Кто такой оценщик недвижимости – Как стать оценщиком недвижимости в России: образование, обязанности, права, перспективы

alexxlab 21.06.2018 Разное Leave a comment 169 Просмотры

Содержание

Слышали, но не в курсе: кто такой оценщик недвижимости

Среди представителей разных профессий, которые нужны потенциальному инвестору при покупке недвижимости, есть нотариусы, адвокаты, без которых не обойтись, риэлтор – участие которого желательно. В какой ситуации нужен оценщик и какова миссия этого человека? На эти и многие другие вопросы отвечает Ольга Мюллер.

Это интервью – часть четырехсерийного проекта, посвященного инвестиционным перспективам недвижимости Германии и других европейских стран.

Об эксперте

Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист

Член королевской академии профессионалов недвижимости RICS

Доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA

Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024

Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH

– Ольга, оценка недвижимости – одна из сфер вашей деятельности. Но что реально делает оценщик? Его услуги требуются не всегда?

– Да, к услугам оценщика нет необходимости прибегать при каждой покупке. Во-первых, он нужен, когда требуется сравнить несколько объектов по разным параметрам. Или выявить реальную стоимость, если есть подозрение, что она по каким-то причинам завышена или занижена. Во-вторых, оценщик поможет найти аргументы при ведении переговоров о стоимости объекта. В-третьих, при банковской оценке, когда недвижимость берется в залог и нужно понять залоговую стоимость объекта. Наконец, услугами оценщика пользуются налоговики – например, чтобы высчитать величину налога на дарение или на наследство.

– С каким вопросом обращается к оценщику заказчик – «сколько стоит объект»?

– Обычно да. Другой вариант, если, например, вы хотите купить участок и построить на нем жилой дом, который должен приносить доход. Вам важно понимать, сколько должен стоить участок, чтобы проект окупился. Соответственно, задача оценщика шире – полностью просчитать стоимость строительства.

– А что такого мне скажет оценщик, чего не скажет маклер или риэлтор?

– Он покажет полную картину, так как может объективно оценить объект. Возьмем Кипр. Рост стоимости недвижимости на острове в некоторой степени обусловлен тем, что в стране можно получить ВНЖ и гражданство. Но как определить, сколько реально стоит тот или иной объект, если исключить влияние действующих эмиграционных программ? Сколько будет стоить объект через пять лет, если программу вдруг отменят? Ведь инвестору интересно оценить этот риск, чтобы понять, за сколько он «покупает» гражданство.

– Оценка – точная наука?

– Достаточно точная, хотя диапазон возможных погрешностей широк – до 30% в ту или иную сторону. То есть это, конечно, математика, но данные, которые мы используем, – рыночные, и поэтому погрешность допустима. Только оценка должны быть обоснована. Нельзя взять цифру и применить ее, если она не подтверждена документально.

– Может ли оценка учитывать личные пристрастия и пожелания заказчика?

– Ни в коем случае. Я не могу учитывать пожелания вроде «оцените мне дороже» или «оцените мне дешевле».

– Вы оцениваете объекты и в Германии, и в Австрии, и в России, и в Эстонии по одним и тем же критериям?

– Да, используется одна и та же структура.

– Окей, в Германии проблем с получением сведений нет. А в других государствах? Откуда вы берете данные по странам, где нет многолетней базы цен на недвижимость?

– В европейских странах есть коллеги, которые занимаются оценкой. Я запрашиваю или покупаю информацию у них. Есть набор вопросов, на которые они должны ответить. Если ответа нет, задаю наводящие вопросы, чтобы самой лучше разобраться в ситуации… Но, если я приду к выводу, что мне недостаточно данных – хотя в моей практике такого не было, – придется прекратить работу над заказом и сообщить об этом партнеру.

– Как вы оцениваете объект за пределами Германии? Садитесь на самолет и летите туда?

– Да, оценщик должен обязательно осмотреть объект, иначе представление о нем будет неполным. Также нужны данные по рынку – сравнительная стоимость объекта, ставка дисконтирования и прочее.

– Оценка нынешней стоимости объекта в значительной степени определяется тем, что с объектом будет происходить в дальнейшем. Каким образом будущие события закладываются в оценку в настоящем?

– То, что может случиться в будущем, не закладывается в оценку. Это уже вопрос стратегического дью-дилидженса. Поэтому задачу надо ставить более конкретно, ведь я оцениваю объект на сегодня.

Если же возникает вопрос, сколько будет стоить объект через десять лет, – я могу сделать эту оценку через дисконтирование денежного потока и стоимости объекта. На ставке дисконтирования напрямую отражаются, например, риски революции и военной ситуации в конкретной стране. А вот оценить влияние политических событий на рынок недвижимости в отдаленном будущем я не смогу. Это не входит в мою компетенцию.

Оценщик обязан опираться на факты сегодняшнего дня. То есть: у нас сейчас условия такие-то, стоимость объектов – такая-то, ставка дисконтирования такая-то…

По вопросам сотрудничества с IIG Real Estate GmbH обращайтесь

Германия, Лейпциг, Филипп-Розенталь-штрассе 9
Тел. +49 341 60 44 33 11

Германия, Берлин, Гутенбергштрассе 4

Тел. +49 30 20 84 933 55

Сайт компании: www.invest-in-germany.ru

e-mail: [email protected]

Беседовал Филипп Березин

Условия цитирования материалов Prian.ru

prian.ru

Оценка недвижимости — Википедия

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО № 2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

^[1]

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

В рамках осуществления своей деятельности оценщик недвижимости руководствуется рядом принципов:

Принципы пользователя — отражают точку зрения конечного потребителя;
Принципы внешней рыночной среды;
Принципы, связанные с объектом недвижимости;
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Основные подходы оценки недвижимости[править | править код]

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

сравнительный подход;
затратный подход;
доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход[править | править код]

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход[править | править код]

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход[править | править код]

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Основные методы оценки недвижимости[править | править код]

Основным, наиболее часто применяемым и наиболее точно отражающим рыночную стоимость недвижимости является метод Сравнения продаж

Метод сравнения продаж[править | править код]

базируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Основные этапы применения метода:

— позиционирование объекта, выбор сегмента рынка к которому относится объект с учётом Анализа наиболее эффективного использования;

— анализ рынка;

— факторный анализ;

— выбор аналогов;

— расчет стоимости.

Метод капитализации доходов[править | править код]

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

C=NOI/Rk{\displaystyle C=NOI/R_{k}}

где

C{\displaystyle C} — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI{\displaystyle NOI} — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

Rk{\displaystyle R_{k}} — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Rk=Rn+Nv{\displaystyle R_{k}=R_{n}+N_{v}}

где

Rk{\displaystyle R_{k}} — коэффициент капитализации

Rn{\displaystyle R_{n}} — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

Nv{\displaystyle N_{v}} — норма возврата капитала — процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков[править | править код]

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

↑ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)»Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255

Нормативно-правовая база оценочной деятельности[править | править код]

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ

Работа независимых оценщиков и оценочных компаний контролируется саморегулируемыми организациями оценщиков, например: РАО, РОО, СМАОс, СРО АРМО, Сибирь, МСО, НКСО и т. д.

Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

ru.wikipedia.org

основные цели, особенности и порядок ее проведения — Профессиональная оценка

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя. Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком. Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

Первая и основная из них — определение рыночной стоимости для совершения купли-продажи. В данном случае оценка может быть как обязательной, если объект сделки является государственной собственностью, так и добровольной при работе с частным имуществом. Знать рыночную стоимость объекта очень важно: это позволяет продавцу не “продешевить”, а покупателю — не переплачивать выше рыночной стоимости.
Оценка недвижимости также необходима при страховании данного типа имущества. Страховой компании нужно знать точную стоимость объекта для определения цены страховки и размера возмещения ущерба.
Формирование уставного фонда предприятия — также является основанием для оценки недвижимой собственности.
Не менее распространена и оценка недвижимости для кредитования, так как, если денежная ссуда выдается под залог недвижимого имущества, банк должен знать ее точный денежный эквивалент. Но особенно популярной услугой у оценщиков является оценка недвижимости при ипотечном кредитовании. Приобретенная в кредит квартира находится в залоге у банка и, в случае непогашения долга, выставляется на продажу по ее рыночной стоимости, определенной в ходе оценки.
Также без оценки недвижимой собственности не обойтись при решении наследственных споров.
Еще одна из причин — оценка недвижимости для суда. Актуальная рыночная стоимость объекта необходима для исполнения принятых в ее отношение судебных решений.
И, конечно же, данная процедура необходима при налогообложении. Согласно Налоговому кодексу РФ, расчет налога на недвижимость осуществляется с учетом рыночной стоимости объекта с корректировкой на специфические факторы и понижающие коэффициенты, а значит без точного показателя стоимости недвижимости, полученного в ходе оценки, вычислить сумму налога и снизить вероятность возникновения разногласий с Налоговой службой не получится.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
- Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
- Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
- Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
- Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.

Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
- Метод капитализации доходов;
- Метод дисконтирования денежных доходов.

Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
- Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
- Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
- Если оцениваемый объект новый;
- Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

Первый шаг — постановка задачи. Для наиболее точных и отвечающих требованиям заказчика результатов необходимо установить, с какой целью проводится оценка. Более всего в постановке задачи помогает прямое ознакомление оценщика с объектом и выяснение всех необходимых для работы параметров непосредственно “на месте”. Именно на основании этих данных будет базироваться весь дальнейший процесс оценки. Также на этом этапе определяется дата проведения оценочных мероприятий, которая будет отражена в итоговом отчете.
Далее формируется общий план оценки и подписывается договор, оговаривающий все условия оказываемых оценочных услуг, начиная от описания предмета оценки и заканчивая сроками и стоимостью выполнения работ.
Следующий этап — сбор информации — один из самых трудоемких. В ходе данного этапа анализируются и проверяются на достоверность полученная документация на объект, а также оценивается экономический потенциал рассматриваемой недвижимости. По итогам проведенного анализа определяются ключевые величины, используемые в расчете рыночной стоимости объекта.
Затем идет выбор одного из трех вышеописанных подходов к расчету стоимости объекта. Этот этап крайне ответственный и наиболее ярко демонстрирует компетентность и опыт оценщика, так как правильно выбранный подход — ключ к достижению желаемого результата оценки.
Теперь, когда получена вся необходимая информация и определен метод оценки, производится расчет рыночной стоимости объекта. Именно на данном этапе принимаются все поправки, исправляются неточности и формируется итоговый результат.
Последний этап — составление отчета об оценке. В нем содержится исчерпывающая информация о всем процессе оценки, а также следующие данные:

Сведения об оценщике и дата составления отчета;
Подробное описание объекта и причина проведения оценки;
Список примененных в ходе оценки подходов и методов;
Перечень использованных документов;
Допуски, поправки и ограничения, принятые во внимание при расчете рыночной стоимости;
И, конечно же, итоговая стоимость оцениваемой недвижимости.

В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

xn—-8sbouodbfj5bya.xn--p1ai

Как стать оценщиком недвижимости 🚩 как стать независимым оценщиком 🚩 Поиск работы

Вам понадобится

Диплом о высшем образовании, курсы переподготовки, свидетельство о вступлении в СРО, страховка.

Инструкция

Оценщик по недвижимости — это человек, который определяет стоимость объектов недвижимости. Услуги такого специалиста требуются при оформлении прав собственности, покупке или продаже объектов недвижимости, выделении долей бизнеса. К оценщику обращаются и при определении ущерба.

Работать специалист может как в фирме, так и самостоятельно. В обязанности входит сбор информации. Она пригодится при проведении оценки недвижимости. Специалист самостоятельно консультирует клиента, взаимодействует с ним по всем вопросам. Оценка объекта недвижимости является главной задачей. Завершив ее, специалист подготавливает отчет.

Работать оценщиком может тот, кто получил высшее профильное образование. Лица, которые заканчивали вуз по другой специальности, могут пройти курс переподготовки. Работодатели приветствуют сотрудников, имеющих большой опыт работы. Важно хорошее знание ПК.

Оценщик должен вступить в СРО, получить на руки свидетельство. Ему необходимо застраховать свою ответственность. Предпочтение отдается тем специалистам, у которых есть опыт составления отчетов, имеются навыки переговоров с банками и опыт согласования рабочих моментов с аудиторами.

Работодатель может выдвинуть и дополнительные требования. К наиболее распространенным из них относятся: наличие прав категории В, согласие ездить в командировки. Оценщик соглашается регулярно проходить профильные тренинги и принимать участие в семинарах.

Готовят оценщиков немногие вузы. Хорошо получить экономическое или юридическое образование, а потом закончить курсы переподготовки. Отработав год или два помощником оценщика, специалист может переходить к самостоятельной работе.

На этом образование не заканчивается. Оценщик должен постоянно повышать свою квалификацию. Это позволит ему быть востребованным в данной сфере.

Самостоятельная работа специалиста подвержена рискам. Неточность оценки имущества относится к самым распространенным ошибкам. За неправильную оценку специалист несет материальную ответственность. Ошибки негативно сказываются на репутации оценщика.

Заработная плата зависит от региона проживания специалиста, от опыта его работы и востребованности на рынке. Оценщик в крупных международных компаниях получает очень хорошую зарплату, но требования к соискателям довольно жесткие.

www.kakprosto.ru

Оценка недвижимости — это… Что такое Оценка недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

^[1]

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: — сравнительный (или «рыночный») подход; — затратный подход; — доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Сравнительный подход

Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Базовая формула:

где

— стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

— Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

— Коэффициент капитализации

где

— коэффициент капитализации

— ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

— норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

Метод дисконтирования денежных потоков

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Примечания

↑ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)»Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255

Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ

Работа независимых оценщиков контролируется общественными организациями, например, Российское общество оценщиков.

Литература

Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

dic.academic.ru

виды и методы определения стоимости имущества

Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

За счет знания оцененной стоимости можно продать квартиру по оптимальной цене, оформить ипотеку или составить брачный договор.

Оглавление статьи

Законодательное регулирование вопроса

Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:

чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;
на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Виды

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:

добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;
индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.

Также процесс классифицируется по типу имущества:

недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:

рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.

Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Причины и цели проведения

Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.

Они полностью зависят от различных видов договоров:

продажа или покупка оцениваемого элемента, причем неправильное определение цены может привести к тому, что какая-либо сторона сделки понесет убытки;
сдача имущества в аренду, для чего следует определить оптимальный размер арендных платежей;
составление брачного договора, причем правильно определенная цена позволит в будущем оптимально разделить имущество в случае необходимости;
оформление ипотечного займа, чтобы определить, соответствуют ли выданные банком деньги реальной цене квартиры или дома;
покупка страхового полиса, причем оценку следует проводить до непосредственного подписания договора, чтобы установить, подходит ли определенная страховая сумма стоимости страхуемого объекта;
проведение судебного процесса, имеющего отношение к имуществу, а для этого требуется определить стоимость иска;
принятие различных управленческих или корпоративных решений, а знание цены позволит выбрать оптимальный вариант;
закрытие компании, сопровождающееся продажей всех активов, а для этого важно знать, по какой цене они должны реализоваться;
инвестирование средств, причем для этого определяется инвестиционная стоимость, позволяющая решить, какую прибыль в будущем сможет получить инвестор от продажи данной собственности;
осуществление процедуры приватизации, причем этот процесс непременно сопровождается проведением оценки;
другие контракты, имеющие отношение к недвижимости, например, передача их в залог, предоставление в лизинг или другое.

Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

Методы и подходы

Оценка может осуществляться разными методами:

затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

Порядок процедуры

Данный процесс реализуется в последовательных этапах:

выбирается независимый оценщик, занимающийся процессом, причем желательно обращаться в проверенные и надежные организации;
согласование условий;
подготовка документов, причем к ним относится св-во о собственности и правоустанавливающая документация;
составление и подписание договора, в котором оговариваются сроки процедуры, ее стоимость и особенности;
непосредственная работа наемного специалиста, который выезжает на объект, осматривает его, фотографирует и заполняет необходимую документацию;
проведение аналитической работы, заключающейся в осуществлении расчетов, анализе рынка и создании отчета.

В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Жилого

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

место расположения;
квадратура;
численность населения в регионе;
природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ.

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

propertyhelp.ru