Вторник , 19 октября 2021
Бизнес-Новости
Разное / Когда выгоднее покупать квартиру в новостройке: Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году :: Жилье :: РБК Недвижимость

Когда выгоднее покупать квартиру в новостройке: Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

Когда выгоднее всего покупать квартиру в новостройке?

Дмитрий Крутов, руководитель центра аналитики ГК «Доверие»: 
«На старте проекта девелопер может рассчитывать на привлечение 20-25% от общего числа покупателей. Однако пропорция может меняться в обе стороны в зависимости от истории и опыта бренда, активности рекламной кампании и характеристик объекта. «Пионерами» традиционно становятся инвесторы. Но минимальная стоимость лота привлекает покупателей, которые используют ипотеку: так они могут сократить необходимую сумму займа. Интерес проявляют и те, кто рассматривает только конкретную локацию.
На основной стадии происходит 50-60% сделок от всего объема продаж, и до 25% квартир реализуется на финише строительства. Таким образом, к моменту ввода в эксплуатацию обычно распродается 90-95% всех квартир. Остаток (как правило, это большие варианты с более длительными сроками экспозиции) реализуется уже после завершения работ.
Последний год мы наблюдаем рост (практически в полтора раза) активности покупателей именно на старте продаж, что обусловлено развитием разных ипотечных программ.

Зачастую повышение цен напрямую связано с «видимыми» этапами строительства. Как правило, за весь период — от котлована до ввода в эксплуатацию — оно составляет 15%. Покупатели понимают эту логику и обычно не требуют дополнительных разъяснений.
Кроме того, цена может расти, когда активность покупателей выше прогнозируемой. Влияют и сезонные пики покупательского интереса, однако сегодня это происходит реже.
Главный бонус на начальном этапе — минимальная цена сделки за весь период реализации проекта, а также широкий выбор квартир и планировок. К дополнительным стимулирующим акциям застройщики прибегают редко. Как правило, это может быть пул квартир по специальной цене, однако зачастую это лишь рекламный ход.
Отвечая на вопросы о повышенных рисках вложений в «котлован», компании обычно апеллируют к своему успешному опыту, если он есть. И разъясняют гарантии, которые предоставляет покупателям 214-ФЗ. Учитывая новые поправки в законодательство, теперь этих гарантий будет еще больше. Молодые компании, как правило, компенсируют возможные риски более низкой ценой.

Идеальное время года покупки квартиры

Это в магазин за хлебом можно ходить при любой погоде, а вот для покупки квартиры лучше подобрать определенное время. Тогда можно и скидку получить, и узнать о недостатках недвижимости. АН «Азбука недвижимости» приготовило подборку полезных рекомендаций: когда лучше приобретать жилье?

Покупаем квартиры зимой

На вопрос? когда лучше покупать квартиру? многие специалисты отвечают, что, конечно же, зимой. В начале декабря рынок недвижимости начинает «засыпать», совершается минимальное количество сделок, мало покупателей, просмотров квартир происходит значительно меньше, чем осенью. Поэтому, когда человеку надо срочно продать квартиру, скажем, на вторичном рынке, он может предложить очень хорошую скидку. Многие специалисты уверены: декабрь — идеальный месяц для покупки недвижимости. И цены низкие, и сделку можно завершить еще до начала нового года.

Январь тоже не плохое время, говорят риелторы. Цены остаются на уровне декабря, вот только бывали случаи, когда хозяева недвижимости (продавцы), не приходили на встречу с клиентом, потому что отмечали Новый год, Рождество и так далее.

Уже в феврале цены на «ходовую недвижку» (одно-и двухкомнатные квартиры) начинают ползти вверх.

Покупаем квартиры весной

Эта тенденция продолжается и в марте — рынок «просыпается», сделок становится все больше. В выборе жилья весной есть один несомненный плюс. Допустим, вы планируется приобрести квартиру на последнем этаже многоэтажного дома. Значит, середина марта-апрель самое благоприятное время для проверки крыши на прочность. Если есть проблемы с кровлей, то хозяева не смогут это от вас скрыть: пятна на потолке, от сырости отходят обои.

Уже позднее, в мае, когда установится сухая погода, владельцы квартир могут просто напросто ликвидировать следы протекания и умолчать о проблеме. После косметического ремонта вы вряд ли увидите дефекты.

Также весной начинают активно искать новую недвижимость семьи с детьми. Обычно это начало мая: времени хватает с запасом, чтобы успеть завершить сделку к началу учебного года и устроить своих детей в новую школу.

Покупаем квартиры летом

Принято считать, что в начале лета активность на рынке немного снижается — начинается пора отпусков и огородов. А вот уже к концу августа взлетают цены и спрос. Такая ситуация продолжается до конца ноября.

Риелторы говорят, что на практике время года не влияет на стоимость квадратного метра. «Вряд ли цена на квартиру в элитном доме упадет только из-за того, что люди поехали на дачу сажать помидоры, или от того, что январские каникулы длятся десять дней. Хорошая недвижимость продается независимо от погоды, — считает риелтор Екатерина Федоткина. — Найти хороший и приемлемый по деньгам вариант можно в любое время года. И в январе, и в июле. Так что, если вы решились на покупку квартиры, то не откладывайте это дело в долгий ящик.

Нашли жилье, о котором мечтали? Берите, пока другие не сделали это вместо вас».

Ждать не стоит еще вот по какой причине: недвижимость не падает в цене, а, скорее, наоборот. Стоимость квартир упрямо ползет в верх, и вряд ли эта тенденция изменится. Поэтому подумайте, много ли вы сэкономите, если будете искать выгоду и новое жилье несколько лет.

Как купить квартиру в новостройке и сэкономить? 


Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то выгоднее всего вкладываться в строительство на ранних стадиях работ. С такого рода экономией связаны определенные риски. Например, нет гарантии, что сдача жилья пройдет в срок, а не сдвинется на долгое время. Инвестировать в почти готовый дом не так рискованно. Зато подобная финансовая сделка не принесет большой выгоды.

Когда покупать жилье в 2021 году: как получить выгодную ставку на ипотеку | 74.ru

Похожий прогноз по ценам на недвижимость дает и доцент РЭУ им. Плеханова Владимир Колмаков, экономист.

— Снижение темпа роста цен уже началось, — Владимир Колмаков. — У нас возможно замедление или остановка роста цен. Но ждать снижения я бы не стал. По крайней мере, в Москве. Несмотря на то что много строят — это всё продается. В регионах ситуация может складываться иначе. Местами есть перепроизводство, где действительно не могут продать то, что построили.

Что же касается покупки квартиры, то тут надо понимать, зачем эта недвижимость нужна: для жизни в ней или как средство для вложений.

— С позиции инвестора, то прямо сейчас вкладываться в недвижимость не стоит — рынок перегрет, и, возможно, следует немного подождать, — считает Колмаков. — А если мы говорим о решении жилищного вопроса, то зачем откладывать, если есть возможность. Ну и, соответственно, если вы покупаете жилье на перепродажу, то тут риски известны, а вот выгоды на данный момент неочевидны. Если человек располагает определенными сбережениями, то рынок недвижимости является, скорее, консервативным способом вложения, который, конечно же, обойдет доходность депозитов, но ненамного. По крайней мере, в такой среднесрочной перспективе.

Владимир Щеколдин, коммерческий директор компании «TEN девелопмент», считает, что нужно покупать жилье как можно скорее. Причем лучше в уже готовом объекте. Жилье, которое только будет строиться или еще в процессе, будет дороже из-за высоких цен на строительные материалы.

— По большому счету, это уникальная ситуация, которая играет на руку покупателю именно сейчас, когда еще есть льготная ипотека, пусть не на таких «шоколадных» условиях, как ранее, — говорит Щеколдин. — Поэтому, если вы всё еще откладываете покупку недвижимости до лучших времен, сейчас самое время выбрать объект в новостройке, но в уже сданном или сдаваемом в ближайшие кварталы объекте.

У кого покупать квартиру в новостройку: Застройщик или Риэлтор?

Если Вы намерены купить квартиру в Санкт-Петербурге в новостройке, то у Вас есть два варианта: купить жилье самостоятельно посредством заключения прямого договора с застройщиком или воспользоваться услугами агентства недвижимости.

У кого же выгоднее купить жилье?  

Как застройщики взаимодействуют с риелторами?

Реализацию квартир в строящихся домах через агентства недвижимости девелоперы практикуют не более 10-ти лет – активно этот канал продаж они стали использовать после кризиса 2008 года. Сегодня не все строительные компании имеют свои отделы продаж, и в этом случае квартиры в новостройках реализуются исключительно с помощью риелторов. Речь идет о небольших компаниях, которые возводят по 1-2 дома, и чье имя не известно широким массам покупателей. Такие компании, как правило, не могут похвастаться сильным брендом, который помогает реализовывать квартиры. Поэтому мелкие застройщики активно используют информационные и административные ресурсы агентств недвижимости.

В Санкт-Петербурге не выработаны единые правила взаимодействия застройщиков и агентств недвижимости. Небольшие строительные компании, не имеющие собственные отделы продаж, полностью передают риелторам функции продажи квартир.

Более крупные девелоперы открывают собственные отделы продаж, также используя и агентский (риелторский) канал продаж. Квартиры в таких новостройках Вы можете приобрести через агентство недвижимости или напрямую у застройщика.

Давайте разберемся, что выгоднее? 

Преимущества и недостатки покупки жилья через риелторов

Если Вы намерены купить квартиру в новостройке Санкт-Петербурга через агентство недвижимости, то Вы, безусловно, получите сервис и широкий выбор. Агентство недвижимости обладает обширной базой объектов, поэтому Ваш риелтор предложит несколько вариантов квартир, договорится о просмотрах и при необходимости будет сопровождать Вас, поможет в подготовке и проверке документов.

Однако договор на приобретение квартиры в новостройке Вы сможете заключить только со строительной компанией. С агентством недвижимости Вы сможете заключить только договор на информационные услуги, который не защитит Вас от рисков, продиктованных покупкой квартир в домах, находящихся на стадии строительства. Бытует мнение, что агентство недвижимости проверяет объект недвижимости и строительную компанию, прежде чем заключить с ним агентский договор. Естественно, что крупные риелторские фирмы предпочитают не иметь дел с объектами, вызывающими подозрение. Но они не несут обязательств перед покупателем в части сроков строительства. Кроме того, они получают % от сделки и заинтересованы в ее совершении.

Стоимость квартиры, независимо от того, приобретаете Вы квартиру напрямую у застройщика или воспользовались услугами риелтора, будет одинакова. В отличие от вторичного рынка жилья, на первичном рынке риелторы не делают наценку, а получают комиссионное вознаграждение от застройщика, т.е. % от сделки. 

Почему выгоднее купить квартиру в новостройке, заключив сделку с застройщиком?

Если Вы решили найти и купить квартиру в новостройке от застройщика самостоятельно, то подбор подходящего объекта, возможно, займет чуть больше времени, но Вы во много выиграете.

Во-первых, специалисты отдела продаж строительной фирмы лучше, чем риелторы, владеют информацией о технологии строительства, материалах, ходе строительства, планировках, возможности их корректировки, особенностях инфраструктуры будущего объекта и т. д. В случае покупки через риелтора не исключен риск получения неверных сведений – естественно, что специалисты агентства недвижимости обладают информацией по многим объектам и не всегда глубоко изучают их особенности. При этом отдельные нюансы, на которые риелтор не обратит Вашего внимания при описании объекта, возможно, в последствии окажутся очень существенными. Специалисты отдела продаж конкретного дома или жилого комплекса, напротив, располагают самой полной информацией по своему объекту.

В-вторых, в случае если Вы собираетесь купить квартиру в новостройке в ипотеку, то заключение сделки с застройщиком поможет сэкономить средства. Строительные компании поддерживают партнерские отношения с банками, которые, в свою очередь, готовы предложить покупателям более выгодные условия по ипотечным кредитам. Как правило, ставки по ипотеке при покупке квартиры от застройщика ниже, чем при непосредственном обращении в банк.

В-третьих, девелоперы дают клиентам возможность забронировать понравившуюся квартиру с сохранением цены. Такой услугой Вы можете воспользоваться в том случае, если намерены заключить сделку, но пока не готовы заплатить. Застройщик зарезервирует для Вас квартиру на определенный срок, при этом цена останется прежней, даже если стоимость жилья в данном объекте возрастет.

Итак, покупка квартиры в новостройке СПб в агентстве недвижимости

обеспечит:

  • качественный сервис;
  • широту выбора;
  • юридическое сопровождение сделки.

не гарантирует:

  • достоверность информации;
  • сохранение вложенных средств.

Покупка квартиры в новостройке непосредственно у застройщика

обеспечит:

  • достоверность и полноту информации;
  • сохранение цены;
  • пониженные ставки по ипотеке.

Таким образом, если Вы не хотите подбирать квартиру самостоятельно и ориентированы на сервис, то Вам, безусловно, необходимо воспользоваться услугами риелтора.

Однако только обратившись к застройщику квартиры в новостройках, Вы получите ряд неоспоримых преимуществ, которые не сможет обеспечить для Вас ни одно агентство недвижимости! 

Когда лучше покупать квартиру на вторичном рынке и в новостройке

Вы уже накопили деньги для первого взноса по ипотеке или и вовсе собрали всю сумму для покупки недвижимости. Казалось бы, остался последний шаг — выбрать и приобрести квартиру. Однако не все так просто: цены на рынке недвижимости — штука весьма нестабильная, поэтому непросто бывает угадать нужный момент для выгодной покупки. В этой статье поговорим о том, когда лучше покупать квартиру, в какое время года они дешевеют и как выгодно приобрести жилье (раскроем несколько интересных секретов).

В какое время года лучше покупать квартиру

Давайте для начала определимся с главным — в какое время года лучше покупать квартиру. Сезонность на рынке недвижимости — очень важный фактор, поэтому иногда стоит подождать пару месяцев, чтобы совершить по-настоящему выгодную сделку. На основе данных о покупках и продажах квартир можно выявить следующие тенденции фактора сезонности.

Осень — оживленный период

Осенью рынок недвижимости просто завален предложениями о продаже, но и покупают жилье в это время более активно, чем в другие сезоны. Когда лучше брать квартиру осенью? В начале сезона будет много предложений, поэтому можно выбрать что-то на свой вкус, если у вас много требований к недвижимости. Хотите сэкономить? Дождитесь конца сезона — в ноябре рынок и застройщики готовятся к зимнему неактивному периоду, поэтому предлагают большие скидки на квартиры.

А вот стоимость квартир на вторичном рынке, как ни странно, в это время чуть растет, поэтому лучше подождать более подходящего сезона.

Зима — тишина на рынке

Зимой на рынке недвижимости царит затишье после осеннего ажиотажа. Но вам это на руку, если хотите купить квартиру с приличной скидкой. Если у вас уже собрана вся сумма и не нужна ипотека, покупайте квартиру в январе — “ипотечники” в это время неактивны (банки закрыты на праздники), так что застройщик может сделать вам выгодное предложение.

Кроме того, хорош и февраль — девелоперы стараются распродать то, что не удалось сбыть осенью, поэтому будут снижать цену. Правда, и выбор будет скромный — квартиры на первых и последних этажах, в опасных районах и т. д.

Весна — цены растут

Традиционно весной цены на рынке недвижимости растут, поэтому нельзя сказать, что в этот период выгодно покупать жилье. Но, с другой стороны, в это время застройщики выкладывают много предложений, среди которых можно найти именно ту квартиру, которая будет удовлетворять вас по всем параметрам. Если для вас важно выбрать недвижимость своей мечты, вы очень ответственно подходите к покупке, то стоит все же покупать квартиру именно весной — у вас будет гораздо больше интересных предложений, чем в любой другой сезон.

Лето — цены снижаются

Риелторы называют лето одним из лучших сезонов, когда выгоднее покупать квартиру на вторичном рынке или в новостройке. Дело в том, что люди в это время уходят в отпуск, отдыхают, поэтому спрос на рынке падает. В то же время многие девелоперы просто не успевают распродать все привлекательные предложения, поэтому цены начинают немного снижаться. Июнь-июль — отличное время для поиска хорошей квартиры по адекватной цене.

Аналитика цен на рынке недвижимости

Что ждет рынок недвижимости в ближайшее время? Увы, порадовать вас нечем: эксперты заявляют, что цены будут расти в ближайшее время, причем это коснется как новостроек, так и вторичного рынка. Связано это со многими факторами:

  1. В период ограничений, связанных с пандемией коронавируса, сложнее привлечь дешевую рабочую силу на стройки, поэтому себестоимость жилья возрастает.
  2. Из-за льготной ипотеки повысился спрос на недвижимость, цены тоже начали расти.
  3. Экономическая ситуация в стране пока оставляет желать лучшего, поэтому в стране наблюдается рост цен на все, в том числе и на жилье.

Даже после окончания программы льготной ипотеки цены на недвижимость снижаться не будут, так что не стоит оттягивать момент покупки квартиры, надеясь на скидки.

Вторичный рынок тоже не радует ценами: они растут примерно в том же темпе, что и “первичка”. Связано это с тем, что из-за большого количества мошенников и долгостроев люди не доверяют девелоперам, многие предпочитают купить квартиру на вторичном рынке. К тому же “вторичка” все же стоит обычно дешевле новостроек, если речь не идет о каком-то престижном районе.

Как выгодно купить квартиру: несколько секретов

А сейчас хотим дать вам несколько советов о том, как и когда выгоднее покупать квартиру:

  1. Однокомнатные квартиры всегда пользуются высоким спросом, ведь их часто покупают для сдачи в аренду. Стоят они, конечно, дешевле двухкомнатных и трехкомнатных квартир, но только на первый взгляд. Из-за высокого спроса часто цена на квадратный метр “однушки” гораздо выше, чем цена квадратного метра “двушки” или “трешки”. Подумайте хорошенько, нет ли смысла купить квартиру побольше размером.
  2. Новостройку выгоднее всего покупать на этапе котлована, причем не важен даже сезон года. Да, есть риск, что он превратится в долгострой, но от этого можно застраховаться. Во-первых, смотрите рейтинги застройщиков, читайте отзывы о них. Во-вторых, работайте через опытного риелтора — они прекрасно осведомлены о репутации различных девелоперов.
  3. Покупайте у человека, который хочет приобрести другое жилье. Часто бывает так, что человек продает свою квартиру и сразу же покупает новую. То есть сначала он ищет новое жилье для себя, а потом продает свое старое. В этой ситуации вам не придется задаваться вопросом, в какое время года лучше купить квартиру. Хозяин недвижимости будет стараться побыстрее сбыть ее, пока актуально интересное ему предложение. Ищите такие варианты в приложениях по продаже недвижимости — они самые привлекательные и позволят сэкономить кругленькую сумму.

Цены на недвижимость растут с каждым днем, поэтому многие опытные риелторы на вопрос, когда выгоднее покупать квартиру, отвечают: “Пару лет назад”. И в этой шутке есть доля правды: чем дольше вы тянете и ожидаете падения цен, тем больше они растут. Если вы хотите приобрести квартиру в одном из перспективных районов Санкт-Петербурга, не стоит ожидать мертвого сезона и диких скидок — так все хорошее жилье могут разобрать. Как только накопили нужную сумму на первый взнос или же покупку недвижимости, ищите подходящий для себя вариант и заключайте сделку. Желаем вам найти квартиру своей мечты и купить ее выгодно!

Когда выгодно покупать квартиру? — Опытный риэлтор в Москве

Время года

Когда выгоднее покупать первичное жилье

На ранней стадии строительства

На поздней стадии

Без отделки

Когда выгоднее покупать вторичное жилье

С аукциона

Ипотечная квартира

Квартира с прописанными жильцами

Когда надо покупать квартиру. Прогнозы

При покупке недвижимости имеет значение цена, расположение и пр. Но не менее важно понимать, когда покупать квартиру. В зависимости от времени сделки меняется и степень выгоды.

Время года

Чтобы разобраться, когда покупать квартиру – летом или зимой, осенью или весной, полезно рассмотреть каждое время года в отдельности.

  • • Зима. Начало года среди риэлторов считается «мертвым сезоном», потому что многие люди стремятся завершить дела накануне, в том числе – операции с недвижимостью в декабре. Но немало специалистов полагает, что это благоприятный период для покупки квартиры. В сезон холодов и новогодних каникул на рынке падает активность – уменьшается количество объявлений о продаже, что влечет за собой отток покупателей. Преимущество такого положения заключается в том, что вместе со снижением активности уменьшается и конкуренция. Значит, когда человеку необходимо срочно продать недвижимость зимой, он будет вынужден дать ощутимую скидку для потенциального покупателя.
  • • Весна. К концу февраля количество сделок начинает возрастать. Весной наблюдается рост активности покупателей и застройщиков. Решая, когда стоит покупать квартиру, надо понимать, что с марта по май цены постепенно поднимаются. Предложений становится все больше, но и расценки высоки.
  • • Лето. Как и зима, лето признается не самым активным сезоном для совершения сделок с недвижимостью. Люди уходят в отпуск, уезжают на курорты или дачи. На рынке наблюдается сниженное число интересных предложений. Но если говорить о том, когда выгоднее покупать квартиру, нельзя не упомянуть летний период. Это наиболее оптимальное время для покупки – пусть предложений и не так много, но существенно снижаются ставки.
  • • Осень. С сентября по ноябрь квартиры продаются и покупаются наиболее часто. Несмотря на рост цен и высокую конкуренцию среди продавцов большинство граждан занимаются поиском квартир именно в этот сезон. Кроме того, впереди Новый год, в связи с чем многие застройщики запускают выгодные акции и предлагают скидки.

Чтобы понять, когда лучше покупать квартиру с учетом времени года, необходимо взвесить плюсы и минусы каждого сезона и отталкиваться от конкретной ситуации. Дешевле всего покупать жилье летом или зимой, но предложений будет больше осенью или весной.

Когда выгоднее покупать первичное жилье

Определившись с сезонностью, пора перейти к особенностям самих объектов покупки. На рынке недвижимости существует 2 основные категории – первичное и вторичное жилье. Чтобы сэкономить в каждом из этих случаев, полезно знать характерные особенности операций.

На ранней стадии строительства

На первичном рынке можно взять квартиру дешево, если вложиться в объект еще на стадии котлована. Причем удается сэкономить около четверти стоимости. Но это рискованно, поэтому не стоит отдавать деньги, пока нет исчерпывающей информации о застройщике.

На поздней стадии

На поздних стадиях строительства также можно приобрести квартиру по сниженным расценкам. Экономия окажется не такой большой, как на нулевом этапе застройки, но все-таки ощутима. Все зависит от того, на какой именно стадии строительства будет совершена покупка.

Риски на завершающих этапах существенно меньше, чем на ранних, поскольку застройщик уже успевает показать свою состоятельность. Но надо понимать, что после заселения придется какое-то время пожить рядом со стройкой.

Без отделки

Выбирая варианты, когда дешевле покупать квартиру, многие останавливаются на предложениях с квадратными метрами без отделки. Такие квартиры, действительно, стоят дешево. Но отделку выполнять все равно придется, причем за свои деньги. А это зачастую выходит еще дороже, чем приобретение уже готовой площади.

Когда выгоднее покупать вторичное жилье

С аукциона

Когда квартиры уходят с молотка, значит, они были в залоге, и кредитор таким путем гасит долг заемщика. Банку выгодно как можно быстрее избавиться от объекта, а срочная продажа влечет за собой низкие цены.

Многие крупные банки расположили на своих сайтах специальные разделы, следуя алгоритмам которых довольно просто подыскать оптимальный вариант недвижимости для покупки. Главное – при выборе квартиры внимательно изучить документацию. Если уверенности в своих способностях нет, лучше призвать на помощь юриста.

Ипотечная квартира

Покупка квартиры, владелец которой взял ее в ипотеку, обходится порой недорого, т. к. подобное предложение мало кого интересует. Но если пойти на это, можно сэкономить до 20% стоимости.

Опасность таится в юридической неграмотности населения. Поэтому, чтобы не пострадать, лучше доверить сопровождение подобных операций опытному риелтору.

Квартира с прописанными жильцами

На первый взгляд подобные квартиры совсем не привлекают. Это знают и владельцы, поэтому стараются продать такую недвижимость дешевле. Но и это редко помогает.

Однако в ряде ситуаций новый собственник имеет право требовать выписки посторонних. Естественно, придется судиться, поскольку едва ли прописанные люди будут согласны с положением дел.

Сложности могут действительно возникнуть, если в числе прописанных людей окажется ребенок. В такой ситуации решение вопроса обрастает новыми особенностями, разобраться в которых без опытного юриста бывает весьма проблематично.

Когда надо покупать квартиру. Прогнозы

Аналитики не приходят к единому мнению по поводу грядущей ситуации на рынке недвижимости. Но можно сделать некоторые общие выводы:

  • • цены на элитное жилье падать не будут, поэтому можно покупать уже сегодня;
  • • квартиры в новостройках, судя по всему, станут в скором времени дороже;
  • • новые квартиры «под ключ», как и новостройки, также будут дорожать;
  • • цены на вторичное жилье будут медленно двигаться в устоявшемся растущем тренде.

Если учитывать рекомендации и советы, упомянутые выше, можно грамотно выбрать удачное время для покупки жилья и не пожалеть об этом в дальнейшем.

На каком этапе лучше покупать квартиру в новостройке?

По оценкам экспертов, строительство многоэтажного жилого дома в Казани длится в среднем 1,5 — 2 года. «Нормальный срок строительства, если нет каких-то задержек – это два года. Хотя некоторые застройщики берут этот срок как максимальный, а строят быстрее — года за полтора», — говорит директор агентства недвижимости «Домус» Айрат Хабибуллин. Тем не менее, за годы строительства может многое измениться не только в отношении самого дома, но и в целом на рынке недвижимости. Но при благоприятном раскладе, вкладываясь в объект недвижимости на стадии котлована, дольщик совершает наиболее выгодную сделку, так как в дальнейшем квадратный метр дорожает сразу по двум причинам: из-за общего роста цен на рынке недвижимости и из-за увеличения цены «квадрата» по мере готовности дома.

«Старт продаж квартир может начаться сразу после того, как застройщиком получено разрешение на строительство объекта и опубликована проектная декларация, — комментирует директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. — Степень готовности дома не принципиальна: даже котлована может и не быть. Главное, чтобы были в порядке разрешительные документы».

Какими же будут цены в новостройке, зависит от застройщика. Тут есть два варианта. Один более рискованный, но и более выгодный с точки зрения инвестиций, другой, соответственно, сопряжен с минимумом рисков, но и с финансовой точки зрения не такой заманчивый.

Первая категория застройщиков та, что ведет строительство, в основном, за счет средств дольщиков, поощряя покупателей низкими ценами. «Если вы видите, что на стадии котлована цены очень низкие, то, скорее всего, это связано с тем, что застройщик планирует привлечь таким образом дольщиков и за их счет возвести жилой дом. Это может быть выгодно для дольщиков, но есть и обратная сторона медали: нет гарантий, что застройщика минует кризис, он соберет необходимую сумму и демпингуя сможет нормально достроить дом, — предупреждает Анастасия Гизатова. — Так что если цены относительно невысоки, необходимо обратить внимание на то, за счет каких средств застройщик осуществляет строительство. Надо обязательно посмотреть проектную декларацию, где указывается размер кредиторской задолженности. Вполне возможно, что у застройщика земельный участок либо в аренде, либо заложен в банке под большой кредит. Получается он и у дольщиков и у банка взял деньги – на этот момент надо обращать внимание».

Вторая категория застройщиков ведет строительство за счет собственных средств или за счет крупного инвестора и не зависит целиком и полностью от средств дольщиков.

По словам Анастасии Гизатовой, застройщики, которые строят на свои деньги, уже на начальном этапе строительства устанавливают средние по данному сегменту рынка цены.

«Когда у застройщика есть собственные финансовые средства, то и продажи начинаются позднее, соответственно, цены устанавливаются выше», — добавляет Айрат Хабибуллин.

По словам специалистов, в этом случае разница в цене квадратного метра новостройки на первоначальном этапе и по завершению строительства будет около 20%. Когда же застройщик рассчитывает на собственные силы и деньги дольщиков, то выгода может доходить до 50%: «Люди как бы получают повышенный процент за риск», — говорит Айрат Хабибуллин.

Конечно, неприятности – глобальный финансовый кризис или локальные проблемы застройщика — могут произойти при покупке квартиры на любой стадии строительства. Но, как показывает практика, основная часть мошенничеств на рынке новостроек происходит именно при начале строительства. Снизить эти риски можно. Гарантия сохранности денег покупателя – это работа застройщика по нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» Договор долевого участия (ДДУ), составленный по ФЗ-214, подлежит обязательной государственной регистрации, и именно за счет этого он обладает юридической силой и является серьезным аргументом в суде и действительно может защитить права дольщика – вне зависимости от того, на какой стадии строительства тот вложил свои деньги.

Равнозначную с законом роль играет и имя застройщика. Если строительная компания уже реализовала достаточное количество хороших жилых проектов, если у нее есть заслуженный авторитет и она растет, развивается, то старт продаж для нее будет характеризоваться покупательским ажиотажем. Люди ждут открытия продаж в объектах таких компаний, потому что знают – вкладывать сюда деньги на раннем этапе и выгодно, и безопасно.

Еще одним важным преимуществом приобретения квартиры на начальном этапе строительства будет возможность выбора из полного ассортимента квартир. Это касается площади, планировки, этажа и многих других нюансов, например, освещения или проветривания помещения квартиры. Когда же дом построен, то доля свободных, непроданных квартир в нем составляет не более 10%, сообщает Анастасия Гизатова. «К концу строительства, как правило, остаются крупногабаритные (трех- и многокомнатные) квартиры и первые и последние этажи», — рассказывает Айрат Хабибуллин.

Нередко покупатели стоят перед следующим выбором: либо купить готовую квартиру в уже построенном доме, но по высокой цене за квадратный метр, либо купить квартиру существенно дешевле, но въехать туда только через два года, а все это время оплачивать аренду другой недвижимости. Конечно, ждать своей квартиры несколько лет нелегко, но здесь не все так беспросветно: проверенные, опытные компании могут построить дом быстрее заявленного срока, и в итоге покупатель и квартиру получит быстрее, и деньги сохранит. Поэтому специалисты рекомендуют обращать внимание именно на те предложения, которые исходят от авторитетного застройщика с широким портфелем реализованных проектов.

Справка КН

Покупая жилье на первичном рынке, необходимо:

1. Найти информацию о застройщике в Интернете: посетить сайт организации; узнать, не попадала ли она в какие-либо «черные» списки; поинтересоваться, что пишут о компании на различных форумах.

2. Посмотреть, все ли в порядке с разрешительной документацией, разрешением на строительство, инвестиционным контрактом.

3. Узнать, кто является инвестором застройщика и каково его финансовое положение.

4. Выяснить, какие договоры заключены у основного инвестора с застройщиком и как по ним осуществлялась оплата.

5. Навести справки о том, сколько объектов построено и сдано в эксплуатацию этим застройщиком.

6. Посетить место стройки и посмотреть, в частности, все ли в порядке с подводом коммуникаций к возводимому зданию.

Наиболее приемлемым вариантом можно считать новостройку в районе с устоявшейся транспортной, социальной и энергетической инфраструктурой от известного застройщика, работающего по ДДУ, у которого за плечами – не один дом, сданный в эксплуатацию.

НК Анна Ракипова

Выгодно ли владеть квартирой? Insights For Investors

В США квартиры классифицируются по определенной шкале (от A до D), которая может помочь инвесторам выбрать способ инвестирования. Квартиры ранжируются по шкале в зависимости от их размера, качества, «новизны» и Количество близлежащих удобств .

Квартиры, подпадающие под категорию А, — это роскошные апартаменты, как правило, возрастом менее десяти лет и расположенные в географически привлекательных районах. В результате доход от аренды элитной квартиры будет высоким. Недвижимость категории B может быть возрастом от 10 до 25 лет, и в ней проживают в основном арендаторы из среднего класса. Объекты класса C — это старые здания от 30 до 40 лет, расположенные в районах с низким и средним доходом с арендной платой ниже средней .

Наконец, объекты недвижимости, подпадающие под категорию D, представляют собой субсидируемое государством жилье, расположенное в более низких социально-экономических районах.

Почему эти категории актуальны для вас как инвестора? Что ж, если у вас есть активы категории A или B, вы сможете получить дополнительную поддержку от кредиторов.Признание со стороны кредиторов приводит к другим более важным преимуществам, таким как больше возможностей финансирования, более высокий кредитный рычаг, основной источник обеспечения и многое другое. По мере того, как свойства снижаются по шкале, варианты, доступные инвестору, уменьшаются. Эти классы следует использовать в качестве руководящих критериев при проверке потенциальной многоквартирной собственности для инвестирования.

Оттуда инвестору необходимо составить план, который включает бюджет и исследование рынка. Выбранная вами инвестиционная недвижимость будет играть важную роль в том, насколько прибыльными будут ваши инвестиции.Здесь инвестору необходимо уравновесить множество факторов, например, сколько им необходимо для комфортной жизни, какова средняя арендная цена в районе и стоимость потенциальных зданий, которые они хотят приобрести.

Когда дело доходит до составления бюджета, инвесторам также необходимо соблюдать тонкую грань. Не все могут позволить себе недвижимость класса А, но все хотят, чтобы их арендуемая недвижимость была успешной. Старые многоквартирные дома с меньшим количеством удобств будут более доступными по цене, но могут иметь скрытые расходы, особенно когда речь идет о ремонте.

Вот почему, когда дело доходит до такого типа инвестиций в недвижимость, полезно иметь предыдущий опыт строительства и инвестирования. Например, плоская кровля, плохой ремонт сантехники и опасные материалы, такие как асбест, часто встречаются в старых зданиях, и важно знать, что нужно сделать и сколько это будет стоить.

Инвестор, владеющий 4000 квартир, объясняет, почему многоквартирная недвижимость — лучшая инвестиция, которую он сделал

Грант Кардоне На мой взгляд, недвижимость — лучший способ приумножить богатство.Если вы хотите стать супербогатым, займитесь недвижимостью — но я говорю не только о недвижимости.

Недавно я написал статью, в которой объяснил, почему покупка дома — это просто бездельник. Дом — это не вложение, потому что он не приносит вам ежемесячных выплат — вы должны его платить.

Для меня это пассив, а не актив. Дом не только делает вас менее мобильным, но и связывает ваши деньги, так что вы не можете использовать их в качестве реальных активов.

Есть много признаков того, что инвестиции в многоквартирные дома останутся большими:

  • 75 миллионов бэби-бумеров выйдут на пенсию
  • Многие из сегодняшних жилых комплексов могут быть преобразованы в пенсионные сообщества в будущем. Я не покупаю дома
  • Строить новые квартиры становится все дороже

Ваша первоначальная задача — получить первоначальный взнос. Как только вы это сделаете, получить ссуду на многоквартирный дом будет легче, чем на любой другой объект недвижимости.Многосемейная жизнь — это самый простой способ разбогатеть, когда вы в игре. Сегодня я могу зайти в Интернет и найти недвижимость из 49 квартир по цене 35 000 долларов за единицу с 8% -ным пределом (доходность инвестиций, основанная на доходе, который, по прогнозам, будет приносить недвижимость) за 1 750 000 долларов.

Если вы заплатите по этой сделке наличными в размере 1,750,000 долларов, вы получите 140,000 долларов свободного денежного потока в год после вычета расходов. При выплате 450 000 долларов и финансировании 1 300 000 долларов выплата долга составит 78 000 долларов в год.Это принесет вам денежный поток в размере 62 000 долларов в год. Этого нельзя сделать с домом.

Мне позвонил парень на мое шоу «Зона Кардоне» и сказал, что ему принадлежит 100 000 долларов в доме с тремя спальнями с семьей из пяти человек. Я быстро поискал в Интернете недвижимость для этого звонящего и наткнулся на 20-квартирное здание за 179 000 долларов с максимальной ставкой 15%. Он будет платить 48000 долларов в год по ипотеке, а доход составит 22000 долларов в год. Он платит за дом, в котором сейчас живет, но многоквартирное здание приносит доход сверх ипотеки.

Для подавляющего большинства людей колледж никогда не ведет к богатству, как и дом. Если ваша цель — накопить 300 000 долларов капитала за 30 лет, то покупка дома — это способ сохранить свои деньги так же, как на сберегательном счете или под матрасом. Если вы хотите использовать свои деньги и приумножить богатство, покупка дома — не лучший вариант.

Когда я был в Хьюстоне, я попробовал заняться инвестиционным жильем. Мой арендатор уехал, и у меня снова возникли проблемы с заполнением дома. Если у вас есть здание на 16 единиц, даже если пара пустует, вы все равно можете заставить его работать.Чем больше дверей, тем лучше.

В конце концов я купил свои первые квартиры еще в начале 90-х, сделка на 38 квартир за 1,9 миллиона долларов, потратив 350 тысяч долларов. Я искал рынок, на котором не разрешают строительство и где разрешение на строительство стоит дороже, чем существующие здания. В то время в Сан-Диего разрешение на одну установку стоило 28 000 долларов. Я покупал единицы за 70 000 долларов. Итак, чтобы построить новый, потребуется 28 000 долларов за лист бумаги, и вы даже не вставили гвоздь или гвоздь в кусок цемента.

Квартиры в районе Сохо Нью-Йорка. Flickr / нечеткие изображения

Если вы правильно сделаете несколько семей, в течение следующего десятилетия это может быть лучшим вложением в вашу жизнь — и я вкладываю свои деньги туда, где мне хочется.Сейчас у меня почти 4000 квартир, и скоро их будет более 5000. Они не строят достаточно многоквартирных домов, чтобы удовлетворить спрос. Согласно статье 2015 года в The New York Times, в среднем с 2004 года ежегодно появляется 770 000 новых домохозяйств, снимающих жилье.

Инвестиции в недвижимость могут дать вам возможность использовать заемные средства — покупка на сумму 400 000 долларов США может быть приобретена за 25% от цены, что позволяет вам использовать 100 000 долларов США для контроля над стоимостью собственности в 4 раза. Приносящие доход инвестиции в недвижимость также могут обеспечить отличную оценку стоимости.Недвижимость обычно увеличивается в цене, когда чистый операционный доход от собственности увеличивается за счет увеличения арендной платы и эффективного управления имуществом. Также существуют налоговые льготы и хеджирование от инфляции.

Если вы хотите участвовать в многоквартирной недвижимости, начните с минимум шестнадцати квартир, избегайте односемейных резиденций и квартир и покупайте многоквартирные дома только по одному адресу.

Если вам сложно получить достаточно дохода, чтобы накопить достаточно для значительного первоначального взноса, загляните в Университет Кардоне сегодня.Создавая богатство, вы должны иметь доход, прежде чем сможете инвестировать. Инвестируйте в себя сегодня, чтобы завтра было во что вложить большие деньги.

Грант Кардон — американский предприниматель, автор бестселлеров New York Times, спикер и мотиватор. Его книги, аудиопакеты и семинары предоставляют людям любого профессионального образования практические инструменты, необходимые для построения собственной экономики на пути к истинной свободе. С 2008 года он является автором четырех книг, в том числе бестселлера New York Times «Если вы не первый, то последний», а также является одним из ведущих авторов Fox News, CNBC, MSNBC, The Huffington Post и Entrepreneur.

Строительство дома или покупка: что дешевле?

Большинство покупателей жилья в конечном итоге тратят много времени и энергии на поиски или проектирование «идеального дома», прежде чем подписывать какие-либо контракты или вкладывать средства.

Местоположение, цена, рыночные тенденции, налоги на недвижимость, сборы ассоциации домовладельцев и состояние собственности обычно учитываются при поиске жилья. Кроме того, у каждого покупателя обычно есть список желаний, который включает конкретные потребности (то, что покупатель должен иметь) и желает (функции, которые покупатель хотел бы, но при необходимости мог бы обойтись).

Хотя процесс покупки дома включает в себя несколько важных выборов, одно из самых первых решений, которое необходимо принять покупателям, — это покупать ли уже существующий дом или строить новый.

У каждого пути есть свои достоинства и недостатки. Вот посмотрите с обеих сторон.

Покупка существующего дома

У покупки существующего дома есть два основных преимущества: удобство и стоимость. После предварительного одобрения вашего кредитора вы можете делать покупки вокруг, выбирать дом и делать предложение.

Квалифицированный агент по недвижимости может упростить процесс, помогая вам найти подходящую недвижимость, направляя вас в ходе переговоров и помогая с оформлением документов. Как только ваше предложение будет принято, вы сможете закрыть сделку, а затем переехать в нее в течение месяца или двух, в зависимости от обстоятельств.

Несмотря на то, что процесс включает в себя множество этапов, таких как финансирование, осмотр домов, внесение предложений, осмотр домов и закрытие, удобство возможности сразу же въехать достаточно убедительно для многих людей, чтобы выбрать существующий дом вместо постройки.

Расписания и стоимость

Необходимость купить готовый к заселению дом может быть особенно актуальной для покупателей с жестким графиком, например для тех, кто переезжает на новую работу или чьи дети будут учиться в новой школе.

Тогда есть цена. Согласно данным, собранным Национальной ассоциацией строителей жилья, во многих (но не во всех) случаях дешевле купить существующий дом. Как только вы найдете перспективный существующий дом, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы получить лучшее. оценка общей стоимости покупки этого дома на основе сегодняшних процентных ставок.

В зависимости от вашего целевого рынка недвижимости, цены на существующие дома могут по-прежнему быть довольно благоприятными после финансового кризиса и жилищного спада, которые значительно снизили цены на недвижимость по всей стране.

Удобство и индивидуализация

Еще одна причина, по которой существующий дом может быть лучшим вариантом, заключается в том, что вы хотите жить в определенном районе, рядом с работой, школой, друзьями и / или семьей. Также есть вероятность, что в доме будет зрелый ландшафт, поэтому вам не придется беспокоиться о том, чтобы разбить лужайку, посадить кусты и ждать, пока вырастут деревья.И если вы хотите жить недалеко от города, лучшим вариантом будет существующий дом, поскольку большая часть, если не вся земля, уже застроена.

С другой стороны, наиболее существенным недостатком покупки существующего дома может быть то, что вы не получите именно то, что хотите. Возможно, вам не понравится план этажа и вы можете пожелать, чтобы полуванная на первом этаже была полноценной ванной или чтобы на первом этаже была еще одна спальня.

Ключевые выводы

  • Найти дом в идеальном состоянии может быть непросто, поэтому, если вы покупаете дом, вам, возможно, придется учесть стоимость любых обновлений или ремонта.
  • Строительство нового дома позволяет покупателям принять меры по энергосбережению.
  • Если вы придерживаетесь определенного расписания, покупка дома, а не строительство, обычно более безопасный выбор.

В частности, старые дома могут оказаться устаревшими в функциональном отношении и больше не удовлетворять потребности большинства покупателей. Например, в красивом доме с четырьмя спальнями может быть только одна ванная комната или кухня может быть слишком маленькой и не имеет места для расширения.

Если вы не найдете существующий дом, который имеет именно то, что вы хотите, и находится в идеальном состоянии, вам придется потратить дополнительные деньги на реконструкцию, ремонт, отделку и / или озеленение.Эти дополнительные расходы следует учитывать в общей цене, особенно при выборе различных объектов недвижимости или сравнении стоимости строительства собственного дома.

Преимущества строительства нового дома

Строительство нового дома не дает такого же удобства, как покупка существующего дома. Вам нужно не только найти землю, которой может не быть в существующем районе, вы также должны учесть время, чтобы найти архитектора или строителя и выбрать каждый элемент нового строения.

Вы можете ограничить риск того, что ваш дом выйдет за рамки бюджета или займет больше времени, чем вы ожидали, работая с уважаемым строителем и заключив хороший контракт.

Присоединение к существующей разработке может упростить процесс, хотя может ограничить степень вашего выбора. Вам также нужно беспокоиться о системах, например о том, дает ли земля вам доступ к муниципальной воде и канализации или требуется колодец и септическая система, а также любые экологические и другие разрешения.

Большим преимуществом является то, что у вас гораздо больше шансов получить именно то, что вы хотите. Для многих одного этого фактора достаточно, чтобы предпочесть покупку. Тем не менее, есть и другие преимущества, такие как возможность создать более эффективный дом, который соответствует новым энергетическим кодексам и стандартам для отопления, вентиляции и охлаждения, а также изоляции и фильтрации воздуха. Повышение эффективности полезно для окружающей среды и позволяет ежемесячно экономить деньги на счетах за коммунальные услуги.

Лучшее для окружающей среды и окупаемости инвестиций

Еще один бонус? Новый дом может быть для вас в буквальном смысле лучше.Старые дома могут содержать асбест, свинцовую краску или плесень. И он может быть построен из специальных материалов, что делает его более экологически чистым.

«Зеленые приборы / приборы с рейтингом Energy Star, а также более эффективные туалеты, сантехника и электрические приборы позволят вам в долгосрочной перспективе построить« экологичный »дом для более устойчивого развития», — говорит Гай Бертт, руководитель Riverstone Development Group, Inc. ., лицензированный генеральный подрядчик и управляющий строительством с полным комплексом услуг. «И у вас есть возможность установить, подключить и / или подключить к будущим технологическим обновлениям, таким как домашняя автоматизация и солнечная энергия.»

Несмотря на то, что первоначальные затраты на строительство могут быть выше, может быть легче окупить ваши инвестиции. «Вы можете получить более значительную прибыль от перепродажи вашего нового дома. Новый дом обычно более привлекателен, чем старый дом для большинства людей», — добавляет Бертт. Кроме того, новый дом потребует меньшего количества ремонтов и меньшего количества обслуживания, что может сэкономить как деньги, так и время. И, как указывает Бертт, у вас будет гарантия на новый дом, поэтому, даже если что-то пойдет не так, вы все равно можете быть защищены.

Помимо денег и функций, строительство дома может привести к уровню удовлетворения, которого вы не можете достичь, купив существующий дом. «Существует определенное чувство эмоциональной связи с жизнью в новом доме, который вы создали», — говорит Бертт. «Запах нового дома, никто другой не ступил (или домашних животных) на ваш ковер. Это ваше творение, которое соответствует вашему стилю и индивидуальности, которое вы создали с нуля».

Риски строительства дома

Самыми большими недостатками при строительстве дома, как правило, являются более высокие затраты и более длительные сроки, которые могут увеличиваться на протяжении всего процесса строительства дома.

«Пусть ваш потенциальный застройщик предоставит рекомендации, а затем проверит их прошлые рекомендации домовладельцев», — говорит Бертт. «[И] попробуйте использовать контракт с единовременной выплатой вместо контракта с оплатой затрат». В контракте с единовременной выплатой указывается фиксированная цена на строительство, поэтому риск перерасхода средств ложится на застройщика, а не на покупателя. Это может помочь покупателю избежать неожиданного повышения цен.

Чтобы сэкономить деньги и время, поддерживайте хорошее общение со своим строителем и убедитесь, что вы довольны дизайном / спецификациями до начала сборки.Если вы передумаете о цвете гранитных столешниц после того, как они уже были установлены, это вредно для вас или вашего строителя.

Кроме того, ваш подрядчик должен работать с вами, чтобы помочь вам сократить расходы. Замена других материалов и приспособлений может сэкономить тысячи долларов, поэтому, если затраты вызывают беспокойство, заранее спросите, есть ли более дешевая альтернатива. И имейте в виду, что все необычное, например, нестандартные цвета или декоративная форма материалов, скорее всего, будет стоить дороже.

Составьте расписание и оставайтесь на связи со своим Builder

Чтобы придерживаться графика, рекомендуется составить план для соблюдения графика с вашим строителем и попытаться заключить контракт, который включает продолжительность строительства и избегает открытых крайних сроков. — предлагает Бертт.

Если вы находитесь за пределами штата, вы должны быть уверены, что ваш конструктор будет держать вас в курсе прогресса. «Спросите, будет ли строитель регулярно предоставлять фотографии прогресса, и определите, кто будет вашим основным контактным лицом на протяжении всего процесса», — говорит он.

Итог

Даже если вы начнете свой поиск дома с целью найти идеальную существующую недвижимость, вы можете в конечном итоге решить строить, чтобы получить именно то, что вы хотите. И наоборот, вы можете планировать строительство, а позже решить, что уже существующий дом лучше подходит. В любом случае работа с квалифицированным и опытным профессионалом — будь то агент по недвижимости или генеральный подрядчик — может помочь обеспечить максимально гладкий процесс.

Недвижимость по-прежнему остается лучшей инвестицией, говорят миллионеры.

Миллиардер Эндрю Карнеги, как известно, сказал, что 90% миллионеров получили свое состояние, инвестируя в недвижимость.Мы хотели знать: правда ли это по-прежнему? Остается ли инвестировать в недвижимость хорошей идеей?

По словам этих девяти советников в The Oracles, которые заработали миллионы, инвестируя в недвижимость, ответ — однозначное «да».

1. «Владение сделало меня богатым».

«Покупка недвижимости сделала меня богатым — в основном по необходимости, а не по дизайну. Я купил свою первую крошечную студию после того, как наскреб несколько долларов, потому что мне все равно нужно было где-то жить.

Несколько лет спустя студия удвоилась в цене, что дало мне достаточно денег, чтобы потратить 50% на квартиру с одной спальней.Вскоре это превратилось в двухкомнатную, затем в трехкомнатную и, наконец, привело меня в мой 10-комнатный пентхаус на Пятой авеню в Нью-Йорке.

Покупка этой крошечной студии была самым важным решением, которое я принял, потому что она вовлекла меня в игру ».

Барбара Коркоран , основательница Corcoran Group, ведущая подкаста « Business Unusual », судья «Shark Tank»

2. «Жилая недвижимость может приносить доход круглый год.’

«Инвестиции в недвижимость — отличная идея, если вы собираетесь в нее надолго, а не быстро.

Лучше всего инвестировать в жилую недвижимость, которая приносит доход от сдачи в аренду круглый год. Просто убедитесь вы понимаете все связанные с этим судебные издержки и готовы к непредвиденным расходам ».

Бетенни Франкель , предприниматель, филантроп, основатель Skinnygirl и BStrong .Следуйте за ней в Instagram

3. «Правильные инвестиции будут продолжать расти».

«Недвижимость реальна, и всегда полезно вкладывать деньги в недвижимость. Но позвольте мне прояснить: это не значит, что вся недвижимость — хорошая идея.

Я покупаю только определенные типы недвижимости, как правило, многоквартирные в престижных районах, которые обеспечивают постоянный денежный поток и большой потенциал для будущей оценки

Я держусь подальше от районов с низким доходом и домов на одну семью.Но даже эти активы, вероятно, являются лучшим местом для хранения ваших денег, чем позволять наличным обесцениваться, сидя в банке! »

Грант Кардоне , эксперт по продажам, Автор бестселлеров New York Times . Следуйте за ним на Facebook , Instagram и YouTube

4. «Покупка умнее аренды».

«Большинство миллионеров, которых я знаю, заработали больше денег от владения недвижимостью, чем от любых других инвестиций.Недвижимость постоянно растет в цене с течением времени и превосходит другие инвестиции.

Кроме того, он не так уязвим к краткосрочным колебаниям, как фондовый рынок. Вы получаете материальный актив, который можно использовать независимо от того, сдаете ли вы в аренду квартиру или коммерческое здание для получения дохода или покупаете дом. А также могут быть налоговые льготы для инвестиционной собственности.

Всегда хорошее время для покупки недвижимости. Фактически, настоящее богатство достигается покупкой, когда все продают, и наоборот.В то время как многие говорят о рецессии, рынок силен, с растущими ценами и транзакциями.

Аренда квартиры с одной спальней сегодня может стоить 5000 долларов в месяц в некоторых районах, но вы можете купить дом за 1 миллион долларов, потратив всего 4000 долларов в месяц на выплаты по ипотеке. И ставка фиксированная на 30 лет — лучший способ контроля арендной платы.

Так зачем вам арендовать? Кроме того, если вы сдаете свою недвижимость в аренду кому-то другому, вы можете покрыть ипотеку или лучше ».

Питер Эрнандес , президент Западного региона в Дугласе Эллимане, основатель и президент Teles Properties

5.«Вы получаете шестизначные налоговые льготы».

«Недвижимость имеет невероятные налоговые льготы. В определенных ситуациях вам не нужно платить налоги с доходов от инвестиционной собственности. Вы также можете получить налоговую льготу в размере 250 000 долларов как физическое лицо и 500 000 долларов как супружеская пара.

самые богатые люди собирают собственность так же, как раньше собирали автомобили. Процентные ставки низкие, цены упали, и вам не нужно вкладывать много денег в инвестиции.

В то же время все больше людей предпочитают аренда взамен собственной.Вы можете получить доходную недвижимость в аренду, используя деньги других людей для покрытия ипотеки, налогов и содержания. С такими сайтами, как Vrbo и Airbnb, вы также можете найти краткосрочных арендаторов, чтобы субсидировать ваши накладные расходы.

Хотя я предлагаю диверсифицировать ваши инвестиции, нет лучшего места для хранения денег, чем обычные инвестиции, в которых вы можете жить и наслаждаться. Когда вы инвестируете в свое окружение, вы инвестируете в себя! »

— Холли Паркер, основатель и генеральный директор The Holly Parker Team в Douglas Elliman , отмеченном наградами брокере, который сделал продажи более 8 миллиардов долларов.Следуйте за ней в LinkedIn и Instagram

6. «Это не требует много денег».

«Недвижимость — это актив, который можно использовать в банках, поэтому вы всегда можете использовать его в кредит. Она также не требует больших затрат денежных средств. Вы можете внести всего 10% и использовать деньги банков для увеличения своих инвестиций. низкие процентные ставки, это как свободные деньги

В отличие от фондового рынка, где многие факторы находятся вне вашего контроля, ваши инвестиции не могут исчезнуть в одночасье.Вы также можете увеличить свое богатство с помощью отличных показателей доходности и налоговых преимуществ.

Единственные люди, которые теряют деньги в недвижимости, — это те, кто покупал на пике рынка и продавал в неподходящее время или вынимал слишком много капитала из своего дома, не оставляя прибыли при продаже. Часто требуется время, чтобы увидеть большие оценки, но если вы удержите свои вложения, вы это сделаете.

Дотти Херман , генеральный директор Дуглас Эллиман , брокерской империи в сфере недвижимости с годовым объемом продаж более 27 миллиардов долларов.Следуйте за ней на Facebook и Instagram

7. «Недвижимость предлагает неограниченные возможности».

«Недвижимость — всегда отличная инвестиция, потому что у вас больше возможностей, чем с другими типами инвестиций.

Если вы инвестируете в акции, облигации или частное размещение, ваш успех полностью зависит от факторов, находящихся вне вашего контроля. в большинстве случаев у вас есть выбор: удержать или продать. С недвижимостью у вас есть неограниченные возможности.

Вы можете купить дом с намерением продать его, а затем сдать его в аренду, если рынок пойдет на убыль.Если вы покупаете аренду, стоимость которой значительно повышается, вы можете ее продать. Недвижимость можно рефинансировать, перестроить и перезонировать. Вы можете развить его, сдать в аренду, разделить или добавить к нему участки.

Это лишь некоторые из ваших возможностей. Эта гибкость — одна из причин, по которой он создал больше миллионеров, чем любой другой класс активов ».

— Даниэль Лесняк, основатель Orange Line Living , брокер Keri Shull Team , соучредитель коучингового бизнеса в сфере недвижимости Агент HyperFast , автор книги «Агент HyperLocal, HyperFast по недвижимости»

8.«Людям всегда будет нужно место для жизни».

«Есть возможность для большей и более стабильной прибыли от недвижимости, чем от других инвестиций. Когда недвижимость строится, это происходит потому, что группа людей видит население, достаточно большое, чтобы это оправдать.

» Огромное количество новых объектов недвижимости каждый год свидетельствует о растущем рынке недвижимости. Предложение следует за спросом, и спрос продолжает расти. Население почти не уменьшается, поэтому потребность в жилье увеличивается из года в год.

В частности, растет рынок многоквартирных домов. По мере того, как квартиры становятся более привлекательными, люди реже покупают дома. С многоквартирными квартирами вы со временем продолжаете получать увеличивающийся доход.

Как только недвижимость стабилизируется, вы можете получать прибыль для своих инвесторов, пока не решите ее продать. Также есть спрос круглый год, куда бы вы ни пошли ».

— Роберт Мартинес, основатель и генеральный директор Rockstar Capital , инвестиционной компании в сфере недвижимости с активами под управлением на сумму более 330 миллионов долларов, в которой находится « Квартира Rockstar « подкаст.Следуйте за ним на YouTube и Instagram

9. «Вы можете инвестировать в землю, которая приносит доход».

«Многие предприятия приходят и уходят, но есть одна вещь, которая нам всегда понадобится: земля.

Существует естественный спрос на недвижимость, независимо от того, производит ли земля такой продукт, как кофе, или где находится квартира или торговые площади; поэтому это всегда будет хорошей инвестицией. Независимо от того, каким бизнесом вы ведете, вам нужна земля

Инвестирование в недвижимость позволяет защитить себя и свое богатство.Хотя рынок недвижимости то поднимался, то падал, с течением времени он никогда не снижался. Сравните это с тем, когда рухнул Уолл-стрит или валюты, не обеспеченные ничем осязаемым.

Со временем вы всегда будете получать прибыль от недвижимости, которая приносит доход — например, от кофейной фермы. Еще лучше, если вы выберете недвижимость с присущей ей ценностью, например, место на Таймс-сквер ».

— Марчелло Аррамбиде, основатель Day Trading Academy , соучредитель SpeedUpTrader , компании, финансирующей амбициозные дневные трейдеры.Следуйте за ним на LinkedIn

Присоединяйтесь к The Oracles , группе вдохновителей ведущих предпринимателей мира, которые делятся своими стратегиями успеха, чтобы помочь другим развивать свой бизнес и улучшать жизнь. Чтобы узнать больше, подпишитесь на The Oracles на Facebook и LinkedIn .

Не пропустите:

Понравилась эта история? Подпишитесь на CNBC Сделайте это на YouTube!

Как приобрести и организовать аренду недвижимости

kate_sept2004 / Getty Images

Покупка второго дома для сдачи в аренду может быть отличной пассивной инвестиционной идеей: вы покупаете дом, ваши арендаторы выплачивают вторую ипотеку, и вы получаете дополнительный доход от арендной платы арендаторов.Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете с целью получения дохода от инвестиций за счет дохода от аренды, продажи дома и / или перепродажи в будущем.

Данные, опубликованные Бюро переписи населения США в 2017 году, показывают, что 47 процентов арендной платы принадлежало индивидуальным инвесторам, а арендная недвижимость может приносить 31 процент годового дохода среднего арендодателя.

Покупка второго дома заслуживает серьезных размышлений. В конце концов, владение арендуемым имуществом сложнее, чем время от времени устанавливать водопроводный кран в раковине или ремонтировать кондиционер, когда он выходит из строя в самый жаркий день года.Вот несколько соображений, которые вы, возможно, захотите взвесить, прежде чем сделать решительный шаг.

Первоначальные соображения при покупке второй собственности

Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы серьезно относитесь к покупке второй собственности.

Местоположение имеет значение

Помните, проще заглянуть в недвижимость в другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете использовать местного менеджера, чтобы поддерживать дом в отличном состоянии, но это съест ваш ежемесячный доход от аренды.

Учитывайте все финансовые последствия

Сколько денег у вас под рукой, чтобы внести первоначальный взнос или даже полностью оплатить дом? Не забудьте рассчитать приблизительную рентабельность инвестиций (ROI) перед покупкой недвижимости. Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите свои расходы из своего дохода, чтобы определить чистый операционный доход.

Есть также другие сборы, которые следует учитывать, в том числе:

  • Страхование
  • Сборы ТСЖ
  • Утилиты
  • Реклама
  • Дорожные расходы до объекта и обратно
  • Очистка, техническое обслуживание и ремонт
  • Амортизация
  • Гонорары специалистов (юридические и управленческие)
  • Проценты по ипотеке
  • Налоги

Знать законы

Знаете ли вы законы, когда ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, если арендатор просрочил арендную плату.Другими словами, вы не можете выселить арендатора до истечения льготного периода, но вы все равно можете взимать штраф за просрочку платежа.

Изучите законы своего штата, прежде чем сдавать в аренду свое пространство, и ознакомьтесь с некоторыми другими вещами, прежде чем вы решите сдавать свой дом, в соответствии с NOLO:

  • Не используйте устаревшие формы аренды или формы аренды, которые не не соблюдают законы вашего штата.
  • Знайте о законах о дискриминации, чтобы случайно не отказать семье в аренде дома и не получить иск о дискриминации.
  • Действуйте в соответствии с тем, что вы обещаете своим арендаторам, в противном случае они могут подать на вас в суд или удержать арендную плату за невыполнение того, что вы обещали сделать.
  • Не нарушайте право арендаторов на неприкосновенность частной жизни.
  • Знайте законы о залоге, особенно когда вам разрешено оставить залог.
  • Разрешите любые опасные ситуации в арендуемой собственности и вокруг нее, например, обрушение фундамента или неисправные ступеньки.

Определите, что вы будете делать, если не можете сдать его в аренду

Вы не всегда сможете сдать свой дом в аренду.У вас могут быть проблемы с поиском арендаторов, возможно, вам придется порвать ковер и залатать гипсокартон. Члену семьи может потребоваться бесплатное место для проживания в течение трех месяцев и т. Д. Другими словами, может быть любое количество причин, по которым доход от вашего дома может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение? Внимательно подумайте, какие будут последствия, если вы действительно будете полагаться на этот постоянный денежный поток.

Налоги на инвестиции и дома для отдыха

IRS рассматривает арендуемую недвижимость иначе, чем основное место жительства, и по закону вы обязаны сообщать обо всех полученных вами доходах от аренды.Поговорите со своим бухгалтером или налоговым юристом, чтобы узнать, как аренда недвижимости может повлиять на вашу налоговую ситуацию.

«Подоходный налог должен уплачиваться за все деньги, заработанные на собственности. Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате. Однако доход также включает в себя любые другие собранные вами деньги, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашнее животное или даже работу арендатора вместо арендной платы », — говорит Трент Эллингфорд из Института знаний о недвижимости.

Он говорит, что налоги на недвижимость могут включать в себя городские, окружные и / или государственные налоги.С другой стороны, вы можете делать вычеты, которые могут снизить ваш доход и компенсировать другие расходы. Сохраняйте квитанции на рекламу, проезд в собственность и обратно, уборку, ремонт, страхование, коммунальные услуги и т. Д.

Инвестиционная недвижимость для дополнительного дохода

Думаете, вы готовы нажать на курок на инвестиционной собственности? Вот шаги, которые вы можете предпринять.

Знайте, чем отличаются ипотеки для вторых домов и инвестиционной собственности

Думали, что вы могли бы получить ссуду USDA, FHA или VA для ипотеки на свою инвестиционную недвижимость? К сожалению, вы не можете использовать эти обеспеченные государством ссуды для покупки инвестиционной собственности, потому что вы можете получить только один из этих ссуд, если покупаете основное место жительства.

Это оставляет следующие варианты для инвестиционной покупки дома:

  • Обычный заем
  • Большой заем
  • Кредит жилищного строительства
  • Кредитная линия собственного капитала
  • Рефинансирование при обналичивании

Ваша процентная ставка также может быть выше по ипотеке на арендуемую недвижимость, чем по вашему основному месту жительства, потому что это дополнительный риск для кредитора. Другими словами, это более рискованно для кредитора, потому что в большинстве случаев вы будете платить свою основную ипотеку, но если денег не хватит, вы, скорее всего, сначала перестанете платить по своей инвестиционной собственности.

Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкаста Real Wealth Show и автор книги Retire Rich with Rentals, говорит, что интересно думать о возможностях, доступных каждому, кто хочет арендовать недвижимость. «Fannie и Freddie позволяют получить до 10 обычных кредитов на аренду недвижимости. Для многих людей на дорогостоящих рынках, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, гораздо легче получить право на инвестиционную недвижимость в более доступном метро, ​​чем на получение основного места жительства в своем родном городе », — говорит Феттке.

Изучите свои инвестиции

Самое важное, что вы можете сделать, — это найти агента по недвижимости, который знает свое дело. «Не используйте только агента по недвижимости», — говорит Феттке. «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале поищите поблизости того, кому они принадлежат. Часто у управляющих недвижимостью есть в офисе брокеры ».

Лучшие агенты будут знать, как помочь вам провести исследование, понять стоимость и провести вас через весь процесс покупки.Они также помогут вам выбрать тип недвижимости, который лучше всего подходит вам и вашим потребностям.

Типы недвижимости

Как правило, вы можете выбрать три типа инвестиционной собственности: дома на одну семью, кондо или многоквартирные дома.

  • Дома на одну семью предлагают меньшую денежную доходность, чем единицы недвижимости, в которых могут проживать несколько арендаторов. Учитывайте свой потенциал денежного потока по большинству соображений.
  • Вам нужно будет позаботиться обо всем содержании дома на одну семью, кроме ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая принимает решения и регулирует положение членов, проживающих в этом доме.
  • Нет убедительных доказательств того, что дома на одну семью увеличивают доходность ваших инвестиций, но определенные районы и объекты недвижимости могут со временем увеличить потенциал возврата ваших инвестиций.

Инвестиционные стратегии

Следите за развивающимися рынками, оценивайте почтовый индекс и район. Определите, выросли или снизились продажи существующих домов, выросла ли арендная плата в том типе жилья, который вы рассматриваете, и проверьте общий рост в этом районе. Построен ли новый школьный округ, а также много нового строительства? Если это так, вы можете быть на правильном пути к лучшему месту для сдачи в аренду.

Как признательность вписывается в общую картину? Другими словами, спросите себя, считаете ли вы, что окончательная окупаемость ваших инвестиций окупится в долгосрочной перспективе.

Другая стратегия — избегать чрезмерно раздутых рынков недвижимости, на которых вы будете много платить за объект недвижимости, но не будете иметь большой гибкости с точки зрения ценообразования на аренду, поскольку рынок будет определять цены на аренду (хорошие примеры Калифорния и Нью-Йорк). Изучите недвижимость, которая имеет более низкую первоначальную стоимость и имеет больший потенциал для увеличения и возврата инвестиций.

Найдите подходящую недвижимость

Эллингфорд говорит, что, пытаясь занять свою нишу на рынке аренды, вы являетесь владельцем бизнеса и должны думать так же. «Недвижимость, которую вы покупаете, должна быть такой, которую легко сдавать в аренду и которая, вероятно, будет оценена по достоинству. Это не обязательно будет дом, который вы купили бы, чтобы создать семью », — говорит он.

Вот несколько факторов, которые следует учитывать при оценке арендуемой недвижимости, согласно Эллингфорду:

Вакансии: Район с большим количеством вакансий не может быть хорошим местом для сдачи в аренду.

Район: район, который вы выберете для сдачи в аренду, привлечет определенный тип арендаторов. Например, у вас останутся студенты, снимающие жилье, если вы купите дом рядом с колледжем или университетом.

Школьный округ: Это важно, если вы планируете сдавать в аренду семьям. Дом с хорошей школьной системой позволит вам брать более высокую арендную плату, но цены на жилье, как правило, будут выше.

Уровень преступности: Узнайте уровень преступности в этом районе.

Доступность: недвижимость должна быть рядом с основными транспортными путями и местами для работы.

Удобства: Насколько близко находится отель к городским паркам, фитнес-центрам и магазинам?

Прежде всего, Эллингфорд рекомендует не привязываться эмоционально к дому, который не приносит достаточного дохода.

Финансирование второй собственности

Ответив на все вышеперечисленные вопросы, вы, вероятно, получите довольно хорошее представление о том, как вы будете финансировать свою вторую собственность. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько банк готов предоставить вам ссуду.Предварительное одобрение ипотеки — это как зеленый свет при покупке дома. Вы предоставляете своему кредитору информацию о своем доходе, долгах и активах, а кредитор проверяет ваш кредит. После утверждения вы получите оценку кредита с указанием суммы, которую вы сможете получить у этого кредитора.

Внесите значительный первоначальный взнос: вам нужно будет внести не менее 20 процентов за арендуемую собственность, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для кредитора, вы можете внести более 20 процентов.

Будьте сильным заемщиком. По словам Fannie Mae, вам также понадобится кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов. DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ежемесячный валовой доход. Хотите улучшить свой кредитный рейтинг? Получите несколько советов.

Держитесь подальше от крупных банков. Крупные банки могут с трудом ссудить вам столько же, сколько небольшой банк, или предложить вам желаемые условия ссуды. Сравните бок о бок как большие, так и маленькие банки, прежде чем привлекать кредитора.

Запросить финансирование от собственника. Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотеки. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но сопряжено с определенными рисками. Продумайте этот вариант, прежде чем решиться.

Итог

Аренда недвижимости может быть разумным вложением средств, особенно если получаемый вами доход от аренды дает вам дополнительный доход. Однако лучше взвесить все аспекты покупки второго дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется платить, действующие законы и количество свободного времени.

Эллингфорд говорит, что вторая собственность как источник дохода — не единственный способ разбогатеть. «Недвижимость со временем дорожает. Конечно, в экономике бывают спады, во время которых собственность может терять ценность », — говорит он. «Но собственность, находящаяся в хорошем состоянии, обычно будет стоить больше в течение нескольких лет».

Сколько денег зарабатывают владельцы многоквартирных домов

Большинство инвесторов жестко запрограммированы на то, чтобы сосредоточиться на краткосрочных выгодах и доходах от инвестиций, не ценив и не понимая множества других преимуществ, которые может дать инвестиция.В этой статье я расскажу о преимуществах инвестирования в многоквартирные дома и о том, сколько денег может заработать владелец.

Начнем с трех показателей, на которых должен сосредоточиться каждый инвестор в инвестиционном инструменте:

  1. Кредитное плечо
  2. Ликвидность
  3. Контроль

Давайте возьмем несколько семей и посмотрим, насколько мощным может быть актив по сравнению с этими показателями. Многосемейная семья предоставляет один из лучших активов, которые можно использовать, то есть использовать деньги других людей, будь то деньги банка или инвесторов.В некоторых случаях нам с Джейком удавалось использовать 85% денег банка для управления активом. Нам нужно предоставить только 15% от стоимости актива в качестве первоначального взноса.

Например, если покупка актива стоит 1 000 000 долларов, банк предоставит 850 000 долларов, а нам нужно внести только 150 000 долларов. Вот это мило! Существует очень мало активов, которые предоставляют такой вид кредитного плеча. Зачем нашему банкиру это делать? Ссуда ​​обеспечена реальным активом, имуществом, и если мы решим не платить, банкир заберет имущество и лично займется нами, чтобы полностью вернуть ссуду.Они так или иначе получают свои деньги.

Недвижимость теперь известна ликвидностью, возможностью выхода из инвестиций. Вы когда-нибудь слышали поговорку «Не ждите, чтобы купить недвижимость. Купите недвижимость и ждите ». Инвестор, который планирует инвестировать в долгосрочной перспективе, — это тот, кто получает вознаграждение, и невозможность обналичить свои фишки может быть преимуществом. Но есть способ получить доступ к ликвидности от многосемейной компании Refi & Roll. Мы обсудим эту стратегию немного позже.

Теперь о контроле, одной из наших любимых причин покупать многоквартирные дома.Если мы хотим поднять арендную плату, продать собственность, рефинансировать собственность или нанять персонал, мы все контролируем и можем это сделать. Удачи в попытках уволить сотрудника Apple или поднять дивиденды в Exxon. Вы не можете контролировать решения компании при инвестировании в акции, и если они сосредоточены на краткосрочной прибыли за счет долгосрочной, ну что ж. Каждый предприниматель и инвестор жаждет иметь контроль при инвестировании или строительстве компании.

Давайте посмотрим, как владельцы квартир зарабатывают деньги:

  1. Денежный поток
  2. Оценка
  3. Refi & roll
  4. Налоговые льготы
  5. Хеджирование инфляции
  6. Эффект масштаба
  7. Циклическая отказоустойчивость

Денежный поток:

Доход — это тщеславие, размер прибыли — здравомыслие, а деньги — король .Подождите минутку. Большинство инвесторов сосредотачиваются на денежных потоках как на основном способе получения оплаты, но, как вы увидите, это не единственный способ. Мы фокусируемся на покупке многоквартирных домов, которые приносят денежный поток с первого дня, и мы любим говорить : «Если это не денежный поток, пусть трава растет». Мы называем собственность, приносящую отрицательный денежный поток, Аллигатором, потому что она съест вас заживо!

В нашем портфеле мы получаем в среднем от 100 до 150 долларов прибыли на единицу в месяц, в зависимости от того, на каком рынке расположен актив, и сколько долга по этому активу.Например, недвижимость из двадцати квартир должна приносить около 2000 долларов в месяц положительного денежного потока. Давайте начнем вечеринку!!

Оценка:

В случае многоквартирных домов стоимость актива основывается на чистой операционной прибыли (NOI), тогда как в случае жилой недвижимости оценка в значительной степени зависит от рынка и использования подхода сравнения продаж. По большей части инвестор имеет гораздо меньший контроль над увеличением стоимости жилой недвижимости.

Доходный подход используется в многосемейных семьях, где целью является повышение NOI за счет увеличения доходов и / или уменьшения расходов. Инвесторы нацелены на неэффективные активы и увеличивают стоимость либо за счет эксплуатации, либо за счет ремонта. Некоторые активы могут иметь неэффективное управление, и тем не менее, другие активы могут быть обновлены до более высокого класса с ожиданием увеличения дохода, тем самым увеличивая стоимость.

Например, в рамках нашей третьей сделки мы приобрели жилой комплекс из 136 квартир за 4 075 000 долларов.Общий доход от этой недвижимости составлял 54000 долларов в месяц, и в течение года мы увеличили доход до 85000 долларов в месяц в результате сочетания повышения арендной платы, заполнения пустующих квартир и увеличения других источников дохода, таких как плата за домашнее животное и опоздание. сборы.

Для нас это было непросто по нескольким причинам. Во-первых, мы никогда не перемещали недвижимость такого размера. Во-вторых, мы получили значительный отпор от жителей, когда мы начали повышать их арендную плату с 450 долларов в месяц до 595 долларов плюс рубли (Ratio Utility Billing.Мы выставляли счета жителям за коммунальные услуги). Это не очень приятный разговор, когда вы говорите жителю, что арендная плата повышается на 40%, но вам нужно это иметь. Но мы поняли, что на эти квартиры по новой цене существует значительный спрос. Мы предлагали превосходный продукт и гораздо лучшее обслуживание клиентов.

По прошествии восемнадцати месяцев недвижимость была оценена на сумму более 6 000 000 долларов, и мы смогли рефинансировать 1 600 000 долларов. Неплохая зарплата! Это подводит нас к третьему способу выплаты зарплаты владельцам квартир…

Посмотрите версию видео:

Refi & Roll:

Когда инвестор рефинансирует недвижимость, он либо заменяет долг по собственности новым долгом, либо добавляет дополнительную ссуду.Мы сосредотачиваемся на свойствах, которые неэффективны, или на современном жаргоне, добавляющем ценность, и, как мы уже обсуждали, повышаем NOI для собственности. Это приводит к увеличению стоимости собственности, и мы можем рефинансировать прибыль от собственного капитала. Вот примеры рефинансирования нашей недвижимости:

Мы придумали термин Refi & Roll, потому что мы рефинансируем собственность и ОТПРАВЛЯЕМ выручку в нашу следующую сделку. Мы с самого начала поняли, что если мы будем терпеливы к процессу и понимаем, что многосемейность — это долгосрочная игра, то с этим терпением приходит награда.На сумму более 9 000 000 долларов и их количество растет!

Теперь я знаю, что вы тоже можете это сделать. Сосредоточьтесь на многосемейности и откажитесь от синдрома блестящих предметов, переходя от одной идеи к другой. Как только мы с Джейком сделали это, успех начал входить в нашу жизнь.

Налоговые льготы:

Когда мы с Джейком купили нашу первую недвижимость, мы понятия не имели о налоговых льготах, связанных с многоквартирным домом. На мой взгляд, налоговые льготы, наряду с обменом 1031, спровоцировали бум многоквартирных оценок.Мы можем учитывать демографические данные и готовность населения рассматривать аренду как благоприятный вариант, но нельзя упускать из виду налоговые льготы. Вы всегда слышите, что богатые не платят свою долю налогов, и многие из этих богатых людей вкладывают деньги в многоквартирные дома, чтобы снизить свои налоговые обязательства.

Мы записали это короткое видео с советником богатого папы Томом Уилрайтом, который обсуждает налоговые преимущества многоквартирной недвижимости и налоговую стратегию разделения затрат:

Я инвестирую в многоквартирные дома не только из-за налоговых льгот, но они — вишенка на этом горячем мороженом с помадкой!

Хеджирование инфляции:

Поскольку правительства во всем мире продолжают печатать деньги, они создают инфляцию, которая представляет собой увеличение денежной массы.Инфляция приводит к росту цен. Небольшая инфляция полезна для экономики, но то, что мы наблюдаем в настоящее время, заставляет многих инвесторов беспокоиться о том, куда пойдут цены.

Мы рассматриваем владение квартирами как средство защиты от инфляции. Что я имею в виду? Например, когда техник по техническому обслуживанию получает выгоду от инфляции за счет увеличения своей зарплаты, из этого следует, что арендная плата вырастет. По мере роста цен в экономике этому примеру последовала и арендная плата.

Другое скрытое преимущество состоит в том, что, поскольку правительства печатали деньги, как пьяные моряки, твердые активы, такие как недвижимость, выиграли от повышения оценок.Другой способ разбогатеть помещиками во сне!

Эффект масштаба:

Основная причина, по которой я пропустила односемейный дом, починила и переворачивала, и сразу перешла в многосемейную, заключается в том, что у меня уже была постоянная работа, мой ресторан. Я не хотел создавать новую работу, я стремился создать масштабируемый бизнес и получить эффект масштаба.

Как владельцы квартир получают выгоду от эффекта масштаба? Я буду использовать нашу первую сделку, недвижимость на двадцать пять квартир в качестве примера, чтобы описать различные преимущества.Первое очевидное преимущество состоит в том, что все двадцать пять единиц были смежными, то есть все они были расположены в одном месте. Не нужно бегать по городу, пытаясь собрать арендную плату в двадцати пяти разных местах. Когда вы работаете полный рабочий день и пытаетесь расширить свое портфолио, время является одним из ваших самых важных активов, и возможность посетить один объект вместо двадцати пяти — это хороший шанс.

Во-вторых, была огромная экономия средств. Одна лужайка, за которой нужно ухаживать, один счет за мусор, который нужно оплачивать, меньше структур в обслуживании, меньше транзакций, которые нужно выполнять.Экономия была огромной. Какой кошмар — отправить своего техника по обслуживанию в двадцать пять разных домов, и, поскольку каждый дом индивидуален, сколько времени и энергии уходит на поиск водонагревателя или электрического щита. Квартирный блок — это, по сути, оболочка, и все они одинаковы. Просто время, сэкономленное благодаря тому, что ваш технический персонал ездит по каждому дому, меняет правила игры.

В-третьих, возможность создать масштабируемый бизнес с несколькими семьями позволила нам уволиться с работы.Приблизительно на отметке в семьдесят пять единиц мы смогли нанять штатных сотрудников и сосредоточиться не только на управлении недвижимостью, но и на управлении активами. Мы смогли нанять многие из низкооплачиваемых задач и сосредоточиться на задачах, которые приносили богатство, таких как поиск поставщиков и создание систем для ведения бизнеса.

Отказоустойчивость цикла:

Теперь вы можете сказать себе, что отказоустойчивость цикла — это не способ, которым платят владельцы квартир. Я согласен с вами, но это способ, которым владельцы квартир остаются конкурентоспособными в условиях спада экономики и могут продолжать расширять свои операции с помощью надежных операций.

Как многие инвесторы заметили во время этой пандемии, некоторые классы активов, например офисы и розничная торговля, столкнулись с более сложными рыночными условиями. Людям нужно место для жизни, и для многих покупка дома не вариант. Джейк любит говорить, что у человека есть три основные потребности:

Еда, одежда и апартаменты

Мы записали информативный подкаст с соавтором книги « Большие сдвиги вперед, », Крисом Портером, который углубляется в демографию страны и изменение жизненных предпочтений.Подкаст необходим всем инвесторам и владельцам бизнеса, которые хотят понять, как демография повлияет на бизнес и покупательские предпочтения в будущем. Нажмите здесь, чтобы послушать:

WBP — Понимание меняющейся демографии с Крисом Портером

Крис великолепно показывает, куда люди мигрируют и как демографические данные влияют на то, что больше людей арендуют, а не владеют домом. Спрос на квартиры будет по-прежнему приводить к росту заполняемости и арендной платы, а владельцы квартир будут продолжать получать зарплату.

Когда мы только начали свой путь к созданию многоквартирных домов, мы думали, что денежные потоки — это единственный способ получить оплату за владение квартирами. Мы не могли ошибиться больше, и преимущества владения несколькими семьями способствовали созданию богатства. И мы даже не обсуждали различные предприятия, которые были созданы в рамках многосемейной деятельности, такие как образовательная компания и синдицированная компания.

Мне бы хотелось узнать, какими еще способами вы получали оплату за владение многоквартирным домом. Оставьте комментарий внизу или напишите мне на gino @ jakeandgino.com.

Как продать и купить дом одновременно

Содержание

Если у вас уже есть дом, идея о покупке другого дома может быть довольно сложной.

Вы сначала продаете свой дом и живете в подвешенном состоянии, пока ищете другой, или вы покупаете сейчас и оплачиваете счет за два платежа по ипотеке, пока не сможете продать? Сможете ли вы идеально рассчитать время и сделать и то, и другое одновременно?

На самом деле у вас есть несколько вариантов при продаже дома и покупке другого.Лучший выбор действительно зависит от вашей личной ситуации, вашей собственности (и рынка, на котором она расположена) и вашего бюджета.

Давайте подробно рассмотрим все три варианта.

Продам свой дом перед покупкой нового

Многие люди предпочитают сначала продать свой существующий дом. Это позволяет вам иметь выручку от продажи при поиске дома своей мечты и значительно снижает финансовое напряжение, связанное с ситуацией. Невозможно управлять двумя выплатами по ипотеке или покрывать расходы, связанные с обслуживанием двух домов.Это просто, понятно и легко рассчитать бюджет.

→ Не слышали об Опендуре? Узнайте, как мы упрощаем продажу вашего дома.

Самым большим недостатком этого подхода является то, что он оставляет вас бездомным из-за отсутствия лучшего слова. После того, как вы продадите свой дом и начнете искать другой, вы окажетесь в подвале, живя в подвале родителей или на диване в гостиной друга. Если у вас есть семья, домашние животные или много вещей, это может быть довольно неудобным способом жизни, особенно если конца не видно.

Вы также должны двигаться дважды. Сначала в ваше временное жилье, а затем снова, когда вы найдете свою новую недвижимость. Это означает вдвое меньше хлопот и вдвое больше затрат.

Наконец, вы можете почувствовать себя торопливым или под прицелом. Когда ваш старый дом продан, а постоянного жилья нет, стресс может подтолкнуть вас к покупке дома, который вы еще не совсем любите или к которому не готовы.

Плюсы и минусы

Плюсы Минусы
Меньше финансового стресса Оставляет вас жить в подвешенном состоянии
Больше безопасности Требуется два хода
Высвобождает наличные при покупке нового дома Удваивает ваши расходы на переезд
Избегает двух выплат по ипотеке Может заставить вас поспешить купить новую недвижимость
Может быть легче получить право на новую ипотеку Могут потребоваться дополнительные расходы на хранение

Советы, если вы продаете сначала

Если вы сначала решите продать свой дом, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы процесс прошел как можно более гладко.

Вы можете:

  • Обустройство временного жилья: Прежде чем выставить свой дом на продажу, убедитесь, что у вас есть временное жилье после продажи. Это может означать проживание с другом или членом семьи, или это может означать аренду номера в отеле на несколько месяцев, пока вы ищете новый дом. Какой бы вариант вы ни выбрали, имейте план (и финансовые ресурсы), чтобы это произошло.
  • Знайте , что вы ищете в новом доме : Продолжайте сокращать список того, что необходимо, и исследуйте потенциальные районы и сообщества.Как только вы приняли предложение по поводу вашего существующего дома, вам следует сразу же начать поиски своей новой собственности, чтобы свести к минимуму время пребывания в подвешенном состоянии.
  • Будьте готовы купить : Имейте в виду ипотечного кредитора и получите предварительное одобрение для вашего кредита, как только вы его выберете. Вы также должны установить свой бюджет, предпочтения и сроки, чтобы вы могли начать просмотр соответствующей недвижимости, как только ваш старый дом будет продан.
  • Рассмотрите вариант обратной аренды: Если покупатель вашего старого дома не уложился в сжатые сроки, вы можете договориться об обратной аренде.Это позволяет вам «арендовать» недвижимость у нового владельца на определенное время, пока вы ищете новый дом. Для этого вам может потребоваться произвести платежи покупателю, или это может означать снижение продажной цены или другие уступки.

Вам также следует организовать какое-то решение для хранения вещей, особенно если вы собираетесь остановиться в отеле или с друзьями. Портативные контейнеры для хранения — это доступное и простое решение, которое также упростит ваш последний шаг.

→ См. Наше руководство по быстрой продаже дома

Покупка дома перед продажей

Покупка нового дома перед продажей старого дает много преимуществ.В первую очередь, это облегчает передвижение. Вы можете не торопиться, переместить свои вещи на новое место по любому графику, который вам нравится, и не жить в подвешенном состоянии, пока вы ждете продажи старого дома. Это также хороший выбор, если вы работаете в сжатые сроки. Если вы знаете, что к определенной дате вам нужно переехать в новый город, чтобы найти новую работу, покупка в первую очередь поможет вам найти жилье к установленному сроку.

А вот с финансовой стороны дело обстоит иначе. Покупка нового дома требует серьезных финансовых ресурсов.У вас будет не только существующий платеж по ипотеке, но и новый, плюс расходы на закрытие, ваш первоначальный взнос, расходы на переезд, а также содержание и обслуживание обоих объектов недвижимости. С этим может быть сложно справиться, особенно если у вас ограниченный бюджет или ограниченный доход.

Первая покупка может также затруднить получение ипотеки. Поскольку у вас все еще есть существующая ипотечная задолженность на ваше имя, отношение вашего долга к доходу может быть намного выше. Это может означать более низкий остаток ссуды для вашей новой покупки, более высокие процентные ставки или даже отсутствие права на ссуду вообще.Согласно Quicken Loans, для того, чтобы претендовать на большинство ипотечных кредитов, заемщики должны иметь отношение долга к доходу не более 43%.

Плюсы и минусы

Плюсы Минусы
Более легкий ход Две выплаты по ипотеке
Больше контроля над временной шкалой Более высокое отношение долга к доходу
Не живу в подвешенном состоянии, с друзьями и семьей Усиление финансового стресса
Более удобный процесс покупки дома Сложность при оформлении ипотеки
Потенциально более высокая ставка по ипотеке и более низкий остаток по ссуде
Затруднения при внесении первоначального взноса

Советы при первой покупке

Если вы решите сначала купить новый дом, есть несколько способов облегчить этот процесс — как для вашего домашнего хозяйства, так и для ваших финансов.

Вы можете:

  • Сдайте в аренду свою старую собственность: Переехав на новое место, подумайте о том, чтобы сдать старый дом в аренду временному арендатору. Вы также можете арендовать его на Airbnb, VRBO или другой платформе для краткосрочной аренды. Это позволит вам получать доход для содержания дома и выплаты ипотечного кредита, пока вы ищете постоянного покупателя.
  • Рассмотрим положение о непредвиденных обстоятельствах: При подаче предложения о новом доме вы можете включить так называемые непредвиденные обстоятельства при продаже.Это означает, что ваше предложение ожидает продажи вашего текущего дома. Если ваш дом не будет продан в указанные сроки, вы можете выйти из сделки невредимым. Хотя не все продавцы согласятся с этими условиями, но если рынок будет медленным, есть шанс, что они их учтут.
  • Рассмотрите возможность получения ссуды на приобретение жилья или промежуточной ссуды: Если у вас есть собственный капитал в текущем доме, вы можете высвободить денежные средства для покрытия первоначального взноса, затрат на закрытие и дополнительных расходов при сохранении обоих свойств.Промежуточный заем дает возможность профинансировать новый дом перед продажей текущего дома. Оба варианта могут иметь высокие процентные ставки, поэтому посоветуйтесь с финансовым консультантом, прежде чем идти по этим маршрутам.
  • Продайте свой дом покупателю iBuyer: Покупатель iBuyer, такой как Opendoor, может приобрести ваш старый дом всего за 14 дней без всех хлопот и головной боли открытого рынка. Просто предоставьте некоторую информацию об имуществе, и, если оно соответствует критериям, Opendoor сделает предложение за наличные, чтобы купить дом напрямую — никаких выставок или маркетинга не требуется.Вы даже можете выбрать дату закрытия самостоятельно.

В конце концов, покупка нового дома — это лишь один из трех вариантов, из которых вы можете выбрать. Убедитесь, что вы обдумываете все свои варианты, прежде чем решать, какой маршрут лучше всего подходит для ваших финансовых целей.

Одновременная покупка и продажа

Наконец, у вас есть третий вариант: вы можете покупать и продавать одновременно. Это может показаться сложным, но при наличии необходимых ресурсов это может быть довольно просто.

Традиционно было сложно одновременно продавать и покупать. Вы должны были идеально рассчитать время для двух транзакций, договорившись с покупателем о более поздней дате закрытия и подтолкнув кредитора к быстрой работе, чтобы предотвратить любые задержки между продажами.

К счастью, iBuyers значительно упростили этот процесс. С помощью программ, подобных предложению Opendoor по обмену, вы можете:

  • Получите бесплатное предложение наличными всего за 24 часа
  • Сделать предложение на существующий дом Opendoor (и, в некоторых городах, сделать предложение на любой дом на рынке)
  • Запланируйте даты закрытия для обеих транзакций одновременно

Есть даже вариант, если вы хотите продать существующий дом и одновременно построить новое строение.Оба варианта позволяют вам выбрать даты закрытия и въезда, а также избежать проблем с продажей, таких как шоу, постановки, дни открытых дверей и многое другое.

Какой шаг для вас правильный?

Лучший вариант для вас зависит от множества факторов. Вам нужно подумать о своем графике, финансовом положении, местном рынке жилья и многом другом.

Чтобы выбрать правильный маршрут для продажи дома, задайте себе следующие вопросы:

  • Что я могу себе позволить? Можете ли вы позволить себе одновременно осуществлять два платежа по ипотеке? Можете ли вы справиться с обслуживанием нескольких объектов недвижимости, а также с соответствующими налогами и расходами? Знайте свой бюджет, а также ожидаемые затраты во всех трех сценариях.
  • Насколько конкурентоспособен рынок? Если вы находитесь на горячем и востребованном рынке, вам может быть сложнее быстро найти дом. Вы можете сначала продать, чтобы максимизировать прибыль, а затем отложить покупку, пока рынок не остынет.
  • Есть ли покупатели iBuyers в моем районе? iBuyers быстро выходят на рынки по всей стране, но пока еще не везде. Посмотри, не по соседству ли мы.
  • Как быстро мне нужно переехать? Вы работаете в установленные сроки или у вас больше гибкости? Если у вас есть крайний срок, возможно, вам придется сначала купить, чтобы обеспечить его соблюдение.
  • В каком состоянии находится мой дом? Готова ли она к заселению или нуждается в большом ремонте и работе? Если последнее, то это будет означать больше расходов, более низкую продажную цену и, скорее всего, более длительное время на рынке. Вы можете подумать о продаже iBuyer, который возьмет на себя всю грязную работу от вашего имени.

Суть в том, что нет неправильного или правильного выбора, когда дело доходит до продажи своего дома и покупки другого. Найдите время, чтобы рассмотреть полную картину и узнать плюсы, минусы и затраты, связанные с каждым вариантом.

Али Йель

.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *