Пятница , 3 декабря 2021
Бизнес-Новости
Разное / Кто такой оценщик: Оценщик – Описание профессии. Где учиться и где работать

Кто такой оценщик: Оценщик – Описание профессии. Где учиться и где работать

Содержание

Оценщик / КонсультантПлюс

Должностные обязанности. Осуществляет на основании лицензии оценочную деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Выявляет потребность в услугах по оценке объектов оценки, осуществляет деловые контакты, ведет переговоры с клиентами, заключает и оформляет договоры с заказчиками о проведении оценки объекта оценки в соответствии с установленной формой, следит за соблюдением условий, предусмотренных заключенными договорами. Анализирует информацию об объекте оценки для проведения правовой экспертизы, установления параметров его конкурентоспособности, влияющих на его стоимость. Составляет точное описание объекта оценки, определяет методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, устанавливает основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, изучает рынок и стоимость аналогичных объектов. Обосновывает использование стандартов оценки, методов ее проведения, принятые при проведении оценки допущения, проводит необходимые расчеты.

Определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, а также ограничения и пределы применения полученного результата. В случае определения при проведении оценки объекта оценки не рыночной, а иных видов стоимости, устанавливает критерии оценки и причины, затрудняющие определение рыночной стоимости объекта оценки. Своевременно составляет и передает заказчику отчет об оценке объекта оценки в соответствии с установленными требованиями к его форме и содержанию. Проводит обязательную оценку объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Проводит оценку объекта оценки, в том числе повторную, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа. Предоставляет по требованию заказчика нормативные и иные документы об оценочной деятельности, документы об образовании, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности, а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.
Осуществляет в соответствии с законодательством Российской Федерации страхование гражданской ответственности, обеспечивающее защиту прав потребителей услуг оценщиков. Консультирует клиентов о действующем законодательстве, регулирующем оценочную деятельность, а также нормативно-правовых требованиях, которыми необходимо руководствоваться при определении стоимости объектов оценки. Привлекает на договорной основе к участию в проводимой работе иных оценщиков либо других специалистов. Обеспечивает сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, соблюдает конфиденциальность информации, полученной от заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Должен знать: законодательные и нормативные правовые акты, регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации; руководящие и методические материалы, регламентирующие порядок оценки объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки; методы проведения оценки объектов оценки и установления цены сделки; порядок заключения договора между оценщиком и заказчиком; законодательные и нормативные акты по налогообложению; таможенные правила; этику делового общения; правила проведения переговоров с клиентами; основы статистики; организацию бухгалтерского учета и анализа хозяйственной деятельности; правила пользования вычислительной техникой, средствами связи и коммуникаций; передовой отечественный и зарубежный опыт в области оценочной деятельности; порядок составления установленной отчетности; основы трудового законодательства.

Требования к квалификации.

Оценщик I категории: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 5 лет.

Оценщик II категории: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 2 — 3 лет.

Оценщик: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, без предъявления требований к стажу работы по специальности.

Открыть полный текст документа

Что такое оценка недвижимости? В каких случаях она нужна?

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Содержание:

  1. Оценка квартиры — что это такое?
  2. Для чего нужна оценка недвижимости?
  3. Виды оценки
  4. Методы оценки недвижимости
  5. Как происходит оценка?

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!


Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Назад к содержанию

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

  • Оформление ипотечного кредита;
  • Купля-продажа квартиры;
  • Обмен жилья;
  • Судебные разбирательства;
  • Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю.

В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.



Назад к содержанию

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

  1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
  2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
  3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
  4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.



Назад к содержанию

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

  1. Сравнительный;
  2. Доходный;
  3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. Главная задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.



Назад к содержанию

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

  1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
  2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
  3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
  4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
  5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Назад к содержанию

Банки и оценщики: доверяй, но проверяй

Востребованность оценки

Банк, выдавая кредит предприятию или физическому лицу под залог имущества, должен оценить предмет залога. В подобных случаях кредитные организации нередко прибегают к услугам оценочных компаний, задача которых — определить реальную стоимость того или иного объекта. В результате выдаваемый компанией отчет об оценке стоимости залога позволяет банку сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности.

Наряду с оценкой залога предприятиям бывает важно оценить еще и бизнес в целом. По мнению специалистов, это необходимо для того, чтобы сам бизнес адекватно присутствовал на рынке и мог заявить о том, что, даже закладывая имущественный комплекс, предприятие самостоятельно и в состоянии рассчитаться по долгам. Кстати, Центробанк четко регламентирует, что кредитным организациям следует обращать внимание при определении группы риска именно на финансовое состояние бизнеса заемщика в целом. К сожалению, сам бизнес в своей основной массе еще не пришел к необходимости оценивать себя в целом. Например, некоторые просто опасаются, что будут вынуждены платить больший налог на имущество.

Оценщики в штате банка: «за» и «против»

Некоторые банки не прибегают к услугам компаний, специализирующихся на оценочном бизнесе, имея в штате собственных оценщиков. Так работает, например, Райффайзенбанк. Другие предпочитают обращаться к независимым оценщикам. Третьи используют комбинированные формы работы. Каждый из этих путей имеет свои преимущества и недостатки.

Юрий Ушаков, начальник управления кредитования клиентов банка «Московский капитал», рассказывает, что услугами оценочных компаний банк пользуется не всегда и постоянных партнеров в данной области у него нет. Если возникает необходимость, кредитная организация прибегает к услугам оценщиков, особенно когда бизнес клиента имеет определенную региональную или отраслевую специфику. Юрий Ушаков подчеркивает, что иметь своих оценщиков в штате целесообразно в тех случаях, когда оценку залога заказывает клиент. Поскольку при таком раскладе имеет смысл проверить результаты оценки, и лучше всего это сделать собственными силами банка. «Естественно, штатные сотрудники банка не могут знать всех тонкостей бизнеса заемщиков из разных отраслей, однако общие правила существуют, и контроль за оценочными компаниями порой необходим», — говорит Юрий Ушаков.

«Иметь в штате банка собственных оценщиков необходимо еще и по той причине, что услуги оценочных компаний почти всегда оплачивает заемщик», — добавляет эксперт.

Елена Хоркина, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ), придерживается несколько иной точки зрения. Она отмечает, что если банк самостоятельно делает оценку недвижимости, это, конечно, позволяет сэкономить средства, однако при этом возникает необходимость увеличения штата сотрудников. Причем этот персонал должен не только владеть соответствующей квалификацией, но еще выполнять работу в приемлемые на рынке сроки — два-три дня с учетом выезда на объект, анализа данных и написания самого отчета. Специалист приводит еще один аргумент в пользу независимых оценщиков: «Если в кредитном досье присутствует отчет независимого оценщика, то в ходе проверок Банка России на предмет правильности созданных резервов и оценки стоимости обеспечения гораздо проще доказать, что отражена реальная рыночная стоимость предмета залога. Поэтому в настоящее время банки практикуют работу именно с независимыми оценочными компаниями».

Лучший выход — совместный выбор оценщика

Вопрос наличия в штате банка собственных оценщиков напрямую связан с проблемой доверия в треугольнике «банк–заемщик–оценщик». Когда клиент, желающий получить кредит, обращается за оценкой, может возникнуть определенный конфликт интересов. Например, если оценку заказывает физическое лицо или предприятие, то оно, заплатив деньги, рассчитывает получить определенный результат. Некоторые банкиры отмечают, что в случае недобросовестного и непрофессионального подхода оценщик может выдать тот итоговый результат, который хочет видеть заемщик, и тем самым вводит банк в заблуждение. Банковские специалисты говорят, что, работая с оценочными компаниями на стадии возмещения задолженности, возврата в судебном порядке, банкротства, исполнительного производства, приходится сталкиваться с очень многими проблемами. Бывают случаи, хотя они и довольно редки, когда оценка отличается от реальной стоимости на рынке в разы.

С другой стороны, если банки предпочитают работать со своими оценщиками и не доверяют экспертам со стороны заемщика, то заемщик также имеет все основания не доверять оценщику банка. Независимые оценщики тоже, порой, довольно скептично относятся к так называемой «независимой» оценке специалистов, работающих в штате банка.

Однозначно решить эту проблему непросто, говорит Юрий Ушаков (банк «Московский капитал»). «С одной стороны, банковские оценщики, естественно, занимают сторону банка. С другой — если сторонняя оценочная компания нанята клиентом-заемщиком, то преподнести залог в более выгодном свете в ее интересах. Поэтому оценка всегда может быть немого субъективной в интересах той или иной стороны», — отмечает специалист. По мнению Елены Хоркиной (МКБ), эта проблема скорее вопрос организации внутреннего контроля в банке: «Человеческий фактор всегда присутствует в работе, поэтому существует риск, что рыночная стоимость объекта может быть занижена или завышена с учетом субъективных факторов».

Некоторые компании предлагают банкам такую услугу, как переоценка оценки. Дополнительное бремя расходов по переоценке ложится на плечи клиентов банка — заемщиков. Поэтому логично предположить, что клиент во избежание переоценок все-таки пойдет к тому оценщику, который подходит по всем критериям не только ему, но и кредитной организации. По мнению специалистов, лучшим выходом из проблемной ситуации является совместный выбор оценщика, который будет не зависим от обеих сторон.

Аккредитация и конкурсный отбор

Вопрос о пути взаимодействия с оценщиком для банка очень важен. Кредитная организация может пойти путем аккредитации оценочной компании при банке или же провести конкурсный отбор. Это позволит в какой-то степени избежать недостоверных оценок от недобросовестных оценщиков.

Специалисты считают, что аккредитация — один из наиболее объективных подходов для подбора квалифицированных, опытных представителей оценочного сообщества. Здесь нужно исходить из того, кто больше рискует. Как правило, самые большие риски несет все-таки банк. Оценщик просто делает оценку. И худшее, что может ему грозить, говорят банкиры, это судебное разбирательство по поводу оценки. Правда, добиться штрафных санкций к оценочной компании за завышение оценки в судебном порядке достаточно проблематично. Поскольку риски банка объективны, их нужно как-то защитить. И хотя у каждого заемщика есть право выбирать ту оценочную организацию, которая ему нравится, подход к отчетам неаккредитованных оценщиков в банках бывает гораздо более строгим.

Елена Хоркина из Московского кредитного банка рассказала о том, что их кредитная организация пошла по пути аккредитации оценочных компаний: «У банка партнерские отношения с несколькими оценщиками. Главные критерии для нас — это опыт, профессионализм, репутация на рынке».

Юрий Ушаков (банк «Московский капитал») считает, что в каждом из этих видов сотрудничества есть свои плюсы. Конкурсная основа предполагает конкуренцию, а следовательно, более гибкую ценовую политику, и, предположительно, более высокое качество услуг. Аккредитация же оценочной компании дает преимущество в виде наличия постоянного партнера, который знает потребности банка и других клиентов. «Сложности могут возникнуть только с узкопрофильными заемщиками, когда аккредитованная компания не работает в нужном регионе или не имеет опыта оценки именно этого бизнеса», — говорит эксперт.

Навести порядок среди оценщиков

Эксперты предлагают различные способы сокращения количества некачественных услуг оценщиков на рынке. Например, это можно сделать за счет ужесточения требований к деятельности оценщиков, формирования «черного» списка оценочных компаний, подписывающих недостоверные отчеты, введения единых стандартов оценки.

Одним из путей решения проблемы недобросовестной оценки может быть укрупнение компаний, работающих на рынке. Возможно, оно должно произойти и с помощью такой вынужденной меры, как сокращение количества оценщиков, поскольку на данный момент, по словам Юрия Ушакова (банк «Московский капитал»), их количество сильно превосходит качество работы оценочных компаний. Одновременно эксперт делает оговорку, что в последнее время все-таки приняты меры в области повышения качества оценочных услуг путем, например, лицензирования такой деятельности.

Важным шагом является также формирование реального оценочного сообщества. Так, 1 августа 2006 года вступил в силу Федеральный закон № 157-ФЗ от 27 июля 2006 года «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»», который призван навести порядок среди оценщиков.

«До сих пор понятие «оценочное сообщество» в России носило метафизический характер — то ли оно было, то ли нет. Были оценщики и оценочные компании, в том числе объединенные в ассоциации, были и те, которые «гуляли сами по себе». С вступлением в силу нового закона, понятие оценочного сообщества приобрело совершенно определенное значение, — заявил председатель комитета по собственности Государственной Думы Виктор Плескачевский, комментируя новый закон об оценочной деятельности. — Cаморегулируемые организации стали самостоятельным институтом регулирования отношений в системе координат «потребитель–оценщик–общество». Таким образом, у оценщиков появляются новые, если можно так выразиться, «органы власти» — структуры, отвечающие за развитие оценочных услуг и их качество, но создаваемые не «сверху» указом или постановлением правительства, а «снизу» — решением профессионального сообщества».

Федеральный интегрированный рейтинг оценочных фирм России по итогам работы за I полугодие 2006 года (Таблица)

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Оценщик — это специалист, который определяет реальную стоимость всех видов имущества: движимого, недвижимого, долей бизнеса и пакетов акций, земельных участков, нематериальных активов и имущественных прав. Соответственно, в профессии есть отдельные отрасли: существуют оценщики недвижимости, квартир, автомобилей, земли, имущества, бизнеса в целом. Профессиональный оценщик обязательно потребуется при совершении сделок купли-продажи, выделении долей бизнеса, оформлении прав собственности, в том числе и интеллектуальной, при работе с ценными бумагами, при определении ущерба и размера его компенсации и пр.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 упомянутого Федерального закона.

Обязательными условиями членства в саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с действующим законодательством являются
  • Наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности
  • Отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления
  • Наличие квалификационного аттестата

Институт дополнительного образования МФЮА приглашает пройти профессиональную переподготовку по программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Мы предлагаем различные графики и формы обучения.

Образовательная деятельность по данному направлению ведется МФЮА с 2004 года (на основании распоряжения Минимущества № 2419-р от 30.05.2003, в соответствии с которым МФЮА получило право реализовывать образовательные программы в области оценочной деятельности). За эти годы Центр подготовки оценщиков МФЮА хорошо зарекомендовал себя как учебное заведение, нацеленное на качество в области обучения оценщиков: этому свидетельствуют наработанные деловые связи с представителями профессионального сообщества в области сотрудничества по подготовке оценщиков.

Изначально в основу учебной программы профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», реализуемой Институтом дополнительного образования МФЮА, были заложены Государственные требования к программе профессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации. Учебная программа регулярно обновляется с учетом законодательства и последних тенденций в области оценочной деятельности, а также потребностей профессионального сообщества в конкретных профессиональных знаниях.

Требования введенного профстандарта «Специалист оценочной деятельности» к умениям и знаниям, темы квалификационного экзамена берутся за основу содержания учебной программы профессиональной переподготовки. Программа нацелена на выработку (развитие) у обучающегося компетенций, необходимых для соответствия выпускника предъявляемым государством и профессиональным сообществом требованиям и выполнения своих трудовых функций по профилю оценочной деятельности.

Занятия проводят высококвалифицированные преподаватели, имеющие ученые степени докторов и кандидатов наук, а также ведущие эксперты и практики в области оценочной деятельности, члены экспертных советов различных саморегулируемых организаций оценщиков.

В структуру учебного плана включены следующие прикладные направления
  • Оценка стоимости недвижимости
  • Оценка стоимости земли
  • Оценка стоимости машин, оборудования, транспортных средств
  • Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов
  • Оценка стоимости ценных бумаг
  • Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
  • Оценка стоимости предприятий (бизнеса)
Полезные документы и Интернет-ресурсы

824 часа.

Для оформления необходимо предоставить пакет основных документов.
Примечание: заявление (образец) и учетная карточка (образец) заполняются вручную. Фотография сразу приклеивается на учетную карточку.

Профессиональная переподготовка специалистов для выполнения нового вида профессиональной деятельности.

Труды оценщиков поставят на учет – Газета Коммерсантъ № 43 (7005) от 15.03.2021

Минэкономики предлагает создать реестр отчетов об оценке объектов имущества. Предполагается, что это позволит обеспечить их достоверность, в частности, решить проблему появления «отчетов-близнецов» с разной стоимостью одного и того же объекта. Эксперты инициативу чиновников оценили по-разному: одни полагают, что эти задачи можно решить с меньшими затратами — на уровне саморегулируемых организаций (СРО), другие считают, что проблема достоверности отчетов шире и что качество оценки зависит от полноты данных, предоставленных заказчиками.

Минэкономики предлагает дополнить закон «Об оценочной деятельности» статьей о ведении реестра отчетов об оценке. Как следует из разработанного ведомством законопроекта, только включенные в реестр отчеты будут признаваться итоговым документом, составленным по результатам оценки.

В информационную систему, оператором которой предполагается сделать Росреестр или его подведомственное учреждение, должны загружаться сведения об оценщике, о договоре на проведение оценки и самом объекте, реквизиты отчета и его основные выводы.

Также там будут данные о внесении изменений в отчет и иные сведения (например, о признании его недействительным). Реестр будет разделен на открытую часть (с общими сведениями) и закрытую, доступ к которой будет предоставляться только по запросам госорганов.

Отметим, что идея единого реестра отчетов в целом не нова — ранее Росреестр анонсировал его создание в рамках своей программы цифровой трансформации на 2021–2023 годы (см. “Ъ” от 8 декабря 2020 года). Как поясняет замглавы Минэкономики Илья Торосов, изменения призваны обеспечить достоверность отчетов. Сейчас законодательство в полной мере не может противодействовать случаям неправомерного подписания отчета оценщиком (например, когда его деятельность приостановлена), изменения документа постфактум, а также появления на рынке более одного отчета с идентичными реквизитами. Также пока практически невозможно выявить факты существенного расхождения стоимости одного и того же объекта при его оценке для различных целей.

Председатель совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО» Алексей Каминский отмечает, что создать подобную платформу технически сложно и весьма затратно, при этом решить декларируемые Минэкономики проблемы (в частности, появления «отчетов-близнецов» с разной стоимостью одного и того же объекта) можно на уровне отчетности СРО.

По его словам, для этого необходимо привести существующие реестры СРО к единообразию. В частности, необходимо регламентировать, какие данные СРО раскрывают (включив в такой перечень стоимость объектов) и как идентифицируются отчеты. По словам Алексея Каминского, должны быть установлены характеристики отчетов, по которым, с одной стороны, нельзя будет идентифицировать объект оценки и заказчика, а с другой — уберечься от появления двух отчетов с одними и теми же реквизитами, но с разными результатами.

Президент СРО «Союз «Федерация специалистов оценщиков»» Максим Скатов полагает, что у идеи Минэкономики «хорошее предназначение», но решить проблему получится только тогда, когда власти придумают, как обязать оценщиков отчитываться по каждому отчету,— пока реальных рычагов нет. Он поясняет, что у оценщика есть обязанность предоставлять информацию в СРО по всем отчетам, которые он сделал. «Но часто бывают такие случаи, когда у заказчика отчет лежит, а в реестре его нет»,— говорит он.

Руководитель направления «Банкротство» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Олег Пермяков считает, что проблема достоверности отчетов несколько шире.

Он отмечает, что качество оценки зависит от полноты данных, предоставленных оценщику. «В моей практике случались ситуации, в которых один оценщик при работе с одним и тем же активом давал оценки, которые расходились даже не в десятки, а в сотни раз, потому что во втором случае он получил более полное представление об объекте»,— говорит эксперт.

Евгения Крючкова

Профессия – специалист по стоимостной оценке :: Федеральный образовательный портал

Марина Федотова, заместитель председателя Национального совета по оценочной деятельности, проректор по научной работе Финансового университета при правительстве РФ

«Оценщик должен быть человеком честным и принципиальным. Обладать энциклопедической эрудицией и способностью к системному анализу: при оценке бизнеса, случается, нужно привести к общему знаменателю массу разнообразных факторов».

Марина Алексеевна, в чем заключается работа специалиста по оценке собственности?

Специалист по оценке собственности – он же «оценщик» – определяет рыночную цену различных видов собственности, как используемой в личных целях — недвижимости, личного автотранспорта, так и используемой для ведения бизнеса — коммерческой недвижимости, оборудования, патентов, пакетов акций и так далее.

В России это довольно молодая профессия…

В современной России — да. Подготовка специалистов по оценке собственности началась у нас с 1993 года. Финансовый университет, кстати, был одним из первых, кто начал «учить на оценщиков». Два или три года назад мы как раз отмечали десятилетие первого выпуска.

Тем не менее у России богатые традиции в области оценки собственности. Еще в начале 19 века в Российской империи были прекрасно разработаны методики этой оценки. Сейчас, изучая указы Александра I о стоимостной оценке имущества российской казны, об оценке недвижимости, земельных владений, можно лишь удивляться тому, сколь тщательно были проработаны эти документы.

Кстати, некоторые фрагменты законодательства Российской империи по оценке собственности вошли в международную практику. Например, указ Александра I по оценке недвижимого имущества для налогообложения стал прообразом международного стандарта по массовой оценке недвижимости для взимания адвалорного налога (платеж на основе фиксированной процентной ставки, зависящей только от стоимости товара).

После Революции 1917 года традиции стоимостной оценки были утрачены, поэтому современное российское законодательство в значительной степени основывается здесь на международных стандартах. Соответственно, наше образование в области оценки собственности также достаточно близко к тому, что принято во всем мире.

Имеет ли смысл решившему сделать в данной сфере карьеру ехать учиться за рубеж – или все-таки российский рынок слишком для этого специфичен?

Учиться за рубежом стоит. В особенности это касается тех, у кого есть некоторый опыт работы. Не случайно многие крупные российские компании отправляют своих сотрудников учиться в США, Великобританию, Германию. Поскольку в этих странах стандарты и методики оценки собственности гораздо более детализированы, а работа оценщика более регламентирована, зарубежные программы обучения в этой отрасли в целом отличаются более детальным изучением некоторых рынков.

К примеру, в большинстве британских и американских университетов читается курс Real Estate Finance (финансовое управление недвижимостью), который, насколько мне известно, не предусмотрен большинством российских программ. Впрочем, у нас сам рынок оценки собственности еще не так развит, чтобы нужно было читать отдельный курс, связанный с управлением недвижимостью.

Российские программы в значительной степени основаны на зарубежном опыте. Скажем, как в западных, так и в российских университетах читаются сходные по содержанию базовые курсы Asset Valuation (оценка активов).

Но, разумеется, российский рынок и российское законодательство имеют свою специфику. У нас стандарты в области оценки собственности еще не настолько проработаны, как в Великобритании и США, и это, естественно, отражается и на работе специалистов по стоимостной оценке, и на их обучении. У нас к оценщикам предъявляют другие требования, где-то более жесткие, где-то, наоборот, более мягкие. Если в Великобритании оценщик получает право подписывать итоговый отчет об оценке объекта лишь после двух лет работы в профессии, у нас такого требования нет. При этом в России очень высока материальная ответственность этих специалистов.

В большинстве развитых стран весьма важную роль играют саморегулирующиеся организации оценщиков, устанавливающие, например, стандарты образования. Какова ситуация у нас?

Действительно, в США, например, ряд программ обучения сертифицирован  ASA — American Society of Appraisers (Американское общество оценщиков ), в Великобритании RICS — Royal Society of Chartered Surveyors (Королевское общество оценщиков). Их сертификаты признаются и ценятся работодателями по всему миру. Наша программа обучения оценщиков сертифицирована RICS. Это значит, что наши выпускники могут, пройдя стажировку в иностранной компании, заниматься оценкой в любой точке планеты.

В России оценка собственности также является одной из профессий, вышедших на уровень саморегулирования. Два года назад был создан Национальный совет по оценочной деятельности, возглавляемый в настоящее время Германом Грефом. Совет принимает участие в разработке стандартов оценки собственности и методических рекомендаций к ним. Совет сертифицирует и программы подготовки оценщиков. В организации, занимающиеся оценкой, на работу принимаются только выпускники программ, сертифицированных Советом. 

В каких вузах России готовят оценщиков, и какие есть образовательные программы такой подготовки?

Магистерских и бакалаврских программ подготовки специалистов в области стоимостной оценки не очень много — программа Финансового университета, программа Государственного университета управления, программа Академии народного хозяйства, еще некоторые вузы в регионах. Гораздо больше программ по переподготовке.

Оценщики работают в разных областях — в недвижимости, оценке оборудования, интеллектуальной собственности. Обычно каждый оценщик специализируется на чем-то одном или бывают «универсалы»?

«Классическая» карьера оценщика — восхождение от простого к сложному. Обычно человек начинает с оценки недвижимости. Здесь самое простое — квартиры в многоквартирных домах. Потом оценщик переходит к типовым коттеджам, затем — к коттеджам, построенным по индивидуальному плану. Дальше идет коммерческая недвижимость, где встречаются уже очень непростые объекты — гостиницы, фитнес-центры. Кое-кто остается в оценке недвижимости годами — некоторые наши выпускники работают в международных агентствах недвижимости по пять-семь лет и вполне довольны, но «классическая» карьера — это переход от оценки недвижимости к оценке оборудования, далее — к оценке финансовых активов: акций, облигаций, за чем следует оценка интеллектуальной собственности и, наконец, самое сложное — оценка бизнеса в целом. Здесь нужно оценить уже не только недвижимость, которой владеет корпорация — заводы, цеха, офисные здания; не только пакеты акций, но и то, что делает бизнес бизнесом, а не просто совокупностью людей, денег и зданий — организационный ресурс.

Совершенно отдельная отрасль — стоимостная оценка произведений искусства. Хотя бывает и так, что оценка предприятия включает в себя и оценку произведений искусства. Пример – наш проект по оценке туристического комплекса в Суздале. Там было все: и монастырь с иконами (произведения искусства), и гостиничный комплекс, и охотничий домик (коммерческая недвижимость), и сельскохозяйственные угодья…

Насколько в силах один человек оценивать и оборудование, и произведения искусства, если он не эксперт ни в том, ни в другом?

Как правило, специалисты по стоимостной оценке прибегают к услугам соответствующих экспертов. Но нашей задачей отнюдь не является определение ценности для мирового искусства, к примеру, иконы или картины. Задача оценщика — понять, какова их денежная стоимость на рынке. Для этого он изучает рынок произведений искусства, спрос и предложение картин конкретного художника, определяет таким образом сегмент, к которому относится картина, и указывает приблизительный интервал ее рыночной стоимости.

В каких организациях обычно работают специалисты по стоимостной оценке?

В самых разных. В кредитных отделах банков — ведь банкам требуется оценить имущество, прежде чем выдать кредит; в залоговых организациях; в агентствах недвижимости.

Кто-то предпочитает государственную службу и работает в  Минэкономравития России, в Росимуществе, Росреестре. В настоящее время ведется работа по развитию законодательства в области государственной кадастровой оценки. Я думаю, со временем в этой области появится много вакантных мест.

Судя по всему, оценщикам, по крайней мере, если они занимаются оборудованием и оценкой предприятий, приходится много ездить?

Да, оценщики часто ездят «на объект». Так, однажды я с коллегами ездила в Норильск на «Норильский никель». Представляете — полярная ночь, огни цехов…

Молодым оценщикам приходится ездить особенно много. Обычно специалисты по оценке работают в группе, и бывает, часть остается на месте, часть — едет «на объект». Молодежь, как правило, отправляют в первую очередь — изучать финансовую отчетность предприятия, разговаривать с людьми на месте, фотографировать цеха.

Однако когда речь идет о сложных объектах, крупных предприятиях, крупных пакетах акций, на объект должен ехать самый опытный из оценщиков. Был, правда, в моей практике случай, когда пришлось нарушить это правило. Мы с коллегами оценивали станцию «Мир» как интеллектуальную собственность. Нам пришлось изучить огромное количество материалов, связанных с историей космонавтики – но на орбиту все же нас не запускали. Мы ходили в павильон «Космос» на ВВЦ.

Вероятно, оценщик должен уметь учитывать массу разнообразных факторов…

Да, причем тут не всегда все зависит от него. Например, ездили мы оценивать один пивоваренный завод. Дело было весной, в паводок, и речные талые воды затопили помещения пивоварни. В результате, к радости окрестных жителей, река какое-то время текла пивом. Удивительное это было зрелище — волны, увенчанные пивными барашками. Если бы мы приехали оценивать пивоварню в другое время, мы не смогли бы учесть риск ущерба от подобных стихийных бедствий.

Говорят, на оценщиков довольно часто оказывают давление — заказчик наверняка заинтересован в том, чтобы склонить оценку в ту или иную сторону…

Это происходит реже, чем принято думать. Дело в том, что во всем мире профессиональные организации — такие, как Национальный совет – очень тщательно следят за честностью оценщиков. Если оказывается, что человек занизил или завысил оценку, его на три года лишают права заниматься профессиональной деятельностью. Большинство достаточно разумно, чтобы не рисковать. В конце концов, оценщик может указать интервал стоимости объекта — это устраивает всех…

Как вы считаете, какими личными качествами должен обладать хороший оценщик?

Он должен быть человеком честным и принципиальным. Обладать энциклопедической эрудицией – дело приходится иметь с очень разными объектами. Необходима способность к системному анализу, что очень важно при оценке бизнеса, когда нужно привести к общему знаменателю массу разнообразных факторов.

Для оценщика очень важна коммуникабельность, цепкость, умение находить информацию повсюду. Так, в упомянутом уже Суздале очень ценную информацию мы получили от гида, водившего нас на экскурсию во внерабочее время. Она рассказала нам то, что обычно называют местными сплетнями. Материал был опубликован в местной газете, и он позволил нам более точно оценить суздальский туристический комплекс. Хороший оценщик должен понимать людей не хуже политика, а нюх на информацию он должен иметь журналистский…

Беседовала Екатерина Рылько

Чем занимается оценщик?

Когда вы подумываете о покупке дома, у этой истории есть две стороны: запрашиваемая цена продавцом и фактическая стоимость недвижимости. Здесь и вступает в дело оценщик.

Не слишком ли дорого стоит новый дом, на который вы смотрите? Оценка недвижимости поможет вам узнать, является ли запрашиваемая сумма справедливой покупной ценой.

Вот дополнительная информация о процессе оценки дома, чтобы вы могли узнать истинную ценность своего будущего дома.

Чем занимается оценщик?

Работа оценщика заключается в определении текущей стоимости недвижимости для потенциального покупателя.Большая часть работы по определению стоимости оценки недвижимости выполняется во время инспекции на месте, где оценщик должен:

  • Провести обход комнаты за комнатой для оценки состояния интерьера
  • Прогулка длина объекта недвижимости для оценки состояния внешнего вида
  • Оцените стоимость любых удобств, таких как бассейн, готовый подвал или встроенный бар
  • Отметьте любые нарушения кодекса здоровья или безопасности для отчет об оценке
  • Запишите планировку недвижимости, осмотрите квадратные метры и определите, является ли это домом на одну семью
  • Если вы покупаете коммерческую недвижимость, оценщик недвижимости может провести оценку бизнеса для определения рыночной стоимости во многом таким же образом.

Вне офиса оценщик может также оценить текущий рынок недвижимости, учитывая сопоставимые объекты в районе, чтобы помочь оценить стоимость дома или справедливую рыночную стоимость собственности.

Оценщик жилья сообщит о стоимости аналогичной недвижимости в вашем районе, чтобы вы могли определить, является ли ваша предстоящая сделка с недвижимостью разумной.

Как узнать, квалифицирован ли оценщик?

Обычно ваш кредитор выбирает оценщика.Оценщик должен иметь лицензию штата или другое свидетельство — например, Фонд оценки уполномочен Конгрессом устанавливать квалификацию для того, чтобы стать оценщиком. Однако не во всех штатах требуется сертификационная аттестация, поэтому перед тем, как начать, проведите небольшое исследование оценочной стоимости.

Кто нанимает оценщика?

Обычно оценщика нанимает кредитор или финансовая организация. Поскольку в интересах кредитора получить хорошую оценку, у кредитора будет список авторитетных оценщиков, которых он нанял в прошлом, чтобы определить стоимость дома.

Кто оплачивает экспертизу?

Кредитный договор обычно содержит установленную стоимость оценки имущества. Кто берет ссуду, платит за оценку, если в договоре не указано иное. Затем покупатель оплачивает оценочную плату в составе закрывающих расходов. Если продавцы заинтересованы, они могут оплатить оценку, чтобы подтвердить запрашиваемую цену, что приносит пользу покупателю за счет сокращения затрат на закрытие сделки и транзакционных издержек.

Кредитор не может регулировать размер комиссии после найма оценщика.Ожидайте, что средний диапазон составит от 300 до 600 долларов, в зависимости от размера вашей недвижимости, стоимости собственности и местоположения. Для разных типов отчетов об оценке требуются различные усилия, которые могут повлиять на цену.

Сколько времени длится оценка?

Один или два часа — это среднее время, затрачиваемое на большинство оценок собственности. Вы должны получить отчет в среднем в течение трех-семи рабочих дней. Время, необходимое для завершения оценки, может зависеть от типа отчета, размера собственности и других факторов.

Каковы преимущества аттестации?

Думайте об оценке как о вложении вашего времени, денег и усилий. Важно знать, сколько стоит ваш дом или недвижимость, и оценка поможет вам получить одобрение кредита. Надеюсь, этот шаг и остальная часть процесса покупки дома пройдут гладко.

Наем оценщика для оценки недвижимости

Вы только что унаследовали старинный стол бабушки или коллекцию монет отца. Хотя сентиментальная ценность может быть очевидна, финансовая ценность может быть не очевидна.Вы могли бы смотреть на значительную финансовую прибыль или просто на еще одну красивую картину, которая едва ли стоит дороже, чем стоимость рамы.

Профессиональная оценка может помочь вам решить, стоит ли выбросить его или беречь.

Полезно знать стоимость того, чем вы владеете или наследуете — нужно ли вам приобрести страховку, разделить активы, оценить имущество или определить размер налоговых вычетов на благотворительные цели. И во многих случаях требуется оценка — например, для получения страховки или списания налогов на подаренные предметы, которые превышают определенную сумму.

Дэвид Гудис, генеральный директор компании-разработчика программного обеспечения Revelex Corp., после смерти отца нанял оценщика, и тот осмотрел то, что находилось в поместье. «У моего отца было много вещей, которые я называю« слепыми »: картины, статуи, украшения — и много вещей от моих бабушек и дедушек», — говорит он. «Я понятия не имел, чего они стоили».

Почему оценщик?

Оценщик смог помочь Гудису ответить на его непосредственные вопросы о стоимости объектов в имении его отца и затем предотвратить его ошибки.«Моя первая забота заключалась в том, сколько стоит все это, а во-вторых, что мне оставить? Что бы оценили по стоимости? Что незаменимо? Где рынок софт? Мой оценщик дал мне невероятно ценные советы », — говорит он.

«Я шел вслепую и горевал, так что это уязвимая позиция. Мне нужен был кто-то, кому я мог бы доверять, и который также был бы хорошо осведомлен. Я знал, что имение ценно; Я просто не знал, что это было », — говорит он.

Эндрю Кравит, президент Kravit Estate Holdings и оценщик, который помогал Гудису, говорит, что оценка недвижимости не всегда проводится после смерти. «Некоторые люди хотят знать стоимость, пока они живы, чтобы они могли разделить имущество поровну», — говорит он. «Во многих ситуациях мы помогаем избежать проблем в семье».

Интернет предлагает ограниченную информацию

Хотя многие наследники думают, что могут зайти в Интернет и узнать стоимость определенных предметов, редко бывает достаточно деталей, чтобы провести сравнение яблок с яблоками, говорит Кравит. «Почти каждый, кто наследует, обнаруживает, что вещи стоят меньше, чем они думали.Первоначальные владельцы уравновешены », — добавляет он. «Наследники видят вещи в Интернете и думают, что они стоят большего, но разные предметы в Интернете выглядят одинаково. Например, если у вас есть часы Patek Philippe 60-х годов, вам нужно знать, оригинальный ли циферблат, какой металл и какие детали относятся к конкретной модели ».

Искусство, в частности, бывает трудно оценить, потому что каждое из них — уникальное произведение, — говорит Кравит. «Многое зависит от предмета, срока, состояния; здесь задействовано множество тонкостей.

Богатство таится в неожиданных местах

Гейл Склузачек, главный и исполнительный оценщик Abigail Hartmann Associates, говорит, что процесс оценки поместья может привести к некоторым неожиданным открытиям. «Когда люди стареют, они забывают, куда кладут вещи», — говорит она. «Я часто находил драгоценности или монеты, спрятанные по всему дому — под матрасом или в карманах. Никогда не отдавайте одежду, не заглянув сначала в карманы ».

Одна женщина пришла к ней с картиной, которую она купила в 1960-х годах, но Склузачек обнаружил на обратной стороне более ценное произведение искусства.«Картина на лицевой стороне, вероятно, стоила 80 000 долларов, а картина на обороте — 7,5 миллиона долларов».

Но чаще всего, по ее словам, бывает обратная сторона открытия. «Люди думают, что их семейная история ценна. Сама по себе семейная история не имеет значения. То, что он был у прабабушки, не означает, что кто-то хочет его купить ».

Уникальная ценность сентиментальных фаворитов

Многие из наследников, которых она советует, хранить вещи из сентиментальных, а не денежных ценностей. «Они ценят произведение только потому, что оно принадлежит маме», — говорит Склузачек.

Так было и с Гудисом. «Одна интересная вещь, которая обнаружилась при оценке, — это то, что у моего отца был набор римских монет; Я играл с ним, когда был маленьким », — говорит он. «Оценщик отправил его в агентство, специализирующееся на монетах. Одна из тех, что меня так очаровали, вернулась как подделка. Мой отец понятия не имел. Остальное было ценно ». Уменьшение стоимости набора в конце концов не имело значения. «Это имело для меня внутреннюю ценность, — говорит Гудис.

Но процесс оценки показал для Гудиса не только текущую стоимость объектов недвижимости.«Одним из забавных аспектов процесса для меня было выяснение происхождения некоторых произведений и стоящих за ними историй», — говорит он. «Он (Кравит) смог собрать все воедино для меня».

После оценки Goodis смогла принять более правильное решение о том, что продавать, а что оставить. «Я продал вещи, которые не имели для меня никакой ценности, например, драгоценности, которые не понравились бы моей жене или дочери, и некоторые произведения искусства, которые было разумно продать». С помощью оценки он смог должным образом застраховать хранившиеся вещи.

Стоимость найма эксперта

Когда оценка недвижимости необходима, решение о вызове оценщика обычно принимает исполнитель, говорит Склузачек. «Если оценщик приходит после смерти, имущество оплачивает стоимость, и оно не подлежит налогообложению», — говорит она. Если кто-то пользуется услугами оценщика при жизни, это не подлежит налогообложению.

«В таких обстоятельствах это обычно сопровождается составлением завещания и разделением предметов поровну между детьми».

Большинство оценщиков взимают почасовую плату за оценку предметов.Если они помогают ликвидировать имущество, они могут взимать фиксированный процент с продажи. Но будьте осторожны, говорит Кравит, что оценщик сталкивается с конфликтом интересов как оценивать, так и продавать предметы, которые они оценили. Им следует сделать то или иное, потому что в противном случае они могут занижать цену на предмет, который они сами покупают при ликвидации имущества, воспользовавшись преимуществами владельца. Также неэтично, что оценщик взимает плату на основе процента от стоимости объекта оценки по той же причине.Неэтичный оценщик может установить более высокую стоимость объекта с целью повышения своего гонорара.

Также помните, что для оценщиков нет требований к лицензированию штата, поэтому обязательно сделайте домашнюю работу, прежде чем нанимать одного из них. «Любой может назвать себя оценщиком», — говорит Склюзачек. «Вы должны помнить, что получаете то, за что платите».

Наем оценщика для оценки недвижимости

Хотя оценщики не обязаны иметь лицензию, вы можете проверить, являются ли они членами одной из трех ассоциаций, которые требуют от членов соблюдения этического кодекса и соблюдения Единые стандарты практики профессиональной оценки или USPAP.

Ассоциации, каждая из которых имеет свою специализацию, — это Американское общество оценщиков, Международное общество оценщиков и Американская ассоциация оценщиков. Проверьте веб-сайты, чтобы просмотреть историю каждого оценщика.

«Ищите эти инструкции USPAP», — говорит Кравит. «Для оценок, принятых IRS, это конец строки». Ассоциации потребуют от оценщиков пройти тесты и показать непрерывное образование.

Спросите об опыте оценщика, — говорит Склузачек.«Узнайте, оспаривались ли их оценки когда-либо и каков результат. Налоговое управление США рассматривает любой объект, оцениваемый на сумму более 50 000 долларов ». Авторитетные оценщики также предоставят рекомендации, в том числе имена поверенных или страховых компаний, в которых они работали, добавляет она.

Склузачек также советует людям спрашивать оценщиков об их опыте работы с конкретными предметами из вашей коллекции. «Остерегайтесь тех, кто говорит, что может все», — говорит она. «Универсал может упустить из виду то, что имеет ценность.Не будь мелочным и глупым.

Подробнее о том, как оценить недвижимость:

Что ищут в доме оценщики?

«У оценщиков очень тяжелая работа, — говорит Пол Фонсека, самый продаваемый агент по недвижимости в Форт-Майерсе, Флорида. Им поручено оценить стоимость дома на постоянно меняющемся рынке жилья.

По данным Appraisal Institute, оценщики жилых домов используют систематический процесс оценки, чтобы составить мнение о рыночной стоимости дома.Большинство оценщиков сообщают о своих выводах в стандартной форме Fannie Mae и Freddie Mac, которая называется Единый отчет об оценке жилого фонда (URAR).

Мы расскажем вам, на что обращают внимание специалисты по оценке жилья при оценке вашего дома, с помощью рекомендаций шести отраслевых экспертов. Вот обзор того, что нас ждет впереди:

Для чего будет оценивать ваш дом?

Получите реальную оценку стоимости дома менее чем за 2 минуты.

Улучшения: оценщики анализируют структуру вашего дома

Стандартный отчет об оценке позволяет оценить общие характеристики собственности, включая строительные материалы и состояние конструктивных элементов. В рамках подхода сравнения продаж оценщик сравнивает характеристики дома с характеристиками аналогичной недвижимости, которая была недавно продана.

Например, сравнивая два похожих дома, оценщик может присвоить дополнительную стоимость дому с гаражом на две машины при сравнении его с аналогичным домом с гаражом на одну машину.

Это характеристики, которые оценщики ищут во время назначения оценки:

Общие имущественные характеристики
  • Размеры: квадратные метры жилой площади сооружения над уровнем земли, количество комнат, спален и ванных комнат
  • Гараж и подъездная дорожка: количество автомобилей, которые можно разместить в гараже, отдельно стоящих или встроенных, и тип поверхности проезжей части
  • .
  • Вспомогательная жилая единица: позволяет ли зонирование ADU, как ADU влияет на товарность или стоимость собственности
  • Общая качественная оценка: Общее состояние недвижимости, соответствует ли дом нормам квартала
Характеристики салона
Внешние характеристики
  • Наружные стены: Материал и состояние
  • Крыша: Тип, материал и состояние крыши
  • Окна: Тип окна и наличие экранов и изоляции
  • Наружные удобства: наличие бассейна, открытого камина или других удобств
Фундамент и мансарда
  • Фундамент: Тип и состояние фундамента
  • Подвал: законченный или незаконченный подвал
  • Чердак: законченный чердак или незавершенный

Оценщики жилья также рассматривают улучшения, улучшения и дополнения домов

«Совершенно очевидно, что более новый или обновленный дом будет продаваться дороже, чем аналогичный, но более устаревший дом», — отмечает Мейсон Сперджен, сертифицированный генеральный оценщик и владелец Spurgeon Appraisals.

Усовершенствованные кухни, ванные комнаты и основные компоненты несут наибольший вес

Недавняя реконструкция может дать вам толчок к увеличению стоимости, говорит Сперджен. «Обновленные кухни и ванные комнаты, как правило, имеют довольно значительное влияние на стоимость, поскольку это те области, на которые покупатель потратил бы большую часть своих денег, если бы потребовались обновления».

Основные компоненты (дорогостоящие предметы, такие как новая крыша или система кондиционирования воздуха) также имеют вес, особенно для старых домов.

«Очень часто оценщик приходит и смотрит на кондиционер и видит на нем возраст, или проверяет разрешения при получении разрешений», — говорит Фонеска.«Но все по-другому, когда вы им говорите, это просто вставили, и это кондиционер Trane, и он стоит 7000 долларов. И мы только что в прошлом году поставили новую крышу, и это были такие большие деньги ».

Такие элементы, как заглубленные бассейны и веранды, могут не добавить большой ценности

Заглубленный бассейн добавляет некоторой стоимости, но это обесценивается из-за технического обслуживания, говорит Джон Хьюстон, профессиональный оценщик из Санкт-Петербурга, Флорида, который обслуживает три округа и с 1999 года провел оценку более 3800 объектов недвижимости.

Другими словами, затраты 120 000 долларов на подземный бассейн не гарантируют более высокую оценочную стоимость по сравнению с пулом вашего соседа на 35 000 долларов. «Если вы пойдете на перепродажу, вы не получите 120 000 долларов для своего пула», — сказал Фонсека. «У каждого из вас есть действующий бассейн. На самом деле не имеет значения, кто потратил больше денег ».

Spurgeon указывает на дополнительные функции, которые не обязательно добавляют большую ценность. «Такие области, как подъезды, террасы и т. Д., Как правило, имеют меньшее влияние на наш рынок», — говорит он.

Источник: (Нора Джулия / Unsplash)

Район: Местоположение сильно влияет на стоимость вашего дома

«Местоположение, местоположение, местоположение», — говорит Сперджен, раскрывая наиболее важную характеристику оценочной стоимости дома. В то время как рекомендации Fannie Mae не требуют от оценщиков оценивать или оценивать район, оценщики анализируют объективные данные о местоположении дома и любых факторах, которые могут повлиять на стоимость и конкурентоспособность.

  • Местоположение: городской, сельский или пригородный район; рост по площади; как застроенная площадь
  • Желательность района: близость к работодателям, службам и остановкам общественного транспорта.
  • Условия рынка: рост или снижение цен и спроса, а также время маркетинга недавних продаж домов

Объект: Оценщики учитывают характеристики как местного, так и близлежащего объекта

Оценщики обращают внимание на размер, форму и топографию участка, включая сервитуты и посягательства.Оценщик также отметит такие удобства, как уличные коммуникации и подъезд для автотранспорта. Часть процесса оценки включает заключение о том, соответствуют ли характеристики дома требованиям рынка.

  • Зонирование: классификация зонирования и соответствие объекта законному использованию
  • Особые опасности: существуют ли особые опасности (включая опасности для окружающей среды) и влияет ли опасность на стоимость или товарность дома
  • Зона затопления FEMA: находится ли дом в зоне затопления FEMA
  • Внешние улучшения: наблюдение за улицами, переулками, тротуарами, освещением, бордюрами и водостоками
  • Неблагоприятные условия на участке: любые другие условия, связанные с участком, которые могут повлиять на товарность и стоимость дома.
Источник: (Emily Silverstein / Unsplash)

Оценщики FHA ищут эти дополнительные функции

По словам Бетани Уайт, ведущего агента в Вирджиния-Бич с более чем 13-летним опытом, требования FHA к оценке, как правило, строже, чем при обычной оценке ссуд.Подобно оценщику обычного кредита, оценщики FHA высказывают свое мнение о стоимости дома. Но в отличие от оценки для обычного кредита, оценщики FHA также оценивают недвижимость на предмет соответствия требованиям безопасности и гигиены труда.

В то время как обычный оценщик ссуд может обратить внимание на общее состояние дома, рекомендации FHA идут дальше. Ниже приведены некоторые из требований FHA к оценке, которые необходимо выполнить перед закрытием:

  • Предлагаемая к продаже бытовая техника должна быть в рабочем состоянии.
  • Чердак должен быть изолирован без протечек и повреждений. На чердаке также должна быть соответствующая вентиляция.
  • Подземное пространство должно быть сухим, без проникновения воды или стоячей воды.
  • Земля вокруг строения должна иметь надлежащую планировку и дренаж.
  • Электрическая система должна соответствовать типу конструкции и находиться в рабочем состоянии.
  • Дом должен иметь прочный фундамент.
  • Обогрев и охлаждение должны быть в рабочем состоянии.
  • Необходимо решить проблему отслаивания и отслаивания краски, особенно когда есть вероятность использования свинцовой краски (в домах, построенных до 1978 года).
  • Сантехника должна работать нормально.
  • Кровля должна иметь ожидаемый срок службы не менее двух лет.
  • В доме не должно быть признаков заражения термитами.

Если дом не соответствует всем руководящим принципам FHA по оценке, домовладелец должен будет убедиться, что все предметы, о которых идет речь, были отремонтированы, до урегулирования.«Оценщик должен вернуться и подписаться на этом», — говорит Уайт.

Оценка рефинансирования аналогична оценке продажи жилья

Будь то рефинансирование или покупка, общий процесс оценки остается неизменным с точки зрения оценщика. В отношении любого типа оценщик рассматривает одни и те же характеристики собственности, чтобы определить стоимость дома. Фактически, оценщик, работающий над полной оценкой рефинансирования, использует ту же форму URAR, что и для ссуд на покупку.

Если вы рефинансируете, ваш кредитор закажет необходимую оценку вашей кредитной программы.В некоторых случаях кредитор может не запросить полную оценку. В соответствии с правилами андеррайтинга банка может требоваться только ограниченная оценка, когда оценщик не приезжает к вам домой, например оценка проезда или гибридная оценка. «[Тип оценки] действительно зависит от того, кто занимается рефинансированием», — объясняет Уайт. «Ваш банк может поступить иначе».

Внешние факторы также могут повлиять на то, запрашивает ли ваш кредитор ограниченную оценку или нет — по крайней мере, временно. Джолин Джейкобс, главный агент, работающая с домами для одной семьи на 80% больше, чем средний агент Royal Oak, говорит, что во время пандемии стали популярны проездные оценки даже для покупок. А нехватка оценок в районе Мичигана несколькими годами ранее привела к тому, что в то время потребовалось больше дополнительных оценок, чтобы не отставать от спроса.

Источник: (BlendJet / Unsplash)

Оценщики не принимают во внимание передвижные элементы или декор

Хотя агенты по недвижимости ценят нейтральный декор, помогающий покупателям представить свои вещи в доме, общая эстетика дома не занимает важное место в списке оценщиков при оценке стоимости.

«Оценщики принимают во внимание все имущество при оценке имущества», — поясняет Сперджен.«Сюда не входит личное имущество, такое как мебель и предметы домашнего декора».

По словам Хьюстона, «совершенно новые потолочные вентиляторы, багамские ставни… ничто из этого не добавляет ценности. Общее практическое правило: если он прибит гвоздями и вы не можете его вынуть, то он считается частью дома.

Модернизированная микроволновая печь не добавляет ценности, например, потому, что она подвижна. Нет ни сарая, ни джакузи.

При этом «люди не передвигают джакузи», — отмечает Хьюстон. Хотя такой объект может не добавить рыночной стоимости в отчете об оценке, агент по недвижимости сказал бы, что он увеличивает рыночную стоимость.

Если у вас есть личное имущество, которое вы продаете вместе с домом, например лодка для использования с пристроенным доком, оценщик должен знать об этом.

Вы можете оспорить низкую оценку, но ценности обычно не меняются.

Если вы разочарованы в ценности оценщика, у вас есть возможность оспорить выводы. По словам Джейкобса, «редко… оценка когда-либо повышается после того, как она становится низкой». Тем не менее, вы можете предложить дополнительные данные, чтобы оспорить отчет.

Согласно NAR®, оценщики могут обсуждать детали отчета только с клиентом. Поскольку клиентом оценщика обычно является ипотечный кредитор, вам необходимо связаться с кредитором и сообщить ему причину, по которой оценщику следует повторно проверить стоимость.

Когда оценщик, скорее всего, пересмотрит стоимость дома? Джейкобс отмечает, что вы, скорее всего, увидите корректировку, если в данных о материалах есть вопиющая ошибка. «Мы обнаружили, что оценщики упустили некоторые очень специфические [факторы], которые назвали дом с тремя спальнями домом с двумя спальнями», — говорит Джейкобс.«И третья спальня добавляет большую ценность».

Источник: (pxhere)

Советы по успешной оценке дома

Теперь, когда вы знаете, что ищет оценщик, вы можете подготовить свой дом, чтобы обеспечить успешную оценку.

Во-первых, приведите в порядок, — говорит Джейкобс. Оценщиков учат не обращать внимания на беспорядок и беспорядок, но вы все равно захотите приложить все усилия. Джейкобс советует клиентам подготовить свой дом так, как они это сделали бы для потенциального покупателя. «Сделайте так, как если бы это было в нашем списке», — советует она.(Не знаете, с чего начать? Воспользуйтесь нашим подробным контрольным списком для глубокой очистки, чтобы не пропустить ни одного пятна.)

Вот дополнительные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы подготовиться к назначению оценки:

  • Соберите необходимые документы. Предоставьте копии таких документов, как последний счет по налогу на недвижимость, а также договорные обязательства и сборы ассоциаций домовладельцев или кондоминиумов.
  • Составьте «хвастовский лист» из основных улучшений и обновлений дома . Включая дату установки, стоимость и подтверждение разрешения (при наличии). «Одна из вещей, которые делают мои клиенты, — это создание полного списка всех обновлений, которые они сделали за пять-десять лет. Новая бытовая техника, новая механика, новая крыша — все, что увеличивает стоимость дома, чтобы мы могли также представить это оценщику », — говорит Джейкобс.
  • Держите квитанции и счета под рукой. «Эта документация по другим ремонтным работам также может помочь оценщику внести соответствующие коррективы», — говорит главный агент Чикаго Сантьяго Вальдес.«Очень трудно заметить разницу между шкафами за 15 000 долларов и 60 000 за 60 000 долларов, если вы не знаете, что ищете».
  • Сделайте дом доступным. Уберите стопки коробок и другие препятствия, которые могут заблокировать доступ в пространство. Не забудьте про места для прогулок и чердаки.
  • Исправить мелкие оплошности. Устранить сколы краски на плинтусах и отрегулировать скрипучие петли.

«Если вы собираетесь продавать машину, вы собираетесь помыть ее, пропылесосить, возможно (поставьте) Armor All (на) шины, потому что у вас есть только один шанс произвести первое впечатление», — говорит Хьюстон.«Часто люди этого не делают».

Источник изображения заголовка: (Artazum / Shutterstock)

Как выбрать независимого оценщика дома

Если вы владеете недвижимостью, наступит время, когда ваша собственность будет нуждаться в оценке. Вам нужно знать, как выбрать оценщика дома. Независимо от того, покупаете ли вы или продаете недвижимость, пытаетесь отменить платеж по ипотечному страхованию (PMI) или вытаскиваете акции через HELOC или программу рефинансирования, оценка дома определит текущую стоимость дома.

Некоторые ситуации могут позволить покупателю или продавцу заключить контракт на независимую оценку дома, в то время как в других требуется предварительно выбранный сторонний поставщик.

Перед тем, как выйти и подписать оценку собственного дома, подумайте, когда и как выбрать оценщика дома.

Что такое процесс оценки жилья и на чем он основан?

Оценка дома — это беспристрастная, беспристрастная оценка стоимости собственности в определенный момент лицензированным оценщиком.Формальная оценка дома похожа на сравнительный анализ рынка (CMA) в том смысле, что она определяет стоимость недвижимости на основе ее состояния, рыночных условий и недавних продаж аналогичных объектов поблизости, но ее часто считают более точной из-за ее беспристрастности.

Оценка дома может быть заказана самостоятельно домовладельцем или потенциальным покупателем, либо ее может заказать кредитор или сторонняя компания. Если вам нужна оценка, важно знать, когда можно, а когда нельзя нанять независимого оценщика жилья.

Бонусное чтение: узнайте, чем оценка отличается от проверки.

Когда вы не можете нанять собственного независимого оценщика дома

Как правило, вы не можете нанять независимого оценщика дома, если в этом участвует банк или кредитное учреждение. Банки часто считают, что независимый отчет об оценке может иметь предвзятость, если его заказывает продавец или потенциальный покупатель.

Для справедливости они закажут свою собственную независимую оценку, чтобы получить истинную стоимость. Оценка будет возвращена по номиналу, высокой или низкой по отношению к покупной цене собственности или оценочной стоимости и помогает банку гарантировать, что он не ссудит больше, чем стоит собственность.

Стоимость этой оценки обычно перекладывается на покупателя или домовладельца и может быть включена в стоимость закрытия или сумму ссуды.

Вы можете нанять собственного независимого оценщика, но банк не будет принимать это во внимание и не будет использовать в процессе андеррайтинга или утверждения кредита.

Когда вы можете нанять собственного независимого оценщика дома

Бывают случаи, когда вы можете нанять собственного независимого оценщика дома — наиболее очевидный вариант, если вы хотите получить точную картину стоимости вашего дома.Возможно, вы хотите рефинансировать, но не знаете, какова текущая стоимость вашей собственности. Или вы готовите свою недвижимость к продаже и хотите определить соответствующую прейскурантную цену.

Вы также можете захотеть или должны нанять независимого оценщика жилья для оценки вашего дома, если вы подаете заявление о банкротстве и планируете лишить второй ипотечной ссуды, потому что общая сумма долга превышает стоимость вашей собственности.

Если вы нанимаете собственного оценщика, помните, что результаты могут быть предоставлены потенциальным покупателям или банку, но редко они будут приниматься во внимание.

Сколько стоит нанять независимого оценщика дома?

Независимая оценка дома может стоить от 300 до 500 долларов, в зависимости от штата, в котором вы находитесь, и размера собственности. Для многих людей стоимость независимой оценки дома не окупается, если они могут получить оценку, такую ​​как CMA, от риэлтора.

Если вы хотите заказать официальную аттестацию, поищите лицензированных оценщиков в вашем районе. Прочтите отзывы о компании и узнайте об опыте и знаниях оценщика в вашем регионе.То, что компания рекомендована, не означает, что оценщик, проводящий оценку, заслуживает уважения.

Если кто-то новичок в этой области или неопытен, оценка может быть неточным представлением стоимости вашей собственности. Ищите кого-то, кто имеет опыт в оценке недвижимости или дома, и кого-то, кто хорошо осведомлен о вашем рынке или районе.

Сначала рассмотрите CMA или BPO

В большинстве случаев формальная оценка даст наиболее точную оценку стоимости вашей собственности, но в зависимости от того, для чего используется оценка, заказывать собственную оценку может быть не очень хорошей идеей. независимый оценщик жилья.Если вам нужно знать стоимость собственности, подумайте о том, чтобы заполнить CMA или BPO, прежде чем нанимать официального оценщика.

Что нужно знать об оценке дома

Общие сведения об оценке дома

Вы хотите понять, чего ожидать от оценки дома? Оценка недвижимости является неотъемлемой частью покупки и продажи недвижимости, особенно если покупатель ищет финансирование у кредитора.

Оценочная стоимость дома может повлиять на сделку при продаже, поэтому имеет смысл только то, что на нее придают такое большое значение.

Вне зависимости от того, покупаете ли вы или продаете, у вас минимальный контроль над оценкой дома, но это не значит, что вам нужно быть в неведении относительно того, что она включает и как она определяется.

Существует множество мифов об оценке недвижимости, которые люди обычно обнаруживают на собственном горьком опыте. Покупателю или продавцу важно иметь хотя бы общее представление о том, как работает оценка.

Ниже я обобщу то, что вам следует знать об оценке дома . Эти 17 вопросов аттестации должны помочь вам лучше понять процесс.

Используйте это как руководство для понимания оценки дома.

1. Есть ли разница между оценкой дома и осмотром дома?

Определенно, подавляющее большинство сделок с недвижимостью включает в себя как оценку дома, так и осмотр, но это разные вещи.

Оценка направлена ​​на определение рыночной стоимости дома. Стоимость зависит от различных факторов, в том числе от стоимости аналогичных домов в этом районе.

Предполагается, что домашний осмотр выявит проблемы с домом. В то время как оценка может выявлять очевидные недостатки, осмотр дома идет гораздо глубже. Однако с некоторыми видами займов они могут быть взаимосвязаны.

Например, в случае ссуды FHA, дом должен соответствовать определенным требованиям, чтобы получить разрешение на ипотеку FHA. Продавцам надлежит понимать, как сделать их дом совместимым с ипотекой FHA. Почему? Значительный процент покупателей жилья будет использовать финансирование FHA для покупки дома.

Когда заемщик использует финансирование FHA, оценщик осмотрит дом, чтобы убедиться, что он соответствует минимальным стандартам FHA для данного состояния.

2. Что включает в себя процесс оценки дома?

Подобно домашнему инспектору, оценщик недвижимости обойдет весь дом, чтобы проверить его состояние ремонта, его характеристики, площадь и т. Д. В основном оценщик ищет все факторы, которые определяют общую рыночную стоимость недвижимости. . Часто спрашивают, чем занимается оценщик.Вы можете узнать об этом на этом всеобъемлющем ресурсе. Другое название оценки дома — «оценка».

Оценщик осмотрит каждую комнату, отмечая все детали, большие и маленькие, которые необходимы для точного сравнения дома с другими домами и определения его стоимости.

Когда все данные о доме собраны, оценщик может просмотреть недавние продажи аналогичных домов — в поисках свойств, максимально идентичных вашим — и провести сравнение для получения окончательной оценочной цены.

Оценщик недвижимости будет лицензирован и застрахован на проведение оценки. Оценка дома — это искусство и наука.

3. Существуют ли разные виды оценки жилья?

Самый распространенный вид оценки дома — это когда оценщик посещает дом и осматривает его как внутри, так и снаружи. Также возможен только внешний осмотр, известный в отрасли как «оценка проезда».

Предварительная оценка, конечно, не столь исчерпывающая и часто используется, когда кредитор не сомневается в стоимости дома, поддерживающей запрашиваемую сумму ипотеки.

Оценка является неотъемлемой частью большинства сделок с недвижимостью! Щелкните, чтобы отправить твит

4. Что вы увидите в отчете об оценке недвижимости?

  • Отчет об оценке будет содержать подробные сведения о рассматриваемой собственности. Будет проведено параллельное сравнение похожих объектов недвижимости, которые были проданы и выставлены на продажу. Это называется сопоставимыми продажами или «компромиссами».
  • Оценщик проведет оценку состояния рынка недвижимости в этом районе.
  • Оценщик может выразить озабоченность в отчете о проблемах, которые, по его мнению, могут отрицательно сказаться на стоимости имущества.
  • Там будут отмечены описания любых значительных проблем, таких как трещины в фундаменте или проникновение воды через крышу.
  • Оценка дома будет включать оценку среднего времени продажи других подобных домов.
  • Оценка жилья покажет, будет ли стоимость расти, уменьшаться или оставаться стабильной.
  • Описание района, в котором расположен дом, например район, проселочная дорога или оживленная улица.
  • Оценка дома должна включать контактную информацию оценщика, включая информацию о лицензии.

5. Нужна ли оценка дома?

Оценка жилья всегда является хорошей идеей для сделок с недвижимостью, и она необходима при любой продаже дома, требующей ипотеки. Оценщики используют свой опыт и подготовку, чтобы дать точное представление о стоимости дома.

Поскольку покупатели хотят тратить только то, что необходимо, а продавцы хотят получать от продажи как можно больше дохода, имеет смысл определить стоимость дома до того, как деньги переходят из рук в руки.

Кредиторы также требуют оценки перед выдачей ссуд, чтобы защитить себя. Если по какой-то причине покупатель не выплачивает ссуду, кредитор хочет знать, что он может продать недвижимость и вернуть свои деньги.

Кредиторы никогда не хотят видеть низкую оценку покупки дома, на которую они ссужают деньги.

Они ожидают, что стоимость недвижимости будет равна или больше той, которую платит покупатель.

6. Кто является оценщиком и как его нанимают?

  • Кредитор, предоставляющий ипотеку, нанимает оценщика через стороннюю компанию.Оценщикам и кредиторам больше не разрешается напрямую общаться.
  • Оценщики получают лицензию после завершения курсовой работы по лицензированию и часов стажировки.
  • Оценщик должен быть объективной третьей стороной, не имеющей финансовой или иной связи с каким-либо лицом, участвующим в сделке.
  • Оцениваемый объект недвижимости именуется субъектом недвижимости.

7. Доступна ли информация об оценке дома для всех?

Нет. Оценка принадлежит стороне, которая ее заказывает, но это не обязательно сторона, которая оплачивает оценку.Возможно, хотя и редко, владелец дома заплатит за оценку, чтобы продвинуть продажу, и будет разочарован тем, что не может получить доступ к информации об оценке.

Если кредитор заказывает оценку, независимо от того, кто за нее платит, то кредитор является стороной, контролирующей, кто имеет доступ к этой информации. Кредитор должен сообщить покупателю или продавцу, на что оценивается дом в такой ситуации.

Однако чаще всего покупатель оплачивает оценку в рамках получения ипотеки.Залогодержатель обязан предоставить покупателю копию отчета об оценке по закону.

Покупатель может дать оценку дома продавцу или его агенту, если потребуется.

8. Является ли оценка дома последним словом в оценке стоимости имущества?

Нет, оценку можно оспорить. Если вам не нравится стоимость, определенная оценщиком, вы можете обратиться за помощью. Ваш агент по недвижимости может поговорить с оценщиком и задать вопросы о том, почему были приняты решения, с которыми вы не согласны.Возможно, оценщик что-то упустил.

Ошибаются все, даже опытные профессионалы. Также возможно, что ваш взгляд на стоимость вашего дома отличается от оценщика.

Хотя вы можете подумать, что некоторые аспекты вашего дома имеют определенную ценность, оценщик может не так это видеть. Если вы недовольны оценкой, вы можете запросить еще одну. Время от времени будет происходить борьба с низкой оценкой. Просто убедитесь, что у вас есть веская причина, потому что наиболее вероятным исходом будет то, что новый оценщик выскажет такое же мнение, что и предыдущий.

В таких обстоятельствах будьте готовы представить веские аргументы в пользу того, почему вы считаете, что оценка неверна. Если вы наняли исключительного агента по недвижимости, он должен быть готов помочь вам в этом.

Следует отметить, однако, что оспорить оценку дома сложно. Большинство проблем аттестации не увенчаются успехом, если оценщик не допустил вопиющих ошибок.

9. Сколько времени длится оценка?

После того, как оценщик будет нанят для проведения оценки имущества, она будет согласована с агентом продавца по недвижимости.Сама оценка обычно занимает около 30 минут, если недвижимость не является существенной. Оценщик будет фотографировать как интерьер, так и экстерьер дома.

Они также сделают набросок плана этажа и сделают заметки по любым важным аспектам собственности, которые могут повлиять на их оценку. После того, как оценщик покидает собственность, ему обычно требуется от недели до двух, чтобы сообщить о результатах своей оценки кредитору.

Во времена многочисленных покупок и рефинансирования оценка жилья может откладываться.Фактически, Национальная ассоциация риэлторов сообщила, что оценки являются причиной около восемнадцати процентов всех задержек в сделках с недвижимостью.

10. Кто должен участвовать в оценке?

В оценке должны участвовать оценщик и агент продавца по недвижимости. Домовладелец, по возможности, не должен находиться дома во время процесса оценки. Оценщику будет намного легче выполнять свою работу, если он сможет свободно перемещаться по дому.

Покупатель никогда не посещает оценку недвижимости.

11. Почему дом вашего соседа ценится выше вашего?

Часто домовладельцы разочаровываются, обнаруживая, что их дома не так ценны, как аналогичные дома в их районе. Они могут чувствовать, что их дома красивее, чем соседи; они могли внести дополнения, которые, по их мнению, должны были повысить ценность и т. д.

Если вы оказались в такой ситуации, постарайтесь набраться терпения и подумать о возможных причинах, по которым дома были оценены по-разному.

У вашего соседа может быть больше квадратных метров, чем вы думаете, большие ванные комнаты, более красивая отделка или любое количество вещей, которые могут сделать дом более ценным.Возможно, соседи внесли улучшения в их дом, а ваш — нет.

Если вы считаете, что оценщик ошибся, вы всегда можете спросить его, почему существует несоответствие.

12. Как часто вам нужно проходить оценку дома?

В большинстве случаев аттестация считается действительной в течение шести месяцев. Однако на определенных рынках, где цены на жилье быстро меняются, некоторые кредиторы могут использовать оценку только на три месяца или около того.

Также помните, оценщик будет рассматривать только законченные улучшения дома. Вы не можете просить их определить ценность на основе доброй воли.

По сути, значение, которое предлагает оценщик, действительно на тот день, когда он завершил свой отчет. Стоимость недвижимости постоянно меняется. Иногда аттестацию необходимо повторно сертифицировать, если она устареет.

Если вы продаете дом и получили оценку, не думайте, что кредитор покупателя воспользуется ею. Они не будут! Кредитор, владеющий ипотекой, закажет свою собственную независимую оценку.

Довольно часто продавцы тратят деньги на оценку, полагая, что она оправдывает их запрашиваемую цену. Извините, но это не так. Кредитор даже не станет рассматривать оценку, оплаченную продавцом.

13. Могу ли я использовать оценку имущества в моем городе вместо оценки дома?

Нет. Оценочная стоимость дома в городе или поселке — это НЕ то же самое, что оценка дома. Оценка собственности охватывает обширную территорию и служит другой цели, чем оценка дома.Оценка является точной, чтобы дать наиболее точную оценку стоимости дома на момент оценки. Оценка предназначена для получения общего представления о том, какими должны быть налоги на недвижимость.

Оценщики имущества используют свои цифры как мерило для муниципалитетов, чтобы собрать определенную сумму денег для покрытия расходов на управление городом или поселком. Оценочная стоимость и рыночная стоимость — это две разные вещи. Оценочная стоимость также чем-то отличается от оценочной стоимости.

14. Является ли Zestimate от Zillow тем же самым, что и оценка?

НЕТ! Это невозможно переоценить; оценка Zillow — это не что иное, как оценка и не может использоваться в качестве замены. Фактически, использование стоимости дома Zillow — один из худших способов оценить собственность.

Если вы покупаете или продаете дом, Zillow Zestimate следует игнорировать. Это бесполезная информация! Бывают случаи, когда стоимость Zillow ниже фактического значения более чем на 100 000 долларов.

Оценщик даст гораздо более точный отчет о стоимости, чем оценка Zillow. Никогда не предполагайте, что информация о Zillow имеет какое-либо отношение к оценке дома.

Не будь МАЛЕНЬКОМ — использование значения Zillow похоже на серьезную автомобильную аварию, ожидающую своего часа!

15. Сколько стоит оценка дома?

Многие задаются вопросом: «Сколько стоит оценка дома»? Стоимость оценки может варьироваться в зависимости от сложности объекта недвижимости. Оценка типичной собственности будет примерно в 300-700 долларов, в зависимости от региона страны.

Затраты на оценку жилья также будут варьироваться от штата к штату. Покупатель, как правило, является тем, кто будет платить за оценку. Стоимость оценки будет включена в стоимость заключительных расходов покупателя, взимаемую кредитором.

Оценщик, который будет проводить оценку, будет обучен, лицензирован и застрахован. Ипотечная компания или кредитор нанимает их, чтобы убедиться, что они разумно ссужают деньги заемщику на основе оценочной стоимости.

Оценщик должен предложить независимый и беспристрастный анализ собственности.Не должно быть никаких внешних факторов, влияющих на ценностное суждение оценщика. Много лет назад кредитор мог напрямую общаться с оценщиком дома. Сегодня это уже не так.

Местный агент по недвижимости или ипотечный брокер должен предоставить более точную оценку того, сколько вы можете рассчитывать заплатить за оценку.

16. Насколько жестки стандарты оценки жилья?

Может возникнуть соблазн рассматривать оценку недвижимости как предположение, но это будет неточно.Существуют жесткие стандарты оценки, которых должен придерживаться каждый лицензированный оценщик. Другими словами, оценщику не разрешается отклоняться от принятых норм при проведении оценки.

В процесс оценки входит многое, чего не видят люди. Большая часть работы оценщика выполняется за кадром.

Кредиторы доверяют оценщикам защиту от значительного финансового риска, поэтому обычные покупатели и продавцы поступают так же. Оценщики же люди, как и все остальные.

Время от времени они могут ошибаться, как и мы с вами. Не думайте, что все, что говорит оценщик, является Евангелием. Оценка дома — это мнение о ценности.

17. Как найти оценщика?

Что делать, если вы собираетесь продать дом, и он действительно уникален? Это похоже на ваше место? В этом случае, когда трудно найти похожую недвижимость, имеет смысл нанять профессионального оценщика.

Получение правильной запрашиваемой цены должно иметь первостепенное значение.Оценщик может помочь вам сделать это на объектах, которые трудно оценить. Если вы не знаете оценщиков, лучшим источником рекомендации будет агент по недвижимости. Они постоянно имеют дело с оценщиками.

Если вы продаете через собственника или не знаете агента по недвижимости, вам будет полезен поиск в Google. Вы можете выполнить онлайн-поиск оценщиков недвижимости рядом со мной или оценщиков недвижимости около . Вы должны увидеть некоторые из них, которые можно исследовать. Как и все остальное, попросите у них рекомендации.

Заключительный отчет об оценке дома


Большинство агентов по недвижимости подчеркнут важность правильного определения цены на дом для продажи вашей собственности. Проблемы с ценообразованием — это причина №1, по которой дома не продаются. Если вы переоцените свою собственность, она не будет оцениваться. Помните об этом, когда пытаетесь продать свой дом.

Если вы покупаете дом, оценка будет иметь большое значение для установления того, правильно ли вы заплатили за недвижимость.

Надеюсь, теперь вы знаете намного больше об оценке дома!

Дополнительное полезное руководство по продаже жилья

Используйте эти дополнительные ресурсы по продаже жилья для принятия разумных решений.


Об авторе: Вышеуказанная информация о недвижимости на , что нужно знать об оценке дома , была предоставлена ​​Биллом Гассеттом, национально признанным лидером в своей области. Со счетом можно связаться по электронной почте [email protected] или по телефону 508-625-0191. Билл помогал людям въезжать и выезжать из многих городов Метроуэст за последние 34+ года.

Думаете продать дом? Я страстно увлечен недвижимостью и с удовольствием делюсь своим маркетинговым опытом!

Я обслуживаю продажи недвижимости в следующих городах Метровеста, Массачусетс: Эшленд, Беллингем, Дуглас, Фрамингем, Франклин, Графтон, Холлистон, Хопкинтон, Хопдейл, Медуэй, Мендон, Милфорд, Миллбери, Миллвилл, Нортборо, Нортбридж, Шрусбери, Саутборо, Саттон, Уэйланд, Уэстборо, Уитинсвилл, Вустер, Аптон и Аксбридж, Массачусетс.

Какова роль оценщика?

Недвижимость стоит дорого и переходит из рук в руки гораздо реже, чем большинство товаров. По этой причине часто бывает трудно определить рыночную стоимость того или иного объекта недвижимости. Роль оценщика недвижимости заключается в том, чтобы помогать своим клиентам систематически определять рыночную стоимость недвижимости, что является одним из первых шагов в любой сделке с недвижимостью, независимо от того, являетесь ли вы покупателем, продавцом, кредитором или другой заинтересованной стороной. Вот некоторые дополнительные сведения о роли оценщика недвижимости.

Оценщиком назначен эксперт

Оценщики получают свой титул, будучи назначенными судебными или квазисудебными органами в их местной юрисдикции. Услуги квалифицированного оценщика высоко ценятся банками, кредиторами и другими сторонами, которые заботятся о стоимости собственности, потому что с их опытом они могут преодолеть многие важные факторы, которые влияют на рыночную стоимость дома, например, его размером, структурой, дизайном и расположением, и получите обоснованную оценку рыночной стоимости.

Оценка оценщика в целом актуальна

После определения стоимости недвижимости оценщик предоставляет вам письменный отчет, который затем используется в качестве основы для ипотечных ссуд, налогов, урегулирования имущественных отношений, развода и т. Д. Отчет иногда также используется покупателем и продавцом для определения продажной цены. Однако наиболее распространенное использование оценщиков в Соединенных Штатах — это оценка ипотечных кредитов: банки должны знать, сколько на самом деле стоит ваш потенциальный дом на рынке, прежде чем они согласятся одолжить вам деньги для ипотеки.

В случае неудачного случая, когда вы не выполняете свои платежи и не можете выплатить свои долги, ваш кредитор должен знать, что он может продать недвижимость за достаточно денег, чтобы покрыть сумму, которую они ссудили вам, и они подтверждают сумму своей работой. оценщик. Из-за важности точных оценок большинство оценщиков используют стандартизированную форму, такую ​​как Единый отчет об оценке жилого фонда, в качестве руководства для своей оценки.

Другие популярные статьи:

Покупка недвижимости на короткую продажу

Контрольный список покупателя жилья

4 совета по управлению бюджетом

Различные виды ипотеки

Сколько должна стоить моя ипотека?

Ремонт под продажу

Идеи проекта благоустройства дома, которые добавят ценности вашему дому

Как улучшить свой кредитный рейтинг

Совет оценщиков недвижимости

Добро пожаловать на веб-сайт Управления профессионального и профессионального регулирования, агентства в составе Департамента профессионального и финансового регулирования.Благодарим вас за посещение нашей домашней страницы и будем рады вам помочь.

Хотя наше здание в Гардинере, штат Мэн, закрыто для публики из-за чрезвычайной ситуации в области здравоохранения, связанной с COVID-19, наши сотрудники по-прежнему готовы разрешить ваши жалобы, ответить на ваши вопросы и продолжить предоставлять высококачественные услуги потребителям и регулируемым отраслям.

Свяжитесь с нами по электронной почте, по телефону или через другие наши онлайн-службы, и мы поможем вам. Спасибо, и мы с нетерпением ждем вашего ответа.

Персонал Управления профессионального и профессионального регулирования

Назначение

Совет оценщиков недвижимости штата Мэн был создан для защиты населения путем изучения и лицензирования лиц, желающих проводить оценку недвижимости за плату в штате Мэн в соответствии с Федеральным законом о реформе, восстановлении и правоприменении финансовых институтов. 1989.

Основными обязанностями Совета являются выявление квалифицированных соискателей лицензии, выдача лицензий и продление кандидатам, которые выполнили лицензионные требования, а также обнародование правил по мере необходимости для обеспечения защиты общественности для обеспечения соблюдения Единых стандартов профессиональной оценки (USPAP). ).

FINGERPRINTING Действителен 01.01.2017

Отпечатки пальцев требуются для любых поданных НОВЫХ заявок на лицензию, таких как заявки на регистрацию стажеров-оценщиков или заявки на обновление для лицензированных оценщиков жилой недвижимости, сертифицированных оценщиков жилой недвижимости или сертифицированных общих оценщиков недвижимости.

Отпечатки пальцев требуются для любых НОВЫХ заявок на лицензию, поданных в порядке взаимности.

Отпечатки пальцев НЕ требуются для соискателей временной лицензии или продления лицензии.

В дальнейшем корреспонденция Совета оценщиков недвижимости будет отправляться вам по электронной почте, поэтому, пожалуйста, не забывайте обновлять свою контактную информацию. Перейдите по этой ссылке, чтобы подтвердить свою контактную информацию.

Что нового

Непрерывное образование

Напоминание о продлении лицензии — завершили ли вы CE?
Срок действия всех лицензий на жилую, сертифицированную жилую недвижимость и сертифицированного генерального оценщика истекает 31 декабря 2021 года.Лицензии могут быть продлены за 60 дней до истечения срока действия; дополнительное напоминание о продлении будет отправлено по электронной почте 1 ноября. В рамках процесса продления лицензиаты должны подтвердить, завершили ли они 14 часов утвержденного непрерывного образования в течение срока действия лицензии 2021 года во время продления. Поскольку 2021 год является продлением нечетного года, вам НЕ ТРЕБУЕТСЯ , чтобы пройти 7-часовой курс обновления USPAP как часть 14 часов, необходимых для продления лицензии.(Доступен новый курс обновления USPAP 2022. Обратите внимание, что вы должны пройти этот курс в 2022 для продления на 2022 год.)

Чтобы соответствовать требованиям к продлению на 2021 год, вы должны выполнить требования к образованию на момент подачи заявления о продлении; не то, чтобы вы намеревались завершить его до истечения срока или в любое другое время после подачи заявления на продление. Найдите момент, чтобы проверить, есть ли у вас документы, подтверждающие ваше непрерывное образование, прежде чем продлевать его.Если вы обнаружите, что вам не хватает учебных часов, у вас все еще есть время, чтобы выполнить требование по любой программе, одобренной AQB или одобренной Советом.

Обратите внимание: После последнего аудита повышения квалификации 3 лицензиата были признаны несоответствующими. Коллегия наложила следующие дисциплинарные взыскания: предупреждение; гражданский штраф в размере 200 долларов США; и завершение выдающегося непрерывного образования. Как и обо всех дисциплинарных мерах, этот вопрос был доведен до сведения Национального реестра и является частью постоянной записи лицензиата в Правлении.


Дополнительная информация о требованиях к непрерывному образованию для оценщиков (PDF)

Ссылка на курсы, одобренные AQB (также одобренные Советом)

Дополнительные курсы оценщиков, утвержденные Советом

Заявление на одобрение программы непрерывного образования Советом оценщиков недвижимости штата Мэн (PDF)

Индивидуальный запрос на получение кредита на продолжение образования (PDF)

Уведомления Совета директоров

Управление профессионального и финансового регулирования — Политика в отношении предпочтений ветеранов — принята в феврале 2017 г. (PDF)

УВЕДОМЛЕНИЕ, КАСАЮЩЕЕСЯ ДОСТАВКИ ЛИЦЕНЗИЙ ОЦЕНЩИНАМ
Лицензии оценщика теперь доставляются лицензиатам по электронной почте.Отправитель электронной почты отображается как «[email protected]», а тема — «ВАША ОФИЦИАЛЬНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ (тип лицензии) ПРИЛОЖЕНА». Бумажные лицензии НЕ будут отправляться лицензиатам с указанным в файле адресом электронной почты.
У вас есть возможность обновить свою контактную информацию при продлении лицензии через Интернет, или вы можете обновить свой адрес электронной почты и другую контактную информацию в любое время здесь.

Заинтересованы в получении информационных уведомлений и обновлений от
Совета оценщиков недвижимости? Просто введите свой адрес электронной почты
в поле вверху слева на этой веб-странице, чтобы подписаться!

Уведомление о проверке оценщиков

Мэн — обязательный штат.Если вы просматриваете оценку собственности, расположенной в штате Мэн, и «делаете заключение» о ее стоимости, вам нужна лицензия штата Мэн.

Изменения в правилах

Совет оценщиков недвижимости — Изменения в правилах — Глава 240 вступает в силу 20 января 2020 г. (PDF)

Нормативные уведомления

Изменения в квалификации оценщика недвижимости, вступающие в силу
19 сентября 2019 г.

10-дневное уведомление об осуждении, дисциплинарных взысканиях и существенных изменениях

AQB Информация

Квалификационные критерии оценщика недвижимости (PDF)

Квалификационные критерии оценщика недвижимости с 1 января 2022 г. (PDF)

Информация USPAP

Доступны Единые стандарты профессиональной оценки на 2020-2021 годы
.Щелкните здесь, чтобы заказать через Фонд оценки.

Вопросы и ответы USPAP

Совет по практике аттестации

Принятые рекомендации по оценке

.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *