. Д.) Недостаточно для обеспечения бесперебойной транзакции.Очень важно иметь прямой и немедленный доступ к наличным деньгам.

Это означает, что нужно оставить достаточно времени для продажи инвестиций или переводов из банков, брокерских контор или даже со счетов членов семьи, чтобы они попали на ваш банковский счет. Только задаток выйдет из вашего кармана сразу (вы переведете их на счет условного депонирования после того, как ваше предложение будет принято), но вы должны быть уверены, что не поставите под угрозу свое предложение, ожидая каких-либо дополнительных средств.

Что включено в письмо с предложением

Его можно назвать «письмом с предложением», но этот юридически обязательный документ представляет собой гораздо больше, чем простое письмо.Процесс предложения регулируется многими государственными, а иногда и местными законами, поэтому вам нужно охватить все основания, используя официально утвержденную форму. Письмо с предложением также может называться «предложением о покупке», «переплетом» или «договором о покупке». Знание того, какой термин использует ваш агент по недвижимости, поможет вам убедиться, что вы находитесь на той же странице, когда будете готовы сделать предложение.

Если ваш агент по недвижимости создает письмо с предложением, он, как правило, будет использовать договор купли-продажи жилого дома, который соответствует применимым государственным и местным законам.Затем это соглашение адаптируется к вашим потребностям.

В некоторых штатах требуется, чтобы юрист по недвижимости подготовил или хотя бы рассмотрел письменное предложение. Даже если это не является обязательным, стоит подумать об этом — это слишком большая покупка, чтобы упустить важные детали или требуемые формулировки, которые могут помешать вашей сделке. Наличие адвоката на вашей стороне сделки может стоить дополнительных затрат.

Письменное предложение может содержать, среди прочего, следующие элементы:

• Адрес: юридический адрес дома, а иногда и юридическое описание собственности.

• Цена: Подробная информация о цене и условиях покупки.

• Задаток: сумма и условия задатка, включая его распределение после принятия предложения.

• Заголовок: Положение о том, что продавец предоставит четкое право собственности на собственность.

• Затраты на закрытие: Подробная информация о том, какая сторона будет оплачивать затраты на закрытие или другие сборы, а также как определенные налоги и расходы будут пропорционально распределяться между покупателем и продавцом при закрытии.(Некоторые кредиторы могут ограничить размер участия продавца в этих расходах.)

• Дата и время истечения срока действия предложения: на горячих рынках это могут быть простые часы, но в большинстве случаев это один или два дня.

• Предполагаемая дата закрытия кредита: обычно это от 30 до 60 дней, хотя решающим фактором здесь может быть то, сколько времени займет процесс андеррайтинга вашего кредитора.

• Непредвиденные обстоятельства: любые непредвиденные обстоятельства, которым подвержена сделка (подробнее об этом в следующем разделе).

• Раскрытие информации: прочие обязательные положения или раскрытия информации.

Иногда покупателей побуждают написать личное письмо, сопровождающее их предложение, в надежде получить эмоциональное преимущество перед конкурирующими покупателями. Хотя они могут показаться безобидными, так называемые любовные письма покупателя могут способствовать дискриминации в отношении жилья. Кроме того, важно знать, что этот тип письма не имеет никакого юридического отношения к транзакции.

Общие непредвиденные обстоятельства

Ваше письменное предложение, вероятно, будет включать как минимум пару стандартных условных обязательств. Это то, что должно произойти, прежде чем продажа может продвигаться вперед.Общие непредвиденные обстоятельства включают:

• Окончательное одобрение ссуды: Другими словами, вы получаете ипотеку, часто в течение определенного периода времени.

• Осмотр дома: в дополнение к требованию, чтобы недвижимость подверглась осмотру дома, это непредвиденное обстоятельство может также указывать, как будут решаться проблемы, выявленные во время проверки (например, если продавец отремонтирует или предоставит кредит при закрытии), или если проверка носит исключительно информационный характер.

• Оценка: Кредиторы обычно настаивают на проверке стоимости дома посредством оценки, поскольку они не хотят давать вам в ссуду больше, чем стоит собственность.

• Продажа дома: это менее распространенное непредвиденное обстоятельство, которое означает, что покупка зависит от завершения другой, отдельной транзакции. Обычно это либо продажа вашего нынешнего дома, либо поиск нового дома продавцом.

Хотя вы должны защищать свои интересы и собирать достаточно информации, чтобы сделать разумную покупку, непредвиденные обстоятельства могут стать препятствием на пути к заключению сделки, особенно на горячих рынках. Лучше, чтобы и покупатель, и продавец содержали в контракте только те условия, которые достаточны для покрытия необходимых оснований; больше не надо.

Работа с раскрытием информации продавцом

Раскрытие информации продавцом, с другой стороны, обычно требуется по закону. Продавцы должны сообщать, знают ли они об определенных типах проблем, связанных с недвижимостью, которые могут повлиять на ее стоимость, таких как природные опасности, структурные проблемы или другие существенные дефекты. Однако штаты различаются по типам и количеству информации, которую продавцы должны раскрывать; и продавцы не обязательно осведомлены обо всех потенциальных проблемах, которые может иметь недвижимость.

Раскрытие информации может также задокументировать такие детали, как обязательства ассоциации домовладельцев и какие бытовые приборы и приспособления передаются при покупке.

В вашем предложении должны быть указаны временные рамки для получения всей необходимой информации от продавца. В предложении о покупке также должно быть указано количество дней, в течение которых вы должны ознакомиться с раскрытой информацией, а также вашу способность изменить или отозвать свое предложение на основе этих раскрытий.

Внесение наличных в линию

Когда вы делаете предложение, в большинстве случаев вам необходимо будет внести залог, называемый задатком, который нейтральная сторона, такая как агент условного депонирования или компания, владеющая недвижимым имуществом, будет храниться на условном депонировании в качестве добросовестных денег.Это может быть от 1% до 3% от общей стоимости покупки.

В вашем письме с предложением должно быть подробно указано, при каких обстоятельствах вам придется лишиться денег (например, если вы откажетесь от сделки без причины, разрешенной в соответствии с соглашением о покупке) и когда вы получите их обратно. Если сделка срывается из-за чего-то действия продавца (например, отказа от предложения в пользу более высокого предложения после подписания договора купли-продажи), залог должен быть возвращен вам. Если сделка проходит без проблем, задаток должен быть зачислен на ваш первоначальный взнос.

После того, как вы сделаете предложение на дом

Независимо от того, насколько вы взволнованы перспективой вашего нового жилья, на этом этапе процесса вы должны быть готовы к переговорам или, возможно, даже уйти, если условия не подходят вам.

После того, как продавец рассмотрит ваше предложение, он может принять, опровергнуть или отклонить его.

Если она будет принята, вы подадите заявку на ипотеку и начнете процесс закрытия.

Если продавец делает встречное предложение, вы можете либо принять его и начать процесс закрытия, либо сделать свое встречное предложение (в форме нового письма с предложением).

Если предложение будет отклонено, вам придется отказаться от него и начать новый раунд поиска жилья.

Да: что дальше?

Помните, что телефонный звонок, рукопожатие или устное обязательство не делают его официальным; это не будет завершенной сделкой, пока обе стороны не подпишут договор предложения о покупке. Как только это будет сделано, после краткого празднования и вздоха облегчения пора заменить ваше предварительное одобрение полным заявлением на ипотеку и приступить к другим шагам, которые приведут вас к дню закрытия.

Понимание договора о недвижимости или договора купли-продажи

В этой статье:

Что определяет договор о недвижимости? Каждый договор о недвижимости соответствует четырем требованиям, чтобы быть действительным:

1. Действительный договор купли-продажи дома должен быть заключен в письменной форме
2. Договор должен содержать оферту и акцепт
3. Цель договора должна быть юридической
4. Необходим обмен ценных вещей (обычно денег на собственность)

Кроме того, все подписывающие стороны должны быть юридически дееспособными.Если вы продадите дом 12-летнему ребенку, а он откажется, вы, вероятно, не сможете добиться исполнения своего контракта.

Договор о недвижимости — ключ к вашей сделке

Покупка дома — серьезное дело. Это связано с большими деньгами и ценным имуществом. Следовательно, важно наличие правовых гарантий. Соглашение / контракт купли-продажи обеспечивает такую ​​защиту как для покупателя, так и для продавца.

Безопасно ли отказываться от непредвиденных обстоятельств, делая предложение на дом?

Но эти контракты могут быть сложными.Их бывает трудно читать и понимать. Ваш агент по недвижимости и / или адвокат могут служить в качестве проводников. И все же очень важно понимать, что вы обязуетесь.

Узнайте, как работает этот контракт. Знайте, на что обращать внимание и каковы ваши обязанности как покупателя. Помните о сроках. Задавайте вопросы о том, чего не понимаете. Помните: подписаться своим именем легко. Но контракт сложно разорвать.

Определение договора купли-продажи

Договор купли-продажи — это договор недвижимости.Это письменное соглашение между покупателем и продавцом о сделке с недвижимостью. Покупатель соглашается заплатить согласованную сумму за недвижимость. Продавец соглашается передать купчую в собственность.

«Документ является юридическим документом. Он обозначает право собственности и описание собственности », — говорит Брайан Д. Свон, поверенный по недвижимости и риэлтор Swan Realty в Сэнди, штат Юта.

Договор о недвижимости часто включает:

• Цена
• Целевая дата продаж / закрытия
• Срок действия предложения
• Сумма задатка
• Подробная информация о том, кто платит за проверки, осмотр, страхование прав собственности и т.
• Подробная информация о корректировке коммунальных услуг, налогов на имущество и других сборов

Как купить дом: 3 уступки продавца, которые лучше, чем снижение цен

• Например, поверенный должен проверить, а покупатель должен пройти заключительную сквозную проверку
• Непредвиденные обстоятельства, известные как условия, которые должны быть выполнены для продолжения контракта.

Непредвиденные расходы дают покупателям возможность отказаться от покупки. «Они позволяют им делать это без штрафных санкций и получают возврат их первоначального депозита», — сказал Захари Д.Шорр, адвокат по недвижимости Schorr Law, говорит. Например, предложение зависит от получения покупателем финансирования. Другой — получение положительного заключения от лицензированного домашнего инспектора.

Как работает договор

Во многих штатах первоначальное предложение оформляется в форме контракта. Если продавец принимает, это превращает предложение в обязательное соглашение. В случае отказа продавец может отклонить предложение. Обе стороны могут считать сколько угодно раз, пока не подпишут обоюдное соглашение или одна из сторон не перестанет отвечать.

В некоторых штатах, согласно Nolo.com, листинг сам по себе считается офертой, и если покупатель принимает его, входя по полной цене и без каких-либо непредвиденных обстоятельств, продавец должен либо продать этому покупателю, либо забрать дом. с рынка.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?

Когда покупатель и продавец подписывают каждый договор, договор становится юридически обязательным для обоих.

«Контракт важен. Он направлен на предотвращение возможных проблем », — говорит Свон.Он добавляет, что без четко определенных условий «соглашение может повернуть на юг. Создав прочный письменный контракт, можно избавиться от многих путаниц ».

Брюс Эйлион, поверенный по недвижимости и риэлтор RE / MAX Town and Country в Атланте, соглашается.

«Это взаимоприемлемое соглашение является планом сделки. Это создает юридические права и обязанности для обеих сторон ».

Кто предоставляет договор

Шорр говорит, что контракт обычно заключает агент покупателя.

«Многие ассоциации риэлторов в разных штатах разработали бланки договоров», — говорит Шорр. «Они предоставляют агенту отправную точку, с которой он может настроить контракт для конкретной сделки. Всегда разумно привлечь юриста для проверки контракта. Юрист прошел специальную подготовку по заключению и толкованию договоров ».

Вам нужен агент по недвижимости, чтобы купить дом?

Обратите внимание, что агенту обычно не разрешается составлять контракт с нуля, потому что это было бы юридической практикой.Однако продавец-собственник может сделать это от своего имени.

«Государства предоставили агентам полномочия только на заполнение бланков контракта, составленного поверенным. Эти контракты стандартизированы для использования всеми агентами по недвижимости.

«Но каждая отдельная сделка может создать ситуацию, в которой агент, заполняющий пробелы, играет решающую роль. Это могло не только сделать или нарушить сделку; плохой черновик также может создать проблемы », — добавляет Свон.

На что обращать внимание в контракте

Важно тщательно изучить контракт.Если что-то неясно, спросите своего агента и поверенного.

«Ключевая информация, за которой нужно следить, связана с непредвиденными обстоятельствами покупателя», — говорит Шорр. «Это позволяет покупателю принять решение о покупке, основываясь на двух вещах. Во-первых, их собственное расследование собственности.

«Второй — это официальное раскрытие информации, которое продавец передает покупателю через условное депонирование. После устранения непредвиденных обстоятельств покупатель больше не может отказаться от покупки без штрафных санкций ».

Как выйти из договора недвижимости

Айлион говорит, что в контракте есть много красных флажков.

«Остерегайтесь таможенных договоров», — говорит Айлион. «Внимательно посмотрите на контракты с множеством дополнительных условий. Дополнительные положения могут лишить вас и ваших прав ».

Тщательно продумайте сроки.

«Будьте реалистичны в отношении сроков», — предупреждает Шорр. «Получить ссуду менее чем за 60 дней может быть очень сложно. И большинство контрактов требуют условного депонирования на 30 или 45 дней. Это может быть слишком коротким для многих покупателей ».

До подписания этого договора

Перед подписанием договора рассмотрите:

• Есть ли у вас деньги и ипотека для завершения сделки.
• Какая длительность периода на случай непредвиденных обстоятельств вам понадобится. «У вас будет достаточно времени, чтобы осмотреть собственность?» — спрашивает Шорр. «У вас будет достаточно времени, чтобы его оценить и получить предварительное одобрение кредита?»
• Ваше обязательство по покупке недвижимости. «Уложиться в установленные сроки может быть нелегко, — добавляет Шорр. «Можете ли вы получить кредитное финансирование и управлять процессом в целом?»
• Ваше требование действовать добросовестно. «Если вы измените свое мнение после подписания контракта, это может привести к потере вашего задатка», — говорит Айлион.

Как быстро вы можете получить предварительное одобрение на ипотеку?

Ускорьте процесс, получив предварительное одобрение на ипотеку. Покупатели с предварительно одобренной ипотекой без невыполненных условий могут закрыть любую недвижимость в своем ценовом диапазоне, которая соответствует требованиям кредитора.