2019-01-17

Как я купил квартиру: Как я не искал легких путей, но квартиру купил — Рынок жилья

alexxlab 26.06.2021 Разное Leave a comment 286 Просмотры

Содержание

Как я купил свою первую квартиру в Астане

Айнаш Ахметова, 29 лет, родной город – Житикара, Костанайская область, инженер отдела технического контроля

Я переехала в Астану четыре года назад, все это время жила у родственников. Родители мне говорили, что, пока я молодая, могу работать и зарабатывать, нужно купить квартиру в Астане. И я начала откладывать на квартиру.

Я открыла депозит в банке и ежемесячно вносила по 100 000 тенге в течение трех с половиной лет.

В этом году я накопила необходимые 50% для получение ипотеки, нашла квартиру и оформила необходимые документы. В течение следующих семи с половиной лет я буду платить по 70 000 тенге в месяц.

Ключи от квартиры я получила неделю назад. Когда я их получила, мне в это не верилось, это был полный восторг и радость. Сейчас в моей квартире живут квартиранты, но в ближайшее время я планирую сделать ремонт и жить там самой.

Когда я выбирала квартиру мне было важно, чтобы она находилась не на краю города, чтобы рядом были школа, детский сад, поликлиника, проезжая часть.

Если кто-то только задумывается о покупке квартиры, советую не затягивать и начинать откладывать деньги, так как их легко растратить на ненужные вещи.

Нужно откладывать 60-70% от заработка. Несмотря на то, что я откладывала деньги, я себе особо ни в чем необходимом не отказывала, даже смогла купить машину.

У каждого человека должен быть стимул, и у меня был. Считаю, что каждый человек до 30 лет должен состояться, купить квартиру, машину, иметь стабильную хорошую работу, стать полноценной личностью.

Асия Ильясова, 33 года, родной город – Темиртау, основатель и руководитель SOUL GROUP

Я переехала в Астану двенадцать лет назад. Была молодой, зеленой девчушкой с одним чемоданом. Первый год я жила в съемной комнате. И, как любая другая девочка, приехавшая из провинции, с определенными амбициями, мечтала о своем угле.

Я решила не откладывать мечту в долгий ящик и задалась целью купить квартиру.

Уже через год переезда в столицу, в 22 года я пошла на этот рискованный, но такой манящий шаг.

Проанализировав рынок, на тот момент в 2006 году на рынке был бум строительных компаний и предлагались выгодные условия по ипотечным кредитам, жилье давалось под залог строящегося объекта и были небольшие первоначальные ставки и взносы.

У меня не было накоплений на первоначальный взнос, поэтому я искала самые выгодные условия.

Я нашла ипотеку, где первоначальный взнос был 10%, это минимальный процент. И квартиру площадью 49 квадратных метров, тогда еще в не очень обжитом районе – 13 магистраль.

Я заняла деньги на первоначальный взнос, вложилась в ипотеку на самый большой срок, который только может быть – 30 лет, чтобы ежемесячный платеж был как можно меньше – $465, тогда это было около 70 000 тенге. При том, что зарплата была 55 000 тенге в месяц, но я всегда подрабатывала, крутилась, занималась творчеством, что-то продавала, покупала, дополнительная копеечка у меня всегда была.

Это было опасно, многие меня отговаривали, а вдруг случится кризис или еще что-то. Сейчас, в этом возрасте, я бы еще 100 раз подумала, брать ипотеку или нет. Но на тот момент юношеский максимализм, амбиции и желание иметь свой угол были сильнее.

Были моменты, когда ипотека работала не в мою пользу. Была девальвация, когда 70 000 тенге мгновенно превратились в 100 000. Но на тот момент моя зарплата позволяла платить больше и это сильно на мне не отразилось. Около полугода я платила побольше, а потом сделала рефинансирование, перевела ипотеку в тенге и мой ежемесячный платеж снова начал составлять 70 000 тенге.

С самого начала я сказала себе, что 30 лет жить в ипотеку, для меня слишком много. Задалась целью закрыть ее в ближайшие 10 лет. Условия кредита позволяют это делать без переплаты.

И поэтому на протяжении всего времени и каждый раз, когда у меня есть возможность внести платеж побольше, я это делала и делаю. Я очень рада и горда за себя, что смогла самостоятельно в 10-ти летний отрезок открыть и закрыть ипотечный кредит, стать обладателем своего угла в столице.

У меня есть новая цель — квартира с большим количеством квадратов, на Левом берегу. Я хочу квартиру в районе EXPO или Ботанического сада.

Когда берешь ипотеку, необходимо оценивать собственные силы. Возникает много нюансов и подводных камней. Сейчас процентные ставки гораздо выше, ежемесячные платежи больше из-за цен на недвижимость. Нужно быть финансово стабильным, чтобы четко знать, сможешь ли ты покрыть эти ежемесячные платежи. И иметь подушку безопасности на случай форс-мажорных обстоятельств.

Еще важно иметь сильное желание, амбициозную цель и мечту. Если человек искренне желает чего-то, то все складывается в его пользу. Удача сама плывет в руки и находятся средства, хорошие банки, условия и недвижимость. Я считаю, что нужно доверять судьбе и не бояться. Если ты ей доверяешь, то она удивительным образом подстраивается под тебя.

Ипотека — дисциплинирует.

Я не считаю ипотеку злом. Наоборот, это возможность и мотиватор к правильным тратам, к зрелой, рассудительной экономии.

Николай Ли, 32 года, родной город – Караганда, event

В Астане я живу уже пять лет, все это время снимаю квартиру. Мне всегда хотелось иметь свой дом, где будет жить моя семья. Я продал квартиру в Караганде, этого хватило на треть стоимости квартиры, которую я собрался покупать в Астане.

Я выбрал квартиру бизнес-класса в «Венском квартале», так как цена была ниже рыночной и хорошее расположение в районе EXPO. Застройщик обещал хорошие дома.

Я внес первый взнос в 2014 году и до 2016 года у меня была рассрочка с ежемесячным платежом 250 000 тенге.

В начале 2016 года нам обещали выдачу ключей, и мы могли бы заезжать в квартиры. Начал ежемесячно оплачивать рассрочку, на четвертый месяц я задержал с платежом и мне никто не позвонил из «Азбуки жилья», меня это насторожило, и я начал разбираться. Оказалось, что строительство даже не начиналась.

История с «Венским кварталом» успешно решена. Сейчас дольщики самостоятельно достраивают дома, я получу свою квартиру в конце этого года.

Я бы посоветовал обратить внимание на качество дома, чтобы потом не приходилось переделывать ремонт в квартире. Обязательно проверяйте компанию-застройщика, у которой покупаете квартиру, поспрашивайте друзей, знакомых о репутации компании.

Как я купила квартиру, не вставая с дивана

Оказывается, ипотеку можно оформить легко и просто.

Мне нужна квартира. Больше не могу снимать, снимать, снимать, переезжать, смотреть на чужие стены в жуткую розочку и использовать коробку вместо тумбочки. Не хочется покупать что-то красивое не в свою квартиру. Ужасно хочется свою. Взрослею что ли…

Есть ли надежда приблизиться к мечте? Вариантов немного.

Просто пойти и купить квартиру с зарплаты — ну это для олигархов. А простому смертному — только во сне.

Ипотека. Конечно.

Все мои близкие друзья давно уже взяли ипотеку и живут в своих собственных квартирах. Одни продали крошечную бабушкину и с ипотекой въехали в двушку в новом доме. Другие (им продавать было нечего) взяли в ипотеку хорошую «трешку» совсем без первоначального взноса, и сейчас отдают почти две зарплаты каждый месяц банку. Зато они живут в своей квартире. Которую могут украшать, как хотят. Которую могут продать, если что. Могут сдать, разменять и оставить сыну. Это их собственная крепость. И я тоже такую крепость хочу, только поменьше.

Со всех сторон слышу разговоры о «высоких процентах», мол, взял миллион, а отдал миллиард… Для меня, человека, который никогда и в долг-то не берет, не говоря уж о кредитах, все эти ипотеки — страх и ужас.

Глаза боятся, но голова понимает, что пора мне, пора, не маленькая уже, а те деньги, которые я все равно каждый месяц отдаю за аренду, буду выплачивать за свое гнездо и, главное, сразу в нем жить. Это хоть не так обидно.

Квартиру мечты я нашла очень быстро. Как только появилась решимость и смелость, сразу нашлось мне «гнездо». Соседское радио принесло, что Тимур продает квартиру, чтобы уехать из Москвы. В «сталинке» рядом с мамой. Студия маленькая, но потолки высокие, ванна-туалет — просторные, как в Кремлевском дворце. А главное — мой район, отличный двор, и маме продуктов закинуть — не бежать через весь город. Дело за малым (хе-хе) — найти банк и деньги.

Аннуительный плательщик

С чего начать? Зашла по дороге в отделение крупного, вроде бы проверенного банка. Очередь. Душно. В двух словах объяснили, что ипотекой занимаются в другом отделении (адрес — три дня лесом, два дня полем). Зашла в другой банк. Мне объяснили, что надо собрать документы, привезти, отдать, и тогда банк рассмотрит, подумает вообще, а стоит ли иметь со мной дело. Долго это, непросто.

Из дома позвонила еще в один банк — меня поразили выгодными предложениями, скидками, акциями, прямо подарки, а не ипотека, сплошная радость. И говорил со мной как будто сам Дед Мороз — восторженный зазывала. В итоге конкретно ничего не сказали, назначили встречу.

Приехала к ним на следующий день, встретил меня дядька в шикарном костюме (черт, а я, как шведский подросток, — в кедах и джинсах с дырками. Сейчас, ага, конечно, выдаст он мне кучу миллионов… такой видок, я б и сама себе не доверяла).

С дядькой этим у нас как-то не сложилось, в силу блондинистости мозга я практически ничего не поняла среди слов «плавающая ставка», «солидарное поручительство», «аннуительный платеж» (о, боже)… Честно кивала ему (типа, согласна с вами, мужчина, правильно говорите), очень стыдно было признаться, что я — дуб дубом, и объяснять все прелести и тонкости ипотеки мне нужно словами «деньги», «приносить», «не волнуйтесь», «все будет хорошо».

Единственное, что я отчетливо осознала, так это то, что квартиру моей мечты банк может не одобрить, потому что они выдают деньги не под конкретную квартиру, а под ту, которую мы с ними вместе выберем. То есть, первый этаж они могут «завернуть», и из-за перепланировки квартира тоже не подойдет. А моя мечта — именно на первом этаже и с перепланировкой. И вообще странно это как-то, что я должна у банка спрашивать «а можно, я буду здесь жить?» Но такие правила. Кто девушке деньги дает, тот квартиру и одобряет.

Купи квартиру по электронной почте

В тоске и грусти пришла в свой казенный дом…

Но по закону вселенной, если есть правильное желание, то и возможности его исполнить найдутся. От безысходности набрала в гугле запрос «ипотека самый простой способ», и одной из первых ссылок выскочил банк Тинькофф с обещаниями не просто скидок, а полного сопровождения, помощи, и, главное, НЕ НАДО ПРИХОДИТЬ В БАНК. Я, если честно, засомневалась. Что это за банк, в который не надо приходить?

Но все-таки заполнила форму-обращение прямо на сайте, оставила свое имя и телефон.

Внукам буду рассказывать так: «И вот так, дорогие мои, бабуля, лежа на диване в пижаме и тапках-зайцах, попивая какао с зефирками, купила себе квартиру!»

Это не шутка. Сейчас расскажу.

Через час мне перезвонил Игорь. Его фамилия была не Тинькофф, но тоже красивая. Игорь сказал, что теперь он — мой (менеджер) навек. И прямо по телефону мы с Игорем все рассчитали, все опции, ставки, проценты. Все непонятные слова он мне, играючи, объяснил, скинул на почту список документов. Сказал, что мои документы они сами отправят в несколько банков, которые выдают ипотеку, что мне никуда ходить не потребуется, они сами будут договариваться обо всем за меня. Единственное, что нужно мне: подождать пару дней, пока эти банки примут решение. А потом — выбрать лучшие условия. Процесс пошел.

Дальше все было быстро, как во сне. Или в клипе. Хорошем клипе.

— Отправила документы по почте.

— Предложили риэлтора, честного и проверенного. Я отказалась, потому что квартиру нашла. Но услугу оценила.

— Прислали предложения от трех банков. Одному банку с самой низкой процентной ставкой моя квартира не подошла. У второго банка процент совсем большой, а третий — золотая середина — квартиру одобрил, мои документы одобрил, ставка средняя (но, если посчитать, то разница в выплатах раз в месяц не так уж и чувствуется, зато у меня будет квартира моей мечты).

— Оценка квартиры, страховка, всякие бумажки-подтверждения-уточнения — все это прошло мимо меня, благодаря прекрасному Игорю. Он сделал все сам-сам-сам. Отчитывался по телефону. Пока я работала, красила ногти и выбирала обои, Игорь готовил меня к сделке с банком. И делал он это совершенно бесплатно!

(Зачем эта бесплатная работа банку Тинькофф? Я тоже удивилась, но тут Игорь объяснил, что им за меня заплатит комиссию банк-партнер, поэтому они делают сервис бесплатным для клиента. Мне все равно, кто кому платит, главное я, как говорила Сова, «бэзвозмэздно» получаю все «плюшечки».

— В общей сложности за 5 дней вся работа с документами закончилась, и я была готова к сделке в том банке, который согласился дать мне ипотеку. Я думала, что Игорь и на сделку со мной сходит, а потом и стены в кухне мне покрасить поможет… Но сделка была моей обязанностью. Правда, и тут мой консультант умудрился подстраховать — прислал мне электронной почтой все документы, которые я увижу на сделке. То есть подписывать бумаги я пришла уверенно, знала их «в лицо» и не боялась.

Сделка прошла быстро и понятно. Я получила ипотеку, Тимур (хозяин квартиры) получил деньги. И вот я — хозяйка квартиры! Уже несусь по солнечной Москве К СЕБЕ ДОМОЙ и звоню подружке, как в кино: «Алло! Людочка, ты не поверишь! Я купила квартиру! Сама! Без всякого Якина!»

P.S. Кажется, теперь я — фанат Тинькофф. Вот и вам полезная ссылка — https://www.tinkoff.ru/credit/mortgage/form/app. Вдруг захотите купить квартиру легко и просто. Проверено на мне. Такое бывает.

Реклама

Стоит ли покупать квартиру сейчас или переждать? — Вопросы на vc.ru

Всем привет. Мне 24 года, я из Москвы и я стою на пороге великого свершения — покупки своей квартиры с ипотекой на многие-многие года…

Единственное что тяготит, то что у нас сейчас недвижимость дорожает по 5% в месяц и предложения на рынке не так много.

Как вы считаете, стоит ли покупать квартиру сейчас или стоит подождать какое-то время? Какой шанс что цена на недвижимость упадет после бума с льготной ипотекой?

А может стоит ли смотреть в сторону покупки участка в Подмосковье с наделом на строительство дома?

7839 просмотров

{ «author_name»: «Роман Сарваров», «author_type»: «self», «tags»: [], «comments»: 195, «likes»: 18, «favorites»: 20, «is_advertisement»: false, «subsite_label»: «ask», «id»: 224645, «is_wide»: true, «is_ugc»: true, «date»: «Wed, 24 Mar 2021 10:35:35 +0300», «is_special»: false }

{«id»:698263,»url»:»https:\/\/vc. ru\/u\/698263-roman-sarvarov»,»name»:»\u0420\u043e\u043c\u0430\u043d \u0421\u0430\u0440\u0432\u0430\u0440\u043e\u0432″,»avatar»:»4815f5aa-8cde-5510-8b09-5efef23a4a8d»,»karma»:30,»description»:»»,»isMe»:false,»isPlus»:false,»isVerified»:false,»isSubscribed»:false,»isNotificationsEnabled»:false,»isShowMessengerButton»:false}

{«url»:»https:\/\/booster.osnova.io\/a\/relevant?site=vc»,»place»:»entry»,»site»:»vc»,»settings»:{«modes»:{«externalLink»:{«buttonLabels»:[«\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c»,»\u0427\u0438\u0442\u0430\u0442\u044c»,»\u041d\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u0417\u0430\u043a\u0430\u0437\u0430\u0442\u044c»,»\u041a\u0443\u043f\u0438\u0442\u044c»,»\u041f\u043e\u043b\u0443\u0447\u0438\u0442\u044c»,»\u0421\u043a\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u041f\u0435\u0440\u0435\u0439\u0442\u0438″]}},»deviceList»:{«desktop»:»\u0414\u0435\u0441\u043a\u0442\u043e\u043f»,»smartphone»:»\u0421\u043c\u0430\u0440\u0442\u0444\u043e\u043d\u044b»,»tablet»:»\u041f\u043b\u0430\u043d\u0448\u0435\u0442\u044b»}},»isModerator»:false}

Как я покупал квартиру

Вопрос:
С привлечением средств маткапитала оплатили квартиру в доме-новостройке, заключив договор долевого участия. Дом не построен, застройщик обанкротился. Имею ли я право на повторное получение и использование маткапитала при покупке другой квартиры?

Ответ эксперта:
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Да, имеет.

До 2020 года семьи, которые использовали средства маткапитала и использовали их на заключение договора долевого участия на приобретение квартиры в доме-новостройке (далее- ДДУ), но из-за банкротства застройщика получили вместо квартиры компенсацию, тоже могли восстановить свое право на повторное получение маткапитала, но в судебном порядке.

Раньше в таких ситуациях дольщики, получив назад средства маткапитала, были вынуждены самостоятельно возвращать их в Пенсионный фонд России (далее- ПФ), а восстановить право на повторное использование средств маткапитала и его получение из ПФ можно было только в судебном порядке, что занимало много времени и дополнительных финансовых трат (например, на услуги представителя в суде).

Теперь средства маткапитала в ПФ будет возвращать Фонд защиты прав дольщиков, а у граждан автоматически появится право на их повторное использование. Данные нормы закреплены законодательно.

В Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» были внесены изменения и закон был дополнен статьями 8.1 и 10.1 ( введены ФЗ от 13.07.2020 N 202-ФЗ), на основании которого предусматривается возможность возврат средств маткапитала, направленных на улучшение жилищных условий, в случае выплаты возмещения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» или расторжения договора счета эскроу.

Данный Фонд ранее был создан Правительством РФ с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками https://фонд214.рф/ (Дом.РФ)

После того, как Фонд защиты прав дольщиков принимает решение о выплате участникам строительства компенсации за недостроенную квартиру, Вам, как дольщику, возвращают заплаченные по ДДУ деньги за вычетом суммы маткапитала. Сумму маткапитала Фонд самостоятельно возвращает в ПФ.

С 31 октября 2020 года Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 №862 в редакции от 19.10.2020 года) в пункте 19 дополнены нормой о том, что в случае прекращения договора счета-эскроу в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» при расторжении договора участия в долевом строительстве средства маткапитала подлежат возврату в ПФР на счет, с которого осуществлялось перечисление средств, в течение 5 банковских дней. Данная норма была введена Постановлением Правительства РФ от 19 октября 2020 г. № 1706.

Право гражданина на маткапитал восстанавливается с момента поступления денежных средств на счет ПФ (п.5 ст.10.1 ФЗ-256-ФЗ). ПФ должен сообщить семье о поступлении средств на счет. Тогда их можно будет использовать повторно.

Как я купил Дешёвую квартиру и Во что это всё Вылилось

Автор StorytellerВремя чтения 3 мин. Просмотры 1Опубликовано 17.01.2019

Поднимаюсь на свой этаж, вижу — у моей квартиры стоит человек и маркером что-то пишет прямо на двери.

А началось всё почти год назад. У меня накопилась определенная сумма денег. Я давно хотел купить себе собственную квартиру и уже присматривал банк, чтобы взять ипотеку. Обратился за помощью к знакомому знакомых, который работал риелтором. Хороший человек, мы подружились.

Предложил не брать ипотеку, а купить квартиру в старом жилом фонде, подождать варианта — взять дешевле. Такой вариант нашёлся.

Мужичок задолжал в МФО и банкам, ему срочно нужны были деньги чтобы рассчитаться с долгами. Он хотел продать побыстрее квартиру, чтобы рассчитаться с долгами и уехать жить на дачу (там ему что-то доделать надо было, чтоб были хорошие условия).

Как я купил Дешёвую квартиру и чуть не подрался с Колектором.

Он поначалу хотел продать с снижением цены в 10% (ему посоветовали в агентстве) но покупателей не было, поэтому мне сделал ещё скидку при условия оплаты наличными и быстро.

Проверяли некоторое время, а то человек не самый надёжный. Я взял кредит (не ипотеку, а обычный — наличными, поскольку денег надо было не много, но быстро).

Провели сделку, оформили всё. Я дал ему неделю чтобы он нормально собрался, не спешил.

Въехал в квартиру. Там конечно надо было делать ремонт, но денег свободных не было, да и кредит надо погасить.

Через два дня, прийдя с работы увидел в дверях письмо. Там требование вернуть долг. Проигнорировал: знал же что у бывшего хозяина квартиры проблемы.

Потом пообщался с недовольной соседкой — к ней приходили когда меня не было дома спрашивали о хозяине квартиры, мол, долг висит.

Были ещё письма, пошли надписи на стене, на дверях. Это сильно нервировало. Главное — они днём это всё делают, нет чтобы вечером прийти, а я с одним выходным, весь день на работе.

Ну а потом…

Поднимаюсь на свой этаж, вижу — у моей квартиры стоит человек и маркером что-то пишет прямо на двери.

Дверь конечно на замену — старая, обтянута дерматином, но теперь это моя дверь!

Я с претензией, убрал руки от двери!
Мужик тоже с наездом: долги надо платить.

Слово за слово, потолкались, благо, не дошли до мордобоя.

Снизили градус накала — объяснил ему что к чему, показал договор. Поговорили, выпили чаю.

Оказалось, продавец, взяв деньги, укатил на дачу, не заплатив по долгам нескольким микрофинансовым компаниям и частным инвесторам.

Ещё несколько месяцев мне приходилось общаться с коллекторами разных компаний (сам обращался в компании и к частникам, чтобы прекратить дневные визиты). Кто-то сразу понимал что я не причем, какие-то компании посылали своих людей несколько раз.

За хорошую скидку я заплатил не только риском передав продавцу наличность сразу при сделке (пусть хорошо всё проверили), но и нервами от контактов с коллекторами.

Личный опыт: купил квартиру в Испании дешевле €50 тысяч, зарабатываю на аренде

Недвижимость на испанском курорте Торревьеха Олег покупал в 2019 году. С самого начала он планировал, что это будет жильё для сдачи в аренду. Журналисту Prian.ru Олег подробно рассказал, как выбирать объект, что учесть при ремонте, как происходит сдача внаём, сколько придётся потратить и какими могут быть доходы.

Досье Prian.ru

Покупатель: Олег из Львова
Риэлтор: EspanaTour
Место: Испания, регион Коста-Бланка, провинция Аликанте, город Торревьеха
Объект: студия, 32 кв. м
Цена: €45 тыс.
Сделка: апрель 2019 года
Ремонт: работа мастера – €2 тыс., материалы, мебель, техника – €5–6 тыс.
Ежемесячные платежи за квартиру: €150

Махнуть в тёплые края

В Украине сейчас невесело, вот мы с супругой и решили перебраться в тёплые края. Дети у нас взрослые, самостоятельные, а мы захотели сменить место жительства и для начала стали выбирать страну. Рассматривали Италию, Грецию, Испанию, выясняли, какая где недвижимость, какая жизнь.

В Греции я год жил, там непросто с транспортом. Из центра страны выбраться легко – самолётом до Афин. А если на севере, где Халкидики, только через Салоники и оттуда полтора часа на автобусе или машине. А тут в Аликанте прилетаешь – из аэропорта идёт рейсовый автобус. И обратно в любую страну Европы можно быстро долететь. К тому же в Греции ещё последствия кризиса, а в Испании всё лучше и цены на продукты пониже.

Если сравнивать с Италией, то недвижимость такого же качества там есть, но значительно дороже. Видимо, Италия популярнее среди наших, вот цены и растут.

Поэтому мы остановились на Испании. Далее, в качестве первого шага, стали искать квартиру для сдачи.

На поиски год, на выбор – неделя

Начали поиски примерно за год до того, как всё получилось. В основном искали через интернет. Смотрели на Prian.ru, связывались с продавцами. Одновременно у нас шла продажа магазина. Как продали – буквально за неделю определились: выбрали из готовых вариантов, которые нам к этому моменту прислали на email. До того мы их изучали и решали, что будем просматривать на месте, что нет. Уже в Испании нам предложили посмотреть ещё несколько объектов, но эти новые просмотры я планировал рядом с теми, которые выбрал раньше.

Мы остановились на Торревьехе: это популярный город, и там уже подбирали объект. Рассматривали ещё Ла-Мату – пригород Торревьехи. Летом там хорошо, но зимой активности нет, а нам нужно было, чтобы люди приезжали круглогодично.

Прежде всего обращали внимание на удобное расположение. В итоге выбрали студию недалеко от моря, метров 800 от пляжа, вокруг четыре супермаркета, пара минут ходьбы до Парка наций, до центра. Есть бассейн во дворе.

Можно было купить без бассейна, это вышло бы дешевле на €8 тыс. или даже больше, но для сдачи он нам был нужен: бассейн повышает стоимость аренды примерно на €5–7 в день, а это существенно. Рассматривали и другие варианты: цена ниже, но дальше от центра. Например, пляж рядом, но в магазин уже нужно идти, а набережная просто далеко.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Испании

Дизайн своими руками

Испанцы продают жильё без ремонта, со старой мебелью. Когда покупали, следили, чтобы стены были сухими, а в остальном понимали, что всё будем менять. Планировка не самая удачная: комната длинная, как вагон. С одного конца – темно, с другого – светлее. Необходимо было зонирование и тщательный расчёт, чтобы всё поместилось.

У меня жена по специальности ландшафтный дизайнер, с интерьерами тоже умеет обращаться. Она нарисовала проект, всё размеряла по миллиметру. Это оказалось самым важным, чтобы потом мебель можно было поставить так, как задумано. Потому что купишь диван с ручками на пять – десять сантиметров больше, а он уже не влезет. Или разложишь – будет не пройти. Или, например, у нас телевизор висит на стенке, а под ним высокая тумбочка – это дополнительная койка на третьего человека. Это всё тоже надо было просчитать.

Мы не придумывали специально дизайн под сдачу, делали всё как для себя, просто исходили из особенностей квартиры. Перед этим прошли через серьёзный ремонт у себя во Львове и уже чувствовали себя почти специалистами. В целом провели там три месяца, сами покупали материалы – тоже внимательно смотрели на цены, выбирали мебель, технику. Мы в этой же квартире и жили, пока там шёл ремонт. Днём были на пляже или в магазинах, вечером приходили ночевать и принимали работу.

Мастеров нам порекомендовали риэлторы, через которых мы покупали квартиру. В целом на ремонт у нас чёткой сметы не было, но имелось представление о том, сколько мы готовы заплатить за работу: €4–5 тыс. Мы переписывались с несколькими мастерами и сравнивали сметы, которые они присылали. Расхождение было в два-три раза, выбрали того, который просил меньше.

Качеством остались довольны, но я буквально стоял над мастером и смотрел, как он работает. Например, мы купили новый бойлер, а у него плохо держит обратный клапан. Я мастеру говорю: «Поменяй». Он отвечает: «Но он же новый, вот гарантия, я за него не отвечаю». Тем не менее я настоял на том, что надо купить другой и переставить. А для отопления мы установили дорогой кондиционер. Вообще в Испании тепло, зимы в нашем представлении нет, поэтому нет и отопления. Иногда с этой целью делают тёплый пол, но на небольшую студию кондиционера вполне хватает.

Читайте больше историй о покупке жилья в Торревьехе:

Квартира должна «раскрутиться»

Собственниками квартиры стали в апреле, сдавать начали с конца июня – тоже через EspanaTour, с которыми покупали недвижимость. С самого начала ориентировались на краткосрочную аренду, скажем, до двух недель, иначе надо контракт подписывать, а это лишние хлопоты.

Сейчас квартира выставлена на разных площадках, прежде всего на Booking.com и Airbnb, но в целом их около 15-20. Есть испанские, финские, шведские – разные, но с них мало кто приходит. Для собственников жилья есть отдельная программа, в ней можно посмотреть, кто снимает, когда, за сколько.

Получилось у нас так: в июле она сдавалась около 20 дней, август был занят весь, сентябрь – две недели. Это предсказуемо: квартира на площадке должна «раскрутиться», ведь люди заранее планируют поездку и ищут жильё. Соответственно, в первые недели после размещения потока желающих ждать не стоит, а потом, постепенно, они будут появляться. За всё время мы в объявлении ничего не меняли – описание, фотографии оставили как было. Потому что если люди будут искать нас повторно, а мы картинки поменяем, то всех только запутаем.

Мы немного сдавали на Новый год, а с февраля она уже пошла. Даже если сдаём на десять дней в месяц, нас это устраивает. Летом у нас всё было забито, но надо, чтобы ещё зимой сдавалась.

Снимают квартиру европейцы, русских и украинцев пока не было. В основном – двое взрослых или пара с маленьким ребёнком, так что пока даже запасную кровать не использовали. Повторно тоже пока никто не бронировал, хотя мы на это рассчитываем. В низкий сезон часто приезжают только на выходные, а летом берут на 15–20 дней.

Деньги пополам

Расчёты с управляющей компанией у нас выглядят так: клиент переводит деньги агентству, из них 24% от заказа оно берёт себе, из остальных платится доля площадкам: 15% на Booking.com, 5% – Airbnb, мелким площадкам – 1–2%.

Я получаю 50% от заказа чистыми, но я больше ничем не занимаюсь. Размещение на площадках компания полностью берёт на себя, они заботятся о продвижении, общаются с клиентами, платят за услуги онлайн-сервисов. Я в это вникать не хочу: если будут звонить туристы и что-то спрашивать по-испански или по-фински, как я с ними буду общаться? А если сам этим озабочусь, то зачем буду платить агентству?

Компания сама заинтересована в том, чтобы квартира сдавалась, и они для этого много делают. Сейчас на квартире я даже в худшие месяцы зарабатываю столько, что выхожу в плюс – перекрываются все расходы, а за август мы получили столько, что хватило бы на восемь-девять месяцев содержания квартиры.

Не надо бегать с платёжками

Сейчас, когда квартира сдаётся, а мы уехали домой, за всеми расходами следит управляющая компания, моего присутствия для этого не нужно. Они присылают счета: налоги, коммунальные платежи, страховка. За что-то оплата автоматически снимается со счёта, например за интернет, воду, электричество, комунидад (содержание территории), вывоз мусора. Порядок такой: на электронную почту за пять-семь дней приходит платёжка, я вижу, что всё нормально, затем сумма снимается со счёта.

Если в квартире что-то сломается, устранением займётся компания, но платить буду я. Если что-то испортят постояльцы, представители агентства это увидят, когда придут забирать ключи, и ущерб взыщут с клиентов.

Коммуналка без страхования квартиры, страхования жизни и интернета обходится примерно в €100. Вместе с этими платежами выходит €150.

Читайте также: Содержание недвижимости в Испании

Готовы уехать хоть завтра

Мы сами хотим перебраться сюда же, чтобы жить постоянно. Опять же, рассматривали ещё Ла-Мату, но там зимой всё вымирает, делать нечего, разве что до магазина дойти – уже событие. А в Торревьехе можно погулять по набережной; здесь все магазины рядом, и уже знаешь, в каком лучше брать мясо, в каком молочку, в каком свежую рыбу. Народ здесь есть целый год, поэтому всегда приятно выйти, посидеть в кафешке.

Когда начнём искать квартиру для себя, важны будут уже другие критерии. Тоже в районе центра, но мы можем обойтись и без бассейна. Это точно будет не студия, а квартира побольше, метров 50-60, со спальней и большой верандой или лоджией, чтобы поставить барбекю.

Мы бы хоть завтра с удовольствием уехали, но у нас шикарная квартира во Львове, площадью 70 метров. Её надо сначала продать. Ещё два года назад мы не планировали никуда переезжать, сделали очень основательный ремонт. Теперь надо продавать всё в комплексе – с мебелью, с телевизором. Везти это в Испанию бессмысленно, там мы после покупки квартиры будем искать уже всё новое для конкретного места, с учётом планировки. А здесь это увеличивает ценность нашей квартиры, которую сейчас смотрят. Вот мы и не спешим с продажей, ведь в Испании наша студия уже «работает».

Там мы, конечно, планируем чем-то заниматься, но решим уже на месте. Хочу сначала осмотреться. У жены ситуация более понятная: она дизайнер, может и интерьерами заниматься, и залы украшать, и букеты составлять, может и маникюр делать. Что-то уже есть в планах, но пока рано об этом говорить.

Сейчас мы в Торревьехе спокойно обходимся даже без знания испанского. Заходишь в любой магазин и почти наверняка встретишь кого-то говорящего по-русски. Или по-английски. А с испанским пока помогает переводчик в телефоне: наговорил – перевёл. Но ближе к переезду будем учить испанский, конечно.

Все этапы покупки недвижимости в Испании – в совместном проекте Prian.ru и EspanaTour.

Что можно купить в Торревьехе прямо сейчас:

Фотографии из архива героя материала

Условия цитирования материалов Prian.ru

Зачем я купил квартиру в Киеве: опыт предпринимателя-номада из США

24 апреля, 2021, 14:01

9884

Американский предприниматель-номад Джонни Эфди в своем блоге рассказывает о том, как и зачем покупал недвижимость в Украине. Редактор AIN.UA подготовил сокращенный перевод статьи.

Я купил свою первую недвижимость. Свой первый дом, квартиру, неважно, как это назвать, и заплатил наличными. Я до сих пор помню, как меня вдохновил школьный товарищ Девид Вонг, с которым я пересекся на обеде в Сан-Франциско. Это было в 2012 году, я был полностью на мели, а он рассказал мне, что как раз купил дом в городе. Я был шокирован новостью, и не мог понять, как же он себе это позволил. Мы были примерно одного возраста, он не был богачом, у него не было престижной работы или чего-то такого. Он работал на фабрике картонных коробок и просто экономил 50% своей зарплаты, живя с родителями и особо не тратясь.

Здесь и далее фото Johnny FD

Это было для меня серьезным столкновением с реальностью. Я тогда был с пустыми карманами, с примерно $2000 накоплений. Идея о том, что можно сэкономить более $100 000 таким образом, казалась просто невероятной. Видеть как кто-то, такой же как ты, достигает чего-то важного — это тот толчок, который тебе нужен. Тогда я и начал работать онлайн, создавать бизнесы и через пару лет отложил достаточно, чтобы купить жилье. Но как раз тогда я и понял, насколько ужасная инвестиция — покупка недвижимости. Лучше вкладывать деньги в фондовый рынок или куда-то еще, и продолжать снимать жилье. И сейчас я расскажу, почему я в конце-концов сдался и купил квартиру. И почему я сделал это в Киеве, столице Украины.

Почему я купил квартиру

Первый важный вопрос, на который я должен ответить: зачем в принципе покупать жилье, когда все мои данные говорят о том, что легче и дешевле снимать квартиру, чем покупать ее. Если вы никогда не задавались этим вопросом, объясню вкратце, почему это так работает. Когда вы покупаете дом, у вас появляются другие затраты, включая расходы на закрытие сделки, страховку, налоги, ремонт. Вы либо идете в ипотеку, где платите процент, страховку, задаток, либо оплачиваете дом сразу, в таком случае, вы теряете возможность проинвестировать эти деньги куда-то еще.

Основной бонус от владения жильем — в том, что вам все же придется завести счет и откладывать деньги. Второй бонус — в том, чтобы иметь свое собственное жилье, где можно хранить свои вещи, которое дает ощущение стабильности от владения. Но для меня перемена мест нормальна, я уезжаю из одного города в другой, как только он становится перенаселенным или цены ползут вверх. Я знаю, что меня ждет следующий Сан-Франциско, Сиэттл, Чиангмай или Портленд.

Так что остается вопрос: почему. Ответ состоит из множества вещей. Во-первых, мне стало скучно, а поиск и покупка жилья, ремонт, закупки в IKEA звучат весело. Я достиг той точки в жизни, когда отсутствие нужды работать или ответственности становится скучным, и мне хотелось бы иметь проект, над которым я смогу работать. Мне также кажется, что цены на жилье в центре Киева — довольно низкие, по сравнению со столицами в Европе. Менее, чем $2000 за кв. м за квартиру в центре — это отличная цена.

И хотя я планирую жить здесь 4-6 месяцев в году, я также собираюсь сдавать ее в аренду, чтобы получать доход, пока меня нет на месте.

Почему Киев и почему Украина?

Следующий серьезный вопрос: почему выбирать Киев и Украину? Основной ответ: просто потому, что мне здесь нравится. И я могу себе представить, как счастливо буду проводить здесь каждое лето следующие 10 лет или дольше. Киев — уникальный город, который сложно воссоздать еще где-то в мире, поэтому я бы хотел инвестировать, пока цены не стали завышенными.

В Украине также — самый низкий налог на недвижимость (около $2 за кв. м в год). По сравнению с 1-2% стоимости дома в США это — экономия в $3000 в год или больше. Стоимость участия в ОСББ тоже примерно на этом же уровне, а это означает, что в год мне придется платить порядка $200-$300. Для меня это и означает владеть жильем по-настоящему. Ведь в США владеть домом или квартирой означает, что вы все еще должны платить $3000-$5000 в год.

Вторая причина, по которой я выбрал покупать квартиру в Киеве, заключается в том, что искать квартиры в аренду на короткие сроки здесь обозначает головную боль и задранные вверх цены. В отличие от Чиангмай, Тбилиси, Банско или других городов, где найти квартиру на месяц можно легко и дешево, здесь это — и сложно, и утомительно, и попросту раздражает. Так что владеть жильем, куда я смогу возвращаться каждый год, мне кажется преимуществом. Если все пойдет гладко, я даже куплю здесь вторую квартиру, чтобы сдавать в аренду первую. Еще одно большое преимущество покупки жилья здесь в том, что можно получить вид на жительство, проинвестировав в экономику всего $100 000. В Украине запрещено двойное гражданство, но все равно, это успокаивает: иметь вторую страну, где можно всегда легально находиться, если в мире опять запретят путешествия.

Подводя итоги, мне нравится дух свободы и личной ответственности, присущий украинской культуре. Здесь нельзя разыгрывать карту жертвы. Люди здесь — реалисты, с реальными проблемами, они уважают взгляды каждого и не стараются никому навязывать свои собственные. Лично мне нравятся быстро исчезающие на западе традиционные семейные ценности, присущие украинцам.

Плюс, Киев — просто классный город для жизни, здесь можно заниматься чем угодно, здесь уникальная архитектура, технологии, отличный Wi-Fi, прекрасная еда, люди и относительно низкая стоимость жизни, как для столицы. Что же касается погоды, это лучшее в мире место для жизни с середины апреля и до октября, когда холодает. Здесь сухо, солнечно, невероятное место для жизни эти 6-7 месяцев в году. Киев — это также хайтек-хаб, здесь много умных людей-инноваторов. Также, здесь есть приложения каршеринга, электросамокаты, доставка еды и прочие прелести крупных хайтек-хабов. Я уже писал ранее, чем мне нравится Украина, ее экономика и культура (в одном из своих обзоров Джонни говорил о том, что Киев становится суперхипстерским — ред.).

Покупка квартиры в Киеве

Найти квартиру в Украине было непросто. Если честно, я бы не советовал заниматься этим большинству людей. Здания в центре города старые, с кучей скрытых проблем. А новостройки часто сдают ранее срока, некачественно строят либо же их вообще не достраивают. Здания снаружи часто выглядят обветшалыми, еще советскими постройками. Даже сам поиск квартиры — сложный, по сравнению с США, где у нас есть сайты вроде Zillow, Redfin, Trulia, здесь сложно ориентироваться.

Поэтому я обратился к двум разным агентам по недвижимости. У первого, хотя он и произвел приятное впечатление, просто не было доступа к квартирам в районе, который мне был нужен. Покупка квартиры здесь опасна еще и тем, что ваш агент по недвижимости, риэлтор, не имеет лицензии ни от государства, ни от какой-то другой организации. Так что вам самим придется проводить финансовую и юридическую проверку сделки.

Также, нет страхования для сделки, так что проверять, все ли в порядке, перед покупкой — целиком ваша ответственность. Именно поэтому я потратил еще $1000 на юриста (ее зовут Татьяна Яковенко из Contact Ukraine, если вам интересно). Моим агентом стала Маша Филимонова из агентства «Благовест».

Ниже — мои видео, посвященные покупке. Все эти квартиры размещены в центре города, поэтому цены довольно высокие. Любой, кто скажет, что сможет найти в Киеве квартиру за $50 000 или меньше, либо не занимался этим с 2015 года, либо говорит о жилье за пределами центра города.

Цены на квартиры в Киеве

Это — вопрос с подвохом, поскольку официально средние цены в Киеве за кв м — это $1000, половина от того, что я заплатил в результате. Однако эта цифра на самом деле занижена, ведь многие официально отчитываются, что продали квартиру дешевле, чтобы заплатить меньше налога со сделки. В эту среднюю цену также входят все цены по Киеву, в том числе, за пределами центра города, где цены вполовину ниже. Еще один фактор, влияющий на среднюю цену: новостройки со скидками, где квартиры покупаются еще до того, как объект сдан, и получают через 1-3 года пустую коробку, без кухни, пола, сантехники. Эти квартиры продаются со скидками в 50%, но вы берете на себя риск финансировать проект, надеясь, что они продадут достаточно квартир, чтобы обеспечить постройку.

Мой бюджет на покупку квартиры в идеале составлял $100-120 000, я был готов заплатить до $150 000, если бы квартира оказалась большой и выдающейся. Жилье по ценам около $80 000 требовало серьезного ремонта (что означало бы дополнительно потраченные $20 000 и примерно полгода работы). Я думал, что нашел отличную квартиру за $95 000, но мой юрист проверила и обнаружила, что по этой квартине неуплачена ипотека от нынче несуществующего банка в Крыму, плюс сомнительный документ от нотариуса о том, что с квартирой все хорошо. Это — одна из самых популярных схем при продаже жилья в Украине.

В этот момент я перестал смотреть на цену в общем, и сосредоточился на квартирах, которые продавались по цене ниже, чем $2000. Когда мне подвернулась квартира на Бассейной, я почти ее упустил, ведь она приближалась к максимуму, который я был готов заплатить. Плюс, мне казалось, что это будет очень шумная локация. Но к счастью я все же решил пойти посмотреть на нее, и оказалось, что она идеальна.

Расположена на одной из центральных уровней, прямо у моих входных дверей — лучшие рестораны, через дорогу — супермаркет. И что еще круче, мои окна выходят на внутренний двор, в квартире тихо и не слышно траффик. Это, плюс толстые 2-метровые стены, высокие 3,8-метровые потолки, здание, построенное еще при царе, убедили меня согласиться.

Процесс покупки

Здесь процесс покупки квартиры — сложнее и запутаннее, чем в США. С другой стороны, здесь меньше проверок, но это же и привносит больше рисков. Многие продавцы были бы счастливы, если бы вы просто вручили им чемодан с деньгами, предпочтительно долларами. Но так поступать очевидно не стоит.

Также ваш агент по недвижимости будет стараться убедить вас выплатить невозмещаемый залог, чтобы «забронировать» себе квартиру и снять ее с рынка как можно срочнее, даже на следующий день. В США такие выплаты можно вернуть.

Однако в Украине оказывается, что если ты выплатил этот залог, вернуть его будет очень сложно и возможно придется идти в суд. Именно поэтому я нанял жилищного инспектора, юриста, сантехника и электрика, которые пришли и проверили все в квартире, прежде чем я заплатил $4000 залога и начал переговоры. Также, поскольку это — исторический центр города, поэтому владельцы квартир должны еще получать разрешение на продажу от Управления по охране культурного наследия, мне для ремонта или изменений в помещении тоже нужно разрешение.

Я собирался получить вид на жительство с помощью инвестиций. Сначала мне нужно было перевести деньги (более $100 000) на долларовый инвестиционный счет в Украине. Отведите себе на это несколько недель, поскольку ваш американский банк точно обратит внимание на такую транзакцию и нужно будет все с ними выяснить.

После этого я перевел деньги на гривневый счет (заплатив за конверсию). Но покупатель хотел сумму в долларах, поскольку здесь это — более стабильная валюта. Так что мне пришлось заплатить за конверсию еще раз. Здесь нет эскроу-счетов для таких случаев, это означало, что в день транзакции мы все должны были встретиться в банке, перевести деньги и подписать бумаги.

Сейчас я внес депозит и начал перевод денег из США в Украину, но все еще в процессе финализации сделки, это займет еще пару недель. В это время я ищу идеи для дизайна. Очень жду момента, когда мы закроем сделку, я получу ключи, проведу косметический ремонт и наконец въеду в собственную квартиру. Меня совсем не радуют типичные головные боли владельца жилья, счета, ремонт, ответственность. Но мне кажется, в конце-концов это того будет стоить.

Обнадеживает, что у меня будет собственное жилье, которое недорого содержать, и где я смогу быть, что бы ни случилось. Плюс, эта международная собственность никак не доступна американскому правительству и его налогам. Это — моя страховочный тросс на случай, если в Америке что-то пойдет не так.

Как я купил свой первый многоквартирный дом

Что приходит в голову, когда вы читаете слова «арендуемая недвижимость?» Для меня это чистый азарт. В этих двух простых словах я вижу возможности, которые просто переполнены потенциалом. Не секрет, что я считаю, что владение собственностью — один из лучших способов обеспечить долгосрочное благосостояние и благосостояние поколений. Это может быть отличный источник пассивного дохода и, в конечном итоге, он может помочь вам достичь настоящей финансовой свободы .

Если вы сидели на заборе и не уверены, подходит ли вам владение и сдача в аренду, то это для вас.В этом посте я хотел бы рассказать, как я купил свой первый многоквартирный дом, и показать вам, что Я ничего особенного . На самом деле, я сделал много ошибок, некоторые из них здесь выделены, но в итоге все получилось.

Хорошо, да, это мой первый и только , но я оптимистично планирую будущие посты (вторые, третьи, пятые и т. Д.). Я владею долей некоторых других объектов недвижимости за счет инвестиций в несколько синдицированных займов и краудфандинга, но я считаю, что это немного отличается от фактического владения им и возможности принимать собственные решения о том, как обращаться с инвестициями.

Несмотря на то, что я решил сделать это своими руками, есть и другие отличные варианты, такие как краудфандинг в сфере недвижимости, для тех из вас, кто, возможно, не захочет брать на себя то, что я делал изначально.

Я собираюсь разбить этот пост на несколько разных, легко усваиваемых частей, чтобы вы могли применить их в своих собственных усилиях.

Итак, без лишних слов, приступим.

НАСТРОЙКА

Я читал об инвестировании в многоквартирные дома с 2011 года.Я сказал себе, что когда у меня будет достаточно капитала, я сделаю решительный шаг. Спустя несколько лет я скопил капитал. . . но я все еще колебался. Что, если я напортачил и купил не то здание? Потеряю ли я все свои деньги? Риск казался слишком большим.

Затем, в 2015 году, ко мне пришел мой друг (который также был врачом) и спросил, не подумаю ли я о покупке вместе с ним многоквартирного дома. Мы были бы равноправными партнерами, разделили бы расходы и, поскольку у нас обоих не было опыта, мы учились бы вместе.

Понятно, что я немного опасался инвестировать с другом. Но у нас обоих, похоже, было правильное отношение: желание учиться. Мы также решили изложить все в письменном виде, чтобы избежать недопонимания. Мы решили объединить наши ресурсы и пойти на это.

ОХОТА

Мы сделали самый большой шаг, просто решив сначала купить недвижимость для сдачи в аренду. Но это не означало, что мы знали, куда двигаться дальше. К счастью, наш общий друг (тоже врач) недавно приобрел собственное здание, поэтому мы пригласили его на кофе, чтобы немного поработать его мозг.

Мы попросили его рассказать нам о своем опыте, надеясь получить некоторое представление о том, что нам делать дальше. Он сразу предложил, чтобы мы использовали его брокера, и они научили бы нас веревкам. Он также предложил помочь нам с любыми вопросами, которые у нас могут возникнуть.

В соответствии с его предложением, мы связались с его брокером по недвижимости и выразили нашу заинтересованность в приобретении арендуемой собственности. Брокер спросил, сколько мы готовы вложить. Каждый из нас пришел к единому мнению, что, учитывая «правильную собственность», каждый из нас был бы готов вложить $ 100 000–200 000 долларов США.К счастью, на этот момент я сэкономил. С таким первоначальным взносом по коммерческому кредиту (который, вероятно, потребует 30-35%), мы могли бы искать недвижимость стоимостью до один миллион долларов .

Когда все это выяснилось, брокер начал осматривать город. Его предложенные критерии были просты: он должен быть в пределах нашей ценовой категории, и в нем должно быть не менее пяти единиц. Почему минимум пять единиц? Потому что при пяти единицах и выше вы сможете получить коммерческую ссуду с более простыми стандартами кредитования.Это связано с тем, что ваша «кредитоспособность», то есть вероятность получения ссуды, в большей степени определяется самим зданием, а не вашей личной квалификацией. Обычно это означает гораздо меньше бумажной работы и более плавную транзакцию.

Единственная личная информация, которую мы должны были предоставить.

Затем брокер спросил нас, в каких областях мы хотели бы начать поиски. Очевидно, цена помогла во многом определить это (в нашем районе наша самая высокая цена вряд ли принесет вам дом на одну семью).Нам пришлось искать в областях, которые считались менее желательными с точки зрения местоположения и, возможно, не самыми лучшими условиями (обычно называемые областями класса B или C). Но мы также не хотели водить машину по несколько часов каждый раз, когда посещаем здание.

И вот началась охота. Наш брокер выстраивал для нас объекты недвижимости, а в выходной для нас обоих мы все садились в машину и разъезжали. Мы смотрели на здание за зданием, пытаясь понять, насколько далеко уйдут наши деньги и что нужно искать с точки зрения собственности (состояние, прилегающая территория и т. Д.).

Через пару недель мы оба, казалось, остановились в одном районе города. В этом районе происходило множество новых разработок, и строился новый общественный транспорт в виде линии метро. Мы оба смогли заглянуть за рамки текущего состояния разработки, чтобы увидеть ее истинный потенциал. Итак, мы решили сосредоточиться на этом.

В этом районе на рынке было всего несколько зданий, и всего за две недели мы сузили круг до одного. Наш агент сообщил нам, что запрашиваемая цена в 800 000 долларов была справедливой, и после небольшого торга продажа закончилась на 795 000 долларов.Ставка капитализации * составляла около 5%, а с рыночной арендной платой мы могли бы получить ставку капитализации ближе к 7-8%. Таким образом, имелся потенциал роста, который мог резко повысить стоимость здания. (* Ставка капитализации — это, по сути, норма прибыли на недвижимость, основанная на текущем доходе, который она приносит.)

Может быть, не на что смотреть, но это наше.

ИНСПЕКЦИЯ

Как только наше предложение было принято, мы наняли инспектора и сами обошли блоки. На основании отчета инспектора и наших собственных наблюдений было очевидно, что за зданием не так хорошо ухаживали. Дом был старше, но, к счастью, имел добротный вид и считался конструктивно прочным. Однако этого нельзя сказать о крыше и сантехнике, и это возможные (большие) расходы в будущем. Основываясь на этих вещах, брокер заставил нас вернуться к продавцу, и, хотя мы не получили полного кредита, который хотели, мы все же вернули немного денег, чтобы направить их на эти капитальные затраты.

ДЕНЬГИ

Быть коммерческим покупателем впервые, и найти ссуду было непросто.Нам пришлось действовать быстро, и мы остановились на одном из самых крупных банков. Они были известны своей снисходительностью к новым покупателям, но их условия не всегда были лучшими. Мы заблокировали ARM 5/1 и должны были внести первоначальный взнос в размере 35% (~ 278 000 долларов США или 139 000 долларов США каждый).

Теперь, если вы недавно купили дом, вы знаете, каким кошмаром это может быть. Но этот процесс был проще простого по сравнению с этим. Нам даже не приходилось предоставлять свои личные банковские выписки. Банк делал ставку на собственность, и, зная, что мы оба профессионалы, этого было достаточно.

Спустя в общей сложности 60 дней здание стало нашим, и мы почувствовали, что получили самое лучшее образование, какое только можно получить, — такое, которое можно получить только на собственном опыте. Могли бы мы сделать анализ лучше? Определенно. Могли ли мы договориться с продавцом о большем? Наверное. Было множество причин не инвестировать в эту собственность, но, пожалуй, самой большой из них был страх перед неизвестностью. К счастью, мы смогли преодолеть этот страх.

Предварительный просмотр того, что будет дальше.

СЛЕДУЮЩИЙ

В следующем посте о многоквартирном доме я расскажу, что произошло с тех пор.Безусловно, это была дикая поездка, и с точки зрения опыта она была чрезвычайно ценной. Достаточно сказать, что прошло два года, и недавняя оценка нашего здания показала, что его стоимость увеличилась на 52 % . Конечно, не все это является чистой прибылью (для этого потребовались деньги на реабилитацию), но мы заработали деньги. Получили образование и одновременно зарабатывали деньги? Вы никогда не услышите, на что я жаловался.

Теперь, когда у нас есть более глубокое понимание этого процесса, я уверен, что в следующий раз мы добьемся большего успеха.Судя по всему, если начать, охота никогда не прекращается.

Кто-нибудь покупал многоквартирную недвижимость? Как прошла ваша первая сделка?

Как купить собственный многоквартирный дом

Это мой рассказ о том, как я купил 12-квартирный дом на деньги, полученные от частных лиц.

Эта сделка закрылась, несмотря ни на что, и чуть не обанкротил меня .

Не делайте тех же ошибок, что и я, и научитесь собирать деньги, чтобы купить свой первый многоквартирный дом.

В поисках собственности

Однажды в марте 2011 года пришло электронное письмо от друга инвестора в недвижимость (назовем его «Фрэнк»), который узнал о 12-квартирном доме в северо-восточной части Вашингтона, округ Колумбия. Несмотря на то, что подавляющее большинство сделок я заключаю через своих брокеров, время от времени случаются исключения

Мой друг-инвестор позиционировал сделку как переворот (то есть покупка, ремонт и продажа с целью получения прибыли), что я тоже иногда делаю.

Другой известный ему инвестор («Ричард») имел контракт.Продавец просил 500 000 долларов. У Фрэнка было маркетинговое соглашение с Ричардом, согласно которому, если он порекомендует покупателя, ему будет выплачен маркетинговый сбор (хорошо, а?).

Я проверил образец арендной платы, который он мне прислал, через мое программное обеспечение Deal Analyzer, и быстро понял, что это может быть возможность. Сама сделка сработала нормально, но мое чутье подсказывало мне, что 500 долларов за квартиру с одной спальней даже в северо-восточном Вашингтоне, округ Колумбия, кажутся невысокими. Я подтвердил это несколькими предложениями по быстрой аренде на сайте rentometer.com. Затем я попросил Фрэнка познакомить его с Ричардом, который хотел передать контракт конечному покупателю (может быть, мне?) За определенную плату.

После разговора с Ричардом сделка мне все еще понравилась, но со зданием были проблемы (всегда есть, а их нет). Он был выставлен на торгах по цене 650 000 долларов и находился на рынке более года. Хотя такие здания продаются примерно за 900 000 долларов, арендная плата настолько занижена рыночными, что покупатели не могут оправдать более высокую цену.

Продавцом была вдова, которая медленно продавала имущество своего умершего мужа, включая это здание. Она была мотивирована, но не сверхмотивирована.Я полагал, что цена покупки будет по справедливой рыночной стоимости, основанной на финансовых показателях здания, но что это может быть возможностью для выгодной игры. Я чувствовал, что если бы арендную плату можно было увеличить с 500 долларов за квартиру до 750 долларов, мы могли бы со временем значительно увеличить стоимость.

Я решил продолжить.

Следующим шагом было подписание соглашения с Ричардом о передаче мне его договора купли-продажи.

Вот он:

Настоящее соглашение о продаже заключено 11 апреля 2011 года между Вами («Консультант») и Me, LLC («Покупатель»).Принимая во внимание, что Консультант оказывает маркетинговые услуги Покупателю с целью приобретения недвижимости; Принимая во внимание, что Консультант упомянул Покупателя о продаже недвижимости, расположенной по адресу 123 Main Street («Недвижимость»), за которую Покупатель должен уплатить Консультанту маркетинговый сбор в размере xxxx долларов при закрытии; Стороны настоящим соглашаются со следующим: Гонорар — За оказанные услуги Покупатель соглашается уплатить Консультанту маркетинговый сбор в размере xxxx долларов США («Маркетинговый сбор»), подлежащий уплате при заключении сделки.

Затем он отправил мне копию своего договора купли-продажи.Вместо того, чтобы назначать его, мы решили измельчить его и подписать новый (продавцу это показалось более простым. Вы всегда должны упростить ведение дел с вами. Если это не причинит вам вреда, будьте любезны).

Контракт, который мы использовали, является стандартным государственным контрактом на продажу нескольких единиц жилья, доступным любому брокеру жилой или коммерческой недвижимости.

Условия договора на покупку этого многоквартирного дома были:

Цена покупки 450000 долларов (плюс маркетинговый сбор, выплачиваемый Ричарду и Фрэнку)
Депозит на 4000 долларов
20-дневный резерв на технико-экономическое обоснование
У продавца есть 7 дней на подачу документов, а у меня 7 дней на рассмотрение
У нас есть 45-дневная оценка и непредвиденное финансирование.

В этом стандартном контракте отсутствовало несколько пунктов, и я решил это с помощью одностраничного дополнения, в котором были добавлены следующие условия:

Как только я получу всю запрошенную информацию, у меня будет 20 дней на то, чтобы завершить комплексную проверку и расторгнуть этот контракт, если Недвижимость не удовлетворяет Покупателя в каком-либо отношении. Таким образом, если продавец медлит с доставкой мне документов, она не потратит мое время на комплексную проверку.

У меня есть окончательное одобрение любых новых или изменений договоров аренды, контрактов на обслуживание или договоров аренды в период с Даты ратификации до закрытия. Я не хочу, чтобы продавец добавлял неквалифицированных арендаторов, которых мне потом нужно было выселить!
Имею право уступить договор. Я не намеревался продавать контракт (как Ричард), но я действительно хотел передать собственность в новое ООО, которое я собирался создать для этой цели.
Я попросил ее подтвердить, что, насколько ей известно, никакая часть собственности не нарушает какой-либо существующий кодекс, правила охраны труда или техники безопасности и не участвует в каких-либо государственных или судебных разбирательствах; и
Я имею право продлить дату закрытия на 30 дней в обмен на уплату 0.25% от стоимости покупки дополнительного депозита, и я могу сделать это не один раз.

Продавец подписал договор купли-продажи и дополнение — мы ратифицировали. Мое сердце колотилось! Собиралась купить свой первый многоквартирный дом!

Долгая дорога к завершению

Мое воодушевление быстро утихло после того, как заключительный поверенный задал мне несколько вопросов вроде: «Арендаторы отказались от своих прав TOPA или они истекли?» и «Можете ли вы предоставить мне актуальную форму регистрации арендной платы?» Чего-чего?

Я знал, что здание находится под арендной платой, но не знал подробностей.Каждый год владелец должен регистрировать текущую арендную плату в городе. Последний раз нынешний владелец делал это в 2005 году, поэтому возникла проблема соблюдения требований, которую необходимо было решить.

Кроме того, продажа здания в округе Колумбия является более сложной задачей, чем во многих других частях страны, из-за Закона о возможностях арендатора для покупки (TOPA). Это дает арендаторам здания право организовать и выкупить здание. Это случается редко, но это усложняет и часто задерживает или даже предотвращает продажу.

Оказывается, арендаторы решили реализовать свои права на покупку здания, и продавец работал с ними над этим процессом, который может занять 6-9 месяцев.

Я понял, что эти два выпуска займут больше времени, чем 20-дневный период непредвиденных обстоятельств, который мы заложили в первоначальном контракте. Я исправил это, попросив продавца подписать еще одно приложение с этими дополнительными условиями:

Условия настоящего Контракта:

Подтверждение правового поверенного Покупателя о том, что все требования TOPA удовлетворены и позволяют Покупателю получить страхование правового титула.Если требования TOPA не были соблюдены, по мнению поверенного Покупателя, Продавец соглашается принять меры для их соблюдения.
Продавец должен предоставить подтверждение от DHCD ( — это организация, которая занимается регистрацией контроля арендной платы, ), что текущая арендная плата соответствует законам о контроле арендной платы.
Раздел 10 Договора купли-продажи должен быть изложен в следующей редакции: «Срок действия настоящего Договора составляет 20 дней с Даты устранения непредвиденных обстоятельств (a) и (b), упомянутых в этом Дополнительном соглашении, для Покупателя за счет Покупателя. , чтобы определить пригодность Имущества для целей Покупателя ». Это означает, что я не трачу время на проверку документов по комплексной проверке до тех пор, пока не будут выполнены эти два условия, а с этого момента у меня будет 20 дней.
И закрытие должно произойти не позднее 45 дней после устранения всех непредвиденных обстоятельств.

В этот момент я находился в режиме ожидания. Я проверял у агента по листингу один раз в неделю, чтобы получать обновления. На удовлетворение этих двух непредвиденных обстоятельств ушло семь недель. Продавец нанял консультанта (бывшего административного судьи) для решения этих проблем.

Я был немного удивлен, что вопрос TOPA был рассмотрен так быстро. Позже я узнал, что она согласилась заплатить арендаторам приемлемую сумму при закрытии, если они откажутся от своих прав на покупку своего здания, вместо того, чтобы позволить истекшим правам. Ух ты.

Теперь, когда эти две проблемы были решены, я должен был приступить к действиям и начать комплексную проверку. У меня было всего 20 дней, чтобы продвинуться вперед или расторгнуть контракт.

Написал владельцу письмо с просьбой предоставить всевозможные документы.Она долго не отвечала, а потом документы, которые я получил, оказались неполными. Не проблема! Мои 20 дней не начнутся, пока я не получу от нее все документы.

В конце концов, я получил все необходимые документы, в том числе ее банковские выписки. Я хотел убедиться, что она действительно вносит арендную плату, которую, как она утверждала, получает. Оказывается, она собирала только половину ренты!

Это было совершенно недопустимо! Стоимость собственности основана на доходе здания, и ее доход внезапно оказался только половиной того, что было объявлено.

Я сказал агенту по листингу, что мы не можем продолжать контракт в том виде, в каком он был, и предложил ему три варианта:

Расторгаем договор;
Мы добавляем непредвиденные обстоятельства, чтобы дать продавцу время для сбора 100% арендной платы за три месяца подряд; или
Она могла гарантировать арендную плату в течение года.

Продавец настоял на том, чтобы все арендаторы заплатили. Насколько я понимаю, эта сделка была мертва. Жаль, потому что я уже потратил на эту сделку бесчисленное количество часов.

Три недели спустя агент перезвонил мне и сказал, что продавец гарантирует арендную плату. Действительно? Хорошо, это сработает.

Мы возобновили сделку, добавив еще одно приложение, в котором прописаны условия этой гарантии аренды: если я не получаю арендную плату от одного из ее арендаторов, я могу получить разницу с условного депонирования. Я также убедил ее дать согласие на ремонтный кредит (от нашей строительной инспекции), и мы изменили имя покупателя на новое ООО, которое я создал.

Все непредвиденные обстоятельства были удовлетворены (за исключением непредвиденного финансирования), и мы согласились закрыть в течение 45 дней.

Эта сделка воскресла из мертвых, и теперь мы снова двигались вперед!

Оценка моего кредитора и его проверки собственности прошли в порядке, и мы должны были закрыть через 14 дней в ожидании окончательной проверки андеррайтинга. Обычно это формальность, но в данном случае кредитный комитет банка по необъяснимым причинам решил, что они не хотят предоставлять ссуду.Неубедительное объяснение заключалось в том, что кредитный комитет изменил свое мнение о местонахождении и больше не чувствовал себя комфортно.

В самом деле? 14 дней до закрытия?

Именно здесь мне пригодилось мое предыдущее общение с кредитными брокерами. Я позвонил другому брокеру, с которым говорил об этой сделке. Первоначально условия кредитора, которого он представлял, были не такими привлекательными. Однако они ухватились за сделку и заявили, что закроют ее в течение пяти недель.

Я объяснил ситуацию агенту по листингу и воспользовался опционом на продление еще на 30 дней, заплатив дополнительный депозит (посмотрите, насколько это здорово?).

Новый кредитор позаботился о бизнесе, и мы закрылись через четыре недели.

Через пять месяцев после подписания контракта.

Уф.

Как я использовал частные деньги для финансирования покупки

С самого начала я хотел использовать деньги частных лиц для покупки этого многоквартирного дома. Я хочу рассказать вам о том, как это было возможно.

Несколько лет я ремонтировал дома, ремонтировал их и перепродавал с целью получения прибыли.Я собрал деньги на сумму не менее 25000 долларов от друзей и семьи и заплатил им от 12% до 15% простых процентов, гарантированных домом. Титульные компании позаботились о векселе и регистрации документа, и это было просто сделать.

Люди любят недвижимость и доверяют ей, прибыль была хорошей, а предполагаемый риск был низким. По этим причинам было на удивление легко привлечь друзей и семью к инвестированию.

Когда я рассматривал коммерческую недвижимость, я опросил своих существующих инвесторов, чтобы узнать, какие из них заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости и могут ли они порекомендовать меня тем, кто, по их мнению, может быть заинтересован.

Я быстро собрал небольшую группу людей, заинтересованных в инвестировании в многоквартирные дома. Поскольку в то время у меня не было сделки, я создал инвестиционный пакет фиктивного здания. Все в здании было точным (фотографии, местоположение, финансовые данные и т. Д.), За исключением покупной цены — я проделал эту работу, чтобы получить желаемую прибыль для своих инвесторов. Другими словами, я обратился к потенциальным инвесторам с пакетом сделок, которые выглядели как настоящие.

Я сказал: «Сейчас у меня нет сделки, но когда я это сделаю, это будет примерно так», а затем я показал им пакет.

К тому моменту, когда я получил эту недвижимость по контракту, я уже заинтересовал своих инвесторов. Когда я разослал обзор сделки по этой собственности, мои инвесторы отреагировали быстро.

Мне понадобилось 250 000 долларов наличными для оплаты 25% первоначального взноса, закрытия и ремонта.

Я стараюсь структурировать сделку таким образом, чтобы инвесторы получали среднегодовую доходность 10–15% в течение срока инвестирования. Для достижения этой прибыли, основанной на моих финансовых прогнозах по денежным потокам, погашению ссуд и перепродаже, я мог бы разделить с инвесторами 50/50, чтобы получить среднегодовую доходность 15%.

Затем я заплатил себе комиссию за приобретение в размере нескольких тысяч долларов при закрытии сделки. Судя по количеству часов, которые длилась эта сделка, ни один из моих инвесторов не возражал.

Все это было раскрыто в Меморандуме о частном размещении и Операционном соглашении LLC, составленном юристом SEC. Это дорого, но оно того стоит. Он не только защищает вас, но и разъясняет инвесторам условия сделки, порядок распределения прибыли, принятие решений и возможные риски.

Я очень гордился собой за то, что заключил эту сделку, несмотря ни на что. Но веселье только начиналось.

Первый год — кошмар

Это история «Пола», одного из наших арендаторов, и того, как он чуть не обанкротил нас.

Пол — хороший парень, полагаю, его сердце было в правильном месте. Он хотел убедиться, что все, включая меня и округ Колумбия, выполняли свою работу.

Он неоднократно подавал на меня в суд за нарушение жилищного кодекса.Я был в суде каждые шесть недель. Это был его способ общения с нами, и мы отреагировали, обратившись к каждой проблеме, которую могли разумно.

В течение первых шести месяцев все эти дела вел мой управляющий недвижимостью и адвокат. Я думал, что ты так делаешь.

Пока я не получил его счет на 3500 долларов после трех месяцев работы!

Я понял, что если так будет продолжаться год или дольше, одни только судебные издержки исчерпают наши капитальные резервы.

У меня была срочная встреча с поверенным, и я спросил его об устойчивости этого плана. Затем он признал, что на большинстве этих слушаний мне не требовалось юридическое представительство, но я мог сам представлять ООО.

В самом деле? Теперь ты мне скажешь? Что ж … Думаю, я тоже никогда не спрашивал.

Я быстро заменил этого поверенного на того, кто оперативно выставлял счета и предоставлял фиксированные цены по большинству вопросов, связанных с выселением.

Я тоже начал ходить в суд.

Не очень приятные впечатления, но я начал к этому привыкать. Мы систематически прорабатывали проблемы.

В дополнение к тому, что судебная система заработала, Пол также связался с другими государственными органами, отвечающими за соблюдение нормативных требований, такими как DCRA, которое выдает разрешения на строительство и пресекает нарушения. Он звонил им ежедневно и сообщал о строительных работах. Инспектор незамедлительно осматривал собственность и обнаруживал что-то неладное, о чем нужно было записать.

Из-за высокой видимости этого здания в агентстве DCRA соблюдало букву закона, которая в D. C. требует, чтобы у вас было разрешение на ВСЕ, к чему вы прикасаетесь молотком или отверткой. Эти разрешения дорогие, и их могут получить только лицензированные подрядчики (другими словами, я не мог сделать это сам). Отчасти из-за моего собственного невежества, связанного с тем, «как делать все правильно» в городе, и из-за повышенного уровня контроля, мне пришлось заплатить тысячи долларов в виде разрешений и штрафов.

Пол позвонил в Агентство по охране окружающей среды по поводу предполагаемых нарушений со свинцовыми красками, и, конечно же, сразу же прибыл инспектор с просьбой провести осмотр свинцовой краски у лицензированного специалиста.Две тысячи долларов спустя мы узнали, что все подразделения не содержат свинец. Но на перилах в коридорах была свинцовая краска.

Вы можете быть «безопасными» или «бессвинцовыми». Чтобы быть безопасным, каждый раз, когда арендатор въезжает, вы должны подтверждать, что квартира безопасна для свинца, и вы должны сообщать о любой свинцовой краске, которая, как известно, находится в здании. Это стоит около 250 долларов за единицу.

Вместо этого мы решили отказаться от свинца. Для этого нужно было покрыть перила гипсокартоном.Затем вернулся наш сторонний инспектор по свинцовым краскам и сертифицировал здание как не содержащее свинца. Еще несколько тысяч долларов спустя, теперь у меня есть здание, не содержащее свинца.

Урок жизни посреди бури

По мере того, как разворачивались эти события, я становился все более и более тревожным. Больше всего меня беспокоило нехватка денег. Если у нас закончатся деньги, мне придется вернуться к инвесторам и сказать им, что их резервный капитал, предназначенный для ремонта, исчерпан, и что им нужно вложить больше денег.В противном случае я потеряю здание в результате банкротства и больше никогда не буду собирать деньги.

Не лучшее начало моей карьеры инвестора в коммерческую недвижимость.

С каждым заказным письмом с нарушениями или вызовом в суд мое отчаяние росло. У меня были проблемы со сном, я был напряжён. Меня начал захватывать парализующий страх.

В подобных ситуациях моя жена — скала. Она всегда может взглянуть на вещи в перспективе и предложить поддержку, которая может воодушевить меня.У нее огромная вера. Она напомнила мне, что Бог любит меня, что бы ни случилось, что Бог добр и что Он хочет для меня только добра. «Может быть, — предположила она, — я переживаю это не зря. Может, я должен чему-то научиться.

Я думал об этом несколько дней и задавал себе вопрос: «Чему я должен научиться?» После долгих размышлений я почувствовал, что мой урок должен быть спокойным, несмотря на обстоятельства.

Моя молитва сместилась с «Боже, пожалуйста, избавь меня от моих проблем» на «Пожалуйста, дай мне покой, что бы ни случилось».

Но как я мог быть спокойным перед лицом неминуемого банкротства?

Вот где приходят молитва и вера. Потому что я молился о мире и верил, что он будет мне дарован. На мою молитву не сразу ответили, на это ушло около недели. Чувство покоя, которое я испытывал, было необъяснимым, но ощутимым. Мое тело расслабилось, и я снова смог заснуть — несмотря на то, что на следующей неделе меня назначили на еще одно слушание в Верховном суде Вашингтона.

Внезапное изменение сердца

На этом слушании произошла странная вещь.

Поскольку мы были в суде так часто, судья хотел встретиться в менее формальной обстановке, чтобы проработать вопросы. Присутствовали я, мой управляющий недвижимостью, судья и Пол.

Пока я молча сидел, пока остальные трое обсуждали нерешенные нарушения, Пол внезапно повернулся ко мне и сказал: «Я хотел бы немного поговорить с мистером Бланком», а затем он наклонился через стол и протянул руку. Взяв его за руку, я пробормотал что-то вроде: «Хорошо, это было бы здорово».Судья и мой управляющий извинились, и тогда я остался наедине с Полом.

Давным-давно я сделал несколько попыток пообщаться с Полом. Один раз через третью сторону, а второй раз через себя. Обе попытки не увенчались успехом и ни к чему не привели.

Я был шокирован происходящим.

Я точно не помню, о чем мы говорили в те 5 минут. Я только помню, что после этого мы договорились выпить чашку кофе.

Мы снова вызвали судью, и она спросила его, как он хочет действовать.Он сказал, что хотел бы снять все обвинения. Управляющий недвижимостью посмотрел на меня с полным недоверием.

Как будто в оцепенении, я обнаружил, что сижу с Полом, потягиваю кофе в кафе на нижнем этаже здания суда и увлечен беседой, как если бы мы были давно потерянными друзьями.

Он рассказывал о своей жизни, и я тоже — вероятно, больше, чем следовало бы допустить наш здравый смысл, учитывая нашу враждебную историю.

В какой-то момент он повернулся ко мне и сказал: «Тебе не нужно больше обо мне беспокоиться.«Мы обменялись контактной информацией и договорились оставаться на связи.

Он отозвал все оставшиеся жалобы и перестал звонить в агентства.

Я открыт для чудес. Чудо рождения ребенка, загадка человеческого сознания или серия совпадений. Чудеса случаются повсюду вокруг нас, если мы готовы их видеть.

Это развитие событий с Полом было настолько необъяснимым, что мне пришлось классифицировать его как некое чудо. Я также пришел к выводу, что Бог позволил обстоятельствам измениться, потому что я усвоил урок, который должен был усвоить.Если вы усвоите урок, всегда ли ситуация улучшится? Нет, наверное, нет. Но я думаю, что в этом случае я был вознагражден внезапной переменой во взглядах, на которую я не мог рассчитывать.

Долгий путь к стабильности

Прошел год с момента покупки многоквартирного дома, и это была поездка на американских горках — но не из тех веселых, из тех, от которых хочется выбраться, но не получается.

Я потратил на тысячи долларов больше, чем ожидал.Мой бизнес-план оказался совершенно незаметным — я на милю пропустил свои годовые прогнозы. Я чувствовал, что доверие к себе со стороны инвесторов было подорвано. Однако они были очень терпеливы со мной, за что я им благодарен.

Я получил ценный жизненный урок, а именно: сохранять мир независимо от обстоятельств. Это урок, над которым я все еще работаю.

И у меня самое послушное здание в округе Колумбия.

Через два года после закрытия мы заняты на 100% и собираем 100% арендной платы.Нам удалось поднять арендную плату в некоторых квартирах. У нас есть денежный поток, чтобы быстро отреагировать на ремонт и внести некоторые косметические улучшения. И у нас хорошие отношения с арендаторами.

Обновление, март 2017 г. : У меня есть здание по контракту на продажу почти вдвое дороже, чем мы его купили. Это показывает, что, несмотря на неудачи, проблемы и ошибки можно преодолеть, сочетая амбиции, мужество, настойчивость, дисциплину и веру. Это свойство множества единиц потребовало большой дозы всего этого.Несмотря на все проблемы, я убежден, что инвестирование в многоквартирные дома по-прежнему является лучшим способом заменить свой доход и создать долгосрочное богатство.

Спасибо за внимание, желаю успехов!

Михаил

шт. нажмите на изображение ниже, если вы хотите узнать, как вы можете приобрести собственный многоквартирный дом

НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, ЧТОБЫ ПРОСМОТРЕТЬ: Я собрал несколько бесплатных тренингов, которые объясняют точный пошаговый процесс, которому вы,
, можете следовать, чтобы завершить сделку по первому жилому дому в течение 90 дней (без какого-либо опыта или собственных денег).

Как я купил квартиру. Проведите неделю в Твиттере, и я гарантирую… | Софи Варнес

Проведите неделю в Твиттере, и я гарантирую, что вы увидите какой-нибудь дневник денег или статью о том, как я купил свой дом с четырьмя спальнями на Лондонском мосту, где-нибудь в Интернете. Они в ярости, и всем нравится нажимать на них и сердиться.

Ну, я только что купил свою первую квартиру и подумал, что буду максимально прозрачен в этом вопросе. Честно говоря, часть моих рассуждений по поводу написания этого заключается в том, чтобы я мог вернуться к этому и вспомнить, насколько это чертовски сложно и сколько вещей нужно подумать, и я подумал, может быть, по крайней мере, еще один человек может найти это полезным .

Сейчас немного сложнее …

Я не собираюсь лгать, я получил значительную выгоду от того, что несколько лет назад мне дали единовременную сумму денег, так что я действительно не считаю всю эту покупку как то, что я «сделал это». все сам ». Мне очень повезло. Я вкладывал их в акции и акции, и у меня всегда были деньги в качестве буфера. Но у меня также была настроена до смешного сложная система сберегательных счетов, из-за которой мои деньги работали на меня немного тяжелее. Я работал сверху вниз, когда мог себе это позволить.Вот что у меня было:

Virgin Money Помощь в покупке ISA (200 фунтов стерлингов в месяц, лучшая процентная ставка, которую я смог найти)
HSBC Regular Saver (5% процентная ставка в 250 фунтов стерлингов в месяц на 12 месяцев)
Santander Regular Saver (5% процентная ставка в 200 фунтов стерлингов в месяц на 12 миллионов)
Приложение Chip (5% для меня)
Funding Circle (средняя процентная ставка для меня: 6,2%)
Zopa (средняя процентная ставка для меня: 4,1%) )
Ratesetter (средняя процентная ставка для меня: 3,2%)
Plum (без процентов, но случайно экономит деньги)

Ключом к этому, как я обнаружил, было планирование сбережений сразу после выплаты. У меня есть текущая таблица, в которой подсчитываются все известные расходы на следующий месяц, и поэтому я каждый день знаю, сколько денег мне «нужно». В какой-то момент я сэкономил около 500 фунтов стерлингов в месяц, и мне никогда не приходилось к нему прикасаться. Теперь, после покупки и в небольшом, но постоянно увеличивающемся долге из-за покупки мебели, я понятия не имею, как, черт возьми, я это сделал, и теперь у меня нет никакого буфера. Отличное планирование.

Мой уютный уголок. Стул Beanbag + подушка для кошки = блаженство

С моим бюджетом в 180k я начал искать квартиру, довольно неопределенно, примерно с сентября прошлого года.Я только что переехал в Кардифф в мае, и у меня были сомнения по этому поводу, но я понял, что это, вероятно, лучшая (моя единственная?) Возможность купить жилье. Примерно к марту / апрелю 2018 года я решил, что обязательно сделаю это, но я был крайне наивен во всем этом.

Изначально я хотел переоборудовать дом в викторианском стиле в квартиры, потому что мне понравился вид квартиры, которую я снимал, и я подумал, что если я получу новую перестройку, я буду счастлив, потому что это будет лучшее из обоих миров — в красивом доме, но быть современными и изолированными и т. д.Я хотел остаться в Роате или переехать в Кантон, который намного оживленнее и «круче».

Совет положил конец всем моим амбициям. В середине мая я чуть не сделал предложение на симпатичную квартирку в Риверсайде, недалеко от Кантона. На самом деле он был крошечным, но намного ниже моего бюджета, и я мог жить с ним, потому что он находился в хорошем доме и в довольно удобном месте. Парковка была «на улице», и только после того, как друг указал на то, что муниципальные власти немного странно относятся к разрешениям, я действительно изучил это.Совет Кардиффа придерживается политики запрета на выдачу разрешений на парковку никому в новых зданиях или новых КОНВЕРСИЯХ.

Говно.

Итак, я изменил такт: единственное место, где я знал, где у них были застройки с парковкой на территории, был залив. Мне не особенно хотелось там жить, потому что он дальше от работы и кажется довольно удаленным. Вскоре после этого я наткнулся на разработку, в которой я работаю. О, роскошная разработка! Стоянка! Квартиры в моем бюджете! Поскольку здание и все квартиры были уже построены, я посетил и немного влюбился в планировку квартиры (собственно, саму СВОЮ квартиру я не видел до момента бронирования) и все, что касается застройки.

У меня есть ванна И душ. КАКИЕ!?

Я видел, как моя сестра покупала квартиру (дважды), но, честно говоря, не было много мудрости, относящейся к новой постройке. Большинство проблем были совершенно уникальны при покупке «подержанных» домов, например «пройдите обследование!», «Убедитесь, что стены не падают!», Что полезно, но не для новой постройки.

Для приблизительной даты я впервые увидел квартиру 19 мая, зарезервировал около 26 мая, и мой крайний срок завершения был в конце июня.Я фактически обменял и завершил в тот же день, 9 августа. На это ушло около 12 недель, что довольно быстро, но мальчику временами было больно.

Вот как работает покупка квартиры в новостройке (ОЧЕНЬ важное предостережение, что я НЕ покупал строящуюся квартиру!):

Зарезервировать участок (до свидания 1000 фунтов стерлингов)
Проинструктировать юриста
Рассмотреть ипотеку ( вам действительно стоит начать с этого, когда вы ищете. 100% рекомендуют найти консультанта по ипотеке, так как вы получите лучшие предложения)
Докажите всем и их собаке, что вы хороши для денег (важно: вам нужно объявить все) подарок ‘деньги, которые вы используете)
Передайте помощь для покупки документов ISA адвокату, чтобы они могли волшебным образом заработать для вас деньги, когда они вам понадобятся. в этом есть смысл, потому что, по всей видимости, солиситоры — идиоты
Подписать документы и дождаться обмена; согласитесь с датой завершения, которую вы ДОЛЖНЫ придерживаться!
Передайте все свои сбережения своему адвокату за день до завершения
Заберите ключи в полдень в день завершения
Сядьте на пол в своей пустой квартире и плачьте / напейтесь / съешьте еду на вынос
Заедание (процесс, который я все еще прохожу)

Мне потребовались годы, чтобы довести его до стадии, где всему есть место

Было несколько дней, когда я действительно чувствовал, что совершаю огромную ошибку, и я очень серьезно хотел не продолжать, но по большей части меня это устраивало, даже если процесс длился долго и был очень напряженным в последние две недели или около того. Для меня было невероятно неприятно жить в квартире, которая практически изжила себя для меня (викторианская сантехника … только … не ходи туда), и мне отчаянно хотелось переехать и все разобрать.

Некоторые ключевые моменты, о которых, я думаю, вам следует знать перед покупкой:

Если парковка не включена в стоимость, можно ли припарковаться на улице? Убедитесь, что совет действительно дает вам разрешение!
Найдите ипотечного брокера, которому вы доверяете. Мой держал меня за руку в процессе гораздо больше, чем следовало бы.Он помог мне заверить меня в процессе и разных происходящих событиях.
Кредиторы, скорее всего, не дадут вам 90% LTV на новое строительство, что означает, что вам нужно найти залог более 10%
Кредиторы также придирчивы к зданиям с коммерческими объектами
… И зданиям, которые выше определенного числа этажей
[Ни то, ни другое не означает, что вы не получите ипотеку, но может значительно сократить ваши возможности и означать, что у вас немного хуже процентная ставка! Именно это и случилось со мной]
Я не обращался за помощью * ссуды *, потому что я невероятно скептически отношусь к тому, насколько легко выйти из нее. Я понимаю, что некоторым людям может быть полезно подняться по служебной лестнице, но убедитесь, что вы понимаете последствия; при продаже недвижимости процент от суммы взятой вами ссуды будет вычтен из суммы продажи. Вот как государство зарабатывает деньги …
Вы думаете, что это не будет стрессом, но каким-то образом сама попытка купить недвижимость означает, что вы, как губка для снятия стресса, ВСЕГДА поглощаете ВСЕ СТРЕСС, и кажется, что ничто не помогает. Иди направо. Все в порядке. Миллионы людей сделали это и выжили; повесить там.
Не делайте того, что делал я, и игнорируйте насущную потребность в мебели. Сэкономьте на мебели, и тогда вы не будете проводить недели без кровати, как я.

Точно не вид из моей квартиры, но тем не менее очень красивый

Несколько вещей, которые выделялись для меня как особенно болезненные, которые, я думаю, были уникальными для моей ситуации / развития:

Необходимость отправки заверенной копии моего паспорта моему ипотечному брокеру, используя поверенного в качестве удостоверяющего, но офис поверенного не удостоверяет его должным образом, ДВАЖДЫ. Это все задержало на 3–4 недели. ARGH. ЗАЧЕМ.
Пришлось изменить стоимость ипотеки и депозита, что было в основном совершенно неожиданным в тот момент, когда это произошло.
Я почти потерял свою ипотечную сделку из-за стимула в 1000 фунтов стерлингов из-за вышеупомянутого проклятия. дата (уведомив его за 5 недель, больше, чем ему было нужно), но я не знала, заканчиваю ли я на самом деле до этой даты или нет. АРГХ!
Контракт и аренда были совершенно неверными в отношении основных фактов, таких как мой адрес, размер моей арендной платы за землю, некоторые запутанные формулировки о сроках выплаты и т. Д.

Итак, поехали.Я купил квартиру за неделю до того, как мне исполнилось 30 лет, и за это время я многому научился. Я начал пытаться разобрать все зацепки, но не знаю, сколько на это уйдет времени. По большей части я очень доволен качеством сборки моей квартиры, но есть незначительные проблемы, такие как трещины в плинтусах, пол немного приподнимается из-за жары и т. Д.

Надеюсь, что в следующий раз я купите недвижимость (ЕСЛИ я это сделаю), я буду лучше вооружен дополнительной информацией и пониманием того, как именно она работает, и я не буду настолько наивным.

Yaaaay!

Как я купил свой первый многоквартирный дом | Недвижимость

После многих лет приобретения и инвестирования в аренду домов на одну семью я наконец купил свой первый многоквартирный дом. Вот разбивка покупки, чтобы дать некоторую ценную информацию, если вы решите сделать скачок в многосемейное инвестирование.

Предыстория

Мы с партнером хотели расширять и расширять наше портфолио. Мы решили создать многоквартирный дом. Нашими критериями были здания из 40 квартир и выше, потому что, на наш взгляд, для приобретения одного большого многоквартирного дома требуется такой же объем работы, как и для приобретения нескольких дуплексов, триплексов и т.Кроме того, с правильной инфраструктурой легче управлять одним зданием в одном месте по сравнению с единицами, разбросанными в разных областях.

Приобретение

Есть этот карман недалеко от южной части центра города, который довольно давно заброшен. Вокруг все на высшем уровне. Я ездил на нем последние пару лет и внимательно следил за двумя многоквартирными домами через дорогу друг от друга.

В то время одно из зданий долгое время пустовало.Другой был довольно запущенным домом, принадлежащим «маме и попе». До этой сделки мы установили местные отношения с брокерами и напрямую связались с продавцами, чтобы найти сделки вне рынка. Случайно заметил недавний ремонт пустующего здания. Затем я проехал мимо другого и заметил, что, как уже упоминалось, он был в плачевном состоянии.

Я подошел к своему ноутбуку, чтобы исследовать его, и заметил, что ранее он был выставлен на LoopNet за 1,4 миллиона долларов, но его сняли. Я связался с продавцом напрямую, проследив его информацию из общедоступных записей, которые я нашел с помощью простого поиска в Google.Он недавно продал еще пару своих объектов и собирался перейти от активного арендодателя к штатному взысканию долгов. Это хороший признак заинтересованного продавца! Мы коротко поговорили, во время которой он заявил, что предыдущая сделка сорвалась, и рекомендовал поговорить с его сестрой, которая вела его. Он также был непреклонен: «Если вы не готовы вкладывать 50 тысяч долларов в качестве задатка, не беспокойтесь о заключении сделки».

Андеррайтинг

Поговорив с брокером, я попросил квартплату и Т-12.В T-12 показаны фактические доходы и расходы здания за последние 12 месяцев.

Мы определили, что для того, чтобы эта сделка работала, нам нужно было заплатить около 1 миллиона долларов на покупку. Основываясь на T-12, наша максимальная ставка составляла 7% при текущей загрузке 50%, но при изменении положения мы будем ближе к 10-11%.

Переговоры

Определив, сколько мы будем платить, мы передали цену брокеру. Мы начали с малого. Я считаю, что это было всего 600 тысяч долларов. Продавец поставил гораздо более высокую цену.За это время мы с моим партнером обратились к нескольким инвесторам, в том числе к Джино Барбаро и Мэтту Фэрклоту, а также к другим местным жителям в многоквартирном доме, чтобы получить дополнительный взгляд на сделку. С нашей инфраструктурой цифры будут работать по значительно более высокой цене. Наша ошибка заключалась в слишком консервативном андеррайтинге сделки. Мы подошли к нашему предложению на 900 тысяч долларов и пошли по контракту. Продавец был заинтересован в возврате части покупной цены, что было нам выгодно. Нам нужно было только вложить 200 тысяч долларов.

Инспекция

Во время нашего осмотра мы попросили инспектора обойти ВСЕ блоки, что было хорошо, но, на мой взгляд, излишне. Это была наша вторая ошибка. Инвестору необходимо пройти по всем объектам, но не обязательно инспектору. Отчет состоял из 80+ страниц и повторялся, когда дело доходило до деталей каждой единицы. Однако было хорошо усвоить этот урок. В заключение отчет показал, что здание нуждается в доработке, но ничего особо тревожного. Самым важным было настроить палубы и балконы так, чтобы они поддерживали себя и направляли воду из дома.

Повторное согласование

Никто не хочет, чтобы его называли «ретрейдером», но в нашем сценарии, как только мы провели подсчет, у нас был отрицательный денежный поток. Первые несколько месяцев были по текущей процентной ставке для продавца, и наш срок в один год был слишком коротким. Джейк и Джино рекомендовали нам продлить срок. Они тоже выбросили только интересную идею. Мы представили условия продавцу и в итоге договорились о 3% в первый год, 5% во второй и 7% в третий год с трехлетней выплатой по 25-летней амортизации.

Требуются работы

Мы хотели придать этому месту совершенно другой вид. Мы начали с изменения вывески и названия после приобретения недвижимости. Мы планируем сначала заняться внешним видом собственности, а также модернизировать и отремонтировать другие аспекты собственности. Все остальное мы процитировали в рамках работы здесь. Наш собственный GC помог в этом.

Контракты

Мы решили передать нашу прачечную на аутсорсинг Coinmach с 90% нас / 10% их, разделенных после того, как они получат первые 14 долларов за машину.Прачечная приносит примерно 400 долларов в месяц. Мы не собираемся зарабатывать на этом слишком много денег. По сути, это то, что мы хотим обеспечить нашим арендаторам. Мы все еще думаем о каком-нибудь кабельном провайдере.

В заключение

Несмотря на то, что сделка длилась шесть месяцев, это был отличный опыт. Всегда приятно находить выгодные предложения, а когда они закрываются, становится еще лучше.

Мы многому научились, в том числе о том, как сэкономить на проверках, о лучших способах структурирования сделок по финансированию продавцов и о том, насколько ценно работать с другими над BiggerPockets.

Вы уже заключили свою первую многосемейную сделку? Есть вопросы об этой собственности?

Сообщите мне, комментируя!

Я купил многоквартирный дом без денег ~ Разбогатей медленно

Когда мне было 23 года, я без денег купил восьмиквартирный дом. И я ушел с 1000 долларов наличными при закрытии! Звучит довольно модно, правда? Неправильно.

Это была одна из самых глупых ошибок при инвестировании в недвижимость, которую я совершил в своей юной жизни.

Я сбежал без единой царапины, но это произошло из-за чрезмерной дозы пота, слез и удачи. Ничто из этого не было связано с умением инвестировать.

Звук и ярость

Мне было 23 года, и я только что получил лицензию на недвижимость в прошлом году. Мои первые пару месяцев были потрачены на покупку и продажу нескольких домов высшего класса для индивидуальных домовладельцев. Комиссионные были приличными, но как новый риэлтор мой разрыв с моей компанией был значительным. Чтобы усложнить проблему, я профинансировал свою ассоциацию, обучение и профсоюзы, чтобы начать работу.(Это было до того, как я решил аннулировать свои кредитные карты.)

Через несколько месяцев я начал больше работать на быстрорастущих рынках потери права выкупа и коротких продаж, которые преследовали центральную Индиану. Юристы, врачи и другие люди с высоким доходом (в основном с Западного побережья) из других штатов наводнили наш местный рынок.

Они скупали дома на 30 000, 40 000 и 50 000 долларов, как на игрушки — хотя и по завышенным ценам, и с чрезмерным финансированием, и в лучшем случае только полуфункциональные игрушки. При арендной плате от 400 до 1000 долларов они просто не могли устоять перед тем, что их таблицы говорили им о доходности.Они купили многие дома и использовали первую риэлторскую компанию, которая их продала.

Мы представляли множество банков, которые не знали о ценах на местном рынке. Они также не понимали текущего состояния своей собственности (даже после того, как мы им несколько раз сказали). Более половины сделок сорвалось. Либо банки были слишком нереалистичными для переговоров, либо закрытие было бы прервано обнаружением тайного залога, второй ипотеки, о которой никто не знал, либо какой-то другой проблемой с правом собственности, о которой мы даже не подозревали!

Было труднее работать с более низкой комиссией, но были сотни и сотни объектов недвижимости, которые помогали ежемесячно выравнивать зарплаты.И я много узнал о том, как избежать ошибок при инвестировании в недвижимость.

Управление недвижимостью приходит по телефону

После того, как большинство иногородних инвесторов закрыли свои новые дома для сдачи в аренду, они начали поиск компании, которая могла бы управлять / сдавать их в аренду. После нескольких десятков запросов на доступную и надежную компанию по управлению недвижимостью (и без четкого варианта) мы решили начать предлагать эту услугу сами.

Я объединил усилия с брокером, который уделял все свое время сосредоточению внимания на привлечении большего количества потенциальных клиентов для покупки / продажи.Я занялся выяснением того, как активно управлять и сдавать в аренду пустующие помещения (которые почти всегда требовали ремонта в первую очередь).

Поскольку многие из наших клиентов уже были постоянными клиентами, они были в восторге от того, что у нас есть возможность управлять своей недвижимостью внутри компании. Всего за шесть месяцев или около того у нас под управлением было более 125 единиц.

Я работал бесчисленное количество часов и отвечал на самые причудливые телефонные звонки, которые только можно представить, в любое время суток. В целом, однако, мы получали прибыль и искали способы масштабирования нашей системы в течение следующих нескольких кварталов.

Идеальный шторм

В рамках нашей работы по созданию сетей и привлечению потенциальных клиентов мы регулярно посещали частные встречи, на которых местные брокеры рассказывали друг другу о желаниях и потребностях своих текущих клиентов. На одной конкретной встрече другой брокер выставлял на продажу одну из своих собственных владений. Это были два расположенных бок о бок четырехэтажных дома (всего восемь квартир), каждая из которых была одной спальней. Это было в бедной части города, но он просил всего 125 000 долларов за оба дома.

«125 000 долларов за восемь единиц?», — подумал я.«У есть , чтобы быть уловом».

Был. У семи из восьми квартир были арендаторы, но только три из них платили вовремя. Даже после того, как выгнал всех неоплачиваемых арендаторов, на каждую квартиру потребуется пара тысяч долларов работы, чтобы получить что-нибудь приличное в аренде. Кроме того, всего было четыре печи, все из которых, вероятно, были изготовлены в 40-х или 50-х годах.

Другими словами, это был чей-то проект. Это потребует некоторого предварительного ремонта, нескольких месяцев подачи документов о выселении, посещения суда и повторного показа квартир, но… «125 000 долларов за восемь квартир! “

Если бы мне только кто-нибудь одолжил деньги…

Я копался все глубже и глубже в числах.Я уже управлял недвижимостью, координировал ремонт, договаривался о ценах на материалы и сдавал квартиры в аренду десяткам других клиентов. Было логично, что если бы я мог получить ссуду, я мог бы подключить собственность прямо к текущей системе, которую я использовал.

Однако была большая проблема. Ни мой партнер, ни я не были достойны доверия в , ни в каком смысле этого слова. Шансов на получение разрешения на получение ипотечной ссуды было ничтожно мало (не говоря уже о коммерческой ссуде с низким доходом, не занимаемой собственником).С сожалением я забыл об этой собственности и продолжил рассказ о процессе построения управляющего бизнеса.

Однако на следующей встрече мы узнали о некоторых дополнительных новостях об объектах недвижимости. У брокера, которому они принадлежали, были серьезные проблемы с десятком различных объектов недвижимости. Он был должен 76 000 долларов за оба здания, которые были профинансированы через популярного инвестора / кредитора с твердыми деньгами.

Частный кредитор боялся, что инвестор вскоре объявит дефолт (предоставив кредитору собственность, с которой он не хотел иметь ничего общего).Владелец только хотел выбраться из собственности, чтобы сосредоточить свою энергию на спасении других своих владений.

Недолго думая, мы спустили курок.

Смелое предложение

Мы обратились к частному кредитору (физическому лицу), которое в настоящее время финансировало недвижимость. Затем мы предложили ему взять ссуду и купить недвижимость у нынешнего отчаявшегося владельца.

Мы предложили обоим подписать ссуду, дав инвестору два имени, отличных от того, которое он имел в настоящее время. Потом показали, как исправить ситуацию, выселить всех арендаторов и подключить к нашей системе управления.

Ни у кого из нас не было ни гроша на имя, поэтому у нас даже хватило смелости потребовать, чтобы частный кредитор действительно вложил еще денег в собственность. Чтобы мы взяли его на себя, ему пришлось бы одолжить нам дополнительно 15 000 долларов на замену печей и ремонт двух блоков после выселения.

Это было смелое предложение. Мы не дадим ничего, кроме плана управления и наших подписей на частной ипотеке на сумму 91 000 долларов (под 12%) на восемь квартир и ссуду наличными в размере 16 000 долларов.Кредитор должен был знать о тяжелых обстоятельствах нынешнего владельца даже больше, чем мы, потому что он принял наше предложение. Нынешний владелец был счастлив получить причитающуюся сумму, и в течение недели мы сели, чтобы закрыть.

После подписания документов на мою первую покупку недвижимости мне вручили чек на 1000 долларов (для пропорциональной арендной платы / залога на месяц). Я не дал ничего осязаемого, только свою никчемную подпись и пошел в банк, чтобы положить деньги.

«Так вот как работает недвижимость», — злорадствовал я.«Я мог бы привыкнуть к этому».

Понятия не имел, что нас ждет…

Продолжение следует…

Примечание J.D.: Это проблеск мира, который меня всегда интересовал. Хотя Крис продолжает меня отговаривать, меня привлекает аренда недвижимости. Я с нетерпением жду возможности прочитать вторую часть этого рассказа. И хотя GRS не собирается превращаться в блог о недвижимости, в это воскресенье рассказ читателя на самом деле о том, как один из вас, ребята, решил сделать решительный шаг, купив арендуемую недвижимость, поэтому мы собираемся создать здесь мини-тему для в неделю или около того…

Как эта жительница Нью-Йорка сэкономила, чтобы купить свою первую квартиру в возрасте 25 лет

Эта история является частью CNBC Make It’s new Серия о покупке жилья для миллениалов . Если вы заинтересованы в том, чтобы вас отметили, напишите репортеру Алисии Адамчик по адресу [email protected].

Нью-Йорк — это Джеки Голдштейн. 31-летняя девушка прожила в городе всю свою жизнь, за исключением четырехлетнего пребывания в Эмерсон-колледже в Бостоне, и у нее нет планов уезжать.

«Я так влюблен в Нью-Йорк», — сказал Голдштейн CNBC Make It. «Я знал, что хочу жить здесь вечно. Я хотел владеть частью города».

Высокие цены в городе ее не остановили.Согласно отчету Дугласа Эллимана и Миллера Самуэля, средняя цена на кооператив или кондоминиум с одной спальней в Нью-Йорке в первом квартале 2019 года составляла 800000 долларов. Но для покупателей за пределами Манхэттена и некоторых частей Бруклина доступны менее дорогие запасы.

Часть города Гольдштейн превратилась в кооператив с одной спальней в Краун-Хайтс, Бруклин, который она купила в конце 2013 года за 280 000 долларов. Ей было всего 25, она закончила колледж четыре года и зарабатывала около 30 000 долларов в год в качестве помощника редактора Curbed Network. По ее словам, она смогла сэкономить до 2000 долларов в месяц, потому что после окончания учебы в декабре 2009 года она снова переехала к отцу в квартиру на Манхэттене, где она выросла.

Ей нравилось жить с отцом в самом центре города, и она ценила то, что это позволило ей сэкономить так много. Без счета за аренду, студенческой ссуды или других повседневных расходов на жизнь, о которых нужно было беспокоиться, она начала мечтать о собственном месте. Многие из друзей, с которыми она выросла, также жили дома, поскольку они искали работу и пытались сэкономить в разгар рецессии.

«Мне очень, очень повезло, — говорит Гольдштейн. «Прожив год или два с отцом, я понял, сколько я откладываю. Я составил карту и обнаружил, что могу сэкономить на первоначальный взнос, если проживу с ним еще полтора года».

Жизнь дома была, конечно же, ключевым фактором для ее способности откладывать деньги на первоначальный взнос. Но, по ее словам, родители с раннего возраста прививали ей умение экономить.

«Наша семья просто не тратит так много», — говорит она. «Мои родители умели откладывать деньги, умели тратить на то, что нужно, а не тратиться волей-неволей.«Я оказалась в этом очень удачном положении и воспользовалась этим», — говорит она. «У меня были очень низкие расходы и не было долгов, поэтому мне пришлось это сделать».

Я чувствую себя в большей безопасности, зная, что у меня есть это
Джеки Голдштейн
Домовладелец

Имея в виду план, Голдштейн начала просматривать списки недвижимости на таких сайтах, как Zillow и StreetEasy. У нее было общее представление о районах, которые она могла себе позволить, и она прошла через Процесс предварительного одобрения ипотеки, в результате которого ее бюджет был ограничен 300 000 долларов.

Сначала ее сердце было сосредоточено на районе Проспект-Хайтс в Бруклине, но это оказалось слишком дорого: средняя цена продажи квартир и кооперативов с одной спальней на Проспект-Хайтс в конце 2013 года составляла 410 000 долларов, по данным по данным, предоставленным Zillow, далеко за пределами ее ценового диапазона.

В конце концов она переключила свое внимание на близлежащие районы Бруклина, такие как Парк-Слоуп и Краун-Хайтс. После того, как она пропустила две квартиры, одна из которых была собрана с предложением за наличные, она предложила завышенную цену за однокомнатную квартиру в Краун-Хайтс, которая была принята.

Район мог многое предложить: множество ресторанов, культурных достопримечательностей, таких как Бруклинский музей и Проспект-парк, в нескольких минутах ходьбы, и многие из ее друзей тоже жили там. Оказалось, идеально подошло.

«Я была очень увлечена квартирой», — говорит она, что вполне соответствовало ее ценовой категории. И «район становится все интереснее».

Goldstein предлагает эти три дополнительных совета для начинающих покупателей жилья.

Найти профессиональную помощь

Голдштейн говорит, что несколько ключевых профессионалов помогли ей ориентироваться на рынке и максимально использовать ее опыт покупки жилья.Она работала с агентом по недвижимости, чтобы помочь ей найти место, а затем наняла юриста, которого он рекомендовал для решения любых вопросов, возникающих в процессе покупки. По словам Гольдштейна, из-за того, что она была такой молодой, для нее было разумно нанять людей, которые знали, что они делают.

«Мой адвокат провел меня через все и объяснил все, что я подписывал, и что это значило», — говорит Гольдштейн.

Ее ипотечный брокер тоже был полезным ресурсом. В начале 2015 года брокер связался с ней, чтобы сообщить, что процентные ставки ниже, чем при покупке квартиры.Гольдштейн смогла рефинансировать, и ее счет упал с 1185 до 1020 долларов в месяц.

Гольдштейн также регулярно встречается с финансовым консультантом, который помогал ей строить планы на будущее. По словам Гольдштейн, после того, как ее выплаты по ипотеке уменьшились, она решила продолжать платить более высокую сумму каждый месяц, чтобы погасить долг быстрее. Но ее финансовый советник предостерегал от этого, учитывая низкую процентную ставку, за совет, за который она сейчас благодарна.

«Она сказала, что мне лучше сэкономить эти деньги, мне действительно не нужно давать банку дополнительные деньги прямо сейчас», — говорит Гольдштейн. «Так что я вернулся к выплате нормальной суммы».

Рассмотрим долгосрочные инвестиции

Голдштейн говорит, что ей понравилась идея купить что-то, что могло бы приносить доход, если бы ей это было нужно. И теперь, когда она переезжает к своему парню, она готовится стать домовладельцем.

«Я чувствую себя в большей безопасности, зная, что у меня есть этот огромный актив», — говорит она. «Я заплатил за квартиру 280 000 долларов и, вероятно, смогу продать ее сейчас за 480 000 или 500 000 долларов.Его очень ценят, и это невероятно ».

Фактически, за шесть лет, которые она прожила в Краун-Хайтс, средняя стоимость квартиры с одной спальней увеличилась с 319 000 долларов в 2013 году до 680 500 долларов сегодня, т.е. на 113,3%. по данным, предоставленным Zillow.

Голдштейн также по-прежнему старалась экономить. Ее зарплата увеличивалась за время ее карьеры — теперь она вице-президент по коммерции в New York Post, — но она по-прежнему экономит столько, сколько может. каждый месяц.У нее пока нет плана на эти деньги, но она говорит, что ей нравится знать, что они есть, и возможности, которые она дает.

Она обдумывает одну вещь: купить квартиру побольше со своим парнем. Гольдштейн взволнована и хочет испытать процесс покупки в такой радикально иной момент своей жизни, чем когда она впервые совершила покупку шесть лет назад.

Если вы можете заставить это работать на вас и составить бюджет, недвижимость станет таким хорошим вложением.
Джеки Голдштейн
Домовладелец

«Я была так молода, и ничего не происходило, но теперь я старше и думаю о более серьезных вещах», — говорит она.«Интересно подумать о покупке на совершенно другом этапе жизни».

Независимо от того, где вы находитесь в своей жизни, убедитесь, что вы установили реалистичный бюджет, чтобы у вас оставалось достаточно денег для других расходов. Гольдштейн любит коллекционировать произведения искусства и принимать участие во всех культурных мероприятиях города. Она не смогла бы инвестировать в эти хобби и наслаждаться ими сейчас, если бы купила квартиру, которую не могла себе позволить шесть лет назад.

«Если вы можете заставить это работать на вас и составить бюджет, недвижимость станет таким хорошим вложением», — говорит она.

Не позволяйте дорогому рынку отговорить вас

Для молодых покупателей в таких городах, как Нью-Йорк, терпение является ключевым фактором. Гольдштейн семь месяцев искала апартаменты, прежде чем сделала свое первое предложение. И она пропустила две квартиры до того, как была заключена сделка по приобретению ее квартиры с одной спальней в Краун-Хайтс.

«Если это хорошая квартира в вашем ценовом диапазоне, вероятно, 100 человек или более также увидят эту квартиру. Будьте терпеливы», — говорит она. «Вы можете не получить первую квартиру».

И не забудьте учесть расходы помимо первоначального взноса, такие как закрытие, ремонт и новая мебель.

«Я думаю, что в целом была немного наивна», — говорит она. «Я действительно не думал о других расходах, таких как переезд, и у меня буквально не было мебели, потому что я приехал из квартиры моего отца». Она заплатила своему адвокату фиксированную плату в размере 1900 долларов за свои услуги, и в дополнение к своей ежемесячной ипотеке она платит кооперативу от 600 до 700 долларов в месяц на содержание.

Гольдштейн признает, что ей повезло со сроками покупки квартиры. Она советует молодым людям, которые в настоящее время работают на рынке, жить дома, чтобы сэкономить деньги, если это возможно.

«Я понимаю, что нахожусь в уникальной лодке, и у многих людей нет возможности жить дома», — говорит она. «Но для людей, которые это делают, даже если у вас есть ссуды, вы можете сэкономить много денег и делать с ними разумные вещи».

Не пропустите: Как 25-летняя девушка потратила 40 000 долларов на авансовый платеж, чтобы купить свой первый дом в Атланте

Понравилась эта история? Подпишитесь на CNBC Сделайте это на YouTube !

Лучший способ сэкономить при покупке квартиры

«Жизнь с деньгами» исследует личную сторону личных финансов: как наши банковские балансы определяют, а не определяют, кто мы есть.

Фото: Джордж Маркс / Getty Images

В Нью-Йорке покупка квартиры часто кажется недоступной для тех, у кого нет трастового фонда или гигантской зарплаты. В Бруклине, , средняя цена продажи дома в 2017 году составила 993 955 долларов (в среднем 770 000 долларов), поэтому вы можете понять, почему женщина, зарабатывающая 57 000 долларов в качестве библиотекаря, может подумать, что недвижимость ей не по средствам. Но с большой решимостью — и готовностью идти на компромисс по размеру и району — она купила собственную однокомнатную квартиру в 2015 году.Вот как она это сделала.

Я никогда не считал себя способным экономить. Я всегда хотел быть человеком, который отслеживает их расходы, но это не так. И большую часть моей жизни в этом не было никакого смысла, потому что у меня не было денег для отслеживания. Покупка квартиры определенно казалась недоступной, особенно когда мне было 20 лет, я жил в Нью-Йорке и работал швейцаром на Бродвее. Моя заработная плата в течение многих лет составляла около 300 долларов в неделю. Мои друзья, которые работают в офисе и зарабатывают много денег, всегда говорили: «О, может быть, я смогу когда-нибудь купить», но сейчас нам уже за тридцать, а большинству из них нет.

Меня впервые вдохновило на покупку, когда моя подруга, еще один бродвейский служитель, купила свою квартиру в Адской кухне. Она была чрезвычайно бережливой, и она меня подбодрила. Это может быть очень сложно, если вы делаете это в одиночку. Но чем больше я встречал людей, которые делали это, тем больше я понимал, что тоже могу.

Я купил свою однокомнатную квартиру в 2015 году, и главная причина, по которой я смог на нее сэкономить, заключалась в том, что до этого у меня была очень дешевая жизнь. Я снимал крошечную спальню в квартире с тремя спальнями в Кенсингтоне, Бруклин, за 450 долларов в месяц.Комната была достаточно большой, чтобы вместить две односпальные кровати. Я был там 12 лет и оставался там, даже когда мог позволить себе что-то получше, потому что знал, что это единственный способ накопить для первоначального взноса.

Я второй из девяти детей, и бережливость была частью культуры нашей семьи. Мой отец был профессором, и, поскольку нас было очень много, он работал летом на ипподроме. Мы все получили работу как можно скорее. Одна большая вещь, которая повлияла на мои финансы во взрослом возрасте, заключалась в том, что моя мама настояла на том, чтобы мы не брали студенческие ссуды для учебы в колледже.Мы могли либо пойти в школу, где работал мой отец, что было для нас бесплатно, либо мы могли получать стипендии. Мои сестры пошли в армию, чтобы платить за школу. Мы не занимались заимствованием денег. Большинству моих друзей всю свою взрослую жизнь приходилось платить пару сотен долларов в месяц на студенческие ссуды. Я думаю, что если бы они могли сэкономить эти деньги вместо этого, у них могло бы быть достаточно денег, чтобы их купить.

Я получал стипендию на получение степени бакалавра, а между этим и летней работой я закончил без долгов.Затем я получил степень магистра театра в университете в Ирландии, что было очень дешево. Я жил с одной из моих сестер и присматривал за ее детьми, пока был там, так что между ее помощью и небольшими сбережениями я мог все изменить. Я думал, что хочу стать театральным критиком, поэтому переехал в Нью-Йорк. Потом оказалось, что я не очень люблю писать театральные рецензии, как всегда думал.

Я мог немного покататься, живя очень и очень дешево. Все мои друзья имели постоянную работу, поэтому они могли пойти в бар и потратить 70 долларов, не задумываясь, а я абсолютно не мог этого сделать.Я мог бы выпить один раз. В этом нет ничего страшного, но если вы не пьете, через некоторое время вы просто устанете и захотите вернуться домой. Это наверняка повлияло на мою социальную жизнь. И я никогда не хотел заставлять людей платить за меня на свиданиях, поэтому, вероятно, встречался меньше. Мне все еще было весело, но я определенно встретил меньше новых людей, чем мог бы. Я тоже особо не путешествовал. Я помню, как ехал на лыжах с друзьями, но все время оставался дома, потому что не мог себе позволить кататься на лыжах. Я не возражал. Мне нравилось сидеть дома и читать книгу.

Быть помощником на Бродвее было весело, но я знал, что это невыгодно, поэтому я посмотрел на свои навыки и начал думать о том, что я могу сделать. Раньше мне не приходило в голову стать библиотекарем, но мне нужна была работа, которая позволила бы мне нормально уйти на пенсию. Ашеринг научил меня, что мне нравится иметь дело с людьми, а также мне нравится литература и письмо. Библиотекарь проверяет все эти флажки. Я получил степень магистра библиотечных наук в Куинс-колледже, когда мне было чуть больше 30, и это стоило около 12 000 долларов.Я очень хотел поехать в Пратт, но это стоило бы намного дороже. Мне действительно пришлось взять федеральную студенческую ссуду на сумму около 7000 долларов, чтобы заплатить за обучение, но я мог и дальше покрывать свои расходы на жизнь за счет поддержки.

После получения степени я получил работу библиотекаря на полную ставку, и моя начальная зарплата составляла 57 000 долларов — более чем вдвое больше, чем я когда-либо зарабатывал. У меня была первая реакция: «О, теперь я могу пойти куда-нибудь с друзьями!» Но я изо всех сил старался сохранить прежний образ жизни на несколько лет.Я знал, что если я тогда не скоплю на квартиру, то вообще не смогу. Во-первых, я выплатил эту студенческую ссуду, что и сделал примерно за пять или шесть месяцев. Позже я понял, что это не лучший способ расставлять приоритеты, но я просто хотел, чтобы его не было. Во-вторых, я хотел купить собственное жилье. И в-третьих, хотел накопить на пенсию.

Потребовалось около трех лет, чтобы накопить достаточно, чтобы сделать предложение на однокомнатную квартиру. Я надеялся потратить, может быть, 175 000 или 200 000 долларов на приобретение настоящей квартиры с одной спальней в немного более интересном районе, но на это, вероятно, потребовались бы еще два года экономии, и я начинал терять терпение.Квартира, которую я купил, находится недалеко от того места, где я снимал в Кенсингтоне, недалеко от Мидвуда, и была выставлена на продажу всего за 115 000 долларов. Я вошел и подумал, что это так мило. Мой друг сказал: «Это как платье от H&M: оно тебе нравится, потому что оно тебе нравится, или потому что оно дешевое?» И я подумал: «Я не знаю!» Но я сделал предложение о 109 000 долларов, и оно было принято. У меня было достаточно денег, чтобы сэкономить 20 процентов на понижение и закрытие расходов, которые в общей сложности составили около 30 000 долларов.

Сначала я подумал, что это просто стартовое место, и, может быть, через пару лет я сдаю его в аренду и куплю что-нибудь побольше. Но так как я установил его с помощью кровати Мерфи и нестандартных шкафов, думаю, я останусь. Общая стоимость улучшений составила около 11000 долларов, и они имели огромное значение. Если я выставлю его на продажу сегодня, я думаю, что смогу получить за него около 150 000 долларов, потому что он выглядит намного лучше. Я также купил машину, чтобы не чувствовать себя изолированным в моем районе, который находится недалеко от многих поездов. Я езжу на работу, которая также находится в Бруклине, и я также могу поехать к друзьям, если захочу.

Процесс ипотеки занял некоторое время, но когда мой последний банковский перевод прошел и я получил ключи, я был так счастлив.Я пригласил друзей, и у нас было шампанское и пицца, и я принес фотографию своей семьи в качестве первой вещи, которую я вставил. Я так горжусь своим домом сейчас, и я поддерживаю его в красивом и аккуратном состоянии.