Вторник , 15 июня 2021
Бизнес-Новости
Разное / Оценка рыночной стоимости: Что такое рыночная стоимость объекта оценки и как она определяется?

Оценка рыночной стоимости: Что такое рыночная стоимость объекта оценки и как она определяется?

Содержание

Оценка стоимости недвижимости | Серконс

Недвижимое имущество является самой ценной составляющей среди активов как юридических, так и физических лиц. Поэтому важно знать его рыночную цену. Владельцы недвижимого имущества имеют не совсем точное представление о том, сколько оно стоит. Поэтому для выполнения оценочных работ нужно обращаться только к самым грамотным специалистам.

Необходимость оценки может возникнуть в разных случаях, при совершении многих операций.

Одно из направлений нашей работы — выполнение оценочных работ недвижимого имущества, находящихся в ведении частных или юр. лиц. У нас работают опытные сотрудники. Они выполнят оценочные процедуры в короткие сроки и с высоким качеством. По итогам проделанной работы будет сформирован подробный отчет, который обладает доказательной ценностью, к примеру, в случае судебного разрешения спорных вопросов.

Условия, на которых оказывается услуга оценки недвижимости, будут зависеть от общей трудоемкости всех необходимых процедур и от степени срочности их исполнения.

Чтобы узнать детали дальнейшего сотрудничества, просто наберите наш номер телефона, и получите первичную консультацию. Сотрудники ответят на любые интересующие вопросы.

Уже на стадии первичной консультации наши сотрудники дадут необходимые консультации и ценные советы. Важно знать, из чего будет состоять пакет документов. Наши консультанты дадут указания и по этому поводу. Процесс экспертизы начнется сразу после подписания договора.

Сроки работ зависят от многих нюансов, потому определить их заранее сложно. В одних случаях (к примеру, если нужно провести оценку гаражной недвижимости и небольших объектов) на все уйдет не более одного рабочего дня. В других же понадобится несколько дней. Все оценочные работы будут проделаны оперативно и точно в договорные сроки. Мы понимаем, как дорого для наших клиентов время, и экономим его.

Особенности оценочных работ

Прежде всего, необходимо определиться, что именно относят к недвижимому имуществу. В общем плане, это участки земли, либо расположенные на них строительные объекты, которые переместить не представляется возможным без нанесения им значительного ущерба.

Кроме того, нужно учитывать, что в закон нашей страны разграничивает так называемую недвижимость «по происхождению» и «по праву». В первую категорию попадают земельные участки, недра, а также постройки и даже многолетние посадки. Во вторую же относят ту недвижимость, которая подлежит госучету. Таковыми могут являться речные и морские суда, летательные аппараты и т.п.

К недвижимости могут быть отнесены и те строения, которые представляют определенную историческую и культурную ценность, но при этом одновременно используются и с практической точки зрения. В них могут располагаться всевозможные производства, в них могут проживать люди, либо располагаться офисные помещения. Это также необходимо принимать во внимание во время проведения процедур по оценке недвижимости. Это потребует от исполнителя знания специфических особенностей, соблюдения особых норм Закона.

В каких целях может потребоваться проведение оценочной процедуры

Проведение независимой оценки недвижимости может понадобиться во многих случаях. Начиная с необходимости купить или продать небольшой гараж и заканчивая развернутой экспертизой помещения промышленного назначения, к примеру, при смене собственника.

Несколько самых характерных назначений процедуры:

  • Для определения истинной рыночной стоимости при совершении операций по купле и продаже. Причем, инициатором оценочной экспертизы выступают как продавцы, так и покупатели
  • При акционировании компании, в том числе, связанным с вовлечением новых инвесторов
  • При распределении долей, принадлежащих собственникам
  • Если необходимо застраховать объект
  • Для определения суммы налогового бремени
  • Если нужно получить потребительский, либо ипотечный кредит – то есть выставить недвижимость в качестве залога для кредитно-финансовой организации
  • Если планируется сдавать данный объект в аренду
  • При кадастровой оценке земельного участка, на котором или рядом с которым располагается объект оценки
  • При ликвидации объекта
  • При исполнении судебных предписаний
  • При урегулировании наследственных прав, гражданских имущественных споров

Инициаторы оценочной экспертизы получат точные и объективные сведения о цене. Это позволит иметь юридическое основание при выполнении операций с оцениваемым объектом недвижимости.

Какие документы нужно предъявить заказчику услуги оценки

Без необходимого пакета документов невозможно провести точную оценку объекта недвижимости. Чтобы специалисты смогли провести ее быстро и объективно, инициатору экспертизы необходимо предъявить пакет документов, состоящий из:

  • Документации, в которой обозначены физические границы оцениваемого объекта. Это геодезическая карта либо план, в которых обозначено положение оцениваемого участка, сопровождаемое полным техническим описанием
  • Выписок из БТИ
  • Документации, в которой описывается объект
  • Документов, которые подтверждают право на собственность объекта
  • Документов о наличии обременений, относящихся к оцениваемым недвижимым объектам

Кроме перечисленного, в зависимости от ситуации, наши эксперты могут попросить предъявить набор иных документов. Информацию по этому поводу можно получить на стадии первичной консультации после того, как эксперт ознакомится со всеми деталями предполагаемой оценки.

Какие услуги оценки недвижимости мы можем предложить

Нашей компанией проводятся независимые экспертизы по оценке объектов недвижимости. Можно заказать как оценку небольшого гаражного строения или участка земли, так и крупного объекта. Мы гарантируем высокое качество исполнения всех заказанные у нас оценочных работ.

Мы окажем услуги, связанные:

  • С предпродажной оценкой объекта. Инициатором проведения оценочной экспертизы выступает как продавец, так и покупатель
  • С определением как рыночной, так и кадастровой стоимости незастроенного земельного участка, либо территории, освобождаемой для выполнения строительных работ
  • С оцениванием недвижимых объектов, которые предполагается сдавать или брать в аренду
  • С оценкой объектов, строительство которых было не завершено
  • С оцениванием жилых объектов недвижимости. Часто это нужно, чтобы юридически верно урегулировать наследственные и другие имущественные споры
  • С оценкой недвижимости, находящейся за пределами городской черты. Это дача, загородный коттедж, охотничий домик, баня, гараж и т.п.
  • С оценкой объектов недвижимости коммерческого назначения
  • С оценкой объектов недвижимости после нанесенного им ущерба

Почему стоит сотрудничать с нами

На рынке работает много компаний, в том числе, и фирм-однодневок, привлекающих клиентов низкими расценками. Не стоит, однако, доверять подозрительным предложениям.

Ведь, как показывает весь наш опыт, за слишком низкими ценами обычно скрывается низкое качество услуг.

Наша компания предлагает оценочные экспертизы, связанные с объектами недвижимости. Нашим сотрудникам знакомы все законы, «подводные камни», которые скрываются в данной сфере.

Среди наших преимуществ можно отметить:

  • Юридическую безупречность предоставленных отчетов. Все процедуры исполняются в соответствии с существующими нормами и стандартами
  • Гарантию высокого качества всех проделанных нами работ
  • Оперативный выезд специалиста на объект. Это может потребоваться, например, если нужно оценить состояние недвижимости после пожара или затопления «по горячим следам»
  • Доставку отчетной документации
  • Сформированные нами отчеты имеют доказательную юридическую силу
  • Оказание консультативной помощи в полном объеме
  • Минимальные сроки выполнения всех заказанных экспертных мероприятий
  • Доступные цены

Наша компания сотрудничает с частными и юридическими лицами.

Часто задаваемые вопросы:

  1. Как проходит процедура оценки?
  2. Процедура оценки начинается с составления задания на оценку. После нужно договориться о времени проведения оценки. Оценщик приедет на объект со всей необходимыми инструментами и документами — лазерной линейкой, договором на оценку, бланком акта осмотра и т.д. Затем оценщик производит непосредственные работы по оценке, осуществляет осмотр и детальное фотографирует объект и прилежащие территории. Далее уже в офисе происходит сбор дополнительной информации, оценка средней стоимости недвижимости в данном районе, составление расчетов и основного отчета по оценке.

  3. Что является результатом оценки?
  4. По итогу проведения оценки недвижимости предоставляется отчет на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа, выполненный в соответствии с заданием на оценку и содержащий обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основании собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. Содержащееся в отчете итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки. При необходимости отчет выпускается в нескольких экземплярах.

  5. Какой период времени оценка имеет юридическую силу?
  6. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. (статья 12 135 ФЗ).

Отправьте заявку на оценку недвижимости

Среди наших клиентов

Оценка дома, квартиру, земли Казань. Оценить недвижимость, имущество, жилье

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Определение рыночной стоимости производится оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности».

Основные цели оценки:

  • Оценка для целей ипотечного кредитования (залога),
  • Оценка для вступления в права наследования (для нотариуса),
  • Оценка при купле-продаже,
  • Оценка для заключения договора аренды,
  • Досудебная оценка и судебная экспертиза для разрешения имущественных споров,
  • Оценка для целей бухгалтерского учета,
  • Переоценка основных средств (основных фондов) предприятия,
  • Оценка при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд,
  • Оценка имущества для вклада в уставный капитал.

Документы, необходимые для оценки:

Для оценки недвижимого имущества, арендной платы за использование зданий, помещений, земельных участков и составления отчета о рыночной стоимости требуются:

  • правоустанавливающие документы,
  • технический паспорт здания,
  • кадастровый паспорт земельного участка,
  • справка о балансовой стоимости объекта (если собственник – юридическое лицо).

Для оценки машин и оборудования, арендной платы за использование машин и оборудования (в т.ч. приборов, бытовой техники и мебели) и составления отчета о рыночной стоимости требуются:

  • паспорт на объект,
  • договоры купли-продажи, договоры поставки, накладные или т.п.,
  •  справка о балансовой стоимости объекта (если собственник – юридическое лицо),
  • инвентарные карточки (если собственник – юридическое лицо).

Для оценки автомототранспортных средств (легковых и грузовых автомобилей, прицепов, спецтехники и т.п.) и составления отчета о рыночной стоимости требуются:

  • свидетельство о регистрации транспортного средства,
  • паспорт транспортного средства, паспорт самоходной машины,
  • справка о балансовой стоимости объекта (если собственник – юридическое лицо).

Конкурентными преимуществами АО «БТИ РТ» является то, что:

  • в нашем распоряжении находится база нормативно-технической документации практически на всю недвижимость в республике. Таким образом специалисты предприятия, начиная работу с объектом, могут сразу выявить наличие перепланировки, что обезопасит банк от проблем связанных с распоряжением имуществом в будущем;
  • АО «БТИ РТ» имеет структурные подразделения во всех 43 районах Республики Татарстан;
  • специалисты-оценщики имеют квалификационные аттестаты по всем направлениям оценки.

АО «БТИ РТ» имеет аккредитацию в ПАО «АК БАРС» БАНК ,ПАО Сбербанк, АО Газпромбанк, ООО Банк «Аверс», ПАО Промсвязьбанк, АКБ «Энергобанк».

Телефон для справок 8(843)557-54-62


Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью понимается цена на объект, с которой согласны и продавец, и покупатель и которая установлена в условиях свободной конкуренции. ФЗ №135 отмечает, что на формирование рыночной стоимости не оказывают влияния чрезвычайные обстоятельства – о рыночной стоимости можно говорить, когда:

 

  • Стороны договора купли-продажи осведомлены о предмете сделки и руководствуются собственными интересами.

 

  • Принуждения к заключению сделки со стороны третьего лица не было.

 

  • Объект представлен на открытом рынке с помощью оферты, типичной для схожих объектов.

 

  • Платеж имеет денежную форму.

 

Оценка рыночной стоимости организуется в отношении таких объектов, как недвижимость, бизнес, авто, пакет ценных бумаг.

 

В каких случаях необходимо определять рыночную стоимость?

 

ФСО №2 включает перечень случаев, когда необходимо произвести оценку объекта с привлечением компетентного оценщика:

 

  • При отчуждении объекта для государственных нужд.

 

  • При банкротстве предприятия, когда за счет имущества гасится задолженность перед кредиторами.

 

  • Когда имущество используется в качестве обеспечения ссуды (актуально для ипотечного займа).

 

  • Когда новый учредитель организации вносит в уставный капитал не денежный вклад.

 

  • Когда по рекомендации совета директоров организации приобретается пакет ценных бумаг.

 

Рыночная стоимость: методики расчета

 

Существует несколько подходов к расчету рыночной цены объекта:

 

  • Метод сравнительных продаж. Объект сравнения сопоставляется с другими, схожими по характеристикам объектами, рыночные цены которых уже известны. Сравнительный подход используется для многих объектов, например, недвижимости, пакета акций, предприятия, и считается наиболее распространенным (используется в 90% случаев). Критерии отбора объектов для сопоставления выявляются в зависимости от вида самого объекта – например, если происходит оценка бизнеса, такими критериями являются этап жизненного цикла, численность персонала, вид реализуемых или производимых товаров, местоположение. Преимуществом подхода является достоверность – считается, что этот метод максимально учитывает сложившуюся на рынке ситуацию.

 

  • Затратный метод базируется на определении уровня издержек, которые понесет владелец при замещении или восстановлении объекта. Учитываются возможные затраты на воспроизводство (создание точно такого же объекта) и на замещение (создание объекта, способного выполнять те же функции). Затратный метод также классифицируется на два подвида: метод оценки чистых активов (основывается на оценке всех статей активов и обязательств) и ликвидационный метод, применимый, например, для оценки обанкротившихся фирм.

 

  • Доходный метод основывается на расчете рыночной цены исходя из доходов, которые объект способен в дальнейшем принести владельцу. Доходный метод чаще всего используется для оценки бизнеса или пакета ценных бумаг. Главная трудность такого подхода заключается в формировании обоснованного прогноза ставки дисконтирования и денежного потока, поэтому специалист-оценщик должен быть хорошо знаком с отраслью, к которой принадлежит фирма. Минусом доходного метода считается использование сведений бухучета, которые способны фальсифицировать реальные стоимостные показатели.

Рыночная стоимость: оценивающий взгляд — информационная статья от агенства недвижимости Ресурс-М

Как оценить рыночную стоимость квартиры? Или ущерб, причиненный жилью пожаром, а, возможно, затоплением? Как рассчитать госпошлину при ведении наследственного дела нотариусом? Или стоимость имущества, если дело дошло до развода с последующим его разделом? Редко кто задается такими вопросами, но лишь до тех пор, пока не возникает такая необходимость – необходимость оценки рыночной стоимости. Между тем, и банки, и суды, и нотариусы в настоящее время при определенных обстоятельствах требуют в числе прочих акт оценки, выполненный и заверенный аттестованной профессиональной организацией. В каких случаях может потребоваться оценка? Как она производится, и куда обращаться за данной услугой? 

На эти и другие вопросы отвечает эксперт, специалист компании «Ресурс-М» Ирина Лизунова.

— Ирина, в каких случаях человеку необходимо провести рыночную оценку?

— Независимая процедура оценки совершается для установления актуальной рыночной стоимости на дату проведения работ. Во многих случаях процедуры избежать нельзя. Самые распространенные случаи — операции купли-продажи недвижимости. Например, для предоставления ипотеки в банке заемщик должен предоставить отчёт независимой оценки объекта недвижимости. Также, если ипотека берется под залог недвижимости, производится оценка. Банк на основе этих сведений принимает решение о предоставлении ипотеки, сумма кредита, как правило, составляет 80% от оценочной стоимости. Без отчета об оценке рыночной стоимости объекта банк не может рассматривать заявку на кредит.

— Банк сам проводит оценку?

— Есть перечень аккредитованных оценочных компаний, которые могут выполнять оценку, поэтому, выбирая компанию, удостоверьтесь, есть ли она в этом списке, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости не отклонили.

— У вашей компании есть аккредитация?

— Да, «Ресурс-М» аккредитован в Сбербанке и Металлинвестбанке. Наши специалисты аттестованы, что позволяет нам производить оценку рыночной стоимости не только в рамках сотрудничества с банками с сфере ипотеки, но и в других случаях: при купле-продаже жилья или нежилого помещения, оформлении наследства, разделе имущества, при обращении в суд. Это касается как недвижимого, так и движимого имущества физических и юридических лиц.

— Можно подробнее о юридических лицах?

— В случае с объектами недвижимости оценка актуальна и для юридических лиц, когда, например, стоит вопрос о признании права собственности на недвижимость в суде. Отчет об оценке необходим для расчёта госпошлины.

— Как проводится оценка, в какие сроки, и какие документы могут потребоваться?

— После принятия пакета документов, составления договора и оплаты услуги осуществляется выезд оценщика на место проведения работ. Проводится осмотр, фотосъемка и описание объекта с учетом многих критериев. Далее рассчитывается рыночная стоимость, оформляется документальный отчет о проделанной работе и передается заказчику. Как правило, срок выполнения работ в нашей компании занимает не более двух дней. Что касается документов, все зависит от объекта оценки и вида имущества, и уточняется в индивидуальном порядке.

— Мы сейчас в большей степени уделили внимание оценке рыночной стоимости непосредственно объектов недвижимости. В каких ещё случаях возникает необходимость в данной услуге?

— Вступление в наследство, раздел имущества между супругами, запросы суда, заключение договоров страхования недвижимости, оценка причиненного вреда имуществу, и во многих других случаях.

— Можно подробнее об оценке вреда, причиненного имуществу?

— Да, мы производим такую оценку. Например, ущерб после пожара или затопления квартиры по чьей либо вине. Нередко, человек просто не знает, что можно провести такую процедуру независимой оценки ущерба и стоимости ремонта. В то время как, обратившись в «Ресурс-М» он может не только заказать эту услугу, здесь же поможем составить претензию и подать исковое заявление в суд, проведем консультацию. То есть действуем по принципу «одного окна». Кроме того, в нашей компании для постоянных клиентов действуют дисконтные карты на скидку в 10% на предъявителя, которые клиент может передавать третьим лицам – знакомым, близким и друзьям, желающим обратиться к нам за помощью. Сотрудники «Ресурс-М» готовы помочь как с оценкой рыночной стоимости, так и по другим вопросам, связанным с недвижимостью и юридическими услугами.

Автор: Станислав Гельц

Фото из архива «РЕСУРС-М»


Оценка рыночной стоимости, низкая цена

Государство на законодательном уровне закрепило необходимость проведения экспертизы стоимости любого объекта, участвующего в различных операциях по смене владельца, пользователя или распорядителя. Это сделано с единственной целью – чтобы максимально обезопасить участников имущественных отношений от обмана. Основным документом, регулирующим этот процесс, является закон РФ «Об оценочной деятельности».

Оценка стоимости недвижимости может проводиться ограниченным числом компаний, которые получили разрешение на этот вид деятельности. К сожалению, даже такой подход не может защитить все стороны сделки от ошибок в экспертизе, которые могут быть допущены при неполном владении информацией, субъектами оценочной деятельности. Но обратившись в «СОЭКС», клиент всегда получает объективный отчет. Гарантией этого могут служить:

  • Более 500 высококлассных специалистов.
  • Тесное и продолжительное сотрудничество с российской Торгово-промышленной палатой и другими партнерами.
  • Работа компании сертифицирована по ИСО 9001:2008.
  • Оценка рыночной стоимости осуществляется на основании собственной лабораторной базы, позволяющей выполнять быстрый и качественный анализ рынка.

Как правило, основной причиной заказа экспертизы является дарение, купля-продажа, получение в наследство или обмен имущества. Также поводом для оценки может служить передача его в аренду, раздел или решение споров относительно него в судебном порядке. Для юридических лиц она необходима при зачислении имущества на баланс предприятия или внесении его в уставной капитал. Иногда экспертиза может проводиться по требованию налоговой службы или при декларировании доходов. В редких случаях такая экспертиза требуется при оценке ущерба, особенно крупного, для формулировки наиболее точной суммы предстоящих затрат и взысканий с виновника.

Оценка рыночной стоимости может проводиться в отношении как материальных, так и нематериальных активов. Самыми распространенными объектами для нее являются квартиры, дома, машины, земельные участки, оборудование, ценные бумаги и прочее имущество. Гораздо реже заказывают оценку интеллектуальной собственности (торговой марки, патентов и так далее), но возможности компании позволяют проводить и такой вид экспертиз.

Для быстрого и качественного изготовления отчета специалистам компании потребуется предоставить наиболее полную информацию об имуществе. Основными документами являются бумаги о праве собственности/временного пользования на недвижимость, удостоверение личности владельца (или доверенность, в случае представления интересов третьей стороны). Однако часто оценка рыночной стоимости не может быть на 100% объективной без предоставления дополнительных сведений. Поэтому для получения бесплатных предварительных консультаций рекомендуем связаться с нами по телефону, который указан в верхней части сайта.

Оценка рыночной стоимости для таможенных целей

Оценка рыночной стоимости автомобиля

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Заказать экспертизу

По вопросам оказания услуг обращайтесь:
Адрес:
 г. Санкт-Петербург, 7 линия Васильевского острова, д. 76, А.
Телефон: +7 (812) 339-69-00 (доб. 19)
Факс: +7 (812) 339 69 00
E-mail: [email protected]

Форма заявки

Спасибо за заявку! Наши специалисты связужтся с вами ближайшее время.

Оценка рыночной стоимости | Судебная экспертиза

Оценка рыночной (или любой другой) стоимости — процедура, которую проводит специалист, имеющий специальное высшее образование и являющийся членом организации оценщиков, при этом его деятельность застрахована должным образом. Уже из этого определения следует, что оценка стоимости — это чрезвычайно строгий и формальный процесс, а качество работы подкреплено репутацией оценщика и его персональной ответственностью за собственный труд.

Обычно под оценкой понимается определение стоимости вещей, обязательств и прав. Наиболее часто определяемая стоимость при этом — рыночная стоимость права собственности на вещь (недвижимость, автомобили, оборудование, акции). Наши специалисты проводят:

  • Определение рыночной стоимости недвижимости — земельных участков, помещений, зданий, сооружений
  • Определение рыночной стоимости имущества – машин, оборудования, материалов, сырья
  • Определение рыночной стоимости транспортных средств
  • Определение рыночной стоимости бизнеса – долей и акций предприятий, организаций

Однако, понятие «оценка» не исчерпывается только определением права собственности. Вот несколько примеров того, что может провести оценщик:

  • Определение рыночной стоимости работ, услуг, обязательств, задолженности
  • Определение величины рыночной арендной платы за земельные участки, помещения, здания, сооружения, участки акватории рек и озер
  • Определение рыночной величины убытков, прямого ущерба, упущенной выгоды, морального вреда
  • Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости любого вида
  • Определение ликвидационной/инвестиционной стоимости активов любого вида
  • Экспертиза стоимости активов при банкротстве

Консультация оценщика полезна для первоначального определения возможного диапазона стоимости объекта.

Наши специалисты проводят также определение стоимости иных объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Получить бесплатную консультацию

Оценка рыночной стоимости объектов в целях анализа ее соответствия кадастровой стоимости

«СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ (SOEX) обладает успешным опытом оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства и земельных участков в целях анализа ее соответствия кадастровой стоимости.


С 1 января 2019 года в десятках регионов страны вступили в силу результаты кадастровой оценки, проведенной по новым правилам и показателям.

Налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости, в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. 

• ДЛЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ – ст. 390 «Налоговая база», гл. 32. «Налог на имущество физических лиц» НК РФ.

• ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ – ст. 375 «Налоговая база», гл. 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ.

Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется в специальной Комиссии по рассмотрению споров о результатах установления кадастрового удельного показателя или в ходе судебного разбирательства в суде. Комиссия формируется органом, который ответственен за функции кадастровой оценки. Решения комиссии могут быть оспорены в суде общей юрисдикции.

Как показывает судебная практика, применение нововведений не всегда протекает бесспорно и безоблачно. Специалисты экспертного холдинга «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ, входящего в ТОП-15 российских оценочных групп, готовы провести подробную консультацию по вопросам оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства и земельных участков в целях анализа ее соответствия кадастровой стоимости (правильности определения налогооблагаемой базы) и оказать содействие в защите ваших законных прав и интересов.

ДОКУМЕНТЫ, необходимые для первичного расчета рыночной стоимости объекта недвижимости:

  1. Заявка (первичную заявку можно подать через сайт, воспользовавшись формой внизу страницы), 
  2. Выписка из ЕГРЮЛ.
ОБЩИЙ АЛГОРИТМ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ
  1. Оформление бесплатной заявки на оценку в АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП и предоставление необходимых документов для определения возможности/невозможности снижения налоговой базы.
  2. Получение положительного/отрицательного ответа от экспертной организации. 
    В случае положительного ответа:
  3. Заключение договора и проведение оценки;
  4. Обращение с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  5. Ожидание решения комиссии и (или) присутствие на ее заседании;  
    В случае отрицательного решения комиссии:
  6. Составление искового заявления и подготовка необходимых документов;
  7. Участие в судебном заседании.  
Оценочная стоимость

и рыночная стоимость: в чем разница?

Цены на жилье не высечены из камня; вместо этого их стоимость может меняться в зависимости от нескольких ключевых факторов — вот что делает покупку и продажу недвижимости таким увлекательным занятием! (Или расстраивает, в зависимости от вашей точки зрения.)

Как покупатель или продавец, вы, вероятно, услышите две «цены»: оценочная стоимость по сравнению с рыночной стоимостью. Так в чем разница?

Хотя оценочная стоимость и рыночная стоимость могут показаться похожими, эти числа могут быть разными — обычно оценочная стоимость ниже — и они используются по-разному.Итак, давайте проясним любую путаницу, чтобы вы могли использовать эти термины в своих интересах.

Что такое рыночная стоимость?

Кейси Флеминг , бывший оценщик недвижимости и автор книги «Руководство по ссуде: как получить наилучшую возможную ипотеку», говорит, что техническое определение рыночной стоимости — это «наиболее вероятная цена, которую данная недвижимость принесет в сделка на открытом рынке «. Или, говоря простым языком: «Это цена, которую покупатель готов заплатить за дом и которую готов принять продавец.”

Агенты по недвижимости обучены определять стоимость дома на рынке недвижимости, что достигается путем изучения множества характеристик, в том числе следующих:

  • Внешние характеристики: Ограниченная привлекательность, внешнее состояние дома , земельный участок, домашний стиль, наличие коммунальных услуг.
  • Внутренние характеристики: Размер и количество комнат, качество и состояние конструкции и бытовой техники, системы отопления и энергоэффективность.
  • Компы, или сопоставимые объекты: За что недавно были проданы похожие дома в том же районе.
  • Спрос и предложение: Количество покупателей и количество продавцов в вашем районе.
  • Расположение: Насколько желателен район? Хорошие школы? Уровень преступности низкий?

Рыночная стоимость дома часто является хорошей отправной точкой для определения всех видов проблем, которые могут возникнуть у покупателей дома.

Например, агенты по листингу используют это значение, чтобы помочь продавцам определить справедливую запрашиваемую цену за свой дом.И поскольку покупатели не должны просто доверять тому, что продавцы говорят, что их дом стоит, их собственные агенты также могут определить приблизительную стоимость дома и предложить другую цену, которую, по их мнению, должны предложить их клиенты.

Нет числа, правильного или неправильного; окончательная решающая сила — это цена, которую покупатель и продавец определяют, чтобы пожать друг другу руки, чтобы закрыть сделку.

Что такое оценочная стоимость?

Пытаясь понять оценочную стоимость имущества, вы должны знать, кто проводит оценку и почему оценивается имущество.

Муниципалитеты, в основном округа, нанимают оценщика для определения стоимости недвижимости с целью взимания с нее налогов.

Чтобы получить стоимость для целей налогообложения, оценщик изучает, за что продается аналогичная недвижимость, стоимость любых недавних улучшений, любой доход, который вы можете получить, например, от сдачи в аренду комнаты в собственности, и другие факторы. — как восстановительная стоимость имущества, если, не дай бог, оно сгорит в огне (звучит мрачно, но оценщики — основательные профессионалы, которые рассматривают любую возможность).

В конце концов оценщик дает оценку стоимости дома и вычитает любые налоговые льготы, на которые вы имеете право. Затем это число умножается на «ставку оценки», также известную как «коэффициент оценки», единый процент, который устанавливает каждая налоговая юрисдикция, который обычно составляет от 80% до 90%, чтобы получить налогооблагаемую стоимость вашей собственности.

Итак, если, скажем, рыночная стоимость вашего дома составляет 200 000 долларов, а ваша местная налоговая ставка составляет 80%, то налогооблагаемая стоимость вашего дома составляет 160 000 долларов.Эти 160 000 долларов затем используются вашим местным правительством для расчета вашего счета по налогу на недвижимость.

Чем выше оценочная стоимость вашего дома, тем больше вы заплатите налога. Вы можете узнать у местного налогового инспектора более точную дату уплаты налогов для вашего дома или выполнить поиск по штату, округу и почтовому индексу на сайте publicrecords.netronline.com.

Что для вас значат оценочная и рыночная стоимость

Хотя рыночная стоимость дома может стремительно расти и падать в зависимости от местных условий, оценочная стоимость обычно не так чувствительна к колебаниям.

Некоторые штаты, например Орегон, запрещают увеличивать оценку более чем на 3% в год, «даже если рыночная стоимость вырастет еще больше», — говорит Натан Миллер , основатель Rentec Direct, компании-разработчика программного обеспечения, которая занимается обучением собственности. менеджеры и арендодатели.

Не расстраивайтесь как владелец недвижимости, если ваша оценка рассчитана на меньшую сумму, чем вы рассчитывали. Это не значит, что стоимость вашей собственности на самом деле меньше.

Оценочная стоимость используется в основном для целей налога на имущество.Более низкая оценка означает меньший налоговый счет. С другой стороны, покупатели и продавцы жилья больше обращают внимание на рыночную стоимость, чем на данные по налогу на недвижимость.

Тем не менее, оценочная стоимость может возникнуть при покупке или продаже дома , поскольку эта цифра, в отличие от рыночной стоимости безнадежной, является общедоступной и содержится в реестрах собственности. Таким образом, рост оценочной стоимости является хорошим предзнаменованием, когда продавцы жилья пытаются оправдать свою продажную цену перед покупателем: «Эй, оценочная стоимость составляет 310 000 долларов, а я прошу только 320 000 долларов.

Точно так же покупатели могут использовать оценочную стоимость, чтобы оправдать более низкую цену: «Эй, оценочная стоимость составляет 260 000 долларов, а вы просите 300 000 долларов. Что дает?»

Но нужно помнить, что при оценке как рыночной, так и оценочной, цена дома — это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить. Единственное, что имеет значение, — это цена, о которой договариваются покупатель и продавец.

Сравнение оценочной стоимости и рыночной стоимости недвижимости

Оценочная стоимость дома и его рыночная стоимость могут казаться схожими, на самом деле эти две ценности часто совершенно разные и используются по-разному.

Что такое оценочная стоимость?

Оценочная стоимость — это стоимость собственности, которая определяется юридическим лицом, например, местным муниципалитетом, округом или другим государственным учреждением, которое определяет стоимость для целей расчета налогов на недвижимость.

Оценочная стоимость обычно основывается на таких факторах, как:

  • За что продается аналогичная недвижимость?
  • Последние улучшения в оцениваемой собственности.
  • Доход от собственности, например, от сдачи комнаты в аренду.
  • Текущая восстановительная стоимость имущества в случае стихийного бедствия

Оценочная стоимость имущества определяется оценщиком. Любые льготы по налогу на имущество, на которые может иметь право владелец, учитываются, а затем значение умножается на множители, используемые этим муниципалитетом, чтобы получить оценочную стоимость с целью определения применимых налогов на имущество.

Обычно оценочная стоимость составляет некоторый процент от справедливой рыночной стоимости недвижимости.

Политика

Оценки могут быть связаны с политическим процессом в муниципалитете. Формула оценки может быть изменена, чтобы повысить или понизить оценку в соответствии с политической повесткой дня, например, с необходимостью повышения или снижения налогов на имущество.

Во многих сферах должность асессора является политической позицией. Это может быть выборная должность или оценщик может быть назначенцем по политическим мотивам.

Оспаривание оценочной стоимости

Домовладельцы обычно оспаривают свой счет по налогу на недвижимость.По сути, они оспаривают оценочную стоимость имущества. Они запрашивают пересмотр оценочной стоимости своей собственности в надежде снизить размер налога на недвижимость. Обычно в крупном районе есть любое количество поверенных, специализирующихся в этой области.

Что такое рыночная стоимость?

По сути, рыночная стоимость недвижимости — это то, что покупатель готов за нее заплатить, и цена, которую продавец готов принять. Определение рыночной стоимости недвижимости с целью выставления ее на продажу или для покупателя, желающего сделать справедливое предложение, — это в некоторой степени субъективный процесс.

На определение рыночной стоимости недвижимости влияет ряд факторов:

  • Как выглядит недвижимость? Это известно как обуздание апелляции. Создает ли недвижимость хорошее первоначальное визуальное впечатление, когда к ней подъезжает потенциальный покупатель? Как выглядит дом снаружи, есть ли какие-то отличительные особенности?
  • Внутренние характеристики дома. Здесь учитываются размер, количество спален, готовый подвал, количество ванных комнат и многие другие факторы.Это также может включать такие вещи, как новизна и качество любых приборов, которые могут быть включены для покупателя. Каков возраст печи и центрального кондиционера, если он есть в доме?
  • Ключевым фактором будет цена продажи сопоставимых домов в этом районе, которые недавно были проданы. Если стоимость этой собственности составляет 400 000 долларов США, но нет недавних предложений, проданных за более чем 300 000 долларов США, покупатели могут посчитать цену этой собственности высокой.
  • Спрос и предложение на недвижимость на местном рынке являются ключевыми.Когда на рынке наблюдается избыток домов, это, как правило, снижает цены. Когда есть высокий спрос, особенно в сочетании с нормальным или низким предложением недвижимости на продажу, это будет иметь тенденцию к росту цен в этом районе.
  • Процентные ставки по ипотеке могут не влиять напрямую на рыночную цену, но при высоких процентных ставках покупателям может быть труднее претендовать на ипотеку, и ежемесячные платежи, безусловно, будут выше для той же суммы займа по сравнению с процентными ставками. ниже.
  • Расположение. В сфере недвижимости говорят, что наиболее важным фактором для собственности является местоположение, местоположение, местоположение. Люди покупают дома или другую недвижимость в значительной степени из-за местоположения. Семьи хотят жить в районе с хорошими школами. Люди хотят быть рядом с местом работы или в районе с такими удобствами, как магазины, рестораны и развлечения.

Оценки

В процессе подачи заявки на ипотеку дома кредитное учреждение обычно проводит оценку стоимости дома, чтобы определить, является ли предлагаемая покупная цена разумной с точки зрения суммы, которую покупатель хочет профинансировать.Банки обычно не выдают ипотеку на дом, который они считают переоцененным с точки зрения покупной цены по сравнению с оценочной рыночной стоимостью.

Кредиторы хотят быть уверены в том, что сумма ипотеки, запрошенная заемщиком, не соответствует ситуации, когда они занимают чрезмерное количество средств. Это может привести к проблемам для кредитора в будущем, если заемщик не сможет поддерживать свои платежи. Если заем был основан на завышенной стоимости дома, то кредитор может не получить достаточно денег от продажи дома, чтобы покрыть непогашенный остаток по кредиту.

Online Home Valuation Services

Сегодня существует множество интернет-сайтов, на которых можно оценить стоимость вашего дома. О цене, которую они могут показать, нет абсолютно ничего официального, и эти оценки следует использовать только в качестве информации. Кроме того, если бы вы сравнили значение одного и того же свойства на нескольких из этих сайтов, вполне вероятно, что вы увидите диапазон значений для одного и того же свойства.

Если вы продаете дом, важно получить максимально реалистичную рыночную оценку вашего дома.Если вы установите слишком высокую цену на недвижимость, она, скорее всего, будет долго стоять на рынке, если вообще будет продаваться. Если вы поставите слишком низкую цену, вы можете оставить деньги на столе.

Как покупатель, знание реальной стоимости собственности также имеет решающее значение с точки зрения получения финансирования и гарантии того, что вы не переплачиваете по сравнению с реальной стоимостью собственности.

Оценочная стоимость и рыночная стоимость

Когда вы идете на рынок, чтобы купить или продать дом, вы встретите много цифр.Хотя нет ничего более важного, чем цена листинга или стоимость дома.

Чем они отличаются? Это зависит от того, где вы находитесь на пути к покупке дома и, конечно же, являетесь ли вы покупателем или продавцом. Но для большей ясности давайте посмотрим, что такое рыночная стоимость, оценочная стоимость и оценочная стоимость.

Вот что вам нужно знать.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость определяется потребителем. Обычно это согласованная цена, которую платит покупатель и принимает продавец.Вы можете определить справедливую рыночную стоимость дома по:

  • С учетом особенностей собственности и общего состояния

  • Посмотрите, какие похожие дома — в этом районе — недавно были проданы за

  • Обзор самых последних тенденций на рынке недвижимости

Совет: когда использовать рыночную стоимость

Важно помнить, что рыночная стоимость не является официальной оценкой, поэтому ее следует использовать только в качестве отправной точки при определении стоимости дома.Простым в использовании онлайн-инструментом является Zillow Zestimate или eppraisal.com, хотя более тщательной отправной точкой может быть сравнительный анализ рынка (CMA), созданный вашим риэлтором.

Хотите пройти CMA в Колорадо? Позвольте нашей дочерней компании American Home Agents помочь!

Обратитесь за помощью в нашу дочернюю компанию American Home Agents.

контакт

Что такое оценочная стоимость?

Оценка дома — это объективная оценка рыночной стоимости дома третьей стороной.Ипотечные кредиторы приказывают им оценить рыночную стоимость и убедиться, что заемщик не пытается занять больше денег, чем стоит дом. Таким образом, оценочная стоимость устанавливает сумму, которая может быть заложена за недвижимость.

Сторонние оценщики, определяющие стоимость, называются оценщиками. Оценщики часто работают в оценочных управляющих компаниях или КУА, и они работают в строго регулируемой отрасли. Лицензированные оценщики должны пройти 150 часов регулируемого государством образования, 1000 часов полевых работ, а также непрерывное обучение после получения лицензии (часы могут варьироваться в зависимости от штата и полномочий).Комбинированное обучение в классе и на местах готовит их к определению ценности дома.

Что вредит оценке дома

Так что же негативно влияет на оценку дома? Что ж, некоторые из наиболее очевидных факторов включают местоположение, возраст дома и материалы, использованные для его постройки. Ограниченная привлекательность, недавние улучшения в доме и текущие рыночные тенденции также могут сыграть роль в вашей оценке.

Стоит отметить, что каждый оценщик по-своему подходит к осмотру дома.Тем не менее, вы можете ожидать, что ваш оценщик рассмотрит стоимость сопоставимых домов в рамках принятия решения.

Совет. Повысьте оценку своего дома

Помните правило 500 долларов: дома оцениваются с шагом 500 долларов. Так что, если вы можете сделать ремонт или замену (более 500 долларов), позаботьтесь об этом. Это может быть так же просто, как купить новый прибор или новые окна.

Ищете другие способы улучшить свой дом? Ознакомьтесь с нашей статьей о лучших проектах по благоустройству дома.

Какова оценочная стоимость?

Оценочная стоимость — это показатель, который местные органы власти используют для определения налога на имущество.Это процент от справедливой рыночной стоимости собственности, и ее рассчитывает оценщик вашего округа. Оценщик не задействован. Хотя это не имеет прямого отношения к этапам предложения жилья и переговоров, на это следует обратить внимание во время процесса покупки дома (поскольку он часто используется для оценки вашего условного депонирования) и особенно после того, как вы станете домовладельцем (что касается налогов на недвижимость). ). В конце концов, налоги на недвижимость обычно являются вторыми по величине расходами домовладельцев после ипотеки.

Совет: почему вам следует исследовать высокую оценочную стоимость

Чем выше оценочная стоимость вашего дома, тем больше вы заплатите налогов.Если вы считаете, что оценочная стоимость вашего дома неверна, перейдите на сайт оценки вашего округа. Здесь вы можете проверить всю информацию на наличие ошибок, например неправильной площади в квадратных футах или неправильного количества ванных комнат, чтобы вам выставили счет на правильную сумму при уплате налога на недвижимость.

Оценочная стоимость по сравнению с оценочной стоимостью

Оценочная стоимость и оценочная стоимость не являются взаимозаменяемыми. Во-первых, не ожидайте, что инспектор вашего округа проведет вас по вашему дому, чтобы определить его оценочную стоимость.Большинство домовладельцев хотят, чтобы оценочная стоимость их собственности была выше оценочной стоимости из-за налоговых последствий.

Планируете ли вы остаться в своем нынешнем доме в обозримом будущем? Тогда не удивляйтесь, если оценочная стоимость со временем начнет расти.

Оценка банка по сравнению с рыночной стоимостью

Оценочная стоимость выше рыночной? В наши дни этим вопросом задаются многие покупатели и продавцы. Вот в чем дело: рыночная стоимость недвижимости во многом зависит от отношения покупателей в данный момент.Если на момент размещения вашего дома в списке мало покупателей, есть вероятность, что рыночная стоимость будет ниже оценочной.

С другой стороны, если вы видите большой интерес к своему дому со стороны нескольких покупателей, вы можете обнаружить, что рыночная стоимость выше оценочной стоимости.

Основные выводы

  1. Покупатели жилья должны больше всего беспокоиться о справедливой рыночной стоимости дома, потому что это то, на чем вы должны основывать свое предложение.В конце концов, именно рынок определяет, сколько стоит конкретный актив в определенное время.

  2. Бывают низкие оценки. Возможно, цена на недвижимость была завышена, или рыночная стоимость снижается из-за меньшего количества покупателей. Есть решения вокруг этого.

  3. Вы можете оспорить свою оценочную стоимость. Имейте в виду, что доступ к вашей собственности не осуществляется ежегодно, и точная частота зависит от штата. Поэтому важно понимать правила, действующие в вашем штате или округе.Например, в Колорадо вся недвижимость (земля, здания, улучшения и т. Д.) Должна переоцениваться каждые два года. Это происходит в каждый нечетный год (2019, 2021 и т. Д.).

Готовясь или продолжая свое путешествие по домовладению, не забывайте о своих финансах. Будь то предварительное одобрение нового жилищного кредита или рефинансирование существующей ипотеки для достижения большей ежемесячной (или долгосрочной) экономии, позвольте специализированным консультантам по ипотеке в American Financing помочь.Мы открыты даже по вечерам и в выходные, чтобы соответствовать вашему плотному графику.

Понимание разницы между рыночной стоимостью и оценочной стоимостью

Хотя многие предполагают, что оценочная стоимость собственности и рыночная стоимость взаимосвязаны, реальной взаимосвязи часто нет. Это связано с тем, что они определяются по-разному и для разных целей.

Понимание рыночной стоимости

Проще говоря, рыночная стоимость дома — это точка, в которой готовность покупателя купить дом встречает готовность владельца продать его.Рыночная стоимость дома может колебаться в зависимости от ряда факторов, включая доступный инвентарь, процентные ставки и сезон.

Рыночная стоимость — это оценка, созданная с учетом нескольких характеристик дома, в том числе:

  • Снаряженная привлекательность
  • Состояние как экстерьера, так и салона
  • Объем партии
  • Стиль
  • Коммунальные услуги
  • Размер
  • Количество номеров
  • Качество строительства
  • Приборы в комплекте
  • Удобства
  • Тип и возраст систем отопления и охлаждения
  • Энергоэффективность

Помимо самого дома, для определения разумной рыночной стоимости используются другие факторы.Они включают в себя местоположение дома, последние продажные цены на аналогичные дома в этом районе и инвентарь домов по сравнению с количеством покупателей.

Рыночная стоимость недвижимости может использоваться для нескольких целей. Когда дом выставляется на продажу, агент по листингу будет использовать рыночную стоимость, чтобы работать со своими продавцами, чтобы найти справедливую цену листинга. Агент покупателя самостоятельно оценивает рыночную стоимость, когда советует клиенту, что ему предложить. Окончательной рыночной стоимости нет; все зависит от того, что покупатель готов заплатить и что продавец готов принять.

Понимание оценочной стоимости

Основным назначением оценочной стоимости дома является налогообложение. Оценочная стоимость дома определяется оценщиком. Оценщики работают в муниципалитете, который будет взимать налоги с собственности, чаще всего в округе, в котором она расположена. Стандарты и критерии оценки различаются в зависимости от налоговых регионов, но это почти универсальные принципы.

Как правило, оценщик рассматривает продажные цены на аналогичную недвижимость в этом районе, последнюю продажную цену недвижимости, стоимость любых улучшений, которые были сделаны в доме, доход, полученный от собственности, затраты на замену собственности и другие факторы.Затем это умножается на ставку налогообложения, которая представляет собой единый процент, устанавливаемый каждой налоговой юрисдикцией, обычно 80–90%. Например, если оценщик обнаружил, что стоимость дома в округе составляет 100 000 долларов с ставкой оценки 90%, то оценочная стоимость будет составлять 90 000 долларов.

Оценочная стоимость — это стоимость, по которой местные органы власти рассчитывают налог на недвижимость. Важно отметить, что основная цель оценочной стоимости — налогообложение. Часто оценочная стоимость и рыночная стоимость будут сильно отличаться, при этом оценочная стоимость будет ниже, чем та, за которую недвижимость можно было бы продать на открытом рынке.Например, если дом последний раз продавался 15-20 лет назад, скорее всего, его оценочная стоимость будет ниже, чем у аналогичного дома, проданного всего два года назад.

Кроме того, поскольку оценочная стоимость используется для расчета налогов на недвижимость, домовладелец, недовольный оценкой своей собственности, обычно может подать иск в местную инспекцию, который может принять форму налоговой скидки.

Оценочная стоимость в Нью-Йорке

В Нью-Йорке оценочная стоимость недвижимости определяется оценочной ставкой рыночной стоимости.Ставка оценки, в свою очередь, зависит от налогового класса собственности. Недвижимость в налоговом классе 1 может рассчитывать на ставку оценки 6%, в то время как недвижимость в налоговом классе 2, 3 и 4 имеет ставку 45%, применяемую при расчетах оценочной стоимости.

Оценочная стоимость может увеличиваться из года в год независимо от реальной динамики рынка. Однако правовая база штата Нью-Йорк имеет ограничение на величину увеличения оценочной стоимости для выбранных налоговых классов.

Для объектов налогового класса 1 оценочная стоимость может увеличиваться на 6% в годовом исчислении, но не более чем на 20% в течение пяти лет.Оценочная стоимость имущества, относящегося к налоговым классам 2a, 2b и 2c, может увеличиваться на 8% г / г и не более чем на 30% за пятилетний период. Следует отметить, что это относится к объектам недвижимости с количеством квартир не более 10.

Объекты класса 2 с 11 или более единицами и объекты класса 4 подлежат переходной оценочной стоимости, что означает, что 20% изменений учитывается ежегодно в течение 5-летнего периода.

Следующая статья

В чем разница между ипотекой и соглашением?

Оценочная стоимость недвижимости VS справедливая рыночная стоимость

Чем отличаются оценочная стоимость и справедливая рыночная стоимость?

Если вы думаете, что оценочная стоимость недвижимости и справедливая рыночная стоимость недвижимости имеют какое-либо отношение друг к другу, то вы ошибаетесь!

По мере чтения вы обнаружите разницу между оцененной и справедливой рыночной стоимостью недвижимости.

За последние тридцать один год, работая риэлтором в Массачусетсе, одно из заблуждений, с которым я постоянно сталкиваюсь, — это люди, которым нравится проводить окончательную корреляцию между оценочной стоимостью дома и ее справедливой рыночной стоимостью.

Давайте установим рекорд, ребята — в большинстве случаев между двумя цифрами очень мало корреляции.

На самом деле, некоторые из крупнейших преступников, злоупотребляющих этой информацией, сами являются риэлторами! Конечно, риэлтор, который собирается обсуждать справедливую рыночную стоимость домов по отношению к их оценочной стоимости, будет делать это только в том случае, если это проливает положительный свет на недвижимость, которую они продают.

К сожалению, из-за этого сохраняется миф о том, что оцененная стоимость недвижимости имеет сильную корреляцию с ее текущей рыночной стоимостью.

Часто широкая общественность сбивается с толку из-за того, что некоторые риэлторы не могут объяснить своим клиентам, что существует большая разница между оценочной стоимостью и справедливой рыночной стоимостью. Просмотр оценочной стоимости примерно такой же хороший, как использование Zillow.com для определения стоимости дома! Если вы провели какое-либо исследование Zillow, то знаете, насколько неточными могут быть их домашние ценности.

Когда оценочная стоимость недвижимости, которую город помещает в дом, выше, чем стоимость недвижимости на рынке, вы часто будете видеть рекламу риэлторов, в которой говорится примерно следующее: «Приходите посмотреть этот дом по выгодной цене, который на 100000 долларов меньше, чем оценочная стоимость ».

Это сразу же говорит мне, что риэлтор либо не имеет образования в области оценки собственности, либо они считают, что найдется кто-то достаточно невежественный, чтобы подумать, что дом — это сделка века. Тот, кто знает лучше, поймет, что собственность была переоценена городом, а продавец платил слишком много налогов!

Противоположность этому сценарию — покупатели жилья, которые видят, что стоимость дома превышает его оценочную стоимость.Если они не были должным образом проинформированы агентом покупателя, они будут использовать эту точку данных в рамках своих переговоров при подаче предложения.

Аргумент покупателя состоит в том, что его предложение представляет собой определенную долларовую стоимость из-за того, какова бывает оценочная стоимость.

Если бы больше риэлторов лучше научили общественность разнице между справедливой рыночной стоимостью и оценочной стоимостью, путаницы было бы гораздо меньше. Покупатели никогда не будут пытаться соотнести оценочную стоимость недвижимости со справедливой рыночной стоимостью.

В большинстве случаев оценочные значения являются бесполезными данными при расчете стоимости недвижимости.

Здесь, в Массачусетсе, большинство людей понимают, что стоимость недвижимости может расти или падать в зависимости от рынка в течение многих лет. По мере роста или падения ценностей некоторые люди думают, что их налоги будут расти или падать вместе с ними. Когда люди неверно истолковывают, что оценочная стоимость и справедливая рыночная стоимость одинаковы, они обычно приходят к такому выводу.

Теоретически так и должно быть, но оценочная стоимость — это не что иное, как критерий для муниципалитета при сборе соответствующей суммы налогов, достаточной для покрытия государственных и местных ассигнований, относящихся к городу или поселку.

Это означает, что городу потребуется ежегодно получать «X» денег для управления муниципалитетом.

Если рыночная стоимость домов снижается, взносы в конечном итоге их догонят, но тем временем города будут повышать ставку налога по мере необходимости, чтобы гарантировать, что они по-прежнему получают средства, необходимые для покрытия своего бюджета.

Вам также необходимо помнить, что оценочная стоимость дома часто отстает от рыночной, потому что оценки не пересчитываются до начала следующего календарного года.

Таким образом, если рыночная стоимость местной собственности снижается, нет ничего необычного в том, что оценочная стоимость выше. Точно так же, если ценности растут, все может быть наоборот.

Занимаясь недвижимостью, я видел некоторые из самых странных вещей, когда дело касалось оценочной стоимости дома. Вы не поверите, но я видел некоторые дома, которые на пару сотен тысяч дороже или занижены по сравнению с их продажной ценой.

Я видел два дома, построенных одним и тем же строителем бок о бок, где дом «А» был больше и имел большую площадь, чем дом «Б», но с дома «Б» взимались более высокие налоги из-за более высокой оценочной стоимости.Этого никогда не должно происходить, но это случается!

Дома, перепроданные совсем недавно, обычно имеют более точное соотношение рыночной стоимости и оценочной стоимости, чем дом, который не продавался долгое время.

Например, дом, проданный пару лет назад, обычно будет иметь более сильную корреляцию, чем дом, проданный пятнадцать лет назад.

Еще одним примером того, как оценки могут быть слегка искажены, является домовладелец, который считает, что город переоценивает его, подает апелляцию и получает компенсацию.Их оценочная стоимость теперь изменена на меньшую сумму.

Получает ли каждый второй домовладелец, имеющий аналогичную недвижимость, по почте уведомление о том, что оценочная стоимость их собственности также будет снижена благодаря исследованию, проведенному мистером Смитом, который живет дальше по улице?

Если бы жизнь была такой грандиозной! Это прекрасный пример того, как скрипящее колесо попадает в смазку.

Что такое справедливая рыночная стоимость недвижимости?

Так чем же отличаются оценочная стоимость недвижимости и справедливая рыночная стоимость?

Справедливая рыночная стоимость недвижимости — это сумма, которую покупатель был бы готов заплатить за недвижимость на открытом рынке без чрезмерного влияния.

В сфере недвижимости часто упоминается термин «сделка на расстоянии». Примером сделки, не связанной с коммерческой деятельностью, является ситуация, когда член семьи покупает недвижимость со скидкой по сравнению с тем, за что она была бы продана в противном случае.

Часто в сфере недвижимости, если один член семьи покупает у другого, они не всегда покупают недвижимость по полной стоимости. В этих обстоятельствах вы не могли сделать вывод, что недвижимость стоит сниженной продажной цены.

Если, однако, недвижимость была выставлена ​​на продажу и все покупатели недвижимости имели равные возможности для покупки дома, можно было бы сделать вывод, что независимо от того, какой в ​​конечном итоге будет цена продажи, это справедливая рыночная стоимость.

Есть еще несколько примеров в сфере недвижимости, когда существуют смягчающие обстоятельства, когда недвижимость не продается по справедливой рыночной стоимости.

Некоторые из этих обстоятельств возникают, когда кто-то продает дом при разводе или когда владелец переезжает в другую часть страны.

Иногда продажа ограничивается временем, и владелец может снизить продажную цену, чтобы продать дом быстрее.

Проблемная недвижимость обычно также не продается по полной рыночной стоимости.Проблемная собственность может означать любое количество вещей — некоторые примеры включают необычное количество отчуждений права выкупа рядом с домом, свалку токсичных отходов поблизости, собственность, находящуюся в зоне затопления, или другие подобные типы проблем, которые могут заставить покупателей искать в другом месте для дома.

Как домовладелец, вы можете определить справедливую рыночную стоимость недвижимости, посмотрев на то, за что были проданы другие похожие объекты в вашем районе.

Обычно продажи должны быть произведены в течение последних шести месяцев, чтобы их можно было рассматривать в качестве сравнительных продаж.Кредиторы и оценщики не будут смотреть на все, что дольше шести месяцев. Дома должны быть одинакового размера, стиля и характеристик.

Компетентный риэлтор или оценщик может определить стоимость недвижимости вашего дома. Запомните слово компетентный. Как и все остальное, оценка справедливой рыночной стоимости недвижимости — это навык.

Многие агенты по недвижимости невежественны, когда дело доходит до оценки стоимости недвижимости!

Еще одна вещь, о которой следует помнить.Оценочная стоимость недвижимости не обязательно совпадает с оценкой, когда агент по недвижимости предоставляет справедливую рыночную стоимость или сравнительный анализ рынка.

Оценка проводится сертифицированным оценщиком. Это делается при сделке с недвижимостью, когда покупатель получает ипотеку. Кредитор хочет убедиться, что он ссужает деньги на собственность, стоимость которой равна или выше покупной цены.

Оценщика также попросят предоставить рыночную стоимость недвижимости, когда домовладельцы хотят рефинансировать новую ипотеку.Теоретически справедливая рыночная стоимость и оценочная стоимость должны быть относительно одинаковыми. Когда оценщики и агенты по недвижимости определяют рыночную стоимость, они оба используют сопоставимые данные о продажах для определения окончательной стоимости недвижимости.

По сути, эти две цифры представляют собой не что иное, как ценностные оценки. Однако они должны основываться на предыдущих данных о продажах, которые, по мнению разумного человека, в значительной степени аналогичны.

Как оспорить оценочную стоимость недвижимости

Иногда домовладелец покупает недвижимость за X долларов.Позже, получив налоговый счет, они чувствуют, что оценочная стоимость сильно отличается от справедливой рыночной стоимости. Неудивительно, ведь это происходит постоянно!

Итак, что делать, если вы считаете, что ваша оценочная стоимость не соответствует стоимости других подобных домов в вашем районе или городе ?

Вы можете обратиться в местную инспекцию и подать заявление о налоговой скидке! Вся необходимая информация о процессе подачи заявки и сроках подачи должна быть доступна вам в мэрии.

Заявки на налоговые льготы должны быть поданы не позднее срока оплаты первого фактического счета. У городского инспектора есть до трех месяцев в Массачусетсе, чтобы отреагировать на запрос о сокращении выбросов.

Если вам отказано в просьбе о сокращении выбросов и вы не считаете, что оценщик вынес правильное решение, вы имеете право подать апелляцию в Апелляционный налоговый совет штата.

Заключения относительно оценочной стоимости недвижимости в сравнении с справедливой рыночной стоимостью

Таким образом, оценочная стоимость — это оценка объекта недвижимости государственным налоговым инспектором для целей налогообложения.С другой стороны, справедливая рыночная стоимость — это цена, согласованная между заинтересованным и информированным покупателем и продавцом при обычных и обычных обстоятельствах. Это самая высокая цена, которую недвижимость принесет, выставив ее на продажу на открытом рынке покупателю, который совершает покупку, полностью зная о наиболее эффективных и эффективных способах использования недвижимости.

Надеюсь, прочитав это, вы поняли, что оценочная стоимость недвижимости не имеет ничего общего с справедливой рыночной стоимостью.

Другие ресурсы по оценке недвижимости, на которые стоит обратить внимание:

Используйте дополнительные ресурсы, касающиеся оценочной стоимости недвижимости по сравнению со справедливой рыночной стоимостью, чтобы не только изучить эти два различных термина, но и правильно оценить свой дом при продаже.


Об авторе: Приведенная выше информация об оценочной стоимости недвижимости по сравнению со справедливой рыночной стоимостью была предоставлена ​​Биллом Гассеттом, национально признанным лидером в своей области. Со счетом можно связаться по электронной почте [адрес электронной почты защищен] или по телефону 508-625-0191. Билл помогал людям въезжать и выезжать из многих городов Метроуэст за последние 31 год.

Думаете продать дом? Я страстно увлечен недвижимостью и с удовольствием делюсь своим маркетинговым опытом!

Я обслуживаю продажи недвижимости в следующих городах Метроуэста, Массачусетс: Эшленд, Беллингхэм, Дуглас, Фрамингем, Франклин, Графтон, Холлистон, Хопкинтон, Хопдейл, Медуэй, Мендон, Милфорд, Миллбери, Миллвилл, Натик, Нортборо, Нортбридж, Шрусбери, Саутборо, Саттон, Уэйленд, Вестборо, Уитинсвилл, Вустер, Аптон и Аксбридж, Массачусетс.

Оценки

Оценка вашего имущества является одним из факторов, используемых местными органами власти и школьным округом для определения суммы ваших налогов на имущество.

Оценивается вся недвижимость, обычно известная как недвижимость. Под недвижимым имуществом понимается земля и любые прилегающие к ней постоянные постройки.

Примеры недвижимости:

  • Дома
  • Офисные здания
  • Фермы
  • Заводы

Личное имущество (автомобили, драгоценности и т. Д.)) не облагается налогом на недвижимость в штате Нью-Йорк.

Оценки и рыночная стоимость

Оценка объекта недвижимости основана на его рыночной стоимости . Рыночная стоимость — это цена, по которой недвижимость будет продаваться при нормальных условиях.

Оценка проводится оценщиком, местным чиновником, который оценивает стоимость всей недвижимости в сообществе. Большинство оценщиков работают в городе или поселке, хотя некоторые работают в округе или деревне.

Все объекты недвижимости в вашем муниципалитете (кроме Нью-Йорка и округа Нассау) должны ежегодно оцениваться в размере единый процент от рыночной стоимости .Другими словами, вся облагаемая налогом недвижимость в вашем городе или поселке должна оцениваться по рыночной стоимости или по тому же проценту от рыночной стоимости.

  • Например, если рыночная стоимость вашего дома составляет 200 000 долларов, а оценки в вашем районе составляют 30 процентов от рыночной стоимости, ваша оценка должна составлять 60 000 долларов.

В сообществах, оценивающих собственность на 100 процентов рыночной стоимости, ваша оценка должна примерно равняться цене, по которой вы могли бы продать свою собственность. В сообществах, оцениваемых в процентах от рыночной стоимости, оценочная рыночная стоимость каждой собственности указывается в оценочной ведомости.

Проверяйте свою аттестацию ежегодно

Вам следует ежегодно проверять свою оценку в списке предварительных оценок. (В большинстве сообществ предварительный список публикуется 1 мая, но вы должны уточнить у своего оценщика конкретную дату для вашего сообщества.)

Если ваша оценка или , оценочная рыночная стоимость вашей собственности выше, чем цена, по которой вы можете продать свой дом, вам следует обсудить это со своим оценщиком. См. Как оценить рыночную стоимость вашего дома.

Если эксперт не снижает вашу оценку, вы можете оспорить свою оценку.

Обновлено:

Оценочная стоимость

в сравнении с рыночной стоимостью | Как рассчитать рыночную стоимость недвижимости

Привет, Дженнифер Йоингко из Texas Home Group.
Сегодня мы поговорим о разнице между оценочной стоимостью и рыночной стоимостью и о том, как рассчитать рыночную стоимость недвижимости. В конце концов, стоимость дома определяется его городом или округом, а стоимость дома, которую он дает при включении в список, часто резко отличается друг от друга.Какой из них точный и что все это значит? Начнем прямо сейчас.
Понимание истинной рыночной стоимости дома — это больше, чем просто фотографии, оценки программного обеспечения и цена за квадратный фут. Независимо от того, подумываете ли вы о продаже дома или собираетесь его купить, очень важно понимать, какие факторы влияют на его оценку. Сотрудничая с экспертом по местному рынку, продавцы будут избегать рыночных цен на свой дом (поцелуй смерти в недвижимости), а покупатели будут гарантировать, что они получат выгодную сделку на свой следующий дом.
Итак, как точно рассчитать стоимость дома? В конце концов, стоимость дома определяется его городом или округом, а стоимость дома, которую он дает при включении в список, часто резко отличается друг от друга. Какой из них точный и что все это значит?
Оценочная стоимость и рыночная стоимость: в чем разница?
Когда дело доходит до стоимости дома, вы часто слышите два термина: оценочная стоимость и рыночная стоимость.
Между прочим, посмотрите видео до конца, так как я сделаю вам свой бесплатный подарок, мой БЕСПЛАТНЫЙ КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК ОЦЕНКИ ДОМА теперь доступен для загрузки.
Теперь перейдем к нашей теме.
Оценочная стоимость дома часто представляет собой меньшее из двух чисел и является значением, указанным в вашем муниципалитете или округе. Investopedia определяет оценочную стоимость как «долларовую стоимость, присвоенную собственности для измерения применимых налогов». 1 Хотя законы о налоге на имущество различаются, оценщики обычно получают это число, принимая во внимание следующее:

? Какие сопоставимые / похожие дома продаются в вашем районе.
? Ценность последних улучшений.
? Доход от сдачи в аренду комнаты или помещения в собственности.
? Сколько будет стоить перестройка собственности.
Рыночная стоимость дома или справедливая рыночная стоимость — это цена, которую покупатель готов заплатить или продавец готов принять за недвижимость. Квалифицированный специалист по недвижимости определит стоимость, используя множество показателей, в том числе:

? Внешние характеристики, такие как размер участка, домашний стиль, состояние дома и сдержанная привлекательность.
? Внутренние характеристики, такие как количество комнат и их размер, тип и состояние системы отопления или кондиционирования, качество и состояние строительства, поток воздуха в доме и т. Д.
? Цена продажи сопоставимых домов, проданных в вашем районе.
? Спрос и предложение; то есть сколько покупателей и продавцов находится в этом районе.
? Место расположения; то есть качество и желательность вашего района и других общественных удобств.
Почему эти значения часто такие разные? Оценщик обычно оценивает рыночную стоимость вашей собственности во время переоценки или если вы вносите в нее физические изменения или улучшения.2 В результате переоценка собственности может не проводиться в течение многих лет.Хотя рыночная стоимость вашего дома может колебаться в зависимости от рынка, оценочная стоимость вашего дома, скорее всего, останется неизменной3.
От чего зависит стоимость дома?
Вы, наверное, слышали девиз недвижимости: «Местоположение, местоположение, местоположение». Это означает, что стоимость дома зависит от его местоположения. В то время как дом и постройки на участке, вероятно, со временем обесценится, земля под ним имеет тенденцию дорожать. Почему? Земля находится в ограниченном количестве, и рост населения предъявляет повышенный спрос на предложение жилья.В результате значения увеличиваются 4

Другие факторы, влияющие на стоимость вашего дома, включают функцию и внешний вид собственности, состояние дома и других построек, а также то, является ли дом жилым объектом, например, в стиле ранчо с видом на горы или пляжным бунгало.

В конечном счете, лучшим показателем стоимости дома является общий спрос и предложение на рынке. Вот почему мы рекомендуем вам сотрудничать со специалистом по недвижимости, который принимает во внимание все эти факторы — оценочную стоимость, местные рыночные условия, особенности дома, а также физически осмотрел и испытал ваш дом — для определения наиболее точной рыночной стоимости.
Как определить, сопоставима ли недвижимость с вашей.
Оценочная и рыночная стоимость частично определяются продажной ценой аналогичных или сопоставимых домов в этом районе. Чтобы определить, сравним ли дом с вашим, обратите внимание на следующие характеристики:

? Объем партии
? Площадь
метров? Домашний стиль или похожая архитектура
? Возраст
? Расположение

Хотя вы можете не найти дом с такими же точными характеристиками, как ваш, вы, скорее всего, найдете несколько близких.Чтобы учесть любые расхождения, скорректируйте продажные цены на сопоставимые объекты недвижимости. Посмотрите на различия между вашим имуществом и объектом, о котором идет речь, и определите, увеличили или уменьшили эти различия продажную цену и на сколько. Например, если в вашем доме две ванные комнаты, а в аналогичном доме только три, оцените, насколько эта дополнительная ванная комната увеличила продажную цену аналогичного дома. Скорректированная продажная цена — это оценка того, за что было бы продано имущество, если бы свойства были точно такими же.
Где можно найти сопоставимые продажи?
К счастью, сопоставимые продажи домов можно найти в самых разных местах.2
? Офис вашего местного эксперта может предоставить список последних продаж, которые вы можете просмотреть и сравнить, или историю продаж определенного дома, домашнего стиля или района.
? Ваш муниципалитет. Многие города хранят информацию о местных продажах в своих офисах или размещают ее в Интернете.
? Онлайн-базы данных, такие как база данных по недвижимости
? Ваши местные газеты могут предлагать некоторую информацию о недвижимости в форме ежеквартальных отчетов о продажах в разделе, посвященном бизнесу или недвижимости.
? Наш офис. Мы регулярно проводим сравнительный анализ рынка домов в нашем районе.
Как рассчитать стоимость дома.
Ответив на несколько вопросов о вашем доме, собственности и местном рынке, вы можете приступить к оценке стоимости вашей собственности. Мы также включили для вас таблицу ниже …

Вопросы о ценности дома:
Когда в последний раз проводилась оценка вашего дома?
Какова была его оценочная стоимость CMA?
Какова средняя продажная цена в вашем районе?
Какова средняя цена за квадратный фут в вашем районе?
Состав:
? Соответствует ли архитектура и внешняя структура дома другим домам в этом районе, лучше или хуже?
? Есть ли эпоха или жанр (Модерн, Викторианский стиль, Ранчо, Коттедж и т. Д.) добавить надбавку на основе текущих тенденций дизайна?
? Каким будет план этажа и пропорции комнат в доме по сравнению с другими домами на рынке?

Внутренняя структура:
? Как кухня по сравнению с другими на рынке?
? Обновленный или устаревший
? План помещения
? Пакеты бытовой техники

? Чем отличается Master Suite от других на рынке?
? Размер
? Первый / второй этаж
? Обновленный или устаревший
? Доступ в главную ванну

? Чем отличается ванна Master Bath от других на рынке?
? Обновленный или устаревший
? Душ и ванна
? Напольные покрытия
Снаружи:
? Есть ли виды, открытые жилые зоны или зоны отдыха?
? Бассейны
? Пруды
? Патио

? Как ландшафтный дизайн и озеленение по сравнению с рынком? (е.г., встроенные элементы, такие как дорожки, террасы, террасы и т. д.)

Общее состояние дома
? Какой уровень ремонта необходим, чтобы конкурировать с другими домами?
? Нужен ли дом в постановке? Как это видно?
? Какие проекты сдерживания привлекательности необходимы, чтобы соответствовать другим на рынке?
Если вы хотите точно оценить стоимость дома, очень важно знать о рыночной активности в вашем районе. Мы можем помочь! Не забудьте нажать на ссылку ниже для получения бесплатного подарка. Теперь мой контрольный список для домашней оценки доступен для загрузки.Если вы узнали сегодня, не забудьте подписаться на мой канал, нажать «Мне нравится» и уведомить, чтобы получать самые свежие видео каждый вторник. Если у вас есть какие-то темы, которые вы хотите, чтобы я затронул, добавьте их в комментарии ниже. Опять же, это Дженнифер Йоингко, ты мой приоритет в любой сфере недвижимости. Обслуживание Хьюстона, Томбола, Спринг и близлежащих городов. Увидимся в следующем видео. До свидания.


Источники: 1. Investopedia http://www.investopedia.com/terms/a/assessedvalue.asp
2. Департамент налогообложения и финансов штата Нью-Йорк https://www.tax.ny.gov/pubs_and_bulls/orpts/mv_estimates.htm
3. Realtor.com http://www.realtor.com/advice/sell / оценочная-разница-рыночная-стоимость /
4. Investopedia, http://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/08/housing-appreciation.asp?lgl=myfinance-layout

_____________________________________________________________________
НОВЫЕ ВИДЕО КАЖДЫЙ ВТОРНИК. Подпишитесь здесь (https://bit.ly/2NZinpf)

АНКЕТА ПОКУПАТЕЛЯ ДОМА ОНЛАЙН
https: // bit.ly / JYG Вопросник

ОНЛАЙН-АНКЕТ ПРОДАВЦА ДОМА
https://bit.ly/HomeSellerQ

СКАЧАТЬ БЕСПЛАТНО МОЕ РУКОВОДСТВО ПО ПЕРЕМЕЩЕНИЮ КОНТРОЛЬНОГО СПИСКА
https://www.subscribepage.com/movingchecklistguide


ДАВАЙТЕ НА СВЯЗИ:
БЛОГ https://www.jenniferyoingcorealtor.com/
FACEBOOK https://www.

Check Also

Биткоин кран сатоши: Три способа заработать 1 биткоин

Содержание Список биткоин кранов от 1000 сатоши! Топ лучших!Черный список биткоин крановЛучшие краныБиткоин краны на …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *