Пятница , 14 мая 2021
Бизнес-Новости
Разное / Покупаю квартиру: Покупаем квартиру: восемь шагов к новоселью

Покупаю квартиру: Покупаем квартиру: восемь шагов к новоселью

Содержание

Агентство по недвижимости в Нижнем Новгороде АН Монолит – официальный сайт

Ипотека на выгодных условиях

Быстро подберем и оформим выгодный для вас вариант в ведущих банках страны

Актуальные ипотечные программы

Ставка по ипотеке 5.00% Семейная ипотека Ставка по ипотеке 7.30% Вторичный рынок Ставка по ипотеке 5.00% Семейная ипотека Ставка по ипотеке 7.
40% Вторичный рынок Все программы

Выбирайте, сравнивайте и покупайте на своих условиях

Преимущества покупки квартиры через агентство

Наш приоритет – ваша безопасность

Будьте уверены – эксперты агентства проверят юридическую чистоту документов объектов недвижимости, облегчат оформление в собственность и сделают максимально комфортным приемку и передачу

Консультации и поддержка в режиме 24/7

Бесплатные консультации и поддержка на всех этапах сделки. Агентство Монолит оформит документы грамотно и в срок. Можем провести сделку онлайн без личного присутствия. Свяжитесь с сотрудниками контакт-центра, оставьте заявку в форме связи или напишите в удобный мессенджер. Даже ночью

Выбирайте квартиру мечты и для жизни

Мечтаете о собственной террасе или уютной студии в новом жилом комплексе, современном таунхаусе за городом или видовой квартире на набережной? Более 5 500 объектов в постоянной продаже на исключительных условиях

Монолит в цифрах

  • 24 года опыта работы в риелторском бизнесе
  • 550 специалистов по всей России
  • 55348 квартир продано
О компании

Наши агенты

Введите имя, фамилию (5 и более символов) или телефон риэлтора для поиска 1 объект

Менеджер отдела продаж

21 объект

Менеджер отдела продаж

8 объектов 25 объектов

менеджер

7 объектов

Менеджер отдела продаж

5 объектов

Менеджер

5 объектов 4 объекта

менеджер

10 объектов

Менеджер

1 объект Все риелторы

Давайте договоримся о личной встрече

Заполните заявку. И мы перезвоним вам в течении 5 минут.

Застройщики-партнеры

Все застройщики

Последние новости АН «Монолит» и рынка недвижимости

Покупаешь квартиру — жильцы в подарок – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ

Каждая десятая квартира в России скоро будет продаваться вместе с жильцами, такой прогноз дают некоторые эксперты рынка недвижимости. Уже сейчас доля сделок с обременением достигла 2%. Как правило, это жилье разорившихся ипотечников. Кто и зачем покупает такие квартиры? Как поступают новые собственники с прежними жильцами? И как самому не оказаться проданным вместе с квадратными метрами? Выясняла Светлана Белова.

Трехкомнатная квартира на ВДНХ за 12 млн при рыночной в 18 млн. В чем уловка? Продается с жильцами, зато и цена падает чуть ли не каждую неделю. Еще чуть-чуть и эти квадратные метры почти в центре столицы можно будет купить по цене дальнего Подмосковья, рассказывает агент компании Century 21 Victory Светлана Харитонова: «Имущество выставляется на торги, делается скидка, например 10 % от рыночной стоимости. Обычно первые два торга идут с повышением цены, то есть кто больше даст. Если первый и второй раз не продалось, то на третий по закону выставляют на аукцион с понижением. Это называется публичное предложение, то есть делается дополнительная скидка от начальной стоимости. Допустим, сегодня квартира выставилась на публичное предложение, через неделю она стоит уже на 0,5 млн дешевле, через две еще на 0,5 млн дешевле. И здесь уже кто раньше ее заберет: дисконт может спокойно дойти до 50%».

Откуда такая щедрость? Все очевидно. Квартиру недостаточно купить, из нее еще надо выселить жильцов.

Чаще всего это ипотечные заемщики, которые не могут платить, но и съезжать не хотят. Банки пытаются вернуть свои деньги и их не разжалобить ни потерей работы, ни малыми детьми, которые останутся без дома. Впрочем, еще не известно, кому больше нужно сочувствовать, описала портрет типичного должника управляющий партнер агентства Dream Realty Надежда Телеш: «Те самые проблемные заемщики, которые дотянули до того, что им уже неоднократно прислали оповещение о просрочке, о выставлении квартиры на торги, когда банк уже понес немалые потери, чтобы организовать всю эту процедуру, — это недобросовестные заемщики.

Есть закон, который не должен защищать их интересы, потому что вариантов, чтобы решить вопрос — договориться с банком, рефинансироваться, взять рассрочку и так далее — очень много. По закону они обязаны освободить квартиру, им дается срок, чтобы выехать оттуда, а дальше судебные приставы придут и скажут: освобождайте квартиру».

Но сказать — еще не значит сделать: просто выгнать бывших владельцев приставы не могут, вопрос приходится решать покупателям. Например, подселяя «профессиональных соседей» — так называют крайне неприятных граждан, которые делают жизнь в квартире невыносимой. Некоторые категории жильцов закон вообще запрещает выселять, так что для них придется покупать отдельную квартиру. В общем, без армии юристов с такой недвижимостью лучше не связываться, говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко: «Если вы обычный простой покупатель, обходите такие квартиры десятой дорогой, потому что есть много случаев, когда люди попадали в такую ловушку жлобства — сэкономить на квартире, а потом годами не могли выселить жильцов и, соответственно, собственники платили налог на имущество и коммунальные услуги, а должники там жили, плодились, размножались и не собирались выезжать.

Чаще всего такие квартиры выкупают коллекторские агентства, у которых технология отлажена».

Тем не менее сделки с обременением все более популярны. Появилась даже новая профессия — аукционный брокер — это и риэлтор, и кредитный менеджер, и юрист в одном лице. Кто-то скажет, эти люди и их клиенты наживаются на чужой беде, скупая жилье разорившихся ипотечников, но ведь не они придумали эти правила игры.

Как выписаться из старой квартиры и оформить прописку в новой 2019-2020 году? — pr-flat.ru

Решение о продаже старой квартиры может быть необходимым во многих жизненных ситуациях – рождение детей и возникшая потребность в расширении жилплощади, желание приобрести жилье в новом доме, переезд в другой город или страну и многое другое.

Как выписаться из старой квартиры и оформить прописку в новой?

Продавая квартиру, необходимо также выписать из нее всех предыдущих жильцов. Рассказываем подробно о процедуре снятия с регистрационного учета.

 

Законодательство

Взаимоотношения между продавцом и покупателем недвижимости регулируются нормами Гражданского кодекса. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Таким образом, продажа жилплощади влечет за собой обязательство по передачи прав новому владельцу и снятия с регистрационного учета всех прежних жильцов, которые были прописаны в квартире.

 

Я могу жить без прописки?

Часто возникают ситуации, при которых человек, выписывающийся из старой квартиры, не может сразу же оформить прописку в другом месте, например, при покупке новой квартиры в строящемся доме, который будет сдан в эксплуатацию позже. 

Можно ли не оформлять прописку и жить без нее? Да, это допускается, но исключением являются несовершеннолетние дети – они, согласно правилам, обязаны иметь регистрацию, поэтому, чтобы выписать их из старой квартиры, необходимо сделать регистрацию в новом месте.

 

Как мне выписаться из квартиры?

Существует несколько способов сняться с регистрационного учета:

 

Зарегистрироваться по новому адресу. В таком случае аннулирование старой прописки происходит автоматически. Подать документы на новую регистрацию можно в МФЦ или лично в ГУВМ МВД, заранее оформив заявление на сайте Госуслуг.

 

Сняться с регистрации без дальнейшего оформления прописки. Просто выписаться из квартиры также возможно через отделения МФЦ и в ГУВМ МВД, предварительно воспользовавшись сервисом Госуслуг.

 

На данный момент не все отделения МФЦ предоставляют услугу по снятию регистрации. Следует уточнить наличие услуги перед визитом.


Снятие с регистрационного счета через ГУВМ МВД требует предварительного оформления заявки на сайте Госуслуг

Снятие с регистрации через представителя. Если по каким-либо причинам вы не можете самостоятельно выписаться из квартиры, то существует возможность поручить это третьему лицу. В таком случае необходима нотариально заверенная доверенность на представителя.

 

Какие документы необходимы для выписки?

Для снятия с регистрационного учета необходимы следующие документы:

— паспорт

— свидетельство о браке

— свидетельство о рождении детей

— документы на жилье (если вы оформляете новую прописку, которая аннулирует старую): выписка из государственного реестра недвижимости, свидетельство на собственность.

Вся процедура занимает около недели и предоставляется бесплатно.    

Почему я не покупаю квартиру в кредит / Хабр

Часто слышу рассуждения насчет покупки жилья в кредит, якобы «весь мир/Европа/Америка живет в кредит», «можешь себе позволить — покупай». А как же! Я могу себе позволить вытянуть из кошелька гривну и сжечь, однако почему-то этого не делаю:) Кредиты — это такое же, как говорил товарищ Бендер, гусарство.

Правило № 1. Кредит на жилье выгодно брать тогда и только тогда, когда чистая сумма кредита (т. е. разница между стоимостью жилья и первоначальным взносом) не превышает R*1200/i, где R — сумма, которую вы заплатите в следующем месяце за аренду, а i — процент (годовой), под который берется кредит.

Пример. У вас есть $25К, квартира стоит $125К, аренда подобной квартиры $500, процентная ставка 12% годовых (такую еще надо поискать). 500*1200/12 = 50К, значит вам необходимо накопить еще 50К, а не башлять 100К*12/1200 = 1К в месяц только одних процентов. Взяв такой кредит прямо сейчас, в следующем месяце вы просто выбросите $500 на ветер. За эти деньги вы не получите ничего. Лучше вложите эти деньги куда-нибудь, чтобы они работали на вас, а не вы на них.

Правило № 2. Срок кредитования не решает ничего.

Каким бы не был срок кредитования — 25, 30, 40, да хоть 100 лет, все равно в следующем месяце вы заплатите одну и ту же сумму процентов. Оттягивание выплаты тела кредита — мизерной по сравнению с процентами — только продляет вашу финансовую зависимость до указанного срока, особенно в случае аннуитета (см. ниже). Проценты при 12% в год составляют 1% в месяц, а тело 25-летнего кредита — третью часть процента, то есть четвертую часть всей выплаты.

Правило № 3. Аннуитет — усугубление зависимости.

Аннуитет — это принцип равных выплат каждый месяц, что сейчас, что через (N-1) лет. При такой схеме в первый месяц выплачивается несколько меньшая сумма, чем при стандартной, за счет уменьшения доли в ней тела кредита. Таким образом, во втором месяце вам придется заплатить больше процентов — потому как невыплаченная сумма будет большей! Сумма процентов при стандартной схеме уменьшается пропорционально оставшемуся сроку, то есть линейно, а при аннуитете с задержкой, по дуге, и если изобразить эти две линии на графике, получится лук, которым банк стреляет в вас, уважаемый клиент:(. Если бы вы накопили еще чуть-чуть, вы бы легко покрыли разницу между первыми стандартными выплатами и первыми аннуитетными, а во второй половине срока выплачивали уже почти копейки.

Правило № 4. Кредитная квартира станет вашей собственностью только через N лет.

Некоторые тешат себя иллюзиями, дескать жить в «собственной» квартире — совсем не то, что в съемной, пусть даже на тебе висит огромный кредит. Что же это за «собственность» такая? Если не заплатить арендодателю, то это чревато максимум потерей залога (обычно стоимостью в месяц) и необходимостью искать новую квартиру и платить новый залог. При адекватном подходе арендодатель обычно живой человек, частное лицо, и договориться с ним о компенсации неудобства не так уж и сложно. Совсем другое дело банковская бюрократическая система. С ней можно потерять всю уже «приобретенную» часть квартиры, поскольку банк ее пустит по дешевке с молотка. Риск от кредита прямо пропорционален его сроку.

Правило № 5. Брать кредит можно только на тот срок, на который у вас есть планы.

Вот я, например, абсолютно не представляю себе, чем я буду заниматься в 2038 году, где буду жить, сколько у меня будет потомков и какого к тому времени возраста, какие у них будут привычки. Может, двушки хватит, а может и 4х не хватить. Кроме того, какой будет жизнь вообще к этому времени, каким будет баланс цен, какие технологии появятся, экономическая, политическая обстановка, на что будет спрос, а что и даром не нужно будет — пока можно только догадываться. Загонять себя в рамки гипотетического плана на столь большой срок — это гробить свою жизнь, становиться РАБом банка. Максимальный срок, на который я могу строить какие-то реальные планы — это 5 лет, и то в общих чертах. Значит, кредит будет взят тогда, когда будет выполнено правило 1, и с таким расчетом, чтобы я его выплатил за 5 лет, даже если в договоре будет написана цифра побольше. До этого ни в каком кредите не вижу смысла.

Возражения о том, что стоимость жилья растет быстрее любых процентов, отметаются здравым смыслом — долго этот пузырь надуваться не может, вот и сейчас, похоже, раздулся до предела. Нельзя путать кратковременную спекулятивную тенденцию с долговременной объективной. Если пузырь лопнет, цена может упасть даже ниже той суммы, на которую вы взяли кредит, как в Японии в начале 1990-х или с прошлого года в США, и тогда в случае проблем даже продажа кредитного жилья не спасет от необходимости долго и нудно расплачиваться с банком. Все эти риски никем не страхуются! Банк заставляет вас страховать свою жизнь, так как заинтересован в том, чтобы вы смогли с ним расплатиться; ваши финансовые перспективы его не волнуют. Вы готовы превратить в дерьмо N лет жизни за сиюминутные понты псевдособственника?

Наконец, правило № 6. Кредит без возможности досрочного погашения — РАБство в неприкрытом виде. Такой кредит не стоит брать даже на 5 лет. Он создаст вам больше проблем, чем решит.

Таким образом, можно спокойно забыть о жилищном кредите до накопления где-то 60% суммы и получения возможности регулярно платить сумму почти в 2 раза больше арендной платы (одна половина проценты, вторая тело кредита). Пусть на большие сроки и низкие первоначальные взносы ведется кто-то другой, а еще лучше, когда таковых не будет — тогда банки быстро умерят аппетиты и кредит станет выгоднее. Разнице между кредитным платежом и арендной платой можно найти намного лучшее применение. Вот если аренда подорожает в 2 раза при прочих равных, или проценты снизятся в 2 раза, или оба этих показателя встретятся где-то на полпути — тогда первое правило потеряет актуальность, сейчас же до этого далеко.

Можно ли покупать жилье с прописанными людьми?

Вторичный рынок жилья — самый опасный. Одна из проблем, на которую можно наткнуться при покупке вторички, прописанные в квартире люди. Добросовестный продавец обязательно сообщит об этом покупателю, но бывают и те, кто намеренно скрывает жильцов. В статье расскажем об особенностях покупки квартиры с прописанными людьми и расскажем, как новые собственники разбираются с этой проблемой.

 

Что значит наличие прописанных в квартире жильцов и чем это грозит покупателю

Люди, которые прописаны в квартире на момент продажи, автоматически переводят квартиру в разряд недвижимости с обременением. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения недвижимостью принадлежит не только собственнику, но и другим лицам.

Покупка и продажа жилья с прописанными жильцами не запрещена законодательно. Но по нормам ГК РФ продавец должен сообщить покупателю о наличии обременения в виде прописанных людей до заключения договора купли-продажи. Сокрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право ее расторгнуть. 

 

После покупки квартиры и оформления всех документов прописанные в квартире жильцы должны выписаться в добровольном порядке. Но некоторых квартирантов выписать нельзя:

  • Лиц, отказавшихся от добровольной приватизации;
  • Лиц, которые имеют право пользования жильем на основании завещательного отказа;
  • Рентополучатели;
  • Несовершеннолетние дети без согласия родителей или опекунов и предоставления нового жилья.  

Иногда люди специально покупают квартиру с прописанными жильцами. Чаще всего это вызвано желанием сэкономить: квартира с обременением стоит в среднем на 15-20 % ниже, чем аналогичное юридически чистое жилье.

 

Прописанные в квартире люди имеют право там проживать, но фактически могут никогда не появляться по месту прописки и не мешать собственнику. Казалось бы, все довольны. Но остается пара нюансов:

  1. Коммунальные службы будут начислять квартплату по числу прописанных жильцов, поэтому вы будете регулярно переплачивать;
  2. Дальнейшая продажа, обмен или разделение квартиры с обременениями будет сложнее;
  3. Продавец и жильцы могут затянуть с выпиской, тогда придется выселять их в судебном порядке.   

Мы собрали три ситуации, в которых покупатели специально или в результате обмана приобрели жилье с прописанными людьми. На их основе расскажем, как правильно поступить в том или ином случае.

Ситуация № 1. Намеренная покупка квартиры с прописанными жильцами

Дарья искала квартиру в Москве, но денег на желаемый район никак не хватало. В процессе поисков она нашла объявление о срочной продаже однокомнатной квартиры. Стоимость была примерно на 25% ниже похожего варианта в соседнем доме. Проблема квартиры была в том, что она находилась в собственности у пожилой женщины, двое взрослых детей которой так и не были выписаны.  

Дарья договорилась с женщиной о том, что она и ее дети добровольно выпишутся из квартиры в течение месяца после регистрации сделки в Росреестре. Условие об этом было включено в договор купли-продажи.

Ни одна сторона не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.

Ситуация № 2. Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

После переезда в Екатеринбург Марат решил купить квартиру. На вторичном рынке ему удалось найти квартиру с хорошей скидкой. Квартира находилась в собственности семьи: муж с женой и их 10-летняя дочь.

Семья переезжала в загородный дом, который был больше и лучше продаваемой квартиры. Они указали, что добровольно выпишутся из квартиры сразу после продажи.

Перед регистрацией сделки родители посетили органы опеки и получили разрешение на выписку ребенка. После получения разрешения органов семья снялась с регистрации, а Марат стал полноправным собственником новой квартиры.

Вот как комментирует покупку квартиры с прописанными несовершеннолетними юрист Денис Маркин: «Не всегда покупка квартиры с прописанными детьми заканчивается так благополучно. Нужно, чтобы прежние собственники знали алгоритм действий:

  1. Прописать в договоре купли-продаже условие о выписке;
  2. Обеспечить ребенку новое жилье, которое не уступает нынешнему;
  3. При наличии доли в квартире у несовершеннолетнего нужно дополнительно открыть на его имя банковский счет, на который зачислят деньги от продажи его доли.   

Без получения разрешения органов опеки выселить ребенка будет невозможно.

 

Ситуация № 3. Покупка квартиры с жильцами в результате сокрытия факта прописки

После покупки жилья Марина заметила, что квартплату ей начисляют в таком размере, будто в квартире живет не одна Марина, а целых пять. Она запросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что помимо нее, в квартире прописано еще 4 человека.

Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выписываться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:

  • Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
  • Данные лиц, отказавшихся съезжать добровольно;
  • Просьбу о принудительном выселении.  

К иску она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4-х месяцев и выписал нежелательных жильцов.

Чтобы не попасть в такую ситуацию неожиданно, проверяйте приобретаемое жилье. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать — заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН.Реестр.

Ипотека под материнский капитал в 2020 году — мат капитал как первоначальный взнос

За 12 лет существования программы государственной «родительской» помощи миллионы молодых семей успели оценить важность получения финансовой поддержки.  Маткапитал стал значимым этапом в отечественном законодательстве, а использование материнского капитала как взнос по ипотеке решил жилищные вопросы многих.

Помощь от государства стала отличной финансовой основой для тех, кто ютился в арендованных квартирах или делил жилплощадь с родственниками. Использование материнского капитала в качестве взноса по ипотеке – отличная возможность обзавестись собственными квадратными метрами.

Ипотека с материнским капиталом: покупаем квартиру в новом доме

Маткапитал актуален для покупки жилья на вторичном рынке или в новостройке. Однако все большее количество граждан предпочитает использовать материнский капитал для квартиры в ипотеку и покупать квадратные метры в новых современных жилых комплексах. Преимущества такого приобретения: 

  • Заключив договор, клиент сразу становится полноправным собственником квартиры.
  • Оформляя кредит под мат капитал для покупки жилья от застройщика, покупатель приобретает недвижимость без переплат, ведь здесь нет посредников.
  • Можно использовать материнский капитал для квартиры в ипотеку как первоначальный взнос, что финансово выгодно и удобно.

Ипотека под материнский капитал

Отечественные банки предлагают кредитные программы гражданам, по которым можно оформить ипотеку с использованием материнского капитала как первоначального взноса. Здесь следует учесть некоторые особенности:

  • Посредством маткапитала нельзя оплатить штрафы, пени и прочие санкции.
  • Какую долю ипотеки с материнским капиталом погасить (основная задолженность или проценты) – решает кредитор.
  • Средства из ПФ на счет банковского учреждения поступают через один-два месяца после положительного решения по ипотечному кредитованию.

Как выгодно можно оформить ипотеку с использованием материнского капитала как первоначального взноса

Кредит под мат капитал выдают многие банки, однако не все предлагают выгодные ипотечные программы. Компания «Унистрой», заботясь о своих клиентах, сотрудничает с теми кредитно-финансовыми организациями, которые предоставляют заемщикам наиболее приемлемые процентные ставки и условия кредитования.

Первоначальный взнос материнским капиталом, срок ипотеки, проценты и прочие условия – все это помогут проанализировать наши специалисты по продаже недвижимости. Они подберут приемлемую программу, чтобы ежемесячное погашение долговых обязательств не стало для семьи неподъемной финансовой нагрузкой.

Первоначальный взнос материнским капиталом

Можно ли оформить ипотеку с использованием материнского капитала как первоначальный взнос? Да, однако, в этом случае нужно учитывать некоторые нюансы:

  • Оплачивая первый платеж по ипотеке посредством средств, выделенных государством, нужно предоставить сертификат МСК и от 5-10% из собственных накоплений.
  • Если вы решили совершить первоначальный взнос материнским капиталом, знайте – сумма маткапитала должна покрывать 10-15% стоимости квартиры на момент проведения сделки.
  • Если сумма денег на маткапитал меньше, чем требует банк, покупатель может добавить разницу, используя личные средства. Только так вы сможете внести первоначальный взнос материнским капиталом за квартиру.

Ипотека с материнским капиталом: как использовать государственную помощь

Ипотека с материнским капиталом позволяет улучшить жилищные условия молодым семьям. Вся сумма МСК (или определенная ее часть) может быть использована на следующие цели:

  • Первоначальный взнос материнским капиталом на приобретение квартиры.
  • Погашение основной суммы задолженности.

Ипотека с материнским капиталом: требования к заемщикам 

Чтобы использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотечному кредитованию, нужно соответствовать банковским требованиям, в противном случае кредит вам не одобрят. Основные требования:

  • Ипотека с материнским капиталом доступна гражданам от 20 лет.
  • Наличие трудового стажа и подтверждение платежеспособности.
  • Наличие государственного сертификата и справки о сумме социальной помощи.

Первоначальный взнос материнским капиталом позволяет купить квартиру в ипотеку и обзавестись необходимыми квадратными метрами. Чтобы заключить сделку с банком наиболее выгодно и без нагрузки на бюджет, проконсультируйтесь со специалистами компании «Унистрой».

Наши специалисты по продаже недвижимости подберут подходящую кредитную программу, чтобы использование материнского капитала как взнос по ипотеке стало для вас максимально выгодным.

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Квартиры в новостройках с отделкой под ключ

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
  • Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

 

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

10 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры

Михай
Обновлено 26 января 2021 г.

Проведя некоторое время в , арендуя бизнес , вы поймете, что вам нужно перестать тратить деньги на арендовать месяц за месяцем и купить дом или квартиру .Если вы собираетесь купить свою первую квартиру , то в этой статье вам будет представлен список вещей, которые вы должны проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу знать, что мне нужно знать перед покупкой, избегать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.

Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!

Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

    • Определитесь, с районом вы хотите купить квартиру. Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с домашними исследованиями.

    • Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте последние продажи в этом районе.Не полагайтесь на совет разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы покупаете планы. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать, по крайней мере, то, что вы заплатили.

    • Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь хорошее представление о том, что можно купить на свои деньги.

Аренда профессиональных грузчиков

Найдите надежных профессионалов, которые помогут облегчить нагрузку

Сэкономьте время, избавьтесь от стресса и боли в спине, позвонив профессионалам.Планируете ли вы сделать это своими руками или просто нуждаетесь в помощи с тяжелой работой, мы можем помочь вам найти решение, соответствующее вашему переезду и вашему бюджету.

  • Перемещение припасов

  • Упаковка и распаковка

  • Погрузка и разгрузка

  • Лицензировано и застраховано

  • Хранение и контейнеры

Допустим, вы нашли квартиру…

    • Убедитесь, что интересующая вас недвижимость близка к необходимым вам объектам., например, магазины, общественный транспорт, парки, больницы, школы, работа, тренажерный зал и т. д. — ценный совет, если вы хотите немного заработать.

    • Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание недалеко от клубов, кафе или других концертных площадок. Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания вечером или в часы пик.- Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.

    • Сколько лет зданию? Вы должны учитывать возраст здания. Может ли какое-либо оборудование потребовать ремонта или замены? Перед принятием решения о покупке настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженеров о здании.

    • Какие меры безопасности, например, можно ли войти в здание? Есть ли камеры слежения?

    • Есть ли балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным светом после обеда? Или вы заблокированы другими зданиями или лицом к солнцу не в ту сторону?

    • Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру. Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных сотрудников, таких как уборка мусора и безопасность. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.

    • Если у вас есть машина, это должен быть важный вопрос. Будет ли предусмотрена парковка и нужно ли за нее доплачивать? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам доступно его парковочное место.Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите место для парковки.

Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарий с подсказкой или советом, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.

Как купить квартиру | Что нужно знать

Вы можете осуществить американскую мечту о домовладении, владея квартирой, как и традиционным домом.Владение вместо аренды также может быть полезно для ваших финансов, поскольку вы увеличиваете долю в собственности, которую позже можете продать, а не выбрасывать деньги домовладельцу. Итак, если вы заинтересованы в покупке квартиры для себя и своей семьи, вот что вам нужно знать.

Решение «аренда против покупки»

Возможно, самым важным фактором при принятии решения о покупке или аренде является продолжительность предполагаемого проживания в новой квартире.Вообще говоря, если вы не планируете проживать там по крайней мере пять лет, аренда, вероятно, будет более разумным с финансовой точки зрения решением.

Если вы планируете прожить там пять или более лет, сравните, сколько вы платите за аренду, с тем, сколько вы могли бы платить за владение. Выплата по ипотеке обычно будет меньше арендной платы, если предположить, что место, которое вы хотите купить, похоже на то, которое вы снимаете. Это потому, что ваш домовладелец платит так же, как вы, за основную сумму, проценты, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и ремонт, плюс небольшую дополнительную прибыль.

Тем не менее, владение — это не только оплата. Чтобы что-то купить, вам придется вложить больше денег, чем нужно для заключения договора аренды. Самые большие затраты будут на первоначальный взнос. Сумма, необходимая для этого, зависит от типа ипотеки, которую вы получаете, и, возможно, даже от того, где находится дом.

Большинство обеспеченных государством ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), требуют небольшого первоначального взноса в размере не менее 3,5% от покупной цены. Ветераны могут даже получить ссуду в размере $ 0 авансового платежа через Департамент по делам ветеранов (VA).Ожидается, что для обычного кредита, не обеспеченного государством, вы заплатите 20%.

Например, если квартира, которую вы хотите купить, стоит 200 000 долларов, вы можете рассчитывать на выплату 7 000 долларов в качестве первоначального взноса FHA в размере 3,5%. С другой стороны, обычный кредитор захочет заплатить 40 000 долларов.

Вам также понадобятся наличные для покрытия расходов на закрытие сделки. Они оплачивают, среди прочего, обследование, оценку, осмотр дома и страхование титула. Затраты на закрытие дома за 200 000 долларов могут составить несколько тысяч долларов.Вы можете включить расходы на закрытие в сумму кредита, хотя это, очевидно, увеличит ваши выплаты по ипотеке. Однако обычно вы не можете занять первоначальный взнос. Вам нужно будет иметь это наличными.

Выяснение того, что вы можете себе позволить

А теперь пора посмотреть, сколько вы можете себе позволить заплатить. Начните с определения отношения долга к доходу. Для этого сложите все ваши ежемесячные платежи по долгам, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды, выплаты алиментов, алименты и, наконец, предполагаемый платеж по ипотеке.

Затем вы можете разделить эту цифру на свой ежемесячный доход и выразить результат в процентах. Если ваши общие ежемесячные выплаты по долгу составляют 2000 долларов, а ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов, вы разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Результат 0,4, или 40%.

Кредиторы используют это отношение долга к доходу, чтобы определить, сколько платежей вы можете позволить себе делать ежемесячно. Обычно они ищут отношение долга к доходу не более 43%. Если вы окажетесь выше этой отметки, будет сложно получить ипотечный кредит.Вы можете улучшить соотношение долга к доходу, запланировав более низкую выплату по ипотеке. Обычно это означает покупку квартиры по более низкой цене.

Ипотечный калькулятор

SmartAsset может помочь вам смоделировать весь процесс, описанный выше. Все, что вам нужно, — это полная стоимость дома, размер вашего первоначального взноса, тип и срок ипотеки, которую вы получаете, и процентная ставка, которую вы ожидаете получить. Однако не стоит пренебрегать другими расходами. К ним относятся налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев.Все эти расходы вместе могут добавить несколько сотен долларов в месяц к вашим платежам.

А как насчет кондоминиумов и кооперативов?

Покупка квартиры может означать покупку кондоминиумов или кооператива. Это отличается от покупки типичного особняка на одну семью. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете квартиру в здании. Это означает, что вы разделите расходы на содержание здания с другими владельцами кондоминиумов. Покупка кооператива означает покупку части собственности корпорации, которая владеет зданием.Вы будете владеть акциями корпорации, а не конкретным подразделением.

Ипотечные кредиторы предъявляют разные требования к кондоминиумам и кооперативам. Например, они могут захотеть убедиться, что у ассоциации кондоминиумов достаточно денег в банке в качестве финансовых резервов для покрытия любого необходимого ремонта или обслуживания. Некоторые кредиторы неохотно предоставляют кооперативные ссуды, потому что они не могут вернуть юнит, если у вас возникнут проблемы с осуществлением платежей.

Дополнительная справка

Потенциальные покупатели квартир могут получить помощь в навигации по этому пути покупки жилья от лицензированного агента по недвижимости.Агент может помочь с вопросами о ценах, налогах, сборах и сообществах. В то же время он или она может дать ценную информацию о том, как вести переговоры с продавцами.

Вы даже можете интегрировать финансового консультанта в свой опыт покупки жилья. Эти люди часто работают вместе с агентами по недвижимости, чтобы обеспечить соответствие принимаемых вами решений вашим общим финансовым целям.

Советы по улучшению вашего финансового положения
  • Хорошо продуманный бюджет — это первый шаг к достижению полного контроля над своими финансами.Если вам сложно начать процесс составления бюджета, калькулятор бюджета SmartAsset может предложить несколько советов, которые помогут вам встать на правильную ногу.
  • Хотя финансовые консультанты обычно занимаются формированием вашей инвестиционной стратегии, они часто могут справиться и с гораздо большим. Инструмент подбора финансового консультанта SmartAsset может объединить вас с тремя консультантами в вашем районе, которые помогут вам внедрить целостное финансовое планирование в вашу жизнь. Найдите минутку, чтобы внимательно изучить нашу анкету, так как ваши ответы определят совпадения, которые вы получите.

Фото: © iStock.com / ewg3D, © iStock.com / mizar_21984, © iStock.com / Hispanolistic

Марк Хенрикс Марк Хенрикс занимается личными финансами, инвестированием, выходом на пенсию, предпринимательством и другими темами более 30 лет. Его авторская подпись внештатного сотрудника появилась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях. Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который даст вам жизнь. Его любимые репортажи — это те репортажи, которые помогают обычным людям увеличить свое личное богатство и удовлетворение жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, работать волонтером, выступать в дуэте с акустической музыкой, каякингом, альпинизмом в дикой природе и соревнованиями по триатлону.

Что хотели бы знать первые покупатели квартир — Hipster Real Estate

Все больше и больше миллениалов предпочитают оставаться в городах, а не покупать в пригородах.Но покупка квартиры — это еще несколько шагов, чем покупка дома. Чтобы вы точно знали, чем собираетесь заняться, прочтите это руководство перед тем, как начать.

Шаг первый: проверьте свой кредитный рейтинг

Худшая ошибка, которую вы можете когда-либо сделать в сфере недвижимости, — это предположить. Не думайте, что банки одолжат вам определенную сумму денег. Вы можете ничего не получить, если у вас плохой кредитный рейтинг.

Есть три кредитных бюро: TransUnion, Equifax и Experian.Каждое из этих трех кредитных бюро составляет кредитный отчет, в котором содержится история вашего долга и своевременных платежей.

FICO, в свою очередь, берет информацию из ваших отчетов и превращает их в оценки. Чем выше ваш балл, тем лучше. Оценки могут варьироваться от 300 до 850.

Ипотечные кредиторы выбирают средний балл из всех трех баллов, а не средний балл. Итак, если у вас есть 680 от Experian, 700 от TransUnion и 720 от Equifax, ваш кредитор будет использовать 700 от TransUnion для определения вашей процентной ставки.

Примечание. Если вы подаете заявку на ипотеку вместе со своим супругом, то ваш ипотечный кредитор берет средний кредитный рейтинг человека с самым низким кредитным рейтингом. По этой причине для вас может быть выгодно, чтобы один из вас приобрел недвижимость самостоятельно и добавил своего партнера в договор после закрытия.

Проверяйте отчеты на наличие ошибок

Кредитные бюро делают ошибки. Фактически, они все время совершают ошибки. Просмотрите каждый отчет и убедитесь, что информация в нем точна.Если это не так, вы захотите поспорить с ними.

Вы можете получать бесплатную копию своего кредитного отчета в каждом бюро кредитных историй каждый год по адресу: https://www.annualcreditreport.com/index.action

Не медлите с этим! Неправильный кредитный отчет может стоить вам тысяч долларов, если вы получите плохую процентную ставку!

Шаг 2. Расчет выплат по ипотеке

Не тратьте на это много времени. Тот факт, что вы могли позволить себе оплату конкретной квартиры, не означает, что вы получите одобрение на получение необходимой суммы кредита.Тем не менее, неплохо иметь в голове приблизительное число, а также общую область покупки. Вы можете рано понять, что не можете позволить себе жить в определенном районе, или же может произойти обратное, и вы сможете позволить себе жить в более престижном месте.

Ипотечные калькуляторы делают именно то, что вы думаете: они рассчитывают размер ежемесячного платежа по ипотеке. Если вы никогда не использовали его, мы написали краткое руководство, которое поможет вам начать работу:

Ипотечные калькуляторы: как рассчитать выплаты по ипотеке

Шаг третий: рассчитайте свой DTI

DTI означает долг- к доходу.Сколько денег вы приносите по сравнению с тем, сколько денег отправляете обратно? Долг включает только финансовые обязательства перед кредиторами или агентствами, которые ссудили вам деньги. Интернет, телефон, продукты, бензин и подобные вещи не в счет. Таким образом, ваш долг включает только такие вещи, как:

  • Кредитные карты

  • Студенческие ссуды

  • Автокредиты

  • Персональные ссуды

  • Алименты

  • Алименты

Добавьте вверх минимальный ежемесячный платеж для каждого и разделите это число на ваш ежемесячный валовой доход (сумму, которую вы зарабатываете до уплаты налогов).Умножьте результат на 100. Ответ — ваш ежемесячный коэффициент DTI.

Кредиторы не хотят, чтобы DTI превышал 43%, и поэтому не будут давать вам ссуду на сумму, которая подняла бы ваш DTI выше, чем это, если вы учитываете ежемесячный платеж по ипотеке.

Возможно, в ваших интересах выплатить все возможные долги. Это снизит ваш DTI и поможет вам позволить себе более дорогую квартиру.

Шаг четвертый: Получите предварительное одобрение

Люди часто путают предварительно утвержденное и предварительно прошедшее квалификацию.Они не такие.

Предварительная квалификация — это гипотетическое «да». Это не гарантия того, что банк предоставит вам ссуду. Когда вы проходите предварительную квалификацию, кредитор просто берет предоставленную вами информацию, но на самом деле не внимательно изучает ваши финансовые показатели, чтобы проверить вашу информацию. Мораль: не отправляйтесь за покупками домой только после предварительной квалификации!

Предварительное согласование — обратное. Кредитор внимательно изучил ваши финансовые показатели и счел вас достойным кредита.

Вы можете оценивать магазин в течение месяца, не ухудшая каждый раз свой кредитный рейтинг (сложные запросы снижают ваш кредитный рейтинг примерно на пять пунктов).Прежде чем отправиться за покупками, найдите кредитора с лучшей ставкой.

Шаг пятый: Найдите подходящего риэлтора

Не принимайте только первого найденного риэлтора. Вам понадобится кто-то, кто действительно знает, что делает. По крайней мере, возьмите у них интервью. Вопросы, которые вы должны задать кандидатам в риэлторы, включают:

  • Сколько у вас клиентов в настоящее время?

  • Сколько домов вы помогли клиентам продать или купить?

  • Можете ли вы предоставить свежие ссылки?

  • Вы работаете с компанией?

  • У вас есть другая работа?

  • Как долго вы работаете агентом по недвижимости?

  • Вы работаете в одиночку или в команде?

  • Когда можно будет показать дома?

  • Какое у вас время ответа?

  • Каковы ваши сборы?

  • О чем вы можете мне рассказать (выберите область покупки)?

Не принимайте первого встречного. Это рецепт катастрофы.

Подробнее читайте в нашей статье о том, как найти идеального риэлтора.

Шаг шестой: Отправляйтесь на охоту

Найдите квартиры, которые вам нравятся (и которые вы можете себе позволить), и назначьте пошаговые инструкции вашему риэлтору. Очевидно, никогда не предлагайте то, чего вы не видели.

Когда вы делаете прохождения, не смотрите только на квартиру. Вам также захочется провести время, осматривая окрестности и каждый этаж самого жилого дома.Также обязательно возвращайтесь в разное время дня, а также в выходные. Сделаете ли вы должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вам будет комфортно и комфортно в вашем будущем доме.

Несколько слов о Co-ops Vs. Кондо

Это не одно и то же. Есть несколько ключевых отличий, которые могут повлиять как на то, как вы покупаете, так и на продажу собственности.

Condo : Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете недвижимость сразу; тем не менее, вы должны будете платить ежемесячные сборы (так называемые сборы ТСЖ), а также у вас будут отдельные налоги на недвижимость от других единиц в здании. Если и когда вы решите продать, вы можете продать квартиру на открытом рынке.

Co-Ops: Когда вы покупаете Co-Op, вы, по сути, покупаете часть акций в здании, что дает вам право владеть и жить в определенном доме. Вы можете продать свою квартиру на открытом рынке, но другие акционеры в здании могут отказать потенциальным покупателям в праве покупки квартиры по любой причине. Как и в случае с квартирами, у вас будет ежемесячная плата, которая состоит из 50% за обслуживание и 50% налога на недвижимость.На первый взгляд, сборы могут показаться выше, чем в кондоминиумах, но, скорее всего, будут такими же. Это связано с тем, что ваши ежемесячные платежи включают как налоги, так и техническое обслуживание, тогда как в случае квартир они разбиты.

Шаг седьмой: Рассчитайте стоимость владения квартирой и ознакомьтесь с правилами

Независимо от того, на что вы смотрите, ежемесячная плата будет взиматься. Спросите, что они собой представляют, и не забудьте добавить эти расходы к своим ежемесячным расходам.

Примечание. Кредиторы считают комиссию ТСЖ частью вашего ежемесячного платежа, поэтому это повлияет на ваш DTI, который не может превышать 43%.

Шаг восьмой: Сделайте Ваше предложение, но будьте готовы к встречное предложение

макияж Самая распространенная ошибка нового Homebuyer является их переговоры слишком сложно. Они стараются получить дом своей мечты за как можно меньше. Если вы собираетесь вести переговоры, разумно вести переговоры только по одному из следующих пунктов:

  • Цена продажи или

  • Затраты на закрытие

Попросите продавца снизить цену продажи и заплатить за закрытие. затрат, и вы, скорее всего, получите твердое «НЕТ.”

Решите, что для вас наиболее важно: сокращение ежемесячных выплат по ипотеке или наличных денежных средств. Если внести минимальный первоначальный взнос будет сложно, вам, вероятно, следует попросить покрыть расходы на закрытие. Однако, если вы спрашиваете стоимость закрытия, спрашивайте с самого начала!

Вопрос: Какую приемлемую сумму попросить у продавца понизить?

Ничего не высечено на камне, но обычно продавцы отказываются от запрашиваемой цены 5-10%. Пройдите через это, и вы, скорее всего, окажетесь в сложных условиях.

Конечно, есть множество рассказов о покупателях, заставляющих продавцов платить огромную сумму от их запрашиваемой цены, но это не норма. Вот почему вам нужен отличный риэлтор. Хороший риэлтор взглянет на недавние предложения и даст вам хорошее стартовое число, с которого можно начать. Он или она изучит последние обновления и всю историю продаж недвижимости, чтобы составить разумное предложение.

Слушать или нет совет риэлтора — решать вам. Вы можете сделать любое предложение.

Стоит ли платить больше, чем запрашиваемая цена?

Это происходит в некоторых городах, таких как Чикаго и Нью-Йорк, где спрос высок, но запасы низкие. Сделаете ли вы это или нет, зависит от устройства и местоположения. Главное, что вам и вашему риелтору придется решить, — вернуть ли вы свои деньги. Если вы никогда не планируете переезжать снова, это не проблема, но если это возможно, вы никогда не захотите платить больше, чем запрашиваемая цена, если вы не думаете, что сможете вернуть эту сумму, когда пойдете на продажу.

Если вы знаете, что конкурируете с другим покупателем, вам не обязательно идти дальше. Может потребоваться всего 500 долларов сверх запрашиваемой цены, чтобы дать вашему предложению преимущество.

Шаг девятый: Проведите независимую инспекцию здания, а также отдельную инспекцию подразделения

Ваш кредитор не позволит вам НЕ делать этого, поэтому просто знайте, что это произойдет.

На этом этапе необходимо определить, в порядке ли здание со структурой. Он был создан для программирования? Требуется ли техническое обслуживание в будущем? Если да, то есть ли у ТСЖ средства для покрытия этих расходов? В противном случае вам нужно будет выяснить, насколько вырастут сборы ТСЖ в ближайшем будущем.

Шаг десятый: Повторные переговоры

Думал, вы закончили переговоры? Может быть, но вряд ли. Это зависит от того, что подняли проверки.

Вы можете попросить продавца отремонтировать устройство, но им решать, сделают он это или нет. Когда они согласились с вашим первоначальным предложением, они, вероятно, согласились сделать ремонт на определенную сумму. Превышите эту сумму, и они, вероятно, просто скажут вам нет. Не превышайте эту сумму, а вместо этого попросите их снизить продажную цену, и здесь они снова могут согласиться, а могут и не согласиться.Это просто зависит от состояния собственности и от того, насколько сильно продавец хочет продать.

Работать с вами в их интересах, потому что в листинге недвижимости будет указано, сорвалась сделка или нет. Другие покупатели, вероятно, поймут, почему, и соответственно скорректируют свое предложение.

Шаг одиннадцатый: Заключительное пошаговое руководство и завершение

Всегда делайте последнее прохождение. Просто сделай это. Не пропустите это. Их покупатель может случайно сломать что-то при выезде или взять с собой что-то, что, как вы думали, идет с недвижимостью.

Кажется, что закрытие займет целую вечность, но когда этот день, наконец, наступит, вам нужно будет принести чек на предоплату и затраты на закрытие, а также подписать необходимые документы. Ожидайте, что закрытие займет около 20-30 минут.

Как только все документы будут завершены, ваш риэлтор даст вам ключ от вашего нового дома!

Последние мысли

Покупка квартиры, скорее всего, займет у вас 2-3 месяца. Как видите, если вы хотите быть ответственным покупателем, необходимо выполнить множество действий.Ничего не торопите. Квартиры приходят и уходят каждый день. Если вы что-то упускаете, вам нужно подождать всего несколько дней, прежде чем появится что-то еще, что вас волнует.

Руководство инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания.Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно разработать надежную стратегию.Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только на короткий срок, такие вещи, как штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), и выбрать ли фиксированную, регулируемую или гибридную необходимо учитывать ссуду с регулируемой процентной ставкой. Напротив, долгосрочные инвесторы, покупающие и держащие акции, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более высокое управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, в том числе:

  • Данные о занятости и экономике

  • Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

  • Тенденции роста населения и населения

  • Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость со временем росла, инвесторы должны обращать внимание на рынки, где стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью. Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время растут затраты. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в ближайшие 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, скорее всего, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутывающими аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных кредитов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти ссуды обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

  • Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

    • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

    • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

    • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

  • Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда конкретные компоненты необходимо отремонтировать или заменить.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

  • Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества. ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

  • Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

  • Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

  • Отчет о сейсмических исследованиях: Обычно требуется только в районах, где часто случаются землетрясения, например в Южной Калифорнии.

  • Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без права регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса идут со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Как купить первую квартиру | Домой Гиды

Кимберли Леонард Обновлено 2 декабря 2018 г.

Покупка недвижимости — сложный процесс.Хотя может показаться, что покупка квартиры должна быть проще, на самом деле это более сложная сделка, чем покупка дома. Причина в том, что здание и земля не являются вашей собственностью, а просто пространство внутри обозначенных вами стен. Ознакомьтесь с нюансами покупки квартиры, чтобы вас не застали врасплох процесс условного депонирования или, что еще хуже, после того, как вы станете владельцем квартиры.

Совет

Ипотечные кредиторы ищут здоровые резервы и низкое соотношение собственников и арендаторов, прежде чем одобрять комплекс кондоминиумов для вашей ипотечной ссуды.Прежде чем влюбиться в юнит, узнайте, одобрено ли ваше здание.

Квартира или кондоминиум

Обычно, когда кто-то ссылается на термин «квартира», они имеют в виду здание, принадлежащее одному юридическому лицу, которое имеет отдельные квартиры, сданные в аренду арендаторам. Арендаторы не покупают недвижимость. Кондоминиум, с другой стороны, может быть многоквартирным домом или меньшим набором пристроенных или отдельно стоящих единиц, которые объединены. Жители покупают квартиру и участвуют в коммунальных расходах как часть взноса ассоциации домовладельца.

Другой тип инвестиций в квартиры, особенно в таких местах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, — это кооператив. Поскольку жилье очень дорогое, кооператив дает покупателям возможность владения; однако собственность принадлежит акциям корпорации, которая владеет зданием, а не самой единицей. При покупке квартиры важно понимать разницу между тем, покупаете ли вы кооператив или кондоминиум. Ваши права и сборы будут зависеть от каждого.

Condo or Co-Op

В кооперативном режиме ваше имя не указано в документе, зарегистрированном в округе.У кооператива есть основной страховой полис, и вы можете быть ограничены в том, что вы можете делать с реконструкцией в своем подразделении. Вы имеете право на исключительное использование, но вы не являетесь владельцем самого устройства и должны платить ежемесячную плату за услуги. Квартиры дают вам право собственности на одну квартиру с вашим именем в названии. У вас есть больший контроль над тем, как вы перестраиваете свою квартиру в рамках правил ассоциации, и вы платите ассоциацию домовладельцев за содержание общих частей и общие обязанности, такие как общие водопроводные линии или крыши.

Финансовая подготовка

Если вы покупаете квартиру или акции кооператива, вам следует поговорить с кредитором до того, как сделать предложение. Для кондоминиума подайте заявку на традиционную ипотеку. Кооператив финансируется не через ипотеку, а вместо этого средства за счет долевой ссуды. Поскольку все в здании заинтересованы в общем успехе, они также несут ответственность по долгам на основе пропорциональной доли владения. Если у кооператива 10 единиц ссуды в 1 миллион долларов, каждый акционер кооператива несет ответственность за одну десятую часть ссуды, или 100000 долларов. По ссуде на акции оплачивается счет, на котором вместе выплачивается основная ссуда.

Некоторые банки могут быть менее склонны предоставлять ссуды кооперативу, чем кондоминиуму, поскольку вы не являетесь владельцем квартиры. Найдите кредитора, специализирующегося на кооперативах. Из-за кооперативной структуры акционеров существует повышенный риск неисполнения обязательств другими акционерами. Банк также не может взыскать взыскание, поскольку заемщику не передан документ. Однако для покупателя кооператив — менее затратный способ купить квартиру или хотя бы права на проживание в ней.

Независимо от того, требуется ли получить ипотечный кредит или ссуду на акции, заполните необходимые кредитные заявки у своего кредитора. Приготовьтесь вкладывать деньги, иногда всего в 3,5 процента от покупной цены. Знайте, что чем ниже ваш первоначальный взнос, тем выше будет ваша процентная ставка и что к вашей ссуде будет добавлено частное страхование ипотеки. Вместе со своим кредитором рассчитайте ваши ежемесячные расходы по ипотеке и определите, соответствуете ли вы требованиям с финансовой точки зрения.

О чем спрашивать

Узнайте, на какой срок кооператив или ассоциация кондоминиумов заключили договор аренды на землю.Когда вы покупаете дом и владеете землей, это называется простой платой. Квартиры и кооперативы обычно представляют собой ситуацию аренды, когда у здания есть право на землю на срок до 999 лет. Узнайте дополнительные к ипотеке расходы, которые включают либо ТСЖ, либо плату за обслуживание, и определите, как часто они увеличивались. Спросите о правилах и положениях, которые включают владение домашними животными, вечеринки, спутниковые антенны и другие вещи, которые могут быть запрещены в кондоминиуме или кооперативе. Перед покупкой ознакомьтесь с этими правилами.

Как купить кооперативную квартиру или квартиру в кондоминиуме в Нью-Йорке: подробное руководство

Это руководство по покупке квартиры в кооперативе или кондоминиуме в Нью-Йорке поможет вам ориентироваться на одном из самых сложных и дорогих рынков недвижимости в мире. В типичной деловой манере Brick Underground мы проведем вас через каждый этап процесса покупки, включая информацию, которой многие агенты по недвижимости могут неохотно делиться. В нашем руководстве вы также найдете ссылки на десятки полезных статей Brick Underground, которые помогут вам лучше понять нюансы — загадочные и стратегические — связанные с покупкой кооперативной квартиры или квартиры в кондоминиуме в Нью-Йорке.

Содержание

Выбор между покупкой кооператива или кондоминиума

Требования к первоначальному взносу и активам для покупки кооператива или кондоминиума

Кооперативы и квартиры: образ жизни и другие соображения

Как получить ипотечный кредит на покупку кооператива или кондоминиума

Разница между положениями о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке и о непредвиденных обстоятельствах финансирования

Решение, работать ли с агентом по недвижимости при покупке квартиры

Когда работать с брокером покупателя

Как нанять хорошего юриста по недвижимости

Путеводитель по типам многоквартирных домов Нью-Йорка: довоенные, послевоенные, в белых перчатках, с полным спектром услуг, лифтами и пешеходными переходами

Основные вопросы, которые следует задать о здании перед покупкой

Руководство по посещению дней открытых дверей

Как оценить расположение квартиры в доме

Покупка кооперативной квартиры у спонсора

Справочник по окнам на линии участков и нелегальным спальням

Общие проблемы с покупкой новостройки

Советы по покупке «предстроительной» квартиры

Получение ипотеки на покупку новой квартиры

Руководство по покупке квартиры со скидкой по налогу на недвижимость

Как договориться с застройщиком при покупке квартиры

Как сделать удачное предложение о покупке квартиры

Как выиграть торги

Получение одобрения совета директоров кооператива

Чего ожидать в день закрытия

А теперь перейдем к первому шагу поиска: определению, подходите ли вы, ваши финансы и образ жизни для проживания в кондоминиуме или кооперативе.

Руководство для новичков по покупке многоквартирного дома

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это хорошим вложением средств для вас.

Для большинства новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, которую слишком сложно или дорого достичь. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже научился покупать меньшую арендуемую недвижимость.Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы смягчить последствия. риск того, что несколько пустующих единиц нанесут ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько творческих вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартира с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать.В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При любых инвестициях важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на принимаемый вами риск. В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом — хорошие инвестиции, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом — хорошее вложение. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату по сравнению с спросом на владение в этом районе. Проще всего сделать это с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать доход, который вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья.В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом.Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего на 3,5%.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, а все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческий заем. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы меньше «Малый многоквартирный дом» и что-то большее, чем «многоквартирный комплекс».”

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинство инвесторов.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Средняя цена продажи
Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) США
Средняя цена / кв. Фут $ 1,684
Средняя цена продажи $ 1,598,091 $ 1,598,091 238 400 долл. США
Количество продаж 329 305
Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США 160,131
Количество продаж свыше 1 млн долл. США 46,669 46,669 7,659
Средняя общая сумма налога 31 708 долл. США
Средняя оценочная стоимость 758 959 долл. США
Средняя рыночная стоимость 1 205 696 000 долл. США и сэкономьте с умным

Если вы думаете о покупке В жилом комплексе Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас связываем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, агент, с которым мы вас связываем, возместит до 1% от стоимости покупки из комиссии, которую продавец возвращает вам!

Найти агента можно бесплатно и нет никаких обязательств двигаться вперед.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от аренды — после того, как вы оплатите все свои расходы — у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, как хотите.
  2. Оценка имущества — Часто именно здесь и делается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается за счет ренты, потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы сможете получить огромную прибыль. возвращаться.
  4. Налоговые льготы. Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать от инвестиций в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

  • Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
  • Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
  • Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно имеют долгосрочных арендаторов. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с более высокой текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и ремонт, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
  • Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос для аренды на одну семью.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

  1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спроси себя, чего ты хочешь получить от владения жилым комплексом, а затем работать в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
  2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедись, что ты оставьте достаточно наличных денег на ремонт и сделайте свое портфолио разнообразным. Не лучшая идея вкладывать более 50% вашего инвестиционного портфеля в одну недвижимость.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь находится упомянутый выше калькулятор почечных свойств. пригодится. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы убедиться, что он выполнимо, прежде чем вы начнете смотреть из штата.Гораздо проще управлять тем, к чему вы можете доехать, и вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику района.
  5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
  6. Начните искать недвижимость — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть недвижимость вне рынка. Вы можете узнать здесь 5 советов по поиску выгодных предложений.
  7. Начать делать предложения — Помните, чтобы не волноваться! Это инвестиции, и вам следует предложить только количество это имеет смысл для вас, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотр — Убедитесь, что ваш жилой комплекс находится в том же состоянии, в котором он был объявлен. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, сантехника и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
  9. Выберите управляющую компанию — Выбранная вами управляющая компания сделает или нарушите свои вложения, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, для которых они управляют недвижимостью.
  10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые получили ваше предварительное одобрение, и принесите фактические сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнивать ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полное одобрение.
  11. Последний день работы — Поздравляем! Приготовьтесь подписать массу документов, а затем отметьте свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои инвестиции и начнете генерировать денежный поток, это пора повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но ничего больше не сделал. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Убеждены, что многоквартирный комплекс — правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости.

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продавать, но не хотят размещать свою недвижимость на рынке. Если вы Не знаю, где найти одного из этих агентов, Clever может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, специализирующихся на квартирах!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: высотные, среднеэтажные, садовые и жилые и другие. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации на основе того, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, ипотечные платежи, расходы на техническое обслуживание и управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска экстерьера здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа кредитов для многоквартирных домов (не считая жилищных кредитов для зданий менее 4 единиц:

  • Квартирные кредиты, обеспеченные государством: отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
  • Банковский баланс Квартирные ссуды : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок кредита 20-25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
  • Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти кредиты предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами. покупателям, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы определились, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где я могу найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома на продажу.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения собственности. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка составляет 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.

Check Also

Покупка квартиры с мат капиталом: Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Содержание Покупка квартиры с материнским капиталомНотариусы объяснили, как оформлять жилье с маткапиталом — Российская газетаИспользование …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *