Методы оценки рыночной стоимости: Электронная библиотека БГЭУ: Invalid Identifier

alexxlab 03.11.1981 Разное Leave a comment 168 Просмотры

Содержание

5. Оценочные методы и подходы

5.1 Администрирование налога на недвижимость в целом является сложным процессом, и ни один из его элементов невозможно объяснять простыми понятиями или оценивать по нормам практической логики. Лица, отвечающие за разработку политики, и налогоплательщики должны понимать вопросы, связанные с налогом на недвижимость. Население с возрастающей нетерпимостью относится к земельным администраторам, которые имеют привычку прятаться за профессиональным жаргоном, поэтому очень важно постоянно информировать общественность обо всех вопросах и ясно объяснять значение терминологии.

Методы и стандарты проведения оценок

5. 2 Под «методом оценки» понимаются вычисления и способы, применявшиеся для получения стоимостной оценки. Оценщики, лица, не являющиеся оценщиками, и высшие должностные лица должны помнить, что существует лишь один простой способ проверки метода - работает ли он? Если оценочный метод применяется для определения рыночной стоимости, то можно ли с его помощью верно прогнозировать продажную цену до события, исходя из рыночной конъюнктуры. Лиц, не являющихся оценщиками, интересует конечный результат, а не тонкости способов оценки. В случае, когда определение стоимости проводится в целях налогообложения недвижимости, то проверочным критерием будет приемлемость для большинства налогоплательщиков конечного результата в плане справедливого представительства стоимостной ценности соответствующей недвижимости, а также то, подтвердит ли суд оценочные результаты в случае подачи апелляции.

5.3 Фактически, отправным пунктом является не метод оценки, а метод анализа рыночных операций. Метод анализа, если он окажется успешным, найдет отражение в методе оценки. Например, анализ и оценка жилых домов, как правило, проводятся, исходя из общей площади. На основе анализа продажной ситуации уже давно определено, что площадь, качество, возраст и местоположение являются важными факторами, так что оценочная стоимость определяется с их учетом. Если кто-либо разработает альтернативный метод, который окажется лучше, то его будут использовать вместо существующего.

5.4 Наиболее спорные вопросы в связи с оценкой в области налогообложения недвижимости возникают, когда не имеется доказательств продажной или арендной стоимости данного класса недвижимости. В таких случаях, а их бывает немного, существуют стандартные методы, с помощью которых можно определять рыночную стоимость этих, как правило, небольших объемов недвижимости.

5.5 Стоимостная оценка недвижимости для целей налогообложения определена национальным законодательством, в котором указывается, какие именно параметры следует учитывать при проведении таких оценок.

5.6 Стандарты проведения стоимостной оценки определяют аспекты, которые следует учитывать в оценочной практике, прежде всего при проведении стоимостной оценки для мероприятий частного сектора, таких как заклад, инвестиции и отчетность. Данные стандарты приобретают все более широкий международный характер, отражая растущую осведомленность общественности о прочных взаимосвязях, установившихся между стандартами проведения стоимостной оценки, финансовыми рынками и процессом глобализации.

Компьютеризованная массовая оценка (КМО)

5.7 Массовая оценка представляет собой процесс одновременного определения оценочной стоимости большого объема недвижимости с использованием стандартизированных процедур. Во многих случаях такая оценка является единственным практичным способом составления оценочного перечня. Когда на одном сотруднике (налоговом инспекторе) лежит ответственность за проведение в течение двухлетнего периода оценки, возможно, 100 000 единиц недвижимости для целей налогообложения, то данный сотрудник может справиться с такой задачей, только правильно организовав работу и делегировав обязанности. За данный период налоговый инспектор способен лично провести оценку, возможно, не более 1000 единиц недвижимости.

Работу должны проводить приданные ему оценщики и технический персонал в соответствии с установленными руководящими принципами. Таким образом, например, сельскохозяйственная земля категории «х», расположенная на определенной территории, расценивается по «у» единиц за гектар. Строения определенной категории, расположенные в указанном месте, возможно, оценивается в «z» единиц за квадратный метр, исходя из общей площади. Руководящие принципы, конечно, будут сложными, поскольку конечная цифра должна обозначать рыночную стоимость, как обусловлено законом. Такие методы массовой оценки не новы. Известно, что еще древние римляне использовали столь же тщательные и сложные методы.

5.8 Каким же образом «массовая оценка» становится «компьютеризованной массовой оценкой»? Следует отметить во избежание ошибок, что процесс должен носить поэтапный характер. На первой стадии компьютеризация заключается в обработке данных оценочного перечня и превращении их в базу данных. Вторым важным этапом будет, очевидно, компьютеризация процесса сбора налога. Только после того, как обе эти функции будут основательно отработаны, следует обратить внимание на компьютеризацию оценочного процесса. Из приведенного выше описания процесса массовой оценки будет понятно, что многие из процессов могут быть без труда компьютеризированы. В компьютер могут быть введены инструкции и определение оценочной стоимости будет производиться автоматически.

5.9 Данный подход вполне утилитарен, но следует, однако, сделать несколько оговорок. Руководящие принципы, компьютеризированные или нет, не предусматривают всех возможных случаев. Они будут применимы без каких-либо модификаций максимум в 80% случаев. Остальная недвижимость будет нетипичной и потребует особого подхода. Проводя работу на объекте, оценщик или техник вскоре поймут, что инструкции в том или ином случае приводят к ошибочному результату. При использовании компьютера такую ошибку обнаружить сложнее, и это следует учитывать при разработке концепции программы. Нельзя также забывать, что компьютеры не оказывают непосредственной помощи в сборе информации на местах, что составляет большую часть оценочной работы.

Но существенную помощь в проведении оценок может оказывать использование автоматически загружаемых в компьютер обычных контрольных перечней, а также блокнотных и портативных компьютеров.

5.10 Один из важных этапов процесса массовой оценки не рассматривается подробно в настоящем Руководстве. Он заключается в следующем: прежде чем налоговый инспектор приступит к составлению инструкций проведения оценки, необходимо провести анализ рыночной информации. Например: сколько было заключено сделок по продаже сельскохозяйственных земель, какова стоимость гектара земли категории «х» на открытом рынке, какие из оценочных факторов будут наиболее важными

5.11 Одним из методов анализа, позволяющих оценщику использовать рыночную информацию, является регрессивный анализ, который особенно пригоден для обработки больших объемов данных. С его помощью можно определять важное значение различных факторов и выявлять тенденции. Информационная технология позволяет упростить регрессивный анализ и сделать его использование легкодоступным. Регрессивный анализ является также одной из ключевых фаз в случаях, когда различные из приведенных выше приложений объединяются в автоматизированный контур. Информация о продажах подается в базу данных о состоянии рынка и непосредственно подвергается регрессивному анализу. Изменения оценочной стоимости регистрируются и вносятся в оценочные инструкции, на основе которых, в свою очередь, формируются новые стоимостные оценки. Данный процесс позволяет ежегодно проводить очень эффективную переоценку. В некоторых странах невозможно будет, очевидно, создать в среднесрочной перспективе такой полный контур, поскольку он зависит от интенсивного функционирования рынка недвижимости и точности и полноты сообщаемых сторонами действительных продажных цен.

5.12 Регрессивный анализ не нов. Это укоренившийся и широко используемый метод. Он не опровергает здравого смысла. Люди ежедневно прицениваются к тем или иным вещам, будь-то мешок картошки, подержанная машина или соседний дом, не прибегая при этом к регрессивному анализу. Фактически, в случаях индивидуальной оценки стоимости может быть от силы с десяток соответствующих операций открытого рынка и регрессивный анализ не будет здесь ни необходим, ни полезен. Но он будет очень необходимым и эффективным методом в надлежащих обстоятельствах, особенно в случаях массовой стоимостной оценки недвижимости для целей ее налогообложения.

1. Методы оценки рыночной стоимости компании

Существуют различные методы и подходы к оценке справедливой, то есть незаниженной и незавышенной стоимости компании. Их выбор обусловлен целью, которая стоит перед компанией.

Такими целями, во имя реализации которых производится оценка бизнеса, могут являться:

необходимость привлечения инвестиций для реализации бизнес-проектов;
проверка экономической целесообразности инвестиционных вложений;
эффективность использования производственно-технологического потенциала.

Необходимость в оценке справедливой (незавышенной и незаниженной) стоимости компании (в оценке стоимости бизнеса) возникает как для владельцев, так и для инвесторов.

Владельцу необходимо оценить справедливую стоимость своей компании в следующих случаях:

если владелец принимает решение продать компанию.
Если владелец обращается в банк за кредитом для развития своей компании. Банку для принятия решения о выдаче кредита или отказа в его выдаче понадобится оценка стоимости компании.
Если владелец обращается к инвесторам (частным инвесторам, фондам и т. д.) для привлечения инвестиций в развитие бизнеса.

Банкам необходима оценка стоимости компании для принятия решения о выдаче кредита.

Инвесторам необходима оценка стоимости компании для принятия решения о вложении средств в компанию и для выбора наиболее выгодного проекта для инвестирования.

Если акции компании котируются на фондовом рынке, то для того, чтобы провести оценку рыночной стоимости компании, необходимо умножить рыночную стоимость простых акций на их количество.

Недостатком этого метода является его неприменимость к большинству отечественных компаний, чьи акции на рынке не представлены.

Затратный

Затратный метод оценки стоимости предприятия основан на принципе:

стоимость оцениваемого предприятия равна сумме, которую нужно затратить на создание аналогичного предприятия.

Этот метод основан на результатах финансово-хозяйственной деятельности компании, отражённых в статьях бухгалтерского баланса.

Преимущество данной методики состоит в том, что её применение довольно просто, не требует привлечения экспертов.

Этот метод оценки стоимости предприятия основывается на реально существующих активах.

Доходный метод оценки стоимости предприятия основан на принципе:

рациональный инвестор не отдаст за приобретаемый им бизнес больше, чем размер дохода (денежный поток, прибыль, другие формы материальной и нематериальной выгоды), который принесёт ему данный бизнес в будущем.

Доходный метод позволяет сопоставить текущие затраты инвестора (владельцев компании) с будущими доходами с учётом времени поступления доходов и факторов риска, характерных для бизнеса, который нужно проанализировать.

Доходный метод основан на учёте рисков инвестирования и оценке будущих доходов.

Этот метод подходит для предприятий, находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.

Сравнительный

Суть этого метода состоит в определении стоимости путём сравнения с предприятием-аналогом, имеющим рыночную стоимость.

Наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

Недостатком такого метода является то, что крайне трудно найти абсолютно аналогичное предприятие: с таким же продуктом, уровнем известности на рынке, качеством обслуживания, уровнем квалификации персонала и т. п.

Можно выделить три условия, влияющие на повышение стоимости компании:

чем выше прибыль компании, тем выше её стоимость.
Чем раньше компания начала получать прибыль, тем выше её стоимость.
Чем ниже риск банкротства компании, тем выше её стоимость.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости интересуют многих людей.

Если вы хотите узнать больше о данной процедуре, нюансах выполнения, тонкостях процесса, то стоит прочитать нашу статью.

Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимости

Оценка – услуга, которая предоставляется квалифицированными специалистами. В рамках данной процедуры устанавливается стоимость конкретного объекта недвижимости. Составляется заключение, которое подтверждает указанные параметры.

Дополнительно существует Закон об оценочной деятельности. Он регулирует взаимоотношения между компаниями и клиентами, создает основания для дальнейшего применения данных.

В рамках исследования устанавливается юридический факт – стоимость объекта. После оценки недвижимости и земли можно свободно пользоваться этими данными для различных целей. Отчеты применяются не только в частном порядке, но и в государственных инстанциях.

Зачем необходима процедура?

С какими целями проводится оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости? Существует множество оснований для ее назначения. Необходимо перечислить причины выполнения:

Наследование имущества и последующая уплата налогов.
Определение текущей стоимости объекта.
Последующая продажа и установление оптимальной цены.
Передача в аренду.
Имущество выступит в качестве залога по займу.
Недвижимость переходит в уставной капитал.
Вы хотите выполнить различные операции с ней.
Желаете застраховать объект.
Происходит оспаривание кадастровой стоимости.

Учитывая огромное количество направлений, данная процедура всегда пользуется повышенным спросом. Но важно правильно провести исследование, чтобы предотвратить возникновение недочетов.

Методика оценки рыночной стоимости недвижимости

Существуют различные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости. Данная сфера широка, применяется множество способов для проведения процедуры и получения наиболее точной информации.

Все методы можно поделить на три типа. Именно эти способы чаще всего используются во время оценки:

Затратный.
Доходный.
Сравнительный.

Это ключевые подходы и основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Важно рассказать о каждом варианте, чтобы вы получили общее представление об особенностях направлений.

Нередко применяется затратный метод. При его использовании учитываются расходы на содержание и восстановление объекта. Определяется обоснованность покупки, сколько средств нужно дополнительно вкладывать в поддержание.

Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости часто осуществляется доходным методом. Определяется прибыль, которую можно получить от владения за конкретный промежуток времени.

Для коммерческой недвижимости нужно учесть ряд важных параметров, в том числе:

Наличие необходимой базы для успешной работы в помещении.
Расположение. Если компания принимает клиентов, то это крайне важный показатель.
Площадь.
Соответствие конкретному типу объектов и возможность применения в коммерческих целях.
Устанавливается вероятный доход от использования.

В большинстве случаев применяется рыночный подход в оценке стоимости недвижимости. Причин этому несколько:

Он отлично подходит для жилого фонда и ряда коммерческих объектов.
Удается установить реальную стоимость в случае продажи.
Полученные параметры наиболее приближены к рыночной ситуации.

Сравнительная методика проста. Специалисты изучают основные параметры объекта. Они находят на рынке схожие варианты. Происходит сравнение и устанавливается оптимальная стоимость имущества.

Какой вариант обладает наибольшей точностью? Методика подбирается индивидуально для каждого конкретного случая. Нужно учесть особенности объекта и сопутствующие факторы.

Оценочные компании по недвижимости в Москве

Вам нужно установить стоимость объекта недвижимости? Тогда необходимо обратиться к нам! Наша компания обладает значительным опытом в данной сфере. Вы сможете рассчитывать на профессиональную помощь и получить подробный отчет от специалистов.

«Методы оценки стоимости компании (на примере ООО «Лента»)»

Страницы: 1 2 3 4 5

СОДЕРЖАНИЕ

Введение
Глава 1.Теоретические основы оценки рыночной стоимости действующего предприятия
1.1 Потребность в оценочной деятельности предприятия
1.2 Этапы процесса определения стоимости (оценки) предприятия
1.3 Подходы и методы оценки рыночной стоимости предприятия
Глава 2.Анализ деятельности предприятия и оценка его рыночной стоимости на примере ООО «Лента»
2.1 Краткая характеристика деятельности предприятия ООО «Лента»
2.2 Этапы процесса оценки стоимости компании
2.3 Анализ перспектив развития предприятия
Глава 3.Мероприятия по развитию ООО «Лента» и повышению его рыночной стоимости.
3.1 Концепция развития ООО «Лента»
3.2 Мероприятия по повышению рыночной стоимости ООО «Лента»
3.3 План реконструкции и обновления основных фондов
Заключение
Список использованной литературы

Введение

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей в деятельности предприятия. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге — оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Капитал предприятия — товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли- продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав — акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т. д. По мере того как в нашей стране появляются всё новые собственники предприятий и фирм, острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, даёт реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит компании максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену. Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право на присвоение будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий — их работники. Поэтому не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно. Однако оценка бизнеса предприятий только на основе будущих доходов также может быть ошибочна. Очевидно, что инвестора в первую очередь интересуют будущие доходы, а не необходимые затраты на создание объекта. В силу этого проведение оценки бизнеса предприятия требует использования всего многостороннего комплекса подходов к ней: с точки зрения затрат на создание предприятия, его будущей доходности и цен продажи капитала аналогичных предприятий на рынке.

Отсюда, актуальной проблемой экономической науки и практики хозяйствования становится формирование управленческих и методических основ определения стратегии организационного развития, с учетом уровня потенциала предприятий к организационному развитию, возможности и необходимости его совершенствования в контексте определенной стратегии, позволяющих им быть восприимчивыми к нововведениям, ориентированными на потребителя, обладающих возможностью предвосхищать необходимость изменений и готовиться к ним заблаговременно и целеустремленно, с целью получения конкурентных преимуществ.

Организационное развитие — это процесс плановых изменений организационной культуры на основе методик, теорий и результатов исследований наук о поведении; выявлена позитивная роль рутинизации предприятия, которая выражается в формировании и регистрации ключевых компетенций; обозначена роль системы сбалансированных показателей как инструмента реализации стратегий развития предприятия.

Изменение внешних условий, конкуренция, инновации, запросы потребителей и политика государства, требует от организации новых стратегий, методов и технологий бизнес-процессов и изготовления продукции, т. е. реакции на изменения. При организационном развитии старое постепенно вытесняется новым. Этот процесс может быть либо управляемым, либо спонтанным. Управляемый процесс в силу его целевой ориентации носит прогрессивный характер, в то время как спонтанное развитие не исключает регрессных явлений, в том числе и деградации. Следовательно, организационным развитием необходимо управлять, выбирая соответствующую модель менеджмента.

Объект исследования — ООО «Лента».

Предмет исследования — оценка стоимости компании.

Цель выпускной квалификационной работы — на основе оценки стоимости компании ООО Лента разработать рекомендации по совершенствованию управления стоимостью организации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Теоретические основы оценки рыночной стоимости действующего предприятия
Провести анализ системы управления ООО «Лента»
Мероприятия по развитию ООО Лента и повышению его рыночной стоимости.

В первой части выпускной квалификационной работе были рассмотрены теоретические аспекты оценочной деятельности: подходы и методы определения стоимости предприятия. Вторая часть основывается на конкретном рассмотрении деятельности предприятия ООО «Лента». Произведен финансовый анализ предприятия, анализ и динамика состояния основных фондов, анализ имущественного положения, анализ деловой активности, анализ отраслевой и региональной информации, и определение конечной рыночной стоимости фирмы на основе трех подходов (затратный, доходный и сравнительный). В третьей части выпускной квалификационной работе мною было предложено проведения ряда мероприятий:

1.Обоснование необходимости организационного развития предприятия

2.План мероприятий развития предприятия

Оценка предприятия после внедрения ряда изменений в деятельности фирмы. Вместе с тем практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности. С другой стороны для того чтобы цена фирмы определенна была достоверно и точно, необходимо строго соблюдать технологию оценки. Технология включает в себя ряд последовательных этапов: определение цели и функции оценки, разработка плана оценки объекта, определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта, сбор и анализ необходимой информации. Точность оценки стоимости предприятия зависит также и от правильности использования методов оценки.

Современная экономическая ситуация характеризуется частыми и быстрыми переменами и усложнением условий эффективной деятельности промышленных предприятий. Как результат, большинство предприятий сталкивается с одним и теми же проблемами: замедление развития, снижение рентабельности, утрата доли на рынке в борьбе с новыми конкурентами. Необходимость восстановления утраченной или поддержание конкурентоспособности в условиях нестабильности стала предметом растущей озабоченности высшего менеджмента российских промышленных предприятий.

Для решения поставленных задач в работе применялись диалектический метод, эмпирический метод, метод обобщения, теоретический метод, экономико-математический анализ в виде оптимизационной модели, также использовались методы научного познания: сравнение, анализ и синтез. В выпускной квалификационной работе использовались работы таких ученых, как Дыбаль А.Г, Колчина Н.В, Гаврилова А.Н, а так же методические пособия. Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения, списков использованной литературы и приложения.

Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости действующего предприятия.

1.1. Потребность в оценочной деятельности предприятия

Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства. Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации.

Толчок к расширению участия оценщиков в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов 1995-1997 гг.

Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства. Прошедшие в России четыре переоценки основных фондов, осуществляемые при помощи переводных коэффициентов, значительно подняли их стоимость, что отрицательно сказалось на финансовом состоянии предприятий, а это в основном, обусловлено слабым участием независимых оценщиков в переоценке основных фондов. Именно такие оценщики способны достоверно оценить имущество предприятий по реальной или рыночной стоимости. На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.» В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932 уполномоченным органом по контролю осуществления оценочной деятельности в РФ назначено Министерство имущественных отношений Российской федерации.

Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Минимущество России. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав – акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т.д. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену. По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала. Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.

Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.

Прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов, применяемых в процессе оценки бизнеса необходимо четко понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. При этом один и тот же объект на одну дату обладает разной стоимостью в зависимость от целей его оценки, и стоимость определяется различными методами.

Сначала определим, для каких целей может проводиться оценка бизнеса, а затем выясним причины такого различия. Вот примерная классификация существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов.

Классификация целей стоимости (оценки) бизнеса приведены ниже в таблице №1

Субъект оценки	Цели оценки
1	2
Предприятие как юридическое лицо	Обеспечение экономической безопасности
	Разработка планов развития предприятия
	Выпуск акций
	Оценка эффективности менеджмента.
Собственник	Выбор варианта распоряжения собственностью
	Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации
	Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли
	Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия
Кредитные учреждения	Проверка финансовой дееспособности заемщика
Кредитные учреждения	Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые компании	Установление размера страхового взноса
Страховые компании	Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи	Расчет конъюнктурных характеристик Проверка обоснованности котировок ценных бумаг
Инвесторы	Проверка целесообразности инвестиционных вложений
Инвесторы	Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект
Государственные органы	Определение облагаемой базы для различных видов налогов
	Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства
	Оценка для судебных целей

Мы видим, насколько различны цели оценки. А теперь представим, может ли стоимость приобретения предприятия для реализации инвестпроекта быть равной стоимости принудительного банкротства, или суммарная стоимость акций реальной стоимости бизнеса по его активам? Да может, но только в очень редких случаях.

В действительности искомая стоимость бизнеса будет коррелироваться с целью проводимой оценки через саму стоимость. Так как различные цели оценки предполагают поиск различного вида стоимости.

«Разумное обсуждение методов оценки невозможно без привязки к какому-либо общепризнанному определению стоимости…» (James C. Bonbmght)

Предположим что причина, побудившая оценку и цель оценки нам известна, и становится вопрос выбора искомого вида стоимости. Чтобы разобрать эту процедуру вспомним, что рынок платит только за те активы, которые приносят ему доход от их использования.

Для выбора адекватного стандарта стоимости бизнеса такой основной признак — источник формирования дохода. Всего выделяется два источника формирования дохода при использовании предприятия:

1)Доход от деятельности предприятия,

2)Доход от распродажи активов предприятия.

Соответственно этому выделяется два вида стоимости:

Стоимость действующего предприятия. Это стоимость, отражающая первый источник дохода, предполагает, что предприятие продолжает действовать и приносить прибыль. Стоимость предприятия по активам. Это стоимость, отражающая второй источник дохода, предполагает, что предприятие будет расформировано или ликвидировано, т.е. предприятие оценивается поэлементно.

Вот наиболее часто применяемые виды (стандарты) стоимости отражающие источники образования дохода.

Виды (стандарты) стоимости отражающие источники образования дохода данные приведены ниже в таблице №2.

Действующее предприятие	Поэлементная оценка
Обоснованная рыночная стоимость. Этот вид стоимости отражает оба подхода и соответствует максимуму из стоимостей полученных двумя подходами.
Инвестиционная стоимость. Это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и др. предполагаемого владельца.	Ликвидационная стоимость. Это обоснованная стоимость продажи активов предприятия за вычетом общей суммы обязательств и затрат на продажу.

Балансовая и рыночная стоимость предприятия не являются полноценными стоимостями и небыли включены в классификацию. Дело в том, что балансовая стоимость включает только часть активов предприятия, активы, включенные в бухгалтерский баланс. Рыночная стоимость — это стоимость произошедшей сделки, т.е. отражает прошлое состояние объекта.

Дополнительное представление о стандартах стоимости дает системный подход. С точки зрения системного подхода к предприятию и его стоимости перечисленные стандарты стоимости приобретают следующий смысл :

Ликвидационная стоимость — это стоимость элементов (активов) входящих в систему (предприятие).

Обоснованная рыночная стоимость — это стоимость предприятия как системы элементов (активов), т.е. стоимость элементов (активов) плюс системный эффект (goodwill).

Инвестиционная стоимость — это стоимость предприятия как элемента системы высшего порядка (подсистемы), т.е. стоимость элементов (активов) плюс системный эффект первого порядка (goodwill) плюс системный эффект высшего порядка (корпоративный эффект).

Следующим шагом после выявления необходимого стандарта стоимости отражающего цели оценки — это выбор необходимых процедур и методов оценки.

1.2.Этапы процесса определения стоимости (оценки) предприятия

Выбор стандарта стоимости и методов оценки

Первым этапом проведения оценки бизнеса является определение искомой стоимости в соответствии с существующими стандартами стоимости бизнеса. (см. «Введение в оценку стоимости бизнеса»). Затем, когда определен необходимый стандарт стоимости бизнеса, определяются необходимые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае.

Подготовка информации для проведения оценки

В соответствии с определенными методами оценки определяется набор и объем необходимой информации. Информация может черпаться из нескольких источников, как то: оцениваемая компания, фондовый рынок, различная статистическая информация, маркетинговые исследования и т.д.

Характеристики предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, подлежащих оценке, включая права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль и соглашения, ограничивающие продажу или передачу.

Общую характеристику предприятия, его историю и перспективы развития.
Финансовую информацию о предприятии за предыдущие годы.
Активы и обязательства предприятия.
Общую характеристику отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущее состояние.
Экономические факторы, оказывающие влияние на данное предприятие.
Состояние рынка капиталов как источника необходимой информации, например, о возможных ставках дохода по альтернативным капитале вложениям, об операциях со свободно обращающимися акциями, о слияниях и поглощениях компаний.
Данные о предыдущих сделках с участием оцениваемого предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или его акций.
Другую информацию, которую оценщик сочтет имеющей отношение к проведению оценки.

Как из этого видно, при определении цены (оценки) бизнеса необходимо использовать ретроспективную учетную информацию (бухгалтерскую отчетность) и текущие финансово-экономические показатели компании. Время учета используемых данных и момент оценки между собой не согласованы. Расхождение данных во времени создает условия для появления в них различного рода искажений. Среди них можно назвать: изменение стандартов учета исходных данных, деноминация денежных единиц, колебания курса валют, структурные изменения цен и др. Эти несоответствия порождают проблему корректировки всей используемой финансовой и бухгалтерской отчетности с целью приведения их к общему временному эталону, в роли которого выступает момент оценки.

Приведение и корректировка финансовой отчетности может включать в себя:

Приведение финансовой информации об оцениваемой компании и компаниях-аналогах к единой основе.
Пересчет отчетных стоимостей в текущие.
Корректировка статей доходов и расходов таким образом, чтобы они достаточно полно характеризовали результаты деятельности компании за продолжительный период времени.
Учет нефункционирующих активов и обязательств, и связанных с ними доходов и расходов.
Приведение финансовой отчетности к единой основе.

В пределах государственной системы бухгалтерского учета компания всегда имеет свободу выбора методов ведения бухгалтерского учета. Этот выбор закрепляется в приказе «Об учетной политике предприятия» сроком на один год и может изменяться в течение ряда лет. Принцип составления бухгалтерской отчетности не требует отражения реальной рыночной стоимости тех или иных активов предприятия. В такой ситуации компании предпочитают использовать те методы ведения бухгалтерского учета, которые позволят минимизировать налоги.

Корректировка используемой информации на инфляцию.

Определение стоимости предприятия должна базироваться на реальных (очищенных от влияния инфляции) значениях используемых показателей. В условиях значительного изменения цен учетные значения стоимостных показателей существенно отличаются от их реальных значений. Таким образом, использование учетных данных требует их корректировки с учетом динамики цен, т.е. инфляции (или дефляции) и структурного изменения цен. Однако в современных условиях экономики РФ основным является искажающее влияние инфляции.

В теории финансового менеджмента существуют два альтернативных пути корректировки (очищения) показателей на влияние инфляции:

прямая корректировка активов и денежных сумм на значения инфляционных показателей;
учет влияния инфляции на активы и денежные суммы посредством включения в процедуру дисконтирования инфляционных показателей.

Различия в значении итоговых показателей при использовании указанных подходов являются незначительно мелкими в промышленно развитых странах с устоявшимся рынком и нормальным темпом инфляции. В странах с большими темпами инфляции или гиперинфляцией появляются различия в значениях итоговых показателей в зависимости от выбора того или иного подхода корректировки на инфляцию. При проведении оценки в РФ предпочтительнее использование методов, основанных на прямой корректировке денежных сумм на значения инфляционных показателей.

Кроме того, искажение различных показателей связано с неодинаковостью условий их формирования в системе учета. В соответствии с итогами исследования корректировка учетных и проектных данных различного типа, необходимых для финансово-экономических расчетов и прогнозов должна проводиться раздельно.

В качестве значений инфляционных показателей в зависимости от области действия компании могут использоваться: индекс цен предприятий производителей, индекс потребительских цен, значения девальвации основной валюты, или индекс цен может быть рассчитан для конкретной компании.

Оценка финансового положения компании

В процессе оценки бизнеса возникает необходимость предварительной проверки его финансового положения. Такая проверка позволяет получить важные справочные сведения об оцениваемой компании и выполнить расчет значений корректировочных показателей, необходимых для нахождения конечной стоимости бизнеса.

Для оценки финансового положения компании необходимо выбрать модель, позволяющую:

учитывать выбранную модель корректировки показателей на влияние инфляции;
отражать финансовое положение компании на момент оценки;
установить соответствие финансового состояния требованиям экономической безопасности компании;
определить излишек (дефицит) оборотного капитала компании.

Методика оценка финансового положения компании для целей оценки бизнеса может быть основана на одном из трех основных подходов.

Первый подход предполагает организацию дифференцированного учета всех долговых обязательств по срокам их погашения. Параллельно устанавливается интенсивность будущих денежных поступлений и проверяется их достаточность на отдельные моменты времени. Такой подход основан на использовании первичной информации по финансовым потокам. Систематизация этих сведений весьма трудоемка и реально осуществима только в компаниях, ведущих управление финансовыми потоками.

Второй подход основан на использовании специального баланса ликвидности, который позволяет устанавливать финансовое положение компании. При составлении баланса ликвидности все статьи бухгалтерского баланса перегруппировываются в зависимости от скорости их оборота. Сопоставляя части активов, реализуемых к определенному сроку, с частями пассивов, которые к этому же сроку должны быть оплачены (погашены), устанавливается величина платежного излишка или платежного дефицита на определенный момент.

Третий подход основан на использовании показателей, вычисляемых на основе сравнения объема отдельных средств и источников, сложившихся по состоянию на конкретный момент времени. Это могут быть показатели ликвидности, показатели финансовой зависимости или автономии, показатели финансовой устойчивости и т.д.. Практическое использование любого варианта показателей связано с установлением критического уровня, позволяющего классифицировать финансовое положение предприятия с точки зрения платежеспособности. Поскольку показатели служат лишь индикаторами и не позволяют прямо устанавливать степень платежеспособности, то этот метод не гарантирован от отсутствия ошибок. Однако в большинстве случаев он позволяет получить правильный диагноз истинного финансового положения предприятия, имеющий достаточную точность для его включения в последующую процедуру оценки предприятия. Также к достоинствам этого метода следует отнести высокую степень формализованности.

Оценка рисков компании

Для целей оценки бизнеса риск следует определить как степень неопределенности, связанной с получением ожидаемых в будущем доходов, иными словами, это опасность не достижения (отклонения) планируемого объема ожидаемых будущих доходов или риск не реализации прогноза.

При определенном уровне ожидаемых будущих доходов рынок заплатит за бизнес больше в том случае, если вероятность этих доходов выше. Другими словами, при определенном уровне ожидаемой будущей прибыли (или денежного потока, дивидендов и т.п.) чем ниже риск, тем выше текущая стоимость бизнеса.

Страницы: 1 2 3 4 5

О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа

О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа | Консалтинговая Группа «Аверс» Публикации, статьи, соавторство

Сотрудники ГК «Аверс» активно участвуют в методической и исследовательской деятельности

ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа

С текстом статьи можно ознакомиться по ссылке: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1578

Дата публикации: 6 марта 2018

ПОХОЖИЕ СТАТЬИ Исследование «L»

В свете последних экономических тенденций для практикующих оценщиков актуальной темой становится расчет стоимости в рамках Сравнительного подхода. И если с первой группой элементов сравнения удается справиться численными методами, то, приступая ко второй группе, оценщики зачастую отказываются от расчетов поправок в абсолютных и относительных значениях и, прикрываясь «фиговым листком» качественного анализа, привлекают убойные статистические методы для 3-8 (!) аналогов.

«Непродажная площадь»

Основой взаимовыгодного сотрудничества является ведение разговора на одном языке. В настоящий момент зачастую различные площади объектов именуются одинаково. Использование наименований площадей, без оглядки на то, какая именно площадь была рассчитана, может привести к искажению результата. Данная заметка призвана поспособствовать устранению противоречий в формулировках и минимизировать расчетные ошибки, апеллируя минимумом данных. Речь будет вестись в основном для площадей наиболее часто рассматриваемых объектов недвижимости.

Спасибо! Мы ответим Вам в ближайшее время.

Подходы и методы оценки рыночной стоимости коммерческого банка





доцент кафедры банковского бизнеса и инновационных финансовых технологий Международного банковского института (Санкт-Петербург), кандидат экономических наук, доцент
senior lecturer at the Department of Banking Business and Innovation Financial Technologies of International Banking Institute, PhD in Economics, associate professor
г. Санкт-Петербург



Ключевые слова: рыночная стоимость банковского бизнеса ликвидационная стоимость дью-дилидженс затратный подход доходный подход сравнительный подход метод чистых активов метод капитализации метод дисконтирования денежных потоков ставка дисконтирования	Keywords: market value of banking business liquidation value due diligence cost approach income approach comparative approach net assets method capitalization method cash flow discounting method discount rate
Актуальность исследования обусловлена необходимостью разработки методологии определения рыночной стоимости банковского бизнеса, учитывающей его высокую подверженность специфическим рискам. В статье исследуется применение затратного, доходного и сравнительного подходов и соответствующих им методов при оценке банка. Проводится анализ зависимости рыночной стоимости от размера принятых банком рисков, достаточности собственных средств (капитала) банка и сформированных резервов на возможные потери для их покрытия. Автор использовал методы сравнительного анализа, классификации, системного подхода при исследовании проблемы выбора методов оценки для расчета рыночной стоимости банка. На основе анализа применяемых подходов и методов оценки предприятия, специфики банковского бизнеса автором даны рекомендации по применению методов затратного и доходного подходов, расчету ставки дисконтирования при определении рыночной стоимости кредитных организаций.
The relevance of the research is determined by the need to develop the methodology of assessing the market value of banking business taking into consideration its high exposure to specific risks. We research the application of cost, income and comparative approaches and appropriate methods to assess a bank. We analyze the correlation between the market value and the risks that a bank takes; the sufficiency of own bank capital and the reserves to cover possible loss. We use the methods of comparative analysis, classification, system approach to research the problem of choosing the methods of assessing bank market value. Based on the analysis of the applied approaches and methods of evaluating a business we offer guidelines concerning the use of methods of cost and income approaches, calculating the discount rate when assessing the market value of credit organizations.

Обзор статьи При определении рыночной стоимости банковского бизнеса следует учитывать его специфику, обусловленную проведением банковских операций и других финансовых сделок: — существенное преобладание в балансе денежных требований и обязательств, незначительная доля материальных активов в имуществе банка; — наличие специфических банковских рисков, связанных с размещением от своего имени и за свой счет привлеченных денежных средств, расчетно-кассовым обслуживанием, проведением валютных операций, совершением сделок с ценными бумагами, драгоценными металлами, производными финансовыми инструментами и другими финансовыми активами; — необходимость поддержания достаточности капитала, ликвидных активов, резервов на возможные потери; — соблюдение обязательных экономических нормативов, резервных и других надзорных требований Банка России. Проведение оценки бизнеса любой компании в соответствии с международными и федеральными стандартами оценочной деятельности предусматривает применение затратного, доходного и сравнительного подхода. Каждый подход включает несколько методов оценки, используемых в зависимости от финансово-экономического состояния и перспектив развития компании [4. С.50–52]. Для оценки бизнеса действующего банка ограничено использование методов ликвидационной стоимости и наращивания активов затратного подхода. Ликвидационная стоимость рассчитывается при продаже предприятий-банкротов. Банкротство для банка означает потерю лицензии на проведение банковских операций, что делает бессмысленной его покупку. Применительно к банкам метод ликвидационной стоимости применяется при финансовом оздоровлении находящихся в предбанкротном состоянии кредитных организаций. Покупка кредитной организации по ликвидационной стоимости не отражает реальные расходы инвестора на восстановление ее функционирования и обеспечение приемлемой рентабельности. Применение метода наращивания активов допускается при создании нового банка за счет прямых инвестиций. При наличии избыточного предложения на продажу недокапитализированных банков и высоких требованиях Банка России к уставному капиталу вновь создаваемых банков преимущество получают сделки покупки, слияния и поглощения действующих банков. В этих условиях ведущим методом затратного подхода оценки рыночной стоимости коммерческого банка становится метод чистых активов. Он предполагает прежде всего переоценку балансовой стоимости активов и обязательств банка по рыночной стоимости, либо амортизированной стоимости за счет формирования резервов на возможные потери (РВП). Для построения аналитического баланса, отражающего корректировки балансовых статей в целях оценки, необходимо использовать отчет банка о финансовом положении (баланс), составленный по Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) [1]. Данная форма финансовой отчетности включает наряду с балансовыми статьями внебалансовые требования и обязательства, учитываемые на счетах Главы В «Внебалансовые счета» (условные обязательства кредитного характера, погашенная за счет РВП задолженность по ссудам и процентам), Главы Г «Счета по учету требований и обязательств по производным финансовым инструментам и прочим договорам (сделкам), по которым расчеты и поставка осуществляются не ранее следующего дня после дня заключения договора (сделки)» (требования и обязательства по производным финансовым инструментам и срочным сделкам)». Балансовые статьи подлежат обязательной переоценке по рыночной (амортизированной) стоимости в корреспонденции со счетами добавочного капитала, нераспределенной прибыли прошлых лет и текущего года. В результате из аналитического баланса берется стоимость чистых активов банка на дату оценки. Полученные из отчета о финансовом положении по МСФО чистые активы корректируется с учетом полноты формирования РВП под принятые банком риски: кредитный, ликвидности, рыночный (процентный, фондовый, валютный), страновой, правовой и потери деловой репутации, стратегический. Доформирование РВП уменьшает стоимость чистых активов. Данная корректировка проводится при сохранении банковского бизнеса (его части) за новыми владельцами. При этом необходимо выявить и проанализировать рост банковских рисков, вызванный сменой владельцев банка.
Список использованной литературы 1. Письмо Банка России от 06.12.2013 г. № 234-Т «О Методических рекомендациях «О порядке составления кредитными организациями финансовой отчетности»». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 2. Головина Г.П. Оценка стоимости коммерческого банка на основе доходного подхода // Вестник Самарского государственного университета. 2010. №7(69). С. 21–26. 3. Головина Г.П. Оценка стоимости коммерческого банка на основе затратного подхода // Экономические науки. 2010. № 8(69). С. 224–227. 4. Оценка бизнеса / под ред. В.Е. Есипова, Г.А. Маховиковой. 3-е изд. СПб., 2010.

2.3 Методы оценки рыночной стоимости недвижимости.. Совершенствование методов оценки недвижимости

Анализ прецедентов — Руководство по расчету прецедентов слияний и поглощений

Что такое анализ прецедентов?

Анализ предшествующих транзакций — это метод оценки компании Методы оценки При оценке компании как непрерывно действующей используются три основных метода оценки: анализ DCF, сопоставимые компании и прецедентные транзакции, в которых произошли прошлые сделки M&A. в процессе M&A.Узнайте, как совершаются слияния и поглощения и сделки. В этом руководстве мы опишем процесс приобретения от начала до конца, различные типы покупателей (стратегические и финансовые покупки), важность синергии и транзакционные издержки, которые используются для оценки сопоставимого бизнеса сегодня. Этот метод оценки, обычно называемый «прецедентами», используется при попытке оценить бизнес в целом в рамках слияния / поглощения и обычно разрабатывается аналитиками, работающими в инвестиционном банкинге. IBD — Investment Banking Division. IBD — это аббревиатура от Investment Banking Division. в рамках общего инвестиционного банка.IBD o занимается привлечением капитала (андеррайтинг на рынках капитала, заемных средств и гибридных рынков), частный капитал и многое другое. Фирмы прямых инвестиций — это компании по управлению инвестициями, которые приобретают частный бизнес путем объединения капитала, предоставленного состоятельными частными лицами (HNWI) и институциональными инвесторами., А также корпоративное развитие устанавливать стратегические партнерские отношения, участвовать в слияниях и поглощениях (M&A) и / или достигать совершенства в организации.Corp Dev также использует возможности, которые увеличивают ценность бизнес-платформы компании.

В этом руководстве будут разбиты различные компоненты прецедентных транзакций, что позволит вам выполнить анализ самостоятельно.

Шаги для выполнения анализа предшествующих транзакций:

# 1 Поиск соответствующих транзакций

Процесс начинается с поиска других транзакций, которые произошли в (в идеале) недавней истории и относятся к той же отрасли.

Процесс проверки требует установки таких критериев, как:

Отраслевая классификация
Тип компании (государственная, частная и т. Д.)
Финансовые показатели (выручка, EBITDAEBITDAEBITDA или прибыль до вычета процентов, налогов, амортизации, амортизации — это компания EBITDA фокусируется на операционных решениях бизнеса, потому что он смотрит на прибыльность бизнеса от основных операций до влияния структуры капитала.Формула, примеры, чистая прибыль)
География (головной офис, структура доходов, структура клиентов, сотрудники)
Размер компании (выручкаПродажная выручкаПродажная выручка — это доход, полученный компанией от продажи товаров или оказания услуг. В бухгалтерском учете, термины «продажи» и, сотрудники, местонахождение)
Ассортимент продукции (чем больше похож на рассматриваемую компанию, тем лучше)
Тип покупателя (частный капитал, стратегический / конкурент, государственный / частный)
Размер сделки ( стоимость)
Оценка (многократная оплата, т.е., EV / Доход, EV / EBITDA и т. д.)

Вышеупомянутые критерии могут быть установлены в финансовой базе данных, такой как Bloomberg или CapIQ, и экспортированы в Excel для дальнейшего анализа.

# 2 Анализируйте и уточняйте доступные транзакции

После того, как начальный экран выполнен и данные перенесены в Excel, пора начать фильтрацию транзакций, которые не соответствуют текущей ситуации.

Чтобы отсортировать и отфильтровать транзакции, аналитик должен «очистить» транзакции, внимательно прочитав бизнес-описания компаний в списке и удалив те, которые не подходят достаточно близко.

Информация о многих сделках была бы недостаточной или ограниченной, если бы условия сделки не раскрывались публично. Аналитик будет искать пресс-релизы, отчеты об исследованиях ценных бумаг. Специалисты по исследованиям ценных бумаг несут ответственность за подготовку анализа, рекомендаций и отчетов об инвестиционных возможностях, которые могут быть интересны инвестиционным банкам, учреждениям или их клиентам. группа аналитиков и единомышленников.Это обзорное руководство по исследованию рынка акций или другой источник, содержащий показатели сделок. Если ничего не будет найдено, эти компании будут удалены из списка.

# 3 Определение диапазона оценочных мультипликаторов

Когда составлен короткий список (следующие шаги 1 и 2), можно рассчитать средний или выбранный диапазон оценочных мультипликаторов.

Наиболее распространенными мультипликаторами для анализа предшествующих транзакций являются EV / EBITDAEV / EBITDA EV / EBITDA используется при оценке для сравнения стоимости аналогичных предприятий путем оценки их стоимости предприятия (EV) к мультипликатору EBITDA относительно среднего.В этом руководстве мы разберем мультипликатор EV / EBTIDA на его различные компоненты и расскажем, как шаг за шагом рассчитать его и EV / доход.

Аналитик может исключить любые резко отклоняющиеся значения, такие как операции, у которых мультипликаторы EV / EBITDA были намного ниже или намного выше среднего (при условии, что для этого есть веские основания).

# 4 Примените оценочные мультипликаторы к рассматриваемой компании

После диапазона оценочных мультипликаторовМножественный анализМультипликативный анализ — это метод оценки, который использует различные финансовые показатели сопоставимых компаний для оценки целевой компании.Из прошлых транзакций, эти коэффициенты могут быть применены к финансовым показателям компании, о которой идет речь.

Например, если диапазон оценки был:

4,5x EV / EBITDA (низкий)
6,0x EV / EBITDA (высокий)

И EBITDA рассматриваемой компании составляет 150 миллионов долларов,

диапазоны оценки для бизнеса будут следующими:

675 миллионов долларов (низкая)
900 миллионов долларов (высокая)

# 5 Постройте график результатов (другими методами) на футбольном поле

После того, как диапазон оценки будет установлен определены для оцениваемого бизнеса, важно построить график результатов, чтобы их можно было легко понять и сравнить с другими методами.

Диаграмма футбольного поля Шаблон диаграммы футбольного поля Диаграмма футбольного поля используется для отображения диапазона значений для бизнеса. Загрузите наш БЕСПЛАТНЫЙ шаблон диаграммы футбольного поля в Excel и узнайте, как его создать. — лучший способ простым способом проиллюстрировать различные методы на одной странице.

Основными методами оценки, включенными в диаграмму, являются:

Сопоставимый анализ компании Сопоставимый анализ компании Это руководство показывает вам пошаговые инструкции по построению сопоставимого анализа компании («Компоненты») и включает бесплатный шаблон и множество примеров.
Анализ предшествующих транзакций
Анализ DCF
Анализ платежеспособности
52-недельный привет / низкий (для публичной компании)

Шаблон диаграммы футбольного поля Диаграмма футбольного поля используется для отображения диапазона ценности для бизнеса. Загрузите наш БЕСПЛАТНЫЙ шаблон диаграммы футбольного поля в Excel и узнайте, как его создать.

Загрузите здесь бесплатный шаблон футбольного поля Шаблон диаграммы футбольного поля Диаграмма футбольного поля используется для отображения диапазона значений для бизнеса.Загрузите наш БЕСПЛАТНЫЙ шаблон диаграммы футбольного поля в Excel и узнайте, как его создать.

Сопоставимый анализ компании и анализ предшествующих транзакций

Оба метода представляют собой форму относительной оценки, в которой рассматриваемая компания сравнивается с другими предприятиями, чтобы определить его ценность. Тем не менее, «comps» — это текущие мультипликаторы. Бесплатные руководства по оценке, позволяющие изучать наиболее важные концепции в удобном для вас темпе. Эти статьи научат вас передовым методам оценки бизнеса и научат оценивать компанию с использованием сопоставимого анализа компании, моделирования дисконтированного денежного потока (DCF) и прецедентных транзакций, которые используются в инвестиционном банкинге, исследованиях капитала, которые можно наблюдать на публичных рынках, в то время как «прецеденты» включают премию за поглощение и имели место в прошлом.

Основные сходства:

Относительная оценка
Использование мультипликаторов (EV / выручка, EV / EBITDAEV / EBITDAEV / EBITDA используется при оценке для сравнения стоимости аналогичных предприятий путем оценки их стоимости предприятия (EV) с Коэффициент EBITDA относительно среднего значения. В этом руководстве мы разбиваем мультипликатор EV / EBTIDA на его различные компоненты и шаг за шагом расскажем, как его рассчитать)
Трудно найти идеально сопоставимые компании
Показывает, что такое предположительно рациональный инвестор / покупатель готов заплатить (наблюдается)

Основные различия:

Премия за поглощение (включена в прецеденты — не в компенсацию)
Сроки (прецеденты быстро устаревают — компенсация актуальна)
Доступная информация (трудно найти прецеденты — легко доступна для специалистов)

Анализ DCF vs.Прецедентные транзакции

Дисконтированный денежный поток (DCF) Бесплатное руководство по обучению модели DCF Модель DCF — это особый тип финансовой модели, используемой для оценки бизнеса. Модель — это просто прогноз неуправляемого анализа свободных денежных потоков компании, представляющий собой форму внутренней оценки, выполняемой путем построения финансовой модели в Excel. В отличие от относительных методов, он не принимает во внимание стоимость любого другого бизнеса.

Финансовое моделированиеЧто такое финансовое моделирование Финансовое моделирование выполняется в Excel для прогнозирования финансовых показателей компании.Обзор того, что такое финансовое моделирование, как и зачем его создавать. это гораздо более подробный и полностью индивидуализированный способ оценки бизнеса. Финансовый прогноз для компании составляется путем построения факторов выручки, рентабельности, структуры затрат, капитальных затрат и статей баланса, чтобы определить ее свободный денежный поток. Эти статьи научат вас передовым методам оценки бизнеса и научат оценивать компанию с помощью сопоставимого анализа компании, моделирования дисконтированного денежного потока (DCF) и прецедентных транзакций, которые используются в инвестиционном банкинге, исследованиях капитала и т. Д.

Чтобы узнать больше, см. Наше бесплатное руководство по финансовому моделированию Бесплатное руководство по финансовому моделированию В этом руководстве по финансовому моделированию представлены советы и передовые методы работы с Excel в отношении предположений, драйверов, прогнозирования, связывания трех отчетов, анализа DCF и др. Или наших курсов финансового моделирования.

Дополнительные ресурсы

Это руководство по анализу прецедентных транзакций. Чтобы продолжить обучение и продвинуться по карьерной лестнице в сфере корпоративных финансов, вам пригодятся следующие дополнительные ресурсы:

Типы финансовых моделей Типы финансовых моделей Наиболее распространенные типы финансовых моделей включают в себя: модель с тремя отчетами, модель DCF, модель M&A, модель LBO , бюджетная модель.Откройте для себя 10 лучших типов
Проведите меня через DCFПроведите меня через DCF Вопрос, проведите меня через анализ DCF часто встречается при собеседовании по инвестиционному банку. Узнайте, как ответить на вопрос, с подробным руководством CFI.
Как стать отличным финансовым аналитикомРуководство для аналитиков Trifecta®Полное руководство о том, как стать финансовым аналитиком мирового уровня. Вы хотите быть финансовым аналитиком мирового уровня? Вы хотите следовать передовым отраслевым практикам и выделиться из толпы? Наш процесс, который называется The Analyst Trifecta®, состоит из аналитики, презентаций и навыков межличностного общения.
Вопросы для собеседования по инвестиционному банку Ознакомьтесь с руководствами CFI по собеседованию с наиболее частыми вопросами и лучшими ответами на любую должность в сфере корпоративных финансов.Вопросы и ответы на собеседование по финансам, бухгалтерскому учету, инвестиционному банкингу, исследованиям капитала, коммерческому банковскому делу, FP&A и т. Д.! Бесплатные руководства и практика для успешного прохождения собеседования

Методы оценки: руководство

Так же, как существует множество причин для поиска оценки бизнеса, существует несколько различных типов методов оценки, которые можно использовать для расчета справедливой и оправданной стоимости бизнеса или его активов. Выбор наилучшего метода оценки — это первый шаг к определению стоимости бизнеса или бизнес-активов.

При определении того, какой тип или типы оценки использовать в конкретном случае, необходимо принять во внимание несколько факторов, включая причину оценки, отрасль и характеристики конкретного бизнеса. Во многих случаях для достижения приемлемой стоимости требуется сочетание методов анализа стоимости. В этой статье мы рассмотрим различные методы оценки, наиболее часто используемые и принятые в бухгалтерской практике, и которые лучше всего подходят для каждой цели.

Цель оценки

Ряд ситуаций требует определения текущей экономической стоимости компании:

Желание продать бизнес по причине выхода на пенсию, развода, состояния здоровья или семьи
Потребность в заемном или долевом финансировании для обеспечения расширения или решения проблем с денежным потоком
Добавление новых партнеров или участников ООО
Продажа доли в бизнесе партнером или участником
Расчет стоимости для целей налогообложения

Причина проведения оценки определяет объем анализа оценки — это определение стоимости недвижимости для целей налогообложения недвижимости или определение стоимости бизнеса для целей продажи? Причина оценки предоставит необходимую точку данных для использования лучших методов анализа оценки. (Твитнуть!)

Нужен опытный аналитик, который поможет определить наиболее подходящий метод оценки и предоставит экспертное мнение о ценности? Запланируйте бесплатный звонок для ознакомления с Valentiam.

Типы методов оценки

Для определения экономической стоимости бизнеса обычно используются три основных метода оценки: рыночная , стоимость и доход ; у каждого метода есть свои достоинства и недостатки. В следующих разделах мы объясним каждый из этих методов оценки и ситуации, для которых каждый подходит.Мы также рассмотрим примеры из электроэнергетики, чтобы продемонстрировать, как каждый метод может быть использован для оценки определенного типа бизнес-активов.

Методы рыночной оценки

Существует два основных рыночных подхода к оценке бизнеса.

Первый основан на поиске сопоставимых компаний, анализе соотношений цена / прибыль и других стоимостных показателей, установлении среднего значения и применении его к рассматриваемой компании. Очевидно, что это очень неточный способ оценки стоимости, отчасти из-за того, что рынки могут недооценивать или переоценивать компании.Кроме того, трудно оценить, насколько разница в мультипликаторах между аналогичными компаниями связана с факторами, специфичными для отдельных компаний.

Второй подход к рыночной оценке аналогичен использованию сопоставимых объектов недвижимости. Этот подход основан на анализе продаж аналогичной недвижимости и показывает полную денежную стоимость путем анализа недавних продаж или цен предложения аналогичных компаний. Если аналогичные операции не идентичны предмету бизнеса, продажная цена сопоставимого имущества корректируется, чтобы отразить отличия от предмета бизнеса.

В нашем примере электростанция может быть оценена с использованием метода рыночной оценки. Использование рыночного подхода может повлечь за собой рассмотрение недавно построенного завода на том же рынке вместо поиска сделок, которых, вероятно, будет немного и они будут редкими. Если на рынке нет сопоставимых активов, для сравнения можно использовать завод, который в настоящее время строится или утвержден для строительства.

Как и при оценке недвижимости, сопоставимые заводы необходимо скорректировать, чтобы отразить отличия от завода, который вы пытаетесь оценить.Например, при оценке недвижимости, если вы используете сопоставимый дом с 3 спальнями, а оцениваемая недвижимость имеет 2 спальни, то продажная цена сопоставимого дома корректируется с учетом дополнительной спальни. Тот же принцип применим и к электростанциям. Актив может иметь разный срок службы; меняющиеся экологические нормы и правила государственной политики имеют большое влияние на стоимость. Например, если оцениваемая электростанция работает на угле, могут возникнуть экологические или нормативные проблемы, которые могут сделать производство электроэнергии на угле экономически нецелесообразным.

У рыночного подхода есть несколько недостатков. Во многих ситуациях рынок может быть недостаточно активным, чтобы предоставлять данные о продажах сопоставимой собственности, и могут отсутствовать надежные источники для независимой проверки стоимости. При оценке крупных, сложных, приносящих доход объектов, тщательный анализ аналогичных операций затруднен; не только меньше таких транзакций, но и информация, связанная с экономическими факторами, которые повлияли на решения покупателей в этих транзакциях, недоступна в публичных записях.Эти типы транзакций часто включают покупку нематериальных активов, таких как товарные знаки, патенты, выгодные контракты, коммерческие тайны и отношения с клиентами. Фактическая справедливая стоимость этих активов не известна постороннему лицу, не участвовавшему в продаже.

Чтобы быть полезной для целей сравнения, продажная цена сопоставимой компании должна определять компоненты ее стоимости — материальные активы по сравнению с нематериальными активами, реальное имущество по сравнению с личным, и налогооблагаемые активы по сравнению с неналогооблагаемыми активами. Даже если оценщик может выделить различные элементы стоимости, сложность факторов может сделать продажу менее надежным индикатором стоимости предприятия.И даже если доступна вся необходимая информация, процесс корректировки стоимости сопоставимых объектов и компании является субъективным и, таким образом, дает оценку, которая не так надежно защищена, как оценка, рассчитанная с помощью другого метода оценки.

По этим причинам, метод рыночной оценки может предоставить некоторые полезные данные, касающиеся «текущей ставки» для аналогичного бизнеса в данный момент времени, но во многих случаях он не будет адекватно оценивать фактическую справедливую стоимость компании. Однако рыночный подход иногда используется в качестве метода оценки слияний и поглощений (M&A). В сделке слияния и поглощения компания-покупатель часто ожидает достижения определенного вида синергии в бизнесе за счет приобретения рассматриваемого бизнеса и, как следствие, не так озабочена установлением точной стоимости рассматриваемой компании при ведении переговоров о покупке. Подход к рыночной оценке также является одним из наиболее часто используемых методов оценки в финансах.

Метод оценки затрат

Затратный подход основан на логике принципа замещения.Идея состоит в том, что осмотрительные инвесторы не будут платить за недвижимость больше, чем они заплатили бы за замену собственности эквивалентной полезности. Как и в случае с рыночным подходом, есть две потенциальные отправные точки для стоимостного подхода к оценке: стоимость воспроизводства, и стоимость замещения .

Стоимость воспроизведения — это оценочная стоимость в текущих ценах для создания точной копии рассматриваемого актива с использованием тех же материалов, тех же строительных технологий и стандартов, дизайна и качества изготовления, а также с учетом всех недостатков собственности, сверх -адекватности и устаревание в этом точном дубликате.
Стоимость замены — это стоимость замены существующей собственности на новую эквивалентную полезность на указанную дату.

По понятным причинам стоимость замены более значима с точки зрения принципа замещения; осмотрительный инвестор не стал бы копировать существующую собственность и включать устаревшие, избыточные или неиспользуемые функции.

В нашем примере с электростанциями, если компания рассматривает возможность приобретения завода, который обслуживает 100 000 человек, она не будет платить за существующую станцию больше, чем она потратит на строительство новой станции для обслуживания тех же 100 000 человек.Стоимость нового завода можно определить, посчитав стоимость материалов и стоимость строительства. Стоимость строительства нового современного и функционально эквивалентного завода обычно будет ниже, чем восстановление существующего завода. Новый завод можно построить менее затратным и более эффективным способом с использованием новейших строительных материалов и технологий, а также новейших технологий. Новый завод исключит устаревшее оборудование, которое менее эффективно. Кроме того, новый завод позволяет избежать кумулятивных капитальных затрат на обслуживание, которые создают в бухгалтерских книгах «фиктивные активы» — активы, которые существуют, но не используются для обеспечения функциональной мощности.Затем стоимость корректируется путем амортизации для получения текущей восстановительной стоимости за вычетом амортизации рассматриваемой электростанции.

Одним из преимуществ затратного подхода является то, что это очень надежный метод оценки капитала, поддерживаемый текущими рыночными затратами и операционной средой. Он обеспечивает четкую стоимость материального имущества, поскольку эта стоимость четко отделена от всех других активов. Затратный подход, используемый в сочетании с доходным подходом, позволяет косвенно оценивать нематериальные активы.Материальная стоимость, установленная на основе затратного подхода, вычитается из стоимости предприятия, установленной на основе доходного подхода; остаток — это стоимость нематериальных активов.

Что касается ограничений, затратный подход требует большого количества надежных данных. Это требует расчета стоимости материалов, оборудования и рабочей силы, а также, для нашего примера, разработки информации о наиболее эффективном способе обслуживания этих 100 000 клиентов. Поиск и обработка этой информации требует больших объемов данных и времени.

Метод оценки доходов

Доходный подход основан на предпосылке, что текущая полная денежная стоимость собственности равна текущей стоимости будущих денежных потоков, которые она будет обеспечивать в течение оставшегося экономического срока службы. Это классический подход к оценке, но он требует тщательного анализа и детализации. Метод оценки дохода имеет самый высокий модельный риск — риск того, что ваша модель окажется несоответствующей, — поскольку он основан на многих предположениях. Однако усилия, необходимые для использования доходного метода, также часто приводят к более точной оценке, особенно в сочетании с другими методами оценки. Этот подход позволяет прогнозировать стоимость на основе различных сценариев и может использоваться для выполнения анализа чувствительности.

Есть несколько шагов для применения этого подхода:

Оценка годовых денежных потоков, которые разумный инвестор ожидал бы получить от объекта недвижимости в течение определенного периода времени.
Преобразование расчетных денежных потоков в их эквивалент текущей стоимости с использованием нормы прибыли, которая учитывает относительный риск прогнозируемого денежного потока и временную стоимость денег.
Оценка остаточной стоимости, если таковая имеется, на конец определенного прогнозного периода.
Преобразование остаточной стоимости, если таковая имеется, в эквивалент текущей стоимости.
Добавление текущей стоимости предполагаемых денежных потоков из определенного прогнозного периода к остаточной стоимости, если таковая имеется, для получения стоимости предприятия компании.
Вычеты из оборотного капитала, нематериального имущества и других исключенных активов из стоимости предприятия для определения стоимости материальных активов рассматриваемой компании.

Доходный подход уместен, если целью является получение справедливой и оправданной стоимости предприятия. Однако в таких ситуациях, как установление стоимости для налогов на имущество, материальная собственность должна оцениваться отдельно; доходный подход не допускает разделения по типам активов. Другое ограничение состоит в том, что расчетное значение очень чувствительно к предположениям о прогнозном периоде, стоимости капитала и полученной конечной скорости роста; любые небольшие изменения в этих ключевых допущениях могут существенно повлиять на присвоенное значение.Пандемия COVID-19 служит напоминанием о том, что прогнозы, сделанные на годы вперед, могут быть, а могут и не сбыться. Прогнозы стоимости капитала должны отражать риск достижения прогнозируемой доходности; Очевидно, что новый ресторан или отель, который открылся в марте 2020 года, не работал бы так, как прогнозировалось в бизнес-плане, разработанном годом ранее. Следовательно, оценки на основе дохода наиболее надежны для предприятий со стабильными предсказуемыми денежными потоками.

Как отмечалось ранее, доходный подход можно комбинировать с затратным подходом, который позволит проводить прямую оценку материальных активов и косвенную оценку нематериальных активов.Нематериальные активы также могут быть смоделированы отдельно, и затем эта стоимость может быть проверена на основе полученной остаточной нематериальной стоимости из подхода, основанного на доходах коммерческого предприятия. Такой комбинированный подход обеспечит обоснованную справедливую стоимость для большинства целей, в которых необходима оценка бизнеса, в дополнение к оценке стоимости различных типов активов.

Независимо от цели проведения оценки, получение точной, оправданной стоимости бизнеса и / или бизнес-активов — это трудный и сложный процесс, требующий навыков опытных профессионалов в области оценки.Эксперт по оценке бизнеса обладает знаниями и опытом, необходимыми для выбора наилучшего метода оценки для ваших конкретных потребностей и расчета справедливой и точной стоимости.

Нужна помощь в определении справедливой стоимости вашего бизнеса?

В Valentiam наши специалисты по оценке имеют опыт применения всех методов оценки, приемлемых в бухгалтерской практике. Мы привносим в каждый проект коллективный десятилетний опыт в области оценки и трансфертного ценообразования. Позвоните нам, чтобы узнать, как мы можем помочь вам с оценкой вашего бизнеса и потребностями в трансфертном ценообразовании.

Методы оценки и справедливая рыночная стоимость

При оценке по методу ROI центральным аспектом является прибыль, которая, возможно, очень важна. Однако материальные ценности не принимаются во внимание, что следует рассматривать как недостаток. Цифры PE (цена / прибыль) — это термин, используемый в основном в публичных компаниях. Мультипликатор прибыли — это эквивалентный термин, используемый для частных компаний. Мультипликатор прибыли имеет тенденцию плохо отражать стоимость компании, когда активы не принимаются во внимание.Компания с большим количеством активов может получить непривлекательный мультипликатор прибыли, что в сложившихся обстоятельствах приведет к искажению ее стоимости. Что-то, имеющее материальную ценность, обычно несколько легче продать, в то время как нематериальные активы в основном оцениваются с учетом ожидаемой будущей прибыли. Вот почему методы ROI и DCF являются общими для внешних инвесторов, поскольку их основной интерес заключается в том, какую прибыль могут принести инвестиции.

При оценке в соответствии с подходом к активам или методом ликвидационной оценки прибыль / прибыль не учитываются.Риск, связанный с этим, заключается в том, что оценка может стать ниже, чем при использовании других методов. Этот метод распространен среди небольших компаний. Потенциальный новый владелец указанного малого бизнеса, вероятно, очень заинтересован в том, сколько продаваемых материальных ценностей он или она получит в результате сделки.

При оценке в соответствии с рыночным подходом существует риск того, что оценка не станет объективной, поскольку она не принимает во внимание ни активы, ни прибыль. Рыночный подход, возможно, является лучшим методом оценки, если полная информация об аналогичных сделках компании считается общедоступной в отрасли и становится общедоступной.Однако почти во всех случаях это не так. Чтение списка, в котором не упоминается, сдана ли коммерческая недвижимость в аренду или принадлежит ей, а также не упоминается прибыльность, не соответствует требованиям. Фактически, рыночный подход может использоваться должным образом только тогда, когда вся информация о предыдущих сделках является общедоступной.

Финансовый анализ ключевых чисел действительно объективен, поскольку он учитывает как прибыльность, так и активы. В бизнесе объективность редко бывает отрицательной, поскольку цифры не лгут.Однако финансовый анализ ключевых показателей не принимает во внимание отрасль, в которой работает компания (в отличие от метода рыночной оценки). В этом методе оценки отсутствует субъективность.

Мы утверждаем, что для оценки бизнеса необходимы все аспекты вышеупомянутых методов оценки, и что без них она не будет полной. Все методы оценки направлены на достижение стоимости компании в случае перехода права собственности. Разница в том, какая перспектива используется для анализа стоимости компании.Мы комбинируем различные методы оценки, чтобы сбалансировать различия и обеспечить максимально надежную и точную оценку бизнеса. Квалифицированная оценка бизнеса должна учитывать несколько точек зрения, чтобы выполнить общую оценку бизнеса.

Рыночная стоимость — финансовое преимущество

Что такое «рыночная стоимость»?

Рыночная стоимость — это цена, которую покупатели готовы заплатить за актив на рынке, или цена, которая в настоящее время предлагается (или уплачивается) за актив.Если актив является торгуемым активом (например, долевыми инструментами), рыночная стоимость определяется исходя из текущей преобладающей цены, то есть последней торгуемой цены. Эта информация легко доступна для публичных компаний, но может быть более сложной задачей для расчета рыночной стоимости компаний, не зарегистрированных на бирже.

В контексте публичной компании рыночная стоимость известна как рыночная капитализация (т. Е. Общая рыночная стоимость выпущенных акций компании, которая рассчитывается как текущая цена акции, умноженная на разводненное количество акций).

Ключевые моменты обучения

Существует разница между рыночной стоимостью и балансовой стоимостью актива
Существуют две широко используемые методологии (методология рыночной капитализации и оценки) для определения рыночной стоимости предприятий.
Концепция рыночной стоимости позволяет справедливо оценить стоимость актива или бизнеса, помогает принимать лучшие инвестиционные решения и понимать относительный размер бизнеса.
Рыночная стоимость — хороший индикатор перспектив бизнеса или компании глазами других инвесторов.
Рыночные значения регулярно меняются под влиянием специфических факторов компании, таких как перспективы роста, денежный поток и управление долгом, а также более широкие экономические перспективы и макроэкономический ландшафт

Рыночная стоимость vs.Балансовая стоимость

Почти всегда существует разница между балансовой стоимостью и рыночной стоимостью актива: первая учитывается по исторической стоимости (первоначальной стоимости покупки), признаваемой компанией в ее балансе, которая корректируется с учетом износа, амортизации, истощения или обесценения, в то время как рыночная стоимость основана на предполагаемом спросе и предложении актива и постоянно колеблется.

Балансовая стоимость большинства активов и обязательств основана на исторической (т.е. начальная) стоимость предметов. Компании отражают основные средства (ОС) по их чистой балансовой стоимости, которая представляет собой стоимость актива за вычетом накопленной амортизации, истощения или обесценения.

Компания может считаться недооцененной, если ее рыночная стоимость ниже балансовой стоимости.

Методологии рыночной оценки

Ниже приведены две широко используемые методологии (методологии рыночной капитализации и оценки), используемые для определения рыночной стоимости бизнеса.Они представляют собой текущую стоимость бизнеса, основанную на стоимости его активов и пассивов, потенциальной прибыли в будущем, стоимости бренда и т. Д. Рыночная стоимость бизнеса полезна по разным причинам, таким как покупка акций, сделки M&A, выкупы с использованием заемных средств или IPO.

Рыночная капитализация

Рыночная капитализация рассчитывается как текущая цена акций, умноженная на разводненное количество акций, и представляет собой общую рыночную стоимость находящихся в обращении акций компании.

Разводненное количество акций рассчитывается как базовое количество акций (указанное в финансовой отчетности компании) плюс финансовые инструменты, которые могут быть конвертированы в акции.Эти финансовые инструменты включают конвертируемые ценные бумаги, акции с ограниченным доступом и опционы на акции для сотрудников.

Методы оценки

Методы оценки используются для расчета рыночной стоимости бизнеса. Это полезно во многих контекстах, включая слияния и поглощения, IPO, исследование капитала и заемную стоимость. Существует множество методологий оценки, некоторые из которых основаны на рыночных показателях, например, мультипликаторы цена / прибыль, EV / EBITDA или цена по отношению к продажам. Если сектор торговался в среднем 2.3x, тогда инвестор может применить этот коэффициент к компании X с объемом продаж 200 000 долларов США и определить, что ее рыночная стоимость составляет 460 000 долларов США. Часто инвесторы сравнивают несколько методов оценки, чтобы определить рыночную стоимость. Рыночные методики оценки включают сопоставимые торговые операции и операции. Эти методы оценки бизнеса начинаются с рыночных цен для группы компаний-аналогов или сделок. Ориентир устанавливается и используется для получения относительной оценки оцениваемого бизнеса.

Пример: расчет стоимости капитала

Стоимость капитала или рыночная капитализация Carne Inc. рассчитывается на основе следующей информации:

Цена акции этой листинговой компании составляет 6,50 долларов США за акцию.

Количество объявленных акций (100 000) — это теоретическое максимальное количество акций, которое может выпустить компания. Далее, на дату расчета количество выпущенных акций составляет 80 000 штук.

Для расчета стоимости собственного капитала или рыночной капитализации Carne Inc.нам нужно сначала рассчитать разводненное количество акций в обращении. Это осуществляется путем вычета акций, находящихся в казначействе (акций, выкупленных компанией), из общего количества выпущенных акций.

Затем нам нужно умножить цену акции на разводненное количество акций, чтобы получить стоимость собственного капитала или рыночную капитализацию этой компании.

Стоимость собственного капитала или рыночная капитализация этой компании составляет 390 000 долларов США.

Почему важна рыночная стоимость?

Определяя рыночную стоимость, можно получить справедливую оценку стоимости актива или бизнеса.Кроме того, сравнение рыночной стоимости предприятий или активов со стоимостью, определенной с использованием различных методов оценки, позволяет инвесторам и аналитикам принимать более обоснованные инвестиционные решения.

Рыночная стоимость также помогает классифицировать предприятия по их относительному размеру. Например, акции листинговых компаний подразделяются на акции компаний с большой, средней и малой капитализацией в зависимости от их рыночной капитализации.

Рыночный подход к оценке | Chicago Business Valuations

Оценка бизнеса может помочь владельцу и руководству бизнеса определить, сколько стоит их бизнес.Другими словами, это способ измерить экономическую ценность их бизнеса. Есть три приемлемых метода, которые практикующие специалисты могут использовать для оценки бизнеса: метод активов, доходный подход и рыночный подход. Каждый метод иногда может казаться более оправданным с теоретической точки зрения, чем другие. Обоснованность конкретного метода полностью зависит от относительных обстоятельств каждого отдельного случая. В предыдущей статье мы рассмотрели основы подхода к активам и обсудили, когда его следует использовать, как его применять и его основные преимущества.

Идея рыночного подхода заключается в том, что стоимость бизнеса может быть определена на основе сравнительно сопоставимых компаний-рекомендаций, стоимость транзакций которых известна. Рыночный подход отражает то, как оценивается стоимость жилой недвижимости. Стоимость предприятия определяется путем анализа предыдущих продаж сопоставимых домов или, в данном случае, предприятий. Чтобы помочь клиентам, потенциальным клиентам и другим людям понять рыночный подход, просмотрите следующее краткое изложение его основных деталей.

Что такое рыночный подход?

Рыночный подход оценивает бизнес, обращая внимание на рынок недавних продаж аналогичных предприятий. Этот подход пытается определить «справедливую рыночную стоимость» или «текущий курс» бизнеса. Хотя может быть сложно найти сопоставимые данные, отмеченный подход может быть идеальным методом для использования, когда оцениваемый бизнес очень похож на другие предприятия на открытом рынке по различным характеристикам, таким как отрасль, влияние на рынок, доход и потенциал роста.Если для сравнения существует лишь несколько аналогичных предприятий, альтернативный метод оценки может оказаться лучшим вариантом. Также было бы трудно использовать рыночный подход для определения стоимости индивидуального предприятия; поиск информации о продажах частных предприятий может оказаться сложной задачей.

Преимущества и недостатки

Как и любой метод оценки, рыночный подход имеет значительные преимущества и недостатки. Первое преимущество состоит в том, что используются фактические данные, основанные на фактических ценах сделок, а не на основе ряда сложных предположений или суждений.Рыночный подход также может быть относительно простым в применении, поскольку этот подход основывается на оценке стоимости на основе относительно простых финансовых коэффициентов, полученных от группы аналогичных компаний.

Некоторые недостатки рыночного подхода заключаются в том, что часто бывает трудно получить недавние сопоставимые данные о компаниях, а используемый стандарт стоимости может быть неясным. Многие компании настолько необычны, малы, диверсифицированы и т. Д., Что продаж аналогичных компаний не было. Кроме того, большинство баз данных транзакций предоставляют финансовые данные и данные о ценах, но не указывают явно, была ли транзакция коммерческой, стратегической, синергетической, актива по сравнению с запасами и т. Д.Стандарт стоимости является наиболее важным определяющим фактором при оценке, и если это неясно при предыдущей продаже, тогда будет трудно сравнивать продажи.

Множители цены

Множители цены используются для определения разумной цены продажи для бизнеса на основе рыночных данных. Ценовые мультипликаторы — это коэффициенты, рассчитываемые путем сравнения продажной цены с определенной характеристикой производительности. Некоторые из наиболее распространенных мультипликаторов цены включают:

Цена продажи, деленная на валовой доход
Цена продажи, деленная на продажи
Цена продажи, деленная на денежный поток
Цена продажи, деленная на балансовую стоимость бизнес-активов
Цена продажи деленное на чистую прибыль

Профессионал-оценщик рассчитает коэффициенты ценообразования для сопоставимых предприятий и определит наилучший способ агрегирования этой информации.Иногда лучше всего использовать простое среднее значение. В других случаях диапазон идеален.

Методы рыночного подхода

Специалисты-оценщики могут использовать рыночный подход для оценки бизнеса двумя основными способами.

Они могут использовать сравнительный метод транзакций , который требует от консультанта по оценке бизнеса сбора данных о продажах частных компаний. Этот метод возможен только при наличии данных о частных продажах, поэтому он может быть непрактичным для определенных отраслей.

Руководящий принцип для публично торгуемых компаний Метод — это когда специалист по оценке собирает данные о публично торгуемых компаниях. Публично торгуемая информация легко доступна, и данные надежны. Однако этот метод часто учитывает только продажу неконтролирующей доли владения, что не может быть преобразовано в продажу всего бизнеса.

Свяжитесь с нами

Опытные специалисты-практики могут определить подходящий метод оценки бизнеса для каждой уникальной ситуации — если данные доступны, это может быть рыночный подход, или оценочный аналитик может решить, что метод активов или дохода лучше подходит для оценка.Аналитик по оценке бизнеса будет обладать знаниями, необходимыми для выбора метода оценки, который лучше всего подходит для вашей ситуации. Если у вас есть вопросы о методах оценки или вам нужна помощь в оценке бизнеса, Selden Fox может вам помочь! Для получения дополнительной информации позвоните нам по телефону 630.954.1400 или , свяжитесь с нами напрямую по телефону . Мы с нетерпением ждем встречи с вами в ближайшее время.

Джон Войчик

Джон Войчик — сертифицированный аналитик по оценке и член Национальной ассоциации сертифицированных оценщиков и аналитиков (NACVA).Джон получил степень бакалавра бухгалтерского учета и финансов в Университете штата Иллинойс и степень магистра налогообложения в Университете Северного Иллинойса — Колледж бизнеса.
Проблемы с рыночными методами оценки
Как и все методы оценки, рыночные методы оценки имеют отрицательные стороны, особенно когда они используются для оценки начинающих предприятий. Некоторые из важных проблем рыночных подходов обсуждаются ниже.
Следующая статья: Обзор оценки на основе дохода Вернуться к : ЭКОНОМИКА, ФИНАНСЫ И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ
Сопоставимые компании, сделки, отрасли
Основная трудность, связанная с использованием рыночных сопоставлений для оценки фирмы, заключается в неспособности идентифицировать действительно сопоставимые компании.Например, две компании могут иметь очень похожие операционные и структурные характеристики, но на сопоставимые коэффициенты может влиять положение любой компании в ее жизненном цикле. То есть одна компания может все еще расти, в то время как другая компания имеет более пологую кривую роста. Эти простые различия могут привести к искажению сопоставимых соотношений. Кроме того, трудно найти информацию, ведущую к оценке других частных компаний, а отсутствие прозрачности может привести к оценке, которая не будет оправдана соответствующим денежным потоком.Характеристики, которые делают компанию сопоставимой, включают: аналогичные рынки, структуру капитала, операционные характеристики и размер рынка. Выявить сопоставимые компании легче, если сопоставимая компания является публичной, поскольку публично торгуемые компании должны более тщательно раскрывать публичную информацию. Сделки или компании внутри отрасли могут слишком отличаться от оцениваемой фирмы, чтобы предлагать действенный метод сравнения. Операционные и отраслевые мультипликаторы следует использовать только как дополнительный критерий при идентификации сопоставимых компаний.
Скидки и премии
Еще одна важная проблема заключается в том, что сопоставимые оценки компании не включают одинаковые скидки или премии. Скидки и премии особенно важны при оценке стартапов или закрытых предприятий, поскольку неизбежно существуют определенные переменные, которые либо увеличивают, либо уменьшают целевую оценку. Чаще всего скидки возникают в результате ограниченной ликвидности капитала компании и контроля, предоставляемого инвестору. Следовательно, оценка должна быть скорректирована с учетом ожидаемой премии, чтобы точно оценить фактическую покупную цену.Другим источником скидки или премии может быть зафиксированный прирост капитала или убытки, связанные с фирмой. Другие премии, уникальные для компании, могут быть связаны с объединением двух фирм. Такой синергетический эффект может сильно исказить оценку любой отдельной фирмы. Скидки и надбавки актуальны при использовании как рыночного, так и доходного подходов.
Соображения по оценке с использованием коэффициентов
Следующая проблема для рыночной оценки — это возможность широко расходящихся коэффициентов оценки.Проблемы, которые обычно возникают в отношении коэффициентов, включают: использование коэффициентов несопоставимых предприятий (размер, финансовая структура, менеджмент, философия, путь роста, нормативно-правовая среда, местоположение и т. Д.), Использование коэффициентов, основанных на данных бухгалтерского учета, и иррациональное изобилие, связанное с промышленность. Таким образом, коэффициенты, производимые аналогичными фирмами в аналогичных отраслях или в аналогичных сделках, часто являются плохими точками сравнения при оценке фирмы. Например, коэффициенты P / E обычно используются только при сравнении публичных компаний.В стартапах это соотношение мало дает представление о стоимости фирмы. Другие коэффициенты не учитывают ключевые аспекты сопоставимой фирмы. Например, соотношение цена / объем продаж не может адекватно учитывать соотношение расходов сопоставимой компании. Этот коэффициент следует использовать только в том случае, если полная структура капитала двух фирм сопоставима. Другие примеры включают соотношение рыночной стоимости к балансовой стоимости, которое подвержено искажениям из-за ускоренной амортизации и различий в истории покупки активов компаниями.У компании с более недавними покупками или новыми активами будет совершенно иное соотношение, чем у аналогичной компании со старыми активами. Кроме того, балансовая стоимость может исказить стоимость гудвила в балансе. По этим причинам коэффициенты следует использовать в сочетании, когда они используются для оценки фирмы. Однако, прежде всего, нужно работать над поиском действительно сопоставимых фирм, из которых можно вывести коэффициент на основе характеристик.
Была ли эта статья полезной?
Активы, доход и рыночный подход
27 августа 2019 г. — «Сколько стоит моя компания?»
Путь к ответу на такой простой вопрос вымощен тщательным анализом и основан на подробной методологии, разработанной аналитиком по оценке.В современном мире узко контролируемые предприятия — это разнообразные организации со сложными характеристиками, которые необходимо расшифровать при определении стоимости. Нет двух одинаковых предприятий, поэтому не существует общепринятого метода оценки для всех предприятий.
Несмотря на все разнообразие бизнес-характеристик, таких как размер, описание бизнеса, рост и структура, надлежащий анализ стоимости закрытого предприятия по-прежнему сводится к трем основным подходам: актив, доход и рынок.Именно применение этих подходов и осознание того, какие из их многочисленных методологий применяет аналитик, позволяют сделать обоснованный вывод оценки.
Применение подходов к оценке и лежащих в их основе методологий должно соответствовать цели оценки и основываться на конкретных фактах и обстоятельствах задания. При правильном согласовании результаты оценки приведут к выводу, который подкрепляется здравыми мнениями и фактами и является наиболее ценным для владельца бизнеса.Владельцам бизнеса также важно понимать процесс оценки, чтобы иметь продуктивный разговор с аналитиком. Направление разговора помогает определить наиболее важные факты и обстоятельства задания, которые в конечном итоге приводят к наиболее подходящему пути к выводу о ценности.
Активный подход
Проще говоря, метод активов позволяет рассчитать стоимость капитала компании путем суммирования активов компании и вычитания ее обязательств.Две основные методологии в рамках подхода к активам: балансовая стоимость и скорректированная стоимость чистых активов .
Балансовая стоимость
Как следует из названия, в балансовой стоимости используется историческая стоимость, отраженная в балансе. Хотя эта методология может работать сразу после операции, когда затраты являются репрезентативными для справедливой рыночной стоимости, со временем стоимость активов и обязательств может отклоняться от исторической стоимости, и могут возникнуть неучтенные нематериальные активы. В результате балансовая стоимость обычно не является методологией, используемой при оценке бизнеса.
Скорректированные чистые активы
Метод скорректированных чистых активов начинается с балансовой стоимости, а затем все активы и обязательства преобразуются в их справедливую рыночную стоимость. Он также учитывает нематериальные активы, такие как стоимость бренда, список клиентов или репутация компании. Для большинства действующих предприятий доходный и рыночный подходы представляют собой более эффективный способ уловить как материальную, так и нематериальную стоимость компании, а метод активов часто не используется.
Несмотря на ограничения подхода, основанного на активах, в отношении гудвила, все же существуют практические причины, по которым этот подход следует учитывать при каждой оценке.Для предприятий с закрытым капиталом с крупными инвестициями в акции, облигации и недвижимость (например, семейные товарищества с ограниченной ответственностью) стоимость компании может быть тесно связана со стоимостью базовых активов. Активный подход может служить лучшим измерителем стоимости, чем оценка прибыльности предприятия.
Скорректированная стоимость чистых активов при анализе на предмет ликвидации помогает определить минимальную стоимость предприятия. Это практическое препятствие для сравнения значений, полученных на основе доходного и рыночного подходов при оценке контрольной доли.Если значения, определенные с помощью других подходов, меньше установленного минимального значения, это вызывает некоторые красные флаги: каковы причины, по которым бизнес продолжает работать, или насколько эффективно работает бизнес, учитывая, что владельцам может быть лучше ликвидировать активы и прекратить операции?
Хотя подход, основанный на активах, кажется простым, практическое применение этого подхода гораздо сложнее, поскольку аналитикам необходимо должным образом учитывать базовые допущения, связанные с такими факторами, как стандарт стоимости, уровень стоимости, предпосылка ценности, контроль по сравнению с долей меньшинства, и встроенные налоги на прибыль.
Доходный подход
Доходный подход основан на предпосылке, что стоимость актива может быть определена путем оценки приведенной стоимости его ожидаемой прибыли. Этот подход учитывает доход от инвестиций, риски, связанные с инвестициями, сроки получения ожидаемого дохода и рост ожидаемого дохода. При применении доходного подхода широко используются несколько методов. Эти методы обычно классифицируются как методы капитализации или дисконтирования.
В сжатом виде доходный подход в своей основе представляет собой лишь малую долю. Числитель представляет собой будущий платеж инвестору, а знаменатель представляет собой риск инвестиции.
Дисконтированный денежный поток
Value всегда смотрит в будущее. Этот метод, основанный на доходе, фокусируется на приведенной стоимости прогнозируемых будущих выгод, которые получит гипотетический собственник. Этот метод требует точного прогноза будущих денежных потоков на разумно обозримый краткосрочный период и оценки долгосрочных денежных потоков, которые являются стабильными и устойчивыми.Эти прогнозируемые потоки будущих выгод вместе со связанным риском образуют серию долей, которые затем корректируются с учетом временной стоимости денег для определения их приведенной стоимости. Сумма потоков будущих прибылей, оцененных в настоящее время, равна доле владения — этот метод используется чаще всего, поскольку он отражает наиболее специфичные для компании предположения о будущем.
Капитализация прибыли
Этот подход также можно назвать доходом за один период.Как и метод дисконтированных денежных потоков, он предполагает, что стоимость ориентирована на будущее и сводится к дробной части для определения стоимости. В отличие от метода дисконтированных денежных потоков, при котором прогнозируется несколько лет, методология капитализации основывается только на одном периоде. Часто числитель определяется на основе того, что компания достигла исторически. Эта методология капитализации за один период является наиболее подходящей, когда текущий или исторический уровень операций компании считается репрезентативным для будущих операций, и ожидается, что компания будет расти относительно стабильными и умеренными темпами.
Доходный подход наиболее часто используется при оценке, поскольку он лучше всего учитывает конкретные ожидания компании. Правильное применение доходного подхода зависит от способности аналитика правильно сопоставить потоки доходов с соответствующими ставками дисконтирования, определять корректировки баланса и отчета о прибылях и убытках посредством процесса нормализации (чтобы правильно инкапсулировать текущую, повторяющуюся стоимость предприятия) и применять соответствующий уровень организации. и скидки и / или премии за уровень владения.
Рыночный подход
Рыночный подход развивает стоимость, используя принцип замещения. Это просто означает, что если одна вещь похожа на другую и может быть использована (или вложена) в другую, то они должны быть равны. При этом цены на два одинаковых и похожих товара должны быть примерно одинаковыми. Для использования рыночного подхода должно быть достаточное количество сопоставимых компаний, с которыми можно проводить сравнения, или состав отрасли должен быть таким, чтобы можно было проводить значимые сравнения.Двумя основными методами в рамках рыночного подхода являются метод публичной компании и метод слияния и поглощения.
Методические рекомендации для публичной компании
В методе стандартной публичной компании стоимость компании определяется путем анализа мультипликаторов, по которым торгуются публично торгуемые долевые ценные бумаги, относительно различных доходов или параметров баланса этой компании. Эти оценочные мультипликаторы используются для определения стоимости предприятия путем корректировки рыночных мультипликаторов для отражения риска и доходности компании по сравнению с риском и доходностью сопоставимых компаний.Шаги этого метода включают:
Выявление и выбор компаний-рекомендаций;
Выполнить анализ группы сверстников, сравнивая рассматриваемую компанию с группой сверстников;
Выбрать и проанализировать мультипликаторы цен для компаний-ориентировщиков;
Скорректировать мультипликаторы ценообразования для компаний-ориентированных с учетом размера и конкретных операционных характеристик рассматриваемой компании; и
Примените скорректированный коэффициент к рассматриваемой компании.
Метод слияния и поглощения
При использовании метода слияния и поглощения стоимость рассматриваемой компании может быть определена на основе продаж аналогичных компаний, которые были недавно приобретены.Эти сопоставимые транзакции, которые имели место на частном рынке, должны обеспечивать разумную основу для сравнения с инвестиционными характеристиками рассматриваемой компании. Метод слияния и поглощения является конструктивным, поскольку представляет собой истинное рыночное ценообразование при продаже аналогичных компаний. Однако доступная информация о рыночных сделках часто бывает неполной, учитывая частный характер большинства сопоставимых операций. Тем не менее, правильное применение метода слияния и поглощения является важной частью анализа оценки.
Рыночный подход является важным фактором при любой оценке, поскольку он часто служит связью с реальным миром в теоретических упражнениях по определению стоимости. Его легко применить к показателям компании, и он не требует большого набора допущений, таких как доходный подход, для получения значения.
No related posts.

Методы оценки рыночной стоимости: Электронная библиотека БГЭУ: Invalid Identifier

Related Articles

Когда и как давать яблоко грудничку: советы по введению яблочного прикорма

Раннее развитие детей: методики, игры и упражнения для гармоничного роста

Лучшие детские прыгунки для развития малыша: как выбрать и безопасно использовать

5. Оценочные методы и подходы

Методы и стандарты проведения оценок

Компьютеризованная массовая оценка (КМО)

1. Методы оценки рыночной стоимости компании

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимости

Зачем необходима процедура?

Методика оценки рыночной стоимости недвижимости

Оценочные компании по недвижимости в Москве

«Методы оценки стоимости компании (на примере ООО «Лента»)»

1.1. Потребность в оценочной деятельности предприятия

О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа

Подходы и методы оценки рыночной стоимости коммерческого банка

Ключевые слова:

Keywords:

Обзор статьи

Список использованной литературы

2.3 Методы оценки рыночной стоимости недвижимости.. Совершенствование методов оценки недвижимости

Похожие главы из других работ:

1.3 Методы оценки конкурентоспособности

2.1.1 Расчет рыночной стоимости

2.2.1 Расчет рыночной стоимости

2.3.1 Расчет рыночной стоимости

Глава II. Проведение оценки стоимости земельного участка

2.2 Методы оценки стоимости земельного участка

2.3 Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

1. Теоретические положения в массовой оценке стоимости недвижимости

1.1 Понятие современной массовой (кадастровой) оценки стоимости объектов недвижимости

1.2 Этапы массовой (кадастровой) оценки стоимости недвижимости с помощью корреляционно-регрессионного анализа

1.5 Подходы и методы оценки кадастровой стоимости

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Основные принципы оценки недвижимости

1.5 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки