Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Независимая оценка дома с земельным участком | Оценка рыночной стоимости дома
Независимая оценка частного дома, дачи или доли в доме в настоящее время является актуальной процедурой. По некоторым данным до одной пятой россиян (а это порядка 30 миллионов) располагают загородной недвижимостью. Действующее законодательство предусматривает ряд моментов, исходя из которых, в обязательном порядке потребуется провести процедуру определения рыночной или кадастровой стоимости.
заказать оценку недвижимости Узнать стоимостьуслуги
Необходимость узнать, сколько стоит доля или полностью дом с участком, появляется у собственников в ряде ситуаций. Например, при продаже, для нотариуса при оформлении наследства, для Сбербанка или другого банка при получении ипотеки или кредита под залог недвижимости и т. д. Независимая экспертная оценка позволит узнать достоверную и обоснованную цену объекта (рыночную или кадастровую) на определенную дату.
Перечень необходимых документов для независимой оценки загородного дома:
- Свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП на земельный участок и строения.
- Кадастровый паспорт земельного участка.
- Кадастровый либо технический паспорт строений.
Что такое дача
Сегодня под дачей понимается жилье, находящееся за городом, предназначенное для проживания и которое располагает прикрепленным к нему земельным участком, но, чаще всего, не используемое для постоянного места жительства. Она является полноценным объектом недвижимости и может передаваться по наследству, продаваться, делится и так далее.
Оценку стоимости дачи проводят в ряде случаев:
- Покупка объекта через ипотеку. Банку необходим документ, на основании которого он сможет выдать ту или иную сумму на покупку недвижимости.
- Требуется подобная бумага и при разрешении в суде имущественных споров любого типа. Например, развод или споры наследников требуют обязательного подтверждения текущего предмета спора.
- Любые случаи, в которых требуется определить госпошлину. В этом случае обязательно проводят независимую процедуру оценки объекта.
- Страхование. Если владелец хочет застраховать дачу, в этом случае также обязательно требуется определить, сколько объект стоит, чтобы можно было говорить о страховой сумме.
Как проводят независимую оценку стоимости дома?
Отметим, что при заказе независимой оценки дачного участка не следует отождествлять понятия загородный или частный дом и дача. В рамках услуги определения стоимости загородной недвижимости у нас можно заказать определение кадастровой стоимости дачного, загородного, жилого дома с участком, оценку доли для различных целей: получения ипотеки в Сбербанке, нотариуса, при продаже и т. д.
Все виды независимой оценки проводятся в несколько этапов. Наши специалисты осматривают объект, проводят его оценку, при этом во внимание принимаются расположение объекта, его новизна, количество комнат, удобства, коммуникации.
Сроки оказания услуги, стоимость оценки дома и земельного участка вас приятно удивят. Чтобы уточнить детали, звоните независимым оценщикам компании «МитраГрупп».
Требуемые документы для оценки рыночной стоимости жилого дома
Конкретный список документов может отличаться, но основными являются документы на недвижимость, то есть технический паспорт, план, кадастровый паспорт, и свидетельство о регистрации права. Также могут потребоваться и другие бумаги. Узнать, что нужно будет предоставить еще, вы можете у специалистов компании «МитраГрупп».
Оценка жилого дома и дачи: особенности
Независимая оценка стоимости дачи и любой недвижимости такого типа требует учета очень большого количества факторов, каждый из которых оказывает влияние на окончательную рыночную стоимость объекта. Отметим, что при экспертной рыночной оценке доли в доме и определении кадастровой стоимости жилого дома эти факторы также учитываются.
Что влияет на цену?
- Тип здания. Огромный дом будет стоить в разы больше, чем небольшое здание. Чем шикарнее объект, тем больше окажется окончательная рыночная цена. Имеет значение год постройки, величина помещений, материал, из которого построен дом, отделка, состояние и многое, многое другое.
- Расположение. Чем проще добраться до объекта и чем ближе он находится к городу, тем выше будет рыночная стоимость. Оказывает влияние наличие рядом дорог и близость остановки общественного транспорта.
- Пейзаж и окружение. Дачи приобретаются для отдыха, поэтому красивые виды и наличие озера, леса и других привлекательных объектов повышает цену, а вот близость завода или промышленной зоны может ее существенно снизить.
- Инфраструктура. Сильно снизят рыночную цену отсутствие воды или газа, а повысить может наличие канализация и других удобств.
- Вид участка. Чем он больше и ухоженней, тем выше будет общая цена объекта. Так, сделают дачу дороже такие объекты, как сауна, гараж, беседки и т. д.
д.Цены за услугу независимой оценки для ипотеки, нотариуса, Сбербанка, продажи и других целей
Как «МитраГрупп» проводит оценку дачного дома с участком?
При проведении оценки дачи наш специалист выезжает на место и определяет все факторы, которые повлияют на результат. При этом осматриваются все помещения, территория участка, постройки, оценивается ремонт и так далее. После специалист работает с бумагами, принимает во внимание возраст и состояние жилого дома и ряд других факторов.
Далее принимается во внимание положение на рынке. Основным методом при экспертной оценке является сравнительный, и большое влияние на окончательный результат оказывает конъюнктура рынка и спрос на жилье такого типа.
Оценка дачи завершается выдачей нашим клиентам официального отчета, который может использоваться владельцем в любых инстанциях. Он имеет силу в суде, принимается банком.
Мы не просто приводим оценку рыночной или кадастровой стоимости, но подтверждаем их в отчете, описывая все влияющие на конечную цену факторы.
Независимая кадастровая оценка недвижимости в Москве от «МитраГрупп»
Одно из направлений экспертной оценки недвижимости жилого дома, проводимой специалистами компании, — это определение ее кадастровой стоимости.
Если собственники дома считают, что налог на имущество завышен, и заинтересованы в его уменьшении, они могут заказать определение кадастровой стоимости жилого дома. Как показывает практика, она выше, чем рыночная, а экспертная оценка позволит оспорить и исправить эту несправедливость.
Стоимость оценки частного дома, дачи, доли в доме зависит от объема работы, особенностей объекта и целей проведения. Цена услуги и составления отчетов, подготовленных для Сбербанка, для ипотеки, для нотариуса или суда, будут отличаться. Расценки вы узнаете уже на первом этапе проведения оценки дома с участком.
Заполните
заявку сейчас
И МЫ ПОМОЖЕМ БЫСТРО ОЦЕНИТЬ
УЧАСТКОМ!
Оценка стоимости недвижимости на примерах
Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих
разные модели расчета стоимости.
Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.
Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.
Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.
Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере 
Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с
сопоставимыми потребительскими
свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.
Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».
Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.
На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму
на величину прибыли инвестора./home-inspection-d768545bcba04fc983e718f3a6cc3334.jpg)
Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта,
рассчитанной с применением затратного подхода.
Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:
V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , где
V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
Va— сумма затрат на строительство нового аналога;
I – величина разумной прибыли инвестора в %;
WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
Vl– стоимость земельного участка как незастроенного.
Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно
отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.
При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке.
Использованный в описанном примере
уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем
рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.
Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.
Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации.
С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена,
которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.
Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.
Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:
1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.
Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).
Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта.
Самый простой способ определить ставку капитализации
– это сложить три компоненты:
1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.
2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).
3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.
Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).
Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость
оцениваемого объекта.
Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь:
Пример оценки недвижимости доходным подходом.
Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.
Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.
Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).
Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только
проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и
фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту.
Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять
в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы
отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с
представителем продавца.
Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.
Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может
превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира
воспользоваться таблицей
«Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».
Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.
Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.
Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок
по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%.
Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки
и лучше его заменить на другой.
После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.
Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга.
Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов.
Взвешивание — это процедура расчета
итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.
Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.
Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.
© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.
Оценка рыночной стоимости жилого дома является актуальной и востребованной на сегодняшний день. Оценка дома или коттеджа является комплексным мероприятием включающим в себя учет особенностей построек, местоположения и престижности района, а также при необходимости даже замер общей площади. Объекты оценки
| Сколько стоит оценка дома для сбербанка (цена)
Сколько делается оценка дома для сбербанка по времени
Перечень необходимых документов для оценки дома для сбербанка
Порядок оценки дома для сбербанка Процедура или процесс проведения оценки подразумевает следующие этапы:
Где можно заказать и сделать оценку дома для сбербанка Сколько действует оценка дома для сбербанка Кто оплачивает оценку дома для сбербанка Как выглядит и что входит в оценку дома для сбербанка |
Отчет о рыночной стоимости загородной недвижимости содержит сведения о реальной цене дома (коттеджа) с учетом земельного участка, построек и инфраструктуры. В связи с колебаниями цен на недвижимость, подготовить корректную оценку может только профессиональный оценщик, имеющий специальные познания в области оценки жилой недвижимости. Оценка дома и земельного участка является частным случаем оценки недвижимости, поэтому процедура оценки дома и недвижимости являются схожими, но все же имеются и свои отличия. При оценке недвижимого имущества, так же, как и при оценке любого другого объекта используется 3 подхода к оценке — это затратный, сравнительный и доходный подходы. Главным подходом при оценке дома является сравнительный подход. При определении стоимости сравнительным подходом, оценщиком подбирается достаточное количество аналогичных предложений, сопоставимых с оцениваемым домом по местоположению и основным характеристиками, после чего цены аналогов корректируются и выводиться итоговая стоимость дома.
Оценка дома подразумевает анализ и изучение множества характеристик и особенностей жилого дома, таких как состояние и материал конструктивных элементов здания, инженерные коммуникации, наличие и площадь свободного земельного участка. Наибольшее значение на стоимость дома оказывает местоположение, которое содержит совокупность показателей, учитывающих удаленность от социальных объектов, наличие парковых зон, близость к водным объектам, транспортную доступность, и т.д. Определение стоимости дома осуществляется в соответствии с российским законодательством в оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Оценка дома необходима в случаях подтверждения и установления реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Наиболее часто оценка дома необходима для банка с целью выдачи кредита или передаче объекта недвижимости в залог. Ипотечное кредитование в Сбербанке является наиболее выгодным решением при отсутствии необходимых денежных средств для покупки дома. Оценка дома для ипотеки в Сбербанке является необходимой для выдачи клиенту кредита процедурой.
Оценка рыночной стоимости необходима кредитной организации для минимизации риска, в случае дефолта заемщика, когда банку необходимо в укороченные сроки реализовывать дом, для погашения кредита. Если рыночная стоимость дома значительно меньше выданного кредита, банка несет убытки. Поэтому для банка крайне важна независимая реальная оценка для принятия решения о сумме кредита. Оценка рыночной стоимости является одним из основных этапов, при оформлении кредита или ипотеки под залог жилого дома в Сбербанке. Стоимость, указанная аккредитованным оценщиком Сбербанка, напрямую влияет на размер кредита. Оценка для Сбербанка в основном производиться на основании сравнительного подхода. Оценка дома для Сбербанка оформляется оценочным альбомом в виде отчета об оценке.
м.)
И.О, должность и основание для подписывающего лица)
Ульяновск, ул. Воробьева, д. 89, офис 9, по телефону (8422) 75-84-75, e-mail 
В отчет об оценке входят разделы: основные факты и выводы, задание на оценку, перечень документов, описание объекта и процесса оценки, анализ рынка, согласование результатов.Оценка недвижимости, квартир, дач | «БТИ»
Показать полный перечень услугНЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ ЖИЛЫХ И САДОВЫХ ДОМОВ, ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, КВАРТИР, КОМНАТ, И ДРУГИХ ОБЪЕКТОВ.
КП «БТИ » предлагает юридическим и физическим лицам услуги по независимой оценке рыночной стоимости объектов с составлением отчета об оценке рыночной стоимости, соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности. Гарантируем ответственный подход, оперативность и независимость в работе. Нашей основной задачей является предоставление качественных услуг населению по оптимальным ценам. Оценка недвижимости- это комплекс специальных мер, выполняемых с целью установления точной цены объекта.
Определение стоимости проводится специалистами имеющими все разрешительные документы.
Порядок оценки недвижимости:
1. Заключение договора с заказчиком.
2. Выезд специалиста на объект.
3. Обработка полученных данных.
4. Подготовка и выдача отчета об оценке рыночной стоимости.
г. Калуга, ул. Герцена, 16
Цены на услуги независимой оценки с составлением рыночного отчета:
Оценка квартиры, гаража от 2500 от 3 рабочих дней
Оценка дома, дачи от 5000 от 5 рабочих дней
Оценка земельного участка от 3000 от 5 рабочих дней
Перечень документов необходимых для проведения оценки:
Оценка квартиры, гаража:
- копия свидетельства о государственной регистрации права (выписка из ЕГРП).
- копия кадастрового паспорта.
- копия технического паспорта.
- копия паспорта Заказчика отчета.
Оценка земельного участка:
- копия свидетельства о государственной регистрации права (выписка из ЕГРП).
- копия кадастрового паспорта (выписки) земельного участка.
- копия кадастрового паспорта (выписки) земельного участка.
- копия паспорта Заказчика отчета.
Оценка дома, дачи:
- копия свидетельства о государственной регистрации права (выписка из ЕГРП).
- копия кадастрового паспорта.
- копия технического паспорта.
- копия паспорта Заказчика отчета.
Оценка недвижимости в Екатеринбурге — стоимость услуги в компании «Априори»
Оценка стоимости объектов недвижимости в Екатеринбурге
Недвижимое имущество – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (статья 130 Гражданского кодекса РФ). Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества определяется оценщиком в нижеуказанных случаях:
- для осуществления договоров купли-продажи;
- для осуществления договоров мены;
- для предоставления документов в судебные органы;
- для целей налогообложения;
- для исполнения прав наследования;
- при передаче объектов недвижимости в аренду или доверительное управления;
- при разработке инвестиционных проектов и бизнес-планов;
- при постановке на баланс;
- при переоценке основных фондов;
- при изъятии имущества для государственных нужд;
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
- при определении стоимости неденежных вкладов в уставной (складочный) капитал;
- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
- при ликвидации объектов недвижимости;
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства
- а также для совершения иных сделок с объектами недвижимости.
Наберите номер (343) 237-27-27, 361-11-41 и запишитесь на консультацию в офисе группы компаний «Априори» или отправьте заявку по адресу [email protected]
В зависимости от целей проведения оценки, а также в соответствии с действующими стандартами оценки в РФ определяют следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Компания «Априори» занимается всеми видами услуг по оценке недвижимости в Екатеринбурге.
Подходы для оценки стоимости недвижимости
Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта.
- Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. - Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода. - Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
Наберите номер (343) 237-27-27, 361-11-41 и запишитесь на консультацию в офисе группы компаний «Априори» или отправьте заявку по адресу [email protected]
НАШИ ПРЕИМУЩЕСТВА
Лидеры рынка по версии делового квартала
Комплексный и научный подход
Более 1061 выигранного дела
Находим наилучшее решение для клиента
Сильная команда
В тройке лидеров по УРФО
3 типа оценки недвижимости и почему они имеют значение
Если вы когда-либо планируете купить или продать объект недвижимости, жилой или иной, вы столкнетесь с одним из этих типов оценки недвижимости .
Практически вся сделка зависит от результатов экспертизы на разных этапах. Возможно, и покупатель, и продавец довольны согласованной контрактной ценой. Однако это не означает, что кредитор, страховщик и т. Д. Будут.
Оценка представляет всем заинтересованным сторонам объективную рассчитанную стоимость дома.Это значение учитывает определенные условия и обстоятельства. Большинство из нас знакомо с концепцией аттестации. Однако многие не знают, что существует несколько видов оценки недвижимости, называемых «подходами».
Хотя каждый подход пытается предложить объективное значение свойства, они уникальны. Каждый подход использует свои собственные переменные, объем и методологию, чтобы найти ответ. У них тоже есть свои плюсы и минусы. Как мы увидим, некоторые из них лучше или хуже для определенных типов собственности или транзакций.
Почему такие виды оценки недвижимости имеют значение? Мы рассмотрим, что делает каждый конкретный тип оценки важным в соответствующем разделе.
Однако есть несколько причин, по которым ВСЕ оценки имеют значение по той или иной причине:
- Беспристрастная оценка стоимости дома: каждый, кто участвует в продаже дома, имеет долю в его стоимости. Покупатель хочет, чтобы стоимость была как можно более высокой. Продавец хочет, чтобы она была как можно ниже.А на балансе агента по недвижимости может висеть комиссия. Согласно законопроекту о Кодексе поведения при оценке жилья, оценщики стали еще более независимыми, чем раньше. Это приводит к точным и беспристрастным оценкам, которые труднее опровергнуть.
- Это решающий фактор для кредиторов: Когда дело доходит до ипотеки, кредитор получает прибыль от оценки стоимости дома. В большинстве случаев ипотека — единственный способ позволить покупателю позволить себе недвижимость. Это означает, что оценка определяет судьбу всей сделки.Если оценка будет слишком заниженной, ссуда, вероятно, не будет одобрена, в результате чего все стороны будут в восторге.
- Страхование: Страховщики основывают свои решения на процессе оценки. Они также используют его, чтобы определить, насколько изменилась стоимость дома в результате каких-либо дополнений, обновлений и т. Д. Оценка показывает, насколько вы можете застраховать свой дом и его содержимое.
Как только вы узнаете, как работает оценка стоимости, название становится понятным.В самом простом виде оценка стоимости — это попытка точно установить, сколько будет стоить создание точно такой же собственности прямо сейчас. Это означает, что вы берете стоимость земли и добавляете стоимость строительства, чтобы построить точно такой же дом или строение. Наконец, вам необходимо учесть амортизацию, чтобы учесть возраст дома.
Этот подход можно резюмировать вопросом: «Сколько будет стоить построить точно такое же имущество прямо сейчас, вместо того, чтобы покупать его?»
Есть два основных направления оценки затратного подхода.
Метод воспроизводства основан на точном воспроизведении дома с точки зрения качества, строительных материалов и т. Д. С другой стороны, метод замены работает на предположении, что при воспроизведении используются современные методы и материалы.
Некоторые из факторов, влияющих на точность оценки недвижимости с использованием стоимостного подхода:
- Возраст собственности: после достижения первоначальной стоимости, рассчитанной по методу общей стоимости, оценщик скорректирует цену в соответствии с амортизацией, поскольку на самом деле это не новая собственность.Чем старше дом, тем сильнее влияние снижения курса на цену. Это снижает точность оценки.
- Подобные участки земли: Чтобы построить такой же участок, вам нужно будет купить новый участок земли. Если в районе нет эквивалентных земельных участков, оценщик должен оценить стоимость земли.
- Конструкция: Если дом был построен с использованием устаревших или уникальных методов и материалов, может быть трудно точно определить стоимость для его воспроизведения.
- Улучшения: Поскольку этот метод оценки учитывает точную стоимость воспроизведения рассматриваемой собственности, это правильный подход, если недвижимость выделяется в своем районе в плане улучшений или обновлений (или их отсутствия).
- Страхование: Страховые компании используют метод затрат для оценки имущества. Это один из лучших способов выделить стоимость земли и улучшений.
- Строительные ссуды: Затратный метод является основным фактором при получении ссуды на новое строительство, поскольку он помогает определить рыночную стоимость.
- Условия рынка: Оценка затратного подхода может дать вам хорошее представление о состоянии рынка. Если стоимость жилья намного выше, это признак сильно завышенных цен. Обратное верно, если оценка оказывается завышенной.
- Особые свойства: Оценка стоимости сосредоточена исключительно на оцениваемой собственности. Таким образом, это отличный показатель ценности для уникальной собственности, которая не обязательно приносит доход. Однако это также причина того, что стоимостные методы оценки используются не так часто.Вместо этого они лучше всего подходят для объектов недвижимости, в которых было много обновлений или улучшений.
Таким образом, это отличный показатель ценности для уникальной собственности, которая не обязательно приносит доход. Однако это также причина того, что стоимостные методы оценки используются не так часто.Вместо этого они лучше всего подходят для объектов недвижимости, в которых было много обновлений или улучшений.Этот подход должно быть легко определить по его названию. Используя этот метод, можно сделать предположение о стоимости недвижимости, глядя на продажную цену аналогичной недвижимости, выставленной на продажу в том же районе или на том же рынке. Тем не менее, любые индивидуальные особенности недвижимости также принимаются во внимание, чтобы скорректировать цену и получить подходящую рыночную стоимость.Как вы уже догадались, это наиболее часто используемый подход при оценке объектов жилой недвижимости агентами по недвижимости и другими оценщиками.
Этот подход можно резюмировать с помощью вопроса: «Какой должна быть стоимость этой собственности по сравнению с другой соответствующей недвижимостью, выставленной на продажу?»
Сужая рынок, местные агенты по недвижимости или оценщики могут изучить характеристики дома, преобладающие в данном районе.
Это позволяет им придумать ценность, которую определенные функции добавляют дому.Сюда могут входить его размер, навес для машины, бассейн, карнизы и т. Д. Затем оцениваемый дом сравнивается с другими домами с аналогичными характеристиками. Такое взаимное взвешивание характеристик позволяет оценщикам определить ценность.
Это очень легко сделать агентам по недвижимости, поскольку они обычно имеют доступ к MLS (Служба множественных объявлений). Эта «синяя книга» с домами и их рыночной стоимостью позволяет им делать перекрестные ссылки на недвижимость на основе многих критериев.
Применяются не только особенности реальных домов, но и местные особенности, такие как вокзалы, шумовое загрязнение, достопримечательности и т. Д.также имеют значительный эффект. Это означает, что все дома в определенной области будут взвешиваться одинаково в соответствии с этим общим отличительным признаком.
ТочностьНа точность сравнительных оценок недвижимости влияет только один фактор:
- Наличие аналогичных объектов недвижимости: поскольку этот метод почти полностью основан на изучении аналогичных объектов, становится намного сложнее быть точным, если ваш дом полностью изолирован. Эти дома должны быть похожи не только по географическому положению, но и по размеру, удобствам, возрасту и т. Д.
Эти дома должны быть похожи не только по географическому положению, но и по размеру, удобствам, возрасту и т. Д. - Продажа недвижимости: этот метод чаще всего используется агентами по недвижимости, которые покупают или продают местную недвижимость. Поскольку местные агенты по недвижимости обычно хорошо разбираются в местном рынке и его характеристиках, это естественный выбор. Это означает, что ваш дом обязательно будет оценен на определенном этапе с использованием этого метода, независимо от того, покупаете ли вы или продаете.При определенных обстоятельствах могут использоваться совместно другие подходы.
- Цена вашего дома для продажи: Используя этот метод, вы можете получить приблизительную оценку стоимости вашего дома без профессиональной оценки или агента по недвижимости. Посмотрев на цены на дома, похожие на ваш, в том же районе, вы сможете понять, о чем спрашивать. Если вы посмотрите на дома, которые находятся в прямой конкуренции, это поможет вам быстрее продать свой дом, занижая текущую ставку.
Если вы хотите купить или продать жилую недвижимость, скорее всего, вам не придется слишком беспокоиться об этом подходе к оценке недвижимости.Подход капитализации дохода фокусируется на оценке свойств, которые будут использоваться для получения дохода. Очевидным примером этого может быть многоквартирный дом или кондоминиум. При таком подходе к оценке рыночная стоимость недвижимости корректируется с учетом ставки капитализации с учетом потенциала получения дохода.
Этот подход, по сути, направлен на ответ на вопрос: «Какой должна быть стоимость этой собственности с точки зрения потенциального дохода, который она может принести?»
С помощью этого подхода можно легко определить стоимость собственности, используя относительно простой расчет:
Величина капитализации дохода = чистая операционная прибыль / коэффициент капитализации
Во-первых, вам необходимо установить рыночную стоимость собственности, используя другие методы оценки, такие как два вышеупомянутых.
Скажем, 1 миллион долларов. Затем вам нужно будет определить, какой будет годовой доход. Например, если у вас есть двадцать единиц аренды, каждая из которых приносит 1200 долларов в месяц, то операционная прибыль составит 288000 долларов в год.
Затем вам нужно рассчитать все операционные расходы, такие как коммунальные услуги, зарплата персонала и т. Д. Если это составляет 40 000 долларов, то ваш чистый операционный доход в год составляет 248 000 долларов.
Тогда ваша ставка капитализации составит 24,8%. Ставка капитализации — это, по сути, скорость, с которой недвижимость окупится и станет «прибыльной».В данном случае на это потребуется около четырех лет.
Используя этот коэффициент, вы можете затем рассчитать оценочную стоимость. Эта стоимость всегда немного больше рыночной стоимости для прибыльной собственности и меньше для неприбыльной собственности (согласно прогнозам).
ТочностьОценка дохода может быть одним из самых сложных показателей для точной оценки, потому что здесь задействовано так много переменных:
- Рыночная стоимость: стоимость объекта дохода будет рассчитана с использованием исходной рыночной стоимости и ставки капитализации. Таким образом, оценка будет настолько точной, насколько точна первоначальная рыночная стоимость. Обычно используется метод сравнительной оценки.
- Прогнозы: Мы использовали упрощенный метод расчета дохода, исходя из предположения о стабильной аренде и т. Д. Однако в реальном мире ваши расходы на коммунальные услуги и доход могут время от времени и из-за непредвиденных обстоятельств меняться, что делает оценку неточной. задним числом.
Таким образом, оценка будет настолько точной, насколько точна первоначальная рыночная стоимость. Обычно используется метод сравнительной оценки. - Ссуды: Кредитор будет использовать ставку капитализации, а также оценку доходного подхода для оценки своего риска.Срок кредита может выходить далеко за рамки того этапа, на котором компания становится прибыльной. Чем выше ставка капитализации, тем меньше риск банкротства предприятия и его выплаты.
- Аренда: Если вы хотите купить жилую недвижимость, этот метод оценки, вероятно, в какой-то момент будет использован, чтобы определить, насколько это хорошая возможность.
Нравится вам это или нет, но оценка недвижимости часто имеет последнее слово в любой сделке с недвижимостью.Различные типы оценок помогают найти общий язык с точки зрения справедливой рыночной цены. Это помогает всем сторонам, участвующим в сделке с недвижимостью. И это также то, на чем страховщики и кредиторы основывают свои решения.
Как покупатель, подготовка вашего дома к оценке может помочь вам получить отличную цену за свой дом. Это может помешать вам как продавцу сделать плохие вложения. Знание типов оценки недвижимости является частью информированного покупателя или продавца.Это лишь одна из вещей, с которой профессиональный агент по недвижимости может помочь при продаже недвижимости.
Что ищет оценщик дома? | Руководства по дому
Автор: Джейн Томпсон Обновлено 28 ноября 2018 г.
Целью оценки недвижимости является то, чтобы оценщик воочию увидел местоположение дома, качество и состояние его строительства, удобства в доме и особенности, которые могут повлиять на его состояние.
стоимость собственности. Оценщик сравнивает эти и другие факторы с аналогичными домами, которые недавно были проданы по соседству.Это сравнение, в конечном итоге, определяет стоимость и конкурентоспособность дома.
Внешние факторы
Почти каждый оценщик в стране использует Единый отчет об оценке жилья Fannie Mae, набор стандартов, которые определяют объем проверки оценщиком. При использовании URAR оценщик обязан проверить фиксированные качества дома, такие как его структура, возраст и местоположение. В частности, что касается внешнего вида собственности, оценщик изучает участок, качество строительства, целостность крыши и фундамента, любые проблемы с водосточными желобами или сайдингом, парковочные места и наблюдаемое внешнее состояние дома.Район также влияет на стоимость дома.
Внутренние факторы
Внутри дома оценщика в основном интересует общая площадь в квадратных футах и функциональная планировка — насколько хорошо используется пространство. Она проверяет количество спален и ванных комнат, размер ключевых комнат, таких как кухня, по сравнению с размером других комнат в доме, системы отопления, электроснабжения и водопровода, вопросы здоровья и безопасности, такие как пожарные лестницы и поручни, количество и качество техники, а также состояние внутренних поверхностей дома.Если в доме была проведена капитальная реконструкция, оценщик проверяет соответствие нормам и структурную целостность стен и несущих балок.
Дело не в декоре
Оценщиков в первую очередь волнует состояние объекта, его планировка и размер. Они не оценивают ни декора, ни мебель, ни беспорядок в саду. На практике оценщики ищут любые предметы, которые отрицательно влияют на стоимость дома, например, необходимый ремонт, грязные ковры и трещины в штукатурке.Они также перечисляют дополнительные вещи, которые делают дом желанным, такие как дополнительная изоляция, кондиционер или новая крыша. Если эти обновления находятся в хорошем состоянии и недвижимость находится в районе, где люди готовы за них платить, они повышают ценность дома.
Сравнение продаж
Самый важный инструмент, который оценщик использует при оценке дома, — это «сопоставимые продажи». Это относится к ценам на дома того же возраста, размера и конструкции, что и оцениваемое имущество, которое недавно было продано в том же районе.Предположим, например, что три сопоставимых объекта недвижимости были проданы в прошлом месяце по цене от 350 000 до 380 000 долларов. Оценщик начинает с этого диапазона и вносит коррективы в зависимости от особенностей и характеристик оцениваемой собственности — корректируя вверх, если дом имеет больший размер участка или лучшую парковку, или вниз, если у дома меньший двор или требуется обслуживание. Окончательная оценка основана на рыночных тенденциях, текущих продажных ценах и конкретных качествах дома.
Как работает домашняя аттестация | HowStuffWorks
Оценка в 249 000 долларов? Продавец дома узнает, что его запрашиваемая цена в 300 000 долларов намного выше, чем реальная стоимость недвижимости.Если вы являетесь покупателем, эта цифра означает, что сумма, которую вы можете профинансировать на недвижимость, намного ниже, чем вы ожидали. Если оценочная стоимость значительно ниже, чем то, что вы предложили, должен загореться красный свет — предупреждение о том, что вы, возможно, слишком много платите за недвижимость. Так сделка окончена? Пришло время паниковать и бросать полотенце? Что можно сделать?
Во-первых, взгляните, что могло стать причиной низкой оценки. Это может быть связано с факторами, которые домовладелец может исправить, например, с ремонтом или техническим обслуживанием.Если это так, оценщик может пожелать еще раз взглянуть и соответствующим образом скорректировать оценку.
У вас всегда есть возможность заказать вторую экспертизу. Это может быть хорошей идеей, если первый оценщик неопытен или незнаком с районом, где находится недвижимость. Однако обязательно используйте оценщика из списка, признанного кредитным учреждением. Возможно, что повторная оценка выявит ошибки, допущенные первым оценщиком. Если вы считаете, что оценка просто не является точным представлением стоимости собственности, и оценщик не желает прислушиваться к вашим опасениям, вы можете обратиться в лицензионное агентство вашего штата за оценщиками и подать жалобу.
С точки зрения кредитора, однако, ипотечная сделка приостановлена до тех пор, пока не произойдет что-то еще. Возможно, продавец снизит запрашиваемую цену или возьмет вторую ипотеку, чтобы компенсировать разницу. Или, как покупатель жилья, вы можете увеличить свой первоначальный взнос наличными. Вполне возможно, что и покупатель, и продавец смогут договориться о компромиссе, который удовлетворит кредитора.
Если, однако, переговоры проваливаются, а оценка все еще намного ниже того, что банк готов финансировать, тогда нет другого выбора, кроме как отменить транзакцию.Вы, вероятно, подписали договор купли-продажи, в котором указано ваше предложение на недвижимость, но он, вероятно, содержит непредвиденный кредит. Это заявление, которое позволяет вам расторгнуть договор и получить любой депозит, который вы заплатили продавцу, если вы не можете претендовать на покупку недвижимости на согласованных условиях.
Оценка дома — это больше, чем просто дополнительная стоимость, добавленная к чистой прибыли покупателя. Это защита для всех, кто участвует в процессе покупки жилья. Это поможет вам принять более обоснованное решение о покупке дома.
Для получения дополнительной информации об оценке дома и других связанных темах см. Ссылки на следующей странице.
Первоначально опубликовано: 5 августа 2008 г.
Расчет размера здания — GLA vs GBA
Команда опытных специалистов Dart Appraisal регулярно проверяет различные уникальные отчеты об оценке коммерческой и жилой недвижимости. Лицензированная группа по оценке, имеющая более чем 20-летний опыт работы, наблюдала за оценками практически всех типов собственности. Часто клиенты или оценщики спрашивают мнение о размере здания; они могут беспокоиться о том, что объект правильно измеряется, или они могут не знать, какая площадь включена в представленные расчеты.Цель Дарта — помочь ответить на некоторые часто задаваемые вопросы о размере здания и дать некоторые объяснения отраслевых сокращений.
Американский национальный институт стандартов (ANSI) — это некоммерческая частная организация, миссией которой является внедрение стандартов во многих различных отраслях. В рамках этой миссии ANSI разработало национальные стандарты для измерений в частных домах в сфере оценки.
В соответствии со стандартами ANSI, общая жилая площадь (GLA) — это термин, используемый в большинстве отчетов об оценке жилья.GLA определяется в «Словаре оценки недвижимости» как «Общая площадь готовых, качественных жилых помещений; расчет по внешнему периметру сооружения и включает только готовую, жилую, надземную жилую площадь. (Готовые подвалы и чердаки обычно не включаются в общую жилую площадь. При некоторых обстоятельствах местные методы могут отличаться) ». Индустрия оценки полагается на эти стандарты, чтобы гарантировать, что оценщики сравнивают яблоки с яблоками при измерении и оценке собственности.Кроме того, последовательный метод измерения может снизить ответственность сторон, участвующих в сделке по покупке жилья. Один из аспектов GLA, который вызывает много вопросов и часто вызывает путаницу, — это когда жилые или законченные помещения в подвале не включаются в GLA, особенно если дом указан и продается с более высокой площадью квадратных футов, которая включает в себя готовую площадь дома. подвал или терраса.
Помимо стандартов ANSI, GSE ”S (Fannie Mae и Freddie Mac), FHA / HUD, VA и USDA предписывают оценщикам учитывать только законченные площади выше уровня при расчете GLA.Если какая-либо часть улучшений не соответствует требованиям, независимо от качества или наличия окон, ее обычно не следует включать в GLA, но следует учитывать в подвальных и готовых комнатах и ниже уровня в таблице сравнительной оценки продаж. .
Площадь коммерческих зданий в квадратных футах обычно не рассчитывается по стандартам ANSI. Поскольку коммерческие здания обычно продаются в обмен на коммерческое использование или доход от аренды, принятой в отрасли единицей измерения является общая площадь здания (GBA).Общая площадь здания обычно включает все отапливаемые и охлаждаемые площади. Подвалы могут быть включены в этот расчет, если оценщик определит, что отделка, доступ и инженерные сети аналогичны вышеуказанным областям оценки здания. Обычно в GBA включаются неотапливаемые и / или неохлаждаемые участки промышленных зданий, поскольку использование этого пространства обычно имеет решающее значение для функционирования объекта.
Другой термин измерения, иногда используемый при оценке коммерческой недвижимости, — это чистая арендуемая площадь (NRA).Чистая арендуемая площадь — это фактические квадратные метры здания, которое может сдаваться в аренду или сдаваться в аренду арендаторам; площадь, по которой рассчитываются арендные платежи или арендные платежи. Обычно сюда не входят места общего пользования, лифтовые шахты, лестницы и помещения, предназначенные для охлаждения, обогрева или другого оборудования. Этот термин также называют Net Leasable Area (NLA) — это некоторые районы страны.
Dart Appraisal — это ведущая общенациональная компания по управлению оценками, которая предоставляет решения по оценке как жилых, так и коммерческих объектов.Благодаря инновационным технологиям и беспрецедентному обслуживанию клиентов мы создаем индивидуальные решения для удовлетворения уникальных потребностей наших клиентов.
Свяжитесь с нами сегодня по телефону 888-DART-123 или [email protected].
В чем разница между методами оценки коммерческой и жилой недвижимости?
Ключевые выводы
- Методологии, используемые для оценки коммерческой и жилой недвижимости, различаются.
- Для коммерческих активов доходный подход является наиболее часто используемым методом.Он направлен на определение чистой операционной прибыли собственности и применяет процентную ставку для определения стоимости.
- Другие подходы к коммерческой недвижимости включают метод продаж, метод затрат и метод мультипликатора валовой ренты.
Есть старая пословица, что что-то стоит только того, что кто-то готов за это заплатить. В сфере недвижимости это верно лишь отчасти. Всегда есть цена, которую инвестор готов заплатить, но она может или не может быть близкой к «справедливой рыночной стоимости» собственности.Эта идея вызывает вопрос: как определяется справедливая рыночная стоимость?
Наиболее частым методом определения справедливой рыночной стоимости является проведение оценки недвижимости. Оценка — это оценочная оценка, выполненная беспристрастным сторонним экспертом. Оценщики годами изучают стандартные методы оценки, и их выводы существенно влияют на окончательную цену продажи и сумму кредита в сделке. Несмотря на схожее использование коммерческой и жилой недвижимости, методы оценки, которые использует оценщик для каждой из них, очень разные.Им и посвящена эта статья.
Как оценивается коммерческая недвижимость?
Проще говоря, коммерческая недвижимость оценивается на основе суммы чистой операционной прибыли (NOI), которую они производят.
Чистая операционная прибыль рассчитывается как валовая прибыль от собственности за вычетом операционных расходов. Хотя расчет относительно прост, существует ряд факторов, которые влияют на каждую из переменных в этом уравнении.
Что касается дохода, оценщик рассмотрит следующие данные, чтобы определить потенциальный доход от аренды объекта:
- Существующие договоры аренды и их арендные ставки
- Ставки аренды на сопоставимые объекты на том же рынке
- Рыночная доходность от аренды
- Площадь объекта недвижимости в квадратных футах
- Уровень вакантных площадей для аналогичных объектов на том же рынке
- Парковка на территории и соотношение парковочных мест на квадратный фут
- Близость к местным транспортным развязкам, таким как автобусы, метро, поезда и основные автомагистрали
- Тип недвижимости
- Макроэкономические условия как в настоящем, так и в будущем
Используя эту информацию, оценщик может начать процесс составления прогноза дохода от оцениваемой собственности.Но это только половина уравнения, им также необходимо оценить эксплуатационные расходы собственности. Для этого они принимают во внимание такие факторы, как:
- Исторические операционные расходы объекта недвижимости
- Максимально допустимая амортизация
- Известные операционные расходы на аналогичную недвижимость на том же рынке
- Лучшие практики для каждой категории расходов. Например, оценщик может знать, что расходы на управление имуществом должны составлять «X» процентов от валового дохода.
- Макроэкономические условия в настоящем и будущем.
После оценки расходов последними шагами являются расчет чистой операционной прибыли (NOI) и выбор ставки капитализации (максимальной ставки). Выбор ставки капитализации в недвижимости может быть одним из наиболее важных решений, которые примет оценщик, и обычно он основан на ставке капитализации, достигнутой в недавних продажах сопоставимой недвижимости на том же рынке. Чистая операционная прибыль делится на ставку капитализации для определения стоимости.Например, если для многоквартирного дома установлено, что NOI составляет 500 000 долларов, а максимальная ставка составляет 7%, оценочная стоимость составит 7,14 миллиона долларов.
Описанная выше методология обычно называется «подходом капитализации дохода» и является наиболее часто используемым методом оценки коммерческой недвижимости. Но это не единственный. Стоимостной подход исследует, сколько будет стоить строительство объекта недвижимости с нуля, подход сравнения продаж рассматривает сопоставимые продажи аналогичных объектов недвижимости, а подход, основанный на множителе валовой арендной платы (GRM), рассматривает цену собственности и делит ее на предполагаемую валовую прибыль. Доход.Оценщик может использовать один или несколько из вышеперечисленных подходов для окончательной оценки текущей рыночной стоимости.
Что касается оценки коммерческой недвижимости, то это важный момент. Окончательные значения основаны на чистой операционной прибыли, и стоимость может быть «принудительно» оценена, когда инвестор в недвижимость использует определенные рычаги. Этого не происходит с инвестициями в жилую недвижимость.
Оценка жилой недвижимости
Процесс оценки жилой недвижимости намного проще.Стоимость недвижимости определяется методом сравнения продаж.
При таком подходе оценщик проверяет все элементы жилой недвижимости, включая: квадратные метры, отделку, год постройки, ландшафтный дизайн, район и состояние. Затем они идентифицируют несколько других недавно проданных объектов недвижимости в непосредственной близости. «Сопоставимые свойства» или «comps» должны быть как можно более похожими на объектное свойство. Но это не всегда возможно.Если есть некоторые различия, оценщику может потребоваться внести серию «корректировок цен». Например, одна из композиций может иметь пул, а свойство subject — нет. Таким образом, необходимо уменьшить значение объекта собственности, чтобы отразить это.
После того, как корректировка завершена, средняя цена продажи рассчитывается для компаундов из расчета на квадратный фут, и это значение применяется к объекту собственности. Например, предположим, что объект недвижимости составляет 2 000 SF, а средняя цена PSF для контрактов составляет 200 долларов США.При таком расчете можно предположить, что объект недвижимости на открытом рынке оценивается в 400 000 долларов.
Если оценка проводится в рамках покупки и ее стоимость существенно отличается от покупной цены, это может создать проблемы для жизнеспособности сделки. Таким образом, агентам по недвижимости и брокерам важно иметь подробное представление о методологии оценки жилой недвижимости, чтобы правильно оценивать свою недвижимость.
Что касается оценки жилой недвижимости, ключевым моментом является то, что сопоставимые продажи являются движущей силой цен.Их нельзя изменить при активном управлении имуществом.
Хотите узнать больше?
First National Realty Partners — одна из ведущих частных инвестиционных компаний в сфере коммерческой недвижимости в стране. Намеренно уделяя особое внимание поиску многопользовательских активов мирового класса, которые значительно ниже их внутренней стоимости, мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, создавая при этом сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.
To Чтобы узнать больше о наших инвестиционных возможностях, свяжитесь с нами по телефону (800) 605-4966 или info @ fnrpusa.com для получения дополнительной информации.
10 вещей, которые нужно знать об оценке коммерческой недвижимости
Владельцам малого бизнеса есть что переварить, когда речь заходит о коммерческой недвижимости, особенно в наши дни. Это вдвойне касается понятия получения оценки коммерческой недвижимости — процесса, который может немного отличаться от оценок, проводимых для жилой недвижимости. «Коммерческая недвижимость сильно отличается от жилой недвижимости тем, что оценка намного более субъективна по своей природе», — говорит Скотт Эверетт, основатель и президент Supreme Lending, ипотечного кредитора из Далласа.«Большая часть стоимости, полученной от коммерческого здания, основана на получаемых арендных ставках по отношению к выплаченным расходам. Базовый актив важен, но даже не близок к тому, как жилые объекты оценивают активы».
Другими словами, если вы хотите провести оценку объекта коммерческой недвижимости — возможно, потому, что вы хотите его купить или продать, или даже потому, что вы хотите установить стоимость аренды или подать апелляцию по налогу на недвижимость. — может потребоваться некоторая кривая обучения, чтобы понять, к чему вы собираетесь приступить. Инк . Участник Даррен Даль попросил Дугласа Макнайта, 22-летнего опытного оценщика коммерческой недвижимости и управляющего директора CapStruc Valuation в Малверне, штат Пенсильвания, рассказать о его профессии. Ниже приводится список из 10 основных вещей, которые, по словам Макнайта, вам необходимо знать об оценке коммерческой недвижимости:
1. Проверка — это лишь небольшая часть процесса оценки
В зависимости от размера и сложности объекта недвижимости Чтобы получить оценку, осмотр собственности может занять от одного до нескольких часов.Некоторые клиенты воспринимают это как весь процесс, но правда в том, что это только начало. Оценщики исследуют записи о государственной собственности и зонировании, исследуют демографические данные и информацию об образе жизни, а также составляют сопоставимые объемы продаж, затрат на замену и арендную плату. Затем они анализируют эту информацию, поскольку она связана со стоимостью собственности. Наконец, они пишут отчет о своих выводах. Проверка — это только начало процесса оценки, который может занять несколько дней или даже недель.
2.Не пытайтесь искажать факты
Оценщики — профессиональные скептики. Они будут стремиться проверить все, что вы им рассказываете из других источников. Макнайт говорит, что он часто задает вопросы, на которые он уже знает ответ, просто чтобы проверить надежность людей, показывающих ему собственность. Оценщики всегда думают о том, как они будут защищать свое мнение, если они когда-либо будут привлечены к суду, даже в случаях, когда судебное разбирательство представляется маловероятным. Если вы что-то искажаете, оценщик не принимает во внимание все остальное, что вы говорите.
Dig Deeper: Как выбрать место для бизнеса
3. Не скрывайте информацию
Вас, вероятно, спросят, можете ли вы предоставить счет по налогу на недвижимость, набор чертежей имущество, отчеты о прибылях и убытках и прочее. Вы можете не знать, почему оценщик просит вас о чем-то, но лучше предоставить все, что вы можете. Оценщики не заинтересованы в необоснованном расширении своих рабочих файлов, но им действительно нужна определенная информация, и чем больше вы предоставите, тем быстрее они смогут выполнить задание.Если вы впоследствии оспариваете мнения оценщиков и предоставляете дополнительную информацию, которая не была предоставлена с самого начала, вы зря потратили драгоценное время.
4. Оценщики должны придерживаться строгого этического кодекса
Оценщики должны соблюдать Единые стандарты профессиональной оценки, которые, среди прочего, требуют от них предоставления беспристрастного мнения. Несоблюдение этого требования может привести к дисциплинарным взысканиям со стороны государства, включая отзыв сертификата оценщика.Если оценщик отказывается делать то, о чем вы просите, это, вероятно, связано с обязательством придерживаться этих этических норм.
Dig Deeper: Подумайте дважды о покупке коммерческой недвижимости
5. Клиент — сторона, заказывающая оценку
Если оценка предназначена для финансирования, кредитор является клиентом. Оценщики обязаны сохранять конфиденциальность клиента, поэтому, если вы являетесь заемщиком или любой другой стороной, оценщик не может предоставить вам отчет об оценке или любую другую конфиденциальную информацию.Если вы заказываете оценку в рамках апелляции по налогу на имущество и опасаетесь, что оценочная стоимость может быть выше оценочной стоимости, вы можете быть уверены, что оценщик не предоставит результаты в налоговую комиссию без вашего разрешения.
6. Определите предполагаемых пользователей
Убедитесь, что оценщик знает, кому вы хотите использовать отчет. Если вы хотите купить недвижимость, это может означать, что вы намереваетесь поделиться оценкой с продавцом, вашим кредитором (хотя они, вероятно, получат свою собственную оценку) и, возможно, с вашей местной апелляционной комиссией по налогу на недвижимость.Эти люди или стороны будут указаны в отчете об оценке и являются единственными, кто имеет право использовать отчет.
Dig Deeper: Правда о недвижимости
7. Есть три типа предварительных отчетов
«Отчет об ограниченном использовании» — самый короткий и наименее затратный тип, но может использоваться только клиент. Сборы могут варьироваться в зависимости от размера собственности, а также объема оценки, но хорошей отправной точкой для отчета с ограничениями может быть от 2000 до 2500 долларов.«Сводный отчет» суммирует данные и анализ и может использоваться любым предполагаемым пользователем и может стоить более 3000 долларов. «Самостоятельный отчет» содержит все подробности данных и анализа, но запрашивается редко. Если вы сообщите оценщику, как вы собираетесь использовать отчет, он или она может подсказать вам, какой тип отчета вам понадобится.
8. Тип отчета отделен от объема работ
Объем работы, необходимой для получения выводов, не зависит от типа оценки.При ограниченном использовании или сводной оценке оценщик будет компилировать большие объемы информации, которые сохраняются в рабочем файле, но не включаются в отчет. По этой причине разница в сборах между различными типами отчетов меньше, чем может указывать объем информации, содержащейся в отчетах.
Dig Deeper: Как заключить выгодную сделку по аренде
9. Примите во внимание дату оценки
Несколько лет назад Макнайт оценил ночной клуб.На выходных, после того как он осмотрел собственность, в клубе кого-то застрелили. Это привело к стигматизации, которая снизила стоимость собственности. Это указывает на важность установления даты оценки. Оценщики могут оценивать недвижимость на дату проверки, на дату в прошлом («ретроспективная оценка») или на дату в будущем («предполагаемая оценка»). Важно, чтобы вы установили правильную дату оценки в соответствии с вашими потребностями.
10. Рассмотрите оценку «имущественного интереса».
И последнее, но не менее важное: важно сообщить оценщику, в чем заключается ваш интерес к собственности.Например, если вы хотите узнать, какая собственность стоит бесплатно и без оплаты — например, склад, на который вы хотите переместить свой бизнес, — вас интересует то, что называется «простой процентной ставкой». Другими словами, вы просто хотите знать стоимость здания и его собственности. С другой стороны, если вы хотите знать, сколько стоит недвижимость для арендодателя, когда она занята конкретным арендатором или арендаторами, вам нужны «проценты по арендной плате». Наконец, если вы хотите знать, сколько стоит аренда для арендатора, вам нужны «проценты по аренде».«Это обычная просьба, когда люди хотят купить бизнес, поскольку им необходимо знать, какова ценность аренды для этого бизнеса». Обязательно укажите, какой имущественный интерес вы хотите оценить », — говорит Макнайт.
Dig Deeper : Как купить коммерческую недвижимость
Мнения, выраженные здесь обозревателями Inc.com, являются их собственными, а не мнениями Inc.com.
3 метода оценки, используемые для оценки стоимости собственности — Блог о недвижимости BHHS Michigan
Оценка является важным компонентом утверждения ссуды.Есть множество методов оценки, используемых для оценки стоимости недвижимости. Эти методы оценки различаются в зависимости от типа недвижимости, которую вы покупаете. Независимо от того, покупаете ли вы дом на одну семью, недвижимость с потенциальным доходом или коммерческую недвижимость, ваша оценка будет немного отличаться.
Вот 3 распространенных метода оценки жилья, используемых для оценки стоимости недвижимости:
1. Метод сравнительной оценки продаж
Первый метод оценки стоимости недвижимости — это метод сравнения продаж.Этот метод используется для стандартных домов на одну семью и является наиболее распространенным методом, поскольку собранная информация требуется для типичной ипотеки. Как работает сравнительная оценка продаж, это похоже на то, что похожие дома в окрестностях, также известные как «Сопоставимые», используются, чтобы получить представление о стоимости близлежащих аналогичных домов. Затем в оценочную стоимость вносятся корректировки на основе различий между домом, который вы покупаете, и сопоставимыми объектами. Например, предположим, что в доме, который вы пытаетесь купить, есть недавно отремонтированная кухня, качество которой выше, чем у домов, с которыми ее сравнивают.Это повысит вашу оценочную стоимость. С другой стороны, если дом находится в худшем состоянии или на меньшем участке, чем аналогичные, его оценочная стоимость снизится. Этот метод помогает обеспечить определение справедливой стоимости дома и возможность банка предложить ссуду на покупку, подкрепленную данными о стоимости.
2. Метод оценки доходов
Второй метод оценки стоимости недвижимости — доходный. Доходный подход используется для оценки свойств, имеющих потенциальный доход.Сюда входят многоквартирные дома или офисные здания, в которых будут проживать арендаторы, а также одно- или двухквартирные дома с арендуемой площадью. Используя доходный подход, оценщик оценивает потенциальный доход собственности. Допустим, это жилой комплекс на 10 комнат. Покупатель недвижимости может предоставить данные о том, по какой цене будут сдаваться эти комнаты, чтобы получить представление о потенциальном валовом доходе. Оттуда это число сравнивается с затратами, связанными с приобретением собственности, и другими накладными расходами, чтобы выяснить, какова стоимость собственности.
Этот подход также используется для домов на одну или две семьи, которые потенциально могут иметь доходную собственность. Во-первых, стоимость недвижимости рассчитывается с использованием описанного выше метода сравнения продаж. Затем рассчитывается «Множитель валового дохода», или, другими словами, ежемесячный доход, который может быть получен от сдачи недвижимости в аренду. После расчета GIM (GIM = Цена продажи / Доход от аренды) оценщик рассчитает стоимость собственности, умножив GIM на потенциальный доход от аренды.Это позволяет корректировать стоимость недвижимости в соответствии с потенциальным некоммерческим доходом.
3. Метод оценки затрат
Последний метод оценки, используемый для оценки стоимости недвижимости, — это метод оценки стоимости. Этот метод обычно используется для коммерческой недвижимости, которая не будет использоваться в качестве доходной собственности, или для более крупных объектов, которые должны быть построены с нуля или радикально реконструированы. Он также используется для недвижимости, которая продается не так часто, как дома на одну семью.Метод оценки стоимости заключается в том, что земля и недвижимость оцениваются отдельно, чтобы понять, какой будет общая стоимость. Затем учитывается амортизация, которая потенциально может произойти с течением времени, и вычитается из суммы стоимости. Аналогичные существующие здания также будут оценены, чтобы убедиться, что их стоимость соответствует номиналу по сравнению с другими объектами недвижимости. После того, как все это будет учтено, будет рассчитана общая стоимость недвижимости.